InWIS-Studie Urbanes Wohnkonzept

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Urbanes Wohnkonzept
Im Auftrag der: RVI GmbH
Impressum
Ansprechpartner: Sonja Borchard, Nadine Stiens, Carina Pelz,
Christian Stamer
Bochum, Juli 2011
InWIS Forschung & Beratung GmbH
Springorumallee 5
44795 Bochum
Tel.: 0234 - 890 34-0
Fax: 0234 - 890 34-49
E-Mail: [email protected]
Internet: www.inwis.de
© InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten.
Urbane Wohnkonzepte / Frankfurt am Main
Inhalt
1. Kontext............................................................................................................................................... 4
2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? ........................................................................5
3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter… .............................................. 9
3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation ..................................................................................... 9
3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil ..................................................................... 11
3.3. Ansprüche an die Wohnsituation................................................................................................ 13
3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung ................................................................................... 14
3.5. Interesse am Urbanen Wohnen .................................................................................................. 16
4. Das WohnMatrix-Modell für die Frankfurter Innenstadt .......................................................................18
4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt ............................................................................. 18
4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt .................................................................... 21
5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main ......................................................................26
5.1. Lagequalitäten ..........................................................................................................................26
5.2. Standortumfeld .........................................................................................................................26
5.3. Gebäudekonzeption................................................................................................................... 27
5.4. Ausstattung des Gebäudes ........................................................................................................ 28
5.5. Ausstattung der Wohnungen......................................................................................................29
5.6. Preisniveau .............................................................................................................................. 30
6. Management Summary....................................................................................................................... 31
Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung .......................................................................................... 32
Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen....................................................................... 33
Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung ............................................................................... 56
Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes .............................................................................. 58
3
1. Kontext
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einem strukturellen Veränderungsprozess, von dem einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler
Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren
Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialen Rang.
Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt
wesentlich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten
Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers
und des Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle.
In diesem Zusammenhang ist in den letzten Jahren auch ein verstärkter Trend zum "Urbanen Wohnen" zu
verzeichnen, der mit einer Ausdifferenzierung der Nachfrage einzelner Lebensstilgruppen einhergeht. Die
"Renaissance der Stadt" für das Wohnen findet in dynamischen Städten wie Frankfurt, Stuttgart, Mainz und
Wiesbaden aber auch in Hamburg, München, Köln, Berlin und Düsseldorf sichtbaren Ausdruck in reger Investitionstätigkeit. Für den Lebensalltag der meisten Menschen hat der Wohnort eine zentrale Bedeutung.
Wohn- und Alltagsmobilität stehen in einer Wechselbeziehung und müssen im Kontext individueller und
gesellschaftlicher Prozesse analysiert werden. Dabei gilt es, die Faktoren, die für eine Renaissance der
Innenstadt als Wohnquartier sprechen ebenso zu analysieren, wie die Wohnortpräferenzen von Bewohnern
innenstadtnaher Wohnquartiere.1
Im Rahmen einer Studie zum "Urbanen Wohnkonzept" der RVI GmbH kann mittels einer empirischen Analyse, die wissenschaftlich fundiert initiiert wird, die Situation an prosperierenden Standorten und in zentralen Lagen untersucht werden. Dabei soll der Fragestellung nachgegangen werden, wie Mietwohnungen in
prosperierenden urbanen Lagen den aktuellen Bedürfnissen und soziodemografischen Trends gerecht werden. Dabei wird ein anwendungsorientiertes Vorgehen gewählt und das RVI Konzept geprüft.
Die Fragestellung wird mittels einer empirischen Erhebung bearbeitet. Dabei kommt das bundeweit erprobte "Wohntrends 2020" Modell2, eine Weiterentwicklung der Sinus-Milieus, zum Einsatz. Hier können empirisch erhobene Ergebnisse mit bundesweiten Trends in einem Benchmark verglichen und eingeordnet werden. Aufgrund mehrerer Projekte für Investoren, Wohnungsgesellschaften und Stadtverwaltung im Raum
Frankfurt, aber auch in Stuttgart, Mainz und Wiesbaden, besteht jeweils ein gutes Marktwissen (v.a. zu
Wohnlagen, Preisen, Nachfragertrends), auf das im Rahmen der Untersuchung - gemäß den Verschwiegenheitsabsprachen mit den einzelnen Auftraggebern - zurückgegriffen werden kann. Insbesondere die aktuell
erfolgte empirische Analyse des Frankfurter Mietspiegels durch das InWIS Institut im Auftrag der Stadt
Frankfurt, belegt einen sehr guten Kenntnisstand des Frankfurter Wohnungsmarktes.
1 Vgl. u.a. Schmitt, Selle (Hg. 2008): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt; Brühl, Echter, Frölich von Bodelschwingh, Jekel (2005): Wohnen
in der Innenstadt - eine Renaissance?; Beckmann, Hesse, Holz-Rau, Hunecke (Hg. 2006): StadtLeben-Wohnen, Mobilität und Lebensstil
2GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.(2008): Wohntrends 2020, Berlin.
4
2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es?
Nach Osterhage 2007 wird unter der Reurbanisierung die „Wiederentdeckung städtischer Lebensformen
und damit einhergehend ein erneuter Bedeutungsgewinn städtisch geprägter Standorte“ verstanden.3 In
den letzten Jahren konnte in zahlreichen deutschen Großstädten ein Bevölkerungswachstum beobachtet
werden. Gleichzeitig ist die Tendenz einer abnehmenden Suburbanisierung festzustellen. In Deutschland
leben aktuell rund 24 Mio. Menschen in Innenstädten. Die „Renaissance“ der Innenstädte ist jedoch differenziert zu betrachten. Innenstädte sind vor allem für junge Erwachsene (18- bis 29-Jährige) attraktiv. Die
Zahl der jungen Erwachsenen, die in Innenstädten leben, steigt in den letzten Jahren kontinuierlich. Am
Stadtrand und in den Innenstädten ist hingegen sowohl in den ostdeutschen als auch in den westdeutschen
Städten ein Rückgang an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren festzustellen. Bei den älteren Personen
über 60 Jahren ist der Trend in den westdeutschen Städten konstant. Ein deutlicher Anstieg ist im Gegensatz dazu in den Randgebieten ostdeutscher Städte zu verzeichnen.4
Vor allem die 18- bis 39-Jähringen bevorzugen Innenstädte als Wohnort. Mehr als ein Drittel der Innenstadtbewohner zählt zu dieser Altersgruppe. Innerhalb dieser Gruppe ist jedoch eine Verschiebung der
Anteile feststellbar. Der Anteil der 18- bis 29-Jährigen wächst, während der Anteil der 30- bis 39-Jährigen
schrumpft. Junge Haushalte bevorzugen lebendige Innenstadtgebiete mit unverbindlichen Nachbarschaften
und hohem Freizeitangebot. Die Arbeitsmarkt- bzw. Ausbildungssituation spielt ebenfalls eine Rolle. Familienhaushalte bevorzugen hingegen größere Wohnungen mit gut erreichbaren Frei- und Spielflächen. Mit
der Familiengründung wächst in der Regel auch der Wunsch nach Eigentum. Dieser Wunsch lässt sich aus
finanziellen Gründen in der Regel eher am Stadtrand bzw. im suburbanen Umland realisieren.5
Für die zunehmende Bedeutung des innerstädtischen Wohnens gibt es vielfältige Gründe. Einen besonders
starken Einfluss auf die Entwicklung hat die Situation der städtischen Arbeitsmärkte. So ist die Beschäftigungs- und Ausbildungssituation in der Stadt in der Regel deutlich günstiger als im suburbanen Umland
bzw. im ländlichen Raum. Insbesondere bei jungen Menschen ist zu beobachten, dass sie ihren Wohn- und
Lebensmittelpunkt an der Arbeitsmarktsituation orientieren. Der Zusammenhang zwischen Arbeits- und
Wohnstandort ist nicht unbedingt lokal, sondern in erster Linie stadtregional. Untersuchungen haben ergeben, dass besonders wachsende Städte einen hohen Erwerbstätigenanteil aufweisen. In Hochschulstädten
sorgt außerdem bildungsbedingte Wanderung für Bevölkerungswachstum und Nachfrage nach Wohnraum.
Studierende bevorzugen in der Regel innerstädtisches Wohnen. Zwar suchen Studierende meist preisgünstigen Wohnraum, durch den Zusammenschluss zu Wohngemeinschaften sind sie jedoch auch in eher hochpreisigen Quartieren am Wohnungsmarkt konkurrenzfähig. Der Statuswechsel, der früher mit dem Ende der
Ausbildung einherging, ist heute nicht mehr so klar abzugrenzen. Studentische Lebensstile werden durch
die geforderte Flexibilität am Arbeitsmarkt in die „poststudentische“ Lebensphase verlängert. Typische
„Studentenquartiere“ werden aber auch von anderen Lebensstilgruppen angezogen. Insbesondere allein
wohnende Berufstätige bevorzugen die Nähe zur Innenstadt und werden durch die „studentische Infrastruktur“ angesprochen.6
Ein weiterer Faktor, der zur Stärkung des innerstädtischen Wohnens beiträgt, sind die Mobilitätskosten. Die
steigenden Energiepreise führen zu steigenden Kosten für Pendler. Sowohl die Preise für Kraftstoff, als
auch die Kosten für den ÖPNV sind in den letzten Jahren gestiegen. Die Pendlerpauschale kann aktuell lediglich in geringem Maße zu einem Ausgleich der Kosten beitragen. Neben dem Kostenfaktor ist auch der
Zeitfaktor in Bezug auf das Pendeln zwischen Wohn- und Arbeitsort entscheidend. Der Trend geht mittlerweile dahin, Wohnen, Freizeit und Arbeit in räumlicher Nähe zu verbinden.
3 Osterhage, F. (2007): Reurbanisierung in Nordrhein-Westfalen: Von der Stadtflucht zur Renaissance der Städte. In: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (Hg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen. Dortmund (ILS-NRW-Schriften, 203), S. 75–88.
4 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Fokus Innenstadt: Aspekte innerstädtischer Bevölkerungsentwicklung (= BBSR-Berichte
KOMPAKT 11/2010)
5 Ebd.
6 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Zurück in die Stadt oder: Gibt es einen neue Attraktivität der Innenstädte? (= BBSR-Berichte
KOMPAKT 2/2011)
5
Als weiterer Vorteil des urbanen Lebens werden im Rahmen von Untersuchungen immer wieder die vielfälvielfä
tig vorhandenen und relativ schnell erreichbaren öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen geg
nannt. Neben einem umfassenden BildungsBildungs und Kulturangebot sind Betreuungs-,, GesundheitsGesundheits und Serviceleistungen
leistungen sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt vielfältig vorhanden. Das differenzierte FreizeitFreizeit und
Erlebnisangebot in den Städten wird von vielen Menschen als attraktiver empfunden. Entscheidend für die
urbane Bevölkerung sind vor allem kurze Wege bei der Erfüllung der individuellen Bedürfnisse. Kurze Wege
erleichtern den Umgang mit der Ressource Zeit, die in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer
knapper wird.78
Begünstigt werden diese Entwicklungen
Entwicklungen durch veränderte Lebensstile und Wohnkonzepte. Zwar gilt das
freistehende
stehende Einfamilienhaus seit Jahren als beliebteste Wohnform in Deutschland, jedoch haben gesellgesel
schaftliche und ökonomische Veränderungsprozesse neue Wohnpräferenzen entstehen lassen.
Im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie,
2020 Studie, die vom Bundesverband deutscher WohnungsWohnungs und Immobilienunternehmen
nehmen e.V. in Auftrag gegeben wurde, hat sich gezeigt, dass rund die Hälfte der unter 30-Jährigen
30
sowie rund ein Drittel der 30- bis 44-Jährigen
44
eine Wohnung
ng in der Innenstadt bzw. in zentrumsnähe bevorzugt.9
Gewünschte Wohnlagen (Anteile in Prozent)
Quelle: GdW (2008): Wohntrends 2020
Die Nachfrage nach den unterschiedlichen Arten von Wohnraum wird sowohl durch soziodemografische
soziodemogra
und
ökonomische Merkmale der nachfragenden Haushalte, aber auch durch deren Einstellungen und WertorienWertorie
tierungen
rungen bestimmt. Während die ersten beiden "klassischen" Dimensionen der Nachfrage seit jeher wew
sentliche Aspekte der Wohnungs- und Wohnstandortwahl bestimmen und entsprechend auch im Bewusstsein der Wohnungswirtschaft
nungswirtschaft einen wesentlichen Stellenwert einnehmen, ist die ideelle Dimension erst
vergleichsweise kurz durch die immer deutlicher werdende Pluralisierung der Lebensstile in Deutschland
auf der Agenda wohnungswirtschaftlic
nungswirtschaftlichen
hen Handelns gerückt. Neben den "traditionellen" Dimensionen
konnte der Einfluss der ideellen
ellen Dimension in Form von unterschiedlichen Wohnkonzepten, die aus den
milieuspezifischen Differenzierungen
rungen unserer Gesellschaft resultieren, klar nachgewiesen werden.
werden
BBSR
KOMPAKT 2/2011)
8 Bertelsmann Stiftung (2006): Mittendrin und nicht am Rand - Urbanität zählt
9GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (2008): Wohntrends 2020, Berlin.
6
Dimensionen der Wohnungsnachfrage
Quelle:GdW (2008): Wohntrends 2020
Aufbauend auf milieuspezifischen Untersuchungen wurden daher im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie
2020
sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten
Det
der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage
bilden.
Wohnkonzepte
Bezogen auf die gewünschten Wohnlagen zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen
zwi
den einzelnen
Wohnkonzepten.. Angesichts des Umstandes, dass die Wahl des Wohnstandortes ein wesentliches UnterUnte
scheidungsmerkmal
merkmal der unterschiedlichen Zielgruppen ist, ist das nicht überraschend. Eine Differenzierung
nach Siedlungstypen
lungstypen verdeutlicht dieses.
d
So bevorzugen bspw. Haushalte mit kommunikativ-dynamischen
kommunikativ
Wohnkonzepten innerstädtische bzw. zentrumsnahe Wohnlagen. Ebenso zeigen Haushalte mit anspruchsanspruch
vollen Wohnkonzepten
zepten eine Präferenz für diese Wohnlagen. Rd. 40 Prozent der kommunikativ-dynamischen
kommunikativ
Haushalte und rund ein Drittel der anspruchsvollen Haushalte werden durch diese Wohnlagen angesproangespr
chen
7
Gewünschtes Wohngebiet
Quelle: GdW (2008). Wohntrends 2020
Für zukunftsorientierte Strategien ist es wichtig, nicht nur aktuelle Verteilungen der Wohnkonzepte zu kennen, sondern auch deren zukünftige quantitative Entwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich lassen sich
aber folgende Entwicklungstrends für Deutschland erwarten:
Wohnkonzepte - zukünftige Entwicklungstendenzen
Die Zahl der Haushalte mit kommunikativ-dynamischen, mit anspruchsvollen, aber auch mit einfachfunktionalen Wohnkonzepten wird wachsen. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". Die Gruppe der Anspruchsvollen wird durch eine weiter zunehmende Bedeutung des Images hinzugewinnen. Auf der anderen Seite wird das einfach-funktionale Konzept sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte etwas verbreitern. Während der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär
ausgerichteten Wohnkonzept stagnieren dürfte, wird die Bedeutung der konventionell-situierten und der
solide-bescheidenen Wohnkonzepte im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden letzten Gruppen, die stark bei den Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen bei den älteren Haushalten verantwortlich.
Für die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den Innenstädten sind vor allem Haushalte mit kommunikativdynamischen Wohnkonzepten sowie Haushalte mit anspruchsvollen Wohnkonzepten relevant.
8
3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die
Frankfurter…
3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation
Mit insgesamt 84Prozent wohnen die Befragten derzeit mehrheitlich zur Miete, was insbesondere auf jünjü
gere Haushaltstypen (Singles oder Paare bis 44 Jahre) und Haushalte in zentrumsnahen Wohnlagen zutrifft.
Demgegenüber
genüber wünscht sich etwa die Hälfte der Befragten
B fragten im Eigentum zu wohnen, was vor allem für FamiFam
lien, Singles
gles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren sowie für Personen in zentrumsfernen Lagen gilt. Den
Wunsch zur Miete zu wohnen äußern insgesamt
insg samt etwa 48%. Dieser ist vergleichsweise stark ausgeprägt
unter Haushalten in zentrumsnahen Lagen sowie unter Singles
Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. ab 45 JahJa
ren.
Wohnverhältnis
Quelle: Eigene Erhebung
In Bezug auf die Wohnungsgröße leben die Befragten zu etwa zwei Dritteln in Wohnungen, die bis zu 75m²
75
groß sind (durchschnittlich etwa 75 m²). Stellt man der aktuellen die gewünschte Wohnungsgröße gegenügegen
ber, so zeigt sich ein vermehrter Wunsch nach größeren Wohnungen (durchschnittlich etwa 90 m²). Zumeist
wünschen
schen sich die Befragten Wohnungen, die größer als 75 m² sind. Besonders begehrt sind Wohnungen
zwischen 75 und 100 m²,, was insbesondere für Singles und Paare unter 45 Jahren und MehrpersonenhausMehrpersonenhau
halte gilt.
9
Wohnfläche
Hinsichtlich der Raumaufteilung leben die Befragten aktuell zumeist in Wohnungen
Wo nungen mit bis zu drei Räumen.
Bevorzugt werden dominant Wohnungen mit drei Räumen. Dreiraumwohnungen werden dabei zumeist von
Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. zwischen 45 und 64 Jahren gewünscht, wohingegen
wohing
Singles und
Paare zwischen 30 und 44 Jahren vermehrt den Wunsch nach Wohnungen mit vier Räumen äußern.
Raumanzahl
10
3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil
Hinsichtlich der Frage, in was für einem Gebiet eine Wunschwohnung liegen sollte, erweist sich eine ruhige
Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand als die beliebteste Wohnlage. Mit etwas Abstand
erfreuen
en sich urbane Wohnlagen (Zentrumsnähe/Innenstadtrand bzw. Stadtteilzentrum/Nähe eines StadtStad
teilzentrums)
rums) ebenfalls großer Beliebtheit.
Gewünschte Wohnlage
Differenziert
nziert man dieses Ergebnis hinsichtlich der Frage, ob die Befragten derzeit zentrumsnah oder zentzen
rumsfern
fern wohnen, so zeigt sich, dass urbane Wohnlagen (Innenstadt, Zentrumsnähe/Innenstadtrand, StadtStad
teilzentrum/Nähe
rum/Nähe eines Stadtteilzentrums) insbesondere bei jenen auf ein gesteigertes Interesse stoßen,
die derzeit zentrumsnah wohnen. Dies gilt insbesondere für die Innenstadt, welche insgesamt von ca. 10%,
unter zentrumsnah
rumsnah wohnenden jedoch von etwa 14% präferiert wird. Gegenteiliges gilt für nicht-urbane
nicht
Lagen,
n, welche von jenen bevorzugt werden, die derzeit zentrumsfern leben.
Eine Differenzierung nach Haushaltstypen zeigt hierbei, dass Singles und Paare unter 30 Jahren eine Lage
in Zentrumsnähe/Innenstadtrand am stärksten präferieren. Diese Lage stößt bei Singles
Sin
und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren auf geringeres Interesse, diese bevorzugen ein Stadtteilzentrum bzw. die Nähe
eines Stadtteilzentrums.
zentrums. Singles und Paare im Alter von 45 bis 64 Jahren zeigen im Vergleich der HausHau
haltstypen das größte Interesse an einer Wohnung in der Innenstadt, wohingegen Singles und Paare ab 65
eine eindeutige Präferenz für die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand offenbaren.
Familien und Mehrpersonenhaushalte
haushalte interessieren sich vor allem für zentrumsnahe Lagen
La
bzw. den Innenstadtrand.
Auf die Frage, in welchem Frankfurter Stadtteil die Befragten am liebsten wohnen möchten,
möchte zeigen die Befragten vor allem für die Stadtteile Sachsenhausen (vor allem Singles/Paare unter 45 Jahren Jahren) und
Bornheim (ebenfalls Singles/Paare unter 45 Jahren, Mehrpersonenhaushalte) ein besonderes Interesse.
11
Gewünschter Stadtteil
Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessieren sich mit Abstand am
häufigsten für die Stadtgebiete Innenstadt (29 %), Eckenheim (16 %) und Gallus (14 %). Sofern Befragte
eine zentrumsnahe Lage bzw. den Innenstadtrand als Präferenzstandort angegeben haben, werden als geg
wünschte Stadtteile mit deutlichem Abstand Sachsenhausen (38 %) und Bornheim (32 %) genannt.
12
3.3. Ansprüche an die Wohnsituation
Merkmale, die in Bezug auf die Wohnsituation als besonders wichtig angesehen
anges
werden
den sind insgesamt vor
allem gute Einkaufsmöglichkeiten, gute Anbindungen
Anbi dungen an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit, ein gutes
Angebot
gebot an Grünflächen sowie gute Verkehrsanbindungen im Wohnumfeld. Demgegenüber wird insbesoninsb
dere dem Wohnen in einer (virtuell) vernetzten
vernetzten Nachbarschaft und der Möglichkeit zur gemeinschaftlichen
Nutzung von Verkehrsmitteln eine vergleichsweise
ve
geringe Bedeutung beigemessen.
Wohnumfeldanforderungen
Im Folgenden soll für die einzelnen Haushaltstypen aufgeführt werden, welche Merkmale jeweils als besonbeso
ders bzw. im Vergleich der Haushaltstypen überdurchschnittlich
übe durchschnittlich wichtig eingestuft werden.
we
- Singles und Paare unter 30 Jahren: gute ÖPNV-Anbindungen,
ÖPNV
gutes kulturelles Angebot
- Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz,
Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, viele Grünflächen und
Naherholungsmöglichkeiten, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, besonders ruhige
Wohngegend
- Singles
ngles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von
Verkehrsmitteln, Architektur des Wohngebäudes, gute Verkehrsanbindungen
- Singles und Paare ab 65 Jahren: Image/Ansehen der Wohngegend, Image/Ansehen des
Wohngebäudes,, die nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu
wohnen, Architektur des Wohngebäudes, besonders sichere Wohngegend, besonders saubere
Wohngegend, besonders ruhige Wohngegend
- Familien: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz,
Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an FreizeitFreizeit und
Sportmöglichkeiten, nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu
wohnen, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten
- Mehrpersonenhaushalte: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung
Nutzung von Verkehrsmitteln, kurze
Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an FreizeitFreizeit und
Sportmöglichkeiten, gute EinkaufsEinkaufs und Versorgungsmöglichkeiten
13
3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung
Ausstattungsmerkmale, denen eine besondere
besondere Wichtigkeit beigemessen wird, sind insbesondere ein Balkon
bzw. eine Terrasse/Dachterrasse sowie viel Licht und große Fensterflächen und Maßnahmen zur häuslichen
Sicherheit. Auch ein Keller mit WaschWasch und Trockenräumen sowie moderne Technologien stoßen auf ein
relativ großes
ßes Interesse. Demgegenüber ist den Befragten eine offene Küche weniger wichtig. Auch ein
Passivhaus ist von eher nachrangiger Bedeutung.
Ausstattungswünsche
Eine Differenzierung nach Haushaltstypen führt zu folgendem
fo
Ergebnis:
- Singles und Paare unter 30 Jahren: Ausstattung mit modernen Technologien
- Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: Passivhaus, offene Küche, hochwertige Bodenbeläge,
viel Licht und große Fensterflächen, besonders schönes Badezimmer
- Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: ökologische Baustoffe, teilweise auch Maßnahmen zur
häuslichen Sicherheit
- Singles und Paare ab 65 Jahren: Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit, Einbauküche
- Familien: Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Keller mit Wasch- und Trockenräumen, ökologische
Baustoffe, Ausstattung mit modernen Technologien, offene Küche
- Mehrpersonenhaushalte: ökologische Baustoffe, besonders schönes Badezimmer, Garage/Tiefgarage
oder Stellplatz, Passivhaus, Einbauküche
In Bezug auf die allgemeine
lgemeine Anspruchshaltung zeigt sich, dass diese bei Familien
Fam lien und Singles oder Paaren
zwischen 30 und 44 Jahren im Vergleich am stärksten ausgeprägt ist. Diese Gruppen messen den aufgeführaufgefüh
ten Merkmalen im Schnitt eine höhere Wichtigkeit bei als andere Haushaltstypen.
Haus
Im Rahmen der Studie wurde weiterhin gefragt, ob die Befragten prinzipiell dazu bereit wären, für energeenerg
tische
sche Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Wie sich zeigt, sind insgesamt 65Prozent der Befragten
hierzu bereit. Diesbezüglich unterscheiden
unterscheiden sich die untersuchten Haushaltstypen allerdings mitunter deutdeu
lich. Die Gruppe der Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren zeigt hierbei
hie bei das größte Interesse sowie
14
Zahlungsbereitschaft
reitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles
Si gles und Paaren unter 30 sowie bei Mehrpersonenhaushalten
Mehrp
ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische MaßnahMaßna
men Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen
Haushalt typen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes
Interesse an energetischen
schen Maßnahmen.
Interesse an/Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten
15
3.5. Interesse am Urbanen Wohnen
Insgesamt können sich 36Prozent der Befragten vorstellen, in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept zu ziehen.
Interesse am urbanen Wohnkonzept
Singles oder Paare unter 30 Jahren
Singles oder Paare 30 bis 44 Jahre
Singles oder Paare 65 Jahre und älter
88
6
12
6
Familien 5 9
Mehrpersonenhaushalte
Gesamt
Ja, auf jeden Fall.
22
19
Ja, vielleicht.
53
27
20
21
11
73
51
29
40
63
13
13
7
12
14
Nein, eher nicht.
13
23
50
Nein, auf keinen Fall.
Wie ersichtlich wird, stößt das urbane Wohnkonzept bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren auf das
größte Interesse. Lediglich 13Prozent dieser Gruppe können sich einen Einzug in diese Wohnform nicht
vorstellen. Ein ebenfalls großes Interesse wird dem Konzept von Personen entgegengebracht, die in Mehrpersonenhaushalten leben. Diese können sich einen Einzug zu 64Prozent vorstellen. An dritter Stelle sind
hier die Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren zu nennen, von welchen sich 39Prozent einen Einzug
in ein urbanes Wohnen vorstellen können. Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren bzw. 65 Jahren
und älter können sich einen Einzug zu 28Prozent bzw. 26Prozent vorstellen. Das geringste Interesse an dem
Konzept besteht unter Familien: 86Prozent können sich dies (eher) nicht vorstellen.
Eine Differenzierung danach, ob ein Befragter derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnt, führt zu dem
Ergebnis, dass das urbane Wohnkonzept unter zentrumsnahen Befragten auf ein tendenziell erhöhtes Interesse stößt: 41Prozent derer, die zentrumsnah wohnen können sich einen Einzug in eine Wohnung nach dem
Konzept vorstellen, unter zentrumsfern lebenden Befragten liegt dieser Anteil bei 33Prozent.
Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine urbane Wohnung nicht gänzlich ausschließen, würden sich
zu 38% ein Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen in der Wohnanlage wünschen. Hierbei sind Post- und
Paketdienste sowie ein Wäscheservice besonders beliebt.
Ein großes grundsätzliches Interesse an wohnungsnahen Dienstleistungen besteht vor allem unter Mehrpersonenhaushalten, Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren sowie unter Singles und Paaren ab 65
Jahren. Ferner ist das Interesse an entsprechenden Diensten unter zentrumsfern lebenden Befragten mit
43Prozent deutlich höher als unter zentrumsnah lebenden (33 %).
16
Gewünschte zusätzliche Serviceleistungen
Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept nicht ausschließen, würden im Schnitt etwa 600 Euro monatliche
monatl che Nettokaltmiete hierfür zahlen. Bei der Interpretation
dieses Wertes
tes ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies eine sehr abstrakte Größe darstellt: Die Befragten
haben keine genaueren Informationen
Informationen über Wohnungsgröße und genaue Ausstattungsmerkmale, was die
Einschätzung erschwert.
schwert. Die Zahlungsbereitschaft steigt hingegen, wenn der Kunde eine konkretes Angebot
besichtigt, das auch seinen Wohnwünschen entspricht.
Die größte Zahlungsbereitschaft findet
findet sich unter Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren, gefolgt
von Familien und Singles und Paaren zwischen 45 und 64 Jahren. Die geringste Zahlungsbereitschaft ist
unter Singles und Paaren
ren ab 65 Jahren festzustellen.
Zahlungsbereitschaft für das urbane
bane Wohnkonzept nach Haushaltstyp
Haushaltstyp
Zahlungsbereitschaft (monatliche
Nettokaltmiete)
530 Euro
725 Euro
635 Euro
460 Euro
Familien
660 Euro
560 Euro
Gesamt
600 Euro
17
4. Das WohnMatrix-Modellfür die Frankfurter Innenstadt
4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt
Ein wichtiger Bestandteil dieser Studie war die Bildung wohnungswirtschaftlicher Nachfragergruppen. Um
die in der Realität beobachtbaren unterschiedlichen Wohn- und Lebensformen differenziert abzubilden,
reichen jedoch soziostrukturelle und -ökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen
alleine nicht mehr aus. Daher hat die InWIS Forschung & Beratung GmbH aufbauend auf lebensstil/milieuspezifischen Untersuchungen im Rahmen der Studie "Wohntrends 2020"10 sechs unterschiedliche
Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage bilden.Die sechs
Wohnkonzepte bilden unterschiedliche Nachfragertypen ab und tragen damit der gesellschaftlichen Pluralisierung Rechnung. Durch den Begriff "Wohnkonzept" wird ausgedrückt, dass es sich nicht um spontane
Wünsche der Haushalte oder Moden handelt, sondern um eher langfristig angelegte subjektive Orientierungen, die aber auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen.
Aufgabe des Modells ist es dabei nicht nur diese lebensstilspezifische Segmentierung vorzunehmen, sondern damit auch eine handlungsorientierte Verknüpfung zum Wohnungsangebot zu schaffen. Die WohnMatrix ist damit vor allem für Wohnungsanbieter und Bauträger interessant, aber auch für Städte, die das Ziel
einer aktiven, zielgruppenorientierten Stadtentwicklung verfolgen. Die bundesweite Studie hat dabei deutlich gezeigt, dass die quantitative Verteilung der Wohnkonzepte regional, aber auch lokal erheblich differiert.
Die sechs Wohnkonzepte lassen sich wie folgt charakterisieren:
Herausragendes Merkmal der Haushalte mit diesem eher konservativ geprägten Konzept
ist die hohe Lebenszufriedenheit. Wirtschaftlich und gesellschaftlich wurde das erreicht,
was man angestrebt hat. Das wird auch gerne nach Außen dargestellt. Obwohl eine vorsichtige Offenheit gegenüber neuen Entwicklungen besteht, ist die Zufriedenheit mit der
jetzigen Situation sehr hoch und der Veränderungswunsch nicht sehr ausgeprägt. Es besteht ein großes Interesse an gesellschaftspolitischen Fragen und Entwicklungen. Die
Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte wird
im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden Gruppen, die stark bei Senioren
vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen in der Anspruchhaltung bei künftigen Älteren verantwortlich.
Diese politisch eher progressive und lifestyle-orientierte Gruppe ist sehr offen gegenüber
unterschiedlichen Entwicklungen und Eindrücken sowie sehr kommunikativ. Das Leben
spielt sich in der Gemeinschaft ab. Dabei werden neben persönlichen Kontakten auch
virtuelle Netzwerke gepflegt. Wichtig ist das urbane Umfeld, das unterschiedliche Freizeit- und Kontaktmöglichkeiten bietet. Werte wie Ordnung, Status und Religiosität sind
von nachgeordneter Bedeutung. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an
Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren
jüngeren Jahren "mitnehmen".
10
Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- undImmobilienunternehmen e.V. (2008): Wohntrends 2020, Berlin.
18
Diese Gruppe ist stark nach innen orientiert, jedoch auch gleichzeitig fest in (realen) Nachbarschaften und sozialen Netzwerken integriert. Familiäre Werte bilden den zentralen Bezugspunkt, sie sind bestimmend für den Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur. Die Orientierung auf den Beruf ist nachrangig. Für die jüngeren Haushalte dieser Gruppe haben zudem klassisch konservative Werte wie Ordnung und Kontinuität an Bedeutung verloren,
wobei die älteren Haushalte diese weiterhin schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem
häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept dürfte künftig stagnieren.
Leistung ist das zentrale Credo dieser in Teilen sehr intellektuell geprägten Gruppe. Es
werden hohe Anforderungen an die Wohnsituation und das Wohnumfeld gestellt. Man ist
vielseitig interessiert, kulturell oder sportlich unterwegs. Optimierungsbestrebungen, die
auch gesellschaftlichen Aufstieg repräsentieren sollen, führen häufiger zu Veränderungen
der Lebens- und Wohnsituation. Die Bedeutung der Anspruchsvollen wird künftig voraussichtlich zunehmen.
Diese bürgerlich geprägten Haushalte sind zufrieden mit ihrer Lebenssituation und schätzen
einen geordneten Alltag. Die Ansprüche an die Umwelt sind gering, das Leben eher nach
innen gerichtet. Das Fernsehprogramm - altersabhängig Volksmusiksendungen oder modernere Trivialität - nimmt einen zentralen Platz ein. Man gibt sich gegebenenfalls. auch mit
weniger zufrieden und arrangiert sich mit dem, was man hat. Die Wohnmobilität ist sehr
gering. Das fortschreitende Alter vieler Haushalte wird jedoch früher oder später eine Anpassung der Wohnsituation erfordern.
Diese Gruppe ist mit ihrer Lebenssituation häufig nicht zufrieden, es fehlen aber die materiellen und sonstigen Optionen zur Verbesserung der Lebenslage. Es besteht eine ausgeprägte Skepsis gegenüber Neuem und Fremdem. Das einfach-funktionale Konzept wird sich
durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte künftig etwas verbreitern.
19
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts
Derzeit verfolgen jeweils ca. 22 Prozent der ab 18-Jährigen Wohnbevölkerung ein kommunikativdynamisches bzw. häuslich-familiäres Wohnkonzept, 20 Prozent ein anspruchsvolles Wohnkonzept, 16
Prozent ein solide-bescheidenes, 13 Prozent ein konventionell-situiertes und 6 Prozent ein einfachfunktionales Wohnkonzept. Im Vergleich zur bundesweiten Verteilung fallen insbesondere der hohe Anteil
an Kommunikativ-dynamischen und der niedrige Anteil an Solide-bescheidenen auf.
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts und deutschlandweit
Stadt Frankfurt
Deutschland Gesamt
13,1%
15,0%
20,5%
20,6%
5,7%
7,4%
15,9%
17,1%
24,9%
21,8%
22,2%
15,0%
konventionell-situiert
anspruchsvoll
häuslich-familiär
kommunikativ-dynamisch
solide-bescheiden
einfach-funktional
20
4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt
Vor allem um zielgruppenspezifische Handlungsbedarfe zu identifizieren, wurden zunächst wohnungswirtschaftliche Ziel-/Nachfragergruppengebildet. Grundlage hierfür bildet die WohnMatrix. Diese verknüpft die
drei Dimensionen (Alter/Haushaltskonstellation, Einkommen, Wohnkonzepte) miteinander und ordnet und
den einzelnen Kombinationen jeweils spezifische Wohnungstypen zu. Es wird so ganz konkret aufgezeigt,
welche Anforderungen jeweils im Hinblick auf Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Wohnstandort und Serviceleistungen bestehen.
Die erste Ziffer eines nachgefragten Wohnungstyps wird bestimmt durch die Wohnkonzepte. Durch die
Kombination der Wohnkonzepte mit den Merkmalen Altersgruppe/ Haushaltstyp und Wohnkaufkraft können
nun wohnungswirtschaftliche Zielgruppen beziehungsweise Wohntypen gebildet werden.
WohnMatrix
Im Detail impliziert dies beispielsweise, dass die anspruchsvollen Singles oder Paare zwischen 30 und 45
Jahren mit mittlerer oder hoher Kaufkraft den Wohnungstyp 403 besonders nachfragen. Dahinter verbirgt
sich wiederum eine spezifische Wohnnachfrage (betrifft Wohnlage, Wohnumfeld, Preissegment, Wohnungsausstattung etc.).
21
Die oben aufgeführte WohnMatrix stellt eine wichtige Grundlage dar, um wohnungswirtschaftliche Ziel/Nachfragergruppen abzubilden. Jedoch ist es nicht zielführend mit der sehr hohen Anzahl an möglichen
Nachfragergruppen zu operieren. Dies kann zunächst durch die Fallzahlen begründet werden. Einige mögliche Kombinationen aus Alter, Haushaltszusammensetzung, Wohnkaufkraft, Wohnkonzept sind gering besetzt; statistisch valide Aussagen wären hier nicht möglich. Weiterhin zeigt sich, dass sich einige Nachfragergruppen - vor allem in ihren Wohnwünschen - stark ähneln. Die hohe Anzahl möglicher Ziel/Nachfragergruppen wären kaum sinnvoll abgrenzbar.
Im vorliegenden Fall wurden basierend auf allen möglichen Kombinationen 12 Ziel-/Nachfragergruppen
gebildet.
Zentrale Zielgruppen in Frankfurt11
konservativ
Kleinbürgerliche
Mid-Ager: 5%
Solidebescheiden
Kleinbürgerliche
Senioren: 8%
Konventionellorientierte
Senioren: 9%
Konventionellsituiert
Häusliche
Familie: 9%
Häuslichfamiliär
Häusliche
Starter: 4%
Anspruchsvoll
Kommunikativdynamisch
Häusliche
Konsolidierer: 7%
Häusliche
Mid-Ager: 7%
Moderne
Familie:
10,5%
Moderne
Starter: 13%
modern
18-30
Moderne
Konsolidierer:
9%
30-45
Moderne MidModerne
Ager: 8%
Familie
45-65
über 65
Alter
Im Folgenden werden Zielgruppen mit einer überdurchschnittlichen Affinität für das urbane Wohnkonzept
nach folgendem Schema charakterisiert12:
- Kurzprofil: Zusammensetzung der Zielgruppe, momentane und gewünschte Wohnsituation; hier zur
Erläuterung:
• kleine Mietwohnung: bis 60 m²
• mittelgroße Mietwohnung: ab 61 bis 80 m²
• große Mietwohnung: ab 81 m²
- Lebensstil
- Wohnwünsche
- Potenziale in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen
Bei der folgenden Charakterisierung der Zielgruppen werden neben den Ergebnissen der Befragungen auch
Erkenntnisse aus weiteren InWIS-Studien berücksichtigt.
11
Einfach-Funktionale (insgesamt 6% der Wohnbevölkerung) sind in dieser Grafik nicht aufgeführt, da sich diese in allen Altersgruppen finden.
Wenn bei einer Zielgruppe zu den aufgeführten Punkten keine Erläuterungen angegeben wurden, dann waren die diesbezüglichen Ergebnisse unauffällig.
12
22
Hauptzielgruppen
Zwei sehr gut passende und anvisierte Zielgruppen sind zum einen die modernen Starterhaushalte sowie
die modernen Konsolidierer. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse ist es zu empfehlen, das Hauptaugenmerkt im Rahmen der Projektkonzeption und -vermarktung auf diesen beiden Zielgruppen zu legen.
Moderne Starter
- Singles/Paare unter 30 Jahre einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept
(v.a. 201/202/401/402 auf der WohnMatrix)
- Momentane Wohnsituation: Kleine Mietwohnungen (bis 60 m²); man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; Dominanz der 3-Raumwohnung
Moderne Starter, eine Gruppe mit einem hohen Bildungsniveau (häufig Studenten oder Personen am Karrierebeginn), pflegen einen lifestyle-orientierten Lebensstil. Diese Gruppe mag es wenn „etwas los ist“, zeigt
Interesse an Szenekneipen, man ist durchaus auch bei Kulturveranstaltungen wie Lesungen und PoetrySlams sowie bei Sportveranstaltungen zugegen. Man schätzt ein urbanes Umfeld. Ferner ist man an gesellschaftlichen und politischen Fragen interessiert. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern - eine
Gruppe die stark an Karriere und sozialem Aufstieg interessiert ist - zeigt darüber hinaus eine vergleichsweise hohe Affinität für „gehobene Kulturveranstaltungen“ wie zum Beispiel Theater oder klassische Musik.
Die Kaufkraft dieser Gruppe ist noch unterdurchschnittlich. In Bezug auf die Ansprüche an eine Wohnung
sind bei diesem Typus vor allem viel Licht/große Fensterflächen, die Ausstattung der Wohnung mit modernen Technologien und die Möglichkeit, von zuhause aus arbeiten zu können von Bedeutung. Darüber hinaus
zeigt man ein hohes Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Unkonventionellen Wohnformen (beispielsweise Maisonette-Wohnung, Loft etc.) gegenüber ist man
aufgeschlossen. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern zeigen darüber hinaus eine hohe Präferenz für ein besonders schönes Badezimmer.
Eigentlich legt diese Gruppe viel Wert auf eine urbane, zentrumsnahe Wohnlage. Verwunderlich ist in diesem Kontext, dass bei der bevorzugten Wohnlage oftmals die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand
und Stadtrand angegeben wurde. Dies lässt sich wohl dadurch erklären, dass moderne Starter nicht davon
ausgehen im Zentrum oder Zentrumsnähe ein ihren Anforderungen und vor allem ihrer Zahlungsbereitschaft
entsprechendes Angebot zu finden. Bezogen auf das Wohnumfeld hat diese Gruppe eine relativ große Toleranz gegenüber Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Verkehrsbelastung. Demgegenüber legt man
hohen Wert auf Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
und eine gute Verkehrs-/ÖPNV-Anbindung, die ein reibungsloses und schnelles Pendeln zwischen Wohnung
und Universität/Hochschule bzw. Arbeitsplatz ermöglicht.
Das Potenzial in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen ist sehr hoch, 81 Prozent der Befragten in Frankfurt am Main können sich dies vorstellen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist - bedingt durch
das noch vergleichsweise geringe Einkommen - unterdurchschnittlich.
23
Moderne Konsolidierer
- 30- bis 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzept (WohnMatrix: zumeist 204/205/403)
- Momentane Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße bis große Wohnungen
Modernen Konsolidierern ist es weitgehend gelungen, sich beruflich und privat zu etablieren. Im privaten
Bereich sind Werte wie Ordnung und Kontinuität von nachrangiger Bedeutung, dafür ist man sehr aktiv und
vielseitig - auch kulturell - interessiert.
Die modernen Konsolidierer verfügen – ihrer beruflichen Qualifikation und ihrem hohen Bildungsniveau
entsprechend – über eine hohe Kaufkraft, welches eine höhere Anspruchshaltung an die Wohnsituation
ermöglicht. Eine Wohnung sollte repräsentativ sein, daher werden höherwertigen Ausstattungsmaterialien
ein hohes Interesse und eine hohe Zahlungsbereitschaft entgegengebracht. Die Wohnung sollte vielfältige
Ausstattungskriterien wie zum Beispiel energieeffiziente Ausstattungsmerkmale erfüllen, man zeigt auch
eine hohe Affinität für ein Passivhaus und legt Wert auf ökologische Baustoffe. Es besteht sehr hohes Interesse an einem besonders schönen Badezimmer, viel Licht/große Fensterflächen und hochwertigen Bodenbelägen. Da es sich um einen eher progressiven Typus handelt, zeigt sich ferner eine Neigung zu eher unkonventionellen Wohnformen.
Bei der bevorzugten Wohnlage möchte man häufig in einem Stadtteilzentrum bzw. in der Nähe eines Stadtteilzentrums wohnen (37 %), knapp jeder Dritte jedoch auch im Zentrum beziehungsweise zentrumsnah.
Auch dieser dynamische Typ zeigt ein hohes Interesse an freizeit-, kultur- und sportorientierten Infrastrukturen. Allerdings ist es ihnen weniger wichtig „im Zentrum des Geschehens“ zu wohnen. Vielmehr liegt ein
gesteigertes Interesse an ruhigeren Lagen vor, die jedoch gute Nahversorgungsmöglichkeiten aufweisen
sollten. Es gilt das Credo: „Gute Unterhaltung in der Nähe, aber Ruhe vor der eigenen Haustür“. Darüber
hinaus gewinnen im Vergleich zu den modernen Startern Image/Prestige von Wohngebäude und Wohngegend an Bedeutung.
Knapp jeder Zweite kann sich vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen. Die diesbezügliche Zahlungsbereitschaft ist deutlich überdurchschnittlich.
Weitere Zielgruppen
Aufgrund der Befragungsergebnisse konnte festgestellt werden, dass durchaus eine relevante Nachfrage bei
älteren Haushalten besteht. Insbesondere die Gruppe der modernen Mid-Ager sollten ergänzend im Vermarktungsprozess berücksichtigt werden. Zudem ist mit einer geringfügigen Nachfrage aus der Gruppe der
häuslichen Mid-Ager zu rechnen. Für diese Gruppe ist jedoch keine separate Vermarktungsstrategie zu empfehlen. Hier sollte an der Kernvermarktungsstrategie festgehalten werden.
Moderne Mid-Ager
- Ab 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzept (404/405/410 auf der WohnMatrix)
- Momentane Wohnsituation: generell alle Wohnungsgrößen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße Wohnungen mit 3 oder vier Räumen
Ein „dynamischer“ Lebensstil, der durch Offenheit, Liberalität und vermehrte Aktivität gekennzeichnet ist,
wird für gewöhnlich zumeist jüngeren Zielgruppen zugeschrieben. Dass dies nicht zwangsläufig der Fall ist
und sich auch moderne Lebensstile im Zeitverlauf als weitgehend konstant erweisen, zeigt sich am Beispiel
der modernen Mid-Ager. Hierbei handelt es sich um Personen, die einen dynamischen Lebensstil aus ihren
24
jüngeren Jahren nicht gänzlich aufgegeben haben und diesen auch im „besten Alter“ noch pflegen. Man ist
auch in erhöhtem Alter weiterhin aktiv, geht beispielsweise gerne im Restaurant Essen, fährt regelmäßig in
Urlaub und geht ins Theater; auch regelmäßiger Sport wie zum Beispiel Jogging, Fahrradtouren und so weiter sind wichtige Bestandteile der Freizeitgestaltung. Darüber hinaus ist man an sozialen Kontakten stark
interessiert. Moderne Mid-Ager verfügen über ein hohes Bildungsniveau, sie sind beruflich etabliert. Sie
haben unter allen ermittelten Zielgruppen die höchste Kaufkraft.
Entsprechend dem Einkommen hat diese Gruppe auch vergleichsweise hohe Wohnanforderungen, was sich
unter anderem an einem hohen Interesse an hochwertigen Materialien wie hochwertigen Bodenbelägen,
einem großzügigen Freisitz und der Architektur des Wohngebäudes zeigt. Moderne Mid-Ager haben von
allen Gruppen das höchste Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten und eine hohe Affinität für das Passivhaus und ökologische Baustoffe. Darüber hinaus besteht
vergleichsweise hohes Interesse an modernen Technologien und der Stellplatz/die Garage hat eine hohe
Relevanz.
Auch in dieser Lebensphase möchte man nicht dezentral leben. 55 Prozent haben angegeben, dass sie im
Zentrum oder zentrumsnah leben möchten. Weiterhin sind modernen Mid-Agern bezogen auf das Wohnumfeld kurze Wege zur Arbeitsstelle/die Verkehrsanbindung und das kulturelle Angebot in der näheren Umgebung relevant. Darüber hinaus ist es ihnen vergleichsweise wichtig, dass es Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln in Ihrer Wohnumgebung gibt.
Die Mobilität ist geringer als bei den bisher aufgeführten Gruppen, jedoch können sich knapp 40 Prozent
vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft ist hierfür deutlich überdurchschnittlich.
Häusliche Mid-Ager
- 45 bis 65-jährige Singles/ Paare mit einem häuslich-familiären oder einem konventionell-situierten
Wohnkonzept (WohnMatrix: 303/304/102)
- Momentane Wohnsituation: Leben oftmals in mittelgroßen Wohnungen
- Bevorzugte Wohnsituation: Mittelgroße Wohnungen; Dominanz von 3-Raumwohnungen
Das Durchschnittsalter häuslicher Mid-Ager ist höher als jenes der modernen Mid-Ager. Sie haben häufig
ältere Kinder, die außer Haus wohnen. Der regelmäßige Kontakt zu den Kindern ist jedoch Vielen wichtig;
gegebenenfalls wird auch die Betreuung der Enkelkinder mit übernommen. Man genießt den Lebensabend
und verbringt einen großen Teil seiner Freizeit in der häuslichen Umgebung.
Mit zunehmendem Alter manifestiert sich bei häuslichen Mid-Agerndie Bedeutung der Küche als Lebensmittelpunkt. Hierbei besteht hohes Interesse an der Einbauküche. Man ist sicherheitsorientiert, was sich unter
anderem in einem hohen Interesse an Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit zeigt. Wohnwünsche richten
sich hauptsächlich auf den Garten, einen Stellplatz beziehungsweise innerhalb der Wohnung auf den Sanitärbereich, wobei ein Gäste-WC sowie ein komfortables Badezimmer gewünscht werden und genügend Abstellraum vorhanden sein sollte. Auch häusliche Mid-Ager zeigen ein überdurchschnittliches Interesse an
Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten.
Knapp jeder Zweite kann sich zumindest vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen.
Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist überdurchschnittlich.
25
5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main
5.1. Lagequalitäten
Hinsichtlich der bevorzugten Wohnlage haben verschiedene Untersuchungen bereits ergeben, dass urbanes
Wohnen im Trend liegt und immer beliebter wird. Städtische Lebensformen erfahren aktuell eine Art Renaissance. Vor allem 18- bis 44-Jährige bevorzugen lebendige Innenstadtquartiere als Wohnort. Im Rahmen
der Befragung konnte nachgewiesen werden, dass über die Hälfte der Befragten in Frankfurt eine innerstädtische Wohnlage wünscht. Insbesondere bei den Befragten, die bereits zentrumsnah in Frankfurt Wohnen
stoßen urbane Wohnlagen auf großes Interesse. Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen
zu möchten, interessieren sich im Speziellen auch für das Gallusviertel als innerstädtischen Wohnstandort.Moderne Starterhaushalte mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept
legen in der Regel hohen Wert auf zentrumsnahe Lagen. Im Rahmen der Befragung hat sich hingegen gezeigt, dass die Befragten, die diesem Wohnkonzept zugeordnet werden können, angaben, oftmals eher ruhige Stadtteillagen zu bevorzugen. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier die geringe Kaufkraft
dieser Gruppe einen Einfluss auf die bevorzugte Wohnlage hat. Moderne Starter gehen in Frankfurt am Main
scheinbar nicht davon aus, dass sie im Zentrum bzw. in zentrumsnähe ein ihren Anforderungen entsprechendes Angebot im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten zu finden. Eine weitere Zielgruppe, die urbane Wohnlagen schätzt, sind die modernen Mid-Ager mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept. Diese Gruppe der über 45-Jährigen möchte in Frankfurt zu 55 Prozent im Zentrum bzw.
zentrumsnah leben. Moderne Konsolidierer im Alter von 30 bis 45 Jahren wünschen sich immerhin zu einem
Drittel eine innerstädtische Wohnlage. Im Gegensatz zu den modernen Startern verfügen diese Gruppen
über eine deutlich höhere Kaufkraft.
Bezogen auf die Lage des Projektes "Le Quartier Parigot" im Europaviert West bedeutet dies, dass sich hier
eine vorteilhafte Lage ergibt, die vor allem junge Zielgruppen sowie moderne Singles und Paare über 45
Jahren anspricht.
5.2. Standortumfeld
Belebte Wohnlagen mit hohem Freizeitwert sowie mit einer guten verkehrlichen Anbindung erfahren eine
immer größere Beliebtheit. Kurze Wege bei der Erfüllung individueller Bedürfnisse werden im Umgang mit
der - in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper werden - Ressource Zeit immer wichtiger. Die schnelle Erreichbarkeit aller persönlich notwendigen Infrastruktureinrichtung gilt für viele als
großer Vorteil des urbanen Wohnens. Auch im Rahmen der Befragung in Frankfurt am Main hat sich gezeigt,
dass vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Anbindung an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit
im Quartier sowie Grünflächen in den Wohnumgebung von Bedeutung sind. Moderne Starter schätzen ein
urbanes Umfeld, um ihrem lifestyle-orientierten Lebensstil nachzugehen. Nahversorgungsmöglichkeiten,
umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute verkehrliche Anbindung ist für diese Gruppe attraktiv. Für die Modernen Mid-Ager sind vor allem die schnelle Anbindung zur Arbeitsstelle sowie das
kulturelle Angebot im näheren Umfeld relevant. Auch Haushalte, die als moderne Konsolidierer bezeichnet
werden können, finden die genannten Angebote attraktiv. Sie bevorzugen jedoch eher ruhige Wohnlagen
mit guten Nahversorgungsmöglichkeiten und einer guten Erreichbarkeit dieser Angebote.
Das Standortumfeld der Projektfläche kann den Anforderungen der Zielgruppen gerecht werden. Insbesondere die sehr gute verkehrliche Anbindung, vor allem für den ÖPNV, macht die Lage für die genannten Zielgruppen attraktiv. In fußläufiger Erreichbarkeit befinden sich zwei Straßenbahnhaltestellen. Zudem lässt
sich der Frankfurter Hauptbahnhof (ICE-Anschluss) innerhalb von 10 Minuten fußläufig erreichen. Dank
seiner Lage in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 44 ist der Standort sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden. Das Zentrum von Frankfurt ist innerhalb von rd. 10 Fahrminuten un-
26
dder Flughafen innerhalb von rd. 15 Minuten erreichbar. Im Umfeld stehen darüber hinaus innerhalb von 10
Fahrminuten mehrere Autobahnanschlussstellen zur Verfügung. Die ÖPNV-Anbindung wird sich zudem im
Zuge der geplanten Verlängerung der U-Bahn-Linie 5 mit einer Haltestelle am Projektstandort perspektivisch weiter verbessern.
Kulturelle Angebote sowie Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen in unmittelbarer Nähe des Projektstandortes sind derzeit nur wenige zu finden. Diese konzentrieren sich auf die Mainzer Landstraße, die Frankenallee sowie die Kölner Straße. Die Versorgungsstruktur wird sich – auch über den täglichen Bedarf hinausgehend –perspektivisch im Rahmen der Neubauvorhaben, insbesondere mit dem geplanten Einkaufsund Entertainmentzentrum Skyline Plaza (Einzelhandel, Gastronomie, Wellness, Fitnessstudio), aber auch
mit einer neuen Grundschule und zusätzlichen Kinderbetreuungseinrichtungen erheblich verbessern. Ein
Vorteil des Standortes ist zudem die zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Angebote der Frankfurter Altstadt sind innerhalb kürzester Zeit erreichbar.
Die Nahversorgungssituation stellt sich am Standort aktuell noch als nicht optimal dar. Lediglich ein Lebensmitteldiscounter, ein Getränkehandel sowie zwei Bankfilialen befinden sich in einer fußläufigen Entfernung. Für eine Versorgung mit Gütern, die über den täglichen Bedarf hinausgehen, sowie ein differenziertes und breiteres gastronomisches Angebot ist die Frankfurter Innenstadt aufzusuchen. Es ist jedoch
davon auszugehen, dass sich dies im Zuge der Bebauung und Entwicklung des Quartiers ändern wird. Insbesondere die Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen wurde von den Befragten als besonders wichtig gewertet.
Naherholungsmöglichkeiten sind durch den nahegelegenen, vier Hektar großen Europagarten gegeben.
Insgesamt verfügt das Standortumfeld des Projektes "Le Quartier Parigot" jedoch über positive Eigenschaften, die sich perspektivisch weiter verbessern werden, so dass der Standort den Anforderungen der Zielgruppe an das Wohnumfeld gerecht werden kann.
5.3. Gebäudekonzeption
Hinsichtlich der Gebäudekonzeption sind für das "Urbane Wohnkonzept" der RVI im Rahmen des Projektes
"Le Quartier Parigot" vor allem mittlere Wohnungsgrößen vorgesehen. Rd. 40 Prozent der geplanten Wohnungen sollen Wohnflächen zwischen 45 und 60 m² aufweisen. Mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 60 und 75 m² werden einen Anteil von rd. 28 Prozent stellen. Rund 18 Prozent sollen kleine Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 25 und 45 m² ausmachen und 14 Prozent große Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 75 und 100 m².
Die Befragten in Frankfurt am Main leben aktuell zu rund zwei Drittel in Wohnungen mit Wohnflächen bis zu
75 m². Bei der Frage nach den gewünschten Wohnflächen zeigte sich jedoch, dass vermehrt der Wunsch
nach größeren Wohnungen besteht. Insbesondere bei älteren Haushalten war der Wunsch nach Wohnflächen über 75 m² ausgeprägt. Moderne Starterhaushalte – als eine typische Zielgruppe für urbane Wohnkonzepte – bevorzugen vor allem kleine (bis 60 m²) bis mittelgroße Wohnungen (61 bis 81 m²). Moderne Konsolidierer, die auch über eine höhere Wohnkaufkraft verfügen, bevorzugen hingegen mittelgroße bis große
Wohnungen (ab 81 m²). Dies gilt auch für moderne und häusliche Mid-Ager, die vor allem mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 80 m² bevorzugen. Erfahrungswerte zeigen jedoch, dass viele
Nachfragen von urbanen Wohnformen zugunsten einer zentrumsnahen Lage auch auf eine größere Wohnung
verzichten. Insbesondere Zielgruppen, die über mittlere Einkommen verfügen, aber trotzdem dem Wunsch
nach einer prestigeträchtigen Adresse habe, nehmen dafür auch kleinere Wohnflächen in Kauf.
27
Der geplante Wohnungsmix sieht beim Projekt "Le Quartier Parigot" zum Großteil Zweizimmerwohnungen
(rd. 72 %) vor. Etwas mehr als ein Viertel der Wohnungen (27 %) wird als Dreizimmerwohnungen und lediglich zwei Wohnungen werden als Einzimmerwohnungen geplant.
Bei der geplanten Raumaufteilung zeigt sich eine gewisse Differenz zu den Wohnwünschen der angesprochenen Zielgruppen: Zwar leben aktuell rund 40 Prozent der Befragten in Frankfurt an Main in einer Einoder Zweizimmerwohnung, jedoch gibt lediglich rund ein Sechstel der Befragten an, dass dies der gewünschten Zimmerzahl entspricht. Bei dem größten Teil der Befragen (rd. 43 %) besteht der Wunsch nach
einer Dreizimmerwohnung. Immerhin rund ein Drittel der Befragten lebt aktuell in einer Dreizimmerwohnung. Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern werden immerhin von rund 40 Prozent der Befragten gewünscht. Auch bezogen auf die anvisierten Zielgruppen zeigt sich, dass bei den modernen Starterhaushalten eine Dominanz beim Wunsch nach einer Dreiraumwohnung besteht. Aufgrund des bereits genannten
geringen finanziellen Spielraums, kommen für diese Zielgruppe jedoch auch Zweiraumwohnungen in Betracht. Moderne Mid-Ager bevorzugen hingegen Wohnungen mit drei oder vier Räumen. Bei den häuslichen
Mid-Agern ist wiederum eine Dominanz von Dreiraumwohnungen bezogen auf die gewünschte Wohnsituation feststellbar.
Rund ein Fünftel der geplanten Wohnungen im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" ist als Maissonette-Wohnungen konzipiert. Insgesamt zeigt sich, dass vor allem Starterhaushalte eine hohe Offenheit
gegenüber unkonventionellen Wohnformen (z.B. Maisonette, Loft) aufweisen. Auch moderne Konsolidierer
mit kommunikativ-dynamischen sowie anspruchsvollen Wohnkonzepten haben eine Neigung zu unkonventionellen Wohnformen.
5.4. Ausstattung des Gebäudes
Die Ausstattung der Gebäude für das Projekt "Le Quartier Parigot" legt ein besonderes Augenmerk auf ökologische Standards, z.B. durch den Einsatz von Wärmeschutz-Isolierglas oder durch die Nutzung regenerativer Energien.
Die Untersuchung ergab, dass rund zwei Drittel der Befragten bereit wären für energetische Maßnahmen
eine höhere Miete zu zahlen. Hinsichtlich der Altersgruppen konnten jedoch Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft festgestellt werden: Die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen zeigt hierbei das größte Interesse
sowie die höchste Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren sowie bei
Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft
für energetische Maßnahmen Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes Interesse an energetischen Maßnahmen.
Bezogen auf die relevanten Zielgruppen zeigt sich, dass moderne Starterhaushalte ein hohes Interesse
sowie eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten haben.
Moderne Konsolidierer sowie moderne Mid-Ager legen besonderen Wert auf die Verwendung ökologischer
Baustoffe sowie auf Passivhäuser. Generell sollte eine Wohnung für diese Gruppen jedoch vielfältige energieeffiziente Ausstattungsmerkmale aufweisen. Auch häusliche Mid-Ager haben ein überdurchschnittliches
Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten.
Ein weiteres Merkmal der Gebäudekonzeption des "Le Quartier Parigot" sind die umfassenden Maßnahmen
zur häuslichen Sicherheit. Die Untersuchung hat ergeben, dass für rund zwei Drittel der Befragten Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit wichtig sind. Insbesondere ältere Haushalte ab 45 Jahren haben ein großes
Interesse an solchen Maßnahmen gezeigt.
Besonderheiten der Projektkonzeption, wie Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat oder Fahrradabstellräume, werden von den Befragten in Frankfurt am Main ebenfalls als wichtig
28
erachtet. Insgesamt gaben rd. 70 Prozent der Befragten an, dass ein Keller mit Wasch- und Trockenraum
wichtig für sie sei.
Im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" sind Tiefgaragenstellplätz für die Bewohner vorgesehen. Die
Befragung hat ergeben, dass rund 60 Prozent der Befragten eine Garage bzw. einen Tiefgaragenstelleplatz
bei der Wahl einer Wohnung für wichtig hält. Vor allem ältere Haushalte, wie die modernen Mid-Ager, legen
Wert auf solch ein Angebot. Jünger Haushalte, wie die modernen Starter, haben, z.T. auch aufgrund des
geringen Einkommens, eine hohe Affinität zum ÖPNV. Für diese Haushalte ist die Nähe zu Haltestellen des
ÖPNV bei der Wohnungswahl daher wichtiger.
5.5. Ausstattung der Wohnungen
In der Planung des Projektes "Le Quartier Parigot" wurde ein Augenmerk auf eine hochwertige Ausstattung
gelegt. Dazu zählen Bodenbeläge aus Echtholzparkett, hochwertige Bäder sowie die Ausstattung mit Einbauküchen bzw. offenen Küchen. Zusätzlich wurde Wert auf digitale Ausstattungsmerkmale gelegt. Zudem
verfügen die Wohnungen über entweder eine Terrasse, einen Balkon oder eine Loggia.
Die Untersuchung hat ergeben, dass für die Befragten das wichtigste Ausstattungsmerkmal ein Freisitz ist.
95 Prozent sagten, dass ein Balkon bzw. Terrasse/Dachterrasse ein relevantes Merkmal der Wunschwohnung sei. Zweitwichtigstes Merkmal sind viel Licht und große Fensterflächen. Moderne Technologien sind
rd. 70 Prozent der Befragten wichtig. Rund zwei Drittel bevorzugen ein schönes Badezimmer und55 Prozent
der Befragten sehen hochwertige Bodenbeläge als ein wichtiges Ausstattungsmerkmal.
Hinsichtlich der Ausstattung der Küche hat sich gezeigt, dass über die Hälfte der Befragten eine Einbauküche attraktiv findet. Auffälliges Ergebnis der Befragung in Frankfurt am Main ist, dass lediglich rund ein
Viertelder Befragten gesteigertes Interesse an einer offenen Küche als relevantes Ausstattungsmerkmal
zeigt. Dieses Ergebnis weicht von bisherigen Erfahrungen ab. Bundesweite Studien haben ergeben, dass
offene Küchen stark nachgefragt werden. Knapp die Hälfte aller Befragten (46,8 %) zeigt bei einer bundesweiten Studie ein Interesse an einer offenen Küche. Es ist daher zu vermuten, dass hier ein methodisches
Artefakt vorliegt und die Befragten den Fragebogen im Kontext falsch verstanden haben.
Bezogen auf die Bedeutung der Ausstattungsmerkmale ergeben sich jedoch Unterschiede zwischen den
Altersgruppen sowie den Wohnkonzepten. Singles und Paaren unter 30 Jahren haben eine hohe Affinität zu
modernen Technologien. Moderne Starterhaushalte mit kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzepten leben gerne vernetzt. Neben der Ausstattung mit modernen Technologien, ist es ihnen
wichtig von zuhause aus arbeiten zu können. Anspruchsvolle Haushalte dieses Wohnkonzeptes legen außerdem einen höheren Wert auf ein besonders schönes Badezimmer.
Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren legen hingegen Wert auf offene Küchen, hochwertige Bodenbeläge und ein besonders schönes Badezimmer. Moderne Konsolidierer verfügen über eine hohe Wohnkaufkraft und dadurch über eine höhere Anspruchshaltung an die Ausstattung der Wohnung. Ähnliche Anforderungen haben auch die modernen Mid-Ager, die in der Altersgruppe ab 45-Jahren vertreten sind. Neben dem Interesse an einer hochwertigen Ausstattung, wünschen sie sich einen großzügigen Freisitz. Bei
den modernen Mid-Agern besteht ein hohes Interesse an Einbauküchen. Außerdem sind dieser Gruppe ein
komfortabler Sanitärbereich sowie eine eher bürgerliche Ausstattung mit hochwertigem Holz wichtig.
29
5.6. Preisniveau
Die ermittelten Mietpreise für eine Wohnbebauung auf der Projektfläche beziehen sich auf realisierbare
Mietpreise im Rahmen einer zeitnahen und erfolgreichen Vermarktung der Objekte. Die angegebenen Preisniveaus verstehen sich nicht als Aufwandspreise, sondern als marktgerechte Preisobergrenzen.
Grundvoraussetzung für das Erreichen der skizzierten Preiskorridore ist eine hochwertige Umsetzung der
vorliegenden Planungen. Die Ermittlung der Preisniveaus basiert auf aktuellen Konkurrenz- und Marktanalysen, den Erkenntnissen aus der ImmobilienScout24-Datenbank sowie auf Expertengesprächen und eigener gutachterlicher Erfahrung.
Die RVI-GmbH rechnet für das Wohnprojekt mit einem Mietpreis von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Dieses
anvisierte Preisniveau entspricht auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt dem Preisniveau für eine Wohnung
mit gehobenem Wohnwert. Insgesamt wurden in der Gesamtstadt Frankfurt am Main im Angebotsjahr 2010
rund 880 Wohnungen in einer Preisspanne von 11,09 bis 12,00 Euro/m² und einem mittleren Mietpreis von
11,54 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage kann mit rd. 510 Hits pro Monat als leicht überdurchschnittlich
beschrieben werden. Bezogen auf das Gallusviertel hat die Analyse ergeben, dass ein Preis von 11,50 Euro/m² dem unteren Preisniveau entspricht. Im Angebotsjahr 2010 wurden im Gallusviertel 110 Wohnungen
der Preisklasse 8,20 bis 11,50 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage nach diesen Angeboten im Gallusviertel
kann mit rd. 670 Hits pro Monat jedoch als hoch beschrieben werden.
30
6. Management Summary
Analysierter Bereich
Makrostandort Frankfurt
MesostandortGallus/Europaviertel
Mikrostandort Europaallee / westliches
Europaviertel
Bewertung
Fazit
Prosperierender Makrostandort mit hoher
Wirtschaftsdynamik und positiver Bevölkerungsentwicklung
Großdimensioniertes
Neubauareal
in
zentraler Lage Frankfurts, mittelfristiger
Realisierungshorizont
der
Gesamtmaßnahme mit einem entsprechend
langen „unfertigen“ Charakter, jedoch
potenziell
attraktive
Mesolage
mit
attraktiven Infrastrukturen
Zentrale, repräsentative Lage innerhalb des
Europaviertels
mit
guter
Verkehrsanbindung, jedoch derzeit noch
eher eingeschränkter infrastruktureller
Ausstattung und Verkehrsbelastungen
Hohe Eignung der Mikrolage für Single- und
Paarhaushalte, eingeschränkte Eignung für
Familien
Zielgruppen
Haushalte mit kommunikativ-dynamischem
und anspruchsvollem Wohnkonzept sowie
mittleren Einkommen
Kleinräumiger Markt und Wettbewerb für
und Neubau-Mietwohnungen
Gesamteinschätzung Projekt
Hohe Aufnahmefähigkeit des Marktes bei
insgesamt
vergleichsweise
hohem
Preisniveau,
ausgeprägte
Konkurrenzsituation
im
Europaviertel.
Jedoch hohe Nachfrage, insbesondere im
Gallusviertel, nach Mietwohnungen im
angestrebten Mietpreisniveau.
Unter der Voraussetzung, dass sich das
Europaviertel in den nächsten Jahren als
urbanes Quartier mit entsprechenden
Infrastrukturen etabliert, sehen wir die
Realisierungschancen für das Projekt
positiv.
31
Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung
Zielsetzung der Studie ist die unabhängige, wissenschaftlich fundierte Prüfung des RVI Konzeptes "Urbanes
Wohnen". Exemplarisch wird anhand von empirischen Analysen in vier Großstädten analysiert, wer dort
lebt, wer dort Mietwohnraum nachfragt und welche Nachfragerwünsche hinsichtlich der Wohnung und des
Umfeldes bestehen, bezogen auf diegenannten RVI-Zielgruppe. Die Ergebnisse der Analyse, die den Bedarf
und die Erwartungen der Zielgruppe aufzeigen, werden mit dem RVI Konzept abgeglichen. Im Ergebnis soll
das RVI Konzept verifiziert und konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung ausgesprochen werden,
die für die Situation in den Städten Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden ermittelt wurde.
Die wichtigsten Untersuchungsziele lassen sich anhand folgender Leitfragen formulieren:
- Allgemein: Wer wohnt in Großstädten - demografische Struktur, Sinus-Milieus/Cluster
- Wie ist die Struktur konkret in Frankfurt? Aus welchen wohnungsmarktspezifischen Ziel-/
Nachfragergruppen setzen sich die Bewohner Frankfurts zusammen?
- Was charakterisiert die Wohnsituation einzelner Nachfragergruppen?
- Was ist die Motivation der Zielgruppe, in eine Großstadt zu ziehen (berufliche Karriere o.ä.) bzw.
warum lebt die Zielgruppe in einer Großstadt?
- Welche Wohnbedürfnisse, Wohnort- und Nachfragepräferenzen lassen sich - bezogen auf die Wohnung
und das Wohnumfeld - herausstellen?
- Was sind Erwartungen als Mieter (z. B. an Service, Funktionalitäten)? Was sind Wünsche (was würde
Wohnungen für die Zielgruppen noch attraktiver machen)?
- Welche Potenziale und Voraussetzungen bestehen, um Angehörige interessanter Zielgruppen als
Mieter für die urbanen Wohnprojekte zu gewinnen?
- Welche Anforderungen an den Wohnungsbau lassen sich im Abgleich zwischen den Erwartungen der
potenziellen Mieter und dem Angebot der RVI-GmbH ableiten? Welche Anforderungen lassen sich
bezogen auf den Wohnungsbestand ableiten? Welche infrastrukturellen Anforderungen müssen erfüllt
werden?
32
Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geographische Einordnung
Frankfurt am Main ist mit rd. 672.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und die größte Stadt
Hessens. Der Agglomerationsraum Frankfurt mit über 1,8 Mio. Einwohnern liegt in der polyzentrischen Metropolregion Rhein-Main, die sich von Frankfurt am Main bis Mainz und Wiesbaden erstreckt und in der rd.
5,5 Mio. Einwohner und über 2,8 Mio. Arbeitsplätze angesiedelt sind.
Die Metropole entwickelte sich in einem intensiven Strukturwandel von einem Industriestandort, geprägt
durch die Chemie-, Pharma-, Metall- und Elektronikindustrie, zu einem Handels- und Finanzzentrum von
weltweiter Bedeutung. Heute ist das Bankenviertel mit der prägnanten Skyline international bekannt als
Sitz der Europäischen Zentralbank und namhafter nationaler und internationaler Finanz- und Wirtschaftsunternehmen. Auch zahlreiche Unternehmen der IT- und Telekommunikationsbranche haben Niederlassungen
in Frankfurt. Darüber hinaus findet die Stadt als Messestandort mit Veranstaltungen wie der Frankfurter
Buchmesse und der Internationalen Automobilausstellung weltweit Beachtung. Sie hat zwei Universitäten
und eine Fachhochschule.
Mit dem Internationalen Verkehrsflughafen, dem Hauptbahnhof und dem dichten Autobahnnetz, welches in
den vergangenen Jahren weiter ausgebaut wurde, ist die Stadt ein wichtiger überregionaler Verkehrsknotenpunkt.Der Frankfurter Flughafen ist mit fast 70.000 Beschäftigten der größte lokale Arbeitgeber
Deutschlands. Die Fraport AG rechnet mit einem anhaltenden Wachstum der Passagierzahlen und investiert
4 Mrd. Euro in den Flughafenausbau, wobei direkt am Flughafen selbst 25.000 neue Arbeitsplätze entstehen sollen. Im Stadtgebiet von Frankfurt arbeiten 83,5 Prozent der über 600.000 Erwerbstätigen im
Dienstleistungssektor. Für nur ein Drittel der Beschäftigten ist Frankfurt gleichzeitig Arbeits- und Wohnort,
dies ist der deutschlandweit niedrigste Wert. Der Einpendlerüberschuss lag im Juni 2009 bei rd. 258.000
Beschäftigten.
Das Europaviertel auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnareals ist als urbaner Wohnpark in Innenstadtnähe geplant. Zukünftig ist hier eine Ansiedlung von rd. 10.000 Wohn- und Arbeitsplätzen angedacht.
Die ersten Bauabschnitte nördlich der Emser Brücke starteten bereits im Januar 2010. In den kommenden
zehn Jahren wird sich die Bebauung des Geländes sukzessive von Osten nach Westen entlang der erweiterten Europaallee ausweiten.
33
Soziodemografische Einordnung
Bevölkerungsentwicklung und -struktur
Eine wichtige Determinante für die Analyse des Wohnungs- und Immobilienmarktes einer Stadt stellt die
Bevölkerungszahl und ihre Veränderung dar. Hierbei ist nicht nur die Veränderung der absoluten Bevölkerungszahlen von Bedeutung, sondern in erheblichem Maße auch die der Altersstruktur.
Innerhalb der letzten zehn Jahre ist die Bevölkerung Frankfurts insgesamt von 646.500 Personen um
25.3777 (+4 %) auf 671.927 Personen gestiegen. Mit Ausnahmen der Jahre 2001 und 2003 hat sich das
Bevölkerungswachstum weitestgehend kontinuierlich vollzogen. Die Zuwachsraten sind in den letzten Jahren sogar noch gestiegen. Lag der Zuwachs im Jahr 2002 noch bei rd. 2.500 Personen, so hat im Jahr 2009
sogar eine Zunahme von rd. 7.000 Personen vollzogen. Damit wurde im Jahr 2009 die größte Zuwachsrate
der letzten zehn Jahre erreicht.
Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt am Main
700.000
652.610
646.550
641.076 643.726
643.432
646.889
659.021
664.838
671.927
651.899
10.000
8.000
6.411
600.000
7.089
5.010
500.000
6.000
5.817
3.457
4.000
2.650
2.000
400.000
0
711
300.000
-294
-2.000
200.000
-4.000
100.000
-6.000
-5.474
-8.000
0
2000
2001
2002
2003
Bevölkerungsstand
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Veränderung zum Vorjahr
Quelle: Hessische Gemeindestatistik 2010
Die Entwicklung der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung gibt Aufschluss über die Faktoren, die
zum zurückliegenden Bevölkerungswachstum im Zeitraum 2000 bis 2009 beigetragen haben. Der Saldo der
natürlichen Bevölkerungsentwicklung gibt das Verhältnis zwischen Geburten und Sterbefällen wieder. Der
Wanderungssaldo beschreibt das Verhältnis von Zu- und Abwanderungen in der Stadt.
Die positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt resultiert insbesondere aus hohen, wenn auch schwankenden Wanderungsgewinnen. Es zeigt sich, dass die Bevölkerungsrückgänge der Jahre 2001 und 2003, insbesondere auf Abwanderungen zurückzuführen sind. Die Entwicklung der letzten drei Jahre macht deutlich,
dass die Stadt zunehmend von Wanderungsüberschüssen profitiert und das starke Bevölkerungswachstum
auf diese Wanderungsgewinne zurückzuführen ist. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung fällt entgegen
dem Bundestrend in den letzten sieben Jahren positiv aus und trägt somit ebenfalls zum Wachstum bei.
34
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt
8.000
6.513
6.000
5.041
2.729
4.000
3.418
2.652
2.710
2.648
2.521
2.000
202
19
0
5.086
5.162
3.512 3.605
3.056
1.075
770
131
4.131
1.050 1.529
-18
1.481
1.351
94
-366
-460
-1.068
-2.000
-4.000
-5.474
-6.000
-5.676
-8.000
2000
2001
2002
2003
Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung
2004
2005
2006
Saldo Wanderungen
2007
2008
2009
Saldo Gesamtentwicklung
Der Vergleich der Bevölkerungsentwicklung zu den Städten Stuttgart, Mainz und Wiesbaden zeigt, dass sich
in allen vier Vergleichsstädten in den letzten zehn Jahren ein Bevölkerungszuwachs vollzogen hat. Im positiven Sinne ist die Stadt Mainz hervorzuheben, welche in der Zeitbetrachtung von 2000 bis 2009 Bevölkerungsgewinne in Höhe von 8,2 Prozent erzielen konnte. Im Vergleich hat jedoch die Stadt Frankfurt in den
letzten vier Jahren die größten Bevölkerungsgewinne verzeichnen können.
Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
Einwohner
2000
Einwohner
2005
Einwohner
2009
Veränderung
2000-2009 in %
Veränderung
2005-2009 in %
Frankfurt am Main
646.550
651.899
671.927
+3,9
+3,1
Stuttgart
583.874
592.569
601.646
+3,0
+1,5
Mainz
182.870
194.372
197.778
+8,2
+1,8
Wiesbaden
270.109
274.611
277.493
+2,7
+1,0
Stadt
Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, 2011
Eine detaillierte Betrachtung der Altersstruktur der Bevölkerung in Frankfurt am Main zeigt, dass im Zeitraum 2000 bis 2009 entsprechend des bundesweiten Trends vor allem der Anteil der über 65-Jährigen
(+11,4 %) an der Gesamtbevölkerung gestiegen ist. Zusätzlich ist in Frankfurt an Main zu beobachten, dass
auch der Anteil der 25- bis 30-Jährigen (+11,7 %) zugenommen hat. Bei dieser Gruppe handelt es sich insbesondere um Personengruppen, die ausbildungs- bzw. berufsbedingt in die Stadt zugewandert ist. Ein
Rückgang um -2,6 Prozent ist lediglich in der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen zu verzeichnen. Der Anteil der
30- bis 50-Jährigen ist hingegen im Laufe der letzten Jahre weitestgehend stabil geblieben.
35
Veränderung der Altersstruktur in Frankfurt am Main
800.000
700.000
600.000
500.000
116.178
104.264
120.797
123.978
50- bis unter 65-Jährige
400.000
300.000
über 65-Jährige
227.323
225.629
unter 18-Jährige
200.000
100.000
49.249
54.995
47.546
49.468
95.884
103.166
2000
2009
0
Der Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung der Vergleichsstädte im Jahr 2010 stellt sich folgendermaßen dar: Die größte Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen stellt in Frankfurt 33,8 Prozent der Bevölkerung. Im Vergleich zu den anderen Städten ist der Anteil in Frankfurt am höchsten. In Mainz liegt der
Anteil dieser Altersgruppe lediglich bei 30,4 Prozent. Dies hängt jedoch damit zusammen, dass die Bevölkerungsstruktur der Stadt Mainz, stärker als bei den anderen Vergleichsstädten, durch Studenten geprägt
ist. Insbesondere der Anteil an Personen in der Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen ist in Mainz auffallend
hoch. Auch wenn die anderen Städte ebenfalls über Hochschulen verfügen, so wirken sie sich aufgrund der
Größe der Städte weniger auf die Bevölkerungsstruktur aus. In Wiesbaden sind hingegen der Anteil der
unter 18-Jährigen sowie die Anteil in den älteren Personengruppen am höchsten.
Altersstruktur in den Vergleichsstädten
Stadt
Unter 18
18 bis unter 25
25 bis unter 30
30 bis unter 50
50 bis unter 65
Über 65
Frankfurt am Main
15,4
7,4
8,2
33,8
18,0
17,3
Stuttgart
14,8
8,3
8,2
32,6
17,2
18,9
Mainz
14,8
10,6
9,8
30,4
16,8
17,8
Wiesbaden
16,6
7,6
6,8
31,3
18,1
19,7
Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung liegt in Frankfurt am Main im Jahr
2009 bei 20,8 Prozent. Dieser Wert ist im Jahr 2009 vergleichbar mit der hessischen Landeshauptstadt
Wiesbaden (20,1%). In Stuttgart liegt der Wert mit 22,7 Prozent sogar noch höher. In Mainz hingegen liegt
der Ausländeranteil lediglich bei 16,8 Prozent. Im Vergleich zur Stadt Mainz haben die Städte Frankfurt am
Main und Stuttgart eine höchst attraktive Arbeitsmarktsituation, die auch ausländische Fachkräfte anzieht.
Es ist jedoch zu beachten, dass ausländische Erwerbstätige vielfach nur für einen begrenzten Zeitraum in
Deutschland arbeiten und ihren Hauptwohnsitz nicht verlegen. Es kann daher davon ausgegangen werden,
dass der tatsächliche Ausländeranteil vor allem in Frankfurt am Main, als globales Finanzmarktzentrum,
höher liegt.
36
Entwicklung des Ausländeranteils im Vergleich
Ausländeranteil in %
2000
Ausländeranteil
in %
2009
Veränderung
2000-2009 in %
Frankfurt am Main
23,9
20,8
-3,1
Stuttgart
24,3
22,7
-1,6
Mainz
18,3
16,8
-2,5
Wiesbaden
19,5
20,1
+0,6
Stadt
Die Zahl der Haushalte in Frankfurt am Main ist im Zeitraum von 2006 bis 2009 um 1,95 Prozent gestiegen.
Im Jahr 2006 wurden noch 359.416 Haushalte gezählt, wohingegen es im Jahr 2009 bereits 366.478 Haushalte waren.
Bei Betrachtung der Haushaltsstruktur in Frankfurt am Main zeigt sich, dass über die Hälfte der Haushalte
im Jahr 2009 Einpersonenhaushalte sind. Im Zeitraum 2006 bis 2009 ist der Anteil dieser Haushalte von
53,0 Prozent auf 53,2 Prozent leicht gestiegen. Zugenommen haben auch die Paarhaushalte ohne Kinder:
Im Jahr 2006 stellten sie noch 16,9 Prozent der Haushalte in Frankfurt am Main, im Jahr 2009 waren es
bereits 18,0 Prozent. In Frankfurt am Main zeichnet sich außerdem bereits der Trend ab, dass auch Familienhaushalte vermehrt in der Stadt leben. Betrug der Anteil der Familienhaushalte im Jahr 2006 noch 12,5
Prozent, so lag dieser Anteil im Jahr 2009 bereits bei 13,3 Prozent.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist dadurch im Zeitraum 2006 bis 2009 von 1,84 Personen pro Haushalt auf 1,85 Personen pro Haushalt gestiegen. Damit liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Frankfurt am Main jedoch immer noch unter den Vergleichswerten der Städte Stuttgart (1,93), Mainz (1,94) und
Wiesbaden (1,99).
Veränderung der Haushaltsstruktur
400.000
350.000
17.983
44.895
15.207
48.834
300.000
45.413
41.602
250.000
60.753
66.045
200.000
Alleinerziehende
150.000
Familien mit Kindern
100.000
190.372
194.790
Sonstige Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder
Paare/Ehepaare ohne
Kinder
50.000
Einpersonenhaushalte
0
2006
2009
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt
37
Bevölkerungsprognose
Die Entwicklung der Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Komponente für die zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevölkerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: Geburtenniveau, Sterblichkeitsniveau und Umfang der Wanderungen. Folgende Annahmen wurden bei der Bevölkerungsvorausberechnung vom Statistischen Landesamt des Landes
Hessen zugrunde gelegt:
- Geburten:
Altersspezifische Geburtenziffern aus dem Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2008. Konstante Annahme
über den gesamten Berechnungszeitraum.
- Sterbeziffer:
Sterbewahrscheinlichkeiten im Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2008. Senkung der jeweiligen
altersspezifischen Sterbeziffer bis 2030 auf ein Niveau, das einer Zunahme der Lebenserwartung bei
männlichen und weiblichen Neugeborenen von gut bzw. knapp drei Jahren entspricht.
- Wanderung:
Errechnung der Wanderungssalden mit dem Bundesgebiet (Binnenwanderungen) durch
Fortzugsziffern der anderen Bundesländer der Jahre 2005 bis 2007.
Ableitung der Wanderungssalden mit dem Ausland (Außenwanderungen) aus den Annahmen für das
gesamte Bundesgebiet, an die Quoten für die Berechnung der Anteile Hessens angelegt wurden.
Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten
haben in den letzten Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Es ist jedoch zu beachten,
dass der Umfang der Wanderungen - der in der Stadt Frankfurt in der Vergangenheit entscheidend die Bevölkerungsentwicklung geprägt hat - die unsicherste Komponente darstellt. Wanderungen hängen oftmals
von einer Vielzahl von Faktoren ab, z.B. wirtschaftliche oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer
einzuschätzen sind.
Die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Hessens für die Stadt Frankfurt am Main sieht bis
zum Jahr 2020 einen weiteren Bevölkerungsanstieg von 659.021 Einwohner auf 689.767 Einwohner vor.
Dies entspricht einer Bevölkerungszunahme von 4,7 Prozent.
700.000
659.021
664.838
2007
2008
671.927
679.185
689.767
2009
2015
2020
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
38
Die Bevölkerungszunahme bis zum Jahr 2020 wird sich innerhalb der Altersgruppen jedoch nicht gleichmäßig vollziehen. Qualitative Veränderungen ergeben sich durch die Zu- und Abnahme der einzelnen Altersgruppen ausgehend von dem Basisjahr 2008 bis zum Jahr 2020.
Schrumpfende Altersgruppen:
- Die Gruppe der Berufseinsteiger und jungen Arbeitnehmer in der Altersgruppe von 20 bis 30 Jahren
wird bis zum Jahr 2020 um 10 Prozent abnehmen. Diese Entwicklung hängt insbesondere mit den
geringen Geburtenzahlen der 1990er Jahre zusammen.
- Die Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen wird ebenfalls bis zum Jahr 2020 um rund 5 Prozent
abnehmen.
Wachsende Altersgruppen:
- Die Zahl der Personen in der Altersgruppe der 50- bis 65-Jähringen wird künftig stark zunehmen
(+23,4%). Im Jahr 2020 wird die Gruppe der älteren Erwerbstätigen dann rund ein Fünftel der
Gesamtbevölkerung in Frankfurt stellen. Bei den Haushalten dieser Altersgruppe handelt es sich
vielfach um Paar- und Singlehaushalte, die sich in der nachfamiliären Phase befinden.
- Die Zahl der älteren Personen über 65 Jahren wird außerdem um rd. 10 Prozent zunehmen. Die Gruppe
der Senioren wird im Jahr 2020 ebenfalls ein Fünftel der Frankfurter Gesamtbevölkerung ausmachen.
Diese Haushalte werden altersbedingt spezifische Anforderungen an den Wohnungsmarkt stellen.
- Die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren wird bis zum Jahr 2020 ebenfalls zunehmen.
Grund dafür sind die Geburtenüberschüsse der letzten fünf Jahre.
800.000
700.000
600.000
114.851
500.000
119.329
126.454
147.248
über 65-Jährige
400.000
300.000
225.563
213.727
unter 20-Jährige
200.000
91.864
82.162
113.231
120.176
2008
2020
100.000
0
39
Wanderungsbewegungen
Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entscheidendenDeterminanten der Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden werden daher dieWanderungsverflechtungen
der Stadt Frankfurt am Main betrachtet. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in
einem engen Zusammenhang mit den Pendlerbewegungenstehen und diese im Umfeld von Kernstädten in
der Regel in umgekehrter Richtung zu denWanderungsbewegungen verlaufen.
Im Folgenden werden die Wanderungsbewegungen der projektrelevanten Altersgruppen betrachtet. Dabei
werden im Speziellen das Wanderungsverhalten der 25- bis unter 30-Jährigen sowie der 30- bis unter 50Jährigen in den Fokus genommen.
Die Wanderungsströme der 25- bis unter 30-Jährigen im Jahr 2009 zeigen, dass Frankfurt am Main insbesondere für Zuzügler aus den Großstädten Offenbach am Main, Wiesbaden und Darmstadt einen attraktiven
Wohnstandort darstellt. Mit diesen Städten besteht ein intensiver Wanderungsaustausch. Gleichzeitig werden aus diesen Städten auch die größten Wanderungsgewinne erzielt. Im Jahr 2009 sind rd. 340 Personen
aus Offenbach am Main nach Frankfurt zugezogen, wohingegen rd. 330Personen aus Frankfurt nach Offenbach abgewandert sind. Hohe Wanderungsintensitäten zeigen sich darüber hinaus mit den angrenzenden
Städten Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Maintal und Bad Vilbel. Dies sind jedoch die Städte, in die
Frankfurt am Main junge Erwerbstätige der Altersgruppe 25- bis unter 30-Jährigen verliert. Dies kann zwei
Gründe haben: Zum einen ziehen vielfach junge Erwerbstätige schon im Vorgriff auf die Familienplanung
ins Umland. Diese Haushalte bilden meist schon früh Eigentum im Umland. Zum anderen kann es aber auch
ein Indiz dafür sein, dass in Frankfurt am Main zu wenig (bezahlbarer) Wohnraum für diese Altersgruppe
vorhanden ist, so dass auch Mieterhaushalte in den Randbereich Frankfurts abwandern.
Die Wanderungsverluste, die über größere Distanzen zu verzeichnen sind, sind in der Regel vor allem ausbildungs- und arbeitsmarktbedingt, während bei den Nahwanderungen häufig wohnwertorientierte Motive
eine hohe Bedeutung einnehmen.
40
Wanderung der 25- bis unter 30-Jährigen
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010
Bei der Betrachtung des Wanderungsverhaltens der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zeigt sich, ein
negativer Wanderungssaldo mit nahezu allen angrenzenden Kommunen. Einzig auf Offenbach am Main sowie Hattersheim am Main kann die Stadt nennenswerte Wanderungsüberschüsse erzielen. Die Karte zeigt
deutlich die Stadt-Umland-Wanderung, die sich zunächst auf den direkten Nahbereich zum Frankfurter
Stadtgebiet konzentriert und mit zunehmender Entfernung schwächer wird. Hier handelt es sich vor allem
um Familienhaushalte, die sich auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt nicht mit angemessenem Wohnraum
versorgen können oder wollen, und die dadurch eine Wohnstandortverlagerung in das Frankfurter Umfeld
vollziehen.
Positiven Wanderungssalden kann die Stadt Frankfurt am Main auch in der Gruppe der 30- bis unter 50Jährigen vor allem mit den Städten Darmstadt, Wiesbaden und Offenbach aufweisen. Hinzu kommen Wanderungsgewinne durch überregionale Wanderungsverflechtungen.
41
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010, eigene Darstellung
Interessant bei der Betrachtung der Wanderungsverflechtungen in Frankfurt ist die hohe Zahl an Wanderungen, die in andere Bundesländer sowie über das Bundesgebiet hinausgehen. Dies hängt mit der besonderen Bedeutung der Stadt als globaler Finanzstandort zusammen. Bei diesen Wanderungen ist davon auszugehen, dass es sich vor allem um Erwerbstätige handelt, die für einen gewissen Zeitraum in Frankfurt
leben und für ein international agierendes Unternehmen arbeiten. Innerhalb Deutschlands fand im Jahr
2009 ein besonders starker Austausch mit den Bundesländern Baden-Württemberg (+990 Personen), Nordrhein-Westfalen (+890 Personen) und Rheinland-Pfalz (+588 Personen) statt. Zusätzlich sind im Jahr 2009
rd. 19.000 Personen aus dem Ausland nach Frankfurt gezogen, davon können rd. 3.750 Personen der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen und rd. 7.800 Personen der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zugeordnet werden. Im Gegensatz dazu sind rd. 16.700 Personen aus Frankfurt ins Ausland fortgezogen.
Für die zukünftige Entwicklung der Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am Main ist es von Bedeutung, wie
sich die Zahl der Einwohner in den Kommunen entwickelt, mit denen intensive Wanderungsbeziehungen
bestehen. Aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen Position der Stadt - sowohl national als auch
international - ist davon auszugehen, dass auch künftig mit starken Wanderungsbewegungen in der Stadt zu
rechnen ist. Insbesondere (junge) Arbeitnehmer der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen werden durch die
positive Arbeitsmarktsituation angezogen. Es ist jedoch auch zu beachten, dass die Stadt Frankfurt am
Main eine hohe Zahl an Personen der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen an die Kommunen im direkten Umland der Stadt verliert.
42
Pendlerverflechtungen
Auf der folgenden Karte sind die Pendlerbewegungen der Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen in
Stadt Frankfurt am Main bezogen auf das Jahr 2010 dargestellt. Insgesamt standen in diesem Jahr einer
Zahl von rd. 68.000 Auspendlern rd. 324.000 Einpendler gegenüber. Hieraus ergibt sich ein positiver
Pendlersaldo in Höhe von +256.000 Personen. Bezogen auf die Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen
standen rd. 35.000 Auspendler rd. 144.000 Einpendlern gegenüber, so dass sich in ein positiver Pendlersaldo von +109.000 Personen ergab. Insgesamt stellt die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen somit 44
Prozent aller Einpendler in die Stadt Frankfurt am Main. Dieser immense Einpendlerüberschuss gibt die
starke Position der Stadt Frankfurt am Main als Arbeitsstandort wieder.
Bei Betrachtung der Karte wird deutlich, dass der Pendlerüberschuss der Stadt Frankfurt am Main bezogen
auf die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen insbesondere durch positive Pendlersalden mit den angrenzenden Umlandkommunen und vor allem den nördlich und östlich der Stadt gelegenen Kommunen gespeist
wird. So gewinnt die Stadt Frankfurt insbesondere aus dem Main-Kinzig-Kreis (+11.551 Personen), dem
Landkreis Offenbach (+10.227 Personen), dem Wetteraukreis (+8.538 Personen) und dem Landkreis GroßGerau (+7.966 Personen) Arbeits- und Ausbildungspendler, während relevante negative Pendlersalden
nicht feststellbar sind.
In den Kreisen, aus denen die stärksten Pendlerströme in Richtung Frankfurt nachgewiesen konnten, sind
jedoch teilweise auch die Kommunen gelegen, die die höchsten Wanderungsgewinne aus dem Stadtbereich
Frankfurts generieren konnten.
Pendlerverflechtungen der 20- bis unter 40-Jährigen
Quelle: Statistik-Service Südwest, Regionaldirektion Hessen der Bundesagentur für Arbeit, 2011
43
Sozioökonomische Rahmenbedingungen
Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Betrachtung der Wirtschafts-und
Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinantender Nachfragesituation näher beleuchtet.
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die wesentlichen Kennzahlen zu Frankfurt am Main,
Stuttgart, Mainz und Wiesbaden.
Wesentliche Kennziffern des Makrostandortes im Vergleich
Kennziffer
Wert
Arbeitslosenquote bez. auf alle Erwerbstätigen in % (April 2011)
Frankfurt am Main
7,7
Stuttgart
5,8
Mainz
6,2
Wiesbaden
7,5
Beschäftigte am Arbeitsort pro Einwohner im erwerbsfähigen Alter (31.12.2008)
Frankfurt am Main
1,05
Stuttgart
1,04
Mainz
0,61
Wiesbaden
0,66
Kaufkraftindex pro Haushalt 2009 (100 = Bundesdurchschnitt)
Frankfurt am Main
99,2
Stuttgart
103,9
Mainz
105,7
Wiesbaden
108,7
Zentralitätskennziffer 2010 (100 = Bundesdurchschnitt)
Frankfurt am Main
115
Stuttgart
129,2
Mainz
113,0
Wiesbaden
116,9
Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Gesellschaft für Konsumforschung, Industrie- und Handelskammern
Der Vergleich der Kennziffern dokumentiert die überaus positive Situation Frankfurts. Im Vergleich zu
Stuttgart hat Frankfurt jedoch eine leicht zurückstehende Zentralität (ursächlich hierfür ist die Einbettung
in ein Ballungsgebiet mit weiteren Zentralstandorten) und Kaufkraft sowie eine gehobene Arbeitslosenquote. Die Zahl der Arbeitslosen ist seit einem Höchststand von 36.790 Personen im Jahr 2006 kontinuierlich
gesunken. Im April 2011 lag die Zahl der Arbeitslosen bei 26.503 Personen, was einen Anteil von 7,7 Prozent bezogen auf alle Erberbstätige ausmacht. Der Kaufkraftindex liegt im Gegensatz zu den Vergleichsstandorten in Frankfurt am Main unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.
44
Wohnungs- und Immobilienmarkt
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Im Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2009 nahm der Wohnungsbestand in Wohn- und NichtWohngebäuden in der Stadt Frankfurt am Main um 5,7 Prozent zu. Wie in Städten dieser Größenordnung
üblich, dominiert der Geschosswohnungsbau.
Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment unterliegt seit 2002 stärkeren Schwankungen, zeigt aber in
der Tendenz eine Zunahme bis auf 2.034 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2009. Die Fertigstellungszahlen
im Ein- und Zweifamilienhaussegment zeigen dagegen eine vergleichsweise konstante Entwicklung mit
einem Maximum bei 642 Einheiten im Jahr 2007 und aktuell 430 fertiggestellten Einheiten.
Bautätigkeit in Frankfurt am Main
2.500
400.000
357.371 359.717
350.454 352.728 355.332
341.888 343.618 346.482 347.954
2.000
Anzahl Fertigstellungen
2.034
2.179
350.000
300.000
1.998
2.068
250.000
1.500
1.393
1.454
1.000
200.000
1.086
1.183
150.000
1.046
1.004
Wohnungsbestand
340.277
642
451
500
393
395
408
354
507
100.000
442
430
493
50.000
0
0
2000
2001
2002
2003
Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH
2004
2005
2006
2007
2008
Fertigstellungen Wohnungen in MFH
2009
Wohnungsbestand
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, eigene Berechnung
Ein Vergleich der Bauintensitäten an verschiedenen Makrostandorten, d.h. der über drei Jahre gemittelten
Fertigstellungszahlen im Verhältnis zur Einwohnerzahl, ermöglicht eine Einordnung der Neubauintensität in
Frankfurt am Main. Es zeigt sich, dass in Frankfurt eine wesentlich höhere Bautätigkeit zu konstatieren ist
als in den Vergleichsstädten. Die Bauintensität im Geschosswohnungsbau in Frankfurt ist im Vergleich
überaus stark ausgeprägt. Die Bauintensität im Ein- und Zweifamilienhaussegment entspricht hingegen
dem Niveau der Vergleichsstädte.
45
Bauintensitäten im Vergleich13
Stadt
Bauintensität gesamt
(p.a.)
Bauintensität WE in
EFH u. ZFH (p.a.)
MFH (p.a.)
Bevölkerungsentwicklung p.a. im
Mittel der letzten drei
Jahre in %
Dynamik Bevölkerungsentwicklung
Frankfurt/ Main
3,5
0,8
2,7
0,98
Stuttgart
2,0
0,5
1,5
0,43
Mainz
2,2
0,8
1,4
0,56
Wiesbaden
1,8
0,8
1,0
0,26
Quelle: Statistische Landesämter Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Hessen, eigene Berechnung
Gemäß der Statistikstelle der Stadt Frankfurt sank im ersten Halbjahr 2009 das zweite Jahr in Folge die
Zahl der Wohnungen, die zur Errichtung in Neu- und Umbaumaßnahmen genehmigt wurden. Die Zahl der
Genehmigungen (absolut 1.432) ging gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 8,6 Prozent
zurück. Trotz dieses Rückgangs ist die Zahl im Zehnjahresvergleich noch immer als hoch zu bewerten. Seit
dem Jahrtausendwechsel wurden in der ersten Jahreshälfte nur in vier Jahren mehr neue Wohnungen genehmigt. Dementsprechend liegt der Wert im Jahr 2009 8,5 Prozent über der durchschnittlichen Genehmigungszahl der Jahre 2000 bis 2009 (1.311 Einheiten pro Halbjahr).
Insgesamt bringt die konstante und starke Neubautätigkeit die hohe Dynamik des Frankfurter Wohnungsmarktes zum Ausdruck. In Verbindung mit der positiven Bevölkerungsentwicklung und -prognosen ist von
einer anhaltend starken Aufnahmefähigkeit des Immobilienmarktes in Frankfurt auszugehen, so dass das
Klima für die Realisierung von Wohnungsbauvorhaben auch künftig als gut bis sehr gut einzuschätzen ist.
13
Die Bauintensität gibt die über die Jahre 2007 bis 2009 gemittelten Fertigstellungszahlen pro 1.000 Einwohner der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde an.
Die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung zeigt, inwiefern sich der Entwicklungstrend gegenüber dem Betrachtungszeitraum 2006 bis 2008 verändert
hat (zu-/abnehmende Bevölkerungsgewinne bzw. -verluste oder konstante Entwicklung).
46
Bauflächenpotenziale in Frankfurt am Main
Die Stadt Frankfurt am Main hat im Rahmen des Wohnbauland-Entwicklungsprogramms 2008 Wohnbaulandpotenziale für das Stadtgebiet ermittelt. Dabei wurden sämtliche in Vorbereitung und Bearbeitung
befindliche Wohnbaupotenziale dargestellt, die mehr als 50 Wohneinheiten umfassen. Insgesamt wurden
46 Wohnbauflächen in 52 Teilbereichen, die Raum für rd. 18.080 Wohneinheiten bieten, identifiziert. Rund
11.300 Wohneinheiten sind dabei in Umstrukturierungsgebieten geplant.
Am Riedberg;
2.530 mögl. WE
Südl Rödelheimer Landstraße;
900 mögl. WE
Europaviertel
West, Teilbereiche 1 & 2;
1.830 mögl. WE
Universitätsgelände Bockenheim; 1.200
mögl. WE
Lahnstraße;
200 mögl. WE
Rahmenplan
Sommerhoffpark;
250 mögl. WE
Nördl. Rand Hbf
800 mögl. WE
Bürostadt
Niederrad/
Lyoner Viertel;
3.000 mögl. WE
Quelle: Stadt Frankfurt am Main, 2008
47
ImmobilienScout24-Datenbankanalyse
Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des ImmobilienScout24, die dem InWIS in vollständiger Form vorliegen.
Hinweise auf die Angebotsdichte liefert dabei die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsangebote. Die
tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtsegment durch die Verbreitung anderer Medien höher
und auch im Neubau ist durch „stellvertretende“ oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Raumeinheiten sind die Zahlen jedoch geeignet. Um eine mögliche Verzerrung der Ergebnisse durch Ausreißer zu vermeiden, werden in vergleichenden Darstellungen nur jene Stadtteile bzw. Gemeinden berücksichtigt, in welchen im betrachteten Zeitraum mindestens zehn Objekte angeboten wurden.
Die Nachfrage wird über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Internet,
gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar
nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten
Orten und Produkten. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte
auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können.
Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. Die Preise beziehen
sich auf das jeweilige Angebot und nicht auf die eigentliche Transaktion. Durch Preisverhandlungen kommen insbesondere bei Gebrauchtimmobilien tendenziell niedrigere Verkaufspreise zu Stande, was bei der
Interpretation der Werte Berücksichtigung findet.
Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt die aktuelle W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau& Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei
der Suche das Portal ImmobilienScout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten
zurückgreifen können. Für vergleichende Analysen ist die Methodik somit hinreichend repräsentativ.
Mietwohnungen
Das Mietwohnungssegment in Frankfurt am Main besitzt das größte Angebotsvolumen aller Marktsegmente,
wenngleich die Relation zwischen Angebot und Nachfrage trotz des großen Marktvolumens sehr angespannt
ist. Die Übersicht der Preis- und Nachfrageentwicklung im Neubau-Mietwohnungssegment verdeutlicht die
sehr hohe Nachfrage in diesem Segment. Zudem beschreibt die Entwicklung der Nachfrage über den Beobachtungszeitraum eine deutlich positive Entwicklung.
Das durchschnittliche Angebotspreisniveau im Neubausegment ist im Zeitverlauf von rd. 11,70 Euro pro m²
im ersten Quartal 2007 auf rd. 12,50 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Maximale Angebotspreise im Neubau-Mietwohnungssegment korrelieren hingegen stark mit der jeweiligen Lage und Ausstattung der Objekte. Im Verlauf der letzten fünf Jahre konnten auf gesamtstädtischer Ebene Spitzenpreise
zwischen 19,60Euro pro m² und 24,90 Euro pro m² erzielt werden.
48
Preisentwicklung Neubau-Mietwohnungen (Frankfurt am Main gesamt)
25,0
Mietpreis in Euro/m²
23,0
21,0
19,0
17,0
15,0
13,0
11,0
9,0
Quartal
Durchschnittlicher Preis in Euro/m²
Maximalpreis in Euro/m²
Quelle: Angebotsdaten ImmobilienScout24, eigene Darstellung
Verglichen mit der Mietpreisentwicklung im Neubausegment bezogen auf den Stadtteil Gallusviertel wird
deutlich, dass auch auf teilstädtischer Ebene ein deutlicher Preisanstieg im Neubausegment stattgefunden
hat. Insbesondere das Niveau der Spitzenmieten ist von rd. 11 Euro pro m² auf maximal 19 Euro pro m² im
ersten Quartal 2011 angestiegen. Diese sehr rasante Entwicklung ist zum Großteil auf die Entwicklungen
des Europaviertels zurückzuführen. Die Angebotsmieten liegen hier bei Weitem über dem Preisniveau, welches bislang im Stadtteil aufgerufen werden konnte. Die im Vergleich zur Gesamtstadt stärkeren Ausreißer
sind in der geringeren Fallzahl begründet.
49
Preisentwicklung Mietwohnungen - Neubau (Gallusviertel)
21,0
19,0
17,0
15,0
13,0
11,0
9,0
Quartal
Im Segment der Neubau-Mietwohnungen ist mit rd. 880 Hits pro Monat in Frankfurt am Main eine starke
Nachfrage nach Objekten zu konstatieren, die zu Mietpreisen bis maximal rd. 11,09 Euro pro m² angeboten
werden. Oberhalb von 11,09 Euro pro m² nimmt das Interesse an den angebotenen Objekten jedoch deutlich ab. Mit rd. 500 Hits pro Monat kann die Nachfrage nach Objekten dieser Preisklasse jedoch immer noch
als durchschnittlich beschrieben werden.
Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
942
868
5,00
11,09
10,36
99,2
Gehobener
Wohnwert
878
512
11,09
12,00
11,54
100,9
Hoher
Wohnwert
909
585
12,00
13,81
12,74
83,9
Sehr hoher
Wohnwert
910
407
13,82
24,38
16,04
116,8
Noch deutlicher als auf gesamtstädtischer Betrachtungsebene macht sich die Diskrepanz zwischen dem
Preisniveau der angebotenen Objekte und dem Nachfrageschwerpunkt im Gallusviertel bemerkbar. Die
Nachfragewerte sind jedoch einzig in der Preiskategorie A bis rd. 11,50 Euro pro m² als hoch zu bezeichnen.
50
Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis
in €/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
110
672
8,17
11,50
10,98
85,8
Gehobener
Wohnwert
108
437
11,51
12,10
11,77
91,4
Hoher
Wohnwert
107
475
12,11
13,18
12,66
79,9
Sehr hoher
Wohnwert
112
376
13,23
17,29
14,44
82,7
Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass das Angebot für Neubau-Mietwohnungen in
Frankfurt mit rd. 3.600 Objekten am umfassendsten ist. In Stuttgart wurden immerhin rd. 1.000 Wohnungen angeboten. In Mainz und Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 200 bis 220 Neubauobjekte.
Bei Betrachtung der Nachfrage (gemessen in Hits pro Monat) zeigt sich für die Stadt Mainz mit über 2.000
Hits eine immense Nachfrage nach Mietwohnungen im Neubausegment. Die Nachfrage ist in Stuttgart und
Wiesbaden mit rd. 1.000 Hits auf einem vergleichbaren, hohen Niveau. Für die Stadt Frankfurt am Main
zeigt sich in Relation zu den Vergleichsstandorten eine durchschnittliche Nachfrage nach NeubauMietwohnungen. Wie bereits in den vorangegangenen Analyseschritten bereits dargestellt, hängt die Nachfrage jedoch stark vom Wohnwert der einzelnen Objekte ab.
Das mittlere Preisniveau für Neubau-Mietwohnungen ist mit 12,65 Euro pro m² in Frankfurt am Main am
höchsten. In Stuttgart, Mainz und Wiesbaden liegt der Mittelwert bei rd. 10,10 Euro pro m² bis 10,95 Euro
pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich, dass Frankfurt hier mit Mietpreisen bis zu 24,38
Euro pro m² die Spitzenposition einnimmt. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 22,50 Euro pro
m² jedoch nur geringfügig unter dem der Stadt Frankfurt am Main.
Neubau-Mietwohnungen: Städte im Vergleich
Städte
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Frankfurt am
Main
3.605
617
4,29
24,38
12,65
100,1
Stuttgart
1.026
1.108
4,40
22,50
10,95
91,7
Mainz
203
2.089
4,27
15,00
10,07
85,5
Wiesbaden
226
1.104
6,88
16,25
10,57
97,6
Eigentumswohnungen
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des durchschnittlichen und maximalen Preisniveaus für Eigentumswohnungen in der Stadt Frankfurt am Main. Das durchschnittliche Preisniveau zeichnet
sich in Frankfurt am Main durch einen nahezu konstanten Anstieg, von rd. 2.700 Europro m² im ersten
Quartal 2007 bis zu rd. 3.500 Euro pro m² im ersten Quartal 2011, aus. Zu Beginn des Jahres 2008 gab es
einen kurzfristigen Höchstpunkt von rd. 3.450 Europro m², der jedoch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise nicht gehalten werden konnte.
Der Einfluss der Wirtschaft- und Finanzkrise auf den Markt für Eigentumswohnungen ist besonders stark an
der Entwicklung der Maximalpreise ablesbar. Zu Beginn des Jahres 2008 lagen die Maximalpreise noch bei
51
8.000 Europro m². Nach einem Rückgang auf rd. 6.500 Europro m² zu Beginn des Jahres 2010 sind die
Preise bis zum ersten. Quartal 2011 wieder auf rd. 7.700 Europro m² gestiegen.
Allgemein zeigt sich, dass Neubau-Mietwohnungen in guten Lagen wieder als interessante Kapitalanlage
gesehen werden. Der zunehmende Wunsch nach "sicheren" Kapitalanlagen lässt die Preise für Eigentum
wieder steigen. Das Anlageverhalten hat sich im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise insofern geändert,
als dass Kapitalanleger wieder mit einem höheren Eigenkapitalanteil in Immobilien investieren. Außerdem
steigt der Anteil der "jungen Kapitalanleger". Zum Teil kann die Tendenz beobachtet werden, dass junge
Erwerbstätige und junge Familienhaushalte in vermietete Immobilien als Bestandteil der Altersvorsorge
investieren.
Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Frankfurt am Main gesamt)
8.500
Kaufpreis in Euro/m²
7.500
6.500
5.500
4.500
3.500
2.500
1.500
Quartal
Durchschnittlicher Kaufpreis in Euro/m²
Das durchschnittliche Preisniveau im Gallusviertel unterlag in den letzten Jahren ebenfalls einer konstanten
Steigerung. Der vergleichsweise abrupte Anstieg der Maximalpreise seit dem zweiten Halbjahr 2010 ist in
erster Linie durch die großdimensionierte Neubaumaßnahme Europaviertel begründet, bei der auch Eigentumswohnungen in einem gehobenen Preissegment an den Markt gebracht wurden.
Die durchschnittlichen Angebotspreise erreichen im Gallusviertel zu Beginn des Jahres 2011 nahezu das
gesamtstädtische Durchschnittspreisniveau (rd. 3.200 Euro/m²), die Maximalpreise liegen mit 6.000 Europro m² jedoch noch unter den gesamtstädtischen Top-Preisen.
52
Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Gallusviertel)
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
Quartal
Wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist, werden Neubau-Eigentumswohnungen in Frankfurt am
Main im Rahmen einer sehr breiten Preisspanne angeboten. Auffällig ist die vergleichsweise starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl im einfachen Preissegment (737 Hits/Monat) als auch im sehr
hohen Preissegment (815 Hits/Monat).
Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
430
737
1.305
2.708
2.441
97,2
Gehobener
Wohnwert
424
512
2.710
3.072
2.893
111,7
Hoher
Wohnwert
426
604
3.077
3.963
3.400
116,5
Sehr hoher
Wohnwert
429
815
3.964
7.814
4.900
163,1
Im Gallusviertel ist der Preisrahmen für Neubau-ETW enger als auf gesamtstädtischer Ebene gesteckt. Die
günstigsten Angebote beginnen hier bei rd. 2.400 Europro m² und erreichen ein Niveau bis rd. 6.000 Europro m². Entgegen dem gesamtstädtischen Trend ist hier eine eher moderate Nachfrage mit einem Schwerpunkt bei Objekten mit einem sehr hohen Wohnwert zu konstatieren. Bei den an dieser Stelle abgebildeten
Preis- und Nachfrageniveaus ist zu berücksichtigen, dass sich die Neubauaktivitäten im Stadtteil Gallus fast
ausschließlich auf das Europaviertel konzentrieren.
53
Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel
Preisklassen
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis
in €/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
24
394
2.418
2.815
2.721
92,2
Gehobener
Wohnwert
23
286
2.820
2.986
2.893
95,5
Hoher
Wohnwert
24
363
2.988
3.193
3.064
98,9
Sehr hoher
Wohnwert
24
490
3.230
6.000
3.544
99,5
Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass auch in diesem Segment das Angebot in
Frankfurt mit rd. 1.660 Objekten am größten ist. In Stuttgart und Mainz wurden im Jahr 2010 immerhin rd.
1.140 bzw. 1.030 Neubau-Eigentumswohnungen angeboten. In Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd.
550 Objekte.
Bei Betrachtung der Nachfrage zeigt sich für alle Vergleichsstandorte eine gute Nachfrage nach NeubauEigentumswohnungen. Insbesondere in den hessischen Städten Frankfurt und Wiesbaden kann die Nachfrage mit über 600 Hits pro Monat als relativ hoch beschrieben werden.
Das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen mit rd. 3.400 Euro pro m² in Frankfurt am Main
am höchsten ist. In Stuttgart liegt der Mittelwert für Eigentumswohnungen bei rd. 3.300 Euro pro m². Auch
bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich die Stadt Frankfurt mit Kaufpreisen von bis zu 7.800 Euro pro m²
als Top-Standort. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 5.960 Euro pro m² weit unter dem der
Stadt Frankfurt am Main. In den Städten Mainz und Wiesbaden liegen sowohl die mittleren Kaufpreise als
auch die maximalen Kaufpreise unter dem Niveau der Städte Frankfurt und Stuttgart.
Neubau-Eigentumswohnungen: Städte im Vergleich
Städte
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Frankfurt am
Main
1.657
686
1.305
7.814
3.401
121,9
Stuttgart
1.141
573
1.743
5.958
3.326
116,0
Mainz
1.034
425
1.507
4.468
2.354
106,8
549
636
1.704
5.528
2.758
109,0
Wiesbaden
54
Erkenntnisse aus dem aktuellen Mietspiegel 2010
Bei dem Mietspiegel 2010 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er
gibt eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Der aktuelle Mietspiegel 2010 hat eine Laufzeit vom 01.06.2010 bis zum 31.05.2012. Der neue Frankfurter Mietspiegel basiert auf etwa 3.300 Interviews von Mieterhaushalten, die repräsentativ für alle Frankfurter Miethaushalte
sind, und ca. 1.200 schriftlichen Angaben von Vermietern.Gegenüber dem Mietspiegel 2008 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum in Frankfurt von 7,45 Euro auf 7,78 Euro (2010)
gestiegen – dies entspricht einer Steigerung von 2,18 Prozent pro Jahr.
Innerhalb des Mietspiegels wurden verschiedene Wohnlagen abgegrenzt. Zu den bisherigen Wohnlagen, die
auf den Bodenrichtwerten beruhen, sind zwei weitere Lagen im Innenstadt- bzw. innenstadtnahen Bereich
hinzugekommen, um die Mietentwicklung zutreffend zu erfassen.
Auf Basis des Frankfurter Mietspiegels wird das Quartier "Gallusviertel" als mittlere Wohnlage eingestuft.
Diese Einstufung geht darauf zurück, dass bei der Mietspiegelerhebung lediglich Daten, die sich vor dem
Zeitpunkt Dezember 2009 beziehen, betrachtet wurden. Aktuelle Entwicklungen im Bereich "Gallusviertel"
konnten daher nicht mit einbezogen werden. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der nächsten Mietspiegelerhebung, aufgrund der aktuellen Entwicklungen, eine höhere Einstufung der Wohnlage vorgenommen werden wird.
Quelle: Amt für Wohnungswesen Frankfurt am Main, Mietspiegel 2010
55
Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung
Datengrundlage, Datenerhebung, Auswertung der Daten
Die Befragung wurde im Mai 2011 auf telefonischem Wege durchgeführt. Befragt wurde die Frankfurter
Wohnbevölkerung ab 18 Jahren. Die Grundgesamtheit beträgt demnach circa 672.000 Personen.
Um statistisch aussagefähige Ergebnisse zu erhalten, wurde eine Zufallsstichprobe aus dem Frankfurter
Telefonbuch gezogen. Der Umfang der Stichprobe betrug insgesamt rd. 1.600 Personen. Von diesen konnten letztlich 313 (gewichtet: 307) Personen befragt werden.
Um zu gewährleisten, dass die Verteilung nach Alterin zentrumsnahen beziehungsweise zentrumsfernen
Stadtteilen der realen Verteilung in Frankfurt entspricht, wurde vor der Datenauswertung ein mehrstufiges
Gewichtungsverfahren angewandt.
Letztlich ergibt sichaus den Teilnahmequoten und der resultierenden Verteilung eine ausreichende Datenbasis, um statistisch belastbare Aussagen zu gewährleisten.
Im Hinblick auf das Untersuchungsziel der Abbildung der verschiedenen Nachfragestrukturen werden die
Ergebnisse der Befragung differenziert nach Haushaltstyp, Wohnstandort (zentrumsnah-zentrumsfern) und
wohnungswirtschaftlichen Ziel-/Nachfragergruppenausgewertet. Letzteres wird in Profilform vollzogen.
Zu den Haushaltstypen zunächst folgende Erläuterungen:
- Paare sind ein Zusammenschluss von zwei Personen, die in partnerschaftlicher Verbindung
zusammenleben - unabhängig davon, ob verheiratet oder nicht.
- Mehrpersonenhaushalte sind vor allem Haushaltskonstellationen mit zwei oder mehr Erwachsenen,
die nicht partnerschaftlich verbunden sind (beispielsweise Wohngemeinschaften), Haushalte mit
erwachsenen Kindern, Haushalte mit einem Elternteil beziehungsweise mehreren Elternteilen und
Mehrgenerationenhaushalte.
- Familien umfassen alle Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren, also auch die Alleinerziehenden.
Exkurs: Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen
Durch die Pluralisierung von Lebensformen und -stilen differenzieren sich auch dieWohnwünsche immer
stärker aus. Unter dem Einfluss des gesellschaftlichen Wandels reichen soziodemografische Merkmale (Alter, Haushaltstyp, Einkommen) alleine nicht mehr aus, um die Wohnungsnachfrage erklären zu können und
das Wohnungsangebot darauf abzustimmen. Vielmehr ist die gegenwärtige Wohnraumnachfrage auch Ausdruck des jeweiligen Lebensstils. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurde daher der Einfluss der Lebensstile auf die Wohnungsnachfrage berücksichtigt. Um Lebensstilgruppen bilden zu können, wurden neben
soziodemografischen Merkmalen auch Angaben zum Freizeitverhalten und zu Wertorientierungen herangezogen und sogenannte "Wohnkonzepte" gebildet. Zur Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen werden letztlich die drei Dimensionen Alters-/Haushaltszusammensetzung, Kaufkraft und die
angesprochenen Wohnkonzepte miteinander verknüpft.
56
Rahmendaten der befragtenWohnbevölkerung
Die Befragten leben mehrheitlich in Haushalten mit bis zu zwei Personen
sonen (69 %). Der Anteil berufstätiger
liegt insgesamt bei 48 Prozent. Wie die nachfolgende
nachfo
Abbildung
dung zeigt, sind die Berufstätigen zumeist im
öffentlichen Dienst bzw. bei Gebietskörperschaften
Gebiet
sowie im Handel
del und der Industrie
Indus
beschäftigt. Mit
etwas Abstand
stand sind auch die Bereiche Medien/Multimedia, FinanzFinanz und Versicherungswesen
Versicherung
und sonstige
Dienstleistungsbranchen von Relevanz.
Branche
57
Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes
Standorteigenschaften
-
Zentrale Lage im Frankfurter Europaviertel
Lage zwischen Bankenviertel, Frankfurter Messe und Hauptbahnhof
Innenstadtnahe Lage (in FFM rd. 6 Minuten Fußweg bis zur Innenstadt bzw. zum Römer)
Gute verkehrliche Anbindung
• Nähe zu Hauptbahnhof
• Direkte Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (Bus, U-Bahn, S-Bahn)
• Autobahnanschluss schnell erreichbar
• Rd. 15 Minuten Fahrtzeit zum Flughafen Frankfurt
- Freizeitmöglichkeiten im Umfeld
- Naherholungsmöglichkeiten im Europagarten
Projektkonzeption (Le Quartier Parigot - Frankfurt am Main)
-
Wohn- und Geschäftshaus mit Gewerbe-Passage an der Europaallee
7 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss
10 Gewerbe-Einheiten (= 1.080 m² Nutzfläche)
289 Wohnungen (= 16.790 m² Wohnfläche)
• davon 2 Einzimmerwohnungen
• davon 208 Zweizimmerwohnungen
• davon 79 Dreizimmerwohnungen
- 62 Wohnungen sind als Maisonette-Wohnungen konzipiert
- Folgende Wohnungsgrößen sollen umgesetzt werden
• 52 WE mit 25 bis 45 m² Wohnfläche
- 290 Tiefgargenstellplätze
Projektkonzeption
Quelle: RVI GmbH
58
Ausstattung von Wohnungen und Wohngebäude
- Ausstattung
• Echtholzparkett in den Wohnräumen
- Küche
• Einbauküchen (vorhanden zum anmieten)
• Ein Großteil der Wohnungen wird mit offenen Küchen ausgestattet:
• 2 Einzimmerwohnungen (100 %)
• 150 Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %)
• 31 Dreizimmerwohnungen (rd. 40 %)
- Bäder
• Weiße Wandfließen und helle oder dunkle Bodenfliesen
• Kleinraumlüfter in innenliegenden Bädern/WCs
- Digitale Ausstattung
• CAT-7 Verkabelung
• Satelliten-Aufbereitungsanlage für digitales Fernsehen
- Ökologie und Umwelt
• Wärmeschutz-Isolierglas gemäß EnEV-Nachweis
• Schallschutzfenster mit Luftwechselsystem
• Ziel: 70 % des Jahres-Primärbedarfes und Transmissionswärmeverlustes gegenüber
Referenzgebäuden nach EnEV 2009
• Einsatz einer reversiblen Wärmepumpe zu Unterstützung der Brauchwassererwärmung und Kühlung
der Läden über FBH
• Sommerlicher Wärmeschutz über Rollläden
• Regenerative Energien nach EEWH 2011 durch Einsatz von Fernwärme mit 82,4 % aus KWK
•
- Sicherheit
• Haus- und Wohnungstüren mit Sicherheitsbeschlägen
• Einbruchschutz-Fenster und Terrassentürelementen nach Widerstandsklasse 2 im Erdgeschoss
• Videoüberwachung in exponierten Bereichen der Anlage (Hauseingang, Tiefgaragenzufahrten)
• Bewegungsmelder in den Verteilerfluren
• Außenbeleuchtungskonzept
• Türsprechanlage mit Display
• Brandmelde- und Sprinkleranlage
- Besonderheiten
• Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat in jedem Wohnhaus der Anlage
im Keller
• Fahrradabstellräume
• Netzersatzanlage
• Alle Wohnungen im Erdgeschoss werden barrierefrei gemäß DIN 18025 errichtet
• Mechanische Be- und Entlüftung der Tiefgaragen-Ebenen
59
Wohnbeispiele
Atelier-Wohnungen (Bsp. A 6.04: 69,33 m² Wohnfläche, Miete p.a. 9.564 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
Maisonette-Wohnungen (Bsp. A 1.08: 88,98 m² Wohnfläche, Miete p.a. 12.276 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
Studios (Bsp. A6.15: 51,30 m² Wohnfläche, Miete p.a. 7.080 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
60
Zweizimmerwohnung (Bsp. B 1.05: 36,59 m² Wohnfläche, Miete p.a. 5.052 Euro (= 11,50 Euro/m²)
Quelle: RVI GmbH
Zielgruppe Mieter
- Für Zweizimmerwohnungen stehen vor allem Singles im Fokus
69 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Singles
- Für die Dreizimmerwohnungen werden Paare als relevante Zielgruppe gesehen
28 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Doppelverdienerhaushalte (DINKs)
- Ein Großteil der RVI-Mieter ist aktuell zwischen 26 und 40 Jahre alt
- RVI-Mieter-Zielgruppen haben mittlere Einkommen; ein Großteil der RVI-Mieter haben
Haushaltseinkommen zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Monat
- RVI-Mieter haben den Wunsch nach anspruchsvollem Wohnen
61
62
Urbanes Wohnkonzept
Im Auftrag der: RVI GmbH
Impressum
Ansprechpartner: Sonja Borchard, Nadine Stiens, Carina Pelz,
Christian Stamer
Bochum, Juli 2011
InWIS Forschung & Beratung GmbH
Springorumallee 5
44795 Bochum
Tel.: 0234 - 890 34-0
Fax: 0234 - 890 34-49
E-Mail: [email protected]
Internet: www.inwis.de
© InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten.
Inhalt
1. Kontext............................................................................................................................................... 4
2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es? ........................................................................5
3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die Frankfurter… .............................................. 9
3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation ..................................................................................... 9
3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil ..................................................................... 11
3.3. Ansprüche an die Wohnsituation................................................................................................ 13
3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung ................................................................................... 14
3.5. Interesse am Urbanen Wohnen .................................................................................................. 16
4. Das WohnMatrix-Modell für die Frankfurter Innenstadt .......................................................................18
4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt ............................................................................. 18
4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt .................................................................... 21
5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main ......................................................................26
5.1. Lagequalitäten ..........................................................................................................................26
5.2. Standortumfeld .........................................................................................................................26
5.3. Gebäudekonzeption................................................................................................................... 27
5.4. Ausstattung des Gebäudes ........................................................................................................ 28
5.5. Ausstattung der Wohnungen......................................................................................................29
5.6. Preisniveau .............................................................................................................................. 30
6. Management Summary....................................................................................................................... 31
Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung .......................................................................................... 32
Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen....................................................................... 33
Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung ............................................................................... 56
Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes .............................................................................. 58
3
1. Kontext
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einem strukturellen Veränderungsprozess, von dem einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler
Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren
Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialen Rang.
Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt
wesentlich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten
Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers
und des Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle.
In diesem Zusammenhang ist in den letzten Jahren auch ein verstärkter Trend zum "Urbanen Wohnen" zu
verzeichnen, der mit einer Ausdifferenzierung der Nachfrage einzelner Lebensstilgruppen einhergeht. Die
"Renaissance der Stadt" für das Wohnen findet in dynamischen Städten wie Frankfurt, Stuttgart, Mainz und
Wiesbaden aber auch in Hamburg, München, Köln, Berlin und Düsseldorf sichtbaren Ausdruck in reger Investitionstätigkeit. Für den Lebensalltag der meisten Menschen hat der Wohnort eine zentrale Bedeutung.
Wohn- und Alltagsmobilität stehen in einer Wechselbeziehung und müssen im Kontext individueller und
gesellschaftlicher Prozesse analysiert werden. Dabei gilt es, die Faktoren, die für eine Renaissance der
Innenstadt als Wohnquartier sprechen ebenso zu analysieren, wie die Wohnortpräferenzen von Bewohnern
innenstadtnaher Wohnquartiere.1
Im Rahmen einer Studie zum "Urbanen Wohnkonzept" der RVI GmbH kann mittels einer empirischen Analyse, die wissenschaftlich fundiert initiiert wird, die Situation an prosperierenden Standorten und in zentralen Lagen untersucht werden. Dabei soll der Fragestellung nachgegangen werden, wie Mietwohnungen in
prosperierenden urbanen Lagen den aktuellen Bedürfnissen und soziodemografischen Trends gerecht werden. Dabei wird ein anwendungsorientiertes Vorgehen gewählt und das RVI Konzept geprüft.
Die Fragestellung wird mittels einer empirischen Erhebung bearbeitet. Dabei kommt das bundeweit erprobte "Wohntrends 2020" Modell2, eine Weiterentwicklung der Sinus-Milieus, zum Einsatz. Hier können empirisch erhobene Ergebnisse mit bundesweiten Trends in einem Benchmark verglichen und eingeordnet werden. Aufgrund mehrerer Projekte für Investoren, Wohnungsgesellschaften und Stadtverwaltung im Raum
Frankfurt, aber auch in Stuttgart, Mainz und Wiesbaden, besteht jeweils ein gutes Marktwissen (v.a. zu
Wohnlagen, Preisen, Nachfragertrends), auf das im Rahmen der Untersuchung - gemäß den Verschwiegenheitsabsprachen mit den einzelnen Auftraggebern - zurückgegriffen werden kann. Insbesondere die aktuell
erfolgte empirische Analyse des Frankfurter Mietspiegels durch das InWIS Institut im Auftrag der Stadt
Frankfurt, belegt einen sehr guten Kenntnisstand des Frankfurter Wohnungsmarktes.
1 Vgl. u.a. Schmitt, Selle (Hg. 2008): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt; Brühl, Echter, Frölich von Bodelschwingh, Jekel (2005): Wohnen
in der Innenstadt - eine Renaissance?; Beckmann, Hesse, Holz-Rau, Hunecke (Hg. 2006): StadtLeben-Wohnen, Mobilität und Lebensstil
2GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.(2008): Wohntrends 2020, Berlin.
4
2. "Urbanes Wohnen" - Welche Nachfragertrends gibt es?
Nach Osterhage 2007 wird unter der Reurbanisierung die „Wiederentdeckung städtischer Lebensformen
und damit einhergehend ein erneuter Bedeutungsgewinn städtisch geprägter Standorte“ verstanden.3 In
den letzten Jahren konnte in zahlreichen deutschen Großstädten ein Bevölkerungswachstum beobachtet
werden. Gleichzeitig ist die Tendenz einer abnehmenden Suburbanisierung festzustellen. In Deutschland
leben aktuell rund 24 Mio. Menschen in Innenstädten. Die „Renaissance“ der Innenstädte ist jedoch differenziert zu betrachten. Innenstädte sind vor allem für junge Erwachsene (18- bis 29-Jährige) attraktiv. Die
Zahl der jungen Erwachsenen, die in Innenstädten leben, steigt in den letzten Jahren kontinuierlich. Am
Stadtrand und in den Innenstädten ist hingegen sowohl in den ostdeutschen als auch in den westdeutschen
Städten ein Rückgang an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren festzustellen. Bei den älteren Personen
über 60 Jahren ist der Trend in den westdeutschen Städten konstant. Ein deutlicher Anstieg ist im Gegensatz dazu in den Randgebieten ostdeutscher Städte zu verzeichnen.4
Vor allem die 18- bis 39-Jähringen bevorzugen Innenstädte als Wohnort. Mehr als ein Drittel der Innenstadtbewohner zählt zu dieser Altersgruppe. Innerhalb dieser Gruppe ist jedoch eine Verschiebung der
Anteile feststellbar. Der Anteil der 18- bis 29-Jährigen wächst, während der Anteil der 30- bis 39-Jährigen
schrumpft. Junge Haushalte bevorzugen lebendige Innenstadtgebiete mit unverbindlichen Nachbarschaften
und hohem Freizeitangebot. Die Arbeitsmarkt- bzw. Ausbildungssituation spielt ebenfalls eine Rolle. Familienhaushalte bevorzugen hingegen größere Wohnungen mit gut erreichbaren Frei- und Spielflächen. Mit
der Familiengründung wächst in der Regel auch der Wunsch nach Eigentum. Dieser Wunsch lässt sich aus
finanziellen Gründen in der Regel eher am Stadtrand bzw. im suburbanen Umland realisieren.5
Für die zunehmende Bedeutung des innerstädtischen Wohnens gibt es vielfältige Gründe. Einen besonders
starken Einfluss auf die Entwicklung hat die Situation der städtischen Arbeitsmärkte. So ist die Beschäftigungs- und Ausbildungssituation in der Stadt in der Regel deutlich günstiger als im suburbanen Umland
bzw. im ländlichen Raum. Insbesondere bei jungen Menschen ist zu beobachten, dass sie ihren Wohn- und
Lebensmittelpunkt an der Arbeitsmarktsituation orientieren. Der Zusammenhang zwischen Arbeits- und
Wohnstandort ist nicht unbedingt lokal, sondern in erster Linie stadtregional. Untersuchungen haben ergeben, dass besonders wachsende Städte einen hohen Erwerbstätigenanteil aufweisen. In Hochschulstädten
sorgt außerdem bildungsbedingte Wanderung für Bevölkerungswachstum und Nachfrage nach Wohnraum.
Studierende bevorzugen in der Regel innerstädtisches Wohnen. Zwar suchen Studierende meist preisgünstigen Wohnraum, durch den Zusammenschluss zu Wohngemeinschaften sind sie jedoch auch in eher hochpreisigen Quartieren am Wohnungsmarkt konkurrenzfähig. Der Statuswechsel, der früher mit dem Ende der
Ausbildung einherging, ist heute nicht mehr so klar abzugrenzen. Studentische Lebensstile werden durch
die geforderte Flexibilität am Arbeitsmarkt in die „poststudentische“ Lebensphase verlängert. Typische
„Studentenquartiere“ werden aber auch von anderen Lebensstilgruppen angezogen. Insbesondere allein
wohnende Berufstätige bevorzugen die Nähe zur Innenstadt und werden durch die „studentische Infrastruktur“ angesprochen.6
Ein weiterer Faktor, der zur Stärkung des innerstädtischen Wohnens beiträgt, sind die Mobilitätskosten. Die
steigenden Energiepreise führen zu steigenden Kosten für Pendler. Sowohl die Preise für Kraftstoff, als
auch die Kosten für den ÖPNV sind in den letzten Jahren gestiegen. Die Pendlerpauschale kann aktuell lediglich in geringem Maße zu einem Ausgleich der Kosten beitragen. Neben dem Kostenfaktor ist auch der
Zeitfaktor in Bezug auf das Pendeln zwischen Wohn- und Arbeitsort entscheidend. Der Trend geht mittlerweile dahin, Wohnen, Freizeit und Arbeit in räumlicher Nähe zu verbinden.
3 Osterhage, F. (2007): Reurbanisierung in Nordrhein-Westfalen: Von der Stadtflucht zur Renaissance der Städte. In: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (Hg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen. Dortmund (ILS-NRW-Schriften, 203), S. 75–88.
4 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2010): Fokus Innenstadt: Aspekte innerstädtischer Bevölkerungsentwicklung (= BBSR-Berichte
KOMPAKT 11/2010)
5 Ebd.
KOMPAKT 2/2011)
5
Als weiterer Vorteil des urbanen Lebens werden im Rahmen von Untersuchungen immer wieder die vielfälvielfä
tig vorhandenen und relativ schnell erreichbaren öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen geg
nannt. Neben einem umfassenden BildungsBildungs und Kulturangebot sind Betreuungs-,, GesundheitsGesundheits und Serviceleistungen
leistungen sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt vielfältig vorhanden. Das differenzierte FreizeitFreizeit und
Erlebnisangebot in den Städten wird von vielen Menschen als attraktiver empfunden. Entscheidend für die
urbane Bevölkerung sind vor allem kurze Wege bei der Erfüllung der individuellen Bedürfnisse. Kurze Wege
erleichtern den Umgang mit der Ressource Zeit, die in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer
knapper wird.78
Begünstigt werden diese Entwicklungen
Entwicklungen durch veränderte Lebensstile und Wohnkonzepte. Zwar gilt das
freistehende
stehende Einfamilienhaus seit Jahren als beliebteste Wohnform in Deutschland, jedoch haben gesellgesel
schaftliche und ökonomische Veränderungsprozesse neue Wohnpräferenzen entstehen lassen.
Im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie,
2020 Studie, die vom Bundesverband deutscher WohnungsWohnungs und Immobilienunternehmen
nehmen e.V. in Auftrag gegeben wurde, hat sich gezeigt, dass rund die Hälfte der unter 30-Jährigen
30
sowie rund ein Drittel der 30- bis 44-Jährigen
44
eine Wohnung
ng in der Innenstadt bzw. in zentrumsnähe bevorzugt.9
Gewünschte Wohnlagen (Anteile in Prozent)
Die Nachfrage nach den unterschiedlichen Arten von Wohnraum wird sowohl durch soziodemografische
soziodemogra
und
ökonomische Merkmale der nachfragenden Haushalte, aber auch durch deren Einstellungen und WertorienWertorie
tierungen
rungen bestimmt. Während die ersten beiden "klassischen" Dimensionen der Nachfrage seit jeher wew
sentliche Aspekte der Wohnungs- und Wohnstandortwahl bestimmen und entsprechend auch im Bewusstsein der Wohnungswirtschaft
nungswirtschaft einen wesentlichen Stellenwert einnehmen, ist die ideelle Dimension erst
vergleichsweise kurz durch die immer deutlicher werdende Pluralisierung der Lebensstile in Deutschland
auf der Agenda wohnungswirtschaftlic
nungswirtschaftlichen
hen Handelns gerückt. Neben den "traditionellen" Dimensionen
konnte der Einfluss der ideellen
ellen Dimension in Form von unterschiedlichen Wohnkonzepten, die aus den
milieuspezifischen Differenzierungen
rungen unserer Gesellschaft resultieren, klar nachgewiesen werden.
werden
BBSR
KOMPAKT 2/2011)
8 Bertelsmann Stiftung (2006): Mittendrin und nicht am Rand - Urbanität zählt
9GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (2008): Wohntrends 2020, Berlin.
6
Dimensionen der Wohnungsnachfrage
Aufbauend auf milieuspezifischen Untersuchungen wurden daher im Rahmen der Wohntrends 2020-Studie
2020
sechs unterschiedliche Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten
Det
der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage
bilden.
Wohnkonzepte
Bezogen auf die gewünschten Wohnlagen zeigen sich erhebliche Unterschiede zwischen
zwi
den einzelnen
Wohnkonzepten.. Angesichts des Umstandes, dass die Wahl des Wohnstandortes ein wesentliches UnterUnte
scheidungsmerkmal
merkmal der unterschiedlichen Zielgruppen ist, ist das nicht überraschend. Eine Differenzierung
nach Siedlungstypen
lungstypen verdeutlicht dieses.
d
So bevorzugen bspw. Haushalte mit kommunikativ-dynamischen
kommunikativ
Wohnkonzepten innerstädtische bzw. zentrumsnahe Wohnlagen. Ebenso zeigen Haushalte mit anspruchsanspruch
vollen Wohnkonzepten
zepten eine Präferenz für diese Wohnlagen. Rd. 40 Prozent der kommunikativ-dynamischen
kommunikativ
Haushalte und rund ein Drittel der anspruchsvollen Haushalte werden durch diese Wohnlagen angesproangespr
chen
7
Gewünschtes Wohngebiet
Für zukunftsorientierte Strategien ist es wichtig, nicht nur aktuelle Verteilungen der Wohnkonzepte zu kennen, sondern auch deren zukünftige quantitative Entwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich lassen sich
aber folgende Entwicklungstrends für Deutschland erwarten:
Wohnkonzepte - zukünftige Entwicklungstendenzen
Die Zahl der Haushalte mit kommunikativ-dynamischen, mit anspruchsvollen, aber auch mit einfachfunktionalen Wohnkonzepten wird wachsen. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren jüngeren Jahren "mitnehmen". Die Gruppe der Anspruchsvollen wird durch eine weiter zunehmende Bedeutung des Images hinzugewinnen. Auf der anderen Seite wird das einfach-funktionale Konzept sich durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte etwas verbreitern. Während der Anteil der Haushalte mit einem häuslich-familiär
ausgerichteten Wohnkonzept stagnieren dürfte, wird die Bedeutung der konventionell-situierten und der
solide-bescheidenen Wohnkonzepte im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden letzten Gruppen, die stark bei den Senioren vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen bei den älteren Haushalten verantwortlich.
Für die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den Innenstädten sind vor allem Haushalte mit kommunikativdynamischen Wohnkonzepten sowie Haushalte mit anspruchsvollen Wohnkonzepten relevant.
8
3. Wohnwünsche und Ausstattungsmerkmale: Das sagen die
Frankfurter…
3.1. Aktuelle und gewünschte Wohnsituation
Mit insgesamt 84Prozent wohnen die Befragten derzeit mehrheitlich zur Miete, was insbesondere auf jünjü
gere Haushaltstypen (Singles oder Paare bis 44 Jahre) und Haushalte in zentrumsnahen Wohnlagen zutrifft.
Demgegenüber
genüber wünscht sich etwa die Hälfte der Befragten
B fragten im Eigentum zu wohnen, was vor allem für FamiFam
lien, Singles
gles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren sowie für Personen in zentrumsfernen Lagen gilt. Den
Wunsch zur Miete zu wohnen äußern insgesamt
insg samt etwa 48%. Dieser ist vergleichsweise stark ausgeprägt
unter Haushalten in zentrumsnahen Lagen sowie unter Singles
Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. ab 45 JahJa
ren.
Wohnverhältnis
In Bezug auf die Wohnungsgröße leben die Befragten zu etwa zwei Dritteln in Wohnungen, die bis zu 75m²
75
groß sind (durchschnittlich etwa 75 m²). Stellt man der aktuellen die gewünschte Wohnungsgröße gegenügegen
ber, so zeigt sich ein vermehrter Wunsch nach größeren Wohnungen (durchschnittlich etwa 90 m²). Zumeist
wünschen
schen sich die Befragten Wohnungen, die größer als 75 m² sind. Besonders begehrt sind Wohnungen
zwischen 75 und 100 m²,, was insbesondere für Singles und Paare unter 45 Jahren und MehrpersonenhausMehrpersonenhau
halte gilt.
9
Wohnfläche
Hinsichtlich der Raumaufteilung leben die Befragten aktuell zumeist in Wohnungen
Wo nungen mit bis zu drei Räumen.
Bevorzugt werden dominant Wohnungen mit drei Räumen. Dreiraumwohnungen werden dabei zumeist von
Singles und Paaren unter 30 Jahren bzw. zwischen 45 und 64 Jahren gewünscht, wohingegen
wohing
Singles und
Paare zwischen 30 und 44 Jahren vermehrt den Wunsch nach Wohnungen mit vier Räumen äußern.
Raumanzahl
10
3.2. Gewünschte Wohnlage und gewünschter Stadtteil
Hinsichtlich der Frage, in was für einem Gebiet eine Wunschwohnung liegen sollte, erweist sich eine ruhige
Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand als die beliebteste Wohnlage. Mit etwas Abstand
erfreuen
en sich urbane Wohnlagen (Zentrumsnähe/Innenstadtrand bzw. Stadtteilzentrum/Nähe eines StadtStad
teilzentrums)
rums) ebenfalls großer Beliebtheit.
Gewünschte Wohnlage
Differenziert
nziert man dieses Ergebnis hinsichtlich der Frage, ob die Befragten derzeit zentrumsnah oder zentzen
rumsfern
fern wohnen, so zeigt sich, dass urbane Wohnlagen (Innenstadt, Zentrumsnähe/Innenstadtrand, StadtStad
teilzentrum/Nähe
rum/Nähe eines Stadtteilzentrums) insbesondere bei jenen auf ein gesteigertes Interesse stoßen,
die derzeit zentrumsnah wohnen. Dies gilt insbesondere für die Innenstadt, welche insgesamt von ca. 10%,
unter zentrumsnah
rumsnah wohnenden jedoch von etwa 14% präferiert wird. Gegenteiliges gilt für nicht-urbane
nicht
Lagen,
n, welche von jenen bevorzugt werden, die derzeit zentrumsfern leben.
Eine Differenzierung nach Haushaltstypen zeigt hierbei, dass Singles und Paare unter 30 Jahren eine Lage
in Zentrumsnähe/Innenstadtrand am stärksten präferieren. Diese Lage stößt bei Singles
Sin
und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren auf geringeres Interesse, diese bevorzugen ein Stadtteilzentrum bzw. die Nähe
eines Stadtteilzentrums.
zentrums. Singles und Paare im Alter von 45 bis 64 Jahren zeigen im Vergleich der HausHau
haltstypen das größte Interesse an einer Wohnung in der Innenstadt, wohingegen Singles und Paare ab 65
eine eindeutige Präferenz für die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand und Stadtrand offenbaren.
Familien und Mehrpersonenhaushalte
haushalte interessieren sich vor allem für zentrumsnahe Lagen
La
bzw. den Innenstadtrand.
Auf die Frage, in welchem Frankfurter Stadtteil die Befragten am liebsten wohnen möchten,
möchte zeigen die Befragten vor allem für die Stadtteile Sachsenhausen (vor allem Singles/Paare unter 45 Jahren Jahren) und
Bornheim (ebenfalls Singles/Paare unter 45 Jahren, Mehrpersonenhaushalte) ein besonderes Interesse.
11
Gewünschter Stadtteil
Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen zu möchten, interessieren sich mit Abstand am
häufigsten für die Stadtgebiete Innenstadt (29 %), Eckenheim (16 %) und Gallus (14 %). Sofern Befragte
eine zentrumsnahe Lage bzw. den Innenstadtrand als Präferenzstandort angegeben haben, werden als geg
wünschte Stadtteile mit deutlichem Abstand Sachsenhausen (38 %) und Bornheim (32 %) genannt.
12
3.3. Ansprüche an die Wohnsituation
Merkmale, die in Bezug auf die Wohnsituation als besonders wichtig angesehen
anges
werden
den sind insgesamt vor
allem gute Einkaufsmöglichkeiten, gute Anbindungen
Anbi dungen an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit, ein gutes
Angebot
gebot an Grünflächen sowie gute Verkehrsanbindungen im Wohnumfeld. Demgegenüber wird insbesoninsb
dere dem Wohnen in einer (virtuell) vernetzten
vernetzten Nachbarschaft und der Möglichkeit zur gemeinschaftlichen
Nutzung von Verkehrsmitteln eine vergleichsweise
ve
geringe Bedeutung beigemessen.
Wohnumfeldanforderungen
Im Folgenden soll für die einzelnen Haushaltstypen aufgeführt werden, welche Merkmale jeweils als besonbeso
ders bzw. im Vergleich der Haushaltstypen überdurchschnittlich
übe durchschnittlich wichtig eingestuft werden.
we
- Singles und Paare unter 30 Jahren: gute ÖPNV-Anbindungen,
ÖPNV
gutes kulturelles Angebot
- Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz,
Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln, viele Grünflächen und
Naherholungsmöglichkeiten, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu wohnen, besonders ruhige
Wohngegend
- Singles
ngles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von
Verkehrsmitteln, Architektur des Wohngebäudes, gute Verkehrsanbindungen
- Singles und Paare ab 65 Jahren: Image/Ansehen der Wohngegend, Image/Ansehen des
Wohngebäudes,, die nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu
wohnen, Architektur des Wohngebäudes, besonders sichere Wohngegend, besonders saubere
Wohngegend, besonders ruhige Wohngegend
- Familien: kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz,
Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an FreizeitFreizeit und
Sportmöglichkeiten, nachbarschaftliche Gemeinschaft, in einer gut vernetzten Nachbarschaft zu
wohnen, viele Grünflächen und Naherholungsmöglichkeiten
- Mehrpersonenhaushalte: Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung
Nutzung von Verkehrsmitteln, kurze
Wege zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, umfangreiches Angebot an FreizeitFreizeit und
Sportmöglichkeiten, gute EinkaufsEinkaufs und Versorgungsmöglichkeiten
13
3.4. Ansprüche an die Wohnungsausstattung
Ausstattungsmerkmale, denen eine besondere
besondere Wichtigkeit beigemessen wird, sind insbesondere ein Balkon
bzw. eine Terrasse/Dachterrasse sowie viel Licht und große Fensterflächen und Maßnahmen zur häuslichen
Sicherheit. Auch ein Keller mit WaschWasch und Trockenräumen sowie moderne Technologien stoßen auf ein
relativ großes
ßes Interesse. Demgegenüber ist den Befragten eine offene Küche weniger wichtig. Auch ein
Passivhaus ist von eher nachrangiger Bedeutung.
Ausstattungswünsche
Eine Differenzierung nach Haushaltstypen führt zu folgendem
fo
Ergebnis:
- Singles und Paare unter 30 Jahren: Ausstattung mit modernen Technologien
- Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren: Passivhaus, offene Küche, hochwertige Bodenbeläge,
viel Licht und große Fensterflächen, besonders schönes Badezimmer
- Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren: ökologische Baustoffe, teilweise auch Maßnahmen zur
häuslichen Sicherheit
- Singles und Paare ab 65 Jahren: Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit, Einbauküche
- Familien: Garage/Tiefgarage oder Stellplatz, Keller mit Wasch- und Trockenräumen, ökologische
Baustoffe, Ausstattung mit modernen Technologien, offene Küche
- Mehrpersonenhaushalte: ökologische Baustoffe, besonders schönes Badezimmer, Garage/Tiefgarage
oder Stellplatz, Passivhaus, Einbauküche
In Bezug auf die allgemeine
lgemeine Anspruchshaltung zeigt sich, dass diese bei Familien
Fam lien und Singles oder Paaren
zwischen 30 und 44 Jahren im Vergleich am stärksten ausgeprägt ist. Diese Gruppen messen den aufgeführaufgefüh
ten Merkmalen im Schnitt eine höhere Wichtigkeit bei als andere Haushaltstypen.
Haus
Im Rahmen der Studie wurde weiterhin gefragt, ob die Befragten prinzipiell dazu bereit wären, für energeenerg
tische
sche Maßnahmen eine höhere Miete zu zahlen. Wie sich zeigt, sind insgesamt 65Prozent der Befragten
hierzu bereit. Diesbezüglich unterscheiden
unterscheiden sich die untersuchten Haushaltstypen allerdings mitunter deutdeu
lich. Die Gruppe der Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren zeigt hierbei
hie bei das größte Interesse sowie
14
Zahlungsbereitschaft
reitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles
Si gles und Paaren unter 30 sowie bei Mehrpersonenhaushalten
Mehrp
ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft für energetische MaßnahMaßna
men Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen
Haushalt typen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes
Interesse an energetischen
schen Maßnahmen.
Interesse an/Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten
15
3.5. Interesse am Urbanen Wohnen
Insgesamt können sich 36Prozent der Befragten vorstellen, in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept zu ziehen.
Interesse am urbanen Wohnkonzept
88
6
12
6
Familien 5 9
Gesamt
Ja, auf jeden Fall.
22
19
Ja, vielleicht.
53
27
20
21
11
73
51
29
40
63
13
13
7
12
14
Nein, eher nicht.
13
23
50
Nein, auf keinen Fall.
Wie ersichtlich wird, stößt das urbane Wohnkonzept bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren auf das
größte Interesse. Lediglich 13Prozent dieser Gruppe können sich einen Einzug in diese Wohnform nicht
vorstellen. Ein ebenfalls großes Interesse wird dem Konzept von Personen entgegengebracht, die in Mehrpersonenhaushalten leben. Diese können sich einen Einzug zu 64Prozent vorstellen. An dritter Stelle sind
hier die Singles und Paare zwischen 45 und 64 Jahren zu nennen, von welchen sich 39Prozent einen Einzug
in ein urbanes Wohnen vorstellen können. Singles und Paare im Alter von 30 bis 44 Jahren bzw. 65 Jahren
und älter können sich einen Einzug zu 28Prozent bzw. 26Prozent vorstellen. Das geringste Interesse an dem
Konzept besteht unter Familien: 86Prozent können sich dies (eher) nicht vorstellen.
Eine Differenzierung danach, ob ein Befragter derzeit zentrumsnah oder zentrumsfern wohnt, führt zu dem
Ergebnis, dass das urbane Wohnkonzept unter zentrumsnahen Befragten auf ein tendenziell erhöhtes Interesse stößt: 41Prozent derer, die zentrumsnah wohnen können sich einen Einzug in eine Wohnung nach dem
Konzept vorstellen, unter zentrumsfern lebenden Befragten liegt dieser Anteil bei 33Prozent.
Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine urbane Wohnung nicht gänzlich ausschließen, würden sich
zu 38% ein Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen in der Wohnanlage wünschen. Hierbei sind Post- und
Paketdienste sowie ein Wäscheservice besonders beliebt.
Ein großes grundsätzliches Interesse an wohnungsnahen Dienstleistungen besteht vor allem unter Mehrpersonenhaushalten, Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren sowie unter Singles und Paaren ab 65
Jahren. Ferner ist das Interesse an entsprechenden Diensten unter zentrumsfern lebenden Befragten mit
43Prozent deutlich höher als unter zentrumsnah lebenden (33 %).
16
Gewünschte zusätzliche Serviceleistungen
Diejenigen Befragten, die einen Einzug in eine Wohnung nach dem urbanen Wohnkonzept nicht ausschließen, würden im Schnitt etwa 600 Euro monatliche
monatl che Nettokaltmiete hierfür zahlen. Bei der Interpretation
dieses Wertes
tes ist jedoch zu berücksichtigen, dass dies eine sehr abstrakte Größe darstellt: Die Befragten
haben keine genaueren Informationen
Informationen über Wohnungsgröße und genaue Ausstattungsmerkmale, was die
Einschätzung erschwert.
schwert. Die Zahlungsbereitschaft steigt hingegen, wenn der Kunde eine konkretes Angebot
besichtigt, das auch seinen Wohnwünschen entspricht.
Die größte Zahlungsbereitschaft findet
findet sich unter Singles und Paaren zwischen 30 und 44 Jahren, gefolgt
von Familien und Singles und Paaren zwischen 45 und 64 Jahren. Die geringste Zahlungsbereitschaft ist
unter Singles und Paaren
ren ab 65 Jahren festzustellen.
Zahlungsbereitschaft für das urbane
bane Wohnkonzept nach Haushaltstyp
Haushaltstyp
Zahlungsbereitschaft (monatliche
Nettokaltmiete)
530 Euro
725 Euro
635 Euro
460 Euro
Familien
660 Euro
560 Euro
Gesamt
600 Euro
17
4. Das WohnMatrix-Modellfür die Frankfurter Innenstadt
4.1. Wohnkonzepte in der Frankfurter Innenstadt
Ein wichtiger Bestandteil dieser Studie war die Bildung wohnungswirtschaftlicher Nachfragergruppen. Um
die in der Realität beobachtbaren unterschiedlichen Wohn- und Lebensformen differenziert abzubilden,
reichen jedoch soziostrukturelle und -ökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen
alleine nicht mehr aus. Daher hat die InWIS Forschung & Beratung GmbH aufbauend auf lebensstil/milieuspezifischen Untersuchungen im Rahmen der Studie "Wohntrends 2020"10 sechs unterschiedliche
Wohnkonzepte identifiziert, die neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage "Altersstruktur/Haushaltstyp" und "Wohnkaufkraft" diese ideelle Dimension der Nachfrage bilden.Die sechs
Wohnkonzepte bilden unterschiedliche Nachfragertypen ab und tragen damit der gesellschaftlichen Pluralisierung Rechnung. Durch den Begriff "Wohnkonzept" wird ausgedrückt, dass es sich nicht um spontane
Wünsche der Haushalte oder Moden handelt, sondern um eher langfristig angelegte subjektive Orientierungen, die aber auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen.
Aufgabe des Modells ist es dabei nicht nur diese lebensstilspezifische Segmentierung vorzunehmen, sondern damit auch eine handlungsorientierte Verknüpfung zum Wohnungsangebot zu schaffen. Die WohnMatrix ist damit vor allem für Wohnungsanbieter und Bauträger interessant, aber auch für Städte, die das Ziel
einer aktiven, zielgruppenorientierten Stadtentwicklung verfolgen. Die bundesweite Studie hat dabei deutlich gezeigt, dass die quantitative Verteilung der Wohnkonzepte regional, aber auch lokal erheblich differiert.
Die sechs Wohnkonzepte lassen sich wie folgt charakterisieren:
Herausragendes Merkmal der Haushalte mit diesem eher konservativ geprägten Konzept
ist die hohe Lebenszufriedenheit. Wirtschaftlich und gesellschaftlich wurde das erreicht,
was man angestrebt hat. Das wird auch gerne nach Außen dargestellt. Obwohl eine vorsichtige Offenheit gegenüber neuen Entwicklungen besteht, ist die Zufriedenheit mit der
jetzigen Situation sehr hoch und der Veränderungswunsch nicht sehr ausgeprägt. Es besteht ein großes Interesse an gesellschaftspolitischen Fragen und Entwicklungen. Die
Bedeutung der konventionell-situierten und der solide-bescheidenen Wohnkonzepte wird
im Zeitablauf abnehmen. Für den Rückgang der beiden Gruppen, die stark bei Senioren
vertreten sind, sind im Wesentlichen Veränderungen in der Anspruchhaltung bei künftigen Älteren verantwortlich.
Diese politisch eher progressive und lifestyle-orientierte Gruppe ist sehr offen gegenüber
unterschiedlichen Entwicklungen und Eindrücken sowie sehr kommunikativ. Das Leben
spielt sich in der Gemeinschaft ab. Dabei werden neben persönlichen Kontakten auch
virtuelle Netzwerke gepflegt. Wichtig ist das urbane Umfeld, das unterschiedliche Freizeit- und Kontaktmöglichkeiten bietet. Werte wie Ordnung, Status und Religiosität sind
von nachgeordneter Bedeutung. Das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept wird an
Bedeutung zunehmen, weil immer mehr ältere Haushalte diese Vorstellung aus ihren
jüngeren Jahren "mitnehmen".
10
Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- undImmobilienunternehmen e.V. (2008): Wohntrends 2020, Berlin.
18
Diese Gruppe ist stark nach innen orientiert, jedoch auch gleichzeitig fest in (realen) Nachbarschaften und sozialen Netzwerken integriert. Familiäre Werte bilden den zentralen Bezugspunkt, sie sind bestimmend für den Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur. Die Orientierung auf den Beruf ist nachrangig. Für die jüngeren Haushalte dieser Gruppe haben zudem klassisch konservative Werte wie Ordnung und Kontinuität an Bedeutung verloren,
wobei die älteren Haushalte diese weiterhin schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem
häuslich-familiär ausgerichteten Wohnkonzept dürfte künftig stagnieren.
Leistung ist das zentrale Credo dieser in Teilen sehr intellektuell geprägten Gruppe. Es
werden hohe Anforderungen an die Wohnsituation und das Wohnumfeld gestellt. Man ist
vielseitig interessiert, kulturell oder sportlich unterwegs. Optimierungsbestrebungen, die
auch gesellschaftlichen Aufstieg repräsentieren sollen, führen häufiger zu Veränderungen
der Lebens- und Wohnsituation. Die Bedeutung der Anspruchsvollen wird künftig voraussichtlich zunehmen.
Diese bürgerlich geprägten Haushalte sind zufrieden mit ihrer Lebenssituation und schätzen
einen geordneten Alltag. Die Ansprüche an die Umwelt sind gering, das Leben eher nach
innen gerichtet. Das Fernsehprogramm - altersabhängig Volksmusiksendungen oder modernere Trivialität - nimmt einen zentralen Platz ein. Man gibt sich gegebenenfalls. auch mit
weniger zufrieden und arrangiert sich mit dem, was man hat. Die Wohnmobilität ist sehr
gering. Das fortschreitende Alter vieler Haushalte wird jedoch früher oder später eine Anpassung der Wohnsituation erfordern.
Diese Gruppe ist mit ihrer Lebenssituation häufig nicht zufrieden, es fehlen aber die materiellen und sonstigen Optionen zur Verbesserung der Lebenslage. Es besteht eine ausgeprägte Skepsis gegenüber Neuem und Fremdem. Das einfach-funktionale Konzept wird sich
durch die Zunahme einkommensschwacher Haushalte künftig etwas verbreitern.
19
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts
Derzeit verfolgen jeweils ca. 22 Prozent der ab 18-Jährigen Wohnbevölkerung ein kommunikativdynamisches bzw. häuslich-familiäres Wohnkonzept, 20 Prozent ein anspruchsvolles Wohnkonzept, 16
Prozent ein solide-bescheidenes, 13 Prozent ein konventionell-situiertes und 6 Prozent ein einfachfunktionales Wohnkonzept. Im Vergleich zur bundesweiten Verteilung fallen insbesondere der hohe Anteil
an Kommunikativ-dynamischen und der niedrige Anteil an Solide-bescheidenen auf.
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Frankfurts und deutschlandweit
Stadt Frankfurt
Deutschland Gesamt
13,1%
15,0%
20,5%
20,6%
5,7%
7,4%
15,9%
17,1%
24,9%
21,8%
22,2%
15,0%
konventionell-situiert
anspruchsvoll
häuslich-familiär
kommunikativ-dynamisch
solide-bescheiden
einfach-funktional
20
4.2. Zentrale Zielgruppen in der Frankfurter Innenstadt
Vor allem um zielgruppenspezifische Handlungsbedarfe zu identifizieren, wurden zunächst wohnungswirtschaftliche Ziel-/Nachfragergruppengebildet. Grundlage hierfür bildet die WohnMatrix. Diese verknüpft die
drei Dimensionen (Alter/Haushaltskonstellation, Einkommen, Wohnkonzepte) miteinander und ordnet und
den einzelnen Kombinationen jeweils spezifische Wohnungstypen zu. Es wird so ganz konkret aufgezeigt,
welche Anforderungen jeweils im Hinblick auf Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Wohnstandort und Serviceleistungen bestehen.
Die erste Ziffer eines nachgefragten Wohnungstyps wird bestimmt durch die Wohnkonzepte. Durch die
Kombination der Wohnkonzepte mit den Merkmalen Altersgruppe/ Haushaltstyp und Wohnkaufkraft können
nun wohnungswirtschaftliche Zielgruppen beziehungsweise Wohntypen gebildet werden.
WohnMatrix
Im Detail impliziert dies beispielsweise, dass die anspruchsvollen Singles oder Paare zwischen 30 und 45
Jahren mit mittlerer oder hoher Kaufkraft den Wohnungstyp 403 besonders nachfragen. Dahinter verbirgt
sich wiederum eine spezifische Wohnnachfrage (betrifft Wohnlage, Wohnumfeld, Preissegment, Wohnungsausstattung etc.).
21
Die oben aufgeführte WohnMatrix stellt eine wichtige Grundlage dar, um wohnungswirtschaftliche Ziel/Nachfragergruppen abzubilden. Jedoch ist es nicht zielführend mit der sehr hohen Anzahl an möglichen
Nachfragergruppen zu operieren. Dies kann zunächst durch die Fallzahlen begründet werden. Einige mögliche Kombinationen aus Alter, Haushaltszusammensetzung, Wohnkaufkraft, Wohnkonzept sind gering besetzt; statistisch valide Aussagen wären hier nicht möglich. Weiterhin zeigt sich, dass sich einige Nachfragergruppen - vor allem in ihren Wohnwünschen - stark ähneln. Die hohe Anzahl möglicher Ziel/Nachfragergruppen wären kaum sinnvoll abgrenzbar.
Im vorliegenden Fall wurden basierend auf allen möglichen Kombinationen 12 Ziel-/Nachfragergruppen
gebildet.
Zentrale Zielgruppen in Frankfurt11
konservativ
Kleinbürgerliche
Mid-Ager: 5%
Solidebescheiden
Kleinbürgerliche
Senioren: 8%
Konventionellorientierte
Senioren: 9%
Konventionellsituiert
Häusliche
Familie: 9%
Häuslichfamiliär
Häusliche
Starter: 4%
Anspruchsvoll
Kommunikativdynamisch
Häusliche
Konsolidierer: 7%
Häusliche
Mid-Ager: 7%
Moderne
Familie:
10,5%
Moderne
Starter: 13%
modern
18-30
Moderne
Konsolidierer:
9%
30-45
Moderne MidModerne
Ager: 8%
Familie
45-65
über 65
Alter
Im Folgenden werden Zielgruppen mit einer überdurchschnittlichen Affinität für das urbane Wohnkonzept
nach folgendem Schema charakterisiert12:
- Kurzprofil: Zusammensetzung der Zielgruppe, momentane und gewünschte Wohnsituation; hier zur
Erläuterung:
• kleine Mietwohnung: bis 60 m²
• mittelgroße Mietwohnung: ab 61 bis 80 m²
• große Mietwohnung: ab 81 m²
- Lebensstil
- Wohnwünsche
- Potenziale in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen
Bei der folgenden Charakterisierung der Zielgruppen werden neben den Ergebnissen der Befragungen auch
Erkenntnisse aus weiteren InWIS-Studien berücksichtigt.
11
Einfach-Funktionale (insgesamt 6% der Wohnbevölkerung) sind in dieser Grafik nicht aufgeführt, da sich diese in allen Altersgruppen finden.
Wenn bei einer Zielgruppe zu den aufgeführten Punkten keine Erläuterungen angegeben wurden, dann waren die diesbezüglichen Ergebnisse unauffällig.
12
22
Hauptzielgruppen
Zwei sehr gut passende und anvisierte Zielgruppen sind zum einen die modernen Starterhaushalte sowie
die modernen Konsolidierer. Aufgrund der Untersuchungsergebnisse ist es zu empfehlen, das Hauptaugenmerkt im Rahmen der Projektkonzeption und -vermarktung auf diesen beiden Zielgruppen zu legen.
Moderne Starter
- Singles/Paare unter 30 Jahre einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept
(v.a. 201/202/401/402 auf der WohnMatrix)
- Momentane Wohnsituation: Kleine Mietwohnungen (bis 60 m²); man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; Dominanz der 3-Raumwohnung
Moderne Starter, eine Gruppe mit einem hohen Bildungsniveau (häufig Studenten oder Personen am Karrierebeginn), pflegen einen lifestyle-orientierten Lebensstil. Diese Gruppe mag es wenn „etwas los ist“, zeigt
Interesse an Szenekneipen, man ist durchaus auch bei Kulturveranstaltungen wie Lesungen und PoetrySlams sowie bei Sportveranstaltungen zugegen. Man schätzt ein urbanes Umfeld. Ferner ist man an gesellschaftlichen und politischen Fragen interessiert. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern - eine
Gruppe die stark an Karriere und sozialem Aufstieg interessiert ist - zeigt darüber hinaus eine vergleichsweise hohe Affinität für „gehobene Kulturveranstaltungen“ wie zum Beispiel Theater oder klassische Musik.
Die Kaufkraft dieser Gruppe ist noch unterdurchschnittlich. In Bezug auf die Ansprüche an eine Wohnung
sind bei diesem Typus vor allem viel Licht/große Fensterflächen, die Ausstattung der Wohnung mit modernen Technologien und die Möglichkeit, von zuhause aus arbeiten zu können von Bedeutung. Darüber hinaus
zeigt man ein hohes Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten. Unkonventionellen Wohnformen (beispielsweise Maisonette-Wohnung, Loft etc.) gegenüber ist man
aufgeschlossen. Die Anspruchsvollen unter den modernen Startern zeigen darüber hinaus eine hohe Präferenz für ein besonders schönes Badezimmer.
Eigentlich legt diese Gruppe viel Wert auf eine urbane, zentrumsnahe Wohnlage. Verwunderlich ist in diesem Kontext, dass bei der bevorzugten Wohnlage oftmals die ruhige Stadtteillage zwischen Innenstadtrand
und Stadtrand angegeben wurde. Dies lässt sich wohl dadurch erklären, dass moderne Starter nicht davon
ausgehen im Zentrum oder Zentrumsnähe ein ihren Anforderungen und vor allem ihrer Zahlungsbereitschaft
entsprechendes Angebot zu finden. Bezogen auf das Wohnumfeld hat diese Gruppe eine relativ große Toleranz gegenüber Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Verkehrsbelastung. Demgegenüber legt man
hohen Wert auf Nahversorgungsmöglichkeiten, umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
und eine gute Verkehrs-/ÖPNV-Anbindung, die ein reibungsloses und schnelles Pendeln zwischen Wohnung
und Universität/Hochschule bzw. Arbeitsplatz ermöglicht.
Das Potenzial in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen ist sehr hoch, 81 Prozent der Befragten in Frankfurt am Main können sich dies vorstellen. Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist - bedingt durch
das noch vergleichsweise geringe Einkommen - unterdurchschnittlich.
23
Moderne Konsolidierer
- 30- bis 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzept (WohnMatrix: zumeist 204/205/403)
- Momentane Wohnsituation: Kleine bis mittelgroße Wohnungen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße bis große Wohnungen
Modernen Konsolidierern ist es weitgehend gelungen, sich beruflich und privat zu etablieren. Im privaten
Bereich sind Werte wie Ordnung und Kontinuität von nachrangiger Bedeutung, dafür ist man sehr aktiv und
vielseitig - auch kulturell - interessiert.
Die modernen Konsolidierer verfügen – ihrer beruflichen Qualifikation und ihrem hohen Bildungsniveau
entsprechend – über eine hohe Kaufkraft, welches eine höhere Anspruchshaltung an die Wohnsituation
ermöglicht. Eine Wohnung sollte repräsentativ sein, daher werden höherwertigen Ausstattungsmaterialien
ein hohes Interesse und eine hohe Zahlungsbereitschaft entgegengebracht. Die Wohnung sollte vielfältige
Ausstattungskriterien wie zum Beispiel energieeffiziente Ausstattungsmerkmale erfüllen, man zeigt auch
eine hohe Affinität für ein Passivhaus und legt Wert auf ökologische Baustoffe. Es besteht sehr hohes Interesse an einem besonders schönen Badezimmer, viel Licht/große Fensterflächen und hochwertigen Bodenbelägen. Da es sich um einen eher progressiven Typus handelt, zeigt sich ferner eine Neigung zu eher unkonventionellen Wohnformen.
Bei der bevorzugten Wohnlage möchte man häufig in einem Stadtteilzentrum bzw. in der Nähe eines Stadtteilzentrums wohnen (37 %), knapp jeder Dritte jedoch auch im Zentrum beziehungsweise zentrumsnah.
Auch dieser dynamische Typ zeigt ein hohes Interesse an freizeit-, kultur- und sportorientierten Infrastrukturen. Allerdings ist es ihnen weniger wichtig „im Zentrum des Geschehens“ zu wohnen. Vielmehr liegt ein
gesteigertes Interesse an ruhigeren Lagen vor, die jedoch gute Nahversorgungsmöglichkeiten aufweisen
sollten. Es gilt das Credo: „Gute Unterhaltung in der Nähe, aber Ruhe vor der eigenen Haustür“. Darüber
hinaus gewinnen im Vergleich zu den modernen Startern Image/Prestige von Wohngebäude und Wohngegend an Bedeutung.
Knapp jeder Zweite kann sich vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzeptes zu ziehen. Die diesbezügliche Zahlungsbereitschaft ist deutlich überdurchschnittlich.
Weitere Zielgruppen
Aufgrund der Befragungsergebnisse konnte festgestellt werden, dass durchaus eine relevante Nachfrage bei
älteren Haushalten besteht. Insbesondere die Gruppe der modernen Mid-Ager sollten ergänzend im Vermarktungsprozess berücksichtigt werden. Zudem ist mit einer geringfügigen Nachfrage aus der Gruppe der
häuslichen Mid-Ager zu rechnen. Für diese Gruppe ist jedoch keine separate Vermarktungsstrategie zu empfehlen. Hier sollte an der Kernvermarktungsstrategie festgehalten werden.
Moderne Mid-Ager
- Ab 45-jährige Singles/Paare mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzept (404/405/410 auf der WohnMatrix)
- Momentane Wohnsituation: generell alle Wohnungsgrößen; man wohnt mehrheitlich zentrumsnah
- Bevorzugte Wohnsituation: mittelgroße Wohnungen mit 3 oder vier Räumen
Ein „dynamischer“ Lebensstil, der durch Offenheit, Liberalität und vermehrte Aktivität gekennzeichnet ist,
wird für gewöhnlich zumeist jüngeren Zielgruppen zugeschrieben. Dass dies nicht zwangsläufig der Fall ist
und sich auch moderne Lebensstile im Zeitverlauf als weitgehend konstant erweisen, zeigt sich am Beispiel
der modernen Mid-Ager. Hierbei handelt es sich um Personen, die einen dynamischen Lebensstil aus ihren
24
jüngeren Jahren nicht gänzlich aufgegeben haben und diesen auch im „besten Alter“ noch pflegen. Man ist
auch in erhöhtem Alter weiterhin aktiv, geht beispielsweise gerne im Restaurant Essen, fährt regelmäßig in
Urlaub und geht ins Theater; auch regelmäßiger Sport wie zum Beispiel Jogging, Fahrradtouren und so weiter sind wichtige Bestandteile der Freizeitgestaltung. Darüber hinaus ist man an sozialen Kontakten stark
interessiert. Moderne Mid-Ager verfügen über ein hohes Bildungsniveau, sie sind beruflich etabliert. Sie
haben unter allen ermittelten Zielgruppen die höchste Kaufkraft.
Entsprechend dem Einkommen hat diese Gruppe auch vergleichsweise hohe Wohnanforderungen, was sich
unter anderem an einem hohen Interesse an hochwertigen Materialien wie hochwertigen Bodenbelägen,
einem großzügigen Freisitz und der Architektur des Wohngebäudes zeigt. Moderne Mid-Ager haben von
allen Gruppen das höchste Interesse (inkl. Zahlungsbereitschaft) für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten und eine hohe Affinität für das Passivhaus und ökologische Baustoffe. Darüber hinaus besteht
vergleichsweise hohes Interesse an modernen Technologien und der Stellplatz/die Garage hat eine hohe
Relevanz.
Auch in dieser Lebensphase möchte man nicht dezentral leben. 55 Prozent haben angegeben, dass sie im
Zentrum oder zentrumsnah leben möchten. Weiterhin sind modernen Mid-Agern bezogen auf das Wohnumfeld kurze Wege zur Arbeitsstelle/die Verkehrsanbindung und das kulturelle Angebot in der näheren Umgebung relevant. Darüber hinaus ist es ihnen vergleichsweise wichtig, dass es Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung von Verkehrsmitteln in Ihrer Wohnumgebung gibt.
Die Mobilität ist geringer als bei den bisher aufgeführten Gruppen, jedoch können sich knapp 40 Prozent
vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen. Die Zahlungsbereitschaft ist hierfür deutlich überdurchschnittlich.
Häusliche Mid-Ager
- 45 bis 65-jährige Singles/ Paare mit einem häuslich-familiären oder einem konventionell-situierten
Wohnkonzept (WohnMatrix: 303/304/102)
- Momentane Wohnsituation: Leben oftmals in mittelgroßen Wohnungen
- Bevorzugte Wohnsituation: Mittelgroße Wohnungen; Dominanz von 3-Raumwohnungen
Das Durchschnittsalter häuslicher Mid-Ager ist höher als jenes der modernen Mid-Ager. Sie haben häufig
ältere Kinder, die außer Haus wohnen. Der regelmäßige Kontakt zu den Kindern ist jedoch Vielen wichtig;
gegebenenfalls wird auch die Betreuung der Enkelkinder mit übernommen. Man genießt den Lebensabend
und verbringt einen großen Teil seiner Freizeit in der häuslichen Umgebung.
Mit zunehmendem Alter manifestiert sich bei häuslichen Mid-Agerndie Bedeutung der Küche als Lebensmittelpunkt. Hierbei besteht hohes Interesse an der Einbauküche. Man ist sicherheitsorientiert, was sich unter
anderem in einem hohen Interesse an Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit zeigt. Wohnwünsche richten
sich hauptsächlich auf den Garten, einen Stellplatz beziehungsweise innerhalb der Wohnung auf den Sanitärbereich, wobei ein Gäste-WC sowie ein komfortables Badezimmer gewünscht werden und genügend Abstellraum vorhanden sein sollte. Auch häusliche Mid-Ager zeigen ein überdurchschnittliches Interesse an
Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten.
Knapp jeder Zweite kann sich zumindest vorstellen in eine Wohnung des urbanen Wohnkonzepts zu ziehen.
Die Zahlungsbereitschaft hierfür ist überdurchschnittlich.
25
5. Marktchancen des RVI-Konzeptes in Frankfurt am Main
5.1. Lagequalitäten
Hinsichtlich der bevorzugten Wohnlage haben verschiedene Untersuchungen bereits ergeben, dass urbanes
Wohnen im Trend liegt und immer beliebter wird. Städtische Lebensformen erfahren aktuell eine Art Renaissance. Vor allem 18- bis 44-Jährige bevorzugen lebendige Innenstadtquartiere als Wohnort. Im Rahmen
der Befragung konnte nachgewiesen werden, dass über die Hälfte der Befragten in Frankfurt eine innerstädtische Wohnlage wünscht. Insbesondere bei den Befragten, die bereits zentrumsnah in Frankfurt Wohnen
stoßen urbane Wohnlagen auf großes Interesse. Befragte, die angegeben haben, in der Innenstadt wohnen
zu möchten, interessieren sich im Speziellen auch für das Gallusviertel als innerstädtischen Wohnstandort.Moderne Starterhaushalte mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept
legen in der Regel hohen Wert auf zentrumsnahe Lagen. Im Rahmen der Befragung hat sich hingegen gezeigt, dass die Befragten, die diesem Wohnkonzept zugeordnet werden können, angaben, oftmals eher ruhige Stadtteillagen zu bevorzugen. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier die geringe Kaufkraft
dieser Gruppe einen Einfluss auf die bevorzugte Wohnlage hat. Moderne Starter gehen in Frankfurt am Main
scheinbar nicht davon aus, dass sie im Zentrum bzw. in zentrumsnähe ein ihren Anforderungen entsprechendes Angebot im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten zu finden. Eine weitere Zielgruppe, die urbane Wohnlagen schätzt, sind die modernen Mid-Ager mit einem kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen Wohnkonzept. Diese Gruppe der über 45-Jährigen möchte in Frankfurt zu 55 Prozent im Zentrum bzw.
zentrumsnah leben. Moderne Konsolidierer im Alter von 30 bis 45 Jahren wünschen sich immerhin zu einem
Drittel eine innerstädtische Wohnlage. Im Gegensatz zu den modernen Startern verfügen diese Gruppen
über eine deutlich höhere Kaufkraft.
Bezogen auf die Lage des Projektes "Le Quartier Parigot" im Europaviert West bedeutet dies, dass sich hier
eine vorteilhafte Lage ergibt, die vor allem junge Zielgruppen sowie moderne Singles und Paare über 45
Jahren anspricht.
5.2. Standortumfeld
Belebte Wohnlagen mit hohem Freizeitwert sowie mit einer guten verkehrlichen Anbindung erfahren eine
immer größere Beliebtheit. Kurze Wege bei der Erfüllung individueller Bedürfnisse werden im Umgang mit
der - in der persönlichen Wahrnehmung des Einzelnen immer knapper werden - Ressource Zeit immer wichtiger. Die schnelle Erreichbarkeit aller persönlich notwendigen Infrastruktureinrichtung gilt für viele als
großer Vorteil des urbanen Wohnens. Auch im Rahmen der Befragung in Frankfurt am Main hat sich gezeigt,
dass vor allem gute Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Anbindung an den ÖPNV, Sicherheit und Sauberkeit
im Quartier sowie Grünflächen in den Wohnumgebung von Bedeutung sind. Moderne Starter schätzen ein
urbanes Umfeld, um ihrem lifestyle-orientierten Lebensstil nachzugehen. Nahversorgungsmöglichkeiten,
umfangreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine gute verkehrliche Anbindung ist für diese Gruppe attraktiv. Für die Modernen Mid-Ager sind vor allem die schnelle Anbindung zur Arbeitsstelle sowie das
kulturelle Angebot im näheren Umfeld relevant. Auch Haushalte, die als moderne Konsolidierer bezeichnet
werden können, finden die genannten Angebote attraktiv. Sie bevorzugen jedoch eher ruhige Wohnlagen
mit guten Nahversorgungsmöglichkeiten und einer guten Erreichbarkeit dieser Angebote.
Das Standortumfeld der Projektfläche kann den Anforderungen der Zielgruppen gerecht werden. Insbesondere die sehr gute verkehrliche Anbindung, vor allem für den ÖPNV, macht die Lage für die genannten Zielgruppen attraktiv. In fußläufiger Erreichbarkeit befinden sich zwei Straßenbahnhaltestellen. Zudem lässt
sich der Frankfurter Hauptbahnhof (ICE-Anschluss) innerhalb von 10 Minuten fußläufig erreichen. Dank
seiner Lage in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 44 ist der Standort sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden. Das Zentrum von Frankfurt ist innerhalb von rd. 10 Fahrminuten un-
26
dder Flughafen innerhalb von rd. 15 Minuten erreichbar. Im Umfeld stehen darüber hinaus innerhalb von 10
Fahrminuten mehrere Autobahnanschlussstellen zur Verfügung. Die ÖPNV-Anbindung wird sich zudem im
Zuge der geplanten Verlängerung der U-Bahn-Linie 5 mit einer Haltestelle am Projektstandort perspektivisch weiter verbessern.
Kulturelle Angebote sowie Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen in unmittelbarer Nähe des Projektstandortes sind derzeit nur wenige zu finden. Diese konzentrieren sich auf die Mainzer Landstraße, die Frankenallee sowie die Kölner Straße. Die Versorgungsstruktur wird sich – auch über den täglichen Bedarf hinausgehend –perspektivisch im Rahmen der Neubauvorhaben, insbesondere mit dem geplanten Einkaufsund Entertainmentzentrum Skyline Plaza (Einzelhandel, Gastronomie, Wellness, Fitnessstudio), aber auch
mit einer neuen Grundschule und zusätzlichen Kinderbetreuungseinrichtungen erheblich verbessern. Ein
Vorteil des Standortes ist zudem die zentrale Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Angebote der Frankfurter Altstadt sind innerhalb kürzester Zeit erreichbar.
Die Nahversorgungssituation stellt sich am Standort aktuell noch als nicht optimal dar. Lediglich ein Lebensmitteldiscounter, ein Getränkehandel sowie zwei Bankfilialen befinden sich in einer fußläufigen Entfernung. Für eine Versorgung mit Gütern, die über den täglichen Bedarf hinausgehen, sowie ein differenziertes und breiteres gastronomisches Angebot ist die Frankfurter Innenstadt aufzusuchen. Es ist jedoch
davon auszugehen, dass sich dies im Zuge der Bebauung und Entwicklung des Quartiers ändern wird. Insbesondere die Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen wurde von den Befragten als besonders wichtig gewertet.
Naherholungsmöglichkeiten sind durch den nahegelegenen, vier Hektar großen Europagarten gegeben.
Insgesamt verfügt das Standortumfeld des Projektes "Le Quartier Parigot" jedoch über positive Eigenschaften, die sich perspektivisch weiter verbessern werden, so dass der Standort den Anforderungen der Zielgruppe an das Wohnumfeld gerecht werden kann.
5.3. Gebäudekonzeption
Hinsichtlich der Gebäudekonzeption sind für das "Urbane Wohnkonzept" der RVI im Rahmen des Projektes
"Le Quartier Parigot" vor allem mittlere Wohnungsgrößen vorgesehen. Rd. 40 Prozent der geplanten Wohnungen sollen Wohnflächen zwischen 45 und 60 m² aufweisen. Mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen
zwischen 60 und 75 m² werden einen Anteil von rd. 28 Prozent stellen. Rund 18 Prozent sollen kleine Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 25 und 45 m² ausmachen und 14 Prozent große Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 75 und 100 m².
Die Befragten in Frankfurt am Main leben aktuell zu rund zwei Drittel in Wohnungen mit Wohnflächen bis zu
75 m². Bei der Frage nach den gewünschten Wohnflächen zeigte sich jedoch, dass vermehrt der Wunsch
nach größeren Wohnungen besteht. Insbesondere bei älteren Haushalten war der Wunsch nach Wohnflächen über 75 m² ausgeprägt. Moderne Starterhaushalte – als eine typische Zielgruppe für urbane Wohnkonzepte – bevorzugen vor allem kleine (bis 60 m²) bis mittelgroße Wohnungen (61 bis 81 m²). Moderne Konsolidierer, die auch über eine höhere Wohnkaufkraft verfügen, bevorzugen hingegen mittelgroße bis große
Wohnungen (ab 81 m²). Dies gilt auch für moderne und häusliche Mid-Ager, die vor allem mittelgroße Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 61 und 80 m² bevorzugen. Erfahrungswerte zeigen jedoch, dass viele
Nachfragen von urbanen Wohnformen zugunsten einer zentrumsnahen Lage auch auf eine größere Wohnung
verzichten. Insbesondere Zielgruppen, die über mittlere Einkommen verfügen, aber trotzdem dem Wunsch
nach einer prestigeträchtigen Adresse habe, nehmen dafür auch kleinere Wohnflächen in Kauf.
27
Der geplante Wohnungsmix sieht beim Projekt "Le Quartier Parigot" zum Großteil Zweizimmerwohnungen
(rd. 72 %) vor. Etwas mehr als ein Viertel der Wohnungen (27 %) wird als Dreizimmerwohnungen und lediglich zwei Wohnungen werden als Einzimmerwohnungen geplant.
Bei der geplanten Raumaufteilung zeigt sich eine gewisse Differenz zu den Wohnwünschen der angesprochenen Zielgruppen: Zwar leben aktuell rund 40 Prozent der Befragten in Frankfurt an Main in einer Einoder Zweizimmerwohnung, jedoch gibt lediglich rund ein Sechstel der Befragten an, dass dies der gewünschten Zimmerzahl entspricht. Bei dem größten Teil der Befragen (rd. 43 %) besteht der Wunsch nach
einer Dreizimmerwohnung. Immerhin rund ein Drittel der Befragten lebt aktuell in einer Dreizimmerwohnung. Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern werden immerhin von rund 40 Prozent der Befragten gewünscht. Auch bezogen auf die anvisierten Zielgruppen zeigt sich, dass bei den modernen Starterhaushalten eine Dominanz beim Wunsch nach einer Dreiraumwohnung besteht. Aufgrund des bereits genannten
geringen finanziellen Spielraums, kommen für diese Zielgruppe jedoch auch Zweiraumwohnungen in Betracht. Moderne Mid-Ager bevorzugen hingegen Wohnungen mit drei oder vier Räumen. Bei den häuslichen
Mid-Agern ist wiederum eine Dominanz von Dreiraumwohnungen bezogen auf die gewünschte Wohnsituation feststellbar.
Rund ein Fünftel der geplanten Wohnungen im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" ist als Maissonette-Wohnungen konzipiert. Insgesamt zeigt sich, dass vor allem Starterhaushalte eine hohe Offenheit
gegenüber unkonventionellen Wohnformen (z.B. Maisonette, Loft) aufweisen. Auch moderne Konsolidierer
mit kommunikativ-dynamischen sowie anspruchsvollen Wohnkonzepten haben eine Neigung zu unkonventionellen Wohnformen.
5.4. Ausstattung des Gebäudes
Die Ausstattung der Gebäude für das Projekt "Le Quartier Parigot" legt ein besonderes Augenmerk auf ökologische Standards, z.B. durch den Einsatz von Wärmeschutz-Isolierglas oder durch die Nutzung regenerativer Energien.
Die Untersuchung ergab, dass rund zwei Drittel der Befragten bereit wären für energetische Maßnahmen
eine höhere Miete zu zahlen. Hinsichtlich der Altersgruppen konnten jedoch Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft festgestellt werden: Die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen zeigt hierbei das größte Interesse
sowie die höchste Zahlungsbereitschaft (etwa 90 %). Bei den Singles und Paaren unter 30 Jahren sowie bei
Mehrpersonenhaushalten ergibt sich mit 80 bzw. 85 Prozent Zustimmung ebenfalls eine hohe Bereitschaft
für energetische Maßnahmen Mehrkosten in Kauf zu nehmen. Haushaltstypen ab 45 Jahren zeigen ein vergleichsweise geringes Interesse an energetischen Maßnahmen.
Bezogen auf die relevanten Zielgruppen zeigt sich, dass moderne Starterhaushalte ein hohes Interesse
sowie eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten haben.
Moderne Konsolidierer sowie moderne Mid-Ager legen besonderen Wert auf die Verwendung ökologischer
Baustoffe sowie auf Passivhäuser. Generell sollte eine Wohnung für diese Gruppen jedoch vielfältige energieeffiziente Ausstattungsmerkmale aufweisen. Auch häusliche Mid-Ager haben ein überdurchschnittliches
Interesse an Maßnahmen zur Reduktion der Energiekosten.
Ein weiteres Merkmal der Gebäudekonzeption des "Le Quartier Parigot" sind die umfassenden Maßnahmen
zur häuslichen Sicherheit. Die Untersuchung hat ergeben, dass für rund zwei Drittel der Befragten Maßnahmen zur häuslichen Sicherheit wichtig sind. Insbesondere ältere Haushalte ab 45 Jahren haben ein großes
Interesse an solchen Maßnahmen gezeigt.
Besonderheiten der Projektkonzeption, wie Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat oder Fahrradabstellräume, werden von den Befragten in Frankfurt am Main ebenfalls als wichtig
28
erachtet. Insgesamt gaben rd. 70 Prozent der Befragten an, dass ein Keller mit Wasch- und Trockenraum
wichtig für sie sei.
Im Rahmen des Projektes "Le Quartier Parigot" sind Tiefgaragenstellplätz für die Bewohner vorgesehen. Die
Befragung hat ergeben, dass rund 60 Prozent der Befragten eine Garage bzw. einen Tiefgaragenstelleplatz
bei der Wahl einer Wohnung für wichtig hält. Vor allem ältere Haushalte, wie die modernen Mid-Ager, legen
Wert auf solch ein Angebot. Jünger Haushalte, wie die modernen Starter, haben, z.T. auch aufgrund des
geringen Einkommens, eine hohe Affinität zum ÖPNV. Für diese Haushalte ist die Nähe zu Haltestellen des
ÖPNV bei der Wohnungswahl daher wichtiger.
5.5. Ausstattung der Wohnungen
In der Planung des Projektes "Le Quartier Parigot" wurde ein Augenmerk auf eine hochwertige Ausstattung
gelegt. Dazu zählen Bodenbeläge aus Echtholzparkett, hochwertige Bäder sowie die Ausstattung mit Einbauküchen bzw. offenen Küchen. Zusätzlich wurde Wert auf digitale Ausstattungsmerkmale gelegt. Zudem
verfügen die Wohnungen über entweder eine Terrasse, einen Balkon oder eine Loggia.
Die Untersuchung hat ergeben, dass für die Befragten das wichtigste Ausstattungsmerkmal ein Freisitz ist.
95 Prozent sagten, dass ein Balkon bzw. Terrasse/Dachterrasse ein relevantes Merkmal der Wunschwohnung sei. Zweitwichtigstes Merkmal sind viel Licht und große Fensterflächen. Moderne Technologien sind
rd. 70 Prozent der Befragten wichtig. Rund zwei Drittel bevorzugen ein schönes Badezimmer und55 Prozent
der Befragten sehen hochwertige Bodenbeläge als ein wichtiges Ausstattungsmerkmal.
Hinsichtlich der Ausstattung der Küche hat sich gezeigt, dass über die Hälfte der Befragten eine Einbauküche attraktiv findet. Auffälliges Ergebnis der Befragung in Frankfurt am Main ist, dass lediglich rund ein
Viertelder Befragten gesteigertes Interesse an einer offenen Küche als relevantes Ausstattungsmerkmal
zeigt. Dieses Ergebnis weicht von bisherigen Erfahrungen ab. Bundesweite Studien haben ergeben, dass
offene Küchen stark nachgefragt werden. Knapp die Hälfte aller Befragten (46,8 %) zeigt bei einer bundesweiten Studie ein Interesse an einer offenen Küche. Es ist daher zu vermuten, dass hier ein methodisches
Artefakt vorliegt und die Befragten den Fragebogen im Kontext falsch verstanden haben.
Bezogen auf die Bedeutung der Ausstattungsmerkmale ergeben sich jedoch Unterschiede zwischen den
Altersgruppen sowie den Wohnkonzepten. Singles und Paaren unter 30 Jahren haben eine hohe Affinität zu
modernen Technologien. Moderne Starterhaushalte mit kommunikativ-dynamischen oder anspruchsvollen
Wohnkonzepten leben gerne vernetzt. Neben der Ausstattung mit modernen Technologien, ist es ihnen
wichtig von zuhause aus arbeiten zu können. Anspruchsvolle Haushalte dieses Wohnkonzeptes legen außerdem einen höheren Wert auf ein besonders schönes Badezimmer.
Singles und Paare zwischen 30 und 44 Jahren legen hingegen Wert auf offene Küchen, hochwertige Bodenbeläge und ein besonders schönes Badezimmer. Moderne Konsolidierer verfügen über eine hohe Wohnkaufkraft und dadurch über eine höhere Anspruchshaltung an die Ausstattung der Wohnung. Ähnliche Anforderungen haben auch die modernen Mid-Ager, die in der Altersgruppe ab 45-Jahren vertreten sind. Neben dem Interesse an einer hochwertigen Ausstattung, wünschen sie sich einen großzügigen Freisitz. Bei
den modernen Mid-Agern besteht ein hohes Interesse an Einbauküchen. Außerdem sind dieser Gruppe ein
komfortabler Sanitärbereich sowie eine eher bürgerliche Ausstattung mit hochwertigem Holz wichtig.
29
5.6. Preisniveau
Die ermittelten Mietpreise für eine Wohnbebauung auf der Projektfläche beziehen sich auf realisierbare
Mietpreise im Rahmen einer zeitnahen und erfolgreichen Vermarktung der Objekte. Die angegebenen Preisniveaus verstehen sich nicht als Aufwandspreise, sondern als marktgerechte Preisobergrenzen.
Grundvoraussetzung für das Erreichen der skizzierten Preiskorridore ist eine hochwertige Umsetzung der
vorliegenden Planungen. Die Ermittlung der Preisniveaus basiert auf aktuellen Konkurrenz- und Marktanalysen, den Erkenntnissen aus der ImmobilienScout24-Datenbank sowie auf Expertengesprächen und eigener gutachterlicher Erfahrung.
Die RVI-GmbH rechnet für das Wohnprojekt mit einem Mietpreis von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Dieses
anvisierte Preisniveau entspricht auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt dem Preisniveau für eine Wohnung
mit gehobenem Wohnwert. Insgesamt wurden in der Gesamtstadt Frankfurt am Main im Angebotsjahr 2010
rund 880 Wohnungen in einer Preisspanne von 11,09 bis 12,00 Euro/m² und einem mittleren Mietpreis von
11,54 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage kann mit rd. 510 Hits pro Monat als leicht überdurchschnittlich
beschrieben werden. Bezogen auf das Gallusviertel hat die Analyse ergeben, dass ein Preis von 11,50 Euro/m² dem unteren Preisniveau entspricht. Im Angebotsjahr 2010 wurden im Gallusviertel 110 Wohnungen
der Preisklasse 8,20 bis 11,50 Euro/m² angeboten. Die Nachfrage nach diesen Angeboten im Gallusviertel
kann mit rd. 670 Hits pro Monat jedoch als hoch beschrieben werden.
30
6. Management Summary
Analysierter Bereich
Makrostandort Frankfurt
MesostandortGallus/Europaviertel
Mikrostandort Europaallee / westliches
Europaviertel
Bewertung
Fazit
Prosperierender Makrostandort mit hoher
Wirtschaftsdynamik und positiver Bevölkerungsentwicklung
Großdimensioniertes
Neubauareal
in
zentraler Lage Frankfurts, mittelfristiger
Realisierungshorizont
der
Gesamtmaßnahme mit einem entsprechend
langen „unfertigen“ Charakter, jedoch
potenziell
attraktive
Mesolage
mit
attraktiven Infrastrukturen
Zentrale, repräsentative Lage innerhalb des
Europaviertels
mit
guter
Verkehrsanbindung, jedoch derzeit noch
eher eingeschränkter infrastruktureller
Ausstattung und Verkehrsbelastungen
Hohe Eignung der Mikrolage für Single- und
Paarhaushalte, eingeschränkte Eignung für
Familien
Zielgruppen
Haushalte mit kommunikativ-dynamischem
und anspruchsvollem Wohnkonzept sowie
mittleren Einkommen
Kleinräumiger Markt und Wettbewerb für
und Neubau-Mietwohnungen
Gesamteinschätzung Projekt
Hohe Aufnahmefähigkeit des Marktes bei
insgesamt
vergleichsweise
hohem
Preisniveau,
ausgeprägte
Konkurrenzsituation
im
Europaviertel.
Jedoch hohe Nachfrage, insbesondere im
Gallusviertel, nach Mietwohnungen im
angestrebten Mietpreisniveau.
Unter der Voraussetzung, dass sich das
Europaviertel in den nächsten Jahren als
urbanes Quartier mit entsprechenden
Infrastrukturen etabliert, sehen wir die
Realisierungschancen für das Projekt
positiv.
31
Anhang 1: Forschungsfragen und Zielsetzung
Zielsetzung der Studie ist die unabhängige, wissenschaftlich fundierte Prüfung des RVI Konzeptes "Urbanes
Wohnen". Exemplarisch wird anhand von empirischen Analysen in vier Großstädten analysiert, wer dort
lebt, wer dort Mietwohnraum nachfragt und welche Nachfragerwünsche hinsichtlich der Wohnung und des
Umfeldes bestehen, bezogen auf diegenannten RVI-Zielgruppe. Die Ergebnisse der Analyse, die den Bedarf
und die Erwartungen der Zielgruppe aufzeigen, werden mit dem RVI Konzept abgeglichen. Im Ergebnis soll
das RVI Konzept verifiziert und konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung ausgesprochen werden,
die für die Situation in den Städten Frankfurt, Stuttgart, Mainz und Wiesbaden ermittelt wurde.
Die wichtigsten Untersuchungsziele lassen sich anhand folgender Leitfragen formulieren:
- Allgemein: Wer wohnt in Großstädten - demografische Struktur, Sinus-Milieus/Cluster
- Wie ist die Struktur konkret in Frankfurt? Aus welchen wohnungsmarktspezifischen Ziel-/
Nachfragergruppen setzen sich die Bewohner Frankfurts zusammen?
- Was charakterisiert die Wohnsituation einzelner Nachfragergruppen?
- Was ist die Motivation der Zielgruppe, in eine Großstadt zu ziehen (berufliche Karriere o.ä.) bzw.
warum lebt die Zielgruppe in einer Großstadt?
- Welche Wohnbedürfnisse, Wohnort- und Nachfragepräferenzen lassen sich - bezogen auf die Wohnung
und das Wohnumfeld - herausstellen?
- Was sind Erwartungen als Mieter (z. B. an Service, Funktionalitäten)? Was sind Wünsche (was würde
Wohnungen für die Zielgruppen noch attraktiver machen)?
- Welche Potenziale und Voraussetzungen bestehen, um Angehörige interessanter Zielgruppen als
Mieter für die urbanen Wohnprojekte zu gewinnen?
- Welche Anforderungen an den Wohnungsbau lassen sich im Abgleich zwischen den Erwartungen der
potenziellen Mieter und dem Angebot der RVI-GmbH ableiten? Welche Anforderungen lassen sich
bezogen auf den Wohnungsbestand ableiten? Welche infrastrukturellen Anforderungen müssen erfüllt
werden?
32
Anhang 2: Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geographische Einordnung
Frankfurt am Main ist mit rd. 672.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und die größte Stadt
Hessens. Der Agglomerationsraum Frankfurt mit über 1,8 Mio. Einwohnern liegt in der polyzentrischen Metropolregion Rhein-Main, die sich von Frankfurt am Main bis Mainz und Wiesbaden erstreckt und in der rd.
5,5 Mio. Einwohner und über 2,8 Mio. Arbeitsplätze angesiedelt sind.
Die Metropole entwickelte sich in einem intensiven Strukturwandel von einem Industriestandort, geprägt
durch die Chemie-, Pharma-, Metall- und Elektronikindustrie, zu einem Handels- und Finanzzentrum von
weltweiter Bedeutung. Heute ist das Bankenviertel mit der prägnanten Skyline international bekannt als
Sitz der Europäischen Zentralbank und namhafter nationaler und internationaler Finanz- und Wirtschaftsunternehmen. Auch zahlreiche Unternehmen der IT- und Telekommunikationsbranche haben Niederlassungen
in Frankfurt. Darüber hinaus findet die Stadt als Messestandort mit Veranstaltungen wie der Frankfurter
Buchmesse und der Internationalen Automobilausstellung weltweit Beachtung. Sie hat zwei Universitäten
und eine Fachhochschule.
Mit dem Internationalen Verkehrsflughafen, dem Hauptbahnhof und dem dichten Autobahnnetz, welches in
den vergangenen Jahren weiter ausgebaut wurde, ist die Stadt ein wichtiger überregionaler Verkehrsknotenpunkt.Der Frankfurter Flughafen ist mit fast 70.000 Beschäftigten der größte lokale Arbeitgeber
Deutschlands. Die Fraport AG rechnet mit einem anhaltenden Wachstum der Passagierzahlen und investiert
4 Mrd. Euro in den Flughafenausbau, wobei direkt am Flughafen selbst 25.000 neue Arbeitsplätze entstehen sollen. Im Stadtgebiet von Frankfurt arbeiten 83,5 Prozent der über 600.000 Erwerbstätigen im
Dienstleistungssektor. Für nur ein Drittel der Beschäftigten ist Frankfurt gleichzeitig Arbeits- und Wohnort,
dies ist der deutschlandweit niedrigste Wert. Der Einpendlerüberschuss lag im Juni 2009 bei rd. 258.000
Beschäftigten.
Das Europaviertel auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnareals ist als urbaner Wohnpark in Innenstadtnähe geplant. Zukünftig ist hier eine Ansiedlung von rd. 10.000 Wohn- und Arbeitsplätzen angedacht.
Die ersten Bauabschnitte nördlich der Emser Brücke starteten bereits im Januar 2010. In den kommenden
zehn Jahren wird sich die Bebauung des Geländes sukzessive von Osten nach Westen entlang der erweiterten Europaallee ausweiten.
33
Soziodemografische Einordnung
Bevölkerungsentwicklung und -struktur
Eine wichtige Determinante für die Analyse des Wohnungs- und Immobilienmarktes einer Stadt stellt die
Bevölkerungszahl und ihre Veränderung dar. Hierbei ist nicht nur die Veränderung der absoluten Bevölkerungszahlen von Bedeutung, sondern in erheblichem Maße auch die der Altersstruktur.
Innerhalb der letzten zehn Jahre ist die Bevölkerung Frankfurts insgesamt von 646.500 Personen um
25.3777 (+4 %) auf 671.927 Personen gestiegen. Mit Ausnahmen der Jahre 2001 und 2003 hat sich das
Bevölkerungswachstum weitestgehend kontinuierlich vollzogen. Die Zuwachsraten sind in den letzten Jahren sogar noch gestiegen. Lag der Zuwachs im Jahr 2002 noch bei rd. 2.500 Personen, so hat im Jahr 2009
sogar eine Zunahme von rd. 7.000 Personen vollzogen. Damit wurde im Jahr 2009 die größte Zuwachsrate
der letzten zehn Jahre erreicht.
Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt am Main
700.000
652.610
646.550
641.076 643.726
643.432
646.889
659.021
664.838
671.927
651.899
10.000
8.000
6.411
600.000
7.089
5.010
500.000
6.000
5.817
3.457
4.000
2.650
2.000
400.000
0
711
300.000
-294
-2.000
200.000
-4.000
100.000
-6.000
-5.474
-8.000
0
2000
2001
2002
2003
Bevölkerungsstand
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Veränderung zum Vorjahr
Die Entwicklung der Determinanten der Bevölkerungsentwicklung gibt Aufschluss über die Faktoren, die
zum zurückliegenden Bevölkerungswachstum im Zeitraum 2000 bis 2009 beigetragen haben. Der Saldo der
natürlichen Bevölkerungsentwicklung gibt das Verhältnis zwischen Geburten und Sterbefällen wieder. Der
Wanderungssaldo beschreibt das Verhältnis von Zu- und Abwanderungen in der Stadt.
Die positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt resultiert insbesondere aus hohen, wenn auch schwankenden Wanderungsgewinnen. Es zeigt sich, dass die Bevölkerungsrückgänge der Jahre 2001 und 2003, insbesondere auf Abwanderungen zurückzuführen sind. Die Entwicklung der letzten drei Jahre macht deutlich,
dass die Stadt zunehmend von Wanderungsüberschüssen profitiert und das starke Bevölkerungswachstum
auf diese Wanderungsgewinne zurückzuführen ist. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung fällt entgegen
dem Bundestrend in den letzten sieben Jahren positiv aus und trägt somit ebenfalls zum Wachstum bei.
34
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt
8.000
6.513
6.000
5.041
2.729
4.000
3.418
2.652
2.710
2.648
2.521
2.000
202
19
0
5.086
5.162
3.512 3.605
3.056
1.075
770
131
4.131
1.050 1.529
-18
1.481
1.351
94
-366
-460
-1.068
-2.000
-4.000
-5.474
-6.000
-5.676
-8.000
2000
2001
2002
2003
Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung
2004
2005
2006
Saldo Wanderungen
2007
2008
2009
Saldo Gesamtentwicklung
Der Vergleich der Bevölkerungsentwicklung zu den Städten Stuttgart, Mainz und Wiesbaden zeigt, dass sich
in allen vier Vergleichsstädten in den letzten zehn Jahren ein Bevölkerungszuwachs vollzogen hat. Im positiven Sinne ist die Stadt Mainz hervorzuheben, welche in der Zeitbetrachtung von 2000 bis 2009 Bevölkerungsgewinne in Höhe von 8,2 Prozent erzielen konnte. Im Vergleich hat jedoch die Stadt Frankfurt in den
letzten vier Jahren die größten Bevölkerungsgewinne verzeichnen können.
Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
Einwohner
2000
Einwohner
2005
Einwohner
2009
Veränderung
2000-2009 in %
Veränderung
2005-2009 in %
Frankfurt am Main
646.550
651.899
671.927
+3,9
+3,1
Stuttgart
583.874
592.569
601.646
+3,0
+1,5
Mainz
182.870
194.372
197.778
+8,2
+1,8
Wiesbaden
270.109
274.611
277.493
+2,7
+1,0
Stadt
Eine detaillierte Betrachtung der Altersstruktur der Bevölkerung in Frankfurt am Main zeigt, dass im Zeitraum 2000 bis 2009 entsprechend des bundesweiten Trends vor allem der Anteil der über 65-Jährigen
(+11,4 %) an der Gesamtbevölkerung gestiegen ist. Zusätzlich ist in Frankfurt an Main zu beobachten, dass
auch der Anteil der 25- bis 30-Jährigen (+11,7 %) zugenommen hat. Bei dieser Gruppe handelt es sich insbesondere um Personengruppen, die ausbildungs- bzw. berufsbedingt in die Stadt zugewandert ist. Ein
Rückgang um -2,6 Prozent ist lediglich in der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen zu verzeichnen. Der Anteil der
30- bis 50-Jährigen ist hingegen im Laufe der letzten Jahre weitestgehend stabil geblieben.
35
Veränderung der Altersstruktur in Frankfurt am Main
800.000
700.000
600.000
500.000
116.178
104.264
120.797
123.978
400.000
300.000
über 65-Jährige
227.323
225.629
unter 18-Jährige
200.000
100.000
49.249
54.995
47.546
49.468
95.884
103.166
2000
2009
0
Der Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung der Vergleichsstädte im Jahr 2010 stellt sich folgendermaßen dar: Die größte Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen stellt in Frankfurt 33,8 Prozent der Bevölkerung. Im Vergleich zu den anderen Städten ist der Anteil in Frankfurt am höchsten. In Mainz liegt der
Anteil dieser Altersgruppe lediglich bei 30,4 Prozent. Dies hängt jedoch damit zusammen, dass die Bevölkerungsstruktur der Stadt Mainz, stärker als bei den anderen Vergleichsstädten, durch Studenten geprägt
ist. Insbesondere der Anteil an Personen in der Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen ist in Mainz auffallend
hoch. Auch wenn die anderen Städte ebenfalls über Hochschulen verfügen, so wirken sie sich aufgrund der
Größe der Städte weniger auf die Bevölkerungsstruktur aus. In Wiesbaden sind hingegen der Anteil der
unter 18-Jährigen sowie die Anteil in den älteren Personengruppen am höchsten.
Altersstruktur in den Vergleichsstädten
Stadt
Unter 18
18 bis unter 25
25 bis unter 30
30 bis unter 50
50 bis unter 65
Über 65
Frankfurt am Main
15,4
7,4
8,2
33,8
18,0
17,3
Stuttgart
14,8
8,3
8,2
32,6
17,2
18,9
Mainz
14,8
10,6
9,8
30,4
16,8
17,8
Wiesbaden
16,6
7,6
6,8
31,3
18,1
19,7
Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung liegt in Frankfurt am Main im Jahr
2009 bei 20,8 Prozent. Dieser Wert ist im Jahr 2009 vergleichbar mit der hessischen Landeshauptstadt
Wiesbaden (20,1%). In Stuttgart liegt der Wert mit 22,7 Prozent sogar noch höher. In Mainz hingegen liegt
der Ausländeranteil lediglich bei 16,8 Prozent. Im Vergleich zur Stadt Mainz haben die Städte Frankfurt am
Main und Stuttgart eine höchst attraktive Arbeitsmarktsituation, die auch ausländische Fachkräfte anzieht.
Es ist jedoch zu beachten, dass ausländische Erwerbstätige vielfach nur für einen begrenzten Zeitraum in
Deutschland arbeiten und ihren Hauptwohnsitz nicht verlegen. Es kann daher davon ausgegangen werden,
dass der tatsächliche Ausländeranteil vor allem in Frankfurt am Main, als globales Finanzmarktzentrum,
höher liegt.
36
Entwicklung des Ausländeranteils im Vergleich
Ausländeranteil in %
2000
Ausländeranteil
in %
2009
Veränderung
2000-2009 in %
Frankfurt am Main
23,9
20,8
-3,1
Stuttgart
24,3
22,7
-1,6
Mainz
18,3
16,8
-2,5
Wiesbaden
19,5
20,1
+0,6
Stadt
Die Zahl der Haushalte in Frankfurt am Main ist im Zeitraum von 2006 bis 2009 um 1,95 Prozent gestiegen.
Im Jahr 2006 wurden noch 359.416 Haushalte gezählt, wohingegen es im Jahr 2009 bereits 366.478 Haushalte waren.
Bei Betrachtung der Haushaltsstruktur in Frankfurt am Main zeigt sich, dass über die Hälfte der Haushalte
im Jahr 2009 Einpersonenhaushalte sind. Im Zeitraum 2006 bis 2009 ist der Anteil dieser Haushalte von
53,0 Prozent auf 53,2 Prozent leicht gestiegen. Zugenommen haben auch die Paarhaushalte ohne Kinder:
Im Jahr 2006 stellten sie noch 16,9 Prozent der Haushalte in Frankfurt am Main, im Jahr 2009 waren es
bereits 18,0 Prozent. In Frankfurt am Main zeichnet sich außerdem bereits der Trend ab, dass auch Familienhaushalte vermehrt in der Stadt leben. Betrug der Anteil der Familienhaushalte im Jahr 2006 noch 12,5
Prozent, so lag dieser Anteil im Jahr 2009 bereits bei 13,3 Prozent.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist dadurch im Zeitraum 2006 bis 2009 von 1,84 Personen pro Haushalt auf 1,85 Personen pro Haushalt gestiegen. Damit liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Frankfurt am Main jedoch immer noch unter den Vergleichswerten der Städte Stuttgart (1,93), Mainz (1,94) und
Wiesbaden (1,99).
Veränderung der Haushaltsstruktur
400.000
350.000
17.983
44.895
15.207
48.834
300.000
45.413
41.602
250.000
60.753
66.045
200.000
Alleinerziehende
150.000
Familien mit Kindern
100.000
190.372
194.790
Sonstige Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder
Paare/Ehepaare ohne
Kinder
50.000
Einpersonenhaushalte
0
2006
2009
37
Die Entwicklung der Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Komponente für die zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevölkerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekennzeichnet: Geburtenniveau, Sterblichkeitsniveau und Umfang der Wanderungen. Folgende Annahmen wurden bei der Bevölkerungsvorausberechnung vom Statistischen Landesamt des Landes
Hessen zugrunde gelegt:
- Geburten:
Altersspezifische Geburtenziffern aus dem Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2008. Konstante Annahme
über den gesamten Berechnungszeitraum.
- Sterbeziffer:
Sterbewahrscheinlichkeiten im Durchschnitt der Jahre 2004 bis 2008. Senkung der jeweiligen
altersspezifischen Sterbeziffer bis 2030 auf ein Niveau, das einer Zunahme der Lebenserwartung bei
männlichen und weiblichen Neugeborenen von gut bzw. knapp drei Jahren entspricht.
- Wanderung:
Errechnung der Wanderungssalden mit dem Bundesgebiet (Binnenwanderungen) durch
Fortzugsziffern der anderen Bundesländer der Jahre 2005 bis 2007.
Ableitung der Wanderungssalden mit dem Ausland (Außenwanderungen) aus den Annahmen für das
gesamte Bundesgebiet, an die Quoten für die Berechnung der Anteile Hessens angelegt wurden.
Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten
haben in den letzten Jahren einen relativ gleichförmigen Verlauf angenommen. Es ist jedoch zu beachten,
dass der Umfang der Wanderungen - der in der Stadt Frankfurt in der Vergangenheit entscheidend die Bevölkerungsentwicklung geprägt hat - die unsicherste Komponente darstellt. Wanderungen hängen oftmals
von einer Vielzahl von Faktoren ab, z.B. wirtschaftliche oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer
einzuschätzen sind.
Die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Hessens für die Stadt Frankfurt am Main sieht bis
zum Jahr 2020 einen weiteren Bevölkerungsanstieg von 659.021 Einwohner auf 689.767 Einwohner vor.
Dies entspricht einer Bevölkerungszunahme von 4,7 Prozent.
700.000
659.021
664.838
2007
2008
671.927
679.185
689.767
2009
2015
2020
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
38
Die Bevölkerungszunahme bis zum Jahr 2020 wird sich innerhalb der Altersgruppen jedoch nicht gleichmäßig vollziehen. Qualitative Veränderungen ergeben sich durch die Zu- und Abnahme der einzelnen Altersgruppen ausgehend von dem Basisjahr 2008 bis zum Jahr 2020.
Schrumpfende Altersgruppen:
- Die Gruppe der Berufseinsteiger und jungen Arbeitnehmer in der Altersgruppe von 20 bis 30 Jahren
wird bis zum Jahr 2020 um 10 Prozent abnehmen. Diese Entwicklung hängt insbesondere mit den
geringen Geburtenzahlen der 1990er Jahre zusammen.
- Die Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen wird ebenfalls bis zum Jahr 2020 um rund 5 Prozent
abnehmen.
Wachsende Altersgruppen:
- Die Zahl der Personen in der Altersgruppe der 50- bis 65-Jähringen wird künftig stark zunehmen
(+23,4%). Im Jahr 2020 wird die Gruppe der älteren Erwerbstätigen dann rund ein Fünftel der
Gesamtbevölkerung in Frankfurt stellen. Bei den Haushalten dieser Altersgruppe handelt es sich
vielfach um Paar- und Singlehaushalte, die sich in der nachfamiliären Phase befinden.
- Die Zahl der älteren Personen über 65 Jahren wird außerdem um rd. 10 Prozent zunehmen. Die Gruppe
der Senioren wird im Jahr 2020 ebenfalls ein Fünftel der Frankfurter Gesamtbevölkerung ausmachen.
Diese Haushalte werden altersbedingt spezifische Anforderungen an den Wohnungsmarkt stellen.
- Die Zahl der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren wird bis zum Jahr 2020 ebenfalls zunehmen.
Grund dafür sind die Geburtenüberschüsse der letzten fünf Jahre.
800.000
700.000
600.000
114.851
500.000
119.329
126.454
147.248
über 65-Jährige
400.000
300.000
225.563
213.727
unter 20-Jährige
200.000
91.864
82.162
113.231
120.176
2008
2020
100.000
0
39
Wanderungsbewegungen
Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung eine der entscheidendenDeterminanten der Bevölkerungsentwicklung. Im Folgenden werden daher dieWanderungsverflechtungen
der Stadt Frankfurt am Main betrachtet. Hierbei ist wichtig zu beachten, dass Wanderungsbewegungen in
einem engen Zusammenhang mit den Pendlerbewegungenstehen und diese im Umfeld von Kernstädten in
der Regel in umgekehrter Richtung zu denWanderungsbewegungen verlaufen.
Im Folgenden werden die Wanderungsbewegungen der projektrelevanten Altersgruppen betrachtet. Dabei
werden im Speziellen das Wanderungsverhalten der 25- bis unter 30-Jährigen sowie der 30- bis unter 50Jährigen in den Fokus genommen.
Die Wanderungsströme der 25- bis unter 30-Jährigen im Jahr 2009 zeigen, dass Frankfurt am Main insbesondere für Zuzügler aus den Großstädten Offenbach am Main, Wiesbaden und Darmstadt einen attraktiven
Wohnstandort darstellt. Mit diesen Städten besteht ein intensiver Wanderungsaustausch. Gleichzeitig werden aus diesen Städten auch die größten Wanderungsgewinne erzielt. Im Jahr 2009 sind rd. 340 Personen
aus Offenbach am Main nach Frankfurt zugezogen, wohingegen rd. 330Personen aus Frankfurt nach Offenbach abgewandert sind. Hohe Wanderungsintensitäten zeigen sich darüber hinaus mit den angrenzenden
Städten Neu-Isenburg, Bad Homburg, Oberursel, Maintal und Bad Vilbel. Dies sind jedoch die Städte, in die
Frankfurt am Main junge Erwerbstätige der Altersgruppe 25- bis unter 30-Jährigen verliert. Dies kann zwei
Gründe haben: Zum einen ziehen vielfach junge Erwerbstätige schon im Vorgriff auf die Familienplanung
ins Umland. Diese Haushalte bilden meist schon früh Eigentum im Umland. Zum anderen kann es aber auch
ein Indiz dafür sein, dass in Frankfurt am Main zu wenig (bezahlbarer) Wohnraum für diese Altersgruppe
vorhanden ist, so dass auch Mieterhaushalte in den Randbereich Frankfurts abwandern.
Die Wanderungsverluste, die über größere Distanzen zu verzeichnen sind, sind in der Regel vor allem ausbildungs- und arbeitsmarktbedingt, während bei den Nahwanderungen häufig wohnwertorientierte Motive
eine hohe Bedeutung einnehmen.
40
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010
Bei der Betrachtung des Wanderungsverhaltens der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zeigt sich, ein
negativer Wanderungssaldo mit nahezu allen angrenzenden Kommunen. Einzig auf Offenbach am Main sowie Hattersheim am Main kann die Stadt nennenswerte Wanderungsüberschüsse erzielen. Die Karte zeigt
deutlich die Stadt-Umland-Wanderung, die sich zunächst auf den direkten Nahbereich zum Frankfurter
Stadtgebiet konzentriert und mit zunehmender Entfernung schwächer wird. Hier handelt es sich vor allem
um Familienhaushalte, die sich auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt nicht mit angemessenem Wohnraum
versorgen können oder wollen, und die dadurch eine Wohnstandortverlagerung in das Frankfurter Umfeld
vollziehen.
Positiven Wanderungssalden kann die Stadt Frankfurt am Main auch in der Gruppe der 30- bis unter 50Jährigen vor allem mit den Städten Darmstadt, Wiesbaden und Offenbach aufweisen. Hinzu kommen Wanderungsgewinne durch überregionale Wanderungsverflechtungen.
41
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, 2010, eigene Darstellung
Interessant bei der Betrachtung der Wanderungsverflechtungen in Frankfurt ist die hohe Zahl an Wanderungen, die in andere Bundesländer sowie über das Bundesgebiet hinausgehen. Dies hängt mit der besonderen Bedeutung der Stadt als globaler Finanzstandort zusammen. Bei diesen Wanderungen ist davon auszugehen, dass es sich vor allem um Erwerbstätige handelt, die für einen gewissen Zeitraum in Frankfurt
leben und für ein international agierendes Unternehmen arbeiten. Innerhalb Deutschlands fand im Jahr
2009 ein besonders starker Austausch mit den Bundesländern Baden-Württemberg (+990 Personen), Nordrhein-Westfalen (+890 Personen) und Rheinland-Pfalz (+588 Personen) statt. Zusätzlich sind im Jahr 2009
rd. 19.000 Personen aus dem Ausland nach Frankfurt gezogen, davon können rd. 3.750 Personen der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen und rd. 7.800 Personen der Gruppe der 30- bis unter 50-Jährigen zugeordnet werden. Im Gegensatz dazu sind rd. 16.700 Personen aus Frankfurt ins Ausland fortgezogen.
Für die zukünftige Entwicklung der Bevölkerungszahl der Stadt Frankfurt am Main ist es von Bedeutung, wie
sich die Zahl der Einwohner in den Kommunen entwickelt, mit denen intensive Wanderungsbeziehungen
bestehen. Aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen Position der Stadt - sowohl national als auch
international - ist davon auszugehen, dass auch künftig mit starken Wanderungsbewegungen in der Stadt zu
rechnen ist. Insbesondere (junge) Arbeitnehmer der Gruppe der 25- bis unter 30-Jährigen werden durch die
positive Arbeitsmarktsituation angezogen. Es ist jedoch auch zu beachten, dass die Stadt Frankfurt am
Main eine hohe Zahl an Personen der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen an die Kommunen im direkten Umland der Stadt verliert.
42
Pendlerverflechtungen
Auf der folgenden Karte sind die Pendlerbewegungen der Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen in
Stadt Frankfurt am Main bezogen auf das Jahr 2010 dargestellt. Insgesamt standen in diesem Jahr einer
Zahl von rd. 68.000 Auspendlern rd. 324.000 Einpendler gegenüber. Hieraus ergibt sich ein positiver
Pendlersaldo in Höhe von +256.000 Personen. Bezogen auf die Altersgruppe der 20- bis unter 40-Jährigen
standen rd. 35.000 Auspendler rd. 144.000 Einpendlern gegenüber, so dass sich in ein positiver Pendlersaldo von +109.000 Personen ergab. Insgesamt stellt die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen somit 44
Prozent aller Einpendler in die Stadt Frankfurt am Main. Dieser immense Einpendlerüberschuss gibt die
starke Position der Stadt Frankfurt am Main als Arbeitsstandort wieder.
Bei Betrachtung der Karte wird deutlich, dass der Pendlerüberschuss der Stadt Frankfurt am Main bezogen
auf die Gruppe der 20- bis unter 40-Jährigen insbesondere durch positive Pendlersalden mit den angrenzenden Umlandkommunen und vor allem den nördlich und östlich der Stadt gelegenen Kommunen gespeist
wird. So gewinnt die Stadt Frankfurt insbesondere aus dem Main-Kinzig-Kreis (+11.551 Personen), dem
Landkreis Offenbach (+10.227 Personen), dem Wetteraukreis (+8.538 Personen) und dem Landkreis GroßGerau (+7.966 Personen) Arbeits- und Ausbildungspendler, während relevante negative Pendlersalden
nicht feststellbar sind.
In den Kreisen, aus denen die stärksten Pendlerströme in Richtung Frankfurt nachgewiesen konnten, sind
jedoch teilweise auch die Kommunen gelegen, die die höchsten Wanderungsgewinne aus dem Stadtbereich
Frankfurts generieren konnten.
Pendlerverflechtungen der 20- bis unter 40-Jährigen
Quelle: Statistik-Service Südwest, Regionaldirektion Hessen der Bundesagentur für Arbeit, 2011
43
Sozioökonomische Rahmenbedingungen
Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die Betrachtung der Wirtschafts-und
Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinantender Nachfragesituation näher beleuchtet.
Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die wesentlichen Kennzahlen zu Frankfurt am Main,
Stuttgart, Mainz und Wiesbaden.
Wesentliche Kennziffern des Makrostandortes im Vergleich
Kennziffer
Wert
Arbeitslosenquote bez. auf alle Erwerbstätigen in % (April 2011)
Frankfurt am Main
7,7
Stuttgart
5,8
Mainz
6,2
Wiesbaden
7,5
Beschäftigte am Arbeitsort pro Einwohner im erwerbsfähigen Alter (31.12.2008)
Frankfurt am Main
1,05
Stuttgart
1,04
Mainz
0,61
Wiesbaden
0,66
Kaufkraftindex pro Haushalt 2009 (100 = Bundesdurchschnitt)
Frankfurt am Main
99,2
Stuttgart
103,9
Mainz
105,7
Wiesbaden
108,7
Zentralitätskennziffer 2010 (100 = Bundesdurchschnitt)
Frankfurt am Main
115
Stuttgart
129,2
Mainz
113,0
Wiesbaden
116,9
Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Gesellschaft für Konsumforschung, Industrie- und Handelskammern
Der Vergleich der Kennziffern dokumentiert die überaus positive Situation Frankfurts. Im Vergleich zu
Stuttgart hat Frankfurt jedoch eine leicht zurückstehende Zentralität (ursächlich hierfür ist die Einbettung
in ein Ballungsgebiet mit weiteren Zentralstandorten) und Kaufkraft sowie eine gehobene Arbeitslosenquote. Die Zahl der Arbeitslosen ist seit einem Höchststand von 36.790 Personen im Jahr 2006 kontinuierlich
gesunken. Im April 2011 lag die Zahl der Arbeitslosen bei 26.503 Personen, was einen Anteil von 7,7 Prozent bezogen auf alle Erberbstätige ausmacht. Der Kaufkraftindex liegt im Gegensatz zu den Vergleichsstandorten in Frankfurt am Main unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.
44
Wohnungs- und Immobilienmarkt
Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Im Betrachtungszeitraum von 2000 bis 2009 nahm der Wohnungsbestand in Wohn- und NichtWohngebäuden in der Stadt Frankfurt am Main um 5,7 Prozent zu. Wie in Städten dieser Größenordnung
üblich, dominiert der Geschosswohnungsbau.
Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment unterliegt seit 2002 stärkeren Schwankungen, zeigt aber in
der Tendenz eine Zunahme bis auf 2.034 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2009. Die Fertigstellungszahlen
im Ein- und Zweifamilienhaussegment zeigen dagegen eine vergleichsweise konstante Entwicklung mit
einem Maximum bei 642 Einheiten im Jahr 2007 und aktuell 430 fertiggestellten Einheiten.
Bautätigkeit in Frankfurt am Main
2.500
400.000
357.371 359.717
350.454 352.728 355.332
341.888 343.618 346.482 347.954
2.000
Anzahl Fertigstellungen
2.034
2.179
350.000
300.000
1.998
2.068
250.000
1.500
1.393
1.454
1.000
200.000
1.086
1.183
150.000
1.046
1.004
Wohnungsbestand
340.277
642
451
500
393
395
408
354
507
100.000
442
430
493
50.000
0
0
2000
2001
2002
2003
Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH
2004
2005
2006
2007
2008
Fertigstellungen Wohnungen in MFH
2009
Wohnungsbestand
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, eigene Berechnung
Ein Vergleich der Bauintensitäten an verschiedenen Makrostandorten, d.h. der über drei Jahre gemittelten
Fertigstellungszahlen im Verhältnis zur Einwohnerzahl, ermöglicht eine Einordnung der Neubauintensität in
Frankfurt am Main. Es zeigt sich, dass in Frankfurt eine wesentlich höhere Bautätigkeit zu konstatieren ist
als in den Vergleichsstädten. Die Bauintensität im Geschosswohnungsbau in Frankfurt ist im Vergleich
überaus stark ausgeprägt. Die Bauintensität im Ein- und Zweifamilienhaussegment entspricht hingegen
dem Niveau der Vergleichsstädte.
45
Bauintensitäten im Vergleich13
Stadt
Bauintensität gesamt
(p.a.)
EFH u. ZFH (p.a.)
MFH (p.a.)
Bevölkerungsentwicklung p.a. im
Mittel der letzten drei
Jahre in %
Dynamik Bevölkerungsentwicklung
Frankfurt/ Main
3,5
0,8
2,7
0,98
Stuttgart
2,0
0,5
1,5
0,43
Mainz
2,2
0,8
1,4
0,56
Wiesbaden
1,8
0,8
1,0
0,26
Quelle: Statistische Landesämter Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Hessen, eigene Berechnung
Gemäß der Statistikstelle der Stadt Frankfurt sank im ersten Halbjahr 2009 das zweite Jahr in Folge die
Zahl der Wohnungen, die zur Errichtung in Neu- und Umbaumaßnahmen genehmigt wurden. Die Zahl der
Genehmigungen (absolut 1.432) ging gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 8,6 Prozent
zurück. Trotz dieses Rückgangs ist die Zahl im Zehnjahresvergleich noch immer als hoch zu bewerten. Seit
dem Jahrtausendwechsel wurden in der ersten Jahreshälfte nur in vier Jahren mehr neue Wohnungen genehmigt. Dementsprechend liegt der Wert im Jahr 2009 8,5 Prozent über der durchschnittlichen Genehmigungszahl der Jahre 2000 bis 2009 (1.311 Einheiten pro Halbjahr).
Insgesamt bringt die konstante und starke Neubautätigkeit die hohe Dynamik des Frankfurter Wohnungsmarktes zum Ausdruck. In Verbindung mit der positiven Bevölkerungsentwicklung und -prognosen ist von
einer anhaltend starken Aufnahmefähigkeit des Immobilienmarktes in Frankfurt auszugehen, so dass das
Klima für die Realisierung von Wohnungsbauvorhaben auch künftig als gut bis sehr gut einzuschätzen ist.
13
Die Bauintensität gibt die über die Jahre 2007 bis 2009 gemittelten Fertigstellungszahlen pro 1.000 Einwohner der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde an.
Die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung zeigt, inwiefern sich der Entwicklungstrend gegenüber dem Betrachtungszeitraum 2006 bis 2008 verändert
hat (zu-/abnehmende Bevölkerungsgewinne bzw. -verluste oder konstante Entwicklung).
46
Bauflächenpotenziale in Frankfurt am Main
Die Stadt Frankfurt am Main hat im Rahmen des Wohnbauland-Entwicklungsprogramms 2008 Wohnbaulandpotenziale für das Stadtgebiet ermittelt. Dabei wurden sämtliche in Vorbereitung und Bearbeitung
befindliche Wohnbaupotenziale dargestellt, die mehr als 50 Wohneinheiten umfassen. Insgesamt wurden
46 Wohnbauflächen in 52 Teilbereichen, die Raum für rd. 18.080 Wohneinheiten bieten, identifiziert. Rund
11.300 Wohneinheiten sind dabei in Umstrukturierungsgebieten geplant.
Am Riedberg;
2.530 mögl. WE
Südl Rödelheimer Landstraße;
900 mögl. WE
Europaviertel
West, Teilbereiche 1 & 2;
1.830 mögl. WE
Universitätsgelände Bockenheim; 1.200
mögl. WE
Lahnstraße;
200 mögl. WE
Rahmenplan
Sommerhoffpark;
250 mögl. WE
Nördl. Rand Hbf
800 mögl. WE
Bürostadt
Niederrad/
Lyoner Viertel;
3.000 mögl. WE
Quelle: Stadt Frankfurt am Main, 2008
47
ImmobilienScout24-Datenbankanalyse
Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des ImmobilienScout24, die dem InWIS in vollständiger Form vorliegen.
Hinweise auf die Angebotsdichte liefert dabei die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsangebote. Die
tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtsegment durch die Verbreitung anderer Medien höher
und auch im Neubau ist durch „stellvertretende“ oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Raumeinheiten sind die Zahlen jedoch geeignet. Um eine mögliche Verzerrung der Ergebnisse durch Ausreißer zu vermeiden, werden in vergleichenden Darstellungen nur jene Stadtteile bzw. Gemeinden berücksichtigt, in welchen im betrachteten Zeitraum mindestens zehn Objekte angeboten wurden.
Die Nachfrage wird über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Internet,
gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar
nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten
Orten und Produkten. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte
auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können.
Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. Die Preise beziehen
sich auf das jeweilige Angebot und nicht auf die eigentliche Transaktion. Durch Preisverhandlungen kommen insbesondere bei Gebrauchtimmobilien tendenziell niedrigere Verkaufspreise zu Stande, was bei der
Interpretation der Werte Berücksichtigung findet.
Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt die aktuelle W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau& Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei
der Suche das Portal ImmobilienScout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten
zurückgreifen können. Für vergleichende Analysen ist die Methodik somit hinreichend repräsentativ.
Mietwohnungen
Das Mietwohnungssegment in Frankfurt am Main besitzt das größte Angebotsvolumen aller Marktsegmente,
wenngleich die Relation zwischen Angebot und Nachfrage trotz des großen Marktvolumens sehr angespannt
ist. Die Übersicht der Preis- und Nachfrageentwicklung im Neubau-Mietwohnungssegment verdeutlicht die
sehr hohe Nachfrage in diesem Segment. Zudem beschreibt die Entwicklung der Nachfrage über den Beobachtungszeitraum eine deutlich positive Entwicklung.
Das durchschnittliche Angebotspreisniveau im Neubausegment ist im Zeitverlauf von rd. 11,70 Euro pro m²
im ersten Quartal 2007 auf rd. 12,50 Euro pro m² im ersten Quartal 2011 angestiegen. Maximale Angebotspreise im Neubau-Mietwohnungssegment korrelieren hingegen stark mit der jeweiligen Lage und Ausstattung der Objekte. Im Verlauf der letzten fünf Jahre konnten auf gesamtstädtischer Ebene Spitzenpreise
zwischen 19,60Euro pro m² und 24,90 Euro pro m² erzielt werden.
48
Preisentwicklung Neubau-Mietwohnungen (Frankfurt am Main gesamt)
25,0
23,0
21,0
19,0
17,0
15,0
13,0
11,0
9,0
Quartal
Verglichen mit der Mietpreisentwicklung im Neubausegment bezogen auf den Stadtteil Gallusviertel wird
deutlich, dass auch auf teilstädtischer Ebene ein deutlicher Preisanstieg im Neubausegment stattgefunden
hat. Insbesondere das Niveau der Spitzenmieten ist von rd. 11 Euro pro m² auf maximal 19 Euro pro m² im
ersten Quartal 2011 angestiegen. Diese sehr rasante Entwicklung ist zum Großteil auf die Entwicklungen
des Europaviertels zurückzuführen. Die Angebotsmieten liegen hier bei Weitem über dem Preisniveau, welches bislang im Stadtteil aufgerufen werden konnte. Die im Vergleich zur Gesamtstadt stärkeren Ausreißer
sind in der geringeren Fallzahl begründet.
49
Preisentwicklung Mietwohnungen - Neubau (Gallusviertel)
21,0
19,0
17,0
15,0
13,0
11,0
9,0
Quartal
Im Segment der Neubau-Mietwohnungen ist mit rd. 880 Hits pro Monat in Frankfurt am Main eine starke
Nachfrage nach Objekten zu konstatieren, die zu Mietpreisen bis maximal rd. 11,09 Euro pro m² angeboten
werden. Oberhalb von 11,09 Euro pro m² nimmt das Interesse an den angebotenen Objekten jedoch deutlich ab. Mit rd. 500 Hits pro Monat kann die Nachfrage nach Objekten dieser Preisklasse jedoch immer noch
als durchschnittlich beschrieben werden.
Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
942
868
5,00
11,09
10,36
99,2
Gehobener
Wohnwert
878
512
11,09
12,00
11,54
100,9
Hoher
Wohnwert
909
585
12,00
13,81
12,74
83,9
Sehr hoher
Wohnwert
910
407
13,82
24,38
16,04
116,8
Noch deutlicher als auf gesamtstädtischer Betrachtungsebene macht sich die Diskrepanz zwischen dem
Preisniveau der angebotenen Objekte und dem Nachfrageschwerpunkt im Gallusviertel bemerkbar. Die
Nachfragewerte sind jedoch einzig in der Preiskategorie A bis rd. 11,50 Euro pro m² als hoch zu bezeichnen.
50
Preisklassen für Neubau-Mietwohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis
in €/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
110
672
8,17
11,50
10,98
85,8
Gehobener
Wohnwert
108
437
11,51
12,10
11,77
91,4
Hoher
Wohnwert
107
475
12,11
13,18
12,66
79,9
Sehr hoher
Wohnwert
112
376
13,23
17,29
14,44
82,7
Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass das Angebot für Neubau-Mietwohnungen in
Frankfurt mit rd. 3.600 Objekten am umfassendsten ist. In Stuttgart wurden immerhin rd. 1.000 Wohnungen angeboten. In Mainz und Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd. 200 bis 220 Neubauobjekte.
Bei Betrachtung der Nachfrage (gemessen in Hits pro Monat) zeigt sich für die Stadt Mainz mit über 2.000
Hits eine immense Nachfrage nach Mietwohnungen im Neubausegment. Die Nachfrage ist in Stuttgart und
Wiesbaden mit rd. 1.000 Hits auf einem vergleichbaren, hohen Niveau. Für die Stadt Frankfurt am Main
zeigt sich in Relation zu den Vergleichsstandorten eine durchschnittliche Nachfrage nach NeubauMietwohnungen. Wie bereits in den vorangegangenen Analyseschritten bereits dargestellt, hängt die Nachfrage jedoch stark vom Wohnwert der einzelnen Objekte ab.
Das mittlere Preisniveau für Neubau-Mietwohnungen ist mit 12,65 Euro pro m² in Frankfurt am Main am
höchsten. In Stuttgart, Mainz und Wiesbaden liegt der Mittelwert bei rd. 10,10 Euro pro m² bis 10,95 Euro
pro m². Auch bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich, dass Frankfurt hier mit Mietpreisen bis zu 24,38
Euro pro m² die Spitzenposition einnimmt. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 22,50 Euro pro
m² jedoch nur geringfügig unter dem der Stadt Frankfurt am Main.
Neubau-Mietwohnungen: Städte im Vergleich
Städte
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Frankfurt am
Main
3.605
617
4,29
24,38
12,65
100,1
Stuttgart
1.026
1.108
4,40
22,50
10,95
91,7
Mainz
203
2.089
4,27
15,00
10,07
85,5
Wiesbaden
226
1.104
6,88
16,25
10,57
97,6
Eigentumswohnungen
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des durchschnittlichen und maximalen Preisniveaus für Eigentumswohnungen in der Stadt Frankfurt am Main. Das durchschnittliche Preisniveau zeichnet
sich in Frankfurt am Main durch einen nahezu konstanten Anstieg, von rd. 2.700 Europro m² im ersten
Quartal 2007 bis zu rd. 3.500 Euro pro m² im ersten Quartal 2011, aus. Zu Beginn des Jahres 2008 gab es
einen kurzfristigen Höchstpunkt von rd. 3.450 Europro m², der jedoch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise nicht gehalten werden konnte.
Der Einfluss der Wirtschaft- und Finanzkrise auf den Markt für Eigentumswohnungen ist besonders stark an
der Entwicklung der Maximalpreise ablesbar. Zu Beginn des Jahres 2008 lagen die Maximalpreise noch bei
51
8.000 Europro m². Nach einem Rückgang auf rd. 6.500 Europro m² zu Beginn des Jahres 2010 sind die
Preise bis zum ersten. Quartal 2011 wieder auf rd. 7.700 Europro m² gestiegen.
Allgemein zeigt sich, dass Neubau-Mietwohnungen in guten Lagen wieder als interessante Kapitalanlage
gesehen werden. Der zunehmende Wunsch nach "sicheren" Kapitalanlagen lässt die Preise für Eigentum
wieder steigen. Das Anlageverhalten hat sich im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise insofern geändert,
als dass Kapitalanleger wieder mit einem höheren Eigenkapitalanteil in Immobilien investieren. Außerdem
steigt der Anteil der "jungen Kapitalanleger". Zum Teil kann die Tendenz beobachtet werden, dass junge
Erwerbstätige und junge Familienhaushalte in vermietete Immobilien als Bestandteil der Altersvorsorge
investieren.
Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Frankfurt am Main gesamt)
8.500
7.500
6.500
5.500
4.500
3.500
2.500
1.500
Quartal
Das durchschnittliche Preisniveau im Gallusviertel unterlag in den letzten Jahren ebenfalls einer konstanten
Steigerung. Der vergleichsweise abrupte Anstieg der Maximalpreise seit dem zweiten Halbjahr 2010 ist in
erster Linie durch die großdimensionierte Neubaumaßnahme Europaviertel begründet, bei der auch Eigentumswohnungen in einem gehobenen Preissegment an den Markt gebracht wurden.
Die durchschnittlichen Angebotspreise erreichen im Gallusviertel zu Beginn des Jahres 2011 nahezu das
gesamtstädtische Durchschnittspreisniveau (rd. 3.200 Euro/m²), die Maximalpreise liegen mit 6.000 Europro m² jedoch noch unter den gesamtstädtischen Top-Preisen.
52
Preisentwicklung Neubau-Eigentumswohnungen (Gallusviertel)
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
Quartal
Wie der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen ist, werden Neubau-Eigentumswohnungen in Frankfurt am
Main im Rahmen einer sehr breiten Preisspanne angeboten. Auffällig ist die vergleichsweise starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl im einfachen Preissegment (737 Hits/Monat) als auch im sehr
hohen Preissegment (815 Hits/Monat).
Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 in Frankfurt
Preisklasse
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
430
737
1.305
2.708
2.441
97,2
Gehobener
Wohnwert
424
512
2.710
3.072
2.893
111,7
Hoher
Wohnwert
426
604
3.077
3.963
3.400
116,5
Sehr hoher
Wohnwert
429
815
3.964
7.814
4.900
163,1
Im Gallusviertel ist der Preisrahmen für Neubau-ETW enger als auf gesamtstädtischer Ebene gesteckt. Die
günstigsten Angebote beginnen hier bei rd. 2.400 Europro m² und erreichen ein Niveau bis rd. 6.000 Europro m². Entgegen dem gesamtstädtischen Trend ist hier eine eher moderate Nachfrage mit einem Schwerpunkt bei Objekten mit einem sehr hohen Wohnwert zu konstatieren. Bei den an dieser Stelle abgebildeten
Preis- und Nachfrageniveaus ist zu berücksichtigen, dass sich die Neubauaktivitäten im Stadtteil Gallus fast
ausschließlich auf das Europaviertel konzentrieren.
53
Preisklassen für Neubau-Eigentumswohnungen im Angebotsjahr 2010 im Gallusviertel
Preisklassen
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis
in €/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Einfacher
Wohnwert
24
394
2.418
2.815
2.721
92,2
Gehobener
Wohnwert
23
286
2.820
2.986
2.893
95,5
Hoher
Wohnwert
24
363
2.988
3.193
3.064
98,9
Sehr hoher
Wohnwert
24
490
3.230
6.000
3.544
99,5
Die Übersicht über die Vergleichsstandorte zeigt deutlich, dass auch in diesem Segment das Angebot in
Frankfurt mit rd. 1.660 Objekten am größten ist. In Stuttgart und Mainz wurden im Jahr 2010 immerhin rd.
1.140 bzw. 1.030 Neubau-Eigentumswohnungen angeboten. In Wiesbaden waren es hingegen lediglich rd.
550 Objekte.
Bei Betrachtung der Nachfrage zeigt sich für alle Vergleichsstandorte eine gute Nachfrage nach NeubauEigentumswohnungen. Insbesondere in den hessischen Städten Frankfurt und Wiesbaden kann die Nachfrage mit über 600 Hits pro Monat als relativ hoch beschrieben werden.
Das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen mit rd. 3.400 Euro pro m² in Frankfurt am Main
am höchsten ist. In Stuttgart liegt der Mittelwert für Eigentumswohnungen bei rd. 3.300 Euro pro m². Auch
bezogen auf die Maximalpreise zeigt sich die Stadt Frankfurt mit Kaufpreisen von bis zu 7.800 Euro pro m²
als Top-Standort. Das maximale Preisniveau in Stuttgart liegt mit 5.960 Euro pro m² weit unter dem der
Stadt Frankfurt am Main. In den Städten Mainz und Wiesbaden liegen sowohl die mittleren Kaufpreise als
auch die maximalen Kaufpreise unter dem Niveau der Städte Frankfurt und Stuttgart.
Neubau-Eigentumswohnungen: Städte im Vergleich
Städte
Angebote
Hits/ Monat
(pro Obj.)
Angebotspreis in
€/m²
von
bis
Mittelwert in
€/m²
Wohnfläche
in m²
Frankfurt am
Main
1.657
686
1.305
7.814
3.401
121,9
Stuttgart
1.141
573
1.743
5.958
3.326
116,0
Mainz
1.034
425
1.507
4.468
2.354
106,8
549
636
1.704
5.528
2.758
109,0
Wiesbaden
54
Erkenntnisse aus dem aktuellen Mietspiegel 2010
Bei dem Mietspiegel 2010 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er
gibt eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Der aktuelle Mietspiegel 2010 hat eine Laufzeit vom 01.06.2010 bis zum 31.05.2012. Der neue Frankfurter Mietspiegel basiert auf etwa 3.300 Interviews von Mieterhaushalten, die repräsentativ für alle Frankfurter Miethaushalte
sind, und ca. 1.200 schriftlichen Angaben von Vermietern.Gegenüber dem Mietspiegel 2008 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum in Frankfurt von 7,45 Euro auf 7,78 Euro (2010)
gestiegen – dies entspricht einer Steigerung von 2,18 Prozent pro Jahr.
Innerhalb des Mietspiegels wurden verschiedene Wohnlagen abgegrenzt. Zu den bisherigen Wohnlagen, die
auf den Bodenrichtwerten beruhen, sind zwei weitere Lagen im Innenstadt- bzw. innenstadtnahen Bereich
hinzugekommen, um die Mietentwicklung zutreffend zu erfassen.
Auf Basis des Frankfurter Mietspiegels wird das Quartier "Gallusviertel" als mittlere Wohnlage eingestuft.
Diese Einstufung geht darauf zurück, dass bei der Mietspiegelerhebung lediglich Daten, die sich vor dem
Zeitpunkt Dezember 2009 beziehen, betrachtet wurden. Aktuelle Entwicklungen im Bereich "Gallusviertel"
konnten daher nicht mit einbezogen werden. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der nächsten Mietspiegelerhebung, aufgrund der aktuellen Entwicklungen, eine höhere Einstufung der Wohnlage vorgenommen werden wird.
Quelle: Amt für Wohnungswesen Frankfurt am Main, Mietspiegel 2010
55
Anhang 3: Rahmendaten der Zielgruppenbefragung
Datengrundlage, Datenerhebung, Auswertung der Daten
Die Befragung wurde im Mai 2011 auf telefonischem Wege durchgeführt. Befragt wurde die Frankfurter
Wohnbevölkerung ab 18 Jahren. Die Grundgesamtheit beträgt demnach circa 672.000 Personen.
Um statistisch aussagefähige Ergebnisse zu erhalten, wurde eine Zufallsstichprobe aus dem Frankfurter
Telefonbuch gezogen. Der Umfang der Stichprobe betrug insgesamt rd. 1.600 Personen. Von diesen konnten letztlich 313 (gewichtet: 307) Personen befragt werden.
Um zu gewährleisten, dass die Verteilung nach Alterin zentrumsnahen beziehungsweise zentrumsfernen
Stadtteilen der realen Verteilung in Frankfurt entspricht, wurde vor der Datenauswertung ein mehrstufiges
Gewichtungsverfahren angewandt.
Letztlich ergibt sichaus den Teilnahmequoten und der resultierenden Verteilung eine ausreichende Datenbasis, um statistisch belastbare Aussagen zu gewährleisten.
Im Hinblick auf das Untersuchungsziel der Abbildung der verschiedenen Nachfragestrukturen werden die
Ergebnisse der Befragung differenziert nach Haushaltstyp, Wohnstandort (zentrumsnah-zentrumsfern) und
wohnungswirtschaftlichen Ziel-/Nachfragergruppenausgewertet. Letzteres wird in Profilform vollzogen.
Zu den Haushaltstypen zunächst folgende Erläuterungen:
- Paare sind ein Zusammenschluss von zwei Personen, die in partnerschaftlicher Verbindung
zusammenleben - unabhängig davon, ob verheiratet oder nicht.
- Mehrpersonenhaushalte sind vor allem Haushaltskonstellationen mit zwei oder mehr Erwachsenen,
die nicht partnerschaftlich verbunden sind (beispielsweise Wohngemeinschaften), Haushalte mit
erwachsenen Kindern, Haushalte mit einem Elternteil beziehungsweise mehreren Elternteilen und
Mehrgenerationenhaushalte.
- Familien umfassen alle Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren, also auch die Alleinerziehenden.
Exkurs: Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen
Durch die Pluralisierung von Lebensformen und -stilen differenzieren sich auch dieWohnwünsche immer
stärker aus. Unter dem Einfluss des gesellschaftlichen Wandels reichen soziodemografische Merkmale (Alter, Haushaltstyp, Einkommen) alleine nicht mehr aus, um die Wohnungsnachfrage erklären zu können und
das Wohnungsangebot darauf abzustimmen. Vielmehr ist die gegenwärtige Wohnraumnachfrage auch Ausdruck des jeweiligen Lebensstils. Im Rahmen der vorliegenden Studie wurde daher der Einfluss der Lebensstile auf die Wohnungsnachfrage berücksichtigt. Um Lebensstilgruppen bilden zu können, wurden neben
soziodemografischen Merkmalen auch Angaben zum Freizeitverhalten und zu Wertorientierungen herangezogen und sogenannte "Wohnkonzepte" gebildet. Zur Bildung wohnungswirtschaftlicher Ziel-/Nachfragergruppen werden letztlich die drei Dimensionen Alters-/Haushaltszusammensetzung, Kaufkraft und die
angesprochenen Wohnkonzepte miteinander verknüpft.
56
Rahmendaten der befragtenWohnbevölkerung
Die Befragten leben mehrheitlich in Haushalten mit bis zu zwei Personen
sonen (69 %). Der Anteil berufstätiger
liegt insgesamt bei 48 Prozent. Wie die nachfolgende
nachfo
Abbildung
dung zeigt, sind die Berufstätigen zumeist im
öffentlichen Dienst bzw. bei Gebietskörperschaften
Gebiet
sowie im Handel
del und der Industrie
Indus
beschäftigt. Mit
etwas Abstand
stand sind auch die Bereiche Medien/Multimedia, FinanzFinanz und Versicherungswesen
Versicherung
und sonstige
Dienstleistungsbranchen von Relevanz.
Branche
57
Anhang 4: Zentrale Bestandteile des RVI-Konzeptes
Standorteigenschaften
-
Zentrale Lage im Frankfurter Europaviertel
Lage zwischen Bankenviertel, Frankfurter Messe und Hauptbahnhof
Innenstadtnahe Lage (in FFM rd. 6 Minuten Fußweg bis zur Innenstadt bzw. zum Römer)
Gute verkehrliche Anbindung
• Nähe zu Hauptbahnhof
• Direkte Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (Bus, U-Bahn, S-Bahn)
• Autobahnanschluss schnell erreichbar
• Rd. 15 Minuten Fahrtzeit zum Flughafen Frankfurt
- Freizeitmöglichkeiten im Umfeld
- Naherholungsmöglichkeiten im Europagarten
Projektkonzeption (Le Quartier Parigot - Frankfurt am Main)
-
Wohn- und Geschäftshaus mit Gewerbe-Passage an der Europaallee
7 Vollgeschosse und 1 Staffelgeschoss
10 Gewerbe-Einheiten (= 1.080 m² Nutzfläche)
289 Wohnungen (= 16.790 m² Wohnfläche)
• davon 2 Einzimmerwohnungen
• davon 208 Zweizimmerwohnungen
• davon 79 Dreizimmerwohnungen
- 62 Wohnungen sind als Maisonette-Wohnungen konzipiert
- Folgende Wohnungsgrößen sollen umgesetzt werden
- 290 Tiefgargenstellplätze
Projektkonzeption
Quelle: RVI GmbH
58
Ausstattung von Wohnungen und Wohngebäude
- Ausstattung
• Echtholzparkett in den Wohnräumen
- Küche
• Einbauküchen (vorhanden zum anmieten)
• Ein Großteil der Wohnungen wird mit offenen Küchen ausgestattet:
• 2 Einzimmerwohnungen (100 %)
• 150 Zweizimmerwohnungen (rd. 72 %)
• 31 Dreizimmerwohnungen (rd. 40 %)
- Bäder
• Weiße Wandfließen und helle oder dunkle Bodenfliesen
• Kleinraumlüfter in innenliegenden Bädern/WCs
- Digitale Ausstattung
• CAT-7 Verkabelung
• Satelliten-Aufbereitungsanlage für digitales Fernsehen
- Ökologie und Umwelt
• Wärmeschutz-Isolierglas gemäß EnEV-Nachweis
• Schallschutzfenster mit Luftwechselsystem
• Ziel: 70 % des Jahres-Primärbedarfes und Transmissionswärmeverlustes gegenüber
Referenzgebäuden nach EnEV 2009
• Einsatz einer reversiblen Wärmepumpe zu Unterstützung der Brauchwassererwärmung und Kühlung
der Läden über FBH
• Sommerlicher Wärmeschutz über Rollläden
• Regenerative Energien nach EEWH 2011 durch Einsatz von Fernwärme mit 82,4 % aus KWK
•
- Sicherheit
• Haus- und Wohnungstüren mit Sicherheitsbeschlägen
• Einbruchschutz-Fenster und Terrassentürelementen nach Widerstandsklasse 2 im Erdgeschoss
• Videoüberwachung in exponierten Bereichen der Anlage (Hauseingang, Tiefgaragenzufahrten)
• Bewegungsmelder in den Verteilerfluren
• Außenbeleuchtungskonzept
• Türsprechanlage mit Display
• Brandmelde- und Sprinkleranlage
- Besonderheiten
• Wasch- und Trockenräume mit Waschmaschine und Trockenautomat in jedem Wohnhaus der Anlage
im Keller
• Fahrradabstellräume
• Netzersatzanlage
• Alle Wohnungen im Erdgeschoss werden barrierefrei gemäß DIN 18025 errichtet
• Mechanische Be- und Entlüftung der Tiefgaragen-Ebenen
59
Wohnbeispiele
Atelier-Wohnungen (Bsp. A 6.04: 69,33 m² Wohnfläche, Miete p.a. 9.564 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
Maisonette-Wohnungen (Bsp. A 1.08: 88,98 m² Wohnfläche, Miete p.a. 12.276 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
Studios (Bsp. A6.15: 51,30 m² Wohnfläche, Miete p.a. 7.080 Euro (= 11,50 Euro/m²))
Quelle: RVI GmbH
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Zweizimmerwohnung (Bsp. B 1.05: 36,59 m² Wohnfläche, Miete p.a. 5.052 Euro (= 11,50 Euro/m²)
Quelle: RVI GmbH
Zielgruppe Mieter
- Für Zweizimmerwohnungen stehen vor allem Singles im Fokus
69 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Singles
- Für die Dreizimmerwohnungen werden Paare als relevante Zielgruppe gesehen
28 Prozent der aktuellen RVI-Mieter sind Doppelverdienerhaushalte (DINKs)
- Ein Großteil der RVI-Mieter ist aktuell zwischen 26 und 40 Jahre alt
- RVI-Mieter-Zielgruppen haben mittlere Einkommen; ein Großteil der RVI-Mieter haben
Haushaltseinkommen zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Monat
- RVI-Mieter haben den Wunsch nach anspruchsvollem Wohnen
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InWIS-Studie Urbanes Wohnkonzept

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