Wohnimmobilien- Marktübersicht Region München Ost

WohnimmobilienMarktübersicht
Region München Ost-Südost
Kaufpreise für Häuser,
Eigentumswohnungen
und Bauland sowie
Mietpreise, aktuelle
Projekte, Trends und
Perspektiven.
Juni 2014
2
München Region Süd-Ost
Wohnimmobilienmarkt REGION MÜNCHEN OST-SÜDOST:
Die Mieten und Preise auf einen Blick
©
HypoVereinsbank
Speichersee
A 99
Poing
Kirchheim
Markt
Schwaben
B 12
A 94
Heimstetten
MÜNCHEN
Forstinning
Hohenlinden B 12
A 94
B 471
Haar
Neufarn
Parsdorf
Ebersberger Forst
Vaterstetten
Baldham
B3
Zorneding
Egglburger
Eglharting
See
Kirchseeon
04
A 99
Neubiberg
Ebersberg
B 304
OttoUnterbrunn
haching
Grafing
B 471
Taufkirchen
Grünwald
Oberhaching
B 13
A8
Städte und Orte
mit Preisangaben
5
sonstige Städte und Orte
Kilometer
Gewerbe / Industrie
G
rünfläche
Gewässer
Stadt- / Landkreisgrenze
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
5 km
Orte im Landkreis München
Haar
Kirchheim
Neubiberg /
Ottobrunn
Oberhaching
Taufkirchen /
Unterhaching
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
11,50 – 13,50
10,00 – 12,00
11,00 – 13,00
11,50 – 13,50
10,00 – 12,50
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
4.200 – 5.400
3.700 – 4.500
4.000 – 5.300
4.300 – 5.300
3.900 – 4.900
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
3.600 – 4.500
3.200 – 3.700
3.500 – 4.500
3.500 – 4.500
3.200 – 3.900
730 – 950
580 – 770
550 – 630
900 – 1.100
690 – 950
550 – 770
500 – 630
700 – 1.100
690 – 840
550 – 720
480 – 590
700 – 1.050
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
760 – 840
530 – 750
520 – 580
750 – 1.000
680 – 710
520 – 550
440 – 520
650 – 850
3
Orte im Landkreis Ebersberg
Kirchseeon / Eglharting
Markt Schwaben
9,00 – 11,50
9,00 – 10,50
10,00 – 12,00
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
3.600 – 4.000
3.400 – 3.800
3.400 – 4.000
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
2.900 – 3.700
2.700 – 3.400
2.800 – 3.400
550 – 720
460 – 550
430 – 500
550 – 740
520 – 680
450 – 520
400 – 440
490 – 650
550 – 730
460 – 590
410 – 510
530 – 800
Orte im Landkreis Ebersberg
Poing
Vaterstetten / Baldham
Zorneding
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
10,50 – 12,00
11,50 – 13,50
9,50 – 11,50
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
3.400 – 3.900
4.200 – 5.400
3.700 – 4.100
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
2.800 – 3.500
3.400 – 4.500
2.900 – 3.700
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
Ebersberg / Grafing
570 – 710
470 – 570
410 – 490
600 – 800
Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines
Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren.
Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
Stand: Juni 2014 ©HypoVereinsbank
760 – 950
550 – 770
510 – 630
750 – 1.100
1
2
3
4
5
6
550 – 710
460 – 540
430 – 500
550 – 750
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­
grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
* Für Luxusobjekte und Eigenheime mit großen Grundstücken sind Preise deutlich
über den angegebenen Spannen zu bezahlen.
4
Die Marktübersicht
Der Marktbericht schließt 14 Gemeinden / Städte der beiden
Landkreise München (östliches und südliches Kreisgebiet) und
Ebersberg in die Betrachtung ein.
Rahmenbedingungen
•• Die Region München Ost-Südost bildet das direkte Münchner Umland sowie den östlichen Verdichtungsraum. Sie
ist damit Teil der Metropolregion München, eine der am
stärksten wachsenden und prosperierenden Standorte in
Europa.
•• Die Attraktivität der Orte steigt angesichts des knappen
und sehr hochpreisigen Wohnungsangebots im Münchner
Stadtgebiet wieder enorm. Sie gelten in weiten Teilen zudem als bevorzugte Wohngegenden im Münchener Umland. Die Nähe zu München, zum Flughafen, zur Messe
Riem, die Anbindung durch die S-Bahn und die größtenteils
landschaftlich reizvolle Umgebung mit hohem Erholungsund Freizeitwert gelten als herausragende Lagevorteile.
•• Der Arbeitsmarkt entwickelt sich dynamisch. Deutschlandweit ist hier mit der stärkste Beschäftigtenanstieg zu verzeichnen (+ 11 % in den vergangenen fünf Jahren bezogen
auf beide untersuchten Landkreise). Eckpfeiler dafür sind
Gewerbeneuansiedlungen, die vielfältige Branchenstruktur
der ansässigen klein- und mittelständischen Firmen sowie
Großunternehmen (u. a. Infineon in Neubiberg, Airbus DS
in Taufkirchen / Ottobrunn, Océ Printing Poing).
•• Die Arbeitslosenquoten in den untersuchten Kreisen (rd.
2 bzw. 3 %) zählen zu den niedrigsten in Deutschland. Die
hohe Kaufkraft belegt einen der Spitzenplätze (35 % bis
42 % über dem Bundesdurchschnitt).
Demografie
•• Die beiden Landkreise zählen mit zu den bevölkerungs- und
wachstumsstärksten in Bayern. Zuzüge aus München und
die überregionale Zuwanderung sowie steigende Geburtenzahlen sorgen für einen starken Bevölkerungsanstieg, ein
Trend der unvermindert anhalten wird.
•• Prognosen gehen bis 2030 von einem weiteren Zuwachs
von 6 % bzw. 8 % (LK Ebersberg bzw. LK München) aus. Diese Entwicklung entspricht dem prognostizierten starken
Wachstum in der gesamten Region München in den nächsten 15 Jahren.
•• Der demografische Wandel wird wegen der ausgeglichenen
Altersstruktur zunächst wenig spürbar bleiben.
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
•• Das starke Wachstum übt einen enormen Siedlungsdruck
auf die Kommunen aus. Die hohe Nachfrage von Zu­züglern
aus dem mittlerweile sehr hochpreisigen München mit
weiter steigenden Kaufpreisen und Mieten nimmt zu. Der
Wohnraumbedarf ist in allen Segmenten als enorm zu bezeichnen. Das sehr niedrige Zinsniveau befeuert die Lage.
•• Auch wenn in den Umlandgemeinden die Mieten und
Preise nun seit einigen Jahren stark ange­stiegen sind, bleibt
das Preisgefälle gegenüber der Landeshauptstadt bestehen
(Ausnahmen bilden Orte nahe der Stadtgrenze bzw. sehr
bevorzugter Lagen). Dieses Preis­gefälle ist neben dem größeren Wohnungsangebot im Umland – vor allem bei Eigenheimen – ausschlaggebend für die enorme Nachfrage.
•• Nach Jahren des eher rückläufigen Wohnungsbaus wird seit
2012 (LK Ebersberg) bzw. 2013 (LK München) zwar wieder
etwas mehr gebaut, eine deutliche Trendwende ist jedoch
nicht erkennbar. Insbesondere im stark nachgefragten Segment der schlüsselfertigen Eigenheime, die in der Stadt
München kaum angeboten werden, wird auch in der Region
Ost-Südost dem Bedarf entsprechend zu wenig neu gebaut.
•• Die Gemeinden forcieren die Bebauung innerörtlicher
Brachflächen und die Nachverdichtung, größere Siedlungs­
erweiterungen erfolgen nur in wenigen Fällen.
Einwohnerentwicklung und -prognose
Index (1990 = 100)
150
140
130
Prognose
120
110
100
90
1990
1995
LK Ebersberg
2000
2005
LK München
2010
2015
2020
München Stadt
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und DV
2025
2030
5
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
•• Der Grundstücksmarkt ist in der gesamten Region München
nahezu leergefegt. Denn die Ausweisung von Neubaugebieten und damit das Angebot an Eigenheimen und Baugrundstücken war über die Jahre gesehen rückläufig.
•• Die für die Region München ohnehin überdurchschnittlich
hohen Grundstücks- und damit Häuserpreise sind in allen
Orten weiter deutlich angestiegen (Bodenpreisspanne der
untersuchten Orte rund 500 bis 1.100 € / m²). Sehr präferierte Lagen erzielen mitunter auch Preise darüber.
•• Es wird wenig neu gebaut. Mit Ausnahme des Neubau­
gebiets „Seewinkel“ in Poing (schlüsselfertige Eigenheime)
werden lediglich kleinere Areale erschlossen bzw. sind in
konkreter Planung. Meist erfolgt dort ein zügiger Verkauf
noch vor Baufertigstellung.
•• Das weitaus größere Eigenheimangebot besteht – dank
des Generationenwechsels – bei Bestandsobjekten aus den
60er- und 70er-Jahren oftmals mit dem Vorteil in gewachsenen Wohnlagen. Die Preisvorstellungen liegen wegen
der hohen Bodenpreise oftmals im Bereich von neuen Gebäuden.
Markt für Eigentumswohnungen
•• Auch in diesem Segment zeigt sich die außergewöhnliche
Marktdynamik mit einem nahezu leergefegten Markt, einer
ungebrochenen Nachfrage nach neuen und gebrauchten
Objekten und den mittlerweile historischen Maximalwerten
bei den Kaufpreisen.
•• Nicht mehr nur im gehobenen Segment sondern in allen
Lagen und durch alle Baualtersklassen hindurch waren
hohe Preissteigerungen zu verzeichnen.
•• Es wird zu wenig gebaut. Oftmals sind die Wohnungen
bereits vor Baubeginn vermarktet.
•• Da Wohnungsbesitzer ihre Objekte derzeit eher im Besitz
halten als sie zu veräußern, ist das Angebot und damit die
Marktbewegung zusätzlich begrenzt.
•• Nahe zu München liegende Orte erreichen mittlerweile das
Kaufpreisniveau der Landeshauptstadt. Bei Neubauten reicht
die Spanne in den untersuchten Orten heute von 3.400 in
den weiter entfernt liegenden Orten bis zu 5.400 € / m² im
nahen Umland. Die starken Anstiege und hohen Kaufpreise
ergeben sich dabei nicht nur aus dem Nachfrageüberhang
sondern auch aus der höherwertigen Ausstattung und den
veränderten energetischen Standards.
Markt für Mietwohnungen
•• Auch im Münchner Umland ist das Angebot an Mietwohnungen in sämtlichen Größenklassen ausgesprochen knapp.
•• Die Mietpreise sind in allen Orten das vierte Jahr in Folge
deutlich angestiegen. Neuvermietungen im engeren Verdichtungsraum liegen mittlerweile bei 11,00 bis 13,50 € / m²,
was dem Niveau mittlerer Lagen der Stadt München entspricht.
•• Da Neubau trotz guter Vermietungs­aussichten bisher kaum
stattfindet, ist eine Änderung der Marktlage vorerst nicht zu
erwarten.
Perspektiven
•• Die Region München rangiert deutschlandweit auch in
Zukunft auf den Spitzenplätzen sowohl beim Einwohnerwachstum, bei den Arbeitsplätzen in Zukunftsbranchen
und hinsichtlich der Ertragsperspektiven auf dem Wohn­
immobilienmarkt.
•• Der momentan enorme Wohnungsbedarf in allen Segmenten wird in den kommenden Jahren anhalten. Arbeitsmarktbedingte Zuzüge aber vor allem die Stadt-Umland-­
Wanderung aus dem hochpreisigen München dürften die
Lage weiter verschärfen.
•• Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots durch
eine höhere Neubautätigkeit bzw. Flächenerschließung in
den Kommunen – vielerorts auch wegen fehlender Frei­
flächen – ist nach heutiger Einschätzung in den kommenden Jahren nicht zu erwarten. Größere Neubauflächen für
Wohnen stehen kurz- bis mittelfristig nur in Haar, Kirchheim,
Poing und Neubiberg zur Verfügung.
•• Dies alles spricht ungeachtet des bereits hohen Niveaus für
ein weiteres – wenn auch abgeschwächtes – Ansteigen der
Miet- und Kaufpreise.
•• Insbesondere die Verknappung von „bezahlbarem Wohnraum“ für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen wird sich zuspitzen. Dass sich das hohe Miet- und
Kaufpreisniveau in Zukunft als Standortrisiko erweist, ist
nicht auszuschließen.
Region München Ost-Südost
Einwohnerstand (09 / 2013)
Landkreis Ebersberg
Landkreis München
2014
Trend
132.625
328.808
Arbeitslosenquote (05 / 2014)
Landkreis Ebersberg
Landkreis München
(alle zivilen Erwerbspersonen)
2,3 %
3,0 %
Kaufkraftkennziffer
Landkreis Ebersberg
Landkreis München
(Bundesdurchschnitt = 100)
135,4
142,1
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
6
analyse der einzelnen wohnstandorte
Landkreis München
Haar
Direkt an der östlichen Münchener Stadtgrenze liegt die stetig wachsende Wohngemeinde Haar (rund 19.800 Einwohner).
Verfügbare Grundstücke für den Eigenheimbau gibt es wenige,
was die Preise weiter ansteigen lässt. Gleichzeitig findet hier
mit der Umnutzung großer Flächen des Bezirkskrankenhauses
eine der größten Entwicklungen im Wohnungsbau in der Re­
gion statt. In den kommenden zehn Jahren werden im „Jugendstil-Park“ Geschosswohnungen für mehr als 3.000 Einwohner
entwickelt (Bestandsgebäude teilweise mit Ensembleschutz,
Neubauten als Wohn- und Mischnutzung).
Kirchheim
Das an der A 99 gelegene Kirchheim / Heimstetten (rd. 12.200
Einwohner) verzeichnet angesichts der ver­haltenen Siedlungspolitik eine stabile Entwicklung. Hintergrund ist die seit mehreren Jahren laufende Ortsentwicklungs- und Ortsmitteplanung,
wonach innerhalb von 10 bis 15 Jahren Wohnraum für etwa
4.000 Neubürger entstehen soll. Ein Zeitpunkt für den Beginn
der Maßnahme steht noch nicht fest. Aktuell in der Umsetzung
befinden sich die kleineren Areale „Heimstetten Moosweg“
und „Zugspitz – Gruber Straße“ (Eigenheime). In Planung ist
die Erschließung „Hausen-Süd“ für rund 94 Eigenheime.
Neubiberg
Die Stadtrandgemeinde ist mit der Zentrale der Infineon AG
(rd. 6.000 Arbeitsplätze) und der Universität der Bundeswehr
(rd. 2.800 Studenten) Wissenschafts- und Hightechstandort.
Neubiberg zählt zudem zu den wachstumsstärksten Gemeinden in der Region. Eines der größten Neubaugebiete im Münchner Umland („Vivamus Park“, ca. 3.000 Einwohner) ist mittlerweile nahezu bebaut. Die Gemeinde setzt weiter auf Wachstum
und plant mittelfristig die Erschließung neuer Wohnbauflächen
im westlichen Gemeindegebiet.
Oberhaching
Der bevorzugte und mit teuerste Wohnort im Süden der Region
München liegt angrenzend an den Grünwalder und Perlacher
Forst. Weitläufige Ein­familienhaussiedlungen sind charakteristisch für Oberhaching (rund 12.700 Einwohner). Die Miet- und
Kaufpreise bewegen sich auf dem Niveau mittlerer Lagen in
München. Die Wohnraumnachfrage ist dank der Attraktivität und der sehr guten Infrastruktur stark, das Angebot in allen Segmenten sehr gering. Neuer Wohnraum entsteht durch
Nachverdichtung. In Planung ist ein kleineres Baugebiet für
Einheimische.
Ottobrunn
Die Attraktivität der infrastrukturell gut ausgestatteten
Wohngemeinde (rund 20.800 Einwohner) mit bevorzugten
Wohn­lagen spiegelt sich in vergleichsweise etwas höheren
Immo­bilienpreisen wider. Fehlende Freiflächen begrenzen ein
weiteres Wachstum. Attraktive neue Häuser und Geschosswohnungen mit gehobenem Standard werden in Lückengrund­
stücken oder im Bestand nach Abriss angeboten.
Taufkirchen
In der verkehrsgünstig gelegenen Gemeinde (rund 17.700
Einwohner), die in den 90er-Jahren im Zuge umfangreicher
Wohnungsbaumaßnahmen stark gewachsen ist, sind die Bau­
aktivitäten gering. Kleinere Bauprojekte entstehen im Zuge von
Nachverdichtung und sind zügig verkauft. Beplant wird derzeit ein Areal am Riegerweg (Einzelhandel, Wohnungen). Ob
die nahe zum S-Bahnhof gelegenen Flächen „Kegelfelder“ als
Wohnbauflächen genutzt werden, ist derzeit nicht absehbar.
Die Miet- und Kaufpreise in Taufkirchen sind ebenfalls stark
angestiegen, bewegen sich angesichts der mittleren Wohn­
lagenqualität (große Wohnanlagen und Gewerbegebiete, Lärmimmissionen durch die Autobahn) in der unteren Preisspanne
der hier untersuchten Umlandgemeinden.
Unterhaching
In der mit über 23.100 Einwohnern größten Gemeinde im südöstlichen Münchner Umland prägen Geschosswohnungen und
gewachsene Eigenheimsiedlungen das Ortsbild. Die Wohnungsnachfrage in Unterhaching, das zu den wachstumsstärksten
Orten zählt, wird auch durch das nahe gelegene Infineon Werk
bestimmt. Sukzessive werden Wohnbauflächen erschlossen
und innerörtliche Nachverdichtungsprojekte (u. a. Wohnungen
an der Fasanenstraße) realisiert. Im Baugebiet „Stumpfwiese“
entstehen in verschiedenen Bauabschnitten jährlich rd. 100
Wohnungen und Reihenhäuser.
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen* in der Region
München Ost-Südost (in € / m2)
Oberhaching, Neubiberg,
Ottobrunn, Vaterstetten,
Baldham, Haar
Taufkirchen, Unterhaching,
Kirchheim, Zorneding
Ebersberg, Grafing, Kirchseeon, Eglharting, Poing,
Markt Schwaben
3.000
3.500
4.000
4.500
Quelle: HypoVereinsbank 2014;
* Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche
5.000
5.500
7
Landkreis Ebersberg
Ebersberg
Ebersberg (rund 11.500 Einwohner) profitiert von seiner Funktion als Kreissitz, dem S-Bahn-Anschluss und der landschaftlich
reizvollen Lage. Die Südumgehung der B 304 wertet die Wohnsituation im westlichen Stadtgebiet deutlich auf. Das Siedlungswachstum ist wegen landschaftlicher Schutzflächen begrenzt. Neue Baugebiete werden wenige ausgewiesen und sind
einheimischen Bürgern vorbehalten. Die Miet- und Kaufpreise
liegen ungeachtet der weiteren Entfernung nach München und
der ländlichen Lage, wie in der Nachbarstadt Grafing, hoch.
Grafing
Die Kleinstadt liegt rund 30 km östlich der Landeshauptstadt
und gilt als bevorzugter Wohnort in der östlichen Region München. Eine gute Infrastruktur, die ÖPNV-Anbindung an München
(S-Bahn, Schnellzug Grafing-Bahnhof bis Ostbahnhof 15 Minuten) und die landschaftlich reizvolle Umgebung sind Standortvorteile. Deshalb wächst Grafing durch Zuzug stetig auf heute
mehr als 13.000 Personen. Weil die Nachfrage nach Baugrundstücken oder schlüsselfertigen Häusern steigt und das Angebot
begrenzt bleibt, werden immer höhere Preise erzielt. Ein größeres Geschosswohnungsbau-Vorhaben wird in den nächsten
Jahren zentrumsnah an der Rotter Straße entstehen.
Kirchseeon
Kirchseeon mit dem Ortsteil Eglharting, an der B 304 gelegen,
ist über zwei S-Bahn-Haltepunkte gut erreichbar. Gymnasium
und Grundschule sind Lagevorteile für die Wohngemeinde, in
der heute mehr als 10.000 Personen leben. Größere Planungen
für neue Wohnbauflächen sind momentan nicht gegeben, kleinere Vorhaben entstehen in Baulücken. Auch die Parzellen im
Neubaugebiet an der Bucherstraße in Eglharting sind nahezu
verkauft.
Insgesamt liegen die Miet- und Kaufpreise etwas unter dem
Niveau von Ebersberg und dem angrenzenden Zorneding. Die
Wohnqualität entlang der Bundesstraße bzw. der Bahn­strecke
ist trotz der Lärmschutzbauten beeinträchtigt, was sich in
niedrigeren Preisen widerspiegelt.
Markt Schwaben
Die Marktgemeinde (rund 12.700 Bewohner) ist dank der guten öffentlichen Verkehrsanbindung (S-Bahn, Regionalzug
nach München-Ost), der Lage an der Flughafentangente Ost
(A 94 – Flughafen) sowie der guten Infrastruktur für Pendler
nach München oder zum Flughafen als Wohnort interessant.
Der Ein­wohnerzuwachs ist dank der Zuzüge mit einem hohen
Anteil junger Familien im Vergleich der untersuchten Orte hoch.
Ungeachtet der starken Nachfrage wird mangels Flächen künftig weniger neu gebaut. Einige Grundstücke für Eigenheime
sind in Kürze im Neubaugebiet „Ziegelheide“ verfügbar. Neue
Eigentumswohnungen werden in Kürze „Am Burgerfeld“ und
beim „Storchennest“ nahe der Ortsmitte an­geboten.
Poing
Die Gemeinde (rund 14.100 Einwohner) liegt an der Entwicklungsachse A 94 München – Neue Messe Riem – Markt
Schwaben und ist seit Jahren die mit Abstand am stärksten
wachsende Gemeinde in der Region München. Der Flächen­
nutzungsplan ermöglicht ein Anwachsen auf bis zu 19.000
Einwohner. Am nordwestlichen Ortsrand befindet sich die größte Neubau­siedlung im Münchener Umland. In Kürze erfolgt der
Vertrieb des Wohnquartiers „Seewinkel“ (rd. 300 Häuser, Bau­
beginn Herbst 2014). Mehrere Bauträger bieten schlüsselfertige Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser an, etwa 10 % der
Fläche werden im Einheimischenmodell vergeben. Ungeachtet
der mittlerweile stark angestiegenen Preise ist mit einer sehr
zügigen Vermarktung zu rechnen. Baugrundstücke werden am
Bergfeld nicht angeboten und sind auch im gewachsenen Ortsbereich nur vereinzelt verfügbar. Geschosswohnungen werden
in der Ortsmitte in kleineren Projekten errichtet.
Vaterstetten
Die Gemeinde (rund 22.000 Einwohner) zählt dank der sehr guten Infrastruktur, des reizvollen Gartenstadtcharakters sowie
einer ausgesprochen vorteilhaften Verkehrsanbindung (Lage
an der A 94, A 99, B 304; zwei S-Bahn-Haltestellen) zu den bevorzugten Wohnorten im Münchner Osten. Die Miet- und Kaufpreise zählen zu den höchsten im Münchner Umland. Dabei
gilt der Ortsteil Baldham mit als hochwertigste Wohngegend
im Münchner Umland. Der Preisdruck ist bei sehr begrenztem
Angebot in allen Segmenten enorm. Für Grundstückspreise in
gesuchten Lagen werden mittlerweile mehr als 1.000 € / m²
erzielt.
Der Gemeindeentwicklungsplan sieht weiteres Wachstum vor.
Neben der Erschließung kleinerer Areale auch in ländlichen
Ortsteilen gilt der Bereich Vaterstetten Nordwest als künftiger
Entwicklungsbereich. In naher Zukunft wird dort ein Teilbereich
als Wohngebiet erschlossen.
Zorneding
Die Gemeinde erfuhr bis Ende der 90er-Jahre ein dynamisches
Wachstum. Seitdem wurden mangels Verfügbarkeit keine
größeren neuen Siedlungen ausgewiesen. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft insgesamt stabil (rd. 8.900 Einwohner).
Mit der südlichen Umfahrung der B 304 hat die Ortsmitte
als Wohnstandort eine Aufwertung erfahren. Hier und in den
Ortsteilen entstehen kleinere Neubauprojekte. Die Preise für
Bauland liegen zwischen denen der Nachbargemeinden. Das
begrenzte Flächenangebot hält die Preise auf hohem Niveau.
Gabriele Rees / Josef Mairoth
Stand 06 / 2014
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