Info zur Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung
für Bauvorhaben nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB
Inhalt:
1. Einleitung
2. Allgemeine Grundsätze
3. Aufenthaltsräume und Treppen
4. Kellergeschoss ohne Aufenthaltsräume
5. Kellergeschoss mit Aufenthaltsräumen
6. Gebäude mit je einer abgeschlossenen und nicht abgeschlossenen
Wohnung
7. Gebäude mit zwei abgeschlossenen Wohnungen
8. Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen
9. Auszug aus der II. Berechnungsverordnung (§§ 42 - 44)
1. Einleitung
Für Bauvorhaben nach § 35 Abs. 4 des Baugesetzbuches wird häufig eine Wohnflächenberechnung verlangt.
Auf den nächsten Seiten finden Sie verschiedene Grundrisszeichnungen, anhand derer die wichtigsten, bei
der Wohnflächenberechnung zu beachtenden Punkte verdeutlicht werden sollen. Grundlage der nachstehenden Ausführungen ist die 2. Berechnungsverordnung.
Legende:
Flächen, die bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind
Flächen, die bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen sind
Flächen mit zusätzlichen Erläuterungen unterhalb der Zeichnung
2. Allgemeine Grundsätze
- Bei der Ermittlung der Wohnflächen sind die Maße in den Bauzeichnungen zugrundezulegen.
- Da die Bauzeichnungen auf Rohbaumaßen basieren, können von den ermittelten Grundflächen 3 % für
Putz abgezogen werden.
- Die Grundflächen von Türnischen werden nicht berücksichtigt.
- Die Grundflächen von Garagen und ungenutzten Dachböden werden nicht berücksichtigt.
- Die Grundflächen von Balkonen, Loggien und überdachten Freisitzen werden nicht berücksichtigt.
- Die Grundfläche von Wintergärten, die nach allen
- Die Grundfläche von Wintergärten, die mit einem
Seiten geschlossen sind, wird zur Hälfte angerechnet.
Wohnraum verbunden sind, wird voll angerechnet.
Voraussetzung ist, dass der Wintergarten nicht als
Aufenthaltsraum genutzt wird.
Wintergarten
Wohnraum
Wintergarten und Wohnraum
3. Aufenthaltsräume
Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder
geeignet sind. (§ 2 Abs. 7 BauO NRW).
Zu den Aufenthaltsräumen, die bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind, zählen insbesondere alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder und WC‘s sowie Flure innerhalb von Wohnungen.
Treppen
Treppen mit mehr als 3 Steigungen werden (inklusive aller Treppenabsätze) bei der Berechnung der Wohnflächen nicht berücksichtigt. Eine Treppe hat mehr als 3 Steigungen, wenn man mehr als 3 Schritte benötigt,
um die Treppe zu begehen.
In dem nebenstehenden Grundriss liegt
der Wohnbereich 2 Stufen höher als der
Essbereich. Diese Treppe (blau, rautiert)
AB
Bad
ist bei der Wohnflächenberechnung zu
Küche
Flur
berücksichtigen, da sie genau 3
Steigungen hat.
Schlafen
Essen
Wohnen
Die vom Flur in das Dachgeschoss
führende Treppe hat mehr als 3
Steigungen und muss daher (ebenso wie
die zugehörigen Treppenabsätze) nicht
berücksichtigt werden.
4. Kellergeschoss ohne Aufenthaltsräume
Keller
Keller
Flur
Abstellraum
Heizung
Waschen
Da sich in diesem Geschoss keine Aufenthaltsräume befinden, werden die Grundflächen bei der
Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.
5. Kellergeschoss mit Aufenthaltsräumen
Keller
Keller
Flur
Schlafen
Heizung
Waschen
Liegt im Kellergeschoss auch nur ein Aufenthaltsraum, so ist das komplette Geschoss bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen.
Treppen mit mehr als 3 Steigungen und ihre Absätze werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund ist die blau markierte Treppe (rautiert) in die Berechnung einzubeziehen,
während die rot markierte Treppe (schraffiert) vernachlässigt werden kann.
6. Gebäude mit je einer abgeschlossenen und nicht abgeschlossenen Wohnung
Küche
Flur
AB
Bad
Schlafen
Essen
Wohnen
AB = Abstellraum
Bad
AB
Balkon
Gast
Wohnen
Flur
Schlafen
Erdgeschoss
Da die Wohnung im Erdgeschoss nicht abgeschlossen ist, wird auch der Eingangsflur bei
der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.
Im Schlafzimmer ist ein bodentiefes Fenster
vorhanden. Dies ist bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen, wenn die Fensternische tiefer als 13 cm ist. Dasselbe gilt für
bodentiefe, offene Wandnischen.
Küche
Essen
Dachgeschoss
Im Dachgeschoss befindet sich im Flur ein
bodentiefer Wandschrank. Dieser ist bei der
Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen,
wenn seine Grundfläche mehr als 0,5 m² beträgt.
Bitte beachten Sie:
Bei Gebäuden mit einer Wohnung bzw. mit zwei
nicht abgeschlossenen Wohnungen kön-nen bis
zu 10% der ermittelten Grundfläche für
Verkehrsflächen abgezogen werden. Bei einem
Gebäude mit einer abgeschlossenen und einer
nicht abgeschlossenen Wohnung können bis
zu 10% der ermittelten Grundfläche der nicht
abgeschlossenen Wohnung abgezogen
werden.
7. Gebäude mit zwei abgeschlossenen Wohnungen
AB
Küche
Bad
Flur
Schlafen
Essen
Wohnen
AB = Abstellraum
Gast
AB
Bad
Balkon
Wohnen
Flur
Schlafen
Küche
Essen
Erdgeschoss
Hier ist die Wohnung im Erdgeschoss abgeschlossen.
Der außerhalb der Wohnung liegende Flur
muss nicht berücksichtigt werden.
Abstellräume werden bei der Wohnflächenberechnung grundsätzlich berücksichtigt.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Abstellraum außerhalb der Wohnung liegt (vgl.
nebenstehenden Erdgeschossgrundriss).
Bitte beachten Sie:
Da bei einem Gebäude mit 2 abgeschlossenen Wohnungen die Flure und Treppen
außerhalb der Wohnungen von vorneherein
nicht berücksichtigt werden, ist ein Abzug für
Verkehrsflächen nicht zulässig.
Dasselbe gilt für Gebäude mit mehr als 2
Wohnungen, unabhängig davon, ob diese
Wohnungen abgeschlossen sind.
8. Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen
2,0 m lichte Höhe
1,0 m lichte Höhe
Die Grundfläche von Raumteilen mit
einer lichten Höhe von weniger als 1
m wird nicht angerechnet.
Die Grundfläche von Raumteilen mit
einer lichten Höhe von mindes- tens 1
m und weniger als 2 m wird zur Hälfte
angerechnet.
Die Grundfläche von Raumteilen mit
einer lichten Höhe von mehr als 2 m
wird voll angerechnet.
9. Auszug aus der II. Berechnungsverordnung
§ 42 Wohnfläche
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die
ausschließlich zu der Wohnung gehören.
(2) Die Wohnfläche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus dessen anrechenbarer Grundfläche; hinzuzurechnen ist die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu diesem einzelnen
Wohnraum gehören. Die Wohnfläche eines untervermieteten Teils einer Wohnung ist entsprechend zu
berechnen.
(3) Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur
alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(4) Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von
1. Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb
der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume;
2. Wirtschaftsräumen; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben,
Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht
genügen;
4. Geschäftsräumen.
§ 43 Berechnung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.
(2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederun-gen,
Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundfläche um 3 vom Hundert zu
kürzen.
(4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der
ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
(5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von
1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m
tief sind,
2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² haben,
3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist.
Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen.
(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die
hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend , außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut
ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der
berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.
§ 44 Anrechenbare Grundfläche
(1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen
1. voll
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindesten 2 Metern;
2. zur Hälfte
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindesten 1 Meter und
weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen;
3. nicht
die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter
( 2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so
können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche zur Hälfte angerechnet werden.
(3) Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden
1. bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche
der Wohnung
2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der
ermittelten Grundfläche beider Wohnungen
3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis
zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.
(4) Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude
oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren
Berechnungen maßgebend.