Instandhaltungsrücklage im Zivil

STINGL - TOP AUDIT
INFO FÜR
IMMOBILIEN
Wien, Dezember 2008
IM
ZIVIL- UND
STEUER-
Im Gegensatz zur Hauptmietzinsreservenverrechnung, welche eine reine rechnerische Größe und kein Sondervermögen darstellt, ist die Rücklage im Sinne
des § 31 WEG als Sondervermögen zu qualifizieren. Es handelt sich um tatsächlich eingezahltes Geld und um einen Haftungsfonds, welcher fruchtbringend angelegt und gesondert verwahrt werden muss. Der Instandhaltungsfonds oder auch die Reparaturrücklage, wie die Instandhaltungsrücklage auch
genannt wird, muss für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus
verwendet werden. Entsprechende Informationen sind der beiliegenden Übersicht von Kollegen Jäger aus Graz zu entnehmen, welcher diese dankenswerterweise zur Verfügung gestellt hat.
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INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE
RECHT ©
Im Steuerrecht ist die Instandhaltungsrücklage nicht nur einkommensteuerrechtlich. vielmehr auch umsatzsteuerrechtlich Diskussionsthema.
Im Umsatzsteuerrecht ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als
Unternehmer zu qualifizieren. Das heißt im selben Zeitpunkt, in dem die Leistungen und Lieferungen an die Gemeinschaft erbracht werden, werden diese
an die Mitglieder der Gemeinschaft weiterverteilt. Demnach ist der Nettoaufwand als Basis für die Umsatzsteuer heranzuziehen.
Details können dem nachstehenden Merkblatt entnommen werden, welches
die Rechtsmeinung des Finanzministeriums wiedergibt. Ob diese auch richtig
ist, ist im Einzelfall auch von Finanzbeamten bestritten, so unter anderem die
Umsatzsteuerpflicht von Zinsenaufwendungen für Gemeinschaftsdarlehen,
welche für die Sanierung einer Wohnhausanlage aufgenommen worden sind.
Aus dem Gesetz ist dies nicht direkt ableitbar und, da Zinsenaufwendungen
grundsätzlich unecht steuerbefreit sind auch anzweifelbar. Die Finanz meint
jedoch, dass generell jeder Aufwand, der der Gemeinschaft gegenüber erbracht wird, einer Umsatzsteuerpflicht unterworfen werden muss.
Demgegenüber sind die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage umsatzsteuerrechtlich als nicht steuerbar angesehen. Ob auch diese Rechtsmeinung
stimmt, kann ebenso angezweifelt werden und wird von manchen Hausverwaltungen auch negiert. Das heißt, dass bereits das Einzahlen in den Instandhaltungsfonds als steuerbar und umsatzsteuerpflichtiger Vorgang angesehen
wird, wogegen die Finanz grundsätzlich nichts einzuwenden hätte, da sie früher Umsatzsteuer erhält, als erst bei der Bezahlung eines Aufwandes aus dem
Instandhaltungsfonds heraus.
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© Ing. Mag. Walter Stingl, Wien (22.12.2008)
X:\INFO\Info für Immobilien\Instandhaltungsrücklage im Zivil- und Steuerrecht.doc
1
STINGL - TOP AUDIT
Dass dem gegenüber umsatzsteuerrechtlich die Betriebskostenakonti als
Anzahlungsanforderungen zu qualifizieren sind, das heißt einen Umsatzsteuerausweis ermöglichen und den Vorsteuerabzug für den Empfänger bei Zahlung der Betriebskostenakonti ergeben, erschwert die Abrechnung von Wohnungseigentumsobjekten ungemein.
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Wenn ein Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und dem Wohnungseigentümer bereits bei der Einzahlung in den Instandhaltungsfonds angesehen wird, müsste dem gegenüber auch ertragsteuerrechtlich ein Mittelabfluss unterstellt werden können, was die Finanzverwaltung jedoch nicht unterstellt. Das heißt, dass die Beiträge zum Instandhaltungsfonds einkommensteuerrechtlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar
sind, vielmehr ausschließlich jener Betrag, der im Zuge der Abrechnung des
Hauses unter den Aufwendungen in der Instandhaltungsrücklagenabrechnung
aufscheint.
Tipp: Auch die ab 1. April 2008 neu erschienene ÖNORM A4000, welche die
Abrechnungen vereinheitlichen soll, hat zwar umsatzsteuerrechtlich einige Zweifelsfragen beantwortet,- leichter ist die Abrechnung dessen
ungeachtet nicht geworden. Für den Endverbraucher oder aber auch für
den Wohnungseigentums-Unternehmer sind nunmehr entsprechende
Detailinformation vom Hausverwalter auszuweisen.
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Übersichten nachstehend
© Ing. Mag. Walter Stingl, Wien (22.12.2008)
X:\INFO\Info für Immobilien\Instandhaltungsrücklage im Zivil- und Steuerrecht.doc
2
INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE IM WOHNUNGSEIGENTUM1)
§31 (1) WEG
die Rücklage dient für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten; die
Angemessenheit der Rücklagenbildung ergibt sich aus den voraussichtlichen
Kosten der absehbaren Arbeiten und aus der wirtschaftlichen Lage der
Miteigentümer
§31 (2) WEG
die Rücklage ist gebundenes Vermögen, gesondert zu verwahren und
fruchtbringend anzulegen; sie darf nur für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie für entsprechende Darlehen verwendet werden; Exekutionsführung
wäre nur für diese Arbeit zulässig
§31 (3) WEG
bei Verwaltungsbeendigung hat der Verwalter ohne Verzug den Miteigentümern
Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter
herauszugeben
Bildung
Die Bildung einer Rücklage gehört zur ordentlichen Verwaltung, sie ist zwingend
vorgeschrieben und auch auf Antrag nur eines Miteigentümers möglich
gebunden
nur für die in § 31 (1) erwähnten Arbeiten, daher nicht für Zahlungsausfälle oder
anderes; die Rücklage bleibt immer Sondervermögen der Gemeinschaft; eine
Verfügung eines einzelnen Miteigentümers darüber ist nicht möglich; beim
Wohnungsverkauf wird die Rücklage immer „mitverkauft“
gesondert
auf Sparbuch, Separatkonto oä anzulegen (nicht auf „Sammelkonto“), lautend auf
die Gemeinschaft und für jeden Wohnungseigentümer einsehbar
fruchtbringend
die Rücklage muss nicht in Aktien, Wertpapieren usf angelegt werden, aber
mindestens über Inflationsrate; die Verzinsung sollte bestmöglich sein
Ansparung
monatlich oder auch andere Zahlungsweise, die Beiträge zur Rücklage sind kein
Leistungsaustausch im Sinne des Umsatzsteuergesetzes
Aufrechnung
nicht möglich, da die Rücklage als gebundenes Vermögen gilt; bei
Verwaltungsbeendigung darf der Verwalter nicht mit anderen Forderungen
kompensieren
Verjährung
unabhängig von der Kontenführung verjähren die Beiträge in dreißig Jahren
mehrere
obwohl im Gesetz nicht angeführt, lässt sich ableiten, dass die Bildung mehrerer
Rücklagen möglich sein müsste; für die „allgemeine Rücklage“ gelten die
Aufteilungsgrundsätze des § 32 WEG, eine „Liftrücklage“ nur für die Liftbenützer
wäre mit entsprechender Vereinbarung möglich
Mischhaus
eine Rücklage iSd § 31 WEG ist erst nach Einverleibung eines WE-Anteils
möglich
Höhe
Mehrheitsbeschluss
Aufteilung
Einstimmigkeit; eine Vereinbarung zur Rücklagenspeisung zB im jeweils gültigen
Kategoriensatz ist einstimmig zu treffen, da die unterschiedliche Höhe der
Kategoriebeträge ausschlaggebend ist
Zugriff
die Rücklage ist Sondervermögen der Miteigentümergemeinschaft. Es bestehen
keinerlei Zugriffsmöglichkeiten für (Alt- oder Neu-) Mieter
1)
aus Vortragsunterlage H. Jäger
x:\Übersichten\Wohnrecht\ Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentum, 22.12.08
© Copyright by H. Jäger, Graz
MERKBLATT UMSATZSTEUER BEI WOHNUNGSEIGENTUM1)
1)
1.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Umsatzsteuergesetzes (UStG)
(WEG)
ist
2.
Unternehmer sind idR zum Vorsteuerabzug berechtigt, soweit ordnungsgemäße
Rechnungen für Lieferungen und Leistungen vorliegen.
3.
Bei Umsätzen bis zu € 30.000,-- Nto pa (Kleinunternehmer) ist keine
Umsatzsteuerpflicht einerseits, aber auch keine Vorsteuerabzugsberechtigung
andererseits, gegeben. Ein Regelbesteuerungsantrag kann seitens der WEG gestellt
werden, dann USt-Abfuhrverpflichtung einerseits, Vorsteuerabzugsberechtigung
andererseits.
Tipp: Bei älteren Wohnungseigentumsanlagen und daraus resultierenden
Investitionserfordernissen empfiehlt sich auch bei kleinen WE-Anlagen die
Antragstellung zur Regelbesteuerung.
4.
Basis für die Umsatzsteuerberechnung stellen die an die WEG erbrachten
Lieferungen und Leistungen dar. Fiktion, dass im Zeitpunkt der Leistungserbringung an
die
Gemeinschaft
(WEG),
diese
Leistungen
dann an die einzelnen
Wohnungseigentümer (WE) weiterleitet.
Tipp: Bei Wohnungsnutzung stellt dies idR einen steuerlichen Vorteil für den
eigennutzenden WE dar, da für Wohnungsnutzung 10% USt abzuführen, bei
vielen Leistungen jedoch 20% USt seitens der WEG vom Finanzamt
rückforderbar ist.
5.
Jeder Wohnungseigentümer (WE) ist demnach Mitglied einer Unternehmergemeinschaft iSd Umsatzsteuergesetzes (UStG).
6.
So der einzelne Wohnungseigentümer (WE) selbst steuerrechtlicher Unternehmer
ist, kann er die an ihn seitens der WEG fakturierten Leistungen idR steuerrechtlich
verwerten: Vorsteuerabzug bei der USt-Veranlagung bzw Betriebsausgaben
(Werbungskosten), bei der Einkommensteuerveranlagung.
7.
Bei Büro- oder geschäftlicher Nutzung des Objektes hat die WEG 20% Umsatzsteuer in
Rechnung zu stellen. Als Basis für die Umsatzsteuerabfuhr ist der Nettoaufwand
(Erhaltung, Betriebskosten, etc) heranzuziehen.
8.
So der Wohnungseigentümer (WE) seine Wohnung selbst nutzt, wird er idR mit 10%
USt belastet, ausgenommen bei Lieferung von Wärme, Garagen, etc (sh Tabelle).
9.
Sollte die Gemeinschaft (WEG) Vermietungserlöse aus allgemeinen Teilen der
Liegenschaft erzielen, hat die WEG Umsatzsteuer (USt) an das Finanzamt abzuführen,
der einzelne WE muss entsprechend seinen Anteilen am Gesamtobjekt Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung in seiner Einkommensteuererklärung deklarieren.
Unternehmer
iSd
entnommen dem Handbuch Immobilie & Steuern, Stingl-Nidetzky, Manz 2007, Detailinformationen sind in diesem
Praxishandbuch nachzulesen
x:/Übersichten/Umsatzsteuer/Merkblatt Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum, 22.12.2008
 Copyright by W. Stingl, Wien
1
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) = Unternehmer iSd UStG
) WE
WE
10.
WE
WE
WE
WE
WE
WE
Lieferungen
Vorsteuer
Abzug
für WEG
Leistungen an
Wohnungseigentümer (WE)
+ USt
Lieferungen
Leistungen
an WEG
+ USt
Die wichtigsten Umsatzsteuerfälle, welche bei einer Wohnungseigentumsanlage auftreten
können:
Bemessungsgrundlage
• Beiträge zur Reparatur-Rücklage
USt
Anmerkung
-,--
sind Ansparungen, sind nicht steuerbar
1)
• Reparaturen (Erhaltung)
10/20%
nicht die Ansparung, nur der Aufwand
ist umsatzsteuerbar
• Verbesserungen (Herstellung)
20%
kein begünstigter Steuersatz, auch bei
Wohnungsnutzung
• Betriebskosten
10/20 %1)
1)
Stiegenlicht, Versicherungsprämien usw
• Warmwasser
10/20 %
bei gemeinsamer Heiz- und Warmwasserzentrale
• Heizkosten
20%
auch Hausbesorger-Heizungsbetreuung, etc
• Aufwandsersatz für FahrzeugAbstellplatz (Garage)
20%
auch für selbstnutzende Wohnungseigentümer
• Versicherungsvergütung
-,--
Schadenersatz nicht steuerbar, mindert
vielmehr den Aufwand
• öffentliche Förderung/Subvention
(Annuitäten- oder Einmalzuschuss)
-,--
mindert Bemessungsgrundlage
(Erhaltung, Verbesserung, Zinsen, etc)
• Waschmarkenerlöse
-,--
sind Ansparungen, sh o, der Aufwand ist
USt-pflichtig
• Kreditzinsen, Bankspesen, etc
10/20 % 1) 2) insoweit mit Darlehensaufnahmen der
Gemeinschaft verbunden, abzüglich allfälliger
Habenzinsen und öffentlicher Förderung
• Darlehensrückzahlungen für
Errichtung der WE-Objekte
-,--
• Darlehensrückzahlungen für
WEG-Sanierungs- oder
Verbesserungsaufwendungen
10/20 % 1) 2) aus Annuitätenleistungen:
Zinsen abzüglich Subventionen USt-pflichtig,
Kapitalanteil nicht USt-pflichtig, da bereits bei
Leistungserbringung USt-pflichtig
Tipp:
1)
2)
sind Kaufpreisraten, Verwalter leitet
bloß an Bank weiter
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wenn nicht zu Wohnzwecken genutzt
soweit nicht Erhaltung, Verwaltung, Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, zB aus Kreditaufnahme für nachträglichen Einbau eines Aufzuges
x:/Übersichten/Umsatzsteuer/Merkblatt Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum, 22.12.2008
 Copyright by W. Stingl, Wien
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