Grundsteuer gesetzliche Grundlagen

Grundsteuer
gesetzliche Grundlagen
Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973
(Veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 1973 I. S.965 und Bundessteuerblatt 1973 I. S.586).
Das Grundsteuerrecht ändert sich im Laufe der Zeit relativ wenig. Dies ist dadurch bedingt, dass ein
wesentlicher Teil dieses Rechtsgebietes, nämlich die Vorschriften über die Ermittlung der
Einheitswerte, nicht im Grundsteuergesetz, sondern im Bewertungsgesetz enthalten ist. Diese
Einheitswerte, welche die Grundlage für die Ermittlung des Steuermessbetrags bilden, sind letztmals
1964 nach den damaligen Wertverhältnissen allgemein festgesetzt worden und gelten, sofern sich an
dem einzelnen Grundstück keine Änderungen tatsächlicher Art ergeben haben, auch für die nächsten
Jahre noch unverändert weiter.
Die wichtigsten Paragraphen aus dem Grundsteuergesetz sind hier abgedruckt.
Quelle: Kommentar Max Troll zum Grundsteuergesetz (7.Auflage).
§ 1 Heberecht
(1) Die Gemeinde bestimmt, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist.
(2) ...
(3) ...
Im Artikel 106 (6) Grundgesetz ist folgendes geregelt:
"Das Aufkommen der Realsteuern (= Grundsteuer und Gewerbesteuer) steht den Gemeinden ... zu. Den
Gemeinden ist das Recht einzuräumen, die Hebesätze der Realsteuern im Rahmen der Gesetze
festzusetzen."
Kommentierung: Die Gemeinde ist nach Art. 106 (6) Grundgesetz berechtigt, aber nicht verpflichtet, eine
Grundsteuer zu erheben. Im allgemeinen wird jedoch jede Gemeinde auf die Ausschöpfung sämtlicher ihr
zustehender Steuereinnahmen angewiesen sein. Das gilt insbesondere für Gemeinden, die auch
Zuwendungen im Finanzausgleich beantragen. Der Wille der Gemeinde, eine Grundsteuer zu erheben,
muss zwar in einer besonderen Satzung seinen Ausdruck finden. Dazu genügt jedoch bereits die
Festsetzung der Hebesätze. Erhebt die Gemeinde die Grundsteuer, so ist sie an die Vorschriften des
Grundsteuergesetzes gebunden.
§ 2 Steuergegenstand
Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes:
1. die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ... ;
2. die Grundstücke... .
Kommentierung: Nach § 1 (1) GrStG wird die Grundsteuer für den im Gemeindegebiet liegenden
Grundbesitz erhoben. Was unter Grundbesitz zu verstehen ist, ergibt sich aus § 2 GrStG, der allerdings nur
die Definition in § 20 Bewertungsgesetz (BewG) wiederholt. Es sind dies land- und forstwirtschaftliches
Vermögen, Grundvermögen und Betriebsgrundstücke. Mit dieser Einteilung schließt sich das
Grundsteuergesetz an das Bewertungsgesetz an.
Steuerpflichtig ist jeweils der Steuergegenstand. Dies ist immer die wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 2
BewG, soweit sie zum Grundbesitz gehört. Was im Einzelfall zur wirtschaftlichen Einheit gehört, wird bereits
bei der Einheitsbewertung festgestellt.
Zusammenfassend kann man sagen:
alles was land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist, ist
Grundsteuer A
alle anderen Grundstücke, Grundsteuer B
Wie die Bewertung der Grundstücke erfolgt, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Nähere Auskünfte hierzu
kann man bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes erhalten.
§ 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
(1) Von der Grundsteuer sind befreit
1. Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts für einen
öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird. Ausgenommen ist der Grundbesitz, der von
Berufsvertretungen und Berufsverbänden sowie von Kassenärztlichen Vereinigungen und
Kassenärztlichen Bundesvereinigungen benutzt wird;
1a. Grundbesitz der Deutsche Post AG, der Deutsche Postbank AG und der Deutsche Telekom AG;
2. Grundbesitz, der vom Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke benutzt wird;
3. Grundbesitz, der von
a) einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts,
b) einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der
Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen
Geschäftsführung ausschliesslich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken
dient,
für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird;
4. Grundbesitz, der von einer Religionsgesellschaft, ... benutzt wird. ...
5. Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener ....
6. Grundbesitz der Religionsgesellschaften ...
Der Grundbesitz muss ausschliesslich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem
anderen nach den Nummern 1 bis 6 begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein.
(2) ....
(3) ....
§ 4 Sonstige Steuerbefreiungen
Soweit sich nicht bereits eine Befreiung nach § 3 ergibt, sind von der Grundsteuer befreit
1. Grundbesitz, der dem Gottesdienst einer Religionsgesellschaft ... gewidmet ist;
2. Bestattungsplätze;
3. a) die dem öffentlichen Verkehr dienenden Straßen, Wege, Plätze, Wasserstraßen, Häfen und
Schienenwege sowie die Grundflächen ... ;
b) auf Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeplätzen alle Flächen, die unmittelbar zur
Gewährleistung eines ordnungsgemäßen Flugbetriebes notwendig sind ...
c) die fließenden Gewässer und die ihren Abfluß regelnden Sammelbecken, soweit sie nicht unter
Buchstabe a) fallen;
4. die Grundflächen mit den im Interesse der Ordnung und Verbesserung der Wasser- und
Bodenverhältnisse unterhaltenen Einrichtungen der öffentlich-rechtlichen Wasser- und
Bodenverbände und die im öffentlichen Interesse staatlich unter Schau gestellten Privatdeiche;
5. Grundbesitz, der für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung benutzt wird ...;
6. Grundbesitz, der für die Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird ... .
§ 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
§ 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz
§ 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
§ 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
§ 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer; Entstehung der Steuer
(1) Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
(2) Die Steuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist.
Kommentar: Wenn es auf die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs ankommt, müssen Änderungen im
Umfang der Steuerpflicht oder Steuerbefreiung, die erst im Laufe des Kalenderjahres eintreten, für dieses
Kalenderjahr noch unberücksichtigt bleiben. Sie führen zu einer Neu- oder Nachveranlagung erst auf den
Beginn des nächsten Kalenderjahrs. Das würde selbst dann der Fall sein, wenn sie schon kurz nach dem 1.
Januar eintreten. Werden z.B. die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erst am 10. Januar erfüllt, so
muss demgemäß noch für das ganze laufende Kalenderjahr Grundsteuer entrichtet werden. Nach einem
früher geltenden § 16 (1) GrStG 1951 brauchte in diesem Fall die Grundsteuer nur noch bis zum Ablauf des
Kalendervierteljahrs gezahlt zu werden, in welchem wegen des Eintritts der Steuerbefreiung ein Antrag auf
Freistellung von der Steuer gestellt worden ist. Eine entsprechende Ausnahmevorschrift besteht jedoch
heute nicht mehr.
Die ausnahmslose Verwirklichung des Stichtagsprinzips in § 9 (1) GrStG bringt damit zwar eine eindeutige
Rechtslage. Ob sie allerdings immer befriedigt, dürfte zweifelhaft sein.
Beispiele:
Verkauf eines Grundstücks mit Übergabedatum 02. Januar
= Ende der Steuerpflicht am 01. Januar des darauffolgenden Kalenderjahres
Kauf eines Baugrundstückes mit Übergabedatum 04. Oktober
= Beginn der Steuerpflicht für das unbebaute Grundstück am 01. Januar des darauffolgenden
Kalenderjahres
Fertigstellung eines Neubaues (Bezugsfertigkeit) am 05. März
= Steuerpflicht für das bebaute Grundstück ab 01.Januar des darauffolgenden Kalenderjahres
§ 10 Steuerschuldner
(1) Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des
Einheitswerts zugerechnet ist.
(2) Derjenige, dem ein Erbbaurecht, ein Wohnungserbbaurecht oder ein Teilerbbaurecht zugerechnet
ist, ist auch Schuldner der Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks.
(3) Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie Gesamtschuldner.
Kommentar:
Zu § 10 Abs. 1: Steuerpflichtig ist, wer eine Steuer schuldet oder für eine Steuer haftet (§ 33 Abs. 1 AO). Bei
der Grundsteuer ist Steuerschuldner derjenige, dem der Steuergegenstand zugerechnet worden ist. Der
jeweilige Eigentümer ist auch dann Steuerschuldner, wenn er das Grundstück usw. nicht selbst nutzt,
sondern es vermietet oder verpachtet. Ohne Bedeutung ist dabei, dass bei einer Vermietung die
Grundsteuer als Unkostenfaktor bei der Mietpreisbildung berücksichtigt und damit im Ergebnis auf die Mieter
umgelegt werden kann, oder dass bei einer Verpachtung nach dem Pachtvertrag der Pächter die
Grundsteuer zu entrichten hat.
Zu § 10 Abs. 3: Ist ein Steuergegenstand mehreren Miteigentümern zugerechnet worden, so sind sie
Gesamtschuldner. Zum Verständnis der Vorschrift muss auf § 3 BewG verwiesen werden. Danach wird der
Einheitswert für ein Grundstück, das mehreren Personen gehört, in gleicher Weise ermittelt wie bei einer
Einzelperson. Wenn die Gemeinschaft der Beteiligten nicht selbständig steuerpflichtig ist, muss der
Einheitswert auf die beteiligten Personen verteilt werden. Für die Grundsteuer ist jedoch eine Aufteilung nicht
erforderlich; denn die Gemeinschaft ist als Eigentümer selbst Steuerschuldner. Dabei ist es gleichgültig, ob
die Beteiligten Miteigentümer nach Bruchteilen sind oder ob ihnen das Eigentum gemeinschaftlich zur
gesamten Hand zusteht. Die Beteiligten sind nach § 10 Abs. 3 GrStG Gesamtschuldner der Steuer, so haftet
z.B. jeder Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft auch für deren Grundsteuerschulden. Das Wesen der
Gesamtschuldnerschaft ergibt sich auch aus § 44 Abgabenordnung (AO).
Gegen die Gesamtschuldner kann ein einheitlicher Steuerbescheid erlassen werden. Der Gemeinde steht es
dann frei, welchen der Beteiligten sie als Gesamtschuldner für die Steuerschuld in Anspruch nehmen will,
sofern weder Willkür noch unsachliche Erwägungen dabei eine Rolle spielen. Die Gemeinde hat diese
Entscheidung nach pflichtmäßigem Ermessen und unter Beachtung der durch Recht und Billigkeit
gezogenen Grenzen zu treffen, wobei sie alle Umstände des Einzelfalles gerecht abzuwägen hat. Zahlt einer
der Gesamtschuldner die Grundsteuer, so kommt dies den anderen Gesamtschuldnern zustatten. Dagegen
kommen ihnen nicht zustatten Stundung, Zahlungsaufschub und Erlaß, die zugunsten eines
Gesamtschuldners gewährt werden. Ob die Gesamtschuldner im Innenverhältnis zum Ausgleich verpflichtet
sind, richtet sich nach § 426 BGB. Beim Wohnungseigentum liegt eine Gesamtschuldnerschaft nicht vor.
Dies gilt auch insoweit, als der einzelne Wohnungseigentümer am Grund und Boden sowie an den
gemeinschaftlichen Anlagen des Gebäudes anteilsmäßig beteiligt ist; denn sein Anteil am
gemeinschaftlichen Eigentum ist im Wohnungseigentum mitenthalten. Es ist infolgedessen jeder
Wohnungseigentümer unmittelbar nur Steuerschuldner für die Grundsteuer, die auf sein Wohnungseigentum
entfällt. Das schließt jedoch nicht aus, dass auch das einzelne Wohnungseigentum sich im Eigentum
mehrerer Personen befinden kann und diese insoweit Gesamtschuldner sind.
§ 11 Persönliche Haftung
§ 12 Dingliche Haftung
§ 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
(1) Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Dieser ist durch
Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder seinen steuerpflichtigen Teil
zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den Steuergegenstand
maßgebend ist.
(3) ...
Kommentar: Für die Veranlagung des Steuermeßbetrages ist das Finanzamt zuständig, das auch den
Einheitswert festgestellt hat.
Die Erhebung der Grundsteuer ist dagegen in der Regel den Gemeinden übertragen. Der Steuermeßbetrag
wird vom Finanzamt durch besonderen Bescheid (Steuermeßbescheid) festgesetzt. Der Steuermeßbescheid
wird dann der hebeberechtigten Gemeinde zugesandt. Die Gemeinde erhebt daraufhin die Grundsteuer mit
einem Grundsteuerbescheid.
§ 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 6 vom Tausend.
§ 15 Steuermesszahl für Grundstücke
(1) Die Steuermesszahl beträgt 3,5 vom Tausend.
(2) Abweichend von Absatz 1 beträgt die Steuermesszahl
1. für Einfamilienhäuser ... 2,6 vom Tausend für die ersten 38.346,89 EUR des Einheitswerts oder
seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 vom Tausend für den Rest des Einheitswertes oder seines
steuerpflichtigen Teiles;
2. für Zweifamilienhäuser im Sinne des § 75 Abs. 6 des BewG 3,1 vom Tausend.
§ 16 Hauptveranlagung
§ 17 Neuveranlagung
§ 18 Nachveranlagung
§ 19 Anzeigepflicht
Jede Änderung in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise von der
Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes hat derjenige anzuzeigen, der nach § 10 als Steuerschuldner in
Betracht kommt. Die Anzeige ist innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung bei dem Finanzamt
zu erstatten, das für die Festsetzung des Steuermessbetrages zuständig ist.
§ 20 Aufhebung des Steuermessbetrages
§ 21 Änderung von Steuermessscheiden
§ 22 Zerlegung des Steuermessbetrags
§ 23 Zerlegungsstichtag
§ 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich
§ 25 Festsetzung des Hebesatzes
(1) Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags oder des Zerlegungsanteils
die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz).
(2) Der Hebesatz ist für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den
Hauptveranlagungszeitraum der Steuermessbeträge festzusetzen.
(3) Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines
Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen. ....
(4) ....
§ 26 Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze
§ 27 Festsetzung der Grundsteuer
(1) Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr
festgesetzt, kann auch die jährlich zu erhebende Grundsteuer für die einzelnen Kalenderjahre dieses
Zeitraums festgesetzt werden.
(2) Wird der Hebesatz geändert, so ist die Festsetzung nach Absatz 1 zu ändern.
(3) Für diejenigen Steuerschuldner, die für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu
entrichten haben, kann die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt werden. Für die
Steuerschuldner treten mit dem Tage der öffentlichen Bekanntmachung die gleichen Rechtswirkungen ein,
wie wenn ihnen an diesem Tage ein schriftlicher Steuerbescheid zugegangen wäre.
Kommentar: Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr veranlagt. Es wird infolgedessen wie auch bei den
anderen laufenden Steuern jeweils der Jahresbetrag festgesetzt. Dieser wird in der Weise berechnet, dass
der für das Kalenderjahr maßgebende Hebesatz auf den Steuermeßbetrag ... angewendet wird.
Beispiel: Der Steuermeßbetrag für das Grundstück beträgt 150 EUR. Der Hebesatz für das Kalenderjahr
wurde auf 415 v.H. festgesetzt.
Die Jahressteuer beträgt somit 150 x 415 v.H. = 622,50 EUR.
Eine Steuerfestsetzung ist nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Bei der
Grundsteuer beträgt sie jeweils vier Jahre (§ 169 Abs. 2 AO). Die Festsetzungsfrist ist noch gewahrt, wenn
vor ihrem Ablauf der Steuerbescheid mit der Steuerfestsetzung den Bereich der zuständigen
Gemeindebehörde verlassen hat. Die Festsetzungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, auf dessen
Beginn die Grundsteuer entstanden ist. Abweichend davon beginnt sie, wenn eine Anzeige zu erstatten ist,
mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Anzeige erstattet wird, spätestens jedoch mit Ablauf des dritten
Kalenderjahres, das auf das Kalenderjahr der Entstehung der Steuerschuld folgt (§ 170 (2) AO).
Bei der Grundsteuer endet, da für ihre Festsetzung der Steuermeßbescheid als Grundlagenbescheid
bindend ist, die Festsetzungsfrist erst mit Ablauf von zwei Jahren nach Bekanntgabe des
Steuermeßbescheides (§171 Abs. 10 AO).
§ 28 Fälligkeit
(1) Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August
und 15. November fällig.
(2) Die Gemeinden können bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden:
1. Am 15. August mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser fünfzehn EUR nicht übersteigt;
2. am 15. Februar und 15. August zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser dreißig EUR
nicht übersteigt.
(3) Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Grundsteuer abweichend von Absatz 1 oder Absatz 2
Nr. 2 am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag muss spätestens bis zum
30. September des vorangehenden Kalenderjahres gestellt werden. Die beantragte Zahlungsweise
bleibt so lange maßgebend, bis ihre Änderung beantragt wird; die Änderung muss spätestens bis
zum 30. September des vorangehenden Jahres beantragt werden.
Kommentar: Vom Zeitpunkt der Entstehung ist der Zeitpunkt der Fälligkeit zu unterscheiden. Fälligkeit
bedeutet, dass die Gemeinde die Entrichtung der Steuer verlangen kann. Dass der Steuerpflichtige die
Steuerzahlungen seinerseits auch schon vorher leistet, wird dadurch nicht ausgeschlossen. Die Grundsteuer
wird einheitlich in Vierteljahresraten fällig (siehe oben). Zahlungen in Monatsraten sind nicht vorgesehen.
Das schließt aber nicht aus, dass die Gemeinde im Einzelfall auch eine Stundung mit monatlicher
Ratenzahlung zulässt. Hierzu bedarf es aber stets einer besonderen Stundungsverfügung. Fällt der
vorgesehene Fälligkeitstag auf einen Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt
die Fälligkeit erst am nächsten Werktag ein.
§ 29 Vorauszahlungen
§ 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
§ 31 Nachentrichtung der Steuer (Häuslebauer aufgepaßt!!)
Hatte der Steuerschuldner bis zur Bekanntgabe der Jahressteuer keine Vorauszahlungen zu entrichten, so
hat er die Steuer, die sich nach dem bekanntgegebenen Steuerbescheid für die vorangegangenen
Fälligkeitstage ergibt, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu entrichten.
Kommentar: Es ist möglich, dass bisher für ein Grundstück eine Steuer noch nicht festgesetzt war, eine
Steuerschuld jedoch erstmals für das laufende oder ein schon zurückliegendes Kalenderjahr entsteht.
Solange hier noch kein Steuerbescheid vorliegt, können auch noch keine Vorauszahlungen gefordert
werden. Die nunmehr nachträglich fällig werdenden Jahressteuerbeträge und die bereits im laufenden
Kalenderjahr fälligen Vorauszahlungsbeträge sind dann vom Steuerpflichtigen innerhalb eines Monats nach
Bekanntgabe des Steuerbescheides nachzuentrichten. Dieser Zeitpunkt gilt dann als Fälligkeitstermin.
Anmerkung:
Oben geschilderter Fall tritt häufig ein, wenn ein Haus neu gebaut worden ist. Dann wurde bisher in der
Regel nur die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück gezahlt. Wenn das Finanzamt die
Einheitsbewertung für das bebaute Grundstück durchgeführt hat, kommt in den meisten Fällen für mehrere
Jahre rückwirkend der entsprechende Grundsteuerbescheid mit einer hohen Nachzahlung, die dann in einer
Summe innerhalb eines Monats zu zahlen ist.
Wir können nur empfehlen, dass Sie sich für diesen Fall entsprechende Rücklagen schaffen.
§ 32 Erlaß für Kulturgut und Grünanlagen
§ 33 Erlaß wegen wesentlicher Ertragsminderung
§ 34 Verfahren
§§ 35 bis 39 Übergangs- und Schlussvorschriften
§§ 40 bis 46 Grundsteuer für Steuergegenstände in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages
genannten Gebiet ab dem Kalenderjahr 1991