Abnahme und Mängel - bauwissen

Recht
Abnahme
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1. Bauherr muss kein Fachmann sein!
Ein Bauherr muss nicht unbedingt Fachmann sein, wenn er Mängel rügt und zur Beseitigung der
Missstände auffordert. Der Auftraggeber (Bauherr) genügt den Anforderungen an die Darlegung einer
mangelhaften Abdichtung, wenn er nach seiner Behauptung darauf zurückzuführende
Feuchtigkeitserscheinungen im Bauwerk vorträgt. Er muss weder darlegen, warum
Nachbesserungsversuche gescheitert sind, noch welchen Weg die Feuchtigkeit im Bauwerk
genommen hat.
BGH - AZ: VII ZR 488/00 vom 17. Januar 2002
2. Abnahme - nur unter Vorbehalt!
Denken Sie bitte immer daran: Es gibt keine Abnahme ohne Mängel. Es kommt nur auf die Art und
den Umfang der Mängel an. Bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie z.B. dem
Brandschutz, die Standsicherheit und dem Wärmeschutz, kann die Abnahme sogar verweigert
werden! Klug handelt derjenige, der die Abnahme unter den Vorbehalt der Mängelbeseitigung stellt.
Etwa so: “Die Abnahme des oben aufgeführten Gewerkes wird erteilt, wenn folgende Mängel bis zum
…… beseitigt sind”.
Dass in einem solchen Fall keine Abnahme vorliegt, hat das OLG Saarbrücken nach einem zwölf
Jahre dauernden Rechtsstreit festgestellt und den Bauunternehmer verurteilt, die Kosten der
Mängelbeseitigung zuzüglich Zinsen und Verfahrenskosten zu tragen. Aus dem Urteil heißt es:
… “Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt wird, wenn genau
beschriebene Mängel nachfolgend beseitigt werden, liegt in der Unterschrift des Bauherrn noch keine
Abnahme des Bauwerks.”
… “Um den Lauf der Gewährleistungsfrist herbeizuführen, muss die ausführende Firma auf eine
ausdrückliche Abnahme nach Mängelbeseitigung hinwirken. Die bloße Beseitigung der Mängel genügt
nicht.”
OLG Saarbrücken - AZ: 7 U 930/01-212 vom 24. Juni 2003
BGH - AZ: VII ZR 211/03 - Beschluss vom 12. Mai 2005
3. Mängel müssen beseitigt werden, wenn der AG es so will!
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von privaten Bauherren im November 2005 gestärkt. Danach
können sich Bauunternehmer und Handwerker nicht mehr einfach nur durch eine Kürzung der
Rechnungssumme von Mängeln am Bauwerk “freikaufen”, sondern sind vielmehr dazu verpflichtet,
das Werk ordentlich herzustellen.
In der Entscheidung des BGH heißt es wörtlich: „Ein Nachbesserungsverlangen ist auch bei
erheblichem Aufwand für die Mängelbeseitigung nicht unverhältnismäßig, wenn ein objektiv
berechtigtes Interesse des Auftraggebers (AG) an einer mangelfreien Vertragsleistung besteht.“ Die
Nachbesserung durch den Bauunternehmer oder Handwerker könne in diesem Fall nicht wegen hoher
Kosten der Mängelbeseitigung verweigert werden.
BGH - AZ: VII ZR 64/04 vom 10. November 2005
4. Bauherr hat Anspruch auf Abnahme und Mängelbeseitigung!
Auch bei einer Kündigung des Bauvertrages muss der Bauherr die Rechnungen von Handwerkern
bzw. Bauunternehmen erst nach Abnahme der bis dahin ausgeführten Leistung begleichen. Die
Vertragskündigung während der Bauzeit führt nicht automatisch zur Zahlungsverpflichtung. Der
Bauherr hat vielmehr einen Anspruch auf Abnahme und Mängelbeseitigung.
BGH - AZ: VII ZR 146/04 vom 11. Mai 2006
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5. Vorsicht: unberechtigtes Mängelbeseitigungsverlangen!
Ein
Unternehmer, der aufgrund eines unberechtigten Mängelbeseitigungsverlangens den
angeblichen Mangel durch Mitarbeiter besichtigen lässt und feststellt, dass die Mangelbehauptung
nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt, darf die dafür angefallenen Lohn- und Fahrtkosten unter
Umständen als Schadenersatz verlangen (§ 280, Abs. 1 - BGB). Ein unberechtigtes
Mangelbeseitigungsverlangen nach § 439, Abs. 1 - BGB stellt eine zum Schadensersatz
verpflichtende Vertragsverletzung dar, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass
ein Mangel des Kaufgegenstands nicht vorliegt, sondern die Ursache für die von ihm beanstandete
Erscheinung in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt. Dadurch wird das Recht des Käufers,
Mängelbeseitigung zu verlangen, nicht entwertet. Diese BGH-Entscheidung gilt auch für
Werkverträge, also für alle gängigen Bauverträge; ein Gebäude gilt als „Werk“, seine Errichtung wird
im „Werkvertrag“ vereinbart.
BGH - AZ: VIII ZR 246/06 vom 23. Januar 2008
6. Bauvertrag - Vertragsstrafe: Bauherr muss bei Abnahme den
Vorbehalt erklären!
Soweit die Vertragsstrafenvereinbarung keinen Bezug auf ein Verschulden nimmt, führt das nicht zu
deren Unwirksamkeit, da mit der Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag eine verschuldensabhängige Vertragsstrafenabrede getroffen worden ist.
Allerdings kann die Vertragsstrafe nur verlangt werden, wenn der Bauherr sich diese bei der Abnahme
der Bauleistung vorbehalten hat. Der Vorbehalt muss bei der Abnahme der Leistung
ausgesprochen werden. Anderenfalls entfällt der Anspruch auf Vertragsstrafe.
OLG Rostock – AZ: 4 U 55/08 vom 27. Januar 2009
7. Bauvertrag - Schlussrechnungs-Zahlung: Verzicht auf förmliche
Abnahme?
Die
Aufforderung an den Auftragnehmer, innerhalb einer gesetzten Frist seine Bereitschaft zur
Mangelbeseitigung zu erklären, genügt nicht für eine Fristsetzung gemäß § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B.
Vielmehr ist bei umfangreichen, zeitlich schwer abzuschätzenden Mangelbeseitigungsmaßnahmen
zumindest eine Frist für den Nachbesserungsbeginn zu setzen. Nach Durchführung der
Mangelbeseitigung durch Dritte ist eine Fristsetzung nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B hinfällig und kann
z. B. wegen einer danach - vorsorglich erhobenen - Einrede der Verjährung gegen einen
Schadensersatzanspruch aus § 13 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B nicht mehr entbehrlich werden. Ein solcher
Schadensersatzanspruch kann dann nicht mehr entstehen. Stellt der Auftragnehmer nach Beendigung
der Arbeiten seine Schlussrechnung ohne ein Verlangen der vertraglich vereinbarten förmlichen
Abnahme und zahlt der Auftraggeber den restlichen Werklohn bis auf einen nicht näher begründeten
geringfügigen Betrag, der auf einen vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt oder auf lediglich
geringfügige Mängel schließen lässt, kann das Verhalten der Parteien als übereinstimmender Verzicht
auf eine förmliche Abnahme und eine konkludente Abnahme durch den Auftraggeber ausgelegt
werden.
OLG Stuttgart – AZ: 10 U 9/09 vom 21. April 2009
8. Bauvertrag - Entbehrlichkeit der Abnahme als
Fälligkeitsvoraussetzung
Eine
Fertigstellungsanzeige im Sinne des § 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B kann auch in der
Schlussrechnungsstellung durch den Werkunternehmer liegen. Auf die fiktive Abnahme nach § 12 Nr.
5 Abs. 1 (ebenso wie nach Abs. 2) VOB/B kann jedoch dann nicht zurückgegriffen werden, wenn die
Parteien ausdrücklich eine förmliche Abnahme vereinbart haben. Haben die Parteien die vereinbarte
förmliche Abnahme schlicht "vergessen", so kann hierin ein beiderseitiger stillschweigender Verzicht
auf die vereinbarte Förmlichkeit liegen, was wiederum zur Folge hat, dass eine stillschweigende
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Abnahme durch schlüssiges/konkludentes Verhalten des Auftraggebers in Betracht kommt, wobei
jedoch für die Annahme eines stillschweigenden Verzichts auf eine vereinbarte förmliche Abnahme
Zurückhaltung geboten ist. Zur Fälligkeit der Werklohnforderung bedarf es einer Abnahmeerklärung
durch den Besteller nicht mehr, wenn das von dem Unternehmer erbrachte Werk abnahmereif ist und
sich deshalb die Abnahmeverweigerung durch den Besteller, die in der Berufung auf die fehlende
Abnahme liegt, als unberechtigt und damit unbeachtlich erweist.
OLG Düsseldorf – AZ: 5 U 142/08 vom 23. April 2009
Tipp an Bauherren: Es sollte unbedingt immer eine förmliche Bauabnahme (§ 12 Abs. 4 Nr. 1+2
VOB/B) im Bauvertrag vereinbart werden. Ein schlichtes Vergessen kann letztendlich für beide
Vertragsparteien teuer werden. umo
9. Bauvertrag - Optische Mängel und Abnahmeverweigerung!
Die Prüfung optischer Mängel des Metallbaus wird in der Regel bei Außenbauteilen im Abstand von 5
m und bei Innenbauteilen im Abstand von 3 m durchgeführt. Verweigert der Auftraggeber die
Abnahme endgültig, treten sämtliche Abnahmewirkungen mit der Verweigerungserklärung ein, d. h.
der Auftraggeber kann, wenn er ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels abgenommen hat,
beim BGB-Bauvertrag die sich aus § 634 Nr. 1-3 BGB ergebenden Rechte nur geltend machen,
wenn er sich diese bei Abnahme vorbehalten hat, wie aus § 640 Abs. 2 BGB hervorgeht. Das
gleiche ergibt sich für den VOB-Vertrag aus dem Sinn und Zweck der Bestimmungen in § 12 Nr. 4
Abs. 1 Satz 4 und Nr. 5 Abs. 3 VOB/B.
OLG Schleswig – AZ: 17 U 15/09 vom 12. Juni 2009
10. Keine Abnahmeverweigerung bei fehlender/mangelhafter
Dokumentation!
Die Beibringung der Bescheinigung nach § 66 Satz 2 BauO-NRW ist eine vertragliche Nebenpflicht,
deren Verletzung eine Verweigerung der Abnahme nicht rechtfertigt, sondern nur ein
Zurückbehaltungsrecht an der Werklohnforderung begründet. Die Druckprüfung einer
Trinkwasseranlage nach DIN 1988 Teil 2 gehört zu den werkvertraglichen Hauptpflichten. Die
unterlassene Druckprüfung stellt daher einen Mangel dar. Dieser Mangel ist aber unwesentlich und
steht einer Abnahme nicht entgegen, wenn die Trinkwasseranlage tatsächlich dicht ist.
OLG Stuttgart - AZ: 10 U 119/09 vom 25. Januar 2010
Nach Fertigstellung des Werks ist der Auftraggeber zur Abnahme verpflichtet. Er darf die Abnahme
nach Fertigstellung des Bauwerks wegen Mängel nur verweigern, wenn diese wesentlich sind (§ 12
Nr. 3 VOB/B). Ob ein Mangel wesentlich ist, bestimmt sich anhand der Art des Mangels, seines
Umfangs und vor allem seiner Auswirkungen unter Berücksichtigung und Wertung der Umstände des
jeweiligen Einzelfalls insbesondere kommt es auf die Zumutbarkeitsgrenze aus objektiver Sicht im
Verhältnis zwischen dem Vertragszweck und dem erbrachten Erfolg an. Ein wesentlicher Mangel wird
dann vorliegen, wenn die Gebrauchsfähigkeit der Leistung aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt
ist. Die Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ist ein gewichtiger Anhaltspunkt für die
Wesentlichkeit eines Mangels, aber stets nur einer der zu berücksichtigenden Umstände. umo
11. Beginn der Verjährungsfristen!
Die
werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche des Bestellers unterliegen auch dann der
Verjährungsregelung des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn sie vor der Abnahme entstanden sind. Die
Verjährungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Abnahme erfolgt oder endgültig verweigert wird.
BGH – AZ: VII ZR 171/08 vom 8. Juli 2010
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12. Verschweigen unterlassener Bauüberwachung = Arglist!
Der Architekt muss dem Auftraggeber bei der Abnahme seines Werkes offenbaren, wenn er Teile der
Ausführung des Bauwerkes bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er
einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Unerheblich ist, ob er darauf vertraut, dass der
Unternehmer mangelfrei gearbeitet hat.
BGH – AZ: VII ZR 46/09 vom 5. August 2010
Was war geschehen? Im Jahre 2006 stellte sich heraus, dass eine zwischen der in den Innenräumen
eingebauten Vorsatzschale der Außenwände und der alten Außenwand geplante und vom
Bauunternehmer auch abgerechnete Dampfsperre nicht eingebaut war. Dadurch gelangte in
erheblichen Mengen Tauwasser auf die ursprüngliche Oberfläche der Außenwand und Feuchtigkeit
konnte von unten in den Putz aufsteigen.
Der Beklagte (Architekt) habe gewusst, dass er den Einbau der Dampfsperre kontrollieren müsse, und
nicht offenbart, dass er seiner Überwachungspflicht insoweit nicht nachgekommen sei. Er habe
arglistig gehandelt und müsse so behandelt werden wie ein Bauunternehmer, der erkenne oder nur
wegen organisatorischer Mängel nicht erkenne, dass er Pfusch abliefere und dies nicht offenbare.
Eine Revision wurde nicht zugelassen.
Ein
Mangel
des
Architektenwerks
liegt
vor,
wenn
der
Architekt
seine
Bauüberwachungsaufgaben nicht vollständig erfüllt. Deshalb entlastet es entgegen der Meinung
der Beschwerde den Beklagten nicht, wenn er auf die mangelfreie Einbringung der Dampfsperre durch
den Unternehmer vertraut hat.
13. Bauvertrag - Treuwidrige Berufung auf Mängel
Der Werklohn wird ohne Abnahme auch dann fällig, wenn das Werk fertig gestellt ist und keine oder
nur unwesentliche Mängel aufweist. In einem solchen Fall stellt sich die Abnahmeverweigerung des
Auftraggebers nämlich gemäß § 12 - Nr. 3 - VOB/B 2006 als unberechtigt dar, so dass er sich gemäß
§ 242 BGB nicht auf das Fehlen der Abnahme berufen kann.
OLG Brandenburg – AZ: 4 U 55/08 vom 20. Oktober 2010
14. Bauvertrag - Verzicht auf förmliche Abnahme und
Gewährleistungsbürgschaft
Sichert eine Bürgschaft Gewährleistungsansprüche "nach den Bedingungen des Vertrages" und sieht
der Bauvertrag eine förmliche Abnahme vor, so ist eine Inanspruchnahme der Bürgschaft
ausgeschlossen, wenn die Bauvertragsparteien auf eine förmliche Abnahme verzichten und eine
solche auch nicht durchgeführt wird.
OLG München – AZ: 13 U 3970/10 vom 24. Januar 2011
Zusatz: Recht ist, dass die Vertragspartner eines Bauvertrages durch Abänderung der
Sicherungsabreden den Inhalt der Bürgschaftserklärung der Bürgin ohne deren Beteiligung nicht
abändern können. Darüber hinaus besagt die obergerichtliche Rechtsprechung, dass eine
Inanspruchnahme der Bürgschaft ausgeschlossen ist, wenn bei einem durch den Wortlaut
ausdrücklich eng begrenzten Umfang der Bürgschaftsverpflichtung die Parteien eine abweichende
Vereinbarung nachträglich ohne Beteiligung der Bürgin treffen.
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15. Architekten & Ingenieure - Keine Verjährung ohne Abnahme!
(altes Schuldrecht)
Der Schadensersatzanspruch gegen den Architekten gemäß § 635 BGB verjährt nach § 634a BGB
sofern diese Vorschrift gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen
Gesetzbuch) anwendbar ist. Die Verjährung beginnt erst, wenn die Abnahme erfolgt ist oder
Umstände gegeben sind, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht kommt
(siehe auch Seite 3, Nr. 15.: BGH – AZ: VII ZR 171/08 vom 8. Juli 2010).
BGH – AZ: VII ZR 61/10 vom 24. Februar 2011
16. Bauvertrag - Erklärung der Nichtabnahmefähigkeit schließt
konkludente Abnahme aus
Ist
die Frage eines optischen Mangels eines Werks durch Lichtbilder und/oder die technische
Begutachtung eines Sachverständigen nicht ausreichend aufzuklären, ist das Gericht gehalten, einen
Augenschein einzunehmen. Eine ausdrückliche Erklärung des Bestellers, das Werk sei nicht
abnahmefähig, schließt eine anschließende konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme aus,
wenn zwischen Mängelrüge und Ingebrauchnahme nicht nachgebessert wurde. Eine Selbstvornahme
liegt nicht vor, wenn der Besteller nur nachteilige Auswirkungen eines Baumangels auf die
Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes, an dem die Bauleistungen erbracht werden, beseitigt, ohne den
vom Unternehmer geschuldeten Erfolg zu bewirken. In einem solchen Fall bleibt der Unternehmer bis
zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.
OLG Stuttgart - AZ: 10 U 116/10 vom 19. April 2011
17. Vorzeitig erklärte Abnahme ist wirksam, obwohl die
Abnahmereife fehlt!
Eine trotz fehlender Abnahmereife vorzeitig erklärte Abnahme ist wirksam. Eine Anfechtung wegen
Irrtums über den erreichten Bautenstand ist durch die Vorrangwirkung der §§ 633 ff. BGB ausgeschlossen.
OLG München - AZ: 9 U 2533/11 vom 13. Dezember 2011
Was war geschehen? Die Kläger erwarben durch notariellen Kaufvertrag eine Doppelhaushälfte von
dem beklagten Bauträger. Obwohl die Außenanlage und die Tiefgarage noch nicht fertig gestellt
waren, erklärten sie im September 2005 gegenüber dem Bauträger die Gesamtabnahme. Die fehlende Abnahmereife wurde im Abnahmeprotokoll festgehalten. Im Februar 2011 reichten die Erwerber
wegen vorliegender Baumängel Klage ein. Der Bauträger macht die Einrede der Verjährung geltend.
Liegt eine vorzeitig erklärte Abnahme vor, kann sich der Auftraggeber nicht mehr darauf berufen, dass
er im Irrtum über die Abnahmereife des Objekts gewesen ist. Die Vorwegabnahme bleibt wirksam und
kann wegen der Vorrangwirkung der §§ 633 ff. BGB auch nicht durch Anfechtung beseitigt werden.
Der Auftraggeber kann den Zeitpunkt seiner Abnahmeerklärung selbst bestimmen und es steht ihm
somit frei, die Abnahme vor Abnahmereife zu erklären.
Beachte: Eine Abnahme ist immer erst dann zu erklären, wenn die Abnahmereife auch tatsächlich
vorliegt. Da die Außenanlagen und/oder ähnliche Arbeiten selten mit dem Gebäude fertig gestellt
werden, sollte dieser Sachverhalt bei der Abnahmeerklärung unbedingt beachtet werden! Dipl.-Ing.
(FH) Uwe Morchutt
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18. Bauabnahme: Viele kleine Mängel: Abnahme-Verweigerung!
Wegen zahlreicher kleiner Mängel lehnte ein Bauherr die Abnahme ab. Das Bauunternehmen pochte
auf die Restforderung, da kein wesentlicher Mangel vorläge. Die OLG-Richter gaben dem Bauherrn
Recht. Die vielen kleinen Nachbesserungen in Höhe von 16 700 Euro gegenüber der Restforderung
von 42 000 Euro rechtfertigten eine Abnahme-Verweigerung!
OLG München - AZ: 13 U 4378/07 vom 15. Januar 2008
Wahren Sie Ihre Rechte!
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