Einzelhandelskonzept

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Einzelhandelskonzept
für die Stadt
MÜHLHAUSEN / THÜRINGEN
Auftraggeber:
Stadt Mühlhausen
Projektbearbeitung:
Dipl.-Geogr. Stefan Wolf
Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer
Erfurt, Januar 2009
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Tschaikowskistraße 19, 99096 Erfurt
Telefon: 0361 - 347680 Telefax: 0361 - 3476819
Email: [email protected] Internet: www.gma.biz
Einzelhandelskonzept Mühlhausen
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Erfurt, erhielt im Juli
2008 von der Stadt Mühlhausen den Auftrag zur Erarbeitung eines gesamtstädtischen
Einzelhandelskonzeptes. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und
städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der
Sicherung zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 34 Absatz 3 BauGB, § 11 Absatz 3
BauNVO sowie § 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt.
Die Datengrundlage für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurde durch eine Primärerhebung im Juli 2008 gewonnen. Für die Ausarbeitung der Analyse standen der GMA zudem sekundärstatistische Materialien der Stadtverwaltung Mühlhausen, des Thüringer Landesamtes für Statistik, des Statistischen Bundesamtes und zahlreiche weitere Fachpublikationen zur Verfügung. Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen
wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet.
Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Mühlhausen. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der
schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Büro Erfurt
Erfurt, Januar 2009
BAU WFT skh web
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
I
Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign
1
II
Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im
Einzelhandel
2
1.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
2
2.
Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
9
3.
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
11
III
Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im
Einzelhandel
16
Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der
Standortentwicklung im Einzelhandel
16
2.
Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
17
3.
Landes- und Regionalplanung
21
IV
Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft
23
1.
Standortbeschreibung Mühlhausen
23
2.
Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
30
3.
Kaufkraftvolumen
32
3.1
Systematik der Kaufkraftberechnung
33
3.2
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
34
3.3
Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
35
3.4
Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser
Einzelhandels bis 2015
36
1.
V
Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen
39
1.
Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt
39
2.
Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser
Einzelhandels
45
3.
Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen
47
4.
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser
Einzelhandels
48
4.1
Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
48
4.2
Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
50
4.2.1
Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
50
4.2.2
Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
51
4.3
Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
51
4.4
Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet
52
5.
Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015
54
Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser
Einzelhandel
58
1.
Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
60
2.
Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“
70
VII
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
80
VI
Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis
83
I
Aufgabenstellung / Untersuchungsdesign
Mühlhausen zählt derzeit ca. 36.560 Einwohner1 und ist von der Landesplanung Thüringens als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft. Auf Grund ihrer
gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt sowohl für die eigene Bevölkerung als
auch für das dazugehörige Umland umfassende Versorgungsfunktionen im Einzelhandel
zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung ein Einzelhandelsgutachten
in Auftrag gegeben, das die realen Entwicklungspotenziale dieser Wirtschaftsgruppe bis
2015 definieren soll und daraus Erfolg versprechende Strategien für die Standortentwicklung ableitet. In dem Gutachten sind die demographischen Trends im Stadt- und Einzugsgebiet, aber auch allgemeine strukturelle Veränderungen des Einzelhandels und Kundenverhaltens zu berücksichtigen.
Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelsgutachtens ist es, die Angebots- und Nachfragestrukturen der Wirtschaftsgruppe zu analysieren und die realen Entwicklungsperspektiven
zu prognostizieren. Im Einzelnen werden dazu folgende Fragestellungen behandelt:
Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet
Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2007 und 2015
Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2015
Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität
Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes
Prognose des wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen Verkaufsflächenbedarfes bis zum Jahr 2015
Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ / Ausarbeitung
einer stadtspezifischen Sortimentsliste mit zentrenrelevanten Waren
Erstellung eines Handlungskataloges, mit Empfehlungen zur Attraktivierung des
Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche.
Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2015. Bis
zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen
angestrebt werden.
1
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2007.
1
II
Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel
Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Stadt Mühlhausen kann nicht losgelöst
von allgemeinen Entwicklungstendenzen des Einzelhandels in Deutschland erfolgen.
Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser
Wirtschaftsgruppe dargestellt.
1.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen
sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen.
Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung
der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von
Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelslandschaft induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die
Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgende Effekte:
Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen
gegeben.
Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von
Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.
2
Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit
den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu
lösenden Problemen.
Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie
z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte.
Vor allem infolge eines Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der
Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von
ca. 28 Mio. m² (+ 39 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion sogar noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa
15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1).
Abb. 1:
Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008
95
88
77
Mio. m²
71
76
91
92
114
112
111
109
93
94
95
96
97
120*
119
118
116
115
98
99
80
63
58
15
12
5
6
1980
1990
1993
1995
18
2000
19
2001
Neue Bundesländer
* Prognose
19
2002
20
2003
20
2004
Alte Bundesländer
21
2005
21
2006
21
2007
21
2008
Deutschland
Quelle: GMA-Darstellung nach HDE
3
Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10
Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge
wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und die Nahversorgungslagen einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr relativer Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %.
Im Hinblick auf die spezielle Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende wesentliche Trends festzustellen:
Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der
Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch Anbieter
des mittleren Preissegments unter Druck.
Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten
verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen.
Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten zur Uniformität
des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung).
Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte
an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“), die bundesweit beworben werden.
Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale
Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr.
4
Der Erfolg von Shopping-Centern ist auch statistisch belegbar. Ihre Zahl nahm in den vergangenen 40 Jahren von 2 auf 399 zu und ihre Gesamtverkaufsfläche liegt in Deutschland mittlerweile bei ca. 12,6 Mio. m² (vgl. Abb. 2). Neubauten werden erfreulicherweise
bevorzugt in den Innenstädten realisiert. Rund 60 % der Einkaufszentren werden in jüngerer Zeit in dieser Standortlage errichtet, immerhin 33 % in Stadtteilzentren und nur noch
etwa 7 % in dezentralen Lagen1.
Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008
450
12,6 399
Anzahl der Shopping-Center
400
11,4
10,0
9,2
300
279
250
8,0
6,0
200
6,0
179
150
100
0,1
0,5
2
1965
14
1970
50
65
4,0
2,8
2,4
2,0
1,5
0
12,0
363
350
50
14,0
93
Gesamtfläche in Mio. m²
Abb. 2:
2,0
81
0,0
1975
1980
Anzahl
1985
1990
1995
2000
2005
2008
Gesamtfläche
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2008
In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen
Einzelhandels – wie bereits erwähnt – in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion.
Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 3). Durch die
disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (=
Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung – v. a. in Branchen,
die an kostenintensiven Standorten wirtschaften – nicht mehr durchgängig gewährleistet
ist.
1
Quelle: EuroHandelsinstitut Köln, Handel aktuell 2008 / 2009.
5
Abb. 3:
Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008
410
404*
Umsatz in Mrd. €
400
395
390
388
390
386
382
380
374
375
1998
1999
392
380
378
370
360
350
2000
2001
2002
2003
2004
* Prognose
2007
2008
Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 1997 – 2007
75.000 73.418
72.497
70.263
70.000
68.352
66.819
30,0
28,8
64.934
62.872
65.000
Betriebe
2006
28,8
29,0
28,6
28,1
28,0
61.460
27,7
60.000
58.910
55.026
27,0
27,0
55.000
51.359
26,4
50.000
25,9
26,1
VK in Mio. m²
Abb. 4:
2005
26,2
26,0
25,4
45.000
25,0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Betriebe
VK
6
Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von
einem Rückgang der Betriebszahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Abb. 4). Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten.
Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von
ca. 240 m² VK.
Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist die zunehmende Unternehmenskonzentration. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten
Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine
Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten deutlich ausbauen konnte und in naher
Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 5). Als Beispiel für eine Branche, in
der die Betriebs- und Umsatzkonzentration extreme Formen angenommen hat, lässt sich
wiederum der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 %
der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen.
Abb. 5:
Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland
6%
2%
12%
14%
18%
18%
6%
8%
22%
Versender
Fachmärkte
16%
22%
27%
55%
Verbrauchermärkte/ SBWarenhäuser
Filialisierte Fachgeschäfte
Trad. Fachgeschäfte
35%
23%
7%
5%
4%
1980
1995
2010
Warenhäuser
Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut
Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem
durch die hohe Entwicklungsdynamik von Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 1995 erst bei 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2007
7
wurde bereits ein Wert von 21 – 22 % erreicht und im Jahr 2010 dürfte die Zahl schon bei
etwa 23 % liegen.
---------------------------------Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den Neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten:
Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels (z. B. Discounter / Sonderpostenmärkte).
Der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner liegt im Vergleich mit den Alten Bundesländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch
die anhaltend negative Bevölkerungsentwicklung in weiten Teilen Ostdeutschlands
nimmt der Verkaufsflächenüberbesatz zudem rechnerisch weiter zu. Die häufig
fehlenden Alternativen auf dem Arbeitsmarkt begünstigen überdies eine Weiterführung von Grenzertragsstandorten, so dass notwendige Anpassungen des Einzelhandelsbestandes an die veränderte Nachfragesituation hinausgezögert werden.
Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den Neuen Bundesländern
nach der Wende zu mehr als zwei Dritteln an dezentralen Standorten. Eine
kommunale Standortsteuerung fand hierbei oft nur in begrenztem Umfang statt.
Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch einen besonders hohen Verkaufsflächenanteil autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet. 60 – 70 % Verkaufsflächenanteil sind keine Seltenheit.
Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte sind vielfach noch nicht
an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst worden. Häufig sind
die Ladeneinheiten zu kleinteilig ausgebildet; Flächenzusammenlegungen sind selten. Auch die erforderlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen für den innerstädtischen Einzelhandel konnten seit der Wende vielerorts noch nicht geschaffen
werden (z. B. Parkierung, Regelung des Wirtschaftsverkehrs, Aufenthaltsqualität).
8
Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R.
erheblich höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-)
Städten nicht selten die Individualität im Angebot.
Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch fehlende
Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die
Möglichkeiten in die Geschäfte zu investieren begrenzt. Folge ist oft ein „trading
down“.
Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt
als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand der Betriebe und das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist
dadurch begrenzt.
----------------------------------
2.
Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland
kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Letztere haben z. T. als direkte Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutschland
ihre Betriebszahl seit 1991 um 81 % steigern können (vgl. Abb. 6). Im gleichen Zeitraum
expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 10,65 Mio. m²1. Konsequenz
dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein sehr hoher Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 42 %.
Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen
Jahren hingegen eine durchaus unterschiedliche Entwicklung genommen. Expansiv zeigten sich die SB-Warenhäuser. Hingegen verzeichneten Supermärkte und kleinere Lebensmittelgeschäfte einen Bedeutungsverlust (vgl. Tab. 1).
1
Quelle: EHI 2008.
9
Abb. 6:
Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007
16.000
14.806 15.219
14.610 14.745
14.214
15.000
13.750
13.400
13.235
12.970 13.180
12.813
14.000
Betriebe
13.000
12.220
11.580
12.000
10.630
11.000
10.073
10.000
9.342
9.000
8.388
8.000
7.000
6.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Jahr
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
2000 - 2007
Daten
2000
2007
Veränderung 2000/2007
abs.
in %
Anzahl der Betriebe
Lebensmitteldiscounter
12.970
15.219
2.249
17,3
Supermärkte
9.230
8.137
- 1.093
- 11,8
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte
2.363
3.233
870
36,8
45.900
24.770
- 21.130
- 46,0
Übrige Lebensmittelgeschäfte
Verkaufsfläche in Mio. m²
6,93
10,65
3,72
53,7
Supermärkte
6,89
6,56
- 0,33
- 4,8
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte
4,92
6,36
1,44
29,3
Übrige Lebensmittelgeschäfte
7,38
4,49
- 2,89
- 39,2
Quelle:
GMA-Zusammenstellung nach EHI 2008
10
Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten,
Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit großem Stellplatzangebot präferiert (vgl. Tab. 2).
Tabelle 2:
Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl)
(inkl. Getränkemarkt)
Verbrauchermarkt /
SB-Warenhaus
800 m²
1.500 m²
2.500 m²
100
100
250
Grundstücksgröße
5.000 m²
5.000 m²
8.000 m²
Marktgebiet
5.000 EW
5.000 EW
15.000 EW
Daten
Verkaufsfläche
Parkplätze
Supermarkt
Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet
Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen
Standortkosten, werden andererseits weniger oft belegt; dies auch auf Grund der recht
geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 –
2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel.
3.
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen
der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in
andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 7 und 8).
Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf
von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes
beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue
Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt.
11
Abb. 7:
Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in
Deutschland 1997 – 2007
1995 = 100
125
120
115
110
105
privater Konsum
Quelle:
Abb. 8:
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
100
Einzelhandelsumsatz
GMA-Darstellung nach HDE, Statistisches Bundesamt
Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010
1990
2010
25%
36%
Einzelhandel
41%
34%
Wohnungsmiete und
Haushaltskosten
11%
Verkehrszwecke und
Nachrichten
13%
16%
Bildungs- und Unterhaltungszwecke
19%
3%
Sonstige
2%
Quelle:
GMA-Darstellung nach EHI
12
In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um
die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die
Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten:
Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem
Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design.
Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder
naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für
herkömmliche Sortimente auszugeben1.
Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse
an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie
einer hohen Preissensibilität.
Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen.
Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussie-
rung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des
„hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einer-
seits teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die
sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in
Abb. 9 überblicksartig zusammengefasst.
1
Die Ausgaben für Biowaren stiegen im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca. 10 %. Hohe Anteile von Biowaren gibt es insbesondere bei Milchprodukten und Brot.
13
Abb. 9:
Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“
Verbrauchers
Discount-Shopping
Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch
Purismus im Ladenlayout
Trading down
Smart-Shopping
Netz statt Tüte
keine „billigen Marken“,
sondern „Marken billig“
Handeln und Feilschen bei
allen Anbietern
Restpostenmärkte
FOC
E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie
E-Commerce als Fun-/
Entertainmenterlebnis
Sicherheits- und
Sauberkeitsbedürfnis
teilw. beeinträchtigt durch
Hybrider
Verbraucher
Bagatellisierung des Ladendiebstahls
Verschmutzung durch FastFood-Verpackungen
Bettler, Crusties, Punks,
Glatzen
Zunahme der
Einkaufsfahrten
Parkplatzbedarf
„no parking, no business“
Fun- / EntertainmentShopping
Freizeitnutzungen nehmen zu
Lasten des Handels zu
Retail-Theatre
Thematisierte Immobilien
Convenience Shopping
Bedeutungszunahme von
Tankstellen
Zunahme von Heimdiensten,
Zustelldiensten
Innenstadtstandorte als „Oasen
in der Servicewüste“
Quelle: GMA Konsumentenforschung 2008
Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der
mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:
Verkaufsflächen wachsen weiter
Bereits Ende 2007 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand
von rd. 98 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern waren bis dato ca. 21
Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig zu
14
etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft
sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der städtebaulich integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren weiter.
Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort
Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. €
wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige
und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Dies gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe
über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen.
Fachmärkte und Discounter boomen
Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden
ihre Marktanteile noch weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen ShoppingCentern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit
bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,4 – 1,5 Mio. m²1.
Filialisierungswelle hält an
Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die
Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern vielfach
den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen.
Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung
Das „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist
ein Marktanteil von ca. 7 – 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des ECommerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik- und Distributionsstrukturen, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind.
1
Quelle: EHI 2006.
15
III
Rechtsrahmen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
1.
Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
In der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt geeignet
oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand oft auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei
die Sicherung der Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein.
Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung
und Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1).
Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
UNTERNEHMEN
STADTPLANUNG
Oberziel
Gewinnmaximierung
geordnete städtebauliche Entwicklung
Unterziele
-
Minimierung der Standortaufwendungen
-
Erhalt der Zentralität
-
Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition
-
Erhalt der Urbanität
-
Stärkung der Innenstadt
-
Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung
-
Verkehrsvermeidung
Standortbeurteilungskriterien
-
Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer
-
Koordination und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV)
-
Parkplatzangebot
-
Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit
-
Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte
Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien
-
-
Flächenverbrauch / Umweltschutz
-
Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B.
Wohnen, Freizeit, Landschaft)
-
Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweite- rungsmöglichkeiten
-
Standorte der Wettbewerber
Vermeidung negativer Auswirkungen auf die
innerstädtische Geschäftsstruktur und die
Nahversorgung
-
Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens
-
Standortaufwendungen, insbesondere Mietoder Kaufpreis
Quelle: GMA-Standortforschung 2008
16
Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen
Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentscheidungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen, zählen u. a.
das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO)1
die Landes- und Regionalplanung.
2.
Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein
planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung
der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des
Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden:
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden
in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind
Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich
als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten zulässig:
─
sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in
Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)
─
in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbe-
triebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind
1
Die folgenden Ausführungen dienen ausdrücklich nicht der rechtlichen Interpretation,
sondern lediglich der Darstellung des Instrumentariums im Überblick.
17
demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten
zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende
Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen:
─
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche)1, dann ...
─
Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet
zulässig.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB und § 9 Abs. 2a BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig
die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art
der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren
Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht.
Der Abs. 3 ergänzt seit 2004 die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der
Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt durch den neuen § 34 Abs. 3
erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im § 11 Abs. 3 BauNVO
verwendet wurde.
Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach §
34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten
1
In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind
nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen,
der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.
18
der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB gestatteten baulichen Nutzungen zulässig oder
nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind. Dabei können auch unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches
getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist allerdings auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (= Einzelhandelskonzept) im Sinne des § 1 Abs. 6, Nr. 11 Bezug zu nehmen, insbesondere
im Hinblick auf vorhandene oder geplante zentrale Versorgungsbereiche1.
Des Weiteren können sich Gemeinden auch gegen Planungen anderer Gemeinden wehren, wenn diese Projekte „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ haben würden. Zudem ermöglicht der § 13 Abs. 2 BauGB ein beschleunigtes Verfahren für B-Pläne der Innenentwicklung (§ 34-Gebiete), wenn diese lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 a beinhalten.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche
Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO oder § 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und
dadurch die Standortentwicklung des Einzelhandels konzeptionell gestalten. Die sicherste
Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind hierbei die im BauGB und
der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick
auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
1
In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des § 9 BauGB wird der Begriff
„zentraler Versorgungsbereich“ grob definiert. Der Begriff umfasst demnach „Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in
Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und
Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die
Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen.“
19
großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie
negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der „sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen“ nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als „materiell-rechtliche Voraussetzungen“ für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach § 1 Abs. 9 BauNVO
„besondere städtebauliche Gründe“1.
Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern
der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist
und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch
willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln
darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll.
Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber
hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus.
1
Vgl. hierzu H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. –
In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August
1988, Seite 281 ff.
20
3.
Landes- und Regionalplanung
Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen setzen mit Bezug auf
die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplanes Thüringen 2004 (LEP) und des Regionalen Raumordnungsplanes Nordthüringen vom
06.08.19991.
Der Landesentwicklungsplan (LEP) Thüringen (2004) führt in den Zielen im Abschnitt 3.2 zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe und EKZ u. a. aus:
„3.2.1
Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig.“
„3.2.3
Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit
einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden.“
„3.2.4
Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der
Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie benachbarter Zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“
Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen (1999) führt ergänzend zu den Regelungen des LEP im Abschnitt 4.3.3 „Handel und Dienstleistungen“ zum Einzelhandel
Folgendes aus:
„4.3.3.1 Eine bedarfsgerechte Warenversorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft in allen Teilräumen Nordthüringens mit Waren- und Dienstleistungen
soll angestrebt werden. Dazu soll, basierend auf dem Zentrale Orte-System
auf eine Vielfalt von Handelsbetrieben unterschiedlicher Größen, Betriebsarten und Angebotsformen hingewirkt werden.
Die gesamte Einzelhandelsfläche eines Standortes und die Sortimentsstrukturen sollen sich an der jeweiligen Zentralität des Ortes sowie an Einwohner- / Kaufkraftpotenzialen seines Verflechtungsbereiches orientieren.
Eine Revitalisierung der Innenstädte soll angestrebt werden.“
1
Der Regionale Raumordnungsplan Nordthüringen befindet sich derzeit in Fortschreibung.
21
„4.3.3.2 Die Deckung des kurzfristigen täglichen Bedarfs, insbesondere an Nahrungs- und Genussmitteln, soll wohnortnah gesichert werden. Dies gilt insbesondere für dünn besiedelte ländliche Teilräume.“
„4.3.3.3 Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sollen in zentralen Orten höherer Stufe (Konzentrationsgebot) vorgesehen
werden.“
„4.3.3.4 Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und Einkaufszentren darf die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Der Bildung von Agglomerationen von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten soll an nicht integrierten
Standorten entgegengewirkt werden. Für die Beurteilung der Auswirkungen
ist jeweils der Gesamtumfang der Verkaufsflächen und die Branchenstruktur zu Grunde zu legen.“
„4.3.3.5 In den Mittelzentren (…) Mühlhausen (…) soll der gehobene und spezialisierte Bedarf der Bevölkerung des Verflechtungsbereiches gedeckt werden.“
„4.3.3.6 Im Rahmen der Bauleitplanung / Innenstadtentwicklung sollen die Belange
der ansässigen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen, insbesondere
des innerstädtischen Fachhandels berücksichtigt werden. Eine Beeinträchtigung der Innenstädte als Einkaufs- und Dienstleistungsbereiche durch
überdimensionierte und zu viele großflächige Einzelhandelseinrichtungen
an peripher gelegenen Standorten soll vermieden werden. Dies soll in besonderem Maße für die Städte gelten, die im Rahmen der Städtebauförderung Zuschüsse zur städtebaulichen Erneuerung ihres Ortskerns erhalten
bzw. erhalten haben.“
22
IV
Standortbeschreibung / Kerneinzugsgebiet und Kaufkraft
Als wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen haben die demografischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren
und die Verkehrsanbindung zu gelten. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte
näher beleuchtet.
1.
Standortbeschreibung Mühlhausen
Mühlhausen liegt im Nordwesten Thüringens, rund 30 km nördlich von Eisenach und
45 km nordwestlich der Landeshauptstadt Erfurt1. Landesplanerisch ist die Stadt mit Ihren
ca. 36.560 Einwohnern2 als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums eingestuft.
Im Zusammenhang mit dieser zentralörtlichen Einstufung hat die Stadt sowohl gesamtstädtische als überörtliche Versorgungsfunktionen für ihren Verflechtungsbereich wahrzunehmen.
Die Verkehrsanbindung Mühlhausens wird durch die Bundesstraßen B 247 (Gotha –
Bad Langensalza – Mühlhausen – Duderstadt) und B 249 (Eschwege – Mühlhausen –
Sondershausen), die sich im Stadtgebiet kreuzen, sichergestellt. An das Autobahnnetz
hat Mühlhausen allerdings keinen direkten Anschluss. Die A 4 (Frankfurt / Main – Eisenach – Dresden) verläuft ca. 30 km südlich des Stadtgebietes. Weiterhin besteht ein gut
ausgebautes Busnetz der Regionalbus-Gesellschaft Unstrut-Hainich und Kyffhäuserkreis
mbH und der Stadtbus-Gesellschaft Mühlhausen und Sondershausen mbH.
Die Siedlungsstruktur Mühlhausens ist insbesondere durch den mittelalterlichen Stadtkern mit nahezu geschlossener Stadtmauer geprägt. Wohnschwerpunkte liegen v. a. in
den Plattenbausiedlungen nördlich der Innenstadt sowie im Forstbergviertel im Nordosten
des Stadtgebietes.
1
Entfernungsangaben jeweils Luftlinie.
2
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand: 31.12.2007.
23
Die Bevölkerungsentwicklung von Mühlhausen war in den vergangenen Jahren kontinuierlich rückläufig (vgl. Tabelle 3). Insgesamt hat die Stadt zwischen 2000 und 2007 ca.
2.135 Einwohner verloren (- 6 %).
Tabelle 3:
Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007
Jahr
Einwohner
Veränderung in %
2000
38.695
---
2001
38.360
- 0,9
2002
37.661
- 1,8
2003
37.895
- 0,6
2004
37.615
- 0,7
2005
37.285
- 0,8
2006
36.874
- 1,1
2007
36.560
- 0,8
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Stand jeweils 31.12.; GMA-Berechnungen
In den vergangenen Jahren vollzog sich in Mühlhausen auch ein demographischer Wandel im Sinne eines zunehmenden Alterungsprozesses der Bevölkerung (vgl. Abb. 10).
So ist seit 1997 der Anteil der über 64-Jährigen von 16,1 % auf 23,2 % angestiegen.
Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 45-Jährigen von 57,2 % im Jahr 1997 auf 49,3 %
im Jahr 2007 ab. Besonders negativ entwickelte sich dabei der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 6 und unter 15 Jahren (1997: 10,4 %; 2007: 6,4 %). Bei den
unter 6-Jährigen konnte hingegen erfreulicherweise eine Zunahme verzeichnet werden.
24
Abb. 10:
Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007
100%
16,1%
18,9%
23,2%
80%
65 Jahre
und mehr
26,7%
27,5%
Anteil Einwohner
27,5%
60%
45 bis unter
65 Jahre
25 bis unter
45 Jahre
15 bis unter
25 Jahre
40%
30,3%
28,7%
27,1%
6 bis unter
15 Jahre
unter 6
Jahre
20%
0%
12,6%
13,1%
11,2%
10,4%
7,5%
6,4%
3,9%
4,3%
4,6%
1997
2002
2007
Quelle: GMA-Darstellung nach Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jew eils 31.12.
Zwischen 2003 und 2007 hat die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am
Arbeitsort Mühlhausen abgenommen (- 472 Beschäftigte bzw. - 3,0 %). Parallel dazu
verschob sich die relative Arbeitsmarktbedeutung einzelner Wirtschaftszweige. Während
die Land- und Forstwirtschaft sowie das produzierende Gewerbe und Baugewerbe Einbußen hinnehmen mussten1, nahmen die sonstigen Dienstleistungen um 1,4 Prozentpunkte
zu (Stichwort: Tertiärisierung; vgl. Tabelle 4).
1
Insgesamt -1,2 Prozentpunkte.
25
Tabelle 4:
Wirtschaftszweige
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten1 in Mühlhausen 2000 – 2006
Land- u. Forstwirtschaft,
Fischerei
%
Prod. Gewerbe /
Baugewerbe
Handel / Gastgewerbe, Verkehr u.
Nachrichtenübermittlung
Anzahl
Anzahl
Jahr
Anzahl
%
%
2003
218
1,5
3.795
25,5
2.932
19,7
2004
182
1,3
3.607
24,9
2.891
2005
138
1,0
3.507
25,1
2006
149
1,1
3.465
2007
145
1,0
3.586
Sonst. Dienstleistungen
Anzahl
Insgesamt
%
Anzahl
7.966
53,4
14.911
19,9
7.829
54,0
14.509
2.755
19,7
7.594
54,3
13.994
25,0
2.749
19,9
7.482
54,0
13.845
24,8
2.799
19,4
7.909
54,8
14.439
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand jeweils 31.12., GMA-Berechnungen
Eine hohe Arbeitszentralität Mühlhausens spiegelt sich im Pendlersaldo wieder. Rd.
7.760 Einpendlern stehen nur ca. 4.300 Auspendler gegenüber. Somit errechnet sich für
das Jahr 2007 eine positive Bilanz von ca. 3.460 Personen2.
In Folge zahlreicher Sehenswürdigkeiten (z. B. Stadtmauer, Altstadt, Museen) besitzt der
Tourismus in Mühlhausen zunehmend eine wirtschaftliche Bedeutung. Dieser Trend wird
v. a. durch eine Erhöhung der Übernachtungszahlen transparent (vgl. Abb. 11). Der Zuwachs lag zwischen 1997 und 2007 bei hohen 85 %. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste hat dabei, nach einer zunächst rückläufigen Entwicklung bis 2001, in den
vergangenen Jahren ebenfalls zugenommen (2001: 1,8 Tage; 2007: 2,2 Tage).
1
Am Arbeitsort.
2
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2007; ca.-Werte, gerundet.
26
Abb. 11:
Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007
Anzahl der Übernachtungen
120.000
104.683
96.013
100.000
83.809
80.000
67.986
65.383 69.700
62.087 64.333
60.000
60.318 55.241
59.603
40.000
20.000
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Jahr
Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik
Als Einzelhandels- und Versorgungsstandort präsentiert sich Mühlhausen mit einer bipolaren Struktur (vgl. auch Karte 1):
Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen erstrecken sich entlang der Fußgängerzonen Steinweg, Linsenstraße und Stätte sowie in den daran direkt angrenzenden Bereichen. Als wesentliche Kundenmagneten fungieren hier mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier
Schuhe, Kaufhaus Weyrauch und Expert). Ihr Angebot wird ergänzt durch einen
vielfältigen Fachhandelsbesatz und kleinere Filialisten.
Eine hohe Versorgungsbedeutung besitzen auch autokundenorientierte Einzelhandelseinrichtungen. Räumliche Schwerpunkte befinden sich in den Gewerbe-
gebieten an der Ammerschen Landstraße im Norden des Stadtgebietes sowie an
der Langensalzaer Landstraße im Südosten des Stadtgebietes. Allerdings existieren
hier keine Einzelhandelsagglomerationen im Sinne funktional zusammengehöriger
Einkaufs- oder Fachmarktzentren. Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe exis-
27
tieren unmittelbar außerhalb der Mühlhäuser Gemarkungsgrenze in der selbständigen Gemeinde Ammern (u. a. OBI).
Im restlichen Stadtgebiet existieren darüber hinaus mehrere Standorte des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte; vgl. Karte 7) und großflächige Einzelhandelsbetriebe des Nichtlebensmittelsektors. Zum Teil sind hierbei in Streu- und Nebenlagen auch kleinere Agglomerationsbereiche ausgebildet.
Im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung zeigt die Einzelhandelsstruktur in Mühlhausen somit einige positive Merkmale:
mehrere großflächige Kundenmagneten in der Innenstadt
hoher Verkaufsflächenanteil der Innenstadt (vgl. Kap. V)
keine großen Agglomerationsbereiche in dezentraler bzw. autokundenorientierter
Lage
gut ausgebildete Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kapitel VI).
28
Karte 1: Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Betriebe des Einzelhandels in Mühlhausen
Innerstädtische Einkaufslagen
Haus- und Gartencenter
Kaufland
Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels ab
800 m² VK
E-Center
Agil Baustoffmarkt
E-Neukauf
Netto
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ab 400 m² VK
Tegut
TTM
Plus
Lidl
Lidl
Edeka
Die Möbelpiraten
Rewe
Expert
Müller
Baby Kids World
Geier
AWG
Kaufhaus Weyrauch
Aldi
Netto
Edeka
H&T Markt
Rewe
Plus
Plus
Rewe
Wesch Baumarkt
Tegut
Aldi
toom
Quelle: Kartengrundlage Stadt Mühlhausen;
GMA-Bearbeitung 2008
29
2.
Die Definition des Kerneinzugsgebietes für den Mühlhäuser Einzelhandel bildet eine wichtige Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und damit der zur Verfügung
stehenden Kaufkraft. Als Kerneinzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzungen vorliegender Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die
Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote von Mühlhausen in Anspruch nehmen. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der Eigenattraktivität des
Versorgungsangebotes natürlich auch von der überörtlichen Wettbewerbssituation sowie
der verkehrlichen Erreichbarkeit ab.
Die Außengrenze des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes wird v. a. durch die Lagebeziehung zu anderen zentralen Orten sowie die Verkehrsanbindung der Stadt bestimmt. Eine
beachtenswerte Eigenattraktivität als Einkaufsorte besitzen in diesem Zusammenhang die
Städte Bad Langensalza, Leinefelde-Worbis, Heilbad-Heiligenstadt, Nordhausen, Eisenach, Gotha und insbesondere das Oberzentrum Erfurt.
Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze
und der Zonierung des Kerneinzugsgebietes auch folgende Faktoren berücksichtigt:
Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Erfurt, HeilbadHeiligenstadt, Eisenach, Gotha, Leinefelde-Worbis, Nordhausen, Eschwege)
ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte)1.
Bei Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Mühlhäuser Einzelhandel ein Kerneinzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem derzeit ca. 88.930 Einwohner leben. Die Zone I
repräsentiert das Mühlhäuser Stadtgebiet, die Zone II den überörtlichen Verflechtungsbereich (vgl. Karte 2 und Tab. 5).
1
Die GMA hat in ihrer 36-jährigen Tätigkeit mehrere hundert Verbraucherbefragungen
durchgeführt, so dass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen.
30
Karte 2: Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Legende:
Zone I
Zone II
GMA 2008
31
Tabelle 5:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Zonen des Kerneinzugsgebietes
Einwohner
Zone I
Stadt Mühlhausen
36.560
Zone II
überörtliches Kerneinzugsgebiet
52.370
Zonen I-II
insgesamt
88.930
Quelle: Thüringer Landsamt für Statistik, Stand 31.12.2007, ca.-Werte gerundet
Es fällt auf, dass Mühlhausen selbst nur einen Einwohneranteil von 41 % am Kerneinzugsgebiet besitzt. Vor diesem Hintergrund sind besondere Ansprüche an die Marktreichweite des städtischen Einzelhandels zu stellen, weil sonst das Bevölkerungs- und
Kaufkraftpotenzial im überörtlichen Verflechtungsbereich nicht in ausreichendem Umfang
erschlossen werden kann.
Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung des Außenbereichs des Kerneinzugsgebietes eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände repräsentiert, sondern
lediglich denjenigen Übergangsbereich, in dem die Kundenanbindung an den Mühlhäuser
Einzelhandel an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht alle in Mühlhausen ansässigen Betriebe strahlen gleichermaßen
in das Verflechtungsgebiet hinein und nicht alle Orte sind mit gleicher Intensität an den
Einzelhandelsstandort Mühlhausen angebunden.
3.
Kaufkraftvolumen
Die Berechnung der im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet für den Mühlhäuser Einzelhandel vorhandenen Kaufkraft wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und
Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen.
32
3.1
Systematik der Kaufkraftberechnung
Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatz) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem
Zweck werden der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in einen kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich differenziert. Dabei ergibt
sich in Anlehnung an das auch von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung:
Kurzfristiger Bedarfsbereich
Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Lebensmittelhandwerk), Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf.
Mittelfristiger Bedarfsbereich
Bücher, Papierwaren, Bürobedarf1, Schreibwaren, Spielwaren
Bekleidung, Textilien
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel.
Langfristiger Bedarfsbereich
Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör)
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Möbel und Einrichtungsgegenstände
Heimtextilien, Raumausstattung
Heimwerker- und Gartenbedarf
Foto, Optik, Uhren, Schmuck
Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen).
1
Ohne Computer und Zubehör.
33
3.2
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das
Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten
Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und
Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt:
Verfügbares Einkom m en
privater V erbrauch
E rsparnis
N achfrage der K onsum enten nach
•
•
W aren
D ienstleistungen
Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die
Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe
der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z.B. Versandhandel,
E-Commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können.
Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken
und Ladenhandwerk) in Deutschland 2007 je Einwohner bei
ca. 5.264,-- €.
Davon entfielen auf den …
─
kurzfristigen Bedarfsbereich
ca. 2.542,-- €
─
mittelfristigen Bedarfsbereich
ca.
─
langfristigen Bedarfsbereich
ca. 1.790,-- €.
932,-- €
34
3.3
Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
Die Stadt Mühlhausen und die Kommunen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet weisen
unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich Unterschiede des regionalen
Kaufkraftniveaus widerspiegeln1. Diese Indexwerte wurden bei der nachfolgenden Kaufkraftkalkulation berücksichtigt (vgl. Tab. 6).
Tabelle 6:
Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Zonen
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen zool. Bedarf
kurzfristiger Bedarf insg.
Bücher, PBS*, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
mittelfristiger Bedarf insg.
Elektrowaren
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Sonstiger Einzelhandel
langfristiger Bedarf insg.
Kaufkraft in Mio. €
Zone I
Zone II
Zonen I – II
54,0
19,4
3,4
76,8
7,8
20,4
28,2
14,2
15,6
24,2
54,0
80,1
28,7
5,1
113,9
11,6
30,2
41,8
21,1
23,1
35,9
80,1
134,1
48,1
8,5
190,7
19,4
50,6
70,0
35,3
38,7
60,1
134,1
Nichtlebensmittel insg.
105,0
155,7
260,7
Einzelhandel insg.
159,0
235,8
394,8
*
PBS= Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
1
Die Gesellschaft für Konsumforschung aus Nürnberg errechnet den Kaufkraftkoeffizienten auf Grundlage der Steuerstatistik und weist diesen für Landkreise, Städte und Gemeinden aus. Der Kaufkraftkoeffizient für die Stadt Mühlhausen liegt mit 82,6 rund
17 – 18 % unterhalb des Bundesdurchschnitts von 100. In den Städten und Gemeinden
des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) liegt die Spanne der Kaufkraftkoeffizienten zwischen 72,9 und 91,0 und damit ebenfalls durchweg unterhalb des Bundesdurchschnitts.
35
Nach den in Tabelle 6 ausgewiesenen Werten1 belief sich das für die acht Hauptwarengruppen des Einzelhandels errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet 2007 auf
ca. 394,8 Mio. €.
Auf Nahrungs- und Genussmittel entfielen davon ca. 134,1 Mio. € (34 %) und auf Nichtlebensmittel ca. 260,7 Mio. € (66 %). Nur etwa 40 % des ermittelten Nachfragevolumens ist
in Mühlhausen verortet, wo der lokale Einzelhandel naturgemäß die stärkste Marktposition
besitzt. Die Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Kerneinzugsgebiet vorhanden ist, stellt – wie bereits im Zusammenhang mit der Einwohnerverteilung erwähnt – besondere Anforderungen an die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzelhandels.
3.4
Kaufkraftprognose für das Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015
Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels bis zum Jahr 2015 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung
des Verbraucher- und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum.
Das der GMA-Kaufkraftprognose bis 2015 zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren:
Die Verbraucher verhalten sich innerhalb des Prognosezeitraums „normal“, d.h. es
werden keine extremen Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet2.
1
Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung
verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur
einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen.
2
Gegenwärtig liegt die Sparquote im Bundesgebiet bei ca. 11,5 %.
36
Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen, als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am privaten Verbrauch leicht zurückgehen.
Im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels1 wird die Bevölkerungsentwicklung weiterhin rückläufig sein2. Insgesamt ist bis 2015 auf Basis offizieller
Prognosen ein Rückgang um ca. 6.790 Einwohner zu erwarten (- 8 %; vgl. Tab. 5
und 7).
Tabelle 7:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Mühlhäuser Einzelhandels 2015
Zonen des Kerneinzugsgebietes
Einwohner
Zone I
Stadt Mühlhausen
33.670
Zone II
überörtliches Kerneinzugsgebiet
48.470
Zonen I – II
insgesamt
82.140
Quelle:
Thüringer Landesamt für Statistik, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausrechnung
Auf Basis der genannten Prämissen wird sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im
Mühlhäuser Kerneinzugsgebiet bis 2015 leider ungünstig entwickeln. Dies liegt vor allem
am erwarteten Bevölkerungsverlust, der nur teilweise durch eine leichte nominale Erhöhung der Pro-Kopf-Ausgaben kompensiert werden kann. Im Kerneinzugsgebiet ist demnach 2015 nur noch ein Kaufkraftvolumen von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Die Einzelwerte nach Hauptwarengruppen und Zonen sind in Tabelle 8 dargestellt. Gegenüber
2007 entspricht die für 2015 prognostizierte Kaufkraft einem Rückgang von ca. 23,7
Mio. € (- 6 %).
1
Eine relevante Ausweitung des Mühlhäuser Kerneinzugsgebietes hält die GMA im weiteren Zeitverlauf für unwahrscheinlich. Selbst wenn z. B. durch Ansiedlung von Kundenmagnetbetrieben eine höhere Attraktivität des Einzelhandelsangebotes erreicht würde,
steht kaum zu erwarten, dass von außerhalb des abgegrenzten Verflechtungsbereiches
in wesentlichem Umfang Kaufkraft gebunden werden kann.
2
Grundlage für diese Einschätzung ist die 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Thüringer Landesamtes für Statistik.
37
Tabelle 8:
Kaufkraft in Mio. €
Zonen
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zonen I - II
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
50,6
18,4
3,2
75,3
27,5
4,8
125,9
45,9
8,0
kurzfristiger Bedarf insg.
72,2
107,6
179,8
7,3
19,1
10,8
28,4
18,1
47,5
mittelfristiger Bedarf insg.
26,4
39,2
65,6
Elektrowaren
13,4
14,6
22,5
20,0
21,7
33,5
33,4
36,3
56,0
langfristiger Bedarf insg.
50,5
75,2
125,7
98,5
146,7
245,2
149,1
222,0
371,1
Einzelhandel insg.
*
Quelle:
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
38
V
Situation des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen
1.
Einzelhandelssituation in der Gesamtstadt
Die Ausführungen des Kapitels V befassen sich speziell mit dem Einzelhandelsangebot in
Mühlhausen. Die von der GMA aktuell erhobenen Bestandsdaten machen Stärken und
Schwachstellen des Branchenmix deutlich und ermöglichen dadurch Empfehlungen zur
Ergänzung und / oder qualitativen Aufwertung des Angebotes.
Die Auswertung des Einzelhandelsbesatzes erfolgt nach geographischen und sachlichen
Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte für folgende Standortlagen vor:
─
Stadt Mühlhausen insgesamt
─
Einkaufsinnenstadt1
─
Streu- und Nebenlagen
─
autokundenorientierte Lagen.
Eine sachliche Differenzierung der Bestandswerte erfolgt:
─
für alle Einzelhandelsbranchen, ohne den Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen,
Mineralölerzeugnissen und ähnlichen Waren
─
für das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien).
Die Bestandswerte des Einzelhandels in Mühlhausen wurden komplett vor Ort erfasst. Im
Rahmen dieser Totalerhebung wurden 425 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² ermittelt. Davon entfielen
…
126 Betriebe (30 % des Gesamtbestandes) mit einer Verkaufsfläche von ca.
25.445 m² (30 % der Gesamtverkaufsfläche) auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor
1
Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4.
39
299 Betriebe (70 %) mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.020 m² (70 %) auf den
Nichtlebensmittelsektor (vgl. Tab. 9)1.
Tabelle 9:
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen
Daten
Warengruppen
Betriebe
Verkaufsfläche in m²
126
25.445
25
5.145
30
2.895
Bücher, PBS*, Schreibwaren
20
2.455
88
16.475
Elektrowaren
31
3.140
44
8.525
61
20.385
299
59.020
Einzelhandel insg.
425
84.465
*
Quelle:
GMA-Erhebungen 2008; ca.-Werte gerundet
In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Mühlhäuser Einzelhandels fallen
einige Besonderheiten auf:
Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 199 m² VK je Betrieb. Dieser Wert ist viel geringer als der Durchschnitt des Bundesgebietes (240
m²), was auf einen relativ hohen Anteil kleinflächiger Geschäfte hindeutet.
In der Tat verfügen 48 % der Mühlhäuser Geschäfte über Verkaufsflächen von
weniger als 50 m². Diese Betriebe repräsentieren nur einen sehr kleinen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 7 %. Demgegenüber weisen 5 % der Ge-
1
Die Zuordnung von Einzelbetrieben und Verkaufsflächen zu Warengruppen erfolgte prinzipiell auf Basis des jeweiligen Umsatz- bzw. Verkaufsflächenschwerpunktes. Bei Lebensmittelmärkten wurde eine nach Warengruppen differenzierte Erhebung durchgeführt (Ausnahme: regelmäßig wechselnde Nonfood-Aktionssortimente).
40
schäfte Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Deren Verkaufsflächenanteil
liegt bei 49 % des Gesamtbestandes (vgl. Abb. 12). In Mühlhausen sind insgesamt
22 großflächige Betriebe (> 800 m² VK) ansässig.
Abb. 12:
Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen
60%
50%
49%
48%
Anteil
40%
37%
30%
24%
22%
20%
7%
8%
unter 50 m²
50 - 99 m²
10%
5%
0%
100 - 799 m²
800 m² und größer
Verkaufsflächen-Größenklassen
Anteil Betriebe
Anteil Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Erhebungen 2008
Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt1 nimmt – trotz seiner 191 Betriebe
(45 % des Gesamtbestandes) – quantitativ nur eine nachrangige Position ein. Dies
wird durch den relativ geringen Verkaufsflächenanteil von 25 % (ca. 21.215 m²)
dokumentiert.
In der für Innenstädte generell attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport erreicht die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt immerhin einen
Verkaufsflächenanteil von 65 %. Auch in den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege (53 %), Bücher / PBS / Spielwaren (41 %) und Elektrowaren (53 %) werden
angemessene Verkaufsflächenanteile erzielt (vgl. Abb. 13).
1
Zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt siehe Karte 4.
41
Abb. 13:
Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der
Gesamtstadt
Warengruppen
Bücher, PBS, Spielw aren
Elektrow aren
Einzelhandel insgesamt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Verkaufsflächen-Anteil
Innenstadt
übriges Stadtgebiet
Charakteristisch für die Einkaufsinnenstadt von Mühlhausen ist der neben 6 großflächigen Betrieben (AWG Modecenter, Rewe, Drogeriemarkt Müller, Geier Schuhe, Kaufhaus Weyrauch und Expert) überwiegend kleinteilige Einzelhandelsbesatz. Die Durchschnittsgröße der ansässigen Betriebe liegt hier nur bei rund 111
m² VK. In diesem Wert kommen u. a. die durch die vorhandene Bausubstanz bedingten kleinteiligen Ladeneinheiten zum Ausdruck.
In der Standortkategorie Streu- und Nebenlagen sind in Mühlhausen zwar 41 %
der Betriebe etabliert, diese repräsentieren jedoch lediglich einen Verkaufsflächenanteil von 32 % an der Gesamtstadt. Die durchschnittliche Größe der Geschäfte fällt mit 151 m² Verkaufsfläche gering aus. Bei den Betrieben in dieser
Standortkategorie handelt es sich überwiegend um kleinteiligen Fachhandel sowie
Anbieter des Lebensmittesektors (z. B. Lebensmitteldiscounter oder Supermärkte).
42
Tabelle 10:
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Mühlhausen nach Standortlagen
Standortlagen
Warengruppen
Einkaufsinnenstadt
Betriebe
VK in m²
Betriebe
VK in m²
autokundenorientierte Lagen
Betriebe
VK in m²
28
2.075
74
13.235
24
10.135
15
2.700
9
1.510
1
935
6
585
19
1.540
5
770
11
995
7
1.105
2
355
70
10.755
14
4.230
4
1.490
Elektrowaren
18
1.650
9
920
4
570
19
1.170
20
2.385
5
4.970
24
1.285
24
1.700
13
17.400
163
19.140
102
13.390
34
26.490
Einzelhandel insg.
191
21.215
176
26.625
58
36.625
*
Quelle:
GMA-Erhebungen 2008, ca.-Werte gerundet
43
Eine große Bedeutung besitzen in Mühlhausen autokundenorientierte Versorgungslagen. Obwohl sich hier nur 14 % der Betriebe befinden, entfallen rund
43 % der Verkaufsflächen auf diese Standortkategorie (ca. 36.625 m², vgl. auch
Tab. 10). Mit rund 631 m² fällt die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb entsprechend hoch aus.
--------------------------------------------
In Ergänzung der quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Mühlhausen von der GMA auch im Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und
Schaufensterauslagen, die Innenausstattung, die Warenpräsentation und die optisch
wahrnehmbare betriebliche Organisation analysiert. Dabei wurden die Geschäfte in einer
Bewertungsskala folgenden drei Kategorien zugeteilt:
─
marktgerecht
─
modernisierungsbedürftig
─
nicht marktgerecht.
Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden 324 Betriebe (76 % der Gesamtzahl), mit einer Verkaufsfläche von ca. 59.200 m² (70 % der Gesamtverkaufsfläche) als
marktgerecht eingestuft1. 93 Betriebe mit ca. 24.300 m² erhielten die Bewertung modernisierungsbedürftig. Lediglich 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 965 m² wurden
als nicht marktgerecht klassifiziert (vgl. Tab. 11). Somit ergibt sich hinsichtlich des qualitativen Marktauftrittes der Einzelhandelsbetriebe in Mühlhausen ein überwiegend positives
Gesamtbild. Dennoch stimmt der offensichtliche Investitionsstau bei den modernisierungsbedürftigen und nicht mehr marktgerechten Betrieben bedenklich, weil er Vorbote
eines möglichen „trading-down“-Prozesses sein könnte.
1
Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels in Mühhausen. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Bewertung auf
Basis optisch wahrnehmbarer Kriterien.
44
Tabelle 11:
Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels
Bewertung
Warengruppen
marktgerecht
Betriebe
VK in m²
modernisierungsbedürftig
Betriebe
VK in m²
nicht
marktgerecht
Betriebe
VK in m²
95
18.205
28
10.005
3
65
24
3.410
1
40
---
---
21
2.075
9
725
---
---
14
2.040
6
195
---
---
67
10.770
20
5.370
1
105
Elektrowaren
29
2.880
1
20
1
55
30
3.240
12
4.235
2
720
44
16.580
16
3.710
1
20
324
59.200
93
24.300
8
965
Einzelhandel insg.
*
Quelle:
2.
GMA-Erhebungen / Einschätzung 2008
Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Mühlhäuser
Einzelhandels
In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern im kommunalen Vergleich eine
weiterführende Beurteilung der Mühlhäuser Einzelhandelsstruktur. In Tabelle 12 wurden
deshalb die Besatzwerte von Mühlhausen den Indexzahlen von Städten vergleichbarer
Größe gegenüber gestellt. Alle Daten stammen aus aktuellen Einzelhandelserhebungen
der GMA in den genannten Orten.
Die in Mühlhausen ermittelte Verkaufsfläche von ca. 84.465 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 2.310 m² je 1.000 Einwohner. Die Kennziffer ist im Vergleich
mit anderen Städten als etwas unterdurchschnittlich zu klassifizieren. In dem Wert kommt
sicher die relative Nahlage Mühlhausens zu mehreren Städten mit einer hohen Attraktivität als Einzelhandelsstandort zum Ausdruck (vgl. hierzu die Ausführungen zur Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes). Darüber hinaus ist auf großflächige Verkaufseinrichtungen in umliegenden Kommunen (insb. OBI in Ammern und Möbel Jäger in Oberdorla)
hinzuweisen, welche die Potenziale dieser Branchen am Standort Mühlhausen einschränken.
45
Tabelle 12:
Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im kommunalen Vergleich
Daten
Betriebe je 1.000 Einwohner
Bundesland
Einwohnerstand
im Basisjahr
Thüringen
36.560
3,4
Bautzen
Sachsen
41.880
Eisenach
Thüringen
Gotha
Nahrungsund Genussmittel
Nichtlebensmittel
8,2
11,6
700
1.610
2.310
25
4,0
10,0
14,0
660
2.410
3.070
16
43.915
3,4
8,1
11,5
980
2.700
3.680
15
Thüringen
46.250
3,6
7,0
10,6
690
1.880
2.570
29
Sachsen-Anhalt
38.960
2,8
7,5
10,3
650
2.680
3.330
16
Schwäbisch Hall
Baden-Württemberg
36.690
2,3
5,5
7,8
710
1.980
2.690
21
Tuttlingen
Baden-Württemberg
34.800
2,4
6,6
9,0
660
2.040
2.700
27
Sachsen-Anhalt
33.720
3,4
8,3
11,7
810
1.820
2.630
22
---
---
1,8
4,3
6,1
570
1.810
2.380
---
Mühlhausen
Halberstadt
Wernigerode
GMA-Kennziffer*
Nichtlebensmittel
Einzelhandel
insg.
Verkaufsflächenanteil
Innenstadt
in %
Einzelhandel
insg.
Stadt
Nahrungsund Genussmittel
m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner
*
GMA-Kennziffernstudie 2007; Vergleichsbasis = 22 Städte mit 30.000 bis 40.000 Einwohnern
Quelle: GMA-Zusammenstellung 2008, ca.-Werte gerundet
46
Einen erfreulich hohen Wert erreicht Mühlhausen – im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten – beim Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt. Der Wert von 25 %
belegt die Anstrengungen der Stadtverwaltung diesen Standortbereich gezielt zu stärken.
3.
Leerstandssituation des Einzelhandels in Mühlhausen
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Mühlhäuser Stadtgebiet 98 leer stehende Geschäftsräume ermittelt, die überschlägig eine Verkaufsfläche von ca. 10.600
m² repräsentieren1.
In der Einkaufsinnenstadt existierten zum Erhebungszeitpunkt 28 Geschäftsleerstände
(vgl. Tab. 13). Auf Streu- und Nebenlagen entfielen 67 Einheiten, womit sich hier die mit
über 27 % höchste Leerstandsquote2 ergibt.
Aus städtebaulicher Sicht beachtenswert ist v. a. eine recht hohe Zahl von Leerständen in
Nebenlagen der Einkaufsinnenstadt sowie den daran angrenzenden Bereichen (z. B. in
der Erfurter Straße, der Felchtaer Straße, der Herrenstraße und der Görmarstraße). Hier
hat in erster Linie der fehlende Kundenstrom dafür gesorgt, dass die ehemaligen Ladenbesitzer ihre Betriebe schließen mussten.
Tabelle 13:
Geschäftsleerstände in Mühlhausen
Anzahl
Leerstände
28
Anzahl der Ladeneinheiten insg.
219
Leerstandsquote
in %
12,8
67
243
27,6
autokundenorientierte Lagen
3
61
4,9
Insgesamt
98
523
18,7
Lage
Einkaufsinnenstadt
Quelle. GMA-Erhebung 2008, ca.-Werte gerundet
1
Die Betriebsflächen der leer stehenden ehemaligen Ladeneinheiten wurde durch Inaugenscheinnahme grob geschätzt. Bei Ladenflächen, die nicht durch Schaufenster einsehbar waren erfolgte die Schätzung unter Zugrundelegung der überbauten Fläche bzw.
des Gebäudeumrisses.
2
Anzahl der Leerstände bezogen auf die Anzahl der vorhandenen Ladeneinheiten insgesamt.
47
Angesichts der bereits erreichten Verkaufsflächenausstattung Mühlhausens und der allgemeinen Tendenz zur Angebotskonzentration in Hauptgeschäftslagen dürfte es nur in
begrenztem Umfang realistisch sein, die im Stadtgebiet aktuell vorhandenen Leerstände
durch neue Einzelhandelsnutzungen zu revitalisieren. Insbesondere in schwach frequentierten Streu- und Nebenlagen ist eine Wiederbelegung der meist kleinen Geschäftseinheiten unwahrscheinlich. In solchen Fällen sollten Haus- und Grundeigentümer deshalb
Alternativnutzungen, wie z. B. Dienstleistungen oder Wohnen in Erwägung ziehen, auch
wenn diese Nutzungsarten nicht dieselbe immobilienwirtschaftliche Rentabilität besitzen,
wie der Einzelhandel und ggf. ein Investitionsbedarf für Umbaumaßnahmen besteht.
4.
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels
4.1
Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Die Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Geschäftsjahr 2007 wurde auf Basis einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten die erfassten Verkaufsflächen und an die Standortsituation und Leistungsfähigkeit der einzelnen Betreiber angepasste Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr). Insgesamt erzielte der Mühlhäuser
Einzelhandel 2007 demnach eine Umsatzleistung von
ca. 192,8 Mio. €.
Davon entfielen ca. 74,7 Mio. € (39 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca.
118,1 Mio. € (61 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. auch Tab. 14). 62 % des Gesamtumsatzes
wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Verflechtungsbereich betrug somit 38 %1. Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungsfähigen Städten ähnlicher zentralörtlicher Funktion als durchschnittlich einzustufen und
macht die beachtliche Versorgungsbedeutung von Mühlhausen für Gemeinden im überörtlichen Einzugsgebiet deutlich.
1
Touristische Kaufkraftzuflüsse sind in den Marktanteilen bzw. Umsatzdaten der Zone II
enthalten. Die GMA schätzt die Umsätze touristischer Kunden in Mühlhausen auf ca. 1 – 2
Mio. € / Jahr.
48
Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität von Mühlhausen ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft im Stadtgebiet1. Demnach erreichte der Einzelhandel in der Stadt
eine Zentralitätskennziffer von 1212. Damit wird in Anbetracht der Stadtgröße, der Lage
und der zentralörtlichen Stellung Mühlhausens ein durchschnittlicher Wert erreicht3.
Die Leistungsfähigkeit des Mühlhäuser Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der
branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden folgende Umsätze je m² VK / Jahr erzielt4:
ca. 2.940 € / m² VK
ca. 5.090 € / m² VK
ca. 1.520 € / m² VK
Bücher, PBS, Spielwaren
ca. 3.340 € / m² VK
ca. 1.430 € / m² VK
Elektrowaren
ca. 4.460 € / m² VK
ca. 1.470 € / m² VK
ca. 1.440 € / m² VK.
Die errechneten Produktivitäten können sowohl bei Nahrungs- und Genussmitteln, insbesondere aber bei den Nichtlebensmitteln als niedrig eingestuft werden. Besonders geringe
Kennziffern erreicht der Mühlhäuser Einzelhandel in den Warengruppen Bekleidung /
Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel. Sie sind zum
größten Teil auf die bereits hohe Verkaufsflächenausstattung im Stadtgebiet und auf ein
1
2
Die korrekte Formel zur Bestimmung der Zentralität lautet: Umsatz x 100 : Kaufkraft in der
Standortgemeinde (= Mühlhausen).
Ein Ausbau der Einzelhandelszentralität kann aus gutachterlicher Sicht nur bei Schaffung
optimaler Rahmenbedingungen für den Einzelhandel (z. B. verkehrliche Erreichbarkeit,
städtebauliches Umfeld) und bei Ansiedlung national beworbener bzw. bekannter Markenanbieter gelingen. In diesem Zusammenhang spielt die qualitative Ergänzung derjenigen
Branchen, in denen bislang erst niedrige Kaufkraftbindungsquoten erzielt werden, eine
herausragende Rolle.
3
Vergleichswerte: Altenburg = 110; Bernburg (Saale) = 111; Fürstenwalde = 117; Suhl =
121.
4
Bei den Angaben handelt es sich um Bruttoumsätze.
49
lückenhaftes oder einseitiges Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente)
zurückzuführen.
4.2
Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Durch Gegenüberstellung des in den Kerneinzugsgebietszonen ermittelten Nachfragepotenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die
Kaufkraftbewegungen des Mühlhäuser Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung
der Kaufkraftzu- und -abflüsse erfolgt dabei getrennt für die Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt.
4.2.1 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Mühlhäuser Einzelhandelsumsatz
bei Nahrungs- und Genussmitteln im Jahr 2007 auf:
ca. 74,7 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 25,6 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
ca. 49,1 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen ermittelten
Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindung:
ca. 49,1 Mio. €
(Umsatz Mühlhäuser Bev.)
:
ca. 54,0 Mio. €
(Kaufkraft Mühlhäuser Bev.)
ca. 91 %
=
(Kaufkraftbindung).
Demnach fließen aus Mühlhausen ca. 9 % (4,9 Mio. €) der Kaufkraft für Nahrungs- und
Genussmittel ab oder werden nicht von einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abgeschöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel)1.
1
Hauptgrund für die Kaufkraftabflüsse sind Pendler, die ihren Bedarf z. T. an ihren auswärtigen Arbeitsorten decken.
50
4.2.2 Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren
lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss des Mühlhäuser Einzelhandels im Nichtlebensmittelsektor einschätzen:
ca. 118,1 Mio. € (unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 48,2 Mio. € (außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
ca. 69,9 Mio. € (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Mühlhausen).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der für Mühlhausen errechneten
Kaufkraft von ca. 105,0 Mio. € im Jahr 2007 lässt sich folgende Kaufkraftbindung ermitteln:
ca. 69,9 Mio. €
(Umsatz Mühlhäuser Bev.)
:
ca. 105,0 Mio. €
=
(Kaufkraft Mühlhäuser Bev.)
ca. 67 %
(Kaufkraftbindung).
Die in Höhe von 35,1 Mio. € aus Mühlhausen abfließende Kaufkraft bezieht sich sowohl
auf den mittel- als auch langfristigen Bedarf, der z. T. an anderen Einkaufsorten gedeckt
wird. Beachtliche Kaufkraftabflüsse sind insbesondere in der Warengruppen Bekleidung /
Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel zu verzeichnen. Aber auch die Marktanteile in den Sortimentsbereichen Bücher / PBS / Schreibwaren, Bekleidung / Schuhe /
Sport und Elektrowaren und Sonstiger Einzelhandel sind als eher niedrig einzustufen1.
4.3
Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
In der Gesamtstadt Mühlhausen wurden für den Einzelhandel im Jahr 2007
Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 159,0 Mio. € ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 119,0 Mio. € gegenüberstand. Von dem in Mühlhausen zur Verfü-
1
Hauptgründe für die Kaufkraftabflüsse sind das Fehlen von Betriebstypen in Mühlhausen
(u. a. größeres innerstädtisches EKZ, vertikal integrierter Einzelhandel, Markenartikelanbieter, Einrichtungshaus) sowie z. T. attraktive Einzelhandelsangebote in umliegenden
Zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt. In den Bereichen Möbel und
Sonstiger Einzelhandel spielen zudem leistungsfähige Großanbieter in den Nachbarkommunen (Obi, Ammern; Möbel Jäger, Oberdorla) eine Rolle.
51
gung stehenden Kaufkraftpotenzial konnten demnach ca. 40,0 Mio. € nicht durch den
ortsansässigen Einzelhandel und das Ladenhandwerk gebunden werden. Über alle Warengruppen hinweg wurde eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 75 % erreicht.
Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen
getroffen werden:
Mühlhausen erreicht mit einer Kaufkraftbindung von 75 % im Vergleich mit Städten
ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung eine durchschnittliche Quote. In
einzelnen Branchen sind aber erhebliche Unterschiede der Marktbedeutung festzustellen.
In den nahversorgungsrelevanten Warengruppen (Nahrungs- und Genussmittel,
Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf) erzielt der Mühlhäuser Einzelhandel adäquate Marktanteile.
In den Sortimentsgruppen Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe /
Sport, Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel ist
die Marktbedeutung des Mühlhäuser Einzelhandels etwas zu gering ausgeprägt.
Die in diesen Branchen relativ niedrigen Marktanteile stehen zum einen im Zusammenhang mit dem Fehlen von Magnetbetrieben, zum anderen mit dem Vorhandensein leistungsstarker Großbetriebe in Nachbargemeinden und attraktiven
Angeboten in umliegenden zentralen Orten, insbesondere im Oberzentrum Erfurt.
4.4
Kaufkraftbewegungen im überörtlichen Kerneinzugsgebiet
Innerhalb des überörtlichen Kerneinzugsgebietes (Zone II) errechnet sich im Jahr 2007
ein Kaufkraftvolumen von ca. 235,8 Mio. €. Hier generierten die Mühlhäuser Einzelhandelsbetriebe (inkl. Streuumsätze durch Pendler und Touristen) eine Umsatzleistung von
ca. 73,8 Mio. €, d. h. der Einzelhandel erzielte hier immerhin einen Marktanteil von ca.
31 %1.
1
Auf Grund der Integration von Streuumsätzen ist der angegebene Wert der Kaufkraftbindung in Zone II rechnerisch leicht überhöht.
52
Tabelle 14:
Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
Zone I
Daten
Zone II
Zonen I - II
Umsatz
1
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
54,0
91
49,1
80,1
32
25,6
74,7
19,4
86
16,7
28,7
33
9,5
26,2
3,4
84
2,9
5,1
29
1,5
4,4
Bücher, PBS* Spielwaren
7,8
61
4,8
11,6
29
3,4
8,2
20,4
66
13,5
30,2
33
10,0
23,5
Elektrowaren
14,2
57
8,1
21,1
28
5,9
14,0
15,6
46
7,2
23,1
23
5,3
12,5
24,2
69
16,7
35,9
35
12,6
29,3
105,0
67
69,9
155,7
31
48,2
118,1
Einzelhandel insg.
159,0
75
119,0
235,8
31
73,8
192,8
Warengruppen
1
*
Quelle:
Umsatz
in Mio. €
inkl. Streuumsätze
GMA-Berechnung, ca.-Werte gerundet
53
Die überörtliche Marktbedeutung liegt, mit Ausnahme von Hausrat / Einrichtung / Möbel,
in allen Warengruppen auf einem recht einheitlichen Niveau (zwischen ca. 28 % und ca.
35 %). Somit übt derzeit keine Einzelbranche eine herausragende Marktwirkung im überörtlichen Verflechtungsbereich aus.
5.
Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Mühlhäuser Einzelhandels
bis 2015
Der im Jahr 2015 erzielbare Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels wird in Form einer
Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes1, ermittelt. Bei Ansetzung
der voraussichtlich erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtliche Einzelhandel seine Marktstellung im Kerneinzugsgebiet insgesamt erhalten kann2.
Bis zum Jahr 2015 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleistungen des Mühlhäuser Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tab. 15).
Zone I:
ca. 91 %
von ca. 50,6 Mio. €
= ca. 46,0 Mio. €
Zone II:
ca. 32 %
= ca. 24,1 Mio. €
Zonen I – II:
ca. 56 %
= ca. 70,1 Mio. €
Zone I:
ca. 66 %
von ca.
98,5 Mio. €
= ca. 65,4 Mio. €
Zone II:
ca. 31 %
= ca. 45,3 Mio. €
Zonen I – II:
ca. 45 %
= ca. 110,7 Mio. €
Nichtlebensmittel
Auf Basis der vorstehenden Prognose ist (inkl. Streuumsätze) im Jahr 2015 eine Gesamtumsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels von ca. 180,8 Mio. € zu erwarten. Im Vergleich zum Jahr 2007 liegt der Umsatzwert 2015 somit um 12,0 Mio. € bzw. um ca. 6 %
niedriger.
1
2
Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland zur Umsatzprognose verwendet.
Bezogen auf die im Jahr 2007 errechneten Werte der Kaufkraftbindung.
54
Tabelle 15:
Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015
Zone I
Daten
Zone II
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
50,6
91
46,0
75,3
32
24,1
70,1
18,4
86
15,8
27,5
33
9,1
24,9
3,2
84
2,7
4,8
29
1,4
4,1
Bücher, PBS* Spielwaren
7,3
61
4,5
10,8
29
3,1
7,6
19,1
66
12,6
28,4
33
9,4
22,0
Elektrowaren
13,4
57
7,6
20,0
28
5,6
13,2
14,6
46
6,7
21,7
23
5,0
11,7
22,5
69
15,5
33,5
35
11,7
27,2
98,5
66
65,4
146,7
31
45,3
110,7
149,1
75
111,4
222,0
31
69,4
180,8
Einzelhandel insg.
1
*
Quelle:
Marktanteil
in %
Umsatz
1
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Warengruppen
Kaufkraft
in Mio. €
Zonen I - II
Umsatz
in Mio. €
inkl. Streuumsätze
GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
55
Zur Ermittlung des mittelfristigen Verkaufsflächenbedarfs in Mühlhausen wird der für 2015
prognostizierte Umsatz in den einzelnen Branchen realistischen Produktivitätsleistungen
(= Umsätze pro m² VK) gegenübergestellt, die erreicht werden müssen, um die Verkaufsflächen wirtschaftlich zu betreiben (vgl. Tab. 16).
Tabelle 16:
Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015
Umsatz
2015 in
Mio. €
Produktivität in
€/m² VK
Tragfähige
VK 2015
in m²
VKBestand
2008 in m²
VKZusatzbedarf
2015
in m²
70,1
3.300
21.240
25.445
---
24,9
4.600
5.410
5.145
265
4,1
1.800
2.280
2.895
---
7,6
3.000
2.530
2.455
75
22,0
2.000
11.000
16.475
---
Elektrowaren
13,2
4.300
3.070
3.140
---
11,7
1.500
7.800
8.525
---
27,2
1.500
18.130
20.385
---
Daten
Warengruppen
*
Quelle:
GMA-Modellrechnung, ca.-Werte gerundet
In Tabelle 16 wird deutlich, dass die aktuell vorhandenen Verkaufsflächen 2015 in den
meisten Branchen ökonomisch wohl nicht mehr ausgelastet werden können. Insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel sowie im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport könnten
deshalb teilweise Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes die Folge sein. Gleichzeitig
sind angesichts der zu erwartenden Verkaufsflächenüberhänge bei weiteren Neuansiedlungen stets Umverteilungswirkungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandelsbesatz
zu erwarten. Sehr begrenzte Expansionspotenziale sind allenfalls in den Warengruppen
Gesundheit / Körperpflege sowie Bücher / PBS / Spielwaren zu identifizieren (insgesamt
ca. 340 m² VK). Sie können problemlos durch Verkaufsflächenerweiterungen bestehender
Betriebe realisiert werden.
56
In der Gesamtschau wird vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Modellrechnung die
Notwendigkeit einer Standortsteuerung des Einzelhandels durch die Stadt Mühlhausen
transparent. Die zu erwartenden Abschmelzungen von Betrieben dürften sich zwar voraussichtlich überwiegend auf schwach frequentierte Streu- und Nebenlagen fokussieren,
jedoch ist auch in der Einkaufsinnenstadt der Wegfall von Anbietern nicht völlig auszuschließen. Zur Stabilisierung des Versorgungsstandortes empfiehlt es sich daher, im
Rahmen gezielter Ansprachen von Händlern in Streu- und Nebenlagen Umlagerungen in
die Einkaufsinnenstadt zu initiieren und damit den anstehenden räumlichen Konzentrationsprozess des Einzelhandels aktiv und städtebaulich sinnvoll zu begleiten.
Darüber hinaus kann durch eine selektive Ansiedlungsakquisition die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Mühlhausen gestärkt werden. Angesichts der baulichen Strukturen
in der Einkaufsinnenstadt erscheint dabei die Ansiedlung von Großanbietern (z. B. Kaufhaus, größeres Einkaufszentrum) allerdings nicht Erfolg versprechend. Vielmehr empfiehlt
es sich, bekannte Markenwarenanbieter mit kompatiblen Standortanforderungen anzusprechen und – wenn möglich – in Ergänzung des bereits bestehenden Angebotes anzusiedeln.
57
VI
Branchen- und Standortkonzept für den Mühlhäuser Einzelhandel
Auf Basis der Bestandsanalyse des Einzelhandels und der vorgestellten Entwicklungsprognosen kann eine zukunftsorientierte Branchen- und Standortstruktur für die Stadt
Mühlhausen abgeleitet werden. Ziel dieses Planungskonzeptes ist es, die zum Erhalt der
Zentralitätsfunktion und zur Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung erforderlichen
Strategien und Maßnahmen zu formulieren und „zentrale Versorgungsbereiche“ gemäß
§ 34 Abs. 3 BauGB im Stadtgebiet festzulegen. Im Fokus der Betrachtung stehen dabei
die Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt und die Nahversorgungslagen.
Zur Identifikation und Klassifikation „zentraler Versorgungsbereiche“ in Mühlhausen wurde
die in Tabelle 17 dargestellte Anforderungsliste verwendet. Die darin angeführten Kriterien
machen deutlich, dass die Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche zwar maßgeblich
von der Einzelhandelsausstattung abhängt, jedoch auch andere Aspekte, wie z. B. Komplementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, Veranstaltungen oder
die Verkehrs- und Sozialisationsfunktion eine bedeutende Rolle spielen. Zudem ist ein
ausreichendes Maß an räumlicher Konzentration der verschiedenen Einrichtungen unerlässlich, weil der zentrale Versorgungsbereich sonst von den Kunden nicht als zusammenhängend wahrnehm- und erlebbar ist. Deshalb wurden auch Aussagen zur maximalen räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche getroffen.
Unter Zugrundelegung der vorgestellten Identifikations- und Klassifikationskriterien für
zentrale Versorgungsbereiche konnten die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ sowie vier
„Nahversorgungslagen“ im Stadtgebiet identifiziert werden. Als prioritäres Kriterium für die
Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche diente dabei das in den jeweiligen Örtlichkeiten vorhandene Angebotsspektrum (Einzelhandel- und Komplementärnutzungen).
Darüber hinaus wurde geprüft, ob im jeweiligen Kerneinzugsgebiet ausreichend Kaufkraft
vorhanden ist, um die Zentren wirtschaftlich auszulasten und somit eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.
58
Tabelle 17:
Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche in Mühlhausen
Anforderungen
Einzugsbereich
Branchenmix
Sortimente
Betriebsgrößenmix
Kundenmagneten
Betriebstypenmix
Preissegment
Komplementärnutzungen
Service /
Convenience
Angebotstransparenz/
Orientierung
Veranstaltungen /
Animation
Verkehr
Zentraler Versorgungsbereich
„Einkaufsinnenstadt“
gesamtstädtisch / überörtlich
ca. 80.000 – 90.000 Einwohner
alle Bedarfsbereiche
breit und möglichst tief
ca. 5 Betriebe > 1.000 m² VK
ca. 5 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 180 sonstige Betriebe
kleineres Einkaufszentrum
größere Fachgeschäfte
größere Filialisten
kleineres Einkaufszentrum
Filialisten
Fachgeschäfte
Lebensmittelhandwerk
mittleres bis gehobenes Niveau
Öffentliche Verwaltung
Finanzdienstleister
Post
Freie Berufe
Gastronomie
Reisebüros
Veranstaltungsräume
Museen
Kino
Touristinformation
Möblierung öffentlicher Raum
Kinderspielgeräte
Ruhe- und Erholungszonen
Öffentliche Toilette
Leitsysteme / Wegweiser
Standortbroschüre
Branchenführer
Zielgruppenveranstaltungen /
Events
Kinder- und Familienfeste
Märkte
Musik / Theater
Außenverkauf
Lokalkunst / -kultur
Parkraumkonzept
breite Gehwege (Shopping)
verkehrsberuhigte Bereiche
ÖPNV-Zentralhaltepunkt
Fahrradwegenetz / -abstellplätze
Berollbarkeit
„Nahversorgungslage“
Wohnumfeld
ca. 3.000 – 5.000 Einwohner
Schwerpunkt kurzfristiger Bedarf,
ausschnittweise mittelfristiger
Bedarf
breit bei Lebensmitteln
2 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 5 sonstige Betriebe
Supermarkt
Supermarkt
Lebensmittelhandwerk
Fachgeschäfte
unteres bis mittleres Niveau
Postagentur
Bankfiliale / Cash-Point
Ärzte
Frisör
Gastronomie
Möblierung öffentlicher Raum
Firmierung
Außenverkauf
Parkierungsflächen
ÖPNV-Haltepunkt
Fahrradwegeanbindung
Berollbarkeit
59
Anforderungen
Ergänzende Funktionen
Räumliche Ausdehnung des Zentrums
zwischen den Außenpunkten
Identifikationsfunktion
Treffpunktfunktion
Informationsfunktion Gesamtstadt
max. ca. 700 m
„Nahversorgungslage“
Mittelpunktfunktion für Wohnquartier
Informations-, Kommunikationsund Sozialisationsfunktion für
Wohnquartier
max. ca. 200 m
Quelle: GMA-Standortforschung / Standortbegehungen Mühlhausen 2008
Nachfolgend werden die in Mühlhausen identifizierten „zentralen Versorgungsbereiche“ im
Detail vorgestellt. Karte 3 gibt in diesem Zusammenhang einen Überblick über deren Lage
innerhalb des Stadtgebietes.
1.
Bei der Definition des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurden neben den hier ansässigen Einzelhandelsbetrieben auch Komplementärnutzungen (z. B.
Dienstleister, Gastronomie, Freizeit- und Kultureinrichtungen, öffentliche Einrichtungen)
berücksichtigt. Die konkrete Abgrenzung wurde in einem zweiten Schritt mit Vertretern der
Stadtverwaltung im Detail besprochen und unter Berücksichtigung von Planungsabsichten
der Stadt z. T. modifiziert. Im Ergebnis dieses Abstimmungsprozesses kann das in Karte
4 dargestellte Gebiet als zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ ausgewiesen
werden.
Die räumliche Abgrenzung der „Einkaufsinnenstadt“ bezieht die bestehenden Hauptgeschäftslagen im Steinweg, in der Linsenstraße und der Stätte mit ein. Weiterhin wurden
angrenzende Bereiche mit verdichtetem Besatz an Einzelhandel oder ergänzenden Funktionen integriert. Aufgrund ihrer touristischen Bedeutung und den umgebenden Platzsituationen sind zudem mehrere Kirchen (Marienkirche, Kornmarktkirche, Divi-Blasii-Kirche,
Allerheiligenkirche) integraler Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches.
60
Karte 3: Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick
Zentrale Versorgungsbereiche
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
2
2 „Forstbergstraße“
(u. a. Tegut, E-Neukauf)
3 „Thomas-Müntzer-Straße“
(u. a. Rewe, Netto)
1
4 „Wanfrieder Straße“
(u. a. Rewe, Plus)
3
4
61
Karte 4: Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
zentraler
Versorgungsbereich
Haupteinkaufslagen
1a-Lagen
1b-Lagen
potenzielle
Entwicklungsfläche
für den Einzelhandel
62
Der zentrale Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ nimmt Versorgungsfunktionen für
die Gesamtstadt und das überörtliche Kerneinzugsgebiet von Mühlhausen wahr. Zum
Erhebungszeitpunkt waren hier insgesamt 191 Betriebe mit ca. 21.215 m² Verkaufsfläche
ansässig. Wesentliche Bedeutung für die Marktreichweite des Mühlhäuser Einzelhandels
besitzt das Einkaufszentrum „Burggalerie“ (u. a. Expert, Rewe, Intersport; siehe Foto 2)
mit über 4.000 m² Verkaufsfläche. Weiterhin fungieren die großflächigen Anbieter Müller
und AWG am Steinweg sowie Geier Schuhe und das Kaufhaus Weyrauch im Bereich
Görmarstraße / Unter der Linde als Kundenmagneten.
Foto 1: 1A-Lage Steinweg
Foto 2: Kundenmagnet „Burggalerie“
Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ u. a. gastronomische Einrichtungen, Beherbergungsbetriebe sowie zahlreiche sonstige Dienstleister (u. a. Finanzdienstleister, Freie Berufe, Reisebüros, Post, Textilreinigung, Handwerksbetriebe). Hinzu kommen öffentliche (u. a. Rathaus / Stadtverwaltung /
Amtsgericht), kulturelle und tourismusrelevante Einrichtungen (u. a. Kino, Museen, Tourist-Info). Somit ist für die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ein beachtliches Maß an Multifunktionalität zu konstatieren.
In der Gesamtbetrachtung deckt das Versorgungsangebot in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ praktisch alle Warengruppen ab und bietet den Kunden in den meisten Branchen auch Einkaufsalternativen an. Vor diesem Hintergrund sind es nicht in erster Linie
quantitative Ergänzungen des Versorgungsangebotes, sondern überwiegend qualitative
Maßnahmen, die zu einer weitergehenden Attraktivierung beitragen könnten. In diesem
Zusammenhang sind in Teilbereichen des zentralen Versorgungsbereiches mehrere Detailprobleme anzusprechen, die z. B. die städtebauliche Qualität, die Familienfreundlichkeit, die Absatzpolitik oder auch die Funktionalität noch beeinträchtigen:
63
z. T. sanierungsbedürftige Gebäude, vereinzelt auch in den Hauptgeschäftslagen
(sieht Foto 3)
Nebenlagen mit lückenhaftem Geschäftsbesatz (z. B. Görmarstraße, Jüdenstraße)
vereinzelt Funktionslücken in den Hauptgeschäftslagen
−
Wohn- / Büronutzungen
−
Leerstände (siehe Foto 4)
keine markante Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen (siehe Foto 5)
durch zu kleine Geschäftsflächen begrenztes Sortimentsangebot
heterogene Geschäftsöffnungszeiten
z. T. Graffiti, wilde Plakatierungen und Vandalismus (v. a. an Papierkörben und
Verteilerkästen, aber auch an Privatgebäuden)
z. T. polarisierte Angebotsqualität (hochwertiger Facheinzelhandel und Billiganbieter in unmittelbarer Nachbarschaft)
z. T. absatzpolitische Defizite
−
unzeitgemäße Schaufenstergestaltung (siehe Foto 6)
−
keine Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel siehe Foto 7)
−
Defizite beim Außenverkauf (Warenträger, Beschilderung, Positionierung; siehe Foto 8)
geringe Familienfreundlichkeit (z. B. Kinderspielgeräte, Berollbarkeit)
zu wenig Erlebniseinkauf / keine Spontankultur
größere Parkplätze z. T. in relativ weiter Entfernung zu den Haupteinkaufslagen (z.
B. Parkplatz Blobach, Parkhaus Kiliansgraben / Waidstraße).
Foto 3:
Sanierungsbedürftiges Gebäude und Graffiti im
Steinweg
Foto 4: Leerstand im Steinweg
64
Foto 5:
Fehlende städtebauliche Kennzeichnung der
Eingangsbereiche zur „Einkaufsinnenstadt“ im
Bereich Kiliansgraben / Unter der Linde
Foto 6: Unzeitgemäße Schaufenstergestaltung
im Bereich Unter der Linde
Foto 7:
Gestaltung eines Geschäftseingangs im
Steinweg
Foto 8: Unattraktiver Außenverkauf in der Linsenstraße
Ungeachtet der angesprochenen Mängel verfügt die Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“
über strukturelle und funktionale sowie touristische Stärken, die eine Stabilisierung und
weitergehende Profilierung ermöglichen. Folgende Aspekte sind in diesem Zusammenhang besonders hervorzuheben:
überwiegend sanierte Innenstadt (Gebäude und öffentlicher Raum; siehe Foto 9)
hohes Maß an Multifunktionalität
kleines Einkaufszentrum vorhanden („Burggalerie“)
Food- und Nonfood-Angebote vorhanden
dichter Einzelhandelsbesatz in den Hauptgeschäftslagen
mehrere großflächige Magnetbetriebe vorhanden (Expert und Rewe in der Burggalerie, Drogeriemarkt Müller, AWG, Kaufhaus Weyrauch, Geier Schuhe)
Plätze (Untermarkt, Obermarkt) mit Marktfunktion vorhanden
65
individuelles Fachhandelsangebot
Außengastronomie mit räumlichem Schwerpunkt im westlichen Teil des Steinwegs
(siehe Foto 10)
gepflegte Begrünung
guter Zustand der Bodenbeläge / gute Berollbarkeit durch Niveaugleichheit bzw.
niedrige Bordsteine
Parkmöglichkeiten im zentralen Innenstadtbereich.
Foto 9: Sanierter öffentlicher Raum im Steinweg
Foto 10: Außengastronomie am Steinweg
Die aus gutachterlicher Sicht Erfolg versprechenden Ansätze für die Attraktivierung des
zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ in Mühlhausen sind in Karte 5 überblickartig dargestellt. Darüber hinaus präsentiert Tabelle 18 einzelne Maßnahmen, die
besonders geeignet erscheinen, die Kundenakzeptanz des Einkaufsbereiches weiter zu
erhöhen. In dieser Auflistung werden auch Aussagen zur Verantwortlichkeit und zur Dringlichkeit der vorgeschlagenen Maßnahmen gemacht.
66
Karte 5: Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
Legende:
zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
Gestaltung der
Eingangsbereiche
Installation von
Branchenführern
Installation von
Kinderkleinspielgeräten
Sanierung von Einzelgebäuden
Attraktivierung der
Fassadengestaltung
67
Tabelle 18:
Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“
Oberziele / Teilziele / Maßnahmen
Akteure /
Verantwortung
Dringlichkeit
Oberziel: Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raumes
−
Modernisierung und Sanierung von Einzelgebäuden (z. B. Steinweg 32 und 41, Brückenstraße 9 –
11, Klosterstraße 18 und 19, Görmarstraße 2, 4, 16, 46 und 48, Röblingstraße 8, Neue Straße 4)
− Revitalisierung / Zwischendekoration von Leerständen (insb. in den Hauptgeschäftslagen, z. B Unter der Linde 12, Steinweg 25, Stätte 8)
Stadt,
− Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen über Immobiliengrenzen hinweg Immobilieneigentümer,
Sponsoren
− Schaffung zusätzlicher Sitzmöglichkeiten in den Hauptgeschäftslagen
kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresistente Sitzmöblierung
Stufen, Treppen, Steine etc. als „natürliche Sitzgelegenheiten“
− Installation von Kinderspielinfrastruktur (Kleingeräte; z. B. auf dem Untermarkt, im Steinweg)
Oberziel: Inwertsetzung des touristischen Potenzials für Einzelhandel und Gastronomie
−
−
Stadt,
Imagewerbung für den Einzelhandelsstandort „Einkaufsinnenstadt“ an den Ortseingängen
Ausgabe von Gutscheinen für Einzelhandel und Gastronomie in der Tourist-Info und an den touristi- Händler,
Gastronomen,
schen Hauptattraktionen
touristische Anbieter
Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen
−
−
−
−
−
−
−
−
Festlegung und Bewerbung von Kernöffnungszeiten
Auswechslung veralteter oder unangepasster Warenträger
Renovierung der Geschäftsfronten / Attraktivierung der Fassadengestaltung / Auswechslung veralterter Werbeelemente (z. B. Steinweg 19 und 36)
Schaufenstergestaltung und Warenanordnung nach kaufpsychologischen Kriterien
Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionierung, Gestaltung von Preis- / Werbeschildern)
Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge (Positivbeispiel: Steinweg 66)
Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge (Berollbarkeit)
absatzpolitische Beratungen für Einzelhandel und Gastronomie (z. B. EH-Verband, Dehoga)
Stadt,
Händler,
Immobilieneigentümer,
Berater
dringend
erforderlich
dringend
erforderlich
dringend
erforderlich
68
Oberziel: Imagebildung / Kunden- und Besucherorientierung
−
−
einheitliche Gestaltung des Besucherinformationssystems
attraktive Neugestaltung und Kennzeichnung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen
Kiliansgraben / Einmündung Unter der Linde
Stadt,
Stätte / Burggalerie
Händler,
Brunnenkreßstraße
Berater
Herrenstraße / Bei der Marienkirche
− Installation von Branchenführern an den Eingangsbereichen zu den Hauptgeschäftslagen sowie auf
dem Untermarkt und dem Obermarkt
Oberziel: Attraktivierung des Branchenmix
−
sukzessiver Ersatz von Billiganbietern durch qualifizierte Fachgeschäfte oder Filialbetriebe / strategische Ansiedlungspolitik (Stichwort: Markenportfolio)
− Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt
Oberziel: Sonstiges
−
−
−
regelmäßiges Entfernen von Graffiti / Plakatierung
regelmäßige Säuberung von Sitzgelegenheiten
regelmäßige Reparatur von Vandalismusschäden (auch an Gebäuden in Privatbesitz)
Quelle:
erforderlich
Stadt, Händler
Immobilieneigentümer,
Berater
erforderlich
Stadt,
Immobilieneigentümer
erforderlich
GMA-Vorschläge 2008
69
Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurde eine
potenzielle „Entwicklungsfläche“ ausgewiesen. Auf dem Areal existieren diverse ältere,
sanierungsbedürftige Gebäude. Die potenzielle Entwicklungsfläche wird im Süden vom
Kreuzgraben und im Westen und Norden von der Krümme begrenzt. Zwischen dem potenziellen Entwicklungsbereich und der südwestlich gelegenen „Burggalerie“ verläuft der
recht stark befahrene Kreuzgraben. Insbesondere vor dem Hintergrund der exponierten
Lage des Areals, direkt benachbart zur historischen Altstadt, wird hier seitens der Stadt
Mühlhausen eine Neugestaltung bzw. Neunutzung angestrebt.
Für die potenzielle Entwicklungsfläche in der Mühlhäuser „Einkaufsinnenstadt“ ist aus
gutachterlicher Sicht die Schaffung einer optimalen fußläufigen und funktionalen Anbindung an die Haupteinkaufslagen erforderlich. Anderenfalls könnte sich ein eigenständiger
Einzelhandelsstandort entwickeln, der nur in geringem Maße mit den bestehenden Geschäftsbereichen interagiert (Stichwort: Kundenaustauschbeziehungen).
2.
Zentrale Versorgungsbereiche „Nahversorgungslagen“
Während die „Einkaufsinnenstadt“ im Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Verwaltungssektor die zentralörtlichen Funktionen Mühlhausens bündelt, übernehmen Nahversorgungslagen die Aufgabe, städtische Teilräume mit Waren des kurzfristigen Bedarfs
zu versorgen. Unter Zugrundelegung der Identifikations- und Klassifikationskriterien aus
Tabelle 17 konnten im Mühlhäuser Stadtgebiet vier Nahversorgungslagen als zentrale
Versorgungsbereiche ermittelt werden. Dabei handelt es sich um ...
─
die Nahversorgungslage „Feldstraße“
─
die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“
─
die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“
─
die Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“.
Diese zentralen Versorgungsbereiche decken mit ihren jeweiligen Einzugsgebieten weite
Teile der Mühlhäuser Kernstadt ab (vgl. Karte 6). Das restliche Kernstadtgebiet wird durch
solitär gelegene Lebensmittelmärkte versorgt. Der Wettbewerbsdruck dieser Märkte ist so
stark, dass der Aufbau komplexer Nahversorgungsstrukturen, im Sinne zusätzlicher zent-
70
raler Versorgungsbereiche, nach gutachterlicher Einschätzung nicht realistisch ist (vgl.
auch Karte 7).
Eine detaillierte Beschreibung der Nahversorgungslagen, mit individuellen Angaben zum
Einzelhandelsbestand und den Komplementärnutzungen sowie mit Aufwertungsempfehlungen, erfolgt in Form von „Zentrenpässen“.
71
Karte 6: Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen
NVL „Forstbergstraße“
ca. 4.560 Einwohner im EZG
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
NVL „Feldstraße“
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
2
(u. a. Rewe, Netto)
1
(u. a. Rewe, Plus)
Einzugsgebiete der
Nahversorgungslagen
3
4
NVL „Wanfrieder Straße“
NVL „Thomas-Müntzer-Straße“
72
Karte 7: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser in Mühlhausen
Kaufland
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen
E-Center
1 „Feldstraße“
(u. a. Edeka)
E-Neukauf
Netto
2
Tegut
Plus
Lidl
Lidl
1
(u. a. Rewe, Netto)
Edeka
(u. a. Rewe, Plus)
Rewe
Aldi
3
Edeka
Netto
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels ab 400 m² VK
Rewe
Plus
Plus
Rewe
4
Tegut
Aldi
73
Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Feldstraße“
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch mehrgeschossige Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt.
Westlich grenzen eine Schule sowie eine Sporthalle an,
während südlich eine kleinere Parkanlage anschließt.
Edeka
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
1.305
--Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
95
--Bekleidung, Schuhe, Sport
630
Elektrowaren
--Hausrat, Einrichtung, Möbel
--Sonst. Einzelhandel
--Einzelhandel insgesamt
2.030
Die Nahversorgungslage befindet sich beidseitig der Feldstraße östlich des Einmündungsbereiches FriedrichNaumann-Straße. Den Angebotsschwerpunkt bilden ein
Edeka Supermarkt sowie ein Kik Textilfachmarkt. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Teilbereiche
untergliedern. Den südlichen Teilbereich bildet der Edeka
Markt mit dem dazugehörigen Parkplatzareal. Er ist in einer
eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Im nördlichen Bereich befindet sich ein zweigeschossiger Gebäudekomplex, in dem neben dem Kik Textilfachmarkt weitere
Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen untergebracht sind. Das Obergeschoss ist durch Wohnnutzungen
belegt. Die Eingangsbereiche zu den Ladenflächen im Erdgeschoss sind zur Feldstraße (Südseite) bzw. zur FriedrichNaumann-Straße (Westseite) ausgerichtet.
Das Einzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt sich
auf das verdichtete Wohngebiet an der Feldstraße und
umfasst ca. 3.580 Einwohner. Richtung Süden wird es
durch die Marktwirkung des Rewe Supermarktes in der
„Burggalerie“ begrenzt.
Empfehlungen zur Aufwertung der Nahversorgungslage
Dienstleistungen
Frisör
Gastronomie
mobiler Imbissstand
Sonstiges
Zigarettenautomat
Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Drogeriemarkt, Apotheke)
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion
für die angrenzenden Wohnquartiere
Verbesserung der Aufenthaltsqualität / Installation von
Sitzgelegenheiten
Die Nahversorgungslage „Feldstraße“ befindet sich nördlich
der Mühlhäuser Altstadt. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird durch verdichteten Geschosswohnungsbau
geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage
von den örtlichen Hauptverkehrsachsen B 247 und B 249
wird über die Friedrich-Naumann-Straße sowie die Feldstraße gewährleistet. Parkmöglichkeiten bestehen in Form
zweier Parkplatzareale, wovon sich eines südlich der Feldstraße beim Edeka Supermarkt, das andere im nördlichen
Bereich beim Kik Textilfachmarkt befindet. Die Zufahrt zu
beiden Parkplätzen erfolgt von der Feldstraße. Straßenbegleitende Parkmöglichkeiten sind nicht vorhanden.
Eine Anbindung durch den ÖPNV besteht durch den rd. 150
m südlich der Nahversorgungslage gelegenen Busbahnhof.
Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnquartieren ist sowohl über Gehwege entlang von Feldstraße
und Friedrich-Naumann-Straße als auch über andere Fußwege gewährleistet. An die südlich gelegene Mühlhäuser
„Einkaufsinnenstadt“ besteht eine direkte fußläufige Anbindung. Die Entfernung beträgt lediglich ca. 200 m. Eine funktionale Verbindung der beiden Einkaufsbereiche besteht
indes nicht.
74
Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Forstbergstraße“
Edeka
H
H
H
Tegut
2.040
255
30
--Elektrowaren
2.325
Die Nahversorgungslage erstreckt sich entlang der Forstbergstraße. Den Angebotsschwerpunkt bilden zwei Supermärkte sowie ein Drogeriefachmarkt. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern.
Den nördlichen Teilbereich bilden ein Edeka Supermarkt
mit dazugehörigem Parkplatzareal sowie ein Gastronomiebetrieb. Beide sind in einer eingeschossigen Zweckimmobilie untergebracht. Im südlichen Teilbereich befindet sich ein
größerer Gebäudekomplex, in dem u. a. ein tegut Supermarkt sowie eine Bankfiliale untergebracht sind. Diesem
Areal ist nördlich ein Parkplatz vorgelagert, der auf der
Ostseite von einem Gebäude mit mehreren Arztpraxen
sowie einer Apotheke und auf der Nordseite von einem
Schlecker Drogeriefachmarkt begrenzt wird. Zwischen beiden Abschnitten besteht mit den Gehwegen entlang der
Forstbergstraße eine fußläufige Anbindung. Die funktionale
Verbindung wird hingegen durch dazwischen liegende
Wohngebäude eingeschränkt.
auf den nordöstlichen Teil des Mühlhäuser Stadtgebietes
und umfasst ca. 4.560 Einwohner.
Sitzgelegenheiten
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für
das Wohnquartier
Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen
den Teilbereichen tegut und Edeka
Dienstleistungen
Ärzte, Bankfiliale
Gastronomie
Restaurant
Sonstiges
Litfaßsäule, Telefonzelle
Die Nahversorgungslage „Forstbergstraße“ befindet sich im
nordöstlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraums wird überwiegend durch
verdichtete Wohnbebauung sowie die südlich verlaufende
Hauptverkehrsachse Wagenstedter Straße (B 249) geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist
über die Forstbergstraße, die eine direkte Anbindung an die
Wagenstedter Staße (B 249) herstellt, gegeben. Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale. Die
Zufahrt erfolgt jeweils von der Forstbergstraße. Zusätzlich
ist in den von der Forstbergstraße abzweigenden Verkehrswegen z. T. straßenbegleitendes Parken möglich.
Eine direkte Anbindung an den ÖPNV besteht in Form von
Bushaltestellen an der Forstbergstraße. Die fußläufige
Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist
durch mehrere Fußwege und straßenbegleitende Gehwege
entlang von Forstbergstraße und Schlotheimer Ring gewährleistet.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird überwiegend
durch zeilenförmig angeordnete Wohngebäude geprägt.
Südwestlich schließt aufgelockerte Reihenhausbebauung
an.
75
Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Thomas-Müntzer-Straße“
geprägt. Direkt südlich angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich liegt eine Brachfläche.
H
Netto
Agentur
für Arbeit
Rewe
1.970
--Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
--Bücher, PBS, Spielwaren
20
--Elektrowaren
1.990
Dienstleistungen
Versicherungsagentur, Videothek, Physiotherapie-Praxis
Gastronomie
Sportsbar, Restaurant
Sonstiges
Agentur für Arbeit
Die Nahversorgungslage befindet sich an der ThomasMüntzer-Straße im Bereich der Einmündungen RudolfBreitscheidt-Straße und Karl-Liebknecht-Straße. Den Angebotsschwerpunkt bilden ein Netto Lebensmitteldiscounter
und ein Rewe Supermarkt. Beide Märkte sind in eingeschossigen Zweckimmobilien untergebracht. In den umliegenden Gebäuden befinden sich weitere Einzelhandels-,
Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen. Den westlichen Abschluss der Nahversorgungslage bildet die Bundesagentur für Arbeit. Zwischen den beiden Lebensmittelmärkten verläuft die Rudolf-Breitscheidt-Straße; beide
Märkte verfügen über eigene Stellplatzareale mit räumlich
getrennten Zufahrten.
auf die östlichen Teilbereiche Mühlhausens und umfasst ca.
5.150 Einwohner. Es wird in westlicher und südlicher Richtung durch die Hauptverkehrsachse B 247 begrenzt.
Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich
(Drogeriemarkt, Apotheke)
Verbesserung der infrastrukturellen Verbindung zwischen
den Teilbereichen Rewe und Netto
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion für
die angrenzenden Wohnquartiere
Sitzgelegenheiten
Die Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“ befindet sich im östlichen Siedlungsbereich Mühlhausens. Die
Struktur dieses städtischen Teilraumes wird im nördlichen
Abschnitt durch gründerzeitliche Wohnquartiere, im südwestlichen Bereich durch verdichteten Wohnungsbau und
im südöstlichen Teil durch gewerbliche Nutzungen geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage
von der Hauptverkehrsachse Langensalzaer Straße (B 249
/ B 247) wird über die Thomas-Müntzer-Straße gewährleistet. Parkmöglichkeiten bestehen in Form zweier Parkplatzareale. Die Zu- und Abfahrt erfolgt beim Netto Markt direkt
von der Thomas-Müntzer-Straße, beim Rewe Markt über
die Rudolf-Breitscheidt-Straße. Weitere Parkmöglichkeiten
existieren in der Karl-Liebknecht-Straße.
Eine direkte ÖPNV-Anbindung besteht durch beidseitige
Bushaltstellen an der Thomas-Müntzer-Straße. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnbereichen ist
durch Gehwege entlang von Thomas-Müntzer-Straße, KarlLiebknecht-Straße und Rudolf-Breitscheidt-Straße gewährleistet.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird im Norden durch
gründerzeitliche Wohnbebauung, im Südwesten durch
Geschosswohnbauten und in östlicher Richtung durch ein
mischgenutztes Gebiet mit gewerblichem Schwerpunkt
76
Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungslage Wanfrieder Straße“
ße straßenbegleitende gründerzeitliche Bebauung vorherrscht. Westlich des Obermühlenwegs liegen ausgedehnte Sportanlagen, während sich in nordwestlicher Richtung
entlang der B 249 gemischte Strukturen aus Gewerbebetrieben und Wohnnutzungen befinden.
H
Plus
Rewe
1.905
140
35
--Elektrowaren
85
Sonst. Einzelhandel
2.165
Die Nahversorgungslage erstreckt sich südlich der Wanfrieder Straße (B 249) und wird in westlicher Richtung vom
Obermühlenweg begrenzt. Den Angebotsschwerpunkt
bilden zwei Lebensmittelmärkte. Der zentrale Versorgungsbereich lässt sich in zwei Abschnitte untergliedern. Den
östlichen Teil bildet ein Rewe Supermarkt mit zugehörigem
Parkplatzareal. Er ist zusammen mit kleineren Einzelhandelsnutzungen in einer eingeschossigen Zweckimmobilie
untergebracht. Westlich liegt am Obermühlenweg ein langgestreckter Gebäudekomplex mit vorgelagerten Stellplätzen. In der eingeschossigen Immobilie sind neben einem
Plus Lebensmitteldiscounter auch ein Schlecker Drogeriefachmarkt sowie kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen untergebracht. Beide Teilbereiche sind
zwar direkt benachbart, jedoch befinden sich die Eingangsbereiche der beiden Hauptgebäude genau gegenüberliegend („back-to-back“-Situation). Zwischen den Parkplatzarealen besteht weder eine Durchfahrtsmöglichkeit noch ein
Fußweg. Die fußläufige Verbindung beschränkt sich auf die
Gehwege entlang von Obermühlenweg und Wanfrieder
Straße.
Das Kerneinzugsgebiet der Nahversorgungslage erstreckt
sich auf die südwestlichen Teilbereiche Mühlhausens und
umfasst ca. 5.790 Einwohner.
Dienstleistungen
--Gastronomie
Restaurant, Imbissstand
Sonstiges
Bankautomat, Spielcasino
Die Nahversorgungslage Wanfrieder Straße befindet sich
im südwestlichen Teil Mühlhausens. Dieser städtische Teilraum wird durch einen heterogenen Nutzungsmix sowie die
in Ost-West-Richtung verlaufende Hauptverkehrsachse B
249 geprägt.
Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Apotheke)
Schaffung einer direkten infrastrukturellen Verbindung
zwischen den Teilbereichen Rewe und Plus
Optimierung der Treffpunkt- und Informationsfunktion
für die angrenzenden Wohnquartiere
Sitzgelegenheiten
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Nahversorgungslage ist
durch die Lage an der Wanfrieder Straße ( B 249) gewährleistet. Für den östlichen Teilbereich ist eine direkte Zufahrtsmöglichkeit vorhanden, während der westliche Abschnitt über den Obermühlenweg angefahren werden muss.
Zwei größere Parkplatzareale sind im östlichen bzw. westlichen Teil der Nahversorgungslage vorhanden.
Eine ÖPNV-Anbindung besteht durch eine Bushaltestelle
an der Wanfrieder Straße. Die fußläufige Anbindung aus
den nördlich der Wanfrieder Straße gelegenen Wohnquartieren wird durch einen Fußgängerüberweg im Kreuzungsbereich Wanfrieder Straße / Obermühlenweg / MarcelVerfaillie-Allee sichergestellt.
Das Umfeld der Nahversorgungslage wird durch verschiedenartige Nutzungen geprägt. Nördlich der Wanfrieder
Straße befindet sich ein Bereich mit verdichteten Geschosswohnungsbauten. In südliche Richtung schließt
aufgelockerte Ein- und Zweifamilienhausbebauung an,
während in östlicher Richtung entlang der Wanfrieder Stra-
77
-----------------------------------------Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes empfiehlt die GMA der
Stadtverwaltung ein vierstufiges Vorgehen:
1.
Beschluss der räumlich und inhaltlich definierten zentralen Versorgungsbereiche „Einkaufsinnenstadt“, Nahversorgungslage „Feldstraße“, Nahversorgungslage
„Forstbergstraße“,
Nahversorgungslage
„Thomas-Müntzer-
Straße“ und Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“ als städtebaulich
schutzwürdige Bereiche und Investitionsvorranggebiete.
2.
Beschluss der in Tabelle 19 dargestellten „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente. Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten
sollte ausschließlich in den definierten zentralen Versorgungsbereichen
angesiedelt oder erweitert werden.
Während im zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ das gesamte zentrenrelevante Sortiment angesiedelt werden kann, ist für die
Nahversorgungslagen eine Fokussierung auf den kurzfristigen Bedarfsbereich, d. h. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren,
Zeitschriften und Schnittblumen, zu empfehlen. Außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche sollte die Ansiedlung von Betrieben mit
zentrenrelevanten Warengruppen nur bis zu einer Verkaufsfläche von 200
m² zugelassen werden. Für Geschäftsagglomerationen sollte eine Obergrenze von 400 m² VK gelten1.
In Zusammenhang mit dem Mühlhäuser Sortimentskonzept ist die Problematik von Randsortimenten bei Ansiedlung oder Erweiterung sog. „Mehr-
1
Diese in Absprache mit der Stadt Mühlhausen definierte Sonderregelung für "Kleinflächen" verfolgt das Ziel, (einheimischen) Fachhändlern oder Ladenhandwerkern in begrenztem Umfang auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine Weiterentwicklung zu ermöglichen, insbesondere natürlich solchen Händlern, die im Eigentum wirtschaften oder wirtschaften wollen. Die Verkaufsflächenbegrenzungen sind gleichzeitig so
gewählt, daß sich keine Nonfood-Fachmärkte oder Lebensmittelmärkte bzw. -discoutern
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche etablieren können. Diese Betriebstypen haben
einen Verkaufsflächenbedarf, der die Verkaufsflächenvorgabe von 200 m² deutlich überschreitet.
78
branchenunternehmen“ anzusprechen. Um einen geordneten Umgang mit
zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollten diese, z. B. in
Möbelmärkten oder Bau- und Gartenmärkten, eine Verkaufsfläche von
max. 200 m² je Einzelsortiment nicht überschreiten. Darüber hinaus sollte
die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Betriebes nicht überschreiten.
Tabelle 19:
„Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren
Drogeriewaren, Parfümeriewaren, Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren
Blumen, zoologischer Bedarf
Papier- und Schreibwaren, Büroartikel
Zeitschriften, Bücher, Toto / Lotto
Spielwaren, Bastelartikel
Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren, Stoffe, sonstige Textilien
Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren und Accessoires
Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel
Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware), Elektrogroßgeräte, Geräte der Telekommunikation
Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik
Ton- und Bildträger, Unterhaltungssoftware
Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Antiquitäten / Kunst
Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren
optische Waren, Hörgeräte
Uhren, Schmuck
3.
Publikation der Beschlusslage zum Einzelhandelskonzept und aktive Information der Immobilien- und Grundeigentümer sowie Gewerbetreibenden,
um Investitionssicherheit bei diesen Zielgruppen herzustellen.
4.
Bauplanungsrechtliche Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes.
79
VII
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse
Die Untersuchungen im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Mühlhausen kommen zu folgenden wesentlichen Ergebnissen:
Im Kerneinzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Mühlhausen leben gegenwärtig
ca. 88.930 Personen, davon 41 % im Stadtgebiet (Zone I) und 59 % im überörtlichen Kerneinzugsgebiet (Zone II).
Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelsbranchen belief sich im Kerneinzugsgebiet 2007 auf ca. 394,8 Mio. €. Davon entfielen ca. 134,1 Mio. € auf den Bereich
Nahrungs- und Genussmittel und ca. 260,7 Mio. € auf Nichtlebensmittel. In Mühlhausen selbst beträgt das Kaufkraftvolumen ca. 159,0 Mio. €. In die Kaufkraftberechnungen flossen die mit Bezug auf den Bundesdurchschnitt relativ niedrigen
Kaufkraftkennziffern des Untersuchungsraumes mit ein. So verfügt Mühlhausen im
Bundesvergleich nur über einen Kaufkraftindex von 82,6 (Bundesdurchschnitt
100,0). In der Zone II des Kerneinzugsgebietes liegt die Spannweite der Kaufkraftkennziffern zwischen 79,2 und 91,0.
Für das Jahr 2015 ist innerhalb des Kerneinzugsgebietes ein Kaufkraftvolumen
von ca. 371,1 Mio. € zu erwarten. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr
2007 einem Rückgang um ca. 6 % und steht v. a. im Zusammenhang mit einem
Einwohnerverlust im Kerneinzugsgebiet, der sich gemäß offizieller Prognosen auf
ca. 8 % belaufen wird.
Der Einzelhandelsbestand in Mühlhausen umfasst 425 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 84.465 m². 126 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca.
25.445 m² können dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden.
Auf den Nichtlebensmittelbereich entfallen 299 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von ca. 59.020 m² VK. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei
199 m² VK und damit deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts (240 m² VK je
Betrieb).
80
In der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt befinden sich zwar 45 % aller Betriebe, sie
repräsentieren jedoch nur 25 % der Gesamtverkaufsfläche. In Streu- und Nebenlagen sind 32 % der Gesamtverkaufsfläche etabliert, auf autokundenorientierte
Standortlagen entfallen 43 % des Verkaufsflächenbesatzes im Stadtgebiet.
Im Geschäftsjahr 2007 erzielte der Mühlhäuser Einzelhandel eine Umsatzleistung
von ca. 192,8 Mio. €. Dieser Wert entsprach einer Kaufkraftbindung von 75 %. Unter der Prämisse, dass die im Jahr 2007 in den einzelnen Zonen des Kerneinzugsgebietes erreichten Marktanteile stabil gehalten werden können, wird die Umsatzleistung des Mühlhäuser Einzelhandels im Jahr 2015 bei ca. 180,8 Mio. € liegen.
Dieser Wert entspricht im Vergleich mit 2007 einem Rückgang um 6 %.
Bis zum Jahr 2015 wurde in Mühlhausen nur ein sehr geringer Verkaufsflächenzusatzbedarf (ca. 340 m²) in den Bereichen Gesundheit / Körperpflege und Bücher /
PBS / Spielwaren ermittelt. In allen anderen Warengruppen ist hingegen ein Verkaufsflächenüberhang erkennbar, der wohl auch zu Abschmelzungen im Geschäftsbesatz führen wird. Es ist notwendig, den anstehenden Konzentrationsprozess des Einzelhandels seitens der Stadtverwaltung aktiv zu begleiten, z. B. durch
Unterstützung von Betriebsverlagerungen aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt.
Auf Basis eines Kriterienkataloges wurden in Mühlhausen fünf zentrale Versorgungsbereiche (gemäß § 34 BauGB und § 11 BauNVO) identifiziert:
─
─
Nahversorgungslage „Feldstraße“
─
Nahversorgungslage „Forstbergstraße“
─
Nahversorgungslage „Thomas-Müntzer-Straße“
─
Nahversorgungslage „Wanfrieder Straße“
Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes in diesen Bereichen wurde
eine „Mühlhäuser Liste“ mit zentrenrelevanten Sortimenten erstellt. Es wird empfohlen, die Ansiedlung und Erweiterung von Betrieben mit den darin aufgeführten
Sortimenten zukünftig nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zuzulassen.
81
Bei der Analyse der zentralen Versorgungsbereiche wurden verschiedene Schwächen ermittelt, die sich zum einen auf die Angebotssituation und zum anderen auf
die städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbedingungen beziehen. Darauf
aufbauend wurden in Form eines Maßnahmenkataloges Erfolg versprechende Ansätze für die Attraktivierung der Bereiche abgeleitet.
Die GMA empfiehlt der Stadt Mühlhausen den Beschluss des Einzelhandelskonzeptes (zentrale Versorgungsbereiche / „Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente) als Grundlage für die Standortentwicklung des Einzelhandels im Stadtgebiet bis 2015.
82
Karten-, Tabellen-, Abbildungs- und Übersichtsverzeichnis
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Wichtige Einkaufslagen und strukturprägende Einzelbetriebe des
Einzelhandels in Mühlhausen
29
Karte 2:
31
Karte 3:
Zentrale Versorgungsbereiche in Mühlhausen im Überblick
61
Karte 4:
62
Karte 5:
Ausgewählte Aufwertungsmaßnahmen im zentralen
Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
67
Karte 6:
Einzugsgebiete der Nahversorgungslagen in Mühlhausen
72
Karte 7:
Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte und SBWarenhäuser in Mühlhausen
73
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000
- 2007
10
Standortanforderungen der Betriebstypen des
Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl)
11
Tabelle 3:
Einwohnerentwicklung in der Stadt Mühlhausen 2000 – 2007
24
Tabelle 4:
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in
Mühlhausen 2000 – 2006
26
Tabelle 5:
32
Tabelle 6:
35
Tabelle 7:
2015
37
Tabelle 8:
38
Tabelle 9:
40
Tabelle 10:
nach Standortlagen
43
Tabelle 11:
Qualitative Bewertung des Mühlhäuser Einzelhandels
45
Tabelle 12:
Ausstattungskennziffern des Mühlhäuser Einzelhandels im
kommunalen Vergleich
46
Tabelle 13:
Geschäftsleerstände in Mühlhausen
47
Tabelle 14:
Umsatz des Mühlhäuser Einzelhandels 2007
53
Tabelle 15:
Umsatzprognose für den Mühlhäuser Einzelhandel im Jahr 2015
55
Tabelle 16:
Verkaufsflächenbedarf in Mühlhausen bis 2015
56
Tabelle 2:
83
Tabelle 17:
Tabelle 18:
Tabelle 19:
Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler
Versorgungsbereiche in Mühlhausen
59
Maßnahmenkatalog zur Aufwertung des zentralen
Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“
68
„Mühlhäuser Liste“ zentrenrelevanter Sortimente
79
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2008
3
Abb. 2:
Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2008
5
Abb. 3:
Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1998 – 2008
6
Abb. 4:
Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen
Lebensmitteleinzelhandels 1997 – 2007
6
Abb. 5:
Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland
7
Abb. 6:
Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991 – 2007
10
Abb. 7:
Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes in
Deutschland 1997 – 2007
12
Abb. 8:
Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1990 / 2010
12
Abb. 9:
Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des
„hybriden“ Verbrauchers
14
Abb. 10:
Veränderung der Altersstruktur in Mühlhausen 1997 – 2007
25
Abb. 11:
Entwicklung der Übernachtungen in Mühlhausen 1997 – 2007
27
Abb. 12:
Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Mühlhausen
41
Abb. 13:
Verkaufsflächenanteile der Mühlhäuser Einkaufsinnenstadt an der
Gesamtstadt
42
Zentrenpässe
Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Feldstraße“
74
Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage
„Forstbergstraße“
75
Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „ThomasMüntzer-Straße“
76
Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungslage „Wanfrieder
Straße“
77
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
16
84

Einzelhandelskonzept

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