Immobilienbrief STUTTGART - Handwerk International Baden

Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 179
Inhaltsverzeichnis
Seite 2
Baustelle Baurechtsamt
• Lob für den Wandel
• Viel Kritik verstummt
• Kürzere Bearbeitungszeiten
• Digitale Bauakte
Zweckentfremdungsverbot
• Stuttgart plant Einführung
www.immobilienbrief-stuttgart.de
Liebe Leser !
In Stuttgart wird sich die Konjunktur auch in den nächsten fünf Jahren dynamisch entwickeln,
die Stadt bietet Projektentwicklern und Immobiliennutzern daher überdurchschnittliche Chancen.
Bei der Untersuchung von 300 europäischen Regionen sieht der European Regional Economic Growth
Index 2015 (E-Regi) von LaSalle Investment Management Stuttgart auf Rang 9. Als einzige deutsche
Stadt schneidet nur München mit Platz 7 besser ab. Neben London und
Paris gehören Stuttgart, München, Frankfurt (Platz 19) und Amsterdam
zudem zur Kategorie der beständigen Performer.
Allerdings: Stuttgart hat ebenso wie München gegenüber 2014 einen Rang eingebüßt. Grund sind die geringe Arbeitslosigkeit – auf
die wir doch so stolz sind – und der Fachkräftemangel. Beides, so die
Logik des Ratings, bremst das künftige Wachstum. Die ersten drei Plätze
im E-Regi belegen übrigens London, Paris und Istanbul. Bei Istanbul waren die guten Beschäftigungsprognosen und die positivste demografische
Grundlage entscheidend.
Seite 3
Urban Audit
• Stuttgarter am zufriedensten
Seite 4
Cloud No. 7
• Penthouse verkauft
Seite 5
Investmentmarkt Stuttgart
• Über 2 Milliarden Euro
bis Jahresende
• Renditen niedriger als 2007
Seite 7
Büromietmarkt Stuttgart
•2
50 000 m2 bis Jahresende
• Flächenmangel
wird zum Problem
• 21 Euro Spitzenmiete
Seite 9
Wohn- und Geschäftshäuser
• Raritäten in Stuttgart
•H
ohe Sanierungskosten
als Verkaufsgrund
Die starke Zuwanderung von Arbeitsemigranten und Asylsuchenden
bietet daher Stuttgart besondere Chancen. Vorausgesetzt, es gelingt,
sie zu integrieren, in die Arbeitsprozesse einzubinden und mit Wohnraum zu versorgen. Die größte Herausforderung dürfte in der Region Stuttgart der letzte Punkt sein. Unter diesem Aspekt haben wir sogar ein gewisses Verständnis für die Einführung des Zweckentfremdungsverbots in Stuttgart. Wir befürchten
nur, dass Aufwand und Ertrag in keinem Verhältnis stehen. Pikant wäre allerdings, wenn das stimmt, was
Haus & Grund Stuttgart behauptet: Laut Zensus stünden allein 938 städtische Wohnungen leer.
Mit Superlativen sollten insbesondere Journalisten sparsam umgehen, doch das sind jetzt wirklich zwei Bestmarken: Bis Jahresende wird am Stuttgarter Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von über
2 Milliarden Euro erwartet. Das gab es noch nie. Für geschätzte knapp 15 000 Euro pro Quadratmeter (!!) und insgesamt etwa 7,5 Millionen Euro wurde in der „Cloud No. 7“ das Penthouse verkauft. Das könnte für ganz Baden-Württemberg ein neuer Rekordwert sein. Kompliment, die Zweifler sind
spätestens jetzt widerlegt!
Auf Stuttgart und die Region können wir stolz sein – und mehr mutige Projekte wagen! Vieles hat
sich bei uns die vergangenen Jahre positiv entwickelt und es gibt noch große Potenziale. Dies sollten
wir selbstbewusst nach außen tragen. Jetzt auf der Expo Real und auch sonst immer und überall.
Mit glücklichen Grüßen
Seite 11
Marketing auf Schwäbisch
• Soll mei Haus
zom Schlaule werda?
Seite 12
Rekordanstiege in Stuttgart
• ETW und Mieten
06.10.2015
Ihr
Frank Peter Unterreiner, Herausgeber
Immobilienbrief
STUTTGART
STANDORT
Big Brother abgesagt
Die Stuttgarter sind vernünftige Menschen! Der Centermanager musste das
geplante sogenannte Live-Experiment
in den Königsbau-Passsagen absagen.
Es hatten sich zu wenig Paare beworben, dabei war als Hauptpreis ein
Einkaufsgutschein über 3000 Euro ausgelobt worden. Geplant – und von uns
im vorigen Editorial deutlich kritisiert –
war, dass zwei Paare in ein Glashaus im
Erdgeschoss des Einkaufszentrums ziehen und dort sechs Tage verschiedene
Wettbewerbe bestehen müssen.
Ausgabe 179
06.10.2015
Seite 2
Lob für den Wandel und Kritik an den Architekten
„Baustelle Baurechtsamt“
macht Fortschritte
Das Stuttgarter Baurechtsamt ist im Wandel. Viel Kritik ist verstummt. Der Prozess geht weiter,
hin zu mehr Dienstleistung. Doch auch die Architekten sind gefordert, meinen Baubürgermeister
Pätzold und Amtsleiterin Rickes.
Zweckentfremdungsverbot
Stuttgart will das Zweckentfremdungsverbot einführen, die Verwaltung will
dem Gemeinderat bis Januar eine entsprechende Satzung vorlegen, berichtet
die Stuttgarter Zeitung. Im Ausschuss
für Wirtschaft und Wohnen hätte sich
eine knappe Mehrheit von SPD, Grünen
und SÖS-Linke-Plus dafür ausgesprochen. Demnach soll ein unbegründeter
Leerstand von Wohnungen, der länger
als sechs Monate dauert, und die Vermietung als Ferienwohnung mit bis zu
50 000 Euro bestraft werden können.
Stuttgarts OB Fritz Kuhn sowie Finanzbürgermeister Michael Föll hatten sich
bislang gegen das Zweckentfremdungsverbot ausgesprochen und auf
Freiwilligkeit gesetzt, angesichts des
Flüchtlingsstroms aber ihre Meinung
geändert. Laut Kuhn gebe es ein Potenzial von 1000 bis 3000 Wohnungen,
die grundlos leer stünden. Der Mieterbund kritisiert, dass die dafür vorgesehenen zwei Stellen im Baurechtsamt
nicht ausreichen würden. Die Stadt
selbst lässt 938 Wohnungen leer stehen,
kontert Haus & Grund und kündigt an,
vorerst nicht mehr im Bündnis für Wohnen mitzuwirken.
Foto: Stuttgart
Stuttgart auf der Expo Real
Stuttgarts neuer Bau- und Umweltbürgermeister Peter Pätzold wird die Expo
Real besuchen, ebenso Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht und Detlef Kron,
Leiter des Stadtplanungsamts. OB
Fritz Kuhn hingegen, der voriges Jahr
sein Debüt in München gab, wird nicht
kommen.
CDU-Fraktionsvorsitzender Alexander Kotz begrüßt die Gäste
Blue-Estate-Geschäftsführer Axel Ramsperger, Architekt Werner Schwarz und Haus-&-Grund-Geschäftsführer Ulrich Wecker waren sich neben vielen anderen Teilnehmern der Veranstaltung „Baustelle Baurechtsamt“
einig, dass sich in den vergangenen Jahren bei der Stuttgarter Baugenehmigungsbehörde vieles zum Besseren gewandelt hat. Konkret: Die Genehmigungszeiten sind kürzer geworden, der Service besser.
Seit 2012 hat sich beim Baurechtsamt viel getan
Der Stuttgarter CDU-Fraktionsvorsitzende Alexander Kotz war es, der Ende 2012 zur ersten Veranstaltung
„Baustelle Baurechtsamt“ eingeladen hatte. Damals, erinnern sich die Teilnehmer, gingen die Wogen hoch.
Davon konnte jetzt keine Rede mehr sein. Damals sei das Baurechtsamt überlastet gewesen, auch
aufgrund der Zunahme der Bautätigkeit in Stuttgart. Kotz war es auch, der damals eine Organisationsuntersuchung beim Baurechtsamt angeregt hat.
Amtsleiterin Kirsten Rickes hat daraufhin ein Papier vorgelegt und in drei Szenarien aufgezeigt, wie
sich die Behörde entwickeln könnte. Das reichte von der Variante A „Die untere Baurechtsbehörde“
über Variante B „Das Baurechtsamt mit Zusatzangeboten“ bis zu C „Das Bauberatungsamt“ (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 139 vom 3. Dezember 2013). Geworden ist es die Variante B, der Gemeinderat hat
damals knapp zehn Stellen genehmigt.
Noch fehlen Besprechungs- und Aufenthaltsräume
Die durchschnittliche Genehmigungszeit hat sich seitdem von 71,7 auf 62,3 Tagen nach Feststellung der Vollständigkeit verkürzt. Von 25 Aktenpaternostern wurden 23 ausgetauscht, zwei funk-
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Ausgabe 179
06.10.2015
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Esslingen
will Vororte aufwerten
Die Stadt Esslingen möchte in den
Stadtteilen Mettingen, Brühl und
Weil für 23 Millionen Euro die Infrastruktur ausbauen und das Sozialgefüge stärken. 10 Millionen
Euro, so die Hoffnung, sollen aus
Mitteln des Programms „Soziale
Stadt“ fließen.
Fotos (3): Stuttgart
STANDORT
Urban Audit der EU
In Stuttgart leben die zufriedensten
Menschen in Deutschland. Das ergab die jüngste von der EU durchgeführte Städteumfrage Urban Audit. Gefragt nach der Zufriedenheit
mit „dem Leben, das sie führen“,
geben die Stuttgarter zusammen
mit den Befragten in Frankfurt,
Düsseldorf und Braunschweig die
höchsten Bewertungen unter den
27 teilnehmenden deutschen Städten ab. Im Europavergleich haben
nur die Menschen in Kopenhagen
und Reykjavik eine noch bessere Bewertung vorgenommen. Auch mit
der Stadt insgesamt sind die Bürger
sehr zufrieden. Vor allem bei der
Wahrnehmung der ökonomischen
Rahmenbedingungen liegt Stuttgart im absoluten Spitzenbereich.
Bei der Beurteilung der Beschäftigungsmöglichkeiten belegt die
Stadt zusammen mit Oslo Rang eins
unter den 99 teilnehmenden Städten. Hinsichtlich der Zufriedenheit
mit der persönlichen beruflichen
Situation liegt Stuttgart ebenfalls in
der Spitzengruppe.
Alexander Kotz (links), Werner Wölfle, Peter Pätzold und Kirsten Rickes (rechts oben)
tionieren weiterhin. Die Digitalisierung der Bauakten hat begonnen, sie wird noch etwa fünf
Jahre dauern. Angespannt ist noch die Raumsituation, so fehlen beispielsweise Besprechungs- und
Warteräume. Rickes hofft hier auf eine Verbesserung, wenn zum Jahresende die Polizei aus dem Gebäudekomplex auszieht.
Personalsituation ist immer noch angespannt
„Wir sind froh über das, was wir erreicht haben“, sagt Rickes. Die Personalsituation sei immer noch eng.
Zum einen hätten die letzten der genehmigten Stellen erst voriges Jahr besetzt werden können, zum anderen waren Mitarbeiterinnen im Mutterschutz oder krank. Die knapp zehn neuen Stellen hätten daher nur zeitweise zur Verfügung gestanden. Ein Problem sei auch, dass einige der Stellen bis Januar
2016 befristet sind, hier sei der Gemeinderat gefordert, diese Befristung aufzuheben.
Viele Bauanträge müssten eigentlich abgelehnt werden
Sehr viel Arbeit machen laut Rickes Bauanträge, die eigentlich abgelehnt werden müssten, wo aber in
Kooperation mit dem Bauherrn und seinem Architekten versucht werde, das Bauvorhaben abgeändert zu
ermöglichen. „Das Baurechtsamt übernimmt Aufgaben, für die der Architekt bezahlt wird“, springt
Baubürgermeister Peter Pätzold seiner Amtsleiterin bei. Oft würde es an der Qualität der Bauanträge
mangeln, es sei ein Problem, dass Baurecht im Studium nur ein Wahlfach sei.
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STUTTGART
PROJEKTE
Cloud No. 7:
Penthouse verkauft
Rund 70 Prozent der Wohnflächen
der „Cloud No. 7“, des Wohnturms
im Stuttgarter Europaviertel, sind
verkauft oder reserviert, meldet
der Projektentwickler Schwäbische
Wohnungs AG. Von den 19 Panoramawohnungen seien 13 verkauft und drei reserviert. Von den
35 Business-Appartments seien
13 notariell beurkundet und fünf
reserviert. Jüngst veräußert wurde
das 497 m2 große Penthouse mit
drei Terrassen. Ein Kaufpreis wurde
aktuell nicht genannt. Vor Jahren
hieß es, dass die Top-Etage 14 000
Euro pro m2 kosten soll, seitdem
wurden die Preise zweimal erhöht,
sodass wir von knapp 15 000 Euro
pro m2 ausgehen. Ende 2016 soll
der Wohnturm fertiggestellt sein,
aktuell wird die Unterkonstruktion für die Fassade angebracht,
die Haustechnik eingebaut und
mit dem Trockenbau begonnen.
Es kam zu rund drei Monaten
Zeitverzug, bedingt durch Verzögerungen bei der Vergabe der
Haustechnik, zudem musste die
Fassadenunterkonstruktion umgeplant werden. Der Stillstand auf
der Baustelle hatte bereits zu Spekulationen geführt.
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Vom vereinfachten Genehmigungsverfahren
wird kein Gebrauch gemacht
„Wenn wir Dinge prüfen müssen, die im Gesetz bis auf den letzten Buchstaben geregelt sind,
dann muss man uns auch die Zeit dafür geben“, stellt Rickes fest. Vom vereinfachten Baugenehmigungsverfahren würde kein Gebrauch gemacht, Architekten und Investoren wollten den Stempel des Amts
und damit Rechtssicherheit.
Fachämter geben Stellungnahme elektronisch ab
Erleichterung brachte auch die Einführung einer digitalen Bauakte. Die Fachämter geben ihre
Stellungnahme elektronisch ein und müssen sich auch äußern, ob sie das Vorhaben positiv oder negativ beurteilen. Eine Ablehnung, meint Rickes, würde jetzt schwerer fallen. Das Ziel sei, das Verfahren
schlank zu halten und möglichst wenig Ämter einbinden zu müssen. Ein Problem ist laut Rickes, dass
die Aufgaben ständig zunehmen, der Sachverhalt immer komplizierter wird. Neuerdings muss der
Hochwasserschutz selbst bei verdohlten Bächen beachtet werden. Rickes bat auch darum, kritische
Fragen nicht negativ aufzufassen. Vielmehr ginge es darum, Schwachstellen frühzeitig zu erkennen
und sie so ausräumen zu können.
Die Mitarbeiter brauchen mehr Freiheit,
die Verwaltung eine Fehlerkultur
Verwaltungsbürgermeister Werner Wölfle und Pätzold warben gemeinsam dafür, in der Stadtverwaltung
eine Fehlerkultur zu etablieren. Wölfle sieht hier Nachholbedarf. „Die Angst vor dem Fehler lähmt
alles“, urteilt Pätzold. Der Mitarbeiter müsse die Freiheit haben, zu entscheiden, und das Vertrauen, dass
mit einem eventuellen Fehler tolerant umgegangen wird. Die Mitarbeiter des Baurechtsamts seien
hoch-motiviert, das Meckern über das Amt sei inzwischen üblich. Alle seien gefordert, gemeinsam
Verbesserungen zu erreichen, betonte der Baubürgermeister.
Aufwertung zum Bauberatungsamt gefordert
In der Abschlussdiskussion war wieder eine Aufwertung des Baurechtsamts auf Variante C „Das Bauberatungsamt“ im Gespräch. Haus-&-Grund-Geschäftsführer Wecker schlug eine Gebührenerhöhung
von etwa 5 Prozent vor. Damit, so sein Argument, ließen sich die dafür benötigten zehn Stellen
finanzieren. n
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STUTTGART
Ausgabe 179
PROJEKTE
Würth’sche Höfe
Die Würth’schen Höfe in Freiberg
am Neckar sind das neue Projekt
von Pflugfelder Planen und Bauen.
Auf dem 5400 m2 großen Grundstück entstehen 56 Wohneinheiten
mit 4821 m 2 Wohnfläche. Mit
dem Bau der Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen und Penthäuser,
06.10.2015
Stuttgarter Investmentmarkt 3. Quartal
Über 2 Milliarden Euro bis Jahresende
Goldrausch am Investmentmarkt? Ein neuer Rekord beim Transaktionsvolumen und Renditen
unterhalb derer der Hypejahre 2006/2007 lassen aufhorchen. Trotzdem sei der Markt heute gesünder als vor dem damaligen Crash, argumentieren die Immobilienmakler.
Spitzenrenditen im Stadtgebiet Stuttgart
8,0 %
Quelle: Pflugfelder
7,0 %
teilweise seniorengerecht, wird
im Frühjahr 2016 begonnen. Die
Preise liegen zwischen 3300 und
4100 Euro. Insgesamt werden von
Pflugfelder rund 19 Millionen Euro
investiert.
Hotel statt Busbahnhof
Der Investor Dietz will in Esslingen
den ehemaligen Busbahnhof kaufen und dort einen Rewe-Markt,
ein Hotel und weitere gewerbliche
Nutzungen unterbringen. Noch dieses Jahr soll der Kaufvertrag mit der
Stadt unterzeichnet werden. Dietz
ist bereits Eigentümer des angrenzenden Parkhauses.
Seite 5
6,0 %
6,7 %
6,7 %
3,0 %
7,1 %
7,4 %
7,0 %
7,2 %
7,2 %
6,5 %
6,0 %
5,2%
5,1 %
5,0 %
4,0 %
6,7 %
6,8 %
2005 bis 03/2015
4,6 %
2005
4,5 %
2006
Büro (1a City)
4,9%
4,5 %
2007
5,3%
4,9%
2008
5,5 %
5,4 %
5,4 %
5,2 %
5,2 %
5,1%
4,3 %
5,0 %
4,5%
2009
Geschäftshäuser (1a City)
2010
4,4%
2011
4,3 %
4,3 %
4,2 %
2012
2013
2015
2014 Q3
2015
Logistikimmobilien
3,9 %
Colliers International 2015
Knapp 1,8 Milliarden Euro betrug das Investmentvolumen in den ersten drei Quartalen laut
Ellwanger & Geiger und Colliers International Stuttgart. „Mit 490 Millionen Euro im dritten Quartal
wurde das überdurchschnittlich starke zweite Quartal mit 420 Millionen Euro nochmals getoppt“,
freut sich Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International Stuttgart. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 1,16 Milliarden Euro, das bisherige Rekordjahr war 2007 mit 1,8 Milliarden Euro.
Verkauf der Südewo eingerechnet
„Das Jahr 2015 wird das am Transaktionsvolumen gemessene stärkste Jahr“, freut sich Björn
Holzwarth, Leiter Real Estate bei Ellwanger & Geiger. Für das Gesamtjahr erwartet Colliers deutlich über
2 Milliarden Euro und damit den höchsten je in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen registrierten Wert,
wenn auch im vierten Quartal mit keinem Deal im dreistelligen Millionenbereich mehr gerechnet wird.
Mit dazu beigetragen hat der Verkauf der Südewo an die Patrizia, deren 3800 Stuttgarter Wohnungen mit
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Eberhardstr. 2
70173 Stuttgart · Makler
650 Millionen Euro berücksichtigt wurden. Der größte Einzeldeal 2015 war bislang der Verkauf des
Zeppelin-Carrés für 160 bis 170 Millionen Euro. Im dritten Quartal war es das Bosch-Areal für über
100 Millionen Euro. Zudem gab es laut Holzwarth mehrere Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich. Er zählte in diesem Jahr bislang rund 65 Transaktionen, davon knapp über die Hälfte im einstelligen
Millionenbereich.
Ludwigsburg
plant Green Tower
Die Stadt Ludwigsburg will den
Bahnhof und sein Umfeld aufwerten. Unter anderem gibt es die
Idee, einen sogenannten Green
Tower zu errichten, der mehr Energie erzeugt, als er selbst benötigt.
Der überschüssige Strom könnte
genutzt werden, um E-Bikes oder
Elektrobusse anzutreiben. Als
Standort für den Tower käme das
stadteigene Kepler-Dreieck zwischen den Gleisen und der KeplerStraße infrage.
Wohnheim in Cannstatt
wird umgebaut
Deutsche Real Estate Funds baut in
Stuttgart-Bad Cannstatt ein Wohnheim um. Dabei werden in der Nauheimer Straße 78–80 aus 100 Einheiten ohne Bad 144 Apartments
mit Bad für Studenten. JLL bewertet
das Objekt nach der Renovierung
mit 11,1 Millionen Euro.
Seite 6
Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart und Anzahl der Abschlüsse
70 Deals
2.000 Mio. €
(2005 bis Q3 2015)
60 Deals
1.750 Mio. €
1.500 Mio. €
1.027
50 Deals
1.002
153
934
76
1.132
423
0 Deals
1.000 Mio. €
750 Mio. €
500 Mio. €
340
160
10 Deals
460
80
20 Deals
649
320
849
500
30 Deals
1.250 Mio. €
752
40 Deals
1.800
B&B-Hotel
in Bad Cannstatt
In der König-Karl-Straße in Stuttgart-Bad Cannstatt soll Anfang
2016 Spatenstich für ein B&B-Hotel
mit 107 Zimmern auf sechs Etagen
und 25 Tiefgaragenstellplätzen sein,
schreibt die Cannstatter Zeitung.
Der Projektentwickler Planquadrat
erwarb das Gelände gegenüber
dem Kunzi-Bau vor über einem Jahr
von der Deutschen Bahn.
06.10.2015
1.500
PROJEKTE
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500
Immobilienbrief
STUTTGART
250 Mio. €
2015
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q3
2015
Deals (Wohnen)
Ø Gewerbe (inkl. 06/07)
Gewerbe
Wohnen
Ø Gewerbe (exkl. 06/07)
0 Mio. €
Deals (Gewerbe)
Colliers International 2015
Bei den Renditen schon eine Drei vor dem Komma
Die Renditen liegen laut Leukhardt unter denen der Hypejahre 2006/2007, über alle Assetklassen
hinweg seien sie die vergangenen Monate gesunken. Weiter rückläufige Renditen erwartet Alexander
Veiel, Niederlassungsleiter JLL. Mit einer Ausnahme: Bei Core-Immobilien sieht er die Grenze erreicht. „Interessanterweise sinken die Renditen bei Immobilien mit höherem Risikobereich, also im Bereich
Core plus und Value add, auf Werte, die vor zwei bis drei Jahren nur für allerbeste Core-Immobilien angezeigt waren“, meint Veiel. Colliers nennt aktuell 3,9 Prozent Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1-a-Lage, 4,3 Prozent für Büroobjekte in 1-a-Lagen der City und 6 Prozent für Logistikobjekte.
Niedrige Zinsen seien der Grund für die geringen Renditen
„Waren die Investments im Hype allerdings in starkem Maße von günstigen Finanzierungsbedingungen
und hohen Fremdkapitalquoten getrieben, so sind das momentane Renditeniveau und die hohe Transaktionstätigkeit insbesondere durch das niedrige Zinsniveau am internationalen Anlagemarkt motiviert. Damit
ist die augenblickliche Situation wesentlich gesünder zu bewerten als im Hype“, meint Frank Leukhardt.
Als Käufer waren laut Holzwarth offene Fonds und Spezialfonds mit rund 68 Prozent Anteil am
Transaktionsvolumen am aktivsten, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices mit zusammen etwa
7 Prozent. „Auf der Verkäuferseite sind offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Anteil am
Transaktionsvolumen von etwa 32 Prozent die dominierende Gruppe, gefolgt von Projektentwicklern und
Bauträgern mit rund 24 Prozent und Opportunity Fonds und Equity Fonds mit zirka 18 Prozent Anteil am
Transaktionsvolumen“, sagt Björn Holzwarth.
Die Assetklasse Büroimmobilien dominierte
Angebotsbedingt wurden laut Leukhardt vor allem Bürogebäude erworben, darauf entfielen
700 Millionen Euro des Transaktionsvolumens. Angesichts der niedrigen Leerstandsquote von
3,6 Prozent in diesem Segment würden die Käufer Leerstände und kürzere Mietvertragslaufzeiten
zunehmend unkritischer bewerten. n
Stuttgarter Büromietmarkt 3. Quartal
Der Flächenmangel wird zum Problem
Ein hohes Vermietungsvolumen, leicht steigende Mieten und sinkende Leerstände melden die
großen Maklerhäuser. Die Flächenverfügbarkeit könnte künftig zum Problem werden, vor allem
in der City und der Innenstadt gibt es 2016 keine Fertigstellungen.
Leerstand und Leerstandsrate in Stuttgart (inkl. Leinfelden-Echterdingen)
6,5 %
600.000 m²
500.000 m²
6,4 %
5,6 %
6,2 %
6,1 %
6,5 %
5,7 %
7,0 %
5, 4%
6,0 %
4,9 %
4, 2%
400.000 m²
5,0 %
3,6 %
300.000 m²
479.000
423.600
398.000
364.800
314.200
269.500
0 m²
452.300
100.000 m²
4,0 %
3,0 %
200.000 m²
460.000
Zu wenig Studentenzimmer
Für Studenten wird es in immer
mehr Städten schwierig, jetzt zum
Semesterbeginn ein Zimmer zu finden, meint der Projektentwickler
GBI. Die Zahl dieser Hochschulstädte sei binnen Jahresfrist von 32 auf
39 gestiegen. Am engsten ist der
Markt für studentisches Wohnen
in München, Stuttgart liegt auf
Rang vier. Drastisch zugespitzt hat
sich die Situation laut GBI-Ranking
auch in Tübingen (Platz neun), Ludwigsburg (31), Heilbronn (36) und
Reutlingen (38). Entspannter ist
demnach die Situation in Esslingen
(51) und Pforzheim (52). Wenig angespannt sieht die GBI den studentischen Wohnungsmarkt in Aalen
und Schwäbisch Gmünd.
Seite 7
463.500
MARKT
06.10.2015
467.000
PERSONEN
Verfahren gegen Häussler
eingestellt
Die Staatsanwaltschaft Stuttgart hat
nach fünf Jahren ihre Ermittlungen
gegen Rudi Häussler wegen Insolvenzverschleppung, Betrugs und
Untreue eingestellt, berichtet die
Stuttgarter Zeitung. Auch mit dem
Abschluss der Insolvenzverfahren
werde im nächsten Jahr gerechnet.
Ausgabe 179
406.000
Immobilienbrief
STUTTGART
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q3
2015
Colliers International 2015
Leerstand in m²
Leerstandsrate in %
2,0 %
1,0 %
0,0 %
Einen Büroflächenumsatz von etwa 250 000 Quadratmetern bis Jahresende erwarten Ulrich Nestel,
Leiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger, und Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Stuttgart von JLL.
Von „über 230 000 Quadratmetern“ geht Thomas Zaiser, Partner Bürovermietung bei Colliers International
Stuttgart, aus. Damit würde der Büromietmarkt von Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen nicht ganz an
2014 anknüpfen, damals wurde mit 279 000 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis erzielt, trotzdem
wäre 2015 ein weit überdurchschnittliches Vermietungsjahr. Den Durchschnitt der vergangenen zehn
Jahre gibt Colliers mit 201 200 Quadratmetern an.
Bis Ende September wurden 188 000 Quadratmeter umgesetzt
188 000 Quadratmeter Flächenumsatz nennen Colliers und Ellwanger & Geiger für die ersten drei Quartale. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch 193 000 Quadratmeter. Das dritte Quartal sei
schwach gewesen, konstatiert Nestel. Es hätten die Eigennutzer gefehlt, zudem seien wenig großvolumige Mietverträge abgeschlossen worden, meint Alexander Rutsch, Researchanalyst bei Colliers. An
das vierte Quartal hat Nestel eine deutlich höhere Erwartung.
Umsatzstärkste Branche sei bislang die Automobilindustrie mit 68 000 Quadratmetern gewesen. Zaiser
nennt das verarbeitende Gewerbe mit 90 700 Quadratmetern, gefolgt von Beratern mit 25 200 Quadratmetern und der IT-Branche mit 17 400 Quadratmetern. 223 Verträge zählte Colliers in den ersten drei
Quartalen, 2014 waren es insgesamt 330 Abschlüsse.
Die Spitzenmiete liegt jetzt bei 21 Euro
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Die Spitzenmiete sehen Nestel wie Zaiser bei 21 Euro gegenüber 20,70 Euro vor einem Jahr. Veiel nennt
19,50 Euro, allerdings habe es einige kleinere Vermietungen darüber gegeben, 23,20 Euro sei der Höchstpreis gewesen. Die Durchschnittsmiete ist laut Nestel leicht um 0,10 Euro auf 12,70 Euro gestiegen.
Thomas Zaiser nennt 12,30 Euro.
Der Leerstand ist deutlich auf 3,5 Prozent gefallen
Deutlich fiel der Leerstand. Von 315 000 Quadratmetern vor einem Jahr auf nunmehr 268 800 Quadratmeter oder 3,5 Prozent. „Vor allem in der Innenstadt und der City hat sich das Angebot spürbar
reduziert“, weiß Nestel. In der Innenstadt sank es besonders stark: Von 61 100 auf 39 500 Quadrat-
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STUTTGART
Ausgabe 179
MARKT
Immobilienumsatz
gestiegen
Um 13,1 Prozent auf 14,9 Milliarden Euro ist im ersten Halbjahr der
Immobilienumsatz in Baden-Württemberg gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Dies berechnete
der IVD Süd auf der Grundlage des
Grunderwerbsteueraufkommens.
Energieverbrauch
gesunken
In Stuttgart ist 2014 aufgrund des
warmen Wetters der Energieverbrauch in Mehrfamilienhäusern von
154,1 kWh pro m2 Wohnfläche auf
130,33 kWh gesunken, meldet der
Energiedienstleister Techem. Den
niedrigsten Energieverbrauch in
06.10.2015
Seite 8
meter. Die noch verfügbaren Neubauflächen im Gerber, Milaneo und City-Gate seien spätestens nächsten
Sommer weg. Eine verfügbare Fläche über 1500 Quadratmeter zu 12 bis 14 Euro Miete gebe es
in der Innenstadt schon heute nicht
mehr. Nestel erwartet hier „echte SchwieVermietungsleistungen Büroflächen Stuttgarter City
300.000
25,00
rigkeiten“, was die Befriedigung der künf(2002 – III. Quartal 2015)
tigen Nachfrage angeht. Daher würden
250.000
20,00
die Randlagen verstärkt in den Fokus der
200.000
15,00
Großnutzer rücken.
150.000
Die Flächenknappheit
weitet sich aus
10,00
100.000
50.000
5"
05,00
00,00
„Die Flächenknappheit bei Büroflächen weitet sich von der Stuttgarter
Spitzenmiete City /m
vermietete Fläche in m
Durchschnittsmiete City /m
Quelle: Ellwanger & Geiger
City jetzt auch in die Teilmärkte aus“,
sagt Alexander Veiel. In den Teilmärkten
Nord und Süd seien zwischenzeitlich größere zusammenhängende Flächen nicht mehr verfügbar. „Auch
im Segment der kleineren Büroflächen herrscht zwischenzeitlich Konkurrenzkampf unter den
Nutzern. Eigentümer verhandeln oft parallel mit verschiedenen Interessenten. Diese Situation führt kurzfristig, zumindest in der City, zu Mietpreissteigerungen in den qualitativ guten Objekten“, meint Veiel.
Quelle: EnBW
117 400 Quadratmeter Bürofläche in sieben Projekten wurden 2015 bezugsfertig, 2016 sind es laut
Ellwanger & Geiger 119 900 Quadratmeter in zehn Projekten, in der City und der Innenstadt würde es gar
keine Fertigstellungen geben.
Großstädten hatte 2014 Rostock
mit 90,78 kWh, Pforzheim liegt mit
99,72 kWh auf Platz vier. Den höchsten Energieverbrauch hatte Flensburg mit 157,36 kWh, gefolgt von
drei weiteren Küstenstädten. Auf
Rang fünf folgt das süddeutsche
München mit 149,86 kWh.
In der City und der Innenstadt wurde am meisten vermietet
In den ersten drei Quartalen entfielen laut Colliers 77 000 Quadratmeter vom Umsatz auf das Segment
über 5000 Quadratmeter, gefolgt von 49 800 Quadratmetern in der Flächengröße bis 500 Quadratmeter. Im Segment über 1000 bis 2000 Quadratmeter wurde mit 27 900 Quadratmetern am drittmeisten
umgesetzt.
Mit 51 300 Quadratmetern wurde der höchste Umsatz im Teilmarkt City getätigt, gefolgt von
der Innenstadt mit 30 700 Quadratmetern und Vaihingen/Möhringen mit 30 200 Quadratmetern, meldet
Ellwanger & Geiger. Der geringste Umsatz wurde in Degerloch mit 1000 Quadratmetern erzielt. n
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überzeugen wie durch faire Mietpreise. Insbesondere durch eine nachhaltige Gebäudehülle und modernste Technik bleiben auch Ihre Nebenkosten
langfristig gering. Das Gebäude ist optimal ausgerichtet auf die Bedürfnisse
von anspruchsvollen Dienstleistern mit gehobenem Angebot.
SWSG unterstützt
Schwäbische Tafel
10 000 Euro spendet die Stuttgarter
Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) an die Schwäbische
Tafel Stuttgart.
DEALS
Hansa Armaturen
an Stiftung verkauft
Eine Stiftung aus der Region erwarb
von BPD Immobilienentwicklung für
13,5 Millionen Euro die Zentrale von
Hansa Armaturen in der Sigmaringer Straße 107 in Stuttgart-Möhringen. Savills vermittelte die Büroimmobilie mit 5560 m2 Mietfläche.
Wohn- und Geschäftshaus
Bad Cannstatt
Ein privater Bestandshalter erwarb von Privat ein Wohn- und
Geschäftshaus in der Liebenzeller
Straße in Stuttgart-Bad Cannstatt
mit insgesamt zwei Gastronomieeinheiten und neun Wohnungen,
zusammen 737 m2. Uno Immobilien
vermittelte den Deal.
06.10.2015
Seite 9
Report Wohn- und Geschäftshäuser
„Echte Raritäten am Markt“
Eine ungebrochene Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Stuttgart, weiter steigende
Kaufpreise und ein Transaktionsvolumen, das aufgrund des Angebotsmangels limitiert wird,
konstatiert Engel & Völkers Commercial.
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015
Yield versus inflation
8,0
Sales price 1st half 2015
mittlere Lage/average location
7,0
gute Lage/good location
5,0
4,0
Inflationsrate/inflation rate
3,0
Umlaufrendite*/current yield*
2,0
2.400
Gut
good
2.000
Mittel
average
1.700
Einfach
basic
1,0
0,0
3.400
a
Sehr gut
prime
6,0
Lage/Location
UNTERNEHMEN
Herma kann wachsen
Der Klebeetikettenhersteller Herma
erwarb in Filderstadt-Bonlanden
ein 8 Hektar großes Areal aus einer
Versteigerung. Die Fläche liegt in direkter Nachbarschaft zum Stammsitz und soll langfristig der Expansion dienen, momentan sind dort
ein Edeka-Markt, ein großes Bürogebäude, viele Lagerhallen und ein
Parkhaus untergebracht, berichtet
die Stuttgarter Zeitung.
Ausgabe 179
in %
Immobilienbrief
STUTTGART
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2012
2013
1. Hj. 2. Hj.
2014
1. Hj.
0
2015
min.
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/
german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
gew. Mittel
weighted average
1.000
2.000
3.000
4.000
EUR/m²
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
„Echte Raritäten am Markt sind Immobilien in einem Preissegment von 1 bis 2 Millionen Euro, die über
vier bis acht Wohneinheiten verfügen“, schreibt Engel & Völkers Commercial in „Wohn- & Geschäftshäuser, Marktreport 2015/2016 Stuttgart“. Sie würden von privaten wie semiprofessionellen Investoren
nachgefragt. Institutionelle und ausländische Anleger seien vornehmlich an größeren Objekten ab einem
Kaufpreis von 3 Millionen Euro interessiert. Für 2015 geht Engel & Völkers Commercial von 150 bis
170 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 130 bis 180 Millionen Euro aus. 2014 stieg die Zahl
der Verkäufe laut Gutachterausschuss um 10 Prozent auf 154, das Transaktionsvolumen jedoch sank von
160 auf 133 Millionen Euro, das Objektvolumen um 25 Prozent auf 860 000 Euro.
800 000 Euro im Schnitt für ein Mehrfamilienhaus
Etwas über 75 Prozent der Transaktionen entfielen auf Mehrfamilienhäuser, sie kosteten im Durchschnitt
etwa 800 000 Euro. Für Wohn- und Geschäftshäuser ermittelte der Report einen durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 1 Million Euro.
Wenn der Preis stimmt, wird überall gekauft
Als Grund für den Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises sieht Volker Merk, Büroleiter bei Engel &
Völkers Commercial in Stuttgart, den Angebotsmangel in den bevorzugten Wohnlagen wie Stuttgart-West
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Immobilienbrief
STUTTGART
LOB & PREIS
Fiabci-Preis für Strenger
Das Quartier Rosenpark Ludwigsburg, das die Strenger-Gruppe zwischen 2013 und 2014 fertigstellte,
wurde im Rahmen des Fiabci Prix
d’Excellence Germany als eines der
besten 20 Projekte deutschlandweit ausgezeichnet. Eingereicht
wurden 51 Projekte aus 23 deutschen Städten.
Mönig Immobilienmanagement ausgezeichnet
Der Dachverband deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeichnete
Mönig Immobilienmanagement
beim Wettbewerb „Immobilienverwaltung des Jahres“ mit dem
dritten Platz aus. Dem Verband gehören rund 1800 hauptberufliche
Hausverwaltungen an.
VERMIETUNGEN
Ernsting‘s family
in Degerloch
Die Textilkette Ernsting‘s family eröffnet in der Epplestraße 22B in
Stuttgart-Degerloch einen Laden mit
rund 200 m2 Verkaufsfläche. Vermieter ist eine Privatperson, Immoraum
Real Estate Advisors vermittelte.
IT-ler im Fasanenhof
Ein IT-Beratungsunternehmen mietet eine 151 m² große Bürofläche
in der Straße Vor dem Lauch in
Stuttgart-Fasanenhof. Vermieter
ist ein privater Bestandshalter, vermittelnd tätig war Engel & Völkers
Commercial Stuttgart.
Ausgabe 179
06.10.2015
Seite 10
Indikator in Stuttgart für Wohn- und Geschäftshäuser
2012
2013
2014
Trend
&
&
&
&
Faktor
18,1 – 21,0
18,5 – 21,3
18,8 – 21,4
19,2 – 21,9
Multiplier
15,7 – 18,3
16,5 – 18,9
17,0 – 19,3
17,8 – 20,0
Whg.-Mieten in EUR/m 2
Residential rents in EUR/m 2
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
14,1 – 16,2
15,0 – 17,0
15,7 – 17,8
16,3 – 18,5
11,7 – 14,5
12,0 – 15,0
12,6 – 15,5
13,5 – 16,1
10,70 – 17,80
11,50 – 18,30
12,50 – 19,50
13,00 – 20,10
9,50 – 13,60
10,50 – 14,40
10,80 – 15,50
11,60 – 16,20
6,60 – 10,00
7,20 – 10,50
7,80 – 11,30
8,50 – 12,00
5,30 – 8,00
5,50 – 8,00
6,20 – 9,30
6,90 – 10,00
Sehr gute Lage
Prime location
Gute Lage
Good location
Indicator
2015
Mittlere Lage
Average location
"
&
&
&
Einfache Lage
Basic location
Einfache und mittlere Lagen haben sich stärker verteuert
und -Süd. Viele Käufer würden daher auf günstigere, mittlere Lagen ausweichen. Hiervon profitierten besonders die Stadtteile Ost, Feuerbach und Bad Cannstatt. Bei einem realistischen Preis werde aber in allen
Lagen gekauft. Lediglich bei dezentral gelegenen Objekten mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss sei
die Vermarktungszeit etwas länger, die Interessenten würden kritischer prüfen.
Steigende Sanierungskosten als Verkaufsgrund
Die meisten Kaufinteressenten kommen laut Merk aus der Region, nennen bereits mehrere Objekte in
Stuttgart ihr Eigen und verfügen über gute lokale Marktkenntnisse. Neben den klassischen Verkaufsgründen wie Erbschaft oder Scheidung würden zunehmend die steigenden Sanierungs- und Instandhaltungskosten eine Rolle spielen. „Viele Bestandshalter nutzen daher vermehrt die aktuell sehr günstige Marktsituation und trennen sich von ihren Objekten, um lukrative Gewinne zu realisieren“, sagt Volker Merk.
Quadratmeterpreise von 1700 bis 3400 Euro im Mittel
Den Kaufpreis für Bestandsobjekte beziffert er auf 1700 Euro im gewichteten Mittel in einfacher Lage bis
3400 Euro in sehr guter Lage. Die Kaufpreisfaktoren haben die vergangenen Jahren vor allem in einfacher
und mittlerer Lage zugelegt. So musste 2012 in einfacher Lage die 11,7- bis 14,5-fache Jahresmiete bezahlt werden, heute ist es die 13,5- bis 16,1-Fache. In sehr guter Lage stieg der Faktor hingegen nur vom
18,1- bis 21-Fachen auf das 19,2- bis 21,9-Fache. Da aber auch hier die Mieten gestiegen sind, haben die
Kaufpreise stärker zugelegt, als es die Entwicklung der Faktoren widerspiegelt. Merk geht von weiter steigenden Kaufpreisfaktoren aus, auch die Mieten sollen weiter steigen. Nur in sehr guter Lage sieht er hier
mit 13 bis 20,10 Euro eine Grenze erreicht. n
Der Bericht „Wohn- & Geschäftshäuser, Marktreport 2015/2016 Stuttgart“ von Engel & Völkers
Commercial ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter http://www.
immobilienverlag-stuttgart.de/reports/wohnen
Der perfekte Platz für eine
moderne Einsatzzentrale!
Der DRK-Kreisverband Böblingen e.V. hat das neue DRK-Zentrum auf dem Flugfeld Böblingen/
Sindelfingen am 1. Oktober 2015 offiziell eingeweiht. Für die Rettungswache bietet das Flugfeld
einen Standort in zentraler Lage, mit sehr guter Verkehrsanbindung und einem attraktiven
Umfeld für die Mitarbeiter. Informationen zum Standort unter:
www.flugfeld.info
Ausgabe 179
VERMIETUNGEN
Hansa mietet Halle
640 m2 Hallenfläche mietet Hansa Armaturen in der Scharnhauser
Straße in Neuhausen von Privat.
Realogis vermittelte.
Büroräume für
Schulungszwecke
Der Verein SDI Soziale Zusammenarbeit, Dialog und Integration
mietet in Ludwigsburg 408 m2 Bürofläche zu Schulungszwecken.
Eigentümer ist ein institutioneller
Investor, der die Immobilie in einer niederländischen Objektgesellschaft hält, Immoraum Real Estate
Advisors vermittelte.
Foto: Klaric
Klaric mietet bei Dibag
Die Gesellschaft Stefan Klaric, die
sich mit der Entwicklung von Hardund Software für die Mess- und
Prüftechnik sowie die Automatisie-
rungstechnik beschäftigt, hat eine
480 m² große Bürofläche in der
Kesselstraße in Stuttgart-Wangen
angemietet. Vermieter ist Dibag,
vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Stuttgart.
06.10.2015
Seite 11
„Soll mei Haus zom Schlaule werda?“
Marketing auf Schwäbisch
Anlässlich des Kongresses „Smart Home“ in Stuttgart hat sich Michael Krödel, Professor an der
Hochschule Rosenheim und Leiter des Instituts für Gebäudetechnologie, etwas einfallen lassen:
Einen Flyer für die Türklinke auf Schwäbisch. Unter „Soll mei Haus zum Schlaule werda?“ führt
er Argumente für und gegen moderne Gebäudetechnologie auf. Zum ersten Mal übrigens ließ
Krödel einen Flyer in einem Dialekt drucken. Ob er wohl den alten Werbeslogan „Wir können
alles außer Hochdeutsch“ im Kopf hatte?
Soll mei Haus zom
Schlaule werda?
I will mr nedd mit neumodischm Glomb helfa lassa ond
dodrwega will I au fürdrhin ällas selbr macha:
Im ganza Häusle romschbringa ond nochgugga, ob au
ällas aus isch.
Mir langds, wenn bloß oimal em Johr a Schdrom- oddr
Gasrechnong kommd (aus der’e dann no nedd amol
ersieh, welche Sacha an Sauhaufa Schdrom vrbrauchad).
Wenn’e en de Feria benn oddr sonsch weg, isch‘s ganz
guad, a bissle an drhoim zom denga, weil mr vielleichd
was brenna lassa hodd.
Soll mei Haus zom
Schlaule werda?
I will Koschda schbara: Koi saumäßige Heizerei ond koi
unneedigs Lichd brenna lassa. Wenn’e nedd do benn oddr
d’Fenschdr offa schdandad, ko sich d’Heizong von alloi
abschalda.
Midd oim „Ällas-Aus“- Taschderle em Hausgang will’e älle
Sacha auschalda kenna, damidd nix bassierd. Sacha, dia
no uff „Schdänd-Bai“ senn, khörad ganz aus ond weg vom
Neddz.
Meine Rollläda ond Schallusia ziage gern selbr nuff ond
ra, au wenn des eigendlich von alloi ganga kennd.
I will ganz sichr ganga: Wenn meeglich, sollad koine Eibrüch
erfolga ond dia Dagdiab, dia eischdeiga wellad, kennad
zom Deifl gjagd werda. Wenn’s brennd oddr a Wassrrohr
grachd isch, soll uff dr Schdell jeamrd benochrichdigd werda.
I hann zwar an Haufa Lichdr en dr Schdub ond muass dia
älle oinzln von Hand ei- ond ausschalda, abbr des isch
mir egal.
Notizen
D’Rollläda ond d‘Schallusia sollad sälbr nuff- ond rafahra,
no muass mei Fau des nedd emmr do.
(z.B. Schnittstellen,
Art der grachd ond
Wenn was kapudd
gohd oder a Wasserrohr
Programmierung,
koinr griagds midd,
no isch des hald etc...)
so ond midd de Folga
muass mr leba.
Gibds an Haufa Lichdr en dr Schdub, sollad dia iebr a Abbarädle zamma gschalded werda, no muass‘e nedd jeds Lichd
oinzln amacha oddr dimma.
Mir isch Wurschd, wenn’e nachds schlechd schlof, weil‘e
Angschd hann, dass so Dagdiab eischdeigad ond mei
Sach glauad.
Was soll’e denn macha, wenn’e nedd midgriag, dass’es
brennd oddr I dr’Brandalamr en dr andra Schdub nedd
hör. Scheißdregg bassierd hald!
Mir isch egal, wenn’e zviel Schdrom oddr Gas vrbrauch,
weil‘s Lichd emmr brennd oddr mei Heizong durchläufd.
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Wieso senn d‘Schaldr emmr bloß an dr Wand? I hädd se gern
do, wo‘e se brauch, hald am Schreibdisch, am Kaudschdisch,
an dr Beddlad - hald oifach ieberall.
Midd deam Glomb sodd mr oifach ond ohne lang zom
bsenna omganag kenna. Es derf au nedd z’deier sei, vor
allem, wenn mr sei Häusle dodrmidd nochrüschda möchd.
Schwäbisch
V01 - Schwäbisch
Immobilienbrief
STUTTGART
Immobilienbrief
STUTTGART
TERMINE
Herbstforum Altbau
im Europaviertel
Rund 500 Teilnehmer werden am
11. November zum 17. Herbstforum
Altbau erwartet, das in der Sparkassenakademie im Stuttgarter Europaviertel stattfindet. Themen sind
unter anderem erste Erfahrungen
mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz des Landes, Wärmedämmung
und ein Bürogebäude ohne Heizung. Weitere Informationen und
Anmeldung: www.zukunftaltbau.
de/service/herbstforum
WEG-Forum
am Kleinen Schlossplatz
Das 3. Stuttgarter Forum für Wohnungseigentümergemeinschaften
findet am 20. Oktober ab 12.30
Uhr in den Räumen der BWBank am Kleinen Schlossplatz in
Stuttgart statt. Die Veranstaltung
möchte Hilfestellung bei der Renovierung und Sanierung von Wohnimmobilien geben. Robin Frank,
Geschäftsführer der Immobilienvermittlung BW stellt beispielsweise den Immobilienmarkt vor.
Ulrich König, Geschäftsführer des
Energieberatungszentrum Stuttgart, spricht über „Welche Förderprogramme passen?“. www.wegforum.net/stuttgart
Ausgabe 179
06.10.2015
Seite 12
Eigentumswohnungen und Wohnungsmieten
Rekordpreisanstiege in Stuttgart
Um 8,5 Prozent waren die Angebotsmieten für Wohnungen in Stuttgart zur Jahresmitte höher
als ein Jahr zuvor. Die Angebotskaufpreise sind sogar um 12,6 Prozent gestiegen. Beides ist der
höchste Wert unter acht von JLL untersuchten deutschen Metropolen. Zudem sei nirgendwo die
Differenz zwischen Neubaubedarf und Fertigstellungen so hoch wie in Stuttgart.
Mietwohnungsmarkt Stuttgart 1. Halbjahr 2015
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2015 in €/m2/Monat)
Bezirk
10 %
25 %
Median*
(50 %)
Veränderung zum
H1 2014 (%)
75 %
90 %
Innenstadtbezirke
9,70
11,10
13,10
8,2
15,50
19,45
Nord-West
8,90
9,90
12,00
6,0
14,40
17,30
Nord-Ost
8,30
9,40
10,85
7,1
12,25
15,90
Nord
8,20
9,10
10,55
6,6
12,45
15,70
Süd
8,95
10,20
11,90
7,1
13,65
16,85
Ost
8,45
9,30
10,40
3,6
12,00
14,00
Stuttgart
8,85
10,00
11,95
8,5
14,20
17,60
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL • Residential City Profile Stuttgart • September 2015
Seit 2007 seien die Angebotsmieten in Stuttgart ununterbrochen gestiegen, und zwar um 41 Prozent
oder 3,50 Euro, schreibt JLL im „Residential City Profile Stuttgart 1. Halbjahr 2015“. Da vor 2007 in einigen Halbjahren die Mieten gesunken seien, betrage der Zuwachs seit 2004, dem Beginn des Untersuchungszeitraums, 37 Prozent oder 2,9 Prozent im Jahresdurchschnitt. JLL erwartet für die nächsten Jahre einen weiteren Anstieg.
Mieten im oberen Segment um 20 Prozent gestiegen
Auf Jahressicht sind die Angebotsmieten um 8,5 Prozent auf 11,95 Euro gestiegen. Im oberen
Marktsegment kletterten sie sogar um bis zu 20 Prozent, in der unteren Markthälfte immerhin noch um
5 Prozent. Der Maklerverband IVD nennt für Stuttgart eine Miete von 10,90 Euro, bezogen auf eine
Wohnung mit Baujahr ab 1949 und mittlerem Wohnwert. Das ist der mit Abstand zweithöchste Wert
in Deutschland. München liegt mit 12,60 Euro auf Rang eins, Köln mit 9,50 Euro auf Platz drei.
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Immobilienbrief
STUTTGART
Impressum
Immobilienbrief
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ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Frank Peter Unterreiner
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Verlagsleitung:
Stefan Unterreiner
verlag@
immobilienverlag-stuttgart.de
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Stuttgart GbR
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& Stefan Unterreiner
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Telefon 0049/711/3 51 09 10
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Alle früheren Ausgaben des
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Gastbeiträge geben die Meinung des Autors und nicht
unbedingt die der Redaktion
wieder.
Ausgabe 179
06.10.2015
Seite 13
In der Innenstadt legten die Mieten am stärksten zu
Den größten Preisanstieg verzeichnete JLL in den Innenstadtbezirken. Allerdings geht dieser zu großen Teilen auf das Angebot an teuren Neubauwohnungen zurück, die rund ein Fünftel des Angebots ausmachen.
Das Gleiche gilt für den Süden Stuttgarts (Birkach, Plieningen, Degerloch, Möhringen und Vaihingen).
Markt für Eigentumswohnungen Stuttgart 1. Halbjahr 2015
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2015 in €/m2)
Bezirk
10 %
25 %
Median*
(50 %)
Veränderung zum
H1 2014 (%)
75 %
90 %
Innenstadtbezirke
2.400
2.910
3.830
16,2
5.200
6.390
Nord-West
2.160
2.590
3.250
11,0
4.480
6.480
Nord-Ost
1.760
2.180
2.530
10,6
3.030
4.000
Nord
1.900
2.130
2.550
5,5
3.190
3.530
Süd
2.460
2.840
3.750
17,7
4.740
5.420
Ost
1.990
2.410
3.430
22,6
4.660
5.260
Stuttgart
2.120
2.560
3.340
12,6
4.610
5.790
* Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL • Residential City Profile Stuttgart • September 2015
Die höchsten Mietsteigerungen im Bestand gibt es laut Report in Bad Cannstatt, die geringsten
im Osten Stuttgarts (Hedelfingen, Ober- und Untertürkheim, Sillenbuch und Wangen). Die preiswertesten Mietwohnungen gibt es ab 8,20 Euro in Zuffenhausen und Stammheim, die teuersten in den
Halbhöhenlagen der Innenstadt. Hier werden um die 20 Euro bezahlt, allein im ersten Halbjahr stieg die
Angebotsmiete um fast 1 Euro.
13,75 Euro Miete für eine Neubauwohnung
Im Mittel wurden zur Jahresmitte für Neubauwohnungen 13,75 Euro aufgerufen, ein Plus von 7,8 Prozent
auf Jahressicht. An allen Angeboten im ersten Halbjahr hatten neue Wohnungen einen Anteil von 15 Prozent. Die größten Preisanstiege registriert JLL bei Wohnungen mit Baujahr vor 1945 oder nach
1991. Die Bestände aus den Nachkriegsjahrzehnten hingegen verteuerten sich unterdurchschnittlich stark.
Stärkstes Preiswachstum bei Eigentumswohnungen
„Stuttgart erfährt in diesem Halbjahr sein stärkstes Preiswachstum seit Beginn der Zeitreihe 2004“, schreibt
JLL. Dies sei überwiegend auf den Preisanstieg bei Bestandswohnungen zurückzuführen. Seit 2010 sind
die Kaufpreise ununterbrochen gestiegen, und zwar um 1220 Euro pro Quadratmeter oder etwa
10 Prozent jährlich. Seit 2004 beträgt das Plus 51,8 Prozent oder 3,8 Prozent im Jahr. Allein in den vergangenen zwölf Monaten sind die Preise um 12,6 Prozent auf 3340 Euro gestiegen.
JLL erwartet weiter steigende Kaufpreise
„Die Marktindikatoren sprechen in Stuttgart für weiter steigende Preise“, schreibt JLL. Unter anderem
seien die Preise bezogen auf die Kaufkraft verhältnismäßig moderat im Vergleich zu anderen
Großstädten. Allerdings glaubt JLL nicht, dass die Wachstumsraten weiterhin so hoch ausfallen werden
wie in den Jahren seit 2010. Neubauwohnungen ab Baujahr 2011 verteuerten sich auf Jahressicht
mit über 21 Prozent auf nun 4940 Euro im Stuttgart-Schnitt am stärksten. Im Gegensatz dazu
stiegen die Angebotspreise bis Baujahr 1919 nicht mehr, sie liegen nun bei 2980 Euro. In den Nachkriegsbeständen war auf Jahressicht die Preissteigerung gering, bei Baujahr 1976 bis 1990 durchschnittlich.
Am günstigsten sind laut JLL Wohnungen der Baujahre 1961 bis 1975 mit 2540 Euro.
Der IVD nennt für Stuttgart 2650 Euro für eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert. Wie bei den
Mieten auch sei dies der zweithöchste Wert. Am teuersten ist wiederum München mit 3900 Euro, auf Rang
drei liegt Hamburg mit 2300 Euro. n
Das „Residential City Profile Stuttgart 1. Halbjahr 2015“ von JLL mit 17 Seiten ist auf der Homepage des
Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter http://www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/wohnen