Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien

Forum Real Estate
Investment in Spezialimmobilien
Dr. Anja Disput
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Frankfurt, 20. September 2012
Einführung
> Spezialimmobilien/Betreiberimmobilien
– Wert der Immobilie ist unmittelbar an Ertragskraft geknüpft
– Kaum relevant ist Substanz und Ausstattung
– Operativer Betrieb ist entscheidendes Merkmal
– Regelmäßig nur ein Betreiber
– Beispiele: Hotels, Freizeitparks, Bäder, Kinos, Kliniken, Seniorenheime
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Wirtschaftlicher Erfolg von Betreiber und Konzept abhängig
Geringe Einflussmöglichkeit des Eigentümers auf den Betrieb
Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt
Marktkenntnis erforderlich
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Betreiberimmobilie Hotel
> Formen von Betreiberverträgen
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Pachtvertrag
Mietvertrag
Managementvertrag
Franchisevertrag
Hybridvertrag
> Welche Vertragsform ist die richtige?
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Betriebsform Pacht- und Mietvertrag
> Pacht- und Mietvertrag
– Unterschied zwischen Pacht und Miete
Grundregel: entscheidend ist der überlassenen Gegenstand
Mitüberlassung von Inventar: Pacht
Überlassung im Rohbauzustand: Miete
– Gesetzliche Regelungen zur Pacht verweisen im Wesentlichen auf die Regeln
des Mietvertrages, daher kaum Unterschiede
– Pacht-/Mietzahlungsvereinbarungen sind unterschiedlich, z.B.:
Fixpacht (auch als Staffel)
In Kombination mit Umsatzpacht
Reine Umsatzpacht
Berechnung des Umsatzes nach Gesamtumsatz Logis/Gastro oder GOP („USALI“)
als Anknüpfungspunkt
Indexierung der Pacht meist entsprechend 60-80% der Entwicklung des VPI
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Betriebsform Pacht- und Mietvertrag
> Weitere wesentliche Merkmale von Pacht-/Mietverträgen:
– Pächter schließt alle notwendigen Verträge mit Personal, Zulieferern etc.
– Pächter auch verantwortlich für sonstige operative Kosten, Instandhaltung und
Instandsetzung des Hotels, bis hin zu „triple-net“
– Betriebsrisiko, aber auch -gewinn ausschließlich beim Pächter
– Gesetzlicher Übergang im Falle eines Verkaufs der Immobilie
– Keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sondern aus Vermietung und Verpachtung
(Immobilienfonds)
– Finanzierung in Deutschland leichter
– International im Hotelbereich kaum bekannt
– Langfristige vertragliche Bindung
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Betriebsform Managementvertrag
> Rechtlich: Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungselementen,
ggfs. auch Werkvertrag, wenn ein Erfolg geschuldet wird
> Manager führt fremdes Unternehmen auf fremde Rechnung – primär:
Organisation und Leitung des Hotels
> Vergütung des Managers:
– „Managing Fee“, abhängig vom Umsatz (ca. 2-4%)
– „Incentive-Fee“, Erfolgsbeteiligung, Prozentsatz des GOP (8-15%)
– Performance Guarantee des Managers, ggfs. Sonderkündigungsrecht
bei Nichterfüllung
> Laufzeit: unterschiedlich, um 15 Jahre
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Betriebsform Managementvertrag
> Weitere wesentliche Merkmale von Managementverträgen:
– Eigentümer schließt alle notwendigen Verträge; Kosten des Hotels, operative Kosten
und Instanhaltung/Instandsetzungkosten beim Eigentümer
– Umsatz/Gewinn verbleibt beim Eigentümer; Manager erhält prozentualen Anteil
– Risikotragung ohne direkten Zugriff auf Betriebsablauf; Eigentümer stark gefordert im
AM und Controlling
– Keine (!) gesetzliche Übertragung im Falle des Verkaufs der Immobilie
– Nicht für alle Anleger/Investoren geeignet
– Finanzierung aufwändiger
– International dominierend, meist unterstehen Verträge nicht dem deutschen Recht
– Langfristige vertragliche Bindung
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> Hotelinvestitionen erfordern langfristiges Engagement…
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> Welche Laufzeiten sind möglich?
– Miete/Pacht: gesetzlich nicht über 30 Jahre, auch Optionszeiträume
– Management: 50 Jahre jedenfalls zu lang, vgl. BGH-Urteil Az. II ZR
203/80
> Warum sollte die vertraglich vereinbarte Laufzeit nicht sicher sein?
– Schriftform
– Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz
Miete/Pacht: Insolvenz des Eigentümers führt zu Sonderkündigungsrecht
des Ersteher im Falle der Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder
in der Zwangsversteigerung, §§ 111 InsO oder § 57a ZVG
Managementvertrag: Insolvenz des Eigentümers führt zum Erlöschen des
Managementvertrages, §§ 116 S. 1 iVm § 115 S. 1 InsO
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Laufzeitsicherung durch „Mieterdienstbarkeit“
> Bedeutung
– Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
– Eintragung in Abt. II des Grundbuchs
> Sinn und Zweck
– Bestandsschutz
– Kreiert eigenes Nutzungsrecht neben (und unabhängig von) dem
Betreibervertrag, dh, wird der Vertrag gekündigt, darf der Betreiber auf
Grund der Dienstbarkeit nutzen
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> Auswirkungen der Mieterdienstbarkeit im Verhältnis Betreiber –
Eigentümer – finanzierende Bank
– Betreiber
Standortschutz
Gute Absicherung gegen vorzeitige Kündigung
– Eigentümer
Interessentenkreis eingeschränkt
Sicherung besteht für den eigenen Insolvenzfall
Finanzierung wird erschwert
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– Finanzierer
Sinkende Verwertungschancen
Sicherheitsverlust
– entscheidend ist Rangverhältnis zwischen Grundschuld und
Dienstbarkeit
– Dienstbarkeit im Rang hinter der Grundschuld:
» Dienstbarkeit erlischt in der Zwangsversteigerung
» Wertersatz, aber erst nach Ablösung der Grundschuld
» Eher unproblematisch aus Bankensicht; Akzeptanz auf Betreiberseite
gering
» Lösung: Liegenbelassungserklärung
» Bank verpflichtet sich schuldrechtlich zur Beantragung abweichender
Versteigerungsbedingungen
» Folge: Standortsicherung, Schutz des Betreibers und des Finanzers
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– Finanzierer
Rangverhältnis zwischen Grundschuld und Dienstbarkeit
– Dienstbarkeit „blockiert“ 1. Rang
» Dienstbarkeit bleibt bei Zwangsvollstreckung aus nachrangiger
Grundschuld bestehen
» Risiko, dass Dienstbarkeit doch vor der Grundschuld abgelöst werden
muss (z.B. Versteigerung auf Grund öffentlicher Lasten) – worst case:
25-fache Jahresmiete
» Lösung: Höchstbetrag festlegen, Veränderungen ohne
Gläubigerzustimmung ausschließen, Entgeltlichkeit vereinbaren
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Fazit
> Hotelimmobilien müssen Renditeerwartung von zwei Parteien –
Eigentümer und Betreiber – erfüllen
> Sorgfältige Prüfung im Vorfeld erforderlich
> Umsatzerwartung und Sicherheiten klären
> Rechte und Pflichten detailliert festhalten; insbesondere
Mitwirkungsrechte des Eigentümers
> Vertragsübertragung absichern
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Vielen Dank!
Dr. Anja Disput
Partnerin, Frankfurt am Main
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