Investment Market NOW!
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INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Juli 2016 Investment Market NOW! Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Inhalt Wir freuen uns sehr, Ihnen anbei die erste Ausgabe unseres Investment Market Now! zu präsentieren. In dieser Publikation möchten wir Sie über aktuelle Beobachtungen, Entwicklungen und Trends im Transaktionsmarkt Schweiz informieren. Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre. 03 Investment Markt Schweiz Aktuelle Beobachtungen im Schweizer Transaktionsmarkt 04 Negativzinsen - Quo vadis Interview mit Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine 06 Key figures Transaktionsrenditen im Überblick 07 Birchermüsli mit Reto Ehinger Über die Herausforderungen in der Akquisition 11 EMEA Anlagemarkt 2016 Ergebnisse der CBRE Investorenumfrage CBRE Research 2 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Investment Markt Schweiz neben den traditionellen Gefässen alternative Produkte kreiert werden. Nebst Logistik, Retail und Hotellerie, wird in der Schweiz auch vermehrt in Alters- oder Studentenwohnen investiert. In anderen europäischen Märkten sind die Investoren teilweise noch breiter aufgestellt und investieren auch in Kultur- bzw. Unterhaltungseinrichtungen, Data Center und Infrastrukturprojekte. Im Vergleich zum intensiven Wettbewerb im Core-Bereich gibt es im «Value-Add» und «Opportunistic» Segment weiterhin interessante Investitionsmöglichkeiten mit hohen Anfangsrenditen. In den letzten Jahren haben sich insbesondere ausländische Investitionsvehikel auf diesen Bereich spezialisiert. Aufgrund der limitierten Nachfrage werden derartige Objekte häufig im Rahmen von einstufigen Bieterverfahren oder bilateral verkauft. In Anbetracht dieser aktuellen Entwicklungen möchten wir im Folgenden mit zwei Experten sprechen. Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine, als langjähriges Mitglied des Nationalbankdirektoriums, teilt mit uns seine Einschätzungen zur weiteren makroökonomischen Entwicklung und Reto Ehinger, Chef Immobilientransaktionen bei Credit Suisse Real Estate Investment Managment, erzählt uns bei einem Birchermüsli, was die heutige Situation für ihn als Vertreter eines Grossinvestors bedeutet. Das anhaltende Tiefzinsumfeld sowie die relativ hohe Volatilität an den Anlagemärkten führt zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen. In einer derartigen Situation suchen Anleger vermehrt nach sinnvollen und rentablen Ergänzungen zum bestehenden Portfolio. Im Immobilienmarkt Schweiz existieren auch für Core-Objekte nach wie vor deutlich positive Renditen und ein Yield-Spread, der sich sogar noch weiter erhöht hat. Die dominanten Marktakteure im Immobiliensegment sind weiterhin Institutionelle Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen. Darüber hinaus sind auch vermehrt Privatinvestoren aktiv, welche individuell oder im Rahmen von Club-Deals teilweise hohe Volumina anlegen können. Aufgrund der historisch tiefen Renditen in hochentwickelten Immobilienmärkten wie beispielsweise Deutschland und den Niederlanden sind zudem auch Markteintritte von grossen ausländischen Immobilieninvestoren zu beobachten. Aufgrund der vergleichbaren Anlageprofile der institutionellen Investorengruppen fokussiert sich die Nachfrage vor allem auf Wohn- und Büroobjekte im «Core-Segment». Da das Angebot solcher Objekte trotz Spitzenpreisen limitiert ist, werden die Bieterprozesse zunehmend kompetitiver. Dies führt zu einer weiteren Kompression der Renditen in diesem Sektor. Der anhaltende Anlagedruck führt dazu, dass CBRE Research 3 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Negativzinsen - Quo vadis? Die leichte Zinserhöhung der FED Ende 2015 lässt Raum für Spekulationen betreffend der künftigen Strategie der EZB und der SNB. In einem Interview mit dem ehemaligen Vizepräsidenten der SNB Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine haben wir die makroökonomischen Zusammenhänge und die möglichen Auswirkungen auf die Strategie der Schweizer Nationalbank diskutiert. CBRE: Die Zentralbanken stehen seit der Finanzkrise von 2008 im Rampenlicht und werden als die Hauptakteure bei den Bemühungen zur Stabilisierung und Wiederbelebung des Wirtschaftssystems wahrgenommen. Sind die Zentralbanken die einzigen Player, die in der Lage sind, unser globales Wirtschaftssystem zu stützen? CBRE: Die Politik der SNB ist eng mit jener der Notenbanken der EU-Länder verbunden. Wird sich die jüngste Entscheidung von Mario Draghi, den Leitzins der EZB zu senken, in den nächsten Wochen auf die Zinssätze in der Schweiz auswirken? Prof. Danthine: Ich denke, dass die neuen Massnahmen Draghis nur schwache Auswirkungen haben werden. Das Problem der Eurozone ist heute nicht mehr unbedingt die Geldpolitik. Grundsätzlich dürften die Effekte des ‚Quantitative Easing‘ nur sehr gering sein. Daher bleibt zu hoffen, dass die Aufgabe der SNB durch diese neuen Entwicklungen nicht zu sehr erschwert wird. Prof. Danthine: Nein, dies ist keineswegs der Fall. In einer Reihe konkreter Fälle kann man heute sogar sagen, dass die geldpolitischen Instrumente keine Antworten auf die Probleme liefern, mit denen wir konfrontiert sind. Ich denke insbesondere an die jüngsten „Quantitative Easing“-Massnahmen, die von der Japanischen Zentralbank und der EZB ergriffen worden sind. Doch die Krise hat gezeigt, dass die Zentralbanken aufgrund ihres Unabhängigkeitsstatus zu den agilsten und flexibelsten Akteuren geworden sind. Sie sind in der Lage, neue Handlungsmassnahmen in kürzester Zeit umzusetzen. Leider hat dies die Regierungen in Versuchung geführt, den Währungsbehörden die alleinige Handlungsfreiheit zu gewähren und ihnen ermöglicht, ihre konjunkturelle Unterstützung auf ein Mindestmaß zu beschränken. Durch diese mangelnde Koordination sind die Währungsbehörden in eine Sackgasse geraten –sie befinden sich unweigerlich in einer ‚the only game in town’ Lage. CBRE Research CBRE: Könnte sich die SNB in einer Lage befinden, in der sie gezwungen wäre, ihre interne Politik in eine Richtung zu steuern, die mit der Politik der EZB nicht korreliert? Prof. Danthine: Solange der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro zu stark ist, wird es für die SNB schwierig sein, sich von den geldpolitischen Entscheidungen der Eurozone zu lösen: Die Zinsdifferenz zwischen den Aktiva in Schweizer Franken und den Aktiva in Euro ist entscheidend. Es bedürfte einer sehr deutlichen Abschwächung des Franken und stabilere weltwirtschaftliche Aussichten, damit die SNB eine Anhebung der Zinssätze vor der EZB in Betracht ziehen könnte. 4 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND „Solange der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro zu stark ist, wird es für die SNB schwierig sein, sich von den geldpolitischen Entscheidungen der Eurozone zu lösen.“ chen wir in der Schweiz oft von einer Überhitzung des eigengenutzten Immobilienmarkts. Der Markt für Renditeimmobilien, der sich aus Sicht mancher Experten auf einem historischen Höchststand befindet, weist nach wie vor eine starke Nachfrage auf, insbesondere durch den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten. CBRE: Die Mehrheit aller Immobilientransaktionen erfolgt durch institutionelle Anleger. Könnte sich trotz der unterschiedlichen Ausgangslage eine Immobilienkrise wie in den 90er Jahren wiederholen? CBRE: Was sind mögliche kurz- oder mittelfristige Szenarien in Bezug auf die Zinssätze? Werden die Zinssätze aus Ihrer Sicht eher langsam ansteigen oder ist die Möglichkeit eines plötzlichen Anstiegs nicht auszuschliessen? Prof. Danthine: Die Problematik ist ernst zu nehmen und dies könnte eine erneute Verschärfung der Regelungen bzw. Verordnungen rechtfertigen. Das Risiko der 90er Jahre steht jedoch im direkten Verhältnis zu den festzustellenden Hebeleffekten. Wenn, wie Sie sagen die Ausgangslage unterschiedlich ist und die Hebelwirkungen gering bleiben, dann dürften uns solch dramatische Entwicklungen, wie wir sie während der Krise der 90er Jahre erlebt haben, erspart bleiben. Prof. Danthine: Das wahrscheinlichste Szenario ist ein sehr langsamer und schrittweiser Anstieg der Zinssätze. Eine moderate Inflation würde es den Zentralbanken ermöglichen, die Wirtschaft an der langen Leine zu lassen, ohne eine starke „Ausbremsung“ vornehmen zu müssen. Ein deutlicher Anstieg der Inflation in den USA, der die FED zu einer schnelleren Anhebung des Leitzinses bewegen würde, ist nicht vollkommen auszuschliessen. Allerdings ist dieses Szenario eher unwahrscheinlich. Die meisten Experten messen dem umgekehrten Szenario, d.h. einer Beibehaltung eines ungewöhnlich niedrigen Niveaus der Zinssätze über eine lange Zeitdauer, erheblich mehr Bedeutung bei! CBRE: Besteht das Risiko einer Blasenbildung in Bezug auf Immobilienanlagen, falls die Zinssätze über mehrere Jahre auf einem niedrigen Niveau verharren? Könnte eine solche Entwicklung systematische Risiken für unsere Wirtschaftssysteme haben? Prof. Danthine: Dieses Risiko besteht. Es gibt jedoch einen wachsenden Konsens darüber, dass die Behörden dem systematischen Risiko eines niedrigen Zinssatzes mit anderen rechtlichen Rahmenbedingungen, sogenannten makroprudenziellen Massnahmen, begegnen müssen. Im Übrigen spre- CBRE Research Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine, war von 20092015 Vizepräsident des Direktoriums der Schweizer Nationalbank. Er ist weiterhin als Professor an der Columbia University in New York tätig und ist Research Fellow des Center for Economic Policy Research (CEPR), London. 5 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Key figures Der Immobilieninvestitionsmarkt ist im Core-Segment ausserordentlich kompetitiv und sehr liquide; die Aktivitäten auf Käufer- und Verkäuferseite nehmen wir aktuell als sehr hoch war. CHF CHF CHF CHF CHF NETTORENDITEERWARTUNGEN 2016 BASEL GENF ZÜRICH TREND WOHNEN Prime 3.0 - 3.5% 3.0 - 3.5% 2.75 - 3.25% Secondary 3.5 - 4.0% 3.25 - 3.75% 3.25 - 3.75% BÜRO Core 3.25 - 3.75% 3.0 - 3.75% 3.0 - 3.5% Value Add 4.5 - 5.0% 4.25 - 4.75% 4.25 - 4.75% Opportunistic 5.5 - 7.5% 5.5 - 6.5% 5.5 - 7.0% Prime 4.5 - 5.0% 4.25 - 5.0% 4.0 - 4.75% Secondary 5.5 - 7.0% 5.25 - 6.0% 5.0 - 6.0% Core 4.5 - 5.25% 4.25 - 5.0% 4.25 - 5.0% Value Add 5.5 - 6.5% 5.5 - 6.25% 5.25 - 6.25% Opportunistic 6.5 - 9.0% 5.5 - 7.25% 5.5 - 8.0% SHOPPING CENTER INDUSTRIE & LOGISTIK HOTEL Prime 4.5 - 5.25% 4.0 - 5.0% 4.0 - 5.0% Secondary 5.5 - 6.75% 5.0 - 6.25% 5.0 - 6.0% Quelle: CBRE Capital Markets, 2016 CBRE Research 6 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Birchermüsli mit Reto Ehinger kompetitiver Verkäufermarkt, insbesondere was Core und Core+ Objekte betrifft. Die Renditen für gute Objekte sind auf einem historischen Tiefststand. Dies betrifft im allgemeinen Wohnliegenschaften und Geschäftsliegenschaften an guten A-Lagen, mit stabilen Cash-Flows und langfristigen Mietverträgen.» Zürich 3. Mai 2016, es ist leicht bewölkt und hat angenehme 22 Grad. Wir gehen vom Büro Richtung Central, entlang der Limmat, überqueren diese an der Rathausbrücke, kreuzen den Münsterhof und erreichen unser Ziel – das Cafe Sprüngli am Paradeplatz. An diesem Ort haben wir uns um 10.30 Uhr mit Reto Ehinger verabredet, um unser erstes Gespräch bei einem «Birchermüsli mit...» zu führen. CBRE: Das Credit Suisse Real Estate Investment Management ist einer der aktivsten Investoren in der Schweiz; akquiriert ihr mehrheitlich durch strukturierte Bieterverfahren oder Off-Market Opportunitäten? Diese Rubrik soll ein fester Bestandteil in unserem Snapshot werden. Wir suchen den Austausch mit interessanten Persönlichkeiten aus der Immobilienbranche, um über aktuelle Entwicklungen, Trends und Aussichten zu diskutieren. Wir freuen uns, dass wir mit Reto Ehinger diese Rubrik beginnen dürfen. Ehinger: In den letzten Jahren konnten wir durch unsere Innovationskraft, die starke Marktpräsenz und unsere effizienten Organisationsstrukturen überdurchschnittlich stark wachsen. Die Lancierung von neuen Themenprodukten mit Fokus auf gesellschaftliche und wirtschaftliche Trends hat sicherlich bewirkt, dass wir uns gegenüber anderen Marktakteuren gut positionieren konnten. Diese Positionierung ermöglichte es uns zahlreiche Off-Market Geschäfte erfolgreich abzuwickeln. In der aktuellen Marktsituation sind solche Möglichkeiten leider selten und strukturierte Bieterverfahren die Regel geworden. Der Aufwand in der Akquisition ist entsprechend gestiegen und die Akquisitionschancen tendenziell gesunken. Daher sind wir dabei den Prozess für die Prüfung der Due Diligence noch effizienter zu gestalten. Durch unsere sehr gute Vernetzung und die Fähigkeit, grosse und komplexe Transaktionen effizient abzuwickeln, gibt es jedoch für uns auch heute immer wieder vielversprechende Off-Market Opportunitäten. Unabhängig vom aktuellen Marktumfeld bleiben wir unserem Ziel treu, die besten nachhaltigen Immobilieninvestitionen für unsere Anleger zu finden. Nach der Begrüssung im Cafe Sprüngli und der Bestellung des Birchermüsli stellen wir auch gleich die erste Frage. CBRE: Wie schätzt du die Situation für professionelle Anleger in Bezug auf den Immobilienmarkt Schweiz ein? Ehinger: Das Tiefzinsniveau und insbesondere die Einführung der Negativzinsen vermochten die Renditen auf dem Immobilienmarkt nochmals spürbar zu senken. Für institutionelle Investoren, wie beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen stehen Immobilienanlagen dennoch stark im Fokus. Die erzielbaren Renditen sind insbesondere gegenüber anderen Anlagen immer noch sehr attraktiv. Die Rendite-Spreads von Immobilienanlagen zu langlaufenden Bundesobligationen sind langfristig gesehen überdurchschnittlich hoch. Die Suche nach stabilen Renditen und Cash-Flows führen viele professionelle (wie auch private Anleger) in den Immobilienmarkt. Es herrscht ein stark CBRE Research 7 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND CBRE: Core Objekte werden zu Höchstpreisen am Markt gehandelt. Welche Auswirkungen auf Netto-Renditen und Portfoliostrategien sind in Zukunft zu erwarten? Reto Ehinger ist seit Anfang 2016 Leiter Akquisition & Verkauf Schweiz beim Real Estate Investment Management der Credit Suisse. Er ist verantwortlich für sämtliche Immobilientransaktionen der Schweizer Immobilienanlageprodukte und leitet ein Team mit 15 Mitarbeitern. Ehinger: Die Renditen von Core Objekten sind historisch tief. Dies insbesondere aufgrund des aktuellen Tiefzinsniveaus. Kurzfristig ist bei den Zinsen keine Normalisierung absehbar. Solange sich bei den Zinsen keine Kehrtwende abzeichnet, werden sich die Marktakteure mit der aktuellen Situation, den tiefen Renditen bei Immobilienanlagen, arrangieren müssen und ihre Strategien darauf abstimmen. Die Angebotsseite für Core Objekte ist in diesem Umfeld sehr limitiert, da institutionelle Investoren aufgrund des Anlagedrucks weniger auf der Verkäuferseite auftreten. In unseren Portfoliostrategien reagieren wir auf das aktuelle Marktumfeld. Mit aktivem Portfoliomanagement nutzen wir die Marktsituation für Verkäufe von Liegenschaften mit zukünftig eingeschränkten Renditepotenzial aus. Andererseits richten wir unsere Strategie darauf aus mittels selektiven Ankäufen ein moderates Nettowachstum des Portfolios zu erzielen. Zunehmend interessanter werden aus unserer Sicht auch Objekte die vielleicht erst auf den zweiten Blick überzeugen. unabhängige Bewertung angewiesen. CBRE: Weshalb sehen wir aktuell eine starke Fokussierung auf Wohnimmobilien von Institutionellen und privaten Investoren?? Ehinger: Wohnimmobilien gelten nach wie vor als sehr sichere und nachhaltige Anlagen und werden von den Investoren und Anlegern als weniger konjunktursensitiv wahrgenommen. Die Leerstandquoten sind gesamtschweizerisch auf tiefem Niveau. Die Nachfrage nach Wohnungen ist sowohl bei günstigem Wohnraum als auch im gehobenen Segment gut und stabil. Die Zuwanderung ist nach wie vor auf hohem Niveau. CBRE: Wie ist der Austausch mit Bewertern und anderen Spezialisten im Rahmen einer komplexen Akquisition? CBRE: Welchen Trend siehst du bei der Preisentwicklung von Wohnimmobilien? Ist ein Wohnbauprojekt in Mümliswil SO risikobehafteter als eine leerstehende Büroliegenschaft an innerstädtischer Lage in der Stadt Zürich? Ehinger: In unserer Organisation decken wir das Expertenwissen für komplexe Transaktionen grösstenteils «inhouse» ab. Dies unter anderem durch Fachleute aus den Bereichen Bau und Entwicklung, Asset Management, Finanzen und Mehrwertsteuer. Des Weiteren verfügen wir auch über Experten für Spezial-Nutzungen wie beispielsweise Hotels, Alters- und Pflegeheime sowie andere Betreiberliegenschaften. Für Logistikimmobilien, werden auch externe Spezialisten beigezogen. Im Gegensatz zu anderen Akteuren sind wir regulatorisch, bei allen Akquisitionen für unsere Produkte (Immobilienfonds und Anlagestiftungen), auf eine Ehinger: Es werden sehr viele neue Wohnungen im Mietermarkt erstellt. Die zusätzlichen Wohnungen werden derzeit meistens noch gut absorbiert. Die Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sind grundsätzlich nicht mehr zu erwarten. Von einem offensichtlichen Preisrückgang kann jedoch nicht gesprochen werden. Die Bestandesmieten sind hingegen aufgrund der Entwicklung des Referenzzinssatzes tendenziell gesunken. Bei unseren Investitionen spielt die Lage immer eine entscheidende Rolle. Im Rahmen von Wohnbauprojekten liegt unser Fokus primär auf grösseren Städten und deren Agglomerationen. Zudem legen wir hohen Wert CBRE Research 8 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND auf einen guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr und die Erreichbarkeit von grösseren Städten. Kleinere periphere Gemeinden sind weniger auf unserem Radar bei Wohnbauprojekten. Aus strategischen Gründen investieren wir bevorzugt in grössere Projekte, was in kleinen und peripheren Gemeinden oftmals schon aufgrund der Absorption problematisch sein kann. Im derzeitigen Umfeld sind wir insbesondere auch bei Büroliegenschaften zurückhaltend. Das Risiko einer leerstehenden Büroliegenschaft an innerstädtischen Lage in Zürich lässt sich jedoch relativ gut einschätzen und im Preis abbilden. CBRE: Die Rendite Indirekter Immobilienanlagen haben sich im letzten Jahr nach wie vor positiv entwickelt– siehst du langfristig ein Risiko einer Abwertung (Situation Büromarkt, sinkende Nachfrage nach Mietwohnungen). Ehinger: Indirekte Immobilienanlagen haben den grossen Vorteil für Anleger, dass sie an einem breit diversifizierten und professionell gemanagten Portfolio partizipieren können. Angebots- und Nachfrageänderungen im Immobilienmarkt erachte ich nicht als ein grosses als Risiko für künftige Abwertungen. Aufgrund der negativen Korrelation zwischen Immobilienwerten und Zinsen ergeben sich Abwertungsrisiken vorwiegend aus der Veränderung des Zinsumfeldes. CBRE: Das Credit Suisse Real Estate Investment Management investiert auch in sogenannte Spezialimmobilien wie Logistik, Hotel oder Alterswohnungen. Welche weiteren Trends siehst du am Markt? Gibt es eine Vorreiterrolle von anderen Märkten z.B. Deutschland oder Grossbritannien? Wo gibt es noch Raum für Innovation im Immobilienbereich? CBRE: Welche Immobilie würdest du gerne einmal kaufen bzw. besitzen? Ehinger: Mein Traum einer privaten Immobilie wäre ein altes charmantes Bauernhaus mit etwas Umschwung, an zentraler und ruhiger Lage im Dorfkern eines gut erreichbaren Ortes in der Nähe von Zürich. Ehinger: Derzeit gibt es bei uns keine konkreten Pläne für neue Themenprodukte in der Schweiz. Selbstverständlich befassen wir uns mit Trends. So sehen wir beispielsweise Potenzial in den Bereichen von Gesundheits- und Bildungsimmobilien sowie im Bereich von Studentenwohnen. Schliesslich sind wir der festen Überzeugung, dass die internationale Diversifikation im Immobilienmarkt ausgesprochen sinnvoll ist und bieten daher seit dem Jahr 1992 in diesem Segment Produkte zur Diversifikation für Schweizer Anleger an. Somit beenden wir unser Gespräch und bezahlen die Rechnung. Wir danken Reto für das offene Gespräch und verabschieden uns. Amelie Stielau Es ist eine Herausforderung ein neues Produkt zu lancieren, vor allem wenn dieses am heimischen Markt noch nicht etabliert ist. Dies haben wir bei der Lancierung unseres Logistik Fonds im Jahr 2014 erlebt. Viele Anleger sind gerade im Bereich Spezialimmobilien zu Beginn sehr zurückhaltend. Unser Logistik Fonds hat sich aber mittlerweile gut entwickelt und weist weiteres Wachstumspotential auf. CBRE Research 9 © 2016 CBRE SWITZERLAND Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND EMEA Investor Intentions Survey 2016 EMEA Investor Intentions Survey 2016 EMEA 2016 - Anlagemarkt WELCHE UNDcitySTÄDTE IN EUROPA SIND FÜR for IMMOBILIENAKQUISITIONEN ATTRAKTIVSTEN? Figure 2:LÄNDER In EMEA, which do you believe to be the most attractive making property investment purchases inAM 2016? Most attractive countries for investment in EMEA % der %Befragten of respondents 15.1% 12.2% 11.6% % % % 17 15.1 10.2 EMEA Investor Intentions Survey 2016 10.8%% 7.3% % 7.0% 9.9 9.2 9.2% Figure 2: In EMEA, which city do you believe to be the most attractive for making property investment purchases in 2016? London DEUTSCHLAND Germany % of respondents Madrid GROSSBRITANNIEN Paris SPANIEN United Kingdom Berlin HOLLAND Spain Amsterdam FRANKREICH Netherlands Actively in ‘alternative’ sectors 4.7% pursuing 2.9% investment 2.7% 2.4% 2.1% 1.8% 15.1% Milan 12.2% 11.6% 10.8% Budapest Prague Munich Manchester Warsaw POLEN France Helsinki 1.7% 1.7% 1.7% 7.3% Bucharest 7.0% Hamburg Dublin Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey, 2016 % % % % 28 26 19 18 “In keeping with the theme of greater diversity London London Madrid Madrid Student Living Paris Paris Berlin Berlin Real Estate Debt Amsterdam Amsterdam Healthcare 16% Budapest Budapest Prag Prague 11% Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey, 2016 München Munich Manchester Manchester 11% Warschau Warsaw Retirement Living of4.7 investment, cities outside the top ten attracted % % 2.9% 2.7of 2.4% 2.1% 1.8% 1.7% a substantial share investors’ preferences” Mailand Milan Poland Helsinki Helsinki Bukarest Bucharest 9% EMEA EMEA EMEA Investor Investor Investor Intentions Intentions Intentions Survey Survey Survey 2016 2016 2016 1.7% 1.7% Hamburg Hamburg Dublin Dublin 5% Leisure / increase Y-o-YData Centres Infrastructure Automotive / Self-storage Biggest preferencezum featuring inWERDEN the top 15. AFAVORISIERT? number of other IMMOBILIENNUTZUNGEN Unterschiede letzten Jahr MostWELCHE attractive city in Car Parks Entertainment Polish markets also feature further down ▼ Figure Figure Figure 4:4:4:InIninvestment InEMEA, EMEA, EMEA,which which whichsector sector sectordododoyou you youbelieve believe believetototobebebethe the themost most mostattractive attractive attractiveforforformaking making makingproperty property propertyinvestment investment investmentpurchases purchases purchasesininin2016? 2016? 2016? for the list and in total Polish cities attracted “In keeping with theEMEA theme of greater diversity % %%ofofofrespondents respondents respondents 2016 2016vsvsare vs2015 2015 2015 9.5% of preferences. Much the%same trends2016 that evident in 2.4% cities the country level results, show through of investment, outside thealsotop ten attracted in 2015 Poland Polen Buying / selling activity in 2016 Three German cities (Berlin, Munich and in the cities that respondents picked as Hamburg) make it into this top 15 and beinginvestors’ the most attractive for real estate a substantial share of preferences” ▼ betweeninthese and Frankfurt the biginvestment in EMEA. Expected selling activity Expected purchasing activity in 2016: 2016: % 4 German cities attracted 16% of city 9.2 % der Befragten 2016 vs 2015 9.9 5.2% in 2015 48 Netherlands Holland % ▼ % activity ▼ Higher purchasing 2.8 % 9.2 % Biggest preference increase Y-o-Y Russia Russland 37 Poland 0.7% in 2015 2.4% in 2015 9.9 ▼ 2.8% ▼ % About the same 15% Netherlands 5.2% in 2015 Lower purchasing activity © 2016 CBRE, Inc. Russia 0.7% in 2015 © 2016 CBRE, Inc. Quelle: CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2016 Büro Logistik Industrie/Gewerbe Office Office Office Logistics Logistics Logistics Industrial Industrial preferences. Notable over theIndustrial last few The results are far more diverse in the years is the increase in the number of 2016 survey, with 53 different cities investors highlighting Berlin and a decrease mentioned by respondents. London featuring top 15. A number of%%other vs vs %% vs vs vsvs vs % % – as it has %%% in the invs those picking Munich as their preferred remains the most vs frequent pick Polish markets also feature further down investment destination. been all five times we have asked this Higher selling activity the list and in total Polish cities attracted question in our survey. 9.5% of the preferences. Much the same trends that are evident in In line with increase in the preference the country levelover results, alsohas show through for the Netherlands at a country level, However, its lead the rest been Three German cities (Berlin,inMunich and in the cities that respondents picked as Amsterdam saw a big increase cut. Prominent in the most popular markets Hamburg) make it into this top 15 and being forwith realWarsaw, estate responses to 7% of the total. this yearthe aremost citiesattractive in the CEE, Shopping Center High Street Retailthese and Frankfurt Lager /Warehouse Storage Shopping Shopping Shopping Centres Centres Centres High High HighStreet Street Retail Retail Retail Retail Retail RetailWarehouse Warehouse between the biginvestment in EMEA. Budapest, Prague and Bucharest About all the same 4 German cities attracted 16% of city preferences. Notable over the last few The results are far more diverse in the vsvs vs %%% cities vsvs vs vsvs vs %% %%%is the increase in the number % years of 2016 survey, with 53 different investors highlighting Berlin and a decrease mentioned by respondents. London in those picking Munich as their preferred remains the most frequent pick – as it has investment destination. been all five times we Lower have asked this activity selling question in our survey. CBRE Research | 3 In line with the increase in the 2016 preference Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey, for the Netherlands at a country level, However, its lead over the rest has been Wohnen Hotel Andere Residential Residential Residential Hotels Hotels Other Other Other Amsterdam saw a big increase in cut. Prominent in the most popular marketsHotels responses to 7% of the total. this year are cities in the CEE, with Warsaw, CBRE Research | 1 Budapest, Prague and Bucharest all 37 37 43 10 10%%% % % % % Most attractive 44 44 44 city in EMEA for investment 777 42% 14 14%%% 88%%% 55%%% 12 12%%% 55%%% 44%%% 15% 12 12 12 vsvs vs %%% 555 777 vsvs vs %%% 222 333 vsvs vs %%% 444 Source: Source: Source: CBRE CBRE CBRE EMEA EMEA EMEA Investor Investor Investor Intentions Intentions Intentions Survey, Survey, Survey, 2016 2016 2016 10 CBRE Research © 2016 CBRE, Inc. 17 17 17 55%%% ©©2016 ©2016 2016 CBRE, CBRE, CBRE, Inc. Inc. Inc. © 2016 CBRE SWITZERLAND CBRE Research Research | |5|55 CBRE Research CBRE |CBRE 3 Research Juli 2016 INVESTMENT MARKET SWITZERLAND Kontakte Um mehr über CBRE Research zu erfahren, besuchen Sie unsere Globale Reasearch Plattform: www.cbre.com/research. Amine Hamdani Senior Director Head Capital Markets Amelie Stielau Associate Director Head of Research Auf der Mauer 2 Auf der Mauer 2 8001 Zürich 8001 Zürich +41 (0)44 226 30 67 +41 (0)44 226 30 52 [email protected] [email protected] Disclaimer: Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy and completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be reproduced without prior written permission of CBRE. CBRE Research 11 © 2016 CBRE SWITZERLAND