MIETRECHT Verwertungskündigung – Abriss und Neubau

MIETRECHT
Verwertungskündigung – Abriss und Neubau – Begründungserfordernis
Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene
Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter
mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für
erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Somit ist es nicht
erforderlich, dass mit der Kündigung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, etwa zu einer
„Sanierungsalternative“ (statt Abriss) vorgelegt wird.
Angemessen sind der Abriss und der Neubau, wenn sich z.B. die bisherige Bebauung in
einem schlechten Zustand befindet und nicht mehr heutigen Anforderungen entspricht. Im zu
entscheidenden Fall handelte es sich um Wohnblocks aus den 30er Jahren mit kleinen, z.T.
gefangenen Räumen mit niedriger Deckenhöhe, mangelnder Belichtung, fehlender
Wärmedämmung und schlechter Sanitärausstattung.
Ob dem Vermieter erhebliche Nachteile bei Hinderung der Verwertung (Neubau) entstehen
kann nur durch Abwägung im Einzelfall entschieden werden. Konkret sah der BGH die
Kündigung als berechtigt an, da durch bloße Sanierungsmaßnahmen kein angemessener
Wohnraum geschaffen werden konnte. Dabei komme es nicht auf die Rentabilität der
„Sanierungsalternative“ an.
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind nach § 573 Abs. 3 BGB in dem
Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie
nachträglich entstanden sind.
BGH, Urteil vom 9.2.2011 – VIII ZR 155/10; ZMR 2011, 458