ingolstadt

INGOLSTADT // Kennzahlen und Center sind top, die Fußgängerzone flopt
09. Juli 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:
127.886
Bevölkerungsentwicklung:
+1,4 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
90,732
Arbeitslosenquote:
3,5 %
Kaufkraftkennziffer:
107,3
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
155,8
Die an der Donau im Freistaat Bayern liegende kreisfreie Stadt
ist mit knapp 128.000 Einwohnern Oberzentrum für die umliegenden Landkreise und Gemeinden. In der Region um Ingolstadt
leben etwa 448.000 Menschen. Ingolstadt gilt als traditioneller
Industriestandort, wobei die Automobilindustrie gefolgt von der
Energiewirtschaft die mit Abstand wichtigsten Branchen sind.
Audi hat hier seinen größten Produktionsstandort und
demzufolge haben sich auch rund 100 Zulieferfirmen in der
Region niedergelassen.
Die jüngste Großstadt Bayerns erlebt seit Mitte der 80er Jahre
einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg. Im Vergleich zu
anderen bayerischen Großstädten leben hier überproportional
viele junge Menschen, was nicht nur an der hiesigen Universität
liegt. Ingolstadt besticht darüber hinaus durch ein großes
Gewerbeflächenangebot
sowie
einen
beeindruckenden
historischen Stadtkern. Die Stadt hat eine hervorragende
Verkehrsinfrastruktur und profitiert von der relativen Nähe zu
München. Bis 2030 soll die Einwohnerzahl um 8,6% steigen.
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT ——————
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
100
90
Die Kaufkraft und insbesondere die Zentralität liegen im
Vergleich weit über dem Durchschnitt von Städten mit
vergleichbarer Einwohnerzahl.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
2013
In der Ingolstädter City wird auf einer Verkaufsfläche von rund
56.000 m² ein Einzelhandelsumsatz von insgesamt etwa 207
Millionen Euro getätigt. Dies entspricht Anteilen der
Innenstadt an den gesamtstädtischen Werten von rund 15 %
(Verkaufsfläche) bzw. gut 20 % (Umsatz), die bezogen auf die
Durchschnittswerte von deutschen Städten in der Größenklasse der Stadt merklich unter diesen Referenzwerten
ausfallen. Durch die junge Bevölkerungsstruktur ist die Modezentralität wiederum sehr positiv, was insbesondere den textilbzw. modeorientierten Einzelhandel begeistert, berichtet
COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann.
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2013
Einzugsgebiet
Ingolstadt
Ø Ø 100T ≤ 200T Einwohner
180,0
160,0
155,8
140,0
120,0
100,0
80,0
128,7
107,3
100,5
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Innenstadtanteil 2012 in %
Zentralität
Modezentralität 2012
Ø 100 Tsd. ≤ 200 Tsd. Einwohner*
Ingolstadt
260
258
256
Verkaufsflächenanteil
257,3
254
252
250
248
246
Umsatzanteil
246,2
244
242
240
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Ingolstadt
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Ludwigstraße






Einzig echte 1A-Lage in Ingolstadt: klassische Filialisten-Lage
A-Lage um Bereich zwischen Paradeplatz und Hallstraße, der keine echte A-Lage mehr darstellt,
verkürzt
Hohe Passantenfrequenz
Stärkster Bereich zwischen City Arcaden und Moritzstraße
Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² für kleine Shop-Flächen zwischen 80 und 120 Quadratmeter
Verkaufsfläche
Kaum Mieterwechsel, letzte Neuzugänge sind Hunkemöller und Bestseller seit Ende 2012 sowie
Fashion Outlet seit 2014
Moritzstraße / Theresienstraße



Charmante Lagen mit Niveau und Qualität
Trotzdem nur für ausgewählte Filialisten geeignet
Neue Mieter: Jumex, dennoch auch hier Leerstand in A-Lage
Bürgerfest in Ingolstadt
Bayerns erste Fußgängerzone, die Ludwigstraße, ist die einzige echte Toplage der Stadt mit dem stärksten
Abschnitt zwischen City Arcaden und Moritzstraße. Sowohl die klassische 1A-Lage als auch die direkt an die
Haupteinkaufsmeile angebundene City Arcaden kämpfen mit den umliegenden Einkaufszentren um die Gunst
der Käufer. Dazu kommt die verkehrsberuhigte Innenstadt bietet grundsätzlich wenig Parkmöglichkeiten rund
um die weitgehend erhaltene Altstadt. Postiv: Rund 56.000 qm Verkaufsfläche und über 300 Shops bieten ein
vielfältiges innerstädtisches Warensortiment. Für die Verweildauer und Aufenthaltsqualität in der historischen
Altstadt mit Bauwerken aus allen Epochen der Stadtgeschichte sorgen Sehenswürdigkeiten, eine
abwechslungsreiche Gastronomie sowie Events. Darüber hinaus sind die Eckdaten, wie Arbeitslosenquote,
Kaufkraft und Zentralität vorbildlich.
„All dies kann jedoch nicht darüber hinweg täuschen, dass die Innenstadt schon seit Jahren eklatante
Probleme mit den Einkaufsmöglichkeiten in der Peripherie hat. Die Stadt hat es versäumt, rechtzeitig
gegenzusteuern“, stellt COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann eindeutig fest. So wundert es
nicht, dass die Fußgängerzone Leerstände verzeichnet und sich Filialisten aus dem „Ramschsortiment“ auch
in den Toplagen ansiedeln. Das Mietniveau ist seit Jahren rückläufig, ebenso die Nachfrage von nationalen
bzw. internationalen Filialisten, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte. Dass der Einzelhandel
insgesamt zufrieden ist, liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit an dem gut aufgestellten Einkaufszentrum
WestPark sowie dem Factory Outlet Center Ingolstadt Village. Das gut drei Kilometer von der Innenstadt
entfernte WestPark Center bietet über 3.000 kostenlose Parkmöglichkeiten sowie ein Top-Sortiment.
Gastronomie und ein Kino mit 10 Sälen sorgen für zusätzliche Aufenthaltsqualität und entsprechende
Verweildauer. Somit hat sich der WestPark zu einem klassischen Shopping Center entwickelt, das die
Filialisten mittlerweile stärker anzieht als die klassische 1A-Lage. So hat z. B. der Beauty-Spezialist Douglas
bereits vor Jahren seine Filiale auf der Ludwigstraße geschlossen und ist seitdem nur noch im WestPark zu
finden, ZARA und ZARA Home haben sich von Anfang an ausschließlich für das Center entschieden.
Damit noch nicht genug: Das 2005 eröffnete und zwischenzeitlich erweiterte Desinger Outlet Ingolstadt
Village bietet neben ebenfalls kostenlosen 2.000 Parkmöglichkeiten das markentypische, vielfältige FOCWarensortiment mit Marken von Aigner bis Zwilling. Ein kostengünstiger Bus-Shuttle lockt sogar Kunden aus
München und Nürnberg an.
Die Innenstadt hat dem wenig entgegen zusetzen und die Stadtplaner täten gut daran, den innerstädtischen
Einzelhandel zu unterstützen und attraktiver zu gestalten. Ein Impuls für den innerstädtischen Handel wäre,
die seit Jahren leer stehenden bzw. interimsweise genutzten Liegenschaften des ehemaligen C& A sowie
das LUKAS-Kaufhaus, zu revitalisieren und so attraktive Magnetmieter zu gewinnen. Ansonsten werden sich
Leerstände zukünftig häufen. Die Herz-Apotheke und der O2-Shop schlossen im Frühjahr sowie der
Weltbild/Jokers-Shop und die Strauss Innovation Filiale vor Kurzem. Allerdings gibt es auch weiterhin
Konzepte, die Filialen in Ingolstadt in der City planen, die Vermieter müssen eben stärker auf die
entsprechenden, individuellen Anforderungen eingehen. Ein entsprechend abgestimmtes und
umpfangreiches Konzept zur attraktiveren Gestaltung der Innenstadt ist aus Sicht der COMFORT
unumgänglich, um den negativen Entwicklungen entgegen zu wirken. So plant IKEA ebenfalls ein Haus im
Umland, was den innerstädtischen Einzelhandel zusätzlich erschweren würde.
Die Performance von Ingolstadt hat im aktuellen COMFORT City Ranking entsprechendes
Entwicklungspotenzial und Aufholbedarf.
INVESTMENT
Obwohl Ingolstadt sicherlich auf dem Papier eine der interessantesten Großstädte Bayerns ist, ist aus
Investmentsicht die Nachfrage in den letzten Jahren gesunken. Dies hängt mit der dargestellten,
mangelnden
bzw.
nachgelassenen
Attraktivität
der
Innenstadt
zusammen.
Die
größten
Einzelhandelsumsätze werden mittlerweile im Ingolstadt Village und im WestPark erzielt. Die Innenstadt hat
schwer zu kämpfen und somit hat auch das Interesse der Investoren nachgelassen. Dennoch gibt es
vereinzelt Deals. So kaufte z.B. die Sparkassen Versicherung das Theresiencenter in der Altstadt (Edeka).
In der sehr kompakten Innenstadt und Einzelhandelslage befindet sich die Mehrzahl der Immobilien nach
wie vor im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als sehr gering einzustufen ist.
Das Kaufinteresse konzentriert sich auf die Ludwigstraße, wo im Verkaufsfall immer noch Faktoren oberhalb
der 18-fachen Jahresnettomiete zu erzielen sind. In der Moritz- bzw. Theresienstraße liegen die Faktoren
darunter, zwischen 16-fach und 17-fach, abhänging von der jeweiligen konkreten Lagequalität, berichtet
Sondermann.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Es gibt keine Alternative. Die Innenstadt muss aus ihrem Dornröschenschlaf aufwachen und attraktiver
werden. Aktuell hat sie der geballten Konkurrenz aus Westpark und Factory Outlet Center und zukünftig ggf.
IKEA wenig entgegen zu setzen. Hier sind dringend wichtige Impulse sowohl von den Filialisten, als auch vor
allem von Eigentümern und den Stadtplanern gefordert. Eine Stadt mit solch herausragenden Kennzahlen
verdient eine adäquate Innenstadt. Man hat schon viel zu lange gewartet. „Denn die beiden oben genannten
Center, jedes für sich anders ausgerichtet, werden auch nicht nachlassen, ihre Attraktivität weiter zu
steigern“, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Thorsten Sondermann.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO
75
80 - 120 m²
45
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-MarxStraße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des
Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung
bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT München GmbH
Manfred Schalk, Thorsten Sondermann
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: [email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH