Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg
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Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg von Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter) Kai Weber gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr im Auftrag der Stadt Oldenburg Hannover, Mai 2003 Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover ! Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: [email protected] Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel II Gewerbeflächenentwicklungskonzept III Stadt Oldenburg Vorwort Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) hat sich in der Vergangenheit bereits in zahlreichen Regionen des Landes Niedersachsen mit verschiedenen Aspekten der Gewerbeflächenpolitik auseinander gesetzt und verfügt daher über breit gefächerte Erfahrungen zu diesem Thema. Die Gewerbeflächenentwicklung eines Standortes wird in hohem Maße von der Entwicklung in benachbarten und z.T. auch weiter entfernten Konkurrenzstandorten beeinflusst. Dieses betrifft sowohl das Angebot an verfügbaren Flächen und die Planungsvorhaben als auch die Gewerbeflächennachfrage. Eine lediglich einzelfallbezogene Betrachtung der Gewerbeflächensituation greift deshalb zu kurz. Aber auch eine nur stadt- bzw. landkreisweite Untersuchung ist aufgrund des speziellen Zuschnitts der Gebietskörperschaften für eine fundierte Analyse der Flächensituation sowie der Entwicklungsperspektiven nicht immer ausreichend. Dies gilt im besonderen Maße für große Wirtschaftsstandorte wie die Stadt Oldenburg und ihr Umland. Die vom NIW erarbeiteten Gewerbeflächenentwicklungskonzepte verwenden daher eine regionale Betrachtungsebene, die zum Ziel hat, die Gewerbeflächenentwicklung zwischen verschiedenen Gebietskörperschaften abzustimmen und Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation auszuloten. Für die gesamte Region um die Stadt Oldenburg geht es darum, eine Strategie der zukunftsorientierten Sicherung, Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen zu erarbeiten und diese anschließend in Schritten umzusetzen. Die Grundlage hierfür bildet das gemeinsame Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch. Um der teilräumlichen Differenzierung innerhalb der Region gerecht werden zu können, erfolgt die Erarbeitung in zunächst fünf separaten Gewerbeflächenentwicklungskonzepten. Deren zentrale Ergebnisse werden abschließend zu einer Gesamtbewertung aller Flächenpotenziale der Region sowie gemeinsamen Empfehlungen für eine nachfrage- und zielgruppenorientierte Gewerbeflächenpolitik zusammengefasst. Die Ausweisung von Gewerbeflächen fällt der Stadt Oldenburg angesichts abnehmender Flächenpotenziale und entsprechend zunehmender Flächennutzungskonkurrenzen immer schwerer. Trotzdem ist die Verfügbarkeit geeigneter Gewerbeflächen weiterhin eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung. Dies gilt sowohl für die Erneuerung der Wirtschaftsstruktur durch Ansiedlungen als auch für eine effektive Bestandsentwicklung durch die Bereitstellung von Umsiedlungs- und Erweiterungsflächen. Genau hier setzt das Gewerbeflächenentwicklungskonzept an, indem es Lösungen zu den folgenden Fragestellungen erarbeitet: - Wie war die Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Vergangenheit strukturiert? Mit welchen Nachfragetrends muss sich die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg künftig auseinandersetzen? - Wie ist die Stadt Oldenburg derzeit mit ihrem Gewerbeflächenangebot aufgestellt? Ist das Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der allgemeinen Trends und Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite für die unternehmerischen Zielgruppen attraktiv und quantitativ ausreichend? - Sind die verschiedenen Planungen zukunftsorientiert, d.h. können sie zu hochwertigen und nachfrageorientierten Gewerbeflächen entwickelt werden? Ist es ggf. sinnvoll, sich von einzelnen Planungen zu verabschieden, um sich stärker für andere Gewerbeflächenpotenziale zu engagieren? - Welche Flächenpotenziale stehen für die künftige gewerbliche Entwicklung zu Verfügung? Welche Vorschauflächen sollten langfristig gesichert werden, um ein zukunftsorientiertes und vielfäl- IV Gewerbeflächenentwicklungskonzept tiges „Flächenangebot mit Augenmaß“ zu entwickeln? Welche Entwicklungsprioritäten sind für die einzelnen Vorschauflächen zu setzen? - Wie muss das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg im Sinne eines effizienten Standortmarketings gestaltet und kommuniziert werden? Welche Gewerbeflächen sind für welche Zielgruppen am besten geeignet. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg ist durch seine langfristige Sichtweise gekennzeichnet. Einige der künftig zu entwickelnden Gewerbeflächenstandorte werden das Flächenangebot der Stadt voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen. Die Empfehlungen konzentrieren sich auf das städtische Gewerbeflächenangebot. Privat vermarktete Gewerbeflächen sind nicht Bestandteil des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes, sie müssen aber im Rahmen der strategischen Gewerbeflächenpolitik berücksichtigt werden. Aufgrund der gänzlich unterschiedlichen Marktbedingungen wird zudem die Problematik des innenstadtrelevanten und großflächigen Einzelhandels in Sondergebieten ausgeklammert. Während bei Gewerbegebieten intensive Vermarktungsanstrengungen der Wirtschaftsförderung notwendig sind und ein zwischengemeindlicher Wettbewerb um ansiedlungswillige Betriebe herrscht, besteht beim Einzelhandel oftmals Ansiedlungsdruck von Seiten der Investoren. Dieser muss mit dem Ziel des Schutzes der gewachsenen innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen begrenzt werden. Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der Stadt Oldenburg muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung von Gewerbebrachen eine wichtige Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die immer knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist vielmehr eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die unter Berücksichtung der verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen beide Möglichkeiten zur Schaffung eines marktorientierten Gewerbeflächenangebotes verfolgt. Die im vorliegenden Konzept untersuchten (potenziellen) Gewerbeflächen haben sehr unterschiedliche Qualitäten, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungsstände und Realisierungschancen. Es liegt deshalb in der Natur der Sache, dass nicht alle Flächen letztlich auch entwickelt, vermarktet und bebaut werden können. Vielmehr sind die verschiedenen Flächen sowie die mit ihnen verbundenen Bewertungen und Empfehlungen als eine zentrale Entscheidungsgrundlage für den städtischen Flächensicherungs- und -mobilisierungsprozess zu verstehen, der vor dem Hintergrund vielfältiger Restriktionen auf Alternativen zurückgreifen können muss. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept besteht aus folgenden Bausteinen: - Die Standortbedingungen und die Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg bilden den Rahmen der städtischen Gewerbeflächenentwicklung. Diese werden in Abschnitt 2 auf Basis der NIW-Regionaldatenbanken näher untersucht. Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung. - Wesentliche Grundlage für ein an den betrieblichen Zielgruppen orientiertes Gewerbeflächenangebot sind die unternehmerischen Standortanforderungen und die Gewerbeflächennachfrage. Entsprechend enthält Abschnitt 3 eine Darstellung der allgemeinen Nachfragetrends, eine Auswertung der Flächennachfrage in den vergangenen Jahren sowie eine Abschätzung des künftigen Gewerbeflächenbedarfs mit Hilfe von Befragungsergebnissen. V Stadt Oldenburg - In Abschnitt 4 wird anschließend das gesamte derzeitige und künftige Gewerbeflächenangebot zusammengestellt und bewertet. Neben den verfügbaren Flächen, den Planungsvorhaben und den wichtigsten Gewerbebrachen stehen die potenziellen Standorte der langfristigen Gewerbeflächenentwicklung, die sogenannten Vorschauflächen, im Mittelpunkt der Untersuchung. - Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg, den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage sowie der Bewertung des derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebots werden in Abschnitt 5 abschließend Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet. Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte kurz zusammengefasst. Eine elementare Säule der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes war die Begleitung durch eine Lenkungsgruppe unter Beteiligung des Oberbürgermeisters, der Leiter der Dezernate 3 und 4 sowie der Ämter für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtgrün und Umwelt sowie Wirtschaftsförderung. Die Koordination der Bearbeitungsschritte erfolgte in enger Abstimmung zwischen der Lenkungsgruppe und den Auftragnehmern. Die Stadtverwaltung hat umfangreiche Arbeitsunterlagen, Stellungnahmen und die Ergebnisse der Unternehmensbefragung zur Verfügung gestellt. Zudem erfolgten in den Lenkungsgruppensitzungen unter Moderation des NIW ausführliche Diskussionen zu den jeweiligen Zwischenergebnissen. Allen Beteiligten sei an dieser Stelle für ihre konstruktive Mitarbeit gedankt. Die Arbeiten sind im NIW begleitet worden von Klaus-Jürgen Hentschel (Datenauswertungen, Grafiken), Susanne Endres und Axel Behmann (Datenauswertungen), Mareike Bode und Christina Doll (Redaktionsarbeiten) sowie von Hendrik Nee (Karten). Auch ihnen gilt unser Dank. VI Gewerbeflächenentwicklungskonzept VII Stadt Oldenburg Inhalt Seite 1. Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes 1 2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3. 4. 5. Lage und Standortbedingungen Bevölkerungsstruktur und –entwicklung Arbeitsmarktverflechtungen Wirtschaftsstruktur und –entwicklung Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen Öffentliche Finanzen Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung 2 9 18 21 32 40 42 Anhang: Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren 45 Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage 49 3.1 3.2 3.3 49 51 55 Allgemeine Trends der Flächennachfrage Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg Ergebnisse der Unternehmensbefragung Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg 60 4.1 4.2 4.3 4.4 61 66 71 Verfügbare Gewerbeflächen Gewerbeflächenplanungen Gewerbebrachen Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung Vorschauflächen Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage im Überblick Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing 73 83 83 86 89 93 102 Anhang Vorschauflächenprofile 113 VIII Gewerbeflächenentwicklungskonzept 1 1. Stadt Oldenburg Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes Die Ausstattung mit Gewerbeflächen hat im Rahmen des wirtschaftlichen Strukturwandels von Regionen trotz der zunehmenden Relevanz weicher Standortfaktoren weiterhin eine entscheidende Bedeutung. Umfragen bestätigen, dass die meisten Kommunen in Deutschland die Gewerbeflächenpolitik als eines der wichtigsten Instrumente ihrer Wirtschaftsförderungsaktivitäten ansehen. Ausstattung mit Gewerbeflächen hat weiterhin entscheidende Bedeutung Die aktuellen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenpolitik wie z.B. der Wettbewerbsdruck unter den Kommunen, das geringe Potenzial von mobilen Betrieben sowie die gestiegenen Standortanforderungen der Unternehmen konfrontieren die Städte und Gemeinden mit besonderen Herausforderungen. Für die Stadt Oldenburg ist es unumgänglich, sich diesen Herausforderungen zu stellen und das eigene Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen sowohl im Hinblick auf seine Quantität als auch seine Qualität einzuordnen, weiter zu entwickeln und dann möglichst effizient zu vermarkten. Aktuelle Rahmenbedingungen und Herausforderungen für die Kommunen Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept leistet hierzu einen entscheidenden Beitrag, indem es schwerpunktmäßig drei Zielrichtungen verfolgt: Zielrichtungen des vorliegenden Konzeptes: - Das derzeitig verfügbare Angebot, die Planungsvorhaben sowie die potenziellen Standorte der Gewerbeflächenentwicklung - sogenannte Vorschauflächen werden vor dem Hintergrund der Flächennachfrage sowie der Standortbedingungen in der Stadt Oldenburg und ihrem Umland bewertet. Das Hauptaugenmerk liegt hierbei auf der Auswahl und Bewertung der Vorschauflächen. ... Vorschauflächen auswählen und bewerten - Aufgrund der sich verstärkenden Flächenengpässe in der Stadt Oldenburg gilt es, die langfristigen Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit den umliegenden Gemeinden zu prüfen. Allerdings darf die Forderung nach interkommunalen Kooperationen kein Selbstzweck sein. Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen der Stadt und anderen Gemeinden müssen im Einzelfall erörtert werden. ... Einbeziehung der Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen - Zur Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung der Vorschauflächen werden Handlungsempfehlungen formuliert, damit das künftige Flächenangebot der Stadt bestmöglich und zeitnah auf den interregionalen Wettbewerb vorbereitet werden kann. Hierbei finden auch das derzeitig verfügbare Angebot sowie die Planungsvorhaben Berücksichtigung. Für einen Wirtschaftsstandort wie die Stadt Oldenburg sind in diesem Zusammenhang qualitative Aspekte des Gewerbeflächenangebots (z.B. Gestaltung und Gliederung von Gewerbegebieten) sowie Strategien zur zielgruppenspezifischen Belegung besonders wichtig. ... Empfehlungen zur Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des kommunalen Gewerbeflächenangebots sind die unternehmerischen Zielgruppen. Die Vermarktungschancen der Gewerbegrundstücke sind in starkem Maße davon abhängig, ob das Angebot, insbesondere in qualitativer Hinsicht, bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage abgestimmt ist. Im Rahmen des vorliegenden Gewerbeflächenentwicklungskonzepts erhalten deshalb die Standortanforderungen der unternehmerischen Zielgruppen besonderes Gewicht. Unternehmerische Zielgruppen von zentraler Bedeutung 2 2. Gewerbeflächenentwicklungskonzept Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg Grundlagenanalyse auf Basis der NIW- Regionaldatenbanken Die folgende Grundlagenanalyse der Stadt Oldenburg basiert auf den Auswertungen der Regionaldatenbanken des NIW sowie weiterer Datengrundlagen. Für Vergleichszwecke werden als übergeordnete administrative Ebenen das Land Niedersachsen und das frühere Bundesgebiet (Bundesgebiet West) herangezogen. Darüber hinaus werden die Daten der Stadt Oldenburg mit denen der angrenzenden Landkreise sowie der acht größten Städte in Niedersachsen und der Stadt Bremen verglichen. Im Einzelnen werden betrachtet: - Lage und Standortbedingungen (2.1, S. 2), - Bevölkerungsstruktur und –entwicklung (2.2, S. 9), - Arbeitsmarktverflechtungen (2.3, S. 18) - Wirtschaftsstruktur und –entwicklung (2.4, S. 21), - Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen (2.5, S. 32) sowie - Öffentliche Finanzen (2.6, S. 40). Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung (2.7, S. 42). 2.1 Lage und Standortbedingungen Einzugsbereich der Stadt Oldenburg geht deutlich über das Oldenburger Land hinaus Die kreisfreie Stadt Oldenburg ist die größte Stadt im nördlichen Weser-EmsRaum und das kulturelle sowie wirtschaftliche Zentrum des Oldenburger Landes. Vor dem Hintergrund der Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen geht der Einzugsbereich des Oberzentrums aber deutlich über das Oldenburger Land hinaus und reicht bis zur Nordseeküste sowie bis zur niederländischen Grenze. Darüber hinaus ist die Stadt Oldenburg ein beliebter Wohnstandort. Verwaltungsfunktionen, Hochschul- und Forschungsstandort ... Neben anderen bedeutenden Verwaltungsfunktionen ist Oldenburg insbesondere Hauptsitz der Bezirksregierung Weser-Ems. Darüber hinaus beherbergt die Stadt die Carl von Ossietzky Universität und einige mit ihr verbundene außeruniversitäre Forschungseinrichtungen sowie einen Standort der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven. ... bedeutende kulturelle Einrichtungen, Einzelhandel und Finanzdienstleistungen An bedeutenden kulturellen Einrichtungen sind insbesondere das Staatstheater und das im Jahr 2000 eröffnete Horst-Janssen-Museum zu nennen. Darüber hinaus unterhält die Stadt das Veranstaltungszentrum Weser-Ems Halle (u.a. für Messen). Herausragende Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Oldenburg hat die Innenstadt mit ihrer ausgedehnten Fußgängerzone. In der Stadt haben zudem einige Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche ihren Hauptsitz. 3 Stadt Oldenburg Die nächstgelegenen vergleichbaren Zentren sind die Stadt Osnabrück im Süden, die Stadt Bremen im Osten sowie die Stadt Groningen in den Niederlanden im Westen. Nördlich der Stadt Oldenburg liegt die Stadt Wilhelmshaven, deren oberzentrale Funktionen aufgrund der dortigen wirtschaftlichen Strukturprobleme aber eher schwach ausgeprägt sind. Darüber hinaus liegen im Einzugsbereich der Stadt Oldenburg einige, meist kleinere Mittelzentren, die allesamt als Dienstleistungsstandorte nur eine untergeordnete Rolle spielen. Im Einzelnen sind dies im ostfriesisch-emsländischen Raum die Industriestädte Emden und Papenburg sowie die Städte Aurich und Leer, im Süden des Oldenburger Landes die Städte Cloppenburg, Vechta und Wildeshausen sowie im Osten die an Bremen angrenzende Stadt Delmenhorst. Nächstgelegene vergleichbare Zentren: Osnabrück und Bremen ... Mit der Hansestadt Bremen (540.000 Einwohner) befindet sich die zehntgrößte Stadt Deutschlands und ein - gemeinsam mit der Stadt Bremerhaven - international bedeutender Hafenstandort in der Nachbarschaft der Stadt Oldenburg. Die Entfernung zwischen den Innenstädten Oldenburgs und Bremens beträgt rund 50 km. ... als zehntgrößte Stadt Deutschlands Insbesondere seit Mitte der 90er Jahre war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen 2 vergleichsweise schwach. In Westdeutschland hatten lediglich die altindustriellen Verdichtungsräume Ruhrgebiet, Saarbrücken und Wuppertal während dieser Phase teilweise noch größere Entwicklungsprobleme. Die vergleichsweise ungünstige Beschäftigungsentwicklung im Verdichtungsraum Bremen ist überwiegend auf eine schwache Dynamik im Dienstleistungssektor und hierbei insbesondere in der Stadt Bremen zurückzuführen. Auch in Hinblick auf die Bevölkerung hat sich v.a. das Zentrum des Verdichtungsraumes unterdurchschnittlich entwickelt. Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen vergleichsweise schwach Im Vergleich zur Stadt Oldenburg sind die meisten Dienstleistungsfunktionen Bremens nicht dem deutlich höheren Einwohnergewicht der Stadt entsprechend stärker ausgeprägt. Abgesehen vom Verkehrsgewerbe, das aufgrund der Hafenfunktion und der besseren überregionalen Verkehrslage in Bremen eine sehr bedeutende Rolle spielt, ist der Dienstleistungssektor (v.a. Unternehmensorientierte Dienstleistungen, Kredit- und Versicherungsgewerbe, Gesundheits- und Sozialwesen sowie Erziehung und Unterricht) in Oldenburg relativ gesehen stärker vertreten als in der benachbarten Hansestadt. Stadt Bremen kein starker Dienstleistungsstandort Mit rund 157.000 Einwohnern auf einer Fläche von gut 100 km² ist die Stadt Oldenburg vergleichsweise dicht besiedelt. Die bebauten Flächen 3 umfassen die Hälfte des Stadtgebietes. Daneben wird immerhin ein Drittel des Stadtgebietes landwirtschaftlich genutzt. Erholungs- und Wasserflächen (je 4 %) sowie naturnahe Räume und Wald (je 1 bis 2 %) haben entsprechend nur einen geringen Anteil. Oldenburg vergleichsweise dicht besiedelt Das räumliche Umfeld der Stadt ist überwiegend ländlich geprägt, d.h. größtenteils dünn besiedelt und besteht zunächst aus den unmittelbar angrenzenden Landkreisen Ammerland im Nordwesten, Oldenburg im Südosten und Wesermarsch im Nordosten: Räumliches Umfeld der Stadt überwiegend ländlich geprägt: 2 Stadt Bremen und umliegende Landkreise Osterholz, Verden und Diepholz 3 Gebäude- und Freiflächen sowie Verkehrsflächen 4 Gewerbeflächenentwicklungskonzept ... LK Oldenburg - Von zentraler Bedeutung für die Standortpotenziale des Landkreises Oldenburg (121.000 Einwohner 4, 27.000 Beschäftigte 5) ist die Lage zwischen den benachbarten Zentren Stadt Oldenburg im Nordwesten sowie den Städten Bremen und Delmenhorst im Osten. Das Kreisgebiet selbst hat eine polyzentrale Struktur von Wohn- und Wirtschaftsstandorten. Aufgrund der Lagegunst und der Suburbanisierungseffekte aus den umliegenden Zentren war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung des Landkreises in der Vergangenheit überdurchschnittlich. ... LK Ammerland - Der Landkreis Ammerland (111.000 Einwohner, 32.000 Beschäftigte) hat eine Lagegunst und Raumstruktur, die mit dem Landkreis Oldenburg vergleichbar ist. Neben einer ähnlich guten verkehrlichen Anbindung besitzt auch das Ammerland kein dominierendes Zentrum und ist sehr stark auf das benachbarte Oberzentrum Oldenburg ausgerichtet. Zudem sind im Hinblick auf Struktur und Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft zahlreiche Parallelen zu erkennen. Als Wirtschaftsstandort hat der Landkreis Ammerland allerdings eine größere Bedeutung als der Landkreis Oldenburg. Dieses gilt in besonderem Maße auch für den Tourismus. ... LK Wesermarsch - Durch einen sehr hohen Beschäftigtenanteil im Produzierenden Gewerbe sowie eine beträchtliche Anzahl von Großbetrieben ist der Landkreis Wesermarsch (94.000 Einwohner, 25.000 Beschäftigte) geprägt. Die Standortbedingungen sind aufgrund der verkehrlichen Lage zwischen der Weser und dem Jadebusen ungünstiger als im restlichen Umland der Stadt Oldenburg. Gleiches gilt auch für die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Eine wichtige Rolle spielen Tourismusfunktionen im Norden des Kreisgebietes, insbesondere in der Gemeinde Butjadingen. Weser-Ems eine der Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland Auch das weitere Umland ist eher dünn besiedelt und entsprechend ländlich strukturiert. Mit 70 Einwohnern je km² zählt der Regierungsbezirk Weser-Ems zu den Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. In Hinblick auf Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Teilräume ist in der Region um die Stadt Oldenburg ein Süd-Nord-Gefälle zu verzeichnen. Den insgesamt eher entwicklungsschwächeren Landkreisen Friesland und Wesermarsch sowie der Stadt Wilhelmshaven im Norden des Oldenburger Landes stehen die dynamischeren Landkreise Oldenburg und Ammerland sowie insbesondere Cloppenburg und Vechta im Süden gegenüber. Oldenburg sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen ... Die Stadt Oldenburg ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen (Karte 2-1). Alleine im Stadtgebiet befinden sich zwölf Anschlussstellen. In Oldenburg kreuzen sich die Autobahnen - A 28 von Bremen / Delmenhorst nach Leer / Niederlande und - A 29 von Wilhelmshaven zur A 1 (Dreieck Ahlhorner Heide). - Den Autobahnring im Stadtgebiet vervollständigen die Querverbindungen A 293 und die vierspurig ausgebaute L 865. 4 Bevölkerung, 1.1.2001 5 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2000 5 Stadt Oldenburg In Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme liegt die Stadt Oldenburg jedoch weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet sich die Stadt eher in einer Randlage. Die nächste auch überregional bedeutende Verkehrsachse ist die A 1 (Rhein-Ruhr-Raum - Osnabrück - Bremen - Hamburg). Die Distanzen von Oldenburg betragen 37 km über die A 29 (Dreieck Ahlhorner Heide) sowie 40 km über die A 28 / B 322 (Anschlussstelle Delmenhorst-Ost). Die Ausstattung mit Bundesstraßen spielt für die Stadt Oldenburg aufgrund der sehr guten Autobahnanbindung nur eine untergeordnete Rolle. Die einzige Bundesstraße im Stadtgebiet ist die B 401 entlang des Küstenkanals in Richtung Emsland und A 31. ... aber national und international gesehen eher in einer Randlage Zentrale Engpässe mit besonderem Handlungsbedarf im regionalen Umfeld der Stadt Oldenburg bestehen derzeit auf folgenden Bundesfernstraßen: Engpässe mit besonderem Handlungsbedarf - A 1 zwischen Osnabrück und Delmenhorst-Ost: Unzureichender Ausbauzustand mit nur zwei Fahrstreifen je Richtung, - B 322 im Raum Delmenhorst / Stuhr: Fehlende direkte Anbindung der A 28 an die A 1. An den Schienenverkehr ist die Stadt über die Bahnstrecken Wilhelmshaven Osnabrück sowie Bremen - Leer angebunden. Verbindungen des Personenschienenverkehrs bestehen u.a. mit - ICE der Deutschen Bahn AG über Hannover nach München (1 werktägliche Tagesrandverbindung je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 30 Min. nach Hannover und 6 Std. 30 Min. nach München), - IC der Deutschen Bahn AG über Bremen nach Hannover (8 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 40 Min. nach Hannover und 30 Min. nach Bremen), - IC der Bahn AG nach Norddeich über Emden und Leer (2 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 40 Min. nach Leer, 1 Std. 10 Min. nach Emden und 2 Std. 10 Min. nach Norddeich), - NordWestBahn nach Wilhelmshaven und Osnabrück (21 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 45 Min. nach Wilhelmshaven und 1 Std. 30 Min. nach Osnabrück). Anbindungen an den Personenschienenverkehr Darüber hinaus bestehen diverse Regionalexpress- und Regionalbahnverbindungen auf der Strecke von Hannover über Bremen und Oldenburg in Richtung Norddeich. Die Stadt Oldenburg ist mit ihrem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das Seeschifffahrtsstraßennetz angeschlossen. Der Hafen Oldenburg befindet sich im Kreuzungspunkt der Seewasserstraße Hunte / Weser und der Binnenwasserstraße Küstenkanal. Der Küstenkanal erreicht bei Dörpen die Ems; hier bestehen Anbindungen an die Hafenstadt Emden sowie im Süden an den Dortmund-EmsKanal, den Mittellandkanal und das Ruhrgebiet. Mit einem jahresdurchschnittlichen Güterumschlag von 1,6 Mio. Tonnen ist der Hafen Oldenburg der umschlagstärkste Binnenhafen Niedersachsens 6. Umgeschlagen werden in erster Linie 6 Quelle: Stadt Oldenburg: Hafen Oldenburg, Lagebericht 2001 See- und Binnenschiffanbindung des Hafens Oldenburg 6 Gewerbeflächenentwicklungskonzept - landwirtschaftliche Güter (Getreide, Futter- und Düngemittel - Anteil am Gesamtumschlag: 51 %) sowie - Baustoffe (Sand, Kies, Natursteine und Split - Anteil am Gesamtumschlag: 42 %). Weiterer Ausbau der Hunte sichert den Hafen Bis zum Jahr 2005 werden im Verlauf der Hunte Fahrwasserverbreiterungen und -vertiefungen abgeschlossen sein, die die Befahrbarkeit für moderne Küstenmotorschiffe während eines Tidefensters problemlos ermöglichen. Die weitere Entwicklung und Wettbewerbsfähigkeit des Hafens ist damit gesichert. Jade-Weser-Port in Nähe der Stadt Oldenburg in Planung Rund 60 km nördlich der Stadt Oldenburg in Wilhelmshaven soll bis zum Jahr 2009 der Jade-Weser-Port als einziger deutscher Tiefwasserhafen 7 für den Containerumschlag entstehen. Mit dem Projekt verknüpfen sich in der Region große Erwartungen hinsichtlich der damit verbundenen wirtschaftlichen Entwicklungsimpulse. Dies gilt insbesondere für die Entstehung neuer Beschäftigungsmöglichkeiten. Nach dem derzeitigen Stand der Verkehrsinfrastruktur wird der überwiegende Teil des landseitig, d.h. über Straße und Schiene, abzuwickelnden Containertransports die Stadt Oldenburg passieren. Dies eröffnet Potenziale für die bislang eher unterrepräsentierten Verkehrs- und Logistikfunktionen in der Stadt. Stadt Oldenburg als optionaler Standort für ein Güterverkehrszentrum (GVZ) Im Rahmen des Konzepts der niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs ist die Stadt Oldenburg als optionaler Standort für ein Güterverkehrszentrum (GVZ) vorgesehen 8. Das GVZ Oldenburg würde die bestehenden Standorte in Dörpen/Emsland und Bremen ergänzen. Als Voraussetzung für die Machbarkeit und finanzielle Förderung des GVZ Oldenburg müssen ein ausreichendes Potenzial an Güterumschlag sowie eine sinnvolle Einbindung in das bestehende GVZ-Netz nachgewiesen werden. Die Stadt Oldenburg treibt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem Landkreis Oldenburg die entsprechenden organisatorischen, gutachterlichen und planerischen Voraussetzungen für eine Umsetzung des GVZ voran. Nächstgelegener internationaler Flughafen: Airport Bremen Der nächstgelegene internationale Flughafen für die Region ist der Airport Bremen. Die Entfernung von Oldenburg beträgt knapp 50 km. Auf dem Flughafen wurden im Jahr 2001 rund 1,8 Mio. Fluggäste abgefertigt. Der Airport Bremen bietet Linienflüge zu insgesamt sechs Flughäfen in Deutschland und acht im europäischen Ausland. Im Touristikverkehr werden 25 Ziele in den wichtigsten europäischen Ferienregionen insgesamt 58 mal pro Woche angeflogen 9. Verkehrslandeplatz in Hatten Des weiteren gibt es nahe der Stadt Oldenburg in der Gemeinde Hatten, Landkreis Oldenburg, einen zivilen Verkehrslandeplatz mit gewisser regionaler Bedeutung. 7 Der Jade-Weser-Port eignet sich bei einer Wassertiefe von 18 Metern für Containerschiffe der neuen Generation mit bis zu 12 000 TEU. 8 Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr (Hrsg.): Konzept der niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002 9 Auskunft des Flughafens lt. Sommerflugplan 2002 Stadt Oldenburg Karte 2-1: Wirtschaftsstandorte und Grundzüge der Raumstruktur im Raum Oldenburg A 27 A 28 IC IC IC IC ICE IC ICE A 28 A 28 IC A 29 A1 A1 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2002 100.000 50.000 10.000 2.000 Pendlerbilanz (Einpendler abzgl. Auspendler) 2001 in % d. SVaW Verkehsinfrastruktur Autobahn > +20 % Bundesstraße +10 % bis +20 % in Bau -10 % bis < +10 % -30 % bis < -10 % -50 % bis < -30 % < - 50 % Bahntrasse IC ICE Kartengrundlage: ÜKN 1:500.000 Landesvermessung und Geobasisinformation Niedersachsen (Maßstab verändert) Wichtige Bahnhöfe Hafenstandorte NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 8 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 9 2.2 Stadt Oldenburg Bevölkerungsstruktur und –entwicklung Bevölkerungsentwicklung insgesamt Die Stadt Oldenburg (157.000 Einwohner) hatte in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung. Diese Feststellung gilt sowohl im Vergleich zur Entwicklung im Bundesgebiet als auch in Niedersachsen. Besonders deutlich konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten in Niedersachsen abheben, die mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben (Abb. 2.2-1). Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung in Oldenburg Im Umland der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die Bevölkerungsdynamik allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung der Stadt Oldenburg in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen Umfeld statt. Unter den umliegenden Landkreisen hatte nur der Landkreis Wesermarsch eine schwache Bevölkerungsentwicklung. Betroffen hiervon waren v.a. die Städte Nordenham und Brake. Noch stärkere Bevölkerungsdynamik im Umland der Stadt Der Verlauf der Einwohnerzahl für die Stadt Oldenburg zeigt, dass die Stadt seit 1980 fast durchgängig Zuwächse verbuchen konnte (Abb. 2.2-2). Weit überdurchschnittlich waren die Bevölkerungsgewinne in der ersten Hälfte der 80er Jahre sowie insbesondere in der zweiten Hälfte der 90er Jahre. Dagegen konnte die Stadt an der bundesweit sehr starken Dynamik unmittelbar nach der Wiedervereinigung nur vergleichsweise wenig partizipieren. Fast durchgängig Einwohnerzuwächse Die Stadt Oldenburg besteht aus 25 Stadtteilen / Siedlungsbereichen, die sich auf neun statistische Bezirke verteilen 10. Hierzu zählen die innenstadtnahen Bezirke Stadtteile Bezirk Stadtteile Einwohner 11 1 Zentrum, Dobben, Haarenesch, Bahnhofsviertel, Gerichtsviertel 11.400 2 Ziegelhof, Ehnern 12.100 3 Bürgeresch, Donnerschwee 12.200 4 Osternburg, Drielake 11.500 sowie die an den Stadtrand angrenzenden Bezirke Bezirk Stadtteile Einwohner 5 Eversten, Hundsmühler Höhe, Thomasburg, Bloherfelde, Haarentor, Wechloy 35.500 6 Bürgerfelde, Rauhehorst, Dietrichsfeld, Flugplatz, Ofenerdiek, Nadorst 29.700 7 Etzhorn, Ohmstede, Bornhorst 12.400 8 Neuenwege, Kloster Blankenburg 9 Kreyenbrück, Bümmerstede, Tweelbäke West, Krusenbusch, Drielakermoor 1.800 29.300 10 Quelle: Stadt Oldenburg: Statistisches Jahrbuch 2002 - Informationen zur Stadtentwicklung 11 1.1.2002 10 Abb. 2.2-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt 116 1980 = 100 114 112 110 108 106 104 102 100 Oldenburg(Oldb), Stadt 98 8 größte nds. Städte Westdeutschland 96 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung: Süden und Nordwesten des Stadtgebietes Die Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung waren in den vergangenen zwei Jahrzehnten die Stadteile im Nordwesten (Bezirk 6, + 5.000 Einwohner) und insbesondere im Süden (Bezirk 9, + 10.800 Einwohner) des Stadtgebietes, die fast das gesamte Bevölkerungswachstum der Stadt Oldenburg seit 1980 auf sich vereinigen konnten. Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Positive Bevölkerungsentwicklung ausschließlich durch Zuwanderung Entscheidenden Anteil an der positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt Oldenburg hatte die Zuwanderung von Einwohnern (Abb. 2.2-3). Per Saldo 12 konnte Oldenburg auf diesem Weg seit 1980 gut 20.000 Einwohner hinzugewinnen. Auf der anderen Seite gingen in der gleichen Zeit knapp 3.000 Einwohner durch die insgesamt negative natürliche Bevölkerungsentwicklung 13 verloren. Aufgrund der für Großstädte relativ günstigen Altersstruktur ist aber seit Mitte der 90er Jahre auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung in etwa ausgeglichen. 12 Zuzüge abzüglich Fortzüge 13 Geborene abzüglich Gestorbene 11 Abb. 2.2-2: Stadt Oldenburg Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg 1980 bis 2002 Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -12 8 größte nds. Städte -14 Oldenburg, St. -16 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 8 größte nds. Städte -10 Oldenburg, St. -12 -14 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner 2 0 -2 -4 -6 8 größte nds. Städte Oldenburg, St. 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 12 Abb. 2.2-3: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1998 bis 2002 Bevölkerungsentwicklung, jeweils 1.1. bis 1.1. Wanderungssaldo Deutschland Natürliche Bevölkerungsentwicklung Bundesgebiet West,oh.B.(W.) Bevölkerungsentwicklung Niedersachsen Oldenburg(Oldb), Stadt Wolfsburg, Stadt Hannover, Landeshptst. Bremen, Stadt Braunschweig, Stadt Osnabrück, Stadt Hildesheim, Stadt Göttingen, Stadt Salzgitter, Stadt Ammerland, LK Wesermarsch, LK Oldenburg, LK -10 -5 0 5 10 15 in v.T. (jahresdurchschnittlich) NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Oldenburg einzige Großstadt mit fast durchgängig positivem Wanderungssaldo Oldenburg ist die einzige Großstadt im Nordwesten Deutschlands, die seit den 80er Jahren fast durchgängig einen positiven Wanderungssaldo verbuchen konnte (Abb. 2.2-4). Unterdurchschnittlich waren die Wanderungsgewinne lediglich während des Zuwanderungsbooms unmittelbar nach Öffnung der innerdeutschen Grenze. Insbesondere nach Auslaufen des Booms konnte die Stadt Oldenburg weiterhin deutliche Zuwächse verzeichnen. Noch stärker war die Dynamik in den benachbarten Landkreisen Ammerland und Oldenburg. 13 Abb. 2.2-4: Stadt Oldenburg Wanderungssalden in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 bis 2002 Wanderungssaldo, jeweils 1.1. Deutschland 1989 - 1993 1993 - 1998 Bundesgebiet West,oh.B.(W.) 1998 - 2002 Niedersachsen Oldenburg(Oldb), Stadt Wolfsburg, Stadt Braunschweig, Stadt Hannover, Landeshptst. Bremen, Stadt Hildesheim, Stadt Osnabrück, Stadt Salzgitter, Stadt Göttingen, Stadt Ammerland, LK Wesermarsch, LK Oldenburg, LK -10 -5 0 5 10 15 20 in v.T. (jahresdurchschnittlich) NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Altersstruktur Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung eine relativ junge Altersstruktur. Im Vergleich zu den übrigen Großstädten in Niedersachsen sind insbesondere die Altersgruppen bis 18 Jahre überdurchschnittlich vertreten. Auch die Gruppen der 25 bis 45-Jährigen haben etwas höhere Anteile. Dagegen sind über 45-Jährige und insbesondere ältere Menschen über 65 Jahre in Oldenburg unterrepräsentiert. Gewöhnlicherweise konzentrieren sich ältere Menschen in städtischen Zentren und Kurstandorten. Relativ junge Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Oldenburg Der Vergleich der Altersstruktur der Stadt Oldenburg mit dem Bundesdurchschnitt (Abb. 2.2-5) sowie mit den umliegenden Landkreisen zeigt selbstverständlich andere Ergebnisse: Während Kinder unter 6 Jahren noch in etwa wie im Bundesgebiet West vertreten sind, hat v.a. die Altersgruppe der Jugendlichen von 6 bis 18 Umliegende Landkreise: Für ländliche Räume typische, d.h. besonders junge Altersstruktur 14 Abb. 2.2-5: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bevölkerung der Stadt Oldenburg nach Altersjahren und Geschlecht am 31.12.2000 99 - Männer Frauen 96 - 97 93 - 94 früheres Bundesgebiet __________ 90 - 91 87 - 88 84 - 85 81 - 82 78 - 79 75 - 76 72 - 73 69 - 70 66 - 67 63 - 64 60 - 61 57 - 58 54 - 55 51 - 52 48 - 49 45 - 46 42 - 43 39 - 40 36 - 37 33 - 34 30 - 31 27 - 28 24 - 25 21 - 22 18 - 19 15 - 16 12 - 13 9 - 10 6- 7 3- 4 0- 1 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Jahre in der Stadt Oldenburg einen geringeren Anteil. Noch deutlicher ist die Differenz zu den umliegenden Landkreisen, die eine für ländliche Räume typische, d.h. besonders junge Altersstruktur aufweisen. Die Statistik der Einwohnerwanderungen nach Altersgruppen zeigt, dass die Stadt Oldenburg bei jungen Familien mit Kindern Wanderungsverluste hinnehmen muss. Diese jungen Familien lassen sich vermutlich zu einem beträchtlichen Teil in den Nachbarkreisen nieder. Hochschulstandort: Altersjahrgänge 20 - 30 Jahre deutlich überrepräsentiert Im Bundes- und Regionalvergleich sind in der Stadt Oldenburg aufgrund der Studierenden an den Hochschulen die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren naturgemäß deutlich überrepräsentiert. In diesen Altersgruppen gibt es entsprechend auch die stärksten Zuzüge in die Stadt. 15 Stadt Oldenburg Stark vertreten sind in Oldenburg aber auch die 30 bis 40-Jährigen. In Verbindung mit dem nicht unterdurchschnittlichen Anteil der Kinder unter 6 Jahren sprechen diese Zahlen dafür, dass sich der sonst übliche Fortzug junger Familien aus den Zentren in das jeweilige Umland im Fall der Stadt Oldenburg noch in Grenzen hält. Fortzug junger Familien aus der Stadt Oldenburg in das Umland hält sich in Grenzen Einen in etwa durchschnittlichen Anteil haben die Altersgruppen zwischen 40 und 60 Jahren, während - für eine Großstadt unüblich - die 60 bis 75-Jährigen leicht unterrepräsentiert sind. Folglich ist auch im Vergleich zum Bundesgebiet die Bevölkerung der Stadt Oldenburg nicht in der Form überaltert, wie es sonst häufig bei größeren Städten der Fall ist. Ältere Menschen leicht unterrepräsentiert Wohnbauentwicklung Zwischen dem Wanderungssaldo und der Wohnbauentwicklung besteht ein wesentlicher Zusammenhang. Ein nachhaltig positiver Wanderungssaldo ist i.d.R. nur dann zu erreichen, wenn ihm eine entsprechende Wohnbauflächenausweisung und die daraus folgende Wohnbautätigkeit zugrunde liegen. Vor dem Hintergrund der Flächenengpässe in den Siedlungszentren und dem weitgehend ungebrochenen Trend in der Bevölkerung zum Bau von Einfamilienhäusern tun sich größere Städte erwartungsgemäß schwer, mit der Bereitstellung von Wohnbauland die Zuwanderung neuer Einwohner zu fördern bzw. die Abwanderung der ansässigen Bevölkerung zu verhindern. Bereitstellung von Wohnbauland für Zuwanderung von hoher Bedeutung Seit 1993 war die Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg im Vergleich der Großstädte überdurchschnittlich (Abb. 2.2-6); es entstanden 10.000 neue Wohnungen. Damit wurde jede sechste in den großen niedersächsischen Städten erstellte Wohnung in Oldenburg gebaut, obwohl die Stadt nur einen Anteil von 10 % der Einwohner an den Großstädten hat. Die überdurchschnittliche Entwicklung des Wanderungssaldos und der Bevölkerungszahl stehen hierzu in einem engen Zusammenhang. Wohnbautätigkeit in Oldenburg im Vergleich der Großstädte überdurchschnittlich Mit der Wohnbautätigkeit im Umland konnte die Stadt Oldenburg aber erwartungsgemäß nicht mithalten. Insbesondere in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg war die Wohnbauentwicklung sehr dynamisch und auch im überregionalen Vergleich stark überdurchschnittlich. Erwartungsgemäß noch stärkere Wohnbautätigkeit im Umland Im Verlauf der 90er Jahre hat die Wohnbautätigkeit in Oldenburg deutlich abgenommen (Abb. 2.2-7). Der Rückgang der Wohnbauentwicklung war auch andernorts zu beobachten, allerdings fiel er in der Stadt stärker aus als in Niedersachsen insgesamt und sehr viel stärker als in den umliegenden Landkreisen Ammerland und Oldenburg. Abnahme der Wohnbautätigkeit im Oldenburg im Verlauf der 90er Jahre Die Struktur des Wohnungsbestandes in Oldenburg ist ungewöhnlich stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Während sich in den niedersächsischen Großstädten nur jede vierte Wohnung in einem Ein- / Zweifamilienhaus befindet, beträgt dieser Anteil in der Stadt Oldenburg fast 50 %. Zwar wurden in der Stadt in der ersten Hälfte der 90er Jahre verstärkt Mehrfamilienhäuser gebaut, seit 1996 ist der Geschosswohnungsbauanteil an der gesamten Wohnbautätigkeit aber wieder auf unter die Hälfte gesunken (Abb. 2.2-7). Im ländlich strukturierten Umland Überdurchschnittlicher Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern ... 16 Abb. 2.2-6: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1993 bis 1996 und 1996 bis 2001 Zugang an Wohnungen (in Wohn- und Nichtwohngebäuden), jeweils 1.1. bis 1.1. Deutschland 1993 - 1996 früheres Bundesgebiet 1996 - 2001 Niedersachsen Oldenburg(Oldb), Stadt Wolfsburg, Stadt Osnabrück, Stadt Göttingen, Stadt Hildesheim, Stadt Salzgitter, Stadt Hannover, Landeshptst. Braunschweig, Stadt Bremen, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 in % (jahresdurchschnittlich) NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover beträgt der Ein- / Zweifamilienhausanteil erwartungsgemäß zwischen 70 % und 85 %. ... als wesentlicher Grund für den positiven Wanderungssaldo der Stadt Angesichts des in der Bevölkerung anhaltenden Trends zum Eigenhausbau ist der für eine Großstadt überdurchschnittliche Anteil von Einfamilienhäusern an der gesamten Wohnungsbautätigkeit ein wesentlicher Grund für den positiven Wanderungssaldo der Stadt Oldenburg. 17 Abb. 2.2-7: Stadt Oldenburg Entwicklung und Struktur der Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg 1990 bis 2000 Wohnungen in Gebäuden mit ... 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 ... 3 und mehr Wohnungen 250 ... 1 und 2 Wohnungen 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 1997 1998 1999 2000 18 2.3 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Arbeitsmarktverflechtungen 65.000 Beschäftigte in der Stadt, davon fast die Hälfte Einpendler In der Stadt Oldenburg haben insgesamt 65.000 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 14 ihren Arbeitsplatz (Karte 2-1). Hiervon sind 46 %, d.h. fast 29.000 Beschäftigte Einpendler 15 in die Stadt. An der Spitze stehen die umliegenden Landkreise Ammerland und Oldenburg, die über die Hälfte der Einpendler stellen (Übersicht 2.3-1). Zahlreiche Beschäftigte kommen aber auch aus den Landkreisen Cloppenburg, Wesermarsch und Friesland sowie der Region Ostfriesland. Überwiegend höherer Einpendleranteil in anderen Städten Im Vergleich mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist die Anzahl der Einpendler in Oldenburg eher niedrig. Beispielsweise haben die ähnlich große Stadt Osnabrück (47.000 Einpendler, Einpendleranteil 57 %) und die etwas kleinere Stadt Göttingen (32.000, 54 %) engere Arbeitsmarktverflechtungen mit ihrem Umland. Beträchtlicher Anteil von Auspendlern aus der Stadt Oldenburg Von den gut 47.000 Beschäftigten, die in Oldenburg ihren Wohnsitz haben, pendeln immerhin 29 % (13.500) aus. Eine detaillierte Auswertung der Pendlerströme (Übersicht 2.3-1) macht deutlich, dass dabei jeder vierte Auspendler im Landkreis Ammerland arbeitet. Stärkster Wirtschaftsstandort ist dort die unmittelbar benachbarte Gemeinde Bad Zwischenahn, die neben wichtigen Dienstleistungsfunktionen (u.a. Kurbetrieb) auch eine Reihe größerer Industriebetriebe beherbergt. Weitere wichtige Ziele der Auspendler sind die Stadt Bremen (15 % der Auspendler) und der Landkreis Oldenburg (13 %). Negativer Pendlersaldo mit der Stadt Bremen Mit einem Einpendlerüberschuss von über 15.000 Beschäftigten (+33 % 16) steht wie zu erwarten die Funktion als Wirtschafts- und Arbeitsplatzzentrum im Vordergrund. Per Saldo hat die Stadt Oldenburg gegenüber allen Landkreisen der Region erwartungsgemäß einen mehr oder weniger hohen Einpendlerüberschuss. Einen deutlichen Auspendlerüberschuss hat Oldenburg lediglich mit der Stadt Bremen, in die per Saldo über 1.400 Beschäftigte aus Oldenburg pendeln. Einpendlerüberschuss in Oldenburg geringer als in vergleichbaren Städten Der Überschuss in der Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg ist weniger deutlich als in den meisten anderen nordwestdeutschen Großstädten (Abb. 2.3-1). Abgesehen vom Ausnahmefall Wolfsburg haben beispielsweise die Städte Hannover, Göttingen und Osnabrück einen Einpendlerüberschuss von über 60 %. In Bremen und Hildesheim liegt der Pendlersaldo immerhin bei rund 40 %. Gemessen an der Arbeitsplatzzentralität ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender Wirtschaftsstandort daher weniger stark ausgeprägt als bei den anderen genannten Städten. Enge Arbeitsmarktverflechtungen der Stadt mit den Landkreisen Ammerland und Oldenburg Insgesamt enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen) hat die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland, aber auch mit dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise sehr enge siedlungsräumliche Nähe sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung der Stadt Oldenburg mit ihrem Umland. 14 30.6.2000 15 30.6.1999 16 Pendlerbilanz, Einpendler abzüglich Auspendler in % der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigen am Wohnort 19 Übersicht 2.3-1: Stadt Oldenburg Pendlerverflechtungen der Stadt Oldenburg 1999 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 30.6.1999 Beschäftigte am Arbeitsort Nichtpendler Einpendler dar. Landkreis Ammerland Landkreis Oldenburg Landkreis Wesermarsch Stadt Delmenhorst abs. in % der Besch. in % der Pendler 62.713 33.826 28.887 9.201 7.144 1.901 100,0 53,9 46,1 14,7 11,4 3,0 100,0 31,9 24,7 6,6 448 0,7 1,6 Landkreis Cloppenburg Landkreis Vechta 2.256 338 3,6 0,5 7,8 1,2 Landkreis Friesland Stadt Wilhelmshaven 1.363 643 2,2 1,0 4,7 2,2 Region Ostfriesland 1.697 2,7 5,9 übriger Regierungsbezirk Weser-Ems 765 1,2 2,6 übriges Niedersachsen 914 1,5 3,2 Stadt Bremen 639 1,0 2,2 1.894 3,0 6,6 47.351 33.826 13.525 3.370 1.800 588 100,0 71,4 28,6 7,1 3,8 1,2 100,0 24,9 13,3 4,3 Stadt Delmenhorst 633 1,3 4,7 Landkreis Cloppenburg Landkreis Vechta 475 152 1,0 0,3 3,5 1,1 Landkreis Friesland Stadt Wilhelmshaven 367 320 0,8 0,7 2,7 2,4 Region Ostfriesland 483 1,0 3,6 übriger Regierungsbezirk Weser-Ems 315 0,7 2,3 übriges Niedersachsen 832 1,8 6,2 Stadt Bremen 2.075 4,4 15,3 übriges Deutschland 2.115 4,5 15,6 15.362 5.831 5.344 1.313 33,1 12,3 11,3 2,8 -185 -0,4 1.781 186 3,8 0,4 996 323 2,1 0,7 übriges Deutschland Beschäftigte am Wohnort Nichtpendler Auspendler dar. Landkreis Ammerland Landkreis Oldenburg Landkreis Wesermarsch Pendlerbilanz dar. Landkreis Ammerland Landkreis Oldenburg Landkreis Wesermarsch Stadt Delmenhorst Landkreis Cloppenburg Landkreis Vechta Landkreis Friesland Stadt Wilhelmshaven Region Ostfriesland übriger Regierungsbezirk Weser-Ems übriges Niedersachsen Stadt Bremen übriges Deutschland Quelle: Bundesanstalt für Arbeit N I W Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung 1.214 2,6 450 -1,0 82 0,2 -1.436 -3,0 -221 -0,5 20 Abb. 2.3-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg und der umliegenden Landkreise sowie ausgewählter nordwestdeutscher Großstädte 1995 und 2000 Pendlerbilanz (Ein- abzgl. Auspendler) in % der Beschäftigten am Wohnort Deutschland 1995 früheres Bundesgebiet 2000 Niedersachsen Wolfsburg, Stadt Hannover, Landeshptst. Göttingen, Stadt Osnabrück, Stadt Hildesheim, Stadt Bremen, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Braunschweig, Stadt Salzgitter, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg -40 -20 0 20 40 in % NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 60 80 100 21 2.4 Stadt Oldenburg Wirtschaftsstruktur und –entwicklung Wirtschaftsstruktur Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise durch den Dienstleistungssektor geprägt. Sowohl an der Bruttowertschöpfung der Stadt Oldenburg in Höhe von insgesamt 4,55 Mrd. € 17 als auch an den fast 98.000 Erwerbstätigen 18 haben die Dienstleistungen einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil von 83 % (Bruttowertschöpfung) bzw. 85 % (Erwerbstätige). Von den fast 83.000 Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor entfallen auf - Öffentliche und übrige private Dienstleistungen 37.300 Erwerbstätige (38 % 19) - Handel, Gastgewerbe und Verkehr 28.400 Erwerbstätige (29 %) - Finanz- und Unternehmensbezogene Dienstleistungen 17.500 Erwerbstätige (18 %) Wirtschaftsstruktur der Stadt in herausragender Weise durch den Dienstleistungssektor geprägt Dem Produzierenden Gewerbe in Oldenburg sind dagegen lediglich 14.300 Erwerbstätige (15 %) zuzurechnen. Hinzu kommen 300 Erwerbstätige in der Landwirtschaft (0,3 %). Nur 15 % der Erwerbstätige im Produzierenden Gewerbe Unter den übrigen nordwestdeutschen Großstädten 20 kann lediglich die Landeshauptstadt Hannover einen ähnlich hohen Anteil des Dienstleistungssektors aufweisen (80 % der Erwerbstätigen). Demgegenüber ist die Spezialisierung auf den Dienstleistungssektor in den benachbarten Zentren Osnabrück und Bremen mit je 75 % schon spürbar geringer. Oldenburg: Höchster Anteil des Dienstleistungssektor unter allen Vergleichsstädten Produzierendes Gewerbe In der Stadt Oldenburg hat das Produzierende Gewerbe bei einem insgesamt geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine recht ausgeprägte Spezialisierung in den Bereichen Druckereigewerbe sowie Energie und Wasserversorgung (Abb. 2.4-1): - Druckereigewerbe (275 21) mit gut 1.500 Beschäftigten 22, u.a. Gerken, Wintermann, Haferkamp, WE-Druck, Neue Stalling, 17 Bruttowertschöpfung zu Herstellungspreisen 2000 18 Erwerbstätige 2000, Volkswirtschaftliche Gesamtrechung. Zusätzlich zu den Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten umfasst die Zahl der Erwerbstätigen u.a. auch Beamte, Soldaten, Selbstständige und mithelfende Familienangehörige sowie geringfügig Beschäftigte. Differenzen zur Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten betreffen daher insbesondere den Dienstleistungssektor und die Landwirtschaft. Im Folgenden wird überwiegend die Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten verwendet, da sie aktuellere Zahlen als die Volkswirtschaftliche Gesamtrechung umfasst und eine sehr viel detailliertere Auswertung u.a. nach einzelnen Branchen sowie der Pendlerverflechtungen ermöglicht. 19 Anteil an den Erwerbstätigen insgesamt 20 Für die nicht kreisfreien Städte Göttingen und Hildesheim liegen zur Volkswirtschaftlichen Gesamtrechung keine Zahlen vor. 21 Bundesgebiet West = 100 22 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000 Ausgeprägte Spezialisierung im Produzierenden Gewerbe: ... Druckereigewerbe 22 Abb. 2.4-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Branchenspezialisierung des Produzierenden Gewerbes in der Stadt Oldenburg 2000 11 Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in % 10 9 in Oldenburg (Oldbg), Stadt 8 im früheren Bundesgebiet 7 6 5 4 3 2 1 Schiffbau Mineralölverarbeitung Feinkeramik Herst. v. Musikinstr. u.a. Papiererzeugung NE-Metallindustrie Glasindustrie Herst. v. ADV-Geräten Luftfahrzeugbau Gummiverarbeitung Bergbau Gießereien Papierverarbeitung Eisen- u. Stahlindustrie Stahlbau Steine u. Erden Feinmechanik, Optik Druckereien Land-, Forstwirtschaft Textil-, Bekleidungsindustrie Energie-, Wasserversorgung Stahlverformung Kunststoffverarbeitung Holzindustrie Herst. v. EBM-Waren Chemie Maschinenbau Ernährungsgewerbe Elektrotechnik Baugewerbe Straßenfahrzeugbau 0 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover ... Energie und Wasser - Energie und Wasserversorgung (186) mit fast 1.200 Beschäftigten, v.a. EWE. ... Kunststoffverarbeitung Daneben spielt die Kunststoffverarbeitung (103) mit 900 Beschäftigten (v.a. KfzZulieferer Peguform) eine wichtige Rolle in der Industriestruktur der Stadt. Auffällig ist in den Bereichen Energie und Wasserversorgung sowie Kunststoffverarbeitung die überwiegende Konzentration der Beschäftigten auf jeweils ein großes Unternehmen. Im Druckereigewerbe sind dagegen eine Reihe von mittelgroßen und kleinen Betrieben tätig. Weitere wichtige Branchen des Produzierenden Gewerbes Unterdurchschnittlich vertreten, aber dennoch von Bedeutung, sind darüber hinaus folgende Branchen des Produzierenden Gewerbes: - Baugewerbe (83) mit über 3.500 Beschäftigten, u.a. Freytag, Oetken, Hecker, Döpker, - Elektrotechnik (62) mit fast 1.600 Beschäftigten, u.a. FHP Motors (ElektroKleinmotoren), SAIA-Burgess (Schalter), Straschu (Leiterplatten), 23 - Ernährungsgewerbe (86) mit rund 1.500 Beschäftigten, u.a. Matthews (Fleischwaren), Bahlsen (Backwaren), Turm-Sahne, Molkerei Ammerland eG, - Herstellung von Eisen-, Blech- und Metallwaren (64) mit 660 Beschäftigten, v.a. Hüppe und DORMA Hüppe (Sonnenschutz- und Raumtrennsysteme), - Chemie (47) mit rund 630 Beschäftigten, u.a. Büfa (Farben), Relius Coatings (Farben). Stadt Oldenburg Prägend ist für das Verarbeitende Gewerbe (Produzierendes Gewerbe ohne Energie / Wasserversorgung und Baugewerbe) der recht hohe Anteil von Betrieben, die ihren Hauptsitz an einem Standort außerhalb der Region haben. Wichtige Industriebetriebe der Stadt sind in die Konzernstrukturen von teilweise multinational operierenden Unternehmen eingebunden. Dies macht die Beschäftigtenentwicklung u.a. von Konzernentscheidungen abhängig, auf die von Seiten der kommunalen Wirtschaftsförderung kaum Einflussmöglichkeiten bestehen. Hoher Anteil von Betrieben, die ihren Hauptsitz an einem Standort außerhalb der Region haben Positiv ist andererseits die Tatsache zu bewerten, dass die Fertigungsintensität 23 innerhalb der Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes unterdurchschnittlich ist. Während der Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt in den Industriebetrieben in der Stadt Oldenburg nur 63 % beträgt, liegt er in niedersächsischen Großstädten bei 65 %, im Landesdurchschnitt bei 68 % und in den umliegenden Landkreisen bei gut 70 %. Der entsprechend höhere Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen weist auf eine stärkere Konzentration von Management- und Verwaltungsfunktionen hin, die i.d.R. weniger stark unter Kosten- und Rationalisierungsdruck stehen als reine Fertigungsarbeitsplätze. Überdurchschnittlicher Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen in der Industrie Die direkte außenwirtschaftliche Verflechtung der Industrie in Oldenburg ist eher schwach ausgeprägt. Lediglich ein Fünftel des Umsatzes werden im Ausland realisiert 24 . Damit liegt die Exportquote der Industrie in der Stadt Oldenburg bei der Hälfte des entsprechenden Bundes- und Landesdurchschnitts. Die Auslandsorientierung der Betriebe ist in den vergangenen Jahren allerdings deutlich angestiegen (Exportquote 1996: 11,5 %). Außenwirtschaftliche Verflechtung der Industrie in der Stadt eher schwach Dienstleistungssektor Die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg wurde bereits dargestellt. Abb. 2.4-2 zeigt noch einmal anschaulich den überdurchschnittlichen Anteil der Dienstleistungen an der Gesamtzahl der Beschäftigten im Vergleich zu den anderen nordwestdeutschen Großstädten. Gemessen am Dienstleistungsbesatz, d.h. der Zahl der Dienstleistungsbeschäftigten je Einwohner, ist die Position des Dienstleistungsstandortes Oldenburg (157 25) jedoch we23 Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt 24 In der amtlichen Statistik werden nur die direkten Exporte erfasst. Lieferungen von Betrieben (z.B. Peguform), die als Zulieferer ihre Produkte an einen inländischen Hersteller von Endprodukten mit Sitz außerhalb der Stadt verkaufen, der dann einen Teil seiner Produkte im Ausland absetzt, sind nicht in den Exportwerten enthalten. 25 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Dienstleistungssektor je Einwohner, 30.6.2000, Bundesgebiet West = 100 Dienstleistungsbesatz in einigen Vergleichsstädten höher als in Oldenburg 24 Abb. 2.4-2: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Beschäftigtenanteil im Dienstleistungssektor in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 2000 Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungssektor an allen Beschäftigten am 30.6. Deutschland früheres Bundesgebiet Niedersachsen Oldenburg(Oldb), Stadt Hannover, Landeshptst. Göttingen, Stadt Osnabrück, Stadt Braunschweig, Stadt Bremen, Stadt Hildesheim, Stadt Salzgitter, Stadt Wolfsburg, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 10 20 30 40 50 60 70 80 in % NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover niger stark. Aufgrund des in Relation zu den meisten übrigen Großstädten geringeren Einpendlerüberschusses der Stadt Oldenburg haben die Landeshauptstadt Hannover (205), die Universitätsstadt Göttingen (173) sowie die benachbarte Stadt Osnabrück (168) einen höheren Dienstleistungsbesatz und damit im Verhältnis zu ihrer Einwohnerzahl eine entsprechend größere Bedeutung als Dienstleistungsstandorte. Keine stark ausgeprägte Branchenspezialisierung im Dienstleistungssektor Die Branchenspezialisierung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg ist weniger deutlich ausgeprägt als im Produzierenden Gewerbe. Aufgrund der Tatsache, dass die Stadt ein starker Dienstleistungsstandort ist, sind zahlreiche Branchen überdurchschnittlich vertreten. Überdurchschnittliche Spezialisierungen weist die Stadt in folgenden Bereichen auf (Abb. 2.4-3): 25 Abb. 2.4-3: Stadt Oldenburg Branchenspezialisierung des Dienstleistungssektors in der Stadt Oldenburg 2000 11 Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in % 10 9 8 7 in Oldenburg (Oldbg), Stadt 6 im früheren Bundesgebiet 5 4 3 2 1 Schiffahrt Eisenbahnen Verlagswesen Telekommunikation Übr. pers.bez.DL Versicherungen Straßenverkehr Gebäudereinig.,Abfallbeseit. Techn. Beratung, Plan. Übriger Verkehr Rechts-, Wirtsch.beratung Organis. oh. Erwerbszweck Kreditinstitute Übr. untern.bez.DL Wissenschaft,Bildung,Medien Heime, Gastgewerbe Geb.körpersch., Sozialvers. Großhandel Gesundheitswesen Einzelhandel 0 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover - Unternehmensbezogene Dienstleistungen (124 26) mit gut 8.700 Beschäftigten 27, u.a. Cewe-Color (Fotolabor), Treuhand (Wirtschaftsprüfung und -beratung), - Einzelhandel (131) mit knapp 7.100 Beschäftigten, u.a. Innenstadt mit großer Fußgängerzone, Einkaufszentren Stubbenweg (Stadtnorden) und Wechloy (Stadtwesten), - Gesundheitswesen (129) mit 6.100 Beschäftigten, v.a. Städtische Kliniken, Evangelisches Krankenhaus, Pius Hospital (insgesamt rund 1.500 Krankenhausbetten), - Öffentliche Dienstleistungen 28 (143) mit 5.400 Beschäftigten, u.a. Bezirksregierung Weser-Ems und Stadt Oldenburg, 26 Bundesgebiet West = 100 27 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000 28 Da Beamte in der Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nicht erfasst sind, ist die Spezialisierung auf die Öffentlichen Dienstleistungen insgesamt noch deutlich stärker (siehe auch „Wirtschaftsstruktur“, „Erwerbstätige“). Überdurchschnittlich vertretene Branchen 26 Unterdurchschnittlich vertretene Branchen Starker Einzelhandelsstandort Stadt Oldenburg Gewerbeflächenentwicklungskonzept - Großhandel (117) mit fast 4.500 Beschäftigten, u.a. HeiPei, C.W. Meyer, Logemann, Sartorius, Block, Zimmermann, BÄKO, - Wissenschaft und Bildung (179) mit 4.300 Beschäftigten, v.a. Universität und Fachhochschule, - Kreditinstitute (129) mit über 2.500 Beschäftigten, u.a. Landessparkasse zu Oldenburg, Oldenburgische Landesbank sowie zahlreiche Zweigniederlassungen anderer Banken, - Versicherungen (149) mit knapp 1.200 Beschäftigten, u.a. Gegenseitigkeit, Öffentliche Versicherung, - Telekommunikation (251) mit fast 1.300 Beschäftigten, u.a. EWE-Tel, Deutsche Telekom sowie - Medien (135) mit 650 Beschäftigen, v.a. Nordwest Medien (Nordwest Zeitung). Unterdurchschnittliche Bedeutung haben - die Verkehrsbranchen (Straßenverkehr, Eisenbahnen, Schifffahrt), u.a. aufgrund der Lage der Stadt abseits der überregional bedeutsamen Verkehrsachsen, - das Verlagswesen sowie - einzelne Bereiche der Unternehmensorientierten Dienstleistungen (u.a. Technische Beratung, Werbung und Vermietung). - Ferner ist das Gastgewerbe unterrepräsentiert. Die Stadt Oldenburg hat gemessen an den Übernachtungen je Einwohner 29 eine vergleichsweise geringe Bedeutung als Tourismusstandort (Abb. 2.4-4). Darüber hinaus ist die Auslastung der knapp 1.400 in der Stadt angebotenen Betten mit 33 % relativ niedrig (nordwestdeutsche Großstädte 42 %, Bundesgebiet 38 %). Oldenburg ist ein starker Einzelhandelsstandort. Der Einzelhandelsbesatz in Oldenburg (172 30) ist gemeinsam mit der Stadt Osnabrück (175) der mit Abstand höchste aller nordwestdeutschen Großstädte. Überdurchschnittlich vertreten sind insbesondere der Fach- und der Lebensmitteleinzelhandel 31. Mit einer Zentralitätskennziffer von 143 32 liegt die Stadt gleichauf mit Braunschweig an der Spitze der nordwestdeutschen Großstädte. Allerdings ist die Einzelhandelszentralität seit 1993 (156) kontinuierlich zurückgegangen. 29 Übernachtungen im Reiseverkehr in Beherbergungsbetrieben mit mindestens 9 Betten, ohne Campingplätze, 2000 30 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Einzelhandel je 1.000 Einwohner, 2000, Bundesgebiet West = 100 31 Handels- und Gaststättenzählung, 1993 32 Quelle: GfK. Werte >100 bedeuten per Saldo Kaufkraftzuflüsse, Werte <100 Kaufkraftabflüsse. 27 Abb. 2.4-4: Stadt Oldenburg Bedeutung des Tourismus in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 2000 Übernachtungen je Einwohner Deutschland früheres Bundesgebiet Niedersachsen Hannover, Landeshptst. Göttingen, Stadt Wolfsburg, Stadt Bremen, Stadt Braunschweig, Stadt Osnabrück, Stadt Hildesheim, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Salzgitter, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 BG = 100 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Beschäftigtenentwicklung Die Stadt Oldenburg hatte in der Vergangenheit eine insgesamt günstige Beschäftigtenentwicklung (Abb. 2.4-5). Dies gilt sowohl im Vergleich mit der bundesund landesweiten Entwicklung als auch besonders im Verhältnis zum Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte, v.a. zur benachbarten Stadt Bremen. Hier musste eine weitaus ungünstigere Entwicklung hingenommen werden (Abb. 2.4-6). Eine ähnlich positive Beschäftigtenentwicklung wie Oldenburg hatte im südlichen Regierungsbezirk Weser-Ems die Stadt Osnabrück. Überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Oldenburg Stark waren die Beschäftigungszuwächse in den umliegenden Landkreisen Ammerland und Oldenburg, so dass die positive Entwicklung der Stadt Oldenburg in einem ebenfalls dynamischen regionalen Umfeld stattgefunden hat. Der stark durch den wirtschaftlichen Strukturwandel gekennzeichnete Landkreis Wesermarsch hatte allerdings eine eher schwache Beschäftigtenentwicklung. Positive Entwicklung der Stadt in einem dynamischen regionalen Umfeld 28 Abb. 2.4-5: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt 145 1980=100 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 Oldenburg(Oldb), Stadt nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw. früheres Bundesgebiet 75 70 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Besonders starke Dynamik von Mitte der 80er bis Mitte der 90er Jahre Bis Mitte der 80er Jahre war die Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg noch verhalten. Es setzte dann aber in der Folge eine überdurchschnittliche Dynamik ein, die bis Mitte der 90er Jahre andauerte. Insbesondere die Rezession nach Auslaufen des Wiedervereinigungsbooms hat die Wirtschaft der Stadt sehr gut überstanden. Seit 1996 verlief die Beschäftigtenentwicklung in etwa im Bundesdurchschnitt. Überdurchschnittliche Entwicklung u.a. aufgrund des hohen Gewichts der Dienstleistungen Ein wichtiger Grund für die überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg liegt in dem hohen Gewicht des Dienstleistungssektors in der Wirtschaftsstruktur, der bundesweit seit langem deutlich an Beschäftigung hinzugewonnen hat. Demgegenüber ist die Entwicklung im Produzierenden Gewerbe insbesondere in den 90er Jahren bundesweit insgesamt negativ gewesen. Daher wirkt sich ein hoher Beschäftigtenanteil in einem der beiden Sektoren maßgeblich auf die Gesamtentwicklung aus. Entwicklung im Produzierenden Gewerbe: Weniger starke Rückgänge in der zweiten Hälfte der 90er Die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe ist bis Mitte der 80er Jahre durch deutliche Einbrüche gekennzeichnet gewesen (Abb. 2.4-7). In der Folgezeit war die Entwicklung dann aber überdurchschnittlich. Insbesondere in der zweiten Hälfte der 90er Jahre waren die Rückgänge bei weitem nicht so stark wie in Westdeutschland insgesamt. 29 Abb. 2.4-6: Stadt Oldenburg Beschäftigtenentwicklung insgesamt in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 bis 2000 Beschäftigtenentwicklung, jeweils 30.6. Deutschland 1989 - 1992 früheres Bundesgebiet 1992 - 1995 Niedersachsen 1995 - 2000 Wolfsburg, Stadt Osnabrück, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Hannover, Landeshptst. Hildesheim, Stadt Göttingen, Stadt Salzgitter, Stadt Braunschweig, Stadt Bremen, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg -6 -4 -2 0 2 4 6 in % (jahresdurchschnittlich) NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Seit 1995 haben v.a. das Nahrungsmittelgewerbe, der Schiffbau, die Elektrotechnik sowie die Hersteller von Eisen-, Blech- und Metallwaren überdurchschnittlich Beschäftigung abgebaut. Entgegen dem Bundestrend konnten demgegenüber bei Energie und Wasser sowie in der Kunststoffverarbeitung sehr starke Zuwächse verzeichnet werden. Auch das Druckereigewerbe und die Chemische Industrie konnten entgegen dem bundesweiten Branchentrend Beschäftigung aufbauen. Damit haben in der zweiten Hälfte der 90er Jahre insbesondere die Branchen hinzugewonnen, die heute die Branchenstruktur des Produzierenden Gewerbes in der Stadt Oldenburg überdurchschnittlich prägen. Positiv: Energie und Wasser, Kunststoffverarbeitung, Druckereigewerbe und Chemie Demgegenüber war die Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor eher verhalten (Abb. 2.4-8). Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg hier wie auch im Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung der übrigen nordwestdeutschen Großstädte etwas absetzen, erreicht aber in der langfristigen Betrachtung seit 1980 den Bundesdurchschnitt bei weitem nicht. Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt 30 Abb. 2.4-7: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe der Stadt Oldenburg 145 1980=100 140 135 130 Oldenburg(Oldb), Stadt nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw. 125 früheres Bundesgebiet 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93), Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Wachstumsdelle seit 1996 Gegenüber den nordwestdeutschen Großstädten verlief die Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg bis zu Beginn der 90er Jahre weitgehend synchron. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher Entwicklung befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg aber seit 1996 in einer Wachstumsdelle. Überdurchschnittliche Beschäftigungsverluste: Gebietskörperschaften, Eisenbahn, Großhandel, Versicherungsgewerbe Überdurchschnittliche Beschäftigungsverluste mussten in der zweiten Hälfte der 90er Jahre v.a. bei den Gebietskörperschaften, der Deutsche Bahn AG, der Bundeswehr, dem Großhandel sowie im Versicherungsgewerbe hingenommen werden. Auch die bundesweit sehr dynamischen Unternehmensbezogenen Dienstleistungen entwickelten sich in Oldenburg insgesamt weniger stark als vom Bundestrend her zu erwarten gewesen wäre. Einzig die Dynamik im Bereich „Gebäudereinigungen / Abfallbeseitigung“ war überdurchschnittlich. Ebenfalls besser als im Bundesdurchschnitt war die Beschäftigtenentwicklung im Gesundheitswesen, in Wissenschaft und Bildung sowie im Einzelhandel. 31 Abb. 2.4-8: Stadt Oldenburg Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg 145 1980=100 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 Oldenburg(Oldb), Stadt 80 nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw. früheres Bundesgebiet 75 70 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93), Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 93 94 95 96 97 98 99 00 32 2.5 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen Arbeitsmarkt 8.200 Arbeitslose: Oldenburg im Mittelfeld unter den Vergleichsstädten Mit rund 8.200 Arbeitslosen und einer Arbeitslosenquote von 11,4 % 33 (138 34) liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen Großstädten im Mittelfeld (Abb. 2.5-1). Niedriger ist die Arbeitslosenquote in Osnabrück (123), höher dagegen in Bremen (152). Bundesweit konzentriert sich die Arbeitslosigkeit in den großstädtischen Zentren. Niedriger ist die Arbeitslosigkeit naturgemäß in den ländlich strukturierten umliegenden Landkreisen. Insbesondere der Landkreis Oldenburg (103) liegt im westdeutschen Durchschnitt. Etwas höher sind die Arbeitslosenquoten in den Landkreisen Ammerland (115) und Wesermarsch (119). Noch größere Arbeitsmarktprobleme in den 80er Jahren Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt Oldenburg waren in den 80er Jahren noch sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte aber der Abstand zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden (Abb. 2.5-2). Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite in der Stadt Oldenburg allmählich wieder etwas verschärft. Frauen- und Teilzeitbeschäftigung Überdurchschnittlicher Anteil von Frauen- und Teilzeitarbeitsplätzen Als Folge der großen Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg ist auch der Anteil von Frauenarbeitsplätzen an der Gesamtzahl der Beschäftigten mit 49 % 35 überdurchschnittlich hoch. Im Bundesgebiet West sowie im Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte beträgt der Anteil nur jeweils 43 %. Entsprechend ist in Oldenburg der Anteil von Teilzeitarbeitsplätzen mit 19 % ebenfalls recht hoch. Ausbildung Wichtige regionale Funktionen der Stadt Oldenburg als Schulstandort Das Oberzentrum Oldenburg hat wichtige regionale Funktionen als Schulstandort. Neben zehn Gymnasien 36 verfügt die Stadt über 24 Berufsbildende Schulen. Mit über 11.000 Berufsschülern (204 37) hat Oldenburg auch im Vergleich zu den übrigen nordwestdeutschen Großstädten (168) eine überdurchschnittliche Stellung im dualen System der beruflichen Ausbildung. 33 Jahresdurchschnitt 2001 34 Bundesgebiet West = 100 35 Anteil der Sozialversicherungspflichtig beschäftigten Frauen an Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten insgesamt, 2000 36 einschließlich IGS, Kolleg und Abendgymnasium 37 Anteil der Schüler in Berufsbildenden Schulen an der Gesamtbevölkerung im Alter zwischen 18 und 25 Jahren, Niedersachsen = 100, 2000 33 Abb. 2.5-1: Stadt Oldenburg Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1997 und 2000 Arbeitslosenquote am 30.6. Deutschland 1997 früheres Bundesgebiet 2001 Niedersachsen Wolfsburg, Stadt Osnabrück, Stadt Hildesheim, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Braunschweig, Stadt Bremen, Stadt Salzgitter, Stadt Hannover, Landeshptst. Göttingen, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 BG = 100 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Hinzu kommt, dass der Anteil der Auszubildenden an den Beschäftigten insgesamt in der Stadt Oldenburg mit 6,5 % (104) ebenfalls über dem Durchschnitt der Vergleichsstädte (88) und des Landes Niedersachsen liegt. Den Betrieben in Oldenburg können deshalb überdurchschnittliche Ausbildungsanstrengungen bescheinigt werden. Überdurchschnittliche Ausbildungsanstrengungen der Betriebe in Oldenburg Hochschulen Die Carl von Ossietzky Universität Oldenburg zählt zu den jüngeren Hochschulen der Bundesrepublik und wurde im Rahmen der Reform und Ausweitung des Hochschulsystems 1973 auf Basis der bereits bestehenden Pädagogischen Hochschule gegründet. Ein Hauptziel war die Verbesserung der Infrastruktur im Nordwesten Niedersachsens. Aufgrund ihrer Entstehungsgeschichte ist die Lehramtsausbildung einer der Studienschwerpunkte. Der Anteil der Lehramtsstuden- Carl von Ossietzky Universität Oldenburg 34 Abb. 2.5-2: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Entwicklung der Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg Arbeitslosenquoten Quartalswerte und Trendwerte in % 16 15 14 13 Oldenburg, Stadt 12 11 10 früheres Bundesgebiet 9 8 7 6 5 Differenz zum Bundeswert in %-Punkten 4 3 2 1 0 88 89 90 91 92 93 94 95 96 Ende des Quartals 97 98 99 00 01 02 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover ten beträgt immerhin 31 % der insgesamt 11.500 38 Studierenden (WS 2001/02). Darüber hinaus werden Diplom-, Magister-, Bachelor- und Masterstudiengänge in den Fachbereichen Pädagogik, Kommunikation/Ästhetik, Sozialwissenschaft, Wirtschafts- und Rechtswissenschaften, Philosophie/Psychologie/Sportwissenschaft, Mathematik, Biologie, Geo- und Umweltwissenschaften, Physik, Chemie, Informatik sowie Literatur- und Sprachwissenschaften angeboten. Spezialisierung des Lehrund Forschungspersonals Die Schwerpunkte der Hochschule in Lehre und Forschung lassen sich mit Hilfe der Angaben aus der Personalstatistik, d.h. die Spezialisierung des an den Hochschulen tätigen Lehr- und Forschungspersonals 39 (LuF) abbilden. Überdurchschnittlich vertreten sind demnach die Fächergruppen „Sport“ (253 40), „Mathematik, Naturwissenschaften“ (203), „Sprach- und Kulturwissenschaften“ (179) sowie 38 Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen 2002. Zahlen, Daten, Fakten 39 Zum Lehr- und Forschungspersonal (LuF) zählt das gesamte hauptberuflich (Professoren, Dozenten, Assistenten, wissenschaftliche und künstlerische Mitarbeiter) und nebenberuflich (Gastprofessoren, Emeriti, Lehrbeauftragte) tätige wissenschaftliche und künstlerische Personal. Wissenschaftliche Hilfskräfte sind nicht enthalten. 40 2000, Anteil des LuF-Personals in den Fächergruppen am LuF-Personal insgesamt, Deutschland = 100 35 Stadt Oldenburg „Kunst, Kunstwissenschaft“ (155). In etwa dem Bundesdurchschnitt entspricht die Spezialisierung auf die Fächergruppe „Rechts-, Wirtschafts- und Sozialwissenschaften“ (106). Alle übrigen Fächergruppen („Ingenieurwissenschaften“, „Agrar-, Forst- und Ernährungswissenschaften“, „Human- und Veterinärmedizin“) sind nur in sehr geringem Umfang bzw. gar nicht vertreten. Im Rahmen der Forschungstätigkeiten an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg zählt die Umwelt- und Energieforschung zu den bedeutendsten Forschungsschwerpunkten. An der bereits Mitte der 70er Jahre aufgenommenen, interdisziplinären Forschung sind die sieben Fachbereiche Biologie, Physik, Chemie, Mathematik, Wirtschaftswissenschaften, Psychologie und Sozialwissenschaften beteiligt. Ein weiterer Forschungsschwerpunkt der Universität liegt in der Meeresforschung. Hier ist das Institut für Chemie und Biologie des Meeres (ICBM) tätig, das als Bestandteil der Konzeption der Bundesregierung zum Schutz der Meere gegründet wurde. Forschungsschwerpunkte an der Universität u.a. Im Fachbereich Informatik bestehen Forschungsschwerpunkte u.a. in den Bereichen sicherheitskritischer Systeme, e-learning, e-business, Informatik im Gesundheitswesen, Multimedia und Internet sowie Wirtschaftsinformatik. Das mit dem Fachbereich eng kooperierende Oldenburger Forschungs- und Entwicklungsinstitut für Informationswerkzeuge und –systeme (OFFIS) bildet in diesem Zusammenhang eine Plattform für regionale, nationale und internationale Kooperationen. Zuletzt wurde in Kooperation mit der Universität Bremen 1996 der Sonderforschungsbereich „Neurokognition“ eingerichtet. ... Informatik Die Fachhochschule Oldenburg ist seit dem Jahr 2000 ein Teil der durch Zusammenschluss entstandenen Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven. Die Stadt Oldenburg ist damit einer von fünf Studienstandorten dieser mit über 8.200 Studierenden 41 (WS 2001/02) z.Z. größten Fachhochschule Niedersachsens. Das Studienangebot in Oldenburg umfasst die Fachbereiche Architektur sowie Bauingenieur- und Vermessungswesen, in denen ca. 1.600 Studierende in sieben Studiengängen eingeschrieben sind. Fachhochschulstandort Oldenburg Die Forschungstätigkeiten der Fachhochschule sind naturgemäß anwendungsbezogen ausgerichtet. Am Standort Oldenburg wird innerhalb des Forschungsschwerpunktes „Raum-Rohr-Boden“ an der Entwicklung von Messverfahren zur Qualitätssicherung im Rohrleitungsbau geforscht. Auf interdisziplinärer Ebene werden für dieses fünfjährige Forschungsvorhaben in drei Teilprojekten Anwendungsschwerpunkte miteinander verknüpft. Forschungstätigkeiten der Fachhochschule Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Abteilung der Niedersächsischen Fachhochschule für Verwaltung und Rechtspflege, Fachbereich Polizei, ansässig. Weitere wichtige Bildungseinrichtungen sind Weitere wichtige Bildungseinrichtungen - Bundestechnologiezentrum für Elektro- und Informationstechnik e.V. (bfe), - Bundesfachschule für das raumausstattende Handwerk, - Fachlehranstalt des niedersächsischen Friseurhandwerks sowie 41 Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen 2002. Zahlen, Daten, Fakten ... Umwelt und Energie 36 Einrichtungen außeruniversitärer Forschung Gewerbeflächenentwicklungskonzept Niedersächsisches Studieninstitut für kommunale Verwaltung. Im Bereich der außeruniversitären Forschung sind neben dem genannten Institut OFFIS noch die folgenden Einrichtungen tätig: - Niedersächsisches Landesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit (LAVES) - Lebensmittelinstitut Oldenburg, - Bundesinstitut für Kultur und Geschichte der Deutschen im östlichen Europa, - Forschungsinstitut Region und Umwelt an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg GmbH (FORUM), - Hörzentrum Oldenburg, - Institut für Rohrleitungsbau (iro) e.V., - Forschungsgemeinschaft für Meeresheilkunde e.V. (Außenstelle Oldenburg, Sitz Norderney), - Deutsche Bodenkundliche Gesellschaft e.V., - Oldenburgische Landschaft, - Landwirtschaftliche Untersuchungs- und Forschungsanstalt, - Regio GmbH - Institut für Regionalentwicklung und Informationssysteme. Qualifikation Geringer Anteil von Unqualifizierten an den Beschäftigten Unter den nordwestdeutschen Großstädten hat die Stadt Oldenburg den geringsten Anteil von Unqualifizierten 42 an den Beschäftigten insgesamt (64 43) und liegt damit auch im Bundes- und Landesvergleich deutlich unter dem Durchschnitt. Der Grund hierfür ist u.a. die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors in der Stadt. Im Produzierenden Gewerbe werden i.d.R. mehr unqualifizierte Beschäftigte eingesetzt als in Dienstleistungsbetrieben. Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur: Mittlere Qualifikationen Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur liegt in Oldenburg im Bereich mittlerer Qualifikationen 44 (109). Dies korrespondiert mit den überdurchschnittlichen Ausbildungsanstrengungen der Betriebe sowie der überdurchschnittlichen Bedeutung der Berufsbildenden Schulen in der Stadt Oldenburg (siehe oben). Sehr hoch ist der Anteil mittlerer Qualifikationen auch in den umliegenden Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch. Defizite in der Stadt Oldenburg beim Anteil von Hochqualifizierten Defizite sind in der Stadt Oldenburg dagegen beim Anteil von Hochqualifizierten 45 festzustellen (Abb. 2.5-3). Bundesweit konzentrieren sich die höheren Qualifikationen in den großstädtischen Zentren. In Oldenburg haben nur 9,3 % (100 46) der 42 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ohne abgeschlossene Berufsausbildung, 2000 43 Bundesgebiet West = 100 44 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit abgeschlossener Berufsausbildung, aber ohne Hochschulabschluss, 2000 45 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit Fachhochschul- oder Hochschulabschluss, 2000 46 Bundesgebiet West = 100 37 Abb. 2.5-3: Stadt Oldenburg Hochqualifizierte in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1990 und 2000 Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Fachhochschuloder Hochschulabschluss an insgesamt am 30.6. Deutschland 1990 früheres Bundesgebiet 2000 Niedersachsen Göttingen, Stadt Hannover, Landeshptst. Braunschweig, Stadt Hildesheim, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Osnabrück, Stadt Wolfsburg, Stadt Salzgitter, Stadt Bremen, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 2 4 6 8 10 12 14 in % NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Beschäftigten einen Hochschulabschluss, während es im Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte 11,3 % (121) sind. Dem Einsatz von hochqualifizierten Beschäftigten kommt im internationalen Wettbewerb der hochentwickelten Volkswirtschaften und ihrer Regionen eine Schlüsselrolle zu. Arbeitskräfte mit Spitzenqualifikationen sind eine Voraussetzung für die Entwicklung, Produktion und Vermarktung hochwertiger Güter und Dienstleistungen. Sie sind deshalb bereits heute ein wichtiger Standortfaktor, und viele Anzeichen sprechen dafür, dass die Entwicklungsperspektiven von Regionen in Zukunft noch entscheidender von ihrer Mobilisierbarkeit bestimmt werden. Der Stadt Oldenburg darf in diesem Fall ein gewisser Nachholbedarf attestiert werden. Hochqualifizierte Beschäftigte als wichtiger Standortfaktor 38 Abb. 2.5-4: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bruttojahresentgelte nach Wirtschaftsbereichen in der Stadt Oldenburg und in Westdeutschland 1996 80.000 Bruttojahresentgelt der ganzjährig Beschäftigten 1996 in DM 70.000 früheres Bundesgebiet Oldenburg, Stadt 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Gebietsk.,Sozialvers. Org.oh.Erw.,Priv.H. Dienstleist.,a.n.g. Kreditinst.,Versich. Verkehr,Nachr. Handel Dienstleist.insg. Baugewerbe Verarb.Gewerbe Energie,Wass.,Berg. Prod.Gewerbe Land-,Forstw.,Fisch. Insgesamt 0 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Einkommen Entgelte der Beschäftigten unterdurchschnittlich Die Entgelte der Beschäftigten 47 insgesamt in der Stadt Oldenburg (93 48) liegen - wie in den meisten Regionen Niedersachsens - unter dem Bundesdurchschnitt. Dies gilt insbesondere für das Produzierende Gewerbe (93), während der Abstand zum Bundeswert bei den Dienstleistungen (96) weniger deutlich ist. Löhne und die Gehälter im Verarbeitenden Gewerbe deutlich unter dem Bundesdurchschnitt Unterteilt nach Wirtschaftsbereichen (Abb. 2.5-4) wird deutlich, dass v.a. die Entgelte im Verarbeitenden Gewerbe (90) unterdurchschnittlich sind. Die (aktuellere) Industriestatistik zeigt das gleiche Bild: Die Löhne der Arbeiter (88 49) und die Gehälter der Angestellten (79) im Verarbeitenden Gewerbe der Stadt Oldenburg liegen deutlich unter den Bundeswerten. Ferner ist die Stadt in dieser Hinsicht das Schlusslicht unter den nordwestdeutschen Großstädten. 47 Bruttojahresentgelt der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, nur ganzjährig Beschäftigte, 1996 48 Bundesgebiet West = 100 49 2000, Bundesgebiet West = 100 39 Abb. 2.5-5: Stadt Oldenburg Pro-Kopf- Einkommen in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 1995 in DM je Einwohner Deutschland früheres Bundesgebiet 1989 1995 Niedersachsen Braunschweig, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Hildesheim, Stadt Hannover, Landeshptst. Wolfsburg, Stadt Osnabrück, Stadt Göttingen, Stadt Bremen, Stadt Salzgitter, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 20 40 60 80 100 120 BG = 100 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Ebenfalls geringer als im Bundesdurchschnitt sind die Entgelte im Verkehrsgewerbe (91) und im Handel (92). Durchschnittlich bzw. überdurchschnittlich ist das Entgeltniveau dagegen im Dienstleistungssektor bei den Öffentlichen Dienstleistungen (102) und den Finanzdienstleistungen (100) sowie im Produzierenden Bereich in der Energiewirtschaft (109) und dem Baugewerbe (103). Überdurchschnittliche Entgelte: Öffentl. Dienstleistungen, Energiewirtschaft, Baugewerbe Das niedrigere Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe Oldenburgs kann aus unternehmerischer Sicht als wichtiger Standortfaktor im überregionalen Wettbewerb um ansiedlungsinteressierte Industriebetriebe interpretiert werden. Andererseits ergeben sich aus der Sicht der Beschäftigten Auswirkungen auf die Einkommenssituation der privaten Haushalte, die sich letztlich im Konsumverhalten, d.h. u.a. in der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft niederschlagen können. Niedriges Lohn- und Gehaltsniveau in der Industrie als Standortfaktor im überregionalen Wettbewerb 40 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Insgesamt aber hohes Pro-Kopf-Einkommen aufgrund des hohen Dienstleistungsanteils Aufgrund des sehr hohen Dienstleistungsanteils an der Gesamtbeschäftigung (u.a. Öffentliche Dienstleistungen und Finanzdienstleistungen) hat das niedrige Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe keine wesentlichen Auswirkungen auf das Einkommen der privaten Haushalte 50 insgesamt. Mit rund € 11.100,- (100 51) liegt das Pro-Kopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg im Bundesdurchschnitt und damit leicht über dem Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte (98) sowie deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen (94) (Abb. 2.5-5). Einkommenssteigerung in den 90er Jahren Nachdem im Verlauf der 80er Jahre das Einkommensniveau in Oldenburg deutlich zurückgegangen war (1989: 89), konnte das Pro-Kopf-Einkommen in der ersten Hälfte der 90er Jahre parallel zur Verbesserung der Beschäftigtenentwicklung und Verminderung der Arbeitsmarktprobleme wieder deutlich gesteigert werden. Unter den nordwestdeutschen Großstädten weist die Stadt Oldenburg von 1989 bis 1995 die stärkste Einkommenssteigerung auf (Abb. 2.5-5). 2.6 Öffentliche Finanzen Unterdurchschnittliches Gewerbesteueraufkommen im Vergleich zu anderen Großstädten Verglichen mit den übrigen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen 52 in der Stadt Oldenburg sehr viel geringer. Abgesehen vom Ausnahmefall Wolfsburg haben die Städte Hannover, Osnabrück und Braunschweig teils deutlich höhere Einnahmen. In etwa gleich hoch wie in Oldenburg sind die Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner in Hildesheim und Salzgitter, während die Stadt Göttingen das Schlusslicht bildet. Insgesamt deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt In Hinblick auf den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im Städtevergleich zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte. Insgesamt ist die Steuereinnahmekraft 53 der Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich (Abb. 2.6-1). Wie bei den übrigen eher einnahmeschwachen Städten Göttingen, Salzgitter und Hildesheim ist auch in Oldenburg die Steuereinnahmekraft im Laufe der 90er Jahre leicht zurückgegangen, während sie in den einnahmestärkeren Städten Wolfsburg, Hannover, Osnabrück und Braunschweig gestiegen ist. 50 Gesamtbetrag der Einkünfte der privaten Haushalte je Einwohner, 1995 51 Bundesgebiet West = 100 52 Netto-Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner, 2000 53 Die Steuereinnahmekraft ergibt sich aus der Realsteueraufbringungskraft (Grundsteuern A und B sowie Gewerbesteuer) abzüglich der Gewerbesteuerumlage zuzüglich des Gemeindeanteils an der Einkommenssteuer. 41 Abb. 2.6-1: Stadt Oldenburg Steuereinnahmekraft in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 2000 Steuereinnahmekraft je Einwohner Deutschland 1989 früheres Bundesgebiet 2000 Niedersachsen Wolfsburg, Stadt Hannover, Landeshptst. Osnabrück, Stadt Braunschweig, Stadt Hildesheim, Stadt Salzgitter, Stadt Oldenburg(Oldb), Stadt Göttingen, Stadt Bremen, Stadt LK Ammerland LK Wesermarsch LK Oldenburg 0 50 100 150 Nds = 100 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 200 250 42 2.7 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg als „Amtslösung“ Die Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadt Oldenburg sind im Rahmen des Amtes für Wirtschaftsförderung in die städtische Verwaltung eingegliedert („Amtslösung“). Das Amt besteht aus den drei Fachdiensten „Standortmarketing“, „Unternehmensbetreuung“ und „Regionalentwicklung“. Insgesamt sind im Amt für Wirtschaftsförderung 13 54 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Das Leistungsangebot der städtischen Wirtschaftsförderung umfasst nach eigener Darstellung 55 - Bereitstellung und Verkauf von Gewerbeflächen, - Firmenbetreuung / Bestandsentwicklung, - Existenzgründungsförderung, - Innovations- und Technologieförderung, - Beschäftigungs- und Ausbildungsförderung, - Öffentlichkeitsarbeit und Standortmarketing, - Regionale Kooperation. Bereitstellung und Verkauf von Gewerbeflächen Die Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung sowie die Vermittlung und der Verkauf von Gewerbegrundstücken zählen zu den Kernaufgaben der städtischen Wirtschaftsförderung. Die Gewerbeflächenverkäufe, das aktuelle Gewerbeflächenangebot sowie die künftige Gewerbeflächenentwicklung können den Abschnitten 3 und 4 entnommen werden. Firmenbetreuung / Bestandspflege Schwerpunktaufgaben im Rahmen der Kontaktpflege zu den in der Stadt Oldenburg ansässigen Unternehmen sind die Bereitstellung und Vermittlung von Hilfeleistungen bei Entwicklungsproblemen, die Koordinierung von Behördenkontakten („Lotsenfunktion“) sowie die Fördermittelberatung. Jährlich wurden in der Vergangenheit rund 100 systematische Unternehmensbesuche durchgeführt. Vor dem Hintergrund der eingeschränkten personellen Kapazitäten der städtischen Wirtschaftsförderung konzentrieren sich die Unternehmensbesuche auf die größeren Betriebe. Hinzu kommen eine Vielzahl von Gesprächen, die aufgrund von konkret geäußerten Beratungsbedarfen durchgeführt wurden. Städtischer Eigenbetrieb „Hafen“ In den Aufgabenbereich der städtischen Wirtschaftsförderung fällt auch die Führung des städtischen Eigenbetriebs „Hafen der Stadt Oldenburg (Oldb)“ sowie die Weiterentwicklung des Hafengeländes und seiner Funktionen. Existenzgründungsförderung Die städtische Wirtschaftsförderung hat im Jahr 1999 eine Existenzgründungsinitiative ins Leben gerufen. Das Beratungs- und Aktionsprogramm der Wirtschaftsförderung besteht aus den Bausteinen: - Erstberatungen für Gründungswillige, 54 Einschließlich des hauptamtlichen Geschäftsführers des Technologie- und Gründerzentrums Oldenburg (TGO) 55 Quelle: Stadt Oldenburg, 2001: Jahresbericht 2000 - Wirtschaftsförderung 43 - Existenzgründungssprechtage in Kooperation mit den Kammern und Steuerberatern, - Existenzgründungszuschüsse aus städtischen Fördermitteln, - Oldenburger Gründerforum (Kontaktbörse von Gründern, Jungunternehmern und Experten in Verbindung mit speziellen Fachvorträgen), - Kontaktvermittlung zwischen erfahrenen Unternehmern („Wirtschaftspaten“) und Existenzgründern, - Präsentation auf Fachmessen, - Organisation von Vorträgen und Seminaren, - Coaching von Existenzgründern, - Koordinierung und Kooperation mit anderen Akteuren der Existenzgründungsberatung, - Betrieb des Technologie- und Gründerzentrums Oldenburg (TGO) in Kooperation mit anderen Gesellschaftern. Wichtiges Element der städtischen Innovations- und Technologieförderung ist das Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO). Ziel der Wirtschaftsförderung ist, mit Hilfe des TGO und seinen Dienstleistungen insbesondere technologieorientierte Existenzgründer aus dem Hochschulbereich, hochschulnahe Unternehmen sowie ergänzende Betriebe in der Stadt Oldenburg anzusiedeln bzw. zu halten. Mehrheitsgesellschafter der Betriebsgesellschaft TGO GmbH & Co. KG ist die Stadt Oldenburg. Weitere Gesellschafter sind die Bremer Landesbank, die Landessparkasse zu Oldenburg, die Oldenburgische Landesbank, die Raiffeisenbank Oldenburg, die Oldenburgische Landesbrandkasse, Schomaker Bauträger sowie Peter Waskönig. An der Servicegesellschaft TGO GmbH halten neben der Stadt Oldenburg auch die Carl von Ossietzky Universität und die Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven Gesellschaftsanteile. Stadt Oldenburg Innovations- und Technologieförderung Das TGO ist Teil des Technologie- und Innovationsparks (TIP), der auf fast 2 ha Gewerbeflächen für universitätsnahe Nutzungen und erweiterungswillige Unternehmen aus dem TGO bietet. Bislang wurden im TIP das Hörzentrum Oldenburg und der Datenverarbeitungsdienstleister BISS angesiedelt. Darüber hinaus bietet die städtische Wirtschaftsförderung in Kooperation mit dem Regio-Institut der Universität Technologieberatung für klein- und mittelständische Unternehmen an. Die Beratungen sind für die Unternehmen kostenlos. Die Finanzierung erfolgt aus Mitteln der Stadt und der EU. Neben der Förderung von Unternehmen zur Schaffung von Ausbildungsplätzen (z.B. für IT- und Medienberufe) und Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen der Stadtverwaltung ist insbesondere die Beschäftigungsförderungsgesellschaft STELLWERK ein Instrument der städtischen Beschäftigungsförderung. Die kommunale Gesellschaft wurde von der Stadt Oldenburg unter Federführung der Wirtschaftsförderung 1999 gegründet, um Sozialhilfeempfänger in den „ersten“ oder „zweiten“ Arbeitsmarkt zu vermitteln. Zu den Leistungen zählen neben ausführlichen Beratungsgesprächen auch berufliche Qualifizierungsmaßnahmen. Beschäftigungs- und Ausbildungsförderung 44 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Öffentlichkeitsarbeit und Standortmarketing Die Öffentlichkeitsarbeit der städtischen Wirtschaftsförderung erfolgt über das Internet (u.a. Unternehmensdatenbank UNS, Gewerbeflächeninformationssysteme ReGIS-online und KomSIS) sowie Broschüren und Faltblätter (z.B. Wirtschaftsletter). Daneben sind auch die übrigen Arbeitsfelder Bestandteile des kommunalen Standortmarketings. Regionale Kooperation Die Wirtschaftsförderung vertritt die Stadt Oldenburg in den Gremien der Strukturkonferenz Land Oldenburg, des Kommunalverbundes Niedersachsen / Bremen e.V. und der Regionalen Arbeitsgemeinschaft Bremen / Niedersachsen (RAG, ehem. Gemeinsame Landesplanung Bremen / Niedersachsen). Hierzu kommt die Mitarbeit in weiteren regionalen Kooperationen, wie z.B. der Regionalen Innovationsstrategie Weser-Ems (RIS). Zukünftige Herausforderungen der Wirtschaftsförderung Zukünftige Herausforderungen der städtischen Wirtschaftsförderung sind: - Aufbau einer dem Strukturwandel angepassten Oldenburger Standortmarketing-Strategie, - Erarbeitung eines regional abgestimmten Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes (vorliegendes Konzept), - Intensivierung der direkten Unternehmenskontakte, - Stärkung der Kompetenzen der Wirtschaftsförderung in allen Unternehmensbelangen und Ausbau der „One-stop-agency“-Funktion, - Aufbau von wirtschaftsförderungsrelevanten Netzwerken, - Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen Hochschulen, Verwaltung und Wirtschaft, - Stärkung des Oldenburger Einzelhandels, insbesondere die Weiterentwicklung der Innenstadt, - Mitwirkung bei der Erarbeitung von Konversionskonzepten als Chance für Gewerbe- und Wohnbauentwicklung, - Verbesserung des Wirtschaftsklimas, u.a. mit Hilfe eines gemeinsamen Gesprächskreises aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung. 45 Stadt Oldenburg Anhang zu Abschnitt 2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte Städte mit 100.000 Bremen, Stadt u.m.Einw. Bevölkerungsstand Bevölkerung (1.1.) 2001 96 - 01 in % (JD) Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100 2.081.301 -0,4 487 539.403 -0,4 612 Hannover,Landeshptst. Braunschweig, Stadt Osnabrück, Stadt Oldenburg(O.), Stadt Göttingen, Stadt Wolfsburg, Stadt Salzgitter, Stadt Hildesheim, Stadt 515.001 -0,3 936 245.816 -0,5 474 164.101 -0,5 508 154.832 0,5 558 124.132 -0,3 393 121.805 -0,7 221 112.302 -0,9 186 103.909 -0,4 415 Wohnungsbestand Wohnungen insg. (1.1.) 2001 96 - 01 in % (JD) 280.163 0,6 131.062 0,5 80.771 0,9 78.705 1,0 61.490 0,8 58.594 0,9 52.930 0,7 51.852 0,7 .. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001 96 - 01 in % (JD) Ant. an allen Wohnungen 2001 in % 41.765 0,7 14,9 28.897 0,5 22,0 25.430 0,8 31,5 36.745 1,2 46,7 14.504 1,0 23,6 19.385 1,2 33,1 18.354 0,9 34,7 14.268 1,0 27,5 Beschäftigte und Pendler Beschäftigte am Wohnort 2000 673.989 170.148 174.290 81.733 51.152 48.523 36.094 42.537 36.865 32.647 Auspendler 2000 in % d. SVaW 156.961 23,3 29.065 17,1 42.254 24,2 21.736 26,6 15.187 29,7 14.019 28,9 8.207 22,7 5.519 13,0 10.716 29,1 10.258 31,4 Beschäftigte am Arbeitsort 2000 1.031.778 238.628 293.475 109.067 82.771 65.050 60.293 87.127 48.965 46.402 Einpendler 2000 in % d. SVaA 514.748 49,9 97.545 40,9 161.439 55,0 49.070 45,0 46.806 56,5 30.546 47,0 32.404 53,7 50.109 57,5 22.816 46,6 24.013 51,7 Pendlerbilanz 2000 in % d. SVaW 357.787 53,1 68.480 40,2 119.185 68,4 27.334 33,4 31.619 61,8 16.527 34,1 24.197 67,0 44.590 104,8 12.100 32,8 13.755 42,1 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 46 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte Fortsetzung Städte mit 100.000 Bremen, Stadt u.m.Einw. Hannover,Landeshptst. Braunschweig, Stadt Osnabrück, Stadt Oldenburg(O.), Stadt Göttingen, Stadt Wolfsburg, Stadt Salzgitter, Stadt Hildesheim, Stadt Wirtschaftsstandort Beschäftigte insg. 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 1.031.778 146 2,2 238.628 129 1,0 293.475 167 3,0 109.067 130 1,4 82.771 147 2,1 65.050 124 2,5 60.293 142 1,3 87.127 209 6,5 48.965 127 -0,1 46.402 131 1,2 Industriestandort (SVB Produz.Gew.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 328.437 126 -1,1 74.139 109 -2,7 68.340 106 -2,6 31.206 101 -1,4 23.713 115 -0,7 13.416 69 1,1 14.229 91 -1,5 59.144 386 3,5 28.676 202 -2,0 15.574 119 -1,7 Dienstleistungsstandort (SVB Dienstl.insg.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 700.493 159 3,8 163.805 143 2,7 224.529 205 4,9 77.491 148 2,6 58.843 168 3,4 51.507 157 2,9 45.906 173 2,2 27.605 106 14,1 20.149 84 2,9 30.658 139 2,8 Unternehmensbez. Dienstl.-Standort (SVB Unternehmensbez.DL) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 141.149 184 13,7 28.044 141 13,6 53.312 281 16,8 18.155 200 7,2 9.903 163 11,9 9.369 165 7,8 6.648 144 6,7 7.238 161 42,3 4.632 111 7,9 3.848 100 11,2 Finanzdienstleistungsstandort (SVB Finanz-DL) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 50.616 170 0,7 9.599 124 -0,7 22.696 307 -0,1 5.591 158 10,0 2.503 106 -0,6 3.692 167 -1,5 3.000 167 -1,4 1.425 81 1,0 552 34 -2,1 1.558 104 4,9 Einzelhandelsstandort (SVB Einzelhandel) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 78.694 141 0,8 17.992 124 0,2 20.141 146 1,0 10.369 157 -0,3 7.738 175 0,5 7.108 172 2,6 4.939 148 1,7 3.408 104 3,2 3.001 99 0,3 3.998 143 -0,3 Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort (SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 113.886 151 2,8 24.851 127 3,6 31.813 170 3,1 11.053 124 1,2 9.695 162 2,9 9.121 163 3,4 12.105 267 1,8 4.077 92 3,3 3.845 94 3,1 7.326 194 1,0 5.761 129 -1,2 2.291 107 0,1 2.073 145 -0,5 1.663 124 4,6 2.467 228 -0,8 741 70 1,0 756 77 0,0 1.582 175 -2,3 8.543 179 14,2 2.449 107 3,4 1.499 98 13,7 1.387 97 7,0 1.607 139 15,5 1.125 99 23,7 636 61 6,7 1.033 107 8,8 4.974.982 1.121.393 2.030.944 60 52 99 16,7 7,3 33,8 422.395 43 5,5 281.136 43 19,3 167.949 27 4,6 339.776 68 1,9 328.128 68 15,2 111.306 25 0,3 171.955 41 15,9 12.125 233 1,9 6.641 266 2,3 3.136 188 1,7 3.637 233 3,0 5.761 456 1,7 1.193 97 0,4 1.086 95 1,9 1.837 174 7,7 32.356 173 2,0 13.872 159 1,2 15.215 218 1,9 11.119 204 3,4 6.899 108 1,6 6.078 146 3,3 3.470 92 3,0 7.927 219 2,0 21.235 211 -0,5 6.243 129 0,6 5.597 174 0,1 5.134 170 0,8 3.131 128 0,8 2.492 104 5,1 1.521 69 0,6 3.433 169 -1,7 Besch. im Öffentl.Dienst 2000 je Einw., D = 100 98 - 00 in % (JD) 66.638 223 -0,5 25.693 180 -1,4 12.722 134 -6,2 15.635 175 -4,2 6.084 86 0,5 4.819 74 -1,2 Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000 je Einw., D = 100 98 - 00 in % (JD) 56.464 227 0,3 21.062 177 0,1 11.400 144 -5,4 13.571 182 -4,6 5.945 101 0,5 4.446 82 -1,3 Betten in Krkhs./Reha 2000 je Einw., Nds = 100 98 - 00 in % (JD) Tourismusstandort (SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) Übernachtungen 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) Bildungsstandort (SVB Erzieh.,Unterricht) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 23.723 123 11,3 44.807 213 0,7 5.444 108 9,0 9.391 172 -4,7 Schüler in Berufsbild.Schulen 2000 je 18-25-jähr., Nds = 100 98 - 00 in % (JD) Verwaltungsstandort (SVB Öffent.Verwalt.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 57.577 142 -0,3 8.791 83 -2,7 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 17.756 296 -0,3 8.072 161 -1,4 47 Stadt Oldenburg Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes Wilhelmshaven, Stadt Delmenhorst, Stadt Emden, Stadt Aurich, Stadt Papenburg, Stadt Leer (Ostfr.), Stadt Ganderkesee Cloppenburg, Stadt Nordenham, Stadt Vechta, Stadt Bad Zwischenahn Norden, Stadt Varel, Stadt Bevölkerungsstand Bevölkerung (1.1.) 2001 96 - 01 in % (JD) Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100 85.287 -1,2 306 76.644 -0,4 456 50.963 -0,2 168 40.278 0,4 76 34.096 0,3 107 33.849 0,7 179 30.207 0,9 81 29.897 1,5 157 28.183 -0,8 120 27.753 1,6 117 25.536 0,9 73 24.957 0,5 87 24.771 0,2 81 Wohnungsbestand Wohnungen insg. (1.1.) 2001 96 - 01 in % (JD) 45.087 0,6 35.755 0,9 23.799 1,1 16.720 1,6 13.281 2,3 15.533 1,5 12.155 2,2 11.080 2,5 13.292 0,7 10.436 2,9 12.050 2,8 13.386 2,4 11.740 1,7 .. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001 96 - 01 in % (JD) Ant. an allen Wohnungen 2001 in % 12.064 1,2 26,8 19.998 0,9 55,9 12.368 1,1 52,0 13.248 1,6 79,2 10.546 2,3 79,4 10.307 1,3 66,4 10.259 1,9 84,4 7.454 1,8 67,3 7.374 0,9 55,5 7.289 2,3 69,8 8.542 2,4 70,9 9.350 2,1 69,8 8.278 1,4 70,5 Beschäftigte und Pendler Beschäftigte am Wohnort 2000 24.126 25.930 14.624 11.388 10.097 8.780 10.230 9.372 8.873 8.966 7.934 6.510 7.319 Auspendler 2000 in % d. SVaW 6.186 25,6 15.071 58,1 2.772 19,0 4.446 39,0 3.521 34,9 3.449 39,3 7.470 73,0 4.307 46,0 2.423 27,3 3.821 42,6 4.639 58,5 2.841 43,6 2.974 40,6 Beschäftigte am Arbeitsort 2000 27.412 19.069 28.088 14.669 13.982 15.719 6.815 11.479 9.243 11.721 8.857 7.782 8.387 Einpendler 2000 in % d. SVaA 9.472 34,6 8.210 43,1 16.236 57,8 7.727 52,7 7.406 53,0 10.388 66,1 4.055 59,5 6.414 55,9 2.793 30,2 6.577 56,1 5.562 62,8 4.113 52,9 4.042 48,2 Pendlerbilanz 2000 in % d. SVaW 3.286 13,6 -6.861 -26,5 13.464 92,1 3.281 28,8 3.885 38,5 6.939 79,0 -3.415 -33,4 2.107 22,5 370 4,2 2.756 30,7 923 11,6 1.272 19,5 1.068 14,6 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 48 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes Fortsetzung Wilhelmshaven, Stadt Delmenhorst, Stadt Emden, Stadt Aurich, Stadt Papenburg, Stadt Leer (Ostfr.), Stadt Ganderkesee Cloppenburg, Stadt Nordenham, Stadt Vechta, Stadt Bad Zwischenahn Norden, Stadt Varel, Stadt Wirtschaftsstandort Beschäftigte insg. 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 27.412 93 2,9 19.069 73 1,1 28.088 161 0,6 14.669 107 4,7 13.982 121 1,2 15.719 137 0,4 6.815 67 2,6 11.479 115 3,3 9.243 96 -0,3 11.721 126 1,7 8.857 103 1,8 7.782 91 -0,1 8.387 100 1,6 Industriestandort (SVB Produz.Gew.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 6.655 61 -0,1 5.529 57 -5,6 15.018 233 -2,3 3.770 75 5,0 6.822 161 -0,5 3.727 88 1,9 2.515 67 1,5 4.023 109 5,0 5.218 147 -1,0 4.063 118 -1,1 2.691 85 0,1 1.809 58 -4,9 3.707 120 -0,5 Dienstleistungsstandort (SVB Dienstl.insg.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 20.621 112 3,9 13.445 82 4,2 12.988 119 4,3 10.819 127 4,5 6.961 97 2,8 11.932 167 0,1 4.229 67 3,6 7.224 116 2,3 3.967 66 0,6 7.494 129 3,2 5.347 99 2,6 5.904 111 1,5 4.611 88 3,4 Unternehmensbez. Dienstl.-Standort (SVB Unternehmensbez.DL) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 2.246 70 8,7 2.400 85 20,2 1.735 92 -1,8 1.043 70 6,1 690 55 11,0 1.191 96 10,1 567 51 13,0 577 53 6,1 366 35 1,0 821 81 14,4 336 36 5,3 438 48 -3,1 345 38 7,6 Finanzdienstleistungsstandort (SVB Finanz-DL) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 748 60 8,4 408 37 -2,5 467 64 -0,2 715 124 3,2 404 83 1,8 798 165 -0,1 168 39 244 58 0,6 200 49 -1,7 342 87 10,9 136 37 0,4 292 82 5,6 319 90 4,7 Einzelhandelsstandort (SVB Einzelhandel) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 2.744 118 -0,4 2.863 139 2,6 1.484 108 3,6 1.485 138 8,8 1.313 145 4,3 1.831 203 0,0 450 56 2,4 1.536 195 -0,6 688 91 1,7 834 114 1,8 651 96 4,2 908 136 2,6 886 134 0,7 Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort (SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 3.774 120 3,0 2.347 84 0,9 2.116 114 -0,6 1.684 116 3,9 1.950 159 0,6 2.165 178 0,6 772 71 -2,1 1.513 142 6,4 1.004 98 0,4 1.722 174 1,9 1.458 159 1,8 1.602 177 3,9 1.110 124 2,5 Betten in Krkhs./Reha 2000 je Einw., Nds = 100 98 - 00 in % (JD) 1.012 135 3,5 502 75 0,0 374 84 -4,5 339 97 0,0 327 112 0,0 571 196 -4,9 149 58 -1,0 288 113 0,0 185 75 -1,1 270 114 0,0 868 396 -1,5 532 246 -0,9 484 227 0,0 Tourismusstandort (SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 661 82 10,8 359 50 9,4 380 80 -1,9 370 99 12,8 314 100 13,0 325 104 9,9 272 98 17,5 184 68 7,9 148 56 5,1 209 82 13,6 716 305 4,5 476 206 3,0 255 112 4,8 Übernachtungen 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 213.871 62 7,0 60.566 20 1,2 109.369 54 7,1 95.791 60 1,3 138.720 103 5,4 83.339 62 -1,5 51.013 43 1,6 43.868 38 -1,4 33.258 30 -4,2 26.278 24 17,3 523.866 520 3,0 447.888 451 3,2 229.742 234 1,5 Bildungsstandort (SVB Erzieh.,Unterricht) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 938 107 0,7 508 65 1,0 640 123 -4,4 449 110 -5,0 235 69 -0,4 251 74 1,6 346 114 3,0 541 182 -3,4 480 168 557 201 4,0 275 107 -0,5 106 42 -1,8 100 40 -1,0 Schüler in Berufsbild.Schulen 2000 je 18-25-jähr., Nds = 100 98 - 00 in % (JD) 3.556 117 1,6 3.216 128 1,6 4.636 259 2,1 3.359 235 0,2 4.308 325 2,8 4.859 426 3,1 92 10 -6,4 5.015 403 1,8 1.117 95 -1,7 2.476 323 1,3 1.777 228 2,5 1.250 169 3,8 Verwaltungsstandort (SVB Öffent.Verwalt.) 2000 je Einw., BG = 100 98 - 00 in % (JD) 5.481 324 1,4 1.887 125 0,7 1.877 187 3,1 3.022 385 5,0 584 88 -4,3 1.921 292 -9,4 305 52 879 153 0,3 114 21 -26,8 980 183 -1,9 612 124 4,8 890 182 -4,6 573 119 1,2 Besch. im Öffentl.Dienst 2000 je Einw., D = 100 98 - 00 in % (JD) 9.831 197 -0,9 3.912 88 2,3 4.591 156 -1,0 Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000 je Einw., D = 100 98 - 00 in % (JD) 5.199 125 -1,0 3.412 92 1,9 3.490 142 -0,8 2.814 145 0,1 1.188 73 1,7 1.846 113 -2,1 594 41 1,8 1.566 110 -0,2 812 60 -0,4 1.837 138 1,2 1.215 99 -0,1 1.465 122 -0,5 882 74 -1,7 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 49 3. 3.1 Stadt Oldenburg Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage Allgemeine Trends der Flächennachfrage Die Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit auch für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden unterliegen ständigen Veränderungen. Eine der zentralen Herausforderungen für die Gewerbeflächenentwicklung in der Stadt Oldenburg ist, das Flächenangebot und die Vermarktungsaktivitäten bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage und die Standortanforderungen der unternehmerischen Zielgruppen abzustimmen. Flächenangebot bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage abstimmen Zahlreiche Städte und Gemeinden haben sich in den letzten Jahren im Hinblick auf ihr Gewerbeflächenangebot neu positioniert und so den Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten erhöht. Teilweise wird das Gewerbeflächenangebot in Flächenpools regional gebündelt und effizienter vermarktet. Auch im Umfeld der Stadt Oldenburg wurde bzw. wird durch die Entwicklung von herausragenden Gewerbeflächenstandorten (z.B. Hansalinie Bremen, eco-Park bei Cloppenburg, Niedersachsenpark bei Damme, interkommunales Gewerbegebiet Landkreis Friesland) die Konkurrenz um die betriebliche Flächennachfrage weiter verschärft. Erhöhter Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten Der seit geraumer Zeit zu beobachtende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben aus den Zentren in das nähere und weitere Umland, wird weiterhin die Gewerbeflächennachfrage in den Regionen maßgeblich mitbestimmen und die Städte unter besonderen Wettbewerbsdruck setzten. Gründe für den Suburbanisierungsprozess sind u.a. Flächenengpässe in den Zentren, die meist günstigeren Standortkosten im Umfeld sowie z.T. geringe Konflikte mit benachbarten Nutzungen und der verkehrlichen Anbindung. Die Stadt Oldenburg wird sich dem allgemein zu beobachtenden Prozess der Suburbanisierung nicht widersetzen können. Ziel muss vielmehr sein, die Gewerbeflächenentwicklung mit den Umlandgemeinden nachfrageorientiert zum Wohle der ganzen Region abzustimmen und ggf. mit Hilfe von interkommunalen Kooperationen ein besonders hochwertiges Flächenangebot bereitzustellen. Flächenentwicklung mit den Umlandgemeinden zum Wohle der ganzen Region abstimmen Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben sind immer schwieriger zu realisieren, wogegen Neugründungen und die Bestandsentwicklung, d.h. Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb von Kommunen und Regionen, für die Flächenpolitik an Bedeutung gewonnen haben. In der Regel kommen maximal 5 bis 10 %, und bei verkehrlich sehr gut angebundenen Landkreisen im Umfeld großer Städte maximal bis zu 20 % der Flächennachfrage von auswärts. Diese Ansiedlungen stammen oft aus dem regionalen Umfeld. Echte überregionale Neuansiedlungen sind dagegen selten. Überregionale Neuansiedlungen immer schwieriger zu realisieren Die gewerbliche Nachfrage richtet sich zunehmend auf hochwertige, sehr gut angebundene Gewerbegebiete in der Nähe bedeutender Wirtschaftsstandorte. Das bedeutet, dass es an den Gewerbeflächenstandorten, auf die sich die Nachfrage konzentriert, häufig nicht gelingt, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen, sich aber an Standorten mit ungünstigeren Lagebedingungen z. T. große ungenutzte Flächenreserven ergeben. Ziel der Gewerbeflächenpolitik in der Konzentration der betrieblichen Nachfrage auf besonders hochwertige Gewerbegebiete 50 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Stadt Oldenburg muss daher die Entwicklung eines besonders hochwertigen und uneingeschränkt für die Vermarktung geeigneten Gewerbeflächenangebots sein. Steigende Qualitätsanforderungen bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten steigen. Auch wenn sich die überwiegende Zahl der Betriebe derzeit noch wenig mit Aspekten der gestalterischen Qualität und der zielgruppenspezifischen Belegung von Gewerbeflächen auseinander setzt, so sind doch zumindest bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben zunehmend höhere Ansprüche an das unmittelbare Unternehmensumfeld zu verzeichnen. Da diese Betriebe auch für die Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg eine wichtige Zielgruppe darstellen, müssen zumindest Teilflächen des Gewerbeflächenangebots eine entsprechend qualitativ hochwertige Flächengestaltung und Belegung aufweisen. Nach Überwindung des derzeitigen Einbruchs wieder hoher Flächenbedarf zu erwarten Der wirtschaftliche Strukturwandel vom Produzierenden Gewerbe hin zu den weniger flächenextensiven Dienstleistungen wird den Flächenbedarf der Wirtschaft insgesamt langfristig reduzieren. Demgegenüber steht ein Anstieg der benötigten Fläche je Arbeitsplatz im Produzierenden Gewerbe aufgrund der anhaltenden Rationalisierung der Fertigungsprozesse. Hinzu kommt, dass ein Trend zur intensiveren Nutzung von Gewerbegrundstücken nicht auszumachen ist. Vor allem bei Verlagerungen und Neugründungen wird betriebsbedingt oftmals flächenextensiv, meist eingeschossig gebaut und ein möglichst hoher Anteil an Reserveflächen angestrebt, um jederzeit flexibel reagieren zu können. Die betriebliche Gewerbeflächennachfrage wird sich deshalb mittelfristig, nach Überwindung des derzeitig konjunkturell bedingten Einbruchs, voraussichtlich wieder auf einem ähnlich hohen Niveau wie in den 90er Jahren bewegen. Unternehmen kaufen ihr Betriebsgrundstück überwiegend selbst Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr Betriebsgrundstück überwiegend selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen zwar derzeit an Bedeutung, sind aber immer noch die Ausnahme. Die anbietenden Städte und Gemeinden müssen sich deshalb in der Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung weiterhin unmittelbar mit den unternehmerischen Zielgruppen auseinander setzen. Zusätzliche Leistungen der Wirtschaftsförderung neben reinem Flächenverkauf erforderlich Insbesondere ansiedlungsinteressierte, aber auch ansässige Betriebe fragen in Verbindung mit dem Grundstückskauf zunehmend eine Reihe weitergehender Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung nach. Hierzu zählen beispielsweise die Betreuung sowie die schnelle und unkomplizierte Abwicklung von Genehmigungsverfahren und die Fördermittelberatung. Preisliche Differenzierung des Gewerbeflächenangebots möglich Im Rahmen des Verlagerungs- bzw. Erweiterungsprozesses spielen Grundstückspreise im Vergleich zu den übrigen Kosten für Unternehmen objektiv betrachtet nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch wird den Flächenpreisen als Standortfaktor subjektiv oftmals eine sehr viel größere Bedeutung beigemessen. Psychologische Gründe dürften hierbei betriebswirtschaftliche Erwägungen überlagern. Die Kommunen können sich dem allgemeinen Preiswettbewerb dennoch nicht entziehen. Zu beobachten ist, dass lokales Kleingewerbe (v.a. Handels- und Handwerksbetriebe) sehr viel preissensibler ist als beispielsweise größere Industriebetriebe und hochwertige Dienstleister. Eine preisliche Differenzierung des Flächenangebots nach Qualität und Lage der Gewerbegebiete ist daher durchaus möglich. 51 3.2 Stadt Oldenburg Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg Der Umsatz (bzw. Verkauf) von Gewerbeflächen wurde für die einzelnen Jahre 1992 bis 2002 erhoben. Es wurden alle Fälle erfasst, bei denen Gewerbeflächen von der Stadt Oldenburg verkauft wurden, d.h. Betriebserweiterungen, Umsiedlungen innerhalb der Stadt, Neugründungen und Ansiedlungen von außerhalb. Betriebe mit einer Flächennachfrage vor 1992 blieben unberücksichtigt. Folgende Informationen wurden abgefragt: - Name des Betriebes, - Branche, - Gewerbegebiet, - Beschäftigtenzahl, - belegte Fläche, - Ansiedlungsjahr, - Herkunft des Betriebes. Gewerbeflächenumsatz und angesiedelte Betriebe Gewerbeflächenumsatz Von 1992 bis 2002 wurden in der Stadt Oldenburg insgesamt 107 ha Gewerbeflächen (netto) umgesetzt, das entspricht einem Jahresdurchschnitt von rund 10 ha. Der Umsatz schwankte über die Jahre beträchtlich (Abb. 3.2-1). Nach einer hohen Nachfrage in der ersten Hälfte der 90er Jahre ist der Gewerbeflächenumsatz 1996 deutlich zurückgegangen. Die geringere Flächennachfrage in den Jahren 1996 und 1997 konnte auch in anderen Regionen und Standorten Niedersachsens beobachtet werden, allerdings war der Nachfragerückgang in der Stadt Oldenburg vergleichsweise stark. Gegen Ende der 90er Jahre hat der Gewerbeflächenumsatz - wie andernorts auch - deutlich angezogen, um dann in der Folgezeit konjunkturbedingt wieder stark abzunehmen. Für 2002 ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Fast 110 ha Gewerbeflächenumsatz in den letzten 11 Jahren Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit war das Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das bei fast 80 Ansiedlungsfällen mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte (Abb. 3.2-2). Während der zweiten Hälfte der 90er Jahre war auch das Gewerbegebiet „Patentbusch“ mit 25 verkauften Grundstücken (insgesamt 10 ha) ein wichtiger Ansiedlungsstandort im Norden des Stadtgebietes. Darüber hinaus verzeichnete das Gewerbegebiet „Osthafen“ während der letzten 11 Jahre kontinuierliche Gewerbeflächenumsätze bei zwar weniger Betrieben, aber überdurchschnittlichen Grundstücksgrößen. Umsatzstärkster Gewerbeflächenstandort: Gewerbegebiet „Tweelbäke“ Ansiedlung von Betrieben in städtischen Gewerbegebieten Seit 1992 wurden 166 Unternehmen neu in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg angesiedelt. Unterteilt nach ihrer Herkunft entfiel der weitaus überwiegende Teil des Gewerbeflächenumsatzes auf 148 Betriebe (90 %), die innerhalb Fast 170 Ansiedlungen seit 1992 in den Gewerbegebieten der Stadt ... 52 Abb. 3.2-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes in der Stadt Oldenburg 1992 bis 2002 in ha 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover der Stadt verlagert und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in erster Linie der Entwicklung des Bestandes der bereits ansässigen Betriebe dient. ... darunter 18 Neuansiedlungen von bislang noch nicht ansässigen Betrieben Unter den übrigen 18 neu angesiedelten Betrieben waren - 13 Betriebsneugründungen, davon 5 Gründungen von Zweigniederlassungen bzw. Filialen sowie - 5 Ansiedlungen von Betrieben, die ihren Standort aus anderen Kommunen in die Stadt Oldenburg verlagert haben. Alle Neuansiedlungen stammten aus dem erweiterten regionalen Umfeld der Stadt, d.h. dem Oldenburger Land sowie dem Raum Bremen. Neuansiedlungen insbesondere im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ Die neuen Betriebe wurden in erster Linie im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ (11) sowie in geringerem Umfang im Gewerbegebiet „Osthafen“ (3) angesiedelt. In den übrigen Gewerbegebieten der Stadt, insbesondere im nördlichen Stadtgebiet (u.a. „Patentbusch“) sowie im Westen („Edewechter Landstraße“), stand die Bestandsentwicklung eindeutig im Vordergrund. Mehr Abwanderungen von Betrieben als Neuansiedlungen Der Ansiedlung von 5 Betrieben aus der Region stand im Rahmen des auch in anderen Verdichtungsräumen üblichen Suburbanisierungsprozesses eine deutlich höhere Zahl von abgewanderten Betrieben gegenüber. In den vergangenen zehn Jahren sind aus der Stadt Oldenburg 15 Betriebe in den Landkreis Ammerland 56 56 Gemeinden Bad Zwischenahn und Wiefelstede (keine Angaben für die Gemeinde Rastede) 53 Abb. 3.2-2: Stadt Oldenburg Gewerbeflächenumsatz in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg 1992 bis 2002 in ha 60 55,2 50 40 30 19,9 20 13,5 9,6 10 6,3 1,6 0 Tweelbäke Osthafen (einschl. Am Patentbusch Holler Landstr. / Lesumstr.) übriger Stadtnorden Edewechter Landstraße übrige Gewerbegebiete Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover und 12 Betriebe in den Landkreis Oldenburg 57 verlagert worden bzw. haben dort einen Zweigbetrieb eröffnet. Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass Dienstleistungsbetriebe (56) und Handwerker (49) die Hauptzielgruppen des städtischen Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe ist mit nur 25 angesiedelten Betrieben (= 15 % der nachgefragten Grundstücke) vergleichsweise schwach vertreten, was bei einem starken Dienstleistungsstandort wie der Stadt Oldenburg wenig verwundert. Die weiteren Grundstücksnachfrager waren Großhandels- (20) und Logistikbetriebe (13). Gewerbeflächennachfrage überwiegend durch Dienstleistungsbetriebe und Handwerker Die Verteilung der Branchen auf die Gewerbegebiete der Stadt lässt eindeutige Muster erkennen: Eindeutige Muster bei der Verteilung der Branchen auf die Gewerbegebiete - Die Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und der Logistik haben sich seit 1992 schwerpunktmäßig im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ angesiedelt. - In den übrigen Gewerbegebieten stehen dagegen Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe klar im Vordergrund. 57 Gemeinden Hude, Wardenburg und Hatten sowie Samtgemeinde Harpstedt 54 Abb. 3.2-3: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Verkaufte Grundstücksgrößen in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg 1992 bis 2002 Verkaufsfälle und Flächenumsatz nach Größenklassen 24 35 8 Flächenumsatz in ha 30 25 20 15 33 10 43 18 27 5 13 0 < 1.000 m² 1.000 m² 1.999 m² 2.000 m² 2.999 m² 3.000 m² 4.999 m² 5.000 m² unter 1 ha 1 ha unter 3 ha > 3 ha Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Nachgefragte Grundstücke durchschnittlich 6.400 m² groß Die veräußerten Grundstücksgrößen lagen zwischen rund 100 m² und über 60.000 m². Die durchschnittliche Grundstücksgröße liegt bei 6.400 m² und damit deutlich über dem Wert in anderen Regionen Niedersachsens. Die meisten Grundstücksverkäufe (gut 60 %) fanden in den Größenklassen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² statt (Abb. 3.2-3). Aber auch viele große Gewerbegrundstücke verkauft ... Bemerkenswert ist bei den Gewerbeflächenumsätzen auch die hohe Zahl von großen Grundstücken: 32 Betriebe haben Grundstücke mit mehr als 1 ha von der Stadt Oldenburg gekauft, davon 10 Betriebe sogar Flächen von über 2,5 ha. Damit wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte. ... insbesondere in den Gewerbegebieten „Osthafen“ und „Tweelbäke“ Großflächige Betriebe haben v.a. in den Gewerbegebieten „Osthafen“ (durchschnittliche Grundstücksgröße 1 ha) und „Tweelbäke“ (0,7 ha) ihren neuen Standort gewählt. In den übrigen Gewerbegebieten der Stadt betrug die durchschnittlich verkaufte Grundstücksgröße dagegen nur rund 4.600 m². Besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung und die verkauften Grundstücksgrößen hat dieser Standort eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. 55 Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ hochwertigen Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen neuen Gewerbeflächenstandort mit gleichwertiger Flächenqualität zu entwickeln, der langfristig für Neuansiedlungen sowie für die Zielgruppen „Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“ und „Logistik“ geeignet ist. 3.3 Stadt Oldenburg Herausforderung: Nachfolgestandort für „Tweelbäke“ finden Ergebnisse der Unternehmensbefragung Das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg hat im August und September 2002 eine schriftliche Unternehmensbefragung zur Beurteilung des Wirtschaftsstandortes Oldenburg durchgeführt. Dieser Befragung wurde ein „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ hinzugefügt, in dem die Unternehmen gebeten wurden, Angaben zum künftigen Gewerbeflächenbedarf zu machen. Ziel dieses Fragebogens war eine qualitative und quantitative Abschätzung des künftigen betrieblichen Flächenbedarfs. Unternehmensbefragung zur Abschätzung des betrieblichen Flächenbedarfs Für die Unternehmensbefragung wurden insgesamt gut 1.700 Fragebögen versandt; der Rücklauf lag bei 30 %. Von den rund 520 antwortenden Unternehmen gaben 38 % an, dass sie in den nächsten Jahren eine Standortverlagerung bzw. -erweiterung für denkbar halten. Diese wurden im Fragebogen gebeten, den „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. Gut 70 % der Betriebe, die eine Standortveränderung erwägen, haben den Extrabogen ausgefüllt. Bei 76 der antwortenden Unternehmen ist davon auszugehen, dass sie als Nachfrager von Gewerbeflächen im weitesten Sinne 58 in Frage kommen. Das entspricht 15 % des gesamten Rücklaufs. Die Gruppe der 76 Betriebe, die eine gewerbeflächenrelevante Standortverlagerung oder –erweiterung ins Auge fasst, hat folgende Struktur (Abb. 3.3-1): Potenzielle Nachfrager von Gewerbeflächen sind ... - 40 % der Betriebe mit Gewerbeflächenbedarf sind bereits in Gewerbegebieten ansässig. Ein Sechstel befindet sich in der Innenstadt und fast die Hälfte im übrigen Stadtgebiet. ... zu 40 % bereits in Gewerbegebieten ansässig - Am stärksten vertreten sind Dienstleister und Handwerksbetriebe. Unter den 76 potenziellen Gewerbeflächennachfragern sind lediglich zehn Industriebetriebe. ... überwiegend Dienstleister und Handwerksbetriebe - Über die Hälfte sind Kleinbetriebe bis zehn Mitarbeiter. Nur 15 % der Unternehmen (neun Fälle) haben über 100 Mitarbeiter. Kleinbetrieblich strukturiert sind vornehmlich die Handwerks- und Handelsbetriebe, während die Industriebetriebe erwartungsgemäß im Durchschnitt eine deutlich höhere Zahl von Beschäftigten haben. ... über die Hälfte Kleinbetriebe bis 10 Mitarbeiter - Die überwiegende Zahl der Betriebe (50) planen, ihre Standortveränderung innerhalb der Stadt Oldenburg vorzunehmen. Immerhin elf Betriebe wollen außerhalb investieren, darunter sind sieben potenzielle Komplettverlagerungen 59. Jeweils zwei planen eine Teilverlagerung bzw. die Gründung eines Zweigbetriebes. ... meist Betriebe, die innerhalb der Stadt verlagern / erweitern wollen 58 GE-, GI-, MI- und SO-Flächen. Einige der Betrieben erwägen alternativ die Inanspruchnahme von Gewerberäumen bzw. Büroflächen in bereits bestehenden Gebäuden. 59 Die Zielorte wurden überwiegend nicht genannt. 56 Abb. 3.3-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Struktur der potenziell gewerbeflächennachfragenden Betriebe in der Stadt Oldenburg (Standort im Stadtgebiet und Branche) Standort (antwortende Betriebe: 76) Branche (antwortende Betriebe: 76) Tweelbäke 9% Osthafen 8% Handwerk 30% Dienstleist. 37% sonstiges Stadtgebiet 44% Etzhorn / Patentbusch 12% übrige Gew.gebiete 11% Innenstadt 16% Industrie 13% Handel 20% Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Verlässliche Abschätzung des künftigen quantitativen Gewerbeflächenbedarfs problematisch Die Betriebe wurden in der Befragung gebeten, ihren Flächenbedarf näher zu quantifizieren. Eine verlässliche Abschätzung des gesamten künftigen Gewerbeflächenbedarfs auf Basis dieser Angaben ist allerdings aus verschiedenen Gründen problematisch: - Es muss davon ausgegangen werden, dass die Unternehmen, die eine Standortveränderung konkret planen, überdurchschnittlich motiviert waren, den „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. So gesehen würde eine lineare Hochrechnung des von den Betrieben angegebenen Flächenbedarfs zu einer Überschätzung des tatsächlichen Gewerbeflächenbedarfs führen. - Andererseits bewirken die derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und das überwiegend ungünstige Geschäftsklima eine ausgeprägte Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitionsentscheidungen. Dies wird sich in entsprechend zurückhaltenden Angaben zum Flächenbedarf in den Fragebögen ausgewirkt haben. Mittelfristig dürfte die Investitionsneigung der Unternehmen und damit der Flächenbedarf wieder ansteigen. Es wird davon ausgegangen, dass sich die beiden Einflüsse weitgehend aufheben, wobei der Einfluss der überdurchschnittlichen Motivation, den „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen, als tendenziell etwas stärker eingeschätzt wird. Berechnung des voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarfs als Bandbreite Aufgrund der Rücklaufquote der Unternehmensbefragung sowie des Anteils der Betriebe, die keine konkreten Flächenangaben gemacht haben, müsste der in den Fragebögen angegebene Flächenbedarf mit dem Faktor „Sechs“ multipliziert werden, um auf die Gesamtzahl der angeschriebenen Unternehmen hochrechnen zu können. Im Folgenden wird für eine konservative Abschätzung des künftigen Ge- 57 Übersicht 3.3-1: Stadt Oldenburg Voraussichtlicher Gewerbeflächenbedarf (Nettofläche) innerhalb der Stadt Oldenburg GEWERBEFLÄCHENBEDARF LT. UNTERNEHMENSBEFRAGUNG < 2 Jahre nachrichtl.: 2 bis 5 Jahre nachrichtl.: > 5 Jahre ha Anzahl der Betriebe ha Anzahl der Betriebe ha Anzahl der Betriebe GE 3,3 10 1,2 7 1,6 3 GI 0,7 2 2,2 2 0,3 1 Summe GE und GI 4,0 12 3,4 9 1,9 4 MI 0,7 6 0,7 4 - - SO 0,5 1 - - - - VORAUSSICHTLICHER DURCHSCHNITTLICHER JAHRESBEDARF*) untere Variante (x4) (in ha) obere Variante (x6) (in ha) GE 7,3 10,9 GI 1,5 2,3 Summe GE und GI 8,8 13,2 MI 1,5 2,3 SO 1,0 1,5 *) einschließlich 10 % Gewerbeflächennachfrage von außerhalb der Stadt Oldenburg Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002, eigene Berechnungen NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover werbeflächenbedarfs in der Stadt Oldenburg eine Bandbreite des vier- bis sechsfachen der in den Fragebögen angegebenen Flächengrößen zu Grunde gelegt. Als Basis werden die Flächenangaben der Betriebe verwendet, die eine Standortveränderung innerhalb der nächsten zwei Jahre planen. Bei den Betrieben, die ihre Standortveränderung für einen späteren Zeitpunkt angegeben haben, sind die Flächenangaben vielfach lückenhaft und werden deshalb in die Berechnung des voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarfs nicht mit einbezogen. Da die Unternehmensbefragung nur die bereits in Oldenburg ansässigen Betriebe erfasst hat, werden aufgrund der Erfahrungswerte früherer Jahre 10 % für die auswärtige Gewerbeflächennachfrage und Betriebsneugründungen hinzugerechnet. Basis: Betriebe, die eine Standortveränderung innerhalb der nächsten zwei Jahre planen Hieraus ergibt sich eine Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet 9 bis 13 ha jährlich (Übersicht 3.3-1). Diese Zahlen decken sich weitgehend mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage in den 90er Jahren. Der Anteil der GI-Flächen am voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp 20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor dem Hintergrund des augenblicklich knappen GIFlächenangebots in der Stadt Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer Industrieflächen besonders dringlich. Gewerbeflächennachfrage von 9 bis 13 ha jährlich Zusätzlich zum Gewerbeflächenbedarf (GE und GI) lässt sich ein Bedarf an Mischgebietsflächen (MI) von jährlich ebenfalls rund 2 ha ermitteln. Hierbei muss MI-Flächenbedarf deutlich unter 2 ha 58 Abb. 3.3-2: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Worin liegen die Hauptgründe für die beabsichtigte Standortverlagerung? Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 54) keine Erweiterungsmöglichkeit am Standort zu wenig Parkplätze zu hohe Mietkosten unzureichende verkehrliche Anbindung Konflikte mit benachbarten Wohngebieten Sonstiges 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover allerdings berücksichtigt werden, dass sich vermutlich nicht alle antwortenden Betriebe bei der Befragung über die Definition von MI-Flächen im Klaren waren. So haben beispielsweise auch einige Handwerks- und Industriebetriebe (z.B. Baugewerbe, Metallverarbeitung) eine Nachfrage nach MI-Flächen angegeben, obwohl sie von ihrer Branchenzugehörigkeit eigentlich in ein Gewerbegebiet gehören. Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deshalb deutlich unter 2 ha liegen. Geringer Anteil von Betrieben, die außerhalb der Stadt investieren wollen Der Anteil der Betriebe, die nicht innerhalb der Stadt Oldenburg investieren wollen, ist vergleichsweise gering. Hochgerechnet ergibt sich ein Flächenbedarf von rund 1 bis 1,5 ha, der nach Aussage der befragten Betriebe außerhalb des Stadtgebietes realisiert werden soll. Hiervon entfallen je die Hälfte auf Komplettverlagerungen und Teilverlagerungen bzw. Zweigbetriebsgründungen. Fehlende Erweiterungsmöglichkeit als Hauptgrund für Standortwechsel Der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung ist erwartungsgemäß die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden Standort (Abb. 3.3-2). An zweiter Stelle nennen immerhin 35 % der Betriebe die mangelnde Verfügbarkeit von Parkplätzen 60. Während dieser Engpass überwiegend von den Betrieben beklagt wird, die in der Innenstadt beheimatet sind, nennen auch fünf von 18 der in Gewerbegebieten ansässigen und veränderungswilligen Unternehmen Parkraumknappheit als einen der Verlagerungsgründe. Immerhin ein Fünftel der potenziellen Flächennachfrager geben an, dass sie sich aufgrund zu hoher Mietkosten künftig in einem Gewerbegebiet ansiedeln wollen. Probleme mit der verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und Konflikte mit Nachbarnutzungen spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle. 60 Neben dem Aspekt der zu hohen Standortkosten (z.B. Grundstückspreise, Gewerbesteuer) zählen mangelnde Parkplätze zu den „Standortnachteilen“, die in Befragungen von den Antwortenden oftmals subjektiv überschätzt werden. 59 Abb. 3.3-3: Stadt Oldenburg Welche Anforderungen an den neuen Betriebsstandort sind für Sie von besonderer Bedeutung? Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 67) Nähe zur Autobahn niedriger Grundstückspreis Nähe zu Kunden / Abnehmern innerstädtische Verkehrsanbindung Erscheinungsbild + Image des Betriebsumfeldes Verfügbarkeit von Flächen für Erweiterungen Nähe zum alten Betriebsstandort Abstand zu Wohngebieten Nähe zu FuE-Einrichtungen (z. B. Uni) Sonstiges 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002 NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover Aus der Analyse der Defizite am bestehenden Standort ergibt sich die Frage nach den Anforderungen der Unternehmen an einen neuen Betriebsstandort. Die Nähe zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen hinweg als der wichtigste Standortfaktor von über 60 % der Befragten genannt (Abb. 3.3-3); die größeren Betriebe mit über 50 Beschäftigten nennen die Autobahnanbindung sogar zu 100 % als bedeutenden Standortfaktor. Nähe zur Autobahn als wichtigste Anforderung an neuen Standort Es folgt der Kostenfaktor „niedriger Grundstückspreis“, der für alle Branchen (mit Ausnahme der übrigen Dienstleister) eine wichtige Rolle spielt. Dienstleistungsbetriebe legen dagegen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild des Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtgebietes. Interessanterweise stufen immerhin sechs Betriebe aus unterschiedlichen Branchen (Baugewerbe, Einzelhandel, Großhandel, EDV etc.) die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (z.B. Uni) als bedeutsam für ihren künftigen Standort ein. Überdurchschnittliche Bedeutung des Betriebsumfeldes für Dienstleistungsbetriebe Aufschlussreich ist darüber hinaus ein Vergleich der Betriebe, die ihre Standortveränderung innerhalb der Stadt Oldenburg planen, mit denen, die vorhaben, einen neuen Betriebsstandort außerhalb der Stadt zu suchen. Während von den in Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft die innerstädtische Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern als bedeutsam genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die Standortfaktoren „Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend. Betriebe, die innerhalb der Stadt verlagern: Innerstädtische Verkehrsanbindung und Kundennähe bedeutsam 60 4. Gewerbeflächenentwicklungskonzept Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg Quellen: Gespräche mit der Stadtverwaltung und Gewerbeflächenerhebung Die einzelnen Aspekte der Gewerbeflächenentwicklung wurden im Rahmen von Gesprächen mit der Stadtverwaltung erörtert. Ergänzend wurden bei der Stadt mit Hilfe von Fragebögen konkrete Daten zum derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebot ermittelt: - Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen, - Gewerbegebietsplanungen sowie - künftig zu entwickelnde, potenziell hochwertige Gewerbeflächen (Vorschauflächen). Untersuchung von Vorschauflächen als Schwerpunkt des Gutachtens Schwerpunkt der flächenbezogenen Untersuchungen des Gutachtens ist die Erfassung und Bewertung von potenziell hochwertigen, zukünftig zu entwickelnden Gewerbeflächen (4.4 Vorschauflächen). Hierbei werden für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg sowohl der kurzfristige Handlungsbedarf als auch langfristige Entwicklungsperspektiven berücksichtigt. Im Rahmen des Bausteins V „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ wird auch die Möglichkeit von interkommunalen Kooperationen einbezogen. Abgrenzung der Gewerbeflächenarten: Für das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept wurde die folgende Abgrenzung von Gewerbeflächen gewählt: Vollständig belegte Gewerbegebiete - Vollständig belegte Gewerbegebiete: Es sind keine Flächen oder nur noch einzelne, schwer vermarktbare Restgrundstücke verfügbar. Diese Gewerbegebiete sind im Rahmen der Untersuchung ausgeblendet worden. Erhoben wurden lediglich die ansässigen Betriebe, sofern sie sich seit 1992 dort angesiedelt oder erweitert, d.h. Flächen nachgefragt haben. Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen - Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen: Für diese Gebiete existiert ein rechtsgültiger Bebauungsplan, und es sind noch Grundstücke verfügbar. Die freien Flächen sind nicht in allen Fällen sofort verfügbar, d.h. die Verfügbarkeit kann z.B. durch mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, Reservierung von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt sein. In der Analyse des Gewerbeflächenangebots wird deshalb nach „sofort“ und „nicht sofort“ verfügbaren Flächen unterschieden. Geplante Gewerbegebiete - Geplante Gewerbegebiete: Die entsprechenden Flächen sind planungsrechtlich noch nicht verfügbar, befinden sich aber im Planungsverfahren. Die Bandbreite kann vom Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung bis zum bevorstehenden Satzungsbeschluss und Inkrafttreten eines Bebauungsplans reichen. Auch diese Flächen können bezüglich ihrer künftigen Verfügbarkeit weiteren Einschränkungen (z.B. mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer) unterliegen. Insofern ist nach kurzfristig (Planungsvorhaben wird aktuell vorangetrieben) und eher langfristig realisierbaren Planungsvorhaben (Darstellung im F-Plan ist zwar vorhanden, weitere Schritte sind aber nicht erfolgt) zu unterscheiden. 61 - Vorschauflächen: Für diese potenziellen Gewerbeflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist aber noch nicht erfolgt. Meist handelt es sich bei den Vorschauflächen um reine „Zukunftsideen“, für die bislang noch keinerlei schriftliches Datenmaterial vorliegt. 4.1 Stadt Oldenburg Vorschauflächen Verfügbare Gewerbeflächen In einem detaillierten Fragebogen wurde der Bestand an verfügbaren Gewerbeflächen erhoben. Dabei war von der Stadtverwaltung für jedes räumlich getrennte Gewerbegebiet mit noch verfügbaren Flächen ein eigener Fragenkatalog mit folgenden Informationen auszufüllen: - Name des Gewerbegebietes, - Lage innerhalb der Gemeinde, - Verkehrsanbindung des Gewerbegebietes, - Flächengröße und Art der möglichen Nutzung 61 (v.a. GE- und GI-Nutzung), - Eigentumsverhältnisse, - Angaben zum Kaufpreis (soweit möglich), - Angaben zu möglichen Konflikten mit Nachbarnutzungen. Die relevanten Standorte für das derzeitige Gewerbeflächenangebot in der Stadt Oldenburg befinden sich - im Südosten am Autobahnkreuz Oldenburg-Ost (Tweelbäke, Oldeweg), - im Osten entlang der Hunte (Osthafen), - im Norden in Nähe der Anschlussstelle Etzhorn (Frieslandstraße) sowie - im südwestlich gelegenen Stadtteil Eversten (Edewechter Landstraße). Detaillierte Erhebung der einzelnen Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen Standorte des derzeitigen Gewerbeflächenangebots In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind derzeit rund 35 ha Gewerbeflächen sofort und 25 ha bedingt verfügbar 62. Schwerpunkt des derzeitigen Flächenangebots ist der Standort „Tweelbäke“ 63, der über drei Viertel der sofort verfügbaren Gewerbeflächen auf sich vereinigt (Übersicht 4-1). Bei den sofort verfügbaren Gewerbeflächen handelt es sich überwiegend um GE-Flächen. Industrieflächen (GI und GIE) sind in der Stadt Oldenburg derzeit nur in geringem Umfang (2,4 ha) sofort verfügbar. 35 ha sofort verfügbare Gewerbeflächen in fünf Gewerbegebieten ... Unter den aufgrund fehlender Erschließung nicht sofort verfügbaren Flächen befinden sich alleine 22 ha GE- und GI-Flächen im Gewerbegebiet „Osthafen“ ... und 25 ha nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen 61 Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Entsorgung) verwendet. Wird nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt. 62 Erschließung noch nicht vorhanden, für kleine Teilfläche im Gewerbegebiet Edewechter Landstraße besteht keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer 63 Gewerbegebiete „Tweelbäke“ und „Oldeweg“ 62 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Übersicht 4-1: Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg Gewerbegebiet Stadtteil sofort verfügbare Fläche davon öffentl. Eigentum davon GI-Fläche Tweelbäke Tweelbäke / Krusenbusch 23,4 ha 23,4 ha 0,9 ha Oldeweg Tweelbäke / Krusenbusch 4,6 ha 4,6 ha 1,5 ha 64 Frieslandstraße Etzhorn 4,1 ha 65 1,5 ha 0,0 ha Osthafen 66 Neuenwege / Drielake 2,1 ha 2,1 ha 0,0 ha Edewechter Landstr. Eversten 0,6 ha 0,6 ha 0,0 ha 34,8 ha 32,2 ha 2,4 ha Gesamt Quelle: Stadt Oldenburg Übersicht 4-2: Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg Gewerbegebiet Stadtteil nicht sofort verfügbare Fläche davon öffentl. Eigentum davon GI-Fläche Gutenbergstraße Tweelbäke / Drielake 1,5 ha 1,5 ha 0,0 ha Osthafen Neuenwege / Drielake 22,0 ha 22,0 ha 12,0 ha Edewechter Landstr. Eversten 1,2 ha 0,0 ha 0,0 ha 24,7 ha 23,5 ha 12,0 ha Gesamt Quelle: Stadt Oldenburg (Übersicht 4-2). Für diese Flächen wird aufgrund der Bodenverhältnisse eine aufwändige und entsprechend kostenintensive Aufspülung erforderlich sein. Eigentumsverhältnisse: Fast ausschließlich in öffentlichem Eigentum Fast alle sofort und nicht sofort verfügbaren Gewerbegrundstücke befinden sich in öffentlichem Eigentum (Übersichten 4-1 und 4-2). Die Verfügbarkeit der Gewerbeflächen für die Wirtschaftsförderung in der Stadt Oldenburg ist sehr positiv zu bewerten. Lagequalität und Eignung des Flächenangebots für bestimmte Zielgruppen: In Hinblick auf die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte und ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen muss das Flächenangebot der Stadt Oldenburg differenziert betrachtet werden (Übersicht 4-3): Tweelbäke, Osthafen und Frieslandstraße sind verkehrlich gut angebunden - Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“ sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz zügig und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle allerdings bereits etwas weiter. 64 eingeschränktes GI-Gebiet (GIE) 65 davon 2,1 ha MI-Flächen 66 einschließlich Holler Landstraße und Lesumstraße 63 Stadt Oldenburg - Am Standort „Osthafen“ ist aufgrund der Lage direkt an der Hunte zudem die Möglichkeit gegeben, auch see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe anzusiedeln. Osthafen auch für see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe - Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist aufgrund seiner an Wohngebiete angrenzenden Lage vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet. Edewechter Landstraße für kleinere, stadtteilbezogene Betriebe Die Grundstückspreise in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg liegen zwischen € 23,- je m² (Osthafen) und € 31,- je m² (Edewechter Landstraße, Frieslandstraße). Damit ist das Preisniveau in Oldenburg niedriger als in fast allen anderen Großstädten im Nordwesten Deutschlands (Übersicht 4-4), aber erwartungsgemäß etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist das Preisgefälle aber nur gering (Übersicht 4-5). Gewerbeflächenpreise in der Stadt Oldenburg vergleichsweise günstig Unter den Gemeinden im Umfeld der Stadt Oldenburg verfügt insbesondere Rastede über ein umfangreiches, verkehrlich überwiegend gut angebundenes Gewerbeflächenangebot entlang der A 29 bzw. A 293 (Übersicht 4-5). Darüber hinaus bieten die Gemeinden Hatten (A 29) und Wiefelstede (A 28) autobahnnahe und in kurzer Entfernung zur Stadt Oldenburg gelegene Gewerbegebiete an. Am Standort Altmoorhausen / Munderloh (A 28) der Gemeinden Hude und Hatten ist derzeit nur ein geringer Umfang an Restflächen verfügbar. Eine Erweiterung dieses Gewerbeflächenstandortes ist aber in Planung. Umfangreiches und hochwertiges Flächenangebot in Rastede, Hatten und Wiefelstede Die übrigen Gemeinden haben entweder einen nur noch geringen Umfang an Gewerbeflächen verfügbar (Hude, Bad Zwischenahn, Wardenburg) oder ein von der Lagegunst her qualitativ eingeschränktes Gewerbeflächenangebot (Elsfleth, Edewecht). Ansonsten nur geringer Umfang oder eingeschränkte Qualität Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen mit spezifischen qualitativen Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte, Gewerbeflächen im Stadtnorden) sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar. Flächenangebot der Stadt gut im regionalen Wettbewerb positioniert 64 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Übersicht 4-3: Beschreibung der Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen in der Stadt Oldenburg Gewerbegebiet Beschreibung der Gewerbegebiete Tweelbäke - Sehr großes Gewerbegebiet, bislang Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg - Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 1 km (aus rückwärtigen Bereichen des Gewerbegebietes etwas weiter) - Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen - Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum - Derzeit noch nicht verfügbare Flächen werden nach und nach erschlossen - Entwicklung weiterer im FNP dargestellter Flächen geplant - Grundstückspreis je m²: € 26,- Breiter Branchenmix: Insbesondere Speditionen/Logistik, Großhandel, Produzierendes Gewerbe, Unternehmensorientierte Dienstleister (u.a. Reinigung), Kfz-Gewerbe Oldeweg - Kleines Gewerbegebiet, in unmittelbarer Nähe zum Gewerbegebiet „Tweelbäke“ (Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg) - Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 2 km - Nutzungsarten: GE- und GIE-Flächen - Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum - Geplante Ansiedlung: Möbelmarkt Osthafen - Großes Gewerbegebiet - Grundstücke entlang der Kaje für see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe vorgesehen - Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Holler Landstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ (A 29), Entfernung 1 km - Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen - Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum - Erschließung der noch nicht verfügbaren Flächen aufgrund der Bodenverhältnisse voraussichtlich kostenintensiv (Aufspülung erforderlich) - Grundstückspreis je m²: € 23,- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Logistik/Großhandel Frieslandstraße / - Mittelgroßes Gewerbegebiet (in Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet „Patentbusch“), Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Norden der Stadt Oldenburg - Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Wilhelmshavener Heerstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“ (A 293), Entfernung 1 km - Nutzungsarten: Ausschließlich GE- und MI-Flächen - Flächen teils in privatem (GSG, GE- und MI-Flächen) und teils in öffentlichem Eigentum (GE- und MI-Flächen) - Grundstückspreis je m²: € 31,- (GE-Flächen, städtisch), € 66,50 (MI-Flächen, städtisch) - Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Handwerk, Baugewerbe, Kfz-Gewerbe Mittelkamp Edewechter Landstraße - Kleines Gewerbegebiet, Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Südwesten der Stadt Oldenburg - Zufahrt zur Anschlussstelle „Oldenburg-Eversten“ (A 28) durch den Stadtteil Eversten (Edewechter Landstraße, Hauptstraße), Entfernung 3 km - Nutzungsarten: Ausschließlich GE-Flächen (belegte Teilfläche SO-Einzelhandel) - Flächen teils in privatem und teils in öffentlichem Eigentum, Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer derzeit nicht vorhanden - Grundstückspreis je m²: € 31,- (städtische Flächen) - Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Handwerk, Handel 65 Stadt Oldenburg Übersicht 4-4: Ausgewählte Gewerbeflächenpreise in den nordwestdeutschen Großstädten Stadt / Gemeinde Gewerbegebiete Preis (ca., inkl.Erschließ.) Braunschweig Hansestrasse, Waller See, Rautheim-Nord 36 € bis 38 € Bremen GVZ, Hansalinie 28 € bis 66 € Göttingen Siekhöhe Hannover Schwarze Heide, EXPO Park 66 € bis 140 € Hildesheim Gewerbegebiet Nord 43 € bis 50 € Oldenburg Tweelbäke, Frieslandstraße, Osthafen, 23 € bis 31 € 64 € Edewechter Landstraße Osnabrück Am Tie, Güterverkehrszentrum Salzgitter Fuchsbach, Peiner Straße, Lange Wanne, 52 € bis 64 € 10 € Beddingen, Watenstedt Wolfsburg Heinenkamp, Dieselstraße Sudammbreite, 35 € bis 50 € Vogelsang Quelle: www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen, eigene Erhebungen - überwiegend ungefähre Angaben Übersicht 4-5: Gewerbeflächenangebot in den Nachbarstandorten der Stadt Oldenburg Stadt / Gemeinde Hude Gewerbegebiete Altmoorhausen, Wüsting sofort verfügbar (ca.) später verfügbar (ca.) Preis (ca., inkl. Erschließ.) 1,7 ha 1 ha € 16,- bis € 18,- Hatten Sandkrug 10 ha 6 ha € 25,- bis € 31,- Wardenburg Astrup, Süd-West 2,8 ha - € 16,- bis € 20,- Edewecht Friedrichsfehn, Im Brannen, 0,8 ha 4,4 ha Hansaweg (Küstenkanal) Bad Zwischenahn Industriepark Kayhauserfeld € 8,- bis € 15,- - 5 ha € 20,- bis € 28,- Wiefelstede Leuchtenburg, Westerholtsfelde, 7,5 ha - Wiefelstede Rastede Leuchtenburg, Liethe, € 26,42,5 ha 3,3 ha Wahnbek-Ipwege Elsfleth Oberrege, Lienen, Industriegebiet Süd, Kasernenstraße Quelle: € 22,- bis € 13,- bis € 25,- 8,4 ha 29,1 ha € 13,- bis € 18,- www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Gewerbeflächenentwicklungskonzepte der Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen, - überwiegend ungefähre Angaben 66 4.2 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Gewerbeflächenplanungen Zusammenstellung aller Gewerbeflächenplanungen In einem weiteren Fragebogen wurden Informationen zur Planung von Gewerbegebieten erhoben. Zusätzlich zu den o.g. Merkmalen für bestehende Gewerbegebiete - soweit sinnvoll und bereits möglich - stand dabei der Planungsstand der Vorhaben im Vordergrund. In diesem Zusammenhang sind nur Flächen aufgenommen worden, bei denen die formalen Planungen bereits begonnen hatten, d.h. mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung vorlag. Unterscheidung ... Bei den Gewerbeflächenplanungen ist zu unterscheiden zwischen ... zwischen aktuellen Planungsvorhaben - aktuellen Planungsvorhaben, die von der Stadt konkret weiterverfolgt werden und künftig das Gewerbeflächenangebot ergänzen sollen sowie ... und weiteren im FNP dargestellten Gewerblichen Bauflächen - weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, die zwar seinerzeit in den Flächennutzungsplan der Stadt Oldenburg von 1996 aufgenommen worden sind, bei denen die Aufstellung eines Bebauungsplanes aber derzeit nicht konkret angestrebt wird. Aktuelle Planungsvorhaben Zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen 11 ha Nettofläche: Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen rund 20 ha Gewerbefläche (brutto). Abzüglich Infrastruktur- und Ausgleichsflächen entspricht dies etwa 11 ha Nettofläche (Übersicht 4-6). Die beiden aktuellen Gewerbeflächenplanungen sind bereits im Flächennutzungsplan der Stadt dargestellt. Darüber hinaus sind die Planungsstände unterschiedlich. Gerhard-Stalling-Straße - Bei der geplanten Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (GerhardStalling-Straße) läuft bereits das B-Plan-Verfahren. Mit einer Verfügbarkeit der Flächen kann für das Jahr 2003 gerechnet werden. Krugweg - Für das Plangebiet „Krugweg“ ist der Aufstellungsbeschluss für einen B-Plan erfolgt. Für beide Planungsvorhaben ist die Nutzungsart „GE“ vorgesehen. Zudem befinden sich die Flächen bereits sämtlich in städtischem Eigentum. Qualitative Bewertung der aktuellen Planungsvorhaben Da es sich bei den aktuellen Planungsvorhaben um Erweiterungen von bereits bestehenden Gewerbegebieten handelt, kann die qualitative Bewertung der vorhandenen Gewerbeflächenstandorte (4.1 Verfügbare Gewerbeflächen) auf die Planungen übertragen werden. Beim Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ ist zu beachten, dass die Entfernung zur Bremer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle aufgrund der rückwärtigen Lage innerhalb des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ bereits beträchtlich ist. Eine Aufwertung wird allerdings die geplante Anbindung der Gerhard-Stalling-Straße Richtung Westen bis zur Straße „Am Schmeel“ bringen. 67 Stadt Oldenburg Übersicht 4-6: Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg (aktuelle Planungsvorhaben) geplantes Gewerbegebiet Gerhard-Stalling-Straße (Erweiterung des Stadtteil geplante Nutzungsart geplante Nettofläche Tweelbäke / Krusenbusch GE 7,7 ha Etzhorn GE 3,3 ha Gewerbegebietes „Tweelbäke“) Krugweg (Erweiterung des Gewerbegebietes „Patentbusch“) Gesamt 11,0 ha Quelle: Stadt Oldenburg Übersicht 4-7: Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan der Stadt Oldenburg (derzeit kein Bebauungsplan vorgesehen 67) geplantes Gewerbegebiet / geplante Gewerbegebietserweiterung Stadtteil voraussichtl. Nettofläche Tweelbäke (westlich A 29, südlich Tweelbäker Tredde) Tweelbäke / Krusenbusch 20,2 ha Tweelbäke (östlich A 29, südlich Armenhausgraben) Tweelbäke / Krusenbusch 17,0 ha Südlich Holler Landstraße Neuenwege / Drielake 10,4 ha Sandweg Drielakermoor 9,4 ha Tweelbäke (östlich A 29, zwischen Bremer Heerstr. und Tweelbäke / Krusenbusch 9,0 ha Eversten 4,5 ha Armenhausgraben) Edewechter Landstraße (Erweiterung) Gesamt nachrichtlich: 70,5 ha SO-Gebiet „Entsorgungszentrum“ Neuenwege 14,9 ha Quelle: Stadt Oldenburg Weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen Die im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, bei denen die Aufstellung eines Bebauungsplanes derzeit (noch) nicht angestrebt wird, befinden sich größtenteils im Umfeld des Gewerbegebietes Tweelbäke (Übersicht 4-7, Karte 4-1). Darüber hinaus gehören zwei Flächen südlich der Holler Landstraße in Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Osthafen“ sowie östlich des Gewerbegebietes „Edewechter Landstraße“ in diese Kategorie. Die Möglichkeiten zur Entwicklung dieser Flächen und ihre Lagegunst sind differenziert zu betrachten: Weitere im FNP dargestellten Gewerblichen Bauflächen überwiegend in Tweelbäke - Flächen östlich der A 29 unmittelbar südlich der Bremer Heerstraße 67 Die Flächen östlich der A 29 unmittelbar südlich der Bremer Heerstraße bis zum Armenhausgraben werden aus gutachterlicher Sicht positiv beurteilt. Auf- Aufstellungsbeschlüsse liegen für Teilbereiche vor. 68 Gewerbeflächenentwicklungskonzept grund der direkten Anbindung an die Bremer Heerstraße und die dadurch bedingte kurze Entfernung zur Autobahn dürften gute Chancen zur Vermarktung dieser Flächen gegeben sein. Zudem ist auf der gegenüberliegenden Seite der Bremer Heerstraße bereits das Gewerbegebiet „Oldeweg“ verfügbar, so dass sich die beiderseits der Ausfallstraße gelegenen Flächen gut ergänzen. Die Größe der Fläche nördlich des Armenhausgrabens beträgt allerdings lediglich 9 ha. Zudem ist für wichtige Teilflächen eine Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigentümer derzeit nicht gegeben. Flächen südlich der Holler Landstraße - Die Flächen südlich der Holler Landstraße, unmittelbar gegenüber des bereits beplanten und teilweise sofort verfügbaren Gewerbegebietes „Osthafen“ sind verkehrlich gut angebunden. Sowohl die Innenstadt als auch die A 29 (Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“) sind zügig zu erreichen. Der Standort stellt eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Gewerbeansiedlungen entlang der Stedinger Straße / Holler Landstraße sowie des Bereichs „Osthafen“ dar. Der Erwerb der Flächen durch die Stadt wird angestrebt, die private Verkaufsbereitschaft ist allerdings nicht vorhanden. Flächen südlich der Tweelbäker Tredde - Deutlich schlechter dürften die Vermarktungschancen für die FNP-Flächen südlich der Tweelbäker Tredde bzw. südlich des Armenhausgrabens sein. Die Entfernung zu den relevanten Verkehrsachsen ist hier beträchtlich. Die Vermarktungsbemühungen der städtischen Wirtschaftsförderung für das bestehende Gewerbegebiet Tweelbäke machen deutlich, dass Grundstücke von den Unternehmen immer weniger akzeptiert werden, je weiter sie von der Bremer Heerstraße entfernt sind. Sollte im Rahmen des geplanten Güterverkehrszentrums (GVZ) eine neue Autobahnanschlussstelle im Bereich Sprungweg eingerichtet werden, würde dieses allerdings zu einer grundlegenden Neubewertung zumindest der westlich der A 29 gelegenen Flächen führen. Flächen am Sandweg - Bei den Flächen am Sandweg ist die verkehrliche Erschließung problematisch. Aufgrund der geringen Straßenbreite und des Baumbestandes ist der Sandweg selbst als Zufahrt nicht geeignet. Die Gewerbliche Baufläche könnte zwar theoretisch um die im Norden angrenzende, nicht im FNP dargestellte Fläche ergänzt und damit verkehrlich erschlossen werden. Aufgrund der dortigen Bodenbeschaffenheit ist eine Erschließung dieser Grundstücke aber mit vertretbarem Aufwand nicht zu realisieren. Flächen im Umfeld des bestehenden Gewerbegebietes „Edewechter Landsraße“ - Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ und die entsprechenden Erweiterungsflächen sind aufgrund ihrer an Wohngebiete angrenzenden Lage, der vergleichsweise ungünstigen überregionalen Verkehrsanbindung sowie des geringen Flächenpotenzials vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet. Für einen Teil der Erweiterungsflächen besteht derzeit keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer. Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ an der Holler Landstraße Darüber hinaus befindet sich an der Holler Landstraße mit der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ ein im Flächennutzungsplan dargestelltes Gebiet, das ebenfalls für GE- und GI-Nutzungen geeignet wäre. Für die südlich an den Abfallwirtschaftsbetrieb angrenzenden Flächen von 18 ha (brutto) besteht noch kein Bebauungsplan. Durch eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes könnten hier hochwertige Gewerbeflächen entwickelt werden. Stadt Oldenburg Karte 4-1: Gewerbegebiet Tweelbäke und umliegende Flächen Suchraum Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren / Geplante Strassenverbindungen (langfristig / kurzfristig) Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg Gewerbliche Bauflächen laut FNP, bislang kein B-Plan vorgesehen Sondernutzung Einzelhandel Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 70 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 71 4.3 Stadt Oldenburg Gewerbebrachen Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der Stadt Oldenburg muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung von Gewerbebrachen eine wichtige Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die immer knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist vielmehr eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die vor dem Hintergrund der verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen beide Möglichkeiten der Schaffung von Gewerbeflächenangebot berücksichtigt. Nachnutzung von Gewerbebrachen spielt zentrale Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik Im Stadtgebiet befindet sich an verschiedenen Standorten eine Reihe von Gewerbebrachen, d.h. von derzeit ungenutzten bzw. mindergenutzten Betriebsstandorten. Im Folgenden werden die wichtigsten Gewerbebrachen kurz beschrieben und bewertet (Übersicht 4-8): Wichtigste ungenutzte bzw. mindergenutzte Gewerbestandorte: - Ehemaliges Gelände des Edeka-Verteilzentrums am Bäkeplacken / Pophankenweg, das in die Gemeinde Wiefelstede (A 28 Anschlussstelle „Neuenkruge“) verlagert wurde, Edeka, Wechloy - freigewordene, unbebaute Teilfläche der Deutschen Telekom AG am Artillerieweg / Ammerländer Heerstraße, Telekom, Artillerieweg - ehemaliges Dachpfannenwerk der Firma Braas an der Hundsmühler Straße im Südwesten des Stadtgebietes, Braas, Hundsmühler Straße - ehemalige Betriebsstätte der Nordmilch e.G. an der Wilhelmshavener Heerstraße, deren Standort im Rahmen der Neustrukturierung des NordmilchKonzerns aufgegeben wurde, Nordmilch, Wilhelmshavener Heerstraße - ehemaliger Betriebshof der Verkehr und Wasser GmbH Oldenburg (VWG), die innerhalb des Stadtgebietes verlagert worden ist, VWG, Alexanderstraße - freigewordene Produktions- und Büroflächen der FHP-Motors GmbH im Stadtteil Kreyenbrück. FHP-Motors, Kreyenbrück Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass sich die Immobilien mit Ausnahme der VWG-Fläche in privatem Eigentum befinden und deshalb kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die privaten Vermarktungsstrategien besteht. Nach Einschätzung der Stadtverwaltung stehen insbesondere die Nutzungswünsche (z.B. großflächiger Einzelhandel) und Preisvorstellungen der Eigentümer einer gewerblichen Nachnutzung der Brachen im Wege. Kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die private Vermarktung Bis auf die Telekom-Fläche sind auf allen Flächen überwiegend abgängige Gebäudeteile vorhanden, die keine Vermarktung wie bei herkömmlichen Gewerbeflächen ermöglichen. Nach allgemeinen Erfahrungen der Gutachter aus anderen Entwicklungskonzepten wirkt sich eine bestehende Bebauung - abhängig von der Lagegunst und der Gebäudestruktur - i.d.R. eher negativ auf die Vermarktungschancen aus. Zudem befinden sich in den Gebäuden teilweise noch Restnutzungen. Bestehende Gebäude verringern die Vermarktungschancen 72 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Übersicht 4-8: Die größten Gewerbebrachen in der Stadt Oldenburg Brache Edeka Flächengröße Eigentum 6,1 ha privat Bäkeplacken / Pophankenweg Nutzung Vermarktung bebaut, Teilnut- private Vermarktung, zungen derzeit steht nur das Gesamtobjekt zum Verkauf Telekom 1,6 ha privat Ammerländer Heerstraße unbebaut, rückwärtiges Grundstück Braas 4,7 ha privat Hundsmühler Straße noch bebaut, aber private Vermarktung, mögli- baufällig, cherweise Abriss der beste- Teilnutzungen, henden Gebäude teilweise Altlasten Nordmilch 1,7 ha privat Wilhelmshavener Heerstraße bebaut, private Vermarktung, mögli- leerstehend cherweise Abriss der bestehenden Gebäude 2,2 ha VWG städtisch Alexanderstraße bebaut, konkrete Entwicklungsvor- leerstehend stellungen der Stadtverwaltung vorhanden FHP-Motors (Teilfläche) 0,7 ha privat bebaut private Vermarktung Kreyenbrück Quelle: Stadt Oldenburg Brachen Edeka und Telekom: Eignung für hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen Die benachbarten Standorte „Edeka“ und „Telekom“ bieten Potenziale aufgrund ihrer Nähe zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur Fachhochschule. Hier ist eine Nutzung durch hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen denkbar (z.B. hochschulnahes Technologiezentrum 68, außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister). Problematisch ist allerdings die Zerschneidung beider Flächen durch die Bahnstrecke Oldenburg - Leer. Hierdurch wird der Standort „Edeka“ von den südlich der Bahnstrecke gelegenen Hochschulstandorten getrennt. Brache VWG: Wohnfunktionen, Einzelhandel, soziale Einrichtungen Der ehemalige Betriebshof der VWG ist bereits in städtischem Eigentum. Die Entwicklungsvorstellungen der Stadtverwaltung umfassen eine Nutzungsmischung aus Wohnfunktionen, Einzelhandel für die Nahversorgung sowie sozialen Einrichtungen. 68 in Abstimmung mit dem Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO) 73 4.4 Stadt Oldenburg Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung Vorschauflächen Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen) sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Die Eingrenzung der zu untersuchenden Vorschauflächen erfolgte gemeinsam mit Vertretern aller relevanten Ämter der Stadtverwaltung und den Gutachtern in der konzeptbegleitenden Lenkungsgruppe. Zahlreiche Flächenalternativen auf dem Gebiet der Stadt sind in diesem Rahmen erörtert und zum Teil wieder verworfen worden. Als Ergebnis der Diskussion sind die vier Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“, „Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“ ausgewählt worden. Ergänzt werden diese um die Vorschauflächen aus den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten der umliegenden Landkreise, die sich ggf. für eine interkommunale Kooperation eignen (Karte 4-2). Ausgewählte Vorschauflächen: „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“ „Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“ Auf Basis von Angaben der Stadtverwaltung sowie Besichtigungen vor Ort wurde für jede der Vorschauflächen im Stadtgebiet ein Gewerbeflächenprofil erstellt 69. Diese Profile dienen der Bewertung der einzelnen Flächen und sollen die Festlegung prioritär zu sichernder bzw. zu entwickelnder Projekte ermöglichen. Die Bewertung der Standorte orientiert sich vorrangig an den zu erwartenden Vermarktungschancen potenzieller Gewerbeflächen und ist somit in erster Linie ökonomisch geprägt. Gewerbeflächenprofile zur Beschreibung und Bewertung der Vorschauflächen Bei den Größenangaben der Vorschauflächen werden Bruttogrößen bzw. Suchräume zugrunde gelegt. Die Summe der Flächengrößen ist folglich umfangreicher als das künftig notwendige Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. Von daher ist eine Aufsummierung der Größenangaben nicht ohne weiteres möglich. Aufsummierung der Größenangaben nicht ohne weiteres möglich Zur qualitativen Bewertung der Flächen werden im Wesentlichen die folgenden Kriterien herangezogen (Übersicht 4-9): Kriterien für die Bewertung von Gewerbegebieten - Anbindung an das Straßenverkehrsnetz, - Verfügbarkeit der Flächen, - Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen des Standortes, - Erschließungskosten und Kosten des kommunalen Grunderwerbs, - Nutzungskonflikte (v.a. mit Natur und Landschaft sowie Wohnbebauung), - städtebauliche Integration und Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort, - Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr. Die obige Reihenfolge spiegelt aus Sicht der Gutachter in etwa die Bedeutung der Kriterien wider. Wichtigstes Kriterium für die Wertigkeit der Vorschauflächen und damit für die späteren Vermarktungschancen ist demzufolge eine konfliktfreie Verkehrsanbindung und eine möglichst kurze Entfernung zum überregionalen 69 Die detaillierten Profile zu allen untersuchten Vorschauflächen befinden sich im Anhang. Wichtigstes Kriterium: Verkehrsanbindung 74 Übersicht 4-9: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Kriterien für die Bewertung der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg Kriterium Kommentar Anbindung an das Straßenverkehrsnetz - Nähe und konfliktfreie Anbindung zur nächsten Autobahnanschlussstelle - Nähe zu einer sonstigen wichtigen Verkehrsachse - Sichtbarkeit der Fläche von einer bedeutenden Verkehrsachse aus Verfügbarkeit der Flächen - Anteil der Flächen, die sich bereits in öffentlichem Eigentum befinden - Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer Flächenpotenzial für - Größe der untersuchten Vorschaufläche langfristige Erweite- weiteres Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen rungen Erschließungskosten / Kosten des kommunalen Grunderwerbs - Verkehrserschließung Nutzungskonflikte - Auflagen bzw. Einschränkungen durch Natur- und Landschaftsschutz etc. - Ver- und Entsorgungsinfrastruktur - Kosten des Flächenerwerbs durch die Stadtverwaltung - Nähe zu Wohngebieten und anderen emissionssensiblen Nutzungen städtebauliche Integration / Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort - Nähe zur Innenstadt Oldenburgs und ihren Infrastruktureinrichtungen Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr - Entfernung zur nächsten VWG-Bushaltestelle - Nähe zu anderen Betrieben im Stadtgebiet - städtebauliche Integration in die Siedlungsgebiete der Stadt Autobahnnetz. Dieses Kriterium kann in Widerspruch zum Ziel der städtebaulichen Integration und der naturräumlichen Verträglichkeit von Gewerbegebieten stehen. Für lokale Betriebe örtliche Verkehrssituation sowie die Nähe zur Kernstadt entscheidend Für künftige Gewerbegebiete, die eher in Hinblick auf den lokalen und stadtteilbezogenen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf vermarktet werden sollen, können sicherlich Einschränkungen bei der überregionalen verkehrlichen Erreichbarkeit hingenommen werden. Aber auch für lokale Betriebe ist eine möglichst konfliktfreie verkehrliche Anbindung wichtig. Für diese Zielgruppe ist aber in erster Linie die örtliche Verkehrssituation sowie die Nähe zu Oldenburgs Innenstadt bzw. den jeweiligen Stadtteilen entscheidend. Entscheidend für den Flächenpreis: Verfügbarkeit, Erschließungskosten und Nutzungskonflikte Darüber hinaus ist selbstverständlich auch die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. der städtische Zugriff auf die Grundstücke bzw. die Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung eines Gewerbegebietes. In Verbindung mit den Erschließungskosten (Verkehrserschließung, Verund -entsorgungsinfrastruktur) und den Nutzungskonflikten (Kompensationsmaßnahmen, Abstände zu Wohngebieten) wirkt sich dieses Kriterium entscheidend auf den späteren Grundstückspreis und damit auf die Vermarktbarkeit der Gewerbeflächen aus. 75 Stadt Oldenburg Übersicht 4-10 macht die Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg deutlich: Übersicht der Vor- und Nachteile: - Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ liegt direkt an der Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ und hat damit die kürzeste Entfernung zur Autobahn. Auch die Vorschaufläche „Patentbusch“ bietet eine konfliktfreie Anbindung an das überregionale Straßennetz. Demgegenüber sind die verkehrlichen Anbindungen der Standorte „Edewechter Landstraße“ (Edewechter Landstraße, Hauptstraße) und „Fliegerhorst“ (Alexanderstraße) derzeit nicht frei von Konfliktstellen. Anbindung an das überregionale Straßenverkehrsnetz - Über die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. die Möglichkeit des städtischen Grunderwerbs, können bislang noch keine Aussagen getroffen werden. Verfügbarkeit der Flächen - In Hinblick auf die Erschließungskosten bestehen zwischen den Vorschauflächen keine wesentlichen Unterschiede. Alle Vorschauflächen können über benachbarte Siedlungs- bzw. Gewerbegebiete an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen werden. Über die Kosten des städtischen Grunderwerbs können bislang noch keine verlässlichen Aussagen getroffen werden. Erschließungskosten und Kosten des kommunalen Grunderwerbs - Insbesondere der Standort Fliegerhorst bietet theoretisch ein sehr großes Flächenpotenzial und damit die Möglichkeit langfristiger Gewerbegebietserweiterungen. Allerdings sind für die Fläche auch andere Nutzungen (Wohnen, Freizeit und Naherholung, etc.) vorgesehen. Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist bislang nur als Suchraum definiert worden. Sie umfasst aber theoretisch ebenfalls ein großes Flächenpotenzial. Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ zielt auf stadtteilbezogenen Verlagerungsbedarf ab. Sie verfügt daher nur über eine vergleichsweise geringe Größe. Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen - Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt, d.h. mit Natur- und Umweltbelangen, bestehen mehr oder weniger bei allen Vorschauflächen. Gravierend sind diese Konflikte aber nur bei der Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“, wo LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen betroffen sind. Weitere wesentliche Nutzungskonflikte sind nicht auszumachen. Es ist Aufgabe der Bebauungspläne, die Abstände zu Wohnnutzungen einzuhalten. Dies dürfte nach bisherigem Kenntnisstand kaum Konfliktpotenzial bergen. Nutzungskonflikte und mögliche planerische Nutzungsarten - Die Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“, „Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“ schließen sich sämtlich an bestehende bzw. geplante Siedlungsbereiche an. Städtebauliche Integration und Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort - Von keiner der Vorschauflächen ist die nächste VWG-Bushaltestelle mehr als 500 m entfernt. Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr 76 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Übersicht 4-10: Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg Vorschaufläche Vorteile Patentbusch - Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“, konflikt29 ha brutto freie Anbindung (entspricht ca. 23 ha netto) - Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer mittelfristig voraussichtlich gegeben - Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Patentbusch“ - kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Norden der Stadt Edewechter - Lage im einwohnerreichen Stadtteil Eversten Landstraße 8 ha brutto - einzige Vorschaufläche im Südwesten des Stadtgebietes (entspricht ca. 6 ha netto) - Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ Fliegerhorst - teilweise können bestehende Gebäude sowohl für Dienstleistungen als auch für 95 ha brutto Produzierendes Gewerbe genutzt werden (entspricht ca. innere Verkehrserschließung sowie Ver75 ha netto) und Entsorgungsinfrastruktur teilweise einschl. schon vorhanden bebauter - großes Flächenpotenzial Flächen - Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt vor 70 - einzige Vorschaufläche im Nordwesten des Stadtgebietes, u.a. für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet - Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle Osthafen / „Oldenburg-Hafen“, absolut konfliktfreie AnNeuenwege bindung an das Autobahnnetz 60 ha brutto Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes Suchraum Osthafen, kurze Entfernung zum bedeutenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandort Tweelbäke - überregionale Ausrichtung des Standortes auf die Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück etc. - teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der Autobahn aus möglich - Teilflächen bereits in städtischem Eigentum - großes Flächenpotenzial - Ausweisung von großen, zusammenhängenden GI-Flächen möglich Nachteile - rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbe- standortes „Patentbusch“ - im Vergleich zu anderen Vorschauflächen - - relativ weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle, zahlreiche Ampeln weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet nur geringes Flächenpotenzial derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur Autobahn, zahlreiche Ampeln, höhengleicher Bahnübergang (Beseitigung geplant), neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße (Anschlussstelle „Wechloy“) geplant weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet Altlastenverdacht auf Teilflächen teilweise können bestehende Gebäude und Anlagen eine Vermarktung erschweren - gravierende Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft - nördlich der Holler Landstraße LSG- Flächen - südlich der Holler Landstraße LSG-würdige Flächen - Rechtsunsicherheit wegen einer Überplanung bereits realisierter Kompensationsmaßnahmen, die eindeutig B-Plänen zugeordnet sind - geplante Kompensationsmaßnahmen zur Arrondierung eines Flächenpools - Darstellung der überwiegenden Flächen im Flächennutzungsplan als „Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ Bewertung der Vorschauflächen im Stadtgebiet: Vor dem Hintergrund der genannten Kriterien werden die Vorschauflächen folgendermaßen bewertet: Vorschaufläche „Patentbusch“ - 70 Die Auswertung der im bestehenden Gewerbegebiet „Patentbusch“ angesiedelten Betriebe macht deutlich, dass dieser Standort bisher in erster Linie auf den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf ausgerichtet war. Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung Fliegerhorst / BUGA: Städtebauliches Entwicklungskonzept Fliegerhorst Oldenburg, 2002 77 Stadt Oldenburg Angesichts des hohen endogenen Nachfragepotenzials für Gewerbeflächen im Norden des Stadtgebietes, der sehr guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu den übrigen gewerblichen Schwerpunkten im Stadtnorden ist der Standort „Patentbusch“ auch weiterhin ideal für sich innerhalb der Stadt verlagernde und erweiternde Betriebe. - Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ eignet sich für lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Da die Vorschaufläche in Verbindung mit dem bestehenden Gewerbegebiet auch künftig der einzige Gewerbeflächenstandort im Südwesten des Stadtgebietes sein wird, erfüllt er eine wichtige Funktion im Rahmen der stadtteilinternen Flächennachfrage. Das vergleichsweise geringe Flächenpotenzial an diesem Standort dürfte dem zu erwartenden Nachfragepotenzial entsprechen. Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ - Das Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ 71 stellt die Stadtplanung vor große Herausforderungen. Dies gilt insbesondere für die Integration der bestehenden Gebäude und Infrastruktur sowie die Bewältigung der Altlasten. Der Gebäudebestand kann Chancen, aber auch Hemmnisse beinhalten. Einen ersten Baustein für die Nachnutzung bildet das „Städtebauliche Entwicklungskonzept Fliegerhorst Oldenburg“, das verschiedene Optionen der Siedlungs- und Freiraumentwicklung auf dem insgesamt 300 ha großen Gelände untersucht hat. Als Vorschaufläche, d.h. für gewerbliche Nutzungen geeignet, werden 60 ha im Südosten des Fliegerhorstes veranschlagt. Aufgrund der Lage und Beschaffenheit des Standortes dürften als Zielgruppen des Gewerbeflächenangebots u.a. innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes Gewerbe, Handwerker und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität, Freizeit und Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer in Frage kommen. Ein wesentliches Problem des Standortes stellt derzeit noch seine Verkehrsanbindung dar. Die bisherige Verbindung über die Alexanderstraße hat wesentliche Engpässe 72. Eine neue, direkte Zufahrt zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle „Wechloy“ würde allerdings eine Aufwertung der Verkehrsanbindung bedeuten. Vorschaufläche „Fliegerhorst“ - Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist eine deutliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen / Holler Landstraße“ in Richtung auf die A 29-Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“. Aufgrund des großen Flächenpotenzials, der hervorragenden Verkehrsanbindung sowie der Nähe zu den gewerblichen Schwerpunkten im Stadtosten und -süden (Osthafen, Tweelbäke) hat dieser Standort das Potenzial für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen, großflächige Betriebe, Produzierendes Gewerbe sowie Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Die Ausweisung von GI-Flächen ist möglich. Hauptproblem am Standort „Osthafen / Neuenwege“ sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft, die vorab geklärt werden müssen (Übersicht 4-10, Nachteile). Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ 71 Beim Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ handelt es sich insgesamt gesehen um eine grenzüberschreitende Fläche. Die Gespräche in den Gemeinden Wiefelstede und Bad Zwischenahn sowie der Abschlussbericht des interkommunalen Arbeitskreises „Städtebauliches Entwicklungskonzept - Fliegerhorst Oldenburg“ haben aber deutlich gemacht, dass gewerbliche Nutzungen im Wesentlichen nur auf den Flächen vorgesehen sind, die auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg liegen. Insofern wird diese Vorschaufläche nicht als interkommunale Gewerbeflächenkooperation betrachtet. 72 U.a. einen höhengleichen Bahnübergang, der aber beseitigt werden soll. 78 Langfristig Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit benachbarten Gemeinden prüfen Gewerbeflächenentwicklungskonzept Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten in Verbindung mit den Planungsvorhaben und den übrigen noch freien F-Plan-Flächen mittel- bis langfristig sowohl quantitativ als auch qualitativ ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg. Allerdings bestehen aufgrund der knapper werdenden Freiflächenpotenziale und der Restriktionen von Natur- und Landschaftsschutz kaum weitere Flächenalternativen im Stadtgebiet. Langfristig gesehen ist es deshalb für die Stadt Oldenburg unumgänglich, auch die Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit benachbarten Gemeinden zu prüfen. Auf Grundlage der Arbeiten des NIW im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte für die umliegenden Landkreise sind grundsätzlich folgende Kooperationen denkbar 73: - Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ zwischen Sprungweg, A 29 und der Bahn auf dem Gebiet der Gemeinde Hatten (Landkreis Oldenburg), - Vorschaufläche „Holler Landstraße“ östlich der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ und südlich der L 866 auf dem Gebiet der Gemeinde Hude (Landkreis Oldenburg), - Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ östlich des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“ entlang der L 868 und L 872 auf dem Gebiet der Gemeinden Hude und Hatten (Landkreis Oldenburg). Bewertung interkommunaler Vorschauflächen: Die für interkommunale Kooperationen geeigneten und außerhalb des Gebietes der Stadt Oldenburg befindlichen Vorschauflächen werden folgendermaßen bewertet (Übersicht 4-11): Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ (Gemeinde Hatten) - Die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ wird im GVZ-Konzept der Landesregierung als „ergänzender GVZ-Standort“ 74 eingestuft. Eine Machbarkeitsstudie 75 und weitere informelle Vorplanungen liegen bereits vor. Die Planungen werden von der Stadt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem Landkreis Oldenburg weiter vorangetrieben. Von der Gesamtfläche des Standortes (rund 100 ha brutto) wird nur ein kleiner Teil (15 bis 20 ha) für das GVZ selbst in Anspruch genommen werden, so dass ein großes Flächenpotenzial für herkömmliche Gewerbeflächen verbleiben würde. In Verbindung mit dem GVZ ist die Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Bereich Sprungweg vorgesehen, die die bislang schwer zu erreichenden Flächen verkehrlich sehr gut erschließen würde. Zudem wäre durch die neue Anschlussstelle auch eine bessere Verkehrsanbindung der F-Plan-Flächen im Süden des bestehenden Gewerbegebietes Tweelbäke möglich (Abschnitt 4.2), wodurch weitere Flächenpotenziale erschlossen würden. Der Standort wäre dann hervorragend für die sehr langfristige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt geeignet. Die Entwicklung eines Gewerbegebietes ist aber nur in Verbindung mit einer neuen Anschlussstelle sinnvoll. 73 Die erfolgsversprechenden interkommunalen Kooperationsmöglichkeiten beziehen sich sämtlich auf Gemeinden des Landkreises Oldenburg. Mit den Gemeinden der Landkreise Ammerland und Wesermarsch konnten aufgrund der Raumstruktur und der spezifischen Flächensituationen keine Kooperationspotenziale identifiziert werden. 74 Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr: Konzept der Niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002 75 FORUM; Stiehler und Partner: GVZ Oldenburg/Hatten - Gutachterliche Empfehlungen für die Entwicklung eines Logistikstandortes, 2000 Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, 1999 Stadt Oldenburg Karte 4-2: Vorschauflächen, F-Plan-Flächen und verfügbare Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg 1 Am Patentbusch 3 Fliegerhorst Osthafen/ Neuenwege 4 6 Holler Landstrasse (Gemeinde Hude) 2 Edewechter Landstrasse Güterverkehrszentrum (Gemeinde Hatten) 7 5 Vorschauflächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg 1 Vorschauflächen außerhalb der Stadt Oldenburg / mögliche interkommunale Kooperationen (nachrichtlich lt. GEK LK OL) Beplante Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg Nicht sofort verfügbare Fläche Nettoflächengrößen in ha Nummer der Vorschaufläche 20 ha Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg (aktuelle Planungsvorhaben) 10 ha Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan der Stadt Oldenburg (derzeit kein B-Plan vorgesehen) Nicht belegter Teil der Sonderfläche Entsorgungszentrum Sofort verfügbare Fläche 20 ha 5 ha 5 ha Tweelbäke Ost (Gemeinden Hude/Hatten) Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg 30 ha 10 ha 5 ha 1 ha NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 80 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 81 Stadt Oldenburg Übersicht 4-11: Vor- und Nachteile der interkommunalen Vorschauflächen im Umfeld der Stadt Oldenburg interkommunale Vorschaufläche Vorteile Güterverkehrszentrum (GVZ) - direkte Autobahnanbindung bei Neubau Gemeinde Hatten - 100 ha brutto (ca. 40 ha netto) - - Holler Landstraße - Gemeinde Hude 30 ha brutto (ca. 20 ha netto) - Tweelbäke Ost - Gemeinden Hude und Hatten - einer Anschlussstelle an der A 29 großes Flächenpotenzial (das GVZ selbst nimmt nur kleinen Teilbereich in Anspruch) durch neue Anschlussstelle ist auch eine bessere Verkehrserschließung der F-PlanFlächen im Süden des bestehenden Gewerbegebietes Tweelbäke möglich Gleisanschluss und unmittelbare Nähe zum geplanten GVZ informelle Vorplanungen liegen bereits vor keine Konflikte mit Umweltbelangen kurze Entfernung zur A 29 großes Flächenpotenzial, insbesondere bei Einbeziehung der nicht belegten SOFlächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg, langfristig auf dem Gebiet der Gemeinde Hude noch erweiterbar Gleisanschluss möglich keine Konflikte mit Wohnbebauung Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“ großes Flächenpotenzial Nachteile - Realisierung des GVZ unsicher - Entwicklung der Vorschaufläche nur bei Neubau einer Autobahnanschlussstelle sinnvoll - im Norden der Vorschaufläche Konflikte mit Wohnbebauung möglich (bauleitplanerisch zu regeln) - Emissionen des Entsorgungszentrums der Stadt Oldenburg - mangelnde städtebauliche Einbindung - bereits etwas weitere Entfernung zur Auto- bahnanschlussstelle „Osternburg“ - teilweise Konflikte mit Wohnbebauung möglich 40 ha brutto (ca. 28 ha netto) - Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ auf dem Gebiet der Gemeinde Hude (rund 30 ha brutto) und die SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ der Stadt Oldenburg bilden zusammengenommen eine sinnvolle räumliche Ergänzung der Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“. Eine kurze, konfliktfreie Anbindung zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ (1 km) ist gegeben. Der Standort verfügt über ein großes Flächenpotenzial, d.h. über langfristige Erweiterungsmöglichkeiten. Konflikte mit Wohnbebauung und Umweltbelangen sind nicht vorhanden. Emissionen des bestehenden Entsorgungszentrums der Stadt können sich aber negativ auf den Standort auswirken. Die künftige Nutzung des noch freien Teils der SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ müsste im Vorfeld einer evtl. Entwicklung der Vorschaufläche geklärt werden. Für eine Nutzung als Gewerbegebiet ist eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich. Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) - Die Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (rund 40 ha brutto) liegt östlich des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“. Aufgrund der bereits etwas weiteren Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (2,5 km) gilt hier im Prinzip eine ähnliche Einschätzung wie für den rückwärtigen Teil des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“: Gewerbegrundstücke lassen sich immer schwerer vermarkten, je weiter sie von der Anschlussstelle entfernt sind. Hierdurch dürfte das auf den ersten Blick große Flächenpotenzial deutlich eingeschränkt werden. Zudem gibt es Konflikte mit bestehender Wohnbebauung. Von Seiten der Stadt Oldenburg wird diese Vorschaufläche im weiteren Planungsprozess grundsätzlich in Frage gestellt. Vorschaufläche „TweelbäkeOst“ (Gemeinden Hude und Hatten) 82 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 83 5. Stadt Oldenburg Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg (Abschnitt 2), den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage (Abschnitt 3) sowie der Bewertung des derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebots (Abschnitt 4) werden im Folgenden Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet. Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte kurz zusammengefasst (Abschnitte 5.1 bis 5.3). 5.1 Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick Mit ihren 157.000 Einwohnern ist die Stadt Oldenburg das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum des Oldenburger Landes. Insbesondere in Hinblick auf die Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen erfüllt die Stadt wichtige oberzentrale Funktionen für ein vergleichsweise großes Einzugsgebiet. Wichtige oberzentrale Funktionen für ein großes Einzugsgebiet Die Stadt ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angebunden. In Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme liegt Oldenburg jedoch weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet sich die Stadt eher in einer Randlage. Gleiches gilt für die Anbindung an den Schienenverkehr. Oldenburg ist mit einem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das Seeschifffahrtsstraßennetz angeschlossen. Autobahnanbindung sehr gut, aber überregional eher Randlage In den vergangenen zwei Jahrzehnten hatte die Stadt Oldenburg eine bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen. Besonders deutlich konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten in Niedersachsen abheben, die überwiegend mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben. Im Umland der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die Bevölkerungsdynamik allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung der Stadt in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen Umfeld statt. Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung einen hohen Anteil junger Einwohner. Dieses betrifft nicht nur die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren, die aufgrund der Studierenden an den Hochschulen erwartungsgemäß deutlich überrepräsentiert sind, sondern auch Kinder und Jugendliche sowie die 30bis 40-Jährigen. Relativ junge Altersstruktur der Bevölkerung Enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen) hat die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland, aber auch mit dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise sehr enge siedlungsräumliche Verzahnung sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung mit dem Umland. Gemessen an der Arbeitsplatzzentralität (Einpendlerüberschuss) ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender Wirtschafts- Rolle als regional dominierender Wirtschaftsstandort weniger stark ausgeprägt 84 Gewerbeflächenentwicklungskonzept standort jedoch weniger stark ausgeprägt als bei anderen nordwestdeutschen Großstädten. Wirtschaftsstruktur in herausragender Weise durch den Dienstleistungssektor geprägt Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise auf den Dienstleistungssektor ausgerichtet. Überdurchschnittlich vertreten sind die Bereiche Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Einzelhandel, Gesundheitswesen, Öffentliche Dienstleistungen, Großhandel, Wissenschaft und Bildung, Kreditinstitute, Versicherungen, Telekommunikation und Medien. Das Produzierende Gewerbe hat bei einem insgesamt geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine deutlich ausgeprägte Spezialisierung auf die Bereiche Druckereigewerbe und Energieversorgung. Insgesamt überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung Die Stadt Oldenburg verzeichnet seit Mitte der 80er Jahre insgesamt eine überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung. Diese Feststellung gilt sowohl im Vergleich mit der bundes- und landesweiten Entwicklung als auch insbesondere im Verhältnis zum Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte, die insgesamt eine weitaus ungünstigere Entwicklung hinnehmen mussten. Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor Während die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe in der langfristigen Betrachtung seit 1980 insgesamt dem Bundestrend entsprach, war sie im Dienstleistungssektor eher verhalten. Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg bei den Dienstleistungen wie auch im Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung der übrigen nordwestdeutschen Großstädte etwas absetzen, erreichte aber den Bundestrend bei weitem nicht. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher Entwicklung befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg seit 1996 in einer Wachstumsdelle. Arbeitslosigkeit: Oldenburg im Mittelfeld unter den Vergleichsstädten In Hinblick auf die Arbeitslosigkeit liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen Großstädten im Mittelfeld. Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt waren in den 80er Jahren sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte der Abstand zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden. Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite allerdings wieder allmählich verschärft. Wichtige regionalen Funktionen als Bildungs- und Forschungsstandort Das Oberzentrum Oldenburg verfügt über bedeutende Bildungs- und Forschungseinrichtungen. Hervorzuheben sind die Carl von Ossietzky Universität sowie der Standort Oldenburg der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven. Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Reihe von Einrichtungen der außeruniversitären Forschung ansässig. Wichtige regionale Funktionen hat die Stadt zudem als Standort allgemein bildender und besonders berufsbildender Schulen. Defizite beim Anteil hochqualifizierter Beschäftigter Hinsichtlich der Qualifikationsstruktur der Beschäftigten hat die Stadt Oldenburg unter den nordwestdeutschen Großstädten den geringsten Anteil von nichtqualifizierten Beschäftigten und liegt damit auch im Bundes- und Landesvergleich deutlich unter dem Durchschnitt. Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur liegt in der Stadt im Bereich mittlerer Qualifikationen. Defizite sind dagegen - trotz der Bedeutung der Hochschulen - beim Anteil von hochqualifizierten Beschäftigten festzustellen, denen im internationalen Wettbewerb der Regionen eine Schlüsselrolle zukommt. 85 Stadt Oldenburg Die Entgelte der Beschäftigten in der Stadt Oldenburg liegen wie in den meisten Regionen Niedersachsens unter dem Bundesdurchschnitt. Dies gilt insbesondere für das Produzierende Gewerbe, während der Abstand zum Bundeswert bei den Dienstleistungen weniger deutlich ist. Das niedrige Entgeltniveau hat aber keine wesentlichen Auswirkungen auf das Einkommen der privaten Haushalte. Das ProKopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg liegt im Bundesdurchschnitt und damit deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen. Pro-Kopf-Einkommen im Bundesdurchschnitt Verglichen mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen in der Stadt Oldenburg ausgesprochen gering. In Hinblick auf den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im Städtevergleich zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt. Insgesamt ist damit die Steuereinnahmekraft der Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich. Deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt Zusammenfassung der Stärken und Schwächen (Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung) eher Stärken ... + Kulturelles und wirtschaftliches Zentrum des Oldenburger Landes, wichtige oberzentrale Funktionen + Sehr gute Anbindung an das Autobahnnetz + Anbindung an das Binnen- und Seeschifffahrtsstraßennetz (Hafen Oldenburg) + Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung + Relativ junge Altersstruktur + Wirtschaftsstruktur in herausragender Weise auf den Dienstleistungssektor ausgerichtet + Insgesamt überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung + Arbeitsmarktprobleme seit Beginn der 80er Jahre insgesamt deutlich verringert + günstige Lohnkosten in der Industrie + Wichtige regionale Funktion als Bildungs- und Forschungsstandort + Geringer Anteil von unqualifizierten Beschäftigten eher Schwächen ... - Randlage in Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme - Rolle der Stadt Oldenburg als bedeutendes regionales Arbeitsplatzzentrum weniger stark ausgeprägt als bei anderen nordwestdeutschen Großstädten - Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor - Seit Mitte der 90er Jahre wieder leicht zunehmende Arbeitsmarktprobleme - Unterdurchschnittlicher Anteil von hochqualifizierten Beschäftigten - Deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt, insbesondere niedrige Gewerbesteuereinnahmen 86 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung ! Oldenburgs bedeutende Rolle als Oberzentrum sollte sich auch in einem quantitativ ausreichenden und qualitativ hochwertigen Gewerbeflächenangebot widerspiegeln. ! Die Potenziale der sehr guten Anbindung an das Bundesautobahnnetz sowie des Hafens müssen für die Gewerbeflächenentwicklung genutzt werden. ! Die im Großstädtevergleich überdurchschnittliche Dynamik des Wirtschaftsstandortes Oldenburg wird sich auch künftig in einer entsprechenden Gewerbeflächennachfrage ausdrücken. ! Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt muss gleichermaßen auf den Dienstleistungssektor und das Produzierende Gewerbe ausgerichtet werden. ! Angesichts der Bedeutung der Stadt als Hochschul- und Forschungsstandort sollte ein auf hochschulnahe und wissensintensive Nutzungen ausgerichtetes Gewerbeflächenangebot bereitgehalten werden. ! Besonderer Handlungsbedarf besteht aufgrund der unterdurchschnittlichen Steuereinnahmekraft, insbesondere wegen der niedrigen Gewerbesteuereinnahmen. 5.2 Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage im Überblick Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und die Gewerbeflächenpolitik Durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächenumsatz pro Jahr Aktuelle Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit auch für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden sind u.a. - der erhöhte Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten um die betriebliche Flächennachfrage, - der anhaltende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben aus den Zentren in das nähere und weitere Umland, - das nur geringe Potenzial überregionaler Neuansiedlungen, - die Konzentration der betrieblichen Nachfrage auf besonders hochwertige Gewerbegebiete, - die steigenden Anforderungen seitens höherwertiger, anspruchsvoller Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten, - der voraussichtlich wieder ansteigende Flächenbedarf nach Überwindung des derzeitigen konjunkturell bedingten Einbruchs sowie - die Notwendigkeit weitergehender Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung rund um die Vermarktung von Gewerbegrundstücken. Seit 1992 wurden in der Stadt Oldenburg durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächen pro Jahr umgesetzt. Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit war das Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte. Weitere wichtige Standorte waren die Gewerbegebiete „Patentbusch“ und „Osthafen“. 87 Stadt Oldenburg Der Flächenumsatz verteilt sich auf fast 170 Unternehmen. Mit 90 % entfiel - wie in anderen Standorten und Regionen auch - der weitaus überwiegende Teil der verkauften Gewerbegrundstücke auf Betriebe, die sich innerhalb der Stadt verlagert und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg - wie andernorts i.d.R. auch - in erster Linie der Entwicklung des Bestandes der bereits ansässigen Betriebe dient. Daneben gab es aber auch eine Reihe von Betriebsneugründungen und -ansiedlungen aus anderen Kommunen. Den Neuansiedlungen stand im Rahmen des auch in anderen Verdichtungsräumen üblichen Suburbanisierungsprozesses eine höhere Zahl von abgewanderten Betrieben gegenüber. Gewerbeflächenangebot in erster Linie zur Bestandsentwicklung Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe die Hauptzielgruppen des städtischen Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe war zwar nur unterdurchschnittlich vertreten, an diese Zielgruppe wurde aber eine bemerkenswerte Anzahl von großen Gewerbegrundstücken umgesetzt. Im Durchschnitt konnte etwa jedes Jahr eine Einzelfläche von 2,5 ha und mehr verkauft werden. Damit wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte. Nachfrage überwiegend durch Dienstleistungsbetriebe und Handwerker Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung und die verkauften Grundstücksgrößen hatte dieser Standort bislang eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ hochwertigen Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen Gewerbeflächenstandort zu entwickeln, der aufgrund seiner hohen Standortwertigkeit langfristig für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen sowie für die Zielgruppen „Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“ und „Logistik“ geeignet ist. Besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage Auf Grundlage der Angaben aus der Unternehmensbefragung ergibt sich eine Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet 9 bis 13 ha jährlich. Diese Zahlen decken sich weitgehend mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage in den 90er Jahren. Der Anteil der GI-Flächen am voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp 20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor dem Hintergrund des augenblicklich knappen GI-Flächenangebots in der Stadt Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer Industrieflächen besonders dringlich. Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deutlich unter 2 ha liegen. Gewerbeflächennachfrage von 9 bis 13 ha jährlich Laut Unternehmensbefragung ist die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden Standort der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung. Es folgen die mangelnde Verfügbarkeit von Parkplätzen und zu hohe Mietkosten. Probleme mit der verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und Konflikte mit Nachbarnutzungen spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Fehlende Erweiterungsmöglichkeit als Hauptgrund für Standortwechsel Die Nähe zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen hinweg als die wichtigste Anforderung an einen neuen Betriebsstandort genannt. Als weitere Standortanforderungen folgen der Kostenfaktor „niedriger Grund- Nähe zur Autobahn als wichtigste Anforderung an neuen Standort 88 Gewerbeflächenentwicklungskonzept stückspreis“ sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern. Dienstleistungsbetriebe legen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild des Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtgebietes. Für immerhin sechs Betriebe ist die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (z.B. Uni) wichtig. Betriebe, die innerhalb der Stadt verlagern: Innerstädtische Verkehrsanbindung und Kundennähe bedeutsam Während von den in Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft die innerstädtische Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern als bedeutsam genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die Standortfaktoren „Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend. Zusammenfassung der Stärken und Schwächen (unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage) eher Stärken ... + Durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächenumsatz in den letzten 10 Jahren, 170 Betriebe, die in den Gewerbegebieten der Stadt Grundstücke erworben haben + Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von 9 bis 13 ha jährlich nach den Ergebnissen der Unternehmensbefragung auch künftig zu erwarten + Bemerkenswerte Anzahl von verkauften großen Gewerbegrundstücken, d.h. gutes Flächenangebot für großflächige Betriebe (insbesondere im Gewerbegebiet „Tweelbäke“) eher Schwächen ... - Zahl der aus der Stadt abgewanderten Betriebe übersteigt die Zahl der Neuansiedlungen (Suburbanisierungsprozess) - Geringere Attraktivität des verbliebenen Grundstücksangebots im bislang für die Gewerbeflächennachfrage dominierenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“, solange eine neue Anschlussstelle an der A 29 (GVZ) fehlt 89 Stadt Oldenburg Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik aus den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage ! Innerhalb der Stadt verlagernde und erweiternde Betriebe müssen auch künftig die Hauptzielgruppe der Wirtschaftsförderung und des Gewerbeflächenangebots sein (insbesondere Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe). ! Trotz bzw. gerade wegen der relativ geringen Zahl von Neuansiedlungen müssen aber auch für diese Zielgruppe hochwertige Gewerbeflächen angeboten werden. ! Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg muss sich auf eine jahresdurchschnittliche Flächennachfrage zwischen 9 und 13 ha einstellen. ! Der Gewerbeflächennachfrage, die in der Vergangenheit durch das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ befriedigt werden konnte, muss auch weiterhin ein hochwertiges, d.h. sehr gut angebundenes Flächenangebot zur Verfügung gestellt werden (Industrie, Großhandel, Logistik etc.). ! Flächenengpässe bei ansässigen Betrieben müssen rechtzeitig ermittelt werden, damit ein den gestiegenen Anforderungen entsprechender neuer Betriebsstandort bereitgestellt werden kann. ! Autobahnnähe ist weiterhin der wichtigste gewerbeflächenrelevante Standortfaktor, weshalb die für das GVZ vorgesehene neue Anschlussstelle an der A 29 von großer Bedeutung für die Gewerbeflächenentwicklung der Stadt ist. ! Auch günstige Gewerbegrundstücke sollten ausreichend angeboten werden. ! Insbesondere für hochwertige, gewerbeflächenrelevante Dienstleistungsbetriebe sollte künftig ein entsprechend hochwertig gestaltetes Gewerbeflächenangebot bereitstehen. ! Neue Gewerbegebiete sind mit ausreichend öffentlichem Parkraum zu versehen. Soweit wie möglich können auch bestehende Gewerbegebiete durch Schaffung von zusätzlichem Parkraum aufgewertet werden. ! Für eine nennenswerte Zahl von Betrieben ist die Nähe zur Uni und zu FuE-Einrichtungen von Bedeutung, weshalb zusätzliche hochschulnahe Gewerbeflächen (v.a. Gewerbebrache EDEKA) zu entwickeln sind. 5.3 Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen, die spezifische unternehmerische Standortanforderungen erfüllen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden), sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar. Gewerbeflächenangebot derzeit noch gut im regionalen Wettbewerb positioniert In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind rund 35 ha Gewerbeflächen sofort und 25 ha bedingt, d.h. nicht sofort verfügbar. Schwerpunkt des Flächenangebots ist der Standort „Tweelbäke“ 76. Die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte und ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen ist sehr unterschiedlich. Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“ sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz zügig 35 ha sofort verfügbare Gewerbeflächen 76 einschließlich Gewerbegebiet „Oldeweg“ 90 Gewerbeflächenentwicklungskonzept und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle allerdings bereits etwas weiter. Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist aufgrund seiner in Wohngebiete integrierten Lage vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet. Gewerbeflächenpreise in der Stadt Oldenburg vergleichsweise günstig Das Preisniveau für Gewerbegrundstücke ist in Oldenburg niedriger als in den meisten anderen Großstädten im Nordwesten Deutschlands, aber erwartungsgemäß etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist das Preisgefälle aber nur gering. 11 ha aktuell in Planung, weitere F-Plan-Flächen nur stark eingeschränkt entwickelbar Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen rund 11 ha Nettofläche (Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ im Bereich Gerhard-Stalling-Straße und Planungsvorhaben „Krugweg“). Hinzu kommen weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen, bei denen aber die Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen zumindest im Augenblick aus verschiedenen Gründen stark eingeschränkt sind: - Fehlende Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigentümer („südlich Holler Landstraße“ und „südlich Bremer Heerstraße“), - Abhängigkeit von der Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle im Bereich des geplanten GVZ („südlich Tweelbäker Tredde“), - Ausrichtung lediglich auf stadtteilbezogenes Gewerbe (Erweiterung „Edewechter Landstraße“), - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit und naturräumliche Gegebenheiten („Sandweg“). Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ Eine Flächennutzungsplanänderung würde es ermöglichen, Teile der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ an der Grenze zur Gemeinde Hude als Gewerbegebiet zu entwickeln. Kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die private Vermarktung von Gewerbebrachen Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass sich die Flächen überwiegend in privatem Eigentum befinden und mit meist abgängigen Gebäudeteilen belegt sind. Hierdurch ist eine Vermarktung wie bei herkömmlichen Gewerbeflächen nicht möglich. Zudem liegen die einzelnen Brachen über das Stadtgebiet verteilt und bilden keine zusammenhängende Flächenreserve. Abgesehen vom Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (siehe Vorschauflächen) stellen die Brachflächen aus Sicht der Gutachter sowohl quantitativ als überwiegend auch qualitativ kein wirklich bedeutendes Potenzial für die künftige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg dar. Vorschauflächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg ... Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen) sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg sind für die künftige Gewerbeflächenentwicklung vier potenzielle Standorte ermittelt und untersucht worden: 91 Stadt Oldenburg - Vorschaufläche „Patentbusch“ mit besonderer Eignung für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf (insbesondere für im Norden des Stadtgebietes ansässige Betriebe) sowie einer sehr guten Verkehrsanbindung, Vorschaufläche „Patentbusch“ - Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ für lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung, Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ - Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (teilweise mit Gebäuden und Infrastruktur) mit Eignung u.a. für innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes Gewerbe, Handwerker und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität, Freizeit und Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer. Defizite bestehen derzeit noch bei der Straßenanbindung, Vorschaufläche „Fliegerhorst“ - Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ mit großem Flächenpotenzial sowie hervorragender Verkehrsanbindung und einer entsprechenden Eignung für Neuansiedlungen, großflächige Betriebe, das Produzierende Gewerbe sowie Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Zu klären sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz. Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten mittel- bis langfristig sowohl quantitativ als auch qualitativ noch ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots. Aufgrund der immer knapper werdenden Freiflächen ist es langfristig für die Stadt Oldenburg aber unumgänglich, auch die Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen mit den benachbarten Gemeinden zu prüfen. Grundsätzlich sind folgende Kooperationen denkbar: Langfristig Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit benachbarten Gemeinden prüfen - Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ (Gemeinde Hatten) mit sehr großem Flächenpotenzial und einer hervorragenden Eignung als Gewerbefläche unter der Voraussetzung, dass sie über eine neue Autobahnanschlussstelle verkehrlich erschlossen würde, Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ - Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) als Ergänzung der künftig als Gewerbefläche zu nutzenden Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ mit einer kurzen, konfliktfreien Anbindung zur A 29 und großem Flächenpotenzial, aber einer Belastung durch Emissionen des dort ansässigen Abfallwirtschaftsbetriebes der Stadt, Vorschaufläche „Holler Landstraße“ - Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) als Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“, aber mit einer bereits etwas weiteren Entfernung zur Autobahn. Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ 92 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Zusammenfassung der Stärken und Schwächen (derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot) eher Stärken ... + Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg derzeit noch gut im regionalen Wettbewerb positioniert + Gewerbegebiete verkehrlich überwiegend gut bis sehr gut angebunden + Gewerbeflächenpreise im Großstadtvergleich günstig + Fast alle verfügbaren Gewerbegrundstücke in städtischem Eigentum, d.h. uneingeschränkte Verfügbarkeit für die Zwecke der Wirtschaftsförderung + Sehr gute Möglichkeiten zur Entwicklung weiterer hochwertiger Gewerbeflächen (Vorschauflächen) + Zusätzliche Möglichkeiten zur langfristigen Entwicklung hochwertiger interkommunaler Gewerbeflächen mit den umliegenden Gemeinden Hatten und Hude eher Schwächen ... - Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden) knapp bzw. nicht mehr verfügbar - Nur geringer Umfang an aktuellen Planungsvorhaben - Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen auf Grundlage weiterer im Flächennutzungsplan dargestellter Gewerblicher Bauflächen derzeit stark eingeschränkt Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik aus dem derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebot ! Das Gewerbeflächenangebot für spezifische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden) muss zügig erweitert werden, um Abwanderungen zu verhindern. ! Das relativ niedrige Preisniveau für Gewerbegrundstücke in Oldenburg bietet bei künftigen Flächenentwicklungen einen gewissen Spielraum nach oben (v.a. bei besonders hochwertigen Standorten bzw. bei einer hochwertigen Gestaltung von Gewerbegebieten). ! Die FNP-Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ können nur bei Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle im Bereich des geplanten GVZ entwickelt werden. ! Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ kann als hochwertiger Gewerbeflächenstandort entwickelt werden, der sehr gut für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen, großflächige Betriebe, das Produzierende Gewerbe und Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung geeignet ist. ! Für ein interkommunales Gewerbegebiet „Holler Landstraße“ (mit Gemeinde Hude) wäre eine Flächennutzungsplanänderung der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ notwendig. ! Langfristig ist für die Gewerbeflächenpolitik der Stadt die Einbeziehung von interkommunalen Kooperationen mit benachbarten Gemeinden von großer Bedeutung. 93 5.4 Stadt Oldenburg Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen • Die Empfehlungen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes sind strategisch ausgerichtet und sollen langfristige Perspektiven aufzeigen. Zusammenfassung der allgemeinen Empfehlungen • Die Vielfältigkeit des Gewerbeflächenangebots ist entscheidend. Unterschiedliche Flächenqualitäten können nicht addiert bzw. gegeneinander aufgerechnet werden. • Auch in Zukunft ist die frühzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen Gewerbegrundstücke anzustreben. • Die Preispolitik bei neuen Gewerbeflächen kann stärker zielgruppenspezifisch und qualitativ differenziert werden. Die Empfehlungen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die Stadt Oldenburg sind strategisch ausgerichtet. Sie zeigen dementsprechend die langfristigen Perspektiven der Flächenentwicklung und die Notwendigkeiten zur eigentumsrechtlichen Sicherung von Grundstücken auf. Langfristig, strategische Ausrichtung des Konzeptes Vor dem Hintergrund der teilweise sehr unterschiedlichen Standortqualitäten verbietet es sich, die vorhandenen Flächenreserven einfach zu addieren bzw. verschiedene Standorte gegeneinander aufzurechnen. Entscheidend ist vielmehr eine qualitativ differenzierte Betrachtung des derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebots in Hinblick auf die verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihre Standortanforderungen. Qualitativ differenzierte Betrachtung des Gewerbeflächenangebots Weil Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen derzeit schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar sind, ergibt sich schon heute die Notwendigkeit zur Entwicklung weiterer Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg. Durch die erforderlichen Zeiträume zur Mobilisierung, Beplanung und Erschließung neuer Gewerbeflächen erhöht sich der Handlungsdruck zusätzlich, insbesondere bei folgenden Flächenqualitäten: Notwendigkeit zur Entwicklung weiterer Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg - GI-Flächen, - besonders autobahnnahe Standorte, - Flächen mit der Eignung für die Ansiedlung regional und ggf. auch überregional mobiler Betriebe - Grundstücke für großflächige Betriebe, - Gewerbeflächen im Stadtnorden. Eine rein quantitative Herangehensweise, die lediglich die geschätzte betriebliche Gesamtnachfrage und das gesamte Gewerbeflächenpotenzial einander gegenüberstellt, führt zu Fehleinschätzungen und partiellen Engpässen im Flächenangebot. Durch die Bereitstellung von ausreichend Gewerbeflächen für verschiedene Zielgruppen, d.h. in mehreren Qualitätskategorien, entsteht automatisch ein quantitativer Flächenüberschuss. Dies erfordert von der Stadt aufgrund der notwendigen Investitionen einen „langen Atem“ in der kommunalen Liegenschaftspolitik und setzt ein entsprechendes Verständnis hierfür unter den politischen Vertretern Quantitativer Flächenüberschuss durch qualitative Differenzierung des Gewerbeflächenangebots 94 Gewerbeflächenentwicklungskonzept voraus. Für diese Unterstützung muss von Seiten der Wirtschaftsförderung aktiv geworben werden. Rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen Gewerbegrundstücke Um Gewerbeflächen als strategisches Instrument der Wirtschaftsförderung einsetzen zu können, d.h. die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe zu steuern und damit die Wertigkeit von Gewerbegebieten zu sichern, ist es für die Stadt Oldenburg unerlässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke zu haben. Laut der Auswertung der Eigentumsverhältnisse der sofort und später verfügbaren Gewerbeflächen sowie der aktuellen Planungsvorhaben befinden sich fast alle relevanten Grundstücke in städtischem Eigentum. Auch in Zukunft sollte die städtische Liegenschaftspolitik eine strategisch ausgerichtete Flächenbevorratung betreiben und die rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen Gewerbegrundstücke anstreben. Stärkere preisliche Differenzierung des Flächenangebots langfristig möglich Unter anderem mit Hilfe der strategischen Flächenvorratspolitik ist es der Stadt Oldenburg gelungen, die städtischen Gewerbeflächen zu vergleichsweise günstigen Grundstückspreisen anbieten zu können. Bei den derzeit bestehenden Gewerbegebieten sollte diese Preispolitik beibehalten werden. Bei Betrachtung der Vorschauflächen könnten künftig für einzelne Standorte mit besonderen Flächenbzw. Lagequalitäten und einer Eignung für spezielle Zielgruppen durchaus aber auch etwas höhere Grundstückspreise verlangt werden. Eine zukünftig stärker zielgruppenspezifische und qualitative Differenzierung des städtischen Gewerbeflächenangebots würde eine entsprechende preisliche Differenzierung nicht nur rechtfertigen, sondern auch mit den Zielen einer unternehmensorientierten Bündelung gleichwertiger oder sich ergänzender gewerblicher Nutzungen in Einklang stehen. Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen Gutes Vermarktungspotenzial der Standorte „Oldeweg“ und „Osthafen/ Holler Landstr./Lesumstr.“ Die Vermarktung der sofort verfügbaren Grundstücke im Gewerbegebiet „Tweelbäke“, die sich ausschließlich im rückwärtigen, südlichen Teil befinden, stößt zusehends an ihre Grenzen. Ein gutes Vermarktungspotenzial bieten dagegen noch die Standorte „Oldeweg“ und „Osthafen / Holler Landstraße / Lesumstraße“. Die Attraktivität des Gewerbegebietes „Frieslandstraße“ wird mit der Fertigstellung der durchgehenden Straßenverbindung deutlich ansteigen. Der Standort „Edewechter Landstraße“ mit seinen verschiedenen verfügbaren, geplanten und potenziellen Gewerbeflächen ist grundsätzlich nur für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet. Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen Zusammenfassung der Empfehlungen Gewerbegebiet „Osthafen“ u.a. für hafenaffine Nutzungen reservieren • Der nördliche Teilbereich des Gewerbegebietes „Osthafen“ ist langfristig für die Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen zu reservieren. Der Standort „Osthafen“ bietet ein hochwertiges, verkehrlich gut angebundenes Flächenpotenzial von über 20 ha. Der nördliche Teilbereich wäre bei einer Verlängerung der bestehenden Kaje für die Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen geeignet. Diese Flächen sollten aufgrund ihrer besonderen Lagequalität an einer 95 Stadt Oldenburg See- und Binnenschifffahrtsstraße unbedingt zielgruppenorientiert, ggf. auch langfristig reserviert werden. Entscheidendes Hemmnis für die weitere Erschließung der derzeit nicht verfügbaren Gewerbeflächen am Standort „Osthafen“ sind die hohen Kosten für die notwendige Aufspülung der Fläche. Eine Abschätzung des Zeitpunkts der Verfügbarkeit ist daher nicht möglich. Der geplante Ausbau des Wendehafens im Norden des Gewerbegebietes sowie eine evtl. Flächennachfrage von hafenaffinen Betriebe könnte allerdings Bewegung in diese Angelegenheit bringen. Hohe Kosten für die Erschließung durch Aufspülung der Fläche Aktuelle Planungsvorhaben und weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan • Das Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ sollte kurzfristig realisiert werden. Zusammenfassung der Empfehlungen • Der Grunderwerb und die Entwicklung der Gewerblichen Bauflächen „südlich Bremer Heerstraße“ und „südlich Holler Landstraße“ ist anstreben. • Die Entwicklung der Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist nur bei Realisierung einer neuen Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Rahmen des geplanten GVZ sinnvoll. Das derzeit laufende Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ bietet eine gute Ergänzung des bestehenden Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg und sollte deshalb kurzfristig realisiert werden. Wichtiger Lagevorteil dieser Flächen gegenüber den beplanten, aber nicht sofort verfügbaren Flächen im südlichen Teil des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (siehe oben) ist die vorgesehene Weiterführung der Gerhard-Stalling-Straße bis zur Straße „Am Schmeel / Am Bahndamm“. Hierdurch wird die Zufahrt aus zwei Richtungen möglich sein. Aufgrund des Flächenumfangs von lediglich 7 ha netto bedeutet das Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ quantitativ aber keine wesentliche Ausweitung des hochwertigen Gewerbeflächenangebots der Stadt. Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ gute Ergänzung des Gewerbeflächenangebots Das vom Flächenumfang her noch kleinere Planungsvorhaben „Krugweg“ (3 ha) in unmittelbarer Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“ im Norden des Stadtgebietes ist aufgrund der ungünstigen Erschließungssituation nur für einen großflächigen Einzelnutzer geeignet. Der Standort sollte als Reservefläche für diese Zielgruppe in das Flächenangebot der Stadt aufgenommen werden. Planungsvorhaben „Krugweg“ nur für großflächigen Einzelnutzer geeignet Die weiteren Gewerblichen Bauflächen auf Grundlage des Flächennutzungsplanes bieten nach derzeitigem Kenntnisstand kurzfristig keine Ansatzpunkte für eine Ergänzung des Gewerbeflächenangebots. Qualitativ sind die beiden F-PlanFlächen „südlich Bremer Heerstraße“ (6,5 ha) und „südlich Holler Landstraße“ (8 ha) am hochwertigsten einzustufen. Von ihrer räumlichen Lage her bieten sie eine gute Ergänzung der bestehenden Gewerbegebiete. In beiden Fällen verhindert aber derzeit die mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer die Flächenentwicklung. Mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer an der Bremer Heerstraße und der Holler Landstraße 96 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Entwicklung von Flächen südlich der Tweelbäker Tredde nur bei neuer BAB-Anschlussstelle Für die Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist die Vermarktungsfähigkeit als hochwertiges Gewerbegebiet nur gegeben, wenn im Rahmen des geplanten GVZ eine neue Autobahnanschlussstelle an der A 29 realisiert wird. Durch die neue Anschlussstelle wäre die Zufahrt in das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ von zwei Autobahnanschlussstellen aus möglich und es würde Durchgangsverkehr entstehen, der die „Abgeschiedenheit“ im südlichen Teilbereich aufhebt. Ohne die neue Anschlussstelle ist aufgrund der eingeschränkten Lagegunst eine weitere Entwicklung von Gewerbeflächen an diesem Standort zunächst nicht sinnvoll. Kaum Realisierungschancen für Gewerbeflächenentwicklung am Sandweg Die Fläche „Sandweg“ hat wegen des Baumbestandes, der problematischen verkehrlichen Erschließung sowie der Bodenbeschaffenheit kaum Realisierungschancen. Es sollte geprüft werden, ob die Darstellung als Gewerbliche Baufläche im Flächennutzungsplan der Stadt aufgehoben werden kann. Gewerbebrachen Zusammenfassung der Empfehlungen • Die Umnutzung von Gewerbebrachen für Einzelhandel ist kritisch zu prüfen und ggf. zu verhindern. • Die Gewerbebrachen „Edeka“ und „Telekom“ sollten für hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen reserviert werden. • Die Problematik von kleineren Gewerbebrachen, die oftmals im Nutzungsgefüge isoliert liegen, ist auf Grundlage ihres jeweiligen städtebaulichen Umfeldes zu lösen. Kaum hochwertiges Gewerbeflächenpotenzial durch Brachen Abgesehen von der Konversionsfläche „Fliegerhorst“, die im Rahmen der Vorschauflächen untersucht wurde, ist von den Gewerbebrachen im Stadtgebiet kein wesentlicher Beitrag für die Lösung der aufkommenden Flächenengpässe sowie für die langfristig orientierte Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg zu erwarten. Eine erfolgreiche Entwicklung der Brachflächen ist nur bei Übereinstimmung von Planungsvorstellungen der Stadt und den Vermarktungsabsichten der privaten Eigentümer möglich. Nachnutzung durch Einzelhandel kritisch prüfen und ggf. verhindern Ein Teil der Grundstückseigentümer dürfte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf den Brachflächen anstreben, da bei dieser Zielgruppe i.d.R. ein überdurchschnittlicher Vermarktungserlös zu erzielen ist. Nachnutzungen durch Einzelhandel können vor dem Hintergrund des jeweiligen städtebaulichen Umfeldes im Einzelfall durchaus sinnvoll sein. Sie sollten aber durch die Stadt Oldenburg vor dem Hintergrund ihrer Ziele zur Entwicklung der Innenstadt und der übrigen bestehenden Einzelhandelsstandorte kritisch geprüft und ggf. mit den ihr zur Verfügung stehenden Planungsinstrumenten verhindern werden. Brachen „Edeka“ und „Telekom“ für hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen nutzen Ein qualitativ interessantes Potenzial für spezielle Zielgruppen bilden die einander benachbarten Brachenstandorte „Edeka“ und „Telekom“, die aufgrund ihrer Nähe zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur Fachhochschule für hochschulnahe Nutzungen geeignet sind. Wenn die Sonderbaufläche Technologie- und Innovationspark (TIP) in Wechloy keine verfügbaren Flächen und Erweiterungsmöglichkeiten mehr bietet, sollten diese Brachflächen für die Ansiedlung weiterer hochschulaffiner Betriebe und Einrichtungen (z.B. außeruni- 97 Stadt Oldenburg versitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister, evtl. Erweiterungen der Hochschulen) genutzt werden. Für den Fall einer entsprechenden Entwicklung des Standortes „Edeka“ ist eine Erweiterung um die nördlich angrenzende Kleingartenfläche sowie die Fläche zwischen den Kleingärten und dem Pophankenweg anzustreben. Vorschauflächen und interkommunale Kooperationen • Die Vorschaufläche „Patentbusch“ ist für den innerstädtischen Verlagerungsund Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes ansässigen Betriebe zu entwickeln. Ein Teilbereich kann für eine räumliche Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben reserviert werden. Zusammenfassung der Empfehlungen • Für die Konversionsfläche „Fliegerhorst“ sollte zunächst die Ansiedlung von Sonder- und hochwertigen Dienstleistungsnutzungen angestrebt werden. Teilflächen sind für stadtteilbezogenes Gewerbe sowie Dienstleistungs-, Handwerker- und Existenzgründungszentren zu entwickeln. • Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ kann unter Berücksichtigung der dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig für lokal ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe entwickelt werden. • Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist zügig auf ihre Eignung als Standort für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb zu untersuchen. Zu klären sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft. • Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ sollte in Verbindung mit dem SOGebiet „Entsorgungszentrum“ als Ergänzungsstandort für den Standort „Osthafen / Neuenwege“ entwickelt werden. Die Flächen eignen sich u.a. für die Ansiedlung von emittierenden Betrieben. • Für die interkommunale Vorschaufläche „GVZ“ ist zunächst die Entwicklung als Logistikstandort der Stadt Oldenburg anzustreben. Aufgrund des großen Flächenumfangs und der hohen Lagegunst bietet der Standort aber auch wertvolle Potenziale für die langfristige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt. Das bestehende Gewerbegebiet „Tweelbäke“ als wichtigster Gewerbeflächenstandort der Stadt Oldenburg stößt zusehends an seine Grenzen. Grundstücke in diesem Gewerbegebiet lassen sich immer schwerer vermarkten, je weiter sie von der Bremer Heerstraße und damit von der Autobahnanschlussstelle entfernt sind. Es ist deshalb eine zentrale Herausforderung der künftigen städtischen Gewerbeflächenpolitik, hochwertige Gewerbeflächen zu finden, die aufgrund ihres Flächenpotenzials, ihrer Lagequalität und ihrer Verkehrsanbindung im Rahmen der Gewerbeflächenvermarktung mittel- bis langfristig die Funktionen des Standortes „Tweelbäke“ übernehmen können (v.a. Neuansiedlungen, Ansiedlung großflächiger Betriebe und bestimmter Branchen wie z.B. des Produzierenden Gewerbes). Die genannten noch nicht sofort verfügbaren Gewerbeflächen, die derzeitigen Planungsvorhaben, die weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen sowie die Gewerbebrachen sind hierfür vom Flächenumfang her Langfristig Nachfolgestandort für Gewerbegebiet „Tweelbäke“ suchen 98 Gewerbeflächenentwicklungskonzept nicht ausreichend bzw. qualitativ nur sehr eingeschränkt geeignet. Das Hauptaugenmerk richtet sich deshalb auf die Vorschauflächen. Vorschaufläche „Patentbusch“: Innerstädtischer Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf Die Vorschaufläche „Patentbusch“ sollte so bald wie möglich für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes ansässigen Betriebe entwickelt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, bei entsprechender städtebaulicher Gestaltung einen Teilbereich für die räumliche Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben zu reservieren. „Patentbusch“ wird auch künftig ausreichend Flächennachfrage auf sich ziehen Die seinerzeit zügige Vermarktung des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“ zeigt, dass der Standort als Teil des gewachsenen gewerblichen Schwerpunktes entlang der Wilhelmshavener Heerstraße sowie im Umfeld der Anschlussstelle „Etzhorn“ auch künftig eine ausreichende Nachfrage auf sich ziehen dürfte. Aufgrund des eingeschränkten Flächenpotenzials von schätzungsweise 20 ha (netto) wird der Standort jedoch nur zeitlich befristetet verfügbare Gewerbeflächen bieten können. Auch hier gilt: Grundstücke im rückwärtigen Teil vermutlich schwerer zu vermarkten Wie beim Gewerbegebiet „Tweelbäke“ muss damit gerechnet werden, dass sich Grundstücke im rückwärtigen, d.h. östlichen Teil der Flächen, schwerer vermarkten lassen als Grundstücke, die näher an der Wilhelmshavener Heerstraße liegen. Eine schrittweise, den Vermarktungsfortschritten angepasste Erschließung der Fläche von Westen nach Osten würde dieser Problematik Rechnung tragen. Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ für lokal ausgerichtete/stadtteilbezogene Betriebe Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ sollte unter Berücksichtigung der dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert für lokal ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung entwickelt werden. Aufgrund der Lagegunst bieten diese Flächen keinen Ersatz für die Gewerbeflächenentwicklung an anderen hochwertigeren Standorten. Vorschaufläche „Fliegerhorst“ für „klassische“ Gewerbeflächennachfrage weniger geeignet Die Vorschaufläche „Fliegerhorst“ wird spätestens im Jahre 2007 - möglicherweise auch früher - von der Bundeswehr für eine zivile Nachnutzung freigegeben. Besondere Potenziale bietet der Fliegerhorst v.a. in Hinblick auf Zielgruppen, die die spezifischen Standorteigenschaften (bestehende Gebäude und Hallen, teilweise parkähnliches Umfeld, vorhandene spezielle Infrastruktur etc.) nutzen können. Dagegen sind die Lage im Nordwesten des Stadtgebietes, d.h. die fehlende Nähe zu den bestehenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Norden, Osten und insbesondere im Südosten der Stadt Oldenburg und die - selbst bei einer Verbesserung der Verkehrsanbindung - etwas weitere Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle für die „klassische“ Gewerbeflächennachfrage eher Standortnachteile. Zunächst anstreben: Ansiedlung von Sondernutzungen und größeren Einzelnutzern ... Hierbei gilt es zunächst, die Möglichkeiten der Ansiedlung von Sondernutzungen sowie größerer Einzelnutzer anzustreben. Ausgangspunkt der Entwicklung des Fliegerhorstgeländes muss der Bereich mit den bestehenden Unterkunfts- und Verwaltungsgebäuden am Haupteingang Alexanderstraße sein. Hier sind aufgrund der guten Bausubstanz und der attraktiven Freiraumpotenziale v.a. Dienstleistungsnutzungen sinnvoll. Wie die Konversion der Hindenburgkaserne gezeigt hat, ist es für eine erfolgreiche Vermarktung der Gebäude von zentraler Bedeu- 99 Stadt Oldenburg tung, einen größeren Nutzer zu finden, der die Entwicklung auf dem Gelände anstößt und dem dann weitere, auch kleinere Nutzer folgen. Das städtebauliche Entwicklungskonzept 77 nennt in diesem Zusammenhang beispielsweise die Etablierung eines Kompetenzzentrums für regenerative Energien, rationelle Energienutzung und neue Energieträger, d.h. die Ansiedlung von Unternehmen der Energiewirtschaft und entsprechender Forschungseinrichtungen. Bereits bestehende Schwerpunkte in der Stadt und ihrem regionalen Umfeld (z.B. Energieversorgung, Forschungsbereiche der Universität Oldenburg, Herstellung von Windkraftanlagen in Aurich, Deutsches Windenergie-Institut in Wilhelmshaven) können hiermit sinnvoll verknüpft werden. ... z.B. Kompetenzzentrum für Energiewirtschaft ... Darüber hinaus sind aber auch andere hochwertige Dienstleistungsnutzungen als Ausgangspunkt der Entwicklung des Fliegerhorstgeländes möglich. Aufgrund der vorhandenen Gebäudeinfrastruktur (Lehrsäle, Kantine, Unterkunftsgebäude etc.) können beispielsweise Bildungseinrichtungen angesiedelt werden. Auf diesem Feld ist die Stadt Oldenburg aufgrund der zahlreichen bereits ansässigen Bildungsträger gut profiliert. Eine ansprechende Gestaltung der Gebäude und Freiräume ist für alle hochwertigen Dienstleistungen als Standortfaktor von großer Bedeutung. ... oder Bildungseinrichtungen Aufgrund des großen Flächenpotenzials und der Vielzahl von Gebäuden sind weitere Nutzungen möglich. Vorgeschlagen wird von Seiten der Gutachter die Etablierung eines Dienstleistungszentrums für Kleinbetriebe und Existenzgründer. Im Gegensatz zum Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO), dessen Angebot eher auf technologieorientierte bzw. hochschulnahe Gründer und Kleinunternehmen abzielt, sollte sich ein „Dienstleistungs- und Existenzgründungszentrum Fliegerhorst“ auch an „einfache“ Gründer und Kleinbetriebe richten. Weil der Kauf von Gebäuden oder Gebäudeteilen für diese Zielgruppe aufgrund eingeschränkter Finanzkraft i.d.R. nicht möglich ist, sind günstige Mietkonditionen ein wichtiger Standortfaktor. Weitere Nutzungsmöglichkeit: Dienstleistungszentrum für Kleinbetriebe und Existenzgründer ... Ähnliche Nutzungspotenziale - allerdings für Handwerksbetriebe und Existenzgründer im Verarbeitenden Gewerbe - bieten die weiter westlich gelegenen Garagen und Lagergebäude sowie insbesondere die Hangars. Hier bestehen Möglichkeiten zur Etablierung eines Handwerkerzentrums. Die Hangars eignen sich aufgrund ihrer stützenfreien Nutzfläche von 4.000 m² zudem für größere Einzelbetriebe sowie für Freizeit- und Kultureinrichtungen (Sport, Konzerte etc.). Eine Mischung von Gewerbebetrieben auf der einen und Freizeit- / Kulturnutzungen auf der anderen Seite erfordert eine Zonierung des Geländes. ... sowie Zentrum für Handwerksbetriebe und Existenzgründer im Verarbeitenden Gewerbe Die derzeit noch bestehenden Defizite in der Verkehrsanbindung des Fliegerhorstes müssen im Rahmen der zivilen Entwicklung des Geländes beseitigt werden. Notwendig sind Beseitigung der Defizite in der Verkehrsanbindung erforderlich - 77 eine neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“ der A 28 sowie Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung / BUGA: „Städtebauliches Entwicklungskonzept - Fliegerhorst Oldenburg“, 2002 100 - Gewerbeflächenentwicklungskonzept die Beseitigung des höhengleichen Bahnübergangs im Zuge der Alexanderstraße. Auch erhebliche Potenziale für die Wohnbauentwicklung auf dem Fliegerhorstgelände Über die gewerbliche Nutzung hinaus bietet der Standort Fliegerhorst auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg auch erhebliche Potenziale für die Wohnbau- und die Freiraumentwicklung. Insbesondere die Ausweisung von Wohnbauflächen auf dem Fliegerhorst dürfte für die Stadt interessant sein, um angesichts der sich verschärfenden Flächenknappheit im Stadtgebiet noch langfristige Entwicklungsmöglichkeiten für den Wohnungsbau zu haben. Die Stadt Oldenburg präsentiert sich als sehr attraktiver Wohnstandort und wird auch zukünftig eine entsprechende Nachfrage nach Wohnbauflächen auf sich ziehen. Entsprechend sollten die im städtebaulichen Entwicklungskonzept für Wohnen vorgesehenen Flächen auf dem Fliegerhorstgelände dieser Nutzung vorbehalten bleiben und nicht für eine Ausdehnung des Gewerbeflächenpotenzials in Betracht gezogen werden. „Osthafen / Neuenwege“ für größere Verlagerungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen entwickeln Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ hat aufgrund ihrer Flächengröße und der Lagequalität das Potenzial, für die Gewerbeflächenvermarktung künftig die Rolle zu übernehmen, die der Standort „Tweelbäke“ bislang noch inne hat. Entsprechend ist für den Standort „Osthafen / Neuenwege“ zu untersuchen, ob er schwerpunktmäßig für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb entwickelt werden kann. Mit den Untersuchungen ist zügig zu beginnen. Wegen der besonderen Eignung des Standortes für Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und der Logistik müssen auch GI-Flächen ausgewiesen werden. Anzusiedelnde Betriebe sorgfältig auswählen Die hochwertigen Flächen sollten überwiegend für die genannten Zielgruppen reserviert werden. Folglich muss die Vergabe der Grundstücke für den lokalen Gewerbeflächenbedarf von kleineren Betrieben (z.B. Handwerker) auf ein Minimum reduziert werden. Die übrigen oben beschriebenen Vorschauflächen sind für die Zielgruppe der lokalen Kleinbetriebe sowohl qualitativ als auch quantitativ ausreichend geeignet. Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz ausräumen Der zentrale Engpass am Standort „Osthafen / Neuenwege“ sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz. Entscheidend für die Entwicklung eines hochwertigen Gewerbegebietes mit ausreichend Flächenumfang und GI-Nutzungen ist deshalb, dass diese Konflikte durch geeignete Kompensationsmaßnahmen ausgeräumt werden können. Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ mit hoher Standortqualität Die qualitative Bewertung der drei Vorschauflächen im Umfeld der Stadt Oldenburg macht deutlich, dass insbesondere die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ in der Gemeinde Hatten eine hohe Standortqualität aufweist. Diese Feststellung gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die vorgesehene neue Anschlussstelle an der A 29 realisiert werden kann. Aufgrund der hierfür erforderlichen Verhandlungen und Planungszeiträume dürfte mittelfristig eine Entwicklung des Standortes nicht realistisch sein. Sehr langfristig gesehen kann ein Gewerbegebiet „GVZ“ der Stadt Oldenburg aber ein hochwertiges Gewerbeflächenangebot sichern. 101 Stadt Oldenburg Von der Gesamtfläche des Standortes (rund 100 ha brutto) würde nur ein kleiner Teil (15 bis 20 ha 78) für das GVZ selbst in Anspruch genommen werden. Dort dürften nur GVZ-spezifische Nutzungen angesiedelt werden. Es sollten aber auch weitere Flächen im unmittelbaren Umfeld des GVZ reserviert werden, um eine wirtschaftliche Schwerpunktbildung von Logistikbetrieben zu ermöglichen. Darüber hinaus wird noch ein umfangreiches Potenzial an herkömmlichen Gewerbeflächen verbleiben, u.a. für großflächige Betriebe. Zudem befinden sich östlich der A 29 weitere Flächenoptionen. Schwerpunktbildung von Logistikbetrieben, aber auch andere großflächige Betriebe Eine interkommunale Kooperation im Rahmen der Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) ist in engem Zusammenhang mit den noch freien Grundstücken der Sonderbaufläche „Entsorgungszentrum“ (Stadt Oldenburg) zu sehen. Angestrebt werden sollte eine Flächennutzungsplanänderung für die städtischen Flächen und eine Zusammenlegung der beiden Teile zu einem interkommunalen Standort. Aufgrund der sehr guten verkehrlichen Anbindung und des umfangreichen Flächenpotenzials könnte hier theoretisch ein hochwertiges Gewerbegebiet entwickelt werden, das den Standort „Osthafen / Neuenwege“ qualitativ und quantitativ ergänzt. Vorschaufläche „Holler Landstraße“ / Sonderbaufläche „Entsorgungszentrum“ Problematisch in Hinblick auf die späteren unternehmerischen Zielgruppen und die Vermarktung dieses Standortes sind allerdings die Emissionen des dort ansässigen Abfallwirtschaftsbetriebes. Zwar wäre durch die weitere technische Entwicklung der Kompostierungsanlagen und durch eine Zonierung der Nutzungsarten (z.B. die Ausweisung von GI-Flächen im Umfeld des Abfallwirtschaftsbetriebes) eine gewisse Entschärfung dieser Problematik möglich. Trotzdem dürfte sich der Standort auch aufgrund seines Images in erster Linie für weitere emittierende Betriebe eignen. Gegenüber dem Standort „Osthafen / Neuenwege“ ist eine entsprechende preisliche Differenzierung bei der Vermarktung erforderlich. Problem der Emissionen des Abfallwirtschaftsbetriebes klären Bei der Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) besteht von Seiten der Stadt Oldenburg kein Handlungsbedarf im Sinne einer interkommunalen Kooperation. Vor dem Hintergrund der Vermarktungserfahrungen mit dem bestehenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“ ist aufgrund der bereits relativ weiten Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Osternburg“ die Entwicklung von Gewerbeflächen durch die Gemeinden Hude und Hatten nur bedingt empfehlenswert. Sinnvoll wäre allenfalls eine Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes „Oldeweg“ um Flächen im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Landesstraßen L 868 (Bremer Straße) und L 872 (Hatter Landstraße). Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“: Ggf. Flächen im Kreuzungsbereich der Landesstraßen entwickeln 78 Ingenieurbüro Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, Stufe1: Standortprüfung. 1999 102 5.5 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing Ziel des Gewerbeflächenmarketings: Differenzierung nach betrieblichen Nachfragegruppen Ziel des Gewerbeflächenmarketings der Stadt Oldenburg muss eine Differenzierung nach unternehmerischen Nachfragegruppen sein, d.h. die zielgruppenspezifische Ansprache, Belegung und Gestaltung von Gewerbegebieten oder zumindest von Teilflächen zum Wohle der Betriebe und der Wertigkeit des Gewerbeflächenstandortes. Die Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings und des Standortmarketings dürfen dabei nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Sie sind vielmehr integrale Bestandteile der Wirtschaftsförderung. Unternehmen fordern kurze Wege in der Verwaltung („One-stop-agency“) Unternehmen legen bei Ansiedlungen, Verlagerungen und Erweiterungen großen Wert auf kurze Wege zu kompetenten und entscheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung sowie auf schnelle und unkomplizierte Entscheidungsprozesse. Die Funktion dieses Ansprechpartners im Sinne einer „Onestop-agency“ sollte sich, wie in der Stadt Oldenburg der Fall, tatsächlich auch jeweils in einer Person bündeln und nicht auf verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen Ämtern aufgeteilt sein. Verbesserung der Wirtschaftsförderung durch Intensivierung direkter Unternehmenskontakte Unternehmenskontakte ermöglichen der Wirtschaftsförderung einen ständigen Überblick über unternehmerische Probleme und Anforderungen, beispielsweise über anstehende Engpässe und Konflikte am Betriebsstandort. Hierdurch können unausgeschöpfte Potenziale bei den Unternehmen gefördert, Entwicklungshemmnisse abgebaut und Abwanderungen verhindert werden. Das Amt für Wirtschaftsförderung hat sich aufgrund eingeschränkter personeller Ressourcen bei seinen systematischen Betriebsbesuchen auf die wichtigsten Unternehmen der Stadt beschränken müssen. Empfohlen wird eine Ausweitung der Unternehmenskontakte, u.a. auch mit der Zielrichtung der Gewerbeflächenvermarktung. Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten Zusammenfassung der Empfehlungen • Die Auswahl der Betriebe gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes, deshalb dürfen Grundstücke nicht pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen angeboten werden. • Gewerbegebiete mit besonderen Standortqualitäten sollten für Betriebe reserviert werden, die diese Standortqualitäten benötigen. • Mit der Ansiedlung von „störenden Betrieben“ muss sensibel verfahren werden. • Konsumentenorientierte Betriebe sollten in Nähe zueinander angesiedelt sein. • Eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne ist bei folgenden Standorten möglich: - hochwertige Dienstleistungen (z.B. Kompetenzzentrum für Energiewirtschaft, Bildungseinrichtungen) auf dem Fliegerhorstgelände, - weitere Stärkung der Hochschul- und hochschulnahen Standorte im Westen des Stadtgebietes (Brachen „EDEKA“ und „Telekom“) sowie - Konzentration von Logistikfunktionen im künftigen GVZ. 103 Stadt Oldenburg • Auf den übrigen Gewerbeflächen ist eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne nicht erforderlich. • Insbesondere hochwertige Gewerbegebiete mit ausreichendem Flächenpotenzial sollten nach unternehmerischen Zielgruppen zoniert werden. • Kooperationen und Synergieeffekte in Gewerbegebieten sind zu fördern. Grundsätzlich gilt für alle Gewerbegebiete, dass die Mischung der Betriebe eng mit der Wertigkeit eines Standortes zusammenhängt. Die Auswahl der Betriebe gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes. Um in dieser Hinsicht von Seiten der Kommunen positiv Einfluss nehmen zu können, ist es erforderlich, nicht alle Grundstücke pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen anzubieten. Unter Umständen müssen die Unternehmen überzeugt werden, dass ein anderes als das zunächst ins Auge gefasste Grundstück im Interesse des eigenen Betriebes, der anderen ansässigen Betriebe sowie des Erscheinungsbildes des Gewerbegebietes insgesamt geeigneter ist. Auswahl der Betriebe als „Visitenkarte“ des Gewerbegebietes Gleiches ist bei Gewerbegebieten der Fall, die aufgrund ihrer besonderen Standortqualitäten zumindest teilweise für bestimmte Zielgruppen reserviert werden sollten. Dies gilt beispielsweise für die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ die sich sehr gut für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen eignet (Übersicht 5-1). Das dortige besonders hochwertige Flächenpotenzial sollte nicht für Ansiedlungen verbraucht werden, die auch in anderen Gewerbegebieten ausreichende Standortqualitäten vorfinden können. Gewerbegebiete mit besonderen Standortqualitäten für Betriebe reservieren, die diese Standortqualitäten benötigen Von Seiten der Unternehmen wird die Belegung eines Gewerbegebietes insbesondere unter folgenden Aspekten betrachtet: Belegung besonders wichtig bei ... - Die Nähe zu stark emittierenden Betrieben und unansehnlichen Betriebsstätten wird von den Unternehmen möglichst gemieden. D.h., dass mit der Ansiedlung von „störenden“ Betrieben sensibel verfahren werden sollte. ... emittierenden Betrieben - Hohe Bedeutung hat der Branchenmix für Unternehmen, deren Umsatz durch den Kundenverkehr profitiert, der von sog. Frequenzbringern ausgeht (Handel 79, Haushaltsorientierte Dienstleistungen). Folglich sollten konsumentenorientierte Betriebe innerhalb von Gewerbegebieten in Nähe zueinander angesiedelt sein, damit sie vom Kundenverkehr der anderen profitieren können. ... konsumentenorientierten Betrieben - Je höherwertiger ein Unternehmen ist, desto mehr legt es Wert auf die Auswahl und das Erscheinungsbild der benachbarten Betriebe. Das bedeutet, dass in hochwertigen Gewerbegebieten, die sich für die Ansiedlung ebenso hochwertiger Betriebe eignen, bei der Auswahl und der Platzierung von Unternehmen besonders sorgfältig vorgegangen werden sollte. ... höherwertigen Unternehmen 79 Gilt nur für gewerbeflächenverträgliche Handelsbetriebe. Großflächiger bzw. innenstadtrelevanter Einzelhandel ist in GE- und GI-Gebieten ausgeschlossen. 104 Übersicht 5-1: Gewerbeflächenentwicklungskonzept Zusammenfassung der Zielgruppeneignung des derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg Standort Tweelbäke (Bestand und geplante Erweiterungen) Eignung für unternehmerische Zielgruppen - Eignung grundsätzlich wie bisher, aber rückwärtige Grundstücke schwerer zu vermarkten, daher eingeschränkte Eignung für Zielgruppen mit hohen Ansprüchen an die verkehrliche Anbindung (Aufwertung des gesamten Gewerbeflächenstandortes „Tweelbäke“ durch neue Anschlussstelle im Rahmen der Vorschaufläche „GVZ“) Oldeweg/Bremer Heerstraße, - nicht-innenstadtrelevanter / nicht großflächiger Einzelhandel, Autohäuser ggf. ergänzt um interkom(Ergänzung der dort bereits bestehenden Handelsfunktionen) munale Flächen Hude und - konsumentenorientierte Dienstleistungsbetriebe mit Publikumsverkehr Hatten (Sichtbarkeit von der Bremer Heerstraße aus) Osthafen, Holler Landstraße, - hafenaffine Nutzungen (ggf. auch langfristig reservieren) Lesumstraße - GI-Nutzungen - grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum Brachenstandorte „Edeka“ und „Telekom“ - hochschulnahe Betriebe und Einrichtungen (z.B. hochschulnahes Techno- Patentbusch - verlagernde und erweiternde Betriebe aus dem Norden des Stadtgebietes logiezentrum, außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister) mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung - auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe Fliegerhorst - Sondernutzungen bzw. größere Einzelnutzer (z.B. in den Hangars) - Kompetenzzentrum für regenerative Energien, rationelle Energienutzung und neue Energieträger - weitere hochwertige Dienstleister (z.B. Bildungseinrichtungen) - Handwerker- / Dienstleistungszentrum (auch für Existenzgründer) unter Nutzung / Teilnutzung von bestehenden Gebäuden - teilweise preisgünstige Vermietung von einfachen Gebäuden / Sheltern z.B. an kleine Handwerksbetriebe und Existenzgründer - stadtteilbezogenes Gewerbe Osthafen / Neuenwege - größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt - Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen - Produzierendes Gewerbe - Großhandel und Logistik sowie andere fernverkehrsaffine Betriebe mit ho- hen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung GVZ (interkommunal mit der Gemeinde Hatten) und FNPFlächen Tweelbäke-Süd - fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung und mit Bedarf für einen Bahnanschluss (Logistik, GVZ) - großflächige Betriebe, Industrieunternehmen, GI-Nutzungen - grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum, wie im bestehenden Gewerbe- gebiet „Tweelbäke“ - emittierende / „störende“ Betriebe und andere GI-Nutzungen Holler Landstraße / SO Entsorgungszentrum (inter- großflächige Betriebe kommunal mit der Gemeinde - fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Hude) Verkehrsanbindung Edewechter Landstraße - lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprü- chen an die überregionale Verkehrsanbindung 105 Stadt Oldenburg Eine im engeren Sinne branchenscharfe Herangehensweise bei der zielgruppenspezifischen Belegung von Gewerbegebieten ist nur dann denkbar, wenn bereits vorhandene Branchenspezialisierungen als Ansatz dienen können. Neben einigen, nur bedingt gewerbeflächenrelevanten Dienstleistungsbranchen (u.a. Finanzdienstleistungen, Gesundheitswesen, Einzelhandel, Öffentliche Dienstleistungen) bestehen überdurchschnittliche Spezialisierungen der Wirtschaftstruktur der Stadt Oldenburg u.a. im Druckereigewerbe und den Medien, bei der Energieversorgung sowie in der Wissenschaft und Forschung. Diese Branchen können als Ausgangspunkte für räumlich konzentrierte Schwerpunktbildungen dienen (Übersicht 5-1). Branchenspezifische Belegung nur, wenn bereits vorhandene wirtschaftliche Schwerpunkte als Ansatz dienen können Hierfür müssen zunächst ausführliche Gespräche mit den bereits ansässigen Unternehmen und Einrichtungen sowie weiteren relevanten Akteuren geführt werden, um die Möglichkeiten und Grenzen einer branchenbezogenen Schwerpunktbildung und die daraus folgenden Flächennachfrage realistisch einschätzen zu können. Ausführliche Gespräche mit den ansässigen Unternehmen notwendig Über eine Stärkung der oben genannten bereits vorhandenen Branchenschwerpunkte hinaus ist in Verbindung mit dem geplanten GVZ die Neuansiedlung von Logistikbetrieben anzustreben. Diese Branche ist in der Stadt Oldenburg bislang unterrepräsentiert. Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die Containerverkehre auf Straße und Schiene, die im Rahmen des geplanten Jade-Weser-Port entstehen werden und die einen erheblichen Bedeutungsgewinn der Güterverkehrsachsen durch die Stadt Oldenburg mit sich bringen. Zusätzlich neuen Branchenschwerpunkt Logistik im GVZ anstreben Ein wesentlicher Teil der Dienstleistungsunternehmen in der Stadt Oldenburg wird sich auch künftig nicht in Gewerbegebieten ansiedeln, sondern zentrale, innenstadtnahe Lagen in Bürogebäuden bevorzugen. Diese Entwicklung muss von Seiten der Stadt weiterhin unterstützt werden. Es gilt die Innenstadt und ihr Umfeld (z.B. den ZOB) als attraktiven urbanen Dienstleistungsstandort und Schwerpunkt der Dienstleistungsentwicklung weiter zu stärken. Innenstadt und ihr Umfeld als Dienstleistungsstandort weiter stärken Im Hinblick auf die Ansiedlung von Zielgruppen sollten Gewerbegebiete nicht vollständig für bestimmte Unternehmen reserviert, sondern nach Zielgruppen zoniert werden (Haushaltsorientierte Dienstleistungen, übrige Dienstleistungen, GE, GI). Nicht zueinander passende Nutzungen werden somit voneinander getrennt. Durch diese Vorgehensweise kann die Stadt die Zusammenstellung der Betriebe positiv steuern und behält dennoch eine ausreichende Flexibilität bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken. Die Umsetzung einer solchen Zonierung setzt aber eine gewisse Mindestgröße des gesamten Vorhabens voraus. Zonierung von Gewerbegebieten für unterschiedliche Zielgruppen Aus Sicht der Gutachter eignen sich bis auf die eher kleinflächigen Standorte „Edewechter Landstraße“ und „Tweelbäke-Ost“ alle untersuchten Vorschauflächen mehr oder weniger gut für eine solche Zonierung. Vor allem bei besonders hochwertigen und großflächigen Gewerbegebieten (z.B. Osthafen / Neuenwege, GVZ), wo mit einer großen Bandbreite an ansiedlungsinteressierten Betrieben gerechnet werden kann, wird die Steuerung der Grundstücksvergabe durch die zu erwartende überdurchschnittliche Nachfrage erleichtert. Bei den meisten untersuchten Vorschauflächen Zonierung möglich 106 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Ausweisung von Teilflächen als Mischgebiet (MI) nur sehr begrenzt sinnvoll Die Ausweisung von Teilflächen als Mischgebiet (MI) 80 im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklung wird von Seiten der Gutachter grundsätzlich kritisch beurteilt. Hemmend für eine Vermarktung von MI-Flächen sind insbesondere die aufgrund der erlaubten Wohnnutzung gegenüber GE- und GI-Flächen deutlich höheren Grundstückspreise. Allenfalls für Standorte, die z.T. ausschließlich auf Dienstleistungen ausgerichtet sein werden (z.B. Fliegerhorst), kann eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten sinnvoll sein. Kaum Austausch oder Kooperationen zwischen Betrieben in einem Gewerbegebiet In Gewerbegebieten ist oftmals zu beobachten, dass trotz der räumlichen Nähe zueinander kaum Austausch oder Kooperationen zwischen den ansässigen Betrieben stattfinden. Gemeint ist hierbei weniger eine Zusammenarbeit, welche die zentralen Geschäftsfelder sich ergänzender Unternehmen betrifft, sondern vielmehr die Nutzung von Synergieeffekten zwischen teils ganz unterschiedlichen Betrieben. Hierzu zählen beispielsweise Förderung von Synergieeffekten in Gewerbegebieten als Aufgabe der Wirtschaftsförderung - die Einrichtung einer Gewerbeflächen- und Gewerberaumbörse, d.h. einer Datenbank aller ungenutzten privaten Grundstücke und Gebäude, um diese an andere erweiternde Betriebe mit Flächen- oder Raumbedarf weitervermitteln zu können, - der gemeinschaftliche Einkauf (z.B. Material, Energieversorgung), um hierdurch Kostenvorteile zu erzielen, - die gemeinsame Inanspruchnahme von Sicherheitsdienstleistungen zum Schutz der Betriebe, - die gemeinsame Nutzung vorhandener Ressourcen (z.B. Spezialmaschinen, Messmittel, Geräte, Kantine), um diese besser auszulasten und Betrieben, die über diese Ressourcen nicht verfügen, den Zugang zu erleichtern, - gemeinsame Werbeaktionen aller ansässigen kundenorientierten Unternehmen, um das Image und den Bekanntheitsgrad des Gewerbegebietes zu fördern, - die Einstellung gemeinschaftlicher Sicherheits- und Umweltschutzbeauftragter, um die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften zu erfüllen sowie - der Austausch von Mitarbeitern, um den Beschäftigungsbedarf zu Spitzenzeiten kurzfristig decken zu können. Diese Formen der Kooperation zu fördern, ist grundsätzlich in allen Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg möglich. Hierbei handelt es sich allerdings weniger um eine Aufgabe der Gewerbeflächenpolitik im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr um ein Instrument der kommunalen Wirtschaftsförderung. Größtenteils ist eine Beschränkung auf die räumlichen Grenzen eines Gewerbegebietes nicht unbedingt erforderlich. Notwendig ist in jedem Fall das Engagement der beteiligten Betriebe; die Wirtschaftsförderung kann nur als Initiator aktiv werden. 80 „Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.“ § 6 (1) Baunutzungsverordnung (BauNVO) 107 Stadt Oldenburg Gestaltung von Gewerbegebieten • Gewerbegebiete, die sich für die Ansiedlung hochwertiger Betriebe eignen, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben (z.B. Teilfläche für hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen auf dem Fliegerhorstgelände). Zusammenfassung der Empfehlungen • Eine hochwertige Gestaltung sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung des Geländes deutlich werden. Entsprechende bauplanerische Festsetzungen für die Unternehmen müssen die hochwertige Erschließung flankieren. • Daneben ist aber auch auf ein ausreichendes, eher „klassisch“ gestaltetes Gewerbeflächenangebot für preissensible Betriebe zu achten. • Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ sollten die Möglichkeiten zur Entwicklung eines Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen geprüft werden. Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat im Rahmen der regionalwissenschaftlichen Standortdiskussion der vergangenen Jahre deutlich an Gewicht gewonnen. In Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird. Weiche Standortfaktoren auch in Gewerbegebieten zunehmend bedeutsam Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb eine differenzierte Herangehensweise: Differenzierte Herangehensweise bei der Gestaltung von Gewerbegebieten ... - Hochwertige Standorte, die für die Ansiedlung anspruchsvoller Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen. ... für hochwertige Zielgruppen ... - Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für eher preissensible Betriebe bereit zu halten. Es kann unterstellt werden, dass für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung. ... und preissensible Betriebe Bei den als besonders hochwertig eingestuften bzw. für besondere Zielgruppen geeigneten Standorten (insbesondere Teilfläche des Fliegerhorstgeländes für hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen, aber auch: Schwerpunktbildung für Betriebe des Druckereigewerbes auf Teil der Vorschaufläche Patentbusch, Logistikfunktionen auf der Vorschaufläche „GVZ“ sowie Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“) sollten Teilbereiche hochwertig gestaltet werden. Die aufwändige Gestaltung ganzer Gewerbeflächenstandorte ist - zumindest wenn sie sich in entsprechend höheren Grundstückspreisen niederschlägt - unter Vermarktungsgesichtspunkten nicht zu empfehlen. Ggf. nur Teilfläche hochwertig gestalten und entsprechend vermarkten 108 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Bereits bei der Erschließung den Anspruch einer hochwertigen Gestaltung sichtbar machen Der qualitative Anspruch sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung des Geländes deutlich werden. Bauplanerische Festsetzungen für die Unternehmen müssen diese Maßnahmen flankieren. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass bereits bei der Erschließung des Gewerbegebietes der Anspruch einer hochwertigen Gestaltung sichtbar wird und somit frühzeitig als Vermarktungsargument eingesetzt werden kann. Im Bebauungsplan festgesetzte gestalterische Auflagen für Unternehmen machen sich in der Regel erst später im Erscheinungsbild des Gewerbegebietes bemerkbar. Verfügbarkeit von ausreichend öffentlichem Parkraum sicherstellen Die Unternehmensbefragung hat gezeigt, dass einige in Gewerbegebieten ansässige Betriebe die mangelnde Verfügbarkeit von ausreichend öffentlichem Parkraum beklagen. Bei der Entwicklung neuer Gewerbegebiete sollte dieser Aspekt besonders berücksichtigt werden. Ggf. kann auch in bestehenden Gewerbegebieten nachgebessert werden. Fliegerhorst: Potenziale für Gewerbepark mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ gibt es Potenziale für die Entwicklung eines Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen. Hierzu ist es erforderlich, die Grünanlagen im Rahmen der Erschließung so zu gestalten, dass sie für Spaziergänge (z.B. während der Mittagspause) und ggf. auch Jogging genutzt werden können. Darüber hinaus sollte eine Teilfläche des Gewerbegebietes für ausgewählte Freizeiteinrichtungen (z.B. Fitnesscenter, Tennisanlage, Gastronomie, Kultur) reserviert bleiben. Diese Freizeitmöglichkeiten sollten v.a. für die im Gewerbegebiet Beschäftigten interessant sein, müssen aber aus betriebswirtschaftlichen Gründen auch darüber hinaus Marktpotenziale erschließen. Überregionale Gewerbeflächenvermarktung Keine hinreichenden Ressourcen für überregionale Flächenvermarktung Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen ist eine finanziell aufwändige Angelegenheit. Selbst in einer Stadt von der Größenordnung Oldenburgs sind die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das Know-how für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing nur eingeschränkt vorhanden. Hinzu kommt, dass die Stadt Oldenburg als Einzelstandort überregional nicht immer im erforderlichen Maße wahrgenommen wird. Ziel: Überregionale Vermarktungsaktivitäten regional bündeln Um die knappen kommunalen Ressourcen effektiv einsetzen zu können, empfiehlt sich die Kooperation mehrerer regionaler Partner bei den Vermarktungsaktivitäten. Der Kooperationsansatz hat zudem den Vorteil, dass Ansiedlungsinteressenten eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden kann. Die Auswahl der Partner, d.h. in erster Linie der beteiligten Gebietskörperschaften, muss auf einen regionalwirtschaftlich sinnvollen und organisatorisch machbaren räumlichen Zuschnitt der Region abzielen. Die Region sollte dabei so gewählt sein, dass sie nach außen auch überregional als eigenständiges „Produkt“ wahrgenommen werden kann. 109 Die Optionen gemeinsamer, überregionaler Vermarktungsaktivitäten können erst abschließend bewertet werden, wenn auch die anderen Bausteine des Gutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ fertig gestellt sind. Es ist in der Region zu diskutieren, inwiefern in Hinblick auf ein gemeinsames Standortund Gewerbeflächenmarketing eine Kooperation der am Konzept beteiligten Gebietskörperschaften sinnvoll und möglich ist. Die Darstellung der Ergebnisse dieser Diskussion und eine abschließende Bewertung durch die Gutachter erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in Baustein V „Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale in den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den umliegenden Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik“. Stadt Oldenburg 110 Erläuterung zur Abb. 5-1: Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung Gewerbeflächenentwicklungskonzept Die Abbildung 5-1 soll die mögliche Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg im Zeitablauf schematisch darstellen. - Die Höhe der Zeilen gibt den Flächenumfang (netto) und damit die quantitative Bedeutung des jeweiligen Standorts an. - Die Zeitachse zeigt an, zu welchem Zeitpunkt ungefähr mit einer Verfügbarkeit der Gewerbeflächen gerechnet werden kann und wie lange das Angebot in etwa reichen wird. - Darüber hinaus sind für die Standorte Erläuterungen zu Entwicklungseinschränkungen und möglichen Zielgruppen genannt. Aufgrund der langfristigen Zeitachse und der naturgemäß unsicheren Erwartungen sind die Aussagen spekulativ. Die Abbildung soll lediglich in Form eines Szenarios die künftige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg überblickartig visualisieren. In der Praxis wird sich herausstellen, dass nicht alle Flächen entwickelt werden können bzw. sich die Entwicklung einzelner Flächen im Zeitablauf deutlich verschiebt. Eine Aufsummierung der Flächengrößen ist daher methodisch nicht möglich. Stadt Oldenburg Abb. 5-1: Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung Sofort verfügbar ha (netto) Tweelbäke-Krusenbusch (mit Oldeweg) 28 Frieslandstr. / Osthafen / Edewechter Landstr. 7 2005 2010 eingeschränkte Vermarktbarkeit 2015 2020 deutliche Aufwertung durch Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle Beplant, aber nicht sofort verfügbar Osthafen 22 Zur Zeit keine Verfügbarkeit wegen hoher Erschließungskosten z.T. für hafenaffine Betriebe reserviert Aktuelle Planungsvorhaben Gerhard-Stalling-Str. Weitere FNP-Flächen südlich Holler Landstr. 7 8 zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft Bremer Heerstr. 6,5 zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft südlich Tweelbäker Tredde / Armenhausgraben 28 nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle Vorschauflächen Patentbusch 23 Fliegerhorst 75 Osthafen / Neuenwege 60 (Suchraum) GVZ (Hatten) 70 Holler Landstr. (Hude) / SO-Entsorgung 35 z.T. für hochwertige Betriebe reserviert z.T. für Sondernutzungen und hochwertige Dienstleistungen reserviert z.T. für größere Betriebe und Neuansiedlungen reserviert nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle z.T. für Logistikbetriebe reserviert z.T. für emittierende Betriebe reserviert 112 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 113 Anhang: Stadt Oldenburg Vorschauflächenprofile Vorschaufläche 1: Am Patentbusch 1. GRUNDDATEN - Stadtteil Etzhorn - Bedeutung des Projektes für die Stadt mittelfristige Umsetzung wegen hoher Flächennachfrage im Stadtnorden 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb des Stadtgebietes nördliche Randlage - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet Erweiterung der bestehenden Gewerbegebiete „Patentbusch“ und „Frieslandstraße“ - Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 293 „Oldenburg-Etzhorn“: 1 km - Entfernungen zu weiteren wichtigen Straßen K 131 „Wilhelmshavener Heerstraße“: 0,5 km - Anbindung durch andere Verkehrsträger (z.B. Bahn) - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle VWG Bushaltestelle: 0,5 km 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengrößen ca. 29 ha brutto (entspricht ca. 23 ha netto) 4. PLANUNG - Planungsstand Grundstücksverhandlungen - voraussichtliche Planungsabschnitte Ankauf ca. 2004 - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit evtl. 2005 - geplante Aufteilung in GE / GI / SO GE - bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzfläche 5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen im Norden des Stadtgebietes ansässige Betriebe mit Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe 114 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung) 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche - Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind) unproblematisch, Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet - Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit - städtebauliche Einbindung Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet, weitere Siedlungsentwicklung (Wohnbauflächen) im Umfeld geplant 7. EIGENTUM / BODENPREIS - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat, 8 ha städtisch (zur Zeit Kompensationsflächen) - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ab 2004 wahrscheinlich gegeben - öffentlicher Erwerb angestrebt? ja - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) unbekannt 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt (Wertstufe gelb) teilweise Kompensationsfläche - Auflagen Wasserschutz - Altlasten(verdacht) unbekannt 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen Chemiebetrieb ... zu- und abfließendem Verkehr unproblematisch 115 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung) 10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile - Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“, konfliktfreie Anbindung - Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer mittelfristig voraussichtlich gegeben - Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Patentbusch“ - kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Norden der Stadt - Nachteile - rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbestandortes „Patentbusch“ - Empfehlungen für das weitere Vorgehen - kurzfristige Entwicklung für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes ansässigen Betriebe - Teilfläche für eine räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe reservieren 116 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Stadt Oldenburg Karte A-1: Vorschaufläche Patentbusch 1 Frieslandstrasse (fertiggestellt / geplant) Gewerbegebiete und Mischgebiete mit noch verfügbaren Flächen Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren Vorschaufläche 1 Nummer der Vorschaufläche Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg Belegte Gewerbegebiete Sondernutzung Einzelhandel NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 118 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 119 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße 1. GRUNDDATEN - Stadtteil Eversten - Bedeutung des Projektes für die Stadt 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb des Stadtgebietes westliche Randlage - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet Erweiterung des Gewerbegebietes „Edewechter Landstraße“ - Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 28 „Oldenburg-Eversten“: 3 km - Entfernungen zu weiteren wichtigen Straßen L 828 „Edewechter Landstraße“: direkt B 401: 3 km - Anbindung durch andere Verkehrsträger (z.B. Bahn) - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle VWG Bushaltestelle: 0,5 km 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengrößen ca. 8 ha brutto (entspricht ca. 6 ha netto) 4. PLANUNG - Planungsstand Vorüberlegungen, Grundstücksverhandlungen - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO GE - bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzfläche 5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen Handwerk, Dienstleistungen (überwiegend stadtteilbezogen) 120 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung) 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche - Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind) unproblematisch, Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet - Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit unbekannt - städtebauliche Einbindung Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet 7. EIGENTUM / BODENPREIS - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privates Eigentum - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt - öffentlicher Erwerb angestrebt? ja - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) unbekannt 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt (Wertstufe gelb) - Auflagen Wasserschutz - Altlasten(verdacht) unbekannt 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr werden nicht erwartet 121 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung) 10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile - Nachteile - Empfehlungen für das weitere Vorgehen - Lage im einwohnerreichen Stadtteil Eversten - einzige Vorschaufläche im Südwesten des Stadtgebietes - Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ - im Vergleich zu anderen Vorschauflächen relativ weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle, zahlreiche Ampeln - weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet - nur geringes Flächenpotenzial - unter Berücksichtigung der dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert für lokal ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe entwickeln - für die verkehrliche Erschließung der Vorschaufläche müssen zunächst die FNP-Flächen entlang der Edewechter Landstr. entwickelt werden 122 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Karte A-2: Vorschaufläche Edewechter Landstrasse 2 Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen Sondernutzung Einzelhandel Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan vorgesehen 2 Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg Vorschaufläche Nummer der Vorschaufläche NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 2 124 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 125 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 3: Fliegerhorst (in Anlehnung an Variante C des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes Fliegerhorst Oldenburg) 1. GRUNDDATEN - Stadtteil Alexanderfeld - Bedeutung des Projektes für die Stadt langfristiges Konversionsprojekt 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb des Stadtgebietes Randlage an der nordwestlichen Stadtgrenze - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet neuer Gewerbestandort - Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 293 „Oldenburg-Bürgerfelde“: 2,5 km über neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße / Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“: 2 km - Entfernungen zu weiteren wichtigen Straßen L 824 „Alexanderstraße“: direkt - Anbindung durch andere Verkehrsträger (z.B. Bahn) Gleisanschluss für Güterverkehr vorhanden - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle VWG Bushaltestelle: direkt 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengrößen 95 ha brutto (entspricht ca. 75 ha netto) überwiegend mit Gebäudebestand davon: - 30 ha (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Nr. 1) - 15 ha (Hangars, Nr. 11) - 15 ha (sonstige Flächen, teilweise bebaut, Nr. 9, 10 12 und 14) sowie weitere Flächen Nummerierung lt. städtebaulichem Entwicklungskonzept 4. PLANUNG - Planungsstand Städtebauliches Entwicklungskonzept Fliegerhorst Oldenburg (April 2002) - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit Abzug der Bundeswehr spätestens 2007, möglicherweise schon etwas früher - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan Sonderbaufläche Bund 5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss Nutzungseinschränkungen durch vorhandene Flugplatzinfrastruktur (u.a. Landebahn, Gebäude) - Eignung für bestimmte Zielgruppen insbesondere Betriebe, die bestehende Gebäude (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Hangars etc.) nutzen können 126 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung) 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung Bundeswehr, Fliegerhorst - Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind) Straßen- und Wegesystem sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur vorhanden, Nachnutzung möglich - Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit unbekannt - städtebauliche Einbindung verschiedene Stadtteile unmittelbar angrenzend 7. EIGENTUM / BODENPREIS - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Bundeseigentum - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz auf Teilflächen des gesamten Areals gravierende Konflikte (Wertstufe rot) mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt, 28a-Biotope - Auflagen Wasserschutz Wasserschutzgebiet IIIa - Altlasten(verdacht) teilweise Altlastenverdachtsflächen, muss noch im Einzelnen geklärt werden 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr 127 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung) 10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile - Nachteile - Empfehlungen für das weitere Vorgehen - teilweise können bestehende Gebäude sowohl für Dienstleistungen als auch für Produzierendes Gewerbe genutzt werden - innere Verkehrserschließung sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur teilweise schon vorhanden - großes Flächenpotenzial - Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt vor - einzige Vorschaufläche im Nordwesten des Stadtgebietes, u.a. für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet - derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur Autobahn, zahlreiche Ampeln, höhengleicher Bahnübergang (Beseitigung geplant), neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße (Anschlussstelle „Wechloy“) geplant - weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet - Altlastenverdacht auf Teilflächen - teilweise können bestehende Gebäude und Anlagen eine Vermarktung erschweren - zunächst die Ansiedlung von Sonder- und hochwertigen Dienstleistungsnutzungen anstreben - Teilflächen für stadtteilbezogenes Gewerbe, Dienstleistungs- / Handwerker und Existenzgründungszentrum etc. entwickeln - Beseitigung der Defizite in der Verkehrsanbindung 128 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Karte A-3: Vorschaufläche Fliegerhorst 3 3 3 3 Vorschaufläche “Gewerbe” Vorschaufläche “Gewerbe/Dienstleistungen” Vorschaufläche “Dienstleistungen” 3 Nummer der Vorschaufläche Vorgesehene durchgängige Straßenverbindung Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG 3 3 130 Gewerbeflächenentwicklungskonzept 131 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege 1. GRUNDDATEN - Stadtteil Neuenwege - Bedeutung des Projektes für die Stadt potenziell sehr hochwertige Flächen, künftig bedeutendster Standort für die Gewerbeflächenvermarktung 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb des Stadtgebietes östliches Stadtgebiet - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen“ - Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 29 „Oldenburg-Hafen“: direkt bis 1 km - Entfernungen zu weiteren wichtigen Straßen L 866 „Holler Landstraße“: direkt - Anbindung durch andere Verkehrsträger (z.B. Bahn) - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle VWG Bushaltestelle: direkt 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengrößen 60 ha Suchraum 4. PLANUNG - Planungsstand Vorüberlegungen - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO u.a. GI - bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan landwirtschaftliche Nutzfläche, teilweise Flächen für Wald und Landwirtschaft, teilweise LSG 5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen großflächige und fernverkehrsaffine Betriebe, Produzierendes Gewerbe, je nach Entwicklungsstand des geplanten GVZ ggf. auch Logistik und Großhandel 132 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung) 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche - Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind) Erschließungsaufwand noch zu prüfen - Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit unbekannt - städtebauliche Einbindung östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen“ 7. EIGENTUM / BODENPREIS - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat, einzelne Grundstücke in städtischem Eigentum - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) wird geprüft - öffentlicher Erwerb angestrebt? ja - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) unbekannt 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz gravierende Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt (Wertstufe rot) LSG-Flächen nördlich der Holler Landstraße LSG-würdige Flächen südlich der Holler Landstraße auf Teilflächen bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen - Auflagen Wasserschutz - Altlasten(verdacht) unbekannt 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen kleines MI-Gebiet mit Wohnnutzung südlich der Holler Landstraße ... zu- und abfließendem Verkehr werden nicht erwartet 133 Stadt Oldenburg Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung) 10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile - Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“, absolut konfliktfreie Anbindung an das Autobahnnetz - Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes Osthafen, kurze Entfernung zum bedeutenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandort Tweelbäke - überregionale Ausrichtung des Standortes auf die Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück etc. - teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der Autobahn aus möglich - Teilflächen bereits in städtischem Eigentum - großes Flächenpotenzial - Ausweisung von GI-Flächen möglich - Nachteile - gravierende Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft (LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen) - Empfehlungen für das weitere Vorgehen - zügige Entwicklung schwerpunktmäßig für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen von auswärtigen Unternehmen - auch GI-Flächen ausweisen - anzusiedelnde Betriebe sorgfältig auswählen, Vergabe von Grundstücken für den lokalen Gewerbeflächenbedarf von kleineren Betrieben (z.B. Handwerker) auf ein Minimum reduzieren - Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz ausräumen 134 Gewerbeflächenentwicklungskonzept Karte A-4: Vorschaufläche Osthafen - Neuenwege Suchraum 4 Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen Gewerbliche Baufläche laut FNP, B-Plan vorgesehen Vorschaufläche Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg Sondernutzung Entsorgungszentrum 4 Kartengrundlage: 1:25.000 (Maßstab verändert) Amt für Stadtplanung und Bauordnung (Geoinformation, Vermessung und Statistik) Oldenburg Nummer der Vorschaufläche NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG