Die vollständige Regionalstudie 2012
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Die vollständige Regionalstudie 2012
NAB-Regionalstudie Aargau 2012 Der Kanton Aargau: Demographie, Wohnen, Immobilienmarkt 2 Inhalt Einleitung3 Konjunktur4 Standortqualität9 Bevölkerungsentwicklung und Migration 17 Wohnen und Immobilien 30 Fazit43 Impressum Herausgeber Titelbild Credit Suisse Economic Research © ImagePoint.biz Uetlibergstrasse 231, CH-8070 Zürich Layout Kontakt Christian Pfister, spective productions [email protected] Telefon +41 (0)44 334 74 19 Redaktionsschluss 14. September 2012 Autoren Loris Eichenberger Abonnements und Bestellungen Fabian Hürzeler Direkt bei Ihrem Kundenberater oder Thomas Rühl bei jeder NAB-Geschäftsstelle Andrea Schnell Besuchen Sie uns auf dem Internet www.nab.ch/regionalstudie Disclaimer Dieses Dokument wurde vom Economic Research der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse» der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung. Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des Economic Research der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright © 2012 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. 3 Einleitung Die Schweiz ist ein Zuwanderungsland. Im Sommer 2012 die Aargauer Bevölkerung bereits seit längerem stärker als hat die Anzahl Einwohner die Schwelle von 8 Millionen über das Schweizer Mittel. schritten. Während die Bevölkerungsentwicklung einst vor Die Bevölkerungsentwicklung hat unmittelbare Auswir- allem durch Geburten- und Sterberaten geprägt wurde, kungen auf den Immobilienmarkt. Neuer Wohnraum wird wächst die heutige Schweiz hauptsächlich aufgrund der geschaffen, bestehende Flächen werden umgenutzt, neue Zuwanderung. Noch bis ins 19. Jahrhundert war dies an- werden bebaut. Das aktuelle Zinsumfeld hat die Nachfrage ders: Hunger und mangelndes Ackerland zwangen grosse nach Wohneigentum zusätzlich angekurbelt; das Wunsch- Bevöl kerungsteile, in die damals «neue Welt» überzusie- objekt zahlreicher Zürcher, Zuger und Basler Haushalte deln – Ortschaften wie New Berne, North Carolina, zeu- liegt dabei jedoch oft im Aargau. Bau- und Immobilienunter gen noch heute von den Schweizer Auswanderern. Auch nehmer profitieren von einer stabilen Nachfrage; weitere heute basie ren Wanderungsbewegungen hauptsächlich Wirtschaftsbereiche, etwa der Detailhandel, sind indirekte auf wirtschaftlichen Überlegungen: Ein schweizweit und Nutzniesser. europaweit zusammenhängender und weitgehend offener Ziel der NAB-Regionalstudie 2012 ist es, die Bevölkerungs- Arbeitsmarkt ermöglicht es Arbeitskräften, grossräumig, das entwicklung in den Aargauer Regionen sowie deren Auswir- heisst international, nach neuen Stellen zu suchen. In einer kungen auf die lokalen Immobilienmärkte aufzuzeigen. Die kleinräumigen und eher nationalen Sicht steht vor allem die damit einhergehenden strukturellen Veränderungen sowie Optimierung der Wohnsituation im Vordergrund. Auch das die künftigen Aussichten werden ebenfalls thematisiert. löst wiederum Wanderungsbewegungen aus, zumal inner- Die Frage, wo der Aargau momentan am stärksten wächst, halb der Schweizer Zentren der Wohnraum knapper und steht dabei im Fokus. Um die Nachfrage nach Wohnobjek teurer wird. Ein Wunschobjekt lässt sich deswegen aus ten zu analysieren, haben wir die Nutzerdaten der NAB- serhalb oft einfacher finden und finanzieren. Kommt hinzu, eigenen Immobilienplattform nabhome.ch ausgewertet. So dass effiziente Strassen- und Bahnverbindungen die räum- können wir zeigen, welche Aargauer Gemeinden im Fokus liche Trennung von Wohn- und Arbeitsort immer besser von potentiellen Käufern stehen. Zusätzlich betrachten wir ermöglichen. die aktuellen konjunkturellen Entwicklungen, welche mit der Der Aargau zählt seit 2010 zu den drei attraktivsten Schwei- Demographie und dem Immobilienmarkt verknüpft sind. zer Kantonen im Standortqualitätsindikator der Credit Suisse. Zusätzlich weisen seine Gemeinden eine hohe finanzielle Wohnattraktivität auf. Mittelstandshaushalte leben hier deutlich günstiger als etwa in den nahe gelegenen Zentren Zug, Zürich und Basel. Die Bevölkerungsentwicklung ist eng an die Standortqualität gebunden. Attraktive Standorte verfügen tendenziell über eine erfolgreichere Wirtschaftsentwicklung und ziehen neue Einwohner an. Mit seiner hohen Standortqualität und dank der vergleichsweise günstigen wirtschaftlichen Entwicklung der Schweiz profitiert der Kanton Aargau seit einigen Jahren von einer regen Zuwanderung, einerseits aus dem Ausland, andererseits aus Nachbarkantonen. Seine hohe Attraktivität für Familien verjüngt die Bevölkerung und belebt die Gemeinden. Insgesamt wächst 4 Konjunktur Die Schweizer Volkswirtschaft ist stark von der internatio- Strukturelle Vorteile verschaffen der Schweizer Wirtschaft nalen Konjunkturentwicklung abhängig. Sie wird daher in- auch 2013 eine gute Ausgangslage. Dank dem Status als direkt von den Turbulenzen im Zuge der Eurokrise erfasst. rer Hafen» und der tiefen Staatsverschuldung ist «siche Die Weltwirtschaft zeichnet sich 2012 durch moderates Kapital so günstig wie nie. Die tiefen Zinsen stützen die Wachstum, grosse regionale Unterschiede sowie zahlrei- Nachfrage nach Bauinvestitionen und verschaffen Haus- che Unsicherheiten aus. Schwächste Weltregion bleibt die halten und Unternehmen sowie dem Staat namhafte finan- südliche «Peripherie» Europas, die in der Rezession verharrt. zielle Entlastungen. Der flexibel ausgestaltete Arbeitsmarkt Sparmassnahmen, hohe Risikoprämien sowie Engpässe in bleibt attrak tiv – entsprechend dürfte die Zuwanderung der Kreditvergabe lassen auch 2013 keine robuste Konjunk- nichts von ihrer Dynamik einbüssen. Das dadurch höhe- tur erwarten. Die Realwirtschaft in «Kerneuropa» profitiert re Wachstumspotential schlägt sich insbesondere in einer von der äusserst lockeren Geldpolitik, weshalb hier mit einem Zunahme des Privatkonsums nieder. Gleichzeitig gibt die höheren Wachstum zu rechnen ist. Nationalbank durch die Verteidigung der Frankenunter- In den USA befinden sich der Immobiliensektor und der grenze Arbeitsmarkt zwar auf Erholungskurs, doch ist die Unsicher womit sich die Lage für die Schweizer Exporteure weiter heit über Ausgabenkürzungen des Staates ein Wachstums- verbessert. In Anbetracht dieser Faktoren halten wir an un- hemmnis. Wir gehen jedoch davon aus, dass nach den Wahlen serer Prognose vom März 2012 fest, wonach die Schweizer im November ein Kompromiss gefunden wird, der Steuer Wirtschaft 2013 um 1.5 % expandieren wird (Abbildung 1). erhöhungen und Ausgabensenkungen in Grenzen hält. Trotz intakter Aussichten bleiben Unsicherheit und Nervosi- Auch in zahlreichen Schwellenländern, insbesondere China, tät 2013 ständige Wegbegleiter. Das Jahreswachstum ver- dürfte sich das Wachstum 2013 nicht merklich beschleuni birgt die zu erwartende hohe Volatilität. Von Monat zu Monat gen. Zu stark spüren sie die Schwäche der Handelspartner in sind grosse Schwankungen zu erwarten. Auch versperrt das Europa. Angesichts wachsender Inflationsrisiken sind zudem Durchschnittswachstum den Blick auf «Einzelschicksale». So nur noch in begrenztem Mass geld- und fiskalpolitische Sti- können sich beispielsweise nicht alle Exportbranchen gleich mulusmassnahmen zu erwarten. gut behaupten. Die positive Umsatzentwicklung wurde stark fortgesetzte währungspolitische Schützenhilfe, Die Schweizer Wirtschaft präsentiert sich äusserst robust gegenüber dem Krisenumfeld im Ausland. Das Bruttoinland produkt (BIP) lag im 2. Quartal 2012 laut Angabe des Staats- Abbildung 1 Prognosen für die Schweizer Volkswirtschaft Reale Veränderung in Prozent gegenüber dem Vorjahr (zu Preisen des Vorjahrs); p: Prognose sekretariats für Wirtschaft (Seco) um 0.5 % über seinem Vorjahresstand. Der Arbeitsmarkt erweist sich als robust: Die 2010 2011 2012 p 2013 p Arbeitslosenquote ist mit unter 3 % eine der tiefsten welt- Bruttoinlandprodukt, real 3.0 1.9 0.5 1.5 weit, und allein in den vergangenen zwölf Monaten sind netto Privater Konsum 1.6 1.2 1.5 1.5 knapp 50’000 Stellen geschaffen worden. Zudem ist die Staatlicher Konsum 0.7 2.0 1.5 1.0 vielerorts befürchtete Konsumflaute ausgeblieben, und allen Ausrüstungsinvestitionen 5.8 5.2 0.0 3.0 Unkenrufen zum Trotz konnte das Exportvolumen gehalten Bauinvestitionen 3.5 2.4 1.5 2.0 werden. Dank der Stabilisierung des Wechselkurses vor Exporte (Güter und Dienstleistungen) 7.8 3.8 0.0 4.0 einem Jahr dürfte der Margentiefpunkt im Exportgeschäft Importe (Güter und Dienstleistungen) 7.4 4.2 2.0 3.0 durchschritten sein. Die Exporteure konnten seither Preis- Arbeitslosenquote in Prozent 3.9 2.8 2.9 3.0 steigerungen von bis zu 10 % durchsetzen und ihre Kosten Inflationsrate 0.7 0.2 –0.3 1.0 dank gefallener Importpreise senken. Quelle: Staatssekretariat für Wirtschaft, Credit Suisse Economic Research 5 durch die Uhren- und die Nahrungsmittelindustrie getrieben, Teuerungsraten wieder positive Vorzeichen aufweisen wer- während andere Branchen – wie die Maschinenindustrie – den, dürfte das milde Teuerungsklima noch eine ganze Weile einen Rückgang im zweistelligen Prozentbereich hinneh- anhalten. Dies allein schon deshalb, weil sich die wiederhol- men mussten. Auch das Beschäftigungswachstum ist alles ten Zinssenkungen aufgrund der expansiven Geldpolitik der andere als breit abgestützt. Der Stellenzuwachs ist nur weni- Nationalbank über den träge reagierenden Referenzzinssatz gen Branchen zu verdanken, namentlich dem Gesundheits- mietpreissenkend auswirken. Gemäss unserer Einschätzung wesen, dem Bau und damit verbundenen Branchen, der Ver- ist in den nächsten zwölf Monaten ausserdem nicht mit einer waltung und der Uhrenindustrie. Zinsstraffung zu rechnen. Darüber hinaus türmen sich aufgrund des nunmehr fünf Jahre dauernden ständigen Krisenmodus zahlreiche Risi- Regionales Konjunkturbarometer ken auf. Die Geldschwemme, welche die Nationalbank zur Da keine offiziellen Daten über das kantonale Bruttoinland Verteidigung der Wechselkursuntergrenze von CHF 1.20 pro produkt vorliegen, muss die Beurteilung der regionalen Euro schafft, birgt ein hohes Inflationspotential. Zwar wird Konjunktur auf indirektem Weg erfolgen. Dazu haben wir die Liquidität derzeit gehortet, und entsprechend gering ist für die Schweizer Kantone ein System von vierteljährlichen ihr Einfluss auf die Realwirtschaft. Doch im Zuge einer all- Konjunkturindikatoren entwickelt. Die Analyse beruht auf fälligen Erholung der Weltwirtschaft müsste die Geldmenge folgenden Grössen: gemeldete offene Stellen, Importe, zweifellos rasch wieder abgeschöpft werden. Die Kunst wird Exporte, Logiernächte, Neuzulassungen von Fahrzeugen darin bestehen, den richtigen Zeitpunkt zu treffen. Gleich- sowie Baubewilligungen und Baugesuche im Hochbau. Das zeitig nimmt mit steigenden Immobilienpreisen die Sorge Konjunkturbarometer, das aus diesen Indikatoren abgeleitet um eine Immobilienblase zu. Dabei sind die Preissteige- wird, ermöglicht es, die konjunkturelle Entwicklung eines rungen Folge einer nachfragegetriebenen Überbewertung Kantons darzustellen, indem Tendenz und Wendepunkte der und keine spekulative Preisblase. Und einer der wichtigsten wirtschaftlichen Aktivität dargestellt werden. Es ermöglicht Wachstumspfeiler der letzten Jahre gerät unter Druck: Die jedoch nicht, Schlüsse über das Niveau der Wirtschaftstätig- Zuwanderung wird mehr und mehr zu einem Politikum. Dar keit zu ziehen oder genaue Prognosen zu erstellen. Demnach über hinaus nimmt der internationale politische Druck auf die signalisiert eine Abnahme des Indikators eine Wachstums- Schweiz zu, was unserem Land ebenso viel Diplomatie wie verlangsamung, aber nicht zwangsläufig eine Rezession. auch Standfestigkeit abverlangt. Den aktuellen Rand des Konjunkturbarometers bildet das 2. Die Teuerung dürfte 2013 im Jahresdurchschnitt um 1 % über Quartal 2012. Da dieses Barometer einen Vorlauf von einem dem Vorjahreswert zu liegen kommen, nach einem Rückgang Quartal besitzt, sind Prognosen bis zum 3. Quartal 2012 von 0.3 % in diesem Jahr. Die derzeit negative Teuerungs möglich. rate ist eine verzögerte Auswirkung der Frankenaufwertung Abbildung 2 zeigt die Entwicklung des regionalen Kon- bis zur Einführung des Mindestkurses vor einem Jahr sowie junkturbarometers für den Kanton Aargau und die Schweiz. das Resultat der Preiseinbrüche auf den Rohstoffmärkten Auf Landesebene lässt sich die konjunkturelle Stimmungs- – namentlich von Erdöl – im Frühling. Durch die Stabilisie- verbesserung der Jahre 2002 bis 2007 erkennen, die erst rung des Wechselkurses hat der Franken an preissenken- 2005 in einen breiten Aufschwung mündete. Danach erfolgt der Wirkung verloren. Die Zeit starker Preisrückgänge auf der steile Absturz, welcher hauptsächlich von der Abküh- Importprodukten nähert sich demnach ihrem Ende. Zudem lung der globalen Nachfrage im Nachgang der Finanzkrise haben sich die Rohstoffpreise wieder erholt, was das Preis- und dem Schock der Lehman-Pleite ausgelöst wurde. Es niveau in der Schweiz in die Höhe treibt. Doch auch wenn die folgte eine ebenso rasche Erholung, die unter anderem auf 6 Abbildung 2 Regionales Konjunkturbarometer Synthetischer Indikator 4 3 2 1 0 –1 –2 –3 –4 –5 1997 AG 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 CH Quelle: Credit Suisse Economic Research die robuste Binnenkonjunktur und die Nachfragestimulation In Abbildung 3 sind die Komponenten des Konjunkturbaro durch die staatlichen Konjunkturprogramme zurückgeht. Am meters für die letzten fünf Quartale dargestellt. Während aktuellen Rand zeigen die Tendenzen erneut gegen unten. die Exporte gesamtschweizerisch ein über alle Quartale Einerseits verteuert der weiterhin starke Schweizer Franken stetiges Wachstum aufweisen, verzeichnete der Aargau ab die Exporte, andererseits wird die ausländische Nachfrage Ende 2011 einen leichten Rückgang der Aussenhandels durch die erneuten Unsicherheiten im Finanzsektor und bei tätigkeit. Grund dafür ist der Branchen- und Produktemix, den Staatsfinanzen gebremst. Der Konjunkturverlauf im der im Aargau vor allem aus Maschinen, Elektrotechnik und Kanton Aargau folgt weitgehend den nationalen Entwick- weiteren Investitionsgütern besteht. Diese sind schweizweit lungen; an einigen Stellen sind jedoch klare Abweichungen mit rückläufigen Aussenhandelszahlen konfrontiert. Schwei- sichtbar. Während der ab 2002 einsetzenden, hauptsächlich zer Uhren und weitere Luxusgüter sowie Chemie-/Pharma- von der Industrie angetriebenen Stimmungsverbesserung produkte werden im Ausland nach wie vor in hohem Masse verlief die Entwicklung im Aargau leicht verzögert, nahm nachgefragt. Deren Anteil am Aargauer Exportportfolio ist – jedoch einen steileren Verlauf als das Landesmittel. Zusätz- im Gegensatz zur Gesamtschweiz – jedoch sehr gering, was lich war der Einbruch ab 2007 im Aargau vergleichsweise den unterschiedlichen Verlauf erklärt. Mit dem 2. Quartal des geringer. Am aktuellen Rand zeigt das Konjunkturbarometer laufenden Jahres ist die Aargauer Exportwirtschaft jedoch für den Kanton eine Trendwende an; dies im Gegensatz zum wieder in die Wachstumszone zurückgekehrt. Auf Seite der schweizweiten Verlauf. Importe sind die aktuellen Quartale von einer Wachstums 7 Abbildung 3 Regionale Konjunkturindikatoren Durchschnitt der letzten vier Quartale, Wachstum gegenüber Vorjahresperiode in Prozent, Arbeitslosenquote in Prozent Kanton Aargau Schweiz 2011 II 2011 III 2011 IV 2012 I 2012 II 2011 II 2011 III 2011 IV 2012 I 2012 II 43.6 % 44.6 % 43.5 % 33.8 % 17.0 % 30.9 % 24.1 % 16.4 % 4.3 % –6.2 % Arbeitslosenquote 2.8 % 2.7 % 2.9 % 3.2 % 2.9 % 2.9 % 2.8 % 3.1 % 3.3 % 3.0 % Exporte von Waren 0.3 % 0.5 % –1.2 % –1.9 % 1.6 % 4.5 % 3.6 % 3.3 % 2.5 % 2.2 % Importe von Waren 11.4 % 9.8 % 4.7 % 3.1 % 4.0 % 4.1 % 1.9 % –0.1 % –0.9 % –0.1 % Baubewilligungen Hochbau 18.2 % 24.5 % 25.5 % 18.5 % 4.1 % 14.5 % 17.9 % 16.8 % 13.0 % 7.2 % 8.8 % 9.1 % 3.4 % –3.4 % –3.0 % 9.5 % 9.8 % 7.6 % 5.1 % 5.6 % Offene Stellen Baugesuche Hochbau Logiernächte in der Hotellerie Neuzulassungen Fahrzeuge 3.5 % 3.2 % 1.5 % –1.1 % –2.6 % 0.8 % –1.3 % –2.0 % –2.7 % –3.8 % 13.4 % 18.7 % 21.2 % 18.7 % 16.6 % 9.1 % 10.7 % 13.3 % 11.6 % 12.4 % Quelle: Bundesamt für Statistik, Staatssekretariat für Wirtschaft, Eidgenössische Zollverwaltung, Schweizer Baublatt, Credit Suisse Economic Research abschwächung geprägt; ein Rückgang findet jedoch nicht statt. Abbildung 4 Die Binnenwirtschaft erweist sich sowohl für den Aargau als auch für die anderen Teile der Schweiz als Konjunkturstütze. Exportbarometer Kanton Aargau In Standardabweichungen; Exporte als gleitender 6-Monate-Durchschnitt 3 Die Zahl der Baugesuche ist aktuell zwar rückläufig, was wegen der hohen Bautätigkeit in den Vorquartalen teilweise 2 einen Basiseffekt darstellt. Die Entwicklung der Baubewilligungen lässt für die nächsten Quartale jedoch auf eine vorerst noch rege Baukonjunktur schliessen. Die Entwicklung der Logiernächte ist schweizweit und seit neuerem auch im Aargau rückläufig. Wenn auch der Tourismus für den Aargau 1 0 keine dominierende Branche darstellt, so sind die ansässigen Hotelleriebetriebe dennoch mit den Herausforderungen –1 Wachstumsschwelle der starken Währung konfrontiert. Ihre stärkere Ausrichtung auf geschäftsbezogene Reisen wirkt stabilisierend, was den –2 – im Schweizer Vergleich – geringeren Rückgang erklärt. Neben den Logiernächten stellt die Zahl der Neuzulassun –3 gen von Fahrzeugen einen weiteren Konsumindikator dar. Die Wechselkurssituation macht die Anschaffung von Fahrzeugen momentan sehr attraktiv, und die Aargauer machen –4 Exporte Kanton Aargau Exportbarometer Kanton Aargau Exporte Schweiz 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 davon rege Gebrauch, was sich am hohen Wachstum zeigt. Der Arbeitsmarkt ist von den Turbulenzen in anderen Kon- Quelle: OECD, Eidgenössische Zollverwaltung, Credit Suisse Economic Research 8 junkturbereichen weiterhin nicht betroffen. So bleibt die gegenüber dem Vorjahr deutlich eingetrübt. Die Kombina- Arbeits losig keit im Kanton Aargau unter dem Schweizer tion aus dem weiterhin starken Schweizer Franken und der Durchschnitt. Im August 2012 lag die Quote bei 2.6 % . Die schwächelnden internationalen Nachfrage wirkt bremsend Zahl der offenen Stellen nimmt im Aargau – im Gegensatz auf die Exporte. Doch mit dem von der Schweizerischen zur gesamtschweizerischen Entwicklung – zu, wenn auch Nationalbank eingeführten Mindestkurs für den Euro und der nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen. daraus abgeleiteten Stärkung des US-Dollars gegenüber Eine prospektive Einschätzung der Entwicklung im Aussen- dem Franken haben die Exporteure seit September 2011 handel erlaubt unser Exportbarometer. In Abbildung 4 sind eine günstigere Währungssituation und verfügen über eine die Aussenhandelsperspektiven für den Kanton Aargau deutlich höhere Planungssicherheit. Zudem lässt die kon- dargestellt. Das Exportbarometer beruht auf wichtigen Vor- junkturelle Entwicklung in den Abnehmerländern gemäss laufindikatoren (namentlich Einkaufsmanagerindizes) für Exportbarometer auf eine leicht zunehmende Exporttätig- die Industrie in den 26 wichtigsten Abnehmerländern der keit schliessen. 1 Schweiz. Sie werden monatlich ermittelt und geben den Verlauf der Industriekonjunktur mit einem Prognosehorizont von ungefähr einem halben Jahr an. Die Werte dieser Vorlaufindikatoren werden standardisiert, mit dem Export anteil des jeweiligen Landes gewichtet und zum Export barometer zusammengefasst. Am aktuellen Rand erlaubt das Barometer damit einen Ausblick auf die nähere Zukunft. Die Werte des Exportbarometers sind in der Abbildung um sechs Monate zurückversetzt, so dass die Korrelation mit den tatsächlichen Exportwerten sichtbar ist. Damit lässt sich die Prognosequalität des Indikators zeigen. Aufgrund rückläufiger Nachfrage in den wichtigsten Abnehmerländern hat das Exportbarometer Mitte 2008 einen drastischen Einbruch erfahren. Dieser geht den tatsächlichen Rückgängen im Aussenhandel voraus. Mitte 2009 hat sich das Blatt gewendet, und die Exportaussichten haben einen steilen Erholungspfad eingeschlagen. Seit Anfang 2010 befin det sich der Indikator ununterbrochen oberhalb der Wachstumsschwelle, teilweise jedoch unterhalb des langfristigen Durchschnitts, der durch die Nulllinie dargestellt wird. Am aktuellen Rand sind die Wachstumsperspektiven 1 Die Arbeitslosenquote wurde im Juni 2012 revidiert und auf die Basis der Erwerbsbevölkerung von 2010 gestellt. Gegenüber der vormaligen Berechnung, welche auf der Erwerbsbevölkerung von 2000 beruht, entsteht für den Kanton Aargau eine Differenz von –0.3 Prozentpunkten. Dies lässt darauf schliessen, dass die Erwerbsbevölkerung seit 2000 deutlich zugenommen hat. Die starke Zunahme im Aargau entspricht prozentual der gesamtschweizerischen Entwicklung. 9 Standortqualität Länder, Regionen und Kommunen konkurrieren in einem an Intensität zunehmenden Standortwettbewerb um Inves- Abbildung 5 Standortqualität der Schweizer Kantone 2012 Synthetischer Indikator, CH = 0, Steuerbelastung für das Jahr 2011 toren, Arbeitsplätze und vor allem um das entsprechende 2.5 globalen Wettbewerbs sind es zunehmend die regionalen 2 Standortfaktoren, welche nachhaltige Wettbewerbsvorteile 1.5 verschaffen. Die Pflege dieser Standortfaktoren zählt daher 1 zu den zentralen Aufgaben der staatlichen Entscheidungs- 0.5 ebenen und ist Voraussetzung für deren wirtschaftlichen 0 Erfolg. Standortqualität der Schweizer Kantone Um die Standortqualität von Schweizer Kantonen und Regio ZG ZH AG NW GE BS SZ TG SH OW BL AR LU SO SG ten Strukturwandels und einer spürbaren Verschärfung des AI VD BE GL GR FR UR TI VS NE JU Steueraufkommen. Vor dem Hintergrund eines ausgepräg- –0.5 –1 –1.5 nen zu messen und miteinander zu vergleichen, haben wir einen Standortqualitätsindikator (SQI) entwickelt. Dieser Quelle: Credit Suisse Economic Research Indikator beruht auf folgenden fünf Standortfaktoren: der Steuerbelastung sowohl von natürlichen als auch juristischen Personen, dem Ausbildungsstand der Bevölkerung, der Ver- Ausbildung auf Tertiärstufe verfügt. Die verkehrstechnische fügbarkeit von Hochqualifizierten sowie der verkehrstechni- Erreichbarkeit wird für den motorisierten Individualverkehr schen Erreichbarkeit. Qualitative Standortfaktoren sind zwar und für den öffentlichen Verkehr berechnet. Neben den von Bedeutung, sind aber nicht oder nur schwer zu quantifi- Fahrzeiten zwischen den einzelnen Gemeinden bzw. Ver- zieren und unterliegen zumeist einem Werturteil, was deren kehrsknoten wird dabei auch das zugehörige Potential an Vergleichbarkeit erschwert. Aus diesem Grund werden sie Einwohnern und Arbeitsplätzen berücksichtigt. Beim Stand- in diesem Indikator bewusst nicht berücksichtigt. Im Fall von ortqualitätsindikator handelt es sich um einen relativen Index, Standorten mit ausgeprägter touristischer Ausrichtung ist bei welchem der Wert für die ganze Schweiz bei null liegt. jedoch festzuhalten, dass solche qualitativen Faktoren einen Positive Werte des Indikators weisen auf eine höhere, nega- nicht unwesentlichen Teil von deren Attraktivität ausmachen. tive Werte auf eine tiefere Standortqualität im Vergleich zum Für die Steuerbelastung der natürlichen Personen werden gesamtschweizerischen Durchschnitt hin. sowohl das Niveau wie auch die Progression der Einkom- In Abbildung 5 sind die Werte des Standortqualitätsindika- mens- und Vermögenssteuern berücksichtigt. Die Steuer tors der Schweizer Kantone für das Jahr 2012 abgebildet. belas tung von juristischen Personen beruht auf einer Ein Wert in der Bandbreite zwischen +0.3 und –0.3 kann als Auswertung der Reingewinn- und Kapitalsteuern. Der Aus- im Schweizer Mittel liegend interpretiert werden. Der Aargau bildungsstand der Bevölkerung wird durch den Anteil der verteidigt seinen 3. Rang auf der Skala der 26 Schweizer Personen an der Bevölkerung im Alter zwischen 19 und 69 Kantone. Seit 2010 ist er auf dem Podest hinter Zug und Jahren gemessen, welche mindestens eine abgeschlossene Zürich positioniert. Damit zählt er weiterhin zu den attraktivs- Berufslehre aufweisen. Für die Verfügbarkeit von hochqua- ten Standorten für Unternehmen und Private. Während die lifizierten Arbeitskräften wird der Anteil der Bevölkerung beiden Nachbarkantone im Indikator mittelfristig uneinhol- zwischen 25 und 69 Jahren berücksichtigt, der über eine bar in Führung liegen, sind die Abstände zu den nachfolgen- 10 den Kantonen Nidwalden und Genf gering. Im Vergleich zu den unmittelbar angrenzenden Kantonen Basel-Landschaft, Abbildung 6 Standortqualität ausgewählter Regionen 2012 Synthetischer Indikator, CH = 0, Steuerbelastung für das Jahr 2011 Luzern, Solothurn und Bern weist der Aargau jedoch einen beträchtlichen Attraktivitätsvorsprung auf. In Abbildung 6 sind die Werte des Standortqualitätsindikators für die Aargauer Wirtschaftsregionen und einige Ver- Oberaargau Grenchen Olten/Gösgen/Gäu Oberes Baselbiet Sursee/Seetal Schaffhausen Aarau Basel-Stadt Fricktal Freiamt Luzern Brugg/Zurzach Bern 0 Unterland ergibt daher ein detaillierteres Bild. 0.5 Baden tung der Standortqualität auf Stufe der Wirtschaftsregionen Limmattal rer Gebiete ein Informationsverlust entsteht. Eine Betrach- 1 Mutschellen durch die Aggregation der Werte stärkerer und schwäche- 1.5 Knonaueramt die Standortqualität und ihre Komponenten zu bemessen, da Zürich-Stadt Die kantonale Ebene stellt eine suboptimale Einheit dar, um 2 Lorzenebene/Ennetsee Standortqualität im regionalen Vergleich AG 2.5 –0.5 gleichsgebiete in anderen Kantonen dargestellt. Wie der Aargau insgesamt erreichen auch sämtliche seiner Teilregio Quelle: Credit Suisse Economic Research nen eine klar überdurchschnittliche Standortqualität. Am attraktivsten positionieren sich die Regionen Mutschellen und Baden, welche mit dem 7. bzw. 9. Rang unter den 110 Steuerfüsse tiefer angesetzt als das kantonale Mittel; inso Schweizer Wirtschaftsregionen auch landesweit zu den Spit- fern können sie sich günstiger positionieren als die Nach- zenreitern zählen. Die Zuger Region Lorzenebene/Ennetsee barregionen. Bei den beiden Faktoren Ausbildungsstand der sowie Zürich-Stadt vermögen sich klar attraktiver zu positio Bevölkerung und Verfügbarkeit von Hochqualifizierten klas- nieren. Gegenüber den ebenfalls suburban geprägten Zür- sifiziert sich der Aargau insgesamt im Landesmittel. Aller- cher Regionen Knonaueramt, Limmattal und Unterland ver- dings weisen Baden und Mutschellen, die nahe dem grossen mögen sich die beiden Aargauer Nachbarn jedoch bestens Arbeitsmarkt für Hochqualifizierte der Region Zürich liegen, zu behaupten. Mit etwas Abstand folgen die weniger nahe auch in diesen beiden Kategorien Vorteile gegenüber den am Zentrum Zürich gelegenen Regionen Brugg/Zurzach, anderen Aargauer Regionen auf. Freiamt, Fricktal und Aarau. Diese positionieren sich auf der Der grösste Standorttrumpf des Kantons Aargau ist die Skala der Regionen auf Rängen zwischen 20 und 30 und verkehrstechnische Erreichbarkeit. Mit seiner Lage zwi- werden damit ebenfalls als recht attraktiv eingestuft. schen den Zentren Zürich, Basel, Bern und Zug beherbergt Die Komponenten der Standortqualität der Aargauer Regio- der Aargau die wichtigsten Verkehrsachsen der Deutsch- nen sind in Abbildung 7 dargestellt. Anhand dieser Darstel- schweiz. Insofern sind die Verbindungswege in die wichtigs- lung lässt sich die individuelle Positionierung näher erläutern. ten wirtschaftlichen Zielgemeinden kurz und effizient, was Der Kanton Aargau weist bei der Steuerbelastung sowohl der in einem hohen Erreichbarkeitswert resultiert. Die Tatsache, natürlichen wie auch der juristischen Personen eine günstige dass es sich dabei um ein nur schwierig veränderbares Krite- Positionierung auf. Während die juristischen Personen kan- rium handelt, sichert dem Kanton diesbezüglich einen lang- tonsweit identische Abgaben entrichten müssen, bestehen fristig gültigen Standortvorteil. auf Seite der natürlichen Personen Unterschiede. Die Gemeinden der Regionen Mutschellen sowie Baden haben ihre 11 Abbildung 7 Komponenten der Standortqualität 2012 Synthetische Indikatoren, CH = 0, Steuerbelastung für das Jahr 2011 2.5 AG Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal 2.0 Stärke 1.5 1.0 0.0 –0.5 Steuerbelastung der natürlichen Personen Steuerbelastung der juristischen Personen Ausbildungsstand der Bevölkerung Verfügbarkeit von Hochqualifizierten Verkehrstechnische Erreichbarkeit Schwäche CH-Mittel 0.5 Quelle: Credit Suisse Economic Research Frei verfügbares Einkommen als Parameter der Abbildung 8 zeigt die Werte des RDI-Indikators (Regional finanziellen Wohnattraktivität Disposable Income) für die Schweizer Kantone. Dieser stellt Nicht überall ist das Leben gleich teuer. Neben den Unter- das frei verfügbare Einkommen für einen breit gefassten schieden in der Steuerbelastung wird die finanzielle Wohn Mittelstand dar. Der Kanton Aargau, auf dem 14. Rang, findet attrak ti vi tät einer Gemeinde durch zusätzliche Faktoren sich in einem breiten Mittelfeld wieder, auf vergleichbaren bestimmt. Unterschiedliche Immobilienpreise, Krankenversi- Niveau mit seinen Nachbarn Luzern und Solothurn. Die Ein- cherungsprämien, Familienzulagen sowie weitere Faktoren wohner der Kantone Zug und Bern dagegen müssen bereits ergeben in der Summe erhebliche Differenzen zwischen den tiefer in die Tasche greifen. Bedeutend teurer ist das Wohnen Wohnorten. Die finanzielle Wohnattraktivität einer Gemeinde in den Nachbarkantonen Basel-Landschaft und Zürich. Am wird durch das frei verfügbare Einkommen umfassend aus- günstigsten lebt der Durchschnittshaushalt in den Kantonen gedrückt. Es stellt denjenigen Betrag dar, welcher einem Uri und Glarus. Der Kanton Genf ist mit einer Ausprägung Haushalt nach Abzug sämtlicher Zwangsabgaben und Fix- von knapp –4.0 der deutlich teuerste Kanton der Schweiz. kosten zur Verfügung steht. Ebenfalls übermässig tief in die Tasche greifen muss der 2 Durchschnittshaushalt in den Kantonen Basel-Stadt und 2 Für weitere Erläuterungen zum frei verfügbaren Einkommen vgl. «Der Kanton Aargau: Öffentliche Finanzen, Steuern und Standortqualität (NAB-Regional studie Aargau 2011)» sowie die Credit Suisse-Studie «Wohnen und Pendeln: Wo lebt sich’s am günstigsten? Das verfügbare Einkommen in der Schweiz». Waadt. Eine hohe finanzielle Wohnattraktivität kann entweder auf tiefen Fixkosten, auf tiefen obligatorischen Abgaben oder 12 Abbildung 8 einer Kombination dieser Vorteile beruhen. Zu den Fixkosten Frei verfügbares Einkommen in den Schweizer Kantonen (RDI-Indikator) 2011 zählen vor allem Wohn- und Nebenkosten, während die obli- Ohne Pendelkosten; synthetischer Indikator, CH = 0 gatorischen Abgaben aus Steuern, Sozialabgaben und Krankenkassenprämien bestehen. Abbildung 9 zeigt die Höhe Gemeinden des Kantons Aargau sowie Gemeinden seiner Nachbarkantone. Es zeigt sich, dass fast alle ausgewähl- TI ZG BE 1 der Fixkosten und obligatorischen Abgaben für ausgewählte AI OW TG AR SH SG NW GR SZ SO LU AG JU VS FR 2 UR GL 3 ten Aargauer Gemeinden in beiden Kategorien unter dem NE ZH BL 0 Schweizer Mittel liegen und somit über kombinierte Vorteile verfügen. Die farbigen Linien markieren die Indexwerte des VD BS –1 –2 RDI-Indikators und damit des frei verfügbaren Einkommens: je tiefer die Fixkosten und obligatorischen Abgaben in einer –4 Gemeinde sind, desto höher ist deren Indexwert (d.h. desto GE –3 weiter «links unten» befindet sie sich in der Grafik). Nicht überraschend erreichen die Aargauer Gemeinden generell höhere Werte als diejenigen der Nachbarkantone. Quelle: Credit Suisse Economic Research Abbildung 9 Bedeutung der Ausgabenkomponenten in ausgewählten Gemeinden 2011 Fixkosten Obligatorische Abgaben: Einkommens- und Vermögenssteuern, Sozialabgaben, obligatorische Krankenversicherung Fixkosten: Wohnkosten, Nebenkosten, Energiekosten; standardisierte Werte, CH = 0 Hohe Fixkosten kompensieren Steuervorteile Zug Doppelte Nachteile Zürich Oberägeri Aesch (ZH) Baar Cham Menzingen Affoltern am Albis Widen Kaiseraugst Muttenz Dietikon Baden Rheinfelden Zufikon RDI = –2 Basel Birmensdorf (ZH) Sins CH Möhlin Auw Sissach Liestal RDI = –1 Gemeinden Gemeinden Gemeinden Gemeinden Gemeinden AG BL BS ZH ZG Obligatorische Abgaben Pratteln Bubendorf RDI = 0 Bremgarten (AG) Zuzgen Stetten (AG) RDI = 1 Kombinierte Vorteile Quelle: Credit Suisse Economic Research RDI = 2 Asymmetrische Positionierung 13 Allgemein gesprochen positioniert sich der Kanton Aargau eine Wohnung mit 100 m2 auf dem Mietwohnungsmarkt in somit als relativ attraktiver Wohnort. Gegenüber den Kanto- Berikon (AG) durchschnittlich 1’780 CHF pro Monat netto. In nen Zug und Zürich weist er tiefere Fixkosten auf, gegenüber Aesch (ZH) hingegen fallen dafür 2’200 CHF an, was einem dem Kanton Basel-Landschaft hingegen tiefere obligatori- Aufschlag von 24 % entspricht. sche Abgaben bei gleich hohen bis etwas tieferen Fixkosten. Noch günstiger sind einige kleinere Gemeinden im Reuss- Je nachdem, mit welchem Nachbarn er verglichen wird, tal zwischen Bremgarten und Mellingen: Tägerig, Niederwil, präsentiert sich der Kanton Aargau somit als steuergünstig Stetten, Künten und Remetschwil weisen allesamt Indikator- (gegenüber Basel-Landschaft) oder aber als Region mit tie- werte im deutlich positiven Bereich auf. Was dies konkret be- fen Wohnkosten (gegenüber Zug und Zürich). deuten kann, zeigt unser hypothetisches Beispiel (vgl. Box). Eine genauere Betrachtung offenbart, dass drei Regionen in den vergangenen Jahren in besonderem Masse von diesen Vorteilen profitiert haben. Es sind dies die Region Mutschellen, das untere Fricktal sowie das obere Freiamt. Aufgrund ihrer Nähe zu den Zentren Zürich, Basel, bzw. Zug und ihren Hypothetisches Beispiel: Familie Meier, wohnhaft vergleichsweise tiefen Lebenshaltungskosten haben diese in Dietikon (ZH) Regionen einen regelrechten Boom erlebt, mit steigenden Familie Meier wohnt in Dietikon (ZH) in einem Einfamilien- Einwohnerzahlen und einer erhöhten Bautätigkeit. Im Fol- haus (mittlerer Ausbaustandard, Fremdfinanzierung 80 %). genden werden sie kurz porträtiert, mit Fokus auf das frei Herr und Frau Meier haben zwei Kinder, verfügen über ein verfügbare Einkommen. Vermögen von 300’000 CHF und erzielen gemeinsam ein Erwerbseinkommen von 150’000 CHF. Mit der Fami- Mutschellen – günstiger Wohnraum im Vergleich mit lienzulage und dem Vermögensertrag kommen sie auf ein Zürich Bruttoeinkommen von 156’200 CHF. Nach Abzug aller Mit Fahrzeiten zwischen 15 und 30 Autominuten in die Stadt obligatorischen Abgaben (Steuern, Vorsorge- und Sozial Zürich sowie der Bremgarten-Dietikon-Bahn und der Busver- versicherungsbeiträge, Krankenkassenprämien) resul- bindung durch den Üetlibergtunnel ist die Region Mutschel tiert ein verfügbares Einkommen von 107’100 CHF. Nach len verkehrstechnisch sehr gut erschlossen. Wie Abbildung Bezahlung von Wohnkosten, Nebenkosten, Energie- und 10 zeigt, ist sie auch finanziell attraktiv: Mit Ausnahme von Elektrizitätskosten sowie der Kosten für die tägliche Auto- Bergdietikon liegt das frei verfügbare Einkommen in sämtli- fahrt zum Arbeitsort Zürich bleibt der Familie ein frei ver- chen Gemeinden im oder über dem Schweizer Durchschnitt. fügbares Einkommen von 48’800 CHF. Nicht überraschend sind tendenziell diejenigen Gemeinden Mit einem Umzug nach Stetten (AG) würde sich das frei teurer, welche sich näher an der Stadt Zürich befinden, bei verfügbare Einkommen auf 67’000 CHF erhöhen. Diese spielsweise die Gemeinden des Mutschellen-Passes (Berg Differenz von über 18’000 CHF ist fast vollständig auf die dietikon, Rudolfstetten-Friedlisberg und Widen). Dennoch tieferen Wohnkosten in Stetten zurückzuführen, denn die sind auch diese teilweise noch deutlich günstiger als ihre obligatorischen Abgaben sind praktisch identisch mit den- Nachbargemeinden im Kanton Zürich. jenigen in Dietikon. Dem finanziellen Gewinn steht jedoch Während bezüglich der obligatorischen Abgaben keine be- eine längere Pendeldauer in die Stadt Zürich gegenüber. deutenden Unterschiede zu den Zürcher Gemeinden be- Diese beträgt knapp 30 Minuten von Stetten aus, gegen- stehen, fallen vor allem die deutlich tieferen Wohnkosten über 12 Minuten von Dietikon. ins Gewicht (vgl. auch Abbildung 9). Beispielsweise kostet 14 Abbildung 10 Frei verfügbares Einkommen in der Region Mutschellen (RDI-Indikator) 2011 Synthetischer Indikator, CH = 0; unter Berücksichtigung der Pendelkosten nach Zürich Baden –2.0 Wettingen –2.0 – –1.0 Würenlos Kloten Regensdorf –1.0 – –0.3 –0.3 – 0.0 Mellingen Lenzburg 0.0 – 0.3 Spreitenbach 0.3 – 0.6 Remetschwil Dietikon Tägerig Stetten Bellikon BergHägglingen dietikon Niederwil Künten RudolfstettenWiden Friedlisberg Wohlen Bremgarten Zufikon Berikon 0.6 – 1.0 Schlieren 1.0 – 1.5 Urdorf Zürich 1.5 – 2.0 2.0 Kantonsgrenzen Birmensdorf (ZH) Wirtschaftsregion Mutschellen Oberwil- Aesch (ZH) Lieli Arni Hauptverkehrsstrassen Bonstetten Jonen Boswil Affoltern am Albis 0 2.5 5 km Muri Quelle: Credit Suisse Economic Research Unteres Fricktal – (nicht nur) steuerlich attraktiv Die tieferen Fixkosten sind hauptsächlich auf den günstigen Auch das untere Fricktal hat sich in den vergangenen Jahren Wohnraum zurückzuführen. Beispielsweise kostet ein durch- als attraktive Wohngegend positioniert. Nebst vielen Grün schnittliches Einfamilienhaus (normaler Ausbaustandard) flächen, Wäldern und dem Rhein bietet es nämlich auch güns- in Rheinfelden 944’000 CHF; in Muttenz fallen dafür mit tige Lebenshaltungskosten. Gegenüber dem benachbarten 1’273’000 CHF rund 35 % höhere Kosten an. Da Muttenz Baselbiet profitiert der Durchschnittshaushalt im Kanton gleichzeitig auch eine leicht höhere Steuerbelastung und Aargau sowohl von tieferen obligatorischen Abgaben als damit höhere obligatorische Abgaben aufweist, bleibt dem auch von tieferen Fixkosten (Abbildung 9). Ein Blick auf die Durchschnittshaushalt unter dem Strich ein deutlich tieferes einzelnen Gemeinden des unteren Fricktals (Abbildung 11) frei verfügbares Einkommen, wie in Abbildung 11 erkenn- bestätigt dies: Trotz der Nähe zum Zentrum Basel (dieses ist bar ist. Noch günstiger als Rheinfelden sind die Gemeinden von Rheinfelden aus in ca. 20 Autominuten erreichbar) liegt Kaiseraugst und Olsberg sowie generell die Gemeinden öst- das frei verfügbare Einkommen in sämtlichen Gemeinden im lich von Zeiningen. Bei letzteren beträgt die Fahrzeit in die oder über dem Schweizer Durchschnitt und damit deutlich Stadt B asel jedoch mindestens eine halbe Stunde. höher als in den benachbarten Baselbieter Gemeinden. 15 Abbildung 11 Frei verfügbares Einkommen im unteren Fricktal (RDI-Indikator) 2011 Synthetischer Indikator, CH = 0; unter Berücksichtigung der Pendelkosten nach Basel –2.0 –2.0 – –1.0 –1.0 – –0.3 Möhlin Basel Sisseln Rheinfelden Muttenz Olsberg Pratteln Magden Buus Hellikon Sissach 0.6 – 1.0 Frick 1.0 – 1.5 Gipf-Oberfrick 1.5 – 2.0 Wittnau Rothenfluh 0.0 – 0.3 0.3 – 0.6 Schupfart Wegenstetten Bubendorf Kaisten OberZuzgen mumpf Arisdorf Liestal –0.3 – 0.0 Eiken Zeiningen Kaiseraugst 2.0 Kantonsgrenzen Gelterkinden Densbüren Wirtschaftsregion Fricktal Hauptverkehrsstrassen Kienberg Küttigen Lostorf 0 2.5 Aarau 5 km Quelle: Credit Suisse Economic Research Oberes Freiamt – tiefere Wohnkosten wiegen höhere eine unterdurchschnittliche Attraktivität aufweist, was auf die Steuern auf hohen Wohnkosten zurückzuführen ist. Das Obere Freiamt Das Obere Freiamt wird dank seinen tiefen Wohnkosten hingegen weist mit Ausnahme von Dietwil durchwegs Indi zunehmend zu einer attraktiven Alternative zum Raum Zug. katorwerte im oder über dem Schweizer Durchschnitt aus. Bezüglich Steuerattraktivität für Privatpersonen gehört der Besonders günstig sind die Gemeinden Beinwil, Benzen Kanton Zug zwar seit Jahren zur Spitzengruppe der Schwei- schwil und Geltwil. zer Kantone. Dies hat jedoch zu einer anhaltenden Zuwande- Einige Gemeinden der beiden Kantone sind sich bezüglich rung von Personen mit hohen Einkommen geführt, was sich frei verfügbarem Einkommen relativ ähnlich: Sins (AG) und wiederum auf die Immobilienpreise ausgewirkt hat: In keinem Baar (ZG) befinden sich beispielsweise in derselben Kate- anderen Kanton (mit Ausnahme des Kantons Schwyz) sind gorie (leicht positiv). Hier lohnt sich jedoch ein genauerer diese in den vergangenen Jahren gleich stark gestiegen. Blick auf die Bestandteile des Indikators. Dazu betrachten Mittlerweile sind die Wohnkosten so hoch, dass der Effekt wir erneut Abbildung 9. Dort zeigt sich der wesentliche struk- der tiefen Steuern für Durchschnittshaushalte dadurch auf- turelle Unterschied zwischen den Aargauer und den Zuger gewogen, wenn nicht sogar überkompensiert wird. den: Die Gemeinden im Oberen Freiamt weisen Gemein Abbildung 12 zeigt die finanzielle Wohnattraktivität der leicht unterdurchschnittliche Fixkosten und obligatorische Gemeinden des oberen Freiamts sowie der Nachbargemein- Abgaben auf, womit sie Indikatorwerte zwischen 0 und 2 den. Es fällt auf, dass die Gemeinde Zug trotz tiefer Steuern erreichen. Die Zuger Gemeinden bieten zwar alle ein sehr tie- 16 Abbildung 12 Frei verfügbares Einkommen im oberen Freiamt (RDI-Indikator) 2011 Synthetischer Indikator, CH = 0; unter Berücksichtigung der Pendelkosten nach Zug –2.0 Bonstetten Sarmenstorf Boswil –2.0 – –1.0 Hedingen Aristau –1.0 – –0.3 Affoltern am Albis Muri Schongau –0.3 – 0.0 Merenschwand Obfelden Mettmenstetten 0.0 – 0.3 0.3 – 0.6 0.6 – 1.0 Beinwil (Freiamt) 1.0 – 1.5 Auw 1.5 – 2.0 Cham Hohenrain Sins Abtwil Römerswil Baar 2.0 Hünenberg Kantonsgrenzen Menzingen Wirtschaftsregion Freiamt Zug Hauptverkehrsstrassen Dietwil Risch Oberägeri Unterägeri Walchwil 0 2.5 5 km Küssnacht (SZ) Luzern Quelle: Credit Suisse Economic Research fes Abgabenniveau, dafür sind die Fixkosten deutlich höher. Damit erreichen sie ähnliche bis etwas tiefere Indikatorwerte zwischen –1 und 1. Vergleicht man nun erneut die Gemeinden Sins und Baar, so zeigt sich ein differenzierteres Bild. Baar weist sehr tiefe obli gatorische Abgaben, jedoch relativ hohe Wohnkosten auf. In Sins hingegen fallen höhere obligatorische Abgaben an, dafür sind die Fixkosten tiefer. So bleibt dem Durchschnittshaushalt in beiden Gemeinden unter dem Strich ein etwa gleich hohes frei verfügbares Einkommen, was sich in ähnlichen Indikatorwerten niederschlägt. Für Personen mit sehr hohen Einkommen ist Baar dank des tiefen Steuerniveaus jedoch tendenziell attraktiver, während für Haushalte mit mittleren Einkommen die günstigen Wohnkosten in Sins eine wichti gere Rolle spielen. 17 Bevölkerungsentwicklung und Migration Die Bevölkerung der Schweiz ist in den vergangenen 10 Jahren Bevölkerungsentwicklung um durchschnittlich 66’000 Personen pro Jahr gewachsen, Die Bevölkerung der Schweiz ist in den vergangenen 10 Jah- und dies trotz abnehmenden Geburtenraten. Man geht davon ren um durchschnittlich 0.9 % pro Jahr gewachsen. Insbeson- aus, dass die 8-Mio.-Marke im Sommer 2012 überschritten dere nach der Jahrtausendwende hat die demographische wurde. Einen entscheidenden Beitrag zum Bevölkerungs- Entwicklung, gestützt durch eine erhöhte Zuwanderung, an wachstum lieferte die internationale Migration, getrieben Dynamik gewonnen. Im Jahr 2008 wurde ein Rekordwachs- durch den sehr aufnahmefähigen und attraktiven Schweizer tum von 1.4 % verzeichnet. Diese Zunahme ist zu 90 % auf Arbeitsmarkt und die Personenfreizügigkeitsabkommen mit den Migrationssaldo von rund 98’200 Personen zurückzu- der EU. Die tiefe Schweizer Arbeitslosenquote, die sich der führen – seit 1961 der höchste Wert überhaupt. Zwar hat globalen Wirtschaftskrise bislang zu widersetzen weiss und sich das Wachstum in den Jahren 2009 und 2010 leicht im benachbarten Ausland nach seinesgleichen sucht, lockt abgeschwächt, blieb aber mit jeweils 1.1 % überdurchschnitt- Arbeitnehmer aller Qualifikationsstufen an. Das Bevölke- lich hoch. Hinter dieser Dynamik verbergen sich erhebliche rungswachstum ist aber über die gesamte Schweiz betrach- regionale Unterschiede. Wachsenden Zentren und Agglo- tet alles andere als homogen. Es kann beobachtet werden, merationen stehen periphere Regionen mit Abwanderungs dass das Wachstum meist von den Zentren mit blühenden tendenzen gegenüber. Besonders ausgeprägt entwickelte Arbeitsmärkten ausgeht. Mit abnehmendem Platzangebot in sich die Region rund um den Genfersee, wo sich der Bevöl den Städten dringt das Bevölkerungswachstum in der Folge kerungsdruck bis weit in das nördlich angrenzende Frei- in die Agglomerationen vor. Im Gegensatz dazu leiden ländli- burgerland und der Rhone entlang bis ins Unterwallis aus- che Regionen oft unter einer Abwanderung – meist jüngerer dehnt. Ebenfalls ein hohes Bevölkerungswachstum erlebte Bevölkerungsgruppen. Der Kanton Aargau nimmt bei dieser zwischen 2000 und 2010 die Agglomeration um Zürich und Entwicklung eine Schlüsselposition ein und hat sich in den Zug. Knapp werdender Wohnraum in Zentren und daraus letzten Jahren zu einem attraktiven Wohnkanton gemausert. resul tie rende steigende Wohnkosten erzeugen Verdrän- Verfügbarer Wohnraum, mehrere in Pendeldistanz liegende gungseffekte, womit sich das Wachstum zunehmend von Arbeitsmärkte und erschwingliche Immobilienpreise fördern den Zentren tiefer in die Agglomeration erstreckt. Effizien den Zustrom nationaler wie auch internationaler Bewohner. tere Transportwege und eine höhere Mobilitätsbereitschaft Für die regionale Entwicklung ist aber neben der quantitati- der arbeitenden Bevölkerung fördern diese Entwicklung. ven Bevölkerungsdynamik auch die Veränderung der Bevöl- Kantone, die kein eigenes Grosszentrum aufweisen, aber im kerungsstruktur von Bedeutung. Die Altersstruktur zuziehen- erweiterten Einzugsgebiet eines solchen liegen, sind somit der oder abwandernder Bevölkerungsgruppen beeinflusst direkt von dieser Entwicklung betroffen. Paradebeispiele die Entwicklung des Steuersubstrats und des Arbeitsmarkt- dafür sind die Kantone Freiburg und Aargau. potentials. Zudem beeinflussen Migrationsbewegungen die Abbildung 13 vergleicht die Bevölkerungsentwicklung für Nachfrage in Immobilienmärkten und die Planung von Raum- den Kanton Aargau mit den Nachbarkantonen und der und Infrastruktur. Besonders in der gegenwärtigen Situation gesamten Schweiz über den Zeitraum zwischen 2000 und steigender Spannungen auf den Immobilienmärkten und 2010. Die Entwicklung verlief in den betrachteten Kantonen einer zunehmend an Grenzen stossenden Infrastruktur ist sehr unterschiedlich: Während das Bevölkerungswachs- eine differenzierte Betrachtung dieser Themen essenziell. tum in den Kantonen Zug, Zürich und Aargau deutlich über Dieses Kapitel behandelt die Themen Bevölkerungsentwick- dem Schweizer Mittel lag, waren die Wachstumsraten der lung, Altersstruktur und Migration und liefert Antworten auf Kantone Baselland und Solothurn zwar stets im positiven der Basis unterschiedlicher regionaler Abgrenzungsebenen. Bereich, aber im Vergleich zur Schweiz unterdurchschnittlich. 18 Abbildung 13 Bevölkerungsentwicklung 2000–2010 Abbildung 14 Bevölkerungsentwicklung 2000–2010 Kantone, Index, 2000 = 100 115 AG ZH LU ZG Wirtschaftsregionen, Index, 2000 = 100 SO BL CH 115 Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal AG 110 110 105 105 100 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Bundesamt für Statistik Quelle: Bundesamt für Statistik In der ersten Hälfte des Jahrzehnts erlebte allen voran der Brugg/Zur zach beschrieben werden: mit durchschnittlich Kanton Zug eine Boomphase und lockte mit seiner attrak- 0.7 % pro Jahr liegt die Quote deutlich unter dem kantonalen tiven Steuerpolitik sowie weiteren Standortfaktoren neue Mittelwert und auch 0.2 Prozentpunkte unter dem Schweizer Einwohner und Firmen an. Ab 2006 verzeichneten auch die Durchschnitt. Kantone Aargau und Zürich sehr hohe Wachstumsraten, Abbildung 15 veranschaulicht die Unterschiede in der Bevöl und letzterer vermochte den Kanton Zug gar einzuholen. Die kerungsentwicklung der letzten zehn Jahre auf Gemeinde- Entwicklung des Kantons Luzern verlief kurz nach der Jahr ebene. Eine überwiegende Mehrheit der Gemeinden ver- tausend wende zuerst leicht unterdurchschnittlich, passte zeichnete in dieser Zeit ein Bevölkerungswachstum. Nur sich aber in der Folge dem Verlauf des Schweizer Mittels an. gerade 32 der 229 Aargauer Gemeinden verzeichneten Der Kanton Aargau ist von 2000 bis 2010 um knapp 64’000 zwischen 2000 und 2010 einen Bevölkerungsrückgang. Personen gewachsen, was einer durchschnittlichen Jahres Die betroffenen Gemeinden befinden sich hauptsächlich in wachs tums rate von 1.1 % entspricht. Damit liegt Aargau den Wirtschaftsregionen Aarau und Brugg/Zurzach. Ihnen rund 0.2 Prozentpunkte über dem schweizerischen Mittel. kommt tendenziell ein ländlicher Charakter zu. 22 Aargauer Im Vergleich der Aargauer Wirtschaftsregionen (Abbildung Gemeinden erlebten während dieser Periode ein Wachstum 14) schneiden das Fricktal und die Region Mutschellen mit von durchschnittlich über 2 % pro Jahr, sieben davon wuchsen einem durchschnittlichen Wachstum von 1.4 % pro Jahr am sogar über 3 % pro Jahr. Die Darstellung lässt bereits vermu- höchsten ab. Nur leicht tiefer waren die Wachstumsraten der ten, dass die überdurchschnittlich hohen Wachstumsquoten Regionen Freiamt und Baden. Verglichen mit dem kantona- im Zusammenhang mit wichtigen Arbeitsmärkten wie Basel, len Mittel wuchs die Region Aarau leicht unterdurchschnitt- Zug oder Zürich stehen. In der dem Kanton Zug benachbar- lich, bedingt durch tiefe Raten am Anfang des Jahrtausends. ten Wirtschaftsregion Freiamt wiesen gleich drei Gemein- Fast schon als Ausreisser kann die Entwicklung in der Region den ein Wachstum von über 3 % pro Jahr auf: Dintikon, Auw 19 Abbildung 15 Bevölkerungsdynamik auf Gemeindeebene 2000–2010 Jährliches Bevölkerungswachstum in Prozent –6.5% – –2% Bad Zurzach –1.9% – –1% Rheinfelden –0.9% – –0.5% Würenlingen –0.4% – 0% Frick Brugg Liestal Sissach 0.1% – 0.5% Baden Wettingen 0.6% – 1% 1.1% – 2% Mellingen Spreitenbach Aarau Zürich Lenzburg Olten Wohlen Oberentfelden 3.1% – 4% 4.1% – 7.5% Wirtschaftsregionen Bremgarten Kanton Aargau Schöftland Rothrist 2.1% – 3% Dietikon Zofingen Muri Affoltern am Albis Hauptverkehrsstrassen Reinach Langenthal Sins Sursee Zug Willisau Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research, Geostat, DDS und Abtwil. Mit Bettwil musste nur eine Gemeinde im Frei- 2.8 % Bevölkerungswachstum pro Jahr. Eine weitere Wachs- amt einen leichten Bevölkerungsrückgang hinnehmen. Die tumszone befindet sich um die Gemeinde Wohlen und an den sich im erweiterten Einzugsgebiet der Stadt Zürich befin- östlichen Ufern des Hallwilersees. Eine der Ursachen dürfte denden Regionen Mutschellen und Baden warteten eben- die mit der Eröffnung des Üetlibergtunnels im Jahr 2009 ver- falls mit beachtlichen Wachstumsquoten auf. In der Region besserte Erreichbarkeit sein. Mutschellen hatten zwei Gemeinden ein durchschnittliches Abbildung 16 illustriert den Zusammenhang zwischen der Wachstum von über 3 % , in der Region Baden wiesen alle Höhe der kommunalen jährlichen Wachstumsraten und Gemeinden ein positives Bevölkerungswachstum auf. Das der Pendelzeit zu den nächsten grösseren Arbeitszentren höchste Wachstum der Region Baden hatte die Gemeinde ausserhalb des Kantons (Basel, Zug und Zürich). Die Pendel Killwangen mit durchschnittlich 2.8 % pro Jahr. Ebenfalls zeit entspricht dem Weg zum nächsten Zentrum in Minuten, hohe Wachstumsquoten hatten die Gemeinden der Region zurückgelegt per motorisierten Individualverkehr (Privat Fricktal im Einzugsgebiet der Stadt Basel, und dies trotz auto). Die Analyse zeigt die Tendenz, dass mit zunehmen eines unterdurchschnittlichen Bevölkerungswachstums in der Fahrzeit die jährlichen Wachstumsraten der Gemein den Basler Kantonen. Die im Vergleich zu den beiden Basel den abnehmen. Dies bestätigt unsere Vermutung, dass höhere finanzielle Wohnattraktivität macht das Fricktal zu das überdurchschnittliche Bevölkerungswachstum im Aar- einer bevorzugten Wohnregion für Pendler. Als bestes Bei- gau vom Wachstum der Zentren getragen wird. Im Fall der spiel dient die Gemeinde Kaiseraugst mit durchschnittlich Region Fricktal wird aber auch ersichtlich, dass der Aargau 20 Abbildung 16 Wachstum der Aargauer Gemeinden in Abhängigkeit zur Pendeldistanz Fahrzeit per motorisiertem Individualverkehr in Minuten zum nächsten Zentrum (Basel, Zug oder Zürich), durchschnittliches jährliches Bevölkerungswachstum 2000–2010, lineare Trendlinie 4.0% Bevölkerungswachstum 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% –1.0% –2.0% 10 20 30 Pendelzeit in Minuten 40 50 60 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research mit Standortqualitätsvorteilen aufzutrumpfen weiss und das Neben der Zuwanderung ist für die demographische Ent- Wachstum sicherlich nicht nur Folge eines Verdrängungs wicklung einer Region die Zahl der Geburten für die Repro- effektes ist. duktion der Bevölkerung relevant. Von 1981 bis 1997 zählte Die bisherigen Analysen haben das Bevölkerungswachstum der Kanton Aargau einen Geburtenüberschuss von jährlich regional zu erklären vermocht, bisher aber nicht betrachtet, knapp über 2’000 Personen; ab 1998 lag dieser Wert stets wie das Wachstum zustande kam. Der Kanton Aargau ist von darunter. In Abbildung 17 ist die Anzahl Geburten pro 1’000 1981 bis 2010 stets gewachsen, mit deutlich über 2’000 bis Einwohner dargestellt. Im Kanton Aargau kamen zwischen zu 10’000 Personen pro Jahr. Über die gesamte Zeitperiode 2006 und 2010 im Schnitt 9.8 Kinder zur Welt, gut 0.2 hinweg lagen die Geburtenüberschüsse wie auch die inter- weniger als im Schweizer Mittel. Basierend auf der Anzahl kantonalen Migrationssaldi im positiven Bereich. Seit 1999 Geburten pro 1’000 Frauen zwischen 15 und 44 Jahren war auch die internationale Migration deutlich positiv, mit lässt sich die sogenannte Fertilitäts- oder Fruchtbarkeitsrate Saldi von bis zu 8’000 Personen pro Jahr. Auf internationa- berechnen (rechte Skala). Dabei handelt es sich um einen ler Ebene dürften die Abkommen mit der EU zur Personen- synthetischen Wert, der von einer gleichbleibenden Gebur- freizügigkeit ein wichtiger Treiber gewesen sein. Auf Ebene tenziffer über die gebärfähigen Jahre einer Frau ausgeht. Die der interkantonalen Migration dürfte die einwohnerfreundli- Fruchtbarkeitsrate ist also die durchschnittliche Anzahl an che Aargauer Steuerpolitik entscheidende Anreize gesetzt Kindern, die eine Frau hypothetisch über ihr Leben gebären haben. würde, wenn die Geburtenziffer für Frauen zwischen 15 und 21 In der Schweiz beträgt der Alterslastquotient 27.1 % für eine Abbildung 17 Kantonale Geburtenziffern erwerbstätige Bevölkerung von 20 bis 64 Jahren. Im Kanton Geburten pro 1’000 Einwohner, CH-Mittel: 9.96 (linke Skala), Jahresdurchschnitt 2006–2010 Fertilitätsrate für 2010, CH-Mittel: 1.53 (rechte Skala) Aargau liegt dieser Wert mit 24.5 % deutlich tiefer. Die Leistungsempfänger summieren sich also auf knapp einen Vier- 11.5 1.68 tel der potentiellen Beitragszahler im erwerbsfähigen Alter. 11.0 1.63 Anhand von Abbildung 18 lässt sich die Altersstruktur in der 10.5 1.58 Schweiz und im Kanton Aargau darstellen. Die Anteile der 10.0 1.53 einzelnen Jahrgänge an der Schweizer Bevölkerung sind für 9.5 1.48 die Altersklasse zwischen 40 und 55 Jahren – mit Quoten 9.0 1.43 von bis zu 1.8 % pro Jahrgang – am höchsten. Diese Spitzen 1.38 werte sind im Kanton Aargau sogar noch etwas höher. Auf 1.33 der anderen Seite sind die Altersgruppen zwischen 30 und 1.28 40 Jahren im Vergleich zur Schweiz unterdurchschnittlich 8.5 7.5 Fertilitätsquote VD FR GE ZH ZG AI NE OW LU SZ SG AG UR JU VS TG BE BS NW AR GL TI BL SO SH GR 8.0 Geburten vertreten. Darüber hinaus sind die Alterskohorten im Renten alter ebenfalls unterdurchschnittlich gross, wodurch ein tiefer Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Alterslastquotient resultiert. 32.6 % der männlichen Bevölkerung waren im Jahr 2010 älter als 50, bei den Frauen waren es 35.2 % . Über die gesamte Schweiz gesehen sind diese 44 gleich bleibt und die Frau die gebärfähigen Jahre über- Quoten mit 32.7 % für die Männer und 36.4 % für die Frauen lebt. Im internationalen Vergleich hat die Schweiz eine sehr leicht höher. Auf Ebene der Schweiz wird bereits von einer tiefe Fertilitätsrate von 1.53. Seit einigen Jahren steigt dieser problematischen Überalterung gesprochen, und die Politik Wert wieder an. Der Kanton Aargau liegt mit einer Fertilitäts- steht vor der grossen Herausforderung, die Altersvorsorge quote von 1.54 leicht über dem Mittelwert der Schweiz. Für nachhaltig garantieren zu können. In der Gesamtbetrachtung die später folgende Bevölkerungsprognose ist dieser Wert ist die Altersstruktur im Kanton Aargau zwar leicht jünger, von tragender Bedeutung. von einer nachhaltigen Alterslastverteilung kann aber auch hier nicht gesprochen werden. Altersstruktur Eine mögliche Lösung für den drohenden Arbeitskräfte- Die Altersstruktur der Bevölkerung und ihre Entwicklung mangel ist die Besetzung der Stellen mit ausländischen widerspiegeln die Attraktivität einer Region für bestimmte Zuwanderern. Abbildung 19 zeigt deren aktuellen Anteil an Bevölkerungsgruppen je nach Lebenszyklus. Von besonde- der Gesamtbevölkerung im Kanton Aargau. Im Durchschnitt rem Interesse sind dabei Abweichungen einzelner Altersklas- beträgt die Ausländerquote 21.9 % , wobei dieser Wert bei der sen vom Schweizer Mittel. Die Betrachtung der Altersstruktur männlichen Bevölkerung knapp 3.5 Prozentpunkte höher und des Wachstums erlaubt Rückschlüsse auf Beschäfti- liegt als bei der weiblichen. In den Altersklassen zwischen 27 gungsmöglichkeiten in der Region sowie die Erreichbarkeit und 38 Jahren beträgt der Anteil der ausländischen Bevöl von Arbeitsmärkten in Pendeldistanz. Als spezifisches Mass kerung durchgehend über 30 % . Dabei handelt es sich um beschreibt der Alterslastquotient das Verhältnis der Bevölke- Jahr gänge, die ohnehin schon tiefe Bevölkerungsanteile rung im Rentenalter zu derjenigen im Erwerbstätigenalter. Er im Aargau aufweisen. Wäre die Ausländerquote in dieser ist damit sowohl ein Mass für den Grad der demographischen Altersklasse also tiefer, so würde in der kantonalen Bevöl- Alterung als auch für das regionale Arbeitskräftepotential. kerungsstruktur ein grösseres Loch entstehen. Arbeitneh- 22 Abbildung 18 Altersstruktur 2010 Abbildung 19 Altersstruktur nach Herkunft 2010 Kanton Aargau und Schweiz, Bevölkerungsanteil nach Alter, in Prozent 100 90 Männer Kanton Aargau, Bevölkerungsanteil nach Alter, in Prozent 100 Frauen 90 80 80 70 70 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 2.0 % Frauen Männer 1.0 % 0.0 % AG 1.0 % 2.0 % CH 0 2.0 % Ausländer 1.0 % Schweizer 0.0 % Schweizerinnen 1.0 % 2.0 % Ausländerinnen Quelle: Bundesamt für Statistik Quelle: Bundesamt für Statistik mer zwischen 30 und 40 Jahren befinden sich oft in einer über 71 % Anteil stellen Deutschland und Italien zusammen Lebensphase, bei der bereits von einer längeren Erfahrung die Mehrheit dieser Bevölkerungsgruppe. Dabei verläuft die profitiert werden kann. Deshalb ist diese Altersklasse für Altersstruktur der beiden schweizerischen Nachbarländer eine Region aus wirtschaftlicher Sicht als äusserst wichtig sehr unterschiedlich. Im Aargau wohnende Deutsche im zu betrachten. Alter von 24 bis 55 prägen die Struktur mit Anteilen an der Im Aargau lebten im Jahr 2010 knapp 134’000 Personen ausländischen Bevölkerung von über 0.5 % pro Jahrgang. mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Neun von zehn der Personen dieser Altersklasse steuern den grössten Anteil ausländischen Personen stammen aus dem europäischen zur wirtschaftlichen Gesamtrechnung bei. Die italienisch- Raum, wobei 52 % ihre Staatsangehörigkeit im EU-Raum stämmigen Einwohner übernehmen ab dem 56. Lebensjahr haben und 38 % in anderen europäischen Staaten. Deutsch- den grössten Anteil. Einige italienische Einwohner höherer land stellt mit 19.9 % den höchsten Anteil der ausländischen Altersklassen dürften der bis heute grössten Migrationswelle Bevölkerung im Aargau, gefolgt von Italien mit 17.9 % und von 1951 bis 1970 angehört haben. Ausländische Einwohner Serbien mit 11.0 % . Abbildung 20 zeigt, aus welchen Staats nichteuropäischer Zugehörigkeit spielen im Kanton Aargau angehörigkeiten sich die einzelnen Altersklassen der aus- eine eher untergeordnete Rolle. Nach Europa ist Asien mit ländischen Bevölkerung zusammensetzen. Bis zu einem einem Anteil von knapp 6 % an der ausländischen Bevölke- Lebensalter von 27 Jahren stammt die ausländische Bevöl- rung der wichtigste aussereuropäische Kontinent. kerung am häufigsten aus europäischen Staaten, die nicht Die Betrachtung einzelner Alterskohorten und deren Ent- der EU angehören. Die drei am meisten vertretenen Staats- wicklung über die Zeit erlaubt ein noch detaillierteres Ver- angehörigkeiten dieser Gruppe sind die serbische, die türki- ständnis der Bevölkerungsdynamik. Eine Kohorte umfasst sche und die kosovarische. Ab dem 27. Lebensjahr dominie- dabei Einwohner gleichen Jahrgangs. In Abbildung 21 und ren die Altersklassen der Bevölkerung aus EU-Staaten. Mit Abbildung 22 wird das Wachstum der Kohorten der Jahre 23 2000 und 2005 mit demjenigen der Schweiz über einen Abbildung 20 Altersstruktur der ausländischen Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit 2010 5-Jahres-Zeitraum verglichen. Dadurch lassen sich nicht Anteile der Altersklassen an der ausländischen Aargauer Bevölkerung nur Schwankungen erkennen, die sich je nach Wanderungs bewegungen und Sterblichkeitsraten ergeben, sondern auch 1.4% bei welchen Altersklassen sich die Zu- oder Abnahmen ver- EU-Staaten 1.2 % Andere europäische Staaten stärkt oder abgeschwächt haben. Die beiden Kohortenbetrachtungen liefern ein tendenziell 1.0 % Nichteuropäische Staaten ähnliches Bild, was auf keine einschneidenden Verände- 0.8 % rungen in der Anziehungskraft auf bestimmte Zielgruppen 0.6 % hindeutet. Grundsätzlich fällt auf, dass zwischen 2005 und 0.4 % 2010 in allen Kohorten ein deutlich höheres Wachstum statt- 0.2 % gefunden hat als noch fünf Jahre zuvor. Diese Entwicklung geht aber mit dem gesamtschweizerischen Trend einher. Ein 0.0 % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 im Vergleich zur Schweiz auffallend hohes Wachstum wies die jüngste Alterskohorte von 0 bis 4 Jahren auf. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass der Kanton für Familien Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research noch attraktiver geworden ist. Unterstützt wird diese These mit der deutlich höheren Zunahme in den Kohorten zwischen 30 und 39 Lebensjahren. Abbildung 21 Kohortenwachstum Aargau 2000–2005 Abbildung 22 Kohortenwachstum Aargau 2005–2010 Wachstum der 5-Jahres-Kohorten von 2000, in Prozent Wachstum der 5-Jahres-Kohorten von 2005, in Prozent 20% 20% Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 60 –64 55–59 50 –54 45–49 40 –44 35–39 30 –34 25–29 20 –24 CH 15 –19 60 –64 55–59 50 –54 –10% 45–49 –10% 40 –44 –5% 35–39 –5% 30 –34 0% 25–29 0% 20 –24 5% 15 –19 5% 10 –14 10% 05–09 10% 00 –04 15% 05–09 AG 15% 10 –14 CH 00 –04 AG 24 Migrationsbewegungen In Zeiten rückläufiger Geburtenraten gewinnt die Migration Abbildung 24 Interkantonale Migration Pro Jahr, Saldo in Personen für die Bevölkerungsentwicklung zunehmend an Bedeutung. Regionen erzielen Migrationsgewinne, wenn sie als Arbeits- 4’000 2008 oder Wohnort attraktiv erscheinen. Ein Arbeitsplatzangebot bzw. die Erreichbarkeit von Wirtschaftszentren mit Arbeits- 2009 2010 3’000 plätzen in Pendeldistanz sind hierfür Voraussetzung. Sind diese Bedingungen erfüllt, wirken tiefe Steuern, niedrige 2’000 Immobilienpreise sowie eine hohe Wohnattraktivität zusätzlich begünstigend. Die Motive hinter einer Migrationsent- 1’000 scheidung unterscheiden sich je nach Herkunfts- und Zielregion. Wanderungen zwischen den Kantonen werden nebst 0 individuellen Gründen auch durch Wohnortoptimierung bezüglich Lebensqualität, Erreichbarkeit der Arbeitsstelle, –1’000 flusst. Bei der internationalen Migration steht hingegen meist –2’000 der Arbeitsort im Vordergrund. AG FR VS TG SZ LU OW TI GL SH SO AI JU UR BE NW BL VD AR ZG SG GR BS NE ZH GE Steuerbelastung, Mietpreise oder Eigentumserwerb beein- Abbildung 23 zeigt auf, wie stark die Migrationsbilanz im Kanton Aargau von interkantonaler und internationaler Migration Quelle: Bundesamt für Statistik Abbildung 23 Migrationsbilanz Kanton Aargau 1990–2010 Abbildung 25 Interkantonale Migration 2005–2010 Saldo in Personen Zu- und Wegzüger von und in den Kanton Aargau in Personen, ohne Zuwanderung aus dem Ausland 20’000 9’000 Interkantonal International Total 8’000 7’000 6’000 Zuzüger Wegzüger Saldo 17’500 15’000 12’500 5’000 10’000 4’000 3’000 2’000 1’000 0 7’500 5’000 2’500 0 –2’500 Quelle: Bundesamt für Statistik Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research ZH BL ZG SO BS BE GR VS VD GL SG SZ UR SH NW AI NE AR FR JU OW TG GE TI LU –1’000 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 25 Abbildung 26 Interkantonale Migration 1990–2010 nach Alter Abbildung 27 Internationale Migration 1990–2010 nach Alter Altersstruktur in Prozent, Migrationssaldo in Personen (rechte Skala) Altersstruktur in Prozent, Migrationssaldo in Personen (rechte Skala) 100 % 5’000 100 % 10’000 80 % 4’000 80 % 8’000 60 % 3’000 60 % 6’000 40 % 2’000 40 % 4’000 20 % 1000 20 % 2’000 0 0% –1’000 –20 % 0 0% –2’000 –20 % –2’000 15–24 40–64 –3’000 –60 % Total –4’000 –80 % 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 –4’000 15–24 –60 % 40–64 –6’000 Total –8’000 –80 % 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Quelle: Bundesamt für Statistik Quelle: Bundesamt für Statistik geprägt wurde. Bis auf das Jahr 1997 wies der Kanton über 3’000 Personen der höchste in der Schweiz gemes Aargau stets positive Migrationssaldi auf, wobei diese ver- sene Wert seit 2001. Hinter dem Aargau folgen die Kantone stärkt von der internationalen Migration getragen wurden. In Freiburg mit knapp 2’100 Personen und Wallis mit über 900 den letzten 10 Jahren lag die Zuwanderung zwischen 3’100 zugewanderten Personen. Die Saldi der interkantonalen und 8’600 Personen pro Jahr. Die internationale Zuwande Migration können als relatives Wertmass der kantonalen rung war dabei um einiges volatiler als diejenige aus anderen Attraktivität interpretiert werden, da der Wohnortsentscheid Kantonen. Nach äusserst hohen positiven internationalen meist mit einem Abwägen der jeweiligen Standortqualitäten Wanderungssaldi Anfang der Neunzigerjahre folgten tiefe verbunden ist. bis negative Werte in der zweite Hälfte des Jahrzehnts. Mit Abbildung 25 schlüsselt auf, wie die hohen Migrationssaldi der Personenfreizügigkeit gegenüber den EU-Staaten kam entstanden sind, in welche Kantone die Aargauer Bevölke- in den letzten Jahren ein erneuter Zuwanderungsschub. rung am ehesten wegzieht und aus welchen Kantonen die Nach dem Jahr 2000 folgten stets positive und anwach meisten Zuzüger kommen. Die höchsten Wanderungszif- sende internationale Wanderungsbeiträge mit dem Höhe- fern weist der Kanton Aargau erwartungsgemäss mit dem punkt im Jahr 2008 von über 6’400 Personen. Die Quoten bevölkerungsstarken Nachbarkanton Zürich auf. Über 5’000 auf interkantonaler Ebene sind seit 1990 positiv, ab 1999 mit Personen mehr sind zwischen 2005 und 2010 aus Zürich in einer deutlich zunehmenden Tendenz. den Aargau gezogen als umgekehrt. Der zweithöchste Saldo Dass der Kanton Aargau für Umzüger aus anderen Kanto- ist dem Kanton Basel-Landschaft mit über 1’600 Personen nen am häufigsten an erster Stelle steht, zeigt Abbildung 24. zuzuteilen. Hier dürfte es sich dabei häufig um Personen Seit 2006 verzeichnete der Aargau konsequent den höchs- handeln, die aus dem Baselland ins nahe gelegene Fricktal ten interkantonalen Migrationssaldo der Schweiz mit jeweils ziehen und so von einer höheren finanziellen Wohnattrakti- über 1’500 Personen. Im Jahr 2010 war dieser Saldo mit vität profitieren können. Dabei müssen diese Personen bei – 40 % 0–14 25–39 65+ –40 % 0–14 25–39 65+ 26 ande ren Standortfaktoren, wie etwa der verkehrstechni- schaftsregionen waren es über 1’800 Personen. Ebenfalls schen Erreichbarkeit, kaum Abstriche in Kauf nehmen. An hohe Zuwachsraten hatten auf interkantonaler Ebene die dritter Stelle folgt der Kanton Zug mit knapp 900 Personen. Regionen Mutschellen und Fricktal mit über 2’000 Perso- Die vergleichsweise tieferen Immobilienpreise und verfügba- nen. Den geringsten, aber dennoch positiven interkantona- rer Wohnraum locken mehr Zuger in den Aargau als umge len Wanderungssaldo erhielt Brugg/Zurzach mit knapp 500 kehrt – dies trotz deutlich tieferen Fiskalabgaben im Kanton Personen. Innerhalb des Kantons kann demnach ein deut- Zug. Den einzigen nennenswerten negativen Saldo hat der licher Wanderungstrend in die Region Aarau festgestellt Kanton Aargau mit Luzern mit knapp 300 Personen. werden. Andere Wanderungstendenzen zeigen die Saldi von Abbildung 26 und Abbildung 27 zeigen auf, wie stark die Brugg/Zurzach nach Baden mit über 250 Personen und Migra tions bilan zen von verschiedenen Altersklassen zwi- weiter von Baden in die Region Mutschellen mit knapp 350 schen 1990 und 2010 geprägt wurde. Bei der interkanto- Personen. Der höchste intrakantonale Austausch findet von nalen Migration lässt sich bis zum Jahr 2000 eine konstante der Region Mutschellen ins Freiamt mit knapp 700 Personen Abwanderung bei den Jugendlichen zwischen 15 bis 24 statt. Die innerschweizerische Migration der Wirtschafts erkennen. Ein Grund dürften die im Aargau eingeschränk- region Fricktal ist, mit der Ausnahme der Abwanderungsten- ten Ausbildungsmöglichkeiten auf tertiärer Stufe sein. Ab denz nach Aarau, hauptsächlich interkantonalen Ursprungs. 2008 konnte aber auch diese Altersgruppe leicht positive Die grösste Nettozuwanderung aus dem Ausland erlebte die Saldi verbuchen. Über alle betrachteten Jahre konstant war Region Aarau mit über 6’600 Personen, gefolgt von Baden die interkantonale Zuwanderung von Kindern, was ein deutli- mit über 4’900 Personen. Die anderen vier Regionen wiesen cher Indikator für den Zulauf von Familien aus anderen Kan- eine Nettozuwanderung zwischen 2’000 und knapp 3’400 tonen ist. Die Zuwanderung aus dem Ausland wird zu einem Personen aus. grossen Teil von Erwachsenen im erwerbsfähigen Alter Dass der Kanton Aargau jungen Familien äusserst attraktiv zwischen 25 und 39 bestritten. Ebenfalls einen konstan- erscheint, bestätigt auch ein Blick auf die Altersstruktur der ten Zulauf hatte die Altersgruppe der jungen Erwachsenen hinzugezogenen Personen. Abbildung 29 zeigt die relative zwischen 15 und 24, wie auch diejenige der Kinder bis zum Altersstruktur der in die Aargauer Wirtschaftsregionen hinzu- 14. Lebensjahr. Seit 2006 hat auch die Zuwanderung von gezogenen Personen. Alle Aargauer Regionen haben einen 40- bis 64-Jährigen zugenommen, nachdem diese Alters- hohen Anteil an hinzugezogenen Kleinkindern und deren klasse in der Vergangenheit mehrheitlich ausgewandert ist. Eltern. Besonders auffällig sind die Quoten in den Regio Bei der Bevölkerungsgruppe der Rentner sind leicht negative nen Freiamt und Mutschellen mit deutlich über 2 % Anteil bei Migrationssaldi über all die Jahre feststellbar. den Altersklassen der ersten Lebensjahre. Typischerweise Neben der internationalen und der interkantonalen Migra ist die Mobilitätsbereitschaft von Familien höher, solange die tion lassen sich auch Personenströme innerhalb des Kan- Kinder das schulpflichtige Alter noch nicht erreicht haben. tons analysieren und wie sich die ausserkantonale Migra- Dazu passend hat eine Mehrheit der Regionen den höchsten tion auf die Regionen auswirkt. Abbildung 28 illustriert die Zuzügeranteil zwischen 25 und 35 Jahren. Bis auf die Wirt- Migrationsströme zwischen den Regionen und den Migra schaftsregionen Aarau und Baden verlaufen die Altersstruk- tionssaldo mit der restlichen Schweiz für die Zeitperiode von turen innerhalb des Kantons sehr homogen. Im Besonderen 2005 bis 2010. Die Region Aarau verfügte sowohl inter- wie weist die Region Baden einen erhöhten Anteil an Zuzügern auch intrakantonal über die grössten Wanderungssaldi, alle um die Altersklasse von 25 Jahren auf. Ein ähnliches Muster samt positiv. Aus anderen Kantonen strömten netto über charakterisiert die Region Aarau. Beide Regionen haben mit 2’400 Personen in die Region Aarau; von den Aargauer Wirt- den gleichnamigen Mittelzentren Baden und Aarau als ein- 27 Abbildung 28 Inter- und intrakantonale Migrationsströme 2005–2010 Migrationssaldi ab 100 Personen, Saldo in Anzahl Personen Pfeilstärke entspricht der Anzahl Personen Brugg/Zurzach Intrakantonale Migrationssaldi Interkantonale Migrationssaldi Fricktal Baden 2’000 Personen 700 Personen 500 Personen 250 Personen Mutschellen Aarau Freiamt Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Abbildung 29 Altersstruktur der Zuzüger 2005–2010 Abbildung 30 Altersstruktur der Wegzüger 2005–2010 Anteil am Total der Hinzugezogenen, in Prozent 5.0% Anteil am Total der Hinzugezogenen, in Prozent (ohne Ausland) Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal 4.5% 4.0% 4.5% 5.0% 4.0% 4.5% 3.0% 3.0% 2.5% 2.5% 2.0% 2.0% 2.5% 2.5% 1.0% 1.0% 0.5% 0.5% 0.0% 0.0% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 90 100 Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal 4.5% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 90 100 28 zige Aargauer Regionen einen urbanen Kern aufzuweisen, Bevölkerungsprognose was Hinzuziehende dieser Altersklassen anziehen dürfte. Das Bundesamt für Statistik erstellt laufend Szenarien zur Die Altersstruktur der Wegziehenden weist unter den Aar- Bevölkerungsentwicklung in der Schweiz. Die amtlichen gauer Regionen einen homogenen Charakter auf (Abbildung Szenarien enthalten jedoch keine Angaben über die regio 30). Abweichungen vom kantonalen Trend zeigt am ehesten nale Bevölkerungsentwicklung. Zur Schliessung dieser die Region Baden mit tendenziell höheren Wegzugsquoten Lücke haben wir kantonale Bevölkerungsszenarien bis ins bei jungen Familien. Ebenfalls erkennbar ist eine erhöhte Jahr 2040 erarbeitet. Zur Erstellung wurde die sogenannte Abwanderungstendenz in der Region Brugg/Zurzach bei Komponentenmethode herangezogen. Diese Methode stellt Altersklassen um das 25. Lebensjahr. Niedrige Migrations- das am häufigsten verwendete Verfahren zur Erstellung von bewegungen weisen neben den Über-50-Jährigen auch Bevölkerungsprognosen dar. Ausgangspunkt einer Bevöl Kinder im schulpflichtigen Alter aus. ke rungs pro gnose nach der Komponentenmethode bildet eine nach Alter, Geschlecht und Nationalität aufgegliederte Bevölkerung zu einem bestimmten Zeitpunkt. In Abhängigkeit bestimmter Hypothesen über Fertilität, Mortalität, Migra tion und Bürgerrechtswechsel, welche wiederum Annahmen über soziale, kulturelle, wirtschaftliche und politische Entwicklungen widerspiegeln, werden die Ausgangsbevölkerung fortgeschrieben sowie die Neuzugänge zu dieser Bevölkerung bestimmt. Die den kantonalen Bevölkerungs sze na rien zugrunde liegenden Annahmen widerspiegeln die kantonalen Gegebenheiten, lassen sich jedoch in die gesamtschweizerische Bevölkerungsentwicklung einordnen. Abbildung 31 Bevölkerungsprognose 2010–2020 CH, Kantone und Wirtschaftsregionen, Wachstum in Prozent 16 % 14% 12 % 10 % 8% Quelle: Credit Suisse Economic Research BL SO Brugg/Zurzach CH Baden LU Aarau AG Freiamt ZH 0% ZG 2% Fricktal 4% Mutschellen 6% 29 steigt das Alter im Kanton Aargau überdurchschnittlich an. Abbildung 32 Prognose der Altersstruktur bis 2040 In der Gesamtschweiz rechnen wir mit einer Erhöhung des Bevölkerungsanteil nach Alter in Prozent Durchschnittsalters bis 2040 von 41.0 auf 45.9 Jahre. Die 100 90 Männer anteilsmässig grössten Altersklassen werden im Jahre 2040 Frauen Frauen und Männer zwischen 50 und 60 Jahren sein. Aller- 80 dings werden auch die Altersklassen zwischen 70 und 77 70 Jahren – aufgrund der höheren Lebenserwartung vor allem 60 50 bei der weiblichen Bevölkerung – mit Anteilen von bis zu 40 1.4 % pro Jahrgang überdurchschnittlich vertreten sein. Der 30 hohe Bevölkerungsanteil dieser Altersgruppe bis ins Jahr 20 2040 ist eine logische Folge der überproportionalen Anteile 10 der Altersklassen der 40- bis 50-Jährigen im Jahr 2010. 0 –2.0 % –1.0 % 0.0 % 2040 1.0 % 2.0 % 2010 Die jüngeren Jahrgänge bis zu einem Alter von 35 Jahren werden wohl in Zukunft einen noch kleineren Teil der Bevölkerung vertreten. Besonders in Anbetracht der Entwicklung Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research der Gesundheitskosten und der drohenden Finanzierungsproblematik der Altersvorsorge lässt diese Steigerung aufhorchen. Mehr als 27 % der Kantonsbevölkerung dürften im Für die nächsten zehn Jahre prognostizieren wir für den Kanton Aargau ein anhaltendes Wachstum von durchschnittlich 1.0 % im Jahr. Damit sollte die Entwicklung im Aargau ähnlich voranschreiten wie in den vergangenen zehn Jahren, die ein jährliches Wachstum von 1.1 % aufwiesen. Die Wachstumsziffer des Kantons Aargau bleibt damit überdurchschnittlich. Von den Kantonen Zug und Zürich erwarten wir höhere Wachstumsraten von durchschnittlich bis zu 1.5 % pro Jahr; Solothurn und Baselland attestieren wir unterdurchschnittliche, aber positive Wachstumsraten. Innerhalb des Kantons Aargau rechnen wir im Fricktal mit der höchsten relativen Bevölkerungszunahme, gefolgt von der Region Mutschellen mit je 1.3 % pro Jahr. In der gesamtschweizerischen Betrachtung liegen diese beiden Regionen auf Rang 21 und 23 der 110 Schweizer Wirtschaftsregionen. Das tiefste Wachstum attestieren wir im Kanton Aargau der Region Brugg/Zurzach mit immer noch hohen 0.7 % pro Jahr. Die Altersstruktur des Kantons Aargau der Jahre 2010 und 2040 ist in Abbildung 32 dargestellt. Auffällig stark steigt das Durchschnittsalter im Kanton Aargau von 40.3 auf 46.6 Jahre an. Mit einer Differenz von 6.3 Altersjahren Jahre 2040 über 64 Jahre alt sein. 30 Wohnen und Immobilien Der Wohnungsmarkt ist ein wichtiger Faktor für die regionale Angebot Standortqualität. Unzureichender Wohnraum und ein nicht Im Kanton Aargau stehen rund 290’000 Wohnungen, was mehr zeitgemässer Immobilienbestand schmälern die Wohn- etwa 7 % des Schweizer Wohnungsbestandes entspricht. ortattraktivität und können sich limitierend auf die Bevölke Die Aufteilung des Bestandes auf die verschiedenen Wohn- rungsentwicklung auswirken. formen zeigt deutliche Unterschiede zum Schweizer Mittel Der Kanton Aargau liegt im Gravitationsfeld der drei Städte (Abbildung 33): Lediglich 47 % sind Mietwohnungen, wäh- Zürich, Basel und Zug. Aufgrund der kurzen Distanzen und rend der Anteil schweizweit mehr als 60 % beträgt. Einzig die der guten Verkehrserschliessung haben Veränderungen im Region Baden weist einen ähnlich hohen Mieteranteil auf Wohnungsmarkt oder der Steuerbelastung in diesen Städ- wie die übrige Schweiz. Regional zeigen sich grosse Unter ten unmittelbare Auswirkungen auf den Wohnimmobilien- schiede: Die Regionen Aarau und Baden, welche beide über markt im Aargau. Im Osten wird der Immobilienmarkt im Kan- grössere Zentren verfügen, weisen die höchsten Mietwoh- ton wesentlich durch die wirtschaftliche Anziehungskraft nungsanteile auf – dies im Gegensatz zu den insgesamt und das knappe Wohnungsangebot von Zürich geprägt. Das weniger urbanen Regionen Freiamt, Fricktal und Brugg/ südliche Freiamt spürt die preisbedingten Ausweichbewe- Zurzach, wo Einfamilienhäuser rund 40 % des Bestandes gungen der durch die steuerliche Attraktivität stark steigen- ausmachen. Die Region Mutschellen fällt mit einem höheren den Immobilienpreise im Raum Zug. Für Anwohner aus dem Anteil Eigentumswohnungen auf. Da aktuell aufgrund der Raum Basel sind Rheinfelden und seine Nachbargemeinden vorteilhaften Zinssituation in grossem Masse Wohneigentum in doppelter Hinsicht attraktiv: In kurzer Pendeldistanz gele- gebaut wird, dürfte die Eigentumsquote im Aargau in Zukunft gen, lockt eine Region mit tieferen Steuern und günstigerem noch ansteigen. Wohnraum. Ausweichbewegungen von Pendlern der umliegenden gros sen Arbeitsmärkte in den Aargau prägen den Immobilienmarkt an der Peripherie des Kantons. Diese Zuzüger werden im Aargau auf ihrer Suche nach günstigem Wohneigentum fündig; die grosse Zahl an Neubauten im Freiamt, in den Abbildung 33 Wohnungsbestand nach Wohnform 2011 Schätzung Credit Suisse Economic Research Regionen Mutschellen und im Fricktal zeugen davon. Nebst dem Einfluss der umliegenden Städte hat der Aargau jedoch Mutschellen auch eigene städtische Zentren, die innerhalb des Kantons Freiamt tums Anziehungspunkte darstellen. Hier liegt die Eigen quote deutlich tiefer als in den peripheren Regionen, und das Mietsegment hat eine stärkere Bedeutung. Diese Zweitei- Fricktal Brugg/Zurzach lung prägt den hiesigen Immobilienmarkt und stellt dessen AG Akteure vor Herausforderungen. Die seit einigen Jahren Aarau ungebremst hohe Bautätigkeit birgt die Gefahr von lokalen Baden Überangeboten, was für eine weiterhin moderate Preisent- Schweiz wicklung sprechen würde. Dies trägt dazu bei, dass der Aargau als Wohnkanton weiterhin attraktiv bleibt. 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 31 Um als Wohnregion attraktiv zu sein, bedarf es nicht nur eines Objekte bevorzugt, wohingegen Mietwohnungen beson geeigneten Mix aus Miete und Eigentum, sondern auch ver- ders in den kleineren Zimmerkategorien vorherrschen. Die schiedener Wohnungsgrössen. So verlangen junge Bevölke- Kombination aus Zimmerzahl und Region bestätigt denn rungsgruppen nach stadtnahen und kleineren Wohnungen, auch dieses Bild: In der Region Baden, welche die h öchste während Familien grosszügige Wohnungen oder Häuser in Mieterquote aufweist, befinden sich anteilsmässig auch die ruhigen Wohngegenden bevorzugen. Abbildung 34 zeigt den meisten 1-Zimmer-Wohnungen, gefolgt von der ebenfalls Wohnungsbestand aufgeteilt nach Zimmerkategorie und durch städtische Zentren bestückten Region Aarau. In den den sechs Regionen. Auf der Horizontalen sind die Anteile Regionen Fricktal, Freiamt und Mutschellen bestehen 70 % der Zimmerkategorien abgetragen und auf der Vertikalen die des Wohnungsbestandes aus Wohnungen mit mindestens 4 Anteile der Regionen. Die abgebildeten Flächen stellen folg- Zimmern. Schweizweit beläuft sich diese Zahl auf gut 50 % . lich das Produkt aus Zimmerkategorie und Region dar. Nebst der Wohnungsgrösse ist für die Attraktivität einer Die Region Aarau stellt rund 37 % des Wohnungsbestandes Wohnregion auch das Alter des Wohnungsbestandes aus- des Kantons. Die gemessen am Wohnungsbestand kleinste schlaggebend. Das Phänomen der zahlreichen Neubausied- Region ist Mutschellen mit 10 % . Bezüglich der Zimmerkate lungen «auf der grünen Wiese» lässt sich zwar einerseits mit gorien fällt der kleine Anteil an 1-Zimmer-Wohnungen auf, dem Bevölkerungszuwachs und der damit gestiegenen Nach- welcher mit 3 % nur knapp halb so gross ist wie im Schweizer frage nach Wohnraum erklären, ist jedoch auch auf die Nach- Mittel. Auch der Anteil der 2- und 3-Zimmer-Wohnungen ist frage nach modernen Wohnungen mit höchstem Komfort vergleichsweise klein. Im Gegensatz dazu verfügt der Kan- zurückzuführen. Abbildung 35 stellt den Wohnungsbestand ton Aargau über eine grosse Zahl von 5-Zimmer-Wohnungen nach Bauperiode und Region dar. Auf der Vertikalen sind die und Wohnungen mit 6 Zimmern und mehr. Dies lässt sich Anteile der sechs Aargauer Regionen abgebildet. In horizon- auf die grosse Zahl der Wohneigentümer zurückführen, wer- taler Ausrichtung sind die verschiedenen Bauperioden bzw. den beim Haus- oder Wohnungskauf doch eher grössere deren Anteile am gesamten Wohnungsbestand abgetragen. Abbildung 34 Wohnungsbestand nach Zimmerzahl Abbildung 35 Wohnungsbestand nach Bauperiode 37% Baden Brugg/ Zurzach Fricktal Freiamt Mutschellen 22% 30% 23% Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 14% 2001– 2010 1991– 2000 1981– 1990 1971– 1980 1961– 1970 1946 – 1960 1919– 1945 Vor 1919 Aarau 3% 8% Flächen stellen die Anteile von Region und Zimmerzahl am Total dar 6 Zimmer plus 5 Zimmer 4 Zimmer 3 Zimmer 2 Zimmer 1 Zimmer Flächen stellen die Anteile von Region und Zimmerzahl am Total dar Aarau 37% 17% Baden 17% 13% Brugg/ Zurzach 13% 12 % Fricktal 12 % 11% Freiamt 11% 10% Mutschellen 10% 13% 8% 10 % 13% 14% 14% 14% Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 14% 32 Abbildung 36 Baubewilligte Einfamilienhäuser Abbildung 37 Baubewilligte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern In Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate 2’500 2’000 1’500 1’000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Aarau Freiamt Brugg/Zurzach Fricktal In Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate 20’000 5’000 45’000 18’000 4’500 40’000 16’000 4’000 35’000 14’000 3’500 12’000 3’000 10’000 2’500 8’000 2’000 6’000 1’500 4’000 1’000 2’000 500 0 Baden Mutschellen Schweiz (rechte Skala) 30’000 25’000 20’000 15’000 10’000 5’000 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Aarau Freiamt Brugg/Zurzach Fricktal 0 2007 2009 2011 Baden Mutschellen Schweiz (rechte Skala) Quelle: Baublatt, Credit Suisse Economic Research Quelle: Baublatt, Credit Suisse Economic Research Im Vergleich zum Schweizer Mittel ist der Aargauer Woh- Die hohe Wohnattraktivität des Kantons mit tiefen Steuern, nungsbestand relativ neu. Rund 40 % der Wohnungen wurden guter Lage zwischen den ausserkantonalen Zentren Basel in den letzten 30 Jahren erstellt; für die Gesamtschweiz gilt und Zürich sowie der ausserordentlich guten Ver kehrs dies nur für 30 % der Wohnungen. In den Regionen Freiamt erschliessung macht den Kanton für breite Bevölkerungs- und Mutschellen ist gar die Hälfte des Wohnungsbestandes schichten attraktiv. Die in der Vergangenheit hohe Migration weniger als 30 Jahre alt. Diese beiden Regionen sind in den in den Aargau konnte nur durch eine entsprechende Aus- letzten Jahren aufgrund der Wohnungsknappheit sowie der weitung des Wohnraums absorbiert werden. Entsprechend hohen Immobilienpreise im Raum Zürich und im Kanton Zug wurden in den vergangenen 12 Monaten (August 2011 bis für Pendler sehr attraktiv geworden, was zu starkem Woh- Juli 2012) Baubewilligungen für über 5’000 neue Wohnein- nungsbau und einer grossen Zahl von Zuzügern geführt hat. heiten erteilt. Davon entfallen gut 20 % auf Einfamilienhäu- Der Aargau weist insbesondere einen hohen Anteil an neuen ser. Bis Ende 2013 dürften im Kanton somit bis zu 4’000 Wohnungen auf, welche im Jahr 2001 oder später erstellt neue Wohneinheiten auf den Markt kommen. Die Entwick- wurden. Wohnungen dieser Bauperiode machen 14 % des lung der Baubewilligungen ähnelt dem Bild für die Schweiz. Wohnungsbestandes im Kanton aus; im Schweizer Mittel Am aktuellen Rand zeigt sich im Aargau jedoch ein stärkerer sind es lediglich 9 % . Den grössten Anteil an neuen Woh- Rückgang der Baubewilligungen als im Rest der Schweiz; nungen weisen mit 16% die Regionen Fricktal, Freiamt und dies gilt insbesondere für Einfamilienhäuser. Da jedoch die Mutschellen auf. Im Gegensatz dazu machen Wohnungen Baugesuche dieses Jahr wieder angestiegen sind, kann für dieser Bauperiode in Brugg/Zurzach lediglich knapp 10% die kommenden Monate auch wieder mit vermehrten Bau des Wohnungsbestandes aus. Diese Region wird vom Sied- bewil li gun gen gerechnet werden, womit der Bautätigkeit lungsdruck aus den umliegenden Kantonen weniger stark keine Trendwende bevorstehen dürfte. erfasst. 33 Fokus: Wo wächst der Aargau? gebiet der Arbeitsmärkte von Basel, Zug und Zürich. Ennet Die hohe Zahl der bewilligten Wohneinheiten bewirkte, der Kantonsgrenze ist das starke Wachstum im Raum Zug abge sehen von Ersatzbauten, einen wachsenden Woh- augenfällig. Die dadurch hervorgerufenen Verdrängungs- nungsbestand. Während die Baubewilligungen auf Ge effekte sind Mitverursacher des starken Wachstums im meindeebene erfasst werden, ist der Wohnungsbestand südlichen Freiamt. Im Fricktal konzentrieren sich Gebiete auch auf Hektarrasterebene verfügbar. Dadurch ist es mög- mit grossen Zuwächsen um Rheinfelden und Frick. Für die lich, die Ausweitung des Wohnungsbestandes auch inner Region Aarau trifft dies auf die Peripherie des Kantons- halb der Gemeindegrenzen genauer zu lokalisieren. Abbil- hauptorts sowie den Raum Zofingen/Rothrist und das öst- dung 38 zeigt, wo der Kanton Aargau in den vergangenen liche Hallwilerseeufer zu. Die Platz- und Wohnungsknapp- 10 Jahren gewachsen ist. Die abgebildeten Flächen stellen heit in der Stadt Zürich bewirkte starke Wohnbautätigkeit die Zunahme des Wohnungsbestands in Quadraten mit an deren nördlicher Peripherie sowie in den an den Aargau einer Seitenlänge von 500 Meter dar. Gebiete mit starkem angrenzenden Gemeinden des Furttals. Die Eröffnung des Wachstum finden sich entlang der Verkehrsachsen, an der Üetlibergtunnels führte in der Region Mutschellen zu einem Peripherie der innerkantonalen Zentren sowie im Einzugs- deutlichen Anstieg der Wohnbautätigkeit. Abbildung 38 Wachstum Wohnungsbestand 2001–2010 Die Quadrate entsprechen einem Raster mit einer Seitenlänge von 500 Meter Keine Neubauten Bad Zurzach 0% - 5% Rheinfelden 5% - 10% Würenlingen 10% - 20% Frick Brugg Liestal Sissach Mellingen Lenzburg Oberentfelden 50% - 100% > 100% Spreitenbach Kantonsgrenzen Dietikon Aarau Olten 20% - 50% Baden Wettingen Zürich Wohlen Bremgarten Schöftland Rothrist Zofingen Muri Affoltern am Albis Reinach Langenthal Sins Sursee 0 5 10 km Willisau Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research, Geostat, DDS Zug Hauptverkehrsstrassen 34 Abbildung 39 Reinzugang nach Region Abbildung 40 Reinzugang nach Zimmerzahl 2000–2010, in Prozent des Wohnungsbestandes 2000–2010, in Prozent des Wohnungsbestandes 2.0 % 2.5 % 2.0 % 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6 + Zimmer CH 1.5% 1.5 % 1.0 % 1.0 % 0.5% 0.5 % 0.0 % Aarau Brugg/Zurzach Baden Mutschellen Freiamt Fricktal CH 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0.0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Die Entwicklung der baubewilligten Einfamilienhäuser nach eine zunehmende dichtere Bauweise und Urbanisierung des Regionen ist in Abbildung 36 dargestellt. Nach einer star- Kantons hindeutet. ken Zunahme der Baubewilligungen im Jahr 2011 zeigen die Die hohe Anzahl an Baubewilligungen und die damit ver- letzten 12 Monate einen spürbaren Rückgang. Die Zahl der bundene starke Bautätigkeit führen dazu, dass laufend Baubewilligungen für Einfamilienhäuser reduzierte sich in bi lien auf den Markt kommen und der Woh neue Immo allen Regionen, besonders jedoch im östlichen Kantonsteil. nungsbestand kontinuierlich anwächst. Der Zuwachs des Nach einer längeren Periode steigender Bewilligungszahlen Wohnungsbestandes wird als Reinzugang ausgedrückt. Er sind diese nun auch im Fricktal erstmals leicht rückläufig. umfasst die Anzahl neu erstellter Wohnungen abzüglich des Die starke Zunahme des Vorjahres wird somit dieses Jahr Saldos aus den Zu- und Abgängen, welche durch Umbau- nicht erreicht werden. Abbildung 37 zeigt die bewilligten ten und Abbrüche bedingt sind. Schweizweit belief sich der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Über den gesamten Reinzugang in den letzten Jahren auf 1.1 %; im Aargau lag er Kanton betrachtet sind die Baubewilligungen für Wohnun- mit 1.5 % etwas höher, wobei der Kanton Aargau insbeson- gen in Mehrfamilienhäusern in den letzten 12 Monaten leicht dere im Jahr 2008 starke Zuwächse verzeichnet hat. Das zurückgegangen, bleiben aber auf hohem Niveau. Der Rück- über mehrere Jahre überdurchschnittlich hohe Wachstum gang ist jedoch weniger ausgeprägt als bei den Einfamilien- des Aargauer Wohnungsbestandes führt dazu, dass die- häusern. Das gleiche Bild zeigt sich auch für die gesamte ser einen stetig grösser werdenden Anteil am Schweizer Schweiz. Besonders von dieser Entwicklung betroffen sind Bestand ausmacht. Wie Abbildung 39 zeigt, haben sich die die Regionen Aarau, Freiamt und Fricktal, während in den Reinzugänge in den Regionen unterschiedlich entwickelt. In Regionen Brugg/Zurzach und Mutschellen die Baubewil- der Region Brugg/Zurzach blieben die Reinzugänge sogar ligungen in dieser Zeitperiode sogar zugenommen haben. unter dem Schweizer Mittel, während das Freiamt und das Aktuell wurden viermal mehr Gesuche für Wohnungen in Fricktal Zuwächse von über 2 % verzeichneten. Diese beiden Mehrfamilienhäusern bewilligt als Einfamilienhäuser, was auf Regionen erfuhren im Jahr 2010 jedoch einen Rückgang 35 sich der Aargau im interkantonalen Vergleich auf Rang 3. Abbildung 41 Geplante Ausweitung und mittlere Absorption Ausweitung: Baubewilligungen der letzten 12 Monate, Absorption der letzten 5 Jahre Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Mittlere Absorption Baden Schweiz Fricktal tonen Thurgau und Schaffhausen. Die grösste Marktausweitung wird in der Region Mutschellen stattfinden. Aufgrund der ausserordentlich tiefen Hypothekarzinsen entfällt ein grosser Teil der geplanten Ausweitung auf Wohneigentum. Die Absorption beschreibt, wie viele Wohnungen und Ein- Aarau familienhäuser im Mittel der letzten 5 Jahre vom Markt AG aufgenommen werden konnten (gemessen am Wohnungs- Brugg/Zurzach bestand). Das Freiamt wies in den vergangenen Jahren Freiamt mit 2 % die höchste Absorption auf, womit auch die a ktuell Mutschellen 0.0 % Stärker wachsen wird der Wohnungsmarkt nur in den Kan- 0.5 % 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% geplante Ausweitung absorbiert werden dürfte. Dies trifft auch für den Kanton Aargau als Ganzes zu: Die Differenz Quelle: Schweizer Baublatt, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research zwischen Ausweitung und Absorption beträgt lediglich 0.2 % des Wohnungsbestandes. Grosse Diskrepanzen zwischen Ausweitung und Absorption ergeben sich insbesondere in der Region Mutschellen: Die geplante Angebotsausweitung ihrer Zuwachsraten, was aufgrund der hohen Volatilität der übersteigt die vergangene Absorption deutlich, weshalb Zeitreihe allerdings noch keine Trendwende bedeuten muss. ein Überangebot nicht auszuschliessen ist. Dies dürfte ins- Unterteilt nach Zimmerzahl ergeben sich für die 4- bis besondere davon abhängig sein, ob die geplanten Eigen- 5-Zimmer-Wohnungen die höchsten Reinzugänge (Abbil- tumswohnungen bereits im Vorverkauf abgesetzt werden dung 40). Die zeitliche Veränderung der Reinzugänge deutet konnten. Ähnliche Tendenzen zeigen sich in Brugg/Zurzach, jedoch darauf hin, dass sich bei den 5-Zimmer-Wohnungen wo die Nachfragelücke bzw. der Angebotsüberhang jedoch das Wachstum der Zugänge abgeschwächt hat. Im Gegen nicht so ausgeprägt ist. Eine umgekehrte Situation ergibt satz dazu sind steigende Zuwachsraten bei kleineren Woh- sich im Raum Baden: Hier übersteigt die Absorptionsfähig- nungen mit 2 bis 3 Zimmern zu beobachten. 1-Zimmer- keit die geplante Ausweitung deutlich, wodurch Wohnraum Wohnungen werden kaum noch gebaut, da vermehrt auch eher knapp werden dürfte. Steigende Preise und lokale Ver- Alleinstehende grössere Wohnungen mit mindestens 2 Zim- drängungseffekte wären die Konsequenz. mern bevorzugen. Um die zukünftige Absatzmöglichkeit abschätzen zu können, Leerstand eignet sich die Gegenüberstellung von Ausweitungs- und Inwieweit sich in der Vergangenheit für bestehende und Absorptionswerten (Abbildung 41). Die Ausweitung gibt neugebaute Wohneinheiten einen Mieter oder Käufer fin- an, wie viele Wohneinheiten gemäss den Baubewilligun- den liess, lässt sich anhand der Leerwohnungsziffer ablesen. gen der letzten 12 Monate in den nächsten rund 6 bis 18 Diese Zahl bringt zum Ausdruck, inwieweit der Wohnungs- Monaten auf den Markt gelangen werden. Für den Kanton bestand die Marktnachfrage bedienen kann. Eine tiefe Leer- Aargau rechnen wir mit 4’800 Einheiten oder rund 1.7 % des standsquote indiziert einen intensiven Wettbewerb um Wohn- Gesamtbestandes. Knapp 1’100 Einheiten beziehen sich auf raum und kann massive Preisanstiege in regionalen Märkten Einfamilienhäuser, der Rest sind je hälftig Eigentums- und erklären. Die schweizweit tiefste Leerstandsquote weist im Mietwohnungen. Mit diesen Ausweitungswerten positioniert Jahr 2012 der Kanton Genf mit 0.33 % auf, welcher für sein 36 Abbildung 42 Leerstehende Wohnungen nach Zimmerzahl und Leerwohnungsziffer Linke Achse: leerstehende Wohnungen nach Zimmerzahl absolut; rechte Achse: Leerwohnungsziffer 2’500 2.5 % 2’000 2.0 % 1’500 1.5 % 1’000 1.0 % 500 0.5 % 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Leerwohnungsziffer AG Leerwohnungsziffer CH 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 0.0 % 5 Zimmer 6 + Zimmer Quelle: Bundesamt für Statistik, Statistik Aargau sehr hohes Preisniveau bekannt ist. Die beiden Basel weisen gau und der starken Bevölkerungszunahme insgesamt mehr mit 0.44 % bzw. 0.46 % ebenfalls besonders tiefe Leerstände gebaut als absorbiert wurde. Da die geplante Ausweitung auf. Eine gering höhere Leerwohnungsziffer verzeichnet der weiterhin höher liegt als die erwartete Absorption, zeichnet Kanton Zürich mit 0.56 % . Allerdings spürt hier besonders sich diesbezüglich keine Trendwende ab. Absolut betrachtet die Stadt den anhaltend hohen Bevölkerungsdruck, was sich ist insbesondere der starke Anstieg der Leerstände bei den in einer Leerstandsquote von 0.10 % niederschlägt. 3-Zimmer-Wohnungen augenfällig. Bei diesen mittelgrossen Der Kanton Aargau weist historisch eine hohe Leerwoh- Wohnungen wurde in den letzten Jahren offenbar ein Über- nungsziffer über dem Schweizer Mittel auf (Abbildung 42). angebot geschaffen. Im Vorjahr betrug sie 1.5 % und ist 2012 sogar auf 1.6 % Die sechs Aargauer Regionen weisen mit Ausnahme von ange stie gen. Die schweizerische Leerwohnungsziffer hat Baden alle eine Leerstandsquote über dem Schweizer Mit- im Gegensatz dazu über die vergangenen Jahre mehr oder tel auf (Abbildung 43). Mit über 2 % verzeichnete die Region weniger stagniert. Dafür verantwortlich ist die Bevölkerungs- Aarau im vergangenen Jahr die kantonsweit höchste Leer- zunahme, welche das Angebotswachstum an Neuwohnun- wohnungsziffer, gefolgt vom Fricktal mit rund 1.8 % . Diese gen absorbiert. Im Kanton Aargau hat die traditionell hohe Leerstandsquoten bedeuten für die beiden Regionen auch Leerstandsquote in den letzten Jahren, nach einem leich- im historischen Vergleich hohe Werte und treffen das Eigen ten Rückgang 2009, wieder eine ansteigende Tendenz. Die tums- genauso wie das Mietsegment. Die Region Baden Anstiege zeigen, dass trotz der Attraktivität des Kantons Aar- weist mit 0.9 % die tiefsten Leerstände im Kanton auf – dies 37 Abbildung 43 Leerstände nach Wirtschaftsregion und Zimmerzahl Leerwohnungsziffer 2011 in Prozent des Wohnungsbestands per 31.12.2010 Leerwohnungsziffer Bad Zurzach 0.06% - 0.4% Rheinfelden 0.4% - 0.7% Würenlingen 0.7% - 0.9% Frick Brugg Liestal 0.9% - 1.5% Baden Sissach 1.5% - 2% Wettingen Mellingen Dietikon Aarau Leerstände nach Zimmerzahl Zürich Lenzburg Olten Wohlen Oberentfelden Rothrist 2% Spreitenbach 2 Zimmer Bremgarten 3 Zimmer Schöftland Zofingen Reinach 1 Zimmer Muri Affoltern am Albis 4 Zimmer 5 Zimmer 6 Zimmer Wirtschaftsregionen Langenthal Sins Kanton Aargau Zug Hauptverkehrsstrassen Sursee Willisau Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research, Geostat obwohl im hier bedeutenden Mietsegment die Leerstände Miet- und Kaufinteressierte bedeuten hohe Leerstände aber strukturell höher liegen als im Eigentum. auch, dass sich leichter ein neues Zuhause finden lässt, und Auch bei den Leerständen nach Zimmerzahl zeigen sich zusätzlich sorgen sie auch dafür, dass die Immobilienpreise grosse regionale Unterschiede. In den Regionen Frick nicht über Gebühr ansteigen. tal, Aarau und Brugg/Zurzach sind besonders 1-Zimmer- Wohnungen von Leerständen betroffen, und die Leerwoh- Preise nungsziffer nimmt mit steigender Zimmerzahl ab. Die Region Schweizweit sind die Preise für Eigentumswohnungen seit Baden zeigt insbesondere bei den ganz kleinen und den ganz 2000 um 73 % und diejenigen für Einfamilienhäuser um 48 % grossen Wohnungen Knappheitstendenzen. In der Region angestiegen (Abbildung 44). Das deutlich stärkere Preis- Mutschellen und im Freiamt sind die grossen Wohnungen wachstum bei den Eigentumswohnungen ist durch die star- mit 6 oder mehr Zimmern am wenigsten von Leerständen ken Preisanstiege in Genf und Zürich bestimmt, wo Eigen- betroffen. Bei den Leerständen zeigt sich die Zweiteilung des tumswohnungen den Markt für Wohneigentum dominieren. Aargauer Immobilienmarkts zwischen Städten und ländli- Im Kanton Aargau sind die Preise über denselben Zeithori- chen Regionen bzw. zwischen Mieter- und Eigentümermärk- zont weniger stark angestiegen: Für Eigentumswohnungen ten. Die überdurchschnittlich hohen Leerstände im Kanton beträgt der Anstieg 40 % , für Einfamilienhäuser 32 % . Beide Aargau mögen zwar für Immobilienverkäufer und -vermieter Werte liegen unter dem durchschnittlichen Wachstum in der unangenehm sein, implizieren sie doch Renditeausfälle. Für Schweiz, welches durch enorme Preisanstiege in Zentren 38 Abbildung 44 Preisentwicklung Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser Indexiert, 1. Quartal 2000 = 100 180 Abbildung 45 illustriert die Preise für eine neue Eigentumswohnung mit mittlerem Ausbaustandard und einer Nettowohnfläche von 110 m2. Dabei wird ersichtlich, dass sich die Preise je nach Gemeinde stark unterscheiden, aber Eigentumswohnungen Aargau Einfamilienhäuser Aargau Eigentumswohnungen Schweiz Einfamilienhäuser Schweiz 160 140 120 auch, dass das Preisniveau im Kanton Aargau noch moderat ist. Zentrumsnähe, gute Verkehrslage und die Distanz zu den Grosszentren Basel, Zürich und Zug sorgen für höhere Preise. Am kostenintensivsten ist der Erwerb einer Eigentumswohnung im Kanton Aargau im Raum Baden, wo dafür mehr als 1.2 Mio. CHF bezahlt werden müssen. Im Freiamt ist 100 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ein Nord-Süd-Gefälle erkennbar, welches durch die Nähe zu Zug und somit die zahlungskräftigen Zuzüger aus dem Kanton Zug getrieben sein dürfte, welche in Sins und den umliegenden Gemeinden vergleichsweise günstig Wohneigentum Quelle: Wüest & Partner erwerben können. Ein bedeutsamer Preistreiber bei Immobilien ist deren Lage bzw. ihre Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr oder und besonders steuergünstigen Wohnregionen getrieben dem Auto. Entsprechend nehmen Immobilienpreise mit wird. Das für die Gesamtschweiz zu beobachtende Aus zunehmender Distanz und somit längerer Fahrzeit zu einer einanderdriften der Preise für Eigentumswohnungen und grösseren Stadt tendenziell ab. Mit der Eröffnung des Üetli- Einfamilienhäuser ist im Kanton Aargau ebenfalls weniger bergtunnels sind die Gemeinden in der Region Mutschellen signifikant. Für beide Segmente haben die Regionen Baden, näher an Zürich herangerückt und somit für Arbeitnehmer in Mutschellen und Freiamt die stärksten Preisanstiege ver- Zürich als Wohngemeinde noch attraktiver geworden, was zeichnet. Die schweizweit stärksten Preisanstiege hat in den sich in höheren Immobilienpreisen widerspiegelt. Das Preis- vergangenen Jahren der Kanton Genf erlebt, wo sich die niveau ist in den an Zürich angrenzenden Gemeinden mit Preise für Eigentumswohnungen mehr als verdreifacht und demjenigen der Zürcher Gemeinden vergleichbar. Anders im diejenigen für Einfamilienhäuser verzweieinhalbfacht haben. südlichen Freiamt: Die Tiefsteuerpolitik von Zug macht den Aufgrund der starken Preisanstiege vor allem bei den Eigen- Kanton attraktiv für Gutverdienende, was hohe Immobilien- tumswohnungen gilt es deren Entwicklung und Nachhaltig- preise zur Folge hat. Entsprechend sind die Preise ennet der keit genau zu beobachten. Hierfür bietet es sich an, die Preis- Grenze im Aargau signifikant tiefer, da der Steuervorteil mit entwicklung der Immobilien der Einkommensentwicklung der dem Kantonswechsel verschwindet. Haushalte gegenüberzustellen. Mit der Beschleunigung des Der Zusammenhang zwischen der Fahrzeit ins nächste Preiswachstums in den vergangenen Quartalen kann heute Grosszentrum und den Immobilienpreisen ist in Abbildung selbst im Schweizer Mittel nicht mehr von einer gesunden 46 dargestellt. Die Fahrzeit entspricht einer staufreien Entwicklung gesprochen werden. Insgesamt erachten wir die Fahrt mit dem motorisierten Individualverkehr; als Preis- Situation in 51 von 106 Regionen als nicht mehr nachhaltig. variable wurde der Preisindex für Eigentumswohnungen Auf die Aargauer Regionen trifft dies allerdings nicht zu; das tive Zusammenhang zwischen der verwendet. Der nega Verhältnis von Preis- und Einkommensentwicklung kann hier Distanz zum nächsten Grosszentrum und den Immobilien- noch als nachhaltig bezeichnet werden. preisen ist deutlich ersichtlich. Das höchste Preis niveau 39 Abbildung 45 Preisniveau Eigentumswohnungen Neubau, mittlerer Ausbaustandard, gute Lage in der Gemeinde, Nettowohnfläche: 110 m2, 2. Quartal 2012 Preise in CHF Bad Zurzach 1’000’001 - 1’719’000 Rheinfelden 800’001 - 1’000’000 Würenlingen 700’001 - 800’000 Frick Brugg Liestal Sissach 650’001 - 700’000 Baden Wettingen Mellingen 600’001 - 650’000 550’001 - 600’000 Spreitenbach 500’001 - 550’000 Dietikon Aarau 450’001 - 500’000 Zürich Lenzburg Olten Wohlen Oberentfelden 400’001 - 450’000 351’000 - 400’000 Bremgarten Kanton Aargau Schöftland Affoltern am Albis Rothrist Zofingen Muri Hauptverkehrsstrassen Reinach Langenthal Sins Zug Sursee Willisau Quelle: Wüest & Partner, Geostat, DDS haben demnach diejenigen Gemeinden mit Zürich als Abbildung 46 Immobilienpreise und Erreichbarkeit in den Aargauer Gemeinden nächst gele ge nem Grosszentrum, gefolgt von Basel und Preise in CHF pro m2 für eine durchschnittliche Eigentumswohnung, 2. Quartal 2012, linearer Trend (indikativ) Zug. Nachfrage und Suchverhalten 9’000 Fahrzeit nach Quadratmeterpreis Eigentumswohnung 8’500 Zürich Zug Basel 8’000 7’500 Während viele Daten zur Angebotsseite der Immo bi lien märkte vorliegen, ist die Nachfrageseite deutlich weniger fassbar. Für die Analyse der Immobiliennachfrage im Aargau 7’000 untersuchen wir Daten der Internetplattform nabhome.ch. 6’500 Diese wird von der Neuen Aargauer Bank angeboten und 6’000 bein hal tet einen kostenlosen Online-Immobilienmarkt für 5’500 Miet- und Kaufobjekte. Bei den angebotenen Objekten 5’000 handelt es sich bei rund 60 % um Kaufobjekte. Diese Daten 4’500 ermög li chen es, die Immobiliennachfrage im Kanton zu 4’000 10 15 20 25 30 Fahrzeit in Minuten 35 40 unter suchen. Daraus lässt sich ableiten, wo und welche Immobilien gesucht werden, wie oft die Objekte betrachtet werden und mit welchen Parametern Nachfrager das Immo Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research bilienangebot absuchen. 40 Abbildung 47 Durchschnittliche Anzahl Klicks pro Inserat und Tag Besucher-Klicks pro Inserat und Tag nach Gemeinde, Miet- und Kaufobjekte, Januar – Juni 2012 Nicht auswertbar Bad Zurzach <1 Rheinfelden 1-5 Würenlingen 5 - 10 Frick Brugg Liestal Sissach Mellingen Lenzburg Oberentfelden > 20 Kanton Aargau Spreitenbach Hauptverkehrsstrassen Dietikon Aarau Olten 10 - 20 Baden Wettingen Zürich Wohlen Bremgarten Schöftland Rothrist Zofingen Muri Affoltern am Albis Reinach Langenthal Sins Zug Sursee Willisau Quelle: Credit Suisse Economic Research, nabhome.ch, Geostat In welcher Gemeinde im Kanton Aargau werden Immobilien indem die gewünschten Suchkriterien spezifiziert werden am stärksten nachgefragt? Dafür haben wir für das erste können. Der Ersteller eines solchen Suchauftrags wird dann Halbjahr 2012 berechnet, wie häufig ein Inserat pro Tag im regelmässig informiert, wenn neue Objekte, welche sei- Durchschnitt angeklickt wurde. Diese Grösse liefert Hin nen Suchkriterien entsprechen, aufgeschaltet worden sind. weise, wie gross das Interesse an Wohn- und Eigentums- Anhand dieser Suchaufträge lässt sich untersuchen, wo objekten in einer Region ist, was in Abbildung 47 dargestellt und welche Art von Objekten gesucht werden. Im Juni 2012 ist. Die Gemeinden mit der grössten Klickzahl sind in unmit- waren auf nabhome.ch mehr als 4’000 solcher Suchaufträge telbarer Nähe zu einem Zentrum gelegen oder sind selber aktiv. eine Zentrumsgemeinde. Mit zunehmender Distanz zu die- Die Aggregation der Anzahl Suchaufträge je Gemeinde be- sen Zentren und den Hauptverkehrsachsen nehmen auch antwortet die Frage, wo Wohnraum gesucht wird. Da sich die die Klickzahlen ab. Aargauer Gemeinden bezüglich Bevölkerungszahl und somit Die Klicks setzen das Vorhandensein eines entsprechenden auch Wohnungsbestand stark unterscheiden, lohnt sich eine Angebotsobjekts voraus, widerspiegeln also nicht die reine Normalisierung der Anzahl Suchaufträge anhand des Woh- Nachfrage. Diese lässt sich jedoch aufgrund von Suchauf- nungsbestandes pro Gemeinde. Die so berechnete Kenn- trägen abbilden, welche unabhängig vom Angebot erfasst zahl liefert den Anteil der gesuchten Objekte am gesamten werden können. Das Portal nabhome.ch bietet Suchenden Wohnungsbestand, welche in Abbildung 48 für die Suchauf- die Möglichkeit, einen solchen Suchauftrag zu erfassen, träge nach Wohneigentum dargestellt ist. 41 Abbildung 48 Suchaufträge Wohneigentum Suchaufträge nabhome.ch in Prozent des Wohnungsbestandes 2010, Suchaufträge aktiv im Juni 2012 Suchauftäge nach Zimmerzahl Bad Zurzach 6 Zimmer Rheinfelden 5 Zimmer Würenlingen 4 Zimmer Frick Brugg Liestal 3 Zimmer Baden Wettingen Sissach Mellingen 2 Zimmer 1 Zimmer Spreitenbach Dietikon Aarau Zürich Lenzburg Olten Wohlen Oberentfelden Suchabos Kaufobjekte in Prozent Nicht auswertbar 0.01% - 0.02% Bremgarten 0.03% - 0.05% Rothrist Schöftland Zofingen Muri Affoltern am Albis Reinach 0.06% - 0.1% 0.11% - 0.3% Wirtschaftsregionen Aargau Kanton Aargau Langenthal Sins Sursee Hauptverkehrsstrassen Zug Willisau Quelle: Credit Suisse Economic Research, nabhome.ch, Geostat Ebenfalls abgebildet ist die Zahl der Suchaufträge nach Zim- Mietobjekte und in Abbildung 50 für Kaufobjekte dargestellt. merzahl. Hierfür wurde die angegebene maximale Zimmer- Für Mietobjekte geben rund 35 % der Suchenden eine Maxi- zahl abgetragen. Da es sich hier um Suchaufträge für Wohn- malmiete von 2’000 CHF an und 25 % eine von 1’500 CHF. eigentum handelt, überrascht es kaum, dass insbesondere Auf diese beiden Kategorien entfällt auch der Grossteil der grosse Wohnungen und Häuser gesucht werden. Die grösste auf nabhome.ch ausgeschriebenen Mietobjekte. Auffallend Anzahl von Suchaufträgen war im Juni 2012 für Gemeinden ist, dass Objektangebote bei tieferen Mietpreisen die Nach- in den Regionen Aarau und Brugg/Zurzach abonniert. frage übersteigen. Dies ist womöglich darauf zurückzufüh- Aufgrund der Angaben in den Suchaufträgen lässt sich auch ren, dass bei Suchaufträgen die Maximalmiete oft etwas untersuchen, wie hoch die Zahlungsbereitschaft für eine höher angegeben wird, als es der tatsächlichen Zahlungs- Mietwohnung oder ein Kaufobjekt im Kanton Aargau ist. bereitschaft entspricht. Dies mit der Absicht, sich kein poten Dafür wurde die maximale Miete bzw. der maximale Kauf- tiell interessantes Objekt entgehen zu lassen. Ähnlich sieht preis verwendet, der im Suchauftrag angegeben wurde, in das Bild für die Kaufpreise aus. Den grössten Anteil haben Kategorien eingeteilt und die jeweiligen Anteile berechnet. sowohl angebots- wie auch nachfrageseitig Objekte im Dies wurde den jeweiligen Anteilen an Objekten gegenüber- Bereich von 800’000 CHF. Die hohe Zahlungsbereitschaft gestellt, die auf nabhome.ch zwischen Januar und Juni 2012 kann auch mit den Zuzügern aus Zürich und Zug begründet zur Miete oder zum Verkauf ausgeschrieben waren. Die resul- werden, welche sich hohe Immobilienpreise aus ihrer Her- tierenden Häufigkeitsverteilungen sind in Abbildung 49 für kunftsregion gewohnt sind und deshalb bereit sind, höhere 42 Abbildung 49 Zahlungsbereitschaft und Angebotspreise Miete Abbildung 50 Zahlungsbereitschaft und Angebotspreise Eigentum Anteil an allen aktiven Suchaufträgen im Juni 2012 40 % Anteil an allen aktiven Suchaufträgen im Juni 2012, in 1’000 CHF Anteil Suchaufträge Anteil Objekte 35 % 30 % 35 % Anteil Suchaufträge Anteil Objekte 30 % 25 % 25 % 20 % 20 % 15 % 15 % 10 % 10 % 5% 5% 0% 1’000 1’500 2’000 2’500 3’000 > 3’000 0% 400 600 800 1’000 1’200 1’400 1’600 > 1’600 Quelle: nabhome.ch, Credit Suisse Economic Research Quelle: nabhome.ch, Credit Suisse Economic Research Mieten oder Kaufpreise zu bezahlen. Die Tatsache, dass die len Wohnfläche machten. Zu den am häufigsten ausgefüll- Nachfrage nach teurem Wohnraum höher ist als das Ange- ten Kriterien gehören auch Preis und Zimmerzahl. Hier fällt bot, widerspiegelt zudem die nach wie vor moderate Preis- auf, dass beim Preis öfter ein Maximal- als ein Minimalwert entwicklung im Aargau und bedeutet auch, dass Nachfrager angegeben wird. Gerade umgekehrt verhält es sich bei der für ihr vorgegebenes Budget ein passendes Objekt finden. Zimmerzahl, wo rund 50 % eine minimale Anzahl vorgeben, Als weitere nachfrageseitige Information können die von jedoch nur 25 % eine maximale Zimmerzahl. Die am häufigs- den Benutzern von nabhome.ch gemachten Angaben in der ten gewählte Zimmerzahl ist 4.5, sowohl beim minimalen wie Suchmaske verwendet werden. Daraus lässt sich analysie- auch beim maximalen Wert. ren, wie Umzugswillige bei der Suche nach einem neuen Dach über dem Kopf vorgehen. Welche Suchparameter werden ausgefüllt? Von den im ersten Halbjahr 2012 getätigten Suchabfragen bezogen sich 63 % auf Kaufobjekte. Der am häufigsten gesuchte Objekttyp war «Haus und Wohnung» mit rund 60 % . Gezielt nach einem Haus suchten 26 % der Abfragen und 8 % nach einer Wohnung. Bezüglich des Standortes des neuen Zuhause haben die meisten Leute eine genaue Vorstellung: 40 % der Suchanfragen waren auf exakt eine Postleitzahl eingestellt. Die Postleitzahl ist denn auch das am häufigsten ausgefüllte nichtobligatorische Feld: 86 % der Suchabfragen beinhalteten eine Postleitzahl, wohingegen weniger als 1 % eine Angabe zur minimalen oder maxima- 43 Fazit Als Wohnkanton weist der Aargau eine Reihe von Trümpfen det sich entlang der Verkehrsachsen, an der Peripherie der auf. Seine hohe Standortqualität basiert hauptsächlich auf innerkantonalen Zentren und im Einzugsgebiet der Arbeits- einer attraktiven Steuerbelastung sowie der günstigen Lage märkte Zug, Zürich und Basel. Gemessen an der vergange- an den wichtigsten Schweizer Verkehrsadern. Im Vergleich nen Nachfrage dürften die neu erstellten Wohnobjekte im zu anderen attraktiven Gebieten, etwa den Landeszentren, Kanton auch Abnehmer finden. Einzig in der Region Mut- verfügt der Aargau ausserdem über eine hohe finanzielle schellen liegt die Angebotsausweitung deutlich über der ver- Wohnattraktivität. Baulandreserven und ein noch nicht allzu gangenen Absorption, so dass ein kurzzeitiges Überangebot stark ausgeschöpftes Verdichtungspotential sorgen für ein nicht ausgeschlossen werden kann. Die Immobilienpreise reichliches Angebot an Wohnraum, so dass die Preise weni sind im Kanton Aargau in den letzten Jahren zwar stetig an- ger steil angestiegen sind als in den nahen Ballungsräumen. gestiegen; gleichwohl ist der Preisanstieg deutlich geringer Das Zinsumfeld und der aktuelle Trend hin zu Wohneigen als im Schweizer Mittel. Im Gegensatz zu einer Reihe anderer tum dürften den Aargauer Wohnungsmarkt noch stärker ins Schweizer Regionen kann im Aargau somit nicht von einer Blickfeld rücken, da gerade Eigenheime im Aargau oft einfa- ungesunden Preisentwicklung die Rede sein. cher zu finden und zu finanzieren sind. Insofern profitiert der Gemäss unserer Bevölkerungsprognose wird der Aar- Kanton stark von den Verdrängungseffekten, welche etwa gau auch in Zukunft schneller wachsen als der Schweizer in Zug, Zürich und Basel den Markt bestimmen. Am stärks- Durchschnitt. Angesichts der begrenzten Baulandreserven ten betrifft dies die Aargauer Regionen Freiamt, Fricktal und und der bereits hohen Auslastung der Infrastruktur ist der Mutschellen, welche in naher Pendeldistanz zu diesen Zen- Kanton gefordert, dieses Wachstum nachhaltig zu gestal- tren liegen. ten. Um die hohe Lebensqualität nicht zu gefährden und ein Es überrascht daher nicht, dass der Aargau den schweiz- qualitatives Wachstum zu fördern, rücken somit Themen wie weit höchsten Saldo bei der Binnenmigration aufweist. Von Verdichtung, Sicherung der Naturräume sowie Eindämmen den Schweizer Haushalten, welche ihren Wohnort mit einem des Flächenverbrauchs in den Fokus. Die Annahme der Kul- kantonsüberschreitenden Umzug optimieren, ziehen also turlandinitiative im Kanton Zürich hat gezeigt, dass solche die meisten in eine Aargauer Gemeinde. Der Grossteil der Ansinnen populärer werden. Für den Aargau bedeutet die Zuwanderer stammt aus dem Kanton Zürich, was die enge Zürcher Initiative einerseits eine Chance, da er noch über Verbundenheit mit dem Nachbarkanton unterstreicht. Die Baulandreserven verfügt. Andererseits sollte der Kanton Binnenmigration aus anderen Landesteilen hat in den letzten verhindern, dass der in Zürich unerwünschte Flächenver- Jahren signifikant zugenommen; internationale Zuzüge wer- zehr ungebremst über die Grenze schwappt. Angesichts des den derweil seltener. Während in den Neunzigerjahren jün- grossen Verdichtungs- und Umnutzungspotentials in den gere Erwachsene vermehrt vom Aargau weggezogen sind, Aargauer Regionen ist eine nachhaltige Wachstumsplanung hat sich das Blatt gewendet. Per Saldo gewinnt der Kanton in jedoch durchaus möglich. In einem solchen Szenario würde sämtlichen Altersgruppen an Einwohnern. Da die Wohnorts- der Aargau in den kommenden Jahrzehnten urbaner wer- wahl einen Entscheid mit langfristigen (finanziellen) Folgen den. Seine Rolle als attraktiver Wohn- und Wirtschaftsraum darstellt, ist dies als klarer Beweis für die Attraktivität des inmitten der Deutschschweizer Grosszentren dürfte dadurch Kantons zu werten. jedoch noch weiter an Bedeutung gewinnen. Im Aargau wird derzeit entsprechend viel gebaut. Während der Bau von Einfamilienhäusern jedoch seit längerer Zeit rückläufig ist, haben Mehrfamilienhäuser stark an Bedeutung gewonnen. Der höchste Zuwachs an Wohnungen fin- 7515051 5.2 10.2012 NEUE AARGAUER BANK AG Internet www.nab.ch