Link zum Masterplan Wohnen

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InWIS Forschung und Beratung GmbH
Gutachten
Masterplan Wohnen für
die Stadt Witten
im Auftrag der
Stadt Witten
Projektleitung:
Michael Neitzel
Projektbearbeitung:
Tom Dierks
Björn Eisele
Ann Laprell
unter Mitwirkung von:
Gwendal Kalkofen
Bochum, Stand: 6. Dezember 2006
redaktionelle Überarbeitung November 2008
InWIS Forschung & Beratung GmbH
InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt und Regionalentwicklung
an der Ruhr-Universität Bochum
Springorumallee 20
44795 Bochum
Telefon:0234/9447-700
Telefax: 0234/9447-777
II
Masterplan Wohnen für die Stadt Witten
InWIS F & B
InWIS F & B
III
Inhaltsverzeichnis
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
5
TABELLENVERZEICHNIS
6
EINLEITUNG
8
TEIL A.
1.
2.
WOHNUNGSMARKTANALYSE UND WOHNUNGSMARKTPROGNOSE
10
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen.......................................... 10
1.1.
Geographische Einordnung ............................................................................ 10
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und –struktur ......................................................... 11
1.3.
Wanderungsbewegungen ............................................................................... 16
1.4.
Pendlerverflechtungen .................................................................................... 20
1.5.
Sozioökonomische Rahmendaten .................................................................. 22
Prognosen ........................................................................................................ 25
2.1.
Bevölkerungsprognose ................................................................................... 25
2.2.
Wohnungsbedarfsprognose ............................................................................ 26
2.2.1.
Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2020 ..... 26
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der
Haushaltsentwicklung......................................................................... 27
2.2.3.
Der verfügbare Wohnungsbestand .................................................... 28
2.2.4.
Die Mobilitätsreserve.......................................................................... 28
2.3.
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose................................................... 28
2.4.
Nachfrageanalyse ........................................................................................... 36
2.4.1.
Zielgruppenidentifizierung .................................................................. 36
2.4.2.
Zielgruppenquantifizierung ................................................................. 39
3.
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene ............................................... 45
4.
Angebots- und Wettbewerbsanalyse ............................................................. 58
4.1.
Entwicklung von Baufertigstellungen und Wohnungsbestand ........................ 58
IV
4.2.
Preisniveau Wohnungs- und Immobilienmarkt................................................ 60
4.3.
Referenzprojekte in Witten sowie die Konkurrenzsituation innerhalb der
Wohnungsmarktregion .................................................................................... 64
TEIL B.
1.
InWIS F & B
HANDLUNGSFELDER MASTERPLAN WOHNEN
73
Handlungsfeld Gesamtmarkt.......................................................................... 73
1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen ............ 73
1.2.
Wohnungsnahe Infrastrukturen ....................................................................... 76
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse ................................................... 82
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes
an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur ..................................... 84
1.5.
Handlungsfeld Entwicklung der Innenstadt ..................................................... 86
1.6.
Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes.................................... 89
2.
Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung .......................................... 95
3.
Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau .................................. 99
4.
Handlungsfeld Eigentumsbildung ................................................................101
5.
6.
4.1.
Aspekte der Eigenheimnachfrage ................................................................. 101
4.2.
Das Segment der Eigentumswohnungen...................................................... 102
Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik .............................................................104
5.1.
Flächenbedarfe.............................................................................................. 105
5.2.
Die Flächenpotenziale der Stadt Witten........................................................ 114
Handlungsfeld Wohnen im Alter ...................................................................117
6.1.
Altengerechte Wohnungen............................................................................ 118
6.2.
„Betreutes Wohnen“ ...................................................................................... 122
7.
Perspektiven und Entwicklungsziele............................................................127
8.
Anhang ............................................................................................................136
8.1.
Tabellen Konkurrenzanalyse......................................................................... 136
InWIS F & B
V
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Lage der Stadt innerhalb des Ruhrgebietes ................................................... 10
Abb. 2
Bevölkerungsentwicklung in Witten (1990 bis 2005) ...................................... 12
Abb. 3
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Witten (1993 bis 2003) ..................... 13
Abb. 4
Zu- und Fortzüge Witten ................................................................................. 14
Abb. 5
Bevölkerungsentwicklung in Witten und Umgebung....................................... 15
Abb. 6
Verschiebung der Altersstruktur in Witten....................................................... 16
Abb. 7
Zu- und Fortzüge nach und von Witten (2000 bis 2004) ................................ 18
Abb. 8
Prognose des Wohnungsüberhangs in Witten auf der Basis einer
Bauleistung von 224 Wohneinheiten pro Jahr ................................................ 32
Abb. 9
Nachfragepotenziale für Eigentumsmaßnahmen in Witten ............................ 40
Abb. 10
Bewertung des städtebaulichen Charakters ................................................... 49
Abb. 11
Bewertung der soziodemografischen Kriterien ............................................... 50
Abb. 12
Bewertung der verkehrlichen Infrastruktur ...................................................... 52
Abb. 13
Bewertung Infrastruktur................................................................................... 54
Abb. 14
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen .................................... 55
Abb. 15
Gesamtbewertung InWIS-Quartiersbewertung ............................................... 56
VI
InWIS F & B
Tabellenverzeichnis
Tab. 1:
Wanderungsbewegungen 2000 bis 2004 nach Nationalität............................ 17
Tab. 2:
Wanderungen 2000 bis 2004 nach Altersgruppen.......................................... 17
Tab. 3:
Wanderungsbilanz 2000 bis 2004 mit angrenzenden Städten und
Gemeinden ...................................................................................................... 19
Tab. 4:
Stärkste Saldogewinne und –verluste ............................................................. 20
Tab. 5:
Tägliche Pendlerbilanz 2002 ........................................................................... 21
Tab. 6
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt
Witten (2002) ................................................................................................... 22
Tab. 7
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten .......................... 23
Tab. 8
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in
Witten und ausgewählten Kommunen (Stand 2004)....................................... 24
Tab. 9:
Bevölkerungsprognose Stadtteilplangebiete sowie Gesamtstadt ................... 25
Tab. 10:
Prognostizierte Haushaltsgrößenentwicklung in Witten .................................. 27
Tab. 11:
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose................................................... 30
Tab. 12:
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Basisjahr 2005.......................... 34
Tab. 13:
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Prognosejahr 2020 ................... 35
Tab. 14
Potenziale für den Eigenheimneubau bis 2020............................................... 42
Tab. 15
Potenziale für den Neubau von Eigentumswohnungen bis 2020 ................... 44
Tab. 16
Bewertungsgewichte der InWIS-Quartiersbewertung in Witten ...................... 45
Tab. 17
Baufertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen in
Witten 1995 – 2004 ......................................................................................... 58
Tab. 18
Wohnungsbestand in der Stadt Witten 1995 – 2004....................................... 59
Tab. 19
Preise für Baugrundstücke in Witten ............................................................... 61
Tab. 20
Preise für Baugrundstücke im Vergleich ......................................................... 61
Tab. 21
Preise für Reiheneigenheime (Neubau) im Vergleich ..................................... 62
Tab. 22
Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau) im Vergleich ................. 63
Tab. 23
Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) im
Vergleich.......................................................................................................... 64
Tab. 24:
Veränderung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen ...................................... 74
Tab. 25:
Entwicklung des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen
1996 – 2005..................................................................................................... 95
Tab. 26:
Auslaufen der Belegungsbindung bis zum Jahr 2010..................................... 96
InWIS F & B
VII
Tab. 27:
Nachfrage nach Wohneigentum ................................................................... 107
Tab. 28:
Wohnbauflächenbedarf für die Entwicklung von rd. 900
Eigenheimen ................................................................................................. 108
Tab. 29:
Wohnbauflächenbedarf für die Errichtung von rd. 800
Eigentumswohnungen................................................................................... 109
Tab. 30:
Qualifizierung des Ersatzbedarfes in Höhe von 370 Einheiten aus
dem verfügbaren Wohnungsbestand............................................................ 111
Tab. 31:
Entwicklungspotenzial bei erfolgreichem Strukturwandel............................. 113
Tab. 32:
Eigenheime in Witten .................................................................................... 136
Tab. 33:
Eigentumswohnungen in Witten.................................................................... 138
Tab. 34:
Eigenheime in Dortmund............................................................................... 140
Tab. 35:
Eigentumswohnungen in Dortmund.............................................................. 154
Tab. 36:
Eigenheime in Bochum ................................................................................. 159
Tab. 37:
Eigentumswohnungen in Bochum ................................................................ 162
Tab. 38:
Eigenheime in Hattingen ............................................................................... 165
Tab. 39:
Eigentumswohnungen in Hattingen .............................................................. 168
Tab. 40:
Eigenheime in Herdecke ............................................................................... 169
Tab. 41:
Eigentumswohnungen in Herdecke .............................................................. 170
Tab. 42:
Eigenheime in Sprockhövel........................................................................... 171
Tab. 43:
Eigentumswohnungen in Sprockhövel.......................................................... 172
Tab. 44:
Eigenheime in Wetter.................................................................................... 174
Tab. 45:
Eigentumswohnungen in Wetter ................................................................... 176
8
InWIS F & B
Einleitung
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen Anpassungskrise, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen
den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem Rang. Viele Regionen Ostdeutschlands, aber zunehmend auch die strukturschwachen Regionen Westdeutschlands – wozu neben dem Saarland und dem Bereich Nordhessen auch das Ruhrgebiet zählt – sind bereits heute von zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten geprägt.
Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer
weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund
des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“)
immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung –
des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils – spielen eine immer größere
Rolle. In diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe
Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten
großzügig geschnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen Seite die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor
allem der 70er Jahre nur noch auf eine geringere Nachfrage. Verschiebungen ergeben sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete.
Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung
und der sich daraus ableitenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber
auch Chancen. Die Stadt Witten hat die sozialen und demografischen Veränderungen zum Anlass genommen, sich im Rahmen der Erstellung eines Masterplan Wohnens ein Bild über die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes zu verschaffen. Das Handlungskonzept soll die Schwerpunkte einer zukunftsgerichteten Wohnsiedlungsflächen- und Wohnungspolitik in quantitativer und qualitativer Hinsicht vorgeben. Des Weiteren stellt es einen Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Stadt dar.
Das vorliegende Gutachten gliedert sich in zwei Teile. Zunächst werden die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes der Stadt Witten erörtert. Aus zurücklie-
InWIS F & B
9
gender Bevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der Altersstrukturen sowie aus
der Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen ergeben sich bereits wichtige Anhaltspunkte zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung.
Im Anschluss daran werden die Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für
die Stadt Witten vorgestellt und der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2020 in verschiedenen Szenarien berechnet. Im dritten Kapitel erfolgt eine kleinräumige Bewertung
der Qualitäten einzelner Wohnquartiere.
Ziel der Untersuchungen in Teil A ist es, den Wohnungsbedarf und auch die Wohnungsnachfrage auf kleinräumiger Ebene bis zum Jahr 2020 vorauszuschätzen. Die
Stadt und die Akteure des Wohnungsmarktes erhalten damit Informationen über die
derzeitige und vor allem die zukünftige Marktlage.
Im Berichtsteil B leiten wir aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen konkrete Handlungsfelder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes ab. Folgende Handlungsfelder werden vorgestellt:
• Handlungsfeld Gesamtmarkt;
• Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes;
• Handlungsfeld soziale Wohnraumförderung;
• Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau;
• Handlungsfeld Eigentumsbildung;
• Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik;
• Handlungsfeld Wohnen im Alter.
Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als
auch an die Akteure des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Gerade vor dem Hintergrund stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahlen und angespannter öffentlicher Haushalte mit nur begrenztem Handlungsspielraum wird es immer wichtiger, dass die beteiligten Akteure hierzu gemeinsame Vorstellungen entwickeln, Aktivitäten planen und ihre Investitionen bündeln.
10
Teil A.
1.
1.1.
InWIS F & B
Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geographische Einordnung
Die Stadt Witten ist dem Bundesland Nordrhein-Westfalen zuzuordnen und ist im
Südosten des Ruhrgebietes (in der Abgrenzung des Regionalverbandes Ruhr) verortet. Die Stadt bildet den nordöstlichen Rand des Ennepe-Ruhr-Kreises und gehört zu
dem Regierungsbezirk Arnsberg.
In der „Region Mittleres Ruhrgebiet“ haben sich die Städte Bochum, Hattingen, Herne, Witten und der Ennepe-Ruhr-Kreis zusammengeschlossen, um regional bedeutsame und strukturwirksame Projekte gemeinsam zu entwickeln und zu realisieren.
Darüber hinaus bestehen enge Verflechtungen zwischen Witten und den Städten
Dortmund und Hagen.
Abb. 1:
Lage der Stadt innerhalb des Ruhrgebietes
InWIS F & B
11
Mit rund 102.000 Einwohnern und einer Fläche von 72 km² ist Witten die größte
Stadt des Ennepe-Ruhr-Kreises. Zwei Drittel des Stadtgebietes bestehen aus Wald,
landwirtschaftlichen Flächen, Grünanlagen und Wasserflächen.
Die Stadt verfügt über eine verkehrgünstige Lage, die Autobahnen A 43, A 44 sowie
A 45 sind über mehrere Autobahnanschlüsse innerhalb des Stadtgebietes erreichbar.
Im nördlichen Verlauf der Autobahnen A 43 und A 45 ist zudem ein Anschluss an die
Autobahn A 40 möglich. Darüber hinaus ist die Stadt über den Hauptbahnhof Witten
gut an den überregionalen ÖPNV angeschlossen. Diverse Regionalzüge und SBahnlinien verbinden Witten mit den Großstädten Bochum, Essen, Dortmund, Düsseldorf, Hagen und Wuppertal. Weiterhin liegen der Regionalflughafen Dortmund
sowie der internationale Flughafen Düsseldorf in gut erreichbarer Entfernung, die
Anreisezeit mit dem PKW beläuft sich auf ca. 30 bzw. 45 Minuten.
Witten ist in folgende 8 Stadtteile untergliedert: Witten-Mitte, Düren, Stockum, Annen,
Rüdinghausen, Bommern, Heven und Herbede. Siedlungsstrukturell ist besonders
die Lage an der Ruhr hervorzuheben.
Begrenzt wird der Siedlungsraum der Stadt Witten durch die Städte Bochum und
Dortmund im Norden, Hattingen im Westen, Herdecke sowie Wetter im Osten und
Sprockhövel im Süden.
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und –struktur
Ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung der Nachfrage nach Wohnimmobilien in einer
Stadt oder einer Region ist nach wie vor die Zahl der Bevölkerung und deren Veränderung. Die Bevölkerung Wittens hat in den letzten Jahren abgenommen. Ende 1990
lebten nach Angaben der Stadt rd. 106.350 Einwohner in Witten, Ende 2005 sind es
noch rd. 101.600.
Insbesondere im Zeitraum zwischen 1993 und 1998 sind deutliche Bevölkerungsverluste zu verzeichnen gewesen, nach einer kurzen Phase relativ stabiler Entwicklung
sind seit 2001 wiederum deutliche Verluste ersichtlich.
Innerhalb des Betrachtungszeitraumes hat die Stadt ca. 4.760 Einwohner bzw. rd.
4,5% der Ausgangsbevölkerung verloren, etwa 2% des Gesamtverlustes konzentrieren sich hierbei auf die Zeit nach 2001.
12
Abb. 2
InWIS F & B
Bevölkerungsentwicklung in Witten (1990 bis 2005)
Bevölkerungsentwicklung in Witten
1990 bis 2005
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
110.000
Bevölkerungsstand Veränderung gegenüber dem Vorjahr
1.500
101.588
101.969
102.415
103.767
103.806
104.067
103.826
104.570
104.891
106.672
106.752
106.133
500
103.047
100.000
105.390
Bevölkerungsstand
102.000
1.000
0
98.000
-500
96.000
94.000
Veränderung gegenüber Vorjahr
104.000
106.178
106.000
106.347
108.000
-1.000
92.000
-1.500
90.000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
© InWIS F&B GmbH 2006
2004
Quelle: Stadt Witten, eigene Darstellung
Die Ursache für diese Bevölkerungsentwicklung liegt einerseits im Wanderungsverhalten, auf der anderen Seite spielt die natürliche Bevölkerungsentwicklung mit ein.
Hinsichtlich der natürlichen Bevölkerungsentwicklung sind die insgesamt rückläufigen
Geburtenzahlen, bei annähernd konstanter Entwicklung der Sterbefälle, als Ursache
für negative Salden zu nennen. Dieser Sterbefallüberschuss führte im Jahr 2004 zu
einer Bevölkerungsabnahme von rd. 430 Personen.
InWIS F & B
Abb. 3
13
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Witten (1993 bis 2003)
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
1990 bis 2004
1.600
Geburten
Sterbefälle
Saldo
1.239
805
1.178
1.222
794
600
789
1.160
1.233
864
916
889
1.256
1.257
1.335
929
1.259
983
951
1.255
910
1.232
1.348
981
1.315
1.335
1.051
800
1.038
1.000
1.050
1.200
1.117
1.224
1.400
400
-434
2001
-384
2000
-400
-433
-296
1998
-317
1997
-367
1996
-328
1995
-352
1993
-308
1992
-345
-297
1991
-251
-297
-200
-265
0
-107
200
-600
1990
1994
1999
2002
2003
2004
2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Das Wanderungsverhalten in Witten unterlag – auf Grundlage von Wanderungsdaten
des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW (LDS) – im Zeitraum
zwischen 1995 und 2004 teilweise großen Schwankungen. Insbesondere die Zuzugsbewegungen in die Stadt hinein haben zwischen 1999 und 2001 deutlich angezogen, nach 2001 ist es zunächst zu nachlassenden Zuzugsbewegungen gekommen, allerdings zeigen die Ergebnisse der Folgejahre eine leichte aber stete Aufwärtsbewegung auf durchschnittlichem Niveau. Im Jahre 1999 wurde mit einem Saldogewinn von über 600 Personen das beste Ergebnis erzielt, auch in den beiden
Folgejahren waren die Wanderungssalden – bedingt durch die angestiegenen Zuzugsbewegungen bei gleichzeitig eher moderater Abwanderung – positiv ausgeprägt.
In Kombination mit den natürlichen Bevölkerungsverlusten erklärt sich somit die stabile Bevölkerungsentwicklung in dieser Phase.
Das Halten der eigenen Bevölkerung wird zukünftig ebenso wie das Ausschöpfen
endogener Potenziale, welche etwa mit einem erfolgreichen Strukturwandel in Verbindung stehen könnten, von besonderer Bedeutung sein.
14
Abb. 4
InWIS F & B
Zu- und Fortzüge Witten
Wanderungen
1995 bis 2004
4.059
3.849
4.052
3.827
4.109
3.816
4.153
4.171
3.753
3.859
4.010
3.816
3.300
3.831
3.600
3.835
3.900
4.159
4.200
4.063
4.500
3.895
Saldo
3.934
Fortzug
3.917
Zuzug
4.542
4.800
3.000
2.700
2.400
2.100
1.800
1.500
1.200
900
258
-293
-225
-210
129
1997
625
1996
-418
-43
0
-300
-324
300
-179
600
2001
2002
2003
2004
-600
1995
1998
1999
2000
2004
Vergleicht man die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Witten mit der ihrer Nachbarstädte, so treten die deutlichen Verluste in den letzten Jahren klar zu Vorschein. Bis
in die späten 1990er Jahre hinein folgte Witten der Entwicklung der benachbarten
Großstädte Bochum und Dortmund. Angesichts der Struktur Wittens als überschaubare Großstadt mit teilweise suburbanem Charakter wäre hier schon eine bessere
Entwicklung zu erwarten gewesen. Bedingt durch die deutlichen Verluste seit 2001
konnte der zwischenzeitlich stabile Entwicklungsverlauf nicht beibehalten werden, die
Stadt hat somit insgesamt sogar deutlicher verloren als Bochum.
Deutlich vom Feld absetzen können sich, bei dem Vergleich mit dem Umland, Wetter
und insbesondere Sprockhövel. Während in Wetter seit der Jahrtausendwende –
bedingt durch Wanderungsverluste – ein starker Abwärtstrend in der Entwicklung zu
beobachten ist und über das Abschmelzen der einstigen Zugewinne bereits zu einem
moderaten Gesamtverlust innerhalb des Betrachtungszeitraumes geführt hat, präsentierte Sprockhövel eine stabile Entwicklung in den letzten Jahren und konnte die
generierten Zugewinne halten.
InWIS F & B
Abb. 5
15
Bevölkerungsentwicklung in Witten und Umgebung
Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
1995 bis 2004 (1995 = 100 %)
Stand 31.12 des jeweiligen Jahres
105
Dortmund
Bochum
Herdecke
Wetter
Sprockhövel
Witten
104
Sprockhövel
103
102
101
100
Wetter
99
Dortmund
Herdecke
98
97
Bochum
Witten
96
95
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Die Altersstruktur der Bevölkerung in Witten weist zwischen 1995 und 2005 deutlich
erkennbare Veränderungen auf. Trotz moderater Zuwächse in der Altersgruppe der
Auszubildenden zwischen 18 und 25 Jahren führt die Veränderung insgesamt zu
einer Verschiebung in die höheren Altersjahre.
16
Abb. 6
InWIS F & B
Verschiebung der Altersstruktur in Witten
Verschiebung der Altersstruktur
1995 zu 2005
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
Entwicklung in den Altersgruppen
Unter 18 Jahren
-1.432
18 bis unter 25 Jahre
27
-2.794
-1.548
-951
65 und m ehr Jahre
insgesam t
-5.000
2.737
-3.961
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
Der Anteil der unter 18-Jährigen nimmt von 17,5% auf 16,8% ab, der Anteil der 18bis 25-Jährigen steigt dagegen von 7,4% auf 7,7% an. Während der Anteil junger
Berufstätiger zwischen 25 und 30 Jahren an der Gesamtbevölkerung deutlich von
8,0% auf 5,5% absinkt, verringert sich der Anteil der für die Eigentumsbildung besonders relevanten Bevölkerungsgruppe zwischen 30 und 45 Jahren lediglich von
23,0% auf 22,3%. Besonders deutlich hat sich der Anteil von Senioren über 65 Jahren von 17,7% im Jahr 1995 auf 21,1% im Jahr 2005 erhöht, die Altersgruppe der 45bis unter 65-Jährigen ist dagegen in Relation zur Gesamtbevölkerung nahezu unverändert geblieben (26,6% in 2005).
1.3.
Wanderungsbewegungen
Die Stadt Witten weist in den letzten Jahren anhand von Daten des LDS NRW eine
negative Wanderungsbilanz auf. Im Durchschnitt sind der Stadt durch die wanderungsbedingte Verflechtung mit anderen Städten oder Gemeinden jährlich annähernd
70 Einwohner verloren gegangen. Innerhalb des Betrachtungszeitraumes zwischen
2000 und 2004 sind insgesamt rd. 340 Personen per Saldo abgewandert, bezogen
InWIS F & B
17
auf den Bevölkerungsstand des Ausgangsjahres beläuft sich der Verlust auf rd.
0,3%.
Tab. 1:
Nationalität
Wanderungsbewegungen 2000 bis 2004 nach Nationalität
Zuzug
Fortzug
Intensität
Saldo
deutsch
14.884
15.659
30.543
-775
nicht-deutsch
4.824
4.390
9.214
434
Gesamt
19.708
20.049
39.757
-341
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Während deutsche Bevölkerungsanteile per Saldo abwandern, kann die Stadt nichtdeutsche Bewohnerschaft zusätzlich binden. Durch Wanderungen haben sich Personen mit der deutschen Staatsangehörigkeit bezogen auf den Einwohnerbestand
des Ausgangsjahres um 0,8% rückläufig entwickelt, demgegenüber ist der Anteil an
nicht-deutscher Bewohnerschaft um rd. 4,8% angestiegen.
Tab. 2:
Altersgruppe
Wanderungen 2000 bis 2004 nach Altersgruppen
Zuzug
Fortzug
Intensität
Saldo
Unter 18 Jahre
3.004
2.919
5.923
85
18 bis unter 25
Jahre
3.853
3.107
6.960
746
25 bis unter 30
Jahre
3.085
3.257
6.342
-172
30 bis unter 50
Jahre
7.256
7.659
14.915
-403
50 bis unter 65
Jahre
1.471
1.766
3.237
-295
65 Jahre und älter
1.039
1.341
2.380
-302
Gesamt
19.708
20.049
39.757
-341
Hinsichtlich der Altersstruktur der wandernden Bevölkerung ergeben sich deutliche
Differenzierungen, welche u.a. mit dem verfügbaren Ausbildungsplatzangebot
(einschl. Universität Witten/ Herdecke), aber u.a. auch mit der Konkurrenz zu anderen Arbeitsplatzstandorten in Verbindung stehen. Wohnungs- und Immobilienangebote können in diesem Zusammenhang ebenfalls als Wanderungsmotive genannt
werden.
18
InWIS F & B
Während Jugendliche sowie junge Erwachsene unter 25 Jahren per Saldo zuwandern, verliert die Stadt in allen übrigen Altersgruppen.
Die Abwanderung von Personen der mittleren Altersjahre, diese sind die derzeit noch
primäre Zielgruppe für Eigentumsmaßnahmen, ist mit der Bereitstellung attraktiver
Wohnraumangebote zu begegnen. Darüber hinaus spielen hier arbeitsmarktspezifische Prozesse mit ein. Die Verluste bei den sog. Jungen Alten sowie bei Senioren
über 65 Jahren korrespondieren dagegen in erster Linie mit mangelnden zielgruppengerechten Wohnraumangeboten.
Abb. 7
Zu- und Fortzüge nach und von Witten (2000 bis 2004)
Aus Abb. 7 wird ersichtlich, dass Witten sich bislang nicht als attraktiver Wohnstandort in der Wohnungsmarktregion positionieren konnte. Mit Ausnahme von Bochum
InWIS F & B
19
und Herdecke sind die wanderungsbedingten Beziehungen mit den angrenzenden
Städten und Gemeinden mit Verlusten für Witten verbunden.
Tab. 3:
Wanderungsbilanz 2000 bis 2004 mit angrenzenden Städten
und Gemeinden
Zuzug
Deutsche
Fortzug
Intensität
Saldo
6.896
7.116
14.012
-220
Nicht-Deutsche
713
822
1.535
-109
Unter 18 Jahre
1.214
1.257
2.471
-43
18 bis unter 25
Jahre
1.214
1.271
2.485
-57
25 bis unter 30
Jahre
1.114
1.234
2.348
-120
30 bis unter 50
Jahre
3.037
3.065
6.102
-28
50 bis unter 65
Jahre
555
609
1.164
-54
65 Jahre und älter
475
502
977
-27
7.609
7.938
15.547
-329
Gesamt
Insgesamt sind der Stadt innerhalb des Betrachtungszeitraumes rd. 330 Personen
per Saldo an angrenzende Kommunen verloren gegangen. Der gesamte Wanderungsverlust könnte demnach durch eine klarere Positionierung im direkten Umfeld
kompensiert werden.
20
Tab. 4:
Stärkste Saldogewinne und –verluste
Saldogewinne
Stadt/ Gemeinde
InWIS F & B
Saldo 20002004
Saldoverluste
Durchschnitt
p.a.
Stadt/ Gemeinde
Saldo 20002004
Durchschnitt
p.a.
Unna
(Sonderfall)
668
134
Dortmund
-516
-103
Bochum
317
63
Köln
-109
-22
Herne
101
20
Gevelsberg
-57
-11
Hamm
62
12
Ennepetal
-48
-10
Hemer
38
8
Wetter (Ruhr)
-48
-10
Wuppertal
21
4
Castrop-Rauxel
-46
-9
Lünen
12
2
Hattingen
-44
-9
Winterberg
12
2
Sprockhövel
-41
-8
Kleve
11
2
Düsseldorf
-39
-8
Arnsberg
10
2
Aachen
-37
-7
1252
249
Gesamt
-985
-197
Gesamt
Hinsichtlich der stärksten Saldogewinne und –verluste wird wiederum die mangelnde
Positionierung als attraktiver Wohnstandort ersichtlich. Reduziert um das Ergebnis
aus der Verflechtung mit Unna als Sonderfall – aufgrund der Verortung der Aufnahmestelle von Asylbewerbern in Unna-Massen – stehen dem Zugewinn von 115 Personen aus der Beziehung zu den 9 Städte mit stärksten Saldogewinnen 197 Personen gegenüber, welche per Saldo an die deutlichsten Profiteure in dieser Bewegungsrichtung abgegeben werden.
Die Arbeitsplatzmagneten des Ruhrgebietes – hier mit der Stadt Dortmund, wobei
neben dem Arbeitsplatzangebot auch die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen
von Bedeutung ist – sowie die Rheinschiene und der Raum Aachen stehen mit arbeitsplatzbedingter Wanderung in Verbindung. Anhand der Altersstruktur der wandernden Bevölkerung wird ersichtlich, dass es neben Personen der mittleren Altersjahre insbesondere Auszubildende sowie junge Berufstätige in diese Städte zieht. Mit
Ausnahme der Beziehung zu Dortmund sind diese Verflechtungen nur sehr bedingt
mit attraktiven Wohnraumangeboten zu beeinflussen.
1.4.
Pendlerverflechtungen
Die Pendlerverflechtungen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Wanderungsbewegungen und verlaufen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den Wan-
InWIS F & B
21
derungsströmen. Beide Auswertungen gemeinsam bewertet ergeben ein verlässliches Bild über die regionale Ausdehnung des Wettbewerbsraums und die Struktur
der Nachfrage.
Tab. 5:
Motivation
Tägliche Pendlerbilanz 2002
Einpendler
Auspendler
Intensität
Saldo
Beruf
18.158
21.831
39.989
-3.673
Ausbildung
2.198
2.804
5.002
-606
Gesamt
20.356
24.635
44.991
-4.279
Insgesamt pendelten im Jahr 2002 täglich rd. 45.000 Personen nach Witten ein bzw.
aus Witten in eine andere Stadt, um ihre Arbeits- sowie Ausbildungsplätze zu erreichen. Dabei ist ein deutlicher Auspendlerüberschuss von rd. 4.280 Personen zu verzeichnen, dieser resultiert sowohl durch berufsbedingte Pendlerbewegungen als
auch durch ausbildungsplatzmotivierte Verflechtungen.
Die folgende Tabelle stellt die jeweils 10 stärksten Quell- sowie Zielgebiete gemessen an der Ausprägung des Pendlersaldos gegenüber.
22
Tab. 6
Stadt
InWIS F & B
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt
Witten (2002)
Einpendler nach
Witten aus:
Auspendler aus
Witten nach:
Intensität
Saldo
Saldogewinne
Herdecke
1.316
758
2.074
558
Castrop-Rauxel
514
140
654
374
Herne
603
414
1.017
189
Sprockhövel
625
437
1.062
188
Hattingen
1.103
1.006
2.109
97
Schwerte
206
118
324
88
Marl
127
48
175
79
Waltrop
82
17
99
65
Herten
99
38
137
61
Dorsten
68
11
79
57
Gesamt
4.743
2.987
7.730
1.756
Saldoverluste
Bochum
4.267
6.809
11.076
-2.542
Dortmund
3.571
4.485
8.056
-914
Essen
378
1.172
1.550
-794
Wuppertal
250
851
1.101
-601
Hagen
963
1.542
2.505
-579
Düsseldorf
66
509
575
-443
Köln
47
293
340
-246
Schwelm
148
244
392
-96
Oberhausen
66
148
214
-82
Ennepetal
196
250
446
-54
9.952
16.303
26.255
-6.351
Gesamt
Es bleibt festzuhalten, dass v.a. die Nähe zu den Arbeitsplatzschwerpunkten des
Ruhrgebietes deutlich anhand der Pendlerverflechtungen abzulesen ist.
1.5.
Sozioökonomische Rahmendaten
Ein weiterer wesentlicher Indikator für die Attraktivität und die Beurteilung eines
Wohnstandortes ist die Wirtschafts- und Beschäftigtenentwicklung. Die Stadt Witten
weist als Arbeitsstandort eine negative Entwicklung auf. Seit 1995 geht die Anzahl
InWIS F & B
23
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Witten deutlich um fast 2.400 oder
7,7% zurück. Allerdings hat sich dieser Abbau in letzten Jahren deutlich beschleunigt.
Tab. 7
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort zum 30.06.2004
Anzahl
insgesamt
Witten
28.607
Dortmund
Bochum
Essen
Prozentuale Veränderung
gegenüber 1999
Prozentuale Veränderung
gegenüber 1995
-6,3
-7,7
191.801
0,4
-5,5
124.902
-6,6
-7,8
206.494
-4,8
-6,4
Herdecke
6.099
-0,3
-5,0
Wetter
9.501
-7,6
-8,7
Hagen
64.611
-8,6
-13,8
Sprockhövel
6.222
-5,8
-3,0
Hattingen
12.324
-7,7
-6,8
5.631.485
-3,0
-3,7
NRW
Mit Ausnahme der Stadt Dortmund sind in den letzten Jahren in allen weiteren betrachteten Städten der Wohnungsmarktregion sowie in NRW gesamt rückläufige Beschäftigungszahlen zu vermelden. Besonders drastisch hat sich, mit einem Rückgang von rd. 9% gegenüber 1999, der lokale Arbeitsmarkt in der Stadt Hagen entwickelt.
24
Tab. 8
InWIS F & B
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in
Witten und ausgewählten Kommunen (Stand 2004)
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (in
EUR)
Witten
2.084
Dortmund
1.911
Bochum
2.004
Essen
1.867
Herdecke
2.619
Wetter
2.136
Hagen
1.997
Sprockhövel
2.654
Hattingen
2.115
NRW
1.975
Quelle: GFK Marktforschung, eigene Berechnungen
Mit einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von rd. 2.090 Euro pro Monat liegt Witten, im Vergleich zu seinen Nachbarstädten, auf durchschnittlichem Niveau. Die höchsten Werte, mit über 2.600 Euro durchschnittlichem Haushaltsnettoeinkommen, erreichen die beiden Städte Herdecke und Sprockhövel. Der niedrigste
Wert ist mit rd. 1.870 Euro der Stadt Essen zuzuordnen. Diese Unterschiede sind
beachtlich, da die Entfernungen zwischen den Städten mit den höchsten und niedrigsten Werten überschaubar sind.
InWIS F & B
2.
25
Prognosen
2.1.
Bevölkerungsprognose
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2020
für die Stadt Witten wiedergegeben. Die Prognose wurde auf Grundlage einer kleinräumigen Typisierung des Stadtgebietes von der Stadt selbst berechnet.
In der Hauptvariante wird sich die Bevölkerung in Witten von 101.588 Einwohnern
(2005) auf 94.296 Einwohner in 2020 verringern. Dies entspricht einem Verlust von
rd. 7.290 Einwohnern bzw. rd. 7,2% der Ausgangsbevölkerung.
Tab. 9:
Bevölkerungsprognose Stadtteilplangebiete sowie Gesamtstadt
Veränderung gegenüber 2005 (Angaben in %)
Stadtteil-Plangebiete
(14-W-Mitte)
1 Witten-Mitte
Bevölkerungsstand
2005
2010
2015
2020
33.869
-1,64
-3,77
-6,03
6.808
-3,42
-6,70
-9,55
19.406
-2,50
-5,00
-7,62
5 Rüdinghausen
6.083
-3,52
-6,63
-9,60
6 Bommern
8.755
-1,23
-3,19
-5,71
7 Heven
12.398
-2,38
-5,04
-7,68
8 Herbede
14.269
-2,52
-5,03
-7,60
101.588
-2,21
-4,65
-7,18
3 Stockum/Düren
4 Annen
Gesamtstadt
Quelle: Bevölkerungsprognose Stadt Witten, eigene Berechnungen.
Dieser Verlust wird sich unterschiedlich auf die einzelnen Stadtteilplangebiete verteilen. Während sich Bommern mit -5,7% sowie Witten-Mitte mit rd. -6,0% besser als
der städtische Durchschnittswert entwickeln werden, sind es insbesondere die Plangebiete Rüdinghausen sowie Stockum/ Düren, welche sich mit einem prognostizierten Einwohnerverlust von rd. 9,6% zwischen 2005 und 2020 besonders nachteilig
entwickeln werden.
26
2.2.
2.2.1.
InWIS F & B
Wohnungsbedarfsprognose
Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2020
Da Haushalte und keine einzelnen Personen als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung treten, ist es notwendig, neben der künftigen Bevölkerungsentwicklung zusätzlich die Veränderung der Zahl der Privathaushalte vorauszuschätzen. Die Haushaltsentwicklung in Deutschland wird bestimmt durch eine kontinuierliche Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Dieser Trend, der sich aus
demografischen Entwicklungen, der Veränderung der Lebensstile und Familienformen sowie aus sozioökonomischen Entwicklungen speist, wird sich aller Voraussicht
nach in den nächsten Jahren fortsetzen. Die stetige Verkleinerung der Haushalte
bewirkt, dass die Anzahl der Haushalte – und damit auch der Wohnungsbedarf –
selbst bei konstanten oder leicht rückläufigen Einwohnerzahlen steigen wird.
Allerdings ist die Vorausschätzung der Haushaltsgröße mit einigen Unsicherheiten
verbunden, denn sie ist abhängig von
• dem Altersaufbau der Bevölkerung (je größer der Anteil alter Menschen,
desto kleiner die durchschnittliche Haushaltsgröße),
• der Veränderung der Lebensstile und Familienformen (höheres Heiratsalter, Trend zu Singlehaushalten, höhere Scheidungsraten),
• der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung (Einwandererfamilien aus ländlichen Herkunftsgegenden weisen höhere Kinderzahlen auf),
• der Wohnungsmarktlage (bei angespannter Wohnungsmarktlage werden
Haushaltsgründungen aufgeschoben) und
• der Entwicklung der Kaufkraft (bei höherer Kaufkraft werden eher Haushalte gegründet).
Die Prognose der Haushaltsgrößen beruht auf Fortschreibung der Angaben des Mikrozensus auf Grundlage der prognostizierten, prozentualen Veränderung innerhalb
der BBR-Raumordnungsregion. Der Wert für 2005 wurde unter Rückgriff auf die Ergebnisse des Haushaltsgenerierungsverfahrens der Stadt Witten plausiblisiert.
InWIS F & B
Tab. 10:
Jahr
27
Prognostizierte Haushaltsgrößenentwicklung in Witten
Durchschnittliche
Haushaltsgröße
2005
2,05
2010
2,03
2015
2,01
2020
1,99
Quelle: verschiedene Datenquellen, eigene Berechnung
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der Haushaltsentwicklung
Die Entwicklung der folgenden Faktoren muss zur Berechnung der Haushaltszahlen
berücksichtigt werden:
• Personen mit Nebenwohnsitz: für die Personen mit Nebenwohnsitz wurde eine Quote aus der Volkszählung von 1987 errechnet.
• asylbegehrende Ausländer: Ende 2005 waren in Witten 508 Asylbewerber registriert. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil dieser Personen,
z. B. Bürgerkriegsflüchtlinge aus dem ehemaligen Jugoslawien, nur vorübergehend in der Region ihren Wohnsitz nehmen. Deshalb werden in
Anlehnung an Erfahrungswerte nur ein Drittel der asylbegehrenden Personen zu den Wohnungsbedarfsträgern gerechnet.
• Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, Alteneinrichtungen,
Wohnheimen, Wohngruppen u. ä.: Der Wert wurde für 2005 auf 1.000
Personen geschätzt.
• Untermietverhältnisse: für die Untermietverhältnisse wurde eine Quote
aus der Volkszählung von 1987 errechnet. Es wird für die Wohnungsbedarfsprognose zugrunde gelegt, dass insgesamt 75% der Untermieterhaushalte keine eigene Wohnung nachfragen, sondern in einem selbst
gewählten bzw. bewussten Untermietverhältnis wohnen (vgl. hierzu auch
empirica 1991, S. 47). Rund einem Viertel der Untermietverhältnisse wird
der Bedarf auf eine eigene Wohnung zugerechnet, da sie als ungewollt
eingestuft werden. Dieser Ansatz trägt einer eher vorsichtigen Schätzung
des Wohnungsbedarfs Rechnung.
Die so ermittelten Privathaushalte stellen die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf bzw. die Wohnungsbedarfsträger dar. Für das Basisjahr 2005 wurden 48.025
Wohnungsbedarfsträger ermittelt.
28
InWIS F & B
2.2.3. Der verfügbare Wohnungsbestand
Der verfügbare Wohnungsbestand umfasst diejenigen Wohnungen, die über eine
Küche oder Kochnische verfügen und den Haushalten mit Wohnungsbedarf potentiell
zur Anmietung oder Kauf zur Verfügung stehen. Hierzu zählen nicht:
• Freizeitwohnungen. Dies sind Wohnungen, die vom Eigentümer oder
Mieter primär zu Erholungszwecken oder im Urlaub bewohnt werden. Es
wird davon ausgegangen, dass diese Wohnungen zweckgebunden ausgestattet sind. Es wurde eine Quote aus der Wohnungszählung von
1987 errechnet.
• Unterkünfte für Obdachlose. Hierunter sind Wohnungen zu verstehen,
die gezielt zur Wohnungsversorgung von Obdachlosen errichtet wurden.
Sie gelten zwar aufgrund ihrer Ausstattung mit Küche oder Kochnische
als Wohnungen, aufgrund ihres insgesamt geringen Ausstattungsstandards sind sie jedoch mittelfristig durch Neubauten zu ersetzen.
Der verfügbare Wohnungsbestand ist weiterhin um einen Fortschreibungsfehler bereinigt worden und beläuft sich nach unserer Berechnungen auf 49.440 Wohnungen
im Jahr 2005.
2.2.4.
Die Mobilitätsreserve
Der Wohnungsbestand sollte die Zahl der Wohnungsbedarfsträger um eine gewisse
Leerwohnungsreserve übersteigen, da infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Für diesen, für die
Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendigen Wohnungsüberhang, werden in einer Vielzahl von Untersuchungen Werte zwischen 1,5% und 2% des Wohnungsbestandes bzw. Wohnungsbedarfs angesetzt (vgl. Höbel, R. 1994, S. 23). Für
die weitere Berechnung haben wir einen Wert von 2% zugrunde gelegt, womit die
Reserve demnach rd. 960 Wohnungen in 2005 beträgt.
2.3.
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose
Für die Entwicklung des Wohnungsbedarfs werden zwei verschiedene Varianten zu
Grunde gelegt, die mögliche, denkbare Entwicklungen für die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung darstellen. Sie ergeben sich aus unterschiedlichen Annahmen bezüglich des Wohnungsabgangs. Aufbauend auf der Hauptvariante der stadteigenen
Bevölkerungsprognose werden in den Szenarien unterschiedliche Ersatzbedarfe aus
dem verfügbaren Wohnungsbestand unterstellt.
InWIS F & B
29
Das Basis-Szenario agiert mit einem jährlichen Ersatzbedarf in Höhe von 0,5% des
verfügbaren Wohnungsbestandes, das weitere Szenario wurde auf Grundlage eines
verminderten Ersatzbedarfes von 0,2% errechnet.
Der Ersatzbedarf ist für den zukünftigen Neubau von Bedeutung, denn in der Systematik der Wohnungsbedarfsprognose kann man für abgehende Wohnungen aus
dem Bestand – z.B. Umnutzung von Wohnungen zu Gewerbeeinheiten, Zusammenlegung von Wohnungen, Abriss von Wohnungen – Ersatz schaffen bzw. sollte dies je
nach Marktkonstellation auch tun.
Eine Quote von 0,2 Prozent ist für eine Vielzahl von Märkten als typisch anzusehen.
Ausgangspunkt ist grundsätzlich die Beschaffenheit des Wohnungsangebotes. Geht
man davon aus, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes bei 100
Jahren liegen würde, dann müsste man einen Ersatzbedarf von 1 Prozent p.a. unterstellen. Mit Quoten von 0,2 und 0,5 Prozent p.a. wird unterstellt, dass der Wohnungsbestand im Durchschnitt länger als 100 Jahre am Markt verfügbar ist. Dies
geschieht durch Modernisierungen, mit denen die technische und wirtschaftliche Lebensdauer verlängert wird.
Erfahrungen aus Nachbarstädten haben aber gezeigt, dass der Wohnungsabgang je
nach Bestandsstruktur höher liegt als 0,2 Prozent p.a., in bestimmten Segmenten
erreicht er Werte von 0,7 Prozent des Wohnungsbestandes pro Jahr. Das hängt
auch damit zusammen, dass noch bis zum Ende der 1990er Jahre kein Bewusstsein
dafür vorhanden war, dass der Abriss von Wohnungen eine strategische Option darstellen würde.
Es ist in Zukunft verstärkt damit zu rechnen, dass Wohnungsbestände, die aufgrund
ihrer Qualität nicht mehr vermietet werden können, auch abgerissen werden. Ein Teil
davon wird der Marktbereinigung dienen; ein anderer Teil davon wird ersetzt werden
müssen.
Aufgrund der Struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt Witten mit deutlichen
Anteilen an Bausubstanz z.B. der 1950/60er Jahre fokussieren wir auf die Variante
mit Ersatzbedarf 0,5%.
Generell stellt eine Wohnungsbedarfsprognose lediglich ein rein quantitatives Instrument zur Abschätzung zukünftiger Wohnungsbedarfe dar. Qualitative und somit
nachfragerelevante Aspekte werden nicht berücksichtigt. Jedem Haushalt wird statisch eine Wohnung zugewiesen. Bedingt durch die zunehmende Individualisierung
unserer Gesellschaft kommt es allerdings zu einer deutlichen Verschiebung hin zu
qualitativen Aspekten des Wohnstandortes. Lage- sowie Ausstattungsmerkmale von
Wohnungsbeständen determinieren zunehmend deren Marktgängigkeit. Bestände,
30
InWIS F & B
welche aufgrund von Defiziten nicht mehr zur Nachfrage passen, sind anzupassen
bzw. durch nachfragegerechte Neubauten zu ersetzen. Der Ersatz dieser Bestände
kann an selber Stelle erfolgen, allerdings besteht in bestimmten Teillagen ebenfalls
die Möglichkeit, weitere städtebauliche Defizite mit der Umnutzung der Fläche zu
kompensieren. Des Weiteren kann durch Wohnungszusammenlegungen das Angebot an großen Wohneinheiten erweitert werden, gleichzeitig wird der Wohnungsmarkt
zusätzlich entlastet.
Tab. 11:
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose
2005
2010
2015
2020
Personen mit Hauptwohnsitz
101.588
99.340
96.860
94.296
Personen in Privathaushalten,
bereinigt
100.417
98.165
95.681
93.113
2,05
2,03
2,01
1,99
Privathaushalte
48.984
48.357
47.603
46.791
Haushalte mit Wohnungsbedarf
48.025
47.411
46.671
45.875
Wohnungsbedarf mit Reserve
(2%)
48.986
48.359
47.604
46.792
Verfügbarer Wohnungsbestand
49.440
49.440
49.440
49.440
-454
-1.080
-1.835
-2.647
-
1.236
2.472
3.708
-454
156
637
1.061
-
494
989
1.483
-454
-586
-846
-1.164
Personen je Haushalt
Neu- bzw. Abrissbedarf
Ersatzbedarf 0,5%
Gesamtbedarf
(bei Ersatz von 0,5% des verfügbaren Wohnungsbestandes)
Ersatzbedarf 0,2%
Gesamtbedarf
(bei Ersatz von 0,2% des verfügbaren Wohnungsbestandes)
Quelle: eigene Berechnungen
Die Varianten stellen mögliche Entwicklungen des Wohnungsbedarfs in Abhängigkeit
von der unterstellten Bevölkerungsentwicklung dar. Der Gesamtbedarf ergibt sich
aus der Summe des Nachholbedarfs – der bereits heute existierenden nicht befriedigten Wohnungsnachfrager -, dem Neubedarf infolge der Haushaltszunahme während des Prognosezeitraumes und dem Erneuerungsbedarf für Wohnungsabgänge.
Bei der Interpretation der Prognoseergebnisse wird ersichtlich, dass der positive Gesamtbedarf von rd. 1.060 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 in der Hauptvariante mit
InWIS F & B
31
0,5% Ersatzbedarf ausschließlich durch diesen getragen wird. Die rückläufige Bevölkerungsentwicklung wird demnach nicht durch die Haushaltsverkleinerung aufgefangen, sondern führt im Ergebnis zu einer Verminderung der Wohnungsbedarfsträger.
In der Variante eines verminderten Ersatzbedarfes werden bis zum Jahr 2020 rd.
1.160 Wohnungen nicht mehr benötigt. Dieser Überhang würde mit Leerständen
einhergehen, diese würden sich allerdings auf bestimmte Bestände und Lagen konzentrieren und nicht den gesamten Wohnungs- und Immobilienmarkt betreffen. Insgesamt würde das Eigentumssegment weniger betroffen sein, sondern der Überhang
würde v.a. den Mietwohnungsmarkt und hier bestimmte Geschosswohnungsbaubestände treffen, welche nicht mehr den Ansprüchen der heutigen Nachfrager entsprechen. Doch auch bei diesen quantitativen Überhängen werden qualitative Bedarfe in
einzelnen Segmenten bestehen, welche im Sinne der zukunftsfähigen Entwicklung
des Wohnstandortes befriedigt werden sollten. Nachfragende Haushalte könnten
sich ansonsten an alternativen Standorten mit Wohnraum versorgen, die Bevölkerungsentwicklung würde dadurch negativ beeinflusst.
Diese bedarfsorientierten Zahlen sind nun dem – unabhängig von der Entwicklung
des Wohnungsbedarfs ständig stattfindenden – Wohnungsneubau gegenüberzustellen. Ein Vergleich des Wohnungsbedarfs in den unterschiedlichen Szenarien mit den
zu erwartenden Fertigstellungszahlen zeigt, inwiefern für die nächsten Jahre Wohnungsengpässe oder -überhänge am Markt zu erwarten sind. Für diesen Vergleich
wird eine konstante Bautätigkeit von 224 fertig gestellten Wohneinheiten pro Jahr
angenommen, was den durchschnittlichen Fertigstellungszahlen der letzten Jahre
entspricht.
32
Abb. 8
InWIS F & B
Prognose des Wohnungsüberhangs in Witten auf der Basis einer Bauleistung von 224 Wohneinheiten pro Jahr
Entwicklung des Wohnungsüberhanges
2005 bis 2020
5.000
Fortschreibung Wohnungsbestandsentwicklung
Wohnungsbedarf (Stadt Witten, Hauptvariante, Ersatzbedarf 0,5%)
Wohnungsbedarf (Stadt Witten, Hauptvariante, Ersatzbedarf 0,2%)
4.000
3.000
2.000
1.000
0
0
224
448
-454
-1.000
672
896
1.120
1.344
1.568
1.792
2.016
2.240
2.464
2.688
2.912
3.136
3.360
1.061
637
156
-586
-846
-1.164
-2.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: eigene Berechnung und Darstellung
Der Vergleich der prognostizierten Wohnungsbedarfe zeigt, dass sich bei gleich bleibenden Fertigstellungszahlen je nach Wohnungsabgang ein deutlicher Wohnungsüberhang am Wittener Wohnungsmarkt abzeichnet. Auch der positive Gesamtbedarf
bei einem jährlichen Ersatzbedarf in Höhe von 0,5% bleibt hinter den neu fertig gestellten Wohneinheiten zurück. Diese auf die gesamten Wohneinheiten in Witten
bezogenen Zahlen berücksichtigen noch nicht die Heterogenität des Wohnungsmarktes mit unterschiedlichen Produkten – Eigenheime und Geschoßwohnungen, Miete
und Eigentum – und Lagen. Der prognostizierte Wohnungsüberhang wird in Form
von Leerstand nicht gleichmäßig in allen Bereichen des Wittener Wohnungsmarktes
offenbar werden. Auf diesen Aspekt wurde bereits eingegangen. Diese Zahlen implizieren, dass es gilt sich mit der Thematik des verstärkten Wohnungsabgangs – sei
es durch Abriss oder Zusammenlegungen – intensiv auseinander zusetzen.
Wie erwähnt, handelt es sich um quantitative Bedarfszahlen, d. h. zum einen sagen
sie nichts über die momentane Marktsituation aus und zum anderen auch nichts über
den qualitativen Bedarf bzw. die Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen. Derzeit ist der Markt in vielen Städten und Kommunen eher durch eine stagnierende bis
InWIS F & B
33
rückläufige Nachfrage gekennzeichnet. Verbesserte wirtschaftliche Perspektiven der
Einwohner und Einkommenszuwächse lassen aus normativen Bedarfen konkrete
Wohnungsnachfragen werden.
Darüber hinaus sagt die normative Bedarfsentwicklung noch wenig darüber aus, welche Wohnungsnachfrage mit den Bedarfen verbunden ist. Selbst wenn auf einem
Wohnungsmarkt rechnerisch ein Wohnungsbedarf besteht, wird es durchaus Leerstände in einzelnen Segmenten geben (z. B. bei kleinen Wohnungen in 1950er Jahre
Siedlungen). Umgekehrt wird es auf einem Wohnungsmarkt, für den in quantitativer
Betrachtung kein Wohnungsbedarf besteht, Nachfragen in bestimmten Segmenten
geben (z. B. nach altersgerechten Wohnungen oder Einfamilienhäusern).
An dieser Stelle ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass es zwar Paradox erscheint,
bei rückläufiger Bevölkerung weiterhin den Neubau von Wohnungen und Eigenheimen zu empfehlen, dass die Begründung dafür aber in der Veränderung der Wohnwünsche zu sehen ist. Der gesellschaftliche Wandel hat dazu geführt, dass sich die
Nachfrage weiter ausdifferenziert hat. Sie stimmt oft nicht mehr mit dem vorhandenen Wohnungsangebot überein; auch Maßnahmen im Bestand, d.h. die Aufwertung
von Wohnraum, können nicht alle Ansprüche befriedigen.
Angesichts der engen Verflechtungen zwischen einzelnen Städten, diese Schlussfolgerung lässt sich aus der Beobachtung der Wanderungsbewegungen und Pendlerverflechtungen ableiten, und angesichts einer hohen Wohnmobilität wird ein Teil der
Nachfrage den Wohnstandort in eine Nachbarstadt verlegen, wenn dort das adäquate Wohnangebot verfügbar ist. Es ist vor diesem Hintergrund notwendig, den Wohnungsbestand in seiner Gesamtheit – auch durch gezielte Neubaumaßnahmen – zu
verbessern und attraktive Angebote für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen zu
schaffen.
Im weiteren Verlauf werden wir uns daher auch mit den qualitativen Komponenten
des Wohnungsbedarfs näher auseinandersetzen und damit verdeutlichen, in welchen
Segmenten für welche Zielgruppen es notwendig ist, zusätzliche Wohnangebote
auch dann zu schaffen, wenn bspw. durch den Neubau von Wohnungen der Leerstand an anderer Stelle erhöht wird. Der auf diese Weise ausgelöste Leerstand wird
– am Ende einer längeren Umzugskette – in überschaubaren Zeiträumen in solchen
Wohnungsbeständen dauerhaft auftreten, die nach heutigen Maßstäben nicht mehr
konkurrenzfähig sind.
34
InWIS F & B
Wohnungsbedarfsprognose auf Ebene der Stadtteile
Auf Grundlage der vorgestellten kleinräumigen Bevölkerungsprognose der Stadt Witten haben wir die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose auf Stadtteilebene
herunter gebrochen. Die Ermittlung der durchschnittlichen Haushaltsgröße für das
Basisjahr 2005 erfolgte mit leichten Modifikationen auf Grundlage der Ergebnisse
des Haushaltsgenerierungsverfahrens der Stadt Witten.
Die Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfes in den Stadtteilen basiert auf
den Ergebnissen der Wohnungsbedarfsprognose auf Grundlage der stadteigenen
Bevölkerungsprognose in der Hauptvariante mit einem unterstellten Ersatzbedarf in
Höhe von 0,5% des verfügbaren Wohnungsbestandes. Aufgrund der rückläufigen
Bevölkerungsentwicklung bzw. der damit verbundenen Entwicklung der Privathaushalte, welche nicht durch die Haushaltsverkleinerung getragen werden kann, ergibt
sich bis 2020 ein negativer Neubedarf von rd. 2.650 Wohneinheiten. Durch den Ersatz von ca. 3.700 nicht nachfragegerechter Wohnungen aus dem Bestand resultiert
ein Gesamtbedarf von rd. 1.060 Wohnungen.
Tab. 12:
Werte zum
31.12.2005
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Basisjahr 2005
WittenMitte
Stockum/
Düren
Annen
Rüdinghausen
Bommern
Heven
Herbede
Gesamtstadt
(mit Rundungsdifferenzen)
Personen mit
Hauptwohnsitz
34.350
6.691
18.822
6.784
8.755
11.917
14.269
101.588
Personen in
Privathaushalten,
bereinigt
33.960
6.612
18.597
6.715
8.654
11.773
14.105
100.416
Personen je
Haushalt
1,900
2,163
2,122
2,200
2,072
2,100
2,188
2,050
Privathaushalte
17.874
3.058
8.766
3.052
4.176
5.606
6.447
48.979
Haushalte mit
Wohnungsbedarf
17.524
2.998
8.595
2.993
4.095
5.497
6.321
48.023
Wohnungsbedarf
(einschl. Reserve)
17.875
(350)
3.058
(60)
8.766
(172)
3.052
(60)
4.176
(82)
5.607
(110)
6.447
(126)
48.981
Verfügbarer
Wohnungsbestand
18.042
3.075
8.908
3.158
4.065
5.836
6.355
49.439
-168
-17
-142
-105
111
-229
92
-458
Quelle: eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen sind möglich.
InWIS F & B
35
Bereits für das Basisjahr der Prognose (2005) ergeben sich deutliche Unterschiede
in der quantitativen Wohnraumversorgung. Während rein rechnerisch in Heven, Witten-Mitte und Annen bereits Wohnungsüberhange bestehen, weisen lediglich Bommern und Herbede derzeit Neubedarfe auf. Insgesamt besteht ein Überhang von rd.
0,9% des verfügbaren Wohnungsbestandes.
Tab. 13:
Prognose 2020
Wohnungsbedarf auf Stadtteilebene für das Prognosejahr 2020
WittenMitte
Stockum/
Düren
Annen
Rüdinghausen
Bommern
Heven
Herbede
Gesamtstadt
(mit Rundungsdifferenzen)
Personen mit
Hauptwohnsitz
32.278
6.052
17.388
6.133
8.255
11.002
13.185
94.293
Personen in
Privathaushalten,
bereinigt
31.885
5.972
17.161
6.063
8.153
10.857
13.019
93.110
Personen je
Haushalt
1,850
2,099
2,055
2,130
2,012
2,039
2,120
1,990
Privathaushalte
17.235
2.845
8.351
2.846
4.053
5.325
6.141
46.797
Haushalte mit
Wohnungsbedarf
16.898
2.789
8.187
2.791
3.974
5.220
6.021
45.880
Wohnungsbedarf
(einschl. Reserve)
17.236
(338)
2.845
(56)
8.351
(164)
2.847
(56)
4.053
(79)
5.325
(104)
6.141
(120)
46.798
Verfügbarer
Wohnungsbestand
18.042
3.075
8.908
3.158
4.065
5.836
6.355
49.439
-807
-230
-557
-311
-12
-511
-214
-2.642
Ersatzbedarf
(0,5%)
1.353
231
668
237
305
438
477
3.709
547
1
111
-74
293
-73
262
1.067
Gesamtbedarf
Im Prognosejahr 2020 wird auf Grundlage des Basisszenarios mit 0,5% Ersatzbedarf
ein Gesamtbedarf am Wohnungsmarkt bestehen. Dieser Gesamtbedarf wird allerdings durch den Ersatzbedarf getragen. Der Ersatzbedarf wurde auf alle Stadtteile
übertragen.
Der deutlichste Gesamtbedarf wird in Witten-Mitte zu erwarten sein. Dies hängt mit
dem verfügbaren Wohnungsbestand und dem sich daraus ergebenden Ersatzbedarf
zusammen. Ebenfalls noch deutliche Gesamtbedarfe sind für Bommern und Herbede
zu erwarten, hier sind ebenfalls die geringsten Überhänge (ohne Berücksichtigung
des Ersatzbedarfes) zu finden.
36
InWIS F & B
2.4. Nachfrageanalyse
In diesem Abschnitt widmen wir und der Nachfrageseite. Bei Wohnungsbedarfsprognosen handelt es sich um rein quantitative Instrumente, diese berücksichtigen keine
nachfragebedingte, qualitativen Bedarfe. Qualitative Bedarfe spielen hinsichtlich der
Ausdifferenzierung verschiedener Lebensstilorientierungen eine immer größere Rolle, dies trifft auch für die Wohnungs- und Immobilienmärkte zu. Während die Wohnungsbedarfsprognose also nur ein Anhaltspunkt für die Auslastung des Wohnungsbestandes unter Fortschreibung von Status-quo-Bedingungen darstellt – diese werden über Annahmen bezüglich Einwohner- und Haushaltsgrößenentwicklung eingespeist – berücksichtigt die Analyse der Nachfrage auch Entwicklungspotenziale.
Werden diese genutzt, so sind im Übrigen auch Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung – durch die Bedienung des lokal vorhandenen Potenzials – denkbar,
welche wiederum eine Modifikation der Wohnungsbedarfsprognose erforderlich machen würden.
Die Ergebnisse der Nachfrageanalyse werden in Teil B (Kapitel 5.) erneut aufgegriffen und zudem im Rahmen der Wohnbaulandbedarfsprognose verwendet.
2.4.1.
Zielgruppenidentifizierung
Klassische Zielgruppendifferenzierung
Im Vordergrund der Analyse steht in diesem Kapitel die Ermittlung des Gesamtnachfragepotenzials für Eigentumsmaßnahmen in der Stadt Witten.
Die Bestimmung des Nachfragepotenzials erfordert zunächst eine Identifizierung von
Zielgruppen, die verstärkt Wohneigentum nachfragen. Hierzu wird eine klassische
Zielgruppenbestimmung nach dem Lebenslageansatz durchgeführt; zur Abgrenzung
dienen typische soziodemografische Merkmale.
Anhand von Lebenslageindikatoren (Haushaltstyp, Alter, Einkommen) lassen sich
systematisch Zielgruppen für die Eigentumsbildung bilden. Aus der Kombination der
unterschiedlichen Ausprägungen ergibt sich eine Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die unterschiedliche Affinitäten zur Eigentumsbildung besitzen.
Die Präferenzen zur Bildung von Wohneigentum lassen sich treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Demnach handelt es sich bei Haushaltstypen, die eine besonders hohe Affinität zur Eigentumsbildung besitzen um Paare
und Familien mit Kindern. Hinsichtlich des Lebensalters setzt die Eigentumsbildung
bei etwa 25 Jahren ein und steigt im Alter zwischen 30 und 40 Jahren besonders
stark an. Besonders die Erwerber von klassischen Eigenheimen in Form von Doppel-
InWIS F & B
37
und Reihenhäusern fallen in diese Gruppe. Aber auch ältere Haushalte im Alter von
45 bis 60 Jahren treten seit einigen Jahren verstärkt in diesem Segment als Nachfrager für Eigentum auf. Diese Gruppe zieht meist Eigentumswohnungen vor, fragt aber
auch Eigenheime mit einer Wohn-/Nutzfläche von bis zu 100 m² sowie kleinen
Grundstücksgrößen nach.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit steigender Haushaltsgröße auch die Anforderungen an das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigen, um noch Eigentum erwerben, oder langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei Paaren ohne Kinder
liegt der Einkommensbereich, bei dem die Bildung von Eigentum möglich ist, bei
einem Durchschnittseinkommen zwischen 1.100 und 2.000 Euro pro Monat. Dahingegen benötigen Familien mit drei und mehr Kindern ein deutlich höheres Haushaltseinkommen, um den Wunsch nach Eigentum realisieren zu können.
Zur Zielgruppenidentifizierung sowie –quantifizierung sind aktuelle Daten des Mikrozensus ausgewertet worden. Diese Daten sind lediglich für die Anpassungsschicht
Hagen/Ennepe-Ruhr verfügbar. Das errechnete Potenzial für diese Anpassungsschicht wurde auf den Standort Witten herunter gebrochen.
Für die Stadt Witten ergeben sich aus der nach dem klassischen Zielgruppenansatz
eingeteilten Systematik insgesamt 61 haushaltsbezogene Zielgruppen, die für die
Bildung von Wohneigentum Präferenzen aufweisen. Nach Altersklassen ergeben
sich 3.740 relevante Haushalte, die bis zum Jahr 2020 als Nachfrager in Erscheinung
treten könnten. Der Fokus liegt dabei auf der für die Eigentumsbildung wichtigen
Altersgruppe der 30- bis 45-Jährigen (2.190 Haushalte). Diese Angaben beziehen
sich auf das gesamte Stadtgebiet sowie auf die Segmente Neubau und
Gebrauchtimmobilien. Den Neuerwerberanteil haben wir mit 36,2% bestimmt, dieser
Anteil stellt für NRW den Mittelwert aus der Summe der Neuerwerberanteile für
Kernstädte und hochverdichtete Kreise dar.
Neben der gerade für Eigentumsmaßnahmen wichtigen altersbezogenen Zielgruppe
der 30- bis 45-Jährigen sind ebenfalls Haushalte berücksichtigt worden, deren Haushaltsvorstand der Altersgruppe zwischen 45 und 55 Jahren zuzuordnen ist. In dieser
Altersgruppe ist bereits zu hohen Anteilen eine Eigentumsbildung vorgenommen
worden, angesichts neuer Anforderungen, welche das Wohnen im Alter mit sich bringen, wird bei einigen dieser Haushalte der Wunsch nach einer Veränderung der
Wohnsituation auch in die Tat umgesetzt. Ebenfalls berücksichtigt wurden Haushalte
über 55 Jahren, allerdings haben wir bei dieser Gruppe eine deutlich geringere Umzugsbereitschaft bzw. Bereitschaft das bereits erworbene Wohneigentum aufgrund
altersbedingter Anforderungsverschiebungen zu verlassen zugrunde gelegt. Je nach
Haushaltstyp – hier differenziert nach Alter, Anzahl der Personen im Haushalt sowie
38
InWIS F & B
Einkommen – haben wir die Bereitschaft zum Wohnungswechsel innerhalb des Eigentumssegment vorsichtig mit einer Spanne zwischen 1% (Paare mit einem Kind,
45 – 55 Jahre, 2.000 – 2.600 Euro monatliches Haushaltseinkommen) und 7% (Singles, 55 – 65 Jahre, 2.600 – 4.000 Euro monatliches Haushaltseinkommen) geschätzt. Insgesamt beläuft sich das Zusatzpotenzial auf rd. 235 Wohneinheiten
(Neubau und Bestand) bis zum Jahr 2020
Das genannte Potenzial bezieht sich auf Haushalte, welche sich bereits in der Anpassungsschicht aufhalten und sich für den Wohnstandort Witten entscheiden könnten. Diesem Nachfragepotenzial wurde ein zusätzliches Potenzial durch Zuwanderung zugeschlagen. Zur Berechnung dieses wanderungsbedingten Potenzials wurde
die durchschnittliche Zuwanderung aus umliegenden Städten und Gemeinden innerhalb des Zeitraumes 2000 bis 2004 bestimmt. Im Durchschnitt wird aus diesen
Quellgebieten mit stabilen Wanderungsverflechtungen zu Witten Zuwanderung von
jährlich rd. 1.725 Personen generiert. Unterstellt man die durchschnittliche Haushaltsgröße Wittens auch für zuwandernde Haushalte, so wandern rd. 840 Haushalte
aus den umliegenden Kommunen jedes Jahr zu. Da diese Haushalte – zumindest
zunächst – schwerpunktmäßig dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stehen werden, haben wir das Potenzial für Eigentumsmaßnahmen mit 10% berechnet. Von
diesen rd. 80 Wohneinheiten jährlich werden etwa 53% im Segment der Eigenheime
umgesetzt, insgesamt werden sich rd. 36% der Haushalte mit Wunsch nach Wohneigentum für neue Wohnungen oder Eigenheime entscheiden.
Das Gesamtpotenzial erhöht sich inklusive Zusatzpotenzial (Eigentümerhaushalte,
welche sich mit altersgerechtem Wohnraum versorgen werden) sowie Potenzial
durch Zuwanderung somit auf rd. 4.600 Haushalte, welche bis 2020 auf dem Wittener Wohnungs- und Immobilienmarkt als Nachfrager in Erscheinung treten könnten.
Nach Haushaltstypen sind es v. a. Familienhaushalte mit einem Kind sowie Paarhaushalte ohne Kinder, welche potenziell als Käufer in Erscheinung treten werden.
Während Singlehaushalte mittleren Alters noch deutlich als Nachfrager auftreten
werden, spielen Familienhaushalte mit zwei oder mehr Kindern dagegen aufgrund
ihrer (auch einkommensbezogenen) Nachfragepotenziale nur eine untergeordnete
Rolle, gleiches gilt für Alleinerziehende.
Lebensstilspezifische Zielgruppenabgrenzung
Diese identifizierten Zielgruppen verteilen sich unabhängig vom konkreten Standort
in unterschiedlicher Ausprägung auf 8 verschiedene Lebensstilgruppen. Besonders
dominant sind Haushalte die der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe (21,4%), der
aufstiegsorientierten (21,2%), der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
InWIS F & B
39
(15,5%) sowie der traditionell-konservativen Lebensstilgruppe (14,8%) angehören.
Ebenfalls noch deutlich vertreten sind die modern bürgerliche Lebensstilgruppe
(10,3%) sowie die intellektuelle Lebensstilgruppe (9,6%). Eine eher untergeordnete
Rolle spielt mit einem Anteil von 4,0 Prozent die postmoderne Lebensstilgruppe. Auf
vergleichbarem Niveau bewegt sich die Lebensstilgruppe der Hedonisten mit 3,2%.
Anhand der Daten aus dem Mikrozensus können für die angegebenen Einkommensgruppen keine Angehörigen der Lebensstilgruppe der Arbeiter als Nachfrager in zuverlässiger Weise ausfindig gemacht werden. Angesichts der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohneigentum aus dem Bestand werden diese jedoch bei der Nachfrage
im Bestand durchaus in Erscheinung treten.
2.4.2.
Zielgruppenquantifizierung
Das gesamte Nachfragepotenzial nach Wohneigentum liegt in Witten für den Zeitraum 2006 bis 2020 bei rd. 4.600 Haushalten (inkl. Zusatzpotenzial und geschätzte
Zuwanderung)1. Mit Hilfe eines Prognosemodells, in dem das Eigentumsbildungsverhalten in Abhängigkeit vom Lebensalter berücksichtigt wird, lässt sich das Nachfragepotenzial auf den Planungszeitraum in jährlichen Stufen verteilen.
Aus dem für das Basisjahr 2006 ermittelten Potenzial werden im Jahr 2007 gut 490
Einheiten realisiert werden. Hierbei handelt es sich um die Bildung von zusätzlichem
Wohneigentum (entweder in Form von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen).
In Bezug auf die Immobiliensegmente wird sich dieses Nachfragepotential jedoch
nicht nur auf den Erwerb von Neubaueigenheimen und –eigentumswohnungen konzentrieren, sondern es werden auch gebrauchte Immobilien nachgefragt. Wie in anderen Städten zu beobachten ist, so wird sich auch in Witten der größte Teil dieser
Haushalte den Wunsch nach Eigentum im Gebrauchtsegment erfüllen. Eine Vielzahl
dieser gebrauchten Immobilien am Markt stammt von Eigentümern, die in den 1950/
60er und 1970er Jahren Eigentum gebildet haben und dies jetzt weiterveräußern.
Der Anteil von Haushalten, die in Witten Bestandsimmobilien erwerben werden, an
allen Haushalten mit der Absicht, Eigentum zu bilden, liegt bei rund 63,6 Prozent. Die
Entscheidung, ob eine neue oder eine Bestandsimmobilie erworben wird, hängt jedoch eng mit dem verfügbaren Angebot und den aktuellen Nachfragepräferenzen
zusammen. Der Markt zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien ist daher
1
Dieses Potenzial berechnet sich aus der aktuellen Haushaltsstruktur und der bisherigen Eigentumsquote sowie einem Potenzial, das sich zusätzlich aus nachrückenden Haushalten ergibt,
die erst in Zukunft als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung treten.
40
InWIS F & B
durchlässig und es kann teilweise zu deutlichen Verschiebungen innerhalb der Segmente kommen.
Abb. 9
Nachfragepotenziale für Eigentumsmaßnahmen in Witten
Nach fr age n ach W oh n e ige n tum (m it Z us atz pote n z ial)
2 0 0 6 bis 2 0 2 0
Gesam tpotenzial Neubaupotenzial Neubau EFH
500
Neubau ET W
450
400
350
42
37
77
78
211
215
220
80
43
37
42
37
79
218
231
84
45
39
45
39
84
230
254
92
49
43
99
53
46
97
52
45
117
62
54
151
133
71
62
41
36
0
81
71
163
87
76
178
165
88
77
50
95
83
100
266
150
273
321
200
366
415
449
454
250
490
300
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: eigene Berechnung und Darstellung
Für das Jahr 2006 gehen wir von einem Gesamtpotenzial von 490 Haushalten aus,
die beabsichtigen werden, Eigentum zu bilden. In diesem Nachfragerpotenzial befinden sich rd. 310 Haushalte, die voraussichtlich im Bestand erwerben werden. Rund
180 Haushalte werden den Berechnungen nach zu urteilen, neue Immobilien erwerben.
Die relevanten Haushalte werden sich zu rd. 53 Prozent auf das Marktsegment Eigenheim und zu rd. 47 Prozent auf den Eigentumswohnungen verteilen. Dies entspricht einem Nachfragepotenzial im Betrachtungszeitraum 2006 bis 2020 von etwa
2.450 Einheiten im Segment der Eigenheime sowie rd. 2.170 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau. Dieses Gesamtpotenzial verteilt sich weiterhin auf den Neusowie Gebrauchtimmobilienmarkt.
InWIS F & B
41
Wir haben – wie bereits erwähnt – anhand von unterschiedlichen Datenquellen eine
für Kernstädte und verdichtete Kreise typische Aufteilung zwischen dem Neu- und
Gebrauchtmarkt vorgenommen.2 Das heißt aber nicht, dass das Neubaupotenzial
von rd. 180 Einheiten im Jahre 2006 auch in diesem Umfang realisiert werden muss.
Auch die aktuellen Rahmenbedingungen spielen eine Rolle. Die aktuelle Sorge um
den Arbeitsplatz und die neu hinzugekommene Diskussion um veränderte Belastungen aufgrund von „Hartz IV“ lösen in Verbindung mit dem Wegfall der Eigenheimzulage einen Attentismus aus. Die Nachfrage bleibt zurückhaltend. Damit verlagert sich
das ausgewiesene Potenzial womöglich nach hinten oder es erfolgt eine Verschiebung in Richtung Bestandsimmobilien.
Wir gehen davon aus, dass in Witten für den Zeitraum 2006 bis 2020 insgesamt ein
Nachfragepotenzial von etwa 1.680 Einheiten im Neubau besteht. Dieses Potenzial
verteilt sich auf 780 Einheiten ETW-Neubau sowie etwa 900 Einheiten Ein- und Zweifamilienhaus-Neubau.
Aufgrund der demografischen Entwicklung wird das Nachfragepotenzial in den
nächsten Jahren deutlich zurückgehen. Dies hängt vor allem mit der Nachfrage der
geburtenstarken Jahrgänge zusammen, die sich größtenteils in den letzten Jahren
mit Wohneigentum versorgt haben.
Das Nachfragepotenzial für das Segment EFH (Neubau) verteilt sich wie folgt auf die
verschiedenen relevanten Lebensstilgruppen:
2
Vgl. zu den Neubauanteilen siedlungsstruktureller Kreistypen: Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung: Bericht zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage in den Jahren 1996-2000,
Anlagenband, Bonn 2002.
42
Tab. 14
Traditionellkonservativ
Jahr
InWIS F & B
Potenziale für den Eigenheimneubau bis 2020
Kleinbürgerlich
Aufstiegsorientiert
Modernes
bürgerlich
Intellektuell
Moderne
Arbeitnehmer
Hedonisten
Postmodern
Summe
2006
14
20
20
10
9
15
3
4
95
13
19
19
9
9
14
3
4
88
13
19
19
9
8
14
3
3
87
12
17
17
8
8
13
3
3
81
11
15
15
7
7
11
2
3
71
9
13
13
6
6
10
2
2
62
8
11
11
5
5
8
2
2
52
8
11
11
5
5
8
2
2
53
7
11
10
5
5
8
2
2
49
7
10
10
5
4
7
1
2
45
7
10
10
5
4
7
1
2
45
6
9
9
4
4
7
1
2
42
6
9
9
4
4
7
1
2
43
6
9
9
4
4
6
1
2
42
6
9
9
4
4
6
1
2
41
133
191
190
92
86
139
29
36
896
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Summe
3
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnung
3
Die rechnerischen Ergebnisse des Modells wurden in den einzelnen Jahren kaufmännisch aufbzw. abgerundet.
InWIS F & B
43
Gemäß ihren Anteilen am gesamten Nachfragepotenzial wird die deutlichste Nachfrage nach neu errichteten Eigenheimen bis zum Jahr 2020 aus der kleinbürgerlichen
Lebensstilgruppe generiert werden. Eine ebenfalls starke Nachfrage ist aus der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe zu erwarten. Für diese Gruppen werden innerhalb des genannten Zeitraumes jeweils rd. 190 Eigenheime benötigt, um der Nachfrage gerecht zu werden.
Das Nachfragepotenzial für das Segment Geschosswohnungsbau ist der folgenden
Tabelle zu entnehmen:
44
Tab. 15
Traditionellkonservativ
Jahr
InWIS F & B
Potenziale für den Neubau von Eigentumswohnungen bis 2020
Kleinbürgerlich
Aufstiegsorientiert
Modern
bürgerlich
Intellektuell
Moderne
Arbeitnehmer
Hedonisten
Postmodern
Summe
2006
12
18
18
9
8
13
3
3
83
11
16
16
8
7
12
2
3
77
11
16
16
8
7
12
2
3
76
10
15
15
7
7
11
2
3
71
9
13
13
6
6
10
2
2
62
8
12
12
6
5
8
2
2
54
7
10
10
5
4
7
1
2
45
7
10
10
5
4
7
1
2
46
6
9
9
4
4
7
1
2
43
6
8
8
4
4
6
1
2
39
6
8
8
4
4
6
1
2
39
5
8
8
4
4
6
1
1
37
6
8
8
4
4
6
1
1
37
5
8
8
4
4
6
1
1
37
5
8
8
4
3
6
1
1
36
116
167
166
80
76
122
25
31
784
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Summe
4
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, eigene Berechnung
4
Die rechnerischen Ergebnisse des Modells wurden in den einzelnen Jahren kaufmännisch aufbzw. abgerundet.
InWIS F & B
3.
45
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene
Die InWIS-Quartiersbewertung dient dem Ziel, anhand objektiver Bewertungskriterien
die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes in einen regionalen Zusammenhang zu stellen. Das InWIS hat hierzu einen differenzierten Bewertungskatalog mit
Haupt- und Unterkategorien entwickelt, der eine vergleichende Betrachtung der gewählten regionalen Gliederungseinheit anhand von allgemeingültigen, weitgehend
zielgruppenunabhängigen Standortkriterien ermöglicht.
Die InWIS-Quartiersbewertung verfolgt dabei nicht das Ziel in Anlehnung an einen
sportlichen Vergleich Gewinner und Verlierer einer Stadt zu ermitteln oder einzelne
Wohnstandorte zu stigmatisieren. Vielmehr offenbaren die Ergebnisse den handelnden Akteuren Handlungsfelder innerhalb der Stadtentwicklungspolitik und ermöglichen einzelne Maßnahmen zielgenau durchzuführen.
Für die standardisierte Bewertung werden die Hauptkategorien anhand der Relevanz, die ihnen zur Beurteilung eines Standortes zukommt, gewichtet. Jede Hauptkategorie wird systematisch in weitere Unterkriterien ausdifferenziert. Haupt- und Unterkriterien werden durch Bewertungsgewichte in Beziehung zueinander gesetzt. Die
Bewertungsgewichte resultieren aus der gutachterlichen Erfahrung (erfahrungsbasierter Ansatz).
Tab. 16
Bewertungsgewichte der InWIS-Quartiersbewertung in Witten
Hauptkategorien der Bewertung
Bewertungsgewichte
Städtebauliche Charakterisierung
0,3
Soziodemografische Kriterien
0,2
Verkehrliche Anbindung
0,15
Infrastrukturelle Ausstattung
0,2
Belastungen und Beeinträchtigungen
0,15
Summe der Bewertungsgewichte
1,0
Zur Bestimmung der einzelnen Kategorien kommen verschiedene Methoden zur Anwendung. Während einige der benötigten Faktoren durch eine Begehung vor Ort
erhoben wurden, wie z. B. die Kriterien der städtebaulichen Charakterisierung, werden andere Faktoren durch die amtliche Statistik oder durch Auswertungen anderer
Sekundärquellen erhoben.
46
InWIS F & B
Die Bewertung der Standortqualitäten erfolgt für die Stadt Witten auf Ebene von zuvor abgegrenzten Quartieren. Zunächst wurden per Luftbildauswertung augenscheinlich zusammengehörige Teilräume abgegrenzt. Die Abgrenzung orientierte sich anhand der Bebauungsstruktur sowie anhand von Trennlinien wie Hauptverkehrsachsen oder Bahntrassen. Diese kleinräumige Betrachtungsebene ermöglicht eine sehr
detaillierte Analyse des Wittener Stadtgebietes. Es wurden insgesamt 43 Quartiere
identifiziert.
Zu beachten ist, dass sich die Bewertung auf die Situation des Gesamtquartiers bezieht. Innerhalb der einzelnen Quartiere kann es jedoch durchaus zu kleinsträumigen
Differenzierungen kommen, da etwa eine industriell-gewerbliche Ansiedlung in Teilräumen zu erheblichen Belastungen bzw. optischen Beeinträchtigungen führt, andere
Teilräume des Quartiers davon allerdings weniger bzw. nicht betroffen sind. Bei der
Bewertung in den einzelnen Haupt- und Unterkategorien wurde jeweils die Auswirkung auf das Gesamtquartier betrachtet.
Die Bewertungen im Rahmen der InWIS-Quartiersbewertung erfolgen auf einer
Punkteskala von 100 (= stark unterdurchschnittlich) bis 500 (= stark überdurchschnittlich). Dieses Bewertungsschema wird einheitlich auch bei den Bewertungen in
den Unterkategorien verwand. Mit Hilfe standardisierter Bewertungskriterien in allen
Kategorien wird eine Vergleichbarkeit der zugeteilten Punktwerte zwischen den einzelnen Quartieren gewährleistet. Sind alle Unterkriterien anhand dieser Systematik
mit Punktzahlen zwischen 100 und 500 bewertet, werden diese zunächst innerhalb
ihrer Hauptkategorie gewichtet, so dass sich für jede Hauptkategorie ein gewichteter
Punktwert ergibt. Die zusammengefassten Punktwerte jeder der fünf Hauptkategorien werden in einem zweiten Schritt mit der Bedeutung, die den Hauptkategorien an
der Gesamtbeurteilung zukommt, gewichtet, so dass sich für jedes Quartier ein aggregierter Gesamtpunktwert ergibt.
Bewertung Städtebauliche Charakterisierung
Für die Bewertung des städtebaulichen Charakters wurden Daten bezüglich der
Siedlungsdichte, der Geschossigkeit und der Beschaffenheit der Wohnbebauung
durch Begehungen vor Ort erhoben. Zusätzlich wird in dieser Kategorie der Einfluss
von städtebaulichen Dominanten auf die Wohnqualität in den Quartieren berücksichtigt.
Die Hauptkategorie „Städtebauliche Charakterisierung“ setzt sich aus verschiedenen
Unterkategorien zusammen. Für die Bewertung in dieser Kategorie wird zunächst die
Siedlungsstruktur betrachtet. Eine stark überdurchschnittliche Bewertung (500 Punkte) wird für sehr aufgelockerte Siedlungsbereiche mit Dominanz von freistehenden
InWIS F & B
47
Einfamilienhäusern vergeben. Allerdings kann diese Bewertung ebenfalls von beispielsweise einer Ansammlung mehrerer freistehender Mehrfamilienhäuser erreicht
werden, da die Siedlungsstruktur hierbei auch als stark aufgelockert bewertet werden
kann. Durchschnittliche Bewertungen (300 Punkte) werden für verdichtete dörfliche
Strukturen oder beispielsweise für Blockrandbebauungen vergeben, welche durch
Vorgärten deutlich vom öffentlichen Raum abgesetzt sind. Hochverdichtete Blockrandbebauungen ohne nennenswerte Freiflächen oder beispielsweise komplexe
Großwohnsiedlungen mit hoher Verdichtung werden mit 100 Punkten am unteren
Ende der Bewertungsskala eingeordnet.
Ebenfalls dieser Hauptkategorie ist die Bewertung der vorliegenden Geschossigkeit
zuzuordnen. Eine Einfamilienhaussiedlung mit Dominanz von 2 Vollgeschossen erhält mit 500 Punkten die beste Bewertung. Neutrale Punktbewertungen werden für
eine 4-geschossige Bebauung mit eventuell zusätzlich ausgebauten Dachgeschossen vergeben. Eine überwiegend höhergeschossige Bebauung mit Großwohnsiedlungscharakter und mehr als 6 Vollgeschossen wird mit 100 Punkten bewertet.
Die Beschaffenheit der Wohnbebauung setzt sich aus dem Baualter sowie aus dem
Modernisierungszustand zusammen. Bürgerhäuser der Gründerzeit sowie dominierende Neubauten ab den 1980er Jahren erhalten, sofern eine hohe bauliche Qualität
zu attestieren ist, mit 500 Punkten die besten Bewertungsergebnisse. Eher neutral
bewertet werden dagegen weniger aufwendig modernisierte Altbaubestände der Vorsowie Zwischenkriegszeit, Siedlungsbestände der 1950er und 1960er Jahre in vergleichbarem Modernisierungszustand sowie Quartiere mit dominierendem Neubauanteil ab 1980 in unterer Qualität (sog. Hollandsiedlungen). Unmodernisierte Altbaubestände von eher schlechter Qualität fließen nachteilig in die Bewertung mit ein
(100 Punkte).
Für die Wahrnehmung des Wohnumfeldes mitentscheidend ist das Vorhandensein
von städtebaulichen Dominanten, über diese sich teilweise ganze Quartiere definieren. Als besonders positive Dominanten hervorzuheben sind historische Ortskerne
oder auch zusammenhängende Gründerzeitbestände von gehobener Qualität. Naturräumliche Besonderheiten, welche sich deutlich auf das Erscheinungsbild der gebauten Umwelt auswirken – wie etwa die unmittelbare Lage an der Ruhr – werden
ebenfalls berücksichtigt. Negativ auf die Raumwahrnehmung wirken sich dagegen
zumeist als störend empfundene räumliche Elemente wie die Anwesenheit von industriellen Anlagen oder auch von Hauptverkehrsstraßen bzw. Bahntrassen mit deutlicher Trennwirkung aus. Das Fehlen von sowohl positiven als auch negativen städtebaulichen Dominanten ergibt eine durchschnittliche Bewertung von 300 Punkten.
48
InWIS F & B
Das subjektive Sicherheitsempfinden spielt für die Wahl des Wohnstandortes v.a. für
bestimmte Zielgruppen wie Familien eine deutliche Rolle. Neben dem Vorhandensein
von Angsträumen aufgrund baulicher Gegebenheiten (z.B. unbeleuchteter Tunnel in
den Abend- und Nachtstunden) werden der Zustand des öffentlichen Raumes sowie
der verorteten Bebauung, das augenscheinliche Vorhandensein sozialer Brennpunkte und das Ausmaß sozialer Kontrolle schwerpunktmäßig erfasst. Eine gepflegte
Einfamilienhaussiedlung mit einer augenscheinlich intakten Sozialstruktur und funktionierender sozialer Kontrolle erhält mit 500 Punkten eine gute Bewertung. Während
ein belebter und verdichteter Standort ohne Angsträume mit 300 Punkten neutral
bewertet wird, erhalten Bahnhofsviertel, Industrie- und Gewerbegebiete durch das
Fehlen sozialer Kontrolle zumeist Bewertungsergebnisse am unteren Ende der Skala.
Die letzte Unterkategorie im Rahmen der städtebaulichen Charakterisierung besteht
aus der Bewertung der landschaftlichen Lage. Zur Bewertung wird das Vorhandensein von Feldern, Wiesen, Wäldern, Parkanlagen innerhalb der Quartiere oder im
unmittelbar angrenzenden Bereich, aber auch bzw. gerade die Nähe zur Ruhr herangezogen. Doch auch Friedhöfe entwickeln sich immer mehr zu wichtigen Grünzonen innerhalb der Städte und werden ebenfalls berücksichtigt, allerdings fließen diese aufgrund ihrer eingeschränkten Nutzbarkeit als Aufenthaltsorte nur beiläufig mit in
die Bewertung ein. Die Bewertungsspanne reicht hierbei von 500 Punkten für großzügig vorhandene Grün- und Erholungsflächen, das Fehlen solcher Flächen wirkt
sich stark nachteilig auf die Wohnumfeldqualität aus und wird daher mit 100 Punkten
bewertet.
InWIS F & B
Abb. 10
49
Bewertung des städtebaulichen Charakters
Dorney
Düren
Stockum
Steinberg
Vöckenberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Wullen-SüdAnnen-West
Papenholz Krone
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
WittenSiedlung Annen
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Kleine Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
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Bommerholz
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Kemperbach
Kämpen
BuchholzHammertal
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D
Am Padtberg
Die Quartiere mit positiver Bewertung finden sich überwiegend in den Außenbereichen. Die Gebiete in den Außenbereichen sind gekennzeichnet durch eine aufgelockerte Bebauung mit überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern mit einem großen Frei- und Grünflächenanteil. Durchschnittlich bewertete
Quartiere finden sich im gesamten Stadtgebiet. Niedriger bewertete Quartiere liegen
überwiegend in den zentralen Siedlungsbereichen. Hier findet sich eine dichte und
überwiegend mehrgeschossige Bebauung mit größtenteils Zeilenbebauung, Blockrandbebauung oder mehrgeschossigen Wohnblocks in zum Teil schlechten Modernisierungszustand.
Bewertung der soziodemografischen Kriterien
Für die Bewertung der soziodemografischen Kriterien wurden der soziale Status, die
soziale Dynamik und das Maß nach Billeter untersucht. Der soziale Status wurde
anhand des durchschnittlichen Haushaltseinkommens und des Anteils der Arbeitslosen und Transfereinkommensbeziehern an den Erwerbsfähigen ermittelt. Die soziale
Dynamik ergibt sich aus der Veränderung des Anteils von Transfereinkommensbe-
50
InWIS F & B
ziehern an der Gesamtbevölkerung. Das Maß nach Billeter ist ein Indikator zur Abschätzung der demografischen Entwicklungsmöglichkeiten einer regionalen Einheit.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass diese Maßzahl für eine Bewertung der demografischen Potenziale sehr gut geeignet ist.
Abb. 11
Bewertung der soziodemografischen Kriterien
Dorney
Düren
Stockum
Steinberg
Vöckenberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Papenholz Krone
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Kleine Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
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Am Padtberg
Insbesondere bedingt durch schlechtere demografische Entwicklungsmöglichkeiten,
höhere Anteile an Transferleistungsbeziehern, niedrigere Einkommen sind es wiederum eher die zentralen Siedlungsbereiche, welche bei der Bewertung der Sozialstruktur unterdurchschnittlich bewertet werden mussten.
Bewertung der Verkehrsanbindung
Bei der Bewertung der Verkehrsanbindung wurden der motorisierte Individualverkehr
und der öffentliche Personennahverkehr berücksichtigt. In diesem Zusammenhang
wurde die Erreichbarkeit des überregionalen Verkehrsnetzes für den Individualver-
InWIS F & B
51
kehr und die Anbindung an den innerstädtischen ÖPNV und den überregionalen
ÖPNV untersucht.
Die Bewertung der verkehrlichen Infrastrukturen orientiert sich zum einen an den
Autobahnanschlüssen und zum anderen an den auf das Stadtzentrum hin orientierten ÖPNV-Anbindungen. Außenbereiche, insbesondere jene fern ab der Autobahn,
erhalten dementsprechend geringere Bewertungen.
In der Hauptkategorie „Verkehrliche Anbindung“ wird demnach neben der Anbindung
an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) auch der motorisierte Individualverkehr (MIV) berücksichtigt.
Zunächst wurde die Erreichbarkeit innerstädtischer Ziele mittels ÖPNV beurteilt.
Das Vorhandensein verschiedener Bus- bzw. Straßenbahnlinien, kurze Fahrzeiten zu
den Zentren, kurze Taktzeiten und kurze Wege in der Erreichbarkeit von Haltepunkten werden mit einer Bewertung von 500 Punkten prämiert. Insbesondere in den eher
peripheren Siedlungsbereichen ist die Anbindung an die Zentren teilweise problematisch zu bewerten. Das Fehlen einer Anbindung bzw. die Verfügbarkeit von nur einer
Buslinie mit zudem nicht akzeptablen Taktzeiten und Fahrtzeiten zu den Zentren
fließen in nachteilige Bewertungen in Höhe von 100 Punkten ein.
Der überregionale ÖPNV wurde gesondert bewertet. Quartiere in Nähe des Bahnhofs bzw. mit guter Anbindung an diesen wurden mit guten Bewertungen versehen,
gleiches gilt für Standorte mit guter Anbindung an regionale Buslinien.
Ausschlaggebend für das Bewertungsergebnis bezogen auf den MIV ist die Erreichbarkeit von einem der über das Stadtgebiet verteilten Autobahnanschlüssen. Die
Anbindung an das weitere überregionale Verkehrsnetz ist v.a. durch die Erreichbarkeit von Bundesstraßen einbezogen worden. Darüber hinaus sind ebenfalls die
Parkplatzsituation innerhalb der Quartiere sowie die allgemeine Verkehrssituation in
die Bewertung eingeflossen.
52
Abb. 12
InWIS F & B
Bewertung der verkehrlichen Infrastruktur
Dorney
Düren
Stockum
Steinberg
Vöckenberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Papenholz Krone
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Kleine Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Bommern
Gedern
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Bommerholz
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Hülsberg
Bommern-Süd
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Herbede-Süd
Kemperbach
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Am Padtberg
Die graphische Darstellung der Ergebnisse zeigt, dass die verkehrliche Infrastruktur
sich entlang der Ausfallstraßen auf das Zentrum konzentriert. Die innerstädtischen
Quartiere haben durch ihre Nähe zum Hauptbahnhof und das dichte Nahverkehrsnetz in der Innenstadt, eine gute Anbindung an den innerstädtischen und überregionalen ÖPNV. Entlang der Ausfallstraßen ist die Anbindung an das städtische ÖPNVNetz in der Regel ebenfalls gut. Zudem sind für Einwohner der dort angrenzenden
Quartiere die Autobahnanschlüsse Wittens gut erreichbar.
Weiter vom Zentrum entfernte Wohnquartiere sind in der Regel schlechter an den
ÖPNV angebunden. Insbesondere die Erreichbarkeit des überregionalen ÖPNV, für
den zuerst der Hauptbahnhof angefahren werden muss, ist problematisch. Die Quartiere mit einer unterdurchschnittlichen verkehrlichen Anbindung sind dementsprechend hauptsächlich in den Außenbereichen der Stadt zu finden.
Bewertung der infrastrukturellen Ausstattung
Von hoher Bedeutung für die infrastrukturelle Ausstattung der Quartiere sind die
Möglichkeiten der Nahversorgung, sowie die öffentliche und halböffentliche Infra-
InWIS F & B
53
struktur, d. h. besonders die Nähe zu Kindertageseinrichtungen, Grundschulen und
Gemeinde- bzw. Jugendzentren. Als weitere Bewertungskriterien gingen Faktoren
wie die medizinische-, die kulturelle-, sowie die sport- und freizeitorientierte Infrastruktur in die Analyse ein. Die Daten wurden zum Teil aus der amtlichen Statistik
und zum Teil durch Begehungen vor Ort erhoben.
Die Hauptkategorie „Infrastrukturelle Ausstattung“ unterteilt sich in die Unterkategorien „Öffentliche und halböffentliche Infrastruktur“, „Medizinische Infrastruktur“, „Nahversorgungsinfrastruktur“, „Kulturelle Infrastruktur“, „Sportorientierte Infrastruktur“
sowie „Freizeitorientierte Infrastruktur“.
Öffentliche und halböffentliche Infrastrukturen werden anhand der Verfügbarkeit von
Schulen, Kindertageseinrichtungen, Spielplätzen und Begegnungsstätten/ Jugendzentren bewertet. Hierbei konnte z.T. auf geobasierte Daten der Stadt Witten zurückgegriffen werden. Aus dieser Datenbasis erfolgte die Auswertung der in den Quartieren verorteten Einrichtungen.
Medizinische Infrastrukturen wurden während den Begehungen sowie durch Internetrecherchen ermittelt. Berücksichtigt wurden v.a. niedergelassene Ärzte und das Vorhandensein von Apotheken.
Die Nahversorgungssituation wurde während den Begehungen aufgenommen. Neben der Angebotsvielfalt ist die Qualität des Angebotes in die Bewertung eingeflossen. Eine Bewertung mit 500 Punkten erfolgt dabei für Quartiere mit einem sehr differenzierten Angebot, welches über die tägliche Bedarfsdeckung hinausgeht und über
höhere Qualität verfügt. Eine Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs in zufrieden stellender Differenzierung und mittlerer Qualität wird mit einer durchschnittlichen
Bewertung von 300 Punkten eingeordnet. Quartiere ohne jegliche Ausstattung, somit
auch ohne Angebote für den täglichen Bedarf werden mit 100 Punkten deutlich
schlechter bewertet.
Während bei der Beurteilung der sportorientierten Infrastrukturausstattungen wiederum auf geobasierten Daten der Stadt Witten zurückgegriffen werden konnte, erfolgt
die Bewertung freizeitorientierter sowie kultureller Ausstattungen auf Grundlage von
Quartiersbegehungen. Die Bewertungsklassen sind in diesen Unterkategorien vergleichbar aufgebaut. Ein sehr differenziertes und hochwertiges Angebot wird hierbei
mit der höchsten Punktbewertung versehen. Ein fehlendes Angebot dagegen wird
mit 100 Punkten bewertet.
Bei der Bewertung in dieser Hauptkategorie wurde die Erreichbarkeit infrastruktureller Einrichtungen einbezogen. Dies gilt insbesondere für solche Einrichtungen, bei
54
InWIS F & B
denen überschaubare Wegstrecken in Kauf genommen werden, wie etwa für kulturelle oder sportorientierte Einrichtungen.
Abb. 13
Bewertung Infrastruktur
Dorney
Düren
Stockum
Steinberg
Vöckenberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Papenholz Krone
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Kleine Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Bommern
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Erwartungsgemäß weist das Zentrum von Witten, zusammen mit den angrenzenden
Gebieten, aufgrund des umfangreichen infrastrukturellen Angebots in fast allen Bereichen die beste infrastrukturelle Ausstattung auf. Hier ist beispielsweise die Ärzteund Apothekerdichte am höchsten und die Kultur- und Freizeiteinrichtungen sind
sehr zahlreich. Ebenfalls vielfach vorzufinden sind Schulen, Kindergärten und Kindertageseinrichtungen. Schwächen haben die Stadtteilzentren bezüglich der kulturellen
Infrastruktur und in Teilen auch bei Freizeiteinrichtungen.
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen
Abschließend erfolgt nun die Hauptkategorie „Belastungen und Beeinträchtigungen“.
In dieser Kategorie werden sensorische Belastungen wie Lärm, Geruch, Staub durch
InWIS F & B
55
qualitative Einschätzungen im Rahmen der Begehungen erhoben. Ebenfalls bewertet
werden optische Beeinträchtigungen.
Eine Bewertung mit 500 Punkten steht hierbei für eine deutlich überdurchschnittliche
Situation ohne nennenswerte Belastungen und Beeinträchtigungen. Am unteren Ende der Bewertungsskala werden z.B. industriell-gewerbliche Anlagen mit deutlicher
Dominanz mit 100 Punkten bewertet.
Während die Nähe zu Autobahnen bspw. bei der verkehrlichen Anbindung noch als
positives Merkmal hervorzuheben war, bedeutet dieses Kriterium auf der anderen
Seite natürlich vielfach eine optische und vor allem akustische Belastung. Neben
Autobahnen sind es vor allem die städtischen Durchgangsstraßen und Gewerbeanlagen, die insbesondere die zentraleren Lagen entlang der Ruhr belasten und zu
unterdurchschnittlichen Bewertungen führen. Die Wohnqualität wird in diesen Quartieren dadurch erheblich gemindert. Demgegenüber sind die peripher gelegenen
Quartiere oftmals nicht belastet und erhalten demzufolge auch überdurchschnittliche
Bewertungen.
Abb. 14
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen
Dorney
Düren
Stockum
Steinberg
Vöckenberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Krone
Papenholz
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Kleine Borbach
Bommern
Gedern
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Bommern-Süd
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D
Am Padtberg
56
InWIS F & B
Negativen Einflüssen sind vor allem die Quartiere ausgesetzt, die an Industrie- und
Gewerbegebiete angrenzen und Quartiere mit einer hohen Belastung durch Straßenverkehr bzw. Bahntrassen. Außerhalb des Zentrums sind unterdurchschnittliche Gebiete aufgrund ihrer Nähe zu den Ausfallstraßen bzw. den Autobahnen stark belastet.
Die positiv bewerteten Quartiere liegen häufig in den Randbereichen und hier v.a. im
Süden des Stadtgebietes. Meist handelt es sich um reine Wohngebiete, so dass die
Belastungen und Beeinträchtigungen insgesamt sehr gering sind.
Gesamtbewertung
In der Gesamtbewertung werden die Ergebnisse der fünf Hauptkategorien entsprechend der Bewertungsgewichte aggregiert, so dass eine Gesamtbetrachtung der
Wohnqualitäten auf Quartiersebene für Witten ermöglicht wird.
Abb. 15
Gesamtbewertung InWIS-Quartiersbewertung
Dorney
Düren
Stockum
Vöckenberg
Steinberg
Annener Berg
Hauptfriedhof
Wullen
Crengeldanz
Papenholz Krone
Rüdinghausen
Witten-Ost
AnnenOst
Heven
Zentrum
Auf dem
Witten-Ost
Heveney
Schnee
Hohenstein
Hammerteich
Borbach
Kleine Borbach
Heven-Süd
Steinhausen
Herbede-Ost
Herbede
Bommern
Gedern
Rauendahl
h
c
i
l
t
t
i
n
h
c
s
h
c
r
u
D
Bommerholz
h
c
i
l
t
t
i
n
h
c
s
h
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u
d
r
e
b
Ü
Durchholz
h
c
i
l
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t
i
n
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h
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u
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r
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b
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h
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i
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u
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D
Hülsberg
Bommern-Süd
s
i
n
b
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s
g
n
u
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r
e
w
e
B
Herbede-Süd
Kemperbach
Kämpen
BuchholzHammertal
h
c
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u
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U
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t
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n
h
c
s
h
c
r
u
d
r
e
t
n
u
h
c
i
l
t
u
e
D
Am Padtberg
InWIS F & B
57
Überdurchschnittlich bewertete Quartiere sind zumeist an den Siedlungsrändern zu
finden. Bedingt durch die vorteilhafte Bewertung hinsichtlich Anbindung sowie Infrastruktur erhält Witten-Mitte jedoch die beste Gesamtbewertung. Hier zeigen sich die
unterschiedlichen Qualitäten der Stadt mit grünen, aufgelockerten Wohnstandorten
an den Rändern sowie urbanen Wohnqualitäten mit zugleich gutem Zugang zum
Landschaftsraum in zentralen Siedlungsbereichen.
Während für einige Zielgruppen, wie etwa Familienhaushalten v.a. in der Gründungssowie Expansionsphase, eine behutsame Weiterentwicklung der Randbereiche im
Bestand sowie im Neubau von Bedeutung ist, weisen andere Zielgruppen deutliche
Präferenzen für zentrale Wohnstandorte auf. Vorhandene, differenzierte Qualitäten
sind demnach bei einer differenzierten Nachfrage durchaus mit Wettbewerbsvorteilen
verbunden und sollten auch genutzt werden.
58
4.
InWIS F & B
Angebots- und Wettbewerbsanalyse
4.1. Entwicklung von Baufertigstellungen und Wohnungsbestand
Im Beobachtungszeitraum von 1995 bis zum Jahr 2004 wurden in der Stadt Witten
insgesamt rd. 1.153 neue Wohngebäude mit ca. 2.776 Wohneinheiten erstellt. Auf
das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen davon ca. 961 neue Gebäude mit rd. 1.044 Wohneinheiten.
Tab. 17
Baufertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen in
Witten 1995 – 2004
Fertigstellung neuer
Wohngebäude
Jahr
Wohnungen in neuen Wohngebäuden
davon mit
insgesamt
1 und 2
Wohnungen
davon in Gebäuden mit
3 und mehr
Wohnungen
insgesamt
1 und 2
Wohnungen
3 und mehr
Wohnungen
1995
113
83
30
322
96
226
1996
73
48
25
315
60
255
1997
124
93
31
358
102
256
1998
98
83
15
179
90
89
1999
190
168
22
481
174
307
2000
133
126
7
201
141
60
2001
130
107
23
297
114
183
2002
72
55
17
233
61
172
2003
122
111
11
211
116
95
2004
98
87
11
179
90
89
Summe
1.153
961
192
2.776
1.044
1.732
Mittelwert
115
96
19
278
104
173
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW; eigene Berechnungen
Die Baufertigstellungen von neuen Wohneinheiten unterliegen im betrachteten Zeitraum teilweise erheblichen Schwankungen, wobei insbesondere ein Rückgang der
Fertigstellungszahlen im Mehrfamilienhaussegment (Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen) zu beobachten ist. Innerhalb des Betrachtungszeitraumes sind mit durchschnittlich 173 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegenüber 104 Wohnungen in
InWIS F & B
59
Ein- und Zweifamilienhäusern insgesamt mehr Einheiten in diesem Segment realisiert worden. Die maximale Bauleistung innerhalb dieses Segmentes entfällt auf das
Jahr 1999 mit über 300 neu errichteten Wohneinheiten. Im selben Jahr sind ebenfalls
die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb des Betrachtungszeitraumes fertig gestellt worden.
Während die Bauleistungen im Eigenheimsegment im Jahr 2004 lediglich rd. 10%
vom Durchschnittswert des Betrachtungszeitraumes abweicht, hat sich die Fertigstellung zusätzlicher Geschosswohnungen im Vergleich zum Durchschnittswert annähernd halbiert. Die weitaus stärkeren Abweichungen von den Mittelwerten in diesem
Segment können darauf zurückgeführt werden, dass es in den letzten Jahren keine
besondere Nachfrage im Geschosswohnungsbau gab, während das Eigenheimsegment weiterhin auf vergleichsweise hohe Nachfrage stößt.
Die insgesamt deutliche Bauleistung der Jahr 1999 bis 2001 geht mit einer relativ
stabilen Bevölkerungsentwicklung einher, hier sind starke Bezüge zwischen der Verfügbarkeit passende Wohnraums und der Entwicklung als Wohnstandort ersichtlich.
Tab. 18
Wohnungsbestand in der Stadt Witten 1995 – 2004
Wohnungen in Wohngebäuden am 31.12.
Jahr
insgesamt
davon in Gebäuden mit ...Wohnung(en)
1
2
3 und mehr
1995
48.131
5.450
8.050
34.631
1996
48.439
5.485
8.074
34.880
1997
48.774
5.554
8.084
35.136
1998
48.933
5.625
8.092
35.216
1999
49.407
5.786
8.102
35.519
2000
49.603
5.896
8.128
35.579
2001
49.895
5.996
8.142
35.757
2002
50.128
6.045
8.154
35.929
2003
50.339
6.151
8.164
36.024
2004
50.471
6.232
8.160
36.079
Entwicklung 1995 –
2004 (in %)
4,86
14,35
1,37
4,18
Wie in anderen Städten, so zeigt sich auch in Witten der Trend zum Bau von Eigenheimen bei einem Rückgang der Baufertigstellungen im Segment der Mehrfamilien-
60
InWIS F & B
häuser sehr deutlich. Der Vergleich des Wohnungsbestandes der Stadt Witten im
Zeitraum von 1995 bis 2004 hebt diese Tendenz besonders hervor. Insgesamt nahm
der Wohnungsbestand um rund 4,86% zu. Die Zunahme von Wohnungen in Ein- und
Zweifamilienhäusern liegt bei rund 6,61%. Während sich der Bestand an Einfamilienhäusern um 14,35% entwickelt hat, sind lediglich 1,37 Prozent des Bestandes an
Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Ausgangsjahr hinzugekommen. Die neu errichteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen mit einem Zuwachs von 4,18 Prozent deutlich unter dem Wert der Einfamilienhäuser.
Kauffälle und Umsatzzahlen im Jahr 2004 in der Stadt Witten
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten weist für das Berichtsjahr 2004 insgesamt 314 Kauffälle im Teilmarkt der bebauten Grundstücke in
Witten aus. Diese registrierten Fälle differenzieren sich in 147 Verträge über den
Kauf von Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie 167 Kauffälle im Segment Mehrfamilienhäuser. Die Kauffälle im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser sind mit dem Umsatz von 33,3 Mio. Euro verbunden, im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser sind 23,1 Mio.
Euro umgesetzt worden.
Mit 70 registrierten Kauffällen für unbebaute Grundstücke ist dieser Teilmarkt ebenfalls von Bedeutung. Für den individuellen Wohnungsbau entfallen 34 Baugrundstücke. Im Vergleich zum Berichtsjahr 2002 (2003 entfällt aufgrund eines verkürzten
Betrachtungszeitraumes) mit 35 veräußerten Grundstücken lässt auf eine stabile
Entwicklung schließen. Während der Flächenumsatz leicht um 4,8% auf 1,73 Hektar
angestiegen ist, wurde der Geldumsatz um über 24% auf rd. 3,6 Mio. Euro gesteigert.
Im genannten Jahr wurden zudem 192 Kauffälle über Wohnungseigentum registriert.
Bei diesen handelt es sich um 19 Erstverkäufe nach Neubau (Umsatz 2,8 Mio. Euro
bzw. rd. 150.000 Euro je Wohneinheit), 108 Weiterverkäufe (Umsatz 14,6 Mio. Euro
bzw. rd. 136.000 Euro je Wohneinheit), sowie 65 Erstverkäufe nach Umwandlung
(Umsatz 3,7 Mio. Euro bzw. rd. 57.000 Euro je Wohneinheit).
4.2. Preisniveau Wohnungs- und Immobilienmarkt
Einen Überblick über das aktuelle Preisniveau innerhalb der Stadt Witten und dem
angrenzenden Verflechtungsraum ergibt sich aus dem LBS-Immobilienpreisspiegel
und dem Grundstücksmarktbericht für die Stadt Witten. Darüber hinaus ist eine Konkurrenzanalyse unter Verwendung verschiedener Immobiliendatenbanken durchgeführt worden.
InWIS F & B
61
Boden- und Baulandpreisniveau
Im Jahr 2005 lagen die Baulandpreise im Ein- und Zweifamilienhaussegment bei
normaler Wohnlage in Witten den Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zufolge zwischen 170 und 175 je m².
Tab. 19
Preise für Baugrundstücke in Witten
Witten
Preise für Baugrundstücke in EUR/m²
Mäßige Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
140
170
210
DHH/ REH
-
175
210
RH (RMH)
-
170
220
165
180
215
Freistehende EFH/
ZFH
MFH (ETW)
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten 2005
Im Vergleich zu den angrenzenden Großstädten Dortmund und Bochum liegt die
Stadt im Eigenheimsegment (freistehende Eigenheime) nach Angaben des rdm 2004
bei normalen sowie guten Wohnlagen auf dem Niveau der errechneten Durchschnittswerten. Für sehr gute Wohnlagen weicht der Wert dagegen deutlich nach
Unten hin ab.
Für Mehrfamilienhausgrundstücke bewegen sich die Preise leicht unterhalb des
Durchschnittsniveaus.
Tab. 20
Preise für Baugrundstücke im Vergleich
Preise für Baugrundstücke in EUR/m²
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
normale
Wohnlage
gute
Wohnlage
sehr gute
Wohnlage
Witten
180
220
250
220
255
-
Dortmund
205
260
410
304
370
-
Bochum
150
230
300
160
240
-
Durchschnitt
178
236
320
228
288
-
Quelle: Datenbank Ring Deutscher Makler (rdm) 2004
normale
Wohnlage
gute
Wohnlage
sehr gute
Wohnlage
62
InWIS F & B
Preisniveau bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Um eine Einschätzung über das aktuelle Preisniveau im Eigenheimsegment zu erhalten und die Werte für die Wohnungsmarktregion vergleichend darzustellen, wurde
auf den einheitlich aufgebauten LBS-Immobilienpreisspiegel aus dem Jahr 2006 zurückgegriffen.
Der LBS-Preisspiegel zeigt, dass die Preise für neu errichtete Reiheneigenheime in
der Stadt Witten im unteren Preissegment Spitzenwerte erreichen sowie im oberen
Preissegment leicht unterhalb des Niveaus innerhalb der Wohnungsmarktregion liegen. Das preisgünstigste Angebot hält die Stadt Herne vor, während Herdecke sogar
im oberen Preissegment die Großstädte Dortmund und Bochum übertrifft.
Tab. 21
Preise für Reiheneigenheime (Neubau) im Vergleich
Stadt
Preise für Reihenmittelhäuser in EUR
2
(ohne Garage, Wohnfläche ca. 100 m )
Minimum
Maximum
Witten
200.000
250.000
Dortmund
150.000
290.000
Bochum
190.000
280.000
Hagen
160.000
250.000
Hattingen
190.000
270.000
Herdecke
200.000
300.000
Herne
140.000
230.000
Sprockhövel
190.000
240.000
Wetter
175.000
230.000
Durchschnitt (gerundet)
177.000
260.000
Quelle: LBS-Immobilienpreisspiegel 2006
InWIS F & B
Tab. 22
63
Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau) im Vergleich
Stadt
Preise für Reihenmittelhäuser in EUR
2
(ohne Garage, Wohnfläche ca. 120 m )
Minimum
Maximum
Witten
300.000
500.000
Dortmund
240.000
550.000
Bochum
310.000
650.000
Hagen
260.000
650.000
Hattingen
300.000
420.000
Herdecke
250.000
460.000
Herne
240.000
360.000
Sprockhövel
300.000
400.000
Wetter
235.000
325.000
271.000
479.000
Freistehende Einfamilienhäuser liegen in Witten preislich oberhalb des Durchschnittswertes der Wohnungsmarktregion. Das Spitzenniveau wird in Bochum erreicht, während Wetter in diesem Segment die preisgünstigsten Angebote vorhält.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen
Das Preisniveau für Eigentumswohnungen lag im Jahr 2006 in Witten nach Angaben
der LBS auf moderatem Niveau. Insbesondere im oberen Preissegment liegen die
Verkaufspreise deutlich unter dem Niveau der Wohnungsmarktregion, und stellen
somit attraktive Alternativen dar. Die deutlichste Verkaufspreisspanne ist Hagen zu
attestieren.
64
Tab. 23
InWIS F & B
Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) im Vergleich
Stadt
Preise für Eigentumswohnungen
In EUR/ m² Wohnfläche
Minimum
Maximum
Witten
1.600
1.800
Dortmund
1.600
2.600
Bochum
1.600
2.500
Hagen
1.200
2.400
Hattingen
1.600
1.900
Herdecke
1.600
2.200
Herne
1.500
2.100
Sprockhövel
1.800
2.100
Wetter
1.650
1.850
1.572
2.161
4.3. Referenzprojekte in Witten sowie die Konkurrenzsituation innerhalb
der Wohnungsmarktregion
Im folgenden Kapitel wird das Preisniveau von Referenzprojekten in Witten dargestellt und es wird die Konkurrenzsituation zu den angrenzenden Städten Dortmund,
Bochum, Hattingen, Herdecke, Sprockhövel und Wetter näher betrachtet.
Für die Abschätzung der Konkurrenzsituation ist es zum einem notwendig, die derzeit in Vermarktung befindlichen Vorhaben zu untersuchen, zum anderen aber auch
zukünftige Planungen zu berücksichtigen. Hierbei werden Immobilien im Segment
Eigenheime (Reihenhäuser, Doppelhäuser und freist. Einfamilienhäuser) sowie das
Segment der Eigentumswohnungen anhand verschiedener Konkurrenzprojekte untersucht.
Die Zahl der angebotenen im Bau befindlichen sowie geplanten Wohnbauprojekte ist
außer in den Städten Witten, Bochum und Dortmund sehr überschaubar. Um die
Überschaubarkeit an Wohnbauprojekten weiterhin zu optimieren, wurden diese in
drei Kategorien unterteilt. Während die erste Kategorie alle Wohnbauprojekte bis zu
zehn Wohneinheiten beinhaltet, sind in der zweiten Kategorie alle Neubauprojekte
von 11 bis 30 Wohneinheiten zu finden. Die dritte Kategorie umfasst alle größeren
Wohnbauprojekte mit 31 und mehr Wohneinheiten.
InWIS F & B
65
Tabellarische Auflistungen der ermittelten Konkurrenzprojekte sind dem Anhang beigefügt.
Preisniveau von Referenzprojekten in Witten
Im Eigenheimsegment werden in Witten derzeit mehrere Projekte der ersten Kategorie realisiert. Ebenfalls stehen einige Projekte der zweiten Kategorie in der Vermarktung.
Reiheneigenheime (ca. 125 m² Wohnfläche, ca. 220 m² Grundstücksfläche) werden
zwischen 200.000 und 220.000 Euro angeboten, besonders hochwertige Objekte
liegen bei 250.000 Euro. Doppelhaushälften (ca. 135 m² Wohnfläche, ca. 400 m²
Grundstücksfläche) bewegen sich zwischen 270.000 und 290.000 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser (ca. 145 m² Wohnfläche, ca. 500 m² Grundstücksfläche) liegen
je nach Ausstattung und Lage bereits zwischen 280.000 bis 340.000 Euro, für besonders hochwertige Objekte werden allerdings auch Preise deutlich über 400.000
Euro verlangt.
Die Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug) bewegen sich bei den
derzeit in der Vermarktung befindlichen Objekten zwischen 1.900 und 2.200 Euro je
m² Wohnfläche.
Konkurrenzsituation in Dortmund
In der Stadt Dortmund werden, verglichen mit den anderen Städten aus der Wohnungsmarktanalyse, aktuell die meisten Wohnungsbauprojekte realisiert. Dies
schließt sowohl Projekte aus dem Einfamilienhaussegment (freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) als auch Projekte aus dem Segment für
Eigentumswohnungen ein. Neben vielen kleineren Neubauprojekten mit weniger als
10 Wohneinheiten (erste Kategorie) befinden sich in Dortmund insgesamt mehr 16
Wohnbauprojekte der zweiten Kategorie sowie neun der dritten Kategorie (über 31
Wohneinheiten) in der Vermarktung. Aufgrund der großen Anzahl an Neubauprojekten werden im weiteren Verlauf nur jeweils einzelne Projekte aus dem Einfamilienhaus- sowie Eigentumswohnungssegment betrachtet und detaillierter beschrieben.
Eigenheime
Im Eigenheimsegment befinden sich zurzeit außer kleineren Wohnbauprojekten
zwölf Projekte der zweiten und acht der dritten Kategorie in der Realisierungsphase.
Während es sich bei den beiden letzteren vorzugsweise um Doppelhaushälften und
66
InWIS F & B
Reihenhäuser handelt, ist bei den kleineren Neubauprojekten kein klarer Eigenheimtypus erkennbar.
Die Preise der angebotenen Eigenheime variieren zum Teil je nach Wohnlage,
Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße sowie Ausstattung sehr stark. Die Standorte der Neubauprojekte konzentrieren sich größtenteils wie ein „bananenförmiger“
Gürtel von Südwesten über den Süden bis in den Nordosten der Stadt hinein.
Anhand der Verkaufpreise von Neubauprojekten ist zu erkennen, dass Wohnbauprojekte in den begehrteren und teureren Wohnlagen sich südwestlich, südlich sowie
östlich an die Dortmunder Innenstadt bis zum Stadtrand hin anschließen.
Zu diesen Neubauprojekten zählen unter anderem die Baugebiete „Steinsweg“,
„Lange Fuhr“, „Helene-Meiser-Weg“, „Am Gardenkamp“, „Am Tremonia Park“,
„Sommerberg“ als auch das in der „Hugo-Park-Straße“ in Dortmund Gartenstadt.
Zu den drei größten Wohnbauprojekten zählen das Baugebiet „Erdbeerfeld“ (103 WE
in DO-Mengede), „Am Tremonia Park“ (59 WE in DO-Kreuzviertel) sowie das Baugebiet „Nierstefeldstraße“ in Dortmund Derne mit 57 Wohneinheiten. Von Letzterem
sind beispielsweise bereits über 60% der 57 Wohneinheiten vermarktet worden.
Angeboten werden freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser mit sowohl unterschiedlichen Wohnungs- und Grundstücksgrößen als
auch Ausstattungsmerkmalen. Ein Reihenhaus in Massivbauweise auf dem Baugebiet „Steinsweg“ mit einer Wohnfläche von 116m² und 216m² Grundstücksfläche kostet beispielsweise rd. 230.000 Euro (inklusive Garage, Erschließungs- und Hausanschlusskosten). Ein weiteres Neubauprojekt befindet sich zurzeit auf dem ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei. Auf dem Baugebiet „Londoner Bogen“ werden
neben 20 Doppelhaushälften weitere zehn freistehende Einfamilienhäuser mit Wohnflächen zwischen 137m² und 250m² sowie einer Grundstücksfläche von 240m² bis
932m² errichtet. Von den 30 Wohneinheiten sind bereits 90% vermarktet worden.
Trotz deutlicher Unterschiede hinsichtlich der Wohnungs- sowie Grundstücksgrößen
bei freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäuser war es
möglich, grobe Durchschnittswerte zu errechnen. Während die durchschnittlich Wohnungsgröße zwischen 110m² und 150m² liegt, beträgt sie für Grundstücksflächen
250m² bis 400m².
Die Analyse nach Konkurrenzprojekten für Dortmund ergab, dass insbesondere auf
dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks (Hermannshütte) noch Reservebaulandflächen für etwa 800 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Im Umfeld des Neubau-
InWIS F & B
67
gebietes „Stadtkrone Ost“, auf dem Gelände der ehemaligen „Suffolk Kaserne“ ist
kurz- bzw. mittelfristig zusätzlich Baulandflächenpotenzial vorhanden.
Eigentumswohnungen
Der Großteil der Wohnungsbauprojekte in Dortmund wird nach wie vor im Einfamilienhaussegment realisiert. Dennoch werden in Dortmund aktuell neben zahlreichen
kleineren Neubauprojekten vier Projekte der zweiten und ein Wohnbauprojekt der
dritten Kategorie umgesetzt.
Bei Letzterem handelt es sich um ein Wohnbauprojekt auf dem Baugebiet „Barcelona
Weg/ Stockholmer Weg“, einem Teil des ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei.
Hier werden 78 Wohneinheiten (Neubau, Erstbezug) zwischen 57m² und 150m²
Wohnfläche für rd. 134.000 Euro (2.352 EUR/ m²) bis rd. 324.000 Euro (2.159 EUR/
m²) verkauft. Über die Hälfte der Wohneinheiten sind bereits fertig gestellt und bezogen.
Unweit des Baugebietes, ebenfalls auf der dem ehemaligen Gelände der Kronenbrauerei entstehen zurzeit auf dem Baugebiet „Benno-Jakob-Straße“ 20 Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug). Über den Vermarktungsstand sind keine Informationen bekannt. Es handelt sich hierbei um Eigentumswohnungen in guter Wohnlage
und einer hochwertigen Ausstattung. Eine Eigentumswohnung mit 163m² Wohnfläche kostet rd. 360.000 Euro (2.208 EUR/ m²) (inklusive 2 Bäder, Parkett, barrierefreies Wohnen).
Der durchschnittlicher Quadratmeterpreis der zurzeit im Bau befindlichen Eigentumswohnungen (Erstbezug) beträgt etwa 2.120 EUR/ m². Damit liegt dieser Durchschnittswert deutlich über der von der LBS ermittelten Preisspanne für Eigentumswohnungen (Neubau, Erstbezug). Allerdings bestehen innerhalb des Stadtgebietes
deutliche Unterschiede in der Preisstruktur.
Die derzeit fertig gestellten bzw. noch in der Realisierungsphase befindlichen Wohnungsbauprojekte haben eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 70m² bis 125m²
und besitzen zumeist drei bis fünf Zimmer.
Konkurrenzsituation in Bochum
Eigenheime
Während in der Nachbarstadt Dortmund zahlreiche Wohnbauprojekte (insb. Doppelhaushälften, Reihenhäuser) der zweiten und dritten Kategorie gebaut werden, ist die
Neubautätigkeit in diesem Segment in Bochum auf Reihenhäuser und freistehende
68
InWIS F & B
Einfamilienhäuser fokussiert. Obwohl sich die Neubauten im Einfamilienhaussegment über das gesamte Stadtgebiet verteilen, ist in den Bochumer Stadtteilen Weitmar und Hamme vermehrte Bautätigkeit zu erkennen.
Bei den meisten im Bau befindlichen Wohnbauprojekten stehen nur noch wenige
Wohneinheiten in der Vermarktung, was auf eine hohe Attraktivität sowie ein gutes
Preis-Leistungs-Verhältnis bei den angebotenen Neubauten schließen lässt. Die
Preise der angebotenen Eigenheime variieren zum Teil je nach Wohnlage, Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße sowie Ausstattung sehr stark.
Im Baugebiet „In der Senke“ (Stadtteil Bochum-Weitmar) befindet sich mittlerweile
nur noch 1 von 5 Reihenhäusern in der Vermarktung. Der Kaufpreis für ein Reihenhaus mit einer Wohnfläche von 139m² und einer Grundstücksfläche zwischen 170m²
und 295m² beträgt rund 200.000 Euro (inklusive Vollunterkellerung, Garage, Solaranlage).
Weitere Neubauprojekte beispielsweise in der „Knappenstraße“ oder „Hiltroper Straße“ sowie die vier im Bau befindlichen Reihenhäuser auf dem Baugebiet „Engelsburg/ Steinhagen“ sind bereits vor Baufertigstellung komplett verkauft.
Wie bereits erwähnt, vermag das gute Preis-Leistungs-Verhältnis ein Grund für den
guten Absatz zu sein. Auffällig sind die durchschnittlichen Verkaufspreise von Neubauten im Eigenheimsegment. Während der durchschnittliche Kaufpreis für ein Reihenhaus (Neubau, Erstbezug) im unteren Drittel von der LBS (Analyse 2006) ermittelten Preisspanne liegt, erreicht der Durchschnittskaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser (Neubau, Erstbezug) erst gar nicht die Preisspanne von 310.000 bis
650.000 Euro.
Die durchschnittliche Wohnfläche bei den im Bau befindlichen Reihenhäusern beträgt unseren Recherchen zur Folge zwischen 110 und 150m² bei einer Grundstücksfläche von 200m² bis 270m². Die Ausstattung der jeweiligen Wohneinheiten ist zum
überwiegenden Teil ähnlich.
Eigentumswohnungen
Im Vergleich zum Eigenheimsegment ist in Bochum im Segment der Eigentumswohnung eine stärkere Bauaktivität zu beobachten. Neben zahlreichen kleineren Neubauprojekten werden zurzeit zwei Wohnbauprojekte der zweiten sowie eines der
dritten Kategorie in der Bochumer Innenstadt und Weitmar sowie in Altenbochum
realisiert. Dennoch ist bei näherer Betrachtung eine eindeutige Konzentration bei
Neubauprojekten im Eigentumswohnungssegment im Süden Bochums zu erkennen.
InWIS F & B
69
Bei dem Wohnbauprojekt der zweiten Kategorie, auf dem in der Bochumer Innenstadt gelegenen Baugebiet „Düppelstraße/ Oskar-Hoffmann-Straße“, handelt es sich
um ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit 16 Eigentumswohnungen. Von 16
Eigentumswohnungen stehen mittlerweile nur noch 2 in der Vermarktung. Die noch
in diesem Jahr fertig gestellten Eigentumswohnungen verfügen über eine Wohnfläche zwischen 56m² und 166m² mit Balkon bzw. Terrasse. Eine Eigentumswohnungen (Erstbezug) mit ca. 110m² kostet rd. 230.000 Euro (2.160 EUR/ m²).
Bei dem in Altenbochum im Bau befindlichen Neubauprojekt, dem größten in Bochum, werden zurzeit 6 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 8 Eigentumswohnungen errichtet. Das 2005 angefangene Bauvorhaben wird in mehreren Bauabschnitten fertig
gestellt. Hier werden Wohneinheiten zwischen 88m² und 120m² für rund 147.000 bis
260.000 Euro angeboten. Der Quadratmeterpreis für eine 100m² große Eigentumswohnung (Neubau, Erstbezug) beträgt ca. 2.032 Euro.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für neu gebaute Eigentumswohnungen
(Erstbezug) in Bochum beträgt ungefähr 2.070 EUR/ m² und liegt damit im Mittelfeld
von der durch die LBS ermittelten Preisspanne. Einzige Ausnahme stellt das Wohnbauprojekt in Bochum Eppendorf dar. Hier beträgt der Quadratmeterpreis für eine
Eigentumswohnung etwa 1.396 EUR/ m² und liegt somit unter der angegebenen
Preisspanne.
Konkurrenzsituation in Hattingen
Eigenheime
Unseren Recherchen zur Folge werden in Hattingen neben zahlreichen kleineren
Wohnbauprojekten im Eigenheimbereich zwei größere Projekte mit 29 bzw. 10
Wohneinheiten vermarktet. Der überwiegende Teil der Bauprojekte in der Stadt Hattingen wird gegen Ende des Jahres 2006 fertig gestellt und bezugsfertig sein.
Bei den sich derzeitig im Bau befindlichen Neubauprojekten handelt es sich ausschließlich um Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Beispielsweise werden östlich
der Hattinger Innenstadt, auf dem Neubaugebiet „Wiemesstraße“ 29 Reihenhäuser
errichtet. Der Kaufpreis variiert je nach Häusertyp, Wohn- und Grundstücksgröße
sowie Ausstattung zum Teil sehr stark. Ein Reihenhaus mit einer Wohnfläche von
158m² und 336m² Grundstücksfläche kostet rund 309.000 Euro (inklusive Vollunterkellerung, Garage).
Unweit des Baugebietes „Wiemesstraße“ werden im „Gartenkamp“ 10 Doppelhaushälften errichtet. Für eine Doppelhaushälfte mit 168m² Wohnfläche und einer Grund-
70
InWIS F & B
stücksfläche von 601m² beträgt der Kaufpreis 365.300 Euro (inklusive Teilunterkellerung, Garage, elektrischen Rollläden).
Eigentumswohnungen
Die Zahl der sich zurzeit in der Stadt Hattingen in der Realisierungsphase befindlichen Konkurrenzprojekte im Segment der Eigentumswohnungen ist sehr überschaubar.
Insgesamt stehen vier im Bau befindliche Wohnbauprojekte, drei der ersten und eines der zweiten Kategorie, in der Vermarktung.
Unweit des Baugebietes „Wiemesstraße“ wird derzeit auf dem Baugebiet „Seilerweg“
ein Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen errichtet. Die angebotenen Eigentumswohnungen variieren in der Größe und Ausstattung teilweise erheblich. Beispielweise liegt der Kaufpreis für eine 80 m² große Eigentumswohnung (inklusive
Fußbodenheizung, Aufzug, elektrischen Rollläden) bei rd. 196.000 Euro (2.430 EUR/
m²).
Bei allen gesichteten Baugebieten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis
deutlich über der durch die LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspanne von 1.600 bis
1.900 EUR/ m².
Konkurrenzsituation in Herdecke
Eigenheime sowie Eigentumswohnungen
Die Zahl der im Bau befindlichen sowie geplanten Wohnbauprojekte in Herdecke ist
wiederum sehr überschaubar. Der Schwerpunkt der aktuellen Neubauprojekte liegt
hierbei im Einfamilienhaussegment. Derzeit werden in diesem Segment freistehende
Einfamilienhäuser errichtet. Die Preise der angebotenen Eigenheime variieren je
nach Wohnflächenangebot, Grundstücksgröße, Ausstattungsmerkmale und Preis nur
marginal. Ein freistehendes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit einer Wohnfläche von 135m² und 461m² Grundstücksfläche kostet ca. 350.000 Euro (inklusive 2
Bäder, Wintergarten, Teilunterkellerung).
Die Neubauaktivitäten im Segment Eigentumswohnungen beschränken sich auf zwei
kleinere Projekte mit drei bzw. sieben Wohneinheiten, die Ende 2006 bzw. Anfang
des darauf folgenden Jahres fertig gestellt werden sollen. Bei Letzterem sind bereits
vier von sieben Wohneinheiten vermarktet worden. Hierbei handelt es sich um Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 100m² und 150m². Angeboten wird
InWIS F & B
71
unter anderem eine Eigentumswohnung mit 110m² Wohnfläche (inklusive 2 Bäder,
Parkett) für 225.600 Euro (2.051 EUR/ m²).
Die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewegen sich
somit auf dem Niveau der im Rahmen der LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspanne.
Konkurrenzsituation in Sprockhövel
Eigenheime sowie Eigentumswohnungen
In Sprockhövel liegt die Neubautätigkeit auf einem stabilen Niveau. Die Wohnbauaktivitäten beschränken sich zumeist auf mehrere kleinere Projekte im Segment der
Eigentumswohnungen.
Mit Ausnahme eines größeren im Bau befindlichen Projektes im Einfamilienhaussegment auf dem Baugebiet „Bochumer Straße/ Parkweg“ mit insgesamt 20 Reihenhäusern und Doppelhaushälften, ist die Bautätigkeit im Eigenheimsegment zu vernachlässigen. Für ein Reihenendhaus mit 139m² Wohn- und 211m² Grundstücksfläche liegt der Kaufpreis bei rd. 247.000 Euro (inklusive Unterkellerung, provisionsfrei).
Im Eigentumswohnungssegment konzentrieren sich die Neubauaktivitäten auf Niedersprockhövel, welches sich im nördlichen Stadtgebiet befindet. Hier werden vor
allem Mehrfamilienhäuser mit 2 bis 7 Wohneinheiten gebaut. Im Vergleich zu den
anderen Städten handelt es sich bei den in Sprockhövel realisierten Eigentumswohnungen überwiegend um kleinere Wohneinheiten mit weniger als 100m² Wohnfläche.
Bei Eigentumswohnungen bewegt sich die Preisspanne pro Quadratmeter in
Sprockhövel zwischen 1.945 Euro und 2.180 Euro und spiegelt den durch die LBSAnalyse 2006 ermittelten Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Eigentumswohnungssegment wider.
Auffällig ist der hohe Anteil der durch die Volksbank Sprockhövel unternommenen
Bauaktivität. Vier der sieben neuen Wohnbauprojekte im Eigentumswohnungssegment werden von der Volksbank Sprockhövel realisiert bzw. sie übernimmt deren
Vermarktung.
72
InWIS F & B
Konkurrenzsituation in Wetter
Eigenheime
In der Stadt Wetter stehen zahlreiche Konkurrenzprojekte vor der Realisierung. Der
Schwerpunkt bei den derzeitig im Bau befindlichen bzw. vor kurzem fertig gestellten
Wohnbauprojekten liegt eindeutig im Eigenheimsegment.
Bei den aktuellen Neubauprojekten handelt es sich überwiegend um Doppelhäuser
sowie Reihenhäuser der ersten und zweiten Kategorie (eine bis zehn Wohneinheiten
sowie elf bis 30 Wohneinheiten).
Beispielsweise sind auf dem Baugebiet „Bahnhofsallee“ („Wohnpark Wetter“), das
größte zurzeit im Bau befindliche Wohnbauprojekt in Wetter, mittlerweile nur noch 11
von ursprünglich 26 Reihenhäusern in der Vermarktung. Angeboten werden Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von ca. 145 m² bis 160 m² (inklusive Garage im Haus,
Wärmepumpe) und 127m² bis 285m² Grundstücksfläche für 169.500 bis 193.000
Euro. Die zentrale Positionierung innerhalb des Stadtgebietes ist als vorteilhafte Lagebegabung zu nennen. Unweit der Innenstadt, auf dem Baugebiet „Theodor-HeussStraße“, wurden Ende 2005 drei hochwertige Doppelhaushälften fertig gestellt, die
sich zum Teil immer noch in der Vermarktung befinden.
Die Preise der ermittelten Konkurrenzprojekte überschreiten in der Regel die im
Rahmen der LBS-Analyse 2006 ermittelten Preisspannen.
Eigentumswohnungen
Unseren Recherchen zur Folge befinden sich in der Stadt Wetter zahlreiche Eigentumswohnungen in der Vermarktung. Bei den hier aufgeführten Immobilien handelt
es sich um noch im Bau befindliche Eigentumswohnungen.
Auf dem Baugebiet zwischen Harkotsee und Innenstadt wird aktuell ein Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen realisiert. Angeboten werden Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 109m² bis 116m² für 170.000 bis 205.000 Euro. Der für eine 116m² große 3-Zimmer-Eigentumswohnung ermittelte Quadratmeterpreis beträgt 1.767 Euro und liegt damit an der oberen Schwelle von der durch die
LBS ermittelten Preisspanne für Eigentumswohnungen.
InWIS F & B
Teil B.
1.
73
Handlungsfelder Masterplan Wohnen
Handlungsfeld Gesamtmarkt
1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen
Um eine Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes vornehmen zu können gilt es, die quantitativen Veränderungen der Nachfrage zu analysieren. Hierfür ist
es notwendig, die relevanten Zielgruppen am Wohnungsmarkt zu identifizieren. Anhand der Lebenslageindikatoren Familienstand und Alter lassen sich folgende sechs
Gruppen als wohnungswirtschaftlich relevant charakterisieren:
•
Junge Starterhaushalte im Alter von 18 bis 30,
•
Singlehaushalte im Alter von 30 bis 55,
•
Paare ohne Kinder im Alter von 30 bis 55,
•
Familien mit Kindern im Alter von 30 bis 55,
•
Junge Alte im Alter von 55 bis 65 und
•
ältere Haushalte über 65 Jahren.
In einem ersten Schritt wird zunächst die zahlenmäßige Entwicklung dieser Haushaltsgruppen für das Jahr 2020 vorausgeschätzt. Grundlage dieser Vorrausschätzung bieten dabei Daten des Mikrozensus. In Bezug auf die Struktur der Wohnungsnachfrage werden sich die Wohnungsmärkte danach erheblich verändern.
74
Tab. 24:
Zielgruppe
InWIS F & B
Veränderung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen
Anzahl
Haushalte
2002
Anzahl
Haushalte
2020
Veränderung
Veränderungsrate
(in %)
Starterhaushalte
18-30 Jahre
4.465
4.476
11
0,2
Singles
30-55 Jahre
8.544
8.297
-247
-2,9
Paare ohne
Kinder
30-55 Jahre
3.180
2.553
-627
-19,7
Familien mit
Kindern
30-55 Jahre
8.720
6.222
-2.498
-28,6
Junge Alte
55-65 Jahre
7.783
8.523
740
9,5
Ältere Haushalte
über 65 Jahre
15.024
15.970
946
6,3
Gesamt
47.716
46.041
-1.675
-3,5
Im Detail werden sich die wohnungswirtschaftlich wichtigsten Zielgruppen in Witten
bis in das Jahr 2020 wie folgt entwickeln:
•
Die geringste Zunahme wird sich bei den Starterhaushalten ereignen,
d.h. bei den 18-30-Jährigen. Diese Haushalte werden sich um 0,2 %
auf rd. 4.480 erhöhen.
•
Höhere Zuwächse sind bei den älteren Haushalten über 65 Jahren zu
erwarten, deren Zahl auf 15.970 Haushalte (+6,3 %) steigen wird.
•
Die höchsten Zuwächse sind bei Haushalten zwischen 55 und 65 Jahren zu erwarten. Mit einer Steigerungsrate von 9,5 % werden im Jahr
2020 rd. 8.520 Haushalten dieser Altersgruppe in Witten ansässig sein.
•
Demgegenüber werden Singles zwischen 30 und 55 Jahren rd. 3 % bezogen auf die Anzahl an Haushalten im Jahr 2002 abnehmen. Die Verluste bei dieser Zielgruppe liegen allerdings noch unterhalb des Durchschnittswertes von 3,5 % für alle wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen.
•
Bereits wesentlich deutlicher wird sich der Verlust bei kinderlosen Paaren mittleren Alters bemerkbar machen. In Relation zu den im Jahr
2002 vorhandenen Haushalten wird diese Gruppe in 2020 mit rd. 2.550
Haushalten um etwa 20% zurückgegangen sein.
• Mit einem Verlust von rd. 29 % aller in 2002 vorhandenen Haushalten
werden sich Familien mit Kindern im Alter zwischen 30 und 55 Jahren
InWIS F & B
75
besonders rückläufig entwickeln. Der Anteil an den genannten Zielgruppen insgesamt wird von 18,3 auf 13,5 % zurückgehen.
Für die Wohnungsanbieter in Witten, aber auch für die Gestaltung der Wohnungspolitik bedeuten diese prognostizierten Entwicklungen, dass sie
•
sich verstärkt auf die Wohnpräferenzen von Seniorenhaushalten einstellen und hierzu attraktive Angebote im altersgerechten Wohnen und
in der Wohnungsanpassungsberatung schaffen müssen. Neben quantitativen Zuwächsen werden sich die qualitativen Ansprüche an das
Wohnen im Alter in Zukunft erheblich wandeln und ausdifferenzieren.
Die negativen Wanderungssalden der jüngeren Vergangenheit zeigen,
dass die vorhandenen Angebote augenscheinlich nicht in der Lage sind
die Senioren am Wohnstandort Witten zu halten.
•
insbesondere auch die Zielgruppe der jungen Alten, d.h. Menschen, die
noch ein ausgesprochen hohes Aktivitätsniveau besitzen, aber bereits
für die Wohnsituation im höheren Alter vorsorgen wollen, im Blick behalten müssen. Diese wachsende Zielgruppe gilt es mit adäquaten
Wohnangeboten in der Stadt zu halten.
•
auf dem aktuellen Niveau mit etwas Luft nach oben weiterhin für die
Gruppe der Haushaltsgründer – je nach Einkommenssituation – preiswerte, kleine Wohnungen bzw. komfortable, mittelgroße Wohnungen
bereitstellen sollten,
•
die prognostizierten Rückgänge der Paarhaushalte ohne Kinder nicht
nur als demografisches Phänomen, sondern auch als Indiz für fehlende
Angebote für diese Zielgruppe begreifen. In Folge von oftmals zwei
Einkommen und einer längeren Erwerbsbiographie stellen diese Haushalte höhere Qualitätsansprüche an die Wohnung und die Wohnlage
als andere Zielgruppen.
•
die klassische Kleinfamilie nicht mehr als die zentrale Rolle spielende
Größe in der Wohnraumversorgung betrachten können. Es gilt das Augenmerk verstärkt auf die Qualität der Angebote und nicht mehr alleine
auf die Masse zu richten.
•
in allen Haushaltsgruppen, aber insbesondere in der Gruppe der jungen
Starterhaushalte und der Familien mit Kindern, mit einem erhöhten Anteil der Migrantenhaushalte rechnen müssen. Dabei ist zu beachten,
dass ein Teil der Migranten seine Wohn- und Lebensvorstellungen an
die der Mehrheitsgesellschaft angepasst hat, aber ein ebenso großer
Teil seine kulturelle Identität behalten hat.
76
InWIS F & B
1.2. Wohnungsnahe Infrastrukturen
Infrastrukturen sind für die Qualität eines Wohnstandortes von maßgeblicher Bedeutung. Gespräche mit Investoren zeigen auch, dass die Qualität der Infrastrukturen ein
wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen ist. Somit stellen die Schaffung und
der Erhalt selbiger wichtige Bestandteile erfolgreicher Stadtentwicklungspolitik dar.
Das Themenfeld wohnungsnahe Infrastrukturen ist, wie der gesamte Prozess des
demografischen Wandels, durch quantitative und qualitative Aspekte gekennzeichnet. Es gilt zwischen allgemeinen Infrastrukturen für die gesamte Bevölkerung einer
Stadt, z.B. Abwasserkanäle oder Straßen, und zielgruppenspezifischen Infrastrukturen, z.B. Kindertagesstätten oder Altenheime, zu unterscheiden. Die allgemeinen
Infrastrukturen weisen einen hohen Anteil fixer Kosten auf und sind in ihrer Kapazität
nicht flexibel, so dass rein quantitative Veränderungen der Einwohnerzahl zu direkten
Veränderungen der Kosten pro Kopf führen. Allerdings sind diese Infrastrukturen nur
bedingt durch die qualitativen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, d.h. in erster
Linie der Alterung der Gesellschaft, betroffen. Zielgruppenspezifische Infrastrukturen
weisen in der Regel höhere Anteile variabler Kosten auf und können in ihrer Kapazität besser an die Bedarfe angepasst werden. Erwartungen der Vergangenheit, auf
sinkende Bevölkerungszahlen, bzw. sich verändernde Bedarfe in Folge der Alterung
der Gesellschaft eine rein quantitative Anpassung vorhandener Infrastrukturen vorzunehmen sind aus heutiger Sicht abzulehnen. Vielmehr tritt – analog zum Geschehen am Wohnungsmarkt – die Frage der Qualität verstärkt in den Vordergrund, so
dass frei werdende Kapazitäten nicht zum Rückbau, sondern zur Stärkung von Qualitäten verwendet und auch bei steigenden Bedarfen Qualitätsmerkmale berücksichtigt
werden müssen.
Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist die lokale Verankerung der Infrastrukturen. Dem Sinn des Wortes entsprechend, sollten wohnungsnahe Infrastrukturen immer am Wohnstandort angekoppelt sein. Ein ausreichendes Angebot auf gesamtstädtischer Ebene ist damit nicht mit einer ausreichenden Versorgung aller Bürger im
Stadtgebiet gleichzusetzen.
Allgemeine Infrastrukturen
Allgemeine Infrastrukturen sind in der Regel durch einen Rückgang der Bevölkerung
am Stärksten betroffen, da sie zielgruppenunspezifisch ein für alle Einwohner gleiches Angebot darstellen. Problematisch ist hierbei vielfach der Kostenaspekt, der
angesichts eines hohen Fixkostenanteils bei sinkender Bevölkerungszahl die Kosten
pro Kopf stark ansteigen lässt. Insbesondere städtische Einrichtungen und Aufgaben
– die oftmals als kostendeckende Einrichtungen die steigenden Kosten pro Kopf di-
InWIS F & B
77
rekt an die Bevölkerung weitergeben müssen – sind hiervon betroffen. Beispielhaft
seien
•
Abwasserentsorgung,
•
Friedhofswesen,
•
Straßenreinigung und
•
Winterdienst
genannt. Kosteneinsparungen durch Qualitätsreduzierung sind hier vielfach kaum zu
realisieren. Dieser Bereich verdeutlicht, wie wichtig es auch finanziell für eine Stadt
ist, die Bevölkerungszahl konstant zu halten und sich nicht schicksalhaft prognostizierten Bevölkerungsrückgängen zu ergeben.
Ein wichtiger Aspekt öffentlicher Infrastrukturen einer Stadtverwaltung ist das Angebot an Bürgerberatung. Hier gilt abzuwägen zwischen dem Interesse, möglichst
wohnungsnahe Angebote bereitzustellen und dem Bürger bei Beratungsbedarf kompetent helfen zu können. Beratungsangebote in den Stadtteilen – am besten in Form
einer Verwaltungsnebenstelle – erfahren oftmals eine hohe Akzeptanz bei der Bevölkerung, die diese Einrichtungen als eine Aufwertung ihres Stadtteils wahrnimmt.
Wenngleich zu beobachten ist, dass die Nutzung dieser Einrichtung hinter dem ihr
zugeschriebenen Stellenwert zurückbleibt.
Allgemeine Beratungs- und Hilfeangebote – sog. Bürgerämter – sind in der Regel für
Probleme des Alltags, z.B. Personalausweis beantragen, vollkommen ausreichend.
Allerdings sind diese Einrichtungen für fachspezifische Fragen nicht geeignet. Hierzu
ist eine Verweisung an die verwaltungsinternen Experten notwendig. Deren Beratungsangebote können naturgemäß nur zentral angeboten werden. Im Interesse einer größtmöglichen Bürgerfreundlichkeit sollten folgende Aspekte berücksichtigt
werden:
• Möglichst wenige Beratungsstellen, um Irritationen und unnötige Wege
der Bürger zu verhindern.
• Bestmögliche Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, d.h. zentral gelegen.
• Einfacher Zugang, d.h. nicht versteckt im Gebäude, sondern im Eingangsbereich und klar ausgeschildert.
• Möglichst lange Öffnungszeiten, was durch die größtmögliche Zentralisierung aller für die Beratung zuständigen Mitarbeiter erreicht werden
kann.
• Gute telefonische Erreichbarkeit.
78
InWIS F & B
Kindertagesbetreuungseinrichtungen
Die Schaffung bzw. Vorhaltung von Einrichtungen der Kinderbetreuung stellen für
viele Wohnungsnachfrager, insbesondere Familien mit Kindern, ein zentrales Infrastrukturmerkmal dar. Erfolgreiche Projektentwicklungen im Eigenheimsegment sind
daher darauf angewiesen, dass sich sowohl Kindertagesbetreuungseinrichtungen als
auch Grundschulen in der Nähe der Standorte befinden, um die spätere Vermarktung
nicht zu gefährden.
Eine ausführliche Konzeptentwicklung bezüglich der Infrastruktur der Kindertagesbetreuungseinrichtungen kann und soll an dieser Stelle nicht erfolgen. Für einen detaillierten Überblick über den aktuellen Sachstand und die Planungen wird auf die
Bedarfsplanung der Kindertagesbetreuung der Stadt Witten verwiesen.
Angesichts knapper öffentlicher Kassen werden in Folge rückläufiger Geburtenzahlen freiwerdende Kapazitäten im Bereich der Kindertagesbetreuung vielerorts genutzt, um Einrichtungen zu schließen und somit Mittel einzusparen. Dieses Vorgehen
ist aus Sicht der Attraktivität eines Wohnstandortes klar abzulehnen. Analog zu den
sich selbstverstärkenden negativen Folgen zu großen Leerstandes in einem Quartier
sendet die Schließung von Betreuungseinrichtungen fatale Signale bezüglich der
Zukunftsfähigkeit eines Standortes aus. Nicht nur vor dem Hintergrund neuer Gesetzgebungen hinsichtlich der Betreuung unter Dreijähriger sollten die freiwerdenden
Ressourcen vielmehr genutzt werden Qualitätsverbesserungen und Angebotsausweitungen vorzunehmen.
Ein umfangreiches Angebot der Kinderbetreuung ist für junge Familien ein maßgeblicher Standortfaktor. Im Wettbewerb mit dem Umland ist die Kinderbetreuung einer
der wichtigen Standortfaktoren um junge Familien an einen Wohnstandort zu holen
bzw. sie zu halten. Dem Ausbau der unter Dreijährigen Betreuung wird dabei in Zukunft eine wesentliche Aufgabe zukommen.
Wichtig ist auch in diesem Bereich auf eine regionale Ausgeglichenheit des Angebotes – sowohl quantitativ als auch qualitativ – zu achten.
Schulen
Wie auch die Kindertagesbetreuungseinrichtungen, sind auch die Schulen durch den
Geburtenrückgang betroffen. Aus Sicht der Stadt ist hierbei in erster Linie die Frage
des Erhaltes möglichst vieler Schulstandorte zu stellen. Auch im Schulbereich deutet
sich eine durch den Gesetzgeber vorgegebene Ausweitung des Leistungsspektrums
hin zur Ganztagsschule an. Anders als im Bereich der Kindertagesbetreuungseinrichtungen, die durch die Berücksichtigung der unter Dreijährigen Betreuung auch zah-
InWIS F & B
79
lenmäßig mehr Kinder zu betreuen haben, ist die Ganztagsschule lediglich eine zeittechnische Ausweitung. Die Ausweitung der Schulen zu Ganztageseinrichtungen
geht mit dem Bedarf einer Essensversorgung über Mittag und weiterer Ausstattung
für den Nachmittagsbereich einher. Alternative Betreuungsformen, z.B. Arbeitsgemeinschaften, bedingen dabei z. T. andere Räumlichkeiten als sie bereits jetzt zur
Verfügung stehen.
Es gilt somit abzuwägen, inwieweit die entstehenden Investitionsbedarfe an allen
Schulstandorten getätigt werden, oder ob angesichts abzusehender Schülerrückgänge einzelne Schulstandorte aufgegeben werden sollten. Die Aufgabe einzelner
Schulstandorte würde, neben der Möglichkeit anstehende Investitionen auf die anderen Standorte zu konzentrieren, Mittel in der Gebäudeunterhaltung einsparen sowie
die Gebäude, respektive die Grundstücke, für alternative Nutzungen oder Verwertungen verfügbar machen. Dem entgegen steht das Interesse, eine möglichst wohnortnahe Versorgung der schulpflichtigen Kinder zu gewährleisten, da auch dies –
vornehmlich im Grundschulbereich – ein wichtiger Standortfaktor für einen Stadtteil
ist.
Nahversorgung
Die Auswirkungen der demografischen Veränderungen auf die Nachfrage nach Infrastrukturleistungen sind vielfach noch nicht hinreichend erkannt. Klar ist aber bereits
heute, dass sowohl die schrumpfende Bevölkerungszahl als auch die Altersstruktur
der Gesellschaft die Güter- und Dienstleistungsnachfrage in Zukunft beeinflussen
werden.
Dies gilt vor allem für die wohnortnahen Infrastrukturangebote in den Stadteilen und
Stadtbezirken, in denen sich die Schrumpfungs- und Alterungsprozesse sehr viel
deutlicher und schneller vollziehen als auf Ebene der Gesamtstadt. In den zentralen
Citybereichen werden die demografischen Auswirkungen auf die Infrastruktur vielfach überlagert durch konjunkturelle Aspekte, andere Konsumgewohnheiten und
neue Produkte, wenngleich auch hier durch die Alterung der Gesellschaft andere
Konsum – und Verhaltensmuster erkennbar werden. Insbesondere die wachsende
Gruppe der jungen, aktiven Älteren ist es gewöhnt, qualitativ hochwertige und
hochpreisige Waren und Dienstleistungen einzukaufen. Stadtmarketinginitiativen des
Landes Nordrhein-Westfalen bieten hier einen Hebel, um die Werbung für die Innenstädte auch auf diese Klientel aktiv zu erweitern. In einigen Stadtmarketingkonzepten
wird diese zukunftsgewandte Komponente auch bereits aufgenommen: Erkennbare
Sicherheit (z.B. durch ansprechbares Wachpersonal) in der Innenstadt, kostenlose
Transportmöglichkeiten für die Einkäufe, kurze Wege, gut ausgebauter Nahverkehr
80
InWIS F & B
und Traditionsgeschäfte sind die Pluspunkte, die Innenstädte im Fokus behalten
müssen, um auch das ältere Kundenklientel an diese Einkaufs- und Verweilorte in
der Innenstadt zu binden.
Für die Wohnquartiere lassen sich dagegen keine allgemeingültigen Ableitungen
treffen. In einem Wohnquartier der 50er und 60er Jahre, das sowohl durch eine
schrumpfende Bewohnerzahl (aus den Familienhaushalten sind vielfach ältere Einund Zweipersonenhaushalte geworden) als auch durch eine Alterung der Bevölkerung gekennzeichnet ist, ergeben sich andere Infrastrukturnachfragen als für ein
wachsendes Einfamilienhausquartier am Rande der Stadt.
Dennoch lassen sich aus dem demografischen Wandel für die wohnortnahe Infrastrukturnachfrage einige allgemeingültige Aussagen treffen:
• die zunehmende Alterung der Bevölkerung unterstützt das Konzept einer
wohnstandortnahen Verbrauchsgüterversorgung, hier ist insbesondere
mit einem Zusatzangebot von Lieferdiensten zu rechnen. Für den Einzelhandel bedeutet dies, Serviceleistungen zu integrieren. Bisher eigenständige, aber zukünftig nicht mehr allein tragfähige Angebote müssen
zwangsläufig zusammengelegt werden, sofern sie weiter bestehen sollen.
• der gesamtgesellschaftliche Wandel hat nicht nur die Alterung und
Schrumpfung der Bevölkerung, sondern auch ein Auffächern verschiedenster Lebensstilmuster zur Folge. Für kleinteilige Einzelhandelsstrukturen ergeben sich aufgrund einer raschen Anpassungsfähigkeit klare
Wettbewerbsvorteile.
• Nicht nur Menschen, die aufgrund ihres Alters in ihrer räumlichen Mobilität eingeschränkt sind, schätzen die wohnstandortnahe Lebensmittelversorgung. In ihrem Aktionsraum eingeschränkt sind ebenso Alleinerziehende, „Geringverdiener“ oder auch Kinder und Jugendliche. Die Versorgung im Nahbereich der eigenen Wohnung aber insbesondere auch
in der Nähe der Arbeitsstätte wird von allen Konsumenten als besonders
wünschenswert eingestuft. Bspw. können sog. Mini-Märkte diese Nische
bedienen und können so zur Steigerung der Qualitäten eines Standortes
erheblich beitragen.
Die Effekte, die sich aus dem demografischen Wandel ergeben, müssen mit der Bevölkerung kommuniziert und in realistische Strategien umgesetzt werden. Es muss
ein Bewusstsein dafür geschaffen werden, dass die Bevölkerung mit ihrem Konsumund Nachfrageverhalten zentral über den Erhalt der wohnortnahen Infrastruktur insgesamt entscheidet.
InWIS F & B
81
Hierfür sind langfristige und belastbare Prognosen für alle Aspekte der öffentlichen
Infrastruktur notwendig. Dazu fehlt es mitunter noch am ersten Schritt, der kontinuierlichen Datenerhebung und –aufbereitung. Um zu optimalen Infrastrukturangeboten
zu gelangen, ist eine differenzierte Bedarfsermittlung notwendig verbunden mit dem
Aufbau von entsprechenden Beobachtungssystemen und Datenbanken, die eine
differenzierte räumliche Analyse ermöglichen.
Dienstleistungen für ältere Menschen
Dienstleistungen für ältere Menschen umfassen wesentlich mehr als Betreuungsund Pflegebedarfe von meist hochaltrigen älteren Menschen und sind auch nicht an
bestimmte, hochspezialisierte Wohnformen geknüpft. Die meisten Dienstleistungen
werden von denjenigen älteren Menschen nachgefragt, die in ihrer normalen, angestammten Wohnung leben. Zu den Leistungen zählen: Security-Leistungen, Gartenpflege, Einkaufsdienste, Haushaltshilfe, technische Hilfe, Schneeräumen, Betreuung
etc., die aus sehr individuellen Bedürfnissen entstehen. Die Nachfrage konzentriert
sich dabei nicht nur auf die abgesicherten und wohlhabenden Senioren, sondern
umfasst zunehmend auch Senioren mit mittleren Renteneinkommen.
Aus aktuellen Befragungen des InWIS von älteren Menschen ist zudem bekannt, das
die potentielle Nachfrage nach wohnbegleitenden Dienstleistungen ca. viermal so
hoch ist wie die momentane Inanspruchnahme: Rund ein Drittel aller Haushalte hat
Interesse an wohnbegleitenden Dienstleistungen; hohes Interesse zeigt sich hierbei
sowohl bei den Hochaltrigen, als auch bei „jungen“ Älteren; in beiden Fällen ist die
Nachfrage bei den Singles besonders hoch.
Ärzte
Ein ganz sensibler Bereich der wohnungsnahen Infrastruktur ist die Erreichbarkeit
eines Arztes. Während für Spezialisten, z.B. Zahnärzte, durchaus weitere Strecken in
Kauf genommen werden, ist das Vorhandensein eines Allgemeinmediziners in
Wohnortnähe für viele Mensche ein wichtiger Standortfaktor. Dieser Wunsch der
Bevölkerung steht vielerorts im Gegensatz zum Wunsch der praktizierenden Ärzte,
die eine möglichst zentrale Lage ihrer Praxis mit dem Ziel eines möglichst großen
Kundenstammes präferieren. Die Erfüllung dieser Präferenzen hätte aber eine weitere Konzentration der Ärzteschaft auf die ohnehin gut ausgestatteten zentralen Lagen
Wittens und eine deutliche Schwächung der Wohnqualität der Außenbereiche zur
Folge. Die Einflussnahmemöglichkeiten der Stadt auf diese Entwicklung sind begrenzt, da sie den Ärzten nicht weisungsbefugt sind. Dennoch existieren Handlungsansätze um ein weiterhin flächendeckendes Angebot an Allgemeinärzten zu gewähr-
82
InWIS F & B
leisten. Hierfür muss frühzeitig der Dialog mit den einzelnen Ärzten gesucht und
Hilfsbereitschaft bei den etwaigen Problemen und Wünschen angeboten werden.
Erfahrungen aus anderen Städten und Kommunen zeigen, dass bereits der Kontakt
und das damit ausgestrahlte Signal der Akzeptanz und Wertschätzung der Arbeit vor
Ort zu einer höheren Standortbindung führen. Darüber hinaus ist die Stadt in ihrer
Funktion als Koordinator und Vermittler durchaus in der Lage bei der Lösung von
Standort- oder Mietpreisproblemen zu helfen. Neben der Stadt haben beispielsweise
auch die Wohnungsunternehmen ein berechtigtes Interesse einen Arzt vor Ort zu
erhalten. Mangelnde Rendite einer Praxis aufgrund ihrer peripheren Lage kann so
beispielsweise durch die Bereitschaft zu Mietpreisnachlässen ausgeglichen werden.
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse
Die größte Zielgruppe des Wittener Wohnungsmarktes sind auch in der Zukunft ältere Haushalte. Es gilt sich auch in Zukunft verstärkt den Nachfragepräferenzen dieser
Zielgruppe zu widmen, die in der Vergangenheit augenscheinlich nicht immer adäquate Wohnraumangebote in Witten vorgefunden hat. Von der Normalwohnung über
altersgerechte und betreute Wohnungen bis hin zu den institutionalisierten Wohnformen (Pflegeheimen) ist prinzipiell mit einem Marktwachstum zu rechnen.
Mit einigem Abstand folgen Junge Alte, Singles und Familien. Während Single- sowie
Familienhaushalte zwar auch weiterhin einen bedeutenden Marktanteil darstellen
werden, aber zahlenmäßig weiter an Bedeutung verlieren werden, wird die Anzahl
der Haushalte der sog. Jungen Alten noch weiter steigen.
Alle wichtigen Zielgruppen werden dabei zukünftig nach tendenziell großen Wohnungen verlangen – zwischen 62 m² für einen Singlehaushalt mit einem Einkommen
zwischen 1.100 und 2.600 Euro und gut 90 m² für eine Familie mit einem Einkommen
zwischen 2.600 und 4.000 Euro bzw. bis zu gut 122 m² für Paarhaushalte mit einem
Einkommen von mehr als 4.000 Euro.
Auch in Bezug auf die Ausstattung der Wohnungen, die Qualität des Mikrostandortes
(insbesondere die Sozialstruktur) werden hohe Qualitätsansprüche gestellt. Zunehmend werden auch Serviceaspekte bzw. die Möglichkeit, wohnungsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen zu können, in den Vordergrund treten.
Kleinere Wohnungen – insbesondere mit Qualitätsdefiziten – geraten unter Druck
und werden in Zukunft auch bei hoher Qualität nur auf eine geringe Nachfrage treffen. Sie werden lediglich noch von jungen Starter-Haushalten und einkommensschwachen Haushalten nachgefragt. Hier ist der Mietpreis der kritische Faktor. Dies
gilt in naher Zukunft für alle Wohnungen, die weniger als 55 m² Wohnfläche haben.
InWIS F & B
83
Die Gruppe der jungen Starter-Haushalte wird in Witten bis zum Jahr 2020 noch
leicht steigen.
Siedlungen mit hohem Altersdurchschnitt werden in eine Phase mit stark steigender
Fluktuation geraten. Die freiwerdenden Wohnungen werden dann aber nicht, wie
vielfach fälschlicherweise unterstellt wird, wieder von älteren Haushalten bezogen.
Aufgrund der geringen Größe der Wohnungen werden sie oftmals nur dann eine
Chance am Markt haben, wenn sie sehr preiswert angeboten werden. Angesichts
möglicher Wohnungsbedarfe in der Gesamtstadt, welche lediglich durch den Ersatz
nicht mehr nachfragegerechter Wohnungen getragen werden, sind es diese Wohnungen, die es gilt kritisch zu überprüfen. Statt eine Wiedervermietbarkeit über
Preisabschläge herzustellen, bieten sich diese Wohnungen u. U. für umfangreichere
Erneuerungsmaßnahmen an. Wohnungszusammenlegungen, evtl. auch teilweise
Abrisse, energetische Modernisierungen und Wohnumfeldmaßnahmen können so
das Quartier selber erneuern, die Qualität der Wohnungen der aktuellen Nachfrage
anpassen und helfen den Wohnungsmarkt der Stadt Witten zu stabilisieren.
Die Nebenkosten stellen bereits heute einen maßgeblichen Faktor für die Attraktivität
einer Wohnung dar. Mit Einführung des Energiepasses steht zu erwarten, dass dieses Qualitätsmerkmal noch wichtiger werden wird. Bestände mit schlechtem energetischem Zustand werden daher verstärkt unter Druck geraten. Eine Marktgängigkeit
über eine Absenkung der Nettokaltmiete ist bei den bereits heute vielfach vergleichsweise geringen Mietpreisen bei diesen Beständen in der Regel nur bedingt zu
realisieren, so dass die Möglichkeiten kostenverträglicher Energieeinsparinvestitionen geprüft werden müssen. Analog zu der Vorgehensweise in den Siedlungen mit
einer überalterten Bewohnerstruktur und vielfach zu kleinen und unzeitgemäßen
Grundrissen, sollten auch die energetisch sanierungsbedürftigen Bestände auf Möglichkeiten des Wohnungsrückbaus überprüft werden.
Einkommensstarke Haushaltstypen fragen Nischenangebote nach, die allerdings
quantitativ begrenzt sind und hochspezialisiert auf die Bedürfnisse der jeweiligen
Zielgruppe zugeschnitten sein müssen (z.B. Lofts). Bisher mangelt es Witten an diesen spezialisierten Nischenangeboten. Gerade die einkommensstarken Haushalte
sollten jedoch, wenn möglich, am Standort Witten gehalten werden.
Im Hinblick auf die Wohnstandortpräferenzen der Wohnungsnachfrager wird neben
der ausschlaggebenden Makrostandortlage „Stadtteil” auch innerhalb der Stadtteile
nach Mikrostandortlage differenziert: Wohnungen, die bspw. an Durchgangsstraßen
gelegen sind, werden sich vergleichsweise schlechter vermieten lassen. Die vorrangige Bedeutung des Stadtteils bei der Vermietung führt jedoch dazu, dass sich Wohnungen auch mit einem geringeren Modernisierungsstandard in bestimmten Stadttei-
84
InWIS F & B
len, die als gute Wohnlagen charakterisiert werden, gut vermieten lassen, allerdings
nur zu einem entsprechend günstigeren Preis. Damit ist neben dem entscheidenden
Vermietungskriterium, dem Stadtteil, das zweitwichtigste Vermietungskriterium angesprochen: Eine angemessene Relation zwischen dem Mietpreis und der Qualität der
Wohnung.
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur
Im Folgenden werden die zukünftigen Wohnpräferenzen einzelner Nachfragegruppen auf dem Wittener Wohnungsmarkt benannt, die bei der Weiterentwicklung des
Wohnungsangebotes zu beachten sind.
Haushalte mit geringem Einkommen
• Der Wohnungsanbieter, dessen Zielgruppe (unter anderem) einkommensschwache Haushalte sind, kann mit einer konstanten Nachfrage
rechnen. Er muss sich dabei auf eine wachsende Gruppe von Alleinerziehenden einstellen, die eine Wohnlage mit guter Infrastruktur benötigen. Dagegen wird die Gruppe der einkommensschwachen Singles abnehmen, was für eine nachlassende Nachfrage bei Kleinstwohnungen
spricht.
• Um langfristig ein ausreichendes Wohnungsangebot für die Wittener
Haushalte mit geringem Einkommen sicherzustellen, ist zukünftig ein
vom Umfang her gleich bleibender Bestand an preiswerten Wohnungen
durch moderate Modernisierungsmaßnahmen bzw. durch Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zu erhalten.
• Die Wohnungen sollten jeweils ein Zimmer mehr aufweisen als Personen
im Haushalt leben, d.h. die Möglichkeit getrennter Funktionsbereiche
aufweisen. Bei der Wohnungsmodernisierung sollten daher kleine Einraumwohnungen mit bis zu 39 Quadratmeter Wohnfläche zusammengelegt werden, da sie vielfach nicht mehr den Wohnansprüchen genügen
werden.
• Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen,
dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich auf
eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, den Wunsch nach einer vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglaste Fenster, Balkon
oder Loggia.
InWIS F & B
85
Singlehaushalte mit geringem Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von ca.
50 m² bereitzustellen. Die Wohnungen sollten 1 ½ bis 2 Wohnräume zuzüglich Küche und Duschbad aufweisen, evtl. wird auch eine Kochnische
akzeptiert. Einraumwohnungen werden zukünftig kaum mehr nachgefragt.
• Speziell für die Gruppe der Berufsstarter (Auszubildende, Studenten) ist
die Unterbreitung von attraktiven Wohnungsangeboten durch eine gezielte überregionale Werbung – z.B. im Internet und Szenezeitschriften –
anzuraten. Als erfolgreich haben sich hierfür andernorts bereits Strategien von Wohnungsunternehmen erwiesen, die in zentralen Standortlagen Wohnungen zu einem Pauschalangebot (all inclusive) sowie für einen konstanten Mietpreis für die Dauer der Ausbildung anbieten.
Kinderreiche Familien5 mit geringem Einkommen
• Um den Wohnbedarfen dieser Haushalte gerecht zu werden, vor allem
im Hinblick auf notwendige Frei- und Spielflächen, sollte dieses Wohnungsangebot vorrangig durch Neubau von öffentlich geförderten Mieteinfamilienhäusern geschaffen werden. Die Gebäude sollten mindestens
5 Zimmer einschließlich vollständigem Bad und Wohnküche aufweisen.
• Zu empfehlen ist, die Gebäude in bestehende Siedlungsbereiche räumlich einzustreuen, um die Integration dieser Familien in ein nachbarschaftliches Umfeld zu erleichtern. Zudem ist bei der Wohnstandortlage
auf eine gute Nahversorgungsinfrastruktur und ein kinderfreundliches
Wohnumfeld zu achten.
Haushalte mit mittlerem bis hohem Einkommen
• Wer als Wohnungsanbieter Wohnraum für einkommensstärkere Haushalte in Witten bereitstellt bzw. bereitstellen möchte, wird sich in Zukunft
einem zunehmenden Wettbewerb stellen müssen. Dies wird alle Segmente – den Mietwohnungsbau und den Eigentumssektor – betreffen.
Ausstattungsstandards und Lagequalitäten werden mehr denn je bei diesen Zielgruppen über die Vermietbarkeit einer Wohnung entscheiden.
• Familiengerechte Wohnungsgrundrisse und –größen werden durch die
nachlassende Nachfrage von Familien mit mittleren und hohem Ein5
Die Formulierung „kinderreich“ bezieht sich hierbei ausdrücklich nicht auf die im Wohnungsbauförderrecht vorgenommene Definition von „kinderreich“ als Familien mit vier und mehr Kindern,
sondern vielmehr auf das in den Sozialwissenschaften und der allgemeinen Umgangssprache
vorliegende Verständnis von Familien mit mehr als zwei Kindern.
86
InWIS F & B
kommen an die Wohnpräferenzen kleinerer Haushalte mit steigendem
Wohnflächenbedarf angepasst werden müssen, z.B. durch die Zusammenlegung von kleinen Wohnräumen zu einem großen Wohn- und Essbereich.
• Single- und Paarhaushalte – zunehmend trifft dies auch wieder auf Familienhaushalte zu – bevorzugen innenstadtnahe Wohnquartiere mit einem
guten Image, einer guten Infrastrukturausstattung und einer vorteilhaften
Mikrostandortlage sowie Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und
Neubauwohnungen.
• Bei der Bereitstellung von Wohnungen für diese Zielgruppen ist zu beachten, dass die Wohnungen zwar bezahlbar sein, aber auch hohen
qualitativen Ansprüchen genügen müssen: Erneuertes Bad, Fliesen und
Fenster sowie ein Balkon gehören zum Standard. Gewünscht werden eine Gegensprechanlage (um gewisse Zugangssicherheit zu den Wohnungen zu gewährleisten) sowie eine Einbauküche.
• Im Hinblick auf die Wohnungsgröße ist bei dieser Zielgruppe zu beachten, dass die Raumanzahl die Zahl der Personen im Haushalt um ein
Zimmer übersteigen sollte, da oft ein Arbeitszimmer benötigt wird.
1.5.
Handlungsfeld Entwicklung der Innenstadt
Innenstädte haben für die Wahrnehmung der Städte und für deren Attraktivität eine
große Bedeutung. Angesichts des gesellschaftlichen Wandels und der demografischen Entwicklungen hat eine Veränderung im Wertgefüge unterschiedlicher Wohnpräferenzen eingesetzt. Anders noch als zur Zeit erheblicher Suburbanisierung –
damit sei vereinfacht jede Bewegung aus dem Zentrum an die Peripherie verstanden
– ist die urbane Innenstadtlage verstärkt in Konkurrenz zum Einfamilienhausstandort
im Grünen getreten. Der letztgenannte hat weiterhin seine Berechtigung, aber älter
werdende Menschen haben den Wert einer guten infrastrukturellen Ausstattung erkannt und streben aus den Vorortsiedlungen zurück in die Innenstädte, in denen differenzierte Infrastrukturangebote mittel- bis langfristig tragfähig aufrecht erhalten
werden können. Zugleich wurden dort unterschiedliche, neue Wohnprodukte entwickelt, wie bspw. Townhouses mit dreieinhalb Geschossen, mit denen der scheinbare
Gegensatz zwischen verdichteten Bauformen in der Innenstadt gegenüber aufgelockerten Eigenheimsiedlungen aufgehoben wurde.
Diese Entwicklung kommt einer Renaissance innerstädtischen Wohnens gleich. Die
von den 27 europäischen Stadtebauministern im Mai dieses Jahres beschlossene
Charta von Leipzig, die in der Tradition der Charta von Athen steht, hebt die Bedeutung der Städte hervor und macht sich insbesondere für vitale (Innen-)Städte stark.
InWIS F & B
87
Aber oftmals fehlen die Voraussetzungen, um Rückkehrern in die Innenstadt oder
Menschen, die mit angemessenem oder gar hohem Wohnkomfort in der Innenstadt
leben wollen, einen hohe Attraktivität zu bieten und gegenüber Klein- und Mittelstädten konkurrenzfähig zu sein.
Diese Situation zeigt sich auch in Witten: Der Wiederaufbau nach den kriegsbedingten Zerstörungen hat das Gesicht der Innenstadt und das der angrenzenden Wohnquartiere geprägt. In den 1950er Jahren sind wesentliche Teile der Innenstadt errichtet worden. Dementsprechend sind Wohnungen entstanden, die unter dem Eindruck
der damaligen Mangelsituation und den damals geltenden Wohnungsbauförderrichtlinien gebaut worden sind. Sie können den heutigen Wohnvorstellungen immer weniger Rechnung tragen.
Der Bedarf, die Wohnungsbestände sowohl was Grundrissgestaltung und Ausstattung, aber auch was die energetische Beschaffenheit betrifft, an die heutigen Verhältnisse anzupassen, ist sehr groß. Aber aufgrund der dispersen Eigentümerstruktur
in den innerstädtischen Wohngebieten von Witten sind die Steuerungsmöglichkeiten
für eine zielgerichtete Aufwertung, die Hand in Hand mit der Stadtentwicklung vollzogen werden muss, sehr gering. Es droht aber die Gefahr, dass die Innenstadt als
Wohnstandort an Wettbewerbsfähigkeit einbüssen wird, wenn mittel- bis langfristig
keine Aufwertung herbeigeführt werden kann. Dann kann es sein, dass frei werdende
Wohnungen selbst in den Innenstadtquartieren von der Nachfrage nicht mehr akzeptiert werden, da sie den heutigen Wohnansprüchen nicht genügen und zunehmende
Leerstände die Folge sein werden.
An dieser Stelle ist es heute wichtig, bereits Initiativen in Gang zu setzen, um die
Qualität des Wohnens in der Innenstadt zu erhöhen. Dies kann durch Wohnumfeldmaßnahmen geschehen, die an den Defiziten ansetzen und zu einer Verbesserung
der Situation beitragen können. Das Grundproblem, dass erhebliche Investitionen in
die Wohnungsbestände bei privaten Eigentümern ausgelöst werden müssen, kann
damit nicht behoben werden.
Es ist ein erster Schritt, auf Flächen wie dem Busbahnhof qualitätsvolle neue und
zeitgemäße Wohnangebote zu schaffen, die die Innenstadt auch für neue Zielgruppen attraktiv machen. Die Wohnbebauung stellt eine große Chance und einen
Leuchtturm dar, wie man sich in Witten die Wohnangebote der Zukunft vorstellt. Die
Prinzipien, die dort umgesetzt werden, werden auch auf die zukünftigen Entwicklungen abfärben – positiv wie negativ.
Neben dieser augenfälligen Fläche sollten weitere Brachflächen oder andere mindergenutzte Flächen identifiziert werden, auf denen qualitätsvoller Wohnungsbau
88
InWIS F & B
möglich erscheint. Das Potenzial ist in der Wittener Innenstadt dem Augenschein
nach jedoch begrenzt.
Entscheidend ist es daher, im Bestand zu einer Aufwertung zu gelangen. Ein Element einer auf Nachhaltigkeit angelegten Strategie sollte es sein, Innenstadtbereiche
mit gutem Entwicklungspotenzial – insbesondere nördlich, westlich und östlich der
Innenstadt gelegen – zu identifizieren, räumlich abzugrenzen und dort tragfähige
Strukturen für eine längerfristige Aufwertungsstrategie aufzubauen. Dies kann nur
über den Zugang zu den privaten Eigentümern gelingen, wobei die wohnungswirtschaftlichen Akteure dort mit einzubeziehen sind, wo sie über Wohnungsbestände
verfügen oder ein Interesse an einer zielgerichteten Entwicklung besitzen.
In Innenstadtbereichen mit guten Entwicklungsvoraussetzungen, sogenannten vorrangigen Entwicklungsbereichen/Vorrangbereichen oder Schwerpunktbereichen,
könnten Housing Improvement Districts (HIDs, auf der Grundlage von § 171 f BauGB
– Private Initiativen zur Stadtentwicklung) oder ähnliche Strukturen aufgebaut werden, die als formale Organisationen einen verlässlichen Rahmen für gemeinsames,
aufeinander abgestimmtes Handeln schaffen sollen.6
In diesen Bereichen sollten nachfrage- und zielgruppengerechte Entwicklungsstrategien kleinteilig auf der Ebene von Gebäuden- und Wohnungsbeständen erarbeitet,
werden wobei die individuelle Situation der Eigentümer notwendigerweise in die
Überlegungen mit einbezogen werden muss. Ziel wird es sein, durch eine kleinteilige
Entwicklung Kristallisationspunkte zu schaffen, von denen ausgehend eine räumlich
breiter angelegte Aufwertung realisiert werden kann.
Dieses Vorgehen erfordert jedoch eine Konzentration auf wichtige Bereiche, damit
die anfangs getroffenen Einzelmaßnahmen für die Öffentlichkeit sichtbar werden und
die damit verfolgte Entwicklungsstrategie rasch für die Allgemeinheit erkennbar wird.
Es ist hierbei wichtig, dass die unterschiedlichen Nutzungen – Arbeiten, Freizeit und
Wohnen – als integrale Bestandteile einer Entwicklungsstrategie begriffen und aufeinander abgestimmt werden. Zugleich sollten Voraussetzungen geschaffen werden,
um innovative Wohnprojekte, bspw. sozial integrative Wohnprojekte, in Akteursverbünden zu realisieren.
6
Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat sich bislang nicht entschließen können, von den
Regelungsmöglichkeiten des § 171 f BauGB Gebrauch zu machen und ein sogenanntes HIDGesetz als Legitimationsgrundlage und formalen Rahmen für formale Strukturen in Wohngebieten zu erlassen. Zunächst werden auf der Grundlage von Modellprojekten Erfahrungen gesammelt. Es ist jedoch möglich, auf privatrechtlicher Basis – ähnlich wie bei den in NordrheinWestfalen für Gewerbestandorte verbreiteten Immobilien-Standort-Gemeinschaften (ISG) – erste Vereinbarungen zu schaffen und damit einen zeitlichen Vorlauf zu gewinnen.
InWIS F & B
1.6.
89
Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes
Wie bereits ausgeführt, ist die Suche nach Lösungen für die identifizierten Handlungsfelder ein kontinuierlicher Prozess, so dass in diesem Gutachten keine abschließenden Handlungsempfehlungen für einzelne Standorte ausgesprochen werden. Dennoch können allgemeine Lösungsansätze für bestimmte Konstellationen
benannt werden, auf die im Rahmen der Lösungssuche zurückgegriffen werden
kann.
Modernisierungsstrategie für Wohnungen der 50er bis 70er Jahre
Die Wohnungen dieser Jahrgänge weisen erfahrungsgemäß die größten Modernisierungsdefizite auf. Die Modernisierungsbedarfe beziehen sich vor allem auf die Ausstattung der Wohnung, die Veränderung des Wohnungszuschnittes und auf die Beseitigung von Defiziten am Gebäude. Insbesondere auch der energetische Zustand
dieser Gebäude ist vielfach schlecht, was sich durch die daraus entstehenden hohen
Nebenkosten negativ auf die Attraktivität auswirkt.
Die notwendigen Handlungsstrategien bei der Erneuerung des Wohnungsbestandes
sind an den teilräumlichen Veränderungen in der Struktur der Wohnungsnachfrage
auszurichten, um eine Nachhaltigkeit in der Wirtschaftlichkeit der zu tätigen Investitionen bzw. bei der Vermietbarkeit der Wohnungen zu erzielen. Zu den Rahmenbedingungen gehören die Veränderungen in den Haushaltsstrukturen, den Wohnbedarfen und der Kaufkraft der Haushalte sowie die Berücksichtigung der jeweiligen
Standortgunst der Bestände aus der Perspektive wohnungssuchender Haushalte.
Bei der Bewertung der Modernisierungsmöglichkeiten sollte das Mietniveau der Stadt
berücksichtigt werden. Umfassende Modernisierungen bis hin zu Wohnungszusammenlegungen und Grundrissveränderungen, die neubaugleiche Kosten verursachen,
lassen sich nur an wenigen, qualitativ hochwertigen Standorten rentierlich darstellen.
Für den Bestand der 50er Jahre lassen sich folgende Handlungsansätze verfolgen:
•
Die Fortsetzung der Modernisierung des Wohnungsbestandes in ausgewählten Wohnquartieren (gute Standortqualitäten, zielgruppengerechte und damit zukunftsfähige Wohnungszuschnitte)
•
Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen (Wohnungen
für Familien durch Zusammenlegung von zwei ca. 50 m² großen Wohnungen), idealerweise mit Gartenzugang und Schaffung individuell
nutzbarer Gartenbereiche, Standort: innerstädtische, urbane Lage mit
guter Infrastrukturausstattung, um sich von der Konkurrenz durch Rei-
90
InWIS F & B
heneigenheime abzusetzen. Dies schließt Standorte in den Stadtteilzentren mit ein.
•
Abriss/Rückbau: Konzentration auf Bestände mit schlechter Qualität:
unmodernisierte Bestände aus der Zeit Anfang der 50er Jahre, Kleinwohnungen, an unterdurchschnittlich bewerteten Standorten. Der Abriss einzelner Bestände bietet dabei Handlungsspielräume zur Steigerung der Wohn- und Aufenthaltsqualitäten (z.B. Schaffung attraktiver
Gemeinschaftsflächen) im gesamten Quartier.
Die verschiedenen Handlungsfelder stehen je nach Stadtteil mit unterschiedlichem
Gewicht nebeneinander, bei Problemkumulationen müssen sie zur Aufwertung und
Stabilisierung der Siedlungen bzw. Stadtteile häufig ineinander greifen.
Der Abbau von Überkapazitäten, die Lösung sozialpolitischer Versorgungs- und Integrationsprobleme, die Anpassung bzw. Modernisierung der Wohnungsbestände,
die (Weiter-)Entwicklung der wohnungsnahen Infrastrukturen stellen Herausforderungen dar, die von den einzelnen Akteuren nur zusammen bewältigt werden können. Die Aufwertung ganzer Stadtteile erfordert koordinierte Strategien etwa zwischen Wohnungsunternehmen und Kommune.
Diese Strategien können Erfolg versprechend in den Beständen der 1960er Jahre
umgesetzt werden, wenn die Ausgangsbedingungen – insbesondere die wohnungswirtschaftlichen Defizite – im gleichen Maße wie in den 1950er Jahre Beständen auftreten.
Handlungsansätze zum Abbau des Wohnungsleerstandes
Angesichts eines entspannten Wohnungsmarktes in Witten und der voraussichtlich
zu erwartenden Nachfragerückgänge in bestimmten Stadtteilen ist mit einem teilräumlich konzentrierten Anstieg von vermietungsbedingten Leerständen zu rechnen.
Dies betrifft vor allem belastete Mikrolagen, die in der Lagegunst von wohnungssuchenden Haushalten eher am unteren Ende stehen. Um die Aufwertung und Stabilisierung dieser Lagen zu fördern, ist der Abbau von vermietungsbedingten Wohnungsleerständen von entscheidender Bedeutung.
Angesichts bestehender Leerstände in bestimmten Mikrolagen sowie der Erwartung,
dass der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren allgemein weiterhin entspannt
bleiben wird, ist ein gewisser Umfang an zielgerichtetem Wohnungsrückbau (wobei
damit nicht zwangsläufig der Abriss gemeint ist) unvermeidlich. Demgegenüber stehen Bedarfe in bestimmten Lagen und Wohnungsmarktsegmenten. Für die Entscheidung über einen Rückbau von Wohngebäuden und Wohnungen können folgende Kriterien zu Grunde gelegt werden:
InWIS F & B
•
Unmodernisierter Zustand der Wohnungen, Modernisierungsbedürftigkeit von Wohnungen und Gebäuden,
•
Komplexer Wohnungsbau – hochverdichteter Geschosswohnungsbau
(bauliche Mängel, hohe Betriebskosten)
•
ungünstiger Makro- und Mikrostandort,
•
geringe Zielgruppeneignung der Wohnungen:
•
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig für Wohnungen unter 39 Quadratmeter Wohnfläche, die zum großen Teil nicht mehr
den Ansprüchen der Nachfrage im Hinblick auf Funktionstrennung
und Wohnflächenkonsum gerecht werden. Sofern dies bautechnisch und ökonomisch sinnvoll ist, bieten sich für diese Wohnungen z.B. Wohnungszusammenlegungen an.
•
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig auch für große, familiengerechte Mietwohnungen ab 85 Quadratmeter Wohnfläche
im Geschosswohnungsbau in den peripheren Siedlungsbereichen.
Durch den erwarteten Rückgang der Familienhaushalte erwarten
wir hier für die Zukunft eine verstärkte Konkurrenzbeziehung zum
Eigenheim bzw. zu Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern.
Erfahrungen aus den neuen Bundesländern zeigen, dass auf
Wohnungsmärkten mit schwacher Nachfrage und hohen Leerständen insbesondere große Wohnungen in der Peripherie auf Vermietungsschwierigkeiten stoßen.
•
Bei leer stehenden Erdgeschosswohnungen in zentraler Lage ist zu überlegen, ob eine Umnutzung in eine gewerbliche Nutzung oder für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur – Quartiers- oder Nachbarschaftstreff – realisiert werden kann. Das Vorhandensein derartiger Infrastrukturen ist darüber hinaus – insbesondere aus Sicht von Single- und älteren Haushalten – ein positives Ausstattungsmerkmal.
•
Sofern ein sozialer Träger für seine Klientel preiswerten Wohnraum für
die Umsetzung eines Wohnprojektes, z.B. betreutes Jugendwohnen,
sucht, bieten sich leer stehende und unmodernisierte Gebäude bzw.
auch einzelne leer stehende Wohnungen als Wohnraumpotenzial an.
Das Nutzungskonzept könnte folgendes umfassen: Die Anmietung des
Wohnraums durch den sozialen Träger auf Basis langfristiger Mietverträge zu günstigen Mietkonditionen, die Vereinbarung der notwendigen
Modernisierungsmaßnahmen mit dem Eigentümer, die Durchführung
der Modernisierung durch den sozialen Träger bzw. durch ein von ihm
beauftragtes Unternehmen. Ziel der Maßnahme ist der langfristige Erhalt preisgünstigen Wohnraums für eine spezielle Mieterklientel. Die Fi-
91
92
InWIS F & B
nanzierungsprobleme der Modernisierung sind für den neuen Träger
nicht zu unterschätzen, aber es gibt praktizierte Beispiele aus anderen
Großstädten, z.B. aus West-Berlin, wo Sanierungsträger auch bei
schwierigen finanziellen Rahmenbedingungen Modernisierungsmaßnahmen erfolgreich durchgeführt haben. Die Aufgaben der Stadt Witten
beständen in der Zusammenführung und Moderation der beteiligten Akteure und in der Bereitstellung von fachlichem Know-how zur Entwicklung und Umsetzung eines solchen Nutzungskonzeptes.
Handlungsempfehlungen zur Aufwertung und Stabilisierung von Standorten mit geringer Standortgunst
Das entscheidende Vermietungskriterium ist und bleibt die Wohnlage, die sich in
erster Linie über die Zuordnung der Wohnung zu kleinräumigen Standorten charakterisieren lässt. Die Beurteilung der Wohnlage speist sich aus drei Faktoren: aus dem
sozialen Status der Bewohner bzw. dem sozialen Umfeld, dem baulichen Erscheinungsbild und dem Gebrauchswert des Wohnstandortes.
Die Unterschiede in der Standortgunst der einzelnen Wittener Quartiere werden auch
in Zukunft nicht nivelliert werden können. Um jedoch zu erreichen, dass die Quartiere
mit eher geringer Standortgunst wieder an Attraktivität gewinnen und um der Gefahr
der Abwanderung von Haushalten mit mittleren und höheren Einkommen entgegenzuwirken, sind folgende Maßnahmen zu empfehlen:
•
Für unterdurchschnittliche Standorte sind Handlungsstrategien erforderlich, die sowohl auf eine zielgruppengerechte (Teil-)Modernisierung von
modernisierungsbedürftigen Wohnungen, auf die Verbesserung des
Wohnumfeldes und auf eine sensible Belegungssteuerung abzielen.
•
Die Strategien zur Stabilisierung und Aufwertung der Wohnungsbestände bzw. der Standorte müssen ganzheitlich angelegt sein. Die städtebauliche Erneuerung, das wohnungswirtschaftliche Marketing und das
soziale Management müssen Hand in Hand gehen.
•
Die Durchführung der Maßnahmen und die Bereitstellung von Ressourcen muss von allen Akteuren – Landesregierung durch Bereitstellung
von Fördermitteln, Kommune, Wohnungseigentümer und soziale Träger
– in Kooperation geleistet werden.
•
Das Modernisierungskonzept sollte auf die Schaffung eines differenzierten Wohnungsangebotes mit verschiedenen Ausstattungsstandards für
unterschiedliche Nachfragegruppen zielen: vollwertige Modernisierungen für einkommensstärkere Haushalte, preisgünstige Einfach- oder
InWIS F & B
93
Teilmodernisierungen bzw. öffentlich geförderte Modernisierungen für
einkommensschwache Haushalte.
•
Neben der Modernisierung von Wohnungen ist die Aufwertung des
Wohnumfeldes von zentraler Bedeutung, um die positive Entwicklung
sichtbar zu machen und die ansässigen Bewohner an ihr Quartier zu
binden.
•
Die Aufwertungsmaßnahmen müssen von einer Öffentlichkeitsarbeit
begleitet werden, die die Erfolge in der Verbesserung der Wohnqualität
auch über das Quartier bzw. den Stadtteil hinausträgt und damit das
Image der Gebiete als Wohnstandort erhöht.
Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklungsstrategie
Die Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen im Rahmen von Modernisierungskonzepten oder in Form von Maßnahmen des Stadtumbaus, die bspw. mit partiellem,
nachfragekonformen Neubau verbunden sein können, ist Element einer nachhaltigen
Stadtentwicklungsstrategie. In der Literatur wird die nachhaltige Stadtentwicklung
häufig in Themenfelder wie Ökologie, Ökonomie, Wohnen und Mobilität untergliedert.
Diese Felder haben den Charakter von Querschnittsthemen, die an verschiedenen
Stellen des Masterplanes behandelt werden.
Ein wichtiger Aspekt des Themenkomplexes Ökologie ist – neben der behutsamen
Ausweisung von Wohnbauflächen - die Forderung nach energieeffizienten Maßnahmen sowohl im Neubau, insbesondere jedoch bei Modernisierungsmaßnahmen
im Bestand. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) bietet mit einem differenzierten
Anforderungskatalog einen Orientierungsrahmen für beide Maßnahmenarten. Damit
ist ein hohes Anspruchsniveau formuliert worden.
Eine energetische Sanierung bestehender Gebäude kann je nach Marktverfassung
und Ausgangssituation im Wohnungsbestand zu hohen Energieeinsparungen führen.
Trotz vielfältiger Angebote zur Finanzierung und Förderungen solcher Sanierungsvorhaben bleibt die Ressonanz der Eigentümer hinter den Erwartungen zurück. Dies
ist unter anderem damit zu begründen, dass eine Übersichtlichkeit über die verschiedenen Angebote bisher nicht existiert. Hinzu kommt, dass vielen Eigentümern auf
Grund der unübersichtlichen Marktsituation die Vorteile einer energetischen Modernisierung, besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern nicht erkennbar wird. Für
eine Senkung des Energieverbrauches und die Schaffung neuer Anreize für die Eigentümer ist es als kommunale Aufgabe zu sehen, dass unterschiedliche Strategien
entwickelt werden, die wiederum das Bewusstsein schärfen und Modellvorhaben
94
InWIS F & B
initiieren. Solche Strategien könnten und anderem sein die ideelle Förderung und
Dokumentation von Beispiel- bis hin zu Leuchtturmprojekten durch die Stadt, eine
kommunale Energieberatung von Bauherren und Investoren sowie Festsetzungen
über den Einsatz von regenerativen Energien bspw. in bestimmten Baugebieten.
Gerade der zuletzt genannte Aspekt wird allgemein sehr kontrovers diskutiert. Maßnahmen höherer Energieeffizienz sollten nicht dazu führen, dass Investitionen erschwert oder verhindert werden.
InWIS F & B
2.
95
Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung
In der Vergangenheit gab es ebenfalls umfangreiche Förderaktivitäten im Wohnungsbestand. Allerdings ist die Nachfrage nach Förderungen mit dem Wegfall der
daran gekoppelten zusätzlichen Sonderförderungen aus den Energiesparprogrammen stark zurückgegangen. Maßnahmen im Bestand werden in der Regel nur noch
unter Inanspruchnahme von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau durchgeführt.
Bestand sowie zu erwartende Entwicklung
Im Jahr 2005 existierten in Witten insgesamt rd. 4.300 öffentlich geförderte Wohnungen. Dies entspricht knapp 8,3 % aller Wohnungen in Witten. Die öffentlich geförderten Bestände stellen damit auch weiterhin einen erheblichen Beitrag zur Versorgung
der Einwohner mit Wohnraum dar. Der Bestand an öffentlich geförderten und preisgebundenen Mietwohnungen entwickelt sich rückläufig. Seit 1996 ist die Zahl um
über 46% durch das Auslaufen der Bindungen vermindert worden.
Tab. 25:
Jahr
Entwicklung des Bestandes an öffentlich geförderten Wohnungen 1996 – 2005
Mietwohnungen
1996
7.398
1997
7.058
1998
6.921
1999
6.867
2000
6.252
2001
5.986
2002
5.352
2003
5.084
2004
4.555
2005
3.982
Veränderung
1996 – 2005 (in %)
-46,2
Eine Betrachtung der – nach heutigen Erwartungen bezüglich des Auslaufens der
Belegungsbindungen der jeweiligen Bestände – zukünftigen Entwicklung des öffent-
96
InWIS F & B
lich geförderten Wohnungsbestandes zeigt, dass weitere rd. 30% des derzeitigen
Gesamtbestandes in den kommenden Jahren (bis 2010) aus der Bindung fallen wird.
Tab. 26:
Auslaufen der Belegungsbindung bis zum Jahr 2010
Jahr
Ende Bindungsfrist
(Anzahl Wohneinheiten)
2006
609
2007
169
2008
239
2009
261
2010
52
Gesamt
1.330
Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung
•
Ein ausreichendes Angebot an günstigem Wohnraum sollte in allen
Ortsteilen entsprechend der vorherrschenden Bedarfe sichergestellt
werden.
•
Die Neubauförderung sollte auf die Zielgruppen Ältere und Familien
ausgerichtet sein. Dies entspricht auch der Akzentverschiebung in der
Wohnraumförderung des Landes NRW.
•
Im Interesse der Stadtentwicklung und der Nachhaltigkeit der Wohnungsbestände wäre eine verstärkte Förderung von Modernisierungsinvestitionen im Bestand. Während die Investoren Modernisierungsprogramme in der Vergangenheit noch intensiv in Anspruch genommen
haben, sind sie heute vielfach nicht mehr bereit, die mit den Programmen verbundenen Belegungsbindungen einzugehen. Einen Schwerpunkt – neben der Beachtung zielgruppenspezifischer Merkmale wie
Barrierefreiheit – muss dabei die Förderung von Investitionen zur Energieeinsparung bilden, da die Bedeutung der so genannten zweiten Miete erheblich ist. Wenn es gelingt, über Energieeinsparinvestitionen diese zu senken, steigert sich die Zukunftsfähigkeit der Bestände erheblich
und stellt eine bedeutende finanzielle Hilfe für die dort wohnenden
Haushalte dar.
•
In den kommenden Jahren werden große Bindungsverluste vor allem
aus den in den 50er und 60er Jahren errichteten Beständen auftreten.
Ein Großteil dieser Bestände ist modernisierungsbedürftig und genügt
InWIS F & B
nicht mehr den heutigen Ansprüchen, stellt aber besonders für einkommensschwache Haushalte aufgrund der geringen Mietkosten attraktiven Wohnraum dar. Es sollte versucht werden, diesen preiswerten
Wohnraum bei gleichzeitiger Ausstattungsverbesserung zu erhalten.
Hierzu sollten ebenfalls Gespräche mit den betroffenen Wohnungsunternehmen über die Möglichkeit der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung geführt werden.
•
In der Modernisierung des Wohnungsbestandes ist – abgestimmt auf
den Standort, den derzeitigen Ausstattungsstandard, die Wohnungsgröße und den Erhaltungszustand der Wohngebäude – ein unterschiedlicher Standard in den Modernisierungsmaßnahmen und ein darauf aufbauendes differenziertes Mietniveau zu empfehlen. Hier bietet es sich
an, beispielsweise auch einmal auf den Einbau neuer Bäder zu verzichten, sofern hierin bereits ein mittleres Ausstattungsniveau besteht. Die
Festlegung auf einen einheitlich hohen Modernisierungsstandard mit
einem entsprechenden Mietniveau würde das Nachfragepotenzial zu
stark einschränken.
•
Der zu erhaltende Bestand an un- oder teilmodernisierten Wohnungen
sollte so konzipiert sein, dass er sich keinesfalls auf bestimmte Siedlungsbereiche, sondern höchstens auf die Ebene von Häuserblöcken
konzentriert. Dies käme nicht nur einer differenzierten Belegungsstrategie, sondern auch den unterschiedlichen Wohnstandortwünschen der
Haushalte entgegen.
•
Auch in Stadtteilen mit einer durch eine vergleichsweise geringe Kaufkraft geprägten Bewohnerschaft sind Modernisierungsmaßnahmen zu
tätigen, um einerseits der Gefahr einer Abwanderung von Haushalten
mit mittlerem Einkommen entgegenzuwirken, andererseits aber auch
die wachsenden Ansprüche einkommensschwacher Mieter an die Ausstattungsstandards der Wohnungen zu berücksichtigen.
•
Bei dem Erhalt von preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist zu berücksichtigen, dass auch einfache Wohnlagen
akzeptiert werden, sofern der Mikrostandort keine gravierenden
Nachteile aufweist, das soziale Umfeld konfliktfrei und die Wohnung eine günstige Preis-Leistungs-Relation aufweist. Sind die genannten Faktoren erfüllt, so wird auch einem Hochhaus eine höhere Präferenz als
einer niedriggeschossigen Wohnanlage mit einem problematischen sozialen Umfeld eingeräumt.
•
Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen,
dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich
97
98
InWIS F & B
auf eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, dem Wunsch nach einer
vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglasten Fenstern,
Balkon oder Loggia.
•
Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsunternehmen bezüglich der
Belegungsrechte. In besonders belasteten Wohngebieten sollte darüber
nachgedacht werden, die Belegung auf einen Quartiersmanager – der
beispielsweise durch die verschiedenen Wohnungsunternehmen an einem Standort finanziert werden könnte – zu verlagern, der für die Belegung eines abgegrenzten Gebietes eigentümerübergreifend tätig ist.
Dies erfordert jedoch gemeinsame Anstrengungen bzw. ein abgestimmtes Verhalten auch der Wohnungseigentümer. Angesichts der insgesamt eher überschaubaren Bestände, welche institutionell gehalten
werden, ist dieser Strategie jedoch Grenzen gesetzt.
InWIS F & B
3.
99
Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau
Der zukünftige Neubaubedarf wird im Vergleich zu den vergangenen Jahren zunehmend geringer ausfallen. Zugleich wird der Ersatzbedarf für zukünftige Wohnungsabgänge durch Abrisse, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen in Gewerberäume zur dominierenden Komponente des Neubaubedarfs. Der Bedarf an
Wohnungsneubau auf neuen Flächen wird somit deutlich zurückgehen.
Um das vorhandene Wohnungsangebot zu ergänzen und gleichzeitig im Auge zu
behalten, dass die quantitativen Neubaubedarfe sinken werden, ist in Zukunft ein
Neubau notwendig, der sich mehr denn je zielgruppenorientiert, d.h. an den Erwartungen, der Kaufkraft und den Wünschen der Wohnungsnachfrage ausrichtet.
Ein Neubau ist in folgenden Marktsegmenten vorrangig zu empfehlen:
•
Öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser für Familien mit geringem
Einkommen.
•
Mieteinfamilienhäuser für mobile Haushalte mit hohem Einkommen.
•
Neubau von Eigenheimen zwecks Eigentumserwerbs.
•
Neubau von Eigentumswohnungen zwecks Eigennutzung.
Darüber hinaus sollte im Interesse der Wohnungswirtschaft und auch der Stadt Witten, die sich verändernden Wohnraumbedarfe vorrangig durch entsprechende Anpassungen im Wohnungsbestand aufzufangen (durch Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen, Modernisierungen usw.).
Um der häufig bemängelten Anonymität von Siedlungsbereichen im Mietwohnungsbau, fehlenden Identifikationsmöglichkeiten für Bewohner und der mangelnden Attraktivität für Haushalte mit Kindern entgegenzuwirken, ist mehr denn je auf die
Schaffung städtebaulicher Qualitäten zu achten. Folgende städtebauliche Kriterien
unterstützen die Attraktivität von Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau:
•
Das Wohnumfeld gewinnt in Relation zur Wohnung verstärkt an Bedeutung. Die Zielgruppen haben dabei unterschiedliche Präferenzen. So
sind für Senioren die Sicherheit und Sauberkeit des Wohnumfeldes die
beiden wichtigsten Merkmale für die Wohnstandortentscheidung. Haushalte mit Kindern legen naturgemäß einen hohen Wert auf ein kinderfreundliches Wohnumfeld, aber auch auf qualitativ gute Infrastrukturen.
•
Um Kontakte zwischen Nachbarn zu fördern und zugleich den
Gebrauchswert von Freiflächen zu erhöhen, ist im Wohnumfeld die
Schaffung von privaten und halböffentlichen Räumen als Aufenthalts-
100
InWIS F & B
flächen für Mieter und Hausgemeinschaften anzuraten. Private Freiflächenbereiche können durch Zugänge zu einem privaten Garten bei
Erdgeschosswohnungen (Mietergärten), halböffentliche Bereiche durch
die Anlage von Vorgärten sowie durch eindeutig zuzuordnende Gemeinschaftsflächen geschaffen werden.
•
Zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Quartier und zur Erlangung
eines hohen Gebrauchswertes sind eine abwechslungsreiche Architektur sowie ein „Ambiente“ zu schaffen, das sich durch besondere städtebauliche Qualitäten wie etwa Wohnen am Wasser bzw. durch ein lebendiges Viertel mit Mischnutzung durch Einzelhandel, Cafes, Ateliers
bildet.
InWIS F & B
4.
101
Handlungsfeld Eigentumsbildung
Der Wettbewerb um die insgesamt sinkenden Nachfragepotentiale wird in Zukunft
deutlich schärfer werden als in der Vergangenheit. Im regionalen Kontext betrifft dies
sowohl den Wettbewerb zwischen Städten und Regionen als auch auf Mikroebene
den Wettbewerb zwischen einzelnen Standorten und letztlich zwischen verschiedenen Baumaßnahmen einzelner Akteure, wie z.B. operativ tätigen Bauträgern.
Für Witten wird das Potenzial für Eigentumsmaßnahmen von derzeit etwa 490 Einheiten (Neubau und Bestand) jährlich auf weniger als die Hälfte im Jahr 2020 zurückgehen. In Zukunft wird es weiterhin darauf ankommen, attraktive Baugebiete mit
guter infrastruktureller Anbindung an bestehende Siedlungsgebiete, zu attraktiven
Preisen und mit einem Marketing, das die anvisierten Zielgruppen anspricht, zu entwickeln.
Die quantitative Prognose auf Ebene der Zielgruppen aus Teil A. dieses Gutachtens
unterstellt, dass die Wohnpräferenzen und die Affinität zur Bildung von Wohneigentum in der Zukunft im gleichen Maße bestehen bleibt wie bisher. Wenn es gelingt,
das Nachfragepotenzial aus klassischen Zielgruppen – auch heute erwerben überwiegend Familienhaushalte ein Eigenheim – dadurch zu steigern, dass neue Zielgruppen für die Bildung von Eigenheimen gewonnen werden können, so kann das
von uns geschätzte Volumen gesteigert werden (siehe hierzu auch die qualitativen
Aspekte im folgenden Kapitel).
4.1.
Aspekte der Eigenheimnachfrage
Die wichtigsten Nachfragegruppen auf dem Wittener Eigenheimmarkt sind nach wie
vor junge Familien mit ein bis zwei Kindern, gefolgt von den kinderlosen Paaren mittleren Alters. Die Förderung der Eigentumsbildung von jungen Familienhaushalten ist
zugleich einen Maßnahme, um deren Fortzug zu verhindern und leistet einen Beitrag, die demografische Entwicklung in Witten zu dämpfen und deren negative Folgen zu mildern.
Hinzu kommen – als von Wohnungsmarktexperten genannte „neue“ Gruppe von
Eigentumsbildnern – Ehepaare ohne Kinder im Alter von 50 bis ca. 65 Jahren, die
z.T. bereits Eigentümer eines Eigenheimes sind, sich nach dem Auszug der Kinder
jedoch wohnlich verkleinern und näher an die zentralen Lagen in Witten „heranrücken“ möchten. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren verstärkt Menschen mit
Migrationshintergrund Eigentum sowohl im Neubau, aber insbesondere auch durch
den Erwerb von Bestandsobjekten gebildet haben. Zur Eigentumsbildung von
102
InWIS F & B
Migranten liegen noch zu geringe Forschungserkenntnisse vor, um eine eigenständige Quantifizierung vornehmen zu können.
Die allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt führt verstärkt zu flexibleren Erwerbskarrieren und erfordert eine höhere Mobilität der Arbeitnehmer. Um auch in Zukunft
den Wunsch nach Eigenheimen erfüllen zu können, gewinnen Eigentumswechsel für
diese Gruppe von mobilen, flexiblen Nachfragern an Bedeutung. Insbesondere das
Einfamilienhaus zur Miete ist ein Produkt, das von diesem Trend profitieren und in
Zukunft eine hohe Nachfrage auslösen wird.
Die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Eigentum haben sich insbesondere für
Schwellenhaushalte mit niedrigem Einkommen verschlechtert. Bedingt zunächst
durch die Reduzierung und später den Wegfall der Eigenheimzulage und dem damit
einhergehenden Kaufkraftverlust, besteht noch mehr als bisher die Notwendigkeit,
kostengünstiges Bauen in Witten zu fördern. Dazu zählt auch, Formen des einfachen
und des „selber Bauens“ zu fördern.
Andererseits bestehen nach Expertenaussagen auch Angebotsengpässe im
hochpreisigen Einfamilienhaussegment. Dies bezieht sich auf Grundstücke mit einer
hohen Lagequalität in kleinteiligen Baugebieten, die in kurzer Zeit bebaut werden
können und daher schnell ein Nachbarschaftsgefühl entstehen lassen. Insbesondere
wenn es gelingen soll, kaufkraftstarke Gruppen in Witten zu halten bzw. sie dazu zu
bewegen, ihren Wohnsitz nach Witten zu verlegen, bedarf es attraktive, nicht zu große Flächen für den individuellen Wohnungsbau.
4.2.
Das Segment der Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren
stark zurückgegangen, was insbesondere mit der allgemeinen Marktschwäche auf
dem Mietwohnungsmarkt zusammenhängt und bundesweit beobachtet werden konnte.
Befragte Experten sehen auch für die Zukunft kaum eine Nachfragebelebung außer
durch ältere Haushalte, die aus den Einfamilienhausgebieten in den einzelnen Wittener Stadtteilen sowie den Umlandgemeinden in die Stadt ziehen und aus dem Verkauf ihres Eigenheims eine Eigentumswohnung finanzieren. Allerdings widerspricht
der prognostizierte Anstieg der Singlehaushalte dieser Einschätzung, insbesondere
unter Berücksichtigung der Wohnwünsche der in diesem Haushaltstyp stark repräsentierten Lebensstilgruppen, die urbane Standorte präferieren.
Als Nachfragegruppen werden Singles in der Altersgruppe 30 bis 55 Jahre sowie vor
allem Singles und Paare in der Altersgruppe ab 60 Jahren zunehmen. Dieser Zu-
InWIS F & B
103
wachs wird den in der Vergangenheit beobachteten Rückgang bei den Familien jedoch nicht kompensieren können, so dass von einer zukünftig verringerten Nachfrage nach Eigentumswohnungen ausgegangen werden muss.
Der Neubau von Eigentumswohnungen zum Erwerb an Eigennutzer im unteren
Preissegment ist nicht zu empfehlen. Diese Zielgruppe besitzt eine hohe Präferenz
entweder in den Mietwohnungen oder – wenn es sich um Familienhaushalte handelt
– in ein Eigenheim, wobei der Wunsch je nach Haushaltseinkommen von vielen nicht
zu realisieren ist.
Ein Nachfragepotenzial besteht für mittel- bis hochpreisige Eigentumswohnungen.
Diese Wohnungen sollten in guter bis sehr guter und zentraler Lage errichtet werden,
wobei die Geschossigkeit auf 3 bis 4 Geschosse begrenzt werden sollte. Die Gebäude sollten architektonisch anspruchsvoll geplant werden, die Wohnungen qualitativ
hochwertig sein und gut geschnittene, zeitgemäße Wohnungsgrundrisse von 80 bis
100 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen.
Bereits heute ist die Gruppe der älteren Haushalte, die nach Auszug der Kinder ihr
Eigenheim verlassen und an einem urbanen Standort eine Eigentumswohnung erwerben wollen, als Nachfrager am Markt deutlich wahrnehmbar (so genannte Empty
Nester-Haushalte). Die Wohnungsgrößen sollten hierbei zwischen 60 bis 75 Quadratmeter für Singles und 75 bis 100 Quadratmeter für Paare liegen. Nachgefragt
werden vor allem Erdgeschosswohnungen mit Gartennutzung und PenthouseWohnungen mit großzügigen Dachterrassen.
Die Wohnungen selbst sollten durchgängig mit Balkon und mit Aufzug bzw. barrierefrei ausgestattet sein. Wichtig ist zudem eine verkehrsarme, aber zentrale Wohnlage
mit fußläufigen Nahversorgungseinrichtungen und Anschluss an den ÖPNV. Die Architektur der Gebäude sollte ansprechend sein, sich in das städtebauliche Ensemble
der Straße einfügen und ein Größe von 3 bis 4 Geschossen nicht übersteigen.
104
5.
InWIS F & B
Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik
Die Verfügbarkeit von Bauland in unterschiedlichen Lagen und mit unterschiedlichen
Qualitäten ist für den Wohnungsbau von elementarer Bedeutung. Die kommunale
Bauleitplanung schafft mit der Darstellung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) und der daran anschließenden Aufstellung von verbindlichen Bebauungsplänen (B-Plan) die planungsrechtlichen Voraussetzungen, neue Flächen für
den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.
Nach § 1 Abs. 5 BauGB hat sie dabei die Aufgabe, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen. Die Bereitstellung von Wohnbauland ist dabei nicht nur
ein wichtiges Instrument der Stadt, um den Wohnungsbedarf der eigenen Bevölkerung zu decken, sondern auch um neue Einwohner für die Stadt zu gewinnen.
Angesichts der demografischen Entwicklung mit einer auch in Zukunft negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung behält die Bauleitplanung somit eine elementare
Bedeutung für die zukünftige Entwicklung einer Stadt. Attraktive Wohnbauflächen für
unterschiedliche Zielgruppen können dazu beitragen, dass Haushalte mit Eigentumswunsch in die Lage versetzt werden, in Witten bspw. ein ihren Wünschen entsprechendes Eigenheim zu erwerben oder zu errichten. Damit kann ein breit gefächertes und quantitativ ausreichendes Angebot an Wohnbauland einen wichtigen
Beitrag leisten, Abwanderungen in Nachbargemeinden zu vermeiden oder zu verringern, die durch ein limitiertes Bauflächenangebot ausgelöst werden.
Große und komplexe Baugebiete entsprechen laut Expertenaussagen und allgemeiner Auffassung nicht mehr den Vorstellungen der Nachfrage. Der Trend geht bereits
seit mehreren Jahren in Richtung kleinteiligerer Entwicklungsmaßnahmen. Wohnbauflächen sollten nach Möglichkeit eine Größe von 50 Wohneinheiten nicht überschreiten oder aber größere Baugebiete in selbständigen Bauabschnitten entwickelbar sein.
Das Angebot mehrerer, aber kleinerer Baugebiete entspricht auch den Bedürfnissen
der sich weiter ausdifferenzierenden Nachfrage unterschiedlicher Zielgruppen sowohl
hinsichtlich der Wohnprodukte als auch mit Blick auf die Lage. Die Wohnungsnachfrage Wittens ist durch eine hohe Vor-Ort Bezogenheit geprägt. Um diesen Bedürfnissen gerecht zu werden, sollte daher der Ansatz verfolgt werden in möglichst allen
Stadtteilen kleinteilige, auf die dortigen Zielgruppen angepasste Angebote vorzuhalten. Dabei werden Siedlungstypen mit Qualitäten vergangener Zeiten wieder reaktiviert, wie bspw. neue Gartenstädte.
InWIS F & B
105
Im Rahmen einer aktiven Wohnbauflächenpolitik ist es sinnvoll, bestimmte Zielgruppen besonders zu fördern, wie bspw. junge Familienhaushalte mit niedrigem Einkommen. Dies kann dadurch geschehen, dass diese Haushalte in bestimmten Baugebieten vorrangig ein Grundstück erwerben können. Ein anderer Förderbaustein
besteht darin, Familien, die bestimmte Kriterien erfüllen, einen absoluten Preisnachlass auf den Grundstückspreis zu gewähren.
5.1.
Flächenbedarfe
Zur Ermittlung der zukünftigen Wohnbauflächenbedarfe gilt es, die zukünftige Nachfrage nach Bauland abzuschätzen. Grundlage für diese Abschätzungen bildet die in
der Vergangenheit beobachtete Bauleistung der Stadt Witten, die erwartete Nachfrage aus den Potenzialen zur Eigentumsbildung, die erwartete Nachfrage aufgrund
gestiegener Wohnflächenverbräuche der einzelnen Zielgruppen und Experteneinschätzungen über die zukünftige Entwicklung der einzelnen Segmente des Wohnungsmarktes.
Wohnbauflächenbedarf durch Eigentumsmaßnahmen
Zunächst erfolgt die Bedarfsberechnung für solche Wohnbauflächen, die sich aus der
prognostizierten Nachfrage nach Wohneigentum ergeben.
Anhand von Lebenslageindikatoren (Haushaltstyp, Alter, Einkommen) lassen sich
systematisch Zielgruppen für die Eigentumsbildung bilden. Aus der Kombination der
unterschiedlichen Ausprägungen ergibt sich eine Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die unterschiedliche Affinitäten zur Eigentumsbildung besitzen.
Die Präferenzen zur Bildung von Wohneigentum lassen sich treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Demnach handelt es sich bei Haushaltstypen, die eine besonders hohe Affinität zur Eigentumsbildung besitzen, um Paare
und Familien mit Kindern. Hinsichtlich des Lebensalters setzt die Eigentumsbildung
bei etwa 25 Jahren ein und steigt im Alter zwischen 30 und 40 Jahren besonders
stark an. Besonders die Erwerber von klassischen Eigenheimen in Form von Doppelund Reihenhäusern fallen in diese Gruppe. Aber auch ältere Haushalte im Alter von
45 bis 60 Jahren treten seit einigen Jahren verstärkt in diesem Segment als Nachfrager für Eigentum auf. Diese Gruppe zieht meist Eigentumswohnungen vor, fragt aber
auch Eigenheime mit einer Wohn-/Nutzfläche von bis zu 100 m² sowie kleinen
Grundstücksgrößen nach.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit steigender Haushaltsgröße auch die Anforderungen an das durchschnittliche Haushaltseinkommen steigen, um noch Eigentum er-
106
InWIS F & B
werben, oder langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei Paaren ohne Kinder
liegt der Einkommensbereich, bei dem die Bildung von Eigentum möglich ist, bei
einem Durchschnittseinkommen zwischen 1.100 und 2.000 Euro pro Monat. Dahingegen benötigen Familien mit drei und mehr Kindern ein deutlich höheres Haushaltseinkommen, um den Wunsch nach Eigentum realisieren zu können.
Auf Grundlage von Auswertungen aus dem Mikrozensus werden bis zum Jahr 2020
rd. 1.700 neue Wohneinheiten in Witten nachgefragt. Das Potenzial verteilt sich auf
rd. 900 neu zu errichtende Eigenheime sowie rd. 800 Eigentumswohnungen. Diese
Aufteilung zwischen den einzelnen Segmenten Eigenheim und Eigentumswohnungen basiert auf einer Schätzung, die auf das Inanspruchnahmeverhalten der Eigenheimzulage sowie auf die im Grundstücksmarktbericht nachgewiesenen Verkäufer
von neugebauten Objekten abstellt. Dieses Anteilverhältnis ist nicht konstant, sondern unterliegt einem erheblichen Wandel. Es ist eher wahrscheinlich, dass Nachfragepotenziale, die für das Segment ETW ausgewiesen werden, im Segment Eigenheime realisiert werden.
InWIS F & B
Tab. 27:
Jahr
107
Nachfrage nach Wohneigentum
Gesamtpotenzial
Neubaupotenzial
Neubaupotenzial,
gesamt
davon
EFH
davon
ETW
Potenzial
Bestand
2006
490
178
95
83
311
2007
454
165
88
77
289
2008
449
163
87
76
286
2009
415
151
81
71
264
2010
366
133
71
62
233
2011
321
117
62
54
204
2012
266
97
52
45
169
2013
273
99
53
46
173
2014
254
92
49
43
161
2015
230
84
45
39
146
2016
231
84
45
39
147
2017
218
79
42
37
138
2018
220
80
43
37
140
2019
215
78
42
37
137
2020
211
77
41
36
134
Gesamt
4.612
1.679
896
784
2.933
Quelle: Mikrozensus, eigene Berechnungen (mit Rundungsdifferenzen)
Der Wohnbauflächenbedarf im Eigenheimsegment wird neben der Anzahl an neu zu
errichtenden Einheiten entscheidend über die mittlere Grundstücksfläche determiniert. Zur Berechnung haben wir einen Korridor zwischen 330 und 400 m² Nettobauland zugrunde gelegt.
108
Tab. 28:
Szenario
InWIS F & B
Wohnbauflächenbedarf für die Entwicklung von rd. 900 Eigenheimen
Mittlere Grundstücksgröße
in m²
Nettobedarf
in Hektar
Bruttobedarf
(inkl. Erschließungsanteil
von 25 %)
in Hektar
Bruttobedarf
(inkl. Mobilisierungsaufschlag von 30 %)
in Hektar
Normale GRversorgung
330
29,6
37,0
48,0
Modifikation
der GRversorgung bei
kaufkräftigen
Zielgruppen
400
35,8
44,8
58,2
Für die Errichtung der berechneten Nachfrage in Höhe von rd. 900 Eigenheimen bis
zum Jahr 2020 sollten zwischen 29,6 und 35,8 Hektar Nettobauland vorgehalten
werden. Inklusive Erschließungsanteil von 25 % der Nettofläche ergibt sich ein Bedarf zwischen 37,0 und 44,8 Hektar Bruttobauland.
Erfahrungsgemäß existieren bei Bauflächenpotenzialen Mobilisierungshemmnisse,
welche die Prozesse am Wohnungsmarkt hinsichtlich ihrer Entwicklungsaussichten
beeinträchtigen können. Diese Mobilisierungshemmnisse sind bei der Wohnbauflächenversorgung zu berücksichtigen, um stadtentwicklungsspezifische Entfaltungsmöglichkeiten nicht zu blockieren. Erfahrungen aus anderen Städten haben gezeigt,
dass Mobilisierungshemmnisse mit einer Quote von 30 % bezogen auf das Bauflächenpotenzial ausreichend entkräftet werden. Unter Einberechnung dieser Mobilisierungshemmnisse beläuft sich der Bruttobaulandbedarf für Eigentumsmaßnahmen im
Eigenheimsegment auf eine Spannweite zwischen 48,0 und 58,2 Hektar bis zum
Jahr 2020.
Für die Bestimmung des Bedarfes für neu zu errichtende Eigentumswohnungen nach
unserer Nachfrageprognose haben wir wiederum Korridore gebildet, um die möglichen modifizierbaren Annahmen realitätskonform abzubilden. Die mittlere Wohnfläche haben wir mit 85 m² in die Berechnung einfließen lassen. Diese Größe weicht
von den Durchschnittswerten für Neubauwohnungen seit dem Jahr 2000 laut Grund-
InWIS F & B
109
stücksmarktbericht 2005 nach Unten hin ab7 und berücksichtigt somit bereits eine zu
erwartende Zunahme in der Nachfrage durch ältere Single- sowie Paarhaushalte mit
im Vergleich zu anderen nachfragenden Haushalten geringeren Ansprüchen hinsichtlich der Wohnflächenversorgung. Für die Ermittlung der Geschossfläche haben wir
einen pauschalen Aufschlag von 20 % für Bewegungs- und Versorgungsflächen einberechnet, während wir hinsichtlich GRZ und GFZ mit Varianten agieren.
Tab. 29:
Szenario
Wohnbauflächenbedarf für die Errichtung von rd. 800 Eigentumswohnungen8
GRZ
GFZ
Nettobedarf
in Hektar
Bruttobedarf
von 25 %)
in Hektar
Bruttobedarf
(inkl. Mobilisierungsaufschlag
von 30 %)
in Hektar
Geringe Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,4
1
20,0
25,0
32,5
Geringe Verdichtung, moderate
Geschossigkeit
0,4
1,2
16,7
20,8
27,1
Höhere Verdichtung, geringe Geschossigkeit
0,6
1
10,7
13,4
17,4
Höhere Verdichtung, moderate
Geschossigkeit
0,6
1,2
8,9
11,2
14,5
Je nach Verdichtungsgrad der Geschosswohnungsbebauung für Eigentumsmaßnahmen – und somit auch differenziert nach umzusetzenden Qualitäten – werden bis
zum Jahr 2020 zwischen 14,5 und 32,5 Hektar Bruttowohnbauflächen benötigt. In
dieser Berechnung ist wiederum ein Aufschlag zur Entkräftung von Mobilisierungshemmnissen in Höhe von 30 % eingeflossen. Grundsätzlich wird die Auffassung vertreten, dass die zur Verfügung gestellten Wohnbauflächen ausreichend sein sollten,
um eine aufgelockerte Bauweise zu ermöglichen und gegenüber dem Bestand zu
einer weniger dichten Baustruktur zu gelangen.
7
8
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Witten gibt in der aktuellen Ausgabe
des Grundstücksmarktberichtes 2005 die durchschnittliche Wohnfläche für registrierte Kauffälle
von Wohnungseigentum ab dem Baujahr 2000 mit rd. 92 m² an.
Der Berechnung liegen folgende Annahmen zugrunde: Die mittlere Wohnfläche wird mit 85 m²
einberechnet, der Aufschlag zur Berechnung der Geschossfläche beträgt 20%
110
InWIS F & B
Zwischenfazit: Für Eigentumsmaßnahmen ist innerhalb des Prognosezeitraumes ein
Bruttobauflächenpotenzial inklusive Spielraum bei Mobilisierungshemmnissen zwischen 62,6 und 90,7 Hektar vorzuhalten.
Wohnbauflächenbedarf durch Entwicklungen innerhalb des Mietwohnungssegmentes
Auch im Mietwohnungssegment sind Prozesse absehbar, welche zu einer qualitativen Verbesserung des Wohnungsbestandes und zu einem weiteren Wohnbauflächenbedarf führen werden.
Auf Grundlage einer stadteigenen Bevölkerungsprognose 2020 wurde durch unser
Institut eine Wohnungsbedarfsprognose errechnet. Aufgrund der Struktur des Wohnungsbestandes in der Stadt Witten – etwa bedingt durch umfangreiche Geschosswohnungsbestände der 1950/ 60er Jahre mit nach heutigen Maßstäben unzureichenden Wohnflächenausstattungen – wurde innerhalb dieser Wohnungsbedarfsprognose ein Ersatzbedarf in Höhe von jährlich 0,5 % des verfügbaren Wohnungsbestandes einberechnet. Als Potenzial für qualitative Erneuerungen aus dem vorhandenen Wohnungs- bzw. Gebäudebestand wird dabei eine Quote von 10 % aus
dem errechneten Ersatzbedarf für nicht mehr nachfragegerechte Wohneinheiten
zugrunde gelegt. Diese Maßnahmen betreffen v.a. Bestände mit unterdurchschnittlicher Ausstattung sowie Lagebegabung. Insbesondere in verdichteten, innerstädtischen Wohnlagen z.B. mit deutlichen sensorischen Belastungen sowie optischen
Beeinträchtigungen durch eine Verortung entlang Hauptverkehrsstraßen oder auch
aufgrund der starken Verzahnung der Funktionen Arbeiten (manifestiert durch die
Verortung industriell-gewerblicher Betriebe) und Wohnen, ist der Ersatz oftmals nicht
am selben Mikrostandort sinnvoll. Städtebauliche Defizite können zudem durch die
Möglichkeit der alternativen Nutzung der Bestandsfläche etwa als Kompensationsmaßnahme für mangelnde Freiraumversorgung ebenfalls gemindert werden.
Generell stellt eine Wohnungsbedarfsprognose lediglich ein rein quantitatives Instrument zur Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfes dar. Qualitative und
somit nachfragerelevante Aspekte des Wohnungsmarktes werden nicht berücksichtigt bzw. werden lediglich durch die Höhe des Ersatzbedarfes indirekt angerissen.
Auf Grundlage der Berechungen werden bis zum Jahr 2020 rd. 3.700 nicht mehr
nachfragegerechte Wohnungen aus dem Bestand durch Neubauten zu ersetzen
sein. Nach unserer Abschätzung sollten 10 % oder 370 Wohnungen aufgrund von
Lagedefiziten durch Maßnahmen an alternativen Standorten ersetzt werden.
InWIS F & B
Tab. 30:
111
Qualifizierung des Ersatzbedarfes in Höhe von 370 Einheiten
aus dem verfügbaren Wohnungsbestand9
Szenario
GRZ
Nettobedarf
in Hektar
GFZ
Bruttobedarf
von 25 %)
in Hektar
Geringe Verdichtung, geringe
Geschossigkeit
0,4
1
8,7
10,8
Geringe Verdichtung, moderate
Geschossigkeit
0,4
1,2
7,2
9,0
Höhere Verdichtung, geringe
Geschossigkeit
0,6
1
4,6
5,8
Höhere Verdichtung, moderate
Geschossigkeit
0,6
1,2
3,9
4,8
Für die Qualifizierung des Ersatzbedarfes aus dem verfügbaren Wohnungsbestand
werden je nach Verdichtung der Bebauung zwischen 4,8 und 10,8 Hektar an zusätzlichen Wohnbauflächen benötigt. Durch diese Qualifizierung wird der Wohnstandort
Witten insgesamt aufgewertet, da Bestände mit strukturell bedingten Vermietungsproblemen durch nachfragegerechte Wohnungen ersetzt werden.
Hinsichtlich der umzusetzenden Wohnflächen empfehlen wir den Bedarf, welcher
sich durch die Nachfrage von jüngeren Single- sowie Paarhaushalten und älteren
Haushalten ergibt, durch die Errichtung von 60 bis 65 m² großen Wohnungen zu decken. Der Fokus sollte allerdings auf Größenordnungen zwischen 75 und 85 m² liegen, zudem sollten einige wenige große Wohnungen über 100 m² errichtet werden.
Im Durchschnitt sollten die Wohnungen etwa 78 m² Wohnfläche aufweisen.
Zwischenfazit: Der Gesamtbedarf an Bruttobauland beläuft sich hinsichtlich Eigentumsmaßnahmen und der Qualifizierung von Mietwohnungsbeständen auf einen
Korridor zwischen 67,4 und 101,5 Hektar. Der tatsächliche Bedarf wird sich auf einen
Wert zwischen diesen Extrempolen einpendeln.
9
Der Berechnung liegt eine mittlere Wohnfläche in Höhe von 78 m² zugrunde, der einberechnete
Aufschlag zur Ermittlung der Geschossfläche wurde mit 20 % berücksichtigt
112
InWIS F & B
Auswirkungen des Strukturwandels auf den Wohnbauflächenbedarf
Die bisher beschriebenen Komponenten des Gesamtbedarfs beziehen sich vor allem
auf die lokale Nachfrage, d.h. auf die Nachfrage von Haushalten, die bereits in Witten
wohnen und leben. Witten befindet sich jedoch – wie viele Ruhrgebietsstädte auch –
in einem wirtschaftlichen Strukturwandel. Neben der Präsenz international wettbewerbsfähiger Unternehmen kann dieser Wandel auch durch eine mögliche positive
Entwicklung an der Universität Witten/Herdecke und in deren Umfeld in der Zukunft
flankiert und gefördert werden.
Durch Spin-offs aus der Universität sind bereits in der Vergangenheit innovative
Dienstleistungsarbeitsplätze entstanden. In der Universität und im Universitätsumfeld, bspw. im Forschungs- und Entwicklungszentrum (FEZ), sind moderne, gut gebildete, sehr mobile und i.d.R. aufgeschlossene Menschen beschäftigt, für die eine
bestimmte Wohn-, Lebens- und Arbeitsumgebung eine viel größere Rolle spielen als
für den Arbeiter der industriellen Fertigung des 19. Jahrhunderts der Fall war.
Mangelnde Attraktivität des Wohnungsmarktes, mangelnde Attraktivität des Lebensraumes, mangelnde kulturelle Vielfalt usw. wirken sich bei diesen Beschäftigten viel
stärker auf die Wahl des Arbeitsortes aus als dies in der Vergangenheit bei traditionellen Arbeitnehmern der Fall war. Der Wohnungs- und Immobilienmarkt kann – so
mittlerweile eine gängige Auffassung – einen entscheidenden Beitrag leisten, dass
moderne Dienstleistungsbeschäftigte ein passendes Umfeld vorfinden, um sich beruflich und privat zu verwirklichen und sich in einer Stadt wie Witten niederzulassen
und wohl zu fühlen.
Trotz der guten bzw. überdurchschnittlichen Wohnstandortqualität, die Witten in einigen Quartieren der Innenstadt und in den Stadtteilen besitzt, stehen für die Gruppe
der Beschäftigten, die den wirtschaftlichen Wandel mittragen sollen, keine angemessenen Wohnangebote in ausreichender Zahl zur Verfügung. Es fehlt qualitativ hochwertiger Wohnraum – sowohl zu Miete als auch im Eigentum – bspw. in der Innenstadt, aber auch in den Stadtteillagen. Ein Beleg ist die Rückmeldung des Geschäftsführers der Universität Witten/Herdecke, dass Hochschullehrer der Universität bspw.
in die Nachbarstadt Herdecke ziehen, weil diese in Witten kein passendes Wohnungsangebot vorfinden würden. Für Hochschullehrer /Herdecke besteht eine Residenzpflicht, d.h. sie müssen sich im Umkreis von 25 km um den Universitätsstandort
niederlassen.
Es ist daher erforderlich, zur weiteren Flankierung des Strukturwandels, d.h. für die
Neuansiedlung und die Gründung von Unternehmen in Witten und für eine positive
Entwicklung im Umfeld der Universität weitere Wohnbauflächenreserven zu kalkulie-
InWIS F & B
113
ren und vorzuhalten. Sie ist für Beschäftigte und deren Angehörige bestimmt, die
zukünftig hier arbeiten und bspw. von außerhalb nach Witten ziehen werden. Dieser
Flächenbedarf lässt sich nur schwer abschätzen. Es ist damit zu rechnen, dass für
den Zeitraum bis 2020 ein zusätzlicher Flächenbedarf von rd. 10 bis 15 Prozent der
bisher berechneten Potenziale angemessen sein dürfte.
Tab. 31:
Nachfrageprognose 2020
(Anzahl Einheiten)
EFH
896
ETW
784
Entwicklungspotenzial bei erfolgreichem Strukturwandel
Bruttobauflächenbedarf
2020 inkl. Aufschlag
Mobilisierungshemmnisse
(Angaben in Hektar)
EFH
48,0 58,2
ETW
14,5 32,5
Entwicklungspotenzial
(Aufschlag 10 %)
(Angaben in Hektar)
EFH
4,8 5,8
ETW
1,5 3,2
Summe
6,3 9,1
Entwicklungspotenzial
(Aufschlag 15 %)
(Angaben in Hektar)
EFH
7,2 8,7
ETW
2,2 4,9
Summe
9,4 13,6
Für Eigentumsmaßnahmen haben wir die Impulse, die mit den Entwicklungen im
universitären Umfeld, aber auch durch die technologieorientierten Unternehmen des
Produzierenden Gewerbes ausgelöst werden können, einen zusätzlichen Flächenbedarf zwischen 6,3 und 13,6 Hektar einberechnet.
Die flächenbezogenen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt sind dagegen nur
schwer abzuschätzen. Bspw. führen Wohnungszusammenlegungen als Resultat
einer Anpassung des Bestandes an steigende Wohnraumansprüche zu einer Reduktion des verfügbaren Wohnungsbestandes und somit zu einem zusätzlichen Wohnungsbedarf (höherer Ersatzbedarf). Grundsätzlich wird von einer aufgelockerten
und nur gering verdichteten Bebauung ausgegangen. Dies führt zu einem höheren
Flächenbedarf, um eine angemessen hohe Qualität sicher zu stellen (v.a. GRZ 0,4;
GFZ 1,2).
Zusammenführung Gesamtbedarf
Unter Berücksichtigung der genannten Aspekte beläuft sich der ermittelte Wohnbauflächenbedarf bis zum Jahr 2020 auf 115 Hektar (brutto). Dieses Flächenpotenzial ist
erforderlich, um das endogene Potenzial aus Witten zu decken und für unterschiedliche Zielgruppen im Mietwohnungs- und Wohneigentumsmarkt nachfragegerechte
und zeitgemäße Wohnangebote bereitstellen zu können.
114
InWIS F & B
In der Vergangenheit hat Witten weniger Flächen ausgewiesen und mit Planungsrecht versehen als dies bspw. Dortmund und auch andere Städte, insbesondere
Städte und Gemeinden in der Suburbanisierungszone des Ruhrgebietes getan haben. Hierfür lassen sich – gerade im Norden des Ruhrgebietes bspw. im Umfeld von
Gelsenkirchen – Beispiele für einen Vergleich benennen.
U.a. aufgrund des geringen Flächenangebotes hat Witten Haushalte an die südlich
angrenzenden Gemeinden verloren, die sich dort mit dem Wohnraum auch in Eigentumsmaßnahmen versorgt haben, der ihren Präferenzen entsprochen hat und der in
Witten nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stand. Bemerkenswert ist bspw.
dass Witten sogar Einwohner an Dortmund verloren hat.
Mit der bedarfs- und nachfrageorientierten Flächenausweisung vollzieht die Stadt
Witten jetzt den Paradigmenwechsel hin zu einer Strategie, die auf ausreichende
Nachfrageabdeckung und behutsame Flankierung des wirtschaftlichen Wandels gerichtet ist. Die Flächenbedarfe sind bewusst in dieser Größenordnung gewählt worden, um einen Ausgleich zwischen der notwendigen Versorgung der Bevölkerung mit
Wohnbauflächen und der demografischen Entwicklung herbeizuführen.
5.2.
Die Flächenpotenziale der Stadt Witten
Im gesamten Stadtgebiet sind Potenzialflächen im Gesamtumfang von 104,1 Hektar
derzeit in Form von Wohn- Mischgebieten vorhanden. Dieses Gesamtpotenzial setzt
sich zusammen aus 77,1 Hektar im aktuellen FNP dargestellten Reserven, 24,6 Hektar als Flächen mit vorhandenem B-Plan, sowie 2,4 Hektar an anrechenbaren Baulücken gemäß § 34 BauGB.
Die umfangreichsten Flächenreserven sind in den Stadtteilen Herbede (rd. 38 Hektar) vorhanden, Witten-Mitte sowie Rüdinghausen verfügen dagegen jeweils über
lediglich rd. 6 Hektar. Annen, Bommern, Heven sowie Stockum/Düren halten jeweils
zwischen 13 und 14 Hektar vor.
Im Rahmen der gutachterlichen Beurteilung wurden die Flächenpotentiale grob nach
Qualitätsmerkmalen klassifiziert und daraufhin untersucht, inwieweit die Potenziale
im Einklang mit den berechneten Nachfragepotenzialen stehen. Dabei hat sich gezeigt, dass Witten insgesamt über ein qualitativ höherwertiges Flächenangebot verfügt, das gute Voraussetzungen für die Entwicklung höherwertiger Wohnprojekte
bietet. Grundsätzlich ist es möglich, auch auf höherwertigen Flächen preisgünstige
Wohnangebote zu realisieren; wobei dies i.d.R. zu einer höheren Dichte führt. Insofern kommen wir zu dem Ergebnis, dass ausreichend Flächen zur Verfügung stehen,
um die Nachfrage in allen Preis- und Qualitätssegmenten zu befriedigen.
InWIS F & B
115
Allgemeine Handlungsempfehlungen zur Bebauungsplanung
Wohnungsneubau kann in einer Stadt auf unterschiedlichen Wegen erfolgen. Zu den
quantitativ bedeutsamen Wegen zählen die Baulückenschließung, die Innenverdichtung bzw. die Bebauung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34
BauGB) und die Bebauung in B-Plangebieten – in bestehenden Flächen, in Aufstellung befindlichen Flächen und in geplanten Flächen.
Während der Neubau im Bestand mit der Abschwächung der Wohnungsnachfrage
an Bedeutung verloren hat, stellt die Baulückenschließung nach wie vor ein gewichtiges Potenzial für Wohnungsneubauleistungen dar. Dies betrifft Potenziale in älteren
B-Plangebieten, die in Baulücken entstehen können sowie Baulückenpotenziale im
beplanten Innenbereich, also mit Baurecht nach § 34 BauGB. Nicht nur im Sinne
einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung bzw. eines Flächen schonenden Ressourcenmanagements hat die Bestandsentwicklung für die Kommune viele Vorteile und
sollte daher befördert werden:
• Nutzung vorhandener Erschließung;
• bessere Auslastung vorhandener Infrastruktur (Einzelhandel, Schulen);
• Erhaltung der Erholungs- und Landschaftsqualitäten;
• Verjüngung gewachsener Stadtquartiere.
Als ein wirksames Instrument zur Stärkung der Baulückenbebauung bzw. zur Bewegung der Flächen hat sich in vielen Kommunen die Aufstellung eines Baulückenkatasters bewährt.
Bei der Konzeption von neuen Baugebieten – im Bereich der Innenentwicklung nach
§ 34 BauGB oder im Rahmen eines B-Planverfahrens – ist zu beachten, dass der
Schaffung von Standortqualitäten eine zunehmende Bedeutung bei den Präferenzen
der Eigentumsnachfrage zukommt. Dies erfordert eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bzw. an das Fernstraßennetz, gut erreichbare Nahversorgungsinfrastruktur sowie ein Angebot an Kindergärten und Schulen, abwechslungsreiche
Bebauung auch im kostensparenden Wohnungsbau und die Vermittlung eines
„Stadtteilgefühls“ durch Arrondierung bestehender Siedlungen.
Die Bebauung im Außenbereich (§ 35 BauGB) sollte generell restriktiv gehandhabt
werden. Außenbereichssatzungen sollten auf solche Gebiete begrenzt werden, die
tatsächlich über einen erkennbar eigenständigen, abgegrenzten Wohnbereich verfügen. Außenbereichssatzungen sollten auch nur dazu dienen, der ortsansässigen
Bevölkerung in einem stark untergeordneten Maßstab einzelne Bauplätze zur Verfü-
116
InWIS F & B
gung zu stellen und auf keinen Fall dazu beitragen, das Angebot an Wohnbauflächen
an oft aufwendig zu erschließenden Standorten in die Höhe zu treiben.
InWIS F & B
6.
117
Handlungsfeld Wohnen im Alter
Unter dem Begriff des „altersgerechten Wohnens“ werden sehr unterschiedliche
Wohn- und Lebensformen für ältere Menschen zusammengefasst. Im Einzelnen
kann unterschieden werden zwischen: altengerechten/barrierefreien Wohnungen und
Betreuten Wohnungen/Service-Wohnungen. Von den Wohnungen abzugrenzen sind
stationäre Pflegeplätze.
Da die genaue Bezeichnung für altersgerechte Wohnungen im Allgemeinen nicht
eindeutig festgelegt ist und das Angebot vielfältig ist, ist die Erfassung des genauen
Bestandes mit Schwierigkeiten behaftet. Grenzen zu normalen Wohnungen mit einigen wenigen Merkmalen für die Wohnbedarfe älterer Menschen sind nicht immer
deutlich, so dass eine genaue Einteilung in unterschiedliche Formen mit Fehlern behaftet sein kann.
Die sozialpolitische Herausforderung besteht darin, den älteren Menschen möglichst
lange ein selbstbestimmtes Leben in der gewohnten Umgebung, idealerweise in der
bisherigen Wohnung, zu ermöglichen. Dies ist ein wichtiges Ziel des Handlungsfeldes „Wohnen im Alter“.
Die Maßnahmen sind vielfältig: Im unmittelbaren häuslichen Umfeld kann durch bedarfsorientierte Umbaumaßnahmen, bspw. das Anbringen von Haltegriffen, Einbau
von Treppenliften, Anbau von Rampen in Eingangsbereichen, der Alltag erleichtert
werden. Wichtiger ist es, für die älteren Menschen ein Betreuungs- und Unterstützungsnetzwerk sicherzustellen bzw. aufzubauen, das – bezogen auf die Bedarfssituation des Einzelfalles – pflegerische und haushaltsbezogene Dienstleistungen wohnortnah, d.h. nach Möglichkeit stadtteilbezogen bereit hält. Ambulante Maßnahmen
haben dabei Vorrang vor stationären Maßnahmen. Präventive Maßnahmen haben
Vorrang vor Maßnahmen der Rehabilitation.
Zusätzlich ist es sinnvoll, gezielt altengerechte und betreute Wohnformen am Markt
für die Zielgruppen älterer Menschen anzubieten, die sich dafür interessieren oder
die aufgrund ihrer persönlichen Situation nicht mehr in der Lage sind, sich selbst zu
versorgen und denen bspw. in einer betreuten Wohnanlage der Zugang zu unterschiedlichen Hilfen erleichtert wird. Die unterschiedlichen Wohnangebote im Segment des altersgerechten Wohnens sind in den folgenden Unterkapiteln überblickartig zusammen gestellt.
118
6.1.
InWIS F & B
Altengerechte Wohnungen
Reine altersgerechte Wohnungen unterscheiden sich vom Service-Wohnen und von
Seniorenresidenzen dadurch, dass sie kein integriertes Dienstleistungsangebot aufweisen. Grundsätzlich kann zwischen drei Typen unterschieden werden:
•
Eine Wohnung, die die Minimalanforderungen an altersgerechte Wohnungen erfüllt. Dies sind Wohnungen, die sich gegenüber Normalwohnungen durch wenig aufwendige Modifikationen wie Verringerung von
Stufen und Schwellen, einfache Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge und eine bestimmte Mindestgröße und Raumzahl auszeichnen
und sich für Ältere ohne erhebliche Einschränkungen der Beweglichkeit
eignen.
•
Barrierefrei nachrüstbare und barrierefreie altersgerechte Wohnungen.
Dies sind Wohnungen, die die Möglichkeit bieten, sich mit vertretbarem
Aufwand barrierefrei nachrüsten zu lassen (durch nachträglichen Einbau von Rampen, Handläufen etc.), oder die bereits barrierefrei und
daher auch für Personen mit erheblichen Einschränkungen der Gehfähigkeit und Beweglichkeit entsprechend der DIN 18025, Teil 2, geeignet
sind. Haltegriffe und Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge,
schwellenlos begehbare Dusche mit Sitz oder Badewanne mit Einstiegshilfe, Toiletten mit mindestens 42 cm Sitzhöhe, große, beleuchtete Lichtschalter, extra laute Türklingel, gut handhabbare Sicherheitseinrichtungen, ausreichende und automatisch gesteuerte Beleuchtung von
Treppenhaus, Eingang und Außenbereich und ähnliche Ausstattungsdetails sind Mindeststandard für barrierefreie altersgerechte Wohnungen. Automatische Motor-Türöffner, Fernbedienungen für Türen und
Beleuchtung, mit niedrigen Brüstungen versehene oder „französische”
Fenster, Wahlmöglichkeit Wanne/Dusche im Bad und ähnliches können
als Komfortstandard hinzukommen.
•
Behindertengerechte altersgerechte Wohnungen, die auch für Rollstuhlfahrer geeignet sind und z.B. zusätzlich durch breitere Türen, größere
Bewegungsräume, Stufenlosigkeit durch Rampen oder Aufzüge usw.
der DIN 18025, Teil 1, entsprechen.
Bestand altersgerechte Wohnungen
Nach Auskunft des Sozialamtes beläuft sich der Bestand an altersgerechten Wohnungen, welche mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind auf 743. Diese Bestände konzentrieren sich auf zentrale Stadtteile wie Witten-Mitte oder Annen. Im
InWIS F & B
119
Bereich freifinanzierter Wohnungen sowie im Hinblick auf Wohnungsanpassungen
sind leider keine Daten verfügbar.
Nachfrageanalyse altersgerechte Wohnungen
Zur Bedarfs- und Nachfrageermittlung von altersgerechten Wohnungen existieren bis
dato keine Kennwerte, die für Hochrechnungen verwendet werden können. Allerdings kann das Potenzial näherungsweise umrissen werden. Die folgende Potentialanalyse bezieht sich auf Wohnungen, die die heutigen Standards von barrierefreien
Wohnungen erfüllen.
10
•
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen
(Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 55 bis 75 Jahren eine solche Wohnform präferieren.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 55 und 75 Jahre
beträgt in Witten zurzeit 16.213.
•
Die Umzugsbereitschaft dieser Haushalte wurde auf 15% geschätzt.
Dieser Wert dürfte realen Verhältnissen entsprechen, repräsentative
Befragungen älterer Personen durch die Schader-Stiftung10 haben hier
einen Wert von 29 % ergeben. In Witten wären dies derzeit umgerechnet rund 2.430 Single- sowie Paarhaushalte im Alter zwischen 55 und
75 Jahren, die als potentielle Nachfrager altersgerechter Wohnalternativen in Frage kommen. Inwieweit und in welchem Umfang sich dieses
Nachfragepotenzial zu einem Umzug in eine altersgerechte Wohnung
entschließt, hängt neben anderen Faktoren von zwei wichtigen Bedingungen ab: Die entscheidende Bedingung, die an einen Umzug geknüpft wird, ist das Angebot einer attraktiven altersgerechten Wohnung.
Erst durch ein konkretes Angebot, bei dem für den älteren Haushalt die
wohnlichen Vorteile gegenüber seiner bisherigen Wohnung deutlich
werden, wird die Umzugsbereitschaft konkret.
•
Wenn man nun davon ausgeht, dass von diesen 2.430 Haushalten 30
Prozent eine altersgerechte Wohnung nachfragen würden, resultiert ein
Potential von 730 Haushalten, die diese Wohnform in Witten nachfragen würden.
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demografischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt
(Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt. Die Referenzwerte wurden im Rahmen des Projektes ermittelt und auf der Grundlage der Beobachtung gesellschaftlichen Entwicklungstrends fortgeschrieben.
120
•
InWIS F & B
Altersgerechte Wohnungen lassen sich häufig durch einfache Umbaumaßnahmen im Bestand realisieren, so dass das ausgewiesene Potential nicht mit einem künftigen Neubaupotential gleichgesetzt werden
darf.
Bei der Realisierung bedarfsgerechter Wohnungen für ältere Menschen sollten folgende Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld berücksichtigt werden:
•
Die Zahl der Zimmer sollte auch bei alleinstehenden Älteren mindestens 2,5 Zimmer – kleine Küche (evtl. auch Kochnische), Wohn-/ Essraum und abgetrenntes Schlafzimmer – betragen. Für einen Einpersonenhaushalt sind grob geschätzt mindestens 46 Quadratmeter, für
Zweipersonenhaushalte 50 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche nachfragegerecht, wobei es aber eher auf eine altersgerechte Grundrissgestaltung (mit ausreichenden Bewegungsflächen) als auf die absolute
Wohnfläche ankommt.
•
Altengerechte Wohnungen sollten in übersichtlichen, kleindimensionierten Gebäuden mit ca. 10 bis 25 Wohneinheiten angeboten werden.
Großprojekte und Altenwohnanlagen mit dem Charakter von Altenghettos werden heute nicht mehr akzeptiert. Zu empfehlen sind eingestreute
und dispers im Siedlungsgebiet verteilte, kleinere Altenwohnanlagen
zur Verhinderung von Ghettoisierungstendenzen.
•
Große Gemeinschaftsanlagen sind nur dann sinnvoll, wenn eine ständige Bewirtschaftung – z.B. in Form eines Cafés und eines Kultur- und
Freizeitangebotes – gewährleistet ist. In kleineren Wohnanlagen sollte
ein Gemeinschaftsraum angeboten werden, z.B. für individuelle Aktivitäten der Bewohner.
•
Die Schaffung altersgerechter Wohnungen sollte auch, sofern baulich
durchführbar und mit vertretbarem Kostenaufwand möglich, durch Umbau im Wohnungsbestand stattfinden. Dies ist insbesondere in hochverdichteten Stadtteilen bzw. geschlossenen Siedlungsgebieten notwendig, um überhaupt ein ausreichendes Angebot an altersgerechten
Wohnalternativen bzw. entsprechende Mengeneffekte realisieren zu
können; denn der Verbleib im Quartier entspricht den Wohnwünschen
vieler älterer Menschen. Vor dem Hintergrund einer insgesamt eher
stagnierenden Wohnungsnachfrage macht es wenig Sinn, den wachsenden Bedarf an altersgerechten Wohnungen ausschließlich durch
Neubau sicherzustellen.
•
Der voraussichtlich größte Bedarf an Wohnungsanpassungsmaßnahmen besteht in einwohnerstarken Stadtteilen mit einem hohen Anteil
oder einer hohen Zahl älterer Haushalte.
InWIS F & B
•
Vor allem unter Kostengesichtspunkten sollten Umbaumaßnahmen zu
einer alters- und/oder behindertengerechten Wohnung mit ohnehin notwendigen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen verknüpft
werden. So lassen sich die Kosten begrenzen und es lässt sich vermeiden, dass z.B. im Rahmen von Modernisierungen Grundrissveränderungen durchgeführt werden, die letztlich unzureichende Bewegungsspielräume und zu kleine Zimmergrößen für eine nachträgliche Wohnungsanpassung nach DIN-Norm schaffen.
•
Bei Teilmodernisierungen in den Beständen der 50er und 60er Jahre
sollte darauf geachtet werden, diese zukünftig altenfreundlich zu gestalten, um auch für diejenigen älteren Mieter die Alltagsbewältigung zu
erleichtern, deren Wohnungen (noch) nicht altersgerecht umgebaut
werden. Bei der Modernisierung sollte vor allem darauf geachtet werden, dass neue Balkontüren schwellenfrei sind, dass die neuen Fenster
niedrig angebrachte Griffe aufweisen, dass die Fensterbrüstungen nicht
höher werden und die Balkone nicht verkleinert werden.
•
Neben den klassischen Angebotsformen altersgerechter Wohnungen
gewinnen im Zuge des demografischen Wandels aber auch kleinere Nischenprodukte immer mehr an Bedeutung: Alten-Wohngemeinschaften,
Jung-und-Alt-Hausgemeinschaften, Frauenwohnprojekte etc. Gemeinsames Kennzeichen dieser Projekte ist, dass sie i.d.R. selbstinitiiert
sind, d.h. von den Bewohnern bzw. eigens hierfür gegründeten Vereinen getragen werden. Hier bestehen insbesondere Chancen für Planer
und Architekten, derartige Projekte anzuregen bzw. auch für Wohnungsunternehmen, den sich konstituierenden Wohngruppen passende
Gebrauchtobjekte zur Verfügung zu stellen.
121
Um den konkreten Bedarf bzw. die Nachfrage zu ermitteln und ein auf die spezifischen Bedürfnisse der älteren Menschen ausgerichtetes Angebot an altersgerechten
Wohnungen unterschiedlichen Standards – und damit auch unterschiedlicher Miethöhe – zu schaffen, bieten sich folgende Maßnahmen an:
•
Bewohnerbefragungen bei Wohnungsunternehmen im Hinblick auf Ausstattungsmängel, Bewegungseinschränkungen, Umzugsabsichten und
akzeptierte Miethöhen,
•
Sammlung des Bedarfs durch Kontakte mit sozialen Trägern und ambulanten Pflegediensten,
•
Verstetigung der Wohnberatung, die als Anlaufstelle für ältere Menschen fungiert und vor Ort den spezifischen Anpassungsbedarf durch
Gespräche mit Bewohnern und durch Wohnungsbegehungen erhebt.
122
6.2.
InWIS F & B
„Betreutes Wohnen“
Unter dem Begriff „Betreutes Wohnen“ wird ein breites Spektrum verschiedener
Wohnkonzepte zusammengefasst. Einigkeit besteht darüber, dass unter dem Konzept eine Wohnform zu verstehen ist, die über das einfache Bereitstellen von Wohnraum hinausgeht. Neben der Wohnung als „Hardware“ wird zusätzlich eine „Software“ angeboten, die sich dadurch auszeichnet, dass ein Grundservice an Betreuung
angeboten wird. Ziel soll es sein, einerseits eine eigenständige Haushaltsführung zu
gewährleisten, andererseits aber auch ein bestimmtes Maß an Sicherheit anzubieten.
Beim Angebot von Wohnungen mit Betreuungsangebot lassen sich grob zwei Segmente unterscheiden. Beide Formen verfügen neben einer besonderen baulichen
Ausstattung (Barrierefreiheit, Gemeinschaftsräume...) über ein integriertes, aber gesondert abrufbares Dienstleistungsangebot. Bei den betreuten Wohnungen handelt
es sich um Wohnungen, die lediglich ein niederschwelliges Betreuungsangebot aufweisen. Bei den Service-Wohnungen handelt es sich um Komfortwohnungen mit
aktivierendem Dienstleistungsangebot, das gegebenenfalls auch Wellness- und Fitness-Angebote beinhaltet. Während es betreute Wohnungen auch im öffentlich geförderten Bereich gibt, werden die Service Wohnungen nur im freifinanzierten Bereich angeboten. Hier gibt es auch Angebote im Eigentumsbereich.
Nachfrageanalyse „Betreutes Wohnen“
Im Folgenden wird das Potenzial für Service-Wohnanlagen und für betreute Wohnungen mit niedrigschwelligem Betreuungsangebot für die Stadt Witten berechnet.
Dabei wird ebenfalls auf die bereits erwähnten Ergebnisse der repräsentativen Befragung älterer Menschen durch die Schader-Stiftung zurückgegriffen.
Grundsätzlich ist bei der Bestimmung der Nachfrage älterer Menschen jedoch zu
beachten, dass ältere Menschen besonders hohe Anforderungen an die Qualität von
Standorten stellen. Ältere Menschen legen großen Wert auf die fußläufige Erreichbarkeit von Infrastrukturen – kleinteiliger Einzelhandel, Ärzte, Apotheken. Darüber
hinaus spielt auch das Wohnumfeld eine große Rolle bei der Standortwahl: Sicherheit, Sauberkeit und ein angenehmes nachbarschaftliches Umfeld sind die Faktoren,
worauf ältere Menschen besonders achten.
Folgende Annahmen werden den Berechnungen zu Grunde gelegt:
InWIS F & B
123
Betreute Wohnungen
•
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 70 und 85 Jahre
beschränkt. In Witten gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit ca. 8.640
Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne und mit leichten
Hilfe- und Pflegebedarfen.
•
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Hiervon leben in Witten zurzeit ca. 4.150
Haushalte in der entsprechenden Zielgruppe.
•
Auch hier wird von einer generellen Umzugsbereitschaft von 15 % ausgegangen.
•
Für diese Wohnform entscheiden sich rd. ein Viertel der umzugsbereiten älteren Haushalte. Für Witten ergibt sich daraus ein Potential von
rd. 160 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen Betreuungsangebot.
Bei dieser Vorgehensweise werden Mieter- und Eigentümerhaushalte gemeinsam
betrachtet. Die Nachfrage konzentriert sich bei dieser Angebotsform nicht nur auf
den Nahbereich, d.h. auf eine Siedlung oder einen Stadtteil, sondern bezieht sich auf
die Gesamtstadt.
Ein weiterer Aspekt muss berücksichtigt werden: Das ermittelte Potenzial muss auf
verschiedene Preissegmente herunter gebrochen werden, denn nicht alle Haushalte
kommen für die unterschiedlichen Segmente in Frage.
Für das gehobene Preissegment wurde eine Potenzialberechnung für ServiceWohnungen mit integriertem hochwertigem Dienstleistungsangebot errechnet:
Service-Wohnen
•
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 60 und 75 Jahre
beschränkt. In Witten gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit rd. 6.780
Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne Hilfe- und Pflegebedarf.
•
Aufgrund des gehobenen Preisniveaus dieser Wohnform kommen nur
Haushalte mit einem entsprechenden Einkommen in Frage. Bei den
Singles kommen erst Haushalte mit einem Einkommen ab 1.100 Euro
124
InWIS F & B
und bei den Paaren ohne Kinder nur Haushalte mit einem Einkommen
ab 2.000 Euro in Frage. Hier leben in Witten rd. 5.600 Haushalte.
•
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Für Witten verbleiben dann noch 2.690
Haushalte.
•
Auch hier wird von einer Umzugsbereitschaft von 15 % ausgegangen
•
Für diese Wohnform entscheiden sich 12 % der umzugsbereiten Haushalte. Für Witten ergibt sich somit ein Potential von zurzeit lediglich rd.
50 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen
Betreuungsangebot.
Heimverbundene Wohnungen
Von den oben aufgeführten Wohnformen kann man die heimverbundenen Wohnungen unterscheiden. Es handelt sich hierbei um Altenwohnungen, die als selbständige
Wohnform einem Heim angegliedert sind, über das dann auch unterschiedliche Serviceangebote in Anspruch genommen werden können. Darüber hinaus haben die
Wohnungsinhaber die Sicherheit, für den Fall einer Pflegebedürftigkeit in diesem
Heim versorgt zu werden.
•
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen
(Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 70 bis 85 Jahren für eine
solche Wohnform infrage kommen.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 70 und 85 Jahre
beträgt in Witten zurzeit 8.640.
•
Für eine solche Wohnform werden sich vor allem ambulant Pflegebedürftige Personen entscheiden. Somit bleiben noch rd. 620 Haushalte
übrig.
•
Eine heimverbundene Wohnung kommt vor allem für gemeinschaftsorientierte und familienorientierte Haushalte in Frage: rd. 420 Haushalte.
•
Bei diesem Produkt handelt es sich vor allem um ein Pusch-Produkt, in
das die älteren Menschen umziehen müssen, weil sie den Anforderungen der häuslichen Wohnsituation nicht mehr gewachsen sind und der
Verbleib in der alten Wohnung daher nicht mehr möglich ist.
•
Von den 420 Haushalten kommen 30% für eine solche Wohnform infrage (125 Haushalte).
Die Nachfragepräferenzen hängen eng mit dem angestammten Siedlungstyp zusammen. Im Durchschnitt möchten rund 50% der Umzugsbereiten im gewohnten
InWIS F & B
125
Umfeld bleiben, aber die Hälfte sucht bei einem Umzug in eine altersgerechte Wohnform bewusst einen anderen Standort.11 In Witten ist die Situation etwas anders, hier
hat der Quartiers- bzw. Stadtteilbezug bei der Standortwahl der älteren Menschen
einen größeren Einfluss.
Handlungsempfehlungen für Standorte des Service-Wohnens
11
•
Der Wohnstandort für eine Service-Wohnanlage sollte in jedem Fall eine gute infrastrukturelle Ausstattung besitzen. Standorte außerhalb der
Siedlungsschwerpunkte auf der „grünen Wiese” sind zu vermeiden, da
sie nicht den Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sollten in fußläufiger Entfernung vorhanden sein (Bankinstitut, Einkaufsmöglichkeiten, Frisör, Arzt
usw.)
•
Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim sind ebenfalls zu präferieren, um in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu realisieren: (1) ein differenziertes Dienstleistungsangebot, das den Bewohnern
gewährleistet, auch bis zum Lebensende in der Einrichtung verbleiben
zu können. (2) Höhere finanzielle Spielräume für die Betreiber, da sie
Personal und Dienstleistung besser auslasten und größere Mengeneffekte erzielen können (z.B. bei Krankenpflege, beim Mahlzeitenservice,
bei Reinigungsdiensten usw.).
•
Bei größeren Wohnanlagen sollte letztendlich eine Mikrostandortanalyse Sicherheit über die Attraktivität und Marktgängigkeit eines Standortes geben: Durch Expertengespräche, Begehung und Wanderungsanalyse lässt sich klären, ob ein Standort über genügend Ausstrahlungskraft auf andere Stadtteile verfügt bzw. vor Ort ein Nachfragepotenzial
vorhanden ist. Zu vorteilhaften Mikrostandortfaktoren gehören:
•
Gute Anbindung an den ÖPNV zum Stadtzentrum,
•
ansprechendes äußeres Erscheinungsbild des Wohnquartiers,
•
sichere fußläufige Anbindung an Versorgungseinrichtungen des täglichen und periodischen Bedarfs (Nähe 500 m usw.),
•
Nähe zu Erholungs- und/oder Freizeiteinrichtungen (Wanderwege, Cafes, Parks usw.),
•
heterogene Altersstruktur, keine altersspezifische Ghettobildung im
Wohnquartier,
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demografischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt
(Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt.
126
InWIS F & B
•
durchschnittliche bis sehr gute Sozialstruktur des Wohnquartiers,
•
keine oder geringe Lärmbeeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe,
Verkehr, u.a.
•
Zur Vermeidung von Fehlplanungen ist die enge Kooperation von
Wohnberatung der Stadt Witten und dem Bauordnungs- sowie dem
Planungsamt fortzusetzen.
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung
•
Das Wohnumfeld einer Service-Wohnanlage ist auf die Anforderungen
und Bedarfe älterer und bewegungseingeschränkter Haushalte auszurichten. Hierzu gehören z.B.:
• behindertengerechte Wege (breite Bürgersteige, Bordsteinabsenkungen,
ebener Bodenbelag usw.),
• Rampen,
• ausreichende Beleuchtung der Wege und Grünanlagen, nahe gelegene
und attraktive Grünflächen,
• ausreichende Sitzgelegenheiten.
InWIS F & B
7.
127
Perspektiven und Entwicklungsziele
Witten ist als eigenständiger Wohnstandort eingebunden in den Wirtschaftsraum
Ruhrgebiet und intensiv mit den Nachbarstädten Bochum und Dortmund verflochten.
Gemeinsam bilden sie den Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/Ruhrtal Witten“.
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/Ruhrtal Witten“ unterliegt zudem den
Einflüssen der nahe gelegenen Städte Gevelsberg, Hattingen, Sprockhövel und Wetter.
Ebenso wie die nördlich angrenzenden Nachbarstädte Bochum und Dortmund besitzt
Witten eine starke wirtschaftliche Basis. Davon wird der Wohnungs- und Immobilienmarkt mit Impulsen versorgt, jedoch noch nicht in einem Maße, das ausreichend
wäre, um den Rückgang der Bevölkerung zu kompensieren. Eine wichtige Maßnahme, um den Wohnungs- und Immobilienmarkt zu beleben bzw. negative Effekte
durch die demografische Entwicklung zu verringern, ist eine aktive Wirtschafts- und
Ansiedlungsförderung. Die Akteure auf den Wohnungs- und Immobilienmarktes sind
nicht in der Lage, diese Aufgabe allein zu bearbeiten, sondern sind auf die Mithilfe
von Politik, Verwaltung und Wirtschaft angewiesen.
Die in Witten arbeitende Bevölkerung versorgt sich zu einem großen Teil innerhalb
der Stadtgrenzen mit Wohnraum. Mobilere Bevölkerungsgruppen haben im Wohnungs- und Immobilienmarkt „Region/ Ruhrtal Witten“ die Auswahl aus einem Wohnangebot unterschiedlicher Qualitäten und Preisniveaus. Diese Ausgangssituation
führt – ohne dass die Akteure auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten dies aktiv
herbeiführen würden – zu einer intensiven Konkurrenz gerade um mobile und häufig
sozial höher gestellte Haushalte. Witten ist als Wohnstandort auch attraktiv für Arbeitnehmer, die in den angrenzenden Ruhrgebietsstädten und im Rheinland einer
Beschäftigung nachgehen.
Die Wohnstandortqualität Wittens ist mehrdimensional: Sie speist sich aus der Makrolage, aber setzt sich auch aus den innerstädtischen Qualitäten, bis hin zu Lagebegabungen einzelner Stadtteile und Teilfläche zusammen. In dieser hierarchischen
Folge sind hervorzuheben:
• Die Vielfalt des Ruhrgebietes in den Bereichen Arbeitsmarkt, Freizeit,
Kultur, Versorgung/Einkaufen.
• Die verkehrliche Anbindung, insbesondere durch den MIV an den Ballungsraum Ruhrgebiet und das überregionale Netz von Bundesautobahnen. Die Erreichbarkeit von weiteren Verkehrsträgern wie Bahn und
Flughafen in einer Fahrzeit-Entfernung von rd. 30 bis 45 Minuten.
128
InWIS F & B
• Das Image als Standort moderner, überregional und weltweit erfolgreicher Unternehmen und als Standort der ersten Privatuniversität Deutschlands.
• Eine Innenstadt, die in Ansätzen urbane Qualitäten aufweist, aber mit
Blick auf die Versorgung mit unterschiedlichen Waren und Gütern lediglich eine Grundversorgung sicherstellt und mit Funktionsverlusten konfrontiert ist. Die Probleme der Innenstadt sind u.a. ursächlich auf das
breite Angebot im Ballungsraum Ruhrgebiet und den guten Zugängen zu
den Einkaufszentren zurückzuführen.
• Eine hohe Grünflächen-, Freizeit- und Erholungsqualität vieler innerstädtischer Lagen, aber insbesondere der Stadtteilen, die zu einer guten
Wohn- und Aufenthaltsqualität beiträgt.
• Tragfähige Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen, insbesondere in
Annen, Bommern, Herbede, Heven und Stockum.
Im Folgenden werden die zukünftigen Perspektiven und Entwicklungsziele Wittens
als Wohnstandort dargestellt. Die Kriterien sind als zentrale Ansatzpunkte für eine
zukunftsfähige Entwicklung im Bereich Wohnen anzusehen.
•
Wir werden weniger: Erhaltung der Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes
auch bei abnehmender Bevölkerung.
In Zukunft wird die Zahl von Haushalten, die sich auf dem Wittener Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen werden, nach den derzeitigen Prognosen weiter abnehmen. Neben dieser nachlassenden Nachfrage werden qualitative Aspekte, die das Wohnraumangebot betreffen, stark an Bedeutung zunehmen; neben Lagebegabungen werden Ausstattungsmerkmale noch deutlicher als derzeit die Marktgängigkeit determinieren. Durch Maßnahmen im
Bestand (wie Wohnungszusammenlegungen, Modernisierungsmaßnahmen,
altengerechte Anpassung des Wohnungsbestandes, begleitende soziale
Maßnahmen und Aufbau/Ergänzung tragfähiger Dienstleistungs- und Versorgungsstrukturen) sollten nachfragegerechte Angebote geschaffen werden,
zudem werden weiter ausdifferenzierende Wohnvorstellungen und Wohnwünsche teilweise nur im Neubau zu befriedigen sein. Neubauaktivitäten sind
ebenfalls als Ersatzmaßnahmen für nicht nachfragegerechte Wohnungsbestände durchzuführen. In der Öffentlichkeit wird es oft als Paradoxon wahrgenommen, bei rückläufiger Bevölkerung weiter Neubau zu betreiben. Die
Begründung liegt in den Verschiebungen in den Wohnvorstellungen und in
der Haushaltszusammensetzung. Aktuelle Wohnungsnachfrage und aktuelles
Wohnungsangebot, das überwiegend in den letzten 50 bis 60 Jahren errichtet
InWIS F & B
129
worden ist, stimmen nicht genau überein. Neubau ist in dem Umfang notwendig, um die Nachfrage von Haushalten zu befriedigen, die im Bestand
kein adäquates Angebot vorfinden. Dies kann dazu beitragen, dass Haushalt
nicht in Nachbarstädte abwandern, wie dies in der Vergangenheit geschehen
ist und durch die Analyse der Wanderungsverflechtungen nachgewiesen
werden kann.
•
Wir werden älter: Schaffung einer bedarfsgerechten Wohnraumversorgung
für ältere Haushalte durch Wohnungsanpassung sowie Neubau.
Die Verschiebung wohnungswirtschaftlicher Zielgruppen hin zu älteren Haushalten bei gleichzeitiger Abnahme insbesondere von Familienhaushalten erfordert eine Anpassung von Wohnraum im Bestand sowie die Errichtung zusätzlicher altersgerechter Wohnungen v.a. in gut ausgestatteten, zentralen
Siedlungsbereichen. Aufgrund der hohen Identifikation der Wittener mit ihrem
Stadtteil sollten kleinteilige Angebote flächendeckend im Bestand entwickelt
werden. Zielsetzung ist es, den Verbleib der Bewohner in ihrer angestammten Wohnumgebung so lange wie möglich sicher zu stellen. Neben der Nutzbarkeit der Wohnung kommt dem Wohnumfeld sowie dem öffentlichen Raum
besondere Bedeutung zu. Räumliche Gegebenheiten sind so zu strukturieren, dass Beweglichkeit auch bei nachlassenden physischen Kompetenzen
ermöglicht wird und sicher ausgeführt werden kann sowie ausreichende Orientierung geboten wird.
Aktivitäten außerhalb der eigenen Wohnung sind mit der Aufrechterhaltung
von Kommunikation und somit mit der Teilnahme am öffentlichen Leben verbunden. Zudem fördert Kommunikation Prozesse der Hilfe zur Selbsthilfe
sowie gegenseitiger Unterstützung. Neben der allgemeinen Nutzbarkeit des
öffentlichen Raumes ist die Ausstattung insbesondere hinsichtlich Nahversorgung und medizinischer Infrastruktur von hervorgehobener Bedeutung.
Die Erreichbarkeit dieser Einrichtung sollte auch in den Stadtteilen nachhaltig
gesichert sein, Defizite sowie mögliche Infrastrukturanpassungen sind mit
geeigneten Kompensationsmaßnahmen zu begegnen.
•
Wir werden bunter: Miteinander leben in der Gemeinschaft, Integration von
Personen mit unterschiedlicher ethnischer sowie kultureller Herkunft.
In Zukunft wird sich unsere Gesellschaft nicht nur quantitativ verändern, auch
die Zusammensetzung wird Veränderungen unterworfen sein. Neben Alterungsprozessen werden sich die Anteile an Personen mit Migrationshintergrund trotz rückläufiger Zuwanderung weiterhin vergrößern. Ein miteinan-
130
InWIS F & B
der Leben unter der Wahrung von Chancengleichheit erfordert diesbezüglich
zusätzliche Integrationsleistungen.
Darüber hinaus haben Migranten in den vergangenen Jahren eine Nachfrage
nach Eigentumsmaßnahmen entwickelt und am Markt artikuliert. Neben den
Erwerb von Mehrfamilienhäusern, die anschließend in Eigenleistung und mit
nachbarschaftlicher Unterstützung aus dem Freundes- und Bekanntenkreis
modernisiert werden, wollen erwerbstätige Haushalte mit Migrationshintergrund immer häufiger günstiges Hauseigentum erwerben.
•
Die Innenstadt ist als urbaner Wohnstandort qualitativ weiterzuentwickeln.
Die Innenstadt stellt einen funktional differenzierten Bereich dar, sie ist
Wohn-, Arbeits-, Versorgungsstandort und bietet Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Mobilität als Vermittler zwischen den verschiedenen Nutzungsarten ist auf kurze Wege zur Zielerreichung beschränkt. Trotz urbanem Charakter besteht ein guter Zugang zum angrenzenden Freiraum; ein wichtiger Vorteil für die Wittener Innenstadt.
Urbane Qualitäten sollten durch eine Stärkung der einzelnen Funktionsbereiche erhöht werden. Die Innenstadt als urbaner Wohnstandort sollte für die
verschiedenen Nachfragergruppen (z.B. Singles, Paare, Familien, Senioren)
attraktiviert werden. Neben „passenden“ Wohnungsbeständen sind Wohnumfeldbedingungen wie Aufenthaltsqualität oder Sicherheit sowie ein differenziertes Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen, Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten, Möglichkeiten zur Rekreation und Freizeitgestaltung geeignete Anknüpfungspunkte zur Qualitätssteigerung.
Defizite hinsichtlich Freiraumverfügbarkeit im Innenbereich, Struktur der Eingangssituationen zur Innenstadt hin, nicht nachfragegerechte Bestände aufgrund von Ausstattung- und Lagenachteilen sind durch den Umbau im Bestand bzw. durch Rückbau und Ersatz vorhandener Bausubstanz zu kompensieren. Disponible Altstandorte sollten in diesem Zusammenhang je nach
Lagegunst auch für die Herstellung qualifizierter Freiräume genutzt werden.
Generell sollte hinsichtlich Reaktivierung un- bzw. untergenutzter Bereiche
die Wandlungsfähigkeit und Flexibilität der Stadt ablesbar sein: die Herstellung von „Container-Räumen“, welche je nach Bedarf flexibel gefüllt werden
können und auch kleinteilige Lösungen zulassen, ist bspw. als Möglichkeit zu
sehen, neue, experimentelle Wege einzuschlagen und Ideen Raum zu geben.
InWIS F & B
131
Aufgrund der guten Verfügbarkeit infrastruktureller Einrichtungen sowie bedingt durch kurze Wege sowie guter Verfügbarkeit des ÖPNV ist die Innenstadt als geeigneter Standort für die Umsetzung integrierter, altersgerechter
Wohnprojekte nutzbar.
Die aktive Weiterentwicklung der Innenstadt erfordert große Anstrengungen,
an denen sich die Eigentümer der Gebäude, die Bewohner der Wohnungen
und die Nutzer der Gewerbeeinheiten in Partnerschaft mit der Stadt beteiligen müssen. Hierfür müssen neue Formen der Zusammenarbeit entwickelt
werden, wie sie in dem Modellversuch der „Immobilien-StandortGemeinschaften“ vom Land NRW oder als Business Improvement Districts
(BIDs) in anderen Bundesländern gefördert werden. Diese bereits gesetzlich
verankerte Variante wird derzeit um Modellversuche zu sogenannten Housing Improvement Districts ergänzt und auf die Quartiere mit überwiegender
Wohnnutzung übertragen. Die Weiterentwicklung auch der Wohnfunktionen
in der Innenstadt ist ein jedoch ein langwieriger Prozess, der eine kontinuierliche Moderation erfordert. Dies hängt vor allem mit der dispersen Eigentümerstruktur zusammen; private Hauseigentümer mit wenigen Bestandseinheiten dominiert.
•
Behutsame Entwicklung der Stadtteile unter Wahrung des vorhandenen, eigenständigen Charakters und Schutz vorhandener Qualitäten.
Eine Stärke Wittens besteht in der Koexistenz von urbanen Grundzügen der
Innenstadt sowie teilweise eher ländlichen Qualitäten in den Stadtteilen.
Während die Innenstadt als urbaner Mittelpunkte unter Steigerung der Lebens- und Wohnqualität attraktiviert werden sollte, sind ebenfalls die Potenziale der Stadtteile als Wohnstandorte zu nutzen. Dies ermöglicht es, der differenzierten endogenen und auch exogenen Nachfrage gerecht zu werden. Die
enge Verzahnung der Stadtteile mit dem Landschaftsraum ist als Lagegunst
zu verstehen und sollte durch vorsichtige bauliche Entwicklungen auch zukünftig erhalten bleiben.
Die Stadtteilzentren sollten gestärkt werden, vorhandene Infrastrukturen sollten gestützt bzw. verbessert werden, mögliche Anpassungsmaßnahmen sollten kompensiert werden. Hinsichtlich der Kompensation von infrastrukturellen
Defiziten ist anzumerken, dass eine Aufrechterhaltung flächendeckender Infrastruktur nicht in allen Bereichen gewährleistet sein wird. Die Stadtteile als
Lebensmittelpunkte der dort ansässigen Bevölkerung ermöglichen in diesem
Zusammenhang die Erweiterung bürgerschaftlichen Engagements durch
Kommunikationsprozesse. Gegenseitige Hilfe sowie Hilfe zur Selbsthilfe sind
132
InWIS F & B
als Kompensationsmaßnahmen für Infrastrukturdefizite zukünftig weiter auszubauen, zumal kommunale Handlungsspielräume bedingt durch begrenzte
finanzielle Mittel zukünftig weiter nachgeben werden.
•
Chancengleichheit nachhaltig erzeugen.
Die unterschiedlichen Teilräume der Stadt sowie die verschiedenen Bevölkerungsgruppen sollten gleichberechtigt an der zukünftigen Entwicklung partizipieren können. In räumlicher Hinsicht sind Entwicklungshemmnissen möglichst ganzheitlich zu begegnen. Chancengleichheit auf sozialer Ebene erfordert verstärkte Integrationsmaßnahmen. Bewohner unterschiedlicher Herkunft, unterschiedlichem Alters, unterschiedlicher physischer und psychischer
Kompetenzen sind unabhängig von ihrem Geschlecht gleichberechtigt in gesellschaftliche Prozesse einzubinden und räumlich auch durch die Bereitstellung geeigneter Wohnraumangebote in allen städtischen Teilbereichen zu integrieren.
•
Zukunftssichere und nachfragegerechte Angebote in den Segmenten Miete
und Eigentum schaffen. Haushalte mit begrenzter finanzieller Beweglichkeit,
wie dies nicht selten bspw. für junge Familien mit Kindern zutrifft, sind gleichberechtigt zu berücksichtigen.
Der demografische Wandel wird Einfluss auf die Wohnungsmarktsegmente
Miete und Eigentum nehmen. Der Wunsch nach Eigentumsbildung sowie die
finanzielle Beweglichkeit sind bei den unterschiedlichen Nachfragern heterogen ausgeprägt. Neben differenzierten Eigentumsmaßnahmen im Bestand
sowie im Neubau ist die sich wandelnde und weiter ausdifferenzierende
Nachfrage von Mieterhaushalten mit der Bereitstellung eines breiten Angebotes zu begegnen. Bestandsentwicklung sowie Neubaumaßnahmen sind in
der Innenstadt sowie in den Stadtteilen durchzuführen. Insbesondere bei der
Attraktivierung des Mietwohnungsbestandes, aber auch bei Entwicklungen im
Neubau, sollte der Erhalt bzw. die Erweiterung von bezahlbarem Wohnraum
berücksichtigt werden.
Haushalte mit begrenzten finanziellen Mittel sind dadurch räumlich zu integrieren, einer Konzentration auf benachteiligte Quartiere steht der Umsetzung
von Chancengleichheit entgegen und sollte unterbunden werden.
•
Die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes durch gezielte Attraktivierungen im Bestand sowie durchdachte Neubauprojekte auch zukünftig erhalten.
InWIS F & B
133
Durch gezielte Bestandsentwicklungen ist der bestehende Wohnraum für zukünftige Anforderungen zu qualifizieren. Maßnahmen reichen in diesem Zusammenhang von Wohnungszusammenlegungen über Wohnungsanpassungen und Wohnumfeldverbesserungen bis zu Rückbaumaßnahmen von nicht
nachfragegerechten Beständen bei gleichzeitiger Verbesserung städtebaulicher Defizite etwa hinsichtlich Freiraumversorgung. Generell ist verstärkt auf
die Umsetzung von Qualität statt Quantität zu achten, zugleich sollte die
Attraktivierung sozialverträglich umgesetzt werden. Hinsichtlich Bestandentwicklungen ist einerseits eine noch stärkere Kooperation mit institutionellen
Wohnungsanbietern zu verfolgen, von besonderer Bedeutung wird allerdings
das Poolen von Interessen der vielen Einzeleigentümer durch kommunikative
Prozesse sein.
Durch gezielte Neubaumaßnahmen sollte der differenzierten Nachfrage nach
modernen und individuellen Miet- sowie Eigentumsmaßnahmen entgegengekommen werden. Die Angebote sollten hinsichtlich Lage- und Ausstattungsmerkmalen sowie hinsichtlich des Preisniveaus zu der vorhandenen Nachfrage passen.
•
Weiterhin zunehmende Pluralisierung der Lebensstile bei gleichzeitig voranschreitenden Polarisierungstendenzen: Herstellung passenden Wohnraums
für alle Nachfragergruppen.
Die Anforderungen an den Wohnraum werden zukünftig durch individuelle
Wohnvorstellungen und Wohnwünsche weiterhin beeinflusst. Der Herstellung
zielgruppengerechter Angebote mit unterschiedlichen Anforderungen z.B.
hinsichtlich Objekt- und Gebäudetyp, Zentralität, Image oder Ambiente in den
Segmenten Miete und Eigentum wird weiterhin an Bedeutung gewinnen. Neben Bestandsentwicklungen werden Neubaumaßnahmen diese Bedingungen
zu erfüllen haben, zukünftige Bauflächen sind hinsichtlich dieser Anforderungen ebenfalls zu selektieren.
•
Positionierung als interessanter Wohnstandort im regionalen Gefüge.
Unter Hervorhebung der vorhandenen Stärken des Wohnstandortes Witten
sowie durch die Verbesserung der Schwächen muss sich die Stadt zukünftig
innerhalb des regionalen Umfeldes deutlicher positionieren. Alleinstellungsmerkmale sollten deutlicher herausgearbeitet und offensiver nach außen
kommuniziert werden. Anknüpfungspunkte ergeben sich durch die zentrale
Lage mit guter Anbindung an die Zentren des Ballungsraumes Ruhrgebiet bei
gleichzeitig starkem Bezug zur Landschaft.
134
InWIS F & B
Die genannten Perspektiven lassen sich anhand einiger zentraler wohnungspolitischer Handlungsfelder darstellten:
1. Die Anpassung des Wohnungsangebotes an die Wohnungsnachfrage auf
gesamtstädtischer Ebene. Hierzu gehören Wohnungszusammenlegungen,
Grundrissänderungen, Wohnungsanpassungsmaßnahmen, Zielgruppenbestimmung und auch zielgruppenspezifischer Neubau.
2. Die Erneuerung des Wohnungsbestandes aus den 1950er bis 70er Jahren.
Dies umfasst vor allem den Bereich der Wohnungsmodernisierung, die Begrenzung bzw. den Abbau von Leerständen sowie den Handlungsbereich sozialer Erneuerungsmaßnahmen.
3. Die Eigentumsbildung. Der Vielfalt sich zudem weiter ausdifferenzierender
Wohn- und Lebensformen ist mit der Schaffung eines differenzierten Eigenheimangebotes, differenzierter Angebote bei Eigentumswohnungen oder
auch der Entwicklung von alternativen, kosten sparenden sowie ökologisch
nachhaltigen Bauweisen zu begegnen.
4. Wohnen zur Miete. Bereitstellung differenzierter Mietangebote für alle Zielgruppen in der Innenstadt und in den Stadtteilen. Wohnraum zur Miete sollte
hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale (wie Wohnungsgrößen) und hinsichtlich Lage- sowie Wohnumfeldmerkmalen zur Nachfrage passen und preislich
ausreichend differenziert sein.
5. Die Weiterentwicklung eines Angebotes für das Wohnen im Alter. Dies umfasst sowohl den Neubau von altersgerechten Wohnungen als auch die Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse im Alter. Neben den
Anforderungen an die Wohnung selbst, kommt dem Wohnumfeld hinsichtlich
genereller Nutzbarkeit (bspw. Barrierefreundlichkeit) sowie Ausstattung
(bspw. Grundversorgung, Gesundheitsangebote) eine besondere Bedeutung
zu.
6. Es sollte Wert darauf gelegt werden, bei Neubau- und Bestandsmaßnahmen
Gemeinschaftsstrukturen im nachbarschaftlichen Umfeld herauszuarbeiten
und nachbarschaftlich orientierte Wohnprojekte, die das soziale Miteinander
als wichtiges Merkmal begreifen, besonders zu fördern. Dies kann geschehen, in dem dafür eine Plattform geschaffen wird, die an solchen Projekten
interessierte Menschen zusammenführt und dazu anregt, gemeinsam Ideen
für innovative Projekte zu entwickeln und Möglichkeiten zu finden, solche
Ideen in konkrete Maßnahmen umzusetzen.
InWIS F & B
135
7. Die Weiterentwicklung eines nachfragegerechten Angebotes für junge Familien mit Kindern in den Segmenten Eigentum und Miete sowohl in der Innenstadt als auch in den Stadtteilen. Neben der Bereitstellung ausreichend differenzierter Angebote für Einfamilienhäuser sowie Geschosswohnungen in den
Segmenten Eigentum und Miete kommt der Herstellung passender Wohnumfelder eine besondere Bedeutung zu. Hinsichtlich der Qualität des Wohnumfeldes spielen neben der infrastrukturellen Ausstattung auch die Aufenthaltsqualität und die wahrgenommene Sicherheit eine große Rolle. Das Wohnumfeld sollte in der Lage sein, die Bildung von Nachbarschaften räumlich zu unterstützen.
8. Die Soziale Wohnraumversorgung. Hierunter fällt vor allem die Schaffung von
Sozialbindungen durch Modernisierungsförderung, Kooperationsvereinbarungen und auch durch öffentlich geförderten Neubau als Ersatz für planmäßig auslaufende Belegungsbindungen, um einen von Umfang her stabilen
Bestand an Sozialwohnungen zu erhalten.
9. Die Verbesserung der Wohnqualität in Quartieren mit geringer Standortgunst.
Hierzu gehören Maßnahmen zur integrierten Stadtteilentwicklung einschließlich Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes und sozialer Einrichtungen, einer Aufwertung des Wohnumfeldes, einer sensiblen Belegungssteuerung und einer Imageverbesserung.
10. Die Schaffung von städtebaulichen Qualitäten und Standortqualitäten bei der
Mobilisierung und Entwicklung vorhandener Wohnbauflächenreserven.
136
8.
8.1.
InWIS F & B
Anhang
Tabellen Konkurrenzanalyse
Tab. 32:
Name des
Baugebietes
Im Röhrken
58456 Witten Buchholz
Steinhügel
58455 Witten
Heven
Herbeder Straße 55
58455 Witten
Eigenheime in Witten
Typ &
Anzahl
21
EFH
19
EFH
6
RH
Grundstücks/ Wohnfläche
in m²
Wf.:
~130,00
Gf.: 600 900
Wf.: 160200
Gf.: 340700
Wf.:123,00
Gf.: 99
Objektpreise
in EUR
Ausstattungen
im Preis enthalten
~ 468.750
6 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung,
330.000 419. 000
5 Zimmer,
gehobener
Standard,
verwendung
baubiologisch
wertvoller
Rohstoffe,
Garage/Stellplatz
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2006,
verfügbar
ab 2007
k.A.
von 19
EFH
noch 7
EFH frei
Baubeginn 2005
Adams
und
Partner
Wohnungsbau
GmbH
k.A.
von 6 RH
noch 2
RH frei
Vermarktung seit
Spätsommer
2006
OBB
GmbH
OBB
GmbH
Sparkasse Witten
SImmobi-
7 Zimmer,
Keller, Garage,
Garage/Stell
platz:
6.500 €
Baulückenschli
eßung
Vermarktung seit
Spätsommer
2006
k.A.
Baubeginn
Sommer/Herb
Edelweißweg
58454 Witten
1
EFH
Wf.: 146,00
Gf.: 360,00
330.000
Steinhügel/
Knapp
58455 WittenHeven
10
DHH
Wf.: ~141
Gf.: ~400
289.000
5,5 Zimmer,
Garage/Stellplatz,
hochwertige
LG
Country
Haus
GmbH
k.A.
199.000
4 Zimmer,
Niedrigenergiehaus, mit
Einliegerwohnung
Projektträger / Vermarktung
Dieckmann
Immobilien
GmbH
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
in m²
Objektpreise
in EUR
Ausstattungen
im Preis enthalten
137
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
Planungs-/
Vermarktungsstand
Ausstattung
st 2006
lien
k.A.
noch
keine
EFH
veräußert, da
Baumaßnahme
noch in
der Entwicklungspha
se
Fertigstellung
Anfang
2007
Lux
Baubetreuungs
GmbH
k.A.
Baujahr
2006,
kurzfrsitig
verfügbar
RALF
DREWES
IMMOBIL
IEN
Tiefgaragenstell
platz:
4.500 €
von 8 RH
noch 3
RH frei
Baujahr
2006 ,
verfügbar
nach
Vereinbarung
MarkusBau
GmbH
Alte Straße 49
58452 WittenBommern
6
EFH
Wf.: 150
Gf.: 450
295.000
6 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung,
Garage/Stellplatz
Waldstrasse
58453 Witten
2
DHH
Wf.:128
Gf.: 636
278.000
6,5 Zimmer,
Keller, hochwertige Ausstattung,
Rheinische
Strasse 11,Haus
8
58453 Witten
8
RH
Wf.: 126,8
Gf.: ~225
244.900
5 Zimmer,
Keller, hochwertige Ausstattung,
58455 Witten
1
EFH
Wf.: 158
290.000
9 Zimmer,
k.A.
Baujahr
2006,
Herr
Antons
58455 Witten
1
EFH
Wf.: 166,00
Gf.:
279.000
10 Zimmer,
hochwertig,
k.A.
Baujahr
2006,
Herr
Antons
138
Tab. 33:
Name des
Baugebietes
Wengernstraße
58452 WittenBommern
Waldstrasse
58452 Witten
Parkweg/Wennemar
sberg
58452 Witten
Beethovenstr. /
Ecke Gartenstrasse
58452 Witten
Steiler Weg 11
58453 WittenAnnen
Rigeikenstrasse
58452 Witten
InWIS F & B
Eigentumswohnungen in Witten
Typ &
Anzahl
in m²
Objektpreise
in EUR
Ausstattungen
im Preis enthalten
6
ET
W
Wf.: 81155
146.700 272.000
10
DHH
1
EFH
4
ET
W
DHH:
Wf.: 140
Gf.: ~550
EFH:
Wf.: 165
Gf.: 550
ETW:
Wf.: 100
DHH:
~270.000
EFH:
340.000
ETW:
190.000
hochwertige
Ausstattung
4
RH
2
ET
W
RH:
Wf.: ~120
Gf.: 200
ETW:
Wf.:100
RH:
220.000
ETW:
200.000
4 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung,
Garage
5
ET
W
6
ET
W
k.A.
Wf.: 100 145
120
93
4,5 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung
Zusätzliche
Ausstattungsmerkmale
Planungs/ Vermarktungsstan
d
Garage:
9.500 €
von 6
ETW
noch 6
ETW
frei
Baujahr
2006
Volksbank
Bochum
Witten
eG VRImmoCenter
Garage/
Stellplatz:
9.500 €
noch 1
DHH
und 1
ETW
frei
Baujahr
2006
Lux
Baubetreuungs
GmbH
noch 1
ETW
frei
Baujahr
2006
Lux
Baubetreuungs
GmbH
noch
keine
ETW
veräußert, da
Baumaßnahme
noch in
der
Entwick
lungsph
ase
Lux
Baubetreuungs
GmbH
4 Zimmer,
Aufzug,
hochwertige
Ausstattung
Garage:
12.000 €
Stellplatz:
~5.000 €
184.000 186.000
4,5 Zimmer
Tiefgaragenstellpl
atz:
9.500,00
€;
Außenstellplatz:
2.500,00
€
noch 2
ETW
frei
Sparkasse Witten
SImmobilien
154.000
3 Zimmer,
Dachterrasse,
hochwertige
Ausstattung,
Garage,
k.A.
k.A.
Gert
Lichius
GmbH &
Co.KG
219.500 318.275
InWIS F & B
Oberkrone
58455 Witten
Stockumer Str.
11
58453 WittenAnnen
Kattenjagd
58456 WittenVormholz Süd
GustavKnippen- Weg
58456 WittenVormholz
6
ET
W
80
24
ET
W
Wf.:
76 - 104
30
ET
W
10
DHH
8
FEH
ETW:
Wf.: 62 139
DHH:
Wf.: 141
Gf.: 259 412
EFH:
Wf.: 158
Gf.: 388 646
8
ET
W
1
RH
ETW:
60 - 130
RH:
100
152.000
4,5 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung,
Balkon,/Terrasse
, Aufzug
139
k.A.
149.850
4,5 Zimmer,
gehobene
Ausstattung,
Tiefgaragenstellpl
atz: 8.000
€
172.000 274.000
3,5 - 5,5
Zimmer, je
nach Geschoss:
Gartenanteil,Dachterra
sse bzw.
Balkon, Fußbodenheizung
mit energiesparender
Wärmepumpenanlage
Garage:
9.500 €;
Stellplatz
3.900 €
ETW:
144.000 229.000
RH:
199.000
3,5 - 5,5
Zimmer, je
na ch Geschoss:
Gartenanteil,Dachterra
sse bzw.
Balkon,
hochwertige
Ausstattung
Tiefgaragenstellpl
atz:
10.800 €
von 6
ETW
noch 3
ETW
frei
Vermarktung
seit
Sommer
2006
von 24
ETW
noch
15
ETW
frei
Bezugs
fertig
ab
Frühjahr
2007
noch 8
DHH, 7
EFH,
18
ETW
frei
Baujahr
2006
k.A.
OBB
GmbH
Sparkasse Witten
SImmobilien
immobilienkonzepte
sanders
immobilienkonzepte
sanders
140
Tab. 34:
Name des
Baugebietes
InWIS F & B
Eigenheime in Dortmund
Typ &
Anzahl
44135 Dortmund DHH
Westrich
59
44139 Dortmund EFH
(freist.
Kreuzviertel
EFH,
Am Tremonia
DHH,
Park
RH)
44141 Dortmund
16
Gartenstadt
DHH
Hugo-Park-Str.
44143 Dortmund
Wambel Belgi3 RH
scher Weg 16
44143 Dortmund 7 RH
Trakehnerweg
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
210m²
Wfl.:
104m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
194m²
Gfl.:
(296m²)
Wfl.:
(130m²)
Gfl.: (281
m²)
Wfl.: (128
m²)
Gfl.:
145m² 355m²
(150m²)
Wfl.:
105m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
190.000,€
2,5 geschossige. Massivbauweise 5
Zimmer, Vollbad, Küche,
Terrasse
k.A.
249.000,€
2,5 geschossige Massivbauweise, ZKB
k.A., Vollunterkellerung,
gehobene/
exklusive
Ausstattung,
Vollbad, Gäste-WC, Küche,
Terrasse, inkl.
Kaufgrundstück
(277.062,
- €)
(175.591,
- €)
203.900,€236.900,€
(207.900,
- €)
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Baujahr
2006
Prisma
Bochum
GmbH
k.A.
Baubeginn Feb.
2005/ fertigstellung Jan.
2007
Immoplan
Baubetreuungs- und
Immobilien
GmbH,
0231/
5337791,
Unternehmensgruppe
DERWALD
2,5 geschossige Massivbauweise,
schlüsselfertig,
5,5 Zimmer,
Vollbad, Küche, Terrasse,
Garage, inkl.
Grundstück,
ca. 30m²
Nutzfläche
Vollunterkellerung auf
Wunsch
es handelt sich
um den 1.
BA,
Baujahr
2006,
verfügbar
voraussichtlich
Winter
2006.
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
2,5 geschossige Massivbauweise, 4,5
Terrasse,
Stellplatz
2.874,63 €
jährl. Erbpacht, Erwerb auf
Kaufgrundstück möglich
kurzfristig
bezugsfrei,
Erstbezug
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
k.A.
Baujahr
2006, es
folgen
weitere 7
RH im 2.
Ba.
WBP Bauträger- und
Projektentwicklungs
GmbH
2,5 geschossige Massivbauweise, 5
Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche,
Terrasse, nicht
ausgebautes
DG Garage,
Unterkellerung
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
12 RH
44143 Dortmund (8
Irischer Weg
DHH)
44143 Dortmund 8
Wambel
DHH
Auf dem Steine
44143 Dortmund 1. BA
Körne
6 RH,
2. BA
Hallesche Str.
4 RH
94
12
44143 Dortmund DHH /
Wambel
8
gröAuf dem Hohßere
wart
DHH
44149 Dortmund
Oespel
16
DHH
Steinsweg 16 1. BA
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
164m²
Wfl.:
151m²
Gfl.:
250m² (275 m²)
Wfl.: 115
m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
153m²
Gfl.:
(164m²) 403m²
(318m²)
Wfl.:
(137m²) (140m²)
Gfl.:
217m²
Wfl.:
144m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
219.900,€
2 geschossige
Massivbauweise, 6 Zimmer,
Terrasse,
Garage, inkl.
Grundstück
(169.900,
- €)
3 geschossige
Terrasse,
ausbaubares
DG (32m²),
schlüsselfertig,
Garage, Stellplatz, Zentralheizung
199.980,€
3 geschossige
Unterkellerung,
Vollbad,
Wohnküche,
ausbaubareres
DG, Terrasse,
z.T. Garage im
Haus, inkl.
Grundstück
(204.900,
- €) (262.500,
- €)
Zimmer,
Wohnküche,
Vollbad,
,Studio, Solaranlage, Garage, Terrasse,
Unterkellerung
221.980,€
2 geschossige
Massivbauweise, 4Zimmer,
Vollbad, Küche, Fensterglasfront zur
Südseite,
Dachterrasse,
inkl. Garage im
Haus, Terrasse, Inkl.
Grundstück
Zuwegung,
141
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
k.A.
Baujahr
2006
Keller
(54m²/
24.800,- €)
Maler- und
Oberbodenarbeiten
7 verkauft/ 1
reserviert
bis
13.4.06,
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Ende
2006
Malerarbeiten, Fliesen,
Spitzbodenausbau
und Außenanlagen in
Eigenleistung
k.A.
Maler-,
Bodenbelagsarbeiten, Außenanlagen und
Fliesen in
Eigenleistung Vergütung von
10.000,- €
Projektträger /
Vermarktung
WBP Bauträger- und
Projektentwicklungs
GmbH
Ruhrgrund
Herr Dipl.Ing. Alexander Herbst
Baubeginn
2006, 5
WE noch
verkäuflich
Koba Vertriebs- u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
9499210
Baujahr
2006, 8
WE
verkauft
WBP Bauträger- und
Projektentwicklungs
GmbH
Baubeginn 2005
Koba Vertriebs- u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
9499210
142
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Maler-, Bodenbelagsarbeiten und
Fliesen
44149 Dortmund
Oespel
"Steinsweg/ In
der Oeverscheidt“ – 2. BA
34
DHH
44149 Dortmund 6
Dorstefeld LanDHH
ge Fuhr 49 - 53
44149 Dortmund
3 RH
Dorstefeld Trippestr. 18
44225 Dortmund 3 RH
Gfl.:
(216m²) 467m²
Wfl.:
(116m²)
Gfl.:
240m²
Wfl.:
131m²
Gfl.:
137m² 252m²
Wfl.:138m
²
Gfl.: 284
m² Wfl.:
132m²
(229.980,
- €)
2 geschossige
Vollbad Küche,
Terrasse, inkl.
Garage, öffentl. Erschließungs- und
Hausanschlusskosten,
Rollläden,
199.980,€206.980,€
Zimmer, Studio, Vollbad,
Küche, Terrasse, Hausanschlüsse, inkl.
Garage, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Außenanlagen, Zentralheizung
140,- €
monatl.
Erbpachtzins, Unterkellerung
29.950,- €,
Maler- und
Oberbodenarbeiten
169.980,€179,980,€
Zimmer, Studio, Hauswirtschaftsraum,
Terrasse,
Vollbad, Küche, inkl.
Garage, Gäste-WC, Zentralheizung,
Hausanschlüsse
109,- € 147,- €
monatl.
Erbpachtzins, Malerund Oberbodenarbeiten
Baujahr
2006,
Erstbezug
Koba Vertriebs- u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
9499210
194.798,€
2,5 geschossige Massivbauweise, 5,5
Zimmer, Vollbad, GäasteWC, Küche,
Carport, Unterkellerung
k.A.
Baujahr
2005,
kurzfristig
verfügbar
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
Malerarbeiten, Bodenbeläge,
Spitzbodenausbau und
Außenanlagen
Baujahr
2006,
Erstbezug,
Vermarktungsstan
d k.A.
Koba Vertriebs- u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
9499210
Baubeginn
2006,
Erstbezug
Koba Vertriebs- u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
9499210
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
44225 Dortmund 8
Hombruch
DHH
„Luisenhoffnung“
DHH
44225 Dortmund (k.A.
Kirchhörde
über
Wohngebiet
die
Kirchhörder
WEBerg
Anzahl)
44225 Dortmund 7
Hombruch
DHH
Bramkampsweg
44225 Dortmund
4
Bittermark LeiDHH
neweberstraße
44227 Dortmund
RH /
Menglinghausen
AnHelene-Meiserzahl
Weg
k.A.
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
323m²
Wfl.:
107m²
Gfl.:
298m²
Wfl.:
107m²
Gfl.:
276m² (362m²)
Wfl.:
134m²
Gfl.: 564
m²
Wfl.:
155m²
Gfl.:
256m2
Wfl.:
125m²
143
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
216.500,€
2 geschossige
Errichtung
nach der
EnEv, Garage,
Stellplatz
k.A.
223.128,€
2 geschossige
Massivbauweise, 4,5 Zimmer, Energiesparmöglichkeiten sind
zusätzlich
einbaubar,
Rollläden
befinden sich
im gesamten
Haus, keine
Käuferprovision
254.000,€
2 geschossige
Massivbauweise, schlüsselfertig, 6 Zimmer, Vollbad,
Küche, hochwertig Ausstattung, Unterkellerung,
Verklinkerung,
Garage/ Stellplatz, 52m²
Nutzfläche,
Zentralheizung
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Baujahr
2005
ARDEY
Immobilien
GmbH
auf Wunsch
verklinkert,
ohne Bodenbelege
in den
Wohn- und
Schlafräumen und
ohne Tapeten, Einbringung von
Eigenleistung möglich
Baujahr
2006,
sofort
verfügbar
Ackon
Dortmund
Immobilien
& Sachverständigenbüro, Hr.
Lomann Tel:
02389 - 33
70
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug
Gama Wohnungsbau
GmbH,
0231/
5336960
414.045,€
2 geschossige
Massivbauweise, 5,5 Zimmer, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Stellplatz
Garage
Baujahr
2005,
Verfügbar
ab Frühjahr 2006
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
213.500,€350.00,- €
(273.500,
- €)
Zimmer, Garage/ Stellplatz,
Terrasse,
Vollbad, Küche, inkl.
Grundstücksund Erschließungskosten,
Malerarbeiten und
Bodenbeläge und
teilweise
ohne Oberböden sowie
Terrasse
und Hauszugang
Baujahr
2006,
Erstbezug,
kurzfristig
bezugsfrei
Kesting
Massivhaus
GmbH, Frau
Gockeln
02309/ 2047
144
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
55m² Nutzfläche
44227 Dortmund
Menglinghausen
DHH
Zeche-KaiserFriedrich-Straße
44227 Dortmund
Kruckel Bover2
feld/ Heckeling- DHH
weg
bebau
bar
mit 20
EFH
(Haus
„Maxi“/ 13
44227 Dortmund verMenglinghausen kauft
bzw.
Helene-MeiserTyp
Weg
„Erkerha
us“/
13
verkauft)
44227 Dortmund
Hombruch
Am Gardenkamp 10
29 RH
(z.T
als
DHH)
exklu44229 Dortmund
sive
Kirchhörde
DHH AnAm Dimberg/
zahl
Ecke Wittener
k.A.
Straße
Gfl.: 292
m² Wfl.:
125m²
Gfl.: 203
m² Wfl.:
130m²
Gfl.:
320m² 422m²
(400m²)
Wfl.:
(128m²) 142m²
Gfl.:
(181m²)
Wfl.:
(151m²)
Gfl.:
400m²
Wfl.:
205m²
266.000,€
2 geschossige
Terrasse
k.A.
teilweise
kurzfristig
verfügbar
Kesting
Massivhaus
GmbH
256.212,€
6,5 Zimmer,
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Garage
und Stellplatz
k.A.
Baujahr
2005,
Verfügbar
ab Frühjahr 2006
Harpen
Immobilien
AG
(268.485,
- €) 289.900,€
2 geschossige
Terrasse,
Unterkellerung,
DG zum Ausbau vorbereitet
(Treppe und
Fenster),
Zentralheizung
Maler- und
Tapezierarbeiten,
Oberböden,
Ausbau-DG
8.500 € bei
Typ „Maxi“
bzw. 9.000
€ bei Typ
„Erkerhaus“,
Fertiggarage 3.650,- €
(nur bei Typ
„Maxi“)
Baujahr
2006/ fertigstellung
2006,
Erstbezug
Aachener
Siedlungsund Wohnungsgesellschaft
mbH
(252.600,
- €)
2,5 bis 3 geschossige
Terrasse
Unterkellerung, Dachterrasse,
Carport
k.A.
KondorWessels
Wohnungsbau NRW
GmbH
345.000,€
2 geschossige
gehobene
Ausstattung,
Vollbad, 2
Gäste-WC,
offene Küche,
große bodentiefe Fenster,
Sauna, Garage
im Haus,
Baubeginn
erfolgt
Immoplan
Baubetreuungs- und
Immobilien
GmbH,
0231/
5337791
k.A.
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
145
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Vollunterkellerung
44229 Dortmund 2
Mettestraße/
DHH
Scheidestr.
44229 Dortmund
2
Lücklemburg
DHH
Zypressenweg
19b
exklusive
44263 Dortmund DHH AnSommerberg
zahl
k.A.
9 EFH
44263 Dortmund als
Hörde „UnRH,
verhofftstraße/
DHH,
Huestraße“
freist.
EFH
Gfl.:
300m²
Wfl.:
142m²
Gfl.:
(263m²) 327m²
Wfl.:
(127m²)
Gfl.:
(400m²)
500m²
Wfl./
Nutzfl.:
(194m²) 240m²
Gfl.:
281m² 673m²
Wfl.: bis
155m²
234.900,€
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Vermessung,
Alle Hausanschlüsse
(214.900,
- €)
2 geschossige
Garage,
Erschließungsund Hausanschlusskosten,
Unterputzrollläden, Zentralheizung
299.000,€
Zimmer, Studio
(ausgebautes
DG), gr. Essküche, Vollbad, GästeWC, inkl.
Garage, Unterkellerung,
Südausrichtung der WE,
Abstellraum,
Heizungsraum
199.500,€
schlüsselfertig,
Niedrigenergiehaus mit
Solartechnik, 5
Jahre Gewährleistung nach
BGB, inkl.
Grundstück,
Vollunterkellerung (bis 55m²
Nutzfläche)
Maler- und
Oberbödenarbeiten
Baujahr
2006,
Erstbezug
Ingenieurbüro Dr. Brühl
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug,
verkauft
Ruhrgrund
Herr Dipl.Ing. Alexander Herbst
k.A.
k.A.
Immoplan
Baubetreuungs- und
Immobilien
GmbH,
0231/
5337791
Ausbaureserve im
Dachgeschoss,
Eigenleistung und
Sonderwünsche möglich
Fertigstellung ab
Frühjahr
2006, WE
Heustraße 105
verkauft
BmB Bauträgergesellschaft
mbH
146
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Typ
„Cam
44265 Dortmund pania
Syburg BaugeTipo“
biet „Markus3-4
straße 22“
freist.
EFH
44265 Dortmund
Wellinghofen
4 RH
Wohnpark Silberhecke
44265 Dortmund
2
Wellinghofen
DHH
Wohnpark Silberhecke
44265 Dortmund
3 RH
Wellinghofen
Antoniusstraße
24
Grund
stücke
44267 Dortmund (indivi
Höchsten Garduelle
tenstadt SomBebau
merberg
ung)
44267 Dortmund
Holzen Wohnbaugebiet Winterkamp/ Tamariskenweg
14
Grund
stücke
(EFH,
DHH)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(351m²) 629m²
Wfl.:
(109m²)
Gfl.:
(205m²)
Wfl.:
(130m²)
Gfl.:
258m²
Wfl.:
130m²
Gfl.:
186m²
(275m²)
Wfl.:
143m²
Gfl.:
375m² 1000m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(307.880,
- €)
3 geschossige
inkl. Vollerschlossenem
Grundstück,
schlüsselfertig
Maler-,
Tapezierund Oberbodenarbeiten
(189.700,
- €)
Sachverständiger während
Bauzeit (RH),
4 Zimmer,
Diele, Terrasse, Stellplatz
111,73 €
monatl.
Erbbauzins,
Unterkellerung auf
Wunsch,
Maler- und
Oberbodenarbeiten,
Fördermittel
204.500,€
Sachverständiger während
Bauzeit (RH),
4 Zimmer,
Diele, Terrasse, Stellplatz
140,61 €
monatl.
Erbbauzins,
Unterkellerung auf
Wunsch,
Maler- und
Oberbodenarbeiten,
Fördermittel
182.900,€
5 Zimmer,
Massivbauweise
Wfl.: k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Baujahr
2006,
Erstbezug
Aachener
mbH
k.A.
Wohnbau
Berke
GmbH,
Geshäftsführer
Clemens
Berke Tel.:
02 31 / 73
70 50
k.A.
Wohnbau
Berke
GmbH,
Geschäftsführer Herr
Berke 0231
/ 737050
Garage
6.990,- €
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Nov.
2006
Kleinwechter Wohnungsbau
305,00 €/
m²
Baumöglichkeit
2 geschossige
Massivbauweise, Satteldach
Satteldach mit
35°- 40°
Dachneigung
k.A
k.A.
Unternehmensgruppe
DERWALD
Grundstückspreise
70.000,- €
-
2 geschossige
Massivbauweise
k.A.
k.A.
Unternehmensgruppe
DERWALD
Wfl.: k.A.
Gfl.:
305m² 2.300m²
InWIS F & B
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
147
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(199.900,
- €)
2 geschossige
Diele, Terrasse, Stellplatz,
34m² Nutzfläche, Zentralheizung, alle
Hausanschlüsse
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Baujahr
2006,
Erstbezug
FEBA Baukonzepte
GmbH,
0231/
5315110
249.000,€256.000,€
2 geschossige
Massivbauweise, ZKB, inkl.
Garage, Wärmedämmung
und hochwertige sanitäre
Ausstattung,
Niedrigenergiehaus
k.A.
Fertigstellung 2004
LEG Bauträger
GmbH
ab
250.000,€
2 geschossige
Massivbauweise, Zimmer
k.A., Vollbad,
Küche, Terrasse, Niedrigenergiehäuser,
inkl. Grundstück
Niedrigenergiehaus, event.
als Solarhaus zu
betreiben
Baubeginn
erfolgt,
Erstbezug, 90%
der WE
bereits
verkauft
TERRA
Immobiliengesellschaft
mbH, 0231987 60 10
(289.500,
- €)
ausbaubares
DG & Vollunterkellerung
(90m²), gr.
Wohn-/ Essbereich, Terrasse, Rollläden
im EG & OG,
GasKombikessel,
Hausanschlüsse, Bauüberwachung durch
den TÜV
DHH im 2.
BA ohne
Vollunterkellerung
Baubeginn
2005,
Erstbezug, 8
DHH
bereits
verkauft
Wohnbau
Westfalen
GmbH, Herr
Roos 0231/
5492-0
Objektpreise in EUR
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
200.000,€
44267 Dortmund 6
DHH
Winterkamp
Gfl.:
245m²460m²
(253m²)
Wfl.:
(110m²)
44269 Dortmund 22
Stadtkrone Ost/ DHH
„Florenzer Weg“
44269 Dortmund Stadtkrone Ost /
„Londoner
Bogen“
22
DHH,
10
freist.
EFH
44269 Dortmund (28
Benninghofen
DHH)
1. BA und 2. BA / 6 RH
„Am Lohbach“
Gfl.:
201m² 287m²
Wfl.:
129m²
Gfl.:
240m² 932m²
Wfl.:
137m² 250m²
Gfl.:
(263m²) 400m²
Wfl.:
(127m²) /
112m²
148
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
24
DHH,
44287 Dortmund Typ
Aplerbeck /
„Sand
Berghofen
ra“,
Projekt „Apollo„Julia“
weg“
,
„Jasm
in“
44287 Dortmund
Aplerbeck
5 RH
Leuschnerstraße
44309 Dortmund Brackel
Oberdorfstraße 9-11
kamp
4 RH
36
DHH
44319 Dortmund
Kurl Felheuerstr.
Gfl.:
250m² 434m²
Wfl.: k.A
Gfl.:
209m² 290m²
Wfl.:
128m²
44319 Dortmund
Husen Kühl-
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
7 RH
Gfl.:
(170m²)
Wfl.:
126m² 140,5m²
(122,5m²)
Gfl.:200m
² - 400m²
(247m²)
Wfl.: ca
129m²
(128,83m
²)
Gfl.:
(132m²) 317m²
Wfl.:
(126m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
206.300.,€241.000,€
2 geschossige
Massivbauweise, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Zentralheizung, Stellplatz
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
k.A.
Baubeginn Mai
2006,
noch 10
WE
verkäuflich
Beta Eigenheim- und
Grundstücksverwertungsgesellschaft
mbH
198.000,€
Terrasse, voll
verklinkert,
DG-Ausbau,
Vollunterkellerung, Niedrigenergie-haus,
inkl. Grundstück, inkl.
Garage
Erwerb
einer Fertiggarage
Fertiggestellt,
noch 4
WE
verkäuflich
Ruhr Lippe
Wohnungsgesellschaft
mbH, Frau
Heil 0231/
41902-141
(229.500,
- €) 249.500,€
2,5 geschossige Massivbauweise
(REH), 5
Vollunterkellerung, Terrasse,
50m² Nutzfläche, Zentralheizung
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
.500,- €
Baubeginn
Herbst
2006,
Erstbezug
Bauträger
Wolfgang
Froese, Herr
Froese
0231/
4447630
240.642,€ / inkl.
Unterkellerung
247.800,€
2 geschossige
Massivbauweise, ZKB, bei
32 WE inkl.
Garage/ Stellplatz
Maler- und
Oberbodenarbeiten
werden in
Eigenleistung erbracht.
Vollunterkellerung
(24m² Nutzfläche
1. & 2. BA
fertiggestellt, 3.
BA noch
verkäuflich k.A.
LEG Bauträger
GmbH, Fr.
Knoll Tel. 0
21 02/86 67238
(198.000,
- €) 230.000,€
2 geschossige
2 Bäder, Gäste-WC, Küche,
Dach- und
Gartenterrasse, Stellplatz
Einbringung
von Eigenleistung
möglich
Baujahr
2006
LBS Immobilien GmbH
Dortmund,
Herr Pick
0231/
201439
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
44328 Dortmund 2
DHH
Scharnhorst
57
WE /
7
freist.
EFH,
30
44329 Dortmund DHH,
Derne Nierste20 RH
feldstraße
(11
Erbbaugrund
stücke)
44329 Dortmund
Derne Goe4 RH
sebrink 10
44339 Dortmund
Eving Oberadener Straße /
Kappenberger
Straße
4
DHH
(6
RH)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
550m²
Wfl.:
108m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
209.900,€
2 geschossige
Keller, Garage,
Terrasse
Gfl.:
(152m²)
Wfl.:
(110m²)
Gfl.:
200m²
Wfl.:
123m²
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
k.A.
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Nov.
2006
Henrik Otto
Hauskonzepte Regionalbüro
Mönchengladbach
(171.110
€) 225.110 €
2 geschossige
Massivbauweise (RH), 5
Terrasse,
ausbaubares
DG, 50m²
Nutzfläche
Maler- und
Tapeziersowie Oberbodenarbeiten, Ausbau-DG
Aufpreis von
9.000 ,- €
(Typ 1),
8.600 ,- €
(Typ 2) bzw.
8.500 ,- €
(Typ 3)
Fertiggarage 3.650,- €
(bis 12/ 05)
sowie Carport 2.350,€, Fördermittel (10% 40%) durch
die Stadt
Dortmund,
Unterkellerung
Baubeginn und fertigstellung
2006,
Erstbezug
(63% aller
WE
bereits
verkauft)
Aachener
mbH
(165.888,
- €)
3 geschossige
Küche, Garage/ Stellplatz,
8m² Nutzfläche
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
199.500,€
Terrasse,
Vollunterkellerung, Hausanschluss- und
Erschließungskosten,
ausgebautes
DG, GasZentralheizung, Garage,
k.A.
Baujahr
2006,
verfügbar
ab 2007
HS Wohnungsbau
GmbH
Gfl.:
(161m²) 441m²
Wfl.: Typ
1 141m²
od.
133m²,
Typ 2
137m² od.
(123m²),
Typ 3
128m²
149
150
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Grundstück
inkl., provisionsfrei
44339 Dortmund
Eving Preußi4
sche Straße/
DHH
Ecke Bauernkamp
44339 Dortmund 4
DHH
Körner Straße
44339 Dortmund EFH
Applerbeck
44339 Dortmund 4
Lindenhorst
DHH
Töpferstraße
44339 Dortmund 4
Lindenhorst
DHH
Töpferstraße
Gfl.:
210m²
Wfl.:
125m²
Gfl.:
315m²
Wfl.:
106,49m²
GFL.:
nicht
enthalten
Wfl.:
130m²
Gfl.:
200m²
Wfl.:
123m²
Gfl.:
200m²
Wfl.:
204.000,€
Zimmer, Vollbad, GäasteWC, Küche,
Terrasse,
Vollunterkellerung, Hausanschluss- und
Erschließungskosten,
ausgebautes
DG, GasZentralheizung, Garage/
Stellplatz,
Grundstück
inkl., provisionsfrei
k.A.
Baujahr
2006,
verfügbar
nach
Absprache,
Erstbezug
HS Wohnungsbau
GmbH
161.100,€
2 geschossige
Terrasse
Garage
4.950,- €,
Keller
25.300,- €
nach
Absprache
Severin KG
148.000,€
2 geschossige
ausgebautes
DG, barrierefreies Wohnen,
Garage, Stellplatz
Unterkellerung24.800,
-€
Baujahr
2006
gmw UNION
Gesellschaft
für Immobilien mbH &
Co. KG
199.000,€
2 geschossige
hochwertig
Ausstattung,
Niedrigenergiehaus, Terrasse, Unterkellerung
Garage
6.500,- €
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Sommer 2006,
1 DHH
verkäuflich
HS Wohnungsbau
GmbH
199.000,€
6 Zimmer,
hochwertig,
Niedrigenergiehaus, Ter-
Garage
6.500,- €
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Som-
HS Wohnungsbau
GmbH
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
44357 Dortmund
Bodelschwingh
Typ &
Anzahl
7 RH
Am Schlosspark
13
44359 Dortmund 4
Haberlandstras- DHH
se 33
44369 Dortmund DHH
Huckarde
44369 Dortmund EFH
Huckarde
44369 Dortmund 2
DHH
Huckarde
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
123m²
Gfl.:
187m²
Wfl.:
133m²
Gfl.:
(251m²)
Wfl.:
(105m²)
Gfl.:
297m²
Wfl.:
107m²
Gfl.:
360m²
Wfl.:
128m²
Gfl.:
257m²
Wfl.:
118m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
151
Zusätzliche
rasse, Unterkellerung
216.900,€
(182.000,
- €)
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
mer 2006,
1 DHH
verkäuflich
Diele, Terrasse, Vollunterkellerung,
Zentralheizung, Stellplatz
mit Carport,
Maler- und
Tapezierarbeiten,
k.A.
Zentralheizung, Hausanschlüsse,
Stellplatz
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Erstbezug, noch
2 RH
verkäuflich
KondorWessels
Wohnungsbau NRW
GmbH, Frau
Braun
0202/
42992- 22
Baujahr
2006,
Erstbezug
FEBA Baukonzepte
GmbH,
0231/
5315110
IMOCONCE
PT GmbH/
Immobilien
& Sachverständigenbüro „verbandszertifizierter
Immobilienmakler“
197.460,€
2 geschossige
Terrasse,
Stellplatz
Garage
5.500,- €
Baujahr
2005,
verfügbar
nach
Fertigstellung
315.000,€
2 geschossige
Massivbauweise 6 Zimmer,
Terrasse,
Garage/ Stellplatz
k.A.
Baujahr
2006
LBS ImmobilienCenter
189.000,€
2 geschossige
Terrasse,
Garage/ Stell-
k.A.
Baujahr
2006
LBS ImmobilienCenter
152
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
platz
(1. BA
4
44369 Dortmund DHH)
Auf der Altstätte / 2.
BA 3
RH
44369 Dortmund 16
DHH
Zeppelinstraße
44357 Dortmund Bodelschwingh
3 RH
44379 Dortmund
Marten Abbo12 RH
weg 19
Gfl.:
207m² 545m²
(269m²)
Wfl.:
(108m²) 140m²
Gfl.:
171m² 257m²
Wfl.:
103m²
Gfl.:
(180m²) 230m²
Wfl.:
(143m²)
Gfl.:
205m²
Wfl.:
(112m²)
(194.900,
- €)
2 geschossige
Terrasse,
Solartechnik,
Garage, Stellplatz, gepflasterte Zuwegung, 35m²
Nutzfläche
Erbbauzins
Baujahr
2006, 1
DHH
verkauft
Stadthaus
Immobilien
& Consulting, 02332/
557295
195.263,€217.021,€
2 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Terrasse
Unterkellerung
19.500,- €,
Garage
9.700,- €
Baujahr
2006,
verfügbar
ab Ende
2006
LBS Immobilien GmbH
Bochum
(189.000,
- €)
Zimmer, 2
(Voll-) Bäder,
gr. Küche,
Abstellraum,
Zentralheizung
(Heizungsraum), Garage/
Stellplatz,
bis zu
75.000,- €
öffentl.
Fördermittel
(Familien)
Baujahr
2006 / fertigstellung
Herbst
2006,
Erstbezug
Immobilien
Consulting,
Herr Dittmar
0231
551616
(194.550,
- €)
(REH), 4
Zimmer, Küche, Vollbad,
inkl. Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, DGAusbau,
schlüsselfertig
inkl. Garage/
Stellplatz,
55m² Nutzfläche, Zentralheizung, provisionsfrei
Sonderwunsch
Unterkellerung
Baujahr
2005,
verfügbar
nach
Absprache
Treuhaus
GmbH,
Frau Syring,
Frau Nowara
0201 / 245
08 -31 /-21
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
103
WE
EFH,
RH,
DH,
Typ
“Lau46853 Dortmund
ra”
Mengede BauEFH,
gebiet „Erdbeer“Elefeld“
na”
RH,
“Stadt
villa/
Jasmin”
DH
46853 Dortmund
Mengede Friedrich3 RH
HausemannAllee
46853 Dortmund 8
Mengede Ritter- DHH,
4RH
hoferstraße
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(275m²)
Wfl.:
(117m²)
Gfl.:
210m²
Wfl.:
120m²
Gfl.:
180m²
Wfl.:
107m²
153
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(190.375,
- €)
2 bis 2,5 geschossige
Massivbauweise, schlüsselfertig, 5,5
Terrasse,
ausbaubares
DG, inkl. Maler-, Tapezierund Oberbodenarbeiten
Dachausbau
10.000,- €,
Vermessung
2.100,- €,
Garage
5.950,- €
Baubaginn
erfolgt
Beta Eigenheim- und
Grundstücksverwertungsgesellschaft
mbH
199.000,€
5 Zimmer,
Massivbauweise, gehobene
Ausstattung,
ausgebautes
DG, Garage
und Stellplatz
k.A.
Baujahr
2005,
verfügbar
ab
12/2005
HK GmbH
Das bezahlbare Haus
215.000,€
inkl. Vollunterkellerung,
ausgebautes
DG (44m²
Nutzfläche),
Fußbodenheizung, Erdwärme, inkl.
Grundstück
k.A.
Kurzfristig
bezugsfertig, 1
RH noch
verkäuflich
KondorWessels
Wohnungsbau NRW
GmbH
Heike
Braun, Tel:
0202 / 4 29
92 - 22
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
44328 Dortmund
EFH
Alt Scharnhorst
Westholz
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Harpen
Immobilien
AG
44388 Dortmund
Lütgendortmund
Somborner Höh/ EFH
Am Schmechtingsbach
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Harpen
Immobilien
AG
k.A.
Grundstücksvermarktung 2005
DSW21
44263 Dortmund
k.A.
Hörde Phoenix
See
k.A.
k.A.
k.A.
154
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
InWIS F & B
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Dortmund „Hohenbuschei“
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
DSW21
Dortmund „Suffolk“
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
DSW21
Quelle: eigene Darstellung / Werte in „( )“ = Preisbeispiele
Tab. 35:
Name des
Baugebietes
Eigentumswohnungen in Dortmund
Typ &
Anzahl
MFH
44137 Dortmund
(AnKlinikviertel
zahl
Wilhelmstrasse
ETW
k.A.)
44139 Dortmund
6
Kreuzviertel
ETW
Straßburger
Straße 7
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
69m² (134m²)
Gfl.:
(180m²)
Wfl.:
(125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(321.000,
-€/
2.395,- €/
m²)
5 geschossige
Massivbauweise (Penthouse), schlüsselfertig, 4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, 2 (Voll-)
Bäder, Küche,
Gäste-WC,
separater
Kelleraum,
Aufzug, Balkon
oder Terrasse,
Zentralheizung, EG
Wohnungen
mit Sondernutzungsrechten
Innenhof/Garten
(178.600,
-€/
1.429,- €/
m²)
4 geschossige
Massivbauweise (EG), 5
Zimmer, Vollbad, gr. Essküche, separater Eingang,
gr. Fensterflächen, Wärmeschutzverglasung und
Rollläden,
energiesparende GasZentralhei-
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Kaufpr. TGGarage
10.400,- €
Baufertigstellung
2007,
Erstbezug,
zahlreiche ETW
noch
verkäufliche
Gama Wohnungsbau
GmbH,
0231/
5336960
Sonderwunsch
Solaranlage,
Fördergelder möglich,
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Baujahr
2006,
Erstbezug
Wohnungsbau J+S
GmbH,
0234/
3389246
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
155
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
zung, Stellplatz
20
44141 Dortmund
ETW
Benno-Jakob(4
Straße / KroPentnenbrauerei
house
-ETW)
44143 Dortmund
11
Wambel BaltiETW
scher Weg 4
44143 Dortmund
11
Wambel DäniETW
scher Weg 1
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(163m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(64m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(97m²)
(359.900,
-€/
2.208,- €/
m²)
6 geschossige
Massivbauweise (Penthouse), 5 Zimmer,
hochwertige
Ausstattung, 2
(Voll-) Bäder,
Küche, GästeWC, Parket &
Fliesen &
Teppich, Abstellraum,
Aufzug, Fußbodenheizung,
Zentralheizung, Malerund Tapezierarbeiten,
Balkon oder
Terrasse,
Gartenmitbenutzung, barrierefreies
Wohnen
Kaufpr. TGStellplatz
10.500,- €
(128.900,
-€/
2.014,- €/
m²)
Zimmer, Bad,
Küche, sonnige WestTerrasse,
Gartenmitbenutzung, Zentralheizung,
Aufzug,
Wasch- und
Trockenraum,
Stellplatz, 6m²
Nutzfläche
Hausgeld
175,- €
(
178.878,€ / 1.844,€/ m²)
Massivbauweise (2. OG), 4
Balkon, Gartenmitbenutzung, Zentralheizung, Aufzug, Waschund Trockenraum, Stellplatz, 14m²
Nutzfläche/
Kellerraum
Baujahr
2006,
Ertsbezug
Decon
Kronenburg
GmbH,
Herr Utecht
02592/
918069
k.A.
ab sofort
bezugsfrei,
Erstbezug
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
Bezugsfrei ab
Sommer
2006,
Erstbezug
Harpen
Immobilien
AG, 0231/
5199-165
156
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
44225 Dortmund
MFH
Wacholderstras(8
se 6a
ETW)
44227 Dortmund MFH
(6
Barop OstenETW)
bergstrasse 17
44229 Dortmund
MFH
Lücklemburg
(6
Heidkopf 17
ETW)
7
44265 Dortmund ETW
Syburg Westho- (Villa
Syfener Straße
burg)
44267 Dortmund MFH
(7
Holzen/ HöchsETW)
ten
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(64m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
82m² 111m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(105m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(106m²) 162m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(154m²)
InWIS F & B
Zusätzliche
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Planungs-/
Vermarktungsstand
(127.000,
-€/
1.984,- €/
m²)
3 geschossige
Küche, Balkon
oder Terrasse,
Wasch- und
Trockenraum,
k.A.
Baufertigstellung
Feb. 2007
Heidebau
GmbH Wohnungsbau KG,
Herr Heide
0231/
7212911
183.900,€ / 2.243,€/ m€ (215.100,
-€/
1.938,- €/
m²)
3 geschossige
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung
TG-Garage
9.200,- €
Baujahr
2006
Gama Wohnungsbau
GmbH,
0231/
5336960
(285.000,
-€/
2.714,- €/
m²)
3 geschossige
Massivbauweise, hochwertige Ausstattung, 3,5
Zentralheizung, Aufzug,
Balkon oder
Terrasse,
Sonderwunsch
Garage
Baufertigstellung
Nov.
2006
Heidebau
GmbH Wohnungsbau KG,
Herr Heide
0231/
7212911
(278.951,
- €/
2.632,- €/
m²) 353.208,€
4 geschossige
Massivbauweise (EG mit
Gartenanteil),
3 Zimmer,
Volbad, offene
Küche, Terrasse, TGStellplatz,
Kellerraum,
Aufzug
zusätzl. TGStellplätze
12.500,- €
5 ETW
noch
verkäuflich
Im-Plan
Bauträgerund Grundstücksgesellschaft
mbH
(367.470,
-€/
2.386,- €/
m²)
4 geschossige
Massivbauweise (DG), 5,5
Gäste-WC,
Balkon oder
Terrasse (3),
Zentralheizung, Fußbodenheizung
Kaufpr.
Garage
9.800,- €,
Stellplatz
6.000,- €
zzgl. 3%
Maklercourtage
vom Kaufpreis zzgl.
MwSt.
Projektträger /
Vermarktung
Neues Heim
Immobilien
Management GmbH
Baujahr
2005,
Erstbezug
Immobilien
Management GmbH,
Hr. Bazak/
Fr. Ullrich
0231/ 42512
-40/ - 41
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
44267 Dortmund MFH
Höchsten
(9
Grenzweg 16
ETW)
44269 Dortmund
Gartenstadt
6
ETW
Turinerweg, 6
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(64m²) 94m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(142.100,
-€/
2.220,- €/
m²)
3 geschossige
hochwertige
Ausstattung,
Vollbad, Küche, Balkon
oder Terrasse,
Wasch- und
Trockenraum,
Kellerabteil,
Parkett bzw.
Fliesen, inkl.
Maler- und
Oberbodenarbeiten, Fußboden-heizung,
elektr, Rollläden, Gartenmitbenutzung,
Zentralheizung
(249.000,
-€/
1.992,- €/
m²)
3 geschossige
Massivbauweise, 1. EG 5
Zimmer, gehobene Ausstattung, Küche,
Vollbad, eigener Kelleraum,
Balkon, Aufzug, gemeinschaftl.
Waschraum,
Fußbodenheizung
157
Zusätzliche
TGStellplatz
10.500,- €
k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2004
erfolgt,
Erstbezug, 2
ETW
noch
verkäuflich
Baujahr
2005,
bezugsfrei ab
05/2005
Projektträger /
Vermarktung
Wohnbau
Westfalen
GmbH, Herr
Brachthäuser
0231/ 5492240
IMMOSTIL
Igel & Funke
GmbH & Co.
KG,
0231/55746
09
158
Name des
Baugebietes
44269 Dortmund Stadtkrone Ost/
„Stockholmer
Allee“, Ecke
„Florenzer
Weg“
„Barcelonaweg“, „Stockholmer-Allee“
„Ecke Londoner Bogen /
Lissaboner
Allee“
Typ &
Anzahl
5
MFH (
19
ETW)
78
ETW
3
ETW
„KUB
US“
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.: 83
m² 103m²
(90m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.: 57
m² - 150
m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
220m²
44357 Dortmund
MFH
Oestrich Schä(8
renhof
ETW)
Gfl.: k.A.
44369 Dortmund 10
ETW
Huckarder
als
Straße 302
RH
Gfl.:
(129m²)
Wfl.:
64m²
Wfl.:
(106m²)
InWIS F & B
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
173.750,€223.350,€
(172.000,
-€/
1.911,- €/
m²)
4 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder Terrasse,
elektr. Rollläden, separater
Abstellraum,
Fahrradkeller
offener TGStellplatz
9.000,- €
2. Quartal
`02,
bereits 12
ETW
verkauft
Ruhr Lippe
Wohnungsgesellschaft
mbH
134.046,€323.862,€ / 2.352,€/ m² 2.159,- €/
m²
4 geschossige
Massivbauweise, Flexible
Grundrisse
und Ausstattungsarten
Zimmer k.A.,
Vollbad, Gäste, WC, Küche
5 Penthousewhg. mit
umlaufender
Dachterrasse, je Stellplatz
5.800,- €, je
Garage
9.800,- €
Baubeginn
erfolgt,
Erstbezug, 50%
der WE
bereits
fertig
gestellt
und
bezogen
BKR Wohnungsbau
mbH
484.000,€ / 2.200,€/ m²
3 geschossige
Zimmer,
hochwertige
Ausstattung,
Aufzug, hoher
Sicherheitsstandard,
barrierefreies
Wohnen, teilw.
gr. Sonnenterrasse, Vollunterkellerung,
Zentralheizung, Gartenmitbenutzung
TGStellplatz
7.000,- €
Baufertigstellung
Herbst
2006
Schürmann
Ingenieurgesellschaft
mbH, Frau
Schürmann
02 31/ 135
88 201
115.900,€/ 1.811,€/ m²
3 geschossige
Vollbad, Küche, Balkon
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug, 3
noch
verkäuflich
(176.900,
-€/
1.669,- €/
m²)
3 geschossige
k.A
Baujahr
2005,
Erstbezug
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
RBU Reeser
BauUnternehmung AG,
Herr Amler
028519244147
Christian
Runkel
GmbH & Co.
KG, Herr
Schrage
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
159
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Terrasse,
Zentralheizung, TGStellplatz
Projektträger /
Vermarktung
02191-3690
Tab. 36:
Name des
Baugebietes
44787 Bochum
Zentrum Arnholdstraße
44795 Bochum
Weitmar-Mark/
Wiemelhausen
„Knappenstraße
32-32c
Eigenheime in Bochum
Typ &
Anzahl
EFH,
Anzahl
k.A.
5 RH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(129m²) 211m²
Wfl.:
(129m²) 151m²
Gfl.:
323m² 408m²
Wfl.:
(139m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(264.000,
- €) 278.000,€
3 geschossige
Massivbauweise, schlüsselfertig, 5 Zimmer, 2 Bäder,
Gäste-WC,
Küche Terrasse, inkl.
Grundstück,
voll verklinkert,
ausgebautes
Dachstudio,
Maler- und
Tapezierarbeiten, Vollunterkellerung
(40m² Nutzfläche), Teppichboden, Stellplatz, Fußbodenheizung
ab
239.000,€
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Vollunterkellerung (43m²
Nutzfläche), 5
Jahre Gewährleistung, Niedrigenergiehaus
mit Solartechnik, inkl.
Grundstück
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
k.A.
Baujahr
2005,
Erstbezug
Ten Brinke
Wohnungsbau, 0234/
777930
Ausbaureserve DG,
Einbringung
von Eigenleistung
komplett
verkauft
mbH
160
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
44795 BochumWeitmar/ En4 RH
gelsburg
„SteinWitten 2a 2d“
44795 Bochum
Weitmar „In der
Senke“
44803 BochumLaer „Siepenhöhe 14a + 18“
44805 Bochum
Hiltrop Lothringer Karree Hiltroperstraße
5 RH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
197m² 307m²
Wfl.:
129m²
Gfl.:
170m² 295m²
Wfl.:
139m²
2
freist.
EFH
3 RH
(RMH
)
Gfl.:
349m² 350m²
Wfl.:
128m²
Gfl.:
(209m²) 285m²
Wfl.:
(123m²) 141m²
InWIS F & B
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
ab
209.500,€
schlüsselfertig,
ZKB, Vollunterkellerung
(47m² Nutzfläche), 5 Jahre
Gewährleistung, Niedrigenergiehaus
Grundstück
Ausbaureserve DG,
Einbringung
von Eigenleistung
komplett
verkauft
mbH
ab
199.500,€
schlüsselfertig,
(47m² Nutzfläche), Niedrigenergiehaus
mit Solartechnik, 5 Jahre
Gewährleistung, inkl.
Garage, inkl.
Grundstück
Ausbaureserve DG,
zusätzl.
Garage pro
Haus, Einbringung
von Eigenleistung
Baufertigstellung
Mai/ Juni
2006,
noch 1
WE
verkäuflich
mbH
ab
269.500,€
schlüsselfertig,
(42m² Nutzfläche), 5 Jahre
Gewährleistung nach
BGB, Niedrigenergiehaus
Grundstück
Ausbaureserve DG,
Eigenleistung und
Sonderwünsche möglich
Baubeginn
erfolgt, 1
EFH noch
verkäuflich
mbH
(222.000,
- €) 229.500,€
schlüsselfertig,
ZKB, inkl.
Grundstück,
Putzfassade,
aus-gebautes
DG, Malerund Tapezierarbeiten,
k.A.
Ten Brinke
Wohnungsbau, 0234/
777930
k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
161
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Vollunterkellerung, Teppichboden, Dachterrasse
44805 Bochum
Hiltrop Lothringer Karree „Hiltroperstraße“
44809 Bochum
Wittene
44809 Bochum
Wittene / Dahlhausen
44866 Bochum
Wattenscheid
„Stresemannstraße 1 - 3b“
3 RH
(REH)
2
DHH
3
freist.
EFH
6 RH
Gfl.:
205m² (254m²)
Wfl.:
127m² (121m²)
Gfl.:
(252m²)
Wfl.:
(120m²)
Gfl.:(468
m²)
Wfl.:
115m² (120m²)
Gfl.:
204m² 266m²
Wfl.:139m
²
218.000,€(228.000,
- €)
schlüsselfertig,
ZKB, inkl.
Grundstück,
voll verklinkert,
ausgebautes
Dachstudio,
Maler- und
Tapezierarbeiten, Vollunterkellerung,
Teppichboden
k.A.
(199.000,
- €)
2 geschossige
hochwertige
Ausstattung,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
inkl. BNK,
Rollläden,
Niedrigenergieverordnung
(EnEV)
Unterkellerung, Garage, Wintergarten,
Klinkerfassade
273.000,€299.500,€
(299.000,
- €)
2 geschossige
Terrasse,
Nutzfläche),
Zentralheizung, inkl.
Grundstück,
inkl. BNK,
Rollläden,
Niedrigenergieverordnung
(EnEV)
Garage
ab
219.000,€
schlüsselfertig,
Ausbaureserve DG,
Einbringung
von Eigenleistung
1. Bauabschnitt
Komplett
verkauft
Baujahr
2006,
Erstbezug
Ten Brinke
Wohnungsbau, 0234/
777930
Dragon
Grundbesitz
GmbH,
Herr Isegohi
0201/
6142223
Baujahr
2006,
Erstbezug
Dragon
Grundbesitz
GmbH,
Herr Isegohi
0201/
6142223
Baubeginn
2006, fertigstellung
Sommer
mbH
162
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
(43m² Nutzfläche), Niedrigenergiehaus
mit Solartechnik, 5 Jahre
Gewährleistung, Stellplatz, inkl.
Grundstück
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
2006
Tab. 37:
Name des
Baugebietes
44789 Bochum
„Stadtwohnungen im Klosterpark“ Düppelstraße/ Ecke
OskarHoffmannStraße
44795 Bochum
Weitmar Grünewaldstraße 7
Eigentumswohnungen in Bochum
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
16
ETW
MFH
(3
ETW)
Wfl.:
56m² 166m²
(107,5m²)
Gfl.: insg.
560m²
Wfl.:
(117m²)
Zusätzliche
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Planungs-/
Vermarktungsstand
(232.200,
-€/
2.160,- €/
m²)
4 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder Terrasse
mit Gartenmitbenutzung
(EG), Tiefgarage, Fahrradkeller, Waschküchen mit
Trockenraum,
separater
Keller, gr.
Loggia, VideoGegensprechanlage, Zentralheizung,
Kaufpr.
Garage
11.300,- €
Baujahr
2006,
Erstbezug, 2
ETW
noch
verkäuflich
(291.250,
-€/
2.489,- €/
m²)
2,5 geschossige Massivgebäude, 4,5
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung
(230m² Gfl.),
Aufzug, Zentralheizung,
10m² Nutzfläche, Rollläden
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
10.000,- €,
Fußbodenheizung
Baubeginn
06/07,
Erstbezug
Projektträger /
Vermarktung
IMMOBILIU
S GmbH
Herr Dr.
Vogdt
02597 / 690
690
Rüsing
Wohnbau
GmbH & Co.
KG, Herr
Rüsing
0234490694
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
44795 Bochum
Weitmar Uhlenflucht 2
Typ &
Anzahl
2
MFH
(je 6
ETW)
6
44795 Bochum
Weitmar-Neuling ETW
44795 Bochum
Weitmar Mark
Natorpstraße 1
44799 Bochum
Wiemelhausen
Markstr. 234 e
44801 Bochum
Querenburg
Westenfeld 22a
und Uhlenbrinkstraße 2
d
MFH
(6
ETW)
MFH
(6
ETW)
2
MFH
(je 3
ETW)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
83,3m² 99,57m²
(99,57m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
102m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(87m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(93,7m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
95m² 114m²
(97m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
176.596,€
215.310,€
(211.088,
- €/
2.120,- €/
m²)
3 geschossige
Massivbauweise, 3,5 bis 4,5
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung, Erschließung,
provisionsfrei
163
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Baubeginn 2005
erfolgt,
Erstbezug, 1
ETW
noch
verkäuflich
VBW bauen
und Wohnen GmbH,
Herr Stolz
0234 / 310
293
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
6.500,- €
Baujahr
2006,
Erstbezug
Sparkasse
Bochum
ImmobilienDienst, Frau
Behnke
0234/6114812
(171.000,
-€/
1.965,- €/
m²)
3 geschossige
Massivbauweise (DG), 3, 5
Zimmer, Vollbad, Wohnund Essküche,
separater
Kelleraum,
Balkon oder
Terrasse,
Loggia, provisionsfrei
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
9.900,- €
Baufertigstellung
Frühjahr
2006,
Erstbezug
(185.380,
-€/
1.978,- €/
m²)
Zimmer, gehobene Ausstattung, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder Terrasse
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
9.500,- €
Baubeginn
2006,
Erstbezug
187.100,€214.400,€
(202.800,
- €/
2.090,- €/
m²)
2 geschossige
Balkon oder
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung, sepa-
Kaufpr.
Stellplatz
3.850,- €/
Carport
5.250,- €
Neubau,
5 ETW
noch
verkäuflich
219.900,€ / 2.155,€/ m²
3 geschossige
Gäste-WC,
offene Küche,
gr. Balkon (10
m²) , Wohnflächenberechnung
gemäß DIN,
provisionsfrei
Kaufpr. TGStellplatz
9.950,- €
Sparkasse
Bochum
ImmobilienDienst, Frau
Niepoth
0234/ 6114808
ASArchitektur,
Frau Sack
0234/
771170
VBW bauen
und Wohnen GmbH,
Frau Ziemann 0234 /
310 270
164
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
rater Kelleraum, inkl.
Grundstück &
Erschließung
(bis 31.06.06)
44803 Bochum
Altenbochum
Immanuel-KantStraße
44805 Bochum
Am Krähennocken
6
MFH,
(je 8
ETW
MFH
(7
ETW)
44869 Bochum
Eppendorf
RüstenWitten 5
44869
MFH
(6
ETW)
44869 Bochum
Eppendorf
Ruhrstraße 146
3
ETW
Gfl.:
Wfl.:
88m² 120m²
(101m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(111m²)
Gfl.: 80m²
für EGWhg.
Wfl.:
(88m²) (105m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
147.098,€260.035,€
(205.221,
-€/
2.032,- €/
m²)
4 geschossige
Zimmer, gehobene Ausstattung, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder Terrasse
mit Gartenmitbenutzung,
separater
Kellerraum,
TG-Stellplatz,
barrierefreies
Wohnen,
Aufzug, Parkett & Fliesen
(247.500,
-€/
2.230,- €/
m²)
3 geschossige
Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche, gr.
Balkon, barrierefreies Wohnen/ rollstuhlgerecht, Aufzug, Garage/
Stellplatz,
Zentralheizung
Hausgeld
230,- €
(184.800,
- €/
2.124,- €/
m²) (213.700,
- €/
2.035,- €/
m²)
3 geschossige
Zimmer, Vollbad, GästeWC, Küche
Balkon oder
Terrasse,
Kelleraum, für
EG-Whg.
Gartenmitnutzung, TGStellplatz, inkl.
Grundstück &
Erschließung
(bis 31.06.06)
Zuschlag für
das Sondernutzungsrecht (Gfl.)
3.500,. €.
Neubau,
5 ETW
noch
verkäuflich
VBW bauen
und Wohnen GmbH,
Herr Stolz
0234 / 310
293
(202.000,
-€/
1.924,.- €/
3 geschossige
Massivbauweise, 4,5 Zim-
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
Erstbezug
Sparkasse
Bochum
Immobilien-
k.A.
Baubeginn 2005
erfolgt,
Baubeginn Mai
2005,
Bezugsfertigkeit
05/ 06,
Erstbezug
VBW bauen
und Wohnen GmbH,
Herr Stolz
0234 / 310
293
Schraeder
Baufinanz
GmbH,
Herr
Schraeder
02325/
79910
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
44869 Bochum
Lohbusch 2
44892 Bochum
Langendreer
Typ &
Anzahl
MFH
(5
ETW)
DGETW
Grundstücks-/
ObjektpreiWohnfläche
se in EUR
in m²
(105m²)
m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
85m² (101m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
102m²
(141.000,
-€/
1.396,- €/
m²)
170.000,€ / 1.666,€/ m²
Ausstattung die
im Preis enthalten
mer, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Balkon
Südausrichtung, Abstellkammer,
Zentralheizung, provisionsfrei
165
Zusätzliche
10.500,- €
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Dienst, Herr
Schulz
0234/6114802
3 geschossige
Küche, 8m²
Nutzfläche,
separater
Kelleraum,
Wasch- und
Trockenraum,
Zentralheizung
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
4.000,- €,
1,6 €/ m²
monatl.
Erbpachtzins
Baubeginn
2006,
Erstbezug, 1
ETW
noch
verkäuflich
3,5 Zimmer,
zusätzl. Spitzboden, Balkon
oder Terrasse,
Maler- und
Oberbodenarbeiten,
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
9.000,-
Baufertigstellung
Sommer
2006,
Erstbezug
E+K Planungs und
Baubetreuungs GmbH,
Herr Eberlein
02327/
15153
Immobilienkonzepte
sanders,
Herr Sanders 0 23 02
- 760 622
Tab. 38:
Name des
Baugebietes
45525 Hattingen
Welper „Ferdinand-Freiligrath
Straße 13“
Eigenheime in Hattingen
Typ &
Anzahl
2
DHH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(313m²)
Wfl.:
(126m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(245.000,
- €)
2,5 geschossige Bauweise,
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Terrasse,
Stellplatz,
Nutzfläche),
Niedrigenergiehaus mit
25m² DGAusbaureserve, Einbringung
von Eigenleistung
möglich
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baubeginn
(2006)
erfolgt,
Erstbezug, 1
WE noch
verkäuflich
Projektträger /
Vermarktung
mbH
166
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Solartechnik, 5
Jahre Gewährleistung, inkl.
Grundstück
45525 Hattingen
Baugebiet „Am
Dom“
45527 Hattingen
Anbindung an
Wiemesstr.
45527 Hattingen
Amtmann-ThielWeg
45527 Hattingen
Gartenkamp 2
(8
DHH),
1
freist.
EFH
29 RH
6
DHH
10
DHH
Gfl.:
(493m²)
Wfl.:
(160m²)
Gfl.:
(336m²)
Wfl.:(158
m²)
Gfl.:
283m²
Wfl.:
120m²
Gfl.:
(601m²)
Wfl.:
(168m²)
k.A.
(309.000,
- €)
Zimmer, 2
Bäder, GästeWC, Küche,
Terrasse,
Vollunterkellerung, Stellplatz, Rollläden
(RH), 5,5
Zimmer, Vollbad mit Fenster, Küche,
Gäste-WC,
Terrasse,
Fliesen, Niedrigenergiehaus
(EnEV), ausgebautes DG,
Vollunterkellerung, Verklinkerung, inkl.
Garage und
Stellplatz
269.900,€
2 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, inkl.
Grundstück,
inkl. Garage &
Stellplatz,
33m² Nutzfläche, Zentralheizung, ausbaubares DG
(365.300,
- €)
3 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Teilunterkellerung, inkl.
ZAPF
GmbH
Garage
k.A.
ZAPFWohnen
0921/ 601-0
k.A.
Unterkellerung
Vollunterkellerung
Baubeginn Feb.
2006/ fertigstellung 2006
1. BA,
Erstbezug
Baujahr
2006/ fertigstellung,
Erstbezug
Baujahr
2006,
Erstbezug
ALTERNA
Bauen +
Wohnen
GmbH & Co.
KG,
Herr Kunze
02302/
972126
olea GmbH,
Frau
Christopeit
0232/
49044965
olea GmbH,
Frau
Christopeit
0232/
49044965
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
167
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Garage &
Stellplatz,
elektr. Rollläden, Zentralheizung
45527 Hattingen
Baak Bochumer Str. 99
45527 Hattingen
Baak
Im Lichtenbruch
11
45527 Hattingen
Baak Wilhelmstr. 33
45527 Hattingen
Baak Dahlhauserstr.
2
DHH
2
DHH
2
DHH
2
DHH
Gfl.:
(230m²)
Wfl.:
(118m²)
Gfl.:
(256m²)
Wfl.:
(118m²)
Gfl.:
(400m²)
Wfl.:
(118m²)
Gfl.:
(290m²)
Wfl.:
(120m²)
(173.585,
- €)
(189.971,
- €)
(234.370,
- €)
(199.880,
- €)
schlüsselfertig,
4,5 Zimmer,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
Garage, ausbaubares DG
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
Rollläden,
Garage, voll
verklinkert,
ausbaubares
DG
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Maler- und
Oberbodenarbeiten,
Kamin,
Fußbodenheizung
Baubeginn
Herbst
2006
Baubeginn
Herbst
2006
Baubeginn
Herbst
2006
Baubeginn
Herbst
2006
IM-PLAN
Bauträger
und Grundstücksgesellschaft
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
IM-PLAN
Bauträger
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
IM-PLAN
Bauträger
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
IM-PLAN
Bauträger
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
168
Name des
Baugebietes
45527 Hattingen
Baak Welperstr.
45527 Hattingen
Typ &
Anzahl
2
DHH
2
DHH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(404m²)
Wfl.:
(118m²)
Gfl.:
(675m²)
Wfl.:
(125m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(179.000,
- €)
schlüsselfertig,
5 Zimmer,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
(275.000,
- €)
Terrasse,
ausgebautes
DG, Zentralheizung, provisionsfrei
InWIS F & B
Zusätzliche
Maler- und
Oberbodenarbeiten
k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baubeginn
Herbst
2006
Baujahr
2006,
Erstbezug, 1
WE noch
verkäuflich
Projektträger /
Vermarktung
IM-PLAN
Bauträger
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
LG Country
Haus
GmbH,
Herr Lindenau
02051/
23665
Tab. 39:
Name des
Baugebietes
45525 Hattingen
Mitte
45525 Hattingen
Mitte
Eigentumswohnungen in Hattingen
Typ &
Anzahl
MFH
(4
ETW)
MFH
(6
ETW)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(157m²)
Wfl.:
(84m²) (106m²)
Gfl.:
(157m²)
Wfl.:
(115m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(199.500,
-€/
2.373,- €/
m²) (227.600,
-€/
2.153,- €/
m²)
3 geschossige
Massivbauweise (EG/
106m²), 4
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung,
(242.300,
-€/
2.107,- €/
m²)
3 geschossige
Balkon oder
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Sparkasse
Hattingen
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug
SImmobilienagentur,
Herr
Wicknig
02324/ 203135/ 136
Sparkasse
Hattingen
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug
SImmobilienagentur,
Herr
Wicknig
02324/ 203135/ 136
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
45527 Hattingen
Welper Seilerweg 58
45529 Hattingen
Bochumer Straße/ Dahlhauser
Straße
Typ &
Anzahl
8
ETW
MFH
(12
ETW)
/ z.T.
MietWE
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(80,5m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(81m²)
169
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(195.600,
-€/
2.430,- €/
m²)
4 geschossige
Massivbauweise, 5,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder Terrasse
mit Gartenmitbenutzung,
Aufzug,
Wasch- und
Trockenraum,
Fußbodenheizung, elektr.
Rollläden
Kaufpr.
Garage
11.900,- €
(161.935,
-€/
1.913,- €/
m²)
4 geschossige
Massivbauweise, 3,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung, Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Balkon,
Fußbodenheizung, Keramikfliesen in
Küche/ Bad/
WC, provisionsfrei
TGStellplatz
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2006,
Erstbezug
Baujahr
2006,
Erstbezug
Projektträger /
Vermarktung
olea GmbH,
Frau
Christopeit
0232/
49044965
Stalter
Immobilien,
Herr Stalter
02324/
55252
Tab. 40:
Name des
Baugebietes
58313 Herdecke
Zur Alten Schule
12
Eigenheime in Herdecke
Typ &
Anzahl
freist.
EFH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
461m²
Wfl.:
135m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
349.800,€
2 geschossige
Diele, Terrasse
und Balkon,
Wintergarten,
Teilunterkellert, Stellplatz,
Zentralheizung
Malerarbeiten, Bodenbeläge,
Außenanlage
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baubeginn
erfolgt
Projektträger /
Vermarktung
Koba Vertriebs-u.
BeratungsGmbH, Herr
Repp 0231/
94 99 0
170
Name des
Baugebietes
58313 Herdecke
58313 Herdecke
Schraberg
58313 Herdecke
Ahlenberg
„Schluchtweg“
58313 Herdecke
Ahlenberg
Typ &
Anzahl
RH
(Anzahl
k.A.)
freist.
EFH
1 EFH
2
DHH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
300m²
Wfl.:
128m²
Gfl.:
380m²
Wfl.:
115m²
Gfl.:
600m²
Wfl.:
170m²
Gfl.:
494m²
Wfl.:
132m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
200.000,€
2 geschossige
Diele, Terrasse, Hauswirtschafts-raum,
Stellplatz,
Zentralheizung
349.900,€
2 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Terrasse und Balkon,
Vollunterkellerung, inkl.
Grundstück,
inkl. Garage,
provisionsfrei,
ausbaubares
DG auf insg.
155m² Wfl.
362.100,€
2 geschossige
Terrasse,
Unterkellerung,
inkl. Grundstück
(329.000,
- €) 359.000,€
2 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Stellplatz,
Vollunterkellerung
InWIS F & B
Zusätzliche
Erdwärme
k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2006,
Erstbezug
Baujahr
2005,
Erstbezug
Projektträger /
Vermarktung
BMS kernhaus Bauträger
GmbH, Herr
Chilla
02331/
2045424
Christiane
Wallussek
Immobilien
und Baufinanzierungen, Frau
Wallussek
02330/
80270
k.A.
Baubeginn
2006,
Erstbezug
GIFA Immobilienvertriebgesellschaft
mbH & Co.
KG
Kaufpr.
Garage
8.000,- €
Baujahr
2006/ fertigstellung Ende
2006,
Erstbezug
ImmobilienGesellschaft
mbH der
Märkische
Bank,
02331/ 209168
Tab. 41:
Name des
Baugebietes
Eigentumswohnungen in Herdecke
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
58313 Herdecke
Rebhuhnweg
Typ &
Anzahl
2
MFH
(7
ETW)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
102m² 150m²
(110m²)
Gfl.: k.A.
58313 Herdecke
MFH
(3
ETW)
Wfl.:
95m² 140m²
(117m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
(225.600,
-€/
2.051,- €/
m²)
(EG), 4 Zimmer, hochwertige Ausstattung, 2 Bäder,
Gäste-WC,
Küche, Balkon
oder 40m²
Terrasse mit
Gartenanteil,
Fußbodenheizung, Rollläden, Zentralheizung
179.500,€217.300,€
(209.600,
-€/
1.791,- €/
m²)
2 geschossige
Gäste-WC,
Küche, Diele,
Balkon oder
Terrasse,
Abstellrau,
Wasch- und
Trockenraum,
Parkett, Rollläden, Fußbodenheizung,
Etagenheizung
171
Zusätzliche
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
3.000,- €
zzgl. 3,48%
Maklercourtage
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2006/ fertigstellung Nov.
2006,
Erstbezug, 3
noch
ETW
verkäuflich
Baubeginn
2006/ fertigstellung 06/
07, Erstbezug, 3
ETW
noch
verkäuflich
Projektträger /
Vermarktung
STRODMEY
ER
IMMOBILIE
N,
Herr Strodmeyer
02331/
92209-0
immobilienimming,
Herr Imming
023302277,
Christiane
Wallussek
Immobilien
und Baufinanzierungen
Tab. 42:
Name des
Baugebietes
Eigenheime in Sprockhövel
Typ &
Anzahl
20
45549 SprockDHH/
hövel Bochumer RH
Straße/ Parkweg (REH)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
(211m²)
Wfl.:
(139m²)
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(246.900,
- €)
2 geschossige
gehobene
Ausstattung, 2
Bäder, GästeWC, Küche,
Terrasse,
Unterkellerung,
Kaufpr.
Garage/
Stellplatz
9.000,- €,
Einbringung
von Eigenleistung,
Maler- und
Oberbodenarbeiten
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baujahr
2006,
bereits
zahlreiche WE
verkauft,
Erstbezug
Projektträger /
Vermarktung
Markus-Bau
GmbH, Herr
Pforr, Herr
Bick
0234/
5887888,
FSI Immobilien,
Herr Schütz
0212/22434
172
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
InWIS F & B
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
3
45549 Sprockhövel - Niedersprockhövel
45549 Sprockhövel Elbruchstraße 5
2
DHH
Gfl.:
260m²
(1),
530m² (2)
Wfl.:
126m²
3 RH
Gfl.:
(409m²)
Wfl.:
119m²
231.450,€ (1),
235.850,€ (2)
2 geschossige
Terrasse, inkl.
Garage
(236.800,
- €)
2 geschossige
hochwertige
Ausstattung,
Terrasse,
ausbaubares
DG & Unterkellerung (89m²
Nutzfläche),
Zentral- mit
Fußbodenheizung
Terrasse, 3
Zimmer
Baubeginn
2005,
Erstbezug
k.A.
Baujahr
2006,
Erstbezug
Volksbank
Sprockhövel
eG Immobilien Service
olea GmbH,
Frau
Christopeit
0232/
49044965
Tab. 43:
Name des
Baugebietes
45549 SprockhövelNiedersprockhövel
Eigentumswohnungen in Sprockhövel
Typ &
Anzahl
MFH
7
ETW
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
88,71m²
Wfl.:
76m²
(EG)
Objektpreise in EUR
165.800,€ / 2.181,€/ m²
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zimmer, Vollbad (bodengleiche Dusche), Stellplatz, Fußbodenheizung,
Diele, Fliesen
oder Parkett,
zentrale
Brennwertkesselanlage
mit WarmwasseraufBereitung,
Zusätzliche
Garage als
Sonderwunsch
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baubeginn I.
Quartal
2006,
Erstbezug
Projektträger /
Vermarktung
Volksbank
Sprockhövel
EG, Immobilien-Service,
0234/ 901177
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
173
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Keller, provisionsfrei
Gfl.: k.A.
45549 Sprockhövel Herzkamp
ETW
Bochumer Str.
90
MFH
(5
ETW)
45549 Sprockhövel Hiddinghausen
MFH
(3
ETW)
„Bochumer Str.“
/ Ecke „An der
Pfannenschmiede“
7
ETW
Wfl.:
99m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
(84m²) 126m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
71m²
Gfl.:
Kaufgrun
stück
1.197m²
(Miteigentumsanteil je
Whg.)
Wfl.:
76m²
Gfl.:
5
ETW
Wfl.:
(84m²) 126m²
k.A.
Baujahr
2005,
Erstbezug,
bezugsfrei kurzfristig
Sparkasse
Sprockhövel
SImmobilien,
Frau Fassbender
02339/ 909384
Kaufpr.
Garage
11.000,- €
Baujahr
2006,
Erstbezug, 3
ETW
noch
verkäuflich
BEMA
Comfortbau
GmbH,
0202/
24339-20
LBS Immobilien GmbH
Schwelm,
Herr Menne
02336/ 2015
160.000,€ / 1.616,€/ m²
2 geschossige
Massivbauweise, 3,5 Zimmer, Terrasse
oder Balkon,
Küche, Vollbad
163.380,€ / 1.945,€/ m²
2 geschossige
Vollbad, Gäste-WC, Balkon,
Stellplatz,
Fußbodenheizung
138.000,€ / 1.944,€/ m²
3 geschossige
Bad, Küche,
Balkon oder
Terrasse
k.A.
Baujahr
2005,
Erstbezug
165.800,€ / 2.181,€/ m²
2 geschossige
Massivbauweise, Fußbodenheizung,
hochwertige
Fliesen oder
Parkett in allen
Räumen,
Brennwertkessel-anlage,
bodengleiche
Dusche, Keller
und Stellplatz
u.a.m.
Garage
kann auf
Wunsch
erworben
werden
Baubeginn 1.
Quartal
2006,
Erstbezug
Volksbank
Sprockhövel
2 geschossige
Terrasse,
Fußbodenheizung, Naturholztüren, etc.
alle Whg.
verfügen
über Terrassen mit
Gartennutzung oder
große Balkone, Einzelgaragen
(11.000,- €)
und/oder
Stellplätze
im Außenbereich
Baubeginn
2006,
Erstbezug
Volksbank
Sprockhövel
(163.380,
-€/
1.945,- €/
m²) 245.070,€
174
InWIS F & B
Tab. 44:
Name des
Baugebietes
58300 Ruhr
Wetter „Wohnpark Wetter“
Bahnhofsallee
58300 Witten
Vosshövener
Straße 302
58300 Wetter
Volmarstein
Baugebiet
„Oberberger
Weg“
58300 Wetter
Volmerstein
Wohngebiet
„Von-der-ReckeStraße“
Eigenheime in Wetter
Typ &
Anzahl
26 RH
2
freist.
EFH /
Haus
Trenta
13
EFH
6
DHH
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
127m² 285m²
Wfl.:
(146m²) 160m²
Gfl.:
490m² 628m²
Wfl.:
138m²
k.A.
Gfl.:
242m² 373m²
Wfl.:
112m²
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
(169.500,
- €) 193.000,€
Terrasse,
Wärmepumpe,
Garage im
Haus, provisionsfrei
Garagen für
die Häuser
1, 6, 7, 12
13, 19, 20
und 26
können für
Euro
5.000,00
erworben
werden. Die
Häuser 20
bis 26 werden mit
einer Wärmepumpe
inklusive
Fußbodenheizung
beheizt.
267.700,€
2 geschossige
Gäste-WC,
offene Küche,
Terrasse,
Zentralheizung
k.A.
2 geschossige
k.A., Vollbad,
Küche, Terrasse, inkl. Erschließungskosten, courtagefrei
ab
206.200,€
2 geschossige
k.A., Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, jeweils
Garage/ Stellplatz, 23m²
Objektpreise in EUR
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
1. Bauabschnitt
verkauft,
2. Bauabschnitt
noch 11
WE
verkäuflich
S+ W Rahn
Immobilien
GbR
Baujahr
2006,
Erstbezug
Verfuß
GmbH BAUMEIST
ER-HAUS,
Herr Latton
02372/
9271-14
k.A.
Baubeginn auf
Wunsch,
9 verkauft, 2
reserviert,
2 frei
S-Projekt
Wetter
(Ruhr)
GmbH,
Stadtsparkasse Wetter (Ruhr)
Immobilien
Center, SProbis
GmbH
k.A.
Baubeginn
2006,
Erstbezug
Immobilien
Center,
02302/
1744800
k.A.
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
175
Zusätzliche
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
Ausbaureserve
im DG
58300 Wetter
Wengern Wohngebiet „Jageplatz/ Ecke
Magellanstraße“
58300 Wetter
Wengern „Voßhöfenerstr.“
58300 Wetter
„Steinkampstraße“
58300 Wetter
3
freist.
EFH,
Typ
„Apefl
“,
„Birne“,
„Kirsche“
12
DHH
6 RH
7 WE
58300 Alt-Wetter
3
„TheodorDHH
Heuss-Straße“
Gfl.:
110m²
Wfl.:
277m²
Gfl.:
(266m²)
Wfl.:
(124m²)
Gfl.:
(523m²)
Wfl.:
(123m²)
k.A.
Gfl.:
(275m²)
Wfl.:
(137m²)
242.740,€
2 geschossige
k.A., Vollbad,
Gäste-WC,
Küche, Terrasse, Typ „Kirsche“ 25m²
Ausbaureserve, courtagefrei
auf Wunsch
Garage/
Stellplatz für
7.430,- €
1. fertiggestellt
Immobilien
Center,
02302/
1744800
(193.260,
- €)
2 geschossige
Ausbaureserve
auf 145m²,
Vollunterkellerung(58m²),
Wärmepumpe
126,5 €/
monatl.
Erbauzins
bei 266m²
Gfl..
Baubeginn März
2007,
Erstbezug
Immobilien
Center,
02302/
1744800
k.A.
2 geschossige
Küche, Terrasse, Keller,
Vollunterkellerung, Garage/
Stellplatz
Ausbauhaus, 234,€ monatl.
Erbauzins
bei 523m²
Gfl., durch
Erbpacht
entfällt
Finanzierung des
Grundstückspreises
Baujahr
2006
Immobilien
Center,
02302/
1744800
k.A.
2 geschossige
Massivbauweise, Garage/
Stellplatz
k.A.
1. Bauabschnitt
(12 WE)
verkauft
Immobilien
Center,
02302/
1744800
(239.000,
- €)
3 geschossige
Terrasse,
Zentralheizung
Garage &
Stellplatz
3.500,- €,
zzgl. 3,48%
Maklercourtage
Baujahr
2005,
Erstbezug
Christiane
Wallussek
Immobilien
und Baufinanzierungen, Frau
Hesse
02330/
80270
176
Name des
Baugebietes
58300 Wetter
Osterfeldstr. 1
58300 Wetter
Schmandbruch
„Im Hegte“
Typ &
Anzahl
DHH
14
WE,
aufgelockerte
Bebau
ung
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.:
201m²
Wfl.:
116m²
k.A.
InWIS F & B
Zusätzliche
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
159.958,€
schlüsselfertig,
4,5 Zimmer,
voll verklinkert,
Terrasse, inkl.
Grundstück,
Zentralheizung
Maler- und
Oberbodenarbeiten,
Kaufpr.
Garage
6.000,- €
k.A.
k.A.
k.A.
Planungs-/
Vermarktungsstand
Baubeginn
Herbst
2006
k.A.
Projektträger /
Vermarktung
IM-PLAN
Bauträger
mbH,
Herr Saager
02305/
890553
k.A.
Tab. 45:
Name des
Baugebietes
Eigentumswohnungen in Wetter
Typ &
Anzahl
58300 Wetter
Harkortsee/
Innenstadt
7
ETW
(Planungsabsicht
über 7
weitere
ETW)
58300 Wetter O.T.
MFH
(8
ETW)
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Gfl.: k.A.
Wfl.:
109m² (116m²)
Gfl.: k.A.
Wfl.:
65m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Zusätzliche
170.000,€(205.000,
-€/
1.767,- €/
m²)
3 geschossige
Garage/ Stellplatz, separater Kellerraum,
Loftwohnungen erhalten
Südbalkone,
vom Balkon
der Whg. 3
kann auf
Wunsch über
einen Treppenabgang der
eigene Garten
erreich werden
event. steuerliche
Fördermöglichkeiten
aufgrund
des Denkmalschutzes
des Gebäudes & Anbaus
Baubeginn
2006,
Erstbezug
Immobilien
Center,
02302/
1744800
126.400,€ / 1.945,€/ m²
4 geschossige
Bad, Küche,
zzgl. Käuferprovision
5,8% vom
Kaufpreis,
Baujahr
2004,
Erstbezug,
ImmobilienPartner 24
GmbH, Frau
Schemmann
Planungs-/
Vermarktungsstand
Projektträger /
Vermarktung
InWIS F & B
Name des
Baugebietes
Typ &
Anzahl
Grundstücks-/
Wohnfläche
in m²
Objektpreise in EUR
Ausstattung die
im Preis enthalten
Rollöden,
Balkon oder
Terrasse mit
Gartenmitbenutzung
177
Zusätzliche
Planungs-/
AusstatVermarkttungsmerkmaungsstand
le
Maler- und
bezugsOberbodenfrei ab
arbeiten in
sofort
Eigenleistung, Carport oder
Stellplatz
gegen
Aufpreis
Projektträger /
Vermarktung
02771/
829070

Link zum Masterplan Wohnen

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