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swb Mülheim Geschäftsbericht
Werte. Verantwortung. Zukunft. Geschäftsbericht 2015 Kennzahlen auf einen Blick Inhalt 2015 2014 2013 Bilanzsumme 371,0 Mio. € 375,0 Mio. € 371,1 Mio. € Anlagevermögen 347,0 Mio. € 351,3 Mio. € 347,9 Mio. € Gezeichnetes Kapital 4,7 Mio. € 4,7 Mio. € 4,7 Mio. € Eigenkapital gesamt 49,9 Mio. € 48,3 Mio. € 47,1 Mio. € Umsatzerlöse 58,9 Mio. € 58,7 Mio. € 57,5 Mio. € Instandhaltung 10,0 Mio. € 10,3 Mio. € 9,0 Mio. € Modernisierung/Um- und Ausbau 5,8 Mio. € 12,2 Mio. € 12,4 Mio. € Jahresüberschuss 1,6 Mio. € 1,2 Mio. € 1,2 Mio. € Wohnungsbestand 8.520 WE 8.522 WE 8.570 WE Gewerbeeinheiten 169 GE 168 GE 167 GE 3.547 GA/EP 3.547 GA/EP 3.567 GA/EP Garagen/Stellplätze 05 Organe der Gesellschaft 06 Geschäftsführer Ulf Lennermann im Interview zur Unternehmensstrategie 07 Unsere Arbeit – unser Anspruch 11Lagebericht 12 Grundlagen der Gesellschaft 14Wirtschaftsbericht 24Nachtragsbericht 25 Prognose, Chancen- und Risikobericht 29Jahresabschluss 30Bilanz 32 Gewinn- und Verlustrechnung 33Anhang 44Bestätigungsvermerk 45 Bericht des Aufsichtsrates Inhalt 03 Organe der Gesellschaft Gesellschafter medl GmbH, Mülheim an der Ruhr 2.347.500,00 € (50,1 %) Beteiligungsholding Mülheim an der Ruhr GmbH, Mülheim an der Ruhr 2.338.300,00 € (49,9 %) Mitglieder des Aufsichtsrates Stadtverordneter Heiko Hendriks – Vorsitzender – Geschäftsführer Hans-Gerd Bachmann – stellvertretender Vorsitzender – bis 30.06.2015 Geschäftsführer Dr. Hans-Jürgen Weck – stellvertretender Vorsitzender – ab 21.09.2015 Stadtverordnete Ramona Baßfeld Stadtkämmerer Uwe Bonan Stadtverordneter Heinz Borchardt Betriebsratsvorsitzender Mesut Rahim Diekert Stadtverordneter Marc Dissel ab 25.06.2015 Geschäftsführer Dr. Hendrik Dönnebrink ab 01.07.2015 Rentner Werner Große bis 03.08.2015 Stadtverordneter Constantin Körner bis 24.06.2015 Stadtverordneter Christian Mangen Stadtverordneter Norbert Mölders Rentnerin Gesine Schloßmacher Stadtverordneter Dieter Spliethoff Stadtverordnete Eva-Maria Weber Geschäftsführung Immobilienökonom (ebs) Ulf Lennermann, Mülheim an der Ruhr 04 Organe der Gesellschaft 05 Unser großes Dreimaleins Geschäftsführer Ulf Lennermann im Interview zur Unternehmensstrategie Drei Worte stehen auf dem Titel des vorlie- Wohnraum und Klimaschutzzielen, was eine genden Geschäftsberichts: Werte. Verantwor- ganz besondere Herausforderung darstellt. tung. Zukunft. Was sie für die SWB konkret bedeuten, klärt ein Gespräch mit Geschäfts- Oder nehmen Sie das Thema der menschen führer Ulf Lennermann. würdigen Unterbringung geflüchteter Menschen. Zur Erfüllung dieser gesellschaftlichen Wenn Sie von WERTEN sprechen – geht es Aufgabe zählt für uns auch, Verantwortung für Ihnen um materielle oder immaterielle? nachbarschaftliche Akzeptanz und Integration Ich bin der Auffassung, dass man hier keine zu übernehmen. harte Trennung vornehmen kann, wenn man voller Überzeugung als kommunales Woh- Und natürlich haben wir Verantwortung für nungsunternehmen erfolgreich am Markt unsere Mitarbeiter, die in immer größer wer agiert. Die immateriellen Werte spiegeln das dender Dynamik neuen Herausforderungen traditionsreiche Selbstverständnis der SWB gegenüberstehen. Deshalb investieren wir in wider und bilden bis heute die Grundlage zielgerichtete Weiterbildungsangebote. unseres täglichen Handelns. Dabei stellen wir uns im Rahmen unserer Möglichkeiten auch Was bedeutet die Gestaltung der ZUKUNFT gesellschaftlichen Herausforderungen. Zugleich für Sie? fokussieren wir natürlich insbesondere auf das Entscheidend ist, dass wir den gesellschaft Kerngeschäft, auf das Bewahren und Ent lichen Wandel im Blick haben. Hier gilt es, Strukturen sichern wickeln der materiellen Werte, nämlich u nserer Zukunft zu denken und absehbare Entwicklun- Erfolg stellt sich selten zufällig ein – er ist das Ergebnis Daraus entwickeln wir eine Perspektive für die Zukunft, Vom Portfoliomanagement über das Finanz- und Ein hohes Maß an Einsatz-, Lern- und Veränderungs Das eigene Zuhause spielt eine zentrale Rolle für die Eine weitere Voraussetzung für eine hohe Lebens Wohnungen und Quartiere. gen schon heute zu berücksichtigen. Wohnen vieler unterschiedlicher Disziplinen innerhalb unse- um im Rahmen unserer wirtschaftlichen Möglich Rechnungswesen bis hin zu Vermietung und Kunden- bereitschaft erwarten wir von jedem Mitarbeiter. In Lebensqualität. Neben der eigentlichen Wohnung qualität sind belastbare soziale Strukturen und Be- bedeutet für jeden etwas anderes. Lebens res Unternehmens, die ihren jeweils eigenen Beitrag keiten u. a. die richtigen Prioritäten für die Bestands- betreuung: Die Immobilienwirtschaft umfasst eine diesem Sinne gilt der Grundsatz „Nach der Ausbildung entscheiden vor allem Rahmenbedingungen und das wohner, die sich mit ihrem Umfeld identifizieren, die Was genau betrachten Sie bei der SWB als modelle und -umstände, Arbeitsbedingungen, leisten. Und er lässt sich planen. Deshalb überführen bzw. Quartiersentwicklung zu setzen. Vielzahl spannender und herausfordernder kaufmän- ist vor der Weiterbildung“, denn in allen Funktions Umfeld darüber, ob sich Menschen in „ihren vier ihr Quartier als Heimat ansehen und sich darum küm- Ihre VERANTWORTUNG? Freizeitgestaltung, finanzieller Spielraum: D iese wir die wertbildenden Parameter mindestens jähr- nischer und technischer Tätigkeitsfelder – und wir sind bereichen stellen sich immer wieder neue Anforderun- Wänden“ wohlfühlen. Wir haben den Anspruch, dazu mern. Um solche Strukturen von Anfang an zu fördern, Bei diesem Stichwort muss man sich vor A ugen und weitere Kriterien bestimmen Möglichkeiten lich u nter Einbindung der Fachbereiche in die s og. Eine unverzichtbare Grundlage erfolgreichen Han darauf angewiesen, in jedem Bereich und allen Dis gen. Anpassungen bei Gesetzgebung, Rechtspre- nach Kräften beizutragen – u. a. durch energetische projektieren wir derzeit u. a. eine Kombination von führen, dass unsere rd. 8.500 Wohnungen für und Grenzen. Und sie definieren immer wieder Mittelfristplanung. Ein ständiger Abgleich von Plan- delns sind aber auch verlässliche Strukturen und ziplinen mit qualifizierten Fachkräften zu arbeiten. Um chung und Baunormen, erweiterte Kundenansprüche, Quartiers entwicklungen, Um- und Ausbaumaß Kaufeigenheimen und Mietwohnungen, die eine aus- nahezu 20.000 Menschen den Lebensmittel- neue Anforderungen und Erwartungen rund zahlen und Istwerten ist dabei unverzichtbar, um Regeln. Ein Unternehmen braucht klare Ablauforgani diesem Anspruch gerecht zu werden, wenden wir modifizierte oder innovative Softwarelösungen, Opti- nahmen, Modernisierungen und nach Bedarf auch gewogene Mischung verschiedener Bewohnergrup- punkt bilden. Hieraus ergibt sich die Verantwor- ums Wohnen. Dieser Vielfalt gilt es gerecht zu Fehlentwicklungen frühzeitig erkennen und abwen- sationen mit definierten Schnittstellen und Kompe- nicht nur strenge Einstellungskriterien an, sondern mierungsansätze in der Aufbau- oder Ablauforga Neubau. Dabei leben wir einen aktiven Ressourcen- pen sicherstellt. tung für eine kontinuierliche Bestandspflege werden – ebenso wie der Geschwindigkeit, den zu können. tenzen. Diese Festlegungen sind allerdings niemals kümmern uns vor allem auch um eine intensive und nisation – das sind nur einige Beispiele für Verände- schutz: Wir investieren b ereits seit etlichen Jahren und Bestandsentwicklung, für kundenorien mit der sich auch technische Veränderungen statisch, sondern immer wieder zu überprüfen und fundierte Nachwuchsförderung. Dazu halten wir Aus- rungen mit unmittelbaren Auswirkungen auf unsere gezielt und kontinuierlich in die Optimierung der Zugunsten lebens- und liebenswerter Quartiere finden tierten Service und auch für die Förderung eines inzwischen vollziehen. Wir kennen unsere Wohnungsbestände sehr genau nach Bedarf anzupassen, damit dauerhaft effizient bildungsplätze für angehende Immobilienkaufleute Arbeit. Entsprechend wird die Teilnahme an Weiter- Energiebilanz unserer Immobilien. So unterstützen wir wir außerdem bedarfs- und marktgerechte A ntworten und legen großen Wert darauf, das vorhandene und mit hoher Qualität g earbeitet werden kann. Holger Grün-Oldenburg (Stabsstelle Technische Revision), Sabine Externest (Abteilung Wohnungswirtschaft), Frank Görres (Stabsstelle Controlling) Christin Martin (Auszubildende), Dorothee Lange (Abteilung Recht und Personal) Entwicklung fördern Verantwortung übernehmen bereit und bilden in unserem Servicebetrieb SWB DBF bildungsmaßnahmen bei uns a ktiv gefördert. Damit die Klimaschutzziele, fördern eine intakte Umwelt und auf die demografische Entwicklung. Und nicht zuletzt antwortung heißt aber auch, sich dem Ressour- Unser Anspruch: Die Chancen in dieser Heraus- Wissen um Stärken und Schwächen, Risiken und zusätzlich Gärtner, Anlagenmechaniker und Elektro- alle Mitarbeiter in ihrer jeweiligen Funktion auf der schaffen ganz nebenbei die Grundlage für deutlich engagieren wir uns als Impulsgeber und Koordinator, censchutz verpflichtet zu fühlen. Dabei bewe- forderung erkennen und nutzen. Chancen aus den kaufmännischen und technischen niker aus. Das Prinzip: verlässliches Miteinander und Höhe der Zeit bleiben. geringere Heizkosten. um nachbarschaftliches, inklusives und integriertes Disziplinen zusammenzutragen und zu verdichten. interessante berufliche Perspektiven für Engagement guten nachbarschaftlichen Miteinanders. Ver- gen wir uns im Spannungsfeld von bezahlbarem und Leistung. 06 Birgit Syring (Abteilung Vermietung / Objektbetreuung), Christopherus Meskath (Abteilung Architektur- und Ingenieurleistungen), Verena Mäß (Abteilung Wohnungswirtschaft) Interview Unsere Arbeit – unser Anspruch 07 Wohnen zu fördern. Kurz zusammengefasst: Wofür steht der Titel des Geschäftsberichts? Markus Ahrens (Abteilung Vermietung), Nicole Schröder (Abteilung Vermietung/Kundenbetreuung) Gemeinschaft stärken Er bezeichnet gewissermaßen unser „großes Dreimaleins“ – die Haltung, nach der wir unsere Strategien und unser Handeln ausrichten. So wird die SWB auch weiterhin nachhaltig erfolgreich sein. Christina Heine (Stabsstelle Marketing), Martin Kleinschnieder (Abteilung EDV) Andreas Elberfeld (Abteilung Bestandspflege/Hausmeisterservice), Dorothe Harksel (Abteilung Bestandspflege), Christian Möhlen (Abteilung Servicebetrieb Elektro) Qualität bewahren Kommunikation leben Wenn wir von Wohnen sprechen, geht es eigentlich für bestehende Hausgemeinschaften zu finden. Denn Dem Werterhalt und der Wertentwicklung des Woh- Servicebetrieb. So werden technische Probleme zügig Um erfolgreich zu arbeiten, braucht es Kommu- Die Voraussetzungen dafür, diese Vielfalt mög- um Leben. Raumaufteilung, Ausstattung, Lage, Um- nur wenn uns das gelingt, kann ein belastbares nach- nungsbestands gilt unsere besondere Aufmerksam- und effizient behoben – ein wichtiger Aspekt der nikation. Nach innen wie nach außen, mit lichst effizient zu bewältigen, schafft unsere feld – alles muss zum Menschen passen, damit die barschaftliches Miteinander entstehen. keit. Um eine zukunftsfähige Qualität zu gewährleis hohen Mieterzufriedenheit. Kollegen und Geschäftspartnern, Interessenten EDV. Eine zeit- und bedarfsgemäße technische Wohnung Lebensmittelpunkt sein kann. Deshalb bil- und Mietern, Politik und Presse. Über Kommu- Ausstattung gewährleistet den Zugriff auf sämt det die Anfrage eines Interessenten den Auftakt ei- Trotzdem lässt sich natürlich nicht vermeiden, dass ten, s tellen wir für Instandsetzungen, Modernisierungen, Um- und Ausbauten sowie Neugestaltungen regel Dritte und ganz zentrale Säule der aktiven Bewahrung nikation finden wir den Weg zu potenziellen liche Daten, die wir zur Kommunikation mit un- ner intensiven Begleitung. Bei uns finden Wohnungs hin und wieder Streitigkeiten aufkommen. Und auch mäßig erhebliche Mittel bereit. Doch selbst bei sorg- von Substanz- und Wohnwert sind unsere Hausmeister. Kunden, informieren über unsere Arbeit, helfen seren Kunden und Geschäftspartnern benöti- suchende die Unterstützung professioneller Berater, hier helfen wir im Rahmen unseres Kundenservice wei- fältigster Pflege geht mal etwas kaputt. Fallen akut Sie kennen Gebäude und Mieter und sind erste unseren Mietern weiter, sorgen für fachlichen gen. Kontinuierliche Investitionen in die EDV die flexibel auf individuelle Bedürfnisse eingehen. So ter. Unsere Kundenbetreuer vermitteln ganz selbstver- Bauteile aus oder treten Defekte auf, sorgen wir kon Ansprechpartner für alle Anliegen rund ums Wohnen. Austausch im Haus … – die Liste ließe sich end- stellen sicher, dass wir den fortlaufend anstei- stehen wir z. B. auch in den Abendstunden und an ständlich zwischen den Mietparteien und bringen mit sequent für schnelle und fachkundige Hilfe. Das gilt Zuverlässige Kontaktzeiten und eigene Büros in unse- los fortsetzen. genden Datenmengen ebenso wie den wach- Samstagen für Informationsgespräche oder Woh viel Fingerspitzengefühl die gestörte Kommunikation insbesondere im Bereich der Heizungs- und Sanitär- ren Beständen sorgen dafür, dass sie bei Bedarf ein- nungsbesichtigungen zur Verfügung. Unser Ziel ist es, wieder in Gang. Auf diesem Weg entwickelt sich meist anlagen, in dem fällige Reparaturen auch im Mieter fach und sicher zu erreichen sind. Bei klemmenden Hauptakteur und damit zentrale Schnittstelle für jeden Interessenten eine passende Wohnung aus- ein gesundes Maß an gegenseitiger Toleranz und interesse keinen Aufschub dulden. Hier legen wir gro- Fenstern, defekten Schaltern, Fragen zur Müllentsor- ist die Stabsstelle Marketing. Hier laufen alle zumachen, zugleich aber auch passende neue Mieter Rücksichtnahme. ßen Wert auf maximale Qualität und Zuverlässigkeit gung – oder „nur“ mal für ein persönliches Gespräch: Fäden zusammen und finden über verschie und bauen daher nicht ausschließlich auf Fremdfir- Das ist für uns auch eine Form des Werterhalts. dene Kanäle Verbreitung: von der hauseigenen men, sondern setzen zusätzlich auf unseren eigenen senden Anforderungen an Geschwindigkeit und Datensicherheit jederzeit gerecht werden. Mieterzeitschrift und dem Geschäftsbericht über die Homepage und das Intranet bis hin zu Insertionen oder Broschüren. 08 Unsere Arbeit – unser Anspruch Unsere Arbeit – unser Anspruch 09 Lagebericht 2015 Grundlagen der Gesellschaft ▷▷ Das Unternehmen ▷▷ Bestand Wirtschaftsbericht ▷▷ Allgemeine und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen ▷▷ Vermietung ▷▷ Mieten ▷▷ Instandhaltung ▷▷ Neubau | Um- und Ausbau | Modernisierung | E nergetische Sanierung ▷▷ Kommunikation und Marketing ▷▷ Personal | Organisationsentwicklung ▷▷ Beteiligungen ▷▷ Ertragslage ▷▷ Vermögens- und Finanzlage Nachtragsbericht ▷▷ Nachtrag Prognose, Chancen- und Risikobericht ▷▷ Risiken und Chancen ▷▷ Prognose 10 Lagebericht 11 Grundlagen der Gesellschaft Der Wohnungsbestand stellt sich für Wohnungsbestand gesamt, Personenkreise mit speziellem Wohnraum aufgeteilt nach Wohnflächen bedarf zum 31.12.2015 wie folgt dar: Das Unternehmen Bestand Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, Zum Bilanzstichtag 31.12.2015 verfügen wir über Seniorenwohnungen Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung einen Immobilienbestand von insgesamt 8.689 Behindertenwohnungen von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsfor Wohn- und Gewerbeeinheiten, von denen ins- 306 Über 90 m² WE 1.060 32 men. Mit rund 8.400 Wohnungen ist die SWB- gesamt 8.583 Einheiten in M ülheim an der Ruhr Wohnungen und Einfamilienhäuser für Kinderreiche Service- Wohnungsvermietungs- und -bauge liegen. Wohnungen für sozial Benachteiligte 117 Wohnungen für Asylbewerber 198 sellschaft mbH der größte gewerbliche Anbieter von Wohnraum in Mülheim an der Ruhr. Dane- Insgesamt stellt sich der Bestand zum ben ist die SWB-Service- Wohnungsvermie- 31.12.2015 wie folgt dar: tungs- und -baugesellschaft mbH in der Lage, 25,98 51 bis 70 m² 4.085 47,95 71 bis 90 m² 1.618 18,99 557 6,54 8.520 100,00 einen wesentlichen Beitrag zu einer s icheren aufgeteilt nach Raumzahl 1.165 und sozial verantwortlichen Wohnungsversor- Städte- und Infrastrukturentwicklung als Dienst Wohnungen 8.520 gung aller Bevölkerungsgruppen. leister zu begleiten sowie Gemeinschafts Gewerbeeinheiten anlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Garagen / Stellplätze WE % 169 1-Raum-Wohnung 1.413 16,58 3.547 2-Raum-Wohnung 2.958 34,72 592.161 Infrastrukturelle Einrichtungen runden unser 3-Raum-Wohnung 3.140 36,86 4-Raum-Wohnung 928 10,89 ▷▷ 7 Kindergärten 5-Raum-Wohnung 79 0,93 an der Ruhr insgesamt 3.256 preisgebundene ▷▷ 6 Begegnungsstätten für Senioren Mehr als 5 Räume 2 0,02 Besonderen Fokus legt die Gesellschaft auf Wohnungen. Dies entspricht einem unver ▷▷ 13 Anbieter mit sozialem Dienstleistungs- 8.520 100,00 eine sozialverträgliche und zugleich qualitativ änderten Anteil von 39 %. Die Gesellschaft wird hochwertige Versorgung der Bevölkerung mit auch künftig ihre umfassende Modernisie- ▷▷ 68 private Dienstleistungsanbieter Wohnraum. Wir unterstützen innovative Wohn- rungs- und Um- und Ausbautätigkeit zur Siche- ▷▷ 23 Einzelhandel projekte, genossenschaftliches bzw. selbst rung preiswerten Wohnraums fortsetzen. Diese ▷▷ 20 gastronomische Betriebe organisiertes Bauen und sind den Zielen nach- Maßnahmen werden durch Projekte, die der ▷▷ 32 sonstige gewerbliche Einrichtungen haltiger Stadtentwicklung verpflichtet. nachhaltigen Quartiersentwicklung dienen, un- Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und Angebot ab; so bieten wir u. a. kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitzustellen. Das Unternehmen bewirtschaftet in Mülheim angebot terstützt, wobei Ersatzinvestitionen nach Rück- Großzügige Außen- und Spielanlagen s owie Gleichwohl streben wir eine angemessene bau, teilweise ergänzt um Kaufeigenheime, in Gemeinschaftsräume dienen der Förderung Verzinsung des eingesetzten Kapitals unserer den Fokus der Gesellschaft rücken. Für diese der Kommunikation und der E rholung. Gesellschafter an. Maßnahmenpakete ist die Inanspruchnahme von Fördermitteln des Landes Nordrhein-West- Unser Wohnungsbestand in Mülheim an der Damit stellt die nachhaltige Bewirtschaftung falen sowohl als direkte Förderung als auch im Ruhr gliedert sich wie folgt: des Immobilienbestandes das Kerngeschäft Rahmen einer mittelbaren Förderung vorge der Gesellschaft dar. Aufgrund unserer gesell- sehen. WE % 1.254 14,88 schaftsrechtlichen Konstellation sind wir das Dümpten Wohnungsunternehmen für die Stadt Mülheim Styrum 554 6,57 an der Ruhr. Heißen 2.143 25,44 Broich 474 5,63 Saarn 1.427 16,94 Speldorf Holthausen Stadtmitte 12 0,54 2.214 Wohnungsbestand gesamt, Häuser Wohn-/Nutzfläche gesamt in m² 46 31 bis 50 m² Bis 30 m² Mit diesem Angebot leistet unsere Gesellschaft sämtliche Bereiche der Wohnungswirtschaft, % Lagebericht 606 7,19 68 0,81 1.899 22,54 8.425 100,00 Lagebericht 13 Wirtschaftsbericht Allgemeine und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Auch im Geschäftsjahr 2015 war die Zinsent Vermietung Der stichtagsbezogene technische Leerstand Die Fluktuationsquote ist mit 1.036 Auszügen von 1,4 % im Vorjahr ist auf 1,2 % gesunken; der (12,2 %) gegenüber dem Vorjahr mit 1.032 Aus- marktbedingte stichtagsbezogene Leerstand zügen (12,1 %) nahezu unverändert geblieben. konnte von 1,2 % im Vorjahr auf 1 % reduziert wicklung durchweg negativ. In allen Fristigkei- werden. ten gingen die Effektivzinssätze zurück. Hierbei Mit insgesamt 1.069 Wiedervermietungen Das mäßige Tempo der expandierenden Welt- darf aber nicht übersehen werden, dass die (12,5 %) konnte erneut ein gutes Ergebnis er Im Laufe des Geschäftsjahres wurden in den produktion hat sich auch im Jahr 2015 fortge- Anforderungen der kreditgebenden Geldinsti zielt werden. Die Wiedervermietungsquote des Gebäuden Mellinghofer Straße 282 und Frohn- setzt. Noch immer beschränkt sich der kräftige tute, im Hinblick auf Tilgungssätze und Belei- Vorjahres mit 1.142 Wohnungen (13,4 %) war hauser Weg 131–135 Wohnungen mit Einver- Aufschwung auf die USA und Großbritannien. hungswerte, unverändert hoch sind. Mit einem maßgeblich von Erstbezügen von Um- und Aus ständnis der Mieter freigezogen und an die Demgegenüber erleben Russland und Brasilien Anstieg von 1,5 % entwickelte sich der Woh- bauten innerhalb des Geschäftsjahres 2014 ge- Stadt Mülheim an der Ruhr zur Unterbringung eine stärkere Rezession, in China haben sich die nungsbau erneut sehr positiv, wobei für 2015 kennzeichnet; derartige Projekte standen im von weiteren Asylsuchenden vermietet. Das be- Wachstumsraten spürbar verringert. insgesamt eine Steigerung der Baugenehmi- laufenden Geschäftsjahr in vergleichbarer Grö- reits im Vorjahr gestartete Programm zur Unter gungen um 6,3 % erwartet wird. Mit 15,7 % ßenordnung nicht an. Die durchschnittliche Ge- bringung Asylsuchender in Wohnungen, die In der Summe positive Entwicklungen zeigten, wuchs, wie in den Vorjahren, der Mietwohnungs samtleerstandsquote des Jahres 2014 ist von flächendeckend über den gesamten Wohnungs Griechenland ausgenommen, auch die Länder neubau dabei am schnellsten. Hingegen war 3,5 % des Vorjahres auf 2,6 % im laufenden bestand unserer Gesellschaft verteilt sind, wur- des Euroraums. Der Anstieg der wirtschaft bei den Maßnahmen für Eigentumswohnungen Geschäftsjahr gesunken, was, ausgehend von de erfolgreich fortgesetzt. Insgesamt wurden lichen Entwicklung in 2015 um 1,6 % war deut- ein leichter Rückgang von 2,7 % zu verzeichnen. dem stichtagsbezogenen Leerstand des Ge- somit 120 Wohnungen vereinbarungsgemäß schäftsjahres 2014, auf eine kontinuierlich hohe der Stadt überlassen. Damit sind inklusive der Vermietungsleistung zurückzuführen ist. vorgenannten Objekte und der Wohnungen an lich positiv. So scheinen nahezu alle Euroländer den Weg auf einen leichten Wachstumspfad Die Genehmigungen bei Ein- und Zweifamilien- zurückgefunden zu haben, auch wenn dieser in häusern stiegen um 5,7 %. Die Nettokaltmieten der Gustavstraße insgesamt 198 Wohnungen einigen Fällen noch nicht an das Niveau vor der sind im Bundesdurchschnitt um moderate 1,5 % zur Unterbringung Asylsuchender bereitgestellt großen Rezession anknüpfen konnte. gestiegen. Deutlich stärker stiegen hingegen worden. die Neu- und Wiedervermietungsmieten mit Die deutsche Wirtschaft war im Jahresdurch- erneut 3,5 %. Den nachstehenden Aufstellungen sind die Entwicklungen der Wiedervermietungen, Leerstände und Mietausfälle zu entnehmen: schnitt 2015 weiter im Aufschwung. Die konjunkturelle Lage in Deutschland war durch ein In Mülheim an der Ruhr ist im Laufe des Jah solides und stetiges Wirtschaftswachstum ge- res 2015 der Wohnungsbestand im Saldo um zeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlands 292 Wohneinheiten gestiegen. Demgegenüber Wiedervermietungen produkt lag mit 1,7 % erneut deutlich über dem konnte aber ein kräftiger Anstieg der Einwoh- Wohnungen Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,3 %. nerzahl um 2.211 Personen verzeichnet werden; Gewerbeeinheiten Der Konsum stellte sich erneut als wichtigster dies ist der deutlichste Anstieg seit mehr als Garagen/Stellplätze Wachstumsmotor heraus. Stiegen die privaten 25 Jahren. Aufgrund der statistisch erforder Ausgaben um 1,9 %, hatte der staatliche Kon- lichen Erfassung von Zuwanderern darf diese sum sogar einen Zuwachs von 2,8 % zu ver- Entwicklung aber nicht als nachhaltige Neu- Leerstände zeichnen. ausrichtung des Mietwohnungsmarktes in Mül- 2015 2014 1.069 1.142 19 27 341 405 1.429 1.574 Wohnungen durchschnittlich marktbedingt 104 157 heim an der Ruhr angesehen werden. Auch in Wohnungen durchschnittlich modernisierungsbedingt 115 140 den nächsten Jahren wird hier unverändert ein Gewerbeeinheiten 10 15 Unternehmen und Staat, mit zusammen 3,6 %, entspannter Mietermarkt zu erwarten sein. Die Garagen/Stellplätze 162 215 auf dem Niveau des Vorjahres. Im Gegensatz Handlungsstrategien unserer Gesellschaft sind Insgesamt 391 527 dazu erzielten die preisbereinigten Bauinvesti- auf diese Marktgegebenheiten bestmöglich tionen lediglich ein leichtes Plus von 0,2 %. ausgerichtet. 2.050 2.611 Erneut war der Anstieg der Investitionen von Insgesamt Mietausfälle (T€) Wohnungen Die Arbeitslosenquote erwies sich mit 6,4 % Gewerbeeinheiten 64 158 gegenüber dem Vorjahr mit 6,7 % als äußerst Garagen/Stellplätze 56 77 2.170 2.846 stabil, für 2016 wird eine Quote von 6,5 % pro- Insgesamt gnostiziert. 14 Lagebericht Lagebericht 15 Die Abschreibungen auf Mietforderungen be- ten im preisungebundenen Wohnraum auf baustarken Jahrgänge zwischen 1949 und 1974 Instandhaltung laufen sich auf 450 T€. In Anlehnung an die Ent- 5,54 €/m² Wohnfläche monatlich (Vj.: 5,43 €/m² ein leichter Rückgang der jeweiligen Mittelwerte Die Gesellschaft hat mit insgesamt 9.955 T€ – wicklung der Zahlungsmoral säumiger Miet- Wfl. mtl.), blieben sie für preisgebundenen zu verzeichnen ist. Dem stehen erwartungs dies entspricht einem um das Historische Rat- zahler haben wir die Bewertung der pauschalen Wohnraum mit 4,88 €/m² Wohnfläche monat- gemäß Steigerungspotenziale aus dem fakti- haus bereinigten Aufwand von 17,26 €/m² Wertberichtigung aktualisiert. Insgesamt wer- lich gegenüber dem Vorjahr (4,85 €/m² Wfl. mtl.) schen Ausstattungsstandard und Modernisie Wohn-/Nutzfläche jährlich – erneut einen ho- den nunmehr 62 % aller offenen Mietforderun- nahezu konstant. rungsgrad einzelner Objekte gegenüber. Damit hen Betrag in die Instandsetzung ihrer Bestän- gen wertberichtigt. Der Anteil der Wertberich- wurde das ursprüngliche Ziel des neuen Miet- de investiert. Dabei wurde insbesondere Wert tigung auf ehemalige Mietverhältnisse beträgt Die Mietsteigerungen sind vorwiegend auf Er- spiegels, modernisierungsbedingte Anreize zu auf Maßnahmen gelegt, die neben der Durch- nunmehr 75 %. höhungen bei Neuvermietungen im Rahmen geben, in einem ersten Schritt erfüllt. Es gilt führung erforderlicher Reparaturleistungen den von turnusmäßigen Mieterwechseln gemäß nunmehr, diesen Weg über die unterschiedli- gestiegenen Anforderungen aktueller techni- § 558 BGB und auf die ganzjährigen Auswirkun- chen Merkmale und zur Verfügung stehenden scher Vorschriften – sowohl im Geschäfts- als gen der Mietveränderungen des Vorjahres zu- Spannen innerhalb des Mietspiegels konse- auch in den Folgejahren – gerecht werden. So- rückzuführen. quent weiter zu d ifferenzieren. mit sind diese Instandhaltungsmaßnahmen vor Mieten Mit einem Anstieg von 1,5 % ist bei den Nettosollmieten erneut eine moderate Erhöhung ge- allem unter dem Aspekt nachhaltiger Investiti- genüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Erhöhten Die Nettosollmieten aller Nutzungsarten belau- sich stichtagsbezogen zum 31.12.2015 die Mie fen sich auf 42,6 Mio. € (Vj.: 41,9 Mio. €). onen erfolgt. Der Instandhaltungsetat setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen: Stichtagsbezogen stellt sich die monatliche Nettosollmiete unseres Bestandes Alle Angaben in T€ zum 31.12.2015 wie folgt dar: Alle Angaben in T€ 31.12.2015 31.12.2014 2.821 2.773 Gewerbeeinheiten 641 Garagen/Stellplätze 102 3.564 3.521 Wohnungen Insgesamt Reparaturdienst/Kleininstandhaltung 2015 2014 3.364 2.999 Aufwendungen für Wiederbewohnbarmachung 2.698 2.750 Wertverbessernde Maßnahmen 1.476 803 645 Geplante und sonstige Maßnahmen 2.018 2.148 103 Sturmschäden Ela 399 1.580 9.955 10.280 Das Mietpreisniveau setzt sich zum 31.12.2015 wie folgt zusammen: Instandhaltungsaufwendungen Wohnungen in WE Wohnungen in % Bis3,00 6 0,07 Neubau | Um- und Ausbau | Modernisierung | Energetische Sanierung Bis4,00 145 1,70 Im Geschäftsjahr 2015 haben wir inklusive politik. Im Rahmen unserer zehnjährigen Unter- Bis5,00 2.436 28,59 Nachtragskosten 5.656 T€ in Maßnahmen an nehmensstrategie haben wir unsere Wohn- Bis6,00 5.013 58,84 und in den Wohngebäuden investiert. Dies ent- quartiere hinsichtlich ihrer bestehenden Defi Über6,00 920 10,80 Gesamt ø 5,29 8.520 100,00 spricht einer Investition von 9,88 €/m² Wohn-/ zite, ihres s ozioökonomischen Umfeldes und Nutzfläche jährlich. ihrer Entwicklungspotenziale untersucht. Unter €/m² mtl. netto Damit wurden zwar die hohen Investitionen des Vorjahres nicht erreicht, dies bedeutet aber keine Aufgabe unserer bisherigen Investitions Beachtung des festgelegten Zeitraumes und nachhaltiger und wirtschaftlicher Kriterien haDie Unternehmensdurchschnittsmiete für Woh- Dies spiegelt sich auch in den Ergebnissen des nungen beläuft sich zum Bilanzstichtag auf qualifizierten Mietspiegels zum 01.01.2016 5,29 €/m² Wohnfläche monatlich. Somit wirkt wider. Aufgrund der detaillierten Fragebögen die Gesellschaft unverändert mit ihrem preis zu bauteilbezogenen und modernisierungs ungebundenen Wohnungsbestand preisdämp- bedingten Merkmalen der Wohnungen erfolg- fend auf den Mülheimer Wohnungsmarkt ein. te erstmals eine Vermieterbefragung durch die ben wir unseren Investitionsplan aufgestellt. InWIS Forschung & Beratung GmbH. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass speziell für die 16 Lagebericht Lagebericht 17 Für die in 2015 fertiggestellten Maßnahmen stellen sich die Für das Geschäftsjahr 2016 sind somit folgende Maßnahmen Investitionen wie folgt dar: in Bauvorbereitung bzw. Baudurchführung: Häuser WE (Anzahl) Investition in T€ vor 2015 nach Gesamt 1. Um- und Ausbaumaßnahmen ▷▷ Frintroper Str. 6, 8 2 8 6 575 599 2. Großmodernisierung – – – – – 3. Einzelmodernisierung – 80 80 2.508 2.508 4. E nergetische Sanierungsmaßnahmen ▷▷ 2. BA –– Sarnsbank 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 8 10 32 120 32 118 1.451 4.534 Häuser 1.594 4.701 1. Neubaumaßnahme ▷▷ Schaaphausstr./Oberheidstr. 2 Investition in T€ vor 2015 – nach 25 129 Gesamt 6.087 2. U m- und Ausbaumaßnahmen ▷▷ Frintroper Str. 9, 11 2 8 6 20 658 3. Einzelmodernisierung – 90 90 – 2.750 4 12 24 68 24 68 – 137 1.387 2.711 20 190 213 286 13.593 4. E nergetische Sanierungsmaßnahmen ▷▷ Kappenstr. 12–18 ▷▷ 3. BA 2016 –– Sarnsbank 2, 4, 6, 8, 10, 12 –– Wiescher Weg 59, 61, 63, 65 –– Geitlingstr. 1, 3 Die Um- und Ausbaumaßnahme in Mülheim- Die Gesellschaft wird erstmals seit 18 Jahren Dümpten (Frintroper Straße 6, 8) wurde plan- mit dem Projekt „Schaaphausstraße“ die Neu- mäßig fertiggestellt. Insgesamt wurden zwei bautätigkeit aufnehmen. Dies ist aber nicht mit Häuser mit sechs Wohnungen nach erfolgtem einer Bestandserweiterung verbunden; viel- Umbau dem Mietermarkt zugeführt. Die nach mehr werden Schlichtbauten aus den 1960er Unsere aktivierten Maßnahmen in 2015 Diese Aussagen wurden im Laufe des Ge- haltige Entwicklung dieses Wohnquartiers ist Jahren zum Zwecke der Neubebauung nieder- stellen sich insgesamt bilanziell wie folgt dar: schäftsjahres zu Strategiezielen weiterentwi- auch in den Folgejahren vorgesehen, wobei der gelegt. Geplant sind der Neubau von 25 Miet- quartiersbezogene Planungsprozess zum jetzi- wohnungen und 10 Kaufeigenheimen. Die Er- gen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen ist. richtung und der Vertrieb der Eigenheime sind durch unsere Tochtergesellschaft vorgesehen; Alle Angaben in T€ Bauvorbereitung 314 Anlagen im Bau Unser erfolgreiches Einzelmodernisierungspro- hierzu ist die Veräußerung einer Teilfläche des Zugang Wohngebäude gramm wurde mit 80 fertiggestellten Maßnah- Grundstückes an die SWB-Dienstleistungs-, men planmäßig fortgesetzt. Bauträger- und Finanzservicegesellschaft mbH Zugang Geschäfts- u. andere Bauten 0 5.268 111 angedacht. Der Rückbau der Bestandsobjekte ckelt und dienen künftig auch als Bausteine für den für 2017 geplanten Nachhaltigkeitsbericht. In konsequenter Anwendung der aufgeführten Leitsätze haben wir im Rahmen unserer mehrjährigen Investitionsplanung die ganzheitliche Entwicklung eines 650 Wohneinheiten umfassenden Quartiers in Angriff genommen. Neben Die energetische Sanierung des zweiten Bau- erfolgt unter Inanspruchnahme von öffent abschnittes in der Sarnsbank in Mülheim- lichen Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen Kommunikation und Marketing Heißen wurde planmäßig abgeschlossen. Da- im Rahmen des Programms Standortaufberei- Mit Beginn des Jahres hat die Gesellschaft len, demografischen und nachbarschaftlichen mit wurden in diesem Quartier bereits 147 von tung. Art und Umfang der beantragten Förder- nachstehende Leitsätze definiert: Belange angemessene Berücksichtigung fin- 216 zur energetischen Sanierung angedachten mittel entscheiden letztendlich über die plan- Mietwohnungen, in insgesamt 25 Gebäuden, mäßige Umsetzung des Bauträgerprojektes fertiggestellt. durch die Tochtergesellschaft. Für das laufende Geschäftsjahr werden mit der Fortsetzung des dritten Bauabschnittes der einer nachhaltigen bautechnischen Entwicklung sollen dort insbesondere auch die sozia- den. Vor diesem Hintergrund nehmen wir an ▷▷ Dem demografischen Wandel aktiv begegnen dem Pilotprojekt „Generationengerechtes Wohnen im Quartier“ teil, das von der Bertels- ▷▷ Ökologisch gut aufgestellt sein mann Stiftung, der NRW.Bank und dem Lan- ▷▷ Auf nachhaltige Bestands- und Quartiers desministerium für Bauen, Wohnen, Stadtent- entwicklung setzen wicklung und Verkehr, dem Landesministerium energetischen Sanierung in Mülheim-Heißen, ▷▷ Mehr Service rund ums Wohnen bieten für Gesundheit, Emanzipation, Pflege und Alter der Kappenstraße 12–18 in Mülheim-Dümpten ▷▷ Der Stadt Mülheim ein zuverlässiger sowie dem wohnungswirtschaftlichen Verband und dem Umbau des Objektes Frintroper 18 WE (Anzahl) Partner sein des Landes Nordrhein-Westfalen unterstützt Straße 9, 11 (ebenfalls in Mülheim-Dümpten) und gefördert wird. Der mit der operativen Be- insgesamt in 18 Häusern weitere 100 Wohnein- gleitung des Pilotprojektes beauftragte Verein heiten modernisiert. Hinzu kommen 90 weitere Familiengerechte Kommune e. V. untersucht im Wohneinheiten im Rahmen unseres Einzel Rahmen eines Auditierungsprozesses unter en- modernisierungsprogramms. ger Einbindung lokaler Akteure und Institu Lagebericht Lagebericht 19 tionen unterschiedliche Handlungsfelder, um vorbereitende Maßnahmen künftig die Erstel- Die Zahl der am Bilanzstichtag beschäftigten Arbeitnehmerinnen und als Ergebnis eines mehrstufigen Beteiligungs- lung von 3-D-Grundrissen sowie Wohnungs Arbeitnehmer stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: und Workshopverfahrens gemeinsam mit der innenansichten unserer Produkte ermöglichen. SWB eine Ziel- und Maßnahmendefinition für 2014 Unverändert fördern wir in vielfältiger Form Im Verwaltungsgebäude 76 77 kulturelle, sportliche und soziale Aktivitäten in In Wohnanlagen (Hausmeister) 15 14 unserer Stadt Mülheim an der Ruhr, zu der wir Mitarbeiter gesamt 91 91 Das Geschäftsjahr 2015 wurde nachhaltig durch uns als das kommunale Wohnungsunterneh- Zzgl. die Herausforderungen der Unterbringung von men bekennen. ▷▷ Mitarbeiter Zeitverträge 7 5 ▷▷ kaufm. Auszubildende 4 4 eine generationengerechte Quartiersentwicklung zu formulieren. Flüchtlingen und Asylbewerbern geprägt. Die bereits im vergangenen Geschäftsjahr geführbeitung tragbarer Lösungen wurden weiter in- Personal | Organisationsentwicklung Die Geschäftsleitung dankt allen Mitarbeiterin- Die Weiterentwicklung dieser Prozesse sichert tensiviert. Gemeinsam wurde ein dreistufiges Der Aus- und Weiterbildung unserer Mitarbei- nen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit den nachhaltigen und wirtschaftlichen Erfolg Modell verabschiedet, das den Weg der Asyl- terinnen und Mitarbeiter messen wir eine ganz im Jahre 2015. unseres Unternehmens. bewerber von der Erstunterbringung bis zum besondere Bedeutung bei. Kundenorientierung, eigenständigen Mietverhältnis mit unserer Ge- Kompetenz, hohes Engagement und fachliches Die Optimierung einzelner Geschäftsprozesse sellschaft aktiv begleitet. Know-how unserer Belegschaft sind das g rößte und die laufende Aktualisierung unserer Auf- Beteiligungen Kapital unserer Gesellschaft. Dabei stellt die bau- und Ablauforganisation ist ein permanen- Wir sind alleinige Gesellschafterin der SWB- Hierbei steht eine enge, konstruktive Zusam- Weiterentwicklung gezielter Nachwuchsförder- ter Entwicklungsprozess, der den nachhaltig Dienstleistungs-, Bauträger- und Finanzser menarbeit mit Mitarbeitern/-innen der Stadt programme auch innerhalb der WIR-Akademie, wirtschaftlichen Erfolg unserer Gesellschaft vicegesellschaft mbH. Mülheim, öffentlicher Einrichtungen, ehrenamt- die wir erfreulicherweise im kommenden Jahr auch zukünftig sicherstellt. Neben einer kriti- lich Tätigen und unseren Integrationslotsen im als ausrichtendes Unternehmen begleiten dür- schen Prüfung unserer datenschutzrechtlichen Die Geschäftstätigkeit der Tochtergesellschaft Vordergrund. Ein eigens aufgestellter Kommu- fen, eine ständige Prozessanpassung im Hin- Sicherungsmaßnahmen werden wir im Frühjahr erstreckt sich operativ auf den Servicebetrieb nikationsleitfaden zur unternehmensinternen blick auf die Qualität und die Quantität dar. So des kommenden Jahres unser EDV-System ei- mit seinen Gewerken Garten- und Landschafts- Strategie dient einerseits der Sensibilisierung streben wir kurzfristig die Doppelbelegung al- nem sog. Stresstest unterziehen, um möglichen bau, Sanitär und Heizung sowie Elektroinstal- und dem Verständnis unserer Mitarbeiter/-innen ler Ausbildungsjahrgänge in unserem Unter- Defiziten in der Datensicherheit rechtzeitig ent- lation und Treppenhaussanierungen. Darüber und stellt zudem einen einheitlichen Auftritt un- nehmen an. Die Weiterentwicklung unserer An- gegentreten zu können. Dies erfolgt insbeson- hinaus ist sie in den Bereichen Hausbewirt- seres Unternehmens im Umgang mit nachvoll- forderungs- und Bewertungsprofile stellt hierbei dere im Hinblick auf kurz- und mittelfristige schaftung und Bewirtschaftungsbetreuung ziehbaren Fragen, Kritik, Ängsten und Vorurtei- einen wichtigen Baustein zur Sicherung unserer Planungen wie Erneuerung des Intranets, die tätig. len unserer Mieter und der Öffentlichkeit sicher. Qualitätsansprüche dar. mobile Wohnungsabnahme und Aufbau eines ten Gespräche mit der Stadt Mülheim zur Erar- Kundenportals. Die Tochtergesellschaft erbringt, mit Ausnahme Den erfolgreichen Umgang mit den Themen- Dies gilt gleichermaßen für die Weiterentwick- feldern Flüchtlinge und Integration haben wir lung unserer Führungskräfte, die sich neben Im Bereich der bisherigen umfassenden Bericht- der Bewirtschaftung ihres eigenen Bestandes, ihre Leistungen ausschließlich für die Mutter- zum Anlass genommen, an dem Wettbewerb fachspezifischen Seminaren in unterschied- erstattung an die Gremien haben wir eine Erwei- gesellschaft und zu Wettbewerbspreisen. Die des Gesamtverbandes „Preis Soziale Stadt“ teil- lichsten Arbeitskreisen, sei es im VdW Rhein- terung um die Bereiche Compliance/kaufmän- vorhandene Struktur des Vergütungstarifver- zunehmen. Zu Beginn des neuen Jahres wurden land Westfalen, dem EBZ oder der WIR-Gruppe, nische und technische Revision vorgenommen. trages für die Beschäftigten in der Deutschen wir für den „Preis Soziale Stadt 2016“ nominiert. überregional regelmäßig austauschen. Zur Weiterentwicklung unserer kundenorien- Im Geschäftsjahr initiierte Workshops der Füh- rer Arbeitsabläufe werden in den Fachabteilun- tierten Kommunikationswege haben wir im Ge- rungskräfte unterstützen die Geschäftsleitung gen Prozesse weiterentwickelt. Exemplarisch Im Rahmen des bestehenden Gewinnabfüh- schäftsjahr diverse Prozesse angestoßen, deren bei der Weiterentwicklung der mehrjährigen betrifft dies den Abbau diverser Schnittstellen rungs- und Beherrschungsvertrages können Umsetzung für die erste Hälfte des kommen- Unternehmensstrategie und sichern einen ziel im Bereich der Kundenakquise, die Festlegung vorgenannte Nachteile zumindest teilweise den Jahres geplant ist. Neben der Gestaltung orientierten Austausch mit den Mitarbeiterin- von Zielmieten, ein umfassendes Portfolio durch die umsatzsteuerliche Organschaft kom- unserer Homepage im sog. Responsive Design nen und Mitarbeitern in unserem Hause. management, die technische Defizitanalyse un- pensiert werden. Immobilienwirtschaft führt hierbei zu Nach Auf der Grundlage funktionierender und siche- 20 2015 haben wir eine Überarbeitung unseres Corpo- serer Bestände sowie die gezielte Planung nach- rate Design in Auftrag gegeben. Ferner sollen haltiger Quartiersentwicklungsmaßnahmen. Lagebericht teilen gegenüber Mitbewerbern. Lagebericht 21 Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die SWB- Ertragslage Für das Geschäftsjahr 2016 wird mit einem Jah- Als Finanzierungsmittel stehen den langfristi- Dienstleistungs-, Bauträger- und Finanzservice- Im Geschäftsjahr 2015 hat die Gesellschaft ihr resüberschuss in Höhe von rund 1.721 T€ erneut gen Vermögenswerten Eigenkapital in Höhe gesellschaft mbH einen Jahresüberschuss in Jahresergebnis mit einem Jahresüberschuss in eine weitere Ergebnissteigerung angestrebt. von 49,9 Mio. € (Vj.: 48,3 Mio. €) sowie mittel- Höhe von 235 T€ erwirtschaftet, der steuerfrei Höhe von 1.614 T€ erneut deutlich gesteigert. an die Muttergesellschaft abgeführt wird. Die Gründe für das erfreuliche Ergebnis liegen und langfristiges Fremdkapital in Höhe von 293 Mio. € (Vj.: 298,2 Mio. €) gegenüber. in erster Linie in den gestiegenen Nettosoll Vermögens- und Finanzlage Unsere Gesellschaft hält noch folgende Beteili mieten und dem erneuten Rückgang der Erlös- Zum 31.12.2015 enthält die Bilanz langfristige Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 13,5 % gungen von untergeordneter Bedeutung: schmälerungen. Letzteres ist im Wesentlichen Vermögenswerte (insbesondere Grundstücke (Vj.: 12,9 %), was ursächlich auf die 100 %ige auf die Vermietung von Wohnraum an die im Anlagevermögen) in Höhe von 349,2 Mio. € Fremdfinanzierung der Investitionen für das Stadt Mülheim an der Ruhr zur Belegung mit (Vj.: 353,3 Mio. €). Historische Rathaus zurückzuführen ist. ▷▷ HBP-Betriebsgesellschaft Hans-BöcklerPlatz, Mülheim an der Ruhr, GmbH & Co. KG ▷▷ HBP-Betriebsgesellschaft Hans-BöcklerPlatz, Mülheim an der Ruhr, GmbH Asylbewerbern zurückzuführen, wodurch der Langzeitleerstand von sechs Monaten und Die Bilanzwerte gliedern sich nach Fristigkeiten wie folgt länger erfreulicherweise komplett abgebaut mit nachstehenden Deckungsverhältnissen aus: ▷▷ WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand werden konnte. Außerdem wurden die Prozess- Rheinland-Westfalen GmbH. Dieser Beteili laufzeiten im Zuge der technischen Wohnungs- gungswert wurde in voller Höhe wertbe- aufbereitung optimiert. richtigt, da sich die Gesellschaft in Insolvenz befindet und das laufende Verfahren Da die Ergebnisverbesserung ausschließlich im noch nicht abgeschlossen wurde. Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit erzielt wurde, ergibt sich ein deutlicher Anstieg Alle Angaben in T€ 31.12.2015 31.12.2014 Veränderung Langfristiger Bereich Vermögenswerte 349.158 353.169 ./. 4.011 Finanzierungsmittel 342.953 346.532 ./. 3.579 Unterdeckung ./. 6.205 ./. 6.637 432 Mittelfristiger Bereich Vermögenswerte 0 129 ./. 129 Finanzierungsmittel 0 0 0 Unterdeckung 0 ./. 129 129 2.080 3.422 ./. 1.342 19.737 18.257 1.480 21.817 21.679 138 des Betriebsergebnisses. Im Vergleich mit dem Geschäftsjahr 2014 stellt sich die Ertragslage wie folgt dar: Alle Angaben in T€ Betriebsleistungen Aufwendungen für die Betriebsleistungen a) aus der Hausbewirtschaftung b) Personal- und Verwaltungsaufwand 22 2015 2014 Ergebnisveränderung 62.159 59.342 + 2.817 Kurzfristiger Bereich Flüssige Mittel Übrige kurzfristig realisierbare Vermögenswerte 52.007 8.106 50.527 7.680 ./. 1.480 ./. 426 Betriebsergebnis Finanzergebnis 2.046 ./. 182 1.135 130 + 911 ./. 312 Ordentliches Unternehmensergebnis Neutrales Ergebnis 1.864 ./. 250 1.265 ./. 60 + 599 ./. 190 Die Stichtagsliquidität hat sich weiter stabili- Die Gesellschaft hat in 2015 jederzeit ihre finan- Jahresüberschuss Einstellung in die zweckgebundene Rücklage 1.614 ./. 203 1.205 ./. 143 + 409 ./. 60 siert, ist aber nicht zufriedenstellend. Dies ist ziellen Verpflichtungen erfüllt. u. a. auf die hohe Investitionstätigkeit unserer Bilanzgewinn 1.411 1.062 + 349 Lagebericht Übrige kurzfristige Verpflichtungen Stichtagsliquidität (Netto-Geldbedarf) 28.022 28.445 423 ./. 6.205 ./. 6.766 561 Gesellschaft zurückzuführen. Lagebericht 23 Nachtragsbericht Prognose, Chancen- und Risikobericht Nachtrag anschließend angedachte Nutzung für Berech- Risiken und Chancen auch verstärkt Wohnraum für junge Familien Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß tigte im Sinne des II. WoBauG und WoBindG Die unternehmensspezifischen Risiken und und sog. Best Ager zu schaffen. Hierzu sind § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB sind nach Abschluss des sind ein eindeutiges Signal, dass der nachhal- Chancen stellen sich im Einzelnen wie folgt dar. neben der Bereitschaft zu umfassenden Inves- Geschäftsjahres nicht eingetreten. Das im Ge- tig bezahlbare Mietwohnungsbau weiter aus- schäftsjahr verabschiedete Gesetz zur Fest gebaut werden muss. legung der Mietpreisbremse hat erwartungs titionen auch organisatorische Änderungen, Leerstandsrisiko wie die Erweiterung unserer Dienstleistungsan- Die erneut rückläufige Entwicklung der markt- gebote, unerlässlich. Entsprechende Maßnah- gemäß auf das Kernruhrgebiet und somit auf Der eingeschlagene Weg der ökonomischen, bedingten Leerstände im abgelaufenen Ge- men haben wir bereits in der Vergangenheit er- das Stadtgebiet Mülheim an der Ruhr keine ökologischen und städtebaulichen Zielsetzun- schäftsjahr bildet keine nachhaltige Trendwende folgreich umgesetzt, und auch künftig werden Auswirkungen. Es ist davon auszugehen, dass gen zur nachhaltigen Quartiersentwicklung auf dem Mülheimer Wohnungsmarkt. Auch in diesbezügliche Anpassungen fester Bestandteil trotz der aktuellen Situation der Unterbringung wird unverändert weiter beschritten. So sieht Zukunft ist in der Stadt Mülheim an der Ruhr unserer Unternehmensstrategie sein. von Flüchtlingen aus Kriegsgebieten der Miet- unser Investitionsplan auch in den kommen- ein entspannter Mietwohnungsmarkt zu erwar- wohnungsmarkt in unserer Region weiterhin den Jahren eine Vielzahl von Quartieren vor, ten. Hierauf basierend wird unsere Gesellschaft Liquiditäts- und Zinsrisiko entspannt sein wird. die teilweise im Rahmen einer mehrjährigen ihre Preis-, Produkt- und Vertriebspolitik unver- Die Offensive des Landes Nordrhein-Westfalen Entwicklungs- und Umsetzungsphase extern ändert fortführen; nachhaltige Bestandsinves- gemeinsam mit der NRW.Bank zur Schaffung Gemeinsam mit der Stadt Mülheim an der Ruhr begleitet werden. Die Umsetzung derartiger titionen werden die operative Geschäftstätig- von Wohnraum mit öffentlichen Landesmitteln haben wir den erfolgreich begonnenen Weg Maßnahmen ist aber nicht zuletzt auch ab- keit unterstützen, stabile Jahresüberschüsse ist sehr zu begrüßen. Die Vielfältigkeit der hier konsequent fortgeführt und zum Bilanzstichtag hängig von den derzeit aktuellen Plänen des sicherstellen und einen Anstieg der Eigenkapi ausgelobten Förderbedingungen schafft einen insgesamt 198 Wohneinheiten zur Unterbrin- Bundesjustizministeriums, die eine weitere Re- talquote nach sich ziehen. wirtschaftlichen Rahmen, in geförderten Wohn- gung von Flüchtlingen und Asylbewerbern an form des Mietrechtes vorsehen. Eine Umset- die Stadt vermietet. Hierbei konnte das Ange- zung der angedachten Mietrechtsänderungen Durch das unverändert hohe Durchschnittsalter unter Bereitstellung bestehender Wohnun- bot zur zentralen Unterbringung von Asylbe hätte für die Investitionstätigkeit im Mietwoh- unserer Mieter wird sich die sehr hohe Fluktua- gen für öffentliche Bindungen, zu investieren. werbern durch sozial begleiteten Freizug der nungsbau im Allgemeinen und auch für unsere tionsquote trotz umfassender Kundenbindungs Die hiermit verbundenen erhöhten Tilgungs- Wohnungen an zwei Standorten ausgeweitet Gesellschaft extrem negative Auswirkungen im maßnahmen nicht kurzfristig reduzieren. Unver zuschüsse bzw. Tilgungsnachlässe lassen auch werden. Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit und Finan- ändert können wir gut 45 % der Auszüge nicht bei einer Mietenstruktur von 5,25 €/m² Wohn- zierbarkeit künftiger Maßnahmen. Es bleibt ab- beeinflussen, da unsere Mieter entweder ver- fläche monatlich bei geringfügig absehbaren Die Unterbringung von Flüchtlingen wird aller- zuwarten, ob die aktuellen Interventionen des sterben oder aber ein eigenständiges Leben in Mietsteigerungen eine auskömmliche Wirt- dings auch in den nächsten Jahren für die kom- Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft den Wohnungen nicht mehr möglich ist. Dem- schaftlichkeit darstellen. Dem Risiko steigen- munale und kommunalnahe Wohnungswirt- dazu führen, dass die angedachten Reformen entsprechend werden wir auch weiterhin vor- der Zinsen nach Bindungsauslauf kann durch schaft zur Unterstützung der Gemeinden und nicht in dem vorgesehenen Umfang zur Umset- rangig Investitionen in attraktive Wohnquartie- Vereinbarung höherer Tilgung zielgerecht be- Kommunen ein zentrales Thema darstellen. Die zung gelangen. re, bei bezahlbaren Mieten, tätigen. Hierbei gegnet werden. raum oder aber über den zweiten Förderweg, kurzfristig vom Land Nordrhein-Westfalen ge- stehen der Abbau von Barrieren, energie schaffenen Rahmenbedingungen für die Errich- sparende Technologien sowie Komfort und Si- Die EnEV 2016 sowie die aktuellen KfW-Förder- tung von Wohnraum für Flüchtlinge und die cherheit steigernde Smart-Living-Projekte im bedingungen stellen allerdings hinsichtlich der erweiterten Fokus unserer Tätigkeiten. Gleich- damit verbundenen erhöhten Kosten einen zeitig werden wir aber auch den eingeschla Widerspruch zur gewünschten Schaffung von genen Weg weiterverfolgen, qualitativ nicht preiswertem Wohnraum dar. Zur Vermeidung nachhaltig entwickelbaren Wohnraum zurück- nicht tragbarer Zinsbelastungen bei anstehen- zubauen und durch moderne, zeitgemäße den Prolongationen hat die Gesellschaft in Wohnungen, auch öffentlich gefördert, zu er- größerem Umfang auch im Jahr 2015 diverse setzen. Bausparverträge abgeschlossen, die, mit unterschiedlichen Laufzeiten versehen, flexibel für 24 Lagebericht Weiterhin werden wir unsere Anstrengungen Anschlussfinanzierungen, Sondertilgungen oder fortsetzen, unser Mieterklientel breiter zu streu- für Investitionen aus der laufenden Geschäfts- en und neben Studenten und Auszubildenden tätigkeit herangezogen werden können. Lagebericht 25 Auch künftig wird die Gesellschaft Prolonga von besonderer Bedeutung, Gleiches gilt aber Prognose tionen zu Forward-Konditionen vornehmen, auch für den Abschluss zinsgünstiger, flexibler Die SWB-Dienstleistungs-, Bauträger und Finanzservicegesellschaft mbH wird auch in den kom- wobei der Fokus nicht ausschließlich auf der Bauspardarlehen. menden Jahren stabile Jahresüberschüsse erwirtschaften. Es ist beabsichtigt, die Inanspruchnah- Zinshöhe, sondern auf Besicherungen der me der Tochtergesellschaft als kompetenter Dienstleister über den reinen Handwerksbetrieb hinaus Grundbücher und einer Verringerung der Annu- Risikomanagementsystem auszuweiten. Erstmals soll die Tochtergesellschaft auch die Errichtung von zehn Kaufeigenheimen ität zur weiteren Entspannung der Liquiditäts- In der Gesellschaft ist ein dynamisches Risiko sowie deren Vertrieb selbstständig abwickeln. Aktuell bleibt allerdings noch abzuwarten, ob im Hin- lage liegt. früherkennungssystem implementiert. Durch blick auf die mögliche Gewährung weiterer Zuschüsse aus dem Förderprogramm Stadterneuerung das bestehende Controlling, insbesondere im eine Durchführung dieses Projektes durch die Muttergesellschaft möglicherweise wirtschaftlicher Strategische Risiken Bereich der Quartalsabschlüsse, der kurzfristi- ist. Das Bewilligungsverfahren war im Berichtszeitraum noch nicht abgeschlossen. Die leicht verbesserte Eigenkapitalquote von gen Liquiditätsplanung und des Investitions- nunmehr 13,5 % ist unverändert nicht zufrieden- controllings, wird die Geschäftsführung bei der Der entspannte Mietwohnungsmarkt innerhalb der Stadt Mülheim an der Ruhr wird auch künftig stellend und auf den hohen Verschuldungsgrad Steuerung der operativen Geschäftstätigkeit keine signifikante Änderung erfahren. Aus diesem Grund wird die Gesellschaft ihre Investitions-, zurückzuführen. Aufgrund der geplanten Be- unterstützt. Durch fortlaufende Soll-Ist-Verglei- Service- und Preispolitik weiter fortsetzen; die aktuelle Entwicklung lässt eine stabile Leerstands- standsinvestitionen, unter Inanspruchnahme che relevanter Kennzahlen wird die Früherken- quote in einer Größenordnung von 2–2,5 % erwarten. erheblicher Fremdkapitalmittel, ist eine kurzfris nung bestandsgefährdender Risiken durch die tige signifikante Stärkung der Eigenkapital Geschäftsführung sichergestellt. quote nicht zu erwarten; ungeachtet dessen Im Sinne funktionierender Nachbarschaften und Quartiere wird außerdem die Herausforderung der Integration gemeinsam mit Akteuren und Institutionen zu bewältigen sein. streben wir eine Quote bis zum Jahr 2020 von Zur Unterstützung unserer nachhaltig wirt- rund 16,5 % an. schaftlichen Investitionstätigkeit werden wir Unverändert werden wir flächendeckend energetische Sanierungsmaßnahmen und Einzelmoder- unser bestehendes technisches Portfolio nisierungen von Wohnraum vornehmen, wobei die nachhaltige Quartiersentwicklung bei den Inves- Im Zuge unserer künftigen Investitionspolitik management weiter ausweiten; ein entspre- titionen noch mehr in den Vordergrund gestellt werden wird. Dies gilt insbesondere für Projekte, für gilt es darauf zu achten, dass attraktiver, preis- chender Informationsaustausch mit renom- deren Durchführung nicht mehr zeitgemäßer Wohnraum zunächst zurückgebaut werden muss. Vor werter, öffentlich geförderter Wohnraum nicht mierten Softwareanbietern auf diesem Gebiet diesem Hintergrund wird sich die Liquiditätslage der Gesellschaft nicht spürbar verbessern, aber ausschließlich für Asylbewerber geschaffen und fand bereits erfolgreich statt. Das erweiterte leicht stabilisieren. So haben wir, neben einer größeren Anzahl von Bausparverträgen, Forward-Dar- bereitgestellt wird. Zur Vermeidung individuell Portfoliomanagementsystem soll die Investi lehen für zur Prolongation anstehende Darlehen bereits bis 2017 abgeschlossen. Hierbei verfolgen empfundener Ungleichbehandlung in der Öf- tionsplanung unterstützen und Fehlallokatio- wir weiterhin die Strategie, Darlehen mit weiten Zweckerklärungen auf einen Fälligkeitstermin zu fentlichkeit muss ein gesunder Mix geschaffen nen limitierter Instandhaltungsmittel reduzie- vereinigen und somit gute Voraussetzungen zu schaffen, Grundbücher aus diesen Zweckerklärungen werden, der den Bedürfnissen aller Bevölke- ren. Darüber hinaus haben wir im Geschäftsjahr herauszulösen, um neue Potenziale für unsere Investitionen zu generieren. rungsschichten in vollem Umfang gerecht wird. unser Investitionscontrolling weiter optimiert. Dementsprechend beabsichtigt die Gesell- Rechtzeitig installierte Frühwarnsysteme vom Für das kommende Geschäftsjahr erwartet unsere Gesellschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von schaft nicht, ausschließlich geförderten Wohn- ersten Planungsschritt über die erste Kosten- 1.721 T€. Bei entsprechender Zuführung in die Gewinnrücklagen wird ein Anstieg der Eigenkapital- raum für Flüchtlinge zu schaffen. Entgegen den schätzung bis zur Vergabe lassen eine geän- quote auf 13,9 % angestrebt. positiven Signalen aus dem Wohnraumförde- derte Strategie oder den Ausstieg aus einer an- rungsprogramm des Landes Nordrhein-West- gedachten Maßnahme zu jedem Zeitpunkt zu, falen erwarten wir für die Zukunft weiterhin ohne wirtschaftlich nennenswerte Verluste in hohe Beschaffungsanforderungen für dringend Kauf nehmen zu müssen. Mülheim an der Ruhr, 31. März 2016 benötigte langfristige Finanzierungsmittel auf dem Kapitalmarkt. Unverändert werden die Wesentliche, insbesondere bestandsgefähr- Anforderungen der Kreditinstitute an die Woh- dende Risiken sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht nungsunternehmen steigen. Neuvalutierungen erkennbar. oder Prolongationen mit Beleihungsausläufen Ulf Lennermann von über 60 % werden eher die Seltenheit darstellen. Dementsprechend ist die angestrebte Stärkung unserer Eigenkapitalquote 26 Lagebericht Lagebericht 27 Jahresabschluss Bilanz zum 31.12.2015 Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Bericht des Aufsichtsrates 28 Jahresabschluss 29 Bilanz zum 31.12.2015 Alle Angaben in € Aktiva 31.12.2015 31.12.2014 A. Anlagevermögen Entgeltlich erworbene Lizenzen und Software Passiva 31.12.2015 31.12.2014 4.685.800,00 4.685.800,00 545.088,85 341.971,95 43.305.487,24 42.243.166,91 43.850.576,09 42.585.138,86 1.410.876,01 1.062.320,33 49.947.252,10 48.333.259,19 2.095.641,00 1.897.185,00 870.650,00 1.117.460,00 2.966.291,00 3.014.645,00 257.569.740,73 270.811.711,09 A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital I. Immaterielle Vermögensgegenstände Alle Angaben in € 119.884,62 163.654,58 II. Andere Gewinnrücklagen II.Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 267.907.240,76 270.218.045,09 75.717.196,00 77.772.847,00 7.766,98 7.796,98 1. Zweckgebundene Rücklage 2. Übrige Gewinnrücklagen 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten III.Bilanzgewinn 4. Technische Anlagen und Maschinen 245.015,78 254.298,24 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 538.943,73 648.457,08 6. Bauvorbereitungskosten 377.456,85 190.788,26 344.793.620,10 349.092.232,65 1.819.091,72 1.819.091,72 222.560,00 222.560,00 320,00 320,00 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2.041.971,72 2.041.971,72 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 34.013.903,24 27.483.357,07 3. Erhaltene Anzahlungen 19.941.159,94 19.009.756,82 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.141.217,69 2.963.194,95 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.060.309,68 2.032.885,66 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 619.116,12 374.239,85 7. Sonstige Verbindlichkeiten – davon aus Steuern 87.224,72 € (Vj.: 206.489,33 €) – davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 27.467,29 € (Vj.: 26.675,61 €) 715.612,63 953.421,21 318.061.060,03 323.628.566,65 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 2. Sonstige Rückstellungen III.Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Andere Finanzanlagen 346.955.476,44 351.297.858,95 B. Umlaufvermögen I.Zum Verkauf bestimmte Grundstücke, unfertige Leistungen und andere Vorräte 1. Bauvorbereitungskosten 2. Unfertige Leistungen 3. Andere Vorräte 0,00 128.870,34 18.777.445,14 16.908.804,03 83.530,08 68.675,47 18.860.975,22 17.106.349,84 306.154,51 567.661,57 750,00 750,00 44.725,92 32.892,25 370.975.353,13 374.977.220,84 1.119.593,33 1.361.519,55 1.470.473,76 1.962.073,37 3.421.772,98 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 3. Sonstige Vermögensgegenstände C. Verbindlichkeiten D. Rechnungsabgrenzungsposten III.Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.080.009,48 2. Bausparguthaben 1.075.855,71 571.267,71 3.155.865,19 3.993.040,69 23.487.314,17 23.061.463,90 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 138.797,14 279.541,64 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 393.765,38 338.356,35 532.562,52 617.897,99 370.975.353,13 374.977.220,84 Jahresabschluss 31 Gewinn- und Verlustrechnung Alle Angaben in € 01.01.–31.12.2015 01.01.–31.12.2014 58.925.858,49 58.743.058,07 1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 2. Erhöhung (Vj.: Verminderung) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 1.739.770,77 − 1.434.403,37 465.775,42 229.598,83 1.246.288,39 2.147.236,48 28.988.822,10 27.826.709,57 33.388.870,97 31.858.780,44 6. Personalaufwand b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung – davon für Altersversorgung 468.174,48 € (Vj.: 429.641,35 €) 4.884.606,02 1.384.558,12 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – davon aus verbundenen Unternehmen 0,00 € (Vj.: 186,67 €) 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – davon an verbundenen Unternehmen 1.464,72 € (Vj.: 4.352,78 €) – davon aus der Aufzinsung 176.666,00 € (Vj.: 187.832,00 €) 13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 14. Außerordentliche Aufwendungen/ Außerordentliches Ergebnis werden linear abgeschrieben. Die Grundstücke Rechnungslegungsvorschriften des Handelsge- mit Wohn- und Geschäftsbauten werden ab dem setzbuches erstellt. Bei der Gewinn- und Ver- Geschäftsjahr 2015 über ihre Restnutzungsdauer lustrechnung wurde das Gesamtkostenverfah- abgeschrieben. ren gewählt. Folgende Kriterien wurden hierbei für die 4.499.974,09 6.269.164,14 1.281.886,73 5.781.860,82 Nutzungsdauern festgelegt: Verlustrechnung für 2015 wurden aufgrund der Jahre Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungs Energetisch sanierte Maßnahmen 30 unternehmen vom 25.05.2009 nach den vom Teilmodernisierte Maßnahmen 55 Bundesverband deutscher Wohnungs- und Im- Baujahre 1965–1969 60 mobilienunternehmen e. V. herausgegebenen Baujahre 1970–1979 70 Anwendungsformblättern für Kapitalgesell- Baujahre ab 1980 75 Bis 2014 wurde auf Basis der in 2001 festgeleg- 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 10. Erträge aus anderen Finanzanlagen Die Gegenstände des Sachanlagevermögens Der Jahresabschluss für 2015 wurde nach den schaften gegliedert 7. A bschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen Allgemeine Angaben Die Bilanz zum 31.12.2015 und die Gewinn- und Rohergebnis a) Löhne und Gehälter Anhang 10.153.773,09 9.212.946,91 2.525.694,91 2.973.491,30 235.231,42 501.163,03 12,28 16,34 20.535,45 255.779,15 10.813.937,89 21.794,08 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ten Abschreibungssätze abgeschrieben. Durch die Umstellung der Abschreibungsmethode erhöhten sich die Abschreibungen in 2015 um 508 T€. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögens522.973,45 11.286.753,31 gegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüg- Wohnanlagen mit hoch verdichteter Bauweise lich Abschreibungen bewertet. Sie werden linear und erhöhten Bewirtschaftungskosten sowie entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungs- Objekte, die in den nächsten Jahren umfassend dauer abgeschrieben. modernisiert bzw. um- und ausgebaut werden, werden unter Beachtung des Grundsatzes der Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- Einzelbewertung über eine Nutzungsdauer von oder Herstellungskosten, vermindert um planmä- 50 Jahren abgeschrieben. ßige Abschreibungen, bewertet. 3.882.080,09 3.126.701,55 Altbauten werden über eine Nutzungsdauer Bestandteile der Herstellungskosten sind Fremd- von 40 Jahren abgeschrieben. 165.429,00 66.170,00 kosten und Eigenleistungen (technische sowie Ar- 15. Sonstige Steuern 2.102.658,18 1.855.046,41 chitektenleistungen) und anteilige Verwaltungs- Die Gesamtnutzungsdauer bei Gewerbeeinhei- 16. Jahresüberschuss 1.613.992,91 1.205.485,14 kosten. Zudem wurden Zinsen für Fremdmittel in ten beträgt 75 Jahre. 203.116,90 143.164,81 1.410.876,01 1.062.320,33 17. Einstellung in die zweckgebundene Rücklage 18. Bilanzgewinn Höhe von 10 T€ während der Bauzeit aktiviert. Die Nutzungsdauern bei Grundstücken mit Die planmäßigen Abschreibungen bei den im Geschäfts- und anderen Bauten betragen zwi- materiellen Vermögensgegenständen betragen schen 30 und 50 Jahren. 33 1/3 % der Anschaffungskosten. 32 Jahresabschluss Jahresabschluss 33 Die planmäßigen Abschreibungen bei Maschi- Forderungen und sonstige Vermögensgegen- Die anderen Rückstellungen berücksichtigen Eine unter den Verbindlichkeiten ausgewiesene nen betragen 10 % und 12,5 % der Anschaf- stände wurden mit ihren Nominalwerten ange- alle erkennbaren Risiken aus ungewissen Ver- Rentenverpflichtung ist mit dem Erfüllungs fungskosten. setzt. Ausfallrisiken wurde durch Wertberichti- bindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des betrag abzüglich der entsprechenden Abzin gungen Rechnung getragen. Eine unverzinsliche nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung sung ermittelt worden. Die Verpflichtung wurde Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsaus- Forderung in Höhe von 54 T€ mit einer Rest- notwendigen Erfüllungsbetrags. Eine Rückstel- am Bilanzstichtag zum Barwert unter Zu stattung wurden mit Sätzen zwischen 7,692 % laufzeit von mehr als einem Jahr wurde auf lung mit einer Restlaufzeit von mehr als einem grundelegung eines Zinssatzes von 3,89 % und und 33,3 % jährlich abgeschrieben. Gebraucht ihren Barwert abgezinst. Jahr ist mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechen- einer Rentendynamik von 1,3 % unter Berück den durchschnittlichen Marktzinssatz der ver- sichtigung der Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck ermittelt. erworbene Vermögensgegenstände werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Geldbeschaffungskosten in Höhe von 139 T€ gangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Für geringwertige Anlagegüter wird ein Sam- (Vj.: 280 T€), für deren Abgrenzung ein Wahl- Die übrigen Rückstellungen waren nicht abzu- melposten mit einer Wertgrenze zwischen 150 € recht nach § 250 Abs. 3 HGB besteht, sind ab- zinsen. und 1.000 € gebildet, der auf fünf Jahre abzu- gegrenzt. Die Abschreibung erfolgt generell auf schreiben ist. die Dauer der Zinsfestschreibung; die einmali- Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungs- bungsmethode bei den Wohn- und Geschäfts- gen Verwaltungskostenbeiträge werden auf betrag ausgewiesen. bauten beibehalten. Die Jahresabschreibung auf Zugänge des zwei Jahre verteilt. In den anderen Rechnungs- beweglichen Sachanlagevermögens erfolgt pro abgrenzungsposten sind 302 T€ (Vj.: 306 T€) rata temporis. Erschließungskosten auf Erbbaugrundstücken Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden bis auf die Änderung der Abschrei- enthalten, die über die Laufzeit des ErbbauDie Anteile an verbundenen Unternehmen, die rechtvertrages abgeschrieben werden. Beteiligungen und die anderen Finanzanlagen sind zu den Anschaffungskosten abzüglich Pensionsverpflichtungen sind aufgrund eines Wertberichtigungen bewertet. versicherungsmathematischen Gutachtens nach der sog. „Projected Unit Credit Method“ Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht (PUC-Methode) gebildet worden. Nach diesem mit den Mietern abgerechnete Betriebs- und Verfahren errechnet sich die Höhe der Pensi- Heizkosten. Es handelt sich um vertraglich ver- onsverpflichtungen aus der zum Bilanzstich- einbarte Einzelkosten gemäß Anlage 3 II. BV tag erdienten Anwartschaft bei Anwendung ei- bzw. § 2 BetrKV. Es erfolgt grundsätzlich eine nes Zinssatzes von 3,89 % (von der Deutschen Einzelbewertung. Für bestehende Ausfallrisiken Bundesbank ermittelter und bekannt gegebe- wurden angemessene Abschläge vorgenommen. ner durchschnittlicher Marktzinssatz bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren) 34 Andere Vorräte werden grundsätzlich zu An- und einem zukünftigen Rententrend von 2,2 % schaffungskosten unter Beachtung des Nie- bzw. 2,4 % unter Berücksichtigung der Richt derstwertprinzips bewertet. tafeln 2005 G von Klaus Heubeck. Jahresabschluss Jahresabschluss 35 Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2015 Alle Angaben in € Alle Angaben in € Anschaffungskosten Abschreibungen Buchwerte 01.01.2015 Zugänge Umbuchung Abgänge 31.12.2015 01.01.2015 Zugänge Umbuchung Zuschreibung Abgänge 31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014 1.246.330,03 49.948,12 0,00 0,00 1.296.278,15 1.082.675,45 93.718,08 0,00 0,00 0,00 1.176.393,53 119.884,62 163.654,58 1. G rundstücke und grundstücks gleiche Rechte mit Wohnbauten 482.605.295,51 5.267.831,56 96.367,38 0,00 487.969.494,45 212.387.250,42 7.675.003,27 0,00 0,00 0,00 220.062.253,69 267.907.240,76 270.218.045,09 2. Grundstücke und grundstücks gleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten 97.822.270,34 110.970,16 0,00 0,00 97.933.240,50 20.049.423,34 2.166.621,16 0,00 0,00 0,00 22.216.044,50 75.717.196,00 77.772.847,00 3. G rundstücke und grundstücks gleiche Rechte ohne Bauten 8.239,89 0,00 0,00 0,00 8.239,89 442,91 30,00 0,00 0,00 0,00 472,91 7.766,98 7.796,98 4. Technische Anlagen und Maschinen 1.531.758,53 47.877,97 0,00 29.307,27 1.550.329,23 1.277.460,29 57.151,32 0,00 0,00 29.298,16 1.305.313,45 245.015,78 254.298,24 5. B etriebs- und Geschäftsausstattung 2.177.629,44 51.956,91 0,00 78.243,61 2.151.342,74 1.529.172,36 161.249,26 0,00 0,00 78.022,61 1.612.399,01 538.943,73 648.457,08 190.788,26 313.700,69 − 96.367,38 30.664,72 377.456,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 377.456,85 190.788,26 584.335.981,97 5.792.337,29 0,00 138.215,60 589.990.103,66 235.243.749,32 10.060.055,01 0,00 0,00 107.320,77 245.196.483,56 344.793.620,10 349.092.232,65 1.819.091,72 0,00 0,00 0,00 1.819.091,72 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.819.091,72 1.819.091,72 237.898,76 0,00 0,00 0,00 237.898,76 15.338,76 0,00 0,00 0,00 0,00 15.338,76 222.560,00 222.560,00 I.Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen und Software II.Sachanlagen 6. Bauvorbereitungskosten III.Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Beteiligungen 3. Andere Finanzanlagen 36 Jahresabschluss 320,00 0,00 0,00 0,00 320,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 320,00 320,00 2.057.310,48 0,00 0,00 0,00 2.057.310,48 15.338,76 0,00 0,00 0,00 0,00 15.338,76 2.041.971,72 2.041.971,72 587.639.622,48 5.842.285,41 0,00 138.215,60 593.343.692,29 236.341.763,53 10.153.773,09 0,00 0,00 107.320,77 246.388.215,85 346.955.476,44 351.297.858,95 Jahresabschluss 37 Bilanz Differenzen zwischen Handels- und Steuer bilanzansätzen bestehen bei den in der folgen- Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung den Tabelle aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven latenten Steuern führen können. Die Position „Unfertige Leistungen“ enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Bilanzposten Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: Alle Angaben in € (Vorjahreszahlen in Klammern) Forderungen Forderungen aus Vermietung Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Sonstige Vermögensgegenstände Insgesamt Davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr Aktive Differenzen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten × Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten × Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten × Rückstellungen für Pensionen × Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern × 306.154,51 (567.661,57) Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt 44.725,92 (32.892,25) nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird. 1.119.593,33 (1.361.519,55) 730.201,81 (803.605,84) 1.470.473,76 (1.962.073,37) 730.201,81 (803.605,84) In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende nennenswerte Rückstellungen enthalten: Rückstellung für unterlassene Instandhaltung 521 T€ Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind. Aufgrund der gemäß den Regelungen des BilMoG geänderten Bewertung der Rückstellungen für Pensionen ergibt sich zum Umstellungsstichtag (01.01.2010) ein Zuführungsbetrag für Pensionen in Höhe von 496.279,00 €. Im Geschäftsjahr 2015 wurde der bisher noch nicht passivierte Betrag von 165.429,00 € in voller Höhe als außerordentlicher Aufwand zugeführt. 38 Jahresabschluss Jahresabschluss 39 Gewinn- und Verlustrechnung Es bestehen außerdem sonstige finanzielle Die Umsatzerlöse in Höhe von 58.926 T€ setzen Verpflichtungen: Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte sich im Wesentlichen aus Sollmieten in Höhe stellen sich wie folgt dar: von 42.609 T€ und Umlagenerlösen in Höhe Alle Angaben in € (Vorjahreszahlen in Klammern) Verbindlichkeiten Insgesamt Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag von 8.124 T€ zusammen. Dem stehen Erlösschmälerungen in Höhe von 2.170 T€ gegenüber. Miet- und Leasingverpflichtungen Die außerordentlichen Aufwendungen betref- Für die Angestellten und Auszubildenden be- fen die Umbewertung der Pensionsrückstellun- steht laut Tarifvertrag eine zusätzliche Alters gen (165 T€) durch die Umstellung der Rech- versorgung bei der Rheinischen Zusatzversor- nungslegung auf BilMoG zum 01.01.2010. gungskasse für Gemeinden, Mindener Str. 2 in 107 Davon unter 1 Jahr Restlaufzeit T€ 2.269 Bestellobligo 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert 257.569.740,73 9.734.820,68 37.097.328,78 210.737.591,27 210.261.598,65 (270.811.711,09) (10.646.580,42) 7.753.678,77 Art der Sicherung GPR Forderungs abtretung 50679 Köln. Der derzeitige Umlagensatz beIn den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen trägt 7,75 % der ZVK-pflichtigen Arbeitsent sind mit 177 T€ Zinsen aus der Aufzinsung der gelte in Höhe von derzeit 344 T€. Pensionsrückstellungen (91 T€) und aus der Be34.013.903,24 (27.483.357,07) 2.136.162,64 (2.083.789,26) 7.777.205,39 24.100.535,21 30.954.583,88 2.060.309,68 (2.032.885,66) wertung einer Verbindlichkeit mit dem Barwert Im Geschäftsjahr 2015 bestehen noch zwei auf- (86 T€) enthalten. einander folgende Zinssicherungsgeschäfte mit einer Gesamtlaufzeit bis zum 01.01.2032 zur Ab- 19.941.159,94 19.941.159,94 (19.009.756,82) (19.009.756,82) 3.141.217,69 (2.963.194,95) GPR sicherung künftiger Zahlungsströme aus varia- Sonstige Angaben 3.141.217,69 (2.963.194,95) bel verzinslichen Darlehen, denen ein Grund Die Gesellschaft verwaltet Mietkautionen als geschäft in gleicher Höhe gegenübersteht. Das Treuhandvermögen in Höhe von 1.678 T€ in der mit der aus dem Grundgeschäft und dem Si- Bilanz. In gleicher Höhe bestehen Treuhandver- cherungsgeschäft gebildeten Bewertungsein- bindlichkeiten. heit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag 4.000 T€. Die Höhe 2.060.309,68 (2.032.885,66) der mit der Bewertungseinheit abgesicherten Risiken beträgt – 257 T€. 619.116,12 (374.239,85) Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile an folgenden Unternehmen: 619.116,12 (374.239,85) Name 715.612,63 (953.421,21) 226.865,16 (508.591,80) Eigenkapital in € Betriebsgesellschaft Hans-Böckler-Platz Mülheim an der Ruhr GmbH, Mülheim an der Ruhr 25,00 12.800,00 (in 2014: 0,00)* HBP-Betriebsgesellschaft Hans-Böckler-Platz Mülheim an der Ruhr GmbH & Co. KG, Mülheim an der Ruhr 27,42 800.000,00 (in 2014: 0,00)* 100,00 1.710.454,73 488.747,47 318.061.060,03 37.859.651,91 45.363.281,64 234.838.126,48 (323.628.566,65) (37.619.038,76) In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag r echtlich entstehen. Höhe des Anteils in % SWB-Dienstleistungs-, Bauträgerund Finanzservicegesellschaft mbH, Mülheim an der Ruhr Ergebnis des letzten Geschäftsjahres in € (in 2015: 0,00)** * Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2015 liegt noch nicht vor. **Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen den Gesellschaften. 40 Jahresabschluss Jahresabschluss 41 Geschäftsführung Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Beschäftigte 56 8 Technische Beschäftigte 14 1 Mitarbeiter als Hausmeister, Hauswarte und Raumpfleger 17 3 87 12 Immobilienökonom (ebs) Ulf Lennermann Mitglieder des Aufsichtsrates Bezüge in € Von der Stadt Mülheim an der Ruhr entsandt: 900,00 Stadtkämmerer Uwe Bonan Von den Gesellschaftern entsandt: Geschäftsführer Hans-Gerd Bachmann – stellvertretender Vorsitzender – bis 30.06.2015 535,50 Des Weiteren ist noch eine Mitarbeiterin der An die ausgeschiedenen Geschäftsführer wurden Geschäftsführer Dr. Hendrik Dönnebrink ab 01.07.2015 450,00 SWB-Dienstleistungs-, Bauträger und Finanz- in 2015 Gesamtbezüge in Höhe von 173.554,14 € ab 21.09.2015 1.071,00 servicegesellschaft im kaufmännischen Verwal- geleistet. Geschäftsführer Dr. Hans-Jürgen Weck – stellvertretender Vorsitzender – Vom Rat der Stadt Mülheim an der Ruhr entsandt: tungsbereich als Mehrfachbeschäftigte zu berücksichtigen. Die Pensionsverpflichtungen für die ausgeschiedenen Geschäftsführer und ihre Hinter- 900,00 Stadtverordnete Ramona Baßfeld Stadtverordneter Heinz Borchardt 1.071,00 bliebenen betrugen am 31.12.2015 1.963.297 €. Stadtverordneter Marc Dissel ab 25.06.2015 durchschnittlich vier kaufmännische Auszubil- Rentner Werner Große bis 03.08.2015 dende beschäftigt. Das Gesamthonorar für die Abschlussprü- Stadtverordneter Heiko Hendriks – Vorsitzender – Im Geschäftsjahr waren im Unternehmen fungsleistungen beläuft sich in 2015 auf 42 T€ Für die Tätigkeit im Geschäftsjahr gewährte 535,50 2.142,00 ohne Umsatzsteuer. Stadtverordneter Constantin Körner Stadtverordneter Christian Mangen 919,00 Es wurden keine Haftungsverhältnisse zuguns- Stadtverordneter Norbert Mölders 900,00 Rentnerin Gesine Schloßmacher 900,00 Stadtverordneter Dieter Spliethoff 900,00 Stadtverordnete Eva-Maria Weber 825,00 Betriebsratsvorsitzender Mesut Rahim Diekert 825,00 Gesamtbezüge an den Geschäftsführer betrugen 136.388,15 €. 450,00 ten des Geschäftsführungsorgans oder zugunsten von Mitgliedern des Aufsichtsrates eingegangen. bis 24.06.2015 375,00 Aus den Geschäftsbeziehungen mit verbundenen Unternehmen und Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen und Verbindlichkeiten, die unter folgenden Positionen erfasst sind: Gemäß einem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 02.12.2013 hat die Geschäftsführung Alle Angaben in € Bilanzausweis Davon gegenüber verbundenen Unternehmen aus dem Jahresüberschuss 2015 einen Betrag von 203.116,90 € in die zweckgebundene Rücklage eingestellt. Davon gegenüber Gesellschaftern Ergebnisverwendungsvorschlag Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 1.410.876,01 € in die Gewinnrücklagen Verbindlichkeiten: einzustellen. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 34.013.903,24 361.585,73 361.585,73 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.060.309,68 664.096,80 647.964,27 Die Gesellschaft ist ein verbundenes Unterneh- Beteiligungsholding Mülheim an der Ruhr GmbH men der Beteiligungsholding Mülheim an der eingebunden, der im Bundesanzeiger veröffent- Ruhr GmbH. Sie ist in den Konzernabschluss der licht wird. Mülheim an der Ruhr, den 31. März 2016 SWB-Service- Wohnungsvermietungs- und -baugesellschaft mbH – Geschäftsführung – Ulf Lennermann 42 Jahresabschluss Jahresabschluss 43 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Bericht des Aufsichtsrates Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie An- „Der Aufsichtsrat hat während der Berichtszeit des Jahres 2015 die Geschäftsführung gefördert, hang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der SWB-Service- Wohnungs überwacht und beratend begleitet. Er hat sich dazu regelmäßig über die Lage und Entwicklung der vermietungs- und -baugesellschaft mbH, Mülheim an der Ruhr, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar Gesellschaft unterrichtet. In den Sitzungen wurden mündliche und schriftliche Berichte der Ge- bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lage schäftsführung entgegengenommen und erörtert. Alle Maßnahmen, die die Zustimmung des Auf- bericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen sichtsrates erfordern, wurden eingehend beraten. des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über Gegenstand unserer Erörterungen waren die wirtschaftliche Lage, wesentliche Investitionsvorhaben den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. sowie die langfristige Planung des Unternehmens, insbesondere unter Berücksichtigung der R isiken der künftigen Entwicklung. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. – Düsseldorf – hat vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und unter Beachtung der Vorschriften Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund des § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 Haushaltsgrundsätzegesetz und den Lagebericht geprüft. Er hat den un- sätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermö- eingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt und Besonderheiten, die Zweifel an der Ordnungsmä- gens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. ßigkeit der Geschäftsführung ergeben könnten, nicht festgestellt. Der Jahresabschluss, der Lage- Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und bericht sowie der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers haben allen Mitgliedern des Aufsichtsrates über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mög- vorgelegen. liche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresab- Den Jahresabschluss der SWB-Service- Wohnungsvermietungs- und -baugesellschaft mbH und den schluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst Lagebericht haben wir geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung bestanden die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen keine Einwände. Auch dem Bericht des Abschlussprüfers stimmen wir zu. der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für Den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss, den Lagebericht sowie den Vorschlag unsere Beurteilung bildet. zur Ergebnisverwendung billigen wir. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, dem Betriebsrat sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens für ihren Einsatz und die geleistete Arbeit.“ Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesell Mülheim an der Ruhr, den 13. Juni 2016 schaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Der Aufsichtsrat Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. 44 Düsseldorf, 15. April 2016 Heiko Hendriks Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. – Vorsitzender – gez. Dr. Ranker gez. Engbert – Wirtschaftsprüfer – – Wirtschaftsprüfer – Jahresabschluss Jahresabschluss 45 Impressum Herausgeber: SWB-Service- Wohnungsvermietungs- und -baugesellschaft mbH Bahnstraße 29 45468 Mülheim an der Ruhr Gestaltung und Satz: smply.gd GmbH, Essen Druck: druckpartner Druck- und Medienhaus GmbH, Essen Fotografie: Andreas Köhring, istockphoto 46 Geschäftsbericht 2015
