rahmenplan - Stadt Meißen

Transcrição

S T Ä D T E B A U L I C H E R
RAHMENPLAN
Historische Altstadt Meißen
Neufassung 2008 / 2009
Erarbeitung im Auftrag der Stadt Meißen
durch Stadtprojekt Meißen / Architekturbüro Langer.
Planungsstand vom November 2008
Stadt Meißen
Städtebaulicher Rahmenplan
Historische Altstadt
Neufassung 2008 / 2009
Auftraggeber:
Stadt Meißen
Markt 1
01662 Meißen
Auftragnehmer:
STADTPROJEKT MEISSEN
Architekturbüro Langer
Dr.-Eberle-Platz 5d
01662 Meißen
Stand:
November 2008
Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen
Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
Inhaltsverzeichnis
1.
Einleitung
3
2.
Inhalt und Aufgabe des Rahmenplanes
4
3.
Analyse
5
3.1
Räumliche Einordnung
5
3.2
Geschichtliche Entwicklung
7
3.3
Bevölkerungsentwicklung
9
3.4
Bebauungsstruktur / Freiflächen
13
3.5
Grundstücksverhältnisse und Eigentümerstruktur
14
3.6
Baualter, Denkmalschutz und Bauzustand
15
3.7
Nutzung
17
3.8
Leerstandssituation
21
3.9
Verkehr
23
3.10
Stadtbildstörungen / Problembereiche / Stärken u. Schwächen
27
4.
Planung
30
4.1
Leitbild und Handlungsbedarf
30
4.2
Räumliches Konzept
32
4.3
Nutzungskonzept
33
4.4
Verkehrskonzept
35
4.5
Maßnahmekonzept
39
4.6
Kosten- und Finanzierungsübersicht
40
4.7
Ausblick und neue Projekte
42
5.
Anhang 1: Benutzte Quellen
43
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Teil 1: Analyse
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6.
Anhang 2: Bestandskarten und Pläne
Plan 01
Siedlungsetappen
Plan 02
Bebauungsstruktur
Plan 03
Abbrüche und Neubauten seit 1990
Plan 04
Einwohnerdichte
Plan 05
Freiflächen
Plan 06
Eigentumsverhältnisse 1990
Plan 07
Plan 08
Baualter
Plan 09
Denkmalschutz
Plan 10
Bauzustand
Plan 11
Nutzung Erdgeschosszone
Plan 12
Gastronomie / Beherbergung
Plan 13
Wohnungsleerstand
Plan 14
Wohnungsleerstand, quartiersweise
Plan 15
Verkehr
Plan 16
Fahrrad-Verkehr
Plan 17
Stellplatzangebot innerhalb der Quartiere
Plan 18
Stadtbildstörungen / Problembereiche
Plan 19
Hochwassergefahr
Plan 20
Räumliches Konzept
Plan 21
Nutzungskonzept
Plan 22
Verkehrskonzept
Plan 23
Parkraumkonzept 1
Plan 24
Parkraumkonzept 2
Plan 25
Entwicklungsbereiche
Plan 26
Maßnahmenkonzept
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Teil 1: Analyse
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1.
Einleitung
Die Historische Altstadt Meißen ist seit 1990
Gegenstand von Sanierungsanstrengungen.
Im Juli 1990 wurden Vorbereitende Untersuchungen
gemäß § 141 BauGB eingeleitet, im November
1991 die Sanierungssatzung beschlossen. Auf
dieser Grundlage werden seither Maßnahmen im
Rahmen der Programme „Aufschwung-Ost“
(Modellstadtprogramm, bis 1995), „Städtebaulicher
Denkmalschutz“ (ab 1995) und „Städtebauliche
Erneuerung“ gefördert.
Das Gesamtvolumen an förderfähigen Kosten zur
Sanierung der Altstadt wurde in den vorbereitenden
Untersuchungen mit rund 150 Millionen DM
beziffert. Eine gewaltige Summe, die jedoch
angesichts des desolaten Zustandes der
Bausubstanz mehr als gerechtfertigt war. Denn die
extrem überalterte Substanz wies einen enormen
Sanierungsbedarf auf; von den 410 Hauptgebäuden
des Gebietes waren nur zehn in einem sehr guten
baulichen Zustand, aber 55 waren im Bestand
gefährdet und über 200 mit solch erheblichen
Mängeln, dass die Gebäudenutzung beeinträchtigt
war.
Infolge dieser Nutzungsbeeinträchtigung war die
Funktion der Altstadt als Stadtzentrum und
gleichzeitiger Wohnstandort stark beeinträchtigt;
von den Missständen im Stadtbild ganz abgesehen.
Hinzu kam der dichte Bestand an hochrangigen
Baudenkmalen im Gebiet, den es unbedingt zu
erhalten galt. Nicht nur Dom und Albrechtsburg,
sondern vor allem der nahezu flächendeckende
Besatz mit Bürgerhäusern der Spätgotik,
Renaissance und des Barock erforderten einen
raschen und umsichtigen Einsatz der Mittel auf der
Grundlage einer soliden Planung.
Drohte der Altstadt 1990 noch der Totalverlust einer
Vielzahl von historischen Bauten und damit ein
unwiederbringlicher Schaden an architektonischen
und städtebaulichen Werten, so ist heute
festzustellen, dass diese Gefahr abgewendet
werden konnte.
Dennoch sind weiterhin städtebauliche Missstände
in dem Gebiet zu beobachten. Welcher Art diese
sind und welche Ursachen sie haben, wurde
innerhalb der Analyse für die Aktualisierung des
Städtebaulichen Rahmenplanes „Historische
Altstadt“ ermittelt und im Folgenden dargestellt.
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Teil 1: Analyse
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2.
Inhalt und Aufgabe des Rahmenplanes
Im Herbst 1991 wurde nach Vorbereitenden
Untersuchungen gemäß § 141 BauGB vom Meißner
Stadtrat der Beschluss über das Sanierungsgebiet
„Historische Altstadt“ gefasst. Der gleichzeitig
beschlossene städtebauliche Rahmenplan, 1996
aktualisiert, diente seitdem als Grundlage für die
Sanierungsmaßnahmen.
Der Rahmenplan mit seinen einzelnen
Konzeptionen ist eine Planungsstufe zwischen dem
Flächennutzungsplan und den aus ihm zu
entwickelnden Bebauungsplänen, er hat keinen
rechtsverbindlichen Charakter. Er bildet aber für die
Stadt die Beurteilungsgrundlage für alle
städtebaulichen und baulichen Maßnahmen in
seinem Geltungsbereich. Als flexibles
Planungsinstrument kann er der Steuerung und
Koordinierung der Sanierungs- und
Erneuerungsmaßnahmen dienen sowie dem
gezielten Einsatz öffentlicher Fördermittel von Stadt,
Land und Bund.
Als im Herbst 1991 die erste Fassung des
Rahmenplanes beschlossen wurde, war man sich
bewusst, dass dieser Plan nur den "Rahmen"
abstecken kann, in dem sich die Sanierung der
Altstadt bewegen würde, und dass auch mit einer
Fortschreibung, sprich Änderung, des Planes zu
rechnen war. So war damals zum Beispiel noch
völlig offen, wie schnell die Eigentumsverhältnisse
im Plangebiet zu klären sind, welche Dimensionen
die private, von Fördermitteln unabhängige
Gebäudesanierung erreichen würde, oder welche
Maßnahmen der Verkehrsplanung tatsächlich
kurzfristig realisierbar seien. In diesem Sinne stellte
die Altstadtsanierung auch ein Experimentierfeld
dar, das es ständig zu beobachten galt und wo bei
Notwendigkeit einmal gesetzte Zielrichtungen
präzisiert oder korrigiert werden müssen - wie es
auch mit den Sanierungszielen 1993 geschehen ist.
Darüber hinaus erzwingt die Aktualisierung der
Planung ein regelmäßiges Monitoring des
Sanierungsverlaufs und liefert interessantes
Faktenmaterial, auch für die Öffentlichkeitsarbeit.
So ist es auch für den Laien anhand vergleichender
Analysekarten nachvollziehbar und sicher
beeindruckend, welche Fortschritte beispielsweise
bei der Verbesserung des Bauzustandes der
Wohngebäude zu verzeichnen sind.
Die erste Fortschreibung des Rahmenplanes
erfolgte 1995/96. Eine weitere Aktualisierung wurde
2001/2002 begonnen, aber durch die
Hochwasserkatastrophe im August 2002, bei der
50% des Plangebietes Hochwasserschäden
davontrugen, nicht fortgesetzt. Einerseits war das
vor der Flut angefertigte Analysematerial ohnehin
nicht mehr aktuell, andererseits setzte die
Hochwasserschadenbeseitigung andere Prioritäten.
Nach nunmehr fünf weiteren Jahren, in denen die
Hochwasserkatastrophe Lücken in die
Bebauungsstruktur gerissen hatte, die tangierende
Bundesstraße umgebaut wurde und sich auch die
demographische Situation änderte, war es an der
Zeit, den Städtebaulichen Rahmenplan erneut zu
überarbeiten.
Im ersten Abschnitt werden die Ergebnisse der
städtebaulichen Analyse in Text und Kartenmaterial
(Plan 01 bis 19) zusammengefasst. Diese diente als
Grundlage für die nachfolgende Fortschreibung der
Konzeptionen und Maßnahmepläne im zweiten
Abschnitt (Plan 20 bis 26).
Diese Planung besteht aus:
- dem räumlichem Konzept,
- dem Nutzungskonzept,
- dem Verkehrskonzept (ergänzt durch ein
Parkierungskonzept),
- dem Maßnahmekonzept.
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Teil 1: Analyse
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3.
Analyse
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen
1990/91 wurde zur Vorbereitung des
Sanierungsverfahrens im Gebiet "Historische
Altstadt" umfangreiches Material
zusammengetragen. Es umfasst neben Aussagen
zum Gebäude- und Wohnungszustand (Begehung
und Dokumentation aller Gebäude) und zur
Gebäudenutzung die Ergebnisse einer
ausführlichen Einwohner- und Betriebsbefragung.
Eine derartig detaillierte Analyse wurde seitdem
nicht wieder durchgeführt und war auch zur
Fortschreibung des Rahmenplanes nicht notwendig.
Die vorliegende Analyse beschränkt sich auf
Themen, die für die Fortschreibung unverzichtbar
sind und bietet dort, wo die Daten vergleichbar sind,
eine Gegenüberstellung zu den Ausgangswerten
von 1990/91.
3.1
stark verdichtete Bebauung im Tal, aufgelockerte
Bebauung auf den Höhen.
Das Plangebiet wird tangiert von einer
Bundesstraße sowie der Triebisch im Süden und
der Elbe im Osten.
Südwestlich schließt sich an das Plangebiet das
Areal zwischen Steinberg und Talstraße an,
welches die Verbindung zur Porzellanmanufaktur
herstellt. Dieses, durch einen starken
Fußgängerstrom (insbesondere Touristen) mit der
Altstadt verbundene Gebiet weist erhebliche
städtebauliche Mängel auf, hat aber als
Übergangszone zu Manufaktur und Triebischtal
eine besondere stadtstrukturelle Bedeutung.
Eine weitere wichtige Fußgängerachse führt über
Fleischergasse und Rossmarkt zum
Hahnemannsplatz und Neumarkt. Dieser südöstlich
des Plangebietes liegende Stadtteil wird mit dem
Bau des S-Bahn-Haltepunktes und
Einkaufszentrums am Neumarkt zukünftig für die
Altstadt an Bedeutung gewinnen.
Räumliche Einordnung
Die Stadt Meißen ist mit 27.995 Einwohnern (Stand
31.12.2006) und 30 km² Stadtgebiet ein
bedeutendes Mittelzentrum im Ballungsraum
"Oberes Elbtal". Sie stellt den nördlichen Abschluss
der Siedlungsachse Pirna-Dresden-Meißen dar und
ist an die etwa 30 km entfernte Landeshauptstadt
verkehrstechnisch gut angebunden.
Die Altstadt Meißens, welche Sanierungsgebiet und
gleichzeitig Geltungsbereich dieses Rahmenplanes
ist, liegt im Mittelpunkt der Stadt unmittelbar an der
Elbe und umfasst eine Fläche von etwa 30 ha. Die
östliche Hälfte ist ein relativ ebenes, durch
Aufschüttungen von Elbe und Triebisch
entstandenes, nach Westen leicht ansteigendes
Gelände, welches in seinem Randbereich
hochwassergefährdet ist und durch das extreme
Elbehochwasser von 2002 teilweise überflutet war.
Die Westhälfte wird durch das etwa 40 m höher
gelegene Plateau der "Afra-Freiheit" gebildet. Im
Norden springt das Burgmassiv weit nach Osten in
Richtung Elbe vor.
Durch diese topographische Vielfalt auf engstem
Raum (Siedlung am Flussufer, am Berghang und
auf der Hochebene) sind bereits in der Altstadt
Bauformen und Gestaltungselemente anzutreffen,
die bei der weiteren Ausdehnung der Stadt für ganz
Meißen typisch wurden: kurvenreiche, stark
ansteigende Verkehrswege, weitläufige
Treppenanlagen, Terrassierung der Hänge für
Gebäude und Weinanbau, Stützmauersysteme,
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Teil 1: Analyse
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Abb. 1: Lage der Altstadt im Stadtgebiet
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Teil 1: Analyse
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3.2
Geschichtliche Entwicklung
(Plan 01)
Im Jahre 929 wurde durch König Heinrich I. auf
einem Bergsporn an der Elbe die Burg Meißen
gegründet. Zunächst als Grenzbefestigung
angelegt, wurde sie bald zum Mittelpunkt der
deutschen Kolonisation des umliegenden
Slawenlandes und Ausgangspunkt für die weitere
deutsche Ostexpansion des 11. und
12.Jahrhunderts. Noch vor 1000 wurde die Mark
Meißen als neues deutsches Territorium gebildet die Burg Meißen war Sitz des Markgrafen.
Im Schutze der Burg siedelten sich bald deutsche
Kolonisten, Händler und Handwerker an.
Nach jüngsten archäologischen Erkenntnissen
muss sich im Bereich des heutigen Theaterplatzes
der 983 erstmals erwähnte Elbhafen befunden
haben, und die erste Handelsniederlassung westlich
davon am Hang des Baderberges, gescharrt um die
1637 zerstörte Laurentius-Kirche. Als dieser
Marktflecken zu klein wurde, entstand bis 1150 die
planmäßig angelegte Bürgerstadt zwischen
Burgberg und Triebisch, die auch eine Stadtmauer
erhielt. Im 15.Jh. erlebte Meißen seine erste große
Blütezeit als Residenz der Markgrafen von Meißen
(ab 1423 auch Kurfürsten von Sachsen) und damit
als "Hauptstadt" der Mark Meißen bzw. Sachsens.
Zeugnisse dieser Zeit sind die spätgotischen
Bauten des Burgberges, aber auch das Rathaus
von 1472 am Markt der Bürgerstadt.
Abb. 2: Die städtische Entwicklung Meißens
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Teil 1: Analyse
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Als die Kurfürsten 1485 ihre Residenz von Meißen
nach Dresden verlegten, verlor die Stadt ihre
politische Bedeutung. Wirtschaftlich erlebte sie
jedoch in der 2.Hälfte des 16.Jh. eine zweite Blüte,
getragen von der Bürgerschaft und den
erstarkenden Handwerkszünften. In dieser Zeit
entstanden die zahlreichen RenaissanceBürgerhäuser, die noch heute mit ihren hohen
Giebeln und prächtigen Sitznischenportalen das
Bild der Meißner Altstadt prägen.
Von den schweren Zerstörungen im 30jährigen
Krieg (1637 Großbrand) erholte sich die Stadt nur
langsam. Neue Impulse für das Wirtschaftsleben
gab die 1710 auf der Albrechtsburg eingerichtete
erste europäische Porzellanmanufaktur.
Ende des 18., Anfang des 19.Jh. war Meißen
Aufenthaltsort zahlreicher Dichter und Maler der
Aufklärung und der Romantik. Besonders die
verwinkelte Altstadt, die reizvolle landschaftliche
Lage und die romantische Umgebung mit Burgen,
Schlössern und Klosterruinen zogen die Künstler
an.
Ab 1830 setzte mit der Gründung erster größerer
Betriebe die Industrialisierung ein. Bedingt durch die
Topographie (Lage der Altstadt im engen Talkessel
zwischen Burgberg und Triebisch) entstanden die
Fabriken mit ihren Gründerzeitwohnvierteln im
Triebischtal und auf der anderen Elbseite in Cölln
und Niederfähre, was zu einer raschen Erweiterung
des Stadtgebietes führte, die Altstadt jedoch vor
größeren Eingriffen in die Bausubstanz bewahrte.
In der ersten Hälfte des 20.Jh. erfolgten im
Plangebiet der Altstadt einige Lückenschließungen
(u. a. Elbstraße 12 und Stadtbibliothek am
Kleinmarkt).
Nach 1950 kam es zu einer relativen Stagnation der
städtischen Entwicklung - durch Errichtung der
Wohnstadt Coswig (10 km entfernt) sogar zu einem
Bevölkerungsrückgang in Meißen -, obwohl die
Stadt nach wie vor als Mittelzentrum wichtige
politische, wirtschaftliche und kulturelle Funktionen
zu erfüllen hatte. Die in Randlagen errichteten
Wohnsiedlungen in Plattenbauweise blieben, meist
bedingt durch die beengte topographische Situation,
auf wenige Wohnblöcke beschränkt. In der Altstadt
erfolgten kaum Instandhaltungsmaßnahmen an der
jahrhundertealten Substanz. Ab den 70er Jahren
mussten vereinzelt Gebäude wegen ihres
schlechten Bauzustandes abgetragen werden; die
Schließung der Lücken erfolgte unvollständig und
nur sehr zögerlich in den 80er Jahren (Görnische
Gasse, Kerbe). Mit dem Start des Modellvorhabens
"Altstadtsanierung Meißen" im Jahre 1990 war die
Chance gegeben, die Altstadt baulich
wiederherzustellen und den funktionellen
Erfordernissen eines historischen, aber lebendigen
Stadtzentrums anzupassen.
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Teil 1: Analyse
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3.3
Bevölkerungsentwicklung
Im Zuge des demographischen Wandels sank die
Bevölkerungszahl der Gesamtstadt Meißen von
34.735 im Jahr 1990 auf 27.995 im Jahr 2006
(Diagramm 1). Das ist ein Rückgang um 19,5 %. Im
Plangebiet „Historische Altstadt“ lebten 1990 2.599
Einwohner; im Jahr 2006 jedoch nur noch 1.704,
was einem Rückgang von 34,4 % entspricht. Da es
keine Statistik über die Bevölkerungswanderung
innerhalb Meißens gibt, lässt sich nicht mehr klären,
wieviel Bürger aus der Altstadt wegzogen oder
zuzogen, wieviel verstarben und wieviel im
Plangebiet geboren wurden. Im Ergebnis hat jedoch
ein Drittel der Einwohner der Altstadt den Rücken
gekehrt. Dieser massive Rückgang fand jedoch
vorrangig in den ersten Jahren des
Sanierungsprozesses bis 1995 statt. Seit 1996
pendelt die Einwohnerzahl zwischen 1650 und 1750
und lässt eine gleich bleibende Tendenz erkennen
Diagramm 2).
Der starke Bevölkerungsrückgang in den ersten fünf
Jahren der Sanierung dürfte darauf zurück zuführen
sein, dass die Wohnungen der Altstadt in den 80er
Jahren trotz des schlechten Bauzustandes wegen
des allgemeinen Wohnraummangels in Meißen
(und der DDR insgesamt) fast komplett belegt
waren. Sie wurden erst geräumt, wenn ein Haus
baupolizeilich gesperrt werden musste.
Diese Situation entspannte sich in den ersten
Jahren nach 1990, als im Umfeld der Altstadt neuer
oder sanierter Wohnraum geschaffen wurde. Mitte
der 90er Jahre war die Wohnungsbelegung zur
„Normalität“ zurückgekehrt und seitdem blieb die
Einwohnerzahl der Altstadt relativ konstant.
Interessant ist die Altersstruktur der Altstadt im
Vergleich zur Gesamtstadt. 1990 wiesen beide
Gebiete eine ähnliche Struktur auf: Anteil der Kinder
bis 14 Jahren etwa 18 %, der der „jungen
Erwachsenen“ (18 bis 26 Jahre) etwa 10 %, Anteil
der über 65jährigen 19 %.
Doch seit Beginn der Altstadtsanierung driftete die
Entwicklung auseinander.
Der Anteil der Kinder beträgt in der Altstadt
immerhin noch 14 %, ist in der Gesamtstadt aber
unter 10 % gesunken.
Die Zahl der 18 bis 26jährigen stieg in der Altstadt
von 11 auf 17 %; in der Gesamtstadt stagnierte er
bei 11 %.
Der Anteil der über 65jährigen sank in der Altstadt
von 19 auf 14 %, in der Gesamtstadt stieg er von 19
auf 27 % (siehe Diagramme 4 und 5).
Insgesamt ist in der Altstadt damit eine deutliche
Verjüngung festzustellen; insbesondere der Anteil
der Älteren ist entgegen dem Trend der übrigen
Stadt rückläufig.
Fazit:
1. Dem allgemeinen Trend folgend, ist die Anzahl
der Einwohner in der Altstadt seit 1990 rückläufig.
Aber: Während sich der Bevölkerungsrückgang in
der Gesamtstadt fortsetzt, wenn auch in
abgeschwächter Form, ist die Einwohnerzahl in der
Altstadt (zwar mit Schwankungen) seit 1996 relativ
stabil geblieben.
2. Die Altersstruktur der Altstadt weist gänzlich
andere Tendenzen auf als die übrige Stadt: Der
Anteil der Jungen blieb konstant oder erhöhte sich
sogar, der Anteil der Alten sank. Der Anteil der
Bevölkerung im „aktiven Alter“ (18 bis 65 Jahre)
stieg von 59 % auf 68 %.
Dennoch ist die Bevölkerung in der Altstadt ungleich
verteilt. Entsprechend der Bebauungsstruktur gibt
ein starkes Gefälle zwischen den dicht bebauten
Quartieren der Bürgerstadt und den locker
bebauten Hang- und Höhenlagen. Die Analyse der
Einwohnerdichte weist für Burgberg und Freiheit
Werte von unter 10 Einwohner pro Hektar auf,
während sich an Gerbergasse und Neugasse über
200 Einwohner pro Hektar drängen. Dies ist der
dortigen urbanen Gründerzeitbebauung mit meist
drei bis vier Wohngeschossen geschuldet, während
auf der Freiheit die lockere zweigeschossige
Bebauung dominiert, in der sich noch zahlreiche
Grundstücke befinden, die gar nicht für
Wohnzwecke genutzt werden.
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Teil 1: Analyse
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Diagramm 1
Einwohnerentwicklung Stadt Meißen 1995 - 2006
31500
31000
30500
30000
29500
29000
28500
28000
27500
27000
26500
26000
31036
30165
29462
1995
1996
1997
29104
1998
28744
1999
28656
2000
28366
28223
28268
28303
28262
2001
2002
2003
2004
2005
27961
2006
Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand August 2007
Diagramm 2
Einwohnerentwicklung Historische Altstadt 1995 - 2006
1900
1850
1837
1800
1735
1750
1736
1702
1730
1753
1712
1715
1706
1700
1652
1643
2002
2003
1650
1706
1600
1550
1500
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2004
2005
2006
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Teil 1: Analyse
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Diagramm 3
Relative Einwohnerentwicklung, Vergleich Gesamtstadt zu Altstadt
Ausgangswert 1990 entspricht 100%
120
100
100
100
89,4
82,5
70,7
65,9
Prozent
80
60
80,5
65,6
Gesamtstadt
Altstadt
40
20
0
1990
1995
2000
2006
Tabelle 1: Die Einwohnerentwicklung von Gesamtstadt und Altstadt
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Gesamtstadt
31.036
30.165
29.462
29.104
28.744
28.656
28.366
28.223
28.268
28.303
28.262
27.961
Altstadt
1.837
1.735
1.736
1.702
1.730
1.712
1.706
1.652
1.643
1.715
1.753
1.706
Tabelle 2: Die Altersstruktur des Plangebietes in den Jahren 1990, 2000 und 2005
Altersgruppe
unter 6
6 bis unter 14
14 bis unter 18
18 bis unter 26
26 bis unter 65
ab 65
Summe
1990
männl. weibl.
107
107
147
122
53
45
129
149
611
630
131
368
Summe
214
269
98
278
1241
499
in %
8
10
4
11
48
19
2599
100
2000
männl. weibl.
38
42
70
80
63
34
116
102
442
441
75
233
Summe
80
150
97
218
883
308
1736
2005
in % männl. weibl. Summe in %
5
71
43
114
7
9
66
58
124
7
6
38
39
77
4
13
144
147
291
17
51
482
407
889
51
18
83
169
252
14
100
1747
100
Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand November 2007
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Teil 1: Analyse
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Diagramm 4
Veränderung der Altersstruktur der Gesamtbevölkerung Meißens 1990 bis 2005
100%
90%
6672
6545
7573
80%
ab 65
70%
60%
50%
26 bis unter 65
17543
15299
13852
40%
30%
20%
10%
0%
18 bis unter 26
14 bis unter 18
6 bis unter 14
3305
1179
3563
unter 6
2854
2473
1493
1995
1060
1990
2000
3149
1166
1324
1285
2005
Diagramm 5
Veränderung der Altersstruktur in der Historischen Altstadt 1990 bis 2005
100%
90%
499
308
252
80%
ab 65
70%
60%
1241
883
889
50%
20%
10%
0%
18 bis unter 26
14 bis unter 18
40%
30%
26 bis unter 65
6 bis unter 14
278
98
269
218
291
214
97
150
80
77
124
114
1990
2000
2005
unter 6
Seite 12 von 44
Teil 1: Analyse
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3.4
Bebauungsstruktur / Freiflächen
(Plan 02 bis 05)
Das Plangebiet umfasst vier strukturell
gegensätzliche Bereiche: die eigentliche historische
Bürgerstadt zwischen Triebisch und Burg, die AfraFreiheit einschließlich Hintermauer, den Burgberg
und den Bereich der ehemaligen Wasserburg
(Leipziger Straße).
Die historische Bürgerstadt ist gekennzeichnet
durch eine starke Überbauung der relativ kleinen,
meist schmalen Grundstücke. Die Straßenführung
und die daraus resultierenden Straßen- und
Platzraumbegrenzungen stammen aus der
mittelalterlichen Gründungszeit der Stadt; die
Raumfolge entlang der Triebisch
(Gerbergasse/Rossmarkt/Neugasse) aus dem
frühen 19.Jahrhundert. Trotz zahlreicher
Grundstückszusammenlegungen seit der
Renaissance sind die Grundstücke der Bürgerstadt
im Durchschnitt wesentlich kleiner als die der AfraFreiheit und Wasserburg.
Im Gegensatz zur geschlossenen
Quartierbebauung der Bürgerstadt sind die von
hohen Mauern umgebenen Grundstücke der
Freiheit nur locker bebaut. Die kleinen Grundstücke
der Hintermauer sind mit Einzelhäusern dörflichen
Charakters bebaut; der Bereich der ehemaligen
Wasserburg mit villenähnlichen Gebäuden des
19.Jahrhunderts.
Die Bebauungsstruktur erfuhr im Laufe der
Jahrhunderte immer wieder Verluste und
Ergänzungen, wobei jedoch die Raumkanten
insgesamt erhalten blieben. Empfindlichster Verlust
im 20. Jh. war die Zerstörung der
Brückenkopfbebauung (1945 durch
Brückensprengung), die durch die Anlage des
Kändlerparkes mit seinen hohen Pappeln räumlich
kaschiert wurde, heute aber nach wie vor
städtebaulich ein Misstand ist. Die einstige
geschlossene Raumkante der Altstadt zum Elbufer
und die Torsituation am Brückenkopf sind hier
verloren gegangen.
Ebenso ist am Kleinmarkt durch den wegen
Flutschäden 2002 unvermeidbar gewordenen
Abbruch des Gebäudekomplexes „Kaufhaus
Fischer“ eine große Lücke entstanden. Die auf der
Abbruchfläche etablierten Parkplätze wirken zwar
entspannend auf die Stellplatz-Situation und sind
funktionell vernünftig, können aber langfristig keine
Lösung sein, da der Raum des Kleinmarktes in ein
diffuses Raumgebilde zur Gerbergasse übergeht
und das historisch gewachsene und für Meißen
typische Prinzip der eindeutigen Raumfolge von
Platz – Gasse – Platz gestört ist.
Die sehr dichte und überwiegend aus dem 19.Jh.
stammende Hofüberbauung ist seit 1990 nur in
wenigen Fällen aufgelockert worden, obwohl dies
aus Gründen einer Verbesserung der
Wohnverhältnisse öfters zu wünschen gewesen
wäre.
Die im Städtebaulichen Rahmenplan von 1991
vorgeschlagene Schaffung von teilöffentlichen
Passagen mit begrünten Ruhezonen in den
Quartieren ist nur ansatzweise realisiert worden
(Theater-Passage, Rabener Passage) und hatte
keine Auswirkungen auf die Bebauungsstruktur.
Aufgrund der dichten Bebauung der Bürgerstadt
sind Grünflächen nur in den Randbereichen
anzutreffen. Der Kern der Altstadt ist, auch
historisch bedingt, eine „steinerne Stadt“. Die
öffentlichen Freiräume sind nur in Ausnahmefällen
mit Bäumen versehen. In den letzten Jahren wuchs
das Bestreben, die Plätze stärker zu begrünen,
ohne jedoch den historischen Charakter verleugnen
zu wollen. So wurden am Heinrichsplatz
kleinkronige Bäume eingefügt und auch am
Hundewinkel nach historischem Vorbild ein kleine
Baumgruppe gepflanzt. Eine punktuelle
Fassadenbegrünung mit Weinstöcken zeigt
steigende Tendenz, kann aber über den
prinzipiellen Mangel an öffentlichem Grün nicht
hinwegtäuschen. In den Sommermonaten wird im
verkehrsberuhigten Bereich eine temporäre
Begrünung mit großen Pflanzkübeln (meist zur
räumlichen Abschirmung von Freisitzen) praktiziert.
Die Hofbereiche sind nur selten begrünt; selbst
nach Hofentkernung wurde der gewonnene
Freiraum meist als befestigte Fläche zum Abstellen
von PKW genutzt.
Umfangreicher ist die Begrünung der Höhen- und
Hanglagen, allerdings auch nur in Form privater
Grünflächen. Hier findet sich auch ein erheblicher
Bestand an alten großkronigen Laubgehölzen.
Die tatsächlich frei zugängigen öffentlichen
Grünanlagen beschränken sich auf den Rest des
Kändlerparkes, das Begleitgrün an der
Bundesstraße 6, eine kleine Fläche mit
Sitzmöglichkeiten neben der Loge (Leipziger Straße
30) und den Friedhof an der St.-Afra-Kirche.
Die begrünten Hanglagen des Burgberges
einschließlich Rundweg sind wegen der geltenden
Öffnungszeiten nur beschränkt zugängig und als
teilöffentliches Grün zu werten.
Im Plangebiet befindet sich ein Kinderspielplatz
(Postgässchen).
Seite 13 von 44
Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
3.5
Grundstücksverhältnisse und
Eigentümerstruktur
(Plan 06 und 07)
Seit der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 sind
die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken
der Meißner Altstadt stark verändert worden. Die
gravierenden Unterschiede zur heutigen
Eigentümerstruktur lassen sich durch
Gegenüberstellung der Kartierungen der
Eigentumsverhältnisse 1990 und 2007 im Kartenteil
nachvollziehen.
Für etwa 80 % der Grundstücke wurden 1990
Reprivatisierungsanträge gestellt, von denen
inzwischen alle entschieden und damit die
Grundstücke wieder in privater Hand sind.
Gleichzeitig war ein umfangreicher
Grundstücksverkehr zu verzeichnen (Beispiel 1993:
63 Eigentumswechsel), der sich jedoch
überwiegend positiv auf das Sanierungsgeschehen
auswirkte.
Der überwiegende Teil der Grundstücke des
Plangebietes ist in Privatbesitz. Straßen und Plätze
sowie die Grundstücke der städtischen öffentlichen
Gebäude sind in kommunaler Hand. Die bis 1990 in
kommunalem Besitz befindliche Albrechtsburg mit
einem Großteil der Hangflächen am Burgberg
wurde an den Freistaat Sachsen übergeben.
Ebenfalls im Besitz des Freistaates ist das
Amtsgericht einschließlich des ehemaligen
Untersuchungsgefängnisses auf dem Burgberg und
das Grundstück des „Landesgymnasiums St. Afra“.
Die Bundesrepublik erwarb Anfang der 90er Jahre
das Areal der ehemaligen Felsenkellerbrauerei am
Jüdenberg und errichtete darauf die Schule der
Bundesagentur für Arbeit.
Die im Gebiet gelegenen Kirchen, Friedhöfe,
Pfarrhäuser und einige wenige Wohngebäude sind
traditionell im Besitz der Kirche.
Die einst als „Eigentum des Volkes“ vom VEB
Gebäudewirtschaft verwalteten Wohngrundstücke
sind, soweit sie nicht reprivatisiert wurden, an die
SEEG Meißen GmbH als dessen Rechtsnachfolger
übertragen worden. Sie machen heute weniger als
5 % aller Grundstücke in der Altstadt aus.
Das einzige Grundstück des Landreis´ Meißen im
Plangebiet, der Domherrenhof als Tagungsstätte
des Kreistages, steht gegenwärtig zum Verkauf.
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Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
3.6
Baualter, Denkmalschutz
und Bauzustand
(Plan 08 bis 10)
Von etwa 410 Hauptgebäuden der "Historischen
Altstadt" wurden nur 15 nach 1945 errichtet (3,6%).
Über ein Drittel der Häuser ist Originalsubstanz aus
Barock und Renaissance oder älteren Bauphasen.
Trotz des großen Stadtbrandes von 1637 ist relativ
viel Substanz der Renaissance um 1600 erhalten,
und es ist damit zu rechnen, dass auch bei den
nach dem Brand wieder aufgebauten Gebäuden
ältere Bausubstanz der Vorgängerbauten
Verwendung fand und sich heute noch nachweisen
ließe.
Die älteste äußerlich sichtbare Bausubstanz findet
sich auf dem Burgberg, der Freiheit, im Bereich
Burgstraße, Markt, Fleischergasse und Görnische
Gasse. In diesem Bereich sind die ursprünglichen
Domherrenhöfe bzw. Bürger- und
Handwerkerhäuser erhalten und ihrer Bedeutung
entsprechend unter Schutz gestellt.
Das älteste fast komplett erhaltene Bauwerk dürfte
die Schlossbrücke sein, die der Überlieferung nach
zwischen 1221 und 1228 entstand und deutliche
romanische Züge trägt.
Die Bauten des 19.Jahrhunderts finden sich
überwiegend im Bereich Gerbergasse / Neugasse /
Brückenkopf und Theaterplatz. Grundsätzlich
wurden im Plangebiet fast flächendeckend über
Jahrhunderte hinweg Gebäude umgebaut oder neu
gebaut, sodass zumindest rein äußerlich für
manche Straßenzüge eine gemischte Reihung der
Stile festzustellen ist. Einzelne Bauten der
Gründerzeit sprengen dabei mit ihren
Gebäudehöhen schon den Maßstab der Umgebung
und fallen unangenehm auf (u. a. Theaterplatz 3,
Neugasse 26, Elbstraße 15).
Die Quartierinnenhöfe wurden sicher auch in der
Vergangenheit schon immer genutzt und waren
locker bebaut, jedoch mit Nebengebäuden aus
vergänglichem Material, sodass sich die heutige
Hofüberbauung als ein Werk des 19.Jahrhunderts
darstellt, in dem die Höfe tatsächlich in einem zuvor
nicht vorhandenen Maße überbaut wurden.
Im Plangebiet entstand mit der Burggründung 929
die erste deutsche Befestigung im slawischen
Siedlungsgebiet an der Elbe und im Anschluss
daran der älteste deutsche Siedlungs- und
Handelsort im heutigen Sachsen. Da bisher im
Stadtgebiet nur punktuell archäologische
Grabungen stattfanden, ist im Siedlungsboden noch
mit zahlreichen Funden zu rechnen. Entsprechend
sensibel wird bei Bodeneingriffen verfahren.
Fast das gesamte Plangebiet trägt den Status eines
archäologischen Schutzgebietes und könnte
hinsichtlich des geschlossen erhaltenen
historischen Stadtbildes auch als Flächendenkmal
gelten.
Besonderen Wert besitzen der fast unverändert
überlieferte spätmittelalterliche Stadtgrundriss mit
seiner Folge von Gassen, Straßen und Plätzen, die
homogene Dachlandschaft und die Ansicht der
Stadt als historisches städtebauliches Ensemble
von der Elbe aus. Darüber hinaus befinden sich im
Gebiet etwa 400 als Einzeldenkmal registrierte
Gebäude, darunter so hochrangige wie die
Albrechtsburg, der Dom und das spätgotische
Rathaus.
Der Bauzustand der Gebäude im Plangebiet hat
sich seit Beginn des Sanierungsverfahrens 1990
deutlich verbessert. An den meisten akut
gefährdeten Objekten wurden bereits Anfang der
90er Jahre Sicherungsmaßnahmen durchgeführt,
viele Gebäude wurden teilsaniert, etwa die Hälfte
aller Altstadtgebäude vollständig saniert. Über 300
Gebäude sind inzwischen in einem guten Zustand;
allerdings etwa 7% noch stark gefährdet.
Schadensschwerpunkte sind nach wie vor defekte
Dächer und Dachentwässerungsanlagen, Schäden
an Dachkonstruktion und Deckenbalken und
Schäden durch aufsteigende Feuchtigkeit, teilweise
auch Schwammbefall. Die Ursache für das
Hinauszögern der Sanierung dieser Häuser sind
meist die begrenzten finanziellen Möglichkeiten der
Eigentümer oder die fehlende Aussicht auf eine
gesicherte Bewirtschaftung / Vermietung der
Gebäude und damit Refinanzierung der
Investitionen.
Ein Abbruch kam bisher wegen der städtebaulichen
Situation (in geschlossener Bebauung) und des
meist vorhandenen Denkmalschutzes nicht in
Betracht.
Sanierungsbedürftige Bauten sind noch in fast allen
Quartieren des Plangebietes zu finden; selbst in
bester Lage am Markt (Markt 10), in der Burgstraße
(Nr. 2; 23; 25) oder Neugasse (Nr. 1; 10; 14; 15).
Die größte Anzahl schadhafter und teilweise
unbewohnbarer Gebäude ist aber in den Quartieren
zwischen Neugasse, Fleischergasse und
Rosengasse (Quartiere 1013, 1015 und 1017)
festzustellen sowie am Theaterplatz (Quartiere
1004 und 1006). Hier sind einige Gebäude seit fast
20 Jahren ungenutzt, leerstehend und in einem
immer schlechter werdenden Bauzustand.
Seite 15 von 44
Teil 1: Analyse
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Diagramm 6
Bauzustand der Altstadt-Gebäude, Veränderung seit 1990
(Anzahl der Hauptgebäude in der jeweiligen Bauzustandsstufe, Erfassung November 2007)
250
204
200
164
150
163 170
163
Bauzustand 1
141
133
Bauzustand 2
101
100
55
Bauzustand 3
Bauzustand 4
66
43
50
51
27
10
42
27
0
1990
1995
2000
2007
Erläuterung der Bauzustandsstufen:
Stufe 1
Neubau oder komplett sanierte Gebäude, kaum Mängel, geringfügige Schäden
Stufe 2
teilsanierte Gebäude, leichte Schäden
Stufe 3
erhebliche Mängel, statisch-konstruktive Schäden, Gebäudenutzung beeinträchtigt
Stufe 4
starke Schäden, Bestand gefährdet, Gebäude nicht nutzbar
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Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
3.7
Nutzung
(Plan 11 und 12)
Das Sanierungsgebiet ist nach Lage und Funktion
das Zentrum Meißens und Standort für öffentliche
und private Infrastruktureinrichtungen mit örtlicher
und überörtlicher Bedeutung.
Das Gebiet weist nach dem Maß der
Grundstücksüberbauung starke Unterschiede auf.
Die dicht bebaute Bürgerstadt könnte hinsichtlich
der Baudichte bereits als Kerngebiet gelten, wird
aber wegen der Nutzungsbeschränkungen als
Mischgebiet eingestuft. Die Bereiche in Hang- und
Höhenlage mit überwiegender Wohnfunktion und
Sondernutzungen werden als allgemeines bzw.
besonderes Wohngebiet eingeschätzt. Das bis 1994
industriell genutzte Areal am Elbufer (ehem.
Sägewerk) trug bisher den Charakter einer
Industriebrache, ist gegenwärtig zur Verkehrs- und
Grünfläche (Stellplätze) umfunktioniert und stellt als
Sondergebiet eine Reservefläche der Altstadt für
besondere Zwecke dar.
Die ehemalige Bürgerstadt zwischen Triebisch und
Burgberg ist aufgrund ihrer intensiven Nutzung der
eigentliche Kern der Altstadt. Hier konzentrieren
sich die wichtigsten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen; namentlich im Gebiet
zwischen Elbstraße, Markt und
Gerbergasse/Rossmarkt/Neugasse, also im
südöstlichen Teil des Plangebietes.
Die Burgstraße, Bestandteil einer wichtigen
Fußgängerachse und kürzeste Verbindung
zwischen Markt und Burg, gewann in den letzten
Jahren durch die Sanierung vieler Gebäude wieder
an Attraktivität. Dennoch hat sie infolge Leerstands
einiger Ladengeschäfte und einiger unsanierter
Gebäude noch nicht die gewünschte Lebendigkeit
erreicht. Auch der Bereich Theaterplatz weist trotz
punktueller Sanierungen und neuer Nutzungen
noch erhebliche Potenzen auf. Nach Sanierung
weiterer gegenwärtig noch ungenutzter Gebäude,
insbesondere der Gebäudereihe zwischen
Theaterplatz 1 und 9 und der Lückenschließung
Leipziger Straße 20/21 sowie einer
durchgreifenden Umgestaltung der Platzfläche
sollte hier wieder ein für Bewohner und Gäste der
Stadt attraktiver Platz entstehen.
Der südwestliche Teil des Plangebietes, zwischen
Neugasse und Rosengasse, in dessen Mittelachse
die Görnische Gasse verläuft, ist durch Wohn- und
Geschäftsnutzung gekennzeichnet, bei der jedoch
wegen der abseitigen Lage des Areals und des
schlechten Gebäudezustandes ein hoher Leerstand
zu verzeichnen ist. Die Sanierung einiger weniger
Gebäude in dem Bereich wirkte sich bisher kaum
auf das Umfeld aus. Auch die auf dem
Abbruchgelände der Felsenkellerbrauerei errichtete
Schule der BfA brachte nicht den erwarteten
Belebungs-Effekt für den Stadtteil. Durch eine
schrittweise Sanierung der Bauten und attraktive
Nutzungsangebote könnte sich dieses Stadtgebiet
aus seiner Randlage befreien und zu einem für den
Tourismus wichtigen Bindeglied
(Handwerkergassen, Hausbrauereien, Weinkeller,
u.ä.) auf dem Wege zwischen Porzellanmanufaktur
und Altstadt werden.
Die Gebäude des Plangebietes werden im
Erdgeschoss hauptsächlich gewerblich genutzt. Es
dominieren dabei Handel und verkaufendes
Gewerbe, gefolgt von Gastronomie / Hotellerie.
Ebenfalls noch gut vertreten und in der Altstadt
unbedingt zu erhalten ist das Kleingewerbe und
Handwerk, also der Bäckermeister, der Fleischer,
der Uhrmacher und Frisör.
Im Erdgeschoss weniger vertreten, da meist im
Obergeschoss angesiedelt, sind die für
Ladenstraßen wenig attraktiven
Dienstleistungseinrichtungen (Agenturen,
Beratungsstellen, Versicherungen usw.). Im
Plangebiet befinden sich 45 Restaurants und Cafes
mit über 2.000 Sitzplätzen (einschl. Freisitze). Hinzu
kommen diverse Cafe- und Imbissangebote in
Bäckereien und Fleischereien / Fischgeschäften.
Die Sparte Schnellimbiss ist mit dem „Subway“ auf
der Neugasse sowie drei Döner-Imbissen vertreten.
Absolut tödlich für das Geschäftsklima und dennoch
in einigen Straßen dominierend ist der Leerstand
von Gewerbeeinheiten. Theaterplatz, Baderberg /
Lorenzgasse, Görnische Gasse, Teile von
Rosengasse und Neugasse werden vom Leerstand
beherrscht, teils sogar in sanierten Gebäuden. Dies
wirkt sich lähmend auf die gesamte weitere
Entwicklung des Areals aus.
Laut IHK befinden sich im Plangebiet 212
Gewerbeeinrichtungen mit einer GesamtVerkaufsfläche von 10.400 m². Größtes Geschäft ist
das Modehaus Fischer mit 300 m² Verkaufsfläche,
kleinstes ist der Laden „Krawatte“ in der Burgstraße
20 mit 10 m² Verkaufsfläche.
Die durchschnittliche Verkaufsfläche eines Ladens
in der Altstadt beträgt 49 m². Einheiten mit mehr als
100 m² sind selten (nur 10 % aller Läden), da dies
die kleinteilige Gebäudestruktur kaum zulässt.
Deshalb wäre die Ergänzung des Angebots durch
großflächigere Handelseinrichtung im Randbereich
der Altstadt durchaus sinnvoll. Zumindest
Seite 17 von 44
Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
hinsichtlich der Flächenstruktur besteht hier noch
Bedarf; hinsichtlich der Branchen ist ein Mix
entstanden, der zwar streckenweise stark auf den
Tourismus ausgerichtet ist, aber insgesamt der
Altstadt adäquat ist. Nach wie vor besteht allerdings
Bedarf an Sortimenten, die bereits 1996 durch eine
Studie der GMA ermittelt wurden: u. a.
Herrenbekleidung, Spielwaren, Elektrogeräte, Tonund Bildträger sowie Lebensmittel. Da diese
Sortimente meist Verkaufsflächen von über 100 m²
erfordern, lassen sie sich nur peripher zum
Plangebiet oder im Sondergebiet am Elbufer
(ehem. Sägewerk) realisieren.
Die gewerbliche Nutzung der Gebäude im
Plangebiet war um 1990 hauptsächlich auf die
Erdgeschosse beschränkt. Inzwischen wird auch
häufig das erste Obergeschoss für Gewerbe
genutzt (Büros, Praxen) und damit die ursprünglich
dort vorhandene Wohnfunktion zurückgedrängt.
Entsprechend rückläufig ist die Zahl der Einwohner
(siehe Bevölkerungsentwicklung). Eine weitere
Verdrängung wurde durch die Festlegungen der
Sanierungssatzung verhindert. Das anfängliche
Bestreben vieler Eigentümer, alle Geschosse des
Gebäudes gewerblich zu nutzen, hat seit 1994
erheblich nachgelassen - ein Zeichen dafür, dass
der Bedarf an Büroflächen im Plangebiet auf dem
gegenwärtigen Preisniveau gesättigt ist. Dies
bedeutet auch, dass bereitwilliger in die
Wohnungssanierung investiert wird und damit die
Wohnfunktion der Altstadt wieder gestärkt werden
kann. Voraussetzung dafür ist allerdings auch ein
funktionierendes Wohnumfeld – einschließlich
ausreichenden PKW-Stellplätzen, Freiflächen und
sozialer Infrastruktur.
Straße noch den Charakter von Wohngebieten; oft
ist hier das gesamte Gebäude in allen Etagen für
Wohnzwecke genutzt.
Fazit: Trotz großer Fortschritte in der Sanierung der
Bausubstanz ist die Altstadt hinsichtlich der
Nutzung noch in hohem Maße entwicklungsfähig.
Der Branchenmix ist ausgewogen, sollte aber durch
größere Handelsflächen in der Peripherie ergänzt
werden. Weitere spezielle Angebote für Bewohner
(Bedarf in verschiedenen Sortimenten) und
Touristen (z. B. spezielle Angebote für
Radtouristen) sind wünschenswert.
Die Leerstandssituation (siehe auch im folgenden
Kapitel) ist unbefriedigend. Etwa 50 Gebäude sind
ungenutzt, mehrere Baulücken sind noch unbebaut,
größere ehemalige Gewerbeflächen (Kaufhaus
Fischer am Kleinmarkt, Dresdner Bauelemente
GmbH an der Hochuferstraße, Meißner Druckhaus
AG an der Lorenzgasse) könnten durch
Neubebauung oder Umnutzung wesentlich
altstadtverträglicher und attraktiver betrieben
werden.
Wohnungen in den Obergeschossen sind
charakteristisch für die Meißner Innenstadt, weshalb
das Zentrum eher als ein stark verdichtetes
Mischgebiet denn als ein Kerngebiet einzustufen ist.
Mitte der 90er Jahre verstärkte sich der Trend, die
bisher kaum genutzten Dächer der historischen
Gebäude für Wohnzwecke auszubauen. In vielen
Fällen ist dies auch in der untersten Dachebene
machbar. Der Dachausbau in mehreren Etagen
jedoch stößt schnell an die Grenzen, die durch
Denkmal-, Bauordnungs- und Sanierungsrecht und
letztlich durch die Bausubstanz selbst gesetzt
werden. Dieser mehrgeschossige Dachausbau war
zu keiner Zeit für die Meißner Altstadt typisch und
soll auch in Zukunft nicht die erhaltenswerte
Dachlandschaft entstellen.
Im Gegensatz zur eigentlichen Bürgerstadt tragen
die Bereiche Freiheit, Hintermauer und Leipziger
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Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
Tabelle 3: Beherbergung in der Altstadt
Ort / Lage
Hotels
Markt 6
An der Frauenkirche 1
Domplatz 11
Freiheit 10
Heinrichsplatz 6
Theaterplatz 13
Pensionen
Markt 8
Neugasse 29
Freiheit 3
Privatzimmer
Baderberg 8
Hohlweg 7
Leipziger Straße 8
Neugasse 54
Ferienwohnungen
Schlossstufen 1
Neugasse 16
Bettenzahl
Restaurant / Cafe
25
49
20
12
69
14
ja
ja
ja
ja
ja
-
4
18
12
6
8
5
6
2 WE
1 WE
3 WE
Quelle: Tourismusverein Meißen e. V., Stand Oktober 2006
Tabelle 4: Gaststätten in der Altstadt
Ort / Lage
Domplatz 11
Domplatz 5
Domplatz 9
Elbstraße 31
Elbstraße 9
Freiheit 3
Görnische Gasse 42
Heinrichsplatz 5
Heinrichsplatz 6
Leipziger Straße 27
Markt 1
Markt 9
Marktgasse 1
Neugasse 22
Rosengasse 12
Schlossstufen 1
Gästeplätze Innen
35
55 + 30
50 + 50 + 40 (+ Saal 200)
30
28 + 40
35 + 22
60 + 20 + 35
25
60
40 + 35
50 + 12 + 40
28 + 14
45 (+ Saal 100)
50
50 + 22
30
60 + 60
46 + 26 + 12
32
Gästeplätze Außen
10
65
300
70
50
12
20
30
50
48
45
58
40
30
56
20
30
50
32
Gesamtplätze
45
145
440 (+ Saal 200)
100
108
69
155
55
110
123
147
100
85 (+ Saal 100)
80
100
50
150
134
64
Quelle: Gaststättenverzeichnis des Tourismusverein Meißen e. V., Stand März 2007
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Teil 1: Analyse
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Tabelle 5: Weitere Gaststätten in der Altstadt (Sitzplatz-Kapazitäten nicht bekannt)
Ort / Lage
Burgstraße 15
Burgstraße 24
Burgstraße 6
Domplatz 5
Elbstraße 11
Elbstraße 4
Elbstraße 7
Fleischergasse 4
Freiheit 10
Heinrichsplatz 1
Hohlweg 7
Kleinmarkt 10
Kleinmarkt 8
Kleinmarkt 9
Leipziger Straße 9
Lorenzgasse 7
Markt 6
Markt 9
Neugasse 10
Neugasse 36
Neugasse 45
Neugasse 5
Rosengasse 1
Rossmarkt 6
Schlossberg 13
Erläuterung
China-Restaurant
Zum Humpen
Havanna
ehem. Sinatra
Cafe am Dom
El Asador
Rabener Keller
Zollhof
Kaffeestube
Domherrenhof
Zum Heinrich
Fuchshöhl
Terra Artistica
Chinesisches Restaurant
Gallo Nero
Zum Goldenen Ring (Griechisches Restaurant)
Meißner Hof
Hotel am Markt 6
Milch Bar
Kellermeister
Gockelbar
(Eiscafe)
Subway
Tongrube
Cafe
Winkelkrug
Quelle: eigene Erhebung, Stand November 2007
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Teil 1: Analyse
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3.8
Leerstandssituation
(Plan 13 und 14)
Der Leerstand an gewerblichen Objekten ist
beträchtlich. Die IHK weist für die Altstadt 212
bewirtschaftete Objekte (meist Ladengeschäfte)
aus. Dazu kommen einige, nicht von der IHK
erfasste Einrichtungen. Dem stehen etwa 90 leer
stehende Objekte gegenüber, die bei einer
Begehung im November 2007 ermittelt wurden.
Dieser Leerstand ist zunächst locker gestreut auf
das gesamte Plangebiet verteilt; selbst in guten
Geschäftslagen (Burgstraße, Marktgasse,
Neugasse) stehen Objekte leer. Dann konzentriert
er sich extrem in zwei Gebieten: am Theaterplatz
(einschließlich Baderberg / Lorenzgasse) und
zwischen Görnischer Gasse und Rosengasse. In
diesen beiden Gebieten ist meist das ganze
Gebäude leerstehend, und dies oft schon seit
Jahren. Hinzu kommt der meist schlechte
Bauzustand, der in Verbindung mit der ungünstigen
Geschäftslage letztlich Ursache für den Leerstand
ist. Hier wirkt der Leerstand der unsanierten Häuser
extrem negativ „milieu-schädigend“ auf die
Minderheit der sanierten Gebäude, wodurch auch
hier Mieter ausbleiben und selbst in komplett
sanierten Bauten die gut ausgestatteten
Gewerbeeinheiten leer stehen, weil die
städtebaulichen Missstände im Umfeld Kunden und
Mieter abschrecken (Görnische Gasse 20; 28; 37;
Jüdenbergstraße 31, Leipziger Straße 7; 11; 14 bis
17).
Von den 33 Häusern der Görnischen Gasse stehen
in 16 alle Gewerbeeinheiten der Erdgeschosszone
leer; bei den 30 Häusern rund um den Theaterplatz
sind in 19 Gebäuden im Erdgeschoss alle
Gewerbeeinheiten leerstehend.
Schätzt man die Gesamtzahl der gewerblichen
Einheiten in der Altstadt auf etwa 350
(einschließlich Büros und Praxen in
Obergeschossen, Werkstätten in Hintergebäuden)
ergibt sich bei dem ermittelten Leerstand von rund
90 Objekten eine Leerstandsquote von 26 %.
ergibt sich eine Gesamtzahl der Wohnungen von
1.561 mit einem (teils geschätzten) Leerstand von
515 WE, was einer Quote von 33 % entspricht!
Ein reichliches Drittel davon befindet sich in den 37
komplett leer stehenden Wohngebäuden.
Territoriell ist die Verteilung des
Wohnungsleerstandes ähnlich dem der
Gewerbeobjekte: Einerseits gleichmäßig locker
gestreut in der gesamten Altstadt (auch in ruhigen
Wohnlagen wie Freiheit, Hintermauer, Burgstraße,
Schlossberg) und dann wiederum Konzentration im
Bereich Theaterplatz und Görnische Gasse. In
diesen Bereichen befinden sich die bereits
erwähnten komplett leer stehenden Wohngebäude,
die mit ihrem ruinösen Zustand den gesamten
Straßenzug zu einem städtebaulichen Misstand
werden lassen.
Fazit: Trotz umfangreicher Sanierungsmaßnahmen
an etwa drei Viertel aller Gebäude in der Altstadt, ist
der verbliebene Rest durch einen hohen Gewerbeund Wohnungsleerstand gekennzeichnet. Dieser
Leerstand konzentriert sich am Theaterplatz und an
der Görnischen Gasse und wirkt geradezu lähmend
auf jede weitere private Investitionstätigkeit.
Darüber hinaus ist verstreuter Leerstand im ganzen
Plangebiet und auch in sanierten Bauten
anzutreffen. Die vielfältigen Ursachen dafür
(demografischer Wandel, mangelhaftes
Wohnumfeld …) und auch geeignete
Instrumentarien, die bereits in anderen
Stadtgebieten zur Verringerung des
Wohnungsleerstandes führten, sind bei der
künftigen Planung zu berücksichtigen.
Mit 33 % Wohnungsleerstand liegt die Altstadt
deutlich über dem städtischen Durchschnitt von
18 % Leerstand – ein Umstand, der für künftige
Planungen neue Prioritäten setzen muss.
Ähnlich sieht es beim Wohnungsleerstand aus. Die
Wohnungserfassung der Stadt Meißen im Jahr
2006 ergab: Im Plangebiet gibt es 1.307 erfasste
Wohnungen (in unterschiedlichem baulichen
Zustand), von denen 293 leer stehen. Das
entspricht einer Leerstandsquote von 22 %.
Hinzu kommen jedoch die Wohnungen von 37
komplett leer stehenden Wohngebäuden und 32
leere Wohnungen, die aus unterschiedlichen
Gründen nicht begangen werden konnten. Somit
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Teil 1: Analyse
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Liste der leer stehenden Gebäude
(Hauptgebäude, Stand November 2007)
Baderberg 11
Burgstraße 2
Burgstraße 25
Domplatz 4
Domplatz 6
Freiheit 5
Gerbergasse 6
Gerbergasse 10
Gerbergasse 11
Gerbergasse 16
Görnische Gasse 2
Görnische Gasse 3
Görnische Gasse 4
Görnische Gasse 7
Görnische Gasse 8
Görnische Gasse 9
Görnische Gasse 19
Görnische Gasse 32
Görnische Gasse 33
Görnische Gasse 35
Leipziger Straße 3
Leipziger Straße 5
Lorenzgasse 5
Lorenzgasse 6
Marktgasse 9
Neugasse 26
Neugase 42
Neugasse 51
Nossener Straße 1
Rosengasse 2
Rosengasse 7
Rosengasse 11
Schlossberg 8
Schlossberg 10
Schlossberg 11
Schlossergasse 2
Theaterplatz 1
Theaterplatz 2
Theaterplatz 5
Theaterplatz 6
Theaterplatz 7
Theaterplatz 8
Theaterplatz 9
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49 Stück
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Teil 1: Analyse
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3.9
Verkehr
(Plan 15, 16 und 17)
Seit der Erhebung von 1991 wurden hinsichtlich des
Verkehrs im Plangebiet keine erneuten
Befragungen durchgeführt. Einerseits dürfte der
allgemeine Motorisierungsgrad weiter angestiegen
sein, andererseits sind inzwischen umfangreiche
Parkierungsanlagen entstanden (Parkhaus Kerbe,
Stellplätze am Sägewerk und Kleinmarkt), was sich
entlastend für den ruhenden Verkehr auswirkt.
Insgesamt ist jedoch die Situation hinsichtlich des
Stellplatzangebotes im Plangebiet angespannt.
1991 wurde ermittelt: Im Sanierungsgebiet besitzt
jeder fünfte Einwohner ein Auto, das heißt, dass
46% aller im Sanierungsgebiet befindlichen
Haushalte ein Auto haben. Mit dem Auto fahren
23% der Einwohner zur Arbeit. Die meisten
Einwohner gehen zu Fuß (50%) bzw. fahren mit den
öffentlichen Verkehrsmitteln (15,6%) zur
Arbeitsstelle. Ein sehr geringer Anteil (2,5%)
benutzt das Fahrrad, um zur Arbeit zu fahren.
Inzwischen muss man davon ausgehen, dass etwa
jeder dritte Einwohner ein Auto besitzt und etwa
50% der Einwohner mit dem Auto zur Arbeit fahren.
Im Osten wird die Altstadt von der überörtlichen
Verbindungsstraße B 6 tangiert. Die innerörtlichen
Verbindungs- bzw. Erschließungsstraßen
Gerbergasse, Rossmarkt und Neugasse führen im
Südosten tangential am Altstadtbereich vorbei und
werden im einspurigen Einrichtungsverkehr
befahren.
Eine hohe Verkehrsbelegungen (ca. 11.000
Kfz/24h) herrschte bis Herbst 2007 auf
Gerbergasse / Rossmarkt / Neugasse, was eine
erhebliche Emissionsbelastung mit sich brachte.
Durch Umbau der B 6 und der erforderlichen
Knotenpunkte konnte ein Teil dieses Verkehrs auf
die parallel verlaufende Achse Poststraße /
Neumarkt außerhalb der Altstadt verlagert werden,
was die Emissionsbelastung im Plangebiet
verringert haben dürfte. Messwerte liegen dazu
noch nicht vor.
Der eigentliche Kern der Altstadt ist bereits seit Mai
1996 verkehrsberuhigter Bereich und größtenteils
nur im Einrichtungsverkehr befahrbar.
Die im Rahmenplan von 1996 vorgesehene
Fußgängerzone wurde im Mai 1997 nur für die
Elbstraße eingerichtet (und dies auch nur zeitlich
beschränkt von 11 bis 17 Uhr), da sie in den
übrigen Straßen wegen der noch nicht baulich
angepassten Straßenoberflächen sowie wegen des
sehr umfangreichen Verkehrs von Baufahrzeugen
noch nicht realisierbar war. Auch als später die
Möglichkeit bestand, die Fußgängerzone
auszuweiten, verzichtete man darauf, da offenbar
die gegenwärtige Regelung zufriedenstellend
funktioniert.
Im Plangebiet sind gegenwärtig 1.264 Stellplätze für
den ruhenden Verkehr vorhanden. Davon befinden
sich 795 Stellplätze im öffentlichen Straßenraum,
auf öffentlichen Parkplätzen und im Parkhaus Kerbe
(das meist nur zu 20 % ausgelastet ist) sowie 469
Stellplätze in Quartierhöfen.
Dem steht ein Bedarf von etwa 1.994 Stellplätzen
gegenüber: für die Anwohner, die Kunden der
Ladengeschäfte in der Altstadt (10.000 m²
Verkaufsfläche) und die etwa 1.600 in der Altstadt
Beschäftigten. Da der Bedarf zu unterschiedlichen
Tageszeiten besteht und ein Stellplatz somit
mehrfach belegt werden kann, ist eine
Bedarfsminderung um ein Drittel zulässig (siehe
Tabelle), womit ein tatsächlicher Stellplatzbedarf
von etwa 1.330 Plätzen entsteht.
Hinzu kommt allerdings die schwer abzuschätzende
Anzahl von Touristen, die im Altstadtbereich parken
wollen.
Dieser Bedarf kann gegenwärtig im Plangebiet
allein nicht abgedeckt werden.
Die vorhandenen 1.264 Stellplätze im
Sanierungsgebiet reichen bei einer
Motorisierungskennziffer des Gebietes von 333
Kfz/1000 EW rein rechnerisch nur aus, um den
Bedarf der 1.704 Anwohner (568 Stellplätze) zu
decken und etwa der Hälfte der Beschäftigten einen
Stellplatz anzubieten.
In der Praxis findet aber eine Mehrfachbelegung der
im öffentlichen Raum gelegenen Stellplätze statt:
die nachts von Bewohnern genutzten Plätze werden
tagsüber von Kunden und Beschäftigten belegt.
Damit kommt es zu einer Annäherung von Bedarf
(1.330) und Angebot (1.264). Ein Defizit besteht
jedoch nach wie vor.
Zu berücksichtigen ist auch, dass etwa 150 der jetzt
angebotenen Stellplätze nur provisorisch
eingerichtet sind und sich auf Flächen befinden, die
mittelfristig eventuell wieder einer Bebauung
zugeführt werden könnten (Baulücke Elbstraße /
Brückenkopf, Sägewerksgelände, Brachfläche
Kaufhaus Fischer).
Der Stellplatzbedarf der Tagestouristen lässt sich
nur grob abschätzen. Die Altstadt hat etwa jährlich
250.000 Besucher (Angaben lt. TIM), von denen
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Teil 1: Analyse
___________________________________________________________________________________________________
70% (175.000) mit dem PKW anreisen. Das
entspräche pro Tag 479 Besucher. Bei
durchschnittlich 2,5 Insassen pro PKW bei einer
Ausflugsfahrt reisten diese 479 Besucher also mit
160 PKW an. Diese Zahl schwankt jahreszeitlich
bedingt zwischen 50 und 200 täglich.
Den Besuchern der Stadt Meißen werden im
Interesse der Verkehrsberuhigung der Altstadt
(Vermeidung Durchgangs- und Suchverkehr) im
Altstadtkern keine Stellplätze offensiv angeboten.
Sie werden bereits bei der Anfahrt des Zentrums
auf die großflächigen Parkplätze beiderseits des
Elbeufers hingewiesen. Insbesondere die
rechtselbischen Parkflächen dienen als flexible
Reserve.
Dennoch werden städtebaulich attraktive Bereiche
wie der Domplatz gegenwärtig durch den ruhenden
Verkehr beeinträchtigt und auch im
verkehrsberuhigten Bereich ist die Störung durch
den fließenden Verkehr (u. a. keine Einhaltung der
vorgeschriebenen Schrittgeschwindigkeit) vor allem
in der Touristen-Saison erheblich.
Der öffentliche Personenverkehr erschließt im
Osten und Südosten mit drei Haltestellenbereichen
das Sanierungsgebiet. Im Südosten auf der
Neugasse befindet sich eine Bushaltestelle mit
zentralem Charakter. Die Kombination von
Haltestellen des Stadtverkehrs (ÖPNV) sowie die
des regionalen Busverkehrs bieten hier die
Möglichkeit des Umsteigens. Hinzugekommen ist im
Frühjahr 2007 der Haltepunkt an der Gerbergasse,
der neben Bussen des ÖPNV vor allem von
Touristenbussen angefahren wird.
Eine weiterer Haltepunkt der innerstädtischen und
regionalen Buslinien befindet sich auf der
Hochuferstraße (B 6), kombiniert mit der auf dem
Brückenkopf vor der Altstadt-Einfahrt gelegenen
Haltestelle.
Das Sanierungsgebiet wird in den Sommermonaten
vom City-Bus durchquert. Diese Buslinie mit
mehreren Haltestellen im Plangebiet ermöglicht den
Touristen eine bequeme Stadtrundfahrt und Auffahrt
zur Burg. Die Linie hat sich bewährt und die
Attraktivität des Gebietes gesteigert.
Der Radverkehr hat in den vergangenen zehn
Jahren enorm zugenommen. Dieser besteht jedoch
überwiegend aus Fahrrad-Touristen und resultiert
aus der schrittweisen Fertigstellung des
Elberadweges seit 1994. Nachdem dessen
rechtselbischer Verlauf lückenlos seit 1997
befahrbar ist, wurde 2007 ein wichtiges Teilstück
der linkselbischen Strecke vor der TriebischVorstadt und im Bereich des Plangebietes (am
Elbkai) fertig gestellt. Die Altstadt ist mittels eines
Radweges, der über die Altstadtbrücke führt, mit
dem rechtselbischen Elberadweg verbunden und
kann am Altstädter Brückenkopf (Überquerung der
B 6 an der Lichtsignalanlage) auch vom
linkselbischen Elberadweg erreicht werden, der
jedoch nicht so stark frequentiert ist. Das Plangebiet
hat damit auch Anschluss an die geplante „Meißner
Acht“ – einen Radweg, der schleifenförmig durch
das linkselbische Hochland führt.
Zielpunkte der Radtouristen sind naturgemäß die
touristischen Höhepunkte des Meißner
Stadtzentrums: der Markt, der Burgberg und die
Porzellanmanufaktur. Keines dieser Ziele ist auf
einem separaten Radweg erreichbar. Zur
Porzellanmanufaktur führt ein Angebotsstreifen
entlang Gerbergasse / Neugasse / Talstraße (nur
Einrichtungsverkehr), der auch durch Kfz. befahren
werden kann und dessen Asphaltdecke teilweise
schadhaft ist. Die übrigen Ziele sind über die mit
grobem Pflaster versehenen Altstadtgassen
(verkehrsberuhigter Bereich) ohne besondere
Angebote für Radfahrer erreichbar. Da die
Hanglage des oberen Altstadtteiles und der
Burgaufstieg ohnehin das Radfahren erschweren,
wären am Fuße des Burgberges und im flacheren
Altstadtbereich Anlagen zur Fahrradaufbewahrung
sinnvoll. Bisher gibt es diesen Service nur bei der
Touristinformation (nur in der Sommersaison, zu
den Service-Öffnungszeiten, für etwa 30 Räder).
Das Kerngebiet der Altstadt und die Wege zur Burg,
zu den Parkplätzen am Elbufer und zum Bahnhof
werden von Fußgängern stark begangen.
Konfliktpunkte entstehen, wo die Fußgängerströme
die überörtlichen Straßen kreuzen und im
eigentlichen Kerngebiet (verkehrsberuhigter
Bereich), wo infolge der schmalen Fußwege und
des hohen Fußgängeraufkommens ein
Mischverkehr von Fußgängern und Autos stattfindet
und auch entsprechend ausgeschildert ist, aber von
den Kraftfahrern (Schrittgeschwindigkeit!) nicht
respektiert wird. Hier muss durch bauliche
Veränderungen der Verkehrsberuhigung Nachdruck
verliehen werden.
Die konfliktreichsten Kreuzungspunkte mit
überörtlichen Straßen konnten durch den Umbau
der Bundesstraße 6 (Rückbau der Rampe, Neubau
Querungshilfe vor Einmündung Gerbergasse,
Lichtsignalanlage an der B 6) und die Verringerung
der Fahrzeugbelegung auf dem Straßenzug
Gerbergasse / Rossmarkt / Neugasse im
vergangenen Jahr beseitigt werden.
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Teil 1: Analyse
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Fazit:
Durch die Nutzung von Brachflächen für den
ruhenden Verkehr hat sich die Stellplatzsituation
etwas verbessert.
Da es jedoch langfristiges städtebauliches Ziel ist,
diese Brachen wieder zu bebauen, sind neue
Stellplätze zu schaffen. Hinzu kommt der enorme
Wohnungsleerstand von etwa 500 WE, dessen
Beseitigung ebenfalls erklärtes Ziel ist. Sollte
zumindest jede zweite dieser Wohnungen wieder
bewohnt werden, ergibt dies einen weiteren
Stellplatzbedarf von etwa 250 Plätzen.
Dieser, aus dem jetzigen Stellplatz-Defizit und dem
aus der weiteren städtebaulichen Entwicklung der
Altstadt resultierenden Bedarf, wird bei 300 bis 400
Stellplätzen liegen und kann nur mittels
Parkierungsanlagen (Parkhäusern) abgedeckt
werden.
Berücksichtigt man noch den PKW-Tagestourismus
(zwischen 50 und 200 PKW), ergibt sich ein weit
höherer Bedarf.
Unbefriedigend ist auch die Situation der Radfahrer.
Wegen der topografischen Lage und der
denkmalgeschützten baulichen Gegebenheiten ist
die Erreichbarkeit der Altstadt per Rad schwierig.
Wenn schon kaum baulich Änderungen möglich
sind, sollte zumindest organisatorisch der
Fahrradverkehr optimiert werden.
Tabelle 6: Bestand an Stellplätzen im Plangebiet
Öffentliche Stellplätze, davon
im öffentlichen Straßenraum
auf Parkplätzen im Gebiet
auf Parkplätzen im Randbereich
(Jüdenbergstraße, Leipziger Straße /
Ecke Meisastraße)
im Parkhaus Kerbe
Stellplätze in den Quartierhöfen, davon
für Bewohner
reserviert für Firmen
Gesamt-Bestand
795
413
204
96
82
469
258
211
1.264
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Teil 1: Analyse
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Tabelle 7: Rechnerisch erforderliche Stellplatz-Anzahl (ohne Touristen), Stand 2007
Bestand 2007
Wohnungen
Büro- und
Verwaltungsgebäude
Verkaufsstätten / Läden,
Geschäftshäuser
Theater
Kino
Kirchen
Gaststätten
Hotels
Gymnasium
Museum
BfA-Schule
1.000 WE (bewohnt)
4.000 m² Nutzfläche
10.000 m² Verkaufsfläche
516 Sitzplätze
640 Sitzplätze
1250 Sitzplätze
2.410 Sitzplätze
222 Betten
120 Schüler (über 18 Jahre)
4.500 m²
120 Studierende
Berechnungskennziffer:
erforderlicher Stellplatz pro
Einheit *
1 je Wohnung
1 je 40 m² Nutzfläche
1 je 40 m² Verkaufsfläche,
jedoch mind. 2 je Laden
1 je 5 Sitzplätze
1 je 7 Sitzplätze
1 je 40 Sitzplätze
1 je 10 Sitzplätze
1 je 4 Betten
1 je 7 Schüler
1 je 50 m²
1 je 4 Studierende
erforderliche Stellplätze
1.000
100
250
103
92
31
241
55
17
75
30
Zwischensumme
Abminderung wegen real
gegebener
Mehrfachnutzung von
Stellplätzen um 1/3
1.994
- 665
Bedarf, gerundet
1.330
* gemäß Richtzahlentabelle für den Stellplatzbedarf. Sächsisches Amtsblatt, Sonderdruck Nr. 4/1995 vom 8. März 1995
Seite 26 von 44
Teil 1: Analyse
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3.10
Stadtbildstörungen / Problembereiche /
Stärken-Schwächen-Analyse
(Plan 18 und 19)
Trotz der nunmehr siebzehn Jahre laufenden
Sanierungsbemühungen ist das Plangebiet nach
wie vor durch einige städtebauliche Missstände
gekennzeichnet.
(Theaterplatz und Görnische Gasse) hat sich
inzwischen auch der lähmende Effekt eingestellt,
dass die Vielzahl der in der Nachbarschaft leer
stehenden Objekte die Investition in ein einzelnes
Objekt von vornherein als sinnlos erscheinen lässt,
da dass Umfeld potentielle Mieter und Kunden
abschreckt und eine Refinanzierung der
Sanierungsaufwendungen durch Vermietung
unwahrscheinlich ist.
Störungen des Stadtbildes und der Stadtstruktur
Obwohl im Gebiet verschiedene Neubauten
errichtet wurden, sind zahlreiche Baulücken noch
nicht geschlossen. Besonders gravierend ist die
große Fehlstelle am Eingang der Elbstraße, wo die
Stadt den Besucher mit kahlen Brandgiebeln und
einer provisorisch als Parkplatz genutzten
Brachfläche begrüßt. Ähnlich die Situation auf dem
sich anschließenden Gelände des ehemaligen
Sägewerkes, das nach Beräumung der Flutschäden
ebenfalls für Stellplätze genutzt wird. Diese Nutzung
entspannt zwar die Parkplatzsituation für die
Altstadt spürbar, kann aber in der jetzigen Form
keine Dauerlösung sein. Insbesondere der
räumliche Abschluss der Altstadt zum Elbufer muss
in diesem Bereich neu definiert werden.
Auch am Kleinmarkt ist die Stadtstruktur und der
spannungsvolle Wechsel von engen Straßen- und
klar definierten Platzräumen gestört. Hier wurde das
damals schon zwei Jahre leer stehende Kaufhaus
Fischer abgetragen. Damit ging die räumliche
Fassung des Kleinmarktes verloren, die hier seit der
Reformation (Bebauung des angrenzenden ehem.
Klosterbereiches) existierte. Dies widerspricht der
erklärten Zielstellung, die historisch gewachsene,
räumliche Struktur der Altstadt zu erhalten.
Abgesehen von diesen Strukturstörungen fällt der
Blick in diesen Bereichen auf ungestaltete
Brandgiebel und in ungeordnete Hofbereiche.
Stadtbild und Leerstand
Mehr als 200 Gebäude des Plangebietes wurden in
den letzten Jahren in Sanierungsmaßnahmen
einbezogen. Dennoch gibt es eine seit Jahren
konstante Anzahl von Gebäuden, die in einem
äußerst schlechten baulichen Zustand und
dementsprechend komplett leerstehend sind. Hier
konnten die Eigentümer (mitunter
Erbengemeinschaften) noch nicht zum Handeln
bewegt werden oder die Sanierung ist extrem
aufwändig und für Privatinvestoren unrentabel. Dies
wird durch den ohnehin hohen Leerstand im Gebiet,
stagnierende Mietpreise und sinkende Nachfrage
noch untermauert. Für zwei Schwerpunktbereiche
Diese zumeist unsanierten Leerstandsobjekte (49
Gebäude bei der Zählung im November 2007)
wirken sich negativ auf das Stadtbild aus und
beeinträchtigen erheblich das Wohnumfeld.
Mit einer Leerstandsquote von 33 % hat sich die
Altstadt zu einem Schwerpunkt des
Wohnungsleerstandes in der Stadt entwickelt.
Auffällig ist, dass die Einwohnerzahl der Altstadt in
den ersten fünf Jahren der Sanierung rapide sank
(von 2.599 im Jahr 1990 auf 1.735 im Jahr 1996)
und seitdem relativ konstant geblieben ist und auch
hinsichtlich der Altersstruktur keine Extreme
aufweist sondern eine eher positive Entwicklung
nahm. Dieser Wohnungsleerstand existiert also
schon seit zehn Jahren.
Ursachen dafür könnten sein:
- Etwa bei einem Drittel der leer stehenden
Gebäude ist der Sanierungsaufwand tatsächlich
extrem hoch, so dass sich hier noch kein
zahlungskräftiger Investor fand und selbst bei guter
Lage die unsanierten Wohnungen leer blieben.
- Die vorhandenen oder mit wenig Aufwand
herzustellenden Wohnungen entsprechen
hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Lage, Ausstattung
oder Mietpreis nicht den Mieterwünschen.
- Das Wohnumfeld (Gebäudeäußeres, Hof,
Nachbarbebauung, Personen in der Nachbarschaft,
Belichtung / Besonnung, Nutzungen in der
Umgebung) entsprechen nicht den
Mietervorstellungen.
- Die mit dem Wohnen in der Altstadt verbundenen
Nachteile haben aus Sicht des Mieters mehr
Gewicht als die Vorteile. Insbesondere könnten dies
sein: Einschränkungen hinsichtlich Erreichbarkeit
des Wohngrundstückes mit dem Fahrzeug,
Abstellmöglichkeiten des privaten PKW, mangelnde
Freiflächen und Grünbereiche (sowohl für private
als auch öffentliche Nutzung), Beeinträchtigung des
Wohnwertes durch störende Nutzungen im Umfeld,
mangelhafte Infrastruktur …
Da die Leerstandsobjekte genau bekannt sind,
sollte mit einer objektbezogenen
Ursachenforschung dem Wohnungsleerstand
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Teil 1: Analyse
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begegnet werden. Gegebenenfalls erwachsen
hieraus Lösungsansätze sowohl für Einzelobjekte
als auch für prinzipielle städtebauliche Lösungen,
z. B. hinsichtlich der Verkehrsberuhigung oder der
Parkierung.
Funktionsstörungen
Bereits der Leerstand zahlreicher Gewerbe- und
Wohnobjekte ist Ausdruck von Funktionsstörungen,
die aber nicht unbedingt ihre Ursachen im direkten
Umfeld haben müssen.
Auch stagnierende Kaufkraft und rückläufige
Bevölkerungszahlen spielen hier eine Rolle. Die in
ihrer Zentrumsfunktion geschwächte Altstadt mit
den vorhandenen 10.000 m² Verkaufsfläche muss
eine neue Magnetwirkung entfalten, um ihre
zentrale Rolle zurück zu gewinnen. Da dies in der
vorhandenen, zu erhaltenden baulichen Struktur nur
begrenzt möglich ist, können dazu auch neue,
attraktive Einkaufslagen am Rande der Altstadt
dienen, soweit sie mit der Altstadt eine effiziente
Symbiose eingehen.
In den vergangenen Jahren ist es gelungen,
zahlreiche Missstände und Funktionsmängel des
Plangebietes in der technischen Infrastruktur,
insbesondere der Verkehrserschließung, zu
beheben. Die Belastungen durch den fließenden
Verkehr und die damit verbundenen
Emissionsbelastungen wurden erheblich reduziert,
die verkehrliche Anbindung an die Bundesstraße 6
verbessert, zahlreiche Konfliktpunkte zwischen
Fußgänger- und Fahrverkehr beseitigt. Nach wie
vor ungelöst ist das Stellplatzproblem, wenn auch
durch die befristete Einrichtung von Stellplätzen auf
Brachflächen am Kleinmarkt und am ehemaligen
Sägewerk eine spürbare Entspannung eingetreten
ist. Parkplatzmangel herrscht für die Mieter in
zahlreichen Quartieren, was sich negativ auf die
Vermietbarkeit der Wohnungen auswirkt,
Parkplatzmangel herrscht aber auch für viele
Kunden und Besucher der Stadt.
Schwerpunkte
Als Problembereiche kristallisieren sich heraus:
1. Theaterplatz (Leerstand, Gestaltungsmängel),
2. Areal des ehem. Sägewerkes bis Stadteingang
an der Elbstraße (Stadtbildstörungen,
Strukturbrüche und gestalterischen Mängel),
3. Areal zwischen Kleinmarkt und Rossmarkt mit
dem ehem. Kaufhaus Fischer (Stadtbildstörungen,
Strukturbrüche und gestalterischen Mängel),
4. Quartiere zwischen Neugasse bis Rosengasse
(Leerstand entlang Görnische Gasse und
Rosengasse, gestalterischen Mängel an Freifläche
entlang Neugasse).
Hochwasser
Die Funktionstüchtigkeit des Plangebietes kann
ebenfalls erheblich durch das Hochwasser von Elbe
und Triebisch beeinträchtigt werden. Nach dem
Hochwasser vom August 2002 erfolgte eine
Neudefinierung der Linie für das hundertjährige
Hochwasser (HQ 100), wonach etwa die knappe
Hälfte des Plagebietes in dessen
Überschwemmungsbereich liegt.
Ein absoluter Schutz der Altstadt vor teilweiser
Überflutung ist nicht möglich. Zur Reduzierung der
entstehenden Schäden wurden inzwischen
zahlreiche Maßnahmen getroffen, u. a. die
Schutzwand einschließlich Pumpwerk an der B 6
errichtet, Trafostationen und Hausanschlüsse der
Stromversorgung hochwasserfrei umgebaut und die
Hausinstallation in den gefährdeten Gebäuden
teilweise neu organisiert.
Bei Neubauten im ufernahen Bereich sind
entsprechende Vorkehrungen zu treffen, um eine
Gefährdung der Nutzer / Bewohner auszuschließen
und es ist sicherzustellen, dass von den Bauten
keine Erhöhung der Hochwassergefahr für die
Umgebung ausgeht.
Zahlreiche Straßen und Plätze wurden bereits
umgestaltet; einige bedürfen aber noch einer
grundsätzlichen Aufwertung. Theaterplatz,
Kleinmarkt, Rossmarkt und Neugasse weisen
gestalterische und funktionelle Mängel auf, die es
noch zu beseitigen gilt. Ebenso ist die
Straßenoberfläche vereinzelter Straßen und
Gassen noch zu sanieren.
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Teil 1: Analyse
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Stärken – Schwächen – Analyse
Tabelle 8
STÄRKEN
Städtebaulich
- Einmaliges Ensemble historischer Bauwerke,
geschlossenen Stadtanlage, städtebaulich hervorragend in
der Landschaft platziert
- Kleinteilige Strukturen, kurze Wege
- Hohe Qualität der städtebaulichen Freiräume
- Bauzustand der Gebäude deutlich verbessert
- Lage am Fluss ist einmalig und bietet noch viele Chancen
Demografisch
- Einwohnerentwicklung seit dem Jahr 2000 hat sich
stabilisiert bei etwa 1.740 Ew.)
-Altersstruktur ist gegenüber der Gesamtstadt
ausgeglichener, Zunahme der „aktiven“ Altersgruppe
zwischen 18 und 65
Wirtschaftlich
- großes Potenzial des Tourismus
- überdurchschnittliche Kaufkraft wegen Tourismus
- Konzentration des Einzelhandels (etwa 10.000 m² Vkfl.) im
Stadtkern, Versorgungsfunktion für angrenzende Stadtteile,
- Zentrumsfunktion hinsichtlich Verwaltung und
Dienstleistungen positiv für Wirtschaft
- Kleinteiligkeit von Handel und Handwerk konnte erhalten
werden
Ökologisch
- Gut durchgrünter westlicher Stadtteil (Freiheit)
- Verkehrsberuhigung im Kernbereich
- Durchgangsverkehr auf tangierende Trassen geleitet (B 6,
Poststraße / Neumarkt), damit Gerbergasse / Neugasse
beruhigt
- enormer Rückgang der Umweltbelastung durch
Reduzierung der Kohleofenheizung seit 1990
- Initiative zur Fassadenbegrünung (Wein) zeigt erste
Erfolge
SCHWÄCHEN
- alte kleinteilige Strukturen bedeuten funktionelle
Beschränkungen hinsichtlich Verkehr, Gewerbe
(Verkaufsflächengröße)
-eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeit bei der Schließung
von Lücken / Wiederbebauung von Brachen
- hoher Leerstand von kompletten Gebäuden (49 von 400)
und von Wohnungen (33 %)
- Stellplatzmangel
- Bebauung zum Fluss ist gestalterisch unbefriedigend
(Hinterhöfe, Abbruchgiebel, Brachflächen)
- Einwohnerzahl seit 1990 stark rückläufig: von 2.599 (1990)
auf 1.747 (2005), stärkerer Bevölkerungsrückgang als in
Gesamtstadt
- Leerstand von Gewerbeflächen (Läden), Schwerpunkte
Theaterplatz und Görnische Gasse
- Gewerbebrachen: Kaufhaus Fischer, Sägewerk und
Druckerei Baderberg
- bestimmte Gewerbeflächengrößen nicht verfügbar
- Stellplatzmangel wirkt negativ
- vier Altlasten-Verdachtsflächen
- Bürgerstadt ohne ausreichende Grünflächen
- hoher Grad der Bodenversieglung
- keine Anlagen der alternativen Energiegewinnung (Solar)
aus unterschiedlichen Gründen möglich
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
4.
Planung
4.1
Leitbild und Handlungsbedarf
War in den ersten fünfzehn Jahren der
Stadtsanierung die Sicherung und Sanierung der
historischen Bausubstanz und die prinzipielle
Rettung der Altstadt als städtebauliches Ensemble
ersten Ranges die Hauptaufgabe, so steht heute die
Aufgabe, diese bauliche Hülle mit weiterem Leben
zu füllen und noch vorhandene
Funktionsschwächen zu beseitigen. Damit soll das
Plangebiet auch für die Zeit nach Abschluss des
Sanierungsverfahrens lebensfähig und
zukunftsträchtig gemacht werden.
Die Altstadt soll zukünftig ein lebendiger und
inspirirender, attraktiver Ort sein, wo der Meißner
gern wohnt, gern einkauft und gern seine Gäste
hinführt.
Diesen Problemen setzt der städtebauliche
Rahmenplan folgendes LEITBILD entgegen:
Aus der Analyse kristallisieren sich drei große
Problemfelder in der Altstadt heraus, die
miteinander und mit weiteren Problemfeldern
verknüpft sind:
Der gewerbliche Leerstand, insbesondere im
Bereich Theaterplatz und Görnische Gasse, ist
deutlich zu reduzieren. Bewohner und Besucher
erwarten ein florierendes Gewerbe; die
ursprüngliche Zentrumsfunktion der Altstadt ist
damit zumindest teilweise wieder herzustellen.
1. der Wohnungsleerstand (mit 33% der höchste
der ganzen Stadt), verbunden mit einem
überdurchschnittlichen Bevölkerungsrückgang seit
1990,
2. die Abkopplung von Theaterplatz und Görnischer
Gasse von der bisherigen Entwicklung des
Gebietes,
3. das Stellplatzproblem, welches sich mit weiterer
Gebäudesanierung und Aufwertung der Straßen
und Plätze wieder verschärfen wird.
1.
Die Altstadt ist als WOHNSTANDORT wieder zu
stabilisieren
Der Wohnungsleerstand ist spürbar zu reduzieren.
Nur genutzte / bewohnte Baudenkmale können
überdauern; nur eine bewohnte Altstadt ist für
Gewerbetreibende und Touristen interessant.
2.
Die Altstadt ist als GEWERBESTANDORT zu
stärken.
3.
Die Altstadt ist als TOURISTENZIEL zu festigen.
Der Tourismus bringt direkt und indirekt Umsatz und
Arbeitsplätze, hilft, Baudenkmale wieder mit Leben
zu erfüllen und Investitionen in die Altstadt rentabel
zu machen. Synergie-Effekte mit anderen
touristischen Zielen sind herzustellen und zu nutzen
und die touristische Erreichbarkeit und Attraktivität
sowie der Bekanntheitsgrad der Altstadt zu steigern.
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Als Mittel zum Erreichen dieser Ziele dienen zwei
umfangreiche Maßnahmenfelder:
1.
ATTRAKTIVITÄT der Altstadt steigern,
für Bewohner, für Gewerbetreibende und für
Besucher:
- gestalterische Aufwertung der Straßen und Plätze
- Beseitigung Brachen und Leerstände
- Sanierung / Modernisierung Bausubstanz
- Steigerung Anziehungskraft und Bekanntheitsgrad
- Wagnis neuer Wohnformen und Gestaltungen
- Identität wahren und stärken
- Bereicherung des kulturellen Lebens
- aktives Stadtmarketing
2.
FUNKTIONALITÄT der Altstadt anpassen,
für Bewohner, für Gewerbetreibende und für
Besucher:
- Erreichbarkeit verbessern,
- Stellplatzproblem grundsätzlich lösen
(zumindest für Bewohner)
- Familienfreundliches Wohnen ermöglichen
- Möglichkeiten der bürgerlichen
Selbstorganisation schaffen
- Konfliktfreies Wohnen, Arbeiten und Erleben
gestalten (u.a. Durchsetzung Polizeiverordnung
und StVO)
- Auf funktionelle Anforderungen flexibler reagieren,
ohne irreversible Schäden an der historischen
Bausubstanz und der städtebaulichen Struktur
zu verursachen.
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
4.2
Räumliches Konzept
(Plan 20)
Die räumliche Struktur der Altstadt ist seit
Jahrhunderten existent und nur an wenigen Stellen
noch formbar. Dort, wo dies möglich ist, soll sie für
Bewohner, Gewerbetreibende und Besucher
attraktiver und funktionsgerechter werden.
Die räumliche Struktur des Sanierungsgebietes ist
vorrangig festgeschrieben durch:
- die erhaltenswerte Gesamtanlage historischen
Bürgerstadt einschließlich Burgberg,
- die zu erhaltenden Baufluchten, Straßen- und
Platzwände,
- die Vielzahl der als Einzeldenkmal unter Schutz
gestellten Objekte.
Aus der Tatsache, dass die historische Stadtansicht
zu erhalten ist und vom Burgberg-Ensemble
Umgebungsschutz ausgeht, ergeben sich
Konsequenzen für Baumaßnahmen im
Sanierungsgebiet:
- Einschränkungen in der Gebäudehöhe,
- Einfügung baulicher Veränderungen unter
Respektierung der Umgebung,
- Freihaltung von Blickbeziehungen,
- besondere Anforderungen an die Raumbildung der
Grundstücke und die Dachformen.
Die ebenfalls geschützte, historisch gewachsene
Dachlandschaft schließt bauliche Veränderungen
nicht aus, wenn diese sich in die vorhandene
Struktur harmonisch einfügen.
Ziel der Rahmenplanung ist also weniger die
Neuordnung oder Schaffung von städtebaulichen
Räumen sondern vielmehr die Wiederherstellung
einstiger städtebaulicher Qualitäten, die Schließung
entstandener Lücken in der Bebauungsstruktur, die
Aufwertung der bestehenden öffentlichen Räume
durch gestalterische und organisatorische
Maßnahmen und die behutsame Neuordnung in
den Hofbereichen, die sowohl im Interesse der
Anwohner als auch der Grundstückseigentümer erfolgen muss.
Ein Primat bei allen Maßnahmen ist dem Erhalt und
der sinnvollen Nutzung der Kulturdenkmale
einzuräumen, denn die Gesamtheit der
Baudenkmale ist es, die den Charakter der
historischen Altstadt bestimmt und ein wesentlicher
Garant dafür ist, dass Meißen zukünftig als eines
der wichtigsten Touristenzentren Sachsens eine
gesicherte Perspektive hat.
Das räumliche Konzept sieht vor, mehrere in den
letzten Jahren durch Abbrüche entstandene Lücken
wieder zu schließen (Wiederherstellung der
Raumkanten). Einer der Neubauten soll in der
ursprünglichen historischen Form wiedererstehen
(Schlossberg 12), die anderen (Bereich
Gerbergasse, Görnische Gasse, Leipziger Straße)
unter Beachtung des Einfügungsgebotes in
attraktiver moderner Form.
Zur Neugestaltung des Altstadt-Eingangs an der
Elbstraße einschließlich Kändlerpark ist eine
mehrgeschossige gewerbliche Neubebauung
vorgesehen. Entlang des Verlaufes der ehemaligen
Stadtmauer ist der Altstadt zur Elbe hin ein
eindeutiger räumlicher Abschluss zu geben. In
dessen Vorfeld (ehem. Sägewerk) wird
vorgeschlagen, eine stark begrünte
Parkierungsanlage mit Busstop für Touristenbusse
anzulegen.
Die Gewerbebrache Druckerei am Baderberg steht
zur Disposition. Die Baufluchten sind nicht
zwingend; ein Rückbau für eine Grünfläche
(Zustand vor 1900, damit Verbesserung des
Wohnumfeldes) oder Neubebauung für eine
dringend in der Altstadt erforderliche Funktion (z. B.
Anwohnerparkhaus) wird empfohlen.
Verkehrsanziehende Nutzungen (z.B.
Handelsflächen) sind dort zu vermeiden.
Quartiere mit hohem Wohnungsanteil sind
keinesfalls weiter zu verdichten. Die zum Wohnen
notwendigsten Freiräume sollen mindestens
erhalten, möglichst erweitert und die städtebauhygienischen Bedingungen verbessert werden.
Wohnwertsteigernde Maßnahmen, die eine gute
Vermietbarkeit gewähren und familienfreundliches
Wohnen erlauben, sind zu begrüßen:
- Schaffung von Grünflächen und
Kinderspielmöglichkeiten im Hofbereich,
- Schaffung von Balkons und Wohnterrassen
im Rahmen der Denkmalschutzbestimmungen
- Schaffung von PKW-Stellplätzen auf
dem Grundstück.
In begründeten Einzelfällen ist auch der Rückbau
von seit Jahren leerstehender, nicht mehr
sanierbarer Bausubstanz möglich. Dies ist
insbesondere der Fall, wenn die Freilegung des
Grundstückes für Zwecke des Gemeinwohls und
zur Verbesserung des Wohnumfeldes erforderlich
ist, die städtebauliche Situation dies erlaubt und
Belange des Denkmalschutzes gewahrt werden.
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Vorschlag: Rückbau Schlossberg 10 und 11 und
Errichtung eines Kinderspielplatzes auf dem
Gelände.
Die meisten der öffentlichen Räume sind in den
letzten Jahren bereits umgestaltet worden.
Für die wenigen verbliebenen, insbesondere
Theaterplatz und Areal Neugasse / Görnische
Gasse, ist eine Straßen- und Platzneugestaltung
vorgesehen:
- Entwicklung eines Themas / Grundmotivs für
die gestalterische Aufwertung, um die
Besonderheit und Einmaligkeit der jeweiligen
Örtlichkeit hervorzuheben, Ausrichtung aller
weiteren Umgestaltungsmaßnahmen nach
diesem Motiv,
- Verbesserung der Fußgängerfreundlichkeit bei
möglichst weitgehender Wiederverwendung
des historischen Pflasters oder Belages,
Aufstellung von geeignetem Stadtmobiliar,
- Ergänzung eines stadttypischen Informationssystems,
- gestalterische Aufwertung der angrenzenden
Fassaden,
- Grüngestaltung.
Mit der attraktiven Umgestaltung der öffentlichen
Flächen geht die Stadt in Vorleistung und schafft
günstige Rahmenbedingungen für die Sanierung
der angrenzenden Grundstücke durch die privaten
Eigentümer. Um eine Unverwechselbarkeit der
Bereiche zu erzielen, soll der Umgestaltung der
Räume ein bestimmtes Motiv zugrunde liegen, das
dem Charakter des jeweiligen Altstadtbereiches
entspricht. Die Görnische Gasse als die kürzeste
Verbindung zwischen Markt und
Porzallanmanufaktur könnte als
„Porzellangässchen“ dem Thema Porzellan oder
Keramik gewidmet werden; der Theaterplatz zum
„Kneipenviertel“ werden oder als „Tiefster Punkt der
Stadt“ souverän und humorvoll auf das Thema
Hochwasser gestalterisch reagieren.
Auch der weitere Ausbau des alten Röhrfahrtsystems ist ein reizvoller Anknüpfungspunkt, um mit
dem Thema „Wasser in der Stadt“ öffentliche
Bereiche zu gestalten.
Für die weitere Durchgrünung der Altstadt bieten
sich vorrangig Formen intensiver Hof- und
Fassadenbegrünung an; die Initiative zur
Fassadenbegrünung mit Weinranken ist
fortzuführen (Weinstadt Meißen).
Fast alle Straßen- und Platzräume sind in den
Bereich der Verkehrsberuhigung einbezogen
(verkehrsberuhigter Bereich, siehe
Verkehrskonzept), die aber noch stärker durch
bauliche und organisatorische Maßnahmen zu
unterstützen ist.
4.3
Nutzungskonzept
(Plan 21)
Als Rahmenziele werden angestrebt:
- Erhalt der historische Altstadt auch künftig
als Schwerpunkt von Einzelhandel und
öffentlichen und privaten Dienstleistungen mit
überörtlicher Bedeutung
- unbedingte Stärkung der Wohnfunktion,
Verbesserung der Rahmenbedingungen
für das Wohnen,
- weiterer Ausbau der touristischen Infrastruktur.
Für die gewerbliche Nutzung sind solche
Nutzungsarten und -größen sinnvoll,
die ohne Substanzverluste in die vorhandene
kleinteilige Bebauungsstruktur eingefügt werden
können.
Um Nutzungen auszuschließen, die dem Anliegen
der Sanierung und dem Milieuschutz (Erhalt der
Wohnfunktion) widersprechen, werden im
Sanierungsgebiet keine Kerngebiete ausgewiesen.
Die dicht bebaute Bürgerstadt zwischen Triebisch
und Burgberg ist als Mischgebiet eingestuft. In
städtebaulich begründeten Fällen ist dennoch (nach
§ 17 Abs.2 und 3 BauNVO) eine der
Zentrumsfunktion angemessene Überbaubarkeit
gesichert. Die weniger dicht bebauten Flächen der
Afra-Freiheit, Hintermauer und Teile der Leipziger
Straße werden als Wohnbauflächen eingeschätzt.
Die vorhandene Vielfalt der Nutzungsarten und die
gesunde Mischung von Gewerbe, Wohnen und
Verwaltung sollen erhalten bleiben.
4.3.1
Handel, Dienstleistungen
und Beherbergung
Die Meißner Altstadt soll ihre angestammte Rolle
als komplexes Handelszentrum für die Stadt und
das Umland zurückgewinnen und möglichst
ausbauen.
Die Unterbringung der Handelsflächen kann nur in
dem Rahmen geschehen, den die historische
Bausubstanz bietet. Oft wird dieser Rahmen noch
nicht voll ausgeschöpft: Möglich sind
Ladengeschäfte über mehrere Etagen,
Einbeziehung der Höfe für Verkauf oder
Gastronomie im Sommer, Ausdehnung eines
Seite 33 von 44
Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Ladengeschäftes auf ein weiteres Grundstück,
wenn damit keine irreversiblen Veränderungen an
der historischen Bausubstanz verbunden sind.
Die Altstadt hat vor allem Chancen bei der
Unterbringung von Handelseinrichtungen für den
kurz- und mittelfristigen Bedarf (von Lebensmitteln
bis Bücher und Bekleidung). Einzelhandel mit
Waren des langfristigen Bedarfs ist wegen des
großen Flächenbedarfes und der
Transportprobleme nur in Randlagen der Altstadt
unterzubringen.
Eine Erweiterung der Handelsflächen (gegenwärtig
etwa 10.000 m² Verkaufsfläche) ist durchaus
möglich durch Reduzierung des gewerblichen
Leerstandes, neue Handelsflächen in
Lückenschließungen und Neubau im Bereich
Brückenkopf. Dies würde die Zentrumsfunktion der
Altstadt stärken. Doch Schwerpunkt der
Entwicklung des Handels sollte zukünftig vorrangig
bei der weiteren Gesundung / Ergänzung des
Branchenmixes und der Steigerung der Attraktivität,
also im qualitativen Bereich, liegen.
Die Ergänzung des Branchenmixes in der Altstadt
ist durch die Ansiedlung folgender Sortimente noch
möglich (Auswahl):
Spielwaren, Herrenbekleidung, Sportartikel, Tonund Bildträger, Delikatessen, Wäsche, Bio-Laden
(lt. GMA-Studie).
ergänzen. Der dort geplante neue S-BahnHaltepunkt wird die Erreichbarkeit der Altstadt
weiter verbessern.
Zur Stärkung der Altstadt als Standort für Handel,
Dienstleistungen und Gastronomie / Hotellerie sind
die städtebaulichen und verkehrstechnischen
Rahmenbedigungen zu verbessern:
1. Schaffung eines kundenfreundlichen
Einkaufsklimas durch weitere Verkehrsberuhigung
und Schaffung attraktiver und fußgängerfreundlicher
Straßen- und Platzräume,
2. Verbesserung der Erreichbarkeit, Schaffung
weiterer Parkierungsmöglichkeiten,
3. Verbesserung des Geschäftsumfeldes durch
Sanierung / Modernisierung von noch unsanierter
Bausubstanz,
4. Erhöhung der Attraktivität von bisher ungünstigen
Randlagen (Theaterplatz, Görnische Gasse) durch
spezielle themenbezogene Stadtteilgestaltungen
und unkonventionelle Marketingmaßnahmen,
5. Erhöhung der Attraktivität der Altstadt insgesamt
durch organisatorische Maßnahmen
(Stadtmarketing, Stadtfeste, Verkaufsaktionen
usw.).
4.3.2
Das Gelände des ehemaligen Sägewerkes von der
Bundesstraße 6 bis zur Elbstraße ist im
Flächennutzungsplan der Stadt Meißen als
„Sondergebiet für Verkauf“ ausgewiesen und für die
Ansiedlung eines kleineren Einkaufszentrums
vorgesehen. Wegen der teilweisen Lage im
Überschwemmungsgebiet der Elbe ist wird sich die
Bebauung möglicherweise nur auf den
hochwasserfreien Brückenkopf beschränken. Damit
dürfte dieser Standort nur eine begrenzte
Magnetfunktion für die Altstadt entwickeln.
Alternativ dazu kann das geplante Einkaufszentrum
am Neumarkt die gewünschte Funktion
übernehmen. Hier könnten vor allem Branchen
untergebracht werden, die in der benachbarten
Altstadt wegen deren Kleinteiligkeit nicht realisierbar
sind. Die Ansiedlung des Einkaufszentrums muss in
jeder Beziehung altstadt-verträglich geschehen.
Das betrifft vor allem die Verkaufsflächengrößen,
den Branchenmix, die Verkehrsführung und die
städtebauliche Einordnung. Dieses
Einkaufszentrum soll eine Magnetwirkung für die
Altstadt bewirken und verlorene Kundenströme
zurückgewinnen. Es soll zur benachbarten
kleinteiligen Ladenstruktur der Altstadt keine
Konkurrenz darstellen, sondern diese sinnvoll
Wohnen
Die Wohnfunktion in der historischen Altstadt ist zu
stabilisieren und zu stärken.
Die weitere Gebäudesanierung soll maßvoll und
substanzschonend erfolgen; es wird keine
Luxussanierung angestrebt. Das Mietniveau soll
sich im marktüblichen Rahmen bewegen und zu
keiner Verdrängung der bisherigen Bewohner
führen. Es wird ein ausgewogener Mix der
Wohnungsgrößen angestrebt, um auch Familien mit
Kindern in der Altstadt ansiedeln zu können. Verfügt
ein Grundstück über ausreichend Freiflächen, sollte
es bevorzugt für Familien mit Kindern saniert
werden.
Eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse, die
sich aus der Beeinträchtigung der Belichtungs- und
Belüftungsverhältnisse infolge weiterer
Bebauungsverdichtung ergeben kann, ist keinesfalls
zuzulassen.
Da selbst modernisierte Wohnungen in der Altstadt
leer stehen, ist die Altstadt als Wohnstandort
offenbar an einer gewissen Grenze angekommen.
Selbst bei anfänglicher Nachfrage springen
Mietinteressenten wieder ab, da sie in anderen
Stadtteilen bessere Wohnbedingungen vorfinden.
Deshalb ist vor allem im Wohnumfeld ein deutlicher
Seite 34 von 44
Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Qualitätssprung notwendig um andere
Standortnachteile, die in einer Innenstadt immer
vorhanden sind, auszugleichen.
Der enorme Wohnungsleerstand (33%) im
Plangebiet ist unbedingt zu verringern. Die dazu
notwendigen Sanierungsmaßnahmen an der
eigentlichen Wohnbausubstanz sind jedoch nur
sinnvoll, wenn sie von Investitionsmaßnahmen im
Umfeld begleitet werden. Beispiel PKW-Stellplätze:
Selbst wenn von den gegenwärtig etwa 515
leerstehenden Wohnungen nur die Hälfte saniert
und zur Vermietung angeboten wird, werden 250
Stellplätze benötigt. Nur so hat die Vermietung eine
Chance. Maximal ein Fünftel dieses Bedarfes lässt
sich auf den privaten Wohngrundstücken abdecken;
für die Mehrheit ist eine übergreifende,
städtebaulich relevante Problemlösung notwendig:
zum Beispiel ein Anwohnerparkhaus.
Maßnahmen zur Stärkung der Wohnfunktion in der
Altstadt:
- weitere Sanierung und Modernisierung der
Wohnbausubstanz
- Ausstattung der Wohnungen mit heutigen
Standards wie Balkon und oder Terrasse,
soweit dies der Denkmalschutz ermöglicht
- Unterstützung von Maßnahmen zur Ansiedlung
von Familien mit Kindern
- Unterstützung von Initiativen von jungen
Familien zur Wohneigentumsbildung
- Unterstützung von Initiativen zur Realisierung
neuer Wohnformen – Junges Wohnen
- Etablierung von Wohnformen, die geringere
Anforderungen an das Umfeld haben (z.B.
hinsichtlich Stellplätze, Freiflächen) –
studentisches Wohnen, betreutes Wohnen …
- Verbesserung der Erreichbarkeit
- Verbesserung der Stellplatzsituation im
öffentlichen Bereich
- Unterstützung von Maßnahmen zur Schaffung
von Anwohnerparkplätzen (z.B.
Anwohnerparkhaus)
- Schaffung von Grünflächen und
Kinderspielplätzen
- Schaffung von Möglichkeiten der
Selbstorganisation der Bürger der Altstadt
(Vereinshaus)
- Aufwertung der Straßen und Plätze und
Unterstützung der Umgestaltung privater
Flächen zur Verbesserung des Wohnumfeldes
- Durchsetzung der geltenden Normen zum
konfliktfreien Miteinander von Wohnen,
Arbeiten und Erleben in der Altstadt
- Unterstützung von Marketingmaßnahmen zur
besseren Vermietung der Altstadtwohnungen.
Die Stärkung der Wohnfunktion ist zwingend
erforderlich für den Erhalt und die weitere
Sanierung der historischen Bausubstanz; nur
bewohnte / genutzte Baudenkmale haben eine
Zukunft, nur in einer bewohnten Altstadt finden
Gewerbetreibende ihre Kundschaft und Touristen
eine angenehme Atmosphäre.
4.3.3
Öffentliche Einrichtungen
Wichtigstes Ziel ist der Abschluss der Sanierung
und Modernisierung des historischen Rathauses
Markt 1. Mit dessen Fertigstellung wird der
Bürgerschaft auch der große Festsaal
zurückgegeben, der vielfältig nutzbar ist und zur
Bereicherung des öffentlichen Lebens in der
Altstadt wesentlich beitragen wird.
Die Meißner Altstadt wird als Sitz der meisten
öffentlichen Einrichtungen ihre Funktion als zentral
gelegener Verwaltungsstandort bewahren und
ausbauen. Die wichtigsten ebenfalls im Zentrum
angesiedelten kulturellen Einrichtungen Meißens
(Theater, Museen, Bibliotheken, ...), sind bereits
saniert oder sind schrittweise weiter zu sanieren.
Zur besseren Erreichbarkeit der öffentlichen
Einrichtungen ist innerhalb des Verkehrskonzeptes
die Ausweisung weiterer Stellplätze, besonders für
die Besucher und Beschäftigten des Burgberges,
vorgesehen bzw. befinden sich bereits in der Phase
der Realisierung.
Auch die das Stadtbild prägenden und das
bürgerschaftliche und kulturelle Leben der Altstadt
mitbestimmenden kirchlichen Einrichtungen sind zu
erhalten und deren Sanierung zu unterstützen.
4.4
Verkehrskonzept
(Plan 22)
4.4.1
Fließender Verkehr / Fußgänger
Im Sanierungsgebiet soll, außer auf den
tangierenden Hauptstraßen (Uferstraße,
Gerbergasse/Neugasse), der Fußgängerverkehr
gegenüber dem fließenden Kfz-Verkehr den
Vorrang genießen. Dazu ist die weitere
Verkehrsberuhigung der Altstadt schrittweise, aber
konsequent fortzuführen. Dies muss mit einem
Umbau der Straßen, zumindest an prägnanten
Stellen, einhergehen, um der Verkehrsberuhigung
den gewünschten Nachdruck zu verleihen und
gleichzeitig den Fußgängern ein sicheres und
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
bequemeres Begehen der ehemaligen Fahrbahn zu
ermöglichen.
Das angestrebte System der Verkehrsberuhigung
besteht aus einem verkehrsberuhigten Bereich
innerhalb des ehemaligen Mauergürtels und einer
Fußgängerzone im Kern der Altstadt sowie
zukünftig einer weiteren Fußgängerzone auf dem
Burgberg. In dieses System müssen sich die
Anlieferung der Ladengeschäfte und das Parken
der Anlieger sinnvoll integrieren. Dies geschieht
durch die Regelung, dass Anlieger die
Fußgängerzone zwischen 17.00 und 11.00 Uhr frei
befahren dürfen.
Ein behindertengerechter Umbau des
verkehrsberuhigten Straßenraumes lässt sich
wegen seines Denkmalcharakters nur punktuell
verwirklichen (Bordsteinabsenkungen, vereinzelt
auch Fußwegverbreiterungen); ein Verzicht auf das
historische Granitpflaster ist aus
denkmalschutzrechtlichen und gestalterischen
Gründen nicht beabsichtigt, auch wenn dies im
Interesse der Fußgänger und Gehbehinderten oft
wünschenswert wäre.
Zur Unterstützung des Fußgängerverkehrs und vor
allem zur Belebung des Theaterplatzes wird
vorgeschlagen, durch das Quartier zwischen
Theaterplatz und ehemaligem Sägewerksgelände
die vorhandenen Fußgängerpassagen zu erhalten
und auszubauen. Auch die Fußwegverbindungen
zwischen Altstadt und Elbkai (Parkplätze, CitybusHaltestelle, Schiffsanleger) zu verbessern.
Zur besseren Erschließung des Burgberges wurde
der Burggarten mit seinem Ringweg und den
Treppen und Wegen zu Dom und Albrechtsburg für
Fußgänger bereits wieder begehbar gemacht; der
geplante Schrägaufzug aus dem Meisatal zum
Domplatz wird die Erschließung weiter verbessern
und es vor allem (in Verbindung mit einem
Parkplatz / Parkhaus im Meisatal) ermöglichen, den
Domplatz autofrei zu gestalten und als
Fußgängerzone auszuweisen. Eine bessere
Begehbarkeit des Domplatzes für Fußgänger
(Neupflasterung) ist bis 2010 vorgesehen.
Um den Theaterplatz aus seiner isolierenden
Randlage zu befreien und eine attraktive
gestalterische Aufwertung zu ermöglichen, wird die
Fußgängerzone der Elbstraße bis zum Theater
ausgedehnt. Die Verbindung Baderberg – Leipziger
Straße bleibt zwischen Theater und Kino frei
befahrbar.
4.4.2
Ruhender Verkehr
(siehe auch Tabellen zur
Stellplatzbilanz sowie Plan 23 und 24)
In der Altstadt besteht gegenwärtig (ohne
Berücksichtigung der Tagestouristen und bei
Berücksichtigung der Mehrfachnutzung von
Stellplätzen) ein Bedarf von etwa 1.350 Stellplätzen.
Der Bestand beträgt gegenwärtig 1.264 (siehe
Analyse).
Der Bedarf wird bei Realisierung aller
Sanierungsziele und selbst wenn nur 50% der zur
Zeit leer stehenden Wohnungen wieder vermietet
werden, in einigen Jahren auf 2.381 steigen – unter
Berücksichtigung der Mehrfachnutzung etwa auf
1.580.
Die Differenz zum Bestand beträgt über 300
Stellplätze, die neu geschaffen werden müssten.
Hinzu kommt, dass durch die Umgestaltung einiger
Platzbereiche Stellplätze im öffentlichen
Straßenraum (Domplatz 55 Stellpl., Theaterplatz 44
Stellpl.) und auf Brachflächen durch Neubebauung
(Elbstraße, Areal Kaufhaus Fischer) wieder
entfallen – insgesamt 194.
Nur bei spürbarer Verringerung dieses Defizits ist
es möglich, die Sanierungsziele für Handel und
Dienstleistungen, Wohnen und öffentliche
Einrichtungen zu realisieren. Nur dann hat die
Altstadt eine Chance, sich gegenüber dem Umland
und den übrigen Stadtteilen als Handels- und
Verwaltungszentrum und attraktiver Wohnstandort
zu behaupten. Hinzu kommt die Bedeutung der
Altstadt als Touristen-Magnet, dessen
Stellplatzbedarf in dieser Bilanz noch nicht
berücksichtigt wurde.
Der Bau von Tiefgaragen im Kern der Altstadt ist
wegen der Belange von Archäologie und
Denkmalschutz nicht möglich; und auch in
archäologisch weniger relevanten Bereichen der
Altstadt (z.B. Kaufhaus Fischer / Kleinmarkt theoretisch 100 Stellpl. möglich) erscheint er aus
Kostengründen unrealistisch, zumal die Platzfläche
erst kürzlich saniert wurde und der Bereich im
Überschwemmungsgebiet der Elbe liegt.
Da auch die Kapazität des öffentlichen
Straßenraums für Parkierungszwecke erschöpft ist,
bleibt nur, die Parkierung auf den Grundstücken zu
intensivieren. Es wird deshalb vorgeschlagen, auf
Grundstücken, die gegenwärtig oder in naher
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Zukunft ohnehin Parkierungszwecken dienen,
mehrgeschossige Parkhäuser zu errichten:
1. Parkhaus an der Meisastraße (200 Stellplätze)
2. Parkhaus Kleinmarkt (100 Stellplätze) und
3. ein Anwohnerparkhaus (80 Stellpl.) auf dem
Gelände der ehem. Druckerei am Baderberg.
Letzteres ist dringend erforderlich, um die
Vermietbarkeit der Wohnungen im Kern der Altstadt
weiter zu gewährleisten. Im zukünftigen
Einzugsbereich (150 m – Radius) dieses
Parkhauses befinden sich 468 Wohnungen, von
denen nur 52 über einen Stellplatz auf dem
Wohngrundstück verfügen – damit besteht ein
Bedarf von 416 Stellplätzen! (Siehe Plan 24)
Eventuell könnten auch noch vereinzelte Stellplätze
in Hofbereichen von Privatgrundstücken geschaffen
werden; die Anzahl lässt sich jedoch nicht beziffern.
Überdies wäre es besser, derartige Platzreserven –
falls überhaupt vorhanden – zur Begrünung und
aktiven Nutzung der Bewohner (Kinder) zu nutzen.
Insgesamt könnten im Plangebiet bis zu 400
Stellplätze neu geschaffen werden – bei
Berücksichtigung der Verluste aus den
Platzumgestaltungen bleibt immer noch ein
Zuwachs von fast 300 (siehe Tabelle 9).
Der dringende Stellplatzbedarf im Sanierungsgebiet
macht es dabei erforderlich, für die Errichtung von
Parkierungsanlagen auch auf freie Flächen
außerhalb des Gebietes zurückzugreifen.
Insbesondere die topografische Situation am
Burgberg lässt eine Parkierungseinrichtung, die vor
allem der Entlastung des Domplatzes dient, nur an
der Nordseite des Berges (Meisatal) zu.
Eine endgültige Lösung des Stellplatzproblems ist
mit dem Zuwachs von 300 Stellplätzen auf
insgesamt 1.533 bei einem zukünftigen Bedarf von
etwa 1.580 immer noch nicht erreicht, da der Bedarf
der Tagestouristen hierin nicht berücksichtigt ist. Sie
drängen täglich mit einem Bedarf von 50 bis 200
Stellplätzen ins Plangebiet – es wird also immer ein
gewisser Parkplatzmangel herrschen.
4.4.3
dem Radverkehr bereits zusätzliche Rechte
eingeräumt, u. a. das Befahren mehrerer
Einbahnstraßen entgegen der üblichen
Fahrtrichtung. Inzwischen hat der Fahrradtourismus
auch eine wirtschaftliche Dimension angenommen.
Weitere Maßnahmen zur Unterstützung des
Radverkehrs / Fahrradtourismus:
1. Schaffung von ausreichenden und sicheren
Abstellmöglichkeiten für Fahrräder im
öffentlichen Raum, besonders vor öffentlichen
Gebäuden und an Verkehrsknotenpunkten,
2. Schaffung zentraler
Aufbewahrungsmöglichkeiten für Fahrräder und
Gepäck der Radtouristen.
3. Verbesserung der Ausschilderung der
Wegeführung für Radfahrer.
4.4.4
Öffentlicher Personennahverkehr
Die zentrumsnah gelegenen Bushaltestellen des
ÖPNV am Rossmarkt und Hochuferstraße (B6) / auf
dem Brückenkopf sind erneuert worden und haben
weiterhin eine wichtige Funktion bei der
Erschließung der Altstadt. Die mit fünf Bussteigen
größte Haltestelle an der Neugasse ist im Zuge der
Neugestaltung des Platzes auszubauen und
gestalterisch aufzuwerten. Mit der Haltestelle
Rossmarkt wurde auch den Busunternehmen die
Möglichkeit geschaffen, die Altstadt direkt mit
Reisebussen anzufahren und den Touristen ein
unkompliziertes Ein- und Aussteigen zu erlauben.
Ein ähnliches Angebot, kombiniert mit einem PKWParkplatz, ist auf dem ehemaligen
Sägewerksgelände direkt an der B6 vorstellbar.
Die City-Buslinie, mit der die Touristen vom ElbeParkplatz durch das Sanierungsgebiet fahrend den
Burgberg oder die Porzellanmanufaktur erreichen
können, soll erhalten bleiben, da ein hohes
Fahrgastpotential dies wirtschaftlich rechtfertigt und
mit der Buslinie auch die Erreichbarkeit und
Attraktivität des Altstadtkerns verbessert wird.
Radfahrer
Wegen des denkmalgeschützten Bodenbelages fast
aller in der Altstadt gelegenen Verkehrsflächen sind
für Radfahrer kaum Verbesserungen möglich.
Dennoch sollte das Fahrrad als alternatives
Verkehrsmittel zum Erreichen der Altstadt
propagiert werden. Verkehrsorganisatorisch wurden
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
Tabelle 9: Der Bestand - Stellplätze im Plangebiet: Bestand 2007 und Planung bis 2015
2007
Öffentliche Stellplätze,
davon im öffentlichen Straßenraum
auf Parkplätzen im Gebiet
auf Parkplätzen im Randbereich
(Jüdenbergstraße, Meisastr. / Leipziger Str.
im Parkhaus Kerbe
im Parkhaus Meisastraße und Kleinmarkt
Stellplätze in den Quartierhöfen,
davon für Bewohner
reserviert für Firmen
im Anwohnerparkhaus Baderberg
Gesamt-Bestand
2015
795
984
413
204
96
314
222
66
82
-
82
300
469
549
258
211
-
258
211
80
1.264
1.533
Tabelle 10: Der Bedarf - rechnerisch erforderliche Stellplatz-Anzahl (ohne Touristen),
2007 und Prognose für 2015
Wohnungen
Berechnungskennziffer:
erforderlicher Stellplatz
pro Einheit *
1 je Wohnung
Büro- und
Verwaltungsgebäude
Verkaufsstätten /
Läden,
Geschäftshäuser
Theater
Kino
Kirchen
Gaststätten
Hotels
Gymnasium
1 je 40 m²
Verkaufsfläche, jedoch
mind. 2 je Laden
1 je 5 Sitzplätze
1 je 7 Sitzplätze
1 je 40 Sitzplätze
1 je 10 Sitzplätze
1 je 4 Betten
1 je 7 Schüler
Museum
BfA-Schule
1 je 50 m²
1 je 4 Studierende
1 je 40 m² Nutzfläche
2007
Bestand
1.000 WE
(bewohnt)
4.000 m²
Nutzfläche
10.000 m²
Verkaufsfläche
516 Sitzplätze
640 Sitzplätze
1250 Sitzplätze
2.410 Sitzplätze
222 Betten
120 Schüler
(über 18 Jahre)
4.500 m²
120 Studierende
2007
erforderliche
Stellplätze
1.000
100
250
103
92
31
241
55
17
75
30
2015
Prognose
1.250 WE
(bewohnt)
5.000 m²
Nutzfläche
14.500 m²
Verkaufsfläche
516 Sitzplätze
640 Sitzplätze
1250 Sitzplätze
2.410 Sitzplätze
222 Betten
120 Schüler (über
18 Jahre)
4.500 m²
120 Studierende
2015
erforderliche
Stellplätze
1.250
125
362
103
92
31
241
55
17
75
30
Zwischensumme
Abminderung wegen
real gegebener
Mehrfachnutzung von
Stellplätzen um 1/3
1.994
- 665
2.381
- 793
Bedarf, gerundet
1.330
1.580
* gemäß Richtzahlentabelle für den Stellplatzbedarf. Sächsisches Amtsblatt, Sonderdruck Nr. 4/1995 vom 8. März 1995
Seite 38 von 44
Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
4.5
Maßnahmekonzept
(Plan 26)
Die sich aus der Analyse und Planung ergebenden
baulichen Veränderungen sind im
Maßnahmekonzept dargestellt, welches in
kommunale und private Maßnahmen unterteilt ist.
Bei den Maßnahmen unterscheidet man zwischen
Ordnungs- und Baumaßnahmen, was wesentlichen
Einfluss auf die Verwendung öffentlicher
Fördermittel hat.
Ordnungsmaßnahmen sind gebietsbezogene
Einzelmaßnahmen, die im Rahmen der
Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig
sind, um die städtebaulichen Missstände zu
beseitigen, das Sanierungsgebiet neu zu gestalten
und die Umweltbedingungen zu verbessern. Die
Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist
Aufgabe der Gemeinde. Zu den
Ordnungsmaßnahmen gehören (§ 147 BauGB):
- die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs
von Grundstücken,
- der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
- die Freilegung von Grundstücken,
- die Herstellung und Änderung von
Erschliessungsanlagen.
Durch die Sanierung bedingte
Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen
können außerhalb des förmlich festgelegten
Gebietes liegen – wie die Parkierungsanlagen im
Meisatal, die für die Umgestaltung des Domplatzes
erforderlich sind.
Die Durchführung der Baumaßnahmen obliegt den
Eigentümern, im Falle der Gemeinbedarfs- und
Folgeeinrichtungen der Gemeinde, ansonsten den
privaten Eigentümern.
Schwerpunkte der kommunalen Bau- und
Ordnungsmaßnahmen sind die weitere
Umgestaltung öffentlicher Straßen und Plätze, die
Sanierung öffentlicher Gebäude (Rathaus und Rote
Schule) und der Bau und die Sanierung öffentlicher
Treppen- und Stützmaueranlagen.
Die in dem Maßnahmekonzept enthaltenen drei
Parkhäuser sind als langfristige Planung anzusehen
und voraussichtlich nur mit privater Beteiligung
realisierbar. Um ihre Effektivität und wirtschaftliche
Auslastung zu gewährleisten, sollten sie insgesamt
von einer städtischen oder mit städtischer
Beteiligung laufenden Gesellschaft betrieben
werden.
Zur Stärkung des Wohnfunktion und Verbesserung
des Wohnumfeldes sind Maßnahmen vorgesehen,
die die Altstadt kinderfreundlicher machen und die
Vereinstätigkeit der Altstadtbewohner unterstützen
sollen: unter anderem der Erwerb eines
Ruinengrundstückes durch die Stadt Meißen, der
Rückbau der dortigen Bauten und die Anlage einer
Grünanlage mit Kinderspielplatz (Schlossberg 10
und 11). Insgesamt sind vier Kinderspielplätze
vorgesehen und die Einrichtung eines
Vereinshauses im Baderberg 12.
Für bestimmte Areale der Altstadt sind vertiefende
Planungen unterschiedlicher Art vorgesehen
(Bebauungspläne, Platzgestaltungen,
Straßengestaltungen, Grünplanungen).
Die im Maßnahmekonzept dargestellten privaten
Maßnahmen tragen empfehlenden Charakter.
Dennoch ist ihre Durchführung, insbesondere in den
Schwerpunktbereichen Theaterplatz und Görnische
Gasse, dringend erforderlich. Die Kommune
unterstützt diese Maßnahmen, in dem sie die
angrenzenden öffentlichen Straßen- und
Platzräume aufwertet und die privaten Maßnahmen
in die Kosten- und Finanzierungsübersicht
aufgenommen hat sowie auf der Grundlage der
geltenden Verwaltungsvorschriften nach Möglichkeit
anteilig öffentliche Mittel für die Durchführung der
Maßnahmen bereitstellt.
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
4.6
Kosten- und Finanzierungsübersicht
(Kurzfassung)
Ausgaben
in T€
1.
1.1
1.2
2.
3.
Vorbereitung
Vorbereitende Untersuchungen
Weitere Vorbereitung:
Fortschreibung Rahmenplan
Wettbewerbe und städtebauliche Planungen
Bebauungspläne
Öffentlichkeitsarbeit
Weitere Planungen, Machbarkeitsstudien …
Sonstiges (Anfangs- und Endwerte, Verfahrensabrechnung, u. a.)
200
Grunderwerb
Gemeinbedarf
Privatwirtschaftlich nutzbar
120
0
Summe Kosten 2.
120
Ordnungsmaßnahmen
Freilegen von Grundstücken
Erschließungsanlagen
Öffentliche Parkierung
Schaffung von Grünbereichen
276
9.019
1.714
300
Baumaßnahmen
Privatgebäude
Privatwirtschaftlich nutzbare Gebäude der Gemeinde
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen
Summe Kosten 4.
5.
10
50
30
30
30
50
Summe Kosten 1.
Summe Kosten 3.
4.
0
11.309
9.766
0
7.178
16.944
Sonstige Maßnahmen
Vergütung für Beauftragte
1.500
Summe Kosten 5.
1.500
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------A.
Gesamtsumme der Kosten 1. bis 5.
30.073
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Seite 40 von 44
Teil 2: Planung
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6.
Sanierungsbedingte Einnahmen
Ausgleichsbeträge
3.574
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------B.
Summe Einnahmen 6.
3.574
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Gesamte zuwendungsfähige Kosten Summe A
abzüglich der Einnahmen B.
26.499
_____________________________________________________________________
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Teil 2: Planung
___________________________________________________________________________________________________
4.7
Ausblick und neue Projekte
Die Sanierung der historischen Altstadt Meißens hat
in den vergangenen Jahren einen Qualitätswandel
erfahren und muss sich auch weiterhin neuen
Anforderungen stellen. Die städtebauliche Planung
und Projektsteuerung ist daran anzupassen.
Standen anfangs die Sicherung und schrittweise
Sanierung und Modernisierung der historischen
Bausubstanz sowie der Schutz der Altstadt vor
radikalen Eingriffen und unverträglichen Nutzungen
im Vordergrund, so ist heute die konsolidierte
Substanz lebenswerter und zukunftsträchtig zu
machen. Auch die Weiterentwicklung der Altstadt
als Gewerbestandort und Tourismusziel erfordern
neue Strategien. Im sich verschärfenden
Wettbewerb der Tourismusbranche reichen schön
sanierte Fassaden nicht aus; der Tourist möchte
das Besondere erleben, das er anderswo nicht
geboten bekommt.
Hier gibt es in der Meißner Altstadt noch
erhebliches Potenzial. Allein schon die traditionellen
Motive – Wein, Porzellan,
Albrechtsburg/Dom/Stadtgeschichte – bieten noch
viele Möglichkeiten der baulichen und
künstlerischen Widerspieglung im Stadtbild und bei
der Umsetzung im Event-Bereich. Doch auch neue
Themen wie die Elbe und ihr Hochwasser,
historische Persönlichkeiten oder traditionelles
Handwerk können zu attraktiveren Gestaltung der
öffentlichen Räume und des kulturellen Angebotes
genutzt werden.
Die öffentlichen Räume bestimmter Stadtteile
könnten zu einem besonderen, dem Charakter oder
der Geschichte des Gebietes entsprechenden
Thema gestaltet werden; die Eigentümer und
Investoren für das Projekt begeistert und sanft in
thematisch passende Richtung gelenkt werden –
siehe Plan 25.
Gerade für Gebiete in Randlage (Theaterplatz,
Görnische Gasse) bietet sich mit einer derartigen
Strategie die Chance, wichtige
Alleinstellungsmerkmale zu erlangen und Besucher
und Investoren auf sich aufmerksam zu machen.
Beispiel Görnische Gasse:
Hier finden sich viele Anknüpfungspunkte zum
Thema Porzellan. Naheliegend, hier das Porzellan
oder allgemein die Keramik und das
Manufakturwesen in die noch anstehende
Umgestaltung des Straßenraumes einfließen zu
lassen. Als Bestandteil des vor zwei Jahren
eingerichteten (aber baulich nicht manifestierten)
Porzellanpfades muss diese Gasse einfach
Meißens „Porzellangässchen“ werden! Mit einem
überzeugenden und attraktiven Projekt zur
Umgestaltung einschließlich begleitender
Marketingmaßnahmen wird es auch gelingen, die
Grundstücksanlieger, weitere Investoren und
Gewerbemieter für das Vorhaben zu begeistern und
zum Handeln zu bewegen.
Ähnliches ist am Theaterplatz vorstellbar.
Andere Stadtbereiche, wie der Markt oder der
Burgberg, bedürfen derartiger Anschübe sicher
nicht.
Der städtebauliche Rahmenplan beschreibt den
baulichen Rahmen, in dem sich die Altstadt in den
nächsten Jahren bewegen wird. Er kann zwar nicht
das Leben in diesem Rahmen organisieren, aber
die dazu notwendigen baulichen Voraussetzungen
vorsehen. Deshalb sind Maßnahmen mit sozialem
Aspekt von besonderer Bedeutung für die Zukunft,
denn sie beeinflussen wesentlich, wie die Stadt von
den Bewohnern, Besuchern und
Gewerbetreibenden angenommen wird.
Deshalb sind derartige bei der Überarbeitung des
Rahmenplanes vorgesehen Maßnahmen, wie die
Schaffung von Kinderspielplätzen, die Aufwertung
des Wohnumfeldes unter familienfreundlichem
Aspekt, die Schaffung von Bürgertreffs in
Vereinshäusern, die schrittweise Lösung des
Stellplatzproblems zur Reduzierung des Wohnungsund Gewerbeleerstandes sowie die
themenbezogene Attraktivitätssteigerung einzelner
Stadtteile das Kernstück der Überarbeitung, um die
Altstadt auch zukünftig mit Leben zu erfüllen.
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Teil 2: Planung
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5.
Anhang: Benutzte Quellen
Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt / Statistikstelle / Wohnungserfassung 2006 / Daten des Amtes für
Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung
Stadt Meißen, Rahmenplanung für die Historische Altstadt 1991 und 1996
Stadt Meißen, Sanierungszeitung 2001 und Broschüre „10 Jahre Stadtsanierung“
Stadt Meißen, Flächennutzungsplan 2006
Stadt Meißen, Städtebauliches Entwicklungskonzept (SEKo), Stand vom Frühjahr 2008
IHK, Daten zu Gewerbeflächen im Plangebiet
Landesamt für Denkmalpflege Sachsen, Liste der Kulturdenkmale
Tourismusverein Meißen e. V., Daten zu Beherbergung und Gastronomie
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Teil 2: Planung
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6.
Anhang 2: Bestandskarten und Pläne
Plan 01
Siedlungsetappen
Plan 02
Bebauungsstruktur
Plan 03
Abbrüche und Neubauten seit 1990
Plan 04
Einwohnerdichte
Plan 05
Freiflächen
Plan 06
Plan 07
Plan 08
Baualter
Plan 09
Denkmalschutz
Plan 10
Bauzustand
Plan 11
Nutzung Erdgeschosszone
Plan 12
Gastronomie / Beherbergung
Plan 13
Wohnungsleerstand
Plan 14
Wohnungsleerstand, quartiersweise
Plan 15
Verkehr
Plan 16
Fahrrad-Verkehr
Plan 17
Stellplatzangebot innerhalb der Quartiere
Plan 18
Stadtbildstörungen / Problembereiche
Plan 19
Hochwassergefahr
Plan 20
Räumliches Konzept
Plan 21
Nutzungskonzept
Plan 22
Verkehrskonzept
Plan 23
Parkraumkonzept 1
Plan 24
Parkraumkonzept 2
Plan 25
Entwicklungsbereiche
Plan 26
Maßnahmenkonzept
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rahmenplan - Stadt Meißen

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