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MAIO DE 2015 MINISTÉRIO DOS TRANSPORTES E COMUNICAÇÕES ANÁLISE SECTORIAL E AVALIAÇÃO DE OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO NO CORREDOR DE DESENVOLVIMENTO DE MAPUTO (CDM) PROJECTO ÂNCORA COMPLEXO TURÍSTICO DE MACANETA E DE MACHANGULO ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE ENDEREÇO TEL. FAX WWW MAIO DE 2015 MINISTÉRIO DOS TRANSPORTES E COMUNICAÇÕES ANÁLISE SECTORIAL E AVALIAÇÃO DE OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO NO CORREDOR DE DESENVOLVIMENTO DE MAPUTO (CDM) PROJECTO ÂNCORA COMPLEXO TURÍSTICO DE MACANETA E DE MACHANGULO ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE PROJECTO Nº 13061-A DOCUMENTO Nº 2 VERSÃO Nº 2 DATA DE EMISSÃO 15.05.2015 PREPARADO FDN VERIFICADO EFI APROVADO JOCE COWI Moçambique, Lda. Av. Zedequias Manganhela, 95 1.º andar (Prédio 33 andares) C.P. 2242 Maputo Moçambique +258 21 358 300 +258 21 307 369 cowi.co.mz ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 5 CONTEÚDO 1 Introdução 10 2 2.1 2.2 Sector do Turismo no CDM Caracterização do Sector Situação Actual 13 13 14 3 Oportunidades de Investimento Existentes no CDM Projectos prioritários de média dimensão Resumo dos Projectos Âncoras Identificados Principais Constrangimentos para o Desenvolvimento dos Projectos Identificados 3.1 3.2 3.3 4 4.1 5 Projectos de Grande Dimensão – Âncora na Área do CDM Projecto de desenvolvimento de turismo integrado com componente hoteleira, imobiliária e residencial na Macaneta 23 23 25 27 29 29 5.1 5.2 5.3 5.4 Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e Oportunidades Pontos Fortes: Pontos Fracos: Oportunidades: Ameaças: 38 38 38 39 39 6 6.1 Análise Económica e Financeira do Projecto Análise Económica e Financeira 40 42 6 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 7 7.1 7.2 7.3 Impactos Esperados Impactos a montante e a jusante Impactos directos e Indirectos Prováveis áreas de ligação com a economia local. 51 51 52 54 8 Constrangimentos e Medidas de Mitigação 57 9 Desenvolvimento Ecoturístico Integrado com componente Hoteleira, Imobiliária e Residencial na Península de Machangulo Contextualização Especificação do Projecto 59 59 60 10.1 10.2 10.3 10.4 Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e Oportunidades Pontos Fortes: Pontos Fracos: Oportunidades: Ameaças: 65 65 66 66 66 11 11.1 Análise Económica e Financeira do Projecto Análise Económica e Financeira 68 69 12 12.1 12.2 12.3 Impactos Esperados Impactos a montante e a jusante Impactos Directos e Indirectos Prováveis áreas de ligação com a economia local 78 78 79 81 13 Constrangimentos e Medidas de Mitigação 82 14 Assistência Técnica e Plano de Formação 83 9.1 9.2 10 Lista de tabelas Tabela 1: Investimento Directo no Turismo em Maputo Tabela 2: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4 Tabela 3: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4 Tabela 4: Serviços de Alojamento, Restauração e Serviços na AMM 15 16 16 16 6 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 5: Dados de Emprego no Turismo em Maputo Cidade e Província Tabela 6: Distribuição dos Serviços Turísticos por Distritos - Maputo Província Tabela 7: Distribuição das Unidades de Restauração por Distritos - Maputo Província Tabela 8: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Marracuene Tabela 9: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Matutuíne Tabela 10: Projectos Âncora Tabela 11 - Resumo das Oportunidade de Investimentos em Novos Empreendimentos Hoteleiros de Pequena e Média Dimensão Tabela 12: Constrangimentos e Mitigação Tabela 13: Ficha do Projecto Turístico e Imobiliário da Macaneta Tabela 14: Componente de Investimento e Estimativa de Custo Tabela 15 - Plano de Investimento e Financiamento Tabela 16 - Evolução do Serviço da Dívida Tabela 17 - Estrutura dos Recursos Humanos e Remuneração Tabela 18 - Evolução das Receitas Previsionais Tabela 19 - Resultados Operacionais e Custos de Exploração Tabela 20 - Indicadores de Viabilidade Tabela 21: Impactos Tabela 22: Resumo de prováveis Tabela 23: Constrangimentos e Medidas de Mitigação Tabela 24: Ficha do Projecto da Península de Machangulo Tabela 25: Principais Componentes de Investimento e Características Tabela 26: Plano de Investimento e de Financiamento Tabela 27: Estrutura e Evolução do Serviço da Dívida Tabela 28: Estrutura de Recursos Humanos e de Remuneração Tabela 29: Estrutura e Evolução das Receitas Previsionais Tabela 30: Resultados Operacionais e Estrutura de custos Tabela 31: Indicadores Financeiros Tabela 32: Impactos a Montante e a Jusante Tabela 33: Prováveis Impactos do Projecto 7 17 18 18 19 21 23 25 27 36 44 46 46 47 48 49 50 51 55 57 63 72 73 74 74 75 76 77 78 81 8 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 34: Principais Constrangimentos do Sector e Propostas de Solução 82 Lista de figuras Figura 1 - Área Metropolitana de Maputo Figura 2 - Área considerada para o projecto 22 31 8 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Acrónimos AIAS AMM APIT BM CDM CEPAGRI CPI CPI DNATUR DPA Administração de Infraestruturas de Águas e Sistemas Área Metropolitana de Maputo Áreas Prioritárias para o Investimento no Turismo Banco de Moçambique Corredor de Desenvolvimento de Maputo Centro de Promoção da Agricultura Centro de Promoção de Investimentos Centro de Promoção de Investimentos Direcção Nacional de Turismo Direcção Provincial de Agricultura DPPF DPTUR DTURCM DUAT EUA FACIM FDA FIPAG Direcção Provincial do Plano e Finanças Direcção Provincial do Turismo Direcção de Turismo da Cidade de Maputo Título de Direito de Uso e Aproveitamento de Terra Estados Unidos da América Feira Internacional de Maputo Fundo de Desenvolvimento Agrário Fundo de Investimento e Património de Abastecimento de Água HIV IDE Vírus da Imunodeficiência Humana. Investimento Directo Estrangeiro IDH IFAD IFC IIAM INATUR INE KW Índice de Desenvolvimento Humano The International Fund for Agricultural Development International Finance Corporation Instituto de Investigação Agrária de Moçambique Instituto Nacional do Turismo Instituto Nacional de Estatísticas kilowatts MF MINAG MITUR MTC MW OMT PEDSA PIB PMEs PMEs Ministério das Finanças (Antiga designação) Ministério da Agricultura Ministério do Turismo (Antiga designação) Ministério dos Transporte e Comunicações Megawatts Organização Mundial do Turismo Plano Estratégico do Desenvolvimento do Sector Agrário Produto Interno Bruto Pequenas e Médias Empresas Pequenas e Médias Empresas PNISA PPP Plano Nacional de Investimento do Sector Agrário Parceria Público/Privada PROSUL Projecto de Desenvolvimento de Cadeias de Valor nos Corredores de Maputo e Limpopo REM SADC SINTIHOTS Reserva Especial de Maputo Comunidade de Desenvolvimento da África Austral Sindicato Nacional dos Trabalhadores da Indústria Hoteleira, Turismo e Similares TIR Taxa Interna de Retorno ZEE Zona Económica Especial 9 10 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 1 Introdução Moçambique encontra-se ainda na fase inicial do seu desenvolvimento como destino turístico, mas o seu desenvolvimento é rápido e representa grandes desafios para as estruturas de tutela. O Ministério da Cultura e Turismo1 indica que as chegadas internacionais cresceram a uma média anual de 13,9% entre 2006 e 2013, tendo-se registado mais de 1,8 milhões de chegadas em 20132, o que situa Moçambique entre os 10 principais destinos africanos3. O sector do turismo representa uma das principais fontes de atracção de investimento, tendo inclusive sido a principal fonte antes da emergência dos sectores mineiro e agroindustrial como pilares da economia. Entretanto, apesar do enorme potencial de desenvolvimento do turismo, a contribuição do sector para a economia nacional ainda é relativamente tímida, tendo representado em 2013 apenas 5,2% do PIB nacional, enquanto a média nos países africanos que tem o turismo como um sector importante é de 10%. Um dos vários desafios que o país enfrenta é a fraca ligação intersectorial do turismo, que tem repercussões negativas na economia de Moçambique, pois a maioria dos produtos e serviços consumidos na indústria turística são importados através das empresas turísticas e dos seus fornecedores directos ou mesmo pelos próprios visitantes que transportam consigo os produtos de que vão necessitar durante a sua estadia. Sob o ponto de vista de segmentação, o turismo de negócio encontra-se concentrado em Maputo, enquanto as restantes províncias do sul do país, nomeadamente Inhambane, Gaza e Maputo Província, albergam um maior número de facilidades para o lazer, correspondendo neste momento à zona do país que recebe maior número de turistas ligados ao lazer, principalmente provenientes da África do Sul. O presente documento é o relatório do Estudo de Pré-Viabilidade do Projecto Âncora – "Complexos Turísticos de Macaneta e Machangulo", identificado no 1 Antigo Ministério do Turismo (MITUR) 2 “Indicadores de Referência do Turismo” – MITUR 2013 3 Dados estatísticos do turismo internacional da OMT 10 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 11 âmbito da Análise Sectorial e Avaliação de Oportunidades de Investimento no Corredor de Desenvolvimento de Maputo (CDM). Essa análise, como o nome evidencia, tem como objectivo geral proceder à análise sectorial e avaliação das oportunidades de investimento ao nível do CDM, e em concreto, produzir um conjunto de informações sistematizadas sobre a forma como se pode assegurar que os projectos de investimentos existentes, a conceber e/ou a implementar, contribuam de forma mais eficaz para a maximização da exploração do potencial económico existente na zona do referido corredor. Ela aponta ainda as principais oportunidades de investimento identificadas na área de estudo e, conjugado com as condições económicas, ecológicas e infraestruturais encontradas, apresenta uma carteira de projectos ou de oportunidades de investimento nos diferentes sectores de actividade cuja implementação poderá impulsionar ainda mais área de influência do CDM. O Projecto Âncora – "Complexos Turísticos de Macaneta e Machangulo", é uma dessas oportunidades. Para além do presente capítulo introdutório, o presente relatório inclui mais 13 capítulos fundamentais: O Capítulo 2, sobre o Sector do Turismo no CDM, faz uma breve caracterização do sector, descrevendo a situação actual. O Capítulo 3 apresenta as oportunidades de Investimento existentes no CDM, nomeadamente os projectos prioritários de média dimensão, onde destaca os Complexo Turístico da Macaneta e o de Machangulo e os principais constrangimentos para o desenvolvimento dos projectos identificados. O Capítulo 4 versa sobre os projectos de desenvolvimento de turismo integrado com componentes hoteleira, imobiliária e residencial na Macaneta, fazendo a sua contextualização, apresentando as principais razões e localização do projecto e as pré-condições indispensáveis para a sua implantação, O Capítulo 5 apresenta uma análise dos pontos fortes, fracos, ameaças e oportunidades (SWOT) para a implementação dos referidos projectos. O Capítulo 6 apresenta a análise económica e financeira do projecto. O Capítulo 7 apresenta os impactos esperados, tanto a montante e a jusante, impactos directos e indirectos, apontando as prováveis áreas de ligação com a economia local. O Capítulo 8 apresenta os prováveis constrangimentos que deverão ser tomados em conta e as possíveis medidas de mitigação. O Capítulo 9 apresenta o Desenvolvimento Ecoturístico Integrado com componente de Hoteleira, Imobiliária e Residencial na Península de Machangulo. Faz a sua contextualização e apresenta as especificações do projecto. 12 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO O Capítulo 10 apresenta uma análise dos pontos fortes, fracos, ameaças e oportunidades (SWOT) para a implementação do referido projecto. O Capítulo 11 apresenta a análise económica e financeira do projecto. O Capítulo 12 apresenta os Impactos Esperados, tanto a montante e a jusante, os impactos directos e indirectos, apontando as prováveis áreas de ligação com a economia local. O Capítulo 13 apresenta os Constrangimentos e Medidas de Mitigação e finalmente, o Capítulo 14 versa sobre a Assistência Técnica e Plano de Formação. Para aspectos metodológicos e limitações e constrangimentos para a realização da avaliação que culminou com a apresentação do presente relatório de préviabilidade, e para as referências bibliográficas e restantes anexos, por favor refira-se ao relatório final da Análise Sectorial e Avaliação de Oportunidades de Investimento no Corredor de Desenvolvimento de Maputo. 12 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 2 Sector do Turismo no CDM 2.1 Caracterização do Sector 13 O Corredor de Desenvolvimento de Maputo (CDM) cobre uma área que abrange a área Metropolitana de Maputo, que engloba as cidades de Maputo e Matola e ainda a Província de Maputo. O CDM serve assim a zona de maior importância para a economia nacional e neste sentido deve ser considerado como o corredor de transporte que proporciona o maior fluxo de viajantes e turistas que se deslocam para Moçambique. O conjunto de serviços turísticos e similares estabelecidos na área de influência do CDM reflecte a grande demanda gerada por esses visitantes e que se deslocam por motivos de negócios principalmente para a área metropolitana de Maputo e que usam o Corredor para aceder aos destinos turísticos das províncias de Gaza e Inhambane a Norte do Maputo ou ainda à área turística de Matutuíne e Ponta do Ouro a Sul. A influência do CDM estende-se assim muito para além dos seus limites uma vez que o conjunto das suas viárias infraestruturas permite o acesso de turistas aos maiores polos de desenvolvimento do turismo de lazer do país, contudo, o presente estudo irá privilegiar a abordagem ao descritivo dos presentes cenários do desenvolvimento do turismo nas áreas vizinhas do eixo central. Tendo em conta que a indústria do turismo se desenvolve em áreas espaciais definidas como “Destinos Turísticos”, procurou-se identificar e circunscrever os serviços turísticos existentes com base neste princípio, tendo estabelecido o seguinte: O mais importante Destino Turístico servido pelo CDM é a grande área Metropolitana de Maputo, onde se desenvolveu principalmente o cenário do turismo de negócios, resultante do grande número de turistas e viajantes que visitam esta área onde se concentram os maiores atractivos de negócios e serviços económicos, financeiros e administrativos do país. 14 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Esta área tem também os maiores e mais importantes porto e aeroporto de Moçambique, para além de nela concentrar o aparelho central do governo e o maior pólo comercial do país, o que constitui, na realidade, a razão fundamental da viagem de turistas de negócios, não se excluindo ainda os turistas que também por motivos de lazer visitam a Cidade de Maputo ou os sub-destinos de lazer próximos da cidade. A Área Metropolitana do Grande Maputo divide-se em duas áreas urbanas de acordo com o cenário do desenvolvimento específico das duas cidades que a compõem, as cidade de Maputo e Matola, apresentando dois centros onde o turismo de negócios é prevalecente, pelo que se pode definir como: › “Cluster” Urbano de Turismo de Negócios da área Metropolitana da Grande Maputo – distribuído pelas 2 cidades, incluindo o polo de negócios da Feira Internacional de Maputo (FACIM) em Marracuene. Esta área metropolitana tem na sua periferia um número de sub-destinos turísticos que estão principalmente ancorados ao importante mercado constituído pela população residente no Grande Maputo, bem como pela população flutuante (turistas de negócio e viajantes) que a visitam pelos motivos acima descritos. Estes sub-destinos estabeleceram-se gradualmente em volta do Grande Maputo como áreas de lazer dos residentes locais e ao longo dos anos acabaram, em alguns casos, por atrair turistas que buscam destinos de lazer, nacionais e estrangeiros, residentes ou não residentes, e ainda geram algum interesse por parte de alguns nichos do mercado internacional. Estes sub-destinos turísticos ancorados a área do Grande Maputo distribuem-se pelo perímetro da área urbana a uma distância média de cerca de 30 km, procurados maioritariamente pelos seus residentes como locais de lazer e fim-desemana e são nomeadamente: › › › › Pólo de Turismo de Lazer e Ecoturismo de Marracuene e Praias da Macaneta; Pólo de Ecoturismo da Ilha de Inhaca e Ponta de Santa Maria – Matutuíne; Pólo de Turismo de Lazer Urbano da KaTembe; Pólo de Turismo de Lazer Rural dos Pequenos Libombos. 2.2 Situação Actual 2.2.1 Área Metropolitana de Maputo A Área Metropolitana de Maputo (AMM) oferece aos seus visitantes, produtos e serviços turísticos e similares de vária ordem num cenário maioritariamente urbano que se estende na sua periferia a uma tipologia de produtos turísticos e similares, que embora maioritariamente ancorados à demanda de lazer gerada pelos próprios residentes do Grande Maputo, acabam também por se estabelecer como sub-destinos turísticos para o mercado regional e como produtos de extensão da 14 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 15 visita de turistas internacionais de negócio que visitam as cidades de Maputo e Matola. A Cidade do Maputo, estrategicamente localizada junto ao mar, dispõe de infraestruturas hoteleiras e de serviços principalmente concentradas na zona urbana central e que responde fundamentalmente a uma demanda tipicamente marcada pelo turismo de negócios. Por essa razão, Maputo tem vindo a ser nos últimos anos alvo particular de investimentos directos nacionais e estrangeiros que nela veem grandes oportunidades de negócio. De acordo com dados do Centro de Promoção de Investimentos (CPI), estes investimentos na indústria do turismo em Maputo constituem 47% do total dos investimentos directos realizados entre 2006 e 2014, apresentando um quadro de 34% do total nacional de novos empregos oferecidos pelo turismo ao mercado nacional de trabalho. Tabela 1: Investimento Directo no Turismo em Maputo ID No Turismo em Maputo (província e cidade) 2006-2014 Ano USD Emprego IDE Total IDN Empréstimos Total % 2006 1709 2007 605 48,260,226 2,354,170 318,209,300 368,823,696 42% 10,222,043 672,243 17,150,000 28,044,286 3% 2008 1615 55,680,524 9,890,903 2,593,595 68,165,022 8% 2009 751 11,455,519 13,367,727 107,615,000 132,438,247 15% 2010 294 9,858,224 11,498,920 45,875,383 67,232,526 8% 2011 229 1,140,548 7,097,637 7,250,000 15,488,184 2% 2012 1343 25,170,250 1,767,049 107,283,787 134,221,086 15% 2013 676 7,921,466 28,734,696 9,382,567 46,038,729 5% 2014 116 407,564 7,500,000 0 7,907,564 1% Total 7338 170,116,364 82,883,344 615,359,632 868,359,341 100% % Emprego oferta Maputo/Total País 34% % ID – Maputo/ País 47% Fonte: Centro de Promoção de Investimentos - CPI A Cidade da Matola, localizada nesta grande área urbana, é também alvo destes investimentos devido à sua posição estratégica em relação aos centros administrativos e de negócios da capital do país, bem como aos seus principais acessos à N4 e ao Aeroporto Internacional de Maputo. Calcula-se que cerca de mil estrangeiros entrem por dia no território nacional pela fronteira de Ressano Garcia, pela N44, e cheguem por esta via à área do Grande Maputo, onde alguns residem, outros com destino a outros pontos do país, a Norte e a Sul, mas muitos pernoitam por períodos maiores ou menores, sabendo-se que a média nacional de dormidas em unidades de alojamento é presentemente de 2,5 noites por turista.5 A Tabela 2 abaixo apresenta os movimentos de entradas ao território nacional pela N4. 4 De acordo com dados da Direcção Nacional de Migração. 5 De acordo com dados do MITUR. 16 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 2: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4 6 Entradas na Fronteira de Ressano Garcia Anos Nacionais % Estrangeiros % Total de Entradas 2011 1,222,131 72% 479,465 28% 1,701,596 2012 893,103 2013 894,439 72% 341,416 28% 1,234,519 71% 361,619 29% 1,256,058 2014 421,945 75% 141,761 25% 563,706 Ano 1,003,224 72% 394,167 28% 1,397,391 Mês 83,602 72% 32,847 28% 116,449 Dia 2,749 72% 1,080 28% 3,828 Médias Entradas Fonte: Serviço Nacional de Migração Por outro lado, calcula-se ainda que cheguem a esta área urbana, através do Aeroporto Internacional do Maputo, cerca de mil estrangeiros, que pelas mesmas razões se acrescem à demanda de serviços turísticos. Tabela 3: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4 Aeroporto Internacional de Maputo Movimento Nacional Maputo % Maputo Chg. Estr./Dia Desembarques 2011 695,035 389,936 56% 1,068 Embarques 2011 687,171 381,445 56% Desembarques 2012 773,891 419,246 54% Embarques 2012 764,997 413,026 54% 1,149 Fonte: Aeroportos de Moçambique A demanda local de serviços turísticos, particularmente ligada ao Alojamento, Restauração e Similares, acabou por favorecer ao longo dos últimos anos um crescimento acelerado da Indústria Turística na maior área metropolitana de Moçambique, que em si, constitui o maior destino turístico do país e um conjunto de grandes oportunidades para futuros investimentos e negócios no âmbito do turismo nacional. Tabela 4: Serviços de Alojamento, Restauração e Serviços na AMM Alojamento – Maputo e Matola Cidade Unidades Quartos Camas Maputo 163 4,362 9,656 Matola 37 380 353 200 4,742 10,009 Total Restauração & Bebidas – Maputo e Matola Cidade Unidades Mesas Cadeiras Maputo 857 6,500 28,300 Matola 37 380 1,799 6 Os dados de 2014 referem-se somente ao primeiro trimestre do ano. 16 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Total 894 6,880 17 30,099 Agências de Viagem – Maputo e Matola Cidade Unidades Maputo 138 Matola 3 Total 141 Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo A oferta local de Serviços Turísticos está ainda em fase de expansão e vai permitindo o desenvolvimento de produtos e serviços que complementam a oferta deste Destino Turístico, contribuindo em muito para o emprego de cada vez mais trabalhadores. Cerca de 18,000 trabalhadores constituem a força de trabalho do sector neste destino, representando 40% dos empregados no turismo em todo o país. Nos últimos anos vem a notar-se uma presença cada vez maior de mulheres, o que constitui também um caso único a nível nacional. Tabela 5: Dados de Emprego no Turismo em Maputo Cidade e Província Categorias de Alojamento - Maputo Cidade Categorias Unidades Quartos Camas 5 625 1,286 Hotéis 4 * Hotéis 3* Hotéis 2* Hotéis 1* Pensões 3* Pensões 2* Pensões 1* Residenciais 3* Residenciais 2* Lodges 1* Complexos Turísticos 2* 8 12 6 5 2 12 29 6 11 3 2 490 693 377 129 75 349 680 104 70 43 17 1,434 1,698 765 392 112 679 1,312 208 180 88 24 Aluguer de Quartos Classe Única 30 338 735 Casas de Hospedes Classe Única 21 258 441 Hotéis 5 estrelas (*) Alojamento Particular Classe Única TOTAL 11 114 302 163 4,362 9,656 Categorias de Alojamento - Cidade da Matola Categorias Unidades Quartos Camas Hotéis 5* Hotéis 4* 1 2 55 104 87 152 Hotéis 3* 4 95 108 Hotéis 1* Casa de Hospedes Classe Única Pensão 2* Pensões 1* Aluguer de Quartos Classe Única 3 35 81 15 199 158 5 6 16 85 30 89 25 199 298 18 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO C. Turístico Classe Única Lodges 4* Lodges 3* Lodges 2* Lodges 1* Campismo Classe Única Agro Turismo Classe Única TOTAL 30 460 3 24 1,263 48 10 11 5 4 1 125 124 204 58 43 12 1,713 229 408 116 182 24 3,273 Fonte: Direcção de Turismo da Cidade de Maputo e Direcção Provincial do Turismo da Província de Maputo 2.2.2 As Actividades Económicas do Sector do Turismo na Província de Maputo A Província de Maputo oferece aos visitantes o turismo de sol e mar na costa a Norte de Maputo ou para Sul ao longo do Distrito de Matutuíne até a Ponta do Ouro e ainda, o turismo rural no interior com visitas à Reserva Especial de Maputo, à Barragem dos Pequenos Libombos ou à Vila da Namaacha. A província possui um grande potencial para o desenvolvimento do turismo devido aos atractivos recursos naturais, e à proximidade geográfica com mercados como a África do Sul e, acima de tudo, pela proximidade à cidade capital, Maputo. No entanto, os serviços turísticos não estão desenvolvidos como os da Cidade de Maputo. Em termos numéricos, quer o alojamento disponível, quer o número de trabalhadores, é muito mais reduzido que os da Cidade de Maputo. Tabela 6: Distribuição dos Serviços Turísticos por Distritos - Maputo Província Unidades de Alojamento Boane Unidades Quartos Camas Trabalhadores 11 152 284 118 Moamba 9 94 125 45 Marracuene 9 126 304 136 Namaacha 6 136 190 66 Matutuíne 56 861 1,944 989 9 57 73 28 125 1713 3,273 1,529 Magude TOTAL Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo Tabela 7: Distribuição das Unidades de Restauração por Distritos - Maputo Província Unidades de Restauração Boane Unidades Mesas Cadeiras Trabalhadores 18 201 774 121 N/A N/A N/A N/A 36 107 428 74 Namaacha 2 40 166 68 Matutuíne N/A N/A N/A N/A Magude N/A N/A N/A N/A 93 728 3,167 531 Moamba Marracuene TOTAL Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo 18 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 19 2.2.3 Principais Pólos Turísticos Segundo dados do Governo da Província de Maputo, contidos no documento preparado no âmbito da Presidência Aberta e Inclusiva e editado pelo Governo Provincial em 15 de Junho de 2014, “o movimento turístico (na província) registou 131.698 hóspedes (66.757 nacionais e 64.941 estrangeiros) e 331.794 dormidas (84.248 nacionais e 247.546 estrangeiros) nos estabelecimentos hoteleiros da província. O número de hóspedes e dormidas registadas passou de 11.387 e 23.159 em 2005 para 17.006 e 46.508 em 2013, com crescimentos médios anuais de 12,8% e 37,6%, respectivamente”. Esta informação mostra que o sector do turismo está em franco crescimento na Província de Maputo e calcula-se que se deva fundamentalmente ao crescimento da actividade económica na província, e consequente aumento do volume global de negócios, aumento do número de infraestruturas turísticas, crescimento da cidade e do número dos seus residentes e visitantes que contribui para o aumento da demanda turística na província. De facto, esta grande área urbana tem interacções económicas com todos os distritos da província, particularmente com os que estão situados ao longo do CDM. Os principais polos turísticos existentes são os seguintes: › O “Pólo de Turismo de Lazer e Ecoturismo de Marracuene e Praias da Macaneta” – com o seu crescente número de pequenas unidades de alojamento e restauração, apresenta-se cada vez mais como a zona de praia e lazer para os residentes da cidade e como um pequeno destino de praia para o vizinho mercado Sul-africano. Tabela 8: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Marracuene Estabelecimentos de Alojamento Distritos Marracuene Macaneta Unidades Capacidade Nr de Trab Quartos Camas 3 82 131 77 6 44 173 59 Estabelecimentos de Restauração e Bebidas Distrito Marracuene Unidades Mesas Cadeiras Trab. 36 107 428 74 Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo O número de unidades de alojamento estabelecidas na Macaneta demonstra tendência para aumento do afluxo de turistas regionais e de residentes que procuram as suas praias como alternativa às de Maputo que estão gradualmente a perder qualidade em função do crescimento urbano e seus impactos nas zonas de lazer da cidade. › O Pólo de Ecoturismo da Ilha de Inhaca e Ponta de Santa Maria – Matutuíne – é fundamentalmente um destino de turismo ecológico com grande potencial de atracção de turistas residentes em Maputo ou estrangeiros regionais ou originários de mercados de longa distância e conta 20 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO com vários atractivos de natureza uma vez que está classificada como Reserva Natural e conta com praias de excelente qualidade. Nela está estabelecido um hotel de 3 estrelas com 40 quartos e uma série de pequenas unidades de aluguer de quartos que oferecem os seus serviços de alojamento e restauração, no entanto este destino tem estado a perder gradualmente os seus mercados devido a vários factores que serão apresentados no relatório final. Recentemente, a Ilha tem estado a ser alvo do interesse de alguns grandes investidores internacionais que se propõem desenvolver um projecto ecológico de grande escala e para isso estão em negociações com o Governo para as necessárias tramitações legais. A Península do Machangulo, adjacente à Ilha, tem estado a ser alvo de investimentos imobiliários de alta qualidade e esta gradualmente a ligar-se ao Pólo de Turismo costeiro que se estende progressivamente desde a Ponta do Ouro em direcção a Norte. Esta área permite antever a possibilidade do estabelecimento de um projecto âncora de grande dimensão, na parte Sul, entre a foz do rio Maputo e a costa na zona confinante com o limite Norte da Reserva Especial do Maputo. › O Pólo de Turismo de Lazer Urbano da KaTembe – é tradicionalmente uma zona de lazer inscrita na própria Cidade do Maputo, com poucas infraestruturas urbanas e sociais onde, no entanto, se estabeleceu já há alguns anos uma unidade hoteleira de boa qualidade e que embora de pequena dimensão, atrai o mercado de conferências e alguns turistas que visitam a Área Metropolitana mas que procuram ficar longe do bulício da cidade. O recente projecto da Maputo Sul e a construção da ponte sobre a Baía de Maputo (Ponte Maputo – KaTembe) permite antever que esta zona da cidade irá merecer um tratamento especial como uma área requalificada e que poderá vir a constituir um micro destino turístico com o estabelecimento de infra-estruturas adequadas. Com a construção da via rápida KaTembe – Ponta do Ouro, a Sul de Maputo, abrem-se amplas oportunidades para a criação de infra-estruturas turísticas usufruindo de um potencial inexplorado e uma natureza por descobrir. As vocações turísticas e residenciais de lazer deste recanto moçambicano poderão ser aproveitadas em pleno, uma vez desenvolvidas as suas infra-estruturas e criados os necessários acessos. › O Pólo de Turismo de Lazer Rural dos Pequenos Libombos – tem estabelecido na sua área uma pequena unidade de alojamento que tradicionalmente oferece os seus serviços ao mercado de eventos e conferências e a alguns poucos turistas residentes de Maputo para lazer de fim-de-semana. O crescimento da área urbana que se estende gradualmente da Matola para Boane, permite antever que esta área poderá vir a crescer como área 20 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 21 residencial com algum potencial para o turismo embora sem grande expressão em termos de destino turístico. O relatório final deste estudo irá abordar com o detalhe possível o potencial de estabelecimento de unidades de serviços turísticos oferecidos pela concretização do projecto. Os Pólos de Turismo próximos do CDM – os Pólos de Ecoturismo (Reserva Especial do Maputo) e Turismo de Sol & Mar (Pólo da Ponta do Ouro) estabelecidos em Matutuíne a Sul do rio Maputo, constituem os mais importantes atractivos próximos do CDM, sendo os seus produtos e serviços específicos direccionados para os mercados regionais e internacionais mas também muito procurados pelo mercado doméstico. Tabela 9: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Matutuíne Estabelecimentos de Alojamento Distritos Matutuíne Ponta Malongane Ponta de ouro Cabo santa maria Bela vista TOTAL Unidades Capacidade Quartos Camas 16 175 259 7 254 800 24 354 786 6 65 76 3 56 13 861 23 1,944 Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo O Pólo de Turismo de Montanha localizado na Namaacha ocupa um lugar tradicional como zona de lazer da Província do Maputo e tem 6 unidades de alojamento, que servem o mercado de viajantes, turistas de fim-de-semana e muito principalmente as conferências, devido à proximidade com a capital do país. Existem na Namaacha um total de 190 camas. Os pólos turísticos acima identificados no CDM estão concentrados em “Clusters” segundo a sua tipologia, caracterizando-se por dois segmentos distintos: O Turismo de Negócios, concentrado ao longo do eixo principal do corredor e na grande área metropolitana de Maputo, e o Turismo de Lazer, na Costa a Sul da cidade e na Ilha da Inhaca. Na Figura 1 abaixo, observa-se igualmente que existe na área do corredor, vários eixos, incluindo o primário, secundários e subsidiários (indicados pelas linhas verdes) que servem ao acesso aos pólos turísticos existentes na Província do Maputo. 22 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Figura 1 - Área Metropolitana de Maputo 22 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 3 23 Oportunidades de Investimento Existentes no CDM O trabalho de campo efectuado permitiu identificar várias oportunidades para o investimento em projectos de pequena e grande dimensão, sendo alguns ancorados ao desenvolvimento de infra estruturas e empreendimentos de grande escala localizados ao longo do CDM e outros ainda, que pela sua natureza e dimensão, têm o potencial de proporcionar o ancoramento de várias actividades económicas. A referência a estes potenciais projectos é feita com base na sua posição geográfica em relação a pólos de desenvolvimento localizados ao longo do CDM e em áreas servidas pelo mesmo corredor. 3.1 Projectos prioritários de média dimensão Note-se que alguns destes projectos irão depender, para sua concretização, da efectiva realização de planos que presentemente constituem propostas de desenvolvimento promovidas quer pelo Governo quer por investidores privados. Tabela 10: Projectos Âncora Projectos Âncora e Prioritários de Pequena e Média Dimensão Identificados Hotel de 3* com 20 O conjunto de infra estruturas e serviços planeados e em implementação na quartos em fronteira de Ressano Garcia, incluindo as instalações logísticas da fronteira Ressano Garcia única e da central eléctrica, permitem antever uma necessidade a curto/médio prazo de responder à demanda de alojamento gerada por entidades públicas e privadas que deverão permanecer naquela localidade por períodos de curta e longa duração. Hotel de 3* com 40 Os planos para fazer da Vila de Moamba um pólo logístico de grande a 60 quartos na dimensão e um centro agro-industrial ancorado à futura Albufeira da Moamba Barragem Moamba-Major, aliado ao facto de que se propõe que a estrada existente entre a Vila da Moamba e Xinavane venha a ser devidamente requalificada para servir o tráfego entre a fronteira e as províncias do Norte, evitando a passagem pela zona urbana de Maputo, permite antever uma oportunidade para o estabelecimento de uma unidade hoteleira com o 24 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Projectos Âncora e Prioritários de Pequena e Média Dimensão Identificados mínimo da dimensão proposta. Dois hotéis de 3* O crescimento do Parque industrial da Matola previsto com o acréscimo de com 60 a 80 grandes empreendimentos estabelecidos naquela área permite antever a quartos cada, no necessidade de se estabelecer este tipo de unidades na área proposta eixo da N4 na Matola Hotel de 4* com A Matola esta a tornar-se num grande centro urbano com potencial para 120 quartos no atrair viajantes e turistas por diversos motivos e razões. Os actuais fluxos de centro comercial visitantes e a demanda gerada por actividades económicas em constante da Matola expansão permitem antever a oportunidade para o estabelecimento da unidade proposta. Dois hotéis de 3* A Matola esta a tornar-se num grande centro urbano com potencial para com 60 a 80 atrair viajantes e turistas por diversos motivos e razões. Os actuais fluxos de quartos cada, na visitantes e a demanda gerada por actividades económicas em constante KaTembe expansão permitem antever a oportunidade para o estabelecimento da unidade proposta. Um hotel de 4* Pelos motivos acima indicados, e porque a KaTembe tem condições para se com 120 quartos tornar numa zona de lazer, embora integrada no contexto urbano, pensa-se na KaTembe que se apresenta uma grande oportunidade ao investimento numa unidade hoteleira como a proposta, com a qualidade necessária para responder aos mercados de turismo, de lazer e de negócios. Um hotel de 3* O desenvolvimento do cenário de negócios e indústrias que se desenham nas com 60 a 80 proximidades da FACIM, somando-se à utilização dos espaços da mesma para quartos com a realização de feiras e eventos que tem lugar ao longo do ano, permite serviços de identificar aqui uma grande oportunidade para o estabelecimento de uma alojamento de unidade como a proposta para servir fundamentalmente viajante, técnicos e curta e longa “homens de negócio” que necessitam de se alojar nesta área da cidade, em duração em expansão devido a existência da grande circular de Maputo. Marracuene, próximo da FACIM Um hotel de 4* A construção da grande circular permite antever que a Vila de Marracuene com 80 quartos em venha ser integrada a breve termo na zona urbana de Maputo. Pelo facto de Marracuene esta vila dispor de atrativos particulares de carácter cultural e paisagístico, pensa-se que existem condições para o interesse do investidor numa unidade como a proposta, desde que sejam devidamente acauteladas questões relacionadas com a gestão ambiental e requalificação das vias interiores, e da vila no seu todo. 24 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 25 Na tabela que se segue, apresenta-se algumas estimativas rápidas do potencial de receitas possível de ser gerado considerando a capacidade proposta para os projectos prioritário de pequena e média dimensão propostos no estudo. # Quartos # Camas # Trabalho Taxa de Ocupação Média Quartos/noit es/ mês Tarifa media MZN Vendas/ mês em MZN Ressano Garcia 3* 1 20 30 30 70% 420 2,500 1,050,000 178,500 Moamba 3* 1 40 60 60 75% 900 2,500 2,250,000 382,500 Matola N4 3* 2 140 210 210 85% 3,570 2,500 8,925,000 1,517,250 Matola Centro 4* 1 120 144 240 80% 2,880 3,200 9,216,000 1,566,720 KaTembe 3* 2 140 210 210 70% 2,940 2,500 7,350,000 1,249,500 KaTembe 4* 1 120 144 240 70% 2,520 3,200 8,064,000 1,370,880 Marracuene FACIM 3* 1 80 120 120 85% 2,040 2,500 5,100,000 867,000 Marracuene Vila 4* 1 80 96 160 65% 1,560 3,200 4,992,000 848,640 10 740 1014 1270 75% 16,830 46,947,000 7,980,990 9 Hotel # Unidades Contribuição IVA 17% MZN Tabela 11 - Resumo das Oportunidade de Investimentos em Novos Empreendimentos Hoteleiros de Pequena e Média Dimensão Total A análise efectuada no âmbito desta pesquisa permitiu identificar, para além dos pequenos e médios projectos acima referidos, dois grandes projectos âncora que poderão tornar-se em dois destinos turísticos de grande dimensão com potencial para atrair um largo espectro de diferente serviços e actividades económicas que muito podem contribuir para o desenvolvimento local e para colocar o Grande Maputo “no mapa” como um destino turístico regional e internacional. 3.2 Resumo dos Projectos Âncoras Identificados 3.2.1 Complexo Turístico de Macaneta O aumento crescente do número de residentes ao nível da grande área metropolitana de Maputo nos últimos anos conjugada com a crescente urbanização e emergência de uma classe média nacional e estrangeira tem vindo a aumentar a demanda por locais de lazer principalmente nas áreas de praias disponíveis nas proximidades da cidade. Em contraste, com a construção da Grande Circular, Maputo perdeu parte da sua praia, na Costa do Sol, em virtude da necessidade de se alargar a via para acomodar o grande aumento do tráfego automóvel que se verifica na cidade e arredores, comprometendo deste modo a única zona de lazer com área balnear disponível para os residentes da Cidade de Maputo. Por outro lado, a mesma via 26 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO circular permite agora o acesso a Marracuene de forma rápida e segura, colocando aquela vila praticamente na área do Grande Maputo. Este facto, conjugado com a existência de condições físicas, ambientais e geomorfológicas da península da Macaneta, permitiu o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclui componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como empreendimentos imobiliários e serviços públicos e privados necessários a uma nova zona de expansão urbana. Da análise efectuada foi possível "idealizar" o estabelecimento de um grande complexo turístico para a região da Península de Macaneta constituída por hotéis, restaurantes, casino, parque infantil entre outras facilidades. O valor total do investimento proposto é de cerca de USD 283 milhões para a edificação dos imobilizados e outras infra-estruturas indispensáveis para a concretização deste empreendimento e ainda a montagem dos equipamentos necessários para o seu funcionamento. Tendo por base o estudo do mercado actual e suas perspectivas de evolução, as projecções feitas para a exploração deste mercado mostram que o mesmo é económica e financeiramente viável. Com efeito, os cálculos efectuados mostram que para um horizonte temporal de 30 anos, considerados no estudo, o valor total a investir pode ser recuperado volvidos 8 anos e 1 mês, com uma Taxa Interna de Retorno é de 14.1%, contra uma taxa de actualização de 11%, tendo o valor Actual Líquido de cerca de USD 110.7 milhões. Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser financiado integralmente por fundos próprios, resulta uma taxa interna de retorno de 16% e um Valor Actual Líquido de USD 176 milhões. No entanto, a análise de sensibilidade mostrou que a viabilidade do projecto é fortemente depende da taxa de ocupação dos hotéis e uso de outros espaços que integram o projecto. Para tanto, um dos factores críticos de sucesso a considerar para este projecto é a criação de condições de acesso, nomeadamente a ponte e a estrada ligando a Vila de Marracuene às dunas da Macaneta, infra-estruturas que deverão ser criadas pelo Governo, sem as quais o projecto se torna inviável. 3.2.2 Complexo Turístico de Machangulo O Sul de Moçambique não dispõe de um destino ecoturístico integrado que permita oferecer a uma clientela exigente, produtos e serviços de qualidade. Assim, faria todo sentido promover o desenvolvimento de um cenário deste tipo nas proximidades de Maputo. Na sequência, a existência de boas condições físicas, ambientais e geomorfológicas da península de Machangulo permite o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como a inclusão de uma componente imobiliária de casas de veraneio que venha a responder à crescente demanda de “segundas casas” por parte da crescente classe média Moçambicana e por estrangeiros originários dos países da região. Da análise efectuada, foi possível "idealizar" o estabelecimento de um grande complexo ecoturístico na região de Machangulo, constituída por hotéis, restaurantes, campo de golf, parque infantil entre outras facilidades. O valor total 26 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 27 do investimento proposto é de cerca de USD 110.7 milhões para a edificação dos imobilizados e outras infra-estruturas indispensáveis para a concretização deste empreendimento e ainda a montagem dos equipamentos necessários para o seu funcionamento. O estudo mostra que este projecto pode recuperar o total do valor investido em 9 anos 4 meses e a Taxa Interna de Retorno é de 13.%, superior à taxa de actualização, significando que com algum risco, o projecto apresenta alguma margem positiva para a manutenção da viabilidade do projecto. O Valor Actual Líquido é de cerca de USD 106.9 milhões, montante que não incluí o valor residual do imobilizado. Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser financiado integralmente por fundos próprios, o período de recuperação do capital reduz para 6 anos e 8 meses e a taxa interna de retorno incrementa para 17.1% enquanto o Valor Actual Líquido aumenta para USD 40.6 milhões. 3.3 Principais Constrangimentos para o Desenvolvimento dos Projectos Identificados Para que a concretização e bom desempenho dos projectos identificados, particularmente os âncora, ter-se-á que ter em conta alguns constrangimentos e desafios que daí possa advir para assegurar a viabilidade económica e financeira destes projectos. O curso das investigações realizadas para o presente estudo permitiu identificar alguns desses constrangimentos que abaixo se apresentam. Tabela 12: Constrangimentos e Mitigação Constrangimentos Infra-estruturais Descritivo Medidas de Mitigação Insuficiência e má qualidade da O Governo tem em curso diversos projectos rede viária que serve a maioria de grande dimensão para suprir a carência dos polos e destinos turísticos de infra-estrutura viárias incluindo a inseridos na área de influência construção de pontes. do CDM. Serviços públicos Falta de serviços de saúde É necessário que o Governo estabeleça pública e hospitalar nas áreas unidades sanitárias apropriadas próximo próximas da maioria dos das maiores concentrações de unidades destinos turísticos turísticas, tendo em conta o grande número de turistas e trabalhadores que ali permanecem por longos períodos embora considerados como uma população flutuante. Segurança pública Transporte Inadequada presença de É necessário que o Governo reforce os corpos de segurança pública efectivos policiais nos destinos turísticos e preparados para lidar com que os prepare com as necessárias turistas, nos destinos turísticos. capacidades para lidar com turistas. Insuficiência e inadequação de Tendo em conta que o acesso fácil e 28 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Constrangimentos Descritivo Medidas de Mitigação transportes públicos e privados económico aos destinos turísticos constitui que sirvam os destinos um factor de fundamental importância para turísticos o seu desenvolvimento, torna-se necessário o envolvimento do Governo na planificação e implementação de um conjunto de serviços de transporte adequado. Gestão ambiental Falta de planos e práticas de Autoridades administrativas locais e gestão ambiental nos destinos operadores privados devem envolver-se no turísticos. desenho e implementação de planos de gestão ambiental que resolvam a problemática da grande concentração de resíduos sólidos nos destinos turísticos. Caça furtiva Particularmente na Reserva O Governo através dos seus órgãos Especial de Maputo tem vindo competentes deve conter o fenómeno. a notar-se uma grande incidência de casos relacionados com a caça furtiva que contribui para a redução do número de animais que ainda estão a ser reintroduzidos nessa área. Ordenamento Embora existam planos de É necessário que o Governo provincial tome territorial das ordenamento territorial medidas claras em relação a este problema zonas turísticas devidamente aprovados e para que se evite uma ocupação desregrada reconhecidos, a prática da de espaço e áreas que devem ser gestão do território a nível privilegiadas para a implantação de local não é posta em prática, unidades turísticas de qualidade. particularmente em zonas de interesse turístico onde a demanda para instalação de infra estruturas privadas é muito grande. 28 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 4 Projectos de Grande Dimensão – Âncora na Área do CDM 4.1 Projecto de desenvolvimento de turismo integrado com componente hoteleira, imobiliária e residencial na Macaneta 29 4.1.1 Contextualização As cidades de Maputo e Matola, que no seu conjunto constituem a maior área metropolitana do país, estão a crescer nos últimos anos como reflexo dos novos desenvolvimentos da economia moçambicana, principalmente devido ao facto de que é aqui onde se estabelece o Governo central e, de acordo com o censo populacional de 2007, Maputo e Matola apresentarem um número total de habitantes de 1.766.823. Calcula-se que este número, 7 anos depois, tenha já atingido os 2 milhões de habitantes na área metropolitana de Maputo. Por outro lado, segundo dados recolhidos pela pesquisa, chegam por dia, em média, a Maputo, cerca de 1300 visitantes através do seu aeroporto internacional, dos quais cerca de 48% (620) são estrangeiros ou nacionais não residentes que demandam a cidade por motivos de negócio. A juntar-se a este número, passam em média, por dia, pela fronteira de Ressano Garcia, cerca de 1.000 estrangeiros, dos quais se calcula que cerca de 480 (48%) procurem pernoitar na área metropolitana de Maputo como visitantes de negócios. Este cenário do número de visitantes que visitam a Área Metropolitana de Maputo constitui uma base para se poder fazer projecções da demanda de alojamento na cidade tendo em conta o número de quartos actualmente disponível, que na gama de qualidade entre 3 e 5 estrelas atinge os 1800. Verificando-se em Maputo uma taxa de duração da visita de 2,5 dias em média, leva a entender que a taxa de ocupação média actual para as unidades de 3 a 5 estrelas, avaliada presentemente em 85%, exige o aumento do número de quartos 30 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO dessa qualidade para responder a uma demanda crescente de uma população flutuante constituída pelos visitantes e turistas que chegam ou passam pela capital do país. 4.1.2 Principais Razões e Localização do Projecto Presentemente o centro da cidade já não dispõe de espaços apropriados para a construção de novos empreendimentos hoteleiros com a qualidade e dimensão requerida e, neste sentido, urge procurar-se por novos espaços nas zonas para onde a área metropolitana se esta naturalmente a expandir, devido à construção de novas infra-estruturas de serviços. O número de residentes na área metropolitana de Maputo tem vindo a aumentar progressivamente nos últimos anos e prevê-se que este fenómeno continue a acontecer a curto e médio prazo. Este número crescente de residentes na zona urbana do Grande Maputo composto maioritariamente por cidadãos nacionais da classe média mas também com uma grande presença de cidadãos estrangeiros constitui um acréscimo considerável à demanda de locais de lazer, principalmente nas áreas de praias disponíveis nas proximidades da cidade. Este número crescente de residentes contribui também em muito para o aumento da demanda de novas áreas residenciais em zonas relativamente afastadas da azáfama urbana. Como referido, com a construção da Grande Circular, Maputo perdeu em certa medida, uma parte da sua praia, na Costa do Sol, como uma área atraente para turistas e mesmo para os próprios residentes da área urbana como a única zona de lazer de praia disponível, em virtude do grande aumento do tráfego automóvel permitido pelo alargamento da via. A tradicional praia da cidade, com cerca de somente 5 km de extensão é a única a servir como zona de lazer aos residentes e visitantes e o seu uso como área balnear com alguma qualidade, está agora comprometido com a existência de uma estrada que permite o acesso ao centro da cidade de e para a N1. Por outro lado, a mesma via circular permite agora o acesso a Marracuene, de forma rápida e segura, colocando aquela vila praticamente na área do Grande Maputo. Este facto, conjugado com as condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península da Macaneta, permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer, bem como empreendimentos imobiliários e serviços públicos e privados necessários a uma nova zona de expansão urbana. Da análise efectuada e considerado o tipo de procura previsto, leva-nos a antever que a zona mais apropriada para a expansão da Grande Maputo em termos de áreas de lazer de praia e de crescimento do parque imobiliário de melhor qualidade próximo dessas áreas, venha a ser a zona da Península da Macaneta, que situar-se-á a uma distância razoável do Centro de Negócio de Maputo e com 30 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 31 condições para a implantação de um grande projecto integrado que vise desenvolver uma nova estrutura urbana satélite, a ser integrada na grande área metropolitana. A área considerada para o projecto de desenvolvimento integrado/ âncora pode contar com cerca de 4.500ha de solos apropriados com cerca de 150ha de frente mar com um mínimo de 15km. A viabilidade para o projecto é condicionada pela construção de uma ponte sobre o Rio Incomáti e uma rede viária que permita a ligação entre a Vila de Marracuene e a faixa litoral Figura 2 - Área considerada para o projecto Considerando todos os constrangimentos que hoje se apresentam na Cidade de Maputo cuja área metropolitana tem vindo a crescer a um ritmo bastante elevado, este projecto apresenta-se como uma alternativa para o estabelecimento de uma área urbana com fácil controlo dos seus acessos, assegurando privacidade, segurança e eficiência de serviços. 4.1.3 Pré-condições Indispensáveis para a Implantação do Projecto Infra-estruturas de Acesso Um projecto deste tipo na área que se propõe requer soluções que permitam o fácil acesso e fluidez do tráfego num quadro de respeito ao meio ambiente, que venha a servir áreas de lazer que se complementem de forma equilibrada com zonas comerciais, residenciais e de serviços turísticos, garantindo o bem-estar e a segurança. Neste sentido, a conclusão da estrada circular de Maputo e a construção de uma ponte sobre o Rio Incomáti, ligando Marracuene e Macaneta, e respectiva estrada da ponte até Macaneta, numa extensão de cerca de 5 km, torna-se indispensáveis para permitir fácil acesso e circulação das pessoas a partir do centro da Cidade de Maputo para que esta área passe a ser a praia preferencial para residentes, visitantes e turistas que se desloquem para a área metropolitana de Maputo. No que tange à estrada entre o ponto de encontro da ponte e a zona das dunas, por se tratar de uma área pantanosa, o tipo de construção deverá considerar uma 32 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO via elevada, em aterro, que se deverá complementar por uma rede de arruamentos a ser planificada de acordo com um Plano Director. Disponibilidade de Terra A implementação do projecto na dimensão proposta requer a disponibilidade de grandes extensões de terra para a sua implantação. Neste contexto, a proposta aponta para a necessidade de uma faixa adequada com cerca de 4.500 ha de terra que entretanto já estando concessionada através de título de Direito de Uso e Aproveitamento de Terra (DUATs) praticamente na sua totalidade irá exigir o envolvimento e cometimento dos titulares dos mesmos no desenvolvimento proposto. Esta nova área urbana terá que ser planificada de raiz num conceito de um grande projecto que apresenta entre as diversas opções duas que se pensa terem maior potencial de viabilidade. Na primeira opção, a entrega do projecto a um grande promotor privado iria obrigar a que toda a área da península fosse disponibilizada para o projecto. No entanto, pensa-se que esta solução não será praticável uma vez que várias concessões de terra já foram atribuídas através de DUATs e que isto irá obrigar a que os titulares dos DUATs sejam parte activa do próprio projecto. Neste sentido, entende-se que a solução para a implementação do projecto passa pela promoção do projecto por uma instituição governamental que venha a facilitar a criação de uma plataforma de negócio em formato de consórcio com as entidades privadas titulares dos DUATs e outras entidades públicas/privadas interessadas no projecto. A implementação desta opção torna necessário o envolvimento proactivo e gradualmente planificado dos governos local e provincial para dar garantias ao sector privado estabelecido na zona e a comunidade residente em relação ao retorno que estes poderão obter a partir da disponibilização colectiva dos seus espaços. Em termos práticos, propõe-se que este plano de desenvolvimento da Península da Macaneta venha a ser fruto de uma parceria público/privada (PPP) com envolvimento gradual e progressivo dos intervenientes chave e na constituição de um consórcio promotor do projecto que poderá desenhar-se de acordo com o modelo que a seguir se descreve: i) Proposta de Processo de Promoção do Projecto Este processo visa o estabelecimento de uma nova abordagem que assenta numa filosofia de PPP com um conjunto de mecanismos que lhe confere o estatuto de um Projecto âncora. O processo deve ter em conta alguns condicionalismos e pré-condições: › Privilegiar a atribuição de DUATs ainda disponíveis a entidades singulares ou colectivas nacionais, cometidas pelos mesmos propósitos que a entidade 32 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 33 Governamental promotora seja ela do Governo central ou do provincial, de fazer com que o Plano de Desenvolvimento da península da Macaneta venha a permitir a criação de um destino turístico de lazer urbano integrado, com a qualidade adequada; › Convidar os titulares dos DUATs já concedidos para um encontro de acerto de ideias com a entidade governamental promotora com vista a conduzir o processo num formato de uma plataforma de intenções comuns; › Estabelecer um Memorando de Entendimento entre o promotor do sector público e todos os titulares dos DUATs concedidos ou a conceder para a totalidade da área comprometida com o projecto; › Criar um consórcio inicial que deverá integrar todos titulares dos DUATs e eventualmente os operadores económicos da área de Marracuene, bem como algumas entidades públicas ou privadas nacionais que se interessem pelo projecto para gerir o processo de arranque da ideia. Neste sentido, importa estabelecer, logo à partida, o promotor inicial deste projecto que portanto se irá responsabilizar pelo lançamento da ideia e do respectivo processo de implementação na sua fase inicial. Pensa-se que o modelo ideal a escolher para identificar o grupo promotor inicial do projecto deverá incluir o Governo central, eventualmente representado pelo Ministério da Cultura e Turismo, que pode talvez incluir o Instituto Nacional do Turismo (INATUR) em parceria com o Ministério da Economia e Finanças, o Governo provincial representado directamente pelo gabinete do governador e ainda o CEP7 local. Por último, importa ressalvar que é preciso estabelecer um processo exemplar que garanta as seguintes premissas fundamentais: › A criação de um pólo turístico de lazer urbano de alta qualidade que venha a valorizar e enriquecer o conjunto dos serviços turísticos estabelecidos na Área Metropolitana de Maputo, contribuindo assim para o incremento da oferta de produtos turísticos e serviços próprios de uma área balnear urbana; › A inclusão de empresários nacionais no processo de atribuição de direitos de exploração através da concessão exclusiva de DUATs a entidades moçambicanas singulares ou colectivas; › O reconhecimento dos direitos consuetudinários do uso da terra dos membros das Comunidades Locais através da inclusão de uma organização representativa dos mesmos no pacto social de uma empresa que congregando os titulares dos DUATs irá gerir o processo em representação do sector privado nacional envolvido no processo; 7 CEP - Conselhos Empresariais Provinciais - constituem o braço da CTA a nível provincial 34 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO › O processo tem como objectivo a criação de uma PPP que irá constituir o cerne do estabelecimento do projecto de Desenvolvimento da Praia da Macaneta com potencial para se afirmar como um piloto que irá guiar outros processos semelhantes em Moçambique; ii) Acções a desenvolver Para facilitar a planificação das acções e a sua condução sequencial, o processo deverá ser dividido em fases e cada uma delas irá compreender um certo número de passos. Este processo deverá merecer um plano específico e detalhado de acções provavelmente a desenvolver nos seus traços gerais e particulares por uma empresa de consultoria contratada para o efeito. Fase I – Manifestação do interesse e cometimento institucional do Governo Nesta fase espera-se do Governo uma manifestação firme em promover um projecto de grande dimensão para a Macaneta e para que se criem as condições iniciais para a viabilização do projecto. Fase II – Constituição do Núcleo Promotor do Projecto Esta será uma fase crucial para todo o processo pois vai definir os intervenientes determinantes para o seu sucesso bem como a garantia das premissas fundamentais acima referidas. Vai também permitir o estabelecimento do modo como os intervenientes se irão relacionar entre si e como cada um dos “blocos” a definir irá contribuir para a PPP. Será nesta fase que se irão analisar as implicações financeiras necessárias à exequibilidade do processo, que poderá nesse momento incluir entre outros os seguintes passos: › Confirmação da área apropriada; › Identificação dos titulares de DUATs já concedidos para a área escolhida; › Apresentação do projecto aos titulares dos DUATS e convite para nele participarem como promotores; › Estudo de viabilidade e modelo apropriado para a constituição de Empresa Publica/Privada que venha a estabelecer-se como promotora do projecto, integrando maioritariamente os titulares dos DUATs; › Constituição de uma Associação Comunitária integrando os residentes naturais da Macaneta que devera integrar também o pacto social da EPPM; › Constituição da “Empresa Promotora do Projecto da Macaneta” (EPPM) num modelo de PPP; › Preparação do estabelecimento de um Consórcio Promotor do Projecto ligando a EPPM a várias entidades públicas que poderão garantir a sua presença no projecto na componente de serviços básicos e infra-estruturas 34 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 35 que poderão incluir entre outras a Electricidade de Moçambique (EDM), Águas de Moçambique (AdM), etc. Nesta fase terá que se ter conseguido a estruturação da empresa que agrega todos os titulares dos DUATs e a associação que representa as comunidades de residentes locais, sendo esta que vai impulsionar a fase seguinte que terá que se caracterizar pela estruturação do Consórcio que, envolvendo a empresa e irá passar a incluir os parceiros dos sectores públicos estratégicos para a criação de condições para o lançamento do Projecto, bem como, possivelmente, uma entidade financeira interessada que poderia ser inicialmente um Banco Comercial devidamente credenciado pelo Banco Central. Fase III – Constituição do Consórcio A criação de uma plataforma de Actores interessados no lançamento do Projecto de Desenvolvimento da Macaneta irá constituir a essência desta fase. Para isto será decisiva a celebração de um Memorando de Entendimento entre as várias partes envolvidas que deverá estipular os princípios, critérios gerais e metodologia a adoptar por todas as partes interessadas e signatárias do mesmo e ainda detalhar as acções referentes às questões técnicas que entre outros irão merecer pelo menos os seguintes estudos de especialidade: A Elaboração do Plano Director do Projecto que desenvolva as grandes linhas do mesmo numa perspectiva macro; B Elaboração do Plano de Estrutura (Serviços Básicos e Sociais – Acessos, Energia, Água, Saneamento, Serviços de Saúde, Escolas, etc.); C Elaboração do Plano de Gestão Integrada (Administração e Finanças propostos para a gestão conjunta das áreas e serviços a partilhar pelos empreendimentos a implantar na área do Projecto); D Plano de Lançamento do Projecto a nível Nacional e Internacional (prevendo um calendário e o formato de apresentação que poderá eventualmente contar com a participação da Bolsa de Valores de Moçambique). Concluída esta fase, estarão criadas as condições para que o Consórcio seja efectivamente estruturado e criado através da celebração de um contrato entre as partes e indicação dos gestores encarregues de gerir todas as acções que visam finalizar a implantação do Projecto pelos investidores interessados em estabelecer os empreendimentos turísticos e imobiliários definidos. Fase IV – Lançamento do Projecto Esta etapa será constituída por um conjunto de acções visando a execução do Plano de Estrutura do projecto que deverá conter um calendário e estratégia que vise por um lado garantir o máximo de presença de nacionais entre os investimentos de raiz a realizar, dando talvez alguns privilégios a instituições moçambicanas de serviços que se pretendam estabelecer na área do projecto e, por outro lado, deverá também garantir os investimentos estrangeiros com a 36 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO qualidade e dimensão que se pretende conseguir para os empreendimentos turísticos. No contexto de uma proposta como a que se apresenta, será necessário ter em conta que o desenho dos empreendimentos que também se propõe, e deverá depender das melhores opções técnicas e financeiras que vierem a ser definidas pelo Plano Director acima mencionado. Tabela 13: Ficha do Projecto Turístico e Imobiliário da Macaneta NOME DO PROJECTO Projecto de Desenvolvimento Turístico e Imobiliário na Macaneta. LOCALIZAÇÃO (distrito) Península da Macaneta, Distrito de Marracuene. OBJECTO Desenvolvimento de uma nova área urbanizada na faixa da Macaneta com o objectivo de oferecer a área metropolitana do Grande Maputo uma oportunidade de crescimento e diversificação de infra-estruturas destinadas a albergar turistas e residentes. TAMANHO/CAPACIDADE Área total de terra apropriada ao projecto de cerca de 4.500 hectares. Espaço destinado ao projecto: 150 hectares com 15Km de frente de mar. TIPO DE PROJECTO Uma nova área urbanizada, envolvendo a construção de raiz de novos empreendimentos hoteleiros e imobiliários a incluir-se na área metropolitana do Grande Maputo. DESCRIÇÃO › O centro da Cidade de Maputo já não dispõe de espaços apropriados para a construção de novos empreendimentos hoteleiros com a qualidade e dimensão requerida. › O projecto de construção de uma ponte sobre o Rio Incomati ligando Marracuene e Macaneta, permite prever que a breve prazo as praias daquela península sejam facilmente acessíveis a partir do centro da Cidade de Maputo. › As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da península da Macaneta permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como empreendimentos imobiliários e serviços públicos e privados necessários a uma nova zona de expansão urbana. Infra-estruturas básicas de apoio existentes a jusante e a montante do Projecto (Portos, estradas, água, electricidade, etc.) 1. A Montante do Projecto: 1.1 Existência de rede de distribuição de energia eléctrica de média tensão na Península da Macaneta. 1.2 Intenção de se construir a breve prazo uma ponte 36 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 37 ligando a Vila de Marracuene a Macaneta. 2. A Jusante do Projecto: 2.1 Construção de 1 estrada elevada (em aterro), asfaltada ligando a ponte à faixa litoral da Macaneta. 2.2 Construção de rede viária ligando o acesso principal aos diversos estabelecimentos previstos pelo projecto. 2.3 Montagem de sistema de colecta, armazenamento e distribuição de água para abastecimento as diversas unidades e serviços. MERCADO ALVO (interno, regional › e internacional) Mercado Interno – Residentes de Maputo que buscam uma área de lazer de praia próxima da cidade, residentes que procuram novas áreas residenciais para habitação primária e segunda habitação, visitantes nacionais que visitem a Cidade de Maputo. › Mercado Regional – Estrangeiros principalmente originários das províncias de Gauteng e Mpumalanga na África do Sul. › Mercado Internacional – Estrangeiros originários de países fora de África. 38 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 5 Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e Oportunidades 5.1 Pontos Fortes: › Proximidade do local ao maior centro urbano do país, Grande Maputo; › Existência de boas condições físicas e geomorfológicas para o desenvolvimento do turismo; › Poder vir a se tornar numa área de desenvolvimento urbano com grandes vantagens em termos de controlo do acesso e segurança dos moradores e visitantes; › Existência de políticas e estratégias sectoriais orientadas para a promoção e desenvolvimento do turismo; › Possibilidade de permitir a requalificação da área como zona turística de excelência e de lazer da grande área metropolitana de Maputo, oferece uma grande oportunidade de novos investimentos imobiliários e hoteleiros que por sua vez irão atrair uma série de actividades comerciais e de serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes; › Promoção de novos produtos e serviços turísticos dentro da área do Grande Maputo; › Contribuição para o desenvolvimento sustentável do turismo de lazer em Maputo. 5.2 › Pontos Fracos: Falta disponibilidade financeira das instituições que devem criar as condições em termos de infra-estruturas e serviços de base que permitam atrair os investimentos privados; 38 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 39 › Dificuldade na disponibilização de terra para os novos empreendimentos em virtude de a grande maioria dos espaços estar já comprometidos com DUATs; › Inexistência da ponte ligando Marracuene a Macaneta; › Inexistência de rede de estradas e de serviços públicos e privados básicos adequados na faixa da Macaneta; › Falta de legislação específica para a constituição de consórcios promotores de grandes projectos que exijam disponibilização de largas porções de terra num cenário de integração de vários titulares, › Falta de experiência e conhecimento do modelo de promoção e implementação do projecto proposto. 5.3 Oportunidades: › Atitude positiva do Governo para com a ideia proposta de constituição de uma iniciativa PPP para a promoção do projecto; › Existência de plano de construção da ponte que está para breve; › Existência de uma forte demanda para uma nova área de lazer urbano; › Crescente demanda de novas áreas urbanas com projectos de desenvolvimento imobiliário e hotelaria; › Possibilidade de desenvolvimento de um projecto-modelo com potencial de serem replicados a outras áreas do país; › Reabilitação da Estrada Nacional N1. 5.4 Ameaças: › Défice de recursos para a construção das infra-estruturas de acesso; › Falta de um promotor específico do projecto ao nível da comunidade e proprietários do espaço e dos investidores internacionais; › Risco de não adesão dos titulares dos DUATs ao consórcio; › Preferência dos consumidores por outros destinos turísticos; › Falta disponibilidade financeira das instituições que devem criar as condições em termos de infra-estruturas e serviços de base que permitam atrair os investimentos privados. 40 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 6 Análise Económica e Financeira do Projecto A elaboração do estudo de pré-viabilidade deste projecto âncora tomou por base as informações acima apresentadas que em termos gerais traduzem as seguintes assunções: › Crescimento populacional na área metropolitana do Grande Maputo e consequente aumento da procura por espaços para turismo de lazer, sobretudo por jovens; › Redução do espaço da praia da Costa do Sol para dar lugar a nova estrada circular; › Construção da Circular de Maputo que torna o acesso e circulação para Marracuene mais rápido e fluido; › Existência de espaço com boas condições físicas, ambientais e geomorfológicas na Península da Macaneta que podem servir de atractivos para a implantação de um empreendimento turístico de grande dimensão para lazer; › Alargamento da área urbana ao nível da Cidade de Maputo e Marracuene. Sob o ponto de vista financeiro e para efeitos de projecção dos custos e proveitos futuros resultantes da exploração deste projecto considerou-se o seguinte: › O Valor do Investimento base e o tipo de edificações previstas foram obtidos a partir do custo médio de cada m2 para a implantação do projecto e respectivos equipamentos. No valor do investimento não foi incluído o custo com a construção da estrada e ponte sobre o rio Incomáti no pressuposto de que este será da responsabilidade do Estado; › Financiamento foi considerado com a seguinte estrutura: 30% de capitais próprios ou equivalentes e 70% de financiamento bancário; 40 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 41 › Uma taxa de juro de financiamento em USD de 6% ao ano, com seis meses de graça; › Uma taxa de actualização dos "Cash-Flows" de 8% que considera o risco de 2%; › Os custos de exploração, incluindo os salários foram ajustados a uma taxa anual de 2%, que toma por base a inflação do dólar de 2%; › Os preços de venda foram obtidos a partir dos actualmente praticados e aplicado um desconto como estratégia de penetração no mercado, sendo que a evolução anual é de 3% ao ano; › A taxa de ocupação considerada é de 65% no 1.º ano, nível que cresce gradualmente até atingir-se 90% a partir do 5.º ano; › Não foram considerados quaisquer benefícios fiscais. No entanto o Estado deverá criar incentivos fiscais como forma de atrair mais rapidamente investidores; › Parte da informação utilizada foi recolhida junto dos produtores, vendedores grossistas, algumas lojas de produtos frescos que se estabeleceram recentemente em Maputo e Matola. 42 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 6.1 Análise Económica e Financeira A área da Macaneta permite idealizar diferentes cenários para a tipologia das infra-estruturas hoteleiras e imobiliárias a estabelecer, com diferentes composições, servindo uma demanda diferenciada mas complementar entre si desde que planificada em conjuntos harmonizados por um Plano de Desenvolvimento Integrado. 42 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 43 6.1.1 Indústria e Comércio As boas condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península da Macaneta permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão com a seguinte composição: › › › › › › 1 Hotel de 5* com 180 quartos; 2 Hotéis de 4* com 120 quartos cada um; 3 Hotéis de 3* com 80 quartos cada um; 6 Eco-Lodges com 20 quartos cada um; 1 Casino; 1 Parque de diversões do tipo “Water World”. A tabela abaixo apresenta as características de cada uma das componentes, infraestruturas de apoio e acesso e outras facilidades necessárias para a implementação deste projecto. 44 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 14: Componente de Investimento e Estimativa de Custo Componente Quantidade Custo Unitário TOTAL Lodges e Hotéis Hotel 5* - BEACH HOTEL 180 Quartos 360 000 $64 800 000 Hotel 4* - BEACH HOTEL 240 Quartos 316 000 $75 840 000 Hotel 3* - BEACH HOTEL 240 Quartos 316 000 $75 840 000 6 Eco-Lodge 4* 120 Quartos 200 000 $24 000 000 Acomodação para o Pessoal de Trabalho TIPO A – Sénior 10 Unidades 150 000 TIPO B - Menor 30 Quartos 90 000 TOTAL 1 $240 480 000 Facilidades Diversas SPA 2 $2 000 000 Casino 1 $6 000 000 Sala de Conferências 300 Lugares $3 500 000 Centro Comercial 1 $7 000 000 Clinica para 1°s Socorros 1 $200 000 Parque Infantil e para recreação (Water World) 1 $2 500 000 Heliporto $1 250 000 Porto Fluvial $1 950 000 Equipamentos Diversos $1 500 000 TOTAL 2 $26 400 000 Infra-estruturas Diversas Sistema Transporte de Água e Distribuição $3 000 000 Ligação Eléctrica $1 500 000 Vias de Acesso $1 500 000 TOTAL 3 $6 000 000 O projecto vai requer a elaboração de Plano Director adequado que referencie técnica e financeiramente os serviços de: › › › › › Abastecimento de água; Energia; Saneamento; Rede viária; Telecomunicações. Tendo por base as informações de base resumidas na Tabela 14 acima, resultou um custo total com o imobilizado de cerca de USD 283,4 milhões que corresponde 44 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO a cerca de 98% do total do investimento proposto. A Tabela abaixo apresenta o plano de investimentos do projecto. 45 46 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 15 - Plano de Investimento e Financiamento COMPLEXO TURISTICO DE MACANETA USD PLANO DE INVESTIMENTOS E FINANCIMENTO Ano 0 1. Imobilizado 277 880 000 1.2. Edificação e Equiamento 240 480 000 1.3. Facilidades de Apoio 26 400 000 1.4. Distribuição da Agua e Energia 6 000 000 1.5. Reassestamento e Compensação 5 000 000 2. Equipamentos 298 000 2.1. Viaturas 150 000 2.2. Sistemas de Segurança e Proteção de Incêndios 50 000 2.3. Sistemas Informáticos de Comunicação 40 000 2.4. Sistemas de armezanamento tratamento de residuos 41 000 2.5. Equipamentos de Escritórios 17 000 3. Custos Pluranuais 5 278 800 3.1. Desenho da Planta e Estudo de Mercado 1 500 000 3.2. Estudo de Pre-Viabilidade 750 000 3.3. Estudo Ambiental 3 028 800 4. Custos Totais 283 456 800 4.1. Fundos próprios 85 037 040 4.2. Recursos de terceiros 226 765 440 Para o financiamento do investimento proposto assumiu-se que cerca de 30% seria com base em recursos próprios e 70% por recursos alheios, um empréstimo bancário, reembolsável em 20 anos, à taxa de juro anual de 6%, resultando num serviço de dívida anual que é apresentado na tabela abaixo. Tabela 16 - Evolução do Serviço da Dívida COMPLEXO TURISTICO DE MACANETA ESTRUTURA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA Em USD 2.1 Montante de Credito Taxa de Juro Total da Dívida Maturidade 2.2 Evoluçãu de Empréstimo 2.3 Reembolso Anual 2.4 Juros 2.5 Jura da Dívida 226 765 440 6.00% 226 765 440 20 Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 226 765 440 215 427 168 204 088 896 170 074 080 113 382 720 56 691 360 Ano 20 0 11 338 272 11 338 272 11 338 272 11 338 272 11 338 272 11 338 272 680 296 646 282 544 237 374 163 204 089 34 015 12 018 568 11 984 554 11 882 509 11 712 435 11 542 361 11 372 287 46 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 47 6.1.2 Mão-de-obra e Remunerações Estudos feitos sobre o custo da mão-de-obra no sector mostram que este é comparativamente alto devido ao facto da produtividade de mão-de-obra ser bastante baixa. Tendo por base esta informação, conjugada com acções específicas de capacitação e estímulos aos trabalhadores desta unidade, assumiu-se que para cada chave, o número médio de trabalhadores a contratar seria de 2 trabalhadores, o que adicionado ao pessoal com responsabilidade de gestão, leva o total de trabalhadores efectivos a contratar para assegurar o funcionamento pleno deste complexo para 1570, como se observa na Tabela 17 abaixo. Tabela 17 - Estrutura dos Recursos Humanos e Remuneração COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO RECURSOS HUMANOS Quantidade Remuneração Massa Salarial mensal USD Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 15 Ano 20 1570 Director geral 1 4500 4500 58 500.00 59 670.00 63 322.28 69 912.92 77 189.51 85 223.45 Director Financiero 1 4000 4000 52 000.00 53 040.00 56 286.47 92 144.81 68 612.90 75 754.18 Adjunto do Director Financiero 1 3500 3500 45 500.00 46 410.00 49 250.66 54 376.71 60 036.28 66 284.91 Director RH e Marketing 1 4000 4000 52 000.00 53 040.00 56 286.47 92 144.81 68 612.90 75 754.18 Director Ajunto 1 3500 3500 45 500.00 46 410.00 49 250.66 54 376.71 60 036.28 66 284.91 Director de Operações 1 4000 4000 52 000.00 53 040.00 56 286.47 92 144.81 68 612.90 75 754.18 Director de Adjunto 1 3500 3500 45 500.00 46 410.00 49 250.66 54 376.71 60 036.28 66 284.91 Chefe de Segurança 1 2500 2500 32 500.00 33 150.00 35 179.05 38 840.51 42 883.06 47 346.36 1560 135 Pessoal Administrativo, Operacional e de Suporte 247 600.00 3 218 800.00 3 283 176.00 3 484 132.64 Ano 10 DESCRIÇÃO 3 846 763 4 247 138.24 4 689 183.80 210600.00 2 737 800.00 2 792 556.00 2 963 482.77 3 281 924.43 9 612 468.96 3 988 457.63 Os recursos humanos constituem a componente chave de sucesso. Para as posições-chave, propõe-se contratar técnicos especializados e com uma larga experiência no sector. Quanto ao pessoal operativo estão previstas acções regulares de formação e capacitação profissional para as diferentes especialidades. Outrossim, as remunerações previstas situam-se ligeiramente acima da média praticada no sector para as diferentes especialidades, para além das projecções feitas contemplarem um 13.º salário e uma projecção de incremento salarial a uma taxa anual de 2%. De referir que no que tange ao género, estudos empíricos mostram que para unidades hoteleiras desta gama e especialidade, trabalhadores de sexo feminino são os mais pretendidos para as funções de camareiras e outras tarefas relacionadas com o interior dos apartamentos, enquanto os jovens são os mais recomendados para as tarefas no pátio. 6.1.3 Receitas Previsionais As receitas deste empreendimento provirão do aluguer dos quartos, rendas de ocupação e as receitas resultantes das aplicações financeiras dos montantes relativos às amortizações e não só. Partindo do número e tipologias de quartos considerados no investimento, os preços actualmente em vigor e uma taxa de ocupação de 65% no primeiro ano, 48 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 75% no 2.º ano, 80% no 3.º ano, 85% no quarto e 95% a partir do quinto ano em diante, obteve-se a receita bruta anual para o período considerado no estudo. A Tabela 18 que se segue apresenta a evolução da receita previsional. Tabela 18 - Evolução das Receitas Previsionais COMPLEXO TURISTICO DE MACANETA Tarifa USD n° de Quartos Receita Receittas da Venda Ano 1 Ano 2 61 338 375 72 997 313 85 177 469 108 710 433 138 745 121 177 077 840 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20 Hotel 5* 350 180 15 876 000 20 241 900 23 629 442 30 157 821 38 489 870 49 123 912 Hotel 4* 290 240 17539 200 22 362 480 26 104 907 33 317 211 42 522 142 54 270 266 Hotel 3* 225 240 13 608 000 17 350 200 20 253 807 25 849 560 32 991 317 42 106 210 Eco-Lodge 215 135 7 314 300 9 325 733 10 886 421 13 894 139 17 732 833 22 632 088 180 000 189 000 218 791 279 239 356 388 454 851 3 350 000 3 528 000 4 084 101 5 212 463 6 652 570 8 490 553 Sala de Conferências Renda do Centro Comercial Renda do Parque Infantil Outras Receitas (Financeiras) 1500 35 8000 m2 540 000 556 200 607 775 701 578 816 798 946 893 2 920 575 3 677 676 4 289 262 5 170 751 6 978 096 8 901 237 A evolução das receitas deste projecto é bastante sensível à taxa de ocupação, pelo que a realização de acções intensas de promoção e publicitação mostram-se necessárias e de grande alcance para a viabilidade financeira do empreendimento. Outro aspecto importante para a melhoria da taxa de ocupação e exploração deste projecto é a facilidade de acesso ao local, donde resulta que a construção da ponte e estrada para ligar a península à Vila de Marracuene é também crucial para a viabilidade deste projecto. 6.1.4 Custos de Exploração Dados disponíveis mostram as despesas operacionais relativas à compra de consumíveis necessários para os quartos, seguro, custos com energia, água, acções de publicidade, manutenção dos imóveis entre outras componentes de exploração correspondem a cerca 35% a 60% da receita que se obtém por cada chave (quarto). Considerando que se trata de uma unidade nova e que contará com equipamentos mais eficientes no processo de lavagem da roupa, gestão da água, energia, para além de que nova, considerou-se para o apuramento dos custos operacionais, uma média de 40% da receita de cada chave. A tabela abaixo mostra os resultados operacionais e a evolução dos custos de exploração. 48 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 49 Tabela 19 - Resultados Operacionais e Custos de Exploração COMPLEXO TOURISTICO DE MACANETA USD Ano 0 Origens Recursos e Accionistas Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20 61 338 375 72 997 313 85 177 469 108 710 433 138 745 121 177 077 840 0 85 037 040 0 0 0 0 0 226 765 440 0 0 0 0 0 0 0 61 338 375 72 997 313 85 177 469 108 710 433 138 745 121 177 077 840 Aplicações 0 25 025 800 31 070 901 35 921 480 45 245 952 57 084 159 72 124 099 Investimento 238 456 800 0 0 0 0 0 0 25 025 800 31 070 901 35 921 480 45 245 952 57 084 159 72 124 099 3 218 800 3 283 176 3 484 133 3 846 764 4 247 138 4 689 184 21 807 000 27 787 725 32 437 347 41 399 188 52 837 020 67 434 915 6 359 700 6 359 700 5 617 200 5 557 600 5 557 600 5 557 600 87 218 562 110 511 341 Empréstimos Receitas Despesas Operacionais Recursos Humanos Total de Despesas de Exploração (40% da Chave) Amortização Fluxo de Caixa Líquido - Anual - Acumulado 238 456 800 42 672 275 48 286 112 54 873 189 69 022 081 0 -240 784 525 -192 498 414 -34 347 448 218 118 742 679 021 627 1 182 696 614 No projecto estão consideradas também as amortizações de todas as componentes que constituem o investimento (construções, equipamentos e transporte). Deste modo, considerados os custos e proveitos projectados no estudo, observa-se que os projectos apresentam desde o primeiro ano, fluxo de caixa positivos, traduzindo a cobertura das receitas ao total de custos. 6.1.5 Cash-Flow e Indicadores Económicos e Financeiros A partir dos resultados previsionais resultantes da exploração do projecto resultaram os cash-flow resumidos na tabela abaixo, que são positivos a partir do primeiro ano. Tendo por base este cash-flow por um período de 20 anos, e considerando uma taxa de actualização de 10%, calculada a partir da taxa de inflação esperada de 2%, da taxa de juro do USD de 6% (Libor mais Spread de 2 pp), e uma taxa de risco de 2% associada à incerteza quanto à evolução da taxa de ocupação e arrendamento dos espaços e consequente adesão dos turistas ao local e outros factores imprevistos, foram feitos os cálculos dos indicadores de viabilidade que mostram os seguintes resultados. 50 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 20 - Indicadores de Viabilidade COMPLEXO TOURISTICO DE MACANETA INDICADORES FINANCEIROS Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20 8.1. Lucro Líquido 0 14 347 445 18 865 726 25 405 024 36 955 557 51 648 801 70 419 084 8.2. Amortização 0 6 359 700 6 359 700 5 617 200 5 557 600 5 557 600 5 557 600 8.3. Fluxo de Caixa 0 20 707 145 25 225 426 31 022 224 42 513 157 57 206 401 75 976 684 8.4. Investimento 283 456 800 0 0 0 0 0 0 8.5. Fluxu de Caixa -283 456 800 20 707 145 25 225 426 31 022 224 42 513 157 57 206 401 75 976 684 8.6. Fluxu de Caixa Descontado -283 456 800 19 262 461 23 465 513 8 857 883 39 547 123 53 215 257 70 675 985 8.7. Tempo de Recuperação do Investimento -283 456 800 -264 194 339 -240 728 826 -159 459 380 15 862 493 253 265 234 570 014 930 8.8. Tempo de Recuperação do Empréstimo -226 756 440 -207 502 979 -184 037 466 -102 768 020 72 553 853 309 956 594 626 706 290 TAXA INTERNO DE RETORNO (TIR) VALOR ACTUAL LÍQUIDO PERIODO DE RECUPERAÇÃO DE INVESTIMENTO (PRI) 13% 106 859 115 9.3 ANOS O valor total do investimento proposto é de cerca de USD 283,4 milhões e tendo por base a projecção de receitas e custos de exploração permite antever que o mesmo poderá ser recuperado integralmente cerca de 8 anos e 1 mês e a Taxa Interna de Retorno é de 14.1%, ligeiramente acima da taxa de actualização, significando que corre algum risco, sem contudo apresentar grande margem de manutenção da viabilidade do projecto. O Valor Actual Líquido é de cerca de USD 110,7 milhões, montante que não incluí o valor residual do imobilizado. Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser financiado integralmente por fundos próprios, resulta uma taxa interna de retorno melhorada para 16%, o que aumenta a margem positiva para a manutenção da viabilidade do projecto; o Valor Actual Líquido passa para cerca de USD 200 milhões e o período de recuperação do investimento reduz para 7 anos e 9 meses. 50 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 7 51 Impactos Esperados A importância de um projecto desta natureza é avaliada em função dos impactos directos e indirectos que este pode proporcionar. Da análise efectuada, esperamse os seguintes principais efeitos. 7.1 Impactos a montante e a jusante A implementação do projecto em análise permite antever os seguintes impactos a montante e a jusante. Tabela 21: Impactos Impactos a Montante e a Jusante do Projecto Precondições a MONTANTE › do Projecto Confirmação da construção da Ponte ligando a Vila de Marracuene à Península da Macaneta; › Viabilidade na criação de uma Parceria Público Privada promovida pelo Governo Provincial com a comparticipação de Instituições do Governo Central; › Garantia de Plano de Desenvolvimento Integrado desenhado pela entidade Governamental que promove o Projecto; › Viabilidade de criação de um consórcio promotor do projecto integrando instituições do Governo e Empresariado Local, incluindo o sector bancário; › Disponibilização de terra apropriada para o projecto, quer através da reserva de lotes ainda disponíveis quer através da inclusão de actuais titulares de DUATs no Projecto num formato adequado à garantia da sua participação; › Garantia da disponibilidade das principais Instituições do Estado responsáveis pelo investimento em infra-estruturas e serviços de base para comparticiparem no Consórcio Promotor do Projecto. Impactos a JUSANTE do Projecto › Criação de um pólo turístico de lazer urbano de alta qualidade que valoriza e enriquece o conjunto dos serviços 52 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Impactos a Montante e a Jusante do Projecto turísticos estabelecidos na Área Metropolitana de Maputo com o aumento e diversificação da oferta de produtos turísticos; › Desenvolvimento de uma nova zona urbana inscrita na área metropolitana de Maputo junto de uma área de lazer de praia; › Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo que atraiam investimentos e mais visitantes e turistas para o destino; › Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos, quer nos imobiliários e ainda nos serviços que se poderão estabelecer; › Criação de novas oportunidades de comércio e negócios para as comunidades locais e para os residentes de Maputo; › Desenvolvimento de infra-estruturas de base e serviços sociais necessários ao desenvolvimento socioeconómico local; › Possibilidade de se desenvolver um modelo de gestão participativa envolvendo entidades do Governo, Sector Privado e Comunidades; › Estimulo ao investimento estrangeiro; › Preservação do meio ambiente e requalificação do território; › Estímulo e reforço da oferta de novos serviços turísticos; › Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado através de impostos e taxas. 7.2 Impactos directos e Indirectos Da análise efectuada, esperam-se os seguintes principais efeitos: 7.2.1 Impactos directos Com a implementação deste projecto esperam-se significativos impactos directos, sendo de destacar os seguintes: A Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos (cerca de 1500 possíveis), quer nos imobiliários (à taxa de 1,8 empregos por apartamento) e ainda nos serviços que se poderão estabelecer; 52 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 53 B Permite a requalificação de uma zona turística de excelência, criando condições para o turismo de lazer próximo da grande área metropolitana de Maputo; C Desenvolvimento de uma nova zona urbana inscrita na área metropolitana de Maputo junto de uma área de lazer de praia de excelência na zona costeira, fora da baia de Maputo, dispondo de águas límpidas próprias para banhos de mar; D Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo; E Criação de novas oportunidades de comércio e negócio para as comunidades locais e para os residentes de Maputo; F Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado através de impostos e taxas e para a economia local, provincial e nacional; G Atracção para a área do projecto de empresas que prestem os seguintes serviços: › › › › › › › › › › › › Restauração e Bar; Segurança; Transporte de passageiros e de valores; Suporte Informático; Limpeza, e Remoção de resíduos; Promoção de eventos; Treinamento de pessoal; Manutenção e reparos; Serviços de transporte do pessoal; Serviços Bancários; Agências de Viagens; Fornecedores de produtos de mercearia, produtos frescos, entre outros. 7.2.2 Impactos Indirectos A par dos benefícios directamente associados ao estabelecimento deste complexo, espera-se outro tipo de impactos induzidos e ligações, sendo de destacar os seguintes: i. Atracção de novos investimentos imobiliários e hoteleiros para a região e arredores que por sua vez atrairão outras actividades comerciais e de serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes; ii. Desenvolvimento de negócios de pequenas e médias empresas que poderão se instalar nas proximidades do complexo e contribuir para o alargamento do parque turístico e consequente criação de mais oportunidades de emprego; 54 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO iii. Atracção para o local, de outros estabelecimentos complementares como por exemplo talhos, padarias, mercados de peixe, florista, etc.; iv. A localização deste mercado fora do centro urbano e numa região sem grande fluxo rodoviário e próximo da estrada principal, torna-o um local atraente para os fornecedores, compradores e por isso, pode propiciar o aumento do fluxo de transações comerciais; v. O mercado poderá ter um “efeito cascata” sobre as regiões arredores de Maputo e Matola, províncias de Gaza e Inhambane que poderão igualmente se beneficiar deste mercado, seja através dos produtores locais que poderão passar a colocar a sua produção neste local, mas também para os consumidores finais localizados naquelas províncias. 7.3 Prováveis áreas de ligação com a economia local. Com o estabelecimento do projecto, espera-se que este tenha ligações directas com outros empreendimentos, seja os existentes assim como os novos. Abaixo, apresenta-se um resumo das prováveis ligações desta unidade na economia local: 54 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 55 Tabela 22: Resumo de Prováveis Ligações com a Economia Local Prováveis Vínculos com a Economia Local Empreendimentos existentes › Existência actual de 5 unidades de alojamento de pequena dimensão que servem maioritariamente Os empreendimentos existentes turistas provenientes da África do Sul que se deslocam terão uma grande oportunidade de a Macaneta para actividades de lazer de praia, pesca e virem a ser envolvidos no projecto e mergulho bem como um reduzido número de turistas de melhorarem o conjunto das suas de fim-de-semana originários da Cidade de Maputo. actividades económicas. › Pequenos negócios locais semiformais que fornecem produtos e serviços as actuais unidades de alojamento e restauração e que terão com o projecto uma grande oportunidade de crescerem e desenvolverem os seus serviços e fornecimentos. › Os restaurantes existentes na zona poderão vir a ser forçados a aumentar a sua capacidade de atendimento devido ao aumento da demanda. › Os serviços de Electricidade (EDM) irão ter que crescer e muito para poderem acompanhar as necessidades dos novos empreendimentos. › Uma empresa de captação e distribuição de água terá que ser estabelecida na Macaneta para servir os novos empreendimentos. › Os serviços públicos (polícia, hospital) terão que se estabelecer na Península da Macaneta, para além de Marracuene propriamente dita. Novos empreendimentos Os novos empreendimentos irão oferecer a economia local grandes oportunidades para o aparecimento O Plano de Desenvolvimento Integrado da Macaneta deverá ainda envolver o estabelecimento de outros equipamentos: › 1 Grande centro comercial urbanizado, incluindo de novos serviços e negócios que diversas lojas de conveniência, supermercado, área de poderão impulsionar o fornecimento artesanato, etc. de produtos e serviços oferecidos pelas comunidades locais. › Lotes residenciais a definir por um plano imobiliário apropriado. › Serviços públicos de saúde, segurança, bombeiros, etc. › Serviços administrativos municipais. › Bairro para o alojamento da população local. › 1 Heliporto. › 1 Porto fluvial. › Este novo cenário empresarial vai ter impactos em diversas áreas: › Empresas de transporte urbano de passageiros entre Maputo e a Macaneta. 56 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Prováveis Vínculos com a Economia Local › Empresas de transporte de carga. › Empresas de prestação de serviços diversos (segurança, informática, limpeza, etc.). › Talhos, instituições bancárias, agências de viagem, empresas de transporte e excursões. › Estabelecimentos comerciais. › Grande aumento da oferta de postos de trabalho directo e indirecto com impacto na massa monetária local em circulação. 56 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 8 57 Constrangimentos e Medidas de Mitigação A implementação deste projecto apresenta alguns constrangimentos que deverão ser tomados em conta para a sua mitigação, sendo de destacar os que se encontram resumidos no quadro que se segue. Tabela 23: Constrangimentos e Medidas de Mitigação Constrangimentos Inexistência de uma ponte que ligue a Vila de Medidas de Mitigação › Marracuene à Macaneta. Garantia de que a promessa do Governo de construção da ponte se cumpra no prazo mais curto que possível. Dificuldade na disponibilização de terra para os › Identificação da área apropriada; novos empreendimentos em virtude de a › Identificação dos titulares de DUATs já grande maioria dos espaços estar já concedidos para a área escolhida; comprometidos com DUATs. › Apresentação do projecto aos titulares dos DUATS e convite para nele participarem como promotores; › Estudo de viabilidade e modelo apropriado para a constituição de Empresa Publica/Privada que venha a estabelecer-se como promotora do projecto, integrando maioritariamente os titulares dos DUATs; › Constituição da “Empresa Promotora do Projecto da Macaneta” (EPPM) num modelo de PPP; › Constituição de uma Associação Comunitária integrando os residentes naturais da Macaneta que devera ser participante do pacto social da EPPM; › Preparação do estabelecimento de um Consórcio Promotor do Projecto ligando a EPPM a várias entidades públicas que 58 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Constrangimentos Medidas de Mitigação poderão garantir a sua presença no projecto na componente de serviços básicos e infra-estruturas que poderão incluir entre outras a EDM, Águas de Moçambique, etc. Inexistência de rede de estradas e de serviços › básicos adequados na faixa da Macaneta. Garantia do comprometimento das diversas Instituições Públicas na sua comparticipação no Projecto com fundos Públicos do Orçamento de Estado; › Alternativamente e/ou concomitantemente, procurar envolver os investidores na criação de um fundo destinado ao estabelecimento de infraestruturas de base e que poderá ser proporcionalmente e gradualmente amortizado no decurso das operações comerciais. Ausência de um Plano de Ordenamento territorial da faixa da Macaneta. › O Governo Provincial deve tomar medidas claras em relação a este problema para que se evite uma ocupação desregrada de espaço e áreas que devem ser privilegiadas para a implantação de unidades turísticas de qualidade. 58 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 59 9 Desenvolvimento Ecoturístico Integrado com componente Hoteleira, Imobiliária e Residencial na Península de Machangulo 9.1 Contextualização Moçambique tem-se apresentado como um destino turístico de praia e mar, fruto dos seus cerca de 2,700 km de costa marítima. No entanto cada vez mais a exploração da natureza é também uma aposta do turismo nacional, sendo feita a oferta de 11 parques e reservas nacionais levando a que recentemente o país se venha a afirmar como um destino “Bush & Beach” (Inglês). Vale destacar que as áreas de conservação se encontram numa fase de recuperação depois de uma redução drástica do número de animais por causa dos efeitos nefastos da guerra dos 16 anos. Entretanto, é igualmente verdadeiro que o destino Moçambique ainda se encontra numa fase incipiente, sendo manifestações desse estado a dificuldade de se encontrar estatísticas organizadas e fiáveis, a dependência na infra-estrutura e super-estrutura do turismo sul-africano, o alto nível de sazonalidade sentido pela maioria dos empreendimentos de turismo de lazer, a existência de uma relativa falta de clareza no processo de licenciamento de novos estabelecimentos turísticos e oferta limitada de produtos turísticos que se manifesta nas baixas taxas de ocupação das suas unidades de alojamento assim como a manifesta limitação de acessos ao país por parte do Turismo Internacional bem como pelos próprios residentes que veem limitados os meios de transporte e os altos custos envolvidos. No que diz respeito à dependência da África do Sul, o PEDTM – Plano Estratégico para o Desenvolvimento do Turismo em Moçambique (2004-2013) afirma que “de importância estratégica serão a habilidade de Moçambique para se unir aos mercados de turismo mais desenvolvidos dos países vizinhos, de se promover como um destino adicional para estes países (principalmente África do Sul), e de usar efectivamente as infra-estruturas existentes nestes países (principalmente os 60 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO aeroportos internacionais, agências de viagens e operadores turísticos” (MITUR, 2004:7). Entretanto, as autoridades do país têm consciência que se deve explorar mais o potencial que o turismo tem como alavanca de desenvolvimento e o PEDTM indica que “o turismo é visto como um ’sector complementar’ por se encontrar intrinsecamente ligado a muitas das prioridades primárias, o que lhe confere um papel significativo no desenvolvimento do país. O PEDTM que definiu entre outras questões estratégicas a necessidade de se tirar partido das Áreas de Conservação para o desenvolvimento do turismo, sabendose que estas áreas constituem cerca de 15% do território nacional. Por outro lado, foram definidas neste documento 18 áreas estratégicas, as Áreas Prioritárias para o Investimento no Turismo (APITs). Entre estas áreas foi escolhida como número um, a Reserva Especial de Maputo no Distrito de Matutuíne, Província de Maputo. Esta Reserva representa para o MITUR, um interesse particular em virtude de estar localizada muito próxima da capital do país e por estar a merecer um programa de reabilitação da fauna bravia em particular no que diz respeito a reposição de Elefantes e outros mamíferos de grande porte. 9.2 Especificação do Projecto Em 2007, o MITUR solicitou ao International Finance Corporation (IFC), organização do Banco Mundial, que criasse as condições para atrair investimentos estrangeiros para o número restrito de APIT’s, sendo a Reserva Especial de Maputo (REM) uma das escolhidas. Em resultado desta manifestação de interesse do Governo, o IFC lançou o “Programa para investimentos âncora no turismo”. Durante os 4 anos subsequentes, o programa identificou e desenvolveu planos de execução para alguns projectos de grande dimensão entre os quais o referente a REM figurava como o mais importante. Entretanto, a crise económica mundial de 2009 veio a afectar negativamente a persecução destes planos levando a que os mesmos nunca viessem a ser implementados. Nos finais de 2012, o MITUR demonstrou interesse em reactivar estes planos tendo acabado por assinar um acordo com um grande investidor para um projecto a desenvolver na Província de Nampula, entre os 04 propostos pelo IFC. De acordo com consultas feitas juntas do MITUR, o Governo sente a necessidade de se estabelecer um projecto ecoturístico de grande dimensão na área da REM, que devido à proximidade com a capital do país se reveste de grande interesse para o posicionamento de Moçambique como um destino de Turismo “Bush & Beach”. Este projecto de grande dimensão deverá ser desenvolvido por um único promotor ao qual seja concessionado um DUAT que cubra grande parte das áreas 60 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 61 disponíveis na Península de Machangulo, permitindo que o investimento no conjunto das infra-estruturas ocorra por um período de 10 anos. Um projecto deste tipo para ser considerado âncora deve apresentar diversa tipologia de unidades hoteleiras e de animação turística em conformidade com os critérios definidos pela Organização Mundial do Turismo, podendo incluir: › › › Eco-lodges – que se estabelecem normalmente em Áreas de Conservação; “Resorts” – Unidades de grande dimensão normalmente estabelecidas em zonas costeiras; Hotéis de Lazer – normalmente estabelecidos nas proximidades de atractivos turísticos e com menor dimensão que os Resorts. Este tipo de estabelecimentos favorecem o ancoramento de operadores turísticos, serviços de suporte, cadeias de fornecimento, etc., criando as condições para o desenvolvimento de um destino turístico e proporcionando o surgimento de processos de desenvolvimento local. Os benefícios de um projecto âncora deste tipo podem ser entre outros: › › › › › › › › › › Investimento Directo Estrangeiro; Emprego; Desenvolvimento de infra-estruturas e actividades turísticas; Aumento de receitas para o Governo através de taxas, parcerias e participações financeiras; Preservação e valorização das áreas de conservação; Aumento de prestígio nacional e sua imagem; Melhorias do ambiente de negócios e promoção dos investimentos nacionais; Desenvolvimento local resultante dos impactos dos investimentos; Oportunidade para inclusão das comunidades locais em actividades económicas formais Pequenas e Médias Empresas; Desenvolvimento dos investimentos em áreas sociais, tais como escolas, hospitais, etc. O Turismo de Lazer em Moçambique atravessa presentemente uma fase crítica que resulta da redução do número de chegadas de turistas regionais e internacionais que procurem o país como um destino de lazer preferencial. Para isso contribuíram durante os últimos anos vários factores, entre os quais a crise económica mundial, a desvalorização do Rand e a diminuição do poder de compra dos Sul-africanos, a instabilidade política interna entre outros. Esta situação contrasta com o desenvolvimento que se regista no turismo de negócios nos últimos tempos, com um crescimento assinalável, particularmente devido aos novos desenvolvimentos da economia nacional relacionados com os recursos minerais e energéticos. Algumas das cidades capitais provinciais e muito particularmente a Cidade de Maputo, como capital do país, tem estado a registar nos últimos dois anos um aumento considerável de pessoas que se deslocam a estes destinos urbanos por motivos de negócios. Em resultado disto, o número de quartos de hotéis tem 62 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO estado a crescer e todas as indicações apontam para que vá continuar a crescer nos próximos 4 a 5 anos. O Sul de Moçambique não dispõe de um destino ecoturístico integrado que permita oferecer a uma clientela exigente, produtos e serviços de qualidade e assim, faria todo sentido promover o desenvolvimento de um cenário deste tipo nas proximidades de Maputo. As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península de Machangulo permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como a inclusão de uma componente imobiliária de casas de veraneio que venha a responder à crescente demanda de “segundas casas” por parte da crescente classe média moçambicana e por estrangeiros originários dos países da região. Um projecto deste tipo na área que se propõe exige soluções que permitam garantir que o espaço proposto poderá ser concessionado a uma única entidade investidora e promotora do projecto que possa por sua vez atrair pequenos investidores interessados nas componentes imobiliárias ou mesmo nas unidades hoteleiras mais pequenas, mantendo para sua própria exploração as unidades maiores. A proposta de desenvolvimento do projecto ecoturístico de Machangulo poderá dispor de uma faixa de terra adequada com cerca de 8.000 ha que deve ser concessionada por inteiro a uma entidade promotora do investimento. A nossa pesquisa permitiu apurar que existe já um DUAT concessionado pelo MITUR a um investidor privado que apresentou a cerca de 3 anos uma proposta de projecto turístico na mesma área identificada neste estudo mas que entretanto não se observa nenhum desenvolvimento até à presente data, pelo que se sugere que o Ministério dos Transportes e Comunicações contacte o Ministério do Turismo para se informar formalmente da disponibilidade da terra para novos proponentes ou se o projecto apresentado irá ser implementado a curto prazo. 62 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 63 A área considerada para o projecto ecoturístico de desenvolvimento integrado/ âncora pode contar com cerca de 8.000 ha de solos apropriados com cerca de 18km de frente mar dispondo de praias com grande qualidade. A proximidade da REM constitui uma mais-valia para o projecto contribuindo para a qualidade excelente do ambiente natural proporcionado pela área onde o projecto se pode desenvolver. Mapa 1: Área considerada de ecoturístico Tabela 24: Ficha do Projecto da Península de Machangulo NOME DO PROJECTO Projecto de desenvolvimento Ecoturístico Integrado na Península de Machangulo. LOCALIZAÇÃO (distrito) Península do Machangulo, Distrito de Matutuíne - Bela Vista, a estabelecer entre a Ponta de Santa Maria e a fronteira Norte da Reserva Especial de Maputo. OBJECTO Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito próxima da cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias para banhos de mar. TAMANHO/CAPACIDADE Área total de terra apropriada ao projecto cerca de 8.000 hectares; Espaço destinado ao projecto 200 hectares com 18Km de frente de mar. TIPO DE PROJECTO Estabelecimento de uma área destinada ao desenvolvimento de actividades ecoturísticas próxima da REM e com um acesso relativamente fácil e rápido a partir de Maputo oferecendo uma grande oportunidade para o surgimento de um Destino Turístico de alta qualidade que ira permitir colocar Moçambique numa posição de prestígio no quadro do Turismo Internacional. DESCRIÇÃO › A capital do país conta com o maior aeroporto internacional nacional e, constituindo o maior aglomerado urbano nacional, conta também nas suas proximidades com uma reserva natural de grande importância que não dispõe de serviços turísticos e de alojamento condignos que facilitem o acesso de turistas a esta Área de Conservação. › O Projecto propõe o estabelecimento de um Projecto 64 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Ecoturístico de grande dimensão na área da REM, que devido a proximidade com a capital se reveste de grande interesse para o posicionamento de Moçambique como um Destino Turístico “Bush & Beach” de alta qualidade. › O Projecto propõe o investimento por um único Investidor/Promotor em: Eco-lodges – que se estabelecem normalmente em Áreas de Conservação; “Resorts” – Unidades de grande dimensão normalmente estabelecidas em zonas costeiras; Hotéis de Lazer – normalmente estabelecidos nas proximidades de atractivos turísticos e com menor dimensão que os Resorts. Infra-estruturas básicas de A Montante do Projecto: apoio existentes a jusante e › a montante do Projecto média tensão na Península do Machangulo. (Portos, estradas, água, electricidade, etc.) Existência de rede de distribuição de energia eléctrica de A Jusante do Projecto: › Construção de 1 estrada de acesso a área do empreendimento com entrada pela REM; › Construção de rede viária ligando o acesso principal aos diversos estabelecimentos previstos pelo projecto; › Montagem de sistema de colecta, armazenamento e distribuição de água para abastecimento as diversas unidades e serviços; › Construção de um Porto Fluvial que poderá servir também as comunidades locais; › Estabelecimento de um Heliporto para acesso ao empreendimento. MERCADO ALVO (interno, › regional e internacional) Mercado Interno – Residentes de Maputo que buscam uma área de lazer ecoturístico próxima da cidade e da REM, residentes que procuram novas áreas para o estabelecimento de segundas habitações, turistas nacionais que visitem a Cidade de Maputo; › Mercado Regional – Estrangeiros principalmente originários das províncias de Gauteng e Mpumalanga na África do Sul; › Mercado Internacional – Estrangeiros originários de países fora de África que procurem destinos ecoturísticos de qualidade. 64 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 10 65 Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e Oportunidades 10.1 Pontos Fortes: › Existência de boas condições físicas e geomorfológicas para o desenvolvimento do turismo; › Proximidade do local ao maior centro urbano do país, Cidade de Maputo; › Localização próxima à Reserva Especial de Maputo; › Acesso relativamente fácil e rápido a partir de Maputo, podendo ser de estrada, barco ou até helicóptero o que oferece uma grande oportunidade para o surgimento de um Destino Turístico de alta qualidade que irá permitir colocar Moçambique numa posição de prestígio no quadro do Turismo Internacional; › Existência de uma classe média nacional e estrangeira em Maputo e com elevado nível de exigência de padrão de qualidade; › Promoção de novos produtos e serviços turísticos e de lazer próximo da área do Grande Maputo; › Contribuição para o desenvolvimento e sustentabilidade do turismo de lazer no destino de Maputo; › Existência de uma rede de média tensão que abastece a península, chegando à Ilha da Inhaca; › Promoção de novos produtos e serviços turísticos dentro da área do Grande Maputo; › Contribuição para o desenvolvimento sustentável do turismo de lazer em Maputo. 66 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 10.2 Pontos Fracos: › Falta disponibilidade financeira das instituições que devem criar as condições em termos de infra-estruturas e serviços de base que permitam atrair os investimentos privados; › Dificuldade na disponibilização de terra para o investimento se o Governo não se envolver no projecto de forma proactiva, ajudando a criar as condições essenciais para a atracão do investidor; › Dificuldade na disponibilização de terra para os novos empreendimentos em virtude de a grande maioria dos espaços estar já comprometidos com DUATs; › Falta de legislação específica para a constituição de consórcios promotores de grandes projectos que exijam disponibilização de largas porções de terra num cenário de integração de vários titulares; › Falta de experiência e conhecimento do modelo de promoção e implementação do projecto proposto. 10.3 Oportunidades: › Atitude positiva do Governo para com a ideia proposta de se promover um projecto âncora junto da Reserva Especial de Maputo; › Existência de uma forte demanda para o surgimento de uma nova área de ecoturismo próxima de uma área de conservação muito reconhecida a nível internacional; › Crescente demanda de novas áreas para o estabelecimento de projectos residenciais para “segundas casas” de veraneio; › Possibilidade de desenvolvimento de um projecto-modelo com potencial de replicação a outras áreas do país; › Construção da ponte sobre a Baía de Maputo (Ponte Maputo - KaTembe) e Estrada KaTembe Ponta de Ouro, que passa próximo da área do projecto; › Crescente demanda de novas áreas urbanas com projectos de desenvolvimento imobiliário e hotelaria. 10.4 Ameaças: › Défice de recursos para a construção das infra-estruturas de acesso; › Falta de um promotor específico do projecto ao nível da comunidade e proprietários do espaço e dos investidores internacionais; › Preferência dos consumidores por outros destinos turísticos; 66 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 67 › Falta de interesse manifestado por investidores de grande dimensão; › Risco de ocupação descontrolada da área proposta para o projecto; › Falta disponibilidade financeira das instituições que devem criar as condições em termos de infra-estruturas e serviços de base que permitam atrair os investimentos privados. 68 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 11 Análise Económica e Financeira do Projecto A elaboração do estudo de pré-viabilidade deste projecto âncora tomou por base as informações acima apresentadas que em termos gerais traduzem as seguintes assunções: › Crescimento populacional na área metropolitana do Grande Maputo e consequente aumento da procura por espaços para turismo de lazer, sobretudo por jovens; › Redução do espaço da praia do Costa do Sol para dar lugar à nova estrada Circular de Maputo; › Construção da ponte para KaTembe e estrada para Ponta do Outo com ligação para Boane pela estrada Bela Vista Boane, que torna o acesso e circulação para a zona do projecto mais rápido, cómodo e fluido; › Existência de espaço com boas condições físicas, ambientais e geomorfológicas na Península de Machangulo que podem servir de atractivos para a implantação de um empreendimento turístico de grande dimensão para lazer; › Alargamento da área urbana ao nível da Cidade de Maputo com o desenvolvimento acelerado do distrito da KaTembe e possível expansão para o distrito de Matutuíne. Sob o ponto de vista financeiro e para efeitos de projecção dos custos e proveitos futuros resultantes da exploração deste projecto considerou-se o seguinte: › Os valores do investimento tomaram por base o tipo de edificações previstas e foram obtidos a partir do custo médio de cada m 2 para a implantação do projecto e respectivos equipamentos. No valor do investimento não foi incluído o custo com a construção de infraestruturas de estradas assumindo que fará parte do investimento público ora em curso (Ponte Maputo KaTembe e estrada para Ponda do Ouro) e que o acesso da estrada principal ao local do projecto merecerá tratamento à parte; 68 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 69 › Financiamento foi considerado com a seguinte estrutura: 30% de capitais próprios ou equivalentes e 70% de financiamento bancário; › Uma taxa de juro de financiamento em USD de 6% ao ano, com seis meses de graça; › Uma taxa de actualização dos "Cash-Flows" de 8% que considera o risco de 2%; › Os custos de exploração, incluindo os salários foram ajustados a uma taxa anual de 2%, que toma por base a inflação do dólar de 2%; › Os preços de venda foram obtidos a partir dos actualmente praticados e aplicado um desconto como estratégia de penetração no mercado, sendo que a evolução anual é de 3% ao ano; › A taxa de ocupação considerada é de 65% no 1.º ano, nível que cresce gradualmente até atingir-se 90% a partir do 5.º ano; › Não foram considerados quaisquer benefícios fiscais. No entanto o Estado deverá criar incentivos fiscais como forma de atrair mais rapidamente investidores. Parte da informação utilizada foi recolhida junto dos produtores, vendedores grossistas, algumas lojas de produtos frescos que se estabeleceram recentemente em Maputo e Matola. 11.1 Análise Económica e Financeira A área da península de Matutuíne permite idealizar diferentes cenários para a tipologia das infra-estruturas hoteleiras e residenciais a estabelecer, com diferentes composições, servindo uma demanda diferenciada mas complementar entre si desde que planificada em conjuntos harmonizados por um Plano de Desenvolvimento Integrado. 70 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 11.1.1 Plano de Investimento e Financiamento A Península de Machangulo, estrategicamente colocada entre a foz do Rio Maputo e a faixa litoral próxima da Ilha de Inhaca, limitada a Sul pela REM, a cerca de 40 Km do Porto e Aeroporto de Maputo, permite o desenho de um grande projecto ecoturístico que se venha a tornar-se no destino para turistas nacionais, regionais e muito particularmente internacionais. A existência de lagoas interiores, o eco sistema que as rodeia, a zona costeira com praias magníficas e uma biodiversidade única, as paisagens e a biodiversidade da REM, o Rio Maputo e o seu eco sistema e a própria Baía de Maputo fazem desta Península uma área única com grande potencial para o desenvolvimento de um projecto ecoturístico que pode vir a ancorar inúmeras actividades sociais e económicas e a criar um grande destino internacional próximo da Cidade de Maputo. As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península de Machangulo permitem o desenho de um projecto ecoturístico de grande dimensão com a seguinte composição mínima: 70 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO › › › › › › › 71 1 Hotel de 5 estrelas (*) com 40 quartos; 1 Hotel de 4* com 80 quartos; 1 Hotel de 3* com 100 quartos; 3 Eco-Lodges com 40 quartos cada um; 1 Campo de Golf; 1 Spa; 1 Conjunto residencial com 40 unidades de alto padrão, tipo 2 e tipo 3. Em termos de empreendimentos residenciais deverá ser previsto um projecto imobiliário de média dimensão que deve merecer um estudo apropriado e que em princípio deve oferecer lotes que vão dos 700 m 2 a 1500 m2 integrados em espaços harmonizados com a natureza. Este tipo de projecto deverá ser promovido por uma entidade investidora privada que demonstre ter o capital suficiente para avançar com os investimentos nas infra estruturas mínimas de base. Esta entidade investidora privada deverá ter garantidos os seus direitos de promoção do projecto através da atribuição de um DUAT único a favor dela, emitido com base na apresentação de uma proposta de Projecto de desenvolvimento integrado. A tabela abaixo apresenta as características de cada uma das componentes, infraestruturas de apoio e acesso e outras facilidades necessárias para a implementação deste projecto. 72 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 25: Principais Componentes de Investimento e Características Componentes Quantidade Custo Unitário TOTAL Lodges e Hotéis Hotel 5* - BEACH HOTEL Hotel 4* - BEACH HOTEL Hotel 3* - BEACH HOTEL 3 Eco-Lodge 4* 60 80 100 120 Quartos Quartos Quartos Quartos 450 000 380 000 220 000 120 000 $27 000 000 $30 400 000 $22 000 000 $14 400 000 Vila Residencial - Condomínio Tipo 3 Tipo 2 20 30 Unidades Unidades 175 000 160 000 $3 500 000 $4 800 000 Acomodação para o Pessoal de Trabalho TIPO A – Sénior TIPO B - Menor 10 60 Unidades Quartos 0 0 TOTAL 1 Facilidades Diversas SPA Sala de Conferências Campo de Golfe Centro Comercial Clinica para 1°s Socorros Parque Infantil e para recreação Heliporto Porto Fluvial Equipamentos Diversos TOTAL 2 Infraestruturas Diversas Sistema de Captação, Tratamento e Distribuição da Água Ligação Eléctrica e Geradores Vias de Acesso TOTAL 3 Total Geral $0 $0 $101 700 000 1 300 18 1 1 1 Lugares Buracos $2 500 000 $2 500 000 $4 000 000 $500 000 $200 000 $1 500 000 $750 000 $1 950 000 $1 000 000 $14 900 000 $8 000 000 $2 000 000 $3 500 000 $13 500 000 $103 500 000 O projecto vai requer a elaboração de um Plano Director adequado que referencie técnica e financeiramente os serviços de: › › › › › Abastecimento de água; Energia; Saneamento; Rede viária; Telecomunicações. Tendo por base os custo médio de construção de cada tipo e padrão do quarto e ou edifício, obteve-se o valor estimado do imobilizado que corresponde a cerca de 97% do total do investimento total estimado em cerca de USD 110 milhões. A Tabela 26 abaixo apresenta o plano do investimento proposto. 72 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 26: Plano de Investimento e de Financiamento COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO USD PLANO DE INVESTIMENTOS E FINANCIMENTO 1. Edificações Ano 0 107 000 000 1.2. Construção do Complexo Turistico 75 100 000 1.3. Facilidades de Apoio 14 900 000 1.4. Instra-estruturas de Agua, Energia, Acesso 13 500 000 1.5. Reassestamento e Compensação 2. Equipamentos 3 500 000 248 000 2.1. Viaturas 15 000 2.2. Sistemas de Segurança e Proteção de Incêndios 20 000 2.3. Sistemas Informáticos de Comunicação 50 000 2.4. Sistemas de armezanamento tratamento de residuos 41 000 2.5. Equipamentos de Escritórios 17 000 3. Custos Pluranuais 3 470 000 3.1. Desenho da Planta e Estudo de Mercado 1 500 000 3.2. Estudo de Pre-Viabilidade 3.3. Estudo Ambiental 4. Custos Totais 750 000 1 220 000 110 748 000 4.1. Fundos próprios 33 224 400 4.2. Recursos de terceiros 77 523 600 Para o financiamento do investimento total assumiu-se que cerca de 30% seria com base em recursos próprios e 70% por recursos alheios, um empréstimo bancário, reembolsável em 20 anos, a uma taxa de juro anual de 6%, resultando num serviço de dívida que se apresenta na tabela que se segue. 73 74 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO Tabela 27: Estrutura e Evolução do Serviço da Dívida COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO ESTRUTURA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA Em USD 2.1 Montante de Credito 77 523 600 Taxa de Juro Total da Dívida 6.00% 77 523 600 Maturidade 20 Ano 0 2.2 Evoluçãu de Empréstimo 77 523 600 2.3 Reembolso Anual 2.4 Juros 2.5 Serviço da Dívida Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 Ano 15 Ano 20 73 647 420 69 771 240 58 142 700 38 761 800 19 380 900 3 876 180 3 876 180 3 876 180 3 876 180 3 876 180 0 3 876 180 232 571 220 942 186 057 127 914 69 771 11 629 4 108 751 4 097 122 4 062 237 4 004 094 3 945 951 3 887 809 11.1.2 Mão-de-obra e Remunerações Estudos feitos sobre o custo da mão-de-obra no sector mostram que este é comparativamente alto devido ao facto da produtividade de mão-de-obra ser bastante baixa. Tendo por base esta informação, conjugada com acções específicas de capacitação e estímulos aos trabalhadores desta unidade, assumiu-se que para cada chave, o número médio de trabalhadores a contratar seria de 2 trabalhadores, o que adicionado ao pessoal com responsabilidade de gestão, leva o total de trabalhadores efectivos a contratar para assegurar o funcionamento pleno deste complexo para 820, como se observa na Tabela 28 abaixo. Tabela 28: Estrutura de Recursos Humanos e de Remuneração COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO RECURSOS HUMANOS E REMUNERAÇÃO Quantidade DESCRIÇÃO 822 Director geral 1 Deirector Financeiro 1 Adjunto do Director Financeiro 1 Director RH e Marketing 1 Director Adjunto 1 Director Comercial e Eventos 1 Director Adjunto 1 Director de Operações 1 Director Adjunto 1 Chefe de Segurança 1 Pessoal Operacional e de Supporte 820 Remuneração Massa Salarial USD mensal 151 200 5000 5000 4500 4500 3750 3750 4500 4500 3750 3750 4500 4500 3750 3750 4500 4500 3750 3750 2500 2500 135 110 700 Ano 1 1 965 600 65 000 58 500 48 750 58 500 48 750 58 500 48 750 58 500 48 750 32 500 1 439 100 Ano 2 2 004 912 66 300 59 670 49 725 59 670 49 725 59 670 49 725 59 670 49 725 33 150 1 467 882 Ano 5 2 127 629 70 358 63 322 52 769 63 322 52 769 63 322 52 769 63 322 52 769 35 179 1 557 728 Ano 10 2 349 074 77 681 69 913 58 261 69 913 58 261 69 913 58 261 69 913 58 261 38 841 1 719 858 Ano 15 2 593 567 85 766 77 190 64 325 77 190 64 325 77 190 64 325 77 190 64 325 42 883 1 898 862 Ano 20 2 863 508 94 693 85 223 71 020 85 223 71 020 85 223 71 020 85 223 71 020 47 346 2 096 497 Para as posições-chave, propõe-se contratar técnicos especializados e com uma larga experiência no sector. Quanto ao pessoal operativo estão previstas acções regulares de formação e capacitação profissional para as diferentes especialidades. Outrossim, as remunerações previstas situam-se ligeiramente acima da média praticada no sector para as diferentes especialidades, para além das projecções feitas contemplarem um 13.º salário e uma projecção de incremento salarial a taxa anual de 2%. De referir que no que tange ao género, estudos empíricos mostram que para unidades hoteleiras desta gama e especialidade, trabalhadores de sexo feminino são os mais pretendidos para as funções de camareiras e outras tarefas 74 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 75 relacionadas com o interior dos apartamentos, enquanto os jovens são os mais recomendados para as tarefas no pátio. 11.1.3 Receitas Previsionais As receitas deste empreendimento provirão do aluguer dos quartos, rendas de ocupação e as receitas resultantes das aplicações financeiras dos montantes relativos às amortizações e não só. Partindo do número e tipologias de quartos considerados no investimento, os preços actualmente em vigor e uma taxa de ocupação de 60% no primeiro ano, 70% no 2.º ano, 75% no 3.º ano, 85% no quarto e 95% a partir do quinto ano em diante, obteve-se a receita bruta anual para o período considerado no estudo. A Tabela 29 que se segue apresenta a evolução da receita previsional. Tabela 29: Estrutura e Evolução das Receitas Previsionais Custo Unitário USD Receitas da Venda Hotel 5* 300.00 Hotel 4* 250.00 Hotel 3* 200.00 Eco-Lodge 215.00 Casas-Condominio 200.00 Sala de Conferencias 1 000.00 Centro Comercial 35.00 Outras Receitas (Financeiras) COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO Nº de Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 5 24 088 680 31 779 594 35 714 769 40 3 024 000 4 039 200 4 715 172 80 5 040 000 6 732 000 7 501 410 100 5 040 000 6 732 000 7 501 410 120 6 501 600 8 684 280 9 676 819 40 2 016 000 2 692 800 3 000 564 120 000 126 000 160 083 4000 m2 1 200 000 1 260 000 1 458 608 1 147 080 1 513 314 1 700 703 Ano 10 45 614 230 6 017 887 9 573 911 9 573 911 12 350 346 3 829 565 234 910 1 861 594 2 172 106 Ano 15 58 216 601 7 680 518 12 219 006 12 219 006 15 762 518 4 887 603 299 812 2 375 918 2 772 219 Ano 20 74 300 744 9 802 504 15 594 893 15 594 893 20 117 411 6 237 957 382 644 3 032 340 3 538 132 A evolução das receitas deste projecto é bastante sensível à taxa de ocupação, pelo a que a realização de acções intensas de promoção e publicitação mostramse necessárias e de grande alcance para a viabilidade financeira do empreendimento. Outro aspecto importante para a melhoria da taxa de ocupação e exploração deste projecto é a facilidade de acesso ao local, donde resulta que a construção da ponte e estrada para ligar a península a partir da Cidade de Maputo é também crucial para a viabilidade deste projecto. Não obstante o projecto em curso no âmbito da Ponte Maputo KaTembe, há que considerar o troço de estrada de acesso à área do projecto a partir da estrada principal. 11.1.4 Custos de Exploração Dados disponíveis mostram que as despesas operacionais relativas à compra de consumíveis necessários para os quartos, seguro, custos com energia, água, acções de publicidade, manutenção dos imóveis entre outras componentes de exploração, correspondem a cerca 35% a 60% da receita que se obtém por cada chave (quarto). Considerando que se trata de uma unidade nova e que contará com equipamentos mais eficientes no processo de lavagem das roupas, gestão da água, energia, para além de que nova, considerou-se para o apuramento dos custos operacionais, uma média de 40% da receita de cada chave. 76 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO A Tabela 30 abaixo mostra a evolução das receitas e custos de exploração nos primeiros cinco anos do projecto. Tabela 30: Resultados Operacionais e Estrutura de custos Origens Recursos de Accionistas Empréstimos Receitas Aplicações Investimento Despesas Operacionais Recursos Humanos Total de Despesas de Exploração (40% da Chave) Amortização Fluxo de Caixa Líquido - Anual - Acumulado COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO USD Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 Ano 10 24 088 680 31 779 594 35 714 769 45 614 230 33 224 400 0 0 0 0 77 523 600 0 0 0 0 0 24 088 680 31 779 594 35 714 769 45 614 230 0 110 748 000 Ano 15 85 216 601 0 0 85 216 601 Ano 20 74 300 774 0 0 74 300 774 9 533 160 0 9 533 160 1 965 600 12 113 010 0 12 113 010 2 004 912 13 466 010 0 13 466 010 2 127 629 16 820 041 0 16 820 041 2 349 074 21 062 596 0 21 062 596 2 593 567 26 435 188 0 26 435 188 2 863 508 7 567 560 10 108 098 11 338 387 14 470 967 18 469 028 23 571 680 2 938 100 2 938 100 2 195 600 2 140 000 2 140 000 2 140 000 110 748 000 17 493 620 22 604 684 0 -93 254 380 -70 649 696 24 444 359 30 934 189 39 294 005 50 005 586 102 330 141 223 438 320 144 767 547 689 746 No projecto estão consideradas também as amortizações de todas as componentes que constituem o investimento (construções, equipamentos e transporte). Deste modo, considerados os custos e proveitos projectados no estudo, observa-se que os projectos apresentam desde o primeiro ano, fluxo de caixa positivos, traduzindo a cobertura das receitas ao total de custos. 11.1.5 Cash Flow e Indicadores Económicos e Financeiros A partir dos resultados previsionais resultantes da exploração do projecto resultaram os cash-flow resumidos na tabela abaixo, que são positivos a partir do primeiro ano. Tendo por base este cash-flow por um período de 30 anos, e considerando uma taxa de actualização de 12%, calculada a partir da taxa de inflação esperada de 2%, da taxa de juro do dólar americano de 6% (Libor mais Spread de 2 pp), e uma taxa de risco de 4% associada à incerteza quanto a evolução da taxa de ocupação e arrendamento dos espaços e consequente adesão dos turistas ao local e outros factores imprevistos, foram feitos os cálculos dos indicadores de viabilidade que mostram os seguintes resultados. 76 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 77 Tabela 31: Indicadores Financeiros INDICADORES FINANCEIROS 8.1. Lucro Líquido 8.2. Amortização 8.3. Fluxo de Caixa 8.4. Investimento 8.5. Fluxu de Caixa 8.6. Fluxu de Caixa Descontado 8.7. Tempo de Recuperação do Investimento 8.8. Tempo de Recuperação do Empréstimo COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO USD Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 5 0 6 006 935 10 105 089 12 792 738 0 2 938 100 2 938 100 2 140 000 0 8 945 035 13 043 189 14 988 388 110 748 000 0 0 0 -110 748 000 8 945 035 13 043 189 14 988 388 -110 748 000 8 320 963 12 133 199 13 942 640 -110 748 000 -102 427 037 -90 293 837 -50 827 080 -77 523 600 -69 202 637 -57 069 637 -17 602 680 TAXA INTERNO DE RETORNO (TIR) VALOR ACTUAL LÍQUIDO PERIODO DE RECUPERAÇÃO DE INVESTIMENTO (PRI) Ano 10 Ano 15 Ano 20 18 120 076 24 854 443 33 470 222 2 140 000 2 140 000 2 140 000 20 260 076 26 994 443 35 610 222 0 0 0 20 260 076 26 994 443 35 610 222 18 846 582 25 111 110 33 125 788 33 142 597 145 552 113 294 363 016 66 366 997 178 776 513 327 587 416 14.1% 17 436 671 8.1 ANOS Partindo de um investimento total de cerca de USD 110,7 milhões, as projecções de receitas e despesas efectuadas mostram que o valor total investido pode ser recuperado em 9 anos e 4 meses, sendo que a Taxa Interna de Retorno é de 13%, ligeiramente acima da taxa de actualização, significando que o projecto apresenta alguma margem para a manutenção da sua viabilidade. O Valor Actual Líquido é de cerca de USD 106.9 milhões, montante que não incluí o valor residual do imobilizado. Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser financiado integralmente por fundos próprios, o período de recuperação do capital reduz para 6 anos e a taxa interna de retorno incrementa para 17,1% enquanto o Valor Actual Líquido aumenta para USD 40 milhões. 78 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 12 Impactos Esperados A importância de um projecto desta natureza é avaliada em função dos impactos directos e indirectos que este pode proporcionar. Da análise efectuada, esperamse os seguintes principais efeitos. 12.1 Impactos a montante e a jusante Tabela 32: Impactos a Montante e a Jusante Impactos a Montante e a Jusante do Projecto Precondições a MONTANTE do › Projecto Um projecto deste tipo na área que se propõe, exige soluções que permitam garantir que o espaço proposto poderá ser concessionado a uma única entidade investidora e promotora do projecto que possa por sua vez atrair pequenos investidores interessados nas componentes imobiliárias ou mesmo nas unidades hoteleiras mais pequenas, mantendo para sua própria exploração as unidades maiores. › O Governo devera criar as condições para a atracção de investidores, estabelecendo todos os requisitos necessários à disponibilização da terra para os investimentos propostos; › Este tipo de projecto deverá ser promovido por uma entidade investidora privada que demonstre ter o capital suficiente para avançar com os investimentos nas infra estruturas mínimas de base. › Esta entidade investidora privada deverá ter garantidos os seus direitos de promoção do projecto através da atribuição de um DUAT único a favor dela, emitido com base na apresentação de uma proposta de Projecto de desenvolvimento integrado. › Um projecto deste tipo que poderá dispor de uma faixa de terra adequada com cerca de 8.000 ha, deve ser concessionada por inteiro a uma única entidade 78 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 79 Impactos a Montante e a Jusante do Projecto promotora do investimento. Impactos a JUSANTE do Projecto › Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito próxima da cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias para banhos de mar. › Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo. › Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos, quer nos imobiliários e ainda nos serviços que se poderão estabelecer. › Criação de novas oportunidades de emprego, serviços e fornecimentos de produtos frescos para as comunidades locais. › Desenvolvimento de infra-estruturas de base e serviços sociais necessários ao desenvolvimento socioeconómico. › Estímulo ao investimento estrangeiro. › Preservação do meio ambiente e valorização de uma área de conservação. › Estímulo e reforço da oferta turística de qualidade ao mercado internacional. 12.2 Impactos Directos e Indirectos Da análise efectuada, esperam-se os seguintes principais efeitos 12.2.1 Impactos Directos Com a implementação deste projecto esperam-se significativos impactos directos, sendo de destacar os seguintes: i) Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos empreendimentos turísticos (cerca de 822 possíveis), quer nos imobiliários (à taxa de 1,8 empregos por apartamento) e ainda nos serviços que se poderão estabelecer; ii) Permite a requalificação de uma zona turística de excelência, criando condições para o turismo de lazer próximo de alto padrão próximo da grande área metropolitana de Maputo; 80 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO iii) Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito próxima da Cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias para banho; iv) Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de habitação, lazer e turismo; v) Criação de novas oportunidades de comércio e negócios para as comunidades locais e para os residentes da Província de Maputo; vi) Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado através de impostos e taxas e para a economia local, provincial e nacional; vii) Atracção para a área do projecto de empresas que prestem os seguintes serviços: › › › › › › › › › › › › Restauração e Bar; Segurança; Transporte de passageiros e de valores; Suporte Informático; Limpeza, e Remoção de resíduos; Promoção de eventos; Treinamento de pessoal; Manutenção e reparos; Serviços de transporte do pessoal; Serviços Bancários; Agências de Viagens; Fornecedores de produtos de mercearia, produtos frescos, entre outros. 12.2.2 Impactos Indirectos A par dos benefícios directamente associados ao estabelecimento deste complexo, espera-se outro tipo de impactos induzidos e ligações, sendo de destacar os seguintes: i. Atracção de novos investimentos imobiliários e hoteleiros para a região e arredores que, por sua vez, atrairão outras actividades comerciais e de serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes; ii. Desenvolvimento de negócios de pequenas e médias empresas que poderão se instalar nas proximidades do complexo e contribuir para o alargamento do parque turístico e consequente criação de mais oportunidades de emprego; iii. Atracção para o local, de outros estabelecimentos complementares como por exemplo: talhos, padarias, mercados de peixe, florista, etc.; 80 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO iv. 81 A localização deste mercado fora do centro urbano e numa região sem grande fluxo rodoviário e próximo do parque natural pode potenciar um turismo de bush and beach o que pode propiciar o aumento do fluxo de turistas. 12.3 Prováveis áreas de ligação com a economia local Com o estabelecimento do projecto, espera-se que este tenha ligações directas com outros empreendimentos, seja os existentes assim como os novos. Abaixo, apresenta-se resumo das prováveis ligações desta unidade na economia local e nacional Tabela 33: Prováveis Impactos do Projecto Prováveis Vínculos com a Economia Local Empreendimentos existentes › Na área vizinha estão estabelecidos alguns empreendimentos de luxo que se caracterizam por casas em material tradicional vendidas ou alugadas a pessoas com grandes posses financeiras, maioritariamente Sul-africanos que procuram o isolamento que a região proporciona. › A zona é muito isolada e pouco habitada e não dispõe de quaisquer serviços ou empresas comerciais para além de pequenos negócios informais que servem os residentes das comunidades locais. › Os poucos empreendimentos turísticos existentes abastecem-se em Maputo ou directamente da África do Sul. Novos empreendimentos Os novos empreendimentos irão oferecer à economia local grandes oportunidades para o aparecimento O Plano de Desenvolvimento de Machangulo deverá ainda envolver o estabelecimento de outros equipamentos e serviços: › de novos serviços e negócios que poderão impulsionar o fornecimento de produtos e serviços oferecidos 1 Loja de conveniência, supermercado, área de artesanato, etc. › Lotes residenciais a definir por um plano imobiliário apropriado. pelas comunidades locais › 1 Pequena clínica de primeiros socorros › Área residencial para trabalhadores › 1 Heliporto › 1 Porto fluvial A economia local irá beneficiar particularmente com a oferta de postos de trabalho 82 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 13 Constrangimentos e Medidas de Mitigação Para que o turismo possa ter um desenvolvimento harmonioso e sustentável a nível dos existentes e potenciais destinos e sub-destinos abrangidos pelo CDM, terá que se ter em conta alguns constrangimentos e desafios que podem comprometer o cumprimento de planos e metas traçados pelo Governo. O curso das investigações realizadas para o presente estudo, permitiu identificar alguns desses constrangimentos e desafios. Tabela 34: Principais Constrangimentos do Sector e Propostas de Solução Constrangimentos Dificuldade na disponibilização de terra para o Medidas de Mitigação › Atitude positiva do Governo para com a investimento se o Governo não se envolver no ideia proposta de se promover um projecto projecto de forma proactiva, ajudando a criar âncora junto da REM; as condições essenciais para a atracão do investidor; Inexistência de rede estradal e de serviços › O Investidor deverá reunir todos os meios básicos adequados na faixa de acesso à área do financeiros e operacionais para que o projecto a partir da estrada principal; acesso ao empreendimento seja garantido Ausência de um Plano de Ordenamento territorial da península do Machangulo › O Governo Provincial deve tomar medidas claras em relação a este problema para que se evite uma ocupação desregrada de espaço e áreas que devem ser privilegiadas para a implantação de unidades turísticas de qualidade. 82 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO 14 83 Assistência Técnica e Plano de Formação Um requisito fundamental para o sucesso deste empreendimento é assegurar que os trabalhadores sejam dotados de capacidades e habilidades para melhor prestarem os serviços disponíveis em benefício e para a satisfação dos seus clientes, o que seguramente contribuirá para o aumento da frequência dos clientes a este local. 1. Gestores e Quadros Superiores Os Gestores e Técnicos Qualificados e Especialistas devem ser recrutados pelos Projectos no mercado de trabalho junto de instituições onde há mão-de-obra formada e disponível de nível médio e superior. Para gestores e pessoal técnico especializado e de apoio propõe-se o seguinte plano de formação (1 semana). › › › › Cultura Institucional; Manual de Pessoal; Atendimento; Regras de higiene e segurança no trabalho; 2. Práticos e titulares de funções onde se exija formação técnica profissional básica Para a área de turismo, a formação poderá ser ministrada pela Delegação do Instituto Nacional de Emprego e Formação Profissional de Maputo (INEFP), podendo os seguintes cursos intensivos para uma frequência entre 12 a 15 formandos: A Hotelaria › › › Auxiliares de Cozinha e Pastelaria – 2 meses (1 para cada especialidade) Quartos – 2 semanas Recepção (Front Office) - 3 semanas 84 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO B Restauração (Food & Beverage) › › › Despensa - 4 semanas Serviço de Bar- 2 semanas Serviço de mesas – 1 semana 84