berlin real estate news - BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH

Nummer 1 Oktober 2014 | Issue 1 October 2014
BERLIN REAL ESTATE NEWS
Informationen des Liegenschaftsfonds Berlin
rund um den Immobilienmarkt
An update on the real estate market from
Liegenschaftsfonds Berlin
EDITORIAL
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Birgit Möhring,
Geschäftsführerin Liegenschaftsfonds Berlin
Birgit Möhring,
Managing Director, Liegenschaftsfonds Berlin
Neue Segel gesetzt
Setting a new course
Es ist viel passiert in den vergangenen Monaten:
A lot of things have happened over the past few months: as a portfolio manager
Der Liegenschaftsfonds Berlin widmet sich als Port­
on the state level, Liegenschaftsfonds Berlin is committed to new and exciting
foliomanager auf Landesebene neuen spannenden
tasks, and is turning away from the primacy of selling to the highest bidder.
Aufgaben und wendet sich ab vom Primat der Ver­
Social issues are becoming increasingly important when it comes to award­
äußerung zum Höchstpreis. Soziale Belange rücken
ing contracts. Processes involving state-owned properties are becoming more
bei der Vergabe weiter in den Vordergrund. Der Um­
organised and sustainable over the long term.
gang mit landeseigenen Immobilien wird planvoller
The economic consequences of a changing property policy are reflected in our
und langfristig nachhaltiger.
latest balance sheet: sales volumes decreased by more than half to around 21
Die wirtschaftlichen Folgen einer sich wandeln­
million euros when compared with the previous year. The average selling price
den Liegenschaftspolitik spiegeln sich in unserer
was also down by 37% to around 178,000 euros.
Falling sales figures should not, however, be
aktuellen Bilanz wider. Das Verkaufsvolumen sank
attributed to an economic downturn. In fact,
im Vergleich zum Vorjahr um mehr als die Hälfte
the latest figures actually suggest that we have
auf rund 21 Mio. Euro. Ebenso reduzierte sich der
developed successfully in terms of establishing
durchschnittliche Kaufpreis um 37 Prozent auf circa
a more transparent property policy: our remit
178.000 Euro.
is changing, our methods are becoming more
Die rückläufigen Verkaufszahlen dürfen jedoch
comprehensive, and our target groups are be­
nicht als Zeichen einer wirtschaftlichen Verschlech­
coming more clearly defined.
terung gewertet werden. Vielmehr verdeutlicht die
In order to react even more efficiently and with
aktuelle Bilanz, dass wir uns bereits erfolgreich – im
bundled expertise in the future, a merger is
Sinne einer transparenteren Liegenschaftspolitik –
planned with BIM Berliner Immobilienmanage­
weiterentwickelt haben: Unsere Aufgabenbereiche
ment GmbH in the coming months. BIM cur­
verändern sich, unsere Arbeitsweise wird ganzheit­
rently manages more than 1,600 properties,
licher und unsere Zielgruppen werden differenzierter.
and is also overseen by the Berlin Senate
Um künftig noch effizienter und mit gebündeltem Fachwissen agieren zu kön­
Administration for Finance. This will enable us
nen, ist in den kommenden Monaten ein Zusammenschluss mit der BIM Ber­
to make use of synergies within the areas of
liner Immobilienmanagement GmbH geplant. Die BIM betreut derzeit mehr
expertise and also build on existing knowledge
als 1.600 Gebäude und unterliegt ebenfalls der Aufsicht durch die Senatsver­
in a decisive way.
waltung für Finanzen. Somit können Synergien innerhalb der Fachbereiche
It will still be some time before the implemen­
genutzt sowie bestehendes Know-how entscheidend erweitert werden.
tation of the new property policy is complete.
Bis zur vollständigen Umsetzung der neuen Liegenschaftspolitik wird noch et­
Some changes will be more difficult than others.
was Zeit vergehen. Nicht alle Veränderungen werden uns hierbei gleicherma­
But the aim of developing a long-term strategy
ßen leicht von der Hand gehen. Aber das Ziel eines langfristig strategischen
to deal with state-owned properties and land is
Umgangs mit landeseigenen Grundstücken haben wir klar vor Augen. Lassen
clearly in sight. So let’s set out on the journey
Sie uns also gemeinsam die Reise fortsetzen:
together: we’ve set a new course, so let’s
Wir haben die Segel bereits neu gesetzt, nun heißt es, den Kurs zu halten!
maintain it!
Birgit Möhring,
Birgit Möhring,
Geschäftsführerin Liegenschaftsfonds Berlin
Managing Director, Liegenschaftsfonds Berlin
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SPECIAL
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Rund 28.000 landeseigene Grundstücke werden geclustert.
Around 28,000 state-owned plots are clustered.
Mehr Transparenz im Umgang mit landeseigenen Liegenschaften
More transparency in dealing with state-owned properties
Im Januar 2013 wurde der Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses über die Neuausrichtung
der Liegenschaftspolitik getroffen. Ziel ist eine nachhaltige Stadtentwicklungspolitik.
Neben fiskalischen Beweggründen ist insbesondere eine Wertschöpfung durch die Evaluation wirt­
In January 2013, the Berlin Parliament passed
schafts-, wohnungs-, kultur- sowie stadtentwicklungspolitischer Gesichtspunkte vorgesehen. Mit
a resolution regarding the new direction of its
Blick auf die Umsetzung wurde dem Liegenschaftsfonds Berlin eine wichtige Aufgabe zugetragen:
property policy. The aim is to ensure a sustain­
die Clusterung bzw. Kategorisierung der circa 28.000 landeseigenen Grundstücke. Die entspre­
able urban development policy. In addition to
chende Bewertung basiert auf einem mehrstufigen Verfahren.
tax reasons, the policy primarily aims at adding
In Stufe 1 erfolgt das Votum zur Clusterung. Hierbei
value via the evaluation of aspects relating to
wird zwischen vier Kategorien unterschieden:
economic, housing, cultural and urban devel­
•Liegenschaften des Fachvermögens, wie z. B. Schulen
opment policies. With the aim of implementing
oder Verwaltungsgebäude, werden aktuell vollumfäng­
this, Liegenschaftsfonds Berlin has set itself
lich für fachliche Zwecke genutzt. Sie verbleiben im Be­
an important task: the clustering or categori­
sitz der jeweiligen Fachverwaltungen und Bezirke.
sation of the 28,000 or so properties owned by
•Grundstücke zur Daseinsvorsorge durch das Land wer­
the state. The evaluation is based on a multiden langfristig für eine Fachnutzung wieder benötigt und
stage process.
stehen temporär für Zwischennutzungen zur Verfügung.
Stage 1 covers the vote on clustering. Here, distinctions will be made
Sie sollen als Vorsorgeflächen gehalten werden.
between four categories:
•Objekte mit Verkaufsperspektive, wie z. B. Gewerbe• Properties which form part of respective administrative body or district
oder Wohnflächen, werden dem Treuhandvermögen des
assets, for example schools or administrative buildings, are currently
Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen.
being fully used for their designated purpose. They are to remain the
•Immobilien mit Entwicklungsperspektive bieten plane­
property of the respective administrative body and district.
risch Potenzial, Akzente in der Stadtentwicklung zu set­
• Properties providing services of general interest will once again be
zen. Sie werden mittels konzeptorientierter Verfahren
required for that specific use in the long term and are available for
veräußert.
temporary use on a short-term basis. They are intended to remain for
In Stufe 2 wird die qualitative Portfolioanalyse vorthe designated purpose.
genommen. Diese betrifft schätzungsweise 10 Prozent
• Properties with sales potential, such as commercial or residential
des Landesportfolios, wie z. B. Grundstücke, auf denen
space, will be transferred to the Liegenschaftsfonds Berlin trust for
sich leer stehende Büro- oder Schulgebäude befinden.
sale.
Neben der Lage- wird auch die Objektqualität beurteilt
• Properties with development potential offer the planning potential to
und verglichen. Zudem wird eine Einschätzung über die
create highlights in urban development. They will be sold via a conceptaus der Sicht des Eigentümers bzw. Nutzers bestehenden
oriented process.
Einschränkungen und Besonderheiten getroffen. Auf diese
The qualitative portfolio analysis will take place in stage 2. This af­
Weise soll sowohl eine markt- als auch landesperspektivi­
fects an estimated 10% of the state portfolio, including for example land
sche Evaluation vorgenommen werden.
that houses empty office or school buildings. In addition to the location,
Die Entscheidungen über die Voten zur Clusterung über
the quality of the property will also be assessed and compared. An as­
die Ergebnisse der Portfolioanalyse trifft der Portfolioaus­
sessment of the limitations and special features from the point of view
schuss. In diesem Zusammenhang werden auch alle of­
of the owner or user will also be conducted. In this way, both a marketfenen Dissensfälle geklärt, die aufgrund unterschiedlicher
related and state-related evaluation of the potential of the property can
Zuordnung durch verschiedene Vermögensträger vorher
be conducted.
noch nicht final einer Grundstückskategorie zugeordnet
The decisions ranging from the votes on clustering to the results of the
werden konnten.
portfolio analysis will be made by the portfolio committee. In this context,
Für den Kunden bringt die Clusterung entscheidende Vor­
all unresolved disagreements resulting from differing opinions on catego­
teile: ein politisch abgestimmtes Verkaufsportfolio sowie
risation by different property owners will be resolved. This will result in a
eine höhere Planungssicherheit.
final categorisation for all properties/land.
Clustering brings with it decisive advantages for customers: a politically
agreed sales portfolio and higher planning security.
Berlin Real estate news
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SPECIAL
Aktuelle Bestrebungen zum Geschosswohnungsbau
Current drive to build apartment complexes
Berlin ist eine stark wachsende Stadt. Jährlich
werden rund 40.000 Menschen Neu-Berliner,
die auch alle irgendwo wohnen müssen – und
das möglichst zu sozial verträglichen Mieten.
Daher hat der Senat mit dem „Bündnis für so­
ziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“
eine Wohnungsbauoffensive gestartet, die ins­
besondere die städtischen Wohnungsbauge­
sellschaften verpflichtet, schnell bezahlbaren
Wohnraum in einem nennenswerten Umfang
zu schaffen. Der Liegenschaftsfonds unter­
stützt im Rahmen seiner Möglichkeiten, indem
er seinen Bestand auf geeignete Grundstücke
hin untersucht und diese den Gesellschaften
zur Verfügung stellt.
Die Auswahl geeigneter Flächen erfolgte suk­
zessive: In einem ersten Schritt konnte der
Liegenschaftsfonds Berlin Grundstücke iden­
tifizieren, die potenziell für den Wohnungsbau
geeignet schienen. Nach intensiver Betrach­
Geschosswohnungsbau im Land Berlin
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Apartment complex in the state of Berlin
tung der Grundstücke wählen die sechs Woh­
nungsbaugesellschaften sukzessive geeignete
Immobilien aus. Die Grundstücke, die für die
landeseigenen Unternehmen nicht in Betracht
kommen, werden grundsätzlich über die übli­
chen Vermarktungsverfahren angeboten.
Damit hat der Liegenschaftsfonds Berlin
schnell reagiert und ein Zeichen gesetzt, dass
er die Wohnungsbauoffensive des Berliner Se­
nats nach besten Kräften unterstützt. Im Zuge
der Clusterung der landeseigenen Liegenschaf­
ten wird weiterhin verstärkt nach Möglichkeiten
gesucht, auch für den Geschosswohnungsbau
geeignete Flächen zu identifizieren und zu
über­geben – sei es im Rahmen der Entwicklung
von Konversionsflächen oder auch im Zuge der
Verdichtung des innerstädtischen Raums.
Berlin is growing fast. Each year, around 40,000
move to the capital, and they all have to live
somewhere – and at an affordable price. Con­
sequently, the Senate has launched a building
programme in partnership with the “Bündnis
für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare
Mieten” [Alliance for social housing policy and
affordable rents], which aims to force urban
housing associations in particular to provide
a significant amount of affordable homes in a
short period of time. Insofar as possible, Lie­
genschaftsfonds supports this by checking its
portfolio for suitable plots and then providing
them to the housing associations.
The selection of suitable plots has been done
successively: In a first step, Liegenschafts­
fonds Berlin identified plots that appeared to
have housing potential. After close inspection
of the plots, the six housing associations then
successively select suitable properties. The
plots that are not deemed suitable for stateowned companies are then offered for sale in
the usual way.
This means that Liegenschaftsfonds Berlin
reacted quickly and has given a clear signal
that it supports the Berlin Senate’s building
programme. As part of the clustering of stateowned properties, we are continuing to look for
opportunities to identify and hand over suitable
areas for the construction of apartment com­
plexes – whether it’s as part of the develop­
ment of areas for conversion or as part of the
consolidation of the inner-city area.
Grundstücke, die bereits an die Wohnungsbaugesellschaften übertragen bzw. verkauft wurden
Plots that have already been handed over or sold to the housing associations
Grundstücke, die noch an die Wohnungsbaugesellschaften übertragen bzw. verkauft werden sollen
Plots that are to be handed over or sold to the housing associations
Grundstücke, bei denen noch Klärungsbedarf besteht | Plots that still need to be clarified
Grundstücke, als Potenzialflächen für den Geschosswohnungsbau geeignet
Plots that are deemed suitable as potential areas for the construction of apartment complexes
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Ausblick Outlook
Innenansicht des Hubertusbads | Interior of the Hubertusbad
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Innenansicht des Hubertusbads | Interior of the Hubertusbad
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Im Folgenden sollen zwei besondere Objekte aus dem aktuellen Portfolio vorgestellt werden.
Beide Liegenschaften stehen noch für das Jahr 2014 zum Verkauf.
Two special properties from our current portfolio are presented below.
Both are available for sale in 2014.
Stadtbad im Herzen von Lichtenberg
Lichtenberg public baths
Eine Immobilie mit besonderer Historie stellt das im Portfolio befindliche Stadtbad Lichtenberg,
genannt Hubertusbad, dar. Als sich Berlin im Zuge der Industrialisierung schnell zu einem wichtigen
Ballungszentrum Deutschlands entwickelte, benötigte man insbesondere Wohnraum. Da nicht alle
Wohnungen eine Badewanne besaßen, wurden viele Volksbäder zusätzlich mit Waschräumen aus­
gestattet. Auch das 1928 eröffnete Hubertusbad verfügte über zusätzliche Waschräume und wurde
so zum Badezentrum der im Stadtteil Lichtenberg wohnenden Berliner.
Betrachtet man heute die 1991 geschlossene
Einrichtung, spürt man noch immer die beson­
dere Ausstrahlung des unter Denkmalschutz
stehenden Komplexes. Angelehnt an den
kubisch-expressionistischen Baustil, wurde
1 Schwimmunterricht im Hubertusbad ca. 1950
das dreigliedrige Gebäude nach den Entwür­
Swimming lessons in the Hubertusbad pool in around 1950
fen von Rudolf Gleye und Otto Weis erbaut.
Die Geschossfläche beträgt ca. 2.200 m2. Das
Grundstück ist ca. 4.200 m2 groß. An der 80 m
langen Hauptfront liegt der Eingang zum
The Stadtbad Lichtenberg public baths, or Hubertusbad, is a property with
Volksbad. Im Erdgeschoss führt der Weg vom
a fascinating history. When Berlin became one of the major conurbations in
Eingangsbereich zur Männerschwimmhalle
Germany during the industrial revolution, people required first and foremost
im westlichen Gebäudeflügel und zum eins­
more living space. Not all homes had space for a bath, therefore many public
tigen Frauenbad im östlichen Teil. In einem
baths were also equipped with washing facilities. The Hubertusbad, opened in
angrenzenden Gebäudeteil befinden sich vier
1928, also had additional washing facilities and became a public baths used
Wohnungen. Ein Medizin- und Dampfbad sind
by the people living in the Lichtenberg district of Berlin.
ebenfalls vorhanden.
Today, the listed building, which was closed in 1991,
still retains some of its former splendour. Built in
a Cubist/Expressionist style, the tripartite edifice
was designed by Rudolf Gleye and Otto Weis. The
floor space measures approx. 2,200 m2, while the
entire plot covers approx. 4,200 m2. The entrance
to the public baths is on the 80 m main facade. On
the ground floor, the entrance leads on to the men’s
pool in the western wing, and what was once the
women’s pool in the eastern part of the building. An
adjoining wing is home to four flats. A spa bath and
steam bath are also situated in the building.
Berlin Real estate news
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Ausblick Outlook
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Innenansicht des Hubertusbads
Lichtenberg
Mitte
Interior of the Hubertusbad
Durch seine individuelle Architektur bietet
das Grundstück die Chance zur Umsetzung
auch ungewöhnlicher Konzepte. Der ver­
kehrsgünstige Standort eignet sich als Frei­
zeit- und Erholungsort wie auch für die Berei­
che Kultur und Wohnen. Die Vermarktung ist
für das vierte Quartal 2014 vorgesehen.
Grundrisse des Hubertusbads | Floor plans
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As a result of its distinct architecture, the
property offers the opportunity to implement
a range of concepts, including unusual ones.
The location is close to public transport and
is ideal for leisure and relaxation use as well
as for cultural or residential use. The property
is expected to go on the market in Q4 2014.
Ausblick Outlook
3
Schöneberg-Südkreuz: Grundstück in zentraler Lage
mit exzellenter Verkehrsanbindung und beachtlichem
Entwicklungspotenzial.
Centrally located plot with excellent transport links
and significant development potential.
Attraktiver Standort in zentraler Lage
Attractive plot in a central location
Das zum Verkauf stehende Grundstück „Schöneberg-Südkreuz“ liegt direkt am Bahnhof
Südkreuz, dem zweitgrößten Fernbahnhof Berlins. Darüber hinaus befindet sich das Autobahn­
kreuz A 100/A 103 Schöneberg direkt „vor der Tür“. Sowohl die Liegenschaft als auch das
gesamte umliegende Stadtquartier sind Teil einer umfassenden städtebaulichen Entwicklung
zu einem gemischt genutzten urbanen Quartier.
Das rd. 10.000 m2 große Grundstück bietet ein erhebliches Entwicklungspotenzial. Nach den
geplanten Festsetzungen eines im Verfahren befindlichen Bebauungs­planes soll hier ein Kern­
gebiet mit rd. 30.000 m2 Geschossfläche entstehen. Denkbar sind z. B. Büro- und Hotelnutzung
mit ergänzendem großflächigem Einzel­
handel. Das Objekt wird zur Expo Real
vorgestellt. Das Bieterverfahren startet
voraussichtlich im vierten Quartal 2014.
Impressum Imprint
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
Warschauer Straße 41/42
10243 Berlin
Phone: +49 30 22 33-68 00
Fax: +49 30 22 33-68 97
E-Mail: [email protected]
The Schöneberg-Südkreuz plot is
Tempelhof
located right by Südkreuz station, the
Schöneberg
second-largest long-distance railway
station in Berlin. In addition, the A 100/
A 103 Schöneberg motorway junction
is also a stone’s throw away. Both the
property and the entire surrounding area are part of a comprehensive urban development
project to create an urban district with mixed use. The plot, which measures around 10,000
m2, offers exceptional development potential. According to the proposed assessments of a
development plan currently under review, the core area of the plot is destined to cover a floor
space of around 30,000 m2. It is feasible that this could be used for offices and a hotel with
supplementary large-scale retail space. The property is to be presented at the Expo Real trade
fair. The bidding process is likely to begin in Q4 2014.
Public Relations
Marlies Masche
E-Mail: [email protected]
Phone: +49 30 22 33-66 93
Editorial team
CB.e Clausecker | Bingel AG
www.cbe.de
Design
paulichwewerke, Berlin
www.paulichwewerke.de
Fotonachweis
S. 1: Jörg Rüger
S. 3: fotolia: SeanPavonePhoto
S. 5: oben: Jörg Rüger, unten: Bundesarchiv, Gustav Köhler
S. 6: Jörg Rüger
S. 7: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung / bünck + fehse
Alle anderen Fotos sind vom Liegenschaftsfonds Berlin.
Photo credits
p. 1: Jörg Rüger
p. 3: fotolia: SeanPavonePhoto
p. 5: above: Jörg Rüger; below: Bundesarchiv, Gustav Köhler
p. 6: Jörg Rüger
p. 7: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung / bünck + fehse
All other photos are property of Liegenschaftsfonds Berlin.
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