Prime Tower

SVKG Sommertagung 2013
Prime Tower – Wert als ganzheitlicher Ansatz
1
Swiss Prime Site AG
…innerhalb von 12
Jahren in den SLI2
Landmarks & Fair Value
10.0
Fair Values in Mrd. CHF
8.6
9.0
8.1
8.0
Citiport
(Zürich)
Messeturm
(Basel)
Sihlcity1
Opus
(Zug)
PostFinance
Arena (Bern)
7.0
6.0
Swisscom
Immobilien
Akquisition
5.0
4.0
1.7
2.0
1.0
0.5
Prime Tower
(Zürich)
(Zürich)
Maag
Akquisition
3.0
2.0
8.2
8.0
Jelmoli
Akquisition
3.3
3.3
2004
2005
3.5
3.7
3.8
2007
2008
Wincasa
Akquisition
2.2
0.8
0.0
1999
1 SPS
2
2000
2001
2002
2003
Anteil von 24.2%
SLI: Swiss Leader Index – enthält die 30 liquidesten und grössten Titel des Schweizer Aktienmarktes
2006
2009
2010
2011
2012
SPS AG, 2013
2
Vorgeschichte
Die wichtigsten Meilensteine bis zum Bau des Prime Towers
 Maag Holding trennt Immobilienbesitz ab
1995
1996-1999
1999-2001
2002-2004
 Stadt und Eigentümer suchen Ideen
 Städtebaulicher Wettbewerb
 Entwicklungsstudien für Prime
Tower
 Architekturwettbewerb
 SPS kauft Maag Immobilien
2004
 SPS überarbeitet Projekt, stellt
Baugesuch & macht Ausschreibung
2005
2008-2011
2011
 Bauarbeiten
 Fertigstellung, Einzug der
Mieter
SPS AG, 2013
3
Landmarken setzen
Schlüsselfaktoren für erfolgreiche Entwicklungen
1
Areal
Quartier, Infrastruktur, Verkehr, Altbauten
2
Vermietbarkeit
Mietermarkt, Erfahrung, Markterfolg, Qualität
3
Wirtschaftlichkeit
Flächeneffizienz, Anlage- und Betriebskosten, Rendite
4
Stadtbild
Silhouette, Architektur, Image, Baubewilligung
5
Innovation
Neuste Technologien
SPS AG, 2013
4
Was braucht es für ein Projekt wie den Prime Tower?
Realisierung
Kontrolle
Vermietung
Bewirtschaftung
6
1
5
Projektierung
Vision
2
4
3
Marktstudie/
Projektstudie
Unternehmergeist
SPS AG, 2013
5
50%-Vermietung
Vorprogrammierter Erfolg
Prämisse:
 Kein Bau auf Halde
50%
 Anforderung des Verwaltungsrats der SPS AG, dass vor
Baubeginn eine 50%ige
Vermietung erreicht ist
 Gewinnung von Homburger
und Ernst & Young als
Ankermieter
 Etwa 20 bis 24 Monate
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
EG
50%
 Hohe Publizität durch die
Gewinnung bedeutender Mieter
(Homburger und E&Y)
 Deutsche Bank als
Dammbrecher
 Etwa 10 bis 12 Monate
SPS AG, 2013
6
Kunde = Mieter
Mehr als reine Mietfläche
Anforderungen
 Repräsentatives Gebäude
 State-of-the-Art
Büroräumlichkeiten (Qualität)
 Zentrale Lage
 Sehr gute Anbindung an den
öffentlichen Verkehr
 Interaktion zu kommerziell
verwandten Branchen/
Dienstleistern ermöglichen
 Off-the-Job Angebote bieten
(Gastronomie, Sport,
Entspannung)
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
EG
Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge
Swiss Prime Site AG, Clouds Conference Center
Deutsche Bank (Schweiz) AG
Homburger AG (Wirtschaftskanzlei)
Swiss & Global Asset Management AG
Guido Schilling AG / Schilling Partners AG
Access + Perform AG / Capsidus AG / Klingler Consultants AG
Transammonia / Trammochem / TA Bulk Carriers
Deutsche Bank Private Wealth Management
14. Deutsche Asset Management / DWS Investments
13. Jones Lang LaSalle AG
Korn / Ferry International
Citi
Infosys
Repower / Ernst & Young AG
Zürcher Kantonalbank
EG: Hotel Rivington & Sons
 Aktualität und Interaktion mit der
Öffentlichkeit/Medien
SPS AG, 2013
7
Mieterstruktur Maag-Areal
Prozentuale Verteilung über die Gebäude Prime Tower, Diagonal & Platform
Executive Search Consultants
Diverse
Gastronomie und Retail
Chemie- und
Technologieunternehmen
Finanzdienstleistungsunternehmen
5.0%
6.0%
7.0%
5.0%
MieterMix
44.0%
Wirtschaftsprüfungsund Beratungsfirmen,
Wirtschaftsanwaltskanzleien
33.0%
SPS AG, 2013
8
Bewertungsbericht Prime Tower
Ausschnitte aus dem Wüest & Partner Bewertungsbericht
Qualitätsprofil
Marktmatrix
1=sehr gut, … 5=schlecht
Gut
Makrolage
1.0
I
III
3.0
Zustand
4.0
Mikrolage
5.0
Standard
Nutzbarkeit
Standortqualität
1.5
(Mikro- und Makrolage)
Weitere BewertungsKPIs
Liegenschaftsqualität
Schlecht
2.0
II
VI
V
IV
IX
VIII
VII
Schlecht
Standortqualität
Marktkoeffizient 1.5
Mietzinseinahmen1
CHF 21.9 Mio. p.a.
Nettorendite
4.25 %
Topliegenschaft
I
III
Fragezeichen
VII
Liegenschaft mit
Handicap
IX Problemliegenschaft
Gut
Prime Tower
Liegenschaftsqualität 1.4
SPS AG, 2013
1
inkl. Konzernmiete
9
Mehrwert geschaffen (im Baufeld 1, vier Liegenschaften)
Attraktive Wertgenerierung durch erfolgreiche Entwicklung
Prime Tower
Platform
Total
+33%
+50%
+37%
131
36
621
454
89
27
467
351
103
AK
Gewinn
2011
Höhe
Anzahl Geschosse
Mietfläche total
Gewinn
2012
Fair
Value
2012
126m
36
40’000m2
AK
9
154
Gewinn
2012
Fair
Value
2012
42
Gewinn
2011
Höhe
Anzahl Geschosse
Mietfläche total
AK
Gewinn
2011
Gewinn
2012
Fair
Value
2012
25m
7
20’900m2
SPS AG, 2013
10
Betriebskosten
Prime Tower
Umgebung Wasser/Abwasser
2.1%
2.7%
Entsorgung
2.8%
Steuerungsprozesse
3.3%
Kennzahlen in CHF
Warmwasser
2.0%
Reinigung &
Pflege
13.6%
Wartungsverträge
3.8%
1
Betriebskosten Total p.a.
3.1 Mio.
2
Ø Kosten pro m²
72.9
Aufzüge
3.8%
Sicherheit inkl. 24h
Backoffice-Besetzung
12.3%
Betrieb und
Instandhaltung
4.5%
Lüftung
4.6%
Empfang
9.4%
Verwaltungskosten
4.6%
Kälte
5.4%
Hauswart
7.8%
Heizkosten
6.4%
Allgemeinstrom
7.8%
Kostentreiber Top 10
1. Reinigung & Pflege
2. Sicherheit
3. Empfang
4. Hauswart
5. Allgemeinstrom
6. Heizkosten
7. Kälte
8. Verwaltungskosten
9. Lüftung
10. Betrieb und Instandhaltung
Nicht aufgeführte Betriebskostenpositionen: Schliessmanagement 0.95%; Transporte 0.65%; Help-Desk/Pikett 0.40%; Energiecontrolling 0.35%;
Sicherheitsanlagen/Alarmübermittlungen 0.26%; Verbrauchsmaterial, Einricht. Anlieferung (BK alle Häuser) 0.26%; TV-Gebühren 0.15%; Sprinkler 0.03%
SPS AG, 2013
11
Intelligente Nutzung der knappen Ressource Raum
Flächeneffizienz
Historischer Aufbau
 Unter Druck durch:
 Effizienzdefizite
 Nachfrage nach Lage und Fläche
 Preismechanismen
 technologische Anforderungen
Innovativer Aufbau
 Gefordert weil:
 Einbezug von Nachhaltigkeit und Effizienz
 Lage und Fläche entwickelt analog Nachfrage
 Optimiertes Preis-/Leistungsverhältnis
 Optimierte Infrastruktur
SPS AG, 2013
12
Dichte/Ausnutzungsziffer
Schritte zum Erfolg
Phasen
Phase I
Wettbewerb
Ausnutzungsdichte
Ausnutzung: 360%
Erläuterungen
 Städtebaulicher Wettbewerb (1999-2000) zur
Bestimmung der Ausnutzungsdichte des
Maag-Areals (Finalisierung 01/2001)
Visuals
Pic folgt
+60%
Phase II
Prime Tower
Ausnutzung: 420%
+60%
Phase III
Platform
Ausnutzung: 480%
 Erleichterung Hochhausbau durch die Stadt
Zürich zur Steigerung der Ausnutzungsdichte
– Förderung der wirtschaftlichen Attraktivität
 Für den endgültigen Erfolg der Maag-Areal
Entwicklung werden aus den Teilgebieten 2 &
3 Ausnutzungen in das Teilgebiet 1 («Golden
Corner») transferiert
 Anforderung um die E&Y Nachfrage zu
bedienen
SPS AG, 2013
13
Lage/ÖV
Zürich-West im Aufwind
► umgesetzte
Massnahmen
► geplante
Massnahmen
 Fertigstellung der Sanierung Hardbrücke im Herbst 2011
 Eröffnung neue Tramlinie Zürich-West am 11. Dezember 2011
 Hauptbahnhof
4 Min.
 Autobahn A1
3 Min.
 Flughafen
9 Min.
 Ab 2015 soll die neue Tramlinie über die Hardbrücke realisiert werden
 Bahnhof Hardbrücke: Projekt von Gigon/Guyer zur langfristigen Aufwertung
SPS AG, 2013
14
Wahrnehmung
Keine verbotene Stadt
Prämissen:
 Erlebbarkeit
 Öffnung zur
Allgemeinheit
«Garantie für
himmlisches
Wohlbehagen»Sonntagszeitung
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
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24
23
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20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
EG
Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge
 Besucher 2012
 Besucher pro Tag 2012
389’786
1’068
SPS AG, 2013
15
Nachhaltigkeit
Öko-Labels im Prime Tower = Green Building
LEED
GreenProperty
Minergie
Vergabe
U.S. Green Building Council (USGBC)
Credit Suisse Real Estate Asset Mgmt.
Minergie Verein
Seit
1998
2009
1998











Kriterien 





Prime
Tower
Nachhaltiger Standort
Wasserwirksamkeit
Energie & Atmosphäre
Materialien & Ressourcen
Raumluftqualität
Innovationen im Entwurf
 Gold-Standard
Nutzung
Infrastruktur
Energie
Materialien
Lebenszyklus
 greenproperty Gold
dichte Gebäudehülle
effizientes Heizsystem
Komfortlüftung
Luftdichtheit der Gebäudehülle
Effizienz der Haushaltgeräte
gesunde, ökologische Bauweise
 MINERGIE-Standard
SPS AG, 2013
16
Fazit
1
 Die richtigen (kritischen) Fragen vor einer Entwicklung stellen und beantworten
2
 Lage entwickeln und vorantreiben
3
 Innovative und effiziente Mietfläche schaffen
4
 Effektive Nachfrage bedienen
5
 Nachhaltigkeit langfristig etablieren
SPS AG, 2013
17
Swiss Prime Site AG, Olten
Peter Lehmann, Chief Investment Officer
18
Disclaimer
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Informationen. Einen vollständigen Jahres- bzw. Halbjahresbericht können Sie bei der Gesellschaft schriftlich oder telefonisch beziehen.
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die Zukunft gerichtete Aussagen verlassen. Swiss Prime Site AG übernimmt keinerlei Verpflichtung, solche zukunftsgerichteten Aussagen
zu aktualisieren oder an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen.
SPS AG, 2013
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