Mesa01_Oscar Borrero
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A contribuição de melhorias (valorização) na Colômbia: revendo preconceitos. Ec. Oscar Borrero Ochoa, Bogota Colombia Brasilia, noviembre 21 de 2013 SINTESIS DEL INSTRUMENTO • Nome: Contribuição da valorização ou Melhorias (CM) • País: Colombia. • Origen: Lei 25 de 1921: 92 anos. • Onde: Quase tudo as cidades colombianas. • Objetivo : Para fazer investimentos públicos (estradas, rodovias, parques, infra-estrutura) e cargar o custo por troca de maisvalias que gera nos inmoveis . Contexto del Instrumento. • Bogotá: 50% da rede rodoviária foi construída com o CM. • Medellín: 60% das estradas principais. • Cali e Barranquilla: para grandes obras. • Uso cada 3 anos: Manizales, Bucaramanga, Pereira. • Bogotá: US700 milhões (2010-2012) • Otras cidades: US1.400 milhões em oito cidades 3 (2013-2014). Crescimento de Bogota e contribucion de melhorias Fonte :Jorge Hernández. 4 Descrição da Contribuição. • artigo 317 da Constituição: Contribuição especial imposta ao imóvel e que sera exigida, não só por parte dos municípios, mas para a nação ou outro organismo público que realice um trabalho de interesse social e que resulte em um aumento na propriedade real (valorizacion). • “Esta contribucao não é pagamento por uso, mas por uma melhoria imobiliária causada pela construção de uma obra de interesse público ". (Fernandez, 1981). 5 III. CONCEITO DE LUCRO CONCEITO DE LUCRO (beneficio) O montante distribuído é o menor três condições Quantia a Distribuir ≤ O maisvalia total gerada. ≤ Custo total do projeto. ≤ Capacidad de pago total. 6 7 Valor Distribuível. Acessibilidade ou capacidade de pago: Estudo Socio – Económico. RENDA TOTAL (Receita) (menos) Consumo básico fixo (menos) consumo basico variable (menos) Tributação (impostos) Valor Disponível para Poupança e Investimento (%) Disposição para Pagar (CM)) Total Periódica capacidade de pagamento. Duração Total Obras PRAZO DE PAGAMENTO Capacidade financeira da instituição Processo de contratos Acessibilidade total para pago O Lucro (beneficio) Gerado. • A base de cálculo é o custo da obra "dentro dos limites do beneficio que ocorre aos inmoveis" (Decreto 1604/66). • Sem mostrar um aumento do valor da terra e da propriedade não será posible de cobrar o imposto. O evento causante da contribuição é o benefício da maisvalia o valorizacion. • Se o lucro (beneficio) ou maisvalia é menor, a carga só pode chegar a este limite imposto por lei. O saldo restante deverá ser coberto8 por entidade pública. 9 AREA DE INFLUENCIA A determinação de ZONAS DE INFLUENCIA tem uma base técnica com uma decisão política: a aprovação do Conselho (camara de vereadores). Definicion das premissas para el cobro del gravamen (CM). Gráfico: Coleção de obras de benefício local entre 1995 e 2000, em Bogotá (US632 milhões). 10 Sistema e Método O sistema e método para definir esses custos e benefícios, e determinar seu distribucion (reparto), deve ser fixado por lei (nação), ordenanças (departamentos) ou acordos (municípios). METODOS: A) Lote testadas (frentes): Pavimentação. B) Tabelas de absorção: Geral CM C) Duplo avaliação: CM local D) Fatores de distribuição: reparto del cobro. E) Avaliacao Cadastral por distância. 11 Métodos De Distribuição. • contribucao geral. • Bogotá. • Medellín. Grau de Absorção. + Fatores de Beneficio. Fatores de Beneficio. Duplo avaliação.(doble avaluo) Fatores de beneficio Utilizados . • Área Terreno. • USOS - Destino Economico. • DENSIDAD (numero de andares). • Estratificação ( nível social ou geo-econômico). • Nível ou grau de benefício. 12 Método de Fatores de beneficio AREA VIRTUAL: A área fisica corregida (aumentada ou reduzida) pelos fatores relacionados às características escolhidas para a distribuição de recuperação (Benefício, Uso, estrato, densidade, andares, etc.). Av = Af * (Fe * Fu * Fb * Fd) Onde; Av= Area Virtual. Af = Área Física Fe = Fator nivel social Fu = Fator de Utilização Fb = Fator de lucro Fd = Fator de Densidade 13 Fator de conversão. (fc) Fc = Md / Σ areas virtuais onde; Fc = fator de conversão Md = valor a distribuir ou valor das obras Coleção por Geral Beneficio. 14 CALI: Modelo de distribucion pelo beneficio general para US 450 milhões em 2010. Graus de Benefício Por Proximidade. 15 Método de Avaliação Duplo. Exemplo de Medellín: Não deve ser confundido o valor com projeto e valor depois de obras. 16 Maisvalias esperadas das obras. 17 Exemplo de Bucaramanga: US51 milhões de maisvalias Maisvalia (valorizacion) de uma obra vial em Bucaramanga. FATOR DE maisvalia PLUSVALIA MESON $ 50.000 $ 44.881 $ 36.163 $ 27.606 $ 19.966 $ 14.440 $ 10.444 $ 7.554$ 5.463 BENEFÍCIO 18 Estudo da Capacidade de Pagamento. Capacidad Categoría Número de pago (pesos/mes) Res. Zona 2 3.581 12,591 Res. Zona 3 10.916 21,591 Res. Zona 4 3.392 42,170 Res. Zona 5 7.915 63,350 Comercio 1.788 50,750 Financiero 49 733,162 Industria 244 278,451 Servicios 1.270 68,870 Lotes 1.433 103,355 Potencial Mensual Total 19 Contribución potencial de valorización (millones de pesos) Mensual 3 años 5 años 45 1.401 2.072 236 7.321 10.830 143 4.443 6.573 501 15.576 23.040 91 2.819 4.170 36 1.116 1.651 68 2.111 3.122 87 2.717 4.019 148 4.601 6.806 1.355 42.104 62.282 Exemplo de Manizales para uma obra com custo de $ 45.000 milhões (US25 milhões). A capacidade é maior do que o custo da obra. Evaluacion do Instrumento. Colômbia usa vários modelos: • A) Bogotá: acha como beneficio a movilidad e qualidade de vida urbana. Modelo heterodoxo. • B) Medellín, Manizales e Bucaramanga: O benefício é só a valorização (maisvalias) das propriedades. • C) Cali, Barranquilla: cobra por benefício geral para toda a cidade. Não são necessárias estimativas de valorização. • O modelo ortodoxo requer o calculo de maisvalias inmobiliarias. 20 Discussão Sobre Métodos. • Método de fatores de benefício é mais difícil de implementar e leva a problemas de equidad. Hoje Bogotá discute este método e se propõe a mudar a causa dos problemas políticos que provoca. • Método de avaliação cadastral pela distância. Na experimentação, en Bogotá proposto para substituir o método tradicional de factores. • O que é importante é um método que reflete o ganho de capital na propriedade (valorizacion) e habilidade do proprietário a pagar (capacidad de pago). 21 Cidadão Legitimidade. • É um tributo com menor problema da carteira e mais facil de recuperacao nas cidades. • As pesquisas refletem a satisfação e aceitação entre 70 e 90%, dependendo das cidades. • Bogotá recente pesquisa indica que 60% preferem obras por CM e apenas 30% por mais dívida da cidade. • Em Barranquilla é pedido por bairros pobres. • Existe íntima relação entre o pagamento e o benefício recebido pelo proprietário. •22 Longa tradição em cidades colombianas. Replica na América Latina. • Colômbia 92 anos de experiência permitem exportar o sistema e método para a contribuição de melhorias. • Metodologia da Pesquisa ex post da mais-valia gerada por grandes vias urbanas e rurais. • Estudos ex-post dos sistemas de transporte de massa (BRT y Metro) para recuperar parte do custo. • Metodologias para medir a capacidade de pagar os proprietários • Fatores para distribuir a carga entre as propriedades beneficiadas. 23 MUITO OBRIGADO Autor: Ec. Oscar Borrero Ochoa Consultor urbano [email protected] Bogotá, Colômbia www.avaluosespeciales.com Bogota: autopista norte construida en 1954 por CM y ampliada en 2006 para BRT 24 Brasilia, Brasil Noviembre 21 de 2013
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