Weg zur Optimierung für Ultra High Net Worth Individuals?

FINANCE
Im Expertengespräch: David Garcia, Gründer und VRP der Fundamenta Group AG
Immobilien statt Geld vererben –
«der» Weg zur Optimierung für
Ultra High Net Worth Individuals?
Ultra High Net Worth Individuals (UHWI) erhöhen ihre Immobilienquoten. Schweizer
Family Offices investieren 10–30 % ihrer Vermögen in Immobilienanlagen. Viele von ihnen halten beträchtliche Immobilienportfolios im Direktbesitz und managen diese
selber oder über professionelle Dienstleister.
Andere partizipieren über Marktprodukte
oder börsenkotierte Immobiliengesellschaften indirekt am Immobilienmarkt.
Darüber hinaus betreiben zahlreiche Unternehmerfamilien ihr Business aus eigenen
Büro-, Fabrikations-, Verkaufs- oder Logistikgebäuden heraus. In diesen Fällen erhöht
sich die Immobilienquote, aus Sicht des konsolidierten Familienvermögens, häufig auf
über 50 %, eine Quote, die zwar über einen
Verkauf (mit Rückmietung) ermöglicht, erhebliche Mittel für das Kerngeschäft freizusetzen, andererseits aber auch das vermeid-
bare Risiko von Klumpenbildung nach sich
zieht. Im Gespräch mit Polo Luxury Country
Life-Herausgeberin Birgit Hügli-Herrmann
gibt David Garcia, Gründer und VRP der Fundamenta Group AG, eine Einschätzung und
zeigt mögliche Wege zur Optimierung auf.
Interview Birgit Hügli-Herrmann
Herr Garcia, gibt es Segmente, in die sehr wohlhabende Personen
mehrheitlich investieren?
Das ist sehr unterschiedlich. Die grosse Mehrheit investiert aber gerne
in Mehrfamilienhäuser, zentral gelegene Büro- und Retail-Flächen oder
in den Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment. Logistik-Center sind auch stark im Kommen. Der Konsum
über das Internet verändert das Retail-Geschäft relativ schnell und
nachhaltig, verändert den Flächenbedarf, bringt die Mietpreise unter
Druck und fördert das Geschäft mit Logistik-Centern.
Der Markt für gutes Immobilieninvestment scheint ausgetrocknet zu
sein. Wie beurteilen Sie als Experte die Lage?
Der Anlagedruck bei Pensionskassen oder institutionellen Anlegern
sowie reichen Privatfamilien hat tatsächlich für eine enorme Nachfrage
am Immobilienmarkt gesorgt. Mit einer Einkaufsquote (Käufe in Relation zu geprüften Marktangeboten) von 3–4 % (segmentabhängig), verbunden mit entsprechenden Kompetenzen und Strukturen, kann man
aber immer noch gute und vernünftige Investments identifizieren. Wer
genügend Eigenkapital einsetzt (35–50 %), das Fremdkapital langfristig
anbindet, die richtige Finanzierungsstruktur festlegt, am richtigen Ort
einkauft und wirklich professionell managt, kann nachhaltig und mit
überschaubaren Risiken eine Anfangsrendite von 4–5 % auf das Eigenkapital erzielen. Wer diese Rendite steigern will, investiert einen Teil der
Immobilienquote in den Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen
im mittleren Preissegment. Hier liegen die Eigenkapitalrenditen bei rund
7 % p.a., wenn sorgfältig und diversifiziert investiert wird. Mit angenommenen Laufzeiten von 4 Jahren (je nach Segment und Risikoprofil an-
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David Garcia, founder and VRP of Fundamenta Group AG
© Fundamenta Group
© Tiberius Gracchus – Fotolia
FINA NC E
ders) für die Projektentwicklung, den Bau und Verkauf, ist mit einem
Investment von 100 % (Kapitaleinsatz) eine Endausschüttung (nach
Grundstückgewinnsteuern) von 125–130 % erzielbar.
Wie sicher sind diese Renditen? Gibt es diesbezüglich Unterschiede
bei der Auswahl der Objekte?
Bei neuen, gut positionierten wie auch nachhaltig konzipierten Mehrfamilienhäusern im mittleren und unteren Mietpreissegment erhalten
Sie über 3 Lebenszyklen von je 25 Jahren, Ihre regelmässigen Mieterträge aus der Vermietung. Als Besitzer einer solchen Liegenschaft
profitieren Sie also während einem langen Zeithorizont von ca. 75 Jahren. Liegt die Liegenschaft an einem nachhaltig prosperierenden Ort
(z. B. Stadt oder Ballungszentren), sind die Mietausfallrisiken überschaubar und ein positives Exit-Szenario, nach Ablauf der Haltefrist, ist auch
gegeben. Richtig finanziert und mit genug Eigenmittel unterlegt, sind
solche Anlagen etwas vom Interessantesten, was man machen kann.
Selbstverständlich gibt es nie Garantien. Die gibt es in keiner Assetklasse.
Weiter sollten sich nur individuell Beratene oder qualifizierte Investoren
direkt mit solchen Investments auseinandersetzen.
Bei Altliegenschaften, die vermeintlich hohe Erträge abwerfen, ist sicherlich grosse Vorsicht geboten. Häufig werden die Unterhalts- und
Instandstellungskosten unterschätzt und dadurch im Ankauf viel zu
hohe Preise bezahlt. Im Portfolio geführte Altliegenschaften brauchen
zwingend eine klare Objektstrategie. Durchschnittlich oder passiv bewirtschaftete Liegenschaften können spätestens ab dem 3. Lebenszyklus zum Problem werden, wenn die Potenziale und Gefahren nicht
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proaktiv und ganzheitlich gelöst werden. In diesem Segment ist die
Bandbreite an Herausforderungen und Chancen hoch. Es versteht sich
von selbst, dass solche Situationen definitiv den höchsten Grad an Aufmerksamkeit, also Management-Attention benötigen.
Im Bereich der Promotion (Entwicklung, Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen) ist es ratsam, in diversifizierte Entwicklungs-Portfolios zu investieren, die von Profis umgesetzt werden. In diesem Segment,
das als Königsdisziplin gilt, sind die Ertragschancen am höchsten, wenn
alles richtig gemacht wird. Im Luxusbereich sowie im unteren Kaufpreissegment sind die Risiken zu hoch. Ersteres ist nicht mehr einfach zu
verkaufen, weil das Zielsegment geschrumpft ist, Letzteres ist zu preissensibel. Im mittleren Preissegment finden gut konzipierte Produkte
sehr guten Absatz mit entsprechend vernünftigen Renditen, wie in obiger Fragestellung geschildert.
Wie setze ich das als Family Office um? Gerade unsere Leser sollten
ja eigentlich häufig mit solchen Investments konfrontiert sein.
Private sind häufig gar nicht schlecht aufgestellt und binden früh genug
professionelle Immobiliendienstleister ein. Häufig sind Private unternehmerisch veranlagt und können die Risiken sehr gut einschätzen, wenn
man sie gut und breit genug informiert oder dokumentiert. Die Zusammenarbeit mit Family Offices ist nicht weniger professionell als mit
Institutionellen.
LIFEST YL E
FINANCE
Wie gehen Erben mit der vielleicht für sie neuen Situation um, ein
Immobilienportfolio zu besitzen?
Das Thema kommt am Markt sehr häufig vor. 70 % des Schweizer
Wohn-/Immobilienbestandes gehören privaten Familien. Je nach Portfoliostruktur und Grösse sind die Herausforderungen aber gross. Auf die
Erben kommen viele Themen wie Steuern, Wertbestimmung, Teilauszahlungen, Diversifikation, Finanzierungsstruktur, Sanierungen, Umnutzungen, Ersatzbauten, Portfoliobereinigungen, Asset- und Portfoliomanagement etc. zu. Diese Fülle an Herausforderungen, Chancen und
Risiken lässt sich nur gemeinsam mit gut ausgewählten Fachkräften/
Dienstleistern und im Team bewältigen. Richtig umgesetzt, können
echte Mehrwerte für alle Beteiligten geschaffen werden!
Sind da nicht Streitereien vorprogrammiert?
Nicht zwingend. Wenn der Prozess frühzeitig eingeleitet und unabhängig strukturiert wird, ist ein Grossteil der Herausforderungen zielführend
lösbar. Es gibt Wege, die diametral auseinandergehenden Wünsche und
Meinungen der Familienmitglieder richtig zu kanalisieren und zur
Freude aller Beteiligten umzusetzen. Ein gutes Konzept integriert vor
allem die Themen wie Steuern, individuelle Auszahlungen, Wertermittlung und Wertsteigerungen sowie die menschlichen und weniger technischen Aspekte der Individuen. Wer dieses Thema rein technisch angeht, ohne die Entstehung und Fortführung als Ganzes zu sehen, verliert
emotional und häufig auch materiell.
Lässt sich die enorme Steuerlast bei Immobilienerbschaften resp.
Teilverkäufen überhaupt lösen?
Selbstverständlich. Aber wie geschildert, nur wenn man das Ganze betrachtet und sämtliche Möglichkeiten miteinander verknüpft. Es gibt für
beinahe jeden Fall sehr gute Lösungen, wenn ein Mindestmass an Rahmenbedingungen gegeben ist.
Wie kann eine solche Lösung aussehen?
Es gibt zahlreiche Ansätze, die zum Ziel führen. Solche müssen aber in
jedem Fall einzeln durchleuchtet und Fall bezogen umgesetzt werden.
Grobe Ideen sind daher mit Vorsicht zu interpretieren. Eine der Möglichkeiten wäre, das Portfolio mit allen vorhandenen Potenzialen (Sanierung, Ersatzbau, Repositionierung, Leerstandsoptimierung, generelle
Mietzinssteigerungen etc.) zu optimieren, danach neu zu bewerten, die
Mehrheit in Teilen der Familie zu behalten und Drittinvestoren mit einem signifikanten, aber nicht kontrollierenden Anteil am Portfolio zu
beteiligen. Mit dem frischen Geld könnte man Teile der Familie auszahlen und dennoch das gesamte und optimierte Immobilienportfolio behalten, ohne Liegenschaften zu verkaufen oder die Kontrolle über das
Portfolio zu verlieren. Solche oder ähnliche Lösungen können viele
Probleme eliminieren und den Hausfrieden sichern, sofern alles qualitativ, nachhaltig und aus einer Hand gesteuert wird.
Wie sehen Sie die Entwicklung im Schweizer Immobilienmarkt?
Grundsätzlich positiv. Dennoch gilt es, wie bereits geschildert, ganz genau hinzuschauen und den Markt zu beobachten, will man nicht unnötige oder zu grosse Risiken eingehen. Sicherlich spielen die Zinsen die
momentan grösste Rolle. Gefolgt von der starken Nachfrage der Pensionskassen und Versicherungen, die Probleme bekunden, ihr Geld nachhaltig und wenigstens leicht positiv anzulegen. Viele Assetklassen sind
sehr volatil und nicht mehr so einfach einzuschätzen. Die externen
Schocks (Notenbanken, fragile Wirtschaftsentwicklungen, Währungs-
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kriege, Rohstoffpreise, Inflations- und Deflationsentwicklungen, Kriege,
Politik, Unternehmensmanipulationen, Staatsverschuldungen, Flüchtlingsströme etc.) haben an Dramatik gewonnen und treten immer häufiger, negativer und weniger vorhersehbar auf. Dies hat viele Investoren
auf den Plan gerufen und schon fast gezwungen, ihre Immobilienquoten
zu erhöhen. Die Preise, für zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, sind immer
noch am Steigen (2015 je nach Region zwischen 5–7 %) und werfen im
Durchschnitt noch 3,5–4 % an Nettorenditen ab (ohne Einsatz von günstigem Fremdkapital und ohne Wertsteigerungen). Verglichen mit
Schweizer Staatsanleihen, die gar kosten und auch über lange Laufzeiten nichts mehr abwerfen, sind Immobilien für viele Marktteilnehmer
eben überdurchschnittlich interessant geworden. Nicht zuletzt aus dem
oben geschilderten Fall der langfristigen Ertragsaussichten in diesem
Segment.
Selbstverständlich gilt es aber, die Zinsentwicklungen zu beobachten.
Die tiefe Inflation und wenig robusten oder gar negativen Wirtschaftsentwicklungen vieler Länder beunruhigen die Notenbanken. Vermutlich
wird die Geldschwemme so lange anhalten, bis wenigstens eine leichte
Inflation zurückkehrt. Ein positiveres Szenario scheint aus heutiger Optik unrealistisch zu sein. Im Gegenteil. Die Gefahr, dass die ultraexpansive Geldschwemme kein oder nur niedriges Wirtschaftswachstum
stimuliert und der Markt das Vertrauen in die realen Möglichkeiten der
Notenbanken verliert, ist ziemlich gross und ernst zu nehmen. In einem
solchen Fall drohen eine säkulare Stagnation, wie Japan es seit fast drei
Jahrzehnten durchläuft. Daher verwundert es nicht, dass solche Summen in die Immobilienmärkte fliessen und die Preise für Immobilieninvestments weiter steigen.
Sie sprechen Schweizer Immobilieninvestments an. Unsere Leserschaft ist international, kommt auch aus dem Ausland. Wie sehen Sie
andere Märkte?
Der Schweizer Markt ist in ausgewählten Segmenten und professionell
umgesetzt, wie geschildert intakt. Der deutsche Markt ist für viele, weltweit agierende Investoren interessant. Das Land gehört zu den stabilsten und erfolgreichsten Nationen in Europa und weltweit. Der Immobilienmarkt wächst auch seit geraumer Zeit und zieht Milliardeninvestments
aus dem Ausland an. Die Renditen sind dadurch auch unter Druck gekommen, sind aber, je nach Region und Segment, immer noch 0,75–3 %
höher als in der Schweiz. Für in Euro denkende Investoren ist der deutsche Markt ein Investment wert, sofern man vor Ort mit einem professionellen Asset Manager kooperieren kann. Schweizer Immobilieninvestoren bewegen sich sehr langsam, aber immerhin deutlich Richtung
Deutschland. Die Nähe, die ähnliche Kultur, die gleiche Sprache, der sehr
ähnliche Immobilienmarkt (Mietermarkt) und der 10-mal grössere
Transaktionsmarkt lassen immer mehr Investoren nach Deutschland
blicken. Wer die Währungsrisiken richtig einschätzt und allenfalls absichert, findet in Deutschland gute Alternativen zum doch sehr engen
Schweizer Immobilienmarkt. Zurzeit investieren aber noch vor allem
Schweizer Family Offices in Deutschland. Institutionelle und Pensionskassen sind erst in den Anfängen, befassen sich aber schon ziemlich
aktiv mit einem möglichen Markteintritt, wie es die Swiss Life schon
erfolgreich vorgemacht hat.
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© Petr Ciz
Was sagen Sie zu Spanien?
Das Thema Spanien kann ich nur als Privatperson beantworten. Spanien
halte ich noch für einen sehr unsicheren Markt. Auch wenn Spanien als
europäischer Musterknabe in Sachen Reformen gilt und erste Erfolge
verbuchen konnte – für mich ist das Land noch weit weg, ein attraktives
und vor allem nachhaltiges Immobilienland zu werden. Dennoch sind
durch die Krise unübliche und attraktive Möglichkeiten entstanden, die
man durchaus prüfen darf. Vor allem Madrid, Barcelona oder auch in
Nischen-Segmenten, Palma de Mallorca, bieten interessante Möglichkeiten für risikobewusste Anleger.
© Fundamenta Group
dukten investiert. Einerseits, weil es glaubwürdig ist und anderseits, weil
ich auf diese Weise mein eigenes Geld nachhaltig und direkt managen
lassen kann. Selbstverständlich mit allen genannten Möglichkeiten, aber
auch den Herausforderungen, die professionelle Investments mit sich
bringen.
Gestatten Sie uns zu fragen, welche Investitionsstrategie Sie selbst
verfolgen?
Selbstverständlich. Als Unternehmer steckt ein ansehnlicher Teil meines
Gesamtvermögens im eigenen Unternehmen. Selbstverständlich bin
ich aber zusammen mit unseren qualifizierten Investoren wie Pensionskassen, Family Offices oder Institutionellen selber in den eigenen Pro-
Direkte und persönliche Immobilieninvestments tätigen unsere Geschäftsleitung und ich persönlich keine. Sämtliche Opportunitäten landen in den Immobilienprodukten, um Interessenskonflikte im Keim zu
ersticken. Weiter investiere ich zusammen mit Kunden und Freunden
immer wieder gerne in privat geführte Schweizer KMU, die uns durch
unser Netzwerk bekannt und vertraut sind. Von der Aktienbörse habe
ich mich 2007 fast gänzlich zurückgezogen, weil mir die Zeit fehlt, mich
täglich mit den Aktienmärkten zu befassen. Mit Rohstoffen und Edelmetallen kann ich mich nicht befassen, weil mir das Detailwissen fehlt.
Ich investiere nur, wenn ich die Sache oder Materie zu 101 % verstehe
oder glaubwürdig beraten werde. Alles andere lasse ich links liegen!
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Polo Luxur y & Countr y Life Magazine | Issue 05 | 2015
FINANCE
Bequeathing real estate instead of money –
the best way for Ultra High Net Worth
Individuals to optimise their assets?
Also, many entrepreneur families run their business from their own
properties. In those cases the property ratio, from the consolidated
family asset perspective, often increases to more than 50%, a ratio
that enables them to release considerable funds for the core business by selling those properties (and subsequently rent them back),
but on the other side this also entails the avoidable risk of clustering.
David Garcia, founder and VRP of Fundamenta Group AG, shows
possible ways for optimisation.
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The large majority of UHWI like to invest into apartment buildings, centrally located office and retail properties or in building and selling condominiums in the medium price range. Also logistical premises are
becoming increasingly popular. The investment pressure among pension funds or institutional investors and rich private families has led to
a huge demand on the real estate market. Nevertheless, with a purchase
ratio (offers in relation to actual purchases) of 3-4% you can still find
good and reasonable investments. Those who use sufficient equity
(35-50%), secure the loan capital at long-term conditions, determine
the right financing structure, buy at the right location and ensure really
professional management can achieve an initial return of 4-5% on their
equity sustainably and with reasonable risks.
If you want to increase the return, in David Garcia's opinion you should
invest a part of the property ratio into building and selling condominiums in the medium price range. Here, equity returns of 6-7% p.a.
© minzpeter – Fotolia
Ultra High Net Worth Individuals (UHWI) are increasing the real estate component in their portfolios. Swiss family offices are investing
10-30% of their assets into property investments. Many of them hold
considerable real estate portfolios in direct ownership and mange
them on their own or via professional service providers. Others participate indirectly in the real estate market via market products or
listed real estate companies.
are absolutely realistic if you invest carefully. At the usual periods of
4-5 years for project development, construction and sale, with an investment of 100% (capital employed) you can realistically expect a final
return (after tax) of 125-135%.
For new, well positioned and sustainably designed apartment buildings
in the medium and lower price segment, investors will receive regular
rental returns over 3 life cycles of 25 years each from renting them out.
When the property is located at a sustainably prospering place (e.g. city
or urban agglomeration) the risks due to loss of rent are fairly low and
there is even a positive exit scenario after the end of the holding period.
With old properties that allegedly yield high returns, David Garcia recommends to exercise care. Frequently the maintenance costs are underestimated and as a result the buyers pay much too high purchase
prices. Every old property requires a clear continuation and exit concept.
Properties in the third life cycle can become a problem in the long term
or in turn may also show some interesting development potentials. This
segment has the widest spectrum of challenges and opportunities.
In the area of promotion (developing, building and selling condominiums), David Garcia recommends to invest in diversified development
portfolios that are implemented by professional experts. In this segment,
which is seen as the master level of real estate investment, the return
opportunities are highest when everything is done right. In the luxury
and lower price segment, however, the risks are too high.
70% of Swiss real estate is owned by private families. Therefore the heirs
often inherit a real estate portfolio that comes with a major challenge.
The heirs have to face a lot of issues such as tax, value assessment,
partial payouts, diversification, financing structure, renovations, conversion, rezoning, substitute buildings, portfolio consolidations, asset and
portfolio management. This multitude of challenges, opportunities and
risks can only be handled together with selected service providers. If
implemented correctly, says David Garcia, massive added value can be
generated for all parties involved.
Disputes among the heirs can be prevented – in the expert's experience
– by channelling the wishes and opinions of the family members at an
early stage. A good concept will align the issues such as tax, individual
payouts, value assessment and value increase with the personal aspects
of individuals. One option would be to optimise the portfolio with all
existing potentials (renovation, substitute buildings, repositioning, vacancy optimisation, general rental fee increases etc.), then to reassess
the value, keep the majority in parts within the family and to bring in
third party investors with a share of up to 49%. With the fresh money,
parts of the family could be paid out while still keeping the entire optimised real estate portfolio without selling even a single property.
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