wohnen im eigentum - Verwaltungsbeiräte

Der Verwaltungsbeirat –
gesetzliche Aufgaben, Pflichten und Haftung
Erster Erfahrungsaustausch für
Verwaltungsbeiräte in Gelsenkirchen
Verwaltungsbeiräte aus dem westlichen Ruhrgebiet tauschten am 9. November 2011 zum
ersten Mal in Gelsenkirchen ihre Erfahrungen aus. Im Mittelpunkt des Treffens standen die
eigenen Aufgaben und Pflichten sowie die Haftung als Beirat.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats
Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind relativ allgemein
gehalten. Nach § 29 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung
seiner Aufgaben unterstützen. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan,
Rechnungslegung und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die
Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen
Stellungnahme versehen werden.
Der Organisator der Gelsenkirchener Runde, Rechtsanwalt Heinz-Günther Meiwes, erläuterte,
dass die Kontrolle der Jahresabrechnung die Hauptaufgabe der Beiräte ist. Daneben kommt
ihnen insbesondere die Position eines Vermittlers zu, der Anliegen aus dem Kreis der
Eigentümer an den Verwalter heranträgt. Der Beirat ist in erster Linie den Eigentümern
verpflichtet und soll ihre Interessen gegenüber und mit der Verwaltung durchsetzen.
Für die Beiratstätigkeit sind keine besonderen Qualifikationen vorgeschrieben. Allerdings
können nur Wohnungseigentümer der betreffenden Wohnungseigentumsanlage zum Beirat
gewählt werden (eine Ausnahme ist allenfalls denkbar, falls die Teilungserklärung eine
abweichende Regelung enthält).
Eigene Entscheidungs- und Verwaltungsbefugnisse hat der Beirat nicht. Werden entsprechende
Aufgaben an ihn delegiert, besteht Gefahr, dass ein entsprechender Beschluss anfechtbar ist.
Die Wahl der Verwaltungsbeiräte
In der Praxis taucht immer wieder die Frage auf, ob eine Blockwahl zulässig ist. Bei diesem
Verfahren werden alle drei Beiräte gemeinsam in einem Wahlgang (zum Beispiel durch
Handaufheben) gewählt. Diese Wahl ist nach Auskunft von Herrn RA Meiwes jedoch
anfechtbar. Denn es ist denkbar, dass einem wahlberechtigten Eigentümer einzelne Bewerber
nicht zusagen. Da diese teilweise Ablehnung bei einer Blockwahl nicht zum Ausdruck gebracht
werden kann, ist sie unzulässig. Möglich ist jedoch eine Abstimmung per Wahlzettel mit den
Namen aller Bewerber, wenn für jeden Kandidaten die Möglichkeit besteht, mit Ja, Nein oder
Enthaltung zu stimmen. Die absolute Mehrheit der Ja-Stimmen entscheidet, Enthaltungen
werden nicht berücksichtigt. Die Wahl der Beiräte erfolgt unbefristet, eine Abwahl ist jedoch
möglich.
Haftung des Verwaltungsbeirats
Vielfach ist nicht bekannt, dass der Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit haftet. Dies hat das
OLG Düsseldorf bereits 1997 klargestellt (OLG Düsseldorf, 24.9.1997, AZ: 3 Wx 221/97,
Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 50 ff). Im vorliegenden Fall hatte der Beirat nicht
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darauf geachtet, dass der Verwalter – entsprechend der vereinbarten Verfügungsregelung – für
die Bezahlung einer Rechnung eine zweite Unterschrift des Beirats einholt. Außerdem hatte er
die letzte Abrechnung nicht ausreichend geprüft. Das OLG Düsseldorf bewertete dies als grobe
Fahrlässigkeit.
Beiräte haften gesamtschuldnerisch, jeder einzelne Beirat damit in voller Höhe für den
gesamten Schaden. Hieran ändert sich auch nichts, wenn sie andere Eigentümer oder
Fachleute beratend hinzuziehen, etwa weil sie spezielle Fachkenntnisse haben.
Die Haftung kann jedoch beschränkt werden. Möglichkeiten hierfür sind

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der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflicht,
Haftungsausschluss– und Freistellungsvereinbarungen,
die Beschränkung und Präzisierung des eigenen Aufgabengebiets,
die Entlastung durch die Eigentümerversammlung.
Tipp
 Informationsblätter zur Haftung der Beiräte und zur Haftungsbegrenzung können auf der
Webseite des Beiräteprojekts www.verwaltungsbeiraete.de/infoblaetter.html abgerufen
werden.
Entlastung
Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. rät davon ab, den Verwalter zu
entlasten. Ein Anspruch auf Entlastung sollte daher im Vertrag nicht vereinbart werden. Denn
der Verwalter wird damit von allen Haftungsansprüchen freigestellt. Wird ein Schaden erst zu
einem späteren Zeitpunkt festgestellt, können folglich für den betreffenden Zeitraum keine
rückwirkenden Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gilt nach
Auskunft von RA Meiwes nur für Sachverhalte, die auch bei sorgfältiger Kontrolle zunächst nicht
festgestellt werden konnten. Für diese verdeckten Tatbestände kann noch später eine Haftung
geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist beträgt normalerweise drei Jahre ab Kenntnis
des Schadens.
Auch der Beirat kann entlastet werden, einen Anspruch hierauf hat er jedoch nicht. Oft werden
Verwalter und Beirat gleichzeitig entlastet. Diese Koppelung ist keineswegs zwingend und auch
nicht ratsam. Entlastet werden sollte allein der Beirat, da er ehrenamtlich arbeitet. Sinnvoll ist
eine Entlastung auch, wenn ein Eigentümer die Hausverwaltung übernimmt. Ein professionell
arbeitender Verwalter dagegen sollte nicht entlastet werden.
Künftig 4 x jährlich
Der Austausch untereinander lohnt sich, war das einmütige Fazit der Teilnehmer. Vier Mal
jährlich wollen sich die Beiräte aus Gelsenkirchen und dem westlichen Ruhrgebiet künftig
treffen. Für Januar 2012 steht die Jahresabrechnung auf der Tagesordnung. Als weitere
Themen sind Wärmedämmung und die Vorbereitung von Beschlüssen der
Eigentümerversammlung angedacht.
Sie sind interessiert?
Dann besuchen Sie die neue Webseite und das Online-Forum unter
www.verwaltungsbeiraete.de oder nehmen Sie Kontakt auf mit dem Beiräteprojekt
([email protected]).
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