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17.06.2010
Ferienimmobilien Schnäppchen für Hauskäufer
in Mittelmeerländern
Niklas Hoyer, Martin Gerth, Annina Reimann (Frankfurt), Stefanie Claudia Müller (Madrid)
Die Mittelmeerländer stecken in der Schuldenkrise, die Häuserpreise fallen. In
Griechenland und Spanien finden Käufer schon jetzt günstige Feriendomizile,
in Italien ist Abwarten angesagt. Höhere Steuern drohen überall.
Foto: Bauprojekt in Los Alcazares: Drei Millionen Wohnungen
stehen in Spanien leer (Foto: Matthias Meindel)
Drei lange Jahre hat Vera Stadler auf diesen Moment
gewartet. Die 52-Jährige sucht in Griechenland nach
dem richtigen Fleckchen Erde für ihr Feriendomizil.
Ruhig gelegen sollte es sein, ein paar Olivenbäume
und Meerblick soll es haben.
Doch es will nicht klappen: Mal ist unklar, welchem
Onkel vom Onkel des Verkäufers das Grundstück
überhaupt gehört, mal lastet noch eine Hypothek auf Grund und Boden, das nächste
besichtigte Haus ist weder genehmigt noch erdbebensicher. Erst als an jeder Straßenecke
Schilder auftauchen, kommt Stadler ihrem Ziel näher – „Grundstück zu verkaufen“. Jetzt
steht die IT-Kauffrau aus Bayern auf einer Anhöhe in Perachora, blickt auf den Golf von
Korinth und die kleinen Bergdörfer ringsherum. Sie hat zugeschlagen und nennt 10 000
Quadratmeter ihr Eigen. Gerade einmal 125 000 Euro musste sie dafür ausgeben –
ein Schnäppchenpreis, selbst für Griechenland.
Viele Griechen müssen derzeit Haus und Grundstück losschlagen. Geldnot und drohende
Steuererhöhungen lassen ihnen keine andere Wahl. Für Immobilien außerhalb Athens
zahlen Käufer inflationsbereinigt etwa acht Prozent weniger als im Vorjahr. „Gerade jetzt ist
für den Ferienimmobilienkauf in Griechenland der richtige Zeitpunkt“, trommelt Christian
Seyrer von G.I.S, einem Anbieter von Griechenland-Immobilien. Womöglich noch etwas zu
früh:
Dimitrios
Kouros,
Vorstand
der
Deutschen
und
Hellenischen
Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz, rechnet damit, dass „die Preise für
Ferienimmobilien je nach Region noch um weitere 20 bis 30 Prozent fallen“.
Die Leute kaufen fast schon panisch
Rund eine Million Deutsche besitzen bereits eine Ferienimmobilie im Ausland, gut 25
Prozent verbringen ihren Urlaub in den EU-Staaten am Mittelmeer. In den vergangenen
Monaten bekamen sie aus den Urlaubsparadiesen mehr Krisenschlagzeilen als
Ansichtskarten zu lesen. Die Mittelmeerstaaten sind hoch verschuldet. Allein Griechenland
steht mit rund 300 Milliarden Euro in der Kreide. An den Finanzmärkten werden Portugal,
Italien, Griechenland und Spanien nach ihren Anfangsbuchstaben als PIGS, Schweine,
gebrandmarkt. Ihnen drohen Staatsbankrotte, gegen die die Regierungen mit
Sparprogrammen und Steuererhöhungen ankämpfen und zu deren Abwendung Europäische
Union und Internationaler Währungsfonds einen 750-Milliarden-Euro-Rettungsschirm
gespannt haben. Wie lange der hält, ist unklar (WirtschaftsWoche 20/2010).
Eigentümer von Mittelmeerimmobilien mussten schon seit Ausbruch der Finanzkrise 2007
Wertverluste hinnehmen. In Portugal und Griechenland zahlen Immobilienkäufer nach
offiziellen und deshalb eher noch geschönten Zahlen heute bis zu acht Prozent weniger als
vor drei Jahren, in Spanien brachen die Preise um 15 Prozent ein – einzig in Italien hielten
Immobilien ihren Wert weitgehend.
Aus Angst vor Euro-Schwäche und drohender Inflation halten derzeit viele Anleger Ausschau
nach Immobilien. Wer das Nützliche mit dem Angenehmen verbinden will, sucht
nach Ferienimmobilien. „Die Leute kaufen fast schon panisch, in der Angst, nicht mehr zum
Zuge zu kommen“, sagt Reinhard Patzschke, Geschäftsführer der Berliner Revalue
Immobilienberatung – und zitiert Fatalisten: „Wenn die Welt untergeht, kann ich wenigstens
noch im eigenen Haus wohnen und aufs Meer schauen.“
Griechenland: Wer neu baut, spart viel Geld
Rund 700 000 Deutsche suchen laut der Bonner Beratungsgesellschaft DHPG nach einer
Immobilie im Ausland – zum Beispiel in den krisengeschüttelten Mittelmeerländern. „Es gibt
in Griechenland manche ausländischen Käufer, die von den gesunkenen Preisen profitieren
wollen“, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse bei der Deutschen Bank. Die Griechen
stört das nicht, im Gegenteil. Als Vera Stadler in ihre griechische Bankfiliale geht, um die
Finanzierung zu besprechen, springt die Bankerin auf und fällt ihr um die Arme. „Danke,
dass Sie hier investieren“, sagt sie.
Das Grundstück zu finden und
baufertig zu machen war harte
Arbeit. Das griechische Waldamt
musste die Fläche freigeben – auf
als
Wald
deklarierten
Grundstücken, das können auch
solche ohne Bäume sein, darf nicht
gebaut
werden.
„Ein
irrer
Verwaltungsaufwand,
für
die
Bürokratie in Griechenland braucht
man
unbedingt
einen
deutschsprachigen Partner.“ Auch
die
Verkaufsverhandlungen
gestalteten sich „sehr lebhaft“. Das
Grundstück
war
offensichtlich
kleiner als angegeben: „Soll ich die
Größe
nachmessen?“,
fragte
Stadler den Verkäufer, erst dann
lenkte der ein.
Weitere Fallstricke
beim
Immobilienkauf: „Viele Grundstücke
sind nicht angemeldet, um Steuern
zu
sparen“,
sagt Stadler.
Grenzsteine gibt es häufig nicht:
„Die Nachbarn sagen, dieser
Olivenbaum ist die eine Grenze,
jener die andere.“ Stadler baut jetzt
einen 200 Quadratmeter großen
Bungalow, mit Pool und großer
Terrasse. An „griechischen Lösungen“, die beim Kauf einer Immobilie mitunter überraschen
können, hatte sie kein Interesse. Sie wollte eine ordentliche Kanalisation – und nicht ein
Loch im Boden.
Auch Christian Seyrer von G.I.S Immobilien rät Interessenten zum Neubau. Es gebe nur sehr
wenige Bestandsangebote, die sich für ausländische Käufer eigneten: „Kaum ein Deutscher
will im Ferienhaus nur ein sechs Quadratmeter großes Schlafzimmer haben.“ In der
Lieblingsregion der Deutschen, der im Süden gelegenen Halbinsel Peloponnes, fänden
Deutsche nur ein paar Dutzend passende Angebote. Die Preise dort wären mit bis zu
400 000 Euro entsprechend teuer. Wer baut, könne schon ab 150 000 Euro ein Ferienhaus
bekommen.
Es könnte noch billiger werden. Der griechische Markt sei auch nach dem deutlichen
Preisrückgang noch zu teuer, schätzt Athanassios Spyrou, der vom westfälischen
Hamm aus Griechenland-Immobilien vermarktet. „Wer nicht verkaufen muss, bleibt oft
stur und wartet auf einen guten Preis“, sagt Spyrou.
Interessenten, die später auch vermieten wollen, sollten nicht allzu weit vom Meer entfernt
bauen. „Touristen mögen keine kleinen Unterkünfte, wichtig ist ein Garten, vor allem aber die
Aussicht aufs Meer“, sagt Wolfgang Tusche, der an der Südküste von Kreta nahe dem
Bergdorf Myrthios fünf Ferienhäuser vermietet.
„Sieben von zehn Kunden fragen nach Objekten mit Meerblick“, bestätigt Makler
Spyrou. Er habe in den vergangenen Monaten deutlich mehr Anfragen zu
Griechenland-Immobilien bekommen als im Vorjahr, „völlig unerwartet“. Einige
Kunden hätten ihr Häuschen in Frankreich oder Spanien verkauft und suchten nun in
Griechenland, wo die Preise niedriger sind.
Spanien: Investoren rechnen mit weiteren Preisstürzen
Wer Haus oder Wohnung in Spanien früh verkauft hat, hat womöglich Schlimmeres
vermieden: Seit drei Jahren fallen die Preise, ein Ende ist nicht absehbar. Das staatliche
spanische Statistikamt Instituto Nacional de Estadística (INE) hat für 2009 zwar nur einen
Preisrückgang von knapp sieben Prozent vermeldet. Die spanische WertschätzungsGesellschaft Tinsa hält dagegen knapp 15 Prozent minus zum Vorjahr für realistisch. „Ich
gehe nach meinen eigenen Marktstudien von einem realen Preisrückgang um 30 Prozent
aus“, setzt Matthias Meindel von der deutschen Immobilienservice-Gesellschaft Concept
dagegen. Auch die Fachleute der Immobilien-Datenbank Idealista rechnen für 2010 mit
weiteren 30 bis 35 Prozent minus.
Neben den Besitzern leiden vor allem die Banken. Ende Mai brach die spanische Sparkasse
CajaSur unter der Last fauler Immobilienkredite zusammen. Europas Finanzmärkte
erzitterten, obwohl die Sparkasse mit nur 13 Milliarden Euro Krediten höchstens in der
Kreisklasse spielt. Die spanische Zentralbank übernahm CajaSur kurzerhand.
Insgesamt sollen Bauträger spanischen Banken geschätzt mehr als 300 Milliarden Euro für
Immobilien schulden. Die Banken haben bereits 1,5 Millionen Wohneinheiten übernommen,
die laut Notenbank noch 85 Milliarden Euro wert sein sollen. Die Banker wissen aber, dass
viele Bauten nur ein Drittel des Angebotspreises wert sind. Zu groß ist das Angebot, zu
schlecht die Qualität. Die spanische Nationalbank hat deswegen die Finanzinstitute
aufgefordert, im Geschäftsjahr 2010 den Buchwert ihrer Immobilien um 20 Prozent zu
senken.
Komplett am Markt vorbeigewirtschaftet
Über drei Millionen Wohnungen, darunter rund 690.000 neu gebaute, stehen leer. Zur
Verunsicherung vieler Eigentümer haben auch Korruptionsskandale beigetragen. So
ignorierten Regionalpolitiker jahrelang das Küstengesetz, nach dem neue Immobilien mehr
als 100 Meter vom Strand entfernt gebaut werden müssen. Juristisch betrachtet fälschten sie
Baugenehmigungen. „Viele Deutsche verstehen nicht, dass die Papiere, die sie vor ein paar
Jahren vom Bauamt bekommen haben, plötzlich nichts mehr wert sind und ihnen jetzt Abriss
oder Enteignung drohen“, sagt Tim Wirth, der als Immobilienrechtsanwalt auf Mallorca
arbeitet. Auf der Insel, auf der viele Deutsche gekauft haben, hätten sich die Preise
weitgehend gehalten, „aber das ändert sich in diesem Jahr“, erwartet Meindel von Concept.
„Es wurde vielerorts komplett am Markt vorbei gewirtschaftet“, sagt er.
„Großes Angebot, verhaltene Nachfrage, Mallorca ist ein Käufermarkt“, sagt Dirc Kalweit
vom Immobilienmagazin Bellevue, das wie die WirtschaftsWoche in der Verlagsgruppe
Handelsblatt erscheint. Makler Stefan Greim von Mallorca Sotheby's Realty beobachtet bei
Käufern aber Zurückhaltung, sie warteten auf noch tiefere Preise: „Es wird einfach gar nichts
mehr verkauft, deswegen können wir nicht wissen, wo die Preise stehen.“
Eine Preisübersicht von Idealista zeigt, dass es an Massentourismus-Orten wie Torremolinos
und Benidorm immer noch sehr teuer ist. Auf den Kanaren und in ruhigeren Küstenorten wie
Estepona verlangen Verkäufer dagegen nur noch vergleichsweise günstige 2000 Euro für
den Quadratmeter. „Erst wenn spanische Ferienimmobilien wieder günstiger sind als
deutsche, werden Deutsche auch wieder massenweise auf den Balearen und an der Küste
zugreifen. Derzeit ist es vielerorts nur voll, laut und teuer“, sagt Meindel.
Voll und teuer: Immobilienpreise in Spanien
Große Preissprünge hat es in den vergangenen zehn Jahren in Italien nicht gegeben. In den
ersten Jahren nach der Euro-Einführung 1999 – als in Spanien die Preise in die Höhe
schossen – mussten Immobilienkäufer Jahr für Jahr nur ein paar Prozent drauflegen. Weil
Banken den Hauskäufern mit der Euro-Einführung und zurückgehenden Leitzinsen erstmals
Kredite zu niedrigen Zinsen boten, zog die Nachfrage an.
Bis Mitte der Neunzigerjahre schien die Zinslast angesichts hoher Inflationsraten kaum
tragbar. Gegen eine Immobilienblase spricht, dass die italienischen Haushalte nur gering
verschuldet sind. Ihre Hypothekenkredite machen nur 20 Prozent des Bruttoinlandsprodukts
(BIP) aus, während es in Deutschland rund 45 Prozent und in Spanien sogar mehr als
60 Prozent sind. Stabilisierend wirkt auf dem italienischen Immobilienmarkt auch, dass es,
anders als in Spanien, kein massives Überangebot gibt.
Preissenkend dagegen wirken die wirtschaftlichen Probleme Italiens – das BIP fiel 2009 um
fünf Prozent, die Arbeitslosenrate steuert auf neun Prozent zu. Seit 2005 durften sich
Immobilieneigentümer nicht mehr über Wertsteigerungen freuen. Im vergangenen Jahr
zahlten Immobilienkäufer vier Prozent weniger als noch 2008. Dieses Jahr rechnen die
Analysten vom internationalen Sachverständigenverband Rics aber nur noch mit
leichten Rückgängen. Dann sei der Tiefpunkt erreicht. Belebend wirkten die seit Ende 2009
gefallenen Zinsen für Hypothekenkredite, die nach und nach mehr Käufer anlockten.
Italien: Stabiler Markt vor der Trendwende
Ferienhauskäufer hätten es vor allem auf die oberitalienischen Seen, die Toskana und die
italienische
Riviera
abgesehen,
berichtet
Peter
Schöllhorn,
Vorstand
der
Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Dort müssten sie allerdings hohe Preise
zahlen. Für eine Ferienwohnung mit gehobener Ausstattung am Gardasee sind 4000 bis
5000 Euro je Quadratmeter fällig.
Christian Seyrer von G.I.S Immobilien beobachtet bei deutschen Käufern vermehrt Interesse
an Lagen in Südtirol, also nördlich des Gardasees. Hier kommen sowohl Wintersportler als
auch Bergwanderer auf ihre Kosten. Seit etwa zwei Jahren hielten sich einheimische Käufer
zurück, die Preise fielen. Nun suchten Deutsche nach günstigen Feriendomizilen, berichtet
Seyrer.
Für sie ist Südtirol gut erreichbar, etwa die Städte Bozen und Trient. Münchner brauchen mit
dem Auto über den Brennerpass nur drei Stunden – falls sie von Staus verschont bleiben.
Laut Maklerverband FIAIP zahlen Käufer in der Umgebung von Bozen für eine gut erhaltene
Immobilie 3000 Euro für den Quadratmeter, rund um Trient sind 2000 Euro fällig. Für
Ferienimmobilien in besonderer Lage, etwa mit Tal- oder Seeblick, verlangen Käufer aber oft
das Doppelte.
Interessenten sollten Papiere genau prüfen und sich juristische Hilfe holen. Viele Häuser,
gerade in ländlichen Gegenden, sind schwarz gebaut worden. Käufer sollten auch darauf
achten, ob Umbauten genehmigt wurden. Sonst könnte das malerische Naturstein-Rustico
später Ärger mit den Behörden bringen.
Portugal: Nur die Algarveküste lockt
Deutlich weiter als nach Norditalien ist die Anreise nach Portugal. Deutsche kaufen deshalb
dort nur selten Ferienimmobilien. „Einzig die Algarve lockt einige“, berichtet Schöllhorn von
der Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Dort seien die Preise schon immer relativ hoch,
Preiseinbrüche wie in Spanien habe es nicht gegeben.
Die Interessenten an der Algarve sind oft besser betucht – eher der Typ golfender Manager
als der Rentner auf Suche nach einem Winterquartier. Fündig werden Golfer zum Beispiel
in Vilamoura im Golfresort Vila Sol, einem großen Areal von 150 Hektar. Der AlgarveFlughafen Faro liegt ganz in der Nähe. Für ein hochwertiges Apartment gleich am Golfplatz
zahlen Käufer 4200 Euro pro Quadratmeter. Der Blick von der Terrasse ist inklusive – je
nach persönlicher Vorliebe aufs Meer oder auf das Green.
Abgesehen von solchen Luxusangeboten, sind die Immobilienpreise in Portugal nur kurze
Zeit stark gestiegen, in den Jahren 2003 bis 2005. Ähnlich wie in Italien stagniert der Markt
seither. Im vergangenen Jahr sanken die Preise um rund zwei Prozent. Im landesweiten
Durchschnitt zahlen Immobilienkäufer nun 1200 Euro je Quadratmeter. An der Algarve
müssen Interessenten wenigstens 1500 Euro ausgeben. Günstige Ferienimmobilien gibt es
an der Silberküste im Westen Portugals. 2010 dürften die Preise noch leicht sinken.
Gefragt sind portugiesische Ferienimmobilien vor allem bei Briten. Rund 30 Prozent der
Ferienimmobilien an der Algarve sind in britischer Hand. „Viele Briten sehen
Ferienimmobilien als Anlageobjekt“, sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der
Fondsgesellschaft Aberdeen. Ende der Siebzigerjahre hätten Briten in der Toskana gekauft,
Mitte der Neunzigerjahre in der Bretagne und Normandie, seit 2008 vor allem in Montenegro
und Kroatien. Briten versuchten, sich Häuser zu sichern, solange die Preise noch unten
seien: „Anschließend kommen dann die Deutschen und kaufen sie ihnen ab.“
Ferienhaus auf Santorin: Der griechische Markt ist noch zu
teuer Foto: DPA
So sehr sich Immobilienkäufer über die Krisenpreise
freuen dürfen, so sehr sollten sie die Risiken im Blick
haben. In Griechenland rechnet Tobias Just, Leiter
Immobilienanalyse bei der Deutschen Bank, wegen
der Wirtschaftskrise künftig nur noch mit geringen
Wertsteigerungen.
Außerdem
könnten
die Regierungen verstärkt Immobilieneigentümer zur
Kasse bitten. „Die öffentliche Hand wird in den
kommenden Jahren bemüht sein, mehr Steuern einzunehmen“, sagt Just.
Immobilieneigentümer zu schröpfen ist besonders einfach, da sie an das Land gebunden
sind.
In Griechenland ersetzte die Regierung in diesem Jahr schon die bisherige Abgabe auf
Immobilienvermögen (ETAK) durch eine neue Steuer, die vor allem Eigentümer größerer
Immobilienbestände stärker belastet. Zwar bleibt die Ferienimmobilie eines
Durchschnittsverdieners vorerst verschont. Die Regierung verdoppelte den Steuerfreibetrag
2010 sogar auf 400.000 Euro. Nur wenn der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert – der
noch bis zu 40 Prozent unter dem Marktwert liegen kann – höher ausfällt, zahlen die
Eigentümer die jährliche Abgabe. Allerdings wolle die Regierung den Einheitswert
schrittweise an den Marktwert anpassen, berichtet Anwalt Kapalis. Immer mehr Eigentümer
müssten dann zahlen.
Fiskus langt künftig stärker zu
Die jährliche Steuer berechnet sich nach einem festgelegten Prozentsatz des Einheitswerts,
der über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt. Lag er früher bei 0,1 Prozent, steigt er nun
mit dem Immobilienwert in Etappen – von 0,1 bis 2,0 Prozent. Ein Beispiel: Für eine
Immobilie mit einem Einheitswert von 750.000 Euro zahlen Eigentümer 1450 Euro pro Jahr.
Bei der alten ETAK wären für Verheiratete nur 550 Euro fällig gewesen.
Auch in Spanien langt der Fiskus bei Immobilien künftig kräftiger zu. Vom 1. Juli an
zahlen Verkäufer auf einen möglichen Wertzuwachs 18 statt 19 Prozent Steuern. Liegt der
Gewinn über 6000 Euro, müssen sie vom Mehrverdienst sogar 21 Prozent an den Fiskus
abführen.
Wer sein Haus direkt vom Bauträger erwirbt, muss statt sieben Prozent nun acht Prozent
Mehrwertsteuer zahlen. Nur auf den Kanaren sind es fünf Prozent. Zudem steigt die bei
Privatverkäufen anfallende Vermögensübertragungssteuer, vergleichbar der deutschen
Grunderwerbsteuer, in den meisten Regionen von sieben auf acht Prozent.
Krisenspekulanten warten noch ab
Nicht nur der Staat, auch die spanischen Gemeinden drehen an der Steuerschraube. Viele
Kommunen haben in den vergangenen Jahren die veralteten Bodenwerte der Katasterämter,
auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wird, deutlich erhöht. In Teilen Mallorcas haben
die Behörden die Bodenrichtwerte verdoppelt oder verdreifacht. Das liege vor allem daran,
dass bisher brachliegendes Land in Bauland umgewidmet wurde, sagt Christoph Albeck,
Chef der Finanzberatung Finanzkontor in Palma de Mallorca.
Das alles ist wohl nur der Anfang. Steuererhöhungen auf breiter Front könnten künftig mehr
einheimische Eigentümer am Mittelmeer zum Verkauf ihrer Immobilie zwingen. Die echten
Krisenspekulanten dürften mit dem Kauf daher noch warten.
Grundstückskäuferin Vera Stadler in Griechenland ficht das allerdings nicht an. Sie will
schon bald morgens in ihren eigenen Pool tauchen und danach beim Frühstück die Aussicht
aufs Meer von ihrer Terrasse genießen. Wie für die meisten Käufer eines Feriendomizils ist
der Kauf für sie vor allem ein Lustkauf – jenseits aller Anlagestrategie.