Wohnen im Alter - bonainvest Holding AG
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Wohnen im Alter - bonainvest Holding AG
Wohnen im Alter – Sicherheit und Dienstleistungen Seit einigen Jahren tritt eine besondere Wohnform in Erscheinung – altersgerechte Wohnungen. Durch hindernisfreie Bauweise, ein Sicherheitsnetz im Hintergrund und ein breites Angebot an Dienstleistungen sollen Senioren befähigt werden, bis ins hohe Alter in ihrer eigenen Wohnung bleiben zu können. von Dr. Emil Kowalski Eine besondere Wohnform gewinnt zunehmend an Bedeutung – altersgerechte Wohnungen. Die demographische Entwicklung bringt es mit sich, dass man ein höheres Alter als früher erreicht, aber auch wesentlich länger gesünder und vitaler bleibt. Dazu kommt, dass die heutigen Rentner die erste Generation bilden, die voll in den Genuss der Altersversorgung kommt, und zwar aller drei Säulen. Mit anderen Worten – die Kaufkraft der Senioren ist ausreichend gross, um sich den Wunsch nach einem auch bezüglich des Wohnens recht komfortablen Lebensabend erfüllen zu können. Das Seniorenwohnen interessiert auf der einen Seite die Gemeinden, die mit der Kehrseite der Hochaltrigkeit konfrontiert werden – dem steigenden Anteil der Altersdemenzen in der Bevölkerung und der daraus folgenden Zunahme an Pflegebedarf. Gemeinden begrüssen deshalb private Initia- 2 tiven zum Bau von Seniorenwohnungen, weil sie dadurch entlastet werden und sich auf ihre primäre Aufgabe, die Betreuung pflegebedürftiger Alter, konzentrieren können.Auf der anderen Seite haben auch institutionelle Investoren das Anlagesegment Alterswohnungen entdeckt. Demographische Entwicklung Bedingt durch ausreichende und gesunde Ernährung, hygienische Verhältnisse und nicht zuletzt durch die moderne Medizin steigt die Lebenserwartung – also das Alter, das die Schweizerinnen und Schweizer im Durchschnitt erreichen – seit Jahren. Gleichzeitig nimmt auch die Langlebigkeit zu, ausgedrückt am besten durch die Wahrscheinlichkeit, ein bestimmtes (hohes) Alter zu erreichen. Die folgendenTabellen illustrieren die Situation: Die mittlere Lebenserwartung nimmt stetig zu ... Geburtsjahr 1880 1980 1990 2000 2030 (Prognose) 2060 (Prognose) Männer 41 71 74.1 76.9 80.5 82.5 Frauen 43 78 80.9 82.6 85.7 87.5 ... und es besteht ausgeprägte Tendenz zur Langlebigkeit. Von 100 Geborenen eines bestimmten Jahrgangs erreichen immer mehr das 90. Lebensjahr: Jahrgang 1880 1900 1920 (Prognose) 1940 (Prognose) 1960 (Prognose) 1980 (Prognose) Männer 2.5 4.9 11.1 20.3 29.0 36.7 Frauen 4.8 13.4 27.7 40.3 48.3 52.8 Von den heute 25-jährigen Frauen werden also über die Hälfte ihren neunzigsten Geburtstag feiern können! – Happy birthday! © irisblende.de Interessanterweise bleibt seit Jahren auch die mittlere Dauer von Altersbeschwerden konstant oder nimmt leicht ab – die steigende Lebenserwartung schlägt voll auf die sogenannte «behinderungsfreie Lebensdauer» (disability free life expectancy) durch. Die durchschnittliche Anzahl Jahre mit grösseren Behinderungen am Lebensende beträgt bei Männern rund vier, bei Frauen rund fünf Jahre. Die Bevölkerung wird nicht nur immer älter, sondern bleibt auch länger gesund und vital. Selbstverständlich müssen Seniorenwohnungen, welche diesen Namen verdienen, den spezifischen Ansprüchen und Erwartungen der alten Bewohner entsprechen. Es gibt viele Untersuchungen und Veröffentlichungen dazu, doch das wertvollste Element ist und bleibt die Erfahrung, welche spezialisierte Firmen gewinnen konnten und laufend neu gewinnen. Senioren wollen immer länger in ihrer Wohnung bleiben Eine aktuelle Untersuchung über die Wünsche und die «Wohn-Befindlichkeit» von alten Menschen wurde vom Geographischen Institut der Universität Basel durchgeführt. Man hat im Frühsommer 2003 rund 7000 ältere Menschen im Alter zwischen 60 bis über 85 Jahren mit einem ausführlichen Fragebogen angesprochen und etwa 3300 auswertbare Antworten erhalten. Die Studie erfolgte in Kooperation mit dem Baudepartement des Kantons Basel-Stadt sowie mehreren weiteren Partnern; das Ergebnis ist unter dem Titel «Städtische Umwelt im Alter» als Band 26 der Basler Stadt- und Regionalforschung im Jahre 2004 erschienen. Obwohl die Befragten primär aus den beiden Basler Kantonen und zu einem kleineren Teil aus den restlichen Gebieten der Schweiz stammen, sind die Aussagen von allgemeinem Interesse. Das vitale Alter schlägt sich in den Wohngewohnheiten der Bevölkerung nieder. Wir können hier einer Studie von Prof. Höpflinger folgen, der die Graphik auf Seite 4 entnommen ist. Bis zum achtzigsten Lebensjahr bleiben die Meisten in ihren Wohnung resp. ihren Einfamilienhäusern, insbesondere wenn diese einigermassen altersgerecht gebaut sind (z.B. Lift, keine schwere Gartenarbeit). Mit 80 ändert sich das Bild, der Bedarf an Pflege nimmt zu und man wird auf ein Heim – oder eben auf eine spezielle, altersgerechte Wohnung – angewiesen sein. Immerhin können dank dieser Wohnform fast 80% der über 80-Jährigen in den eigenen vier Wänden bleiben! Ansprüche an das altersgerechte Wohnen Wichtigster Wunsch: Selbstständigkeit bis ins hohe Alter Das wichtigste Anliegen der älteren Menschen ist das Bewahren der Selbstständigkeit bis ins hohe Alter, ja bis zum Ableben. Bedingt durch das tiefe Eintrittsalter der Studie (60 Jahre) lebten noch über 60% der Befragten in einem Zweierhaushalt (kinderlose Ehe/Partnerschaft), rund 30% waren alleinstehend. Von der Partnerin, vom Partner ist man noch bereit, Hilfe entgegen zu nehmen, doch wünscht man die weitere Familie und seine Kinder durch eigene Altersbeschwerden nicht zu belasten. Sehr hohe Akzeptanz (über 85%) geniesst die Hilfe der Spitex. Bevorzugtes Wohnmodell: eigene altersgerechte Wohnung Es wird zwar realisiert, dass bei einer fortschreitenden Pflegebedürftigkeit das Alters- und Pflegeheim zweckmässig und notwendig ist, aber das wird erst auf «übermorgen, wenn wir alt sind» verschoben (Titel einer Broschüre von Monkhouse und Wapplinger). Dementsprechend kann man sich mit zunehmendem Alter eher einen Umzug ins Heim vorstellen als im «jungen Alter». Das Heim – mit seinen sozialen Kontakten – wird auch einer Pflegewohnung vorgezogen. Wenn man schon nicht in 3 die Uhr wird – im Gegensatz zur 24 Stunden-Notruf-Bereitschaft – als weniger wichtig eingeschätzt. Was die Lage angeht, sollte die altersgerechte Wohnung in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und mit gutem Zugang zum öffentlichen Verkehr sein. Die individuelle Mobilität, individuell im Sinne der selbstständigen Entscheidung, wann man sie zu beanspruchen gedenkt, wird hoch geschrieben. Dass altersgerechte Bauweise unumgänglich ist, muss nicht erwähnt werden. Professionelle Lösungen DER AUTOR der bestehenden Wohnung bleiben kann, so wird eine betreute, alters- resp. behindertengerecht gebaute eigene Wohnung klar favorisiert.Wie in einer das Individuelle hochhaltenden Gesellschaft nicht anders zu erwarten ist, wird den eigenen vier Wänden Vorzug gegeben vor Wohngemeinschaften, sei es altersgemischt oder mit gleichaltrigen. Wie werden die Ansprüche und Erwartungen umgesetzt? Es zeigt sich, dass die Probleme im Wohnen im Alter einen professionellen Zugang bedingen. Die wichtigsten Wünsche der älteren Menschen, Geborgenheit, Sicherheit, lebenswerte Umwelt, bleiben solange Leerformeln, bis sie nicht konkretisiert und durch praktikable Lösungen realisiert werden. Die dazu nötige Erfahrung kann man nur durch eine Spezialisierung auf das spezifische Segment der altersgerechten Wohnungen gewinnen. Einen konkreten Niederschlag hat das Seniorenwohnen entlang von zwei unterschiedlichen Strategien gefunden: Alters-Residenzen Dr. Emil Kowalski ist Mitglied der Geschäftsleitung der Bracher und Partner AG, Solothurn. Er leitet den Geschäftsbereich Wohnen im Alter. Bracher und Partner AG ist Mitglied des interdisziplinären Beraterverbunds Swissconsultants.ch. Er besteht aus 290 Fachleuten aus den Gebieten Treuhand, Wirtschaftsprüfung, Unternehmensberatung, Mergers and Acquisitions, Informatik, Marketing, Werbung, Public Relations, Vorsorgeplanung, Rechtsberatung, Versicherungsberatung, Human Resources, Personalschulung, Sozialwissenschaften und Immobilienberatung. Mehr Infos zu diesem Thema und über Swissconsultants.ch? Am schnellsten per Fax 062 916 50 05 oder unter www.swissconsultants.ch 4 Kleinst-Wohnungen unerwünscht Die Studie bestätigt eine Erfahrung der Praktiker – Kleinst-Wohnungen haben im Alterssegment ausgedient. Die bevorzugte Wohnungsgrösse ist die 21/2- und 31/2-Zimmer-Wohnung. Die Bereitschaft, im Alter eine kleinere Wohnung zu beziehen, besteht, jedoch nur wenn man in einer grösseren Wohnung oder in einem Einfamilienhaus wohnt. Wohnt man bereits vor dem Umzug in einer kleinen Wohnung, so möchte man deren Grösse möglichst beibehalten. Die Minimalgrösse von 2 bis 2 1/2 Zimmern wird eher für Alleinstehende gewünscht, für Paare sind 31/2 Zimmer unumgänglich. Sicherheit und Betreuung Bezüglich der baulichen Gestaltung, der Ausrüstung der Wohnungen und der verfügbaren Dienstleistungen rangiert an erster Stelle die Sicherheit und Notfall-Erreichbarkeit. Unter Sicherheit wird dabei die Gewährleistung der Betreuung verstanden, d.h. Hilfe bei Bedarf. Bei der Betreuung möchte man sich auf ausgebildetes Fachpersonal verlassen – eigene Angehörige oder Nachbarn und Bekannte möchte man weniger belasten, es sei denn, man wohnt mit seinem Partner. Die Betreuung rund um Für das obere Kaufkraft-Segment bestehen «Alters-Residenzen», eine Art luxuriöse Pflegeheime mit kleinen Wohnungen und einer eigenen (und dadurch teuren) Pflege- und Hotellerie-Infrastruktur. Das BONACASA.ch®-Konzept Einen anderen Weg beschreiten altersgerecht gebaute Wohnungen, die sich gemäss dem Konzept BONACASA.ch® der Firma Bracher und Partner AG an eine bestehende Infrastruktur eines Alters- und Pflegeheimes, einer Klinik u.ä. stützen, diese besser auslasten und dazu von den marginalen Kosten profitieren. Daraus resultieren Senioren-Wohnungen, die für ein breites mittleres Kaufkraft-Segment erschwinglich sind. Bau: Die Wohnungen sind hindernisfrei und anpassbar gebaut, so dass man auch bei vorübergehendem Pflegebedarf in den eigenen vier Wänden bleiben kann – ein Spital muss nur im Notfall aufgesucht werden. Es bestehen keine Schwellen, die Türen sind entsprechend breit, Sonnenstoren werden elektrisch bewegt... aber nichts erinnert an die «Gebrechlichkeit» – das «Altersgerechte» bleibt diskret im Hintergrund. Übrigens: Viele der realisierten Wohnungen werden von jungen Inte- «SCHÜSSPARK» ZUM ZWEITEN Unsere Bilder zeigen die Grundsteinlegung der zweiten Etappe «Schüsspark» in Biel mit total 108 BONACASA®-Wohnungen sowie einen Eindruck der bereits realisierten Bauphase. Nachdem die erste Bauetappe Ende 2003 bezogen werden konnte, erfreut sich die spezielle Wohnform einer regen Nachfrage – und seit dem Einzug älterer Menschen sowie von jungen Paaren und Familien auch einer spürbaren Beliebtheit. Exakt diese Anforderungsprofile soll auch die jetzt gestaltete zweite Etappe erfüllen. Bis Frühling 2007 werden die neuen BONACASA®-Wohnungen fertig gestellt sein. ressenten bezogen, vor allem von Singles, die den Komfort und die Concierge-Dienstleistungen schätzen. Jede Wohnung verfügt über Waschmaschine/ Tumbler, der Baustandard und die Wohnungsgrössen entsprechen stets einem Stockwerkeigentum. Sicherheit: Jede Wohnung verfügt obligatorisch über Notruf, der an eine bestehende 24 Stunden-Zentrale geleitet wird. Das ermöglicht eine tiefe monatliche Pikett-Pauschale, und wenn etwas passiert, so sorgen erfahrene Kräfte für das Nötige. Dienstleistungen: Concierge- und HotellerieDienste stehen zur Verfügung, aber ohne Konsumzwang. Sie werden in Zusammenarbeit mit lokalen Anbietern organisiert – nur bezogene Dienstleistungen werden nach Aufwand bezahlt. Mieten oder kaufen? Das Modell BONACASA.ch® lässt eine Realisierung in Stockwerkeigentum oder als Mietwohnungen zu. Auch Mischlösungen haben sich bewährt. Finden sich Interessenten für den Kauf von Wohnungen, so empfiehlt sich das Errichten einer Baugenossenschaft, bei Überbauungen mit überwiegend resp. ausschliesslich Mietwohnungen eignen sich die Senioren-Wohnanlagen als Anlageobjekte für institutionelle Anleger. Der planerische und bauliche Mehraufwand liegt im tiefen Prozentbereich der Bausumme, gegenüber ortsüblichen Mieten für konventionelle Mietwohnungen (ohne altersgerechte Bauweise, ohne STWE-Ausbau) resultieren erfahrungsgemäss um CHF 200.– bis 400.– höhere Mietzinsen. BONACASA.ch® Läbesgarte in Biberist Als Beispiel soll die Überbauung «Läbesgarte» aufgeführt werden, mit elf 21/2-, drei 31/2-, drei 41/2und sechs 31/2-Zimmer-Attikawohnungen (nebst Gemeinschaftsräumen und APH-Pflegewohnungen). Biberist mit 7700 Einwohnern verfügt übrigens über rund 140 altersgerechte Wohnungen! Alte Menschen und Gemeindepolitik – gleiche Interessen Bei altersgerechten Wohnungen treffen sich die – oft divergierenden – Interessen der Gesellschaft und der Senioren. Der Wunsch der älteren Einwohnerinnen und Einwohner, möglichst lange selbstständig und selbstbestimmt zu wohnen, entspricht dem Bestreben der Gemeinden, sich bezüglich der Bereitstellung altersgerechten Wohnraums zu entlasten, und die begrenzten Mittel für die Betreuung der pflegebedürftigen Alten einzusetzen. Der Bau von Senioren-Wohnungen ist dabei, zu einem Vorzeige-Beispiel für gelungenes Public-Private-Partnership zu werden. Weitere Informationen Bracher und Partner AG Weissensteinstr. 15, Postfach 130, 4500 Solothurn Telefon 032 625 95 95 Fax 032 625 95 90 [email protected] – www.bonacasa.ch 5 Stadtpräsident Hans Stöckli: «Biel will erstklassigen Wohnungsbau. Wir prüfen gründlich, wen wir wollen. Der Schüsspark ist ein Objekt, an dem wir Freude haben.» Biel: Wo sich Vision, Kommunikation und BONACASA® trifft Biel präsentiert sich optimistisch, wachstumsstark und voller Phantasie. Stadtpräsident Hans Stöckli erklärt uns weshalb. (cli) «Adieu tristesse», meint der stets Emsige und blickt auf eine Erfolgsstory sondergleichen zurück. Das zeigt sich einmal im wieder erwachten Wachstum der Stadtbevölkerung, die vom Tiefpunkt von 48’000 wieder auf rund 50’200 angestiegen ist. «Wohnen in Biel» heisst ein Slogan, der hier ganz speziell und ernsthaft umgesetzt wird. BONACASA® und der Schüsspark liegen hier natürlich goldrichtig. Basis für den Neustart der 6 Stadt bildete eine Studie der Städteplaner Wüest & Partner, Zürich. Daraus folgerte: Gezielte städtische Investitionen in Grundstücken und geschickte Steuerung der Bautätigkeit mit entsprechender Weiterveräusserung, Förderung privater Investitionen in vor Jahren noch in zu geringer Zahl vorhandene grössere Wohnungen. Das Konzept, in einem Klima offener Gespräche und gegenseitigem Vertrauen zu verwirklichen, funktioniert: Biel, vor rund zehn Jahren noch kriesengeschüttelt, hat heute einen Leerwohnungsbestand bei neu erstellten Wohnungen von praktisch null, die noch nicht sanierte ältere Bausubstanz ist gering, zahlreiche architektonisch herausragende Neubauten prägen die Szene, brachliegende Fabrikareale werden umgenutzt und neu durchmischt. Wachstumsschub par excellence «Liegenschaften in unserer Stadt erzielten in letzter Zeit die grösste Wertzunahme im ganzen Land», hält der Stadtpräsident zufrieden fest. Und die Politik der weitsichtigen Regulierung wird fortgesetzt, gesundes Fundament bildet der zu einem Viertel in städtischer Hand befindlichen Landanteil, eine konsequente Weiterführung einer vor fünfzig Jahren begonnenen Städtebaupolitik, die eine ständige Aktualisierung erfährt. Zusammen mit der Attraktivität, die private Investoren verspüren, wächst daraus jener Geist, der letzten Frühling zur Erteilung des begehrten Wakker-Preises geführt hat. «Das sind teilweise die Früchte der Expo», bringt’s unser Interviewpartner auf den Punkt, «nicht ohne Grund hat die NZZ einmal geschrieben, Biel hätte diese Chance am besten genutzt.» Weiter Trümpfe gezielt gezückt Die Stadt mit Pfiff hält aber noch weitere Trümpfe in der Hand: Sie ist wieder Uhrenmetropole, glänzt durch ihre echt gelebte Zweisprachigkeit und ist zur Stadt der Kommunikation geworden. Zeugen davon sind die Kommunikationsschule SAWI, Swiss Text, Via Suisse, SAP, Swisscom Systems, Sunrise, Orange, das Bundesamt für Kommunikation und zahlreiche kreativ, gestalterisch und textlich aktive Agenturen und Kommunikationsunternehmen. «Dabei habe ich vor 13 Jahren in einem Interview fast aus Verzweiflung erklärt, Biel wolle von der einstigen ‹Zukunftsstadt› zur ‹Kommunikationsstadt› werden weil die Kommunikation eine Zukunft hat. Heute sind wir es», zieht Hans Stöckli positive Bilanz. Startschuss bildete sicherlich der Bundesratsentscheid im Jahre 1991, das Bundesamt für Kommunikation hierher zu verlagern. Nichts anbrennen lassen Man hat aber darüber hinaus schlichtweg nichts anbrennen lassen. Ausdauer, Präzision, der Geist der Offenheit, geprägt durch die exportorientierte (Uhren)industrie, die Internationalität generell – in Biel werden neben dem bekannten Bilingue-Charakter 65 weitere Sprachen gesprochen – und der Wille, Neues nicht nur zuzulassen, sondern zukünftig beim Schopf zu packen, gaben den Ausschlag. Gemäss einer Credit Suisse-Studie besitzt Biel mittlerweile eine vergleichbar überdurchschnittliche Wettbewerbsposition wie das Genferseebecken oder der Grossraum Zürich/Zug/Aargau. Stadtbehörden und Wirtschaftsförderung werden nicht müde, alles Mögliche zur weiteren Verbesserung der Standortgunst in die Wege zu leiten. Wen wundert’s, wächst das Interesse Ansiedlungswilliger zusehends – denn wie’s der Stadt-Slogan so treffend ausdrückt: «Es gibt Biel zu sehen!» – Gerade auch im Schüsspark. 7