Testplanung ObertorPlus in der Altstadt Winterthur
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Testplanung ObertorPlus in der Altstadt Winterthur
TestplanungObertorPlusinderAltstadtWinterthur Erläuterungsbericht 13.Dezember2012 Auftraggeberin StadtWinterthur FachstelleStadtentwicklung MarkWürth Obertor32 8402Winterthur Testplanungsteam ZimraumRaum+Gesellschaft JoëlleZimmerli Müllerstr.48 8004Zürich NaomiHajnosGmbH NaomiHajnos Weberstr.12 8004Zürich Blaser&Partner UrsBlaser ImWiesengrund1 4613Rickenbach [email protected] www.zimraum.ch [email protected] www.hajnos.ch [email protected] www.blaserpartner.ch Inhaltsverzeichnis 1 LeitideefürdieEntwicklungdesObertorPlus..............................................................................1 1.1 HistorischeTrouvaillen:GebäudemitGeschichte.....................................................................................................................1 Badewannenmoschee............................................................................................................................................................................2 HauszumAdler.........................................................................................................................................................................................2 Innenhöfe....................................................................................................................................................................................................2 Neustadtgasse............................................................................................................................................................................................2 1.2 EinbettungindasUmfeld.....................................................................................................................................................................3 Positionierung:DasObertoralsNischenstandortfürregionaleGesundheitsangebote............................................3 Anbindung:MehrDurchlässigkeitdankeinemneuenPromenadenring.........................................................................3 Erschliessung:GuteöffentlicheErschliessung,künftigverstärktauchprivat...............................................................3 1.3 QuellorteundZielgruppen...................................................................................................................................................................3 DasQuartieralsQuellort......................................................................................................................................................................4 DerGrüngürtelalsQuellort.................................................................................................................................................................4 Bushaltestellen,ParkhäuserundBahnhofalsQuellorte.........................................................................................................4 1.4 LeitplankenfürdieEntwicklung.......................................................................................................................................................4 «LocalAreas»fürGesundheitsangebote........................................................................................................................................5 NeueWohnmöglichkeitenüberVerdichtung...............................................................................................................................6 StädtebaulicheAkzentuierungderFlows......................................................................................................................................7 2 StädtebaulicheRahmenbedingungen...............................................................................................7 2.1 Verdichtung:AufstockungenundNeubau.....................................................................................................................................7 2.2 Quartierzugänge:Durchgänge,AnbindungundTransparenz..............................................................................................9 2.3 Holderplatz:AbschlussundUmlenkung........................................................................................................................................9 2.4 Geschossnutzung:KleinteiligeNutzungöffentlichundprivat...........................................................................................10 3 NutzungsszenarienfürdiestädtischenLiegenschaften.........................................................10 3.1 LocalAreaGesundheitszentrum«Fortuna»..............................................................................................................................11 UmbauundUmnutzungderFortuna:NachhaltigebaulicheundbetrieblicheLösung...........................................11 Nutzungskonzept..................................................................................................................................................................................12 Kapitalisierung.......................................................................................................................................................................................13 Umsetzung...............................................................................................................................................................................................14 3.2 LocalArea«KleinquartierimHof»................................................................................................................................................14 Einzelne(Um‐)Nutzungen.................................................................................................................................................................15 Zielgruppen.............................................................................................................................................................................................17 Finanzierung,BetriebundInvestitionsvolumen.....................................................................................................................17 Umsetzungsphasen..............................................................................................................................................................................18 4 Anhang......................................................................................................................................................19 1 LeitideefürdieEntwicklungdesObertorPlus DasObertorwirdderStadtundderRegionalsöffentlicherlebbarerOrtmitdemGesundheitsze‐ ntrum«Fortuna»,einemHammam,demBoutique‐Hotel«Adler»,diversenneuenBüroräumlich‐ keitenundübersiebzigneuenWohnungenübergegeben.AmoberenRanddesUntertorsbietet dasQuartierneueMöglichkeiten,dieauthentische,unaufgeregtehistorischeStadtaufeinege‐ sundeArtzuerleben.DasObertorwirdzueinemneuenSchwerpunktimGesundheitscluster Winterthur. WoMenschendasselbeErlebnisteilen,wirddiegemeinsameIdentitätgestärkt.Freizeitund ErholungspielendarineinewichtigeRolle,weilsienebenihremfunktionalenWertaucheine emotionaleDimensionhaben.Damitsieidentitätsstiftendwirken,müssensieineinSettingvon kommerziellenundnichtkommerziellenAngeboteneingebettetseinundeinehistorischveran‐ kerteGeschichtehaben. DiestädtebaulicheKulissederAltstadtObertorimpliziertgeradezudasNebeneinandervon kommerziellerundnichtkommerziellerNutzung.AusgewähltehistorischeGebäudeundHöfe, diebishervonderStadtverwaltungbesetztwurden,sollenöffentlichinszeniertundmiteiner ursprünglichenNutzungwiederbelebtwerden.DerGebäudebestandaufdieStadthausstrasse sollals«Altstadtmauer»städtebaulichverdichtetwerden. NeueAngeboteansymbolischenOrtenermöglichendieIdentifikationmitderlokalenGeschichte undstelleneineVerbundenheitderLokalenund«Besuchenden»mitdemObertorher. 1.1 HistorischeTrouvaillen:GebäudemitGeschichte WinterthurzeichnetsichdurcheinenunprätentiösenUmgangmitstädtebaulichenStrukturen aus.DieGeschichtewirdvomHandelndominanterFigurengeprägt,dieVisionenundeinen DrangnachEntwicklungundneuenMöglichkeitenhatten. NureinDritteldesGebäudebestandsistvor1810gebautworden.IdentitätsstiftendeHäuser wurdenihrerursprünglichenNutzungentfremdetundsindheutenurnochfüreinenausgewähl‐ tenKreiszugänglich.SoetwadieBadewannenmoschee,dasHauszumAdlerunddieFortuna‐ Gebäude. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 1 Badewannenmoschee DieBad‐undWaschanstaltWin‐ terthurwurde1862bis1864unter derLeitungvonStadtbaumeister Bareisserrichtet.DermaurischeStil, derandieBadekulturdesOrients erinnert,undderKamininForm einesMinarettsgabendemBadden Namen«Badewannenmoschee.WinterthurwardieersteSchweizerStadtmiteinemHallenband. Über44JahrebliebesauchdaseinzigeBadinderSchweiz,bis1906dasVolksbadinSt.Gallen eröffnetwurde.AussereinemBrunnensindimInnernder«Badewannenmoschee»keineStruk‐ turenerhaltengeblieben. HauszumAdler DasHauszumAdlerhateinefüh‐ rendeBedeutungunterdenWin‐ terthurerBürgerhäusern.Esgiltals architektonischesKleinoddesaus‐ klingendenRokkokos.Um1763/64 vonHansH.Sulzererbaut,wurdees späterdurchkleinereAnbautenim Hoferweitertundging1920andieStadtWinterthurüber.1947wurdedasHausrenoviertund alsPolizeiamtsgebäudeeingerichtet.TrotzNutzungsänderungenbliebeneinigeStuckdecken, dasTreppenhausundweitereElementeerhalten.DiestädtebaulicheBedeutungwirddurchdrei freistehendeSeitensowiedieausnehmendeBreitezumObertorbetont. Innenhöfe DieGeschichtederInnenhöfelässt sichnichtlinearzurückverfolgen. Gartenanlagenwarenaberimmer wichtigerBestandteilderBürger‐ häuserimObertor.Solagengemäss altenPlänenausdem12.bis15. JahrhundertgrosseGärtenaufder SüdseitedesHauseszumAdler.ImObertorflossnochderStadtbach. Neustadtgasse ImhistorischenNeustadtquartier mitseinenbescheidenenArbei‐ terhäusernwohnteneinstHand‐ werkerundKleinbürger.Dank behutsamenRestaurationenhat dieGassevielesvonihrerUr‐ sprünglichkeitbewahrtundist heuteeinerderschönstenundschmuckstenGassederganzenAltstadt. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 2 1.2 EinbettungindasUmfeld DasObertoristderöstlicheTeilderAltstadt.EsbildetdieVerbindungzwischendemVersor‐ gungs‐undArbeitsplatzschwerpunkt«untereAltstadt»undderMischzoneim«Promenaden‐ ring».DerRingumfasstwichtigeöffentlicheEinrichtungenwiedasStadthaus,Museum,Schulen, Hochschulen,HaltestellendesöffentlichenVerkehrsundParkhäusersowieWohn‐undArbeits‐ platzgebiete.DieseLagebildetdasRückgratderlangfristigenAusrichtungdesObertors.Sieun‐ terstütztEntwicklungsdynamikenundförderteinebreiteNutzungsvielfalt. Positionierung:DasObertoralsNischenstandortfürregionaleGesundheitsangebote DasBahnhofsgebietmitdemSulzerarealunddenArchhö‐ fenwirdsichindennächstenzehnJahrenstarkentwi‐ ckelnundeinekommerzielleSogwirkungentfalten. DasUntertormitähnlicherAngebotsstrukturwiedieAr‐ chhöfeunddasSulzerarealgeräteherunterDruck.Das ObertorhathingegendieChance,sichinErgänzungzu diesenEntwicklungenzupositionieren–alsNischen‐ standortfürregionaleundauthentischeAngebote,diesichaneineurbaneMittelschichtrichten. Anbindung:MehrDurchlässigkeitdankeinemneuenPromenadenring DiegeplanteAufwertungdes«Promenadenrings»im GrüngürtelbringtnichtnureinestärkereDurchlässigkeit zwischendenangrenzendenQuartierenunddemObertor fürFussgängerinnenundFussgänger.Woeinstim HirschgartenundbarockenSchanzenpromeniertenwur‐ de,entstehterneuteinstärkerbelebterundattraktiver Spazier‐undAufenthaltsort. Erschliessung:GuteöffentlicheErschliessung,künftigverstärktauchprivat DasObertorhatbereitsheutebesteVoraussetzungenfür dieErschliessungmitöffentlichemundprivatemVerkehr. ZusätzlichenRückenwindverleihtderBaudesgeplanten ParkhausesLind.DieGeneral‐Guisan‐Strassebleibtwei‐ terhineinetragende,starkbefahrenestädtischeVerkehrs‐ tangentiale. 1.3 QuellorteundZielgruppen DieEntwicklungenimObertorhängenvomPotenzialseinerZielgruppenab.Dieseerreichendas Obertorausdrei«Quellorten».SienutzendasQuartierausunterschiedlichenMotivationenbe‐ reitsheuteodereignensichdasQuartierkünftigdankdenneuenImpulsenundAngebotenan. DurchdiekünftigenEntwicklungenimObertorsollfürdieZielgruppeneinMehrwertentstehen. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 3 DasQuartieralsQuellort Anwohner/‐innenObertor:DieMotivederAnwohner undAnwohnerinnensindprimärunkommerziell.Sienutz‐ tendieöffentlichenundhalböffentlichenRäume,Frei‐ zeitmöglichkeitenundLädenmitAngebotenzumtägli‐ chenBedarf.IhrMehrwertausderEntwicklungimOber‐ torsindneueFreizeit‐undKonsummöglichkeitensowie mehrLebensqualitätimWohnumfeld. Einkäufer/‐innenuntereAltstadt:EinkäuferinnenundEinkäufernutzendasObertorkünftig alserweiterteEinkaufsmeile.SiehaltensichvordergründigauskommerziellenGründenim Obertorauf.DenMehrwertausderEntwicklunggenerierenihnendieregionalenProdukteund Dienstleistungen,diedasAngebotamBahnhofundimUntertorergänzen. ElternundKinder:ElternmitKindern–zumGrossteilausdenangrenzendenQuartieren‐nut‐ zendennunöffentlichzugänglichenPolizeihofabseitsderRushhouralsTreffpunkte,vorwie‐ gendzunichtkommerziellenZwecken.SiewirkenbelebendfürdasObertor.IhrMehrwertaus derEntwicklungentstehtüberneueBegegnungsorte. DerGrüngürtelalsQuellort Erwerbstätige:ErwerbstätigeausdemGrüngürtelund auchdemQuartierselbstnutzendasObertorwährendder Rushhour,sowohlausnichtkommerziellenalsauch kommerziellenGründen.IhrMehrwertausderEntwick‐ lungresultiertausmehrMittagsangebotenundeinerhö‐ herenLebensqualitätamArbeitsort. Studierende,Schüler/‐innen:Studierendehaltensich währendundabseitsderRushhourimQuartierauf.MitkleinemBudgetsindsiewenigkommer‐ ziellorientiert,wirkenindenGassenaberidentitätsstiftend.IhrenMehrwertausderEntwick‐ lunggewinnensiemitTakeaway‐Angeboten,neuenOrtenfürPausensowieübervereinzelte spezifischeStudentenangebote. Bushaltestellen,ParkhäuserundBahnhofalsQuellorte KundenvonDienstleisternundSpezialisten:Kunden besuchendasObertor,weilsieeinspezifischesAngebot (z.B.inderFortuna)odereineDienstleistung(z.B.Arzt‐/ Anwaltspraxis)inAnspruchnehmen.IhrMehrwertaus derEntwicklungsindAngebote,dienurimObertorerhält‐ lichsind.WeitereAngeboteladenzumVerweilenein. Freizeitpublikum:EineurbanorientierteMittelschicht nutztdasneueHammamwochentagsundamWochenende.Sieistkommerziellinteressiert, wirktaberauchbelebendundidentitätsstiftend.IhrMehrwertentstehtausderhistorischein‐ maligenKulisse,dievonStädternundBewohnernderRegionerlebtwerdenkann. 1.4 LeitplankenfürdieEntwicklung ZurEntwicklungeinerkritischenMasseimObertorwerden«LocalAreas»mitNutzungsschwer‐ punktenfestgesetzt,OrtederVerdichtungbestimmtund«Flows»identifiziert,welchedieZiel‐ PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 4 gruppenzudenZielortenführen.SowerdendieEntfaltungsmöglichkeitenundDynamikenvon bestehendenundneuenStrukturenunterstütztundgefördert. «LocalAreas»fürGesundheitsangebote DasObertorprofiliertsichmitProduktenimGesundheitsbereich.EssindAngeboteundDienst‐ leistungen,diesichnichtanderMenge,sondernanderQualitätmessen.Diehistorischbedeu‐ tendenGebäudewerdenfürdieÖffentlichkeitgeöffnet. (1)Markt«Fortuna»amObertor MärktehabeneinehistorischeBedeutungim Obertor.ImSpätmittelalterwurdendieGas‐ senverbreitet,ummehrRaumfürsiezu schaffen. DieObertorstrassebildetdiepublikumsinten‐ siveZonemitMagnetwirkungundAusstrah‐ lungaufdenoberenTeilderMarktgasseund denGraben.ImVordergrundstehtderAufbau einesmarktähnlichenGebäudekomplexesmit VersorgungsfunktionenundbekanntenMar‐ ken‐undFilialisierungsanbieternalsAnker‐ partner. DazuwerdenGrossflächenmitbeschränkterNutzflächegeschaffen.EssiedelnsichAngebotedes täglichenundperiodischenBedarfswieFood,Bekleidung,GesundheitundUnterhaltungan. (2)Kompetenzzone«Badewannenmoschee» DieBadewannenmoscheewirdwiederihrerursprünglichenNutzungzugeführt.Damiterlebt dasObertoreinRevivalvonWinterthurlesBains.DasHammamimHerzenderStadtermöglicht StädternundAuswärtigendasAbtauchenineineWellnessweltinhistorischerKulisse.Das HammamziehteineurbaneMittelschichtan.SowirdeineunerfüllteNachfragenachSchwimm‐ bädernbefriedigt. Cafés,LädenundDienstleisterinGehdistanzprofitierenvondenAbstechernderBesucher.So entwickelnsichpassendeAngeboteindirekterNachbarschaftundführenzueinerKompetenz‐ zone,diedenGesundheitsstandortWinterthurstärkt. (3)ArbeitsplatzgebietewerdenindasQuartierintegriert MitdemWegzugderVerwaltungverliertdasObertorvieleBeschäftigte.AnstelledesMonopol‐ arbeitgebersbautsichüberdieJahreeinPoolkleinerDienstleisterwieBüros,PraxenundBera‐ terauf.DiefreienGebäudesindinderFlächezwarbeschränkt,aberwichtigeImpulsgeberfür dasGebiet. DieguteAnbindungunddasurbaneGeschehenimUmfeldsindattraktivfürUnternehmenmit hoherBeschäftigungsintensitätundpublikumswirksamenServicedienstleistungen.Inderalten StadtverwaltungziehteinHauptnutzerindieObergeschosse,indasUmfelddesPolizeihofes ziehenKleinunternehmen.Das«HauszumAlder»wirdmitseinenrepräsentativenRäumenzu einemBoutique‐Hoteleingerichtet. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 5 (5)SchmuckeGassenmitKleinflächen DerneueMarkt«Fortuna»,dasBoutique‐HotelunddasHammambringenauchmehrBesucher indieschmuckeNeustadtgasse.DortkönnensichdieCafésundGeschäfteunterdemMotto «klein&fein»weiterentwickeln.DieMischformvonKleingewerbe,HandelundWohnentragen zumindividuellenVersorgungsangebotfüreinregionalesEinzugsgebietbei. EinzelneWohnungenimErdgeschosswerdenfürKleingewerbeundDetailhandelumgenutzt, damitsichderMarktgedankeüberalldurchzieht.DiegewerblicheNutzung«anderFront»wird stärkernachaussengetragen,AngebotewerdenüberSchaufenster,GestelleundSitzgelegenhei‐ tenaufdieGassehingeöffnet. NeueWohnmöglichkeitenüberVerdichtung DiehoheNachfragenachWohnungenanzentralerLagewirdmitverdichtetemBauenbeantwor‐ tet.DiversifizierteEigentumsverhältnisse,unterschiedlicheAusbaustandardsundeherkleine Wohnungsflächensteuern,werimObertorauchkünftigWohnraumfindet.DieWohnqualität wirdgetragenvomnutzungsgemischtenWohnumfeldalsstädtischesAlleinstellungsmerkmal. BestehendeWohnprofileakzentuierensichmitderEntwicklungderlokalenLagequalitäten. (3)+(4)GehobenesWohneninden«Bür‐ gerhäusern» DurcheineAufstockunganderStadthausstras‐ sekommenamObertoreinigeneueWohnun‐ genzumBestanddazu.DerWohnraumzeich‐ netsichbereitsheutedurcheinenhöheren Anteilan4‐Zimmerwohnungenaus.Esgibtim Altstadt‐Vergleichauchetwasmehrgrosse Wohnungenmit6Zimmernundmehr.Mit70‐ 89m2(3Zimmer)und90‐109m2(4Zimmer) sindesdiegrösstenWohnflächenimObertor. DasWohnenamObertoristheutegekenn‐ zeichnetdurcheinscharfesProfilmiteiner ehergesetzten,weiblichgeprägtenBewohnerschaft(40bis50Jahreoderälter).Häufighandelt essichumVerheiratete,PersoneninstabilerPartnerschaftoderwohlhabendeSinglefrauen. VielesindSchweizerundeinmalausberuflichenGründenzugezogen.BabyboomerimPensions‐ alter,dieihrLebennachaussenorientieren,wählendiesenlebendigenOrtkünftigbewusstfür einenneuenLebensabschnitt. (5)UrbanesWohnenindenHöfen DasWohnungsangebotinder«traditionellenAltstadt»wirdmiteinerVerdichtungimPolizeihof vergrössert.DerWohnraumhebtsichheutehervordurchsehrviele1‐Zimmer‐undviele3‐ ZimmerwohnungenmitkleinenWohnflächen.DerSchutzderBrandmauernsorgtweiterhinfür denErhaltderkleinenGrundrisseundWohnungen. AusdiesemAngebotergibtsichheutedietypischurbangemischte,sowohljunge(20‐30Jahre) alsauchalte(65‐80Jahre)Bewohnerschaft,geschlechterausgewogen,ledigundverheiratet, international,fastausschliesslichkinderlos.Esisteinesehrurbane,lifestylebewussteBewoh‐ nerschaft,welchederLageundUmgebungdenVorzuggibtundgrossemWohnraumwenigBe‐ deutungschenkt.VerändernsichdiePrioritätenzugunstenvongrosszügigenWohnungen,zie‐ hendieBewohnerinandereWohnquartiereum.EswirdPlatzfreifürneueBewohner. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 6 StädtebaulicheAkzentuierungderFlows DiebessereAnbindungdesObertorsandasUntertorüberdenMarkt«Fortuna»,dieÖffnungvon EingängenundDurchgängensowieeinneuerHofimObertorintegrierendasQuartierindas städtischeUmfeld.AusderInselwirdeineSchüsselzoneinderStadt. (1)+(2)FreizeitimHof GrünanlagensindwichtigeErholungsorteauf dichtemRaum.EssindgesellschaftlicheBe‐ gegnungszonen,dienichtnurkommerziell orientiertsind. ImObertorbietetdermitwenigenneuen Akzentenverseheneruhige«Logengarten» (2)Anwohnerneineeigene«Oase».Derneu gestaltete«Klostergarten»(1)schafftmit demCafédesHammams«Quartierbesu‐ chern»einenöffentlichenRückzugsort. DieGartenanlagenstehenfürdaskleinteilig strukturierteNebeneinandervonöffentlicherundprivaterNutzung.DadasHammamnurbisin denfrühenAbendgeöffnetist,wirddieNachtruhederAnwohnernichtgestört. (3)Erleichterungder«Flows» DiedeutlichestädtebaulicheÖffnungimMarkt«Fortuna»alssichtbaresneues«Stadttor»macht denEintrittseitensderStadthausstrassefürOrtskundigeundUnkundigeintuitiver. SinddieZielgruppeneinmalimObertor,spielendieFussgängerverbindungenimQuartiereine wesentlicheRolle.SieverknüpfendieEinkaufs‐undDienstleistungsangeboteundstellenaufder städtebaulichenEbenedieSynergienher,dieAnbietermitähnlichenZielgruppennutzenkön‐ nen.ÜberSignalisationenwerdenVerbindungenlesbar. 2 StädtebaulicheRahmenbedingungen 2.1 Verdichtung:AufstockungenundNeubau ImObertorsollmehrWohnraumentstehen,dernichtaufKosten einerUmnutzunggeht.DazuwirdderVerdichtungsspielraument‐ langderStadthausstrasseundimPolizeihoferweitertundausge‐ nutzt. DieVerdichtungliegtweitgehendinderHandderStadt:DieFortuna unddieGebäudeimPolizeihofkönnendirektvonderStadtWin‐ terthurumgesetztwerden.EineweitereAufstockungderHäuser entlangderStadthausstrassemussinAbsprachemitderAXAals einzigeEigentümerinnebenderStadtstattfinden. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 7 Abbildung1:VisualisierungderVerdichtunganderStadthausstrasse VoraussetzungfürdieVerdichtungisteineAnpassungderBZO.SomussdieHofbaulinieimPoli‐ zeihoffürdenNeubauangepasstunddieGeschosszahlfürdieZoneAinderAltstadtentlangder StadthausstrasseumeinVollgeschosserweitertwerden. Abbildung2:ReferenzbeispielevonAufstockungeninderStadtZürich PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 8 2.2 Quartierzugänge:Durchgänge,AnbindungundTransparenz DieToreindieAltstadthabensowohleinen funktionalenalsauchstädtebaulichenWert. SiesollenalsEingängegenutztundauch deutlichalssolchewahrgenommenwerden. ZweisolcherTorewerdenneugestaltet:Der HolderplatzsowieeinneuesTorzurAlt‐ stadt,dasvonderStadthausstrassedurch dieFortunahindurchindasObertorführt. AlsMassnahmewirdimZugederNeunut‐ zungderFortunaeinDurchbruchimGebäu‐ dekomplexhergestellt(sieheKapitelLocal AreaFortuna). EinestärkereAnbindungdesUntertorser‐ folgtinsbesondereaufderfunktionalenEbe‐ neüberdieneuenAngeboteimObertor(sieheKapitelLocalAreaFortunaundKleinquartier). UmgebauteundumgenutzteErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐Strassestellenergänzendda‐ zuvisuelleBezügevonaussenindieAltstadther.SieschaffeneineNutzungstiefeübermehr TransparenzindieGebäudehinein. Abbildung3:EffekteinesUmbausundeinerUmnutzungderErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐Strasse DerUmbauderErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐StrasseerforderteineAnpassungderBest‐ immungenfürFassadenschutzimErdgeschoss.DieUmsetzungkannanschliessendimRahmen vonstattfindendenSanierungszyklenimDialogmitdenEigentümernerfolgen. 2.3 Holderplatz:AbschlussundUmlenkung DerHolderplatzistheuteehereinUmschlagplatzalseinTorindieAltstadt.MitderVerkehrsbe‐ ruhigungsolldasTorwiederklardefiniertwerden.DamitPassanten,diesichinderAltstadt aufhalten,indieTösstalstrasseunddamitauchinsObertorumgelenktwerden,wirdeinfreier Platzhergestellt..DamitdasTorindieAltstadtwiederalssolcheserkennbarwird,wirdderEin‐ gangnachaussenabgeschlossen. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 9 DiekonsequenteWeiterführungderBaumalleeschliesstdieAlt‐ stadtnachaussenab.DerdurchdieLückeinderAlleeentstehen‐ deoffenePlatzundnachaussenorientierteöffentlicheErdge‐ schossnutzungenindenEckhäusernlenkendiePassantenindie Tösstalstrasse. DazuwirddiebereitsbestehendeBaumalleenacheinerUnter‐ brechungfürdenPlatzweitergeführt.DieEinmietungeinerge‐ eignetenErdgeschossnutzunginderLiegenschaftHolderplatz6 liegtimSpielraumderStadtWinterthur.DieVermietungdesErd‐ geschossesamOberenGraben2mussimDialogmitdemPrivateigentümerkoordiniertwerden. 2.4 Geschossnutzung:KleinteiligeNutzungöffentlichundprivat DamitdertypischeCharaktereinerAltstadtinZukunftnochdeutlicherwird,gikltfolgendeGe‐ schossnutzungalsLeitfaden: Detailhandelund Verkaufsflächenim Erdgeschoss Dienstleistungen,Bürosoder Wohneninden Obergeschossen WohnenindenOber‐und Dachgeschossen Soentstehteinekleinteilige,guteDurchmischungvonöffentlichenundprivatenNutzungen. 3 NutzungsszenarienfürdiestädtischenLiegenschaften DasAltstadtquartierObertorwirdkünftigalsGesundheitsschwerpunktpositioniert.Eswird damiteinweitererBausteinimWinterthurerGesundheitscluster.DazuwerdenzweiLocalAreas entwickelt.DiehervorragendeLageunddaskonsistentaufGesundheitausgerichteteAngebot entfalteneineMagnetwirkung.MiteinerAngebotsvielfaltundeinerhistorischeinmaligenKulis‐ sewirddasObertornichtnurzumattraktivenStadtteil,sondernauchzumAnlaufpunktfürein breitesSpektrumanBesuchernausdemregionalenEinzugsgebiet,ausdenangrenzendenQuar‐ tierensowiefürBeschäftigteundStudierendeausdemnahenUmfeld. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 10 3.1 LocalAreaGesundheitszentrum«Fortuna» InderLocalAreainderStrasseObertorbildendieGebäu‐ de«Fortuna»und«Adler»denräumlichenNutzungs‐ schwerpunkt.EinemoderneMischnutzungvonWohnen, ArbeitenundEinkaufensowieeineanspruchsvolleArchi‐ tekturstehenfüreinattraktivesHandelszentrum,indem TrendundTraditionaufeinandertreffen. AufeinervermietbarenFlächevonüber6‘000m2können MarkttätigkeitenimEinzelhandel,Dienstleistungund Gastronomiestattfinden.DazukommenurbanesWohnen aufrund4‘200m2FlächeundeinBoutique‐Hotelvis‐à‐vis. DerDetailhandelinallenErdgeschossenunterstreicht einepublikumsintensivereNutzungderOberenMarktgas‐ seunddesGrabens. Tabelle1:Mietflächeninm2 Fortuna Adler Nr.13+17 DetailhandelundGastronomie 3‘074 310 DienstleistungundBüro 2‘929 Wohnen 4‘179 Hotel 1524 10‘986 1‘834 TotalMietflächenm2 UmbauundUmnutzungderFortuna:NachhaltigebaulicheundbetrieblicheLösung MiteinerGesamtsanierungwirddieFortunaeinermodernenMarktnutzungmitHandel,Arbei‐ tenundWohnenzugeführt.EntscheidendeMehrwertebringendiestädtebaulicheÖffnungder DurchgängezwischenStadthausstrasseundObertor,eineoffeneMarkthalleüberzweiGeschos‐ se,dieAufwertungdesInnenhofsundzusätzlicheWohnmöglichkeitenübereineAufstockungan derStadthausstrasse.DasHandelszentrumFortunagewinntdadurchanstrategischerBedeu‐ tung.DerNamestehtfürGesundheit,qualitativeAngeboteimDetailhandel,moderneArbeits‐ plätzeinBahnhofsnähesowieurbanesWohnen.DieFortunawirdkünftigauchwegendesstäd‐ tebaulichenErlebnissesaufgesucht. Abbildung4:MehrwerteüberstädtebaulicheÖffnungundAufstockungderFortuna PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 11 DieGesamtsanierungeröffnetdieMöglichkeit,spezielleGrundrisslösungenzuentwickeln,wel‐ chedenBedürfnissenderMietervonBüro‐,Praxis‐,Gastronomie‐undDetailhandelsflächen entsprechen.SoentstehenwirtschaftlichtragbareundnachhaltigeKonzepte. DieAttraktivitätdesGeschäftszentrumsunddiePositionierungimGesundheitsbereichfördern dieNachfragenachMietflächenundsichernüberdurchschnittlicheMieterträge.Auchdieumlie‐ gendenAngeboteprofitierenvonderstärkerenFrequenzundeinergesteigertenNachfrage. Image,Identität,StandortattraktivitätundAusstrahlungskraftdesObertorswerdengestärktund nachhaltiggeprägt. Nutzungskonzept UGundErdgeschossüberzweiStockwerke: DetailhandelundGastronomie 2./3.Obergeschoss: Arbeitsplätze Ab4.Obergeschoss: Wohnen DetailhandelundGastronomie AngebotedestäglichensowieperiodischenBedarfswie Food,Bekleidung,Gesundheit,FreizeitundUnterhaltung stehenfüreinengutenBranchenmixundeinabgerunde‐ tesGesamtangebot.BekannteMarken,individuelleAnbie‐ tersowieeintrendigesGastronomieangebotsorgenfür dieausgewogenePublikumsvielfaltundgemischteBe‐ darfsintervalle.DieMietflächenliegenzwischen60–500 m2unddieGesamtnutzflächebeträgtüber3‘000m2.Fi‐ lialisten,dienochnichtinWinterthurvertretensind,etablierteAnbieter,diegrössereFlächen suchensowieNischenanbietermiteinergrossenAngebotstiefekönnenihreKonzeptehierver‐ wirklichen.ImVordergrundstehteinmittleresbishöheresAngebotsniveau. Arbeitsplätze InderNähezuBahnhof,ParkhäusernundÖVsowieinei‐ nemUmfeldmithoherLebensqualitätentstehenneueBü‐ roräume.DieMietflächenliegenab100m2,dieGesamtflä‐ chebeträgt3‘000m2.ImVordergrundsteheneinHauptmie‐ tersowieeineVielzahlvonindividuellenMieternmitpubli‐ kumsintensivenWissensdienstleistungenausdenDienst‐ leistungsbereichenGesundheitundverwandtenBereichen. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 12 Wohnen Dierund45MietwohnungeninderFortunawerdeninzweiQualitätenpositioniert.DieGesamt‐ flächebeträgt4‘200m2.AufdieStadthausstrasseeignensichmoderneNeubau‐undMaisonette‐ WohnungenfürErwerbstätigeundaussenorientierteBabyboomer,dietagsüberwenigZeitzu Hauseverbringen.DerWohnraumbeginnterstindenhöherenEtagenimBereichderAufsto‐ ckung.VerkehrsimmissionensinddankdesgegenüberliegendenoffenenParksspürbargeringer und42bis44db‐FenstersorgenzusätzlichfürRuhe.EineAufwertungderWohnqualitäterfolgt überdenAusblickaufdenParkunddieDachlandschaftsowieübergrosszügigeBalkoneaufden Innenhof.DieMaisonette‐WohnungenimDachgeschossnehmeneintypischesElementderAlt‐ stadtwohnungauf. Abbildung5:HöhereWohnqualitätüberBalkoneundLaubengängeindenInnenhofsowieMaisonette DieWohnungenaufdasObertorrichtensichauchanStadtbewohner,diemehrZeitzuHause verbringen.DieseWohnungenwerdensanftrenoviert,fürdieGrundrissewirddiejetzigeSchot‐ tenstrukturübernommen.AuchhierwirddieWohnqualitätmitgrünenBalkonenindenHof aufgewertet.DieWohnflächenwerdenmaximalausgenutzt,indemLaubengängeindieWoh‐ nungenführen.DamitentstehtgleichzeitigeingemeinsamerprivaterAussenraumfüreinegute Nachbarschaft. AufdenInnenhofistinsbesonderewährendderwarmenJahreszeitmitStimmenlärmwährend derBetriebszeitenbisindenfrühenAbendzuerwarten.AlsAusdruckvongemischtenNutzun‐ genistdiesBestandteilderWohnqualitätimObertor.AufdemBalkonerlebtderältereBewoh‐ neroderdieFamiliedirektdasAltstadtgeschehen.DieErwerbstätigeisterstzurruhigeren RandstundezuhauseundnimmtamWochenendeamlebendigenAltstadtlebenteil. Kapitalisierung DasInvestitionspotenzialfürdieFortunawirdaufBasisdervermietbarenFlächenundeinem jeweiligenDurchschnittspreisfürDetailhandel,Dienstleistungbzw.Wohnenberechnet.Die MietpreisewurdenmitMarktkennernverifiziert. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 13 Tabelle2:BerechnungderMieterträge,detaillierteRechnungsieheAnhang Detailhandel 3'074 358 1'100'600 Dienstleistung 2'929 200 585'800 Wohnen 4'179 245 1'023'855 804 10'986 0 247 0 2'710'255 Erschliessung, Passagen Total AusdenMieterträgenergibtsichmiteinemKapitalisierungssatzvon6ProzenteinInvestitions‐ potenzialvon40Mio.Franken,dasfürdenUmbauunddieAufstockunggenutztwerdenkann. Tabelle3:AufstellungderwichtigstenZahlenzurFortuna NettoMietertrag Kapitalisierungssatz Investitionspotenzial AnzahlArbeitsplätze AnzahlWohnungen 2.5MioSfr. 6% 40MioSfr Rund250 45Wohnungen Umsetzung DasBewilligungsverfahrenentsprichtderbestehendenZonenplanung.FürdieAufstockungan derStadthausstrasseisteineAnpassungderZonenordnungnotwendig.EineFinanzierungauf demKapitalmarktistrealistisch.DerZeitbedarffüreineWeiterbearbeitungundUmsetzungbe‐ trägt3bis5Jahre.EineZwischennutzung,wiesievonderStadtWinterthurbereitsinitiiert wurde,istVoraussetzungfürdasNutzungskonzept. 3.2 LocalArea«KleinquartierimHof» InderLocalAreaimehemaligenPolizeihofentstehteinKlein‐ quartiermitverschiedenenAngeboten,welcheeinurbanorien‐ tiertesPublikummitGesundheits‐undQualitätsbewusstsein ansprechen.EinHammam,einGesundheitszentrumimNeubau, neueKleinwohnungenundein«Klostergarten»bietenalsEr‐ gänzungzumGesundheitszentrum«Fortuna»Rückzugsmög‐ lichkeitenmitteninderStadt. EinBoutique‐HotelgegenüberderFortunabelebtdasQuartier ganztagsmitTouristenundGeschäftsreisenden,diedasbeson‐ dereStädtischeunddiekurzenWegesuchen.Quartierbewoh‐ nerprofitierenmitÜbernachtungsmöglichkeitenfürGäste,die fürkurzeoderlangeBesuchebleiben. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 14 ÜbereineVerdichtungdesInnenhofsentstehenneueWohnmöglichkeiten,diesichprimäran Erwerbstätige(AufgestocktesHofgebäude)undBabyboomerab60Jahren(Neubau)richten. Babyboomer,welchedieneuenWohnungenimHofmieten,bietendemKleinquartierechte Mehrwerte.SienehmendieMöglichkeitwahr,sichbeidenzukünftigenNutzungenimHoteloder HammammitkleinenArbeitspensenzuengagierenoderinderKindertagesstättemitzuwirken. Der«Klosterhof»mitverschiedenenThemengärtenwirdvonihnengepflegtundunterhalten. Tabelle4:VerdichtungimHof AufstockungdesHofgebäudes15/17a NeubauimHof Einzelne(Um‐)Nutzungen Hammam in der «Badewannenmoschee» OrientalischesBadehausmitda‐ zugehörigenNebennutzungen.Im HammamisteinCafémitAussen‐ bereichindenHofintegriert.Das CaféistauchohneHammam‐ Eintrittzugänglich.DasBadbringt jährlich30‘000bis40‘000Perso‐ neninsQuartier,wastäglich80 bis110Personenentspricht.ÜberdenBetriebentstehenca.60bis80Teilzeitstellen. EingutesVergleichsobjektistdasHammam&SpaOktogonBern. Boutique‐Hotel «Adler» Hotelmit3–4Sternenfür ÜbernachtungmitFrüh‐ stückmit30Zimmern,da‐ von9Suitenund12Junior‐ Suiten.DerFrühstücksraum befindetsichindenGewöl‐ benimUG.EinEmpfangsbe‐ reich,allgemeineRäume undeineDetailhandelsflächebefindensichimrepräsentativenHauszumAdler.DaszweiteHo‐ tel‐GebäudeNr.13istunterirdischverbunden.IndessenErdgeschossbefindetsichebenfalls eineseparaterschlosseneVerkaufsflächemitKeller,diedasGesundheitszentrum«Fortuna» ergänzt.DasHotelbringttäglichetwa30PersoneninsQuartier.ÜberdenBetriebunddenDe‐ tailhandelwerden20bis30Teilzeit‐sowie4bis5Vollzeitstellengeschaffen. EingutesVergleichsobjektistdasB2BoutiqueHotelHürlimann‐Areal/ThermalbadZürich. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 15 Umbau/Aufstockung«Hofgebäude15/17a» DasHausObertorNr.15/17awirdumzweibzw.einGeschossaufgestockt.Die300m2Büroflä‐ chenimErdgeschosswerdenanwissensintensiveDienstleistervermietet.IneinemPilotwerden 100m2davonalsPlattformfürdenAustauschzwischenehemaligenFührungskräftenundange‐ hendenIngenieurenausderZHAWEngineeringgenutzt.DiejährlichenMietkostenvonca.CHF 25‘000übernimmtbeispielsweiseeingrosserIngenieur‐oderIndustriebetrieb,dersichfür NachwuchsförderungundKnowhow‐Transferengagierenmöchte.Organisiertundumgesetzt wirddasModellvonderFachhochschuleinZusammenarbeitmitdenPensionierten.ImErdge‐ schossentstehenBüroflächenfürca.18bis20Personen. IndenoberenStockwerkenmietensichErwerbstätigeininsgesamt17Kleinwohnungenein. EinigeApartmentswerdenmitRoomservicedesBoutiqueHotelsoderalsLongstayvermietet. Tabelle5:WohnungenimaufgestocktenHofgebäude Nutzung EG 1.Stock 2.Stock 1.Dachgeschoss 2.Dachgeschoss Büro Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Fläche 300m2 280m2 280m2 250m2 120m2 Apart‐ ment (40m2) 1 1 HausNr.15 2Zim‐ 3Zim‐ mer mer (50m2) (70m2) 3 1 1 2 1 HausNr.17a Apart‐ ment (40m2) 2 2Zimmer (50m2) 1 1 2 3Zim‐ mer (70m2) 1 NeubauimHof ImHofentstehteinNeubau.SeineGebäudemauerdefiniertdieengeAltstadtgasse,dieheute überdenZaununddieNichtnutzungdesHofsbestimmtwird.EinöffentlicherDurchgangdurch dasGebäudehindurchverbindetden«Klostergarten»mitdemErschliessungsweg. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 16 ImErdgeschossmietensichgesundheitsnaheDienstleistungenein,diekomplementärzum Hammamsind,etwaPhysiotherapie,einYogastudioodereineArztpraxis.DieAnzahlArbeits‐ plätzevariiertjenacheingemieteterDienstleistung. IndenoberenStockwerkenmietensichBabyboomerin18neueKleinwohnungenein.Eshandelt sichumIndividualisten,dienachderFamilien‐oderinderspätenErwerbsphaseindieStadt zurückkehrenundweiterhineineFunktioninderStadtgesellschafteinnehmenmöchten. Tabelle6:WohnungenimNeubau Nutzung EG Gewerbefläche 1.Stock Wohnen 2.Stock Wohnen 1.Dachgeschoss Wohnen 2.Dachgeschoss Wohnen Gesamtfläche 2Zimmer(50m2) 3Zimmer(70m2) 220m2 320m2 5 1 250m2 5 2 220m 3 1 180m2 2 1 Neugestaltung«Klostergarten» DerPolizeihofwirdineinenKlostergartenmitverschiedenenThemen‐Kleingärtenneugestaltet. DieseGärtensindauchöffentlichzugänglich.DasCaféimHammamistbeischönemWetterin denKlostergartengestuhlt. Zielgruppen DieZielgruppenfürdasHammamunddasBoutique‐HotelentsprecheneinerkaufkräftigenMit‐ telschicht.SienehmensichZeitfürdenKonsumundsindbereit,GeldfürQualitätauszugeben. DieZielgruppenfürdieWohnungenimUmbauundimNeubausind«individualistischeAltstadt‐ bewohner»imErwerbslebensowiekurzvorbzw.nachderPensionierung.ImErdgeschossim Hofgebäudemietensichingenieur‐undplanungsnaheDienstleisterein.DieErdgeschossflächen imNeubaurichtensichanGesundheitsdienstleisterinErgänzungzumHammam. Finanzierung,BetriebundInvestitionsvolumen FürdieUmsetzunggibtesverschiedeneFinanzierungs‐undBetriebsmodelle.Grundsätzlich wirdeszurVerhandlungssacheimkonkretenFall.AusderErfahrungherauswirdfolgendeVari‐ antevorgeschlagen: Badewannenmoschee:ÜbertragungderLiegenschaftimBaurechtaneineninstitutionellen Investor(konkreteInteressentensindvorhanden).Dieserrealisiertundfinanziertdengesamten Umbau/NeubauineinHammamundschliesstmiteinemBetreiber(z.B.AQUA‐SPA‐RESORTSASR, PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 17 sieheweiterhinten)einenlangfristigenMietvertragab.EsistmiteinemInvestitionsvolumen vonca.10Mio.zurechnen. Boutique‐Hotel(Obertor11‐17):ÜbertragungderLiegenschaftenimBaurechtandenselben institutionellenInvestorwiedieBadewannenmoschee.Dieserrealisiertundfinanziertdenge‐ samtenUmbau/NeubauineinBoutique‐HotelundschliesstmitdemselbenBetreiberwiefürdas HammameinenlangfristigenMietvertragab.SokönnenbeimBetriebSynergiengenutztwerden, indemTeilzeitstellenimHammamundimBoutique‐Hotelkombiniertwerden.Nebendenbe‐ triebswirtschaftlichenEffektenentstehendadurchauchinteressantereJob‐Profile.Auchbeim Boutique‐HotelistmiteinemInvestitionsvolumenvonca.10Mio.zurechnen. NeubauundUmbauimHof(Obertor15/17asowieNeubau):EntwederNeubau/Umbaumit VermietungWohnen,BüroundGesundheitszentrumimHofdurchdieStadtWinterthuroder ÜbertragungderGrundstückeimBaurechtmitIdee/NutzungsvorgabeaneinenInvestor.Das InvestitionsvolumenbeträgtfürdenNeubauca.5Mio.undfürdenUmbauunddieAufstockung desbestehendenHofgebäudesca.2Mio. Klostergarten:DerKlostergartenwirdalsGesamtkonzeptvonderStadtWinterthurmitden beteiligtenInvestorenundBetreibenden.gestaltetundumgesetzt. Umsetzungsphasen DasUnternehmenAQUA‐SPA‐RESORTS(ASR) DasKleinquartierwurdemitRogerBernet,GeschäftsleiterderFirmaAQUA‐SPA‐RESORTS(ASR),weiterentwickelt undbezüglichBetriebundFinanzierungausgearbeitet. AQUA‐SPA‐RESORTSisteinSchweizerUnternehmen,welcheshauptsächlichBadeanlagenentwickelt,plant,realisiert undbetreibt.2005gegründetmitdemZiel,eineKettevonBadejuweleninderSchweizzurealisieren,betreibtAQUA‐ SPA‐RESORTSmittlerweile5AnlageninSchönbühl,Bern,Samedan,ZürichundRigiKaltbad.DasUnternehmenbe‐ schäftigt320MitarbeiterinnenundMitarbeiterundwirdimSommer2013undDezember2014zweiweitereBäderin LocarnoundGenferöffnen.AlleAnlagenwerdenaufdenselbenStandortadaptiert,alsvölligeigenständigeBadejuwe‐ lekreiertundnachdenhöchstmöglichökologischenundbeidenProduktenbiologischenGrundsätzenbetrieben.In allenAnlagenführtAQUA‐SPA‐RESORTSeigeneGastronomieangeboteundjenachStandortwurdendazugehörigauch Hotelbetriebeentwickelt.Finanzpartnerresp.InvestorenfürdieAnlagensindentwederdieCS‐Anlagestiftungmit demFondsWasserweltenoderPSPSwissProperty. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 18 4 Anhang Textquellen BausteinezurWinterthurerStadtgeschichte,StadtWinterthur ProjektBaerwaldbad,ZukunftsbauBerlin Winterthureinstundjetzt.Stadtbibliothek1988 Winterthur‐Glossar.ch LiteraturundStudien StadtWinterthur(2011);Bevölkerungsbefragung2012.Winterthur StadtWinterthur(2011):Winterthur,Stadtentwicklungwohin?Winterthur Wettbewerbsunterlagen PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 19 ErtragsberechnungFortuna: Nutzersegment 6. OG 5. OG 4. OG 3. OG 31 31 21 19 26 16 21 19 32 26 16 31 31 32 1. OG 19 31 32 2.OG 21 21 26 21 26 19 16 19 16 31 32 EG 1. UG 31 21 19 32 26 16 31 21 19 32 26 16 Fläche m2 Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Preis m2 712 245 712 245 969 245 969 245 1'521 245 1'521 245 976 977 200 245 1'953 223 1'953 200 1'953 200 Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total 760 350 760 350 Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total 1'755 380 804 2'559 0 261 559 300 559 300 Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Detailhandel Dienstleistung Wohnen Erschliessung, Passagen Total Total 0 0 174'440 0 174'440 0 0 237'405 0 237'405 0 0 372'645 0 372'645 0 195'200 239'365 0 434'565 0 390'600 0 0 390'600 266'000 0 0 0 266'000 666'900 0 0 0 666'900 167'700 0 0 0 167'700 Detailhandel 3'074 358 1'100'600 Dienstleistung 2'929 200 585'800 Wohnen 4'179 245 1'023'855 804 10'986 0 247 0 2'710'255 Erschliessung, Passagen Total PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 20 m2 3'074 2'929 Arbeitsplätze Detailhandel Dienstleistung Total Netto-Mietertrag Brutto-Mietertrag - Leerflächenanteil, allg. Risiko - Vermarktungsanteil Netto-Mietertrag Investitionspotential MA m2 48 16 8.0% 3.0% Netto-Mietertrag Kapitalisierungssatz % Investitionspotential Total MA 64 183 247 2'710'255 216'820 81'308 2'412'127 2'412'127 6.0 40'202'116 ErtragsberechnungHotelAdler: Haus Adler Nutzersegment Dachge. 3. OG 2. OG 1. OG EG 1. UG Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel, Frühstücksraum Erschliessung, Lager Total Fläche m2 Preis m2 Total 150 150 60.00 60.00 9'000.00 9'000.00 210 100.00 210 100.00 210 100.00 210 100.00 21'000.00 21'000.00 21'000.00 21'000.00 21'000.00 21'000.00 210 100.00 210 100.00 210 300.00 210 300.00 63'000.00 63'000.00 100.00 60.00 78.80 9'400.00 6'360.00 15'760.00 94 106 200 PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 21 Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total 210 300.00 63'000.00 0 - - 724 100.00 72'400.00 256 1'190 60.00 126.69 15'360.00 150'760.00 Haus Obertor Dachge. 3. OG Nutzersegment Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total 2. OG Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total 1. OG Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total EG Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total 1 UG Fläche m2 Preis m2 Total 100 80 180 100.00 60.00 82.22 10'000.00 4'800.00 14'800.00 200 100.00 200 100.00 200 100.00 200 100.00 20'000.00 20'000.00 20'000.00 20'000.00 200 100.00 200 100.00 100 300.00 100 100.00 200.00 30'000.00 10'000.00 40'000.00 60.00 60.00 12'000.00 12'000.00 200 Detailhandel Dienstleistung Hotel, Frühstücksraum Erschliessung, Lager Total 20'000.00 20'000.00 200 200 Detailhandel Dienstleistung Hotel Erschliessung, Lager Total 100 300.00 30'000.00 0 - - 800 100.00 80'000.00 280 1'180 60.00 107.46 16'800.00 126'800.00 PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner 22