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Funk-BBT News A u s g ab e 3 / 2 0 1 3 Immobilienwirtschaft Versicherungswirtschaft in dieser ausgabe u. a.: Überschwemmungsschäden Funk Office Police Seydyard Zehlendorfmen Wohnungsmarkt Berlin: Kann Wohnungsneubau sozial nachhaltig sein? Branchen-News InhalT: Überschwemmungsschäden Seite 2 Funk Office Police Seite 4 Räum- und Streupflicht Seite 6 Seydyard Zehlendorf Seite 7 Wohnungsmarkt Berlin: Kann Wohnungsneubau sozial nachhaltig sein? Seite 9 avestrategy® - Anwenderforum 2013 Seite 14 Aktuell Seite 16 Funk-BBT News A u s g ab e 3 / 2 0 1 3 Impressum Herausgeber: v. i. S. d. P.: Titelfoto: Funk-BBT GmbH Christine Seiler Lydia Herrmann, BBT GmbH Versicherungsmakler für die Wohnungswirtschaft Hartmut Heidenreich Budapester Str. 31 Budapester Str. 31 10787 Berlin 10787 Berlin fon +49 30 250092-0 Copyright 2013 Editorial Versicherungswirtschaf t Immobilienwirtschaf t Branchen-News Liebe Leserinnen und liebe Leser... dass das Wetter Kapriolen schlägt und der Klimawandel globale Auswirkungen hat, die wir auch in Deutschland zu spüren bekommen, liest und hört man nahezu täglich. Dennoch hat es uns alle getroffen, dass ein Jahrhunderthochwasser wie 2002 sich so schnell und dramatisch wiederholen würde. Vor allem für die betroffenen Familien eine Katastrophe und wir hoffen, dass möglichst viele schon bald dieses Ereignis werden überwunden haben. Anscheinend einem ungeschriebenen Gesetz der Serie folgend, haben sich dem Hochwasser dann Sturm, Unwetter und Hagel hintereinander angeschlossen. [email protected] Es zeigt wieder, wie wichtig eine Elementarschaden-Deckung ist. Aber auch für die Assekuranz und alle, die mit der Beseitigung der Schäden – gleich an welcher Stelle des Prozesses – beteiligt waren, war dies eine große Herausforderung. Da die nächste Jahreszeiten typische Klimaveränderung – nämlich der Winter – vor der Tür steht, berichten wir auch kurz zu einem aktuellen Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin zur Streu- und Räumpflicht. Ein weiterer Schwerpunkt in dieser Ausgabe ist der notwendige und allseits geforderte Neubau. Die BBT berichtet über den Senatoren-Besuch ihres aktuellen Bauvorhabens im Süden Berlins, dem Seydyard Zehlendorf, und stellt in einem Praxisbericht am Beispiel der WBG Treptow-Nord die Vorgehensweise dar, wie ein Neubaugebiet sozial ausgewogen und zielgruppengerecht entwickelt werden kann. Lesen Sie zudem zu den fortlaufenden Deckungsverbesserungen in unseren Spezialprodukten für die Immobilienwirtschaft, hier der Funk Office Police, und einen Bericht vom erfolgreichen avestrategy ® Anwenderforum in Berlin. Wir alle wünschen Ihnen, dass Sie in diesem Herbst von weiteren Wetterüberraschungen verschont bleiben und eine ruhiger werdende Vorweihnachtszeit haben, die mit harmonischen und zufriedenen Feiertagen und einem schwungvollen Rutsch ins neue Jahr übergeht. Herzlichst, w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 1 Überschwemmungsschäden Ein wieder aktuelles Thema Starkregen kann jeden treffen Am 26. Juli 2008 schwitzen die Dortmunder bei hochsommerlichen Temperaturen. Wenige Stunden später stehen Autos und Keller unter Wasser, auch die Kanalisation kann den heftigen Regenfällen nicht standhalten. Was bleibt, ist ein Sachschaden in Millionenhöhe. Auf einen Quadratmeter treffen binnen weniger Stunden 200 Liter Regen – weit mehr als im Boden versickern kann. Weit mehr, als die umliegenden Gewässer aufnehmen können – aus kleinen Bächen werden reißende Ströme. Hochwasser: Die Gefahr von allen Seiten Wer hat sie nicht vor Augen, die Bilder aus den Hochwassergebieten im Frühsommer 2013. Das Hochwasser wälzte sich mit aller Macht durch Bayern, aber auch durch den Osten und Norden Deutschlands. Im Zeitalter des Klimawandels nehmen Schäden durch extreme Naturereignisse wie Unwetter stark zu. Inzwischen ist z. B. die Gefährdung von Eigenheimen durch Starkregen/ Überschwemmung doppelt so hoch wie durch Feuer. Obwohl vier Fünftel der Hausbesitzer eine Wohngebäude-Versicherung abgeschlossen haben, enthält nur ein Drittel der Verträge eine Elementarschadendeckung. 2 Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) sind lediglich rund ein Prozent der in Deutschland stehenden Gebäude nicht gegen Hochwasserschäden versicherbar. Die Hilfsbereitschaft nach dem letzten Hochwasser im Frühsommer 2013 war beeindruckend. Zehntausende Einsatzkräfte von Feuerwehr, THW, der Bundeswehr, aber auch freiwillige Helfer waren gegen die Fluten im Einsatz. Zum Teil erfolgreich, zum Teil aber auch machtlos gegen die Kraft der Natur. Nach einer aktuellen Analyse der Versicherungswirtschaft entstanden in den Fluten des Juni-Hochwassers 2013 rund 140.000 versicherte Schäden in Höhe von circa 1,8 Milliarden Euro. Es ist die zweite Hochwasserkatastrophe innerhalb von elf Jahren mit versicherten Schäden in Milliardenhöhe. Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News In diesem Zusammenhang schreckt eine andere Zahl aber viel mehr: Nach der letzten Elbeflut mit Gesamtschäden in Höhe von rund 12 Milliarden Euro waren gerade einmal ein Fünftel versichert. Zum Vergleich: Nach dem Sturm „Sandy“ in den USA entfiel die Hälfte der Schäden auf die Versicherer, noch höher war der Anteil nach dem Erdbeben in Chile. Die höhere Versicherungsdichte ist Folge von Pflichtversicherungen oder staatlichen Fonds‘, in die schon vor einer Katastrophe Prämien eingezahlt werden. Inzwischen gibt es auch bei uns in einigen Landesregierungen Sympathien für eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Darüber hinaus existiert z. B. in Sachsen eine Richtlinie, wonach staatliche Hilfen nur noch dann fließen sollen, wenn ein Hauseigentümer nachweislich keine Versicherung abschließen konnte. Hier, wie auch in Bayern, wurde durch Informationskampagnen der Versicherungsschutz merklich ausgeweitet. Dies macht deutlich: Kommt erst ins Bewusstsein, dass Starkregen oder Überschwemmungen angesichts des Klimawandels häufiger zu erwarten sind, wird sich auch die Quote der Elementardeckungen erhöhen. Da bekanntlich die Gebäude-Versicherungsprämien zu den umlagefähigen Kosten zählen, sollte auf den Deckungsbaustein „Elementar“ nicht verzichtet werden. Die Funk-BBT berät Sie gern zu diesem Thema und unterstützt Sie bei der Eindeckung eventueller Problemstandorte. Birgit Grenner [email protected] w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 3 Funk Office Police Verbesserte Haftpflicht-Bedingungen Unsere Immobilienkunden wissen die breite Absicherung der Büro-Risiken über die Funk Office Police (kurz FOP) zu schätzen. Die Funk Office Police bietet mit nur einer Police umfassenden Versicherungsschutz für die klassischen Bürorisiken. Ausgeschlossen bleiben Tätigkeiten im Rahmen eines Gewerbebetriebes, da dieser Betrieb über eigenen Versicherungsschutz verfügen sollte. Wir empfehlen, sich den Versicherungsschutz und die erfolgte Prämienzahlung nachweisen zu lassen. Die 5-in-1-Lösung deckt spartenübergreifend Sach-Risiken, Ertragsausfall-Risiken inklusive Mehrkosten sowie technische Risiken (Elektronik-Versicherung) sowie Betriebs-HaftpflichtRisiken zu äußerst attraktiven Beiträgen ab. Hoch- und Niederspannungsanlagen Heute möchten wir Ihnen den Umfang der Betriebs-HaftpflichtVersicherung anhand von häufig gestellten Fragen erläutern und die Verbesserungen vorstellen, die zukünftig – ab 01.01.2014 gelten werden. Versicherte Risiken Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf sämtliche inländische kaufmännische und technische Tätigkeiten als Wohnungsgesellschaft bzw. Verwalter/Bewirtschafter. In Ausnahmefällen ist auch der Bürobetrieb im europäischen Ausland versicherbar. Hierzu ist eine gesonderte Abstimmung mit dem Versicherer erforderlich. In der Regel werden hierfür ein Prämienaufschlag und eine Selbstbeteiligung vereinbart. Veranstaltungen Mieterfeste, Straßenfeste, sonstige öffentliche Veranstaltungen, die im Rahmen der versicherten Risiken liegen, sind automatisch und ohne besondere Anmeldung versichert. 4 Der Betrieb und die Unterhaltung von Anlagen zur Erzeugung und Verteilung von elektrischer Energie und Wärme war bisher schon eingeschlossen. Nun ist die Klausel erweitert worden auf Windkraft-, Wasserkraft-, Geothermie- und Solarthermieanlagen und Blockheizkraftwerke bis 1 MW Leistung. Ferner sind zukünftig Vermögensschäden aus Versorgungsstörungen mit einem Sublimit von 100.000 Euro je Schadenfall bei zweifacher Jahreshöchstleistung mitversichert. Entrümpelungsschäden Hier wird nicht nur Versicherungsschutz für versehentliche Entrümpelungen (z. B. durch Verwechselung des auszuräumenden Kellers) geboten, sondern auch für Abhandenkommen von Sachen der Mieter, die in Räumen auf Anweisung der Hausverwaltung für Handwerker zugänglich gehalten wurden. Bei sonstigem Abhandenkommen, z. B. durch Diebstahl, übernimmt der Versicherer die Abwehr von unberechtigten Ansprüchen. „Hotel“-Deckung für Gästewohnungen Sofern außerhalb der Mieter-/Eigentümerbetreuung liegende Feste durchgeführt werden sollen, ist die Mitversicherung nach vorheriger Abstimmung möglich. Vielfach werden für Mieter und ihre Gäste sogenannte Gästewohnungen angeboten, die für einen kurzfristigen Aufenthalt gebucht werden können. Um eine komplette Absicherung bieten zu können, haben wir den Versicherungsschutz um die Hotel-/Gastwirtshaftung nach §§ 701 BGB ff. ergänzt. Mietertätigkeiten für den Verwalter Weitere neu mitversicherte Bereiche Neben den angestellten Mitarbeitern sind auch mit Reinigung, Beleuchtung, Winterdienst, Gartenpflege oder mit einer sonstigen Betreuung der Grundstücke und Gebäude beauftragte Personen, insbesondere Mieter bei gesetzlichen Ansprüchen Dritter eingeschlossen. Einschluss von Mieterschäden am verwalteten, eigenen Objekt, die nicht mietvertraglich durchgesetzt werden können. Voraussetzung ist allerdings der Nachweis erfolgloser Vollstreckungsversuche. Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Einschluss von Mietsachschäden an geliehenen und gemieteten beweglichen Sachen wie z. B. kurzfristig gemietete Arbeitsmaschinen, Werkzeuge Dritter. Einschluss von Vermögensschäden aus der Durchführung von Energiesparberatungen. Einschluss von Ansprüchen aus Auswahlverschulden bei Arbeitnehmerüberlassung. Einschluss von Ansprüchen aus Diskriminierungstatbeständen (AGG). Mit diesen nur auszugsweise dargestellten Veränderungen bieten wir ein breites, auf die Belange unserer Immobilienkunden ausgerichtetes, marktgerechtes Bedingungswerk an. Für das erweiterte Bedingungswerk wird kein gesonderter Prämienaufschlag berechnet. Allerdings ergibt sich für bestehende Verträge die bedingungsgemäße Prämienangleichung von 10 % zum 01.01.2014 auf die bisherige Haftpflichtprämie. Bitte scheuen Sie sich nicht, uns bei Detailfragen anzusprechen. Detlev Zwintscher [email protected] w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 5 Räum- und Streupflicht Aktuelles aus der Rechtsprechung Die Verpflichtung zum Winterdienst erstreckt sich ausschließlich auf den Gehweg vor dem eigenen Grundstück. So lautet eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Berlin vom 29.08.2013. Die Klägerin im vorliegenden Streitfall ist Anliegerin eines Grundstücks in Berlin (Neukölln). Das Grundstück befindet sich in einer Straße, welche im Straßenreinigungsverzeichnis C des Landes Berlin eingetragen ist. Grundsätzlich besteht hier die gesetzliche Verpflichtung zur Schnee- und Eisbeseitigung. Die Verpflichtung erstreckt sich auf den unmittelbar vor dem Grundstück befindlichen Gehweg oder auf den in gleicher oder ähnlicher Richtung verlaufenden nächstgelegenen Gehweg (vgl. § 4, Abs. 4 StrReinG). Vor dem Grundstück der Klägerin befindet sich jedoch kein gesonderter Gehweg; lediglich ein zum Parken befestigter Randstreifen. Der „nächstgelegene“ Gehweg läge somit auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Im Jahr 2010 erhob das Bezirksamt Neukölln ein Bußgeld, da die Klägerin ihrer Verpflichtung zur Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei. Daraufhin klag- 6 te die Anliegerin auf Feststellung, dass ihre Verpflichtung diesen Teil der Straße nicht umfasse. Das Verwaltungsgericht gab dieser Klage statt und stellte klar, dass bei einer Straße mit Fahrbahn die gegenüberliegende Straßenseite nicht unter dem Begriff „nächstgelegen“ zu subsumieren sei. Die natürliche Grenze für die Verpflichtung zum Winterdienst bildet die Mitte der vor einem Grundstück verlaufenden Fahrbahn. Der Vollständigkeit halber möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass die Durchführung des Winterdienstes durch privatrechtliche Vereinbarung auch an Dritte delegiert werden kann (vgl. § 6 StrReinG). Es ist jedoch unverzüglich eine geeignete Person bzw. ein geeignetes Unternehmen zu beauftragen. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes entfällt durch die Beauftragung Dritter nicht. Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 29.08.2013 - VG 1 K 366.11 – Silvana Sand [email protected] Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Seydyard Zehlendorf BBT-Bauvorhaben mit 40 Stadthäusern in Berlin Baustellenbesuch der Delegation von Bausenator Michael Müller Am 26.08.2013 empfing die BBT Senator Müller zu einem Baustellenrundgang im Urselweg. Das Bauvorhaben Seydyard bildete die erste Station des Senators bei einem Besuch verschiedener Bauprojekte im Bezirk Zehlendorf. Er zeigte sich insbesondere beeindruckt von der städtebaulichen Qualität dieses Projektes, die sich bereits anhand des Erschließungssystems und der fortgeschrittenen Bauarbeiten in der südlichen Häuserzeile erkennen lässt. Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH Richtfest am 18.10.2013 Begleitet wurde Herr Senator Müller durch den Bezirksbürgermeister, Herrn Norbert Kopp, sowie den Baustadtrat, Herrn Norbert Schmidt, und weitere Vertreter des Bezirksamtes. Der Bausenator konnte sich hierbei einen Eindruck vom Standort verschaffen und sich ein Bild vom Fortgang des im Juni begonnenen Bauprojektes machen. Am 18.10.2013 hat das Richtfest für das Bauvorhaben stattgefunden. Rund 100 geladene Gäste – darunter Bezirksbaustadtrat Norbert Schmidt, Erwerber bzw. zukünftige Bewohner, die beteiligten Baufirmen und weitere Projektbeteiligte – konnten bei gutem Wetter das Gelände und die bereits im Rohbau fertig gestellten Häuser 1 bis 14 besichtigen und sich über das weitere Vorgehen informieren. Es herrschte großes Interesse an den Ausführungen der Festredner und den zu besichtigenden Rohbauten. Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 7 Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH Sowohl Bezirksbaustadtrat Schmidt als auch die Erwerber zeigten sich überrascht über den zügigen Fortgang der Arbeiten. Mit ihrem jüngsten Bauvorhaben hat die BBT nach fast 20 Jahren wieder ein Siedlungsprojekt initiiert. Geplant ist ein in sich abgeschlossenes Wohngebiet – ein „Urban Village“ – mit 40 Townhouses. Die unterkellerten Häuser mit zwei Vollgeschossen, Keller- und Staffelgeschoss sind zwischen 159 und 186 m² groß. Die Grundstücke werden real geteilt. Wie bei den Projekten Diestelmeyerstraße und John-SchehrStraße wurde gemeinsam mit der Berliner Volksbank eine Projektgesellschaft gebildet. Auch hier liegen Projektentwicklung und Projektmanagement wieder bei der BBT, während die Berliner Volksbank die Finanzierung und die Berliner Volksbank Immobilien Beratung und Verkauf übernimmt. Weitere Informationen zum SEYDYARD finden Sie auf www.seydyard.de. John Hoff [email protected] Foto: John Hoff, BBT GmbH 8 Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Wohnungsmarkt Berlin: Kann Wohnungsneubau sozial nachhaltig sein? Mikrostandortrating und Zielgruppenbetrachtung als Grundlage für sozial nachhaltige Neubauentwicklungen! Anhand des Beispieles von Wohnungsneubauüberlegungen der Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow-Nord“ eG möchten wir Ihnen die Vorgehensweise erläutern, um das Neubauprojekt sozial ausgewogen und zielgruppengerecht zu entwickeln. Ausgangslage der Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow-Nord“ eG Die 1954 gegründete Wohnungsbau-Genossenschaft „TreptowNord“ eG verfügt aktuell über 4.412 Genossenschaftswohnungen an vier Standorten in Berlin-Treptow. Der überwiegend im Blockbau (Q3A, TB, WBS70) errichtete Bestand verfügt über vorwiegend kleine Wohnungen, ca. 75 % der Wohnungen verfügen über 2 bis 2,5 Räume. Der Wohnungsbestand ist überwiegend saniert, allerdings fehlen Aufzüge und nur wenige Wohnungen sind barrierefrei. Viele Wohnungen entsprechen nicht den Ansprüchen der überwiegend älteren Genossenschaftsmitglieder. Die Bestandsmiete der WBG „Treptow-Nord“ liegt mit 4,65 Euro je m ² unterhalb dem Berliner Mietspiegel (lt. Berliner Mietspiegel 2013 durchschnittlich 5,54 Euro je m ²) und dem Durchschnitt der Heidekampweg Wiese Foto: Johannes Jakobsmeyer Mitglieder des Verbandes der Berliner und Brandenburgischen Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) mit durchschnittlich 5,15 Euro je m ². (Quellen: Berliner Mietspiegel 2013 und BBU Jahrespressekonferenz 14.05.2013) Bei Neuverträgen erzielt die Genossenschaft 5,65 Euro je m ², fast 2 Euro je m ² weniger gegenüber der Angebotsmiete in Berlin, die bei 7,50 Euro je m ² im Jahr 2012 liegt und in den letzten 3 Jahren um +9,4 % p. a. gestiegen ist. (Quellen: WohnmarktReport Berlin mit Wohnkosten-Atlas 2013 der GSW Immobilien AG und Marktdaten der CBRE GmbH) Der Wohnungsleerstand der BBU-Mitglieder liegt mit 2,3 % Ende 2012 auf dem niedrigsten Stand seit fast 20 Jahren. (Quelle: Jahrespressekonferenz des BBU). Die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen ist auch bei der WBG „Treptow-Nord“ spürbar, der Leerstand liegt bei knapp 0,5 %. Heidekampweg Garagen Foto: Johannes Jakobsmeyer Vor diesem Hintergrund beschäftigt sich der Vorstand der WBG „Treptow-Nord“ mit dem Thema Wohnungsneubau. Auf einem ca. w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 9 6.600 m ² großen Grundstück am Heidekampweg sollen Wohnungen entstehen, die das Wohnungsangebot der WBG „TreptowNord“ abrunden und neue Zielgruppen ansprechen. Mikrostandortrating für den Neubaustandort der WBG „Treptow Nord“ Das bisherige Bebauungskonzept soll anhand u. a. folgender wohnungswirtschaftlicher Fragen vertieft werden: QQ Welche Miete kann am Neubaustandort erzielt werden? QQ Welche Ausstattung erfordert der Neubau? Für den Neubaustandort Heidekampweg wurde ein Mikrostandortindex von 65 Punkten, der eine insgesamt leicht überdurchschnittliche Standorteinstufung für Berlin darstellt, ermittelt. Potenziale bieten insbesondere die Marktsituation mit 69,7 Punkten und die Standortqualität (Versorgungssituation) mit 66,9 Punkten, eine eher durchschnittliche Einstufung erhielt die Sozialstruktur (u. a. Haushalts- und Altersstruktur, Einkommen) mit 50,8 Punkten. Die Mikrostandortbewertung fließt in die Ermittlung der standortbezogenen Referenzmiete für Bestandswohnungen (6,45 Euro je m²) anhand von Zu- und Abschlägen ein. QQ Wer ist unsere Zielgruppe (Alt- oder Neumitglieder)? Im Rahmen einer Markt- und Standortanalyse (Mikrostandortrating) sowie einer Mietpotenzialanalyse wurde der Neubaustandort Heidekampweg der WBG „Treptow-Nord“ durch die BBT GmbH im Frühjahr 2012 hinsichtlich der wertrelevanten Kriterien Standortqualität, Sozialstruktur und Marktsituation bewertet. Ergänzt wurde die Betrachtung um ein Objektrating. Abb. 2: Ableitung der standortbezogenen Referenzmiete an die objektbezogene Marktmiete Neubau (Quelle: BBT GmbH, Stand 2/2012) Abb. 1: Vorgehen zur Bestimmung der nachhaltigen objektkonkreten Marktmiete (Quelle: BBT GmbH) In das standardisierte Mikrostandortrating der BBT GmbH fließen insgesamt 32 Kriterien ein, die jeweils auf Basis von Research Informationen und Vorort-Besichtigungen in einer Werteskala von jeweils 0 (schlecht/nicht vorhanden/hohes Risiko) bis 100 (sehr gut/ vorhanden/kein Risiko) ausgedrückt werden. Da im weiteren Umfeld des Standortes Heidekampweg keine vergleichbaren Wohnungsneubaumaßnahmen recherchiert werden konnten, musste eine Anpassung der standortbezogenen Referenzmiete an die objektkonkrete Neubaumiete erfolgen. Dies wurde anhand von Erfahrungswerten und der Analyse der Differenz von Angebotsneubaumieten und den Referenzmieten des jeweiligen Standortes für Bestandsimmobilien ermittelt. Bei Neubauobjekten kann unseren Analysen zufolge von einem Zuschlag von ca. 30 % und 55 % ausgegangen werden. Argumente sind die bessere Qualität der Neubauwohnung gegenüber den Bestandswohnungen sowie der positive Einfluss auf das Marktgeschehen durch Angebotserweiterung und die Sozialstruktur durch Neumieter. Dies führt am Standort Heidekampweg zu einer objektbezogenen Neubaumarktmiete von 8,70 Euro je m ² (Stand: 2/2012). Je nach 10 Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Wohnungsgröße und Ausstattung schwankt die Neubaumiete zwischen 8,05 und 9,90 Euro je m ². Bei Verstetigung der Marktdynamik der letzten Jahre konnte 2012 bis zur Erstvermietung Ende 2014 von einer Entwicklung der Marktmiete auf 9,30 bis 12,50 Euro je m ² ausgegangen werden. Messung der Mietzahlungsfähigkeit Mitgliederbefragung Um die Zahlungsfähigkeit und insbesondere Wohnwünsche der Mitglieder erfassen zu können, wurde innerhalb der von der BBT GmbH durchgeführten Bewohnerbefragung „Potenzialanalyse Mieterbindung - PAMB“ das Thema Wohnungssituation, Miete, Mietzahlungsfähigkeit und Anforderungen/Wünsche zum Wohnungsneubauprojekt mit abgefragt. Im Frühjahr 2012 wurden im Rahmen einer Vollerhebung alle 4.412 Bewohnerhaushalte der WBG „Treptow-Nord“ befragt. Mit einer Rücklaufquote von 57,8 % konnte eine sehr hohe Akzeptanz sowie eine gesicherte Repräsentativität nachgewiesen werden. Wesentliche Ergebnisse der Bewohnerbefragung sind: QQ Die Bewohner sind mit der Qualität ihrer Wohnungen und der Miethöhe zufrieden. QQ Das nachbarschaftliche Zusammenleben schätzen die Bewohner positiv ein. QQ Die durchschnittliche Mietbelastungsquote (Nettokalt) liegt bei 25,3 % (Berlin 24,2 %), was der eher unterdurchschnitt- lichen Haushaltsgröße und dem hohen Anteil an Rentnern geschuldet ist. QQ Die WBG „Treptow-Nord“ besitzt eine stabile Mieterschaft. Die lange Wohndauer (14,3 Jahre) und die hohe Altersstruktur der Bewohner weisen auf eine zukünftig zu realisierende seniorenfreundliche Angebotsstruktur hin. Optimierungspotenziale können sowohl im Bestand durch kleinteilige Ausstattungsverbesserungen als auch durch Wohnungsneubau erreicht werden. Allerdings steht zukünftig die „natürliche Veränderung“ mit starkem Austausch der Bewohnerschaft im Fokus. QQ Der aktuelle Wohnungsbestand bietet insbesondere für 1und 2-Personenhaushalte (Haushalte in jungen und mittleren Altersgruppen) ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Allerdings fehlen Wohnungen für Familien. Zielgruppenanalyse erfordert Anpassung des Wohnungsangebotes Die überwiegende Mehrheit der Befragten sieht das Neubauprojekt der WBG „Treptow Nord“ als positiv bzw. überwiegend positiv (95 %) an. Grundsätzlich bietet der Neubau die Chance, umzugswillige Mitglieder durch anspruchsvolle Wohnungsangebote langfristig im Bestand zu halten. Dies betrifft in besonderem Maße Erwachsenenhaushalte im Alter unter 65 Jahre sowie Familien, für die bisher kein Wohnungsangebot bereitsteht.Entsprechend wird der Wohnungsspiegel angepasst und der Anteil größerer Wohnungen ausgeweitet. Die Befragungsergebnisse zeigen, dass eine ausreichende Zahl an Nachfragern zum Neubau im Eigenbestand besteht, die auch die Voraussetzungen finanzieller Art erfüllen. Ein Großteil der Nachfrager kann direkt aus d e m Mi t glie d erstamm der WBG „Treptow - Nor d “ r ek r u tier t werden. Abb. 3: Vergleich der Mietfläche zwischen Wohnungsbestand, gewünschter Neubauwohnung und Neubauvorschlag BBT (Quelle: BBT GmbH, 4/2012) w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 11 Auf Grundlage der Ergebnisse der Marktstudie wurden folgende Aspekte zum Mietwohnungsneubau angepasst: Nachhaltiger und preisgünstiger Wohnungsneubau Heidekampweg QQ Erhöhung des Anteils größerer Wohnungen Mit dem Projekt „Heidekampweg“ plant die WBG „TreptowNord“ als Zielstellung ein Mehrgenerationenwohnen, familiengerecht, seniorenfreundlich und barrierearm. Insgesamt sind 100 WE mit Tiefgarage, zwei (Senioren-) Wohngemeinschaften sowie einer Gewerbeeinheit (Kindereinrichtung oder Sozialstation) vorgesehen. Das Angebot an Grundrissen und Wohnungsgrößen wird auf Basis der Zielgruppenanalyse bedarfsgerecht angepasst. Das bedeutet, 2-Raum-Wohnungen für Senioren und Erwachsenenhaushalte (Größe ca. 55 – 75 m ²) sowie 3- und 4-Raum-Wohnungen für Familien (75 – 100 m ² ) sollten im Fokus stehen. Ein „hochwertiges“ Wohnen wird nur zu geringen Anteilen das Angebot abrunden (Dachgeschoss-Wohnungen mit über 100 m ² und hochwertiger Ausstattung). QQ Kernzielgruppe sind Familien und junge Paare in der Familiengründungsphase sowie Senioren QQ Einrichtung von zwei Seniorenwohngemeinschaften QQ Diversifizierung des Wohnungsangebotes (Wohnflächen, Wohnungsspiegel, Ausstattung) QQ Anpassung des Mietenkonzeptes (Mietenstaffelung) an Marktgegebenheiten Hintergrund dieser Anpassungen sind Wohnwünsche der Mitglieder, die im Rahmen von Soll-Ist-Darstellungen sowie Analyse der Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft analysiert und in Form einer Schulnotenvergabe abgefragt wurden. Im Zuge der Umzugsketten werden preisgünstige Wohnungen für andere – auch einkommensschwächere Haushalte – frei. Dies ist ein kleiner Beitrag der WBG „Treptow-Nord“ zur Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Die WBG „Treptow-Nord“ entwickelt Wohnraum, der maßgerecht für ihre Zielgruppe einen kleinen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsengpasses leistet und breiten Schichten der Bevölkerung angeboten werden kann. Widerspruch zwischen Erforderlichkeit und Bezahlbarkeit des Wohnungsneubaus „Berlin ist arm,…“ und besitzt eine der höchsten Arbeitslosenquoten auf Bundesebene, einen hohen Anteil an Hartz IV-Empfängern und eine unterdurchschnittliche private Kaufkraft. Dies führt dazu, dass Neubaumieten, aber auch Neuvertragsmieten für viele Haushalte nicht mehr bezahlbar sind. Abb. 4: Wohnwünsche: Ideale vs. Jetzige Wohnung (Quelle: BBT GmbH, Stand 4/2012) 12 „aber …sexy“. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist diese Einordnung nachvollziehbar. Seit Jahren treten verstärkt Finanzinvestoren, aber auch Kleinanleger an den Markt, die die Immobilie als Wertanlage sehen. Aber die seit 2000 geringe Neubauquote ist ein Indiz, dass Mietwohnungsbau für Investoren bisher nicht lohnend war. Erst in den letzten drei Jahren steigt der Mietwohnungsneubau wieder spürbar an. Aber ist die Mietentwicklung der letzten Jahre nicht ein „normaler“ Nachholprozess einer internationalen Metropole? Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Abb. 5: Neubauentwurf Heidekampweg (Quelle: WBG „Treptow-Nord“) Mögliche Lösungsansätze für die Wohnungspolitik Neubaumieten werden im Allgemeinen nicht unter 9,00 Euro je m ² umsetzbar sein, allein nicht renditeorientierte Anbieter wie Genossenschaften oder städtische Wohnungsbaugesellschaften können eine solche Neubaumiete erzielen. Aktuell sind am Berliner Wohnungsmarkt häufig mehr als 12,00 Euro je m ² für Mietwohnungsneubau realisierbar. Jegliche Begrenzung der Neubaumieten (Mietobergrenzen, Sozialmieten, Belegungsbindungen) kann zu einer Verringerung der Umsetzung von Mietwohnungsneubau durch Investoren führen, da sie in ihrem Markthandeln eingeschränkt würden, monieren Eigentümerverbände. Sozial orientierte Angebotsmieten im Bestand sollten eine Spanne von 4,50 bis 6,50 Euro je m ² abdecken. Bieten sich hier Ankäufe von Belegungs- oder Mietbindungen für Bestandswohnungen einfacher und kostengünstiger an als für Neubauwohnungen? In anderen Städten wird das Vorkaufsrecht in Erwägung gezogen. Aber verfügen die Wohnungsbaugesellschaften ohne zusätzliche finanzielle Unterstützung durch das Land Berlin (z. B. Wohnungsbaufonds‘) über die Mittel, um neben dem erforderlichen Mietwohnungsneubau auch Bestandsimmobilien zu erwerben? Der Wechsel von der Höchstpreisvergabe zur Konzeptvergabe von landeseigenen Grundstücken bzw. die Übertragung von Baugrundstücken an städtische Wohnungsbaugesellschaften als auch an Wohnungsbaugenossenschaften kann für Neubauwohnungen preismildernd wirken. Mit Inkrafttreten des Senatsbeschlusses, eine stadtweite Mietenbremse (Kappungsgrenze) für Bestandsmietverhältnisse einzuführen (Begrenzung der Mietentwicklung für die nächsten 3 Jahre auf 15 % statt bisher 20 %), soll die Mietentwicklung beschränkt werden. Der Berliner Senat unterstellt dabei, dass in ganz Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Allerdings wirken diese Maßnahmen nicht bei Neuvermietungen, wo deutlich höhere Mietsprünge zu erwarten sind. (Quelle: Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 18.05.2013) Im Rahmen der Feststellung eines „eingeengten“ Wohnungsmarktes tritt auch der sogenannte „Wucherparagraph“ des Wirtschaftsstrafgesetzbuches wieder in Erscheinung, der bei Neuvermietungen eine allgemeine Obergrenze von +20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) nennt. Nachhaltigen und sozial ausgerichteten Wohnungsneubau möchte die WBG „Treptow-Nord“ in den nächsten Jahren umsetzen. Auch wenn die Neubaumiete nicht von jedem Mitglied zahlbar ist, wird preisgünstiger (Neubau-) Wohnraum geschaffen und Wohnbedürfnisse der eigenen Mitglieder versorgt. Zusätzlich kann durch Zuzug auch junger Haushalte/Familien dem Risiko der mittel- und langfristigen Überalterung der Bewohnerschaft aktiv entgegengewirkt werden. Der Neubau der WBG „Treptow-Nord“ wird ab 2014 den Genossenschaftsmitgliedern ein den Anforderungen an Standort, Architektur, Wohnungsausstattung (Wohnbedarf) sowie Miete und Bezahlbarkeit gerechtes Angebot bieten. Johannes Jakobsmeyer [email protected] w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 13 avestrategy® Anwenderforum 2013 Zahlreiche Teilnehmer folgten auch in diesem Jahr der Einladung der BBT GmbH zum avestrategy® -Anwenderforum 2013, das unter dem Motto „Strategisch denken – pragmatisch handeln“ stand. Am Vorabend des Anwenderforums konnten die Teilnehmer die Stadt Berlin aus einer besonderen Perspektive kennen lernen: Mit Führungen durch das Corbusierhaus, über den Mehringplatz oder durch das südliche Hansaviertel wurde ein Stück Berliner Architekturgeschichte der Moderne erkundet. (Foto: Michel Gehring, Undercover) Spreespeicher mit dem Vortrag „Auftakt im Takt“. Geschäftsführer Hartmut Heidenreich baute als Moderator die Brücken zwischen den einzelnen Veranstaltungspunkten. Sage Restaurant (Foto: Michel Gehring, Undercover) Im anschließenden Get Together im SAGE Restaurant an der Spree genossen unsere Gäste die Köstlichkeiten eines Flying Dinners und diskutierten in entspannter Atmosphäre. Am 18.09.2013 eröffnete Henri Lüdeke, Geschäftsführer der BBT GmbH, das ave strategy ® -Anwenderforum 2013 im Berliner Wir danken insbesondere unseren Kunden Lutz Schatz (Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG, Berlin) und Michael Decker (DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH), die in aufschlussreichen Vorträgen die vielfältigen Einsatzmöglichkeiten von avestrategy® in ihren Unternehmen vorgestellt haben. In den weiteren Vorträgen der BBT erhielten die Teilnehmer Einblicke in die verschiedensten Themen, die nicht nur avestrategy® betrafen, sondern auch das umfangreiche Beratungsangebot der BBT GmbH umfassten – angefangen bei den technischen Entwicklungen und dem Risikomanagement über Wohntrends, Bewertungen und Mietenplanung bis hin zur Strategieentwicklung. Hier danken wir Herrn Dr. Sebastian Brandt (HANSAINVEST GmbH, Hamburg) für seine Ausführungen zur nutzungseinheitenbezogenen Mietenplanung mit DeltaMaster. Selbstverständlich durften auch diesmal die praktischen Tipps und Detailthemen im Rahmen von kleinen Gruppenvorträgen (Themen-Inseln) nicht fehlen. Wir freuen uns sehr über den Erfolg der Veranstaltung in diesem Jahr. Andreas Grunow [email protected] (Foto: Michel Gehring, Undercover) 14 Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Südliches Hansaviertel (Foto: Johannes Jakobsmeyer, BBT GmbH) Corbusierhaus (Foto: Michel Gehring, Undercover) Mehringplatz (Foto: Michel Gehring, Underco ver) w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 15 Restaurierung der Kirchturmuhr der St. Lukas Kirche Anmerkungen zum Titelbild Gegenüber dem BBT-Gebäude in der Bernburger Straße am Anhalter Bahnhof befindet sich die St. Lukas Kirche, deren Kirchturm sehr schöne Zifferblätter der Turmuhr zieren. Diese Zifferblätter sind im Lauf der Jahre durch Kalkablagerungen verblasst und beschädigt worden. Eine Restaurierung der Zifferblätter konnte mit Spenden u. a. der BBT erfolgen. Zifferblätter neu (Foto: Lydia Herrmann, BBT) Zifferblätter vor der Restaurierung (Foto: Berliner Stadtmission) Zurück aus der Elternzeit Dr. Claudia Wagner ist aus der einjährigen Elternzeit zurück bei der BBT GmbH. Wir freuen uns, dass sie nun wieder unser Unternehmensberatungsteam in den Bereichen Portfoliomanagement, Controlling sowie Transaktionen unterstützt. Sie erreichen Claudia Wagner unter der Telefonnummer: +49 30 26006-214 oder per Mail: [email protected]. 16 Versicherungswirtschaft Immobilienwirtschaft Branchen-News Kontakte Alles auf einen Blick. FUNK-BBT GMBH. Ihr Versicherungsmakler für die Wohnungswirtschaft. Funk-BBT GmbH Budapester Str. 31 · 10787 Berlin fon +49 30 250092-0 · fax +49 30 250092-755 E-Mail: [email protected] www.funk-gruppe.com Geschäftsführung Claudius Jochheim Silvana Sand Christine Seiler Hartmut Heidenreich Kundenberatung Uwe Beske Stefan Cichon Doreen Fischer Christoph Hasenohr Dietmar Kalisch Christian Mattheus Olaf Mauga Madlen Rotsch Dagmar Usadel Silvana Sand Felix von Treuenfels Vermögens-Haftpflicht-/ Rechtsschutz-/ D&O-Versicherungen Michael Pfeifer Andrea Falkenberg Dominik Foth Haftpflicht-/ Unfall-Versicherungen Michaela Kreß Detlev Zwintscher Altersversorgung Niels Eichhorn Carsten Weidemann Sach-Versicherungen Norbert Töpfer Oliver Jakubith Technische Versicherungen Matthias Käthe André Krebs Kraftfahrt-Versicherungen Astrid Hähnel Reinhard Schulz Immobilienwirtschaft Hartmut Heidenreich Henri Lüdeke Kundenbetreuung ITVersicherungsmanagement Michael Zwingelberg Schaden-ManagementService Arne Schröter w w w.bbt-gruppe .ne t w w w.f unk-gruppe .com 17 Budapester Str. 31 • 10787 Berlin fon +49 30 250092-0 fax +49 30 250092-755 Bernburger Str. 30/31 • 10963 Berlin fon +49 30 26006-0 fax +49 30 26006-200