Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013

Transcrição

iii-investments. Research.
Immobilienmärkte Europa
Frühjahr 2013
iii-investments. Research.
Frühjahr 2013
Editorial
Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarkt-
überprüfen. Dabei gehen wir auch der Frage nach, wie
bericht Europa, Frühjahr 2013, überreichen zu können.
sich der von vielen Investoren erwartete Zinsanstieg
mittel- bis langfristig auf Immobilienpreise auswirken
Die expansive Politik der Notenbanken der großen
könnte und ob ein antizyklischer Einstieg in Südeuropa
Industrieländer zeigt nicht nur an den Aktienmärk-
bereits heute wieder sinnvoll ist.
ten, sondern – trotz moderatem Wirtschaftsausblick
– auch an den europäischen Immobilienmärkten
Wir wünschen Ihnen eine interessante und auf-
ihre Wirkung. Bislang drückt sich dies in steigenden
schlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feed-
Preisen von core Immobilien in den Kernländern aus,
back.
während core+ und value added Objekte bislang nur
begrenzt nachgefragt wurden.
Vor allem in Deutschland sprechen die zunehmende
Finanzierungs- und Risikobereitschaft vieler Investoren in Kombination mit rückläufigen Leerstandsraten
Reinhard Mattern
Stefan Janotta
dafür, dass auch die Preise im core+ Segment weiter
steigen sollten. Während Banken aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben bevorzugt nur Finanzierungen
bis 50 Prozent LTV abdecken, beginnen institutionelle
deutsche Investoren, US-Banken und Debt Fonds allmählich die Finanzierungslücke über 50 Prozent LTV
zu schließen.
Grundsätzlich scheinen Immobilien im aktuellen Umfeld negativer Realzinsen in Kerneuropa aufgrund des
hohen Spreads zu Staats- und Unternehmensanleihen
attraktiv zu sein. Trotz der schwachen Wirtschaftsentwicklung in den letzten Monaten befanden sich
die europäischen Mietmärkte in Kerneuropa überwiegend in einem relativ stabilen Zustand. Vor allem an
Standorten mit hoher spekulativer Bautätigkeit wie
Warschau oder Helsinki stiegen die Leerstandsraten
an, was die Mietmärkte dort auch weiterhin belasten
dürfte.
Ob und inwieweit sich an einigen europäischen Märkten noch Preissteigerungspotenzial bietet oder ob sich
nicht bereits erste Blasen im core Segment gebildet
haben, werden wir wie immer anhand unserer RenditeRisiko-Analyse für mehr als 30 europäische Märkte
3
Inhalt
Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa – unsere Marktmeinung
5
Konjunktur und Kapitalmarkt
9
Immobilienmarkt
9
11
13
Büroimmobilienmarkt
Einzelhandelsimmobilienmarkt
Logistikimmobilienmarkt
17
Investmentmarkt
20
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
21
Marktthermometer
Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa
24
Deutschland
31
Belgien
34
Finnland
37
Frankreich
41
Großbritannien
47
Italien
51
Niederlande
54
Polen
57
Russland
60
Schweden
64
Spanien
68
Tschechien
72
Ungarn
75
CEE-Märkte und Türkei
Anhang
79
Rechtlicher Hinweis
80
Impressum
4
Wirtschaftsausblick in Kerneuropa bleibt moderat
geschaffener Arbeitsplätze vermelden. Die Industrieproduktion in Japan, beflügelt durch die Abwertung
Nachdem noch Ende vergangenen Jahres die Aussich-
des Yen als Folge der neuen Geldpolitik, ist im März
ten für die Weltkonjunktur sehr düster aussahen, hat
2013 im vierten Monat in Folge gestiegen und hat
die extrem lockere Geldpolitik der großen Zentralban-
damit das aggressive Sanierungsprogramm der Regie-
ken mittlerweile erste Früchte getragen. So konnte die
rung bestätigt. Zudem liegt die Arbeitslosenquote in
US-Regierung einen Rückgang der Arbeitslosenquote
Japan mit 4,1 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit
von 7,6 Prozent im März 2013 auf nun 7,5 Prozent bei
vier Jahren. In der Eurozone hat sich die Lage an den
einer gleichzeitig nach oben revidierten Anzahl neu
Anleihemärkten deutlich entspannt. Die Kehrseite
dieser Entwicklung ist, dass das Wirtschaftswachstum
größtenteils auch durch erhöhte Konsumausgaben als
Folge steigender Asset-Preise (Immobilien, Aktien) und
des damit verbundenen „wealth effects“ getragen
wird.
Die Entschlossenheit der Zentralbanken, die Konjunktur und Kapitalmärkte „um jeden Preis“ zu stützen
und gegebenenfalls Anleihen kriselnder Euro-Staaten
aufzukaufen, wie es z. B. die EZB angekündigt hat,
deuten auf eine mittelfristige Fortsetzung des Aufwärtstrends hin.
Geschäftsklima
Im Gegensatz zu den krisengeschüttelten südeuro150
päischen Ländern, deren Unternehmen an einer enor-
140
men Kreditunterversorgung leiden und trotz eines
130
historisch niedrigen Leitzinses mit hohen Fremdkapi-
120
talzinsen zu kämpfen haben, zeigt sich die deutsche
Wirtschaft sehr robust und dürfte auch 2013 über-
110
durchschnittlich wachsen. Zum Ende des ersten Quar-
100
tals 2013 konnten Zuwächse sowohl bei den Exporten
90
als auch bei den Industrieumsätzen registriert wer-
80
den. Zudem bleibt die Binnennachfrage eine wichtige
Stütze für die deutsche Wirtschaft. Deutschland sollte
70
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
sich als Folge des nach wie vor stabilen Exports und
sinkender Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin
indiziert, Basis: Januar 2002 = 100 (Daten bis April 2013)
Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex
Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator
USA: Purchasing Managers Index
Grafik 1 – Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM).
solide entwickeln und dabei in den nächsten Jahren
durch einen in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu „niedrigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den Export und die deutschen Asset-Preise
begünstigen sollte.
5
BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr
Die südeuropäischen Volkswirtschaften haben dagegen mit hohen Verschuldungs- und Defizitquoten zu
6,0
kämpfen. Den Schritt einer deutlichen Lohnanpassung
hat bislang Irland vollzogen und genießt entsprechend
4,0
wieder das Vertrauen der Investoren. Für Spanien und
Italien hat insbesondere die Kommunikationspolitik
2,0
der EZB wieder für eine deutliche Reduzierung der
0,0
Refinanzierungskosten von teilweise unter 4 Prozent
bei den 10-jährigen Staatsanleihen gesorgt. Allerdings
-2,0
besteht in diesen Ländern die Gefahr, dass vor diesem
-4,0
Hintergrund die notwendigen Strukturreformen nicht
konsequent durchgeführt werden.
-6,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013p
2014p
Erste Anzeichen dafür gibt es in Italien, wo die neu
gegründete Regierung unter Ministerpräsident Enrico
in Prozent (Stand: März 2013)
Letta eine Abkehr von der strikten Sparpolitik beschlos-
Euroraum
Großbritannien
USA
Deutschland
Schweden
sen hat und auf schuldenfinanziertes Wachstum setzt.
Frankreich
Welt
Unter dem Motto einer „wachstumsfreundlichen
Konsolidierung“ will die EU-Kommission Spanien und
Grafik 2 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für
Weltwirtschaft).
Frankreich mehr Zeit zur Einhaltung der Defizitobergrenze von 3 Prozent gewähren.
Leitzinssätze im Vergleich
Nachdem sich das Wachstum in Großbritannien An6,0
fang des Jahres beschleunigen konnte, kletterte der
britische Einkaufsmanagerindex zu Beginn des zwei-
5,0
ten Quartals überraschend um 1,2 auf 49,8 Punkte
und setzte damit ein wichtiges Zeichen für eine wirt-
4,0
schaftliche Stabilisierung in Großbritannien.
3,0
Obwohl die britische Notenbank für ihre Entscheidung
2,0
ihr laufendes Anleihekaufprogramm (noch) nicht wei1,0
ter aufzustocken, viel Kritik einstecken musste, fühlte
0,0
2002
sie sich von den zuletzt gesunkenen Arbeitslosenzah2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
len in ihrem Kurs bestätigt. Bislang wurden bereits für
375 Mrd. GBP (442,8 Mrd. EUR) Staatsanleihen gekauft.
in Prozent (Daten bis Mai 2013)
EZB
Fed
Bank of England
Riksbank (Schweden)
Grafik 3 – Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England,
Sveriges Riksbank).
6
Auch die meisten Volkswirtschaften in Osteuropa haben als Folge strenger Sparbemühungen nach wie vor
mit negativen Geschäftsklimadaten, steigender Arbeitslosigkeit sowie rückläufigen Konsumausgaben zu
Lohnstückkosten (nominal) ausgewählter Länder in Europa
kämpfen. Die polnische Zentralbank hat zuletzt mit einer Leitzinssenkung um 25 BP auf 3,0 Prozent reagiert,
150
nachdem die Notenbank Tschechiens bereits seit Ende
2012 den Leitzins auf das Rekordtief von 0,05 Prozent
140
gesenkt hat.
130
Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und
120
Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen
Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte
110
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
100
>
90
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
Die verschiedenen Wachstumsaussichten für
Nord- und Südeuropa werden für eine unterschiedliche Nachfrageentwicklung an den Büro-,
Einzelhandels- und Logistikmärkten in Kerneuro-
indexiert, Basis: 2000 = 100
pa und der Peripherie sorgen. Demzufolge haben
Deutschland
Irland
EU27
Frankreich
Italien
wir die entsprechenden Werte auf der Nachfra-
Griechenland
Spanien
geseite in unseren Prognosemodellen zur Mietund Kaufpreisentwicklung berücksichtigt.
Grafik 4 – Quellen: Research iii-investments (Eurostat).
Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013p
2014p
– 0,3
– 1,0
– 5,6
– 3,8
– 3,7
– 3,0
– 3,4
– 3,5
Deutschland
0,3
– 0,1
– 3,1
– 4,1
– 0,8
– 0,2
– 0,2
0,0
Finnland
5,2
4,3
– 2,5
– 2,5
– 0,6
– 1,8
– 1,2
– 1,0
Belgien
Frankreich
– 2,7
– 3,3
– 7,5
– 7,1
– 5,2
– 4,5
– 3,5
– 3,5
Großbritannien
– 2,7
– 5,0
– 11,5
– 10,2
– 7,8
– 6,2
– 7,2
– 5,9
Italien
– 1,5
– 2,7
– 5,4
– 4,5
– 3,9
– 2,9
– 2,1
– 2,1
0,2
0,5
– 5,6
– 5,1
– 4,5
– 3,7
– 2,9
– 3,2
– 1,9
– 3,7
– 7,4
– 7,9
– 5,0
– 3,4
– 3,1
– 3,0
3,6
2,2
– 0,7
0,3
0,4
0,0
– 0,3
0,4
Niederlande
Polen
Schweden
Spanien
1,9
– 4,5
– 11,2
– 9,7
– 9,4
– 8,0
– 6,0
– 6,4
Tschechien
– 0,7
– 2,2
– 5,8
– 4,8
– 3,3
– 3,5
– 3,4
– 3,2
Ungarn
– 5,0
– 3,7
– 4,6
– 4,4
4,3
– 2,5
– 2,9
– 3,5
Grafik 5 – Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium).
7
„Günstiger“ Euro-Kurs positiv für die deutsche Exportwirtschaft
>
Obwohl sich der Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutschland, Finnland oder Schweden
1,7
1,7
1,6
1,6
Spanien, Italien oder Portugal auf bis zu 250 BP
1,5
1,5
eingeengt hat, erwarten wir (noch) keine posi-
1,4
1,4
1,3
1,3
1,2
1,2
1,1
1,1
gegenüber Ländern mit Haushaltsproblemen wie
tiven Impulse für die Immobilienmärkte in den
südlichen Ländern.
>
kung der EZB und der nach wie vor ungebremsten
Nachfrage nach core Produkten in Deutschland,
erwarten wir einen andauernden Abwärtsdruck
1,0
1,0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
In Zusammenhang mit der jüngsten Leitzinssen-
auf die Prime Yields. Darüber hinaus dürfte der
2013
Angebotsmangel an Prime Objekten und die sta-
Daten bis April 2013
bile Wirtschaftslage in Deutschland zu einer ver-
EUR / USD
stärkten Nachfrage nach core+, value added und
Grafik 6 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit).
opportunistic Objekten führen.
>
Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir
in unserem mid case-Szenario von weiterhin
historisch niedrigen Zinsen bei moderaten
wirtschaftlichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus.
10Y-Bonds (D): Spread zur Peripherie dürfte sich einengen
>
Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finan-
8,0
zierungsmöglichkeiten und -konditionen in
7,0
West- und Nordeuropa in den nächsten Monaten
6,0
nicht deutlich verbessern werden, während sie
in Südeuropa unverändert kritisch für Investoren
5,0
bleiben.
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
in Prozent (ab 2013 Prognose)
Deutschland
Italien
Grafik 7 – Quellen: Research iii-investments (EZB).
8
Spanien
2016p
Immobilienmarkt
Topmärkten wider. Besonders bemerkbar macht sich
diese Entwicklung in den deutschen Topmärkten (vor
Risiko aufgrund hoher Bautätigkeit vor allem in
allem in München, Berlin und Hamburg), wo die Miet-
Warschau
preise ihren Aufwärtstrend fortgesetzt und sich die
Leerstandsraten deutlich reduziert haben. Auch die
Mit wenigen Ausnahmen, wie in Frankfurt, Amster-
Tendenzen und Ergebnisse aus dem ersten Quartal
dam und Warschau, blieb der Vermietungsumsatz
2013 lassen darauf schließen, dass sich die deutschen
2012 an den wichtigsten europäischen Bürostand-
Büromärkte, im Einklang mit der Wirtschaftsstärke
orten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum relativ
Deutschlands, weiterhin positiv entwickeln werden.
stabil.
Die deutschen Bürostandorte haben gegenüber
anderen Standorten wie London City, Helsinki oder
Vor dem Hintergrund der sehr starken Vermietungs-
Warschau zudem den Vorteil, dass in den deutschen
zahlen des Jahres 2011 ist dies kein überraschendes
Metropolen begonnene Projektentwicklungen meist
Ergebnis, sondern spiegelt die Angebotsknappheit an
einen hohen Vorvermietungsstatus aufweisen.
modernen, zentral gelegenen Flächen in den meisten
Die durchschnittliche Leerstandrate auf den europäischen Märkten erscheint mit knapp 10 Prozent relativ
hoch, ist jedoch den hohen Leerstandsraten in den
Märkten der Peripherie wie Madrid, Dublin, Mailand
oder Lissabon geschuldet. Die weiterhin stabile Wirt-
Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa
schaftsentwicklung in Kerneuropa, zusammen mit der
Angebotsknappheit an neuen Flächen, sollte die Mie-
Paris (Zentrum)
ternachfrage nach Bestandsobjekten, auch in core+
Lagen, verstärken und zu rückläufigen Leerstandraten
London (Zentrum)
führen.
München
In den Jahren von 1995 bis 2010 wurden europaweit
Berlin
sehr viele Büroflächen auch ohne Vorvermietung neu
gebaut, um der zunehmende Tertiärisierung der Wirt-
Frankfurt
schaft Rechnung zu tragen. Als Folge der Finanz- und
Mailand
Schuldenkrise brach allerdings die bis dahin stabile
Nachfrage für viele spekulativ errichtete Objekte kom-
Madrid
plett weg und sorgte dafür, dass die Leerstandsraten
Brüssel
-500
auf historische Höchststände stiegen. Als Konsequenz
0
500
1.000
davon hat im Segment der Projektentwickler und Banken ein Konsolidierungsprozess stattgefunden und
in 1.000 m2
2012 (gesamt)
2011 (gesamt)
zu einem erhöhten Risikobewusstsein von Investoren
Q1 2013
Grafik 8 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
und Fremdkapitalgebern geführt, das durch verschärfte aufsichtsrechtliche Vorgaben noch untermauert
wird.
9
Immobilienmarkt
Netto-Flächenzugang in den Top 10 Büromärkten
Wir erwarten, dass diese Risikoaversion in den nächsten drei bis fünf Jahren ebenso wie die aktuell niedrige
300
Bautätigkeit mittelfristig anhalten wird. Nur in wenigen Standorten wie Warschau oder Helsinki (vor allem
250
in B-Lagen) gibt es nach wie vor eine hohe Anzahl spe200
kulativer Projektentwicklungen.
150
Für Investoren an diesen Standorten ist daher erhöhte
Vorsicht geboten, da sich den Mietern nach Auslauf
100
ihrer Mietverträge viele Anmietalternativen bieten
50
und sie entweder Bestandsgebäude verlassen oder
deutliche Mietabschläge fordern können.
0
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Standorte, die in den nächsten Jahren überdurchin 1.000 m2 (Top 10 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City,
schnittlich von der geringen Bautätigkeit profitieren
Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central)
sollten, sind dagegen München, London Westend,
Durchschnitt p. a.
Durchschnitt 1991–2012
Hamburg und Berlin.
Prognose 2013–2016 p. a.
Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa
Preis in
Mio. EUR
Standort
Adresse
Käufer
Fläche in
m²
Datum
CH
Zürich, Uetlihof, Uetlibergstrasse 231
Norges Bank (NBIM)
173.807
2012 Q4
827,8
UK
London, 5 Canada Square
St Martins Property
45.901
2013 Q1
461,4
DE
Frankfurt, Frankfurter Welle, An der Welle 1–10
Norges Bank / Axa
73.015
2012 Q4
410,0
UK
London, King's Cross
AXA Real Estate
37.000
2012 Q3
359,5
UK
London, Woolgate Exchange, 25 Basinghall Street
TPG / Ivanhoe Cambridge
31.755
2013 Q1
317,6
UK
London, Peterborough Court und Daniel House, ...
Fleet Street Investments II
34.374
2012 Q3
316,4
UK
London, The Adelphi, 1–11 John Adam Street
Blackstone
30.048
2012 Q4
311,6
UK
London, Winchester House, 1 Great Winchester ... China Investment Corp (CIC)
27.871
2012 Q4
299,6
FR
Paris, 90, Boulevard Pasteur, Montparnasse
ADIA
40.000
2012 Q4
290,0
UK
London, 5 Aldermanbury Square
Deka Immobilien Europa
24.073
2012 Q4
281,6
UK
London, Palestra, 197 Blackfriars Road
Deka Immobilien Europa
27.919
2013 Q1
267,2
UK
London, 23 Savile Row
LaSalle / Quantum Global Real Estate
RU
Moskau, Silver City BC, Serebryanicheskaya Quay
O1 Properties
CH
Zürich, Uetlihof, Bahnhofstrasse 53
Axa Winterthur
Grafik 10 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).
10
9.290
2012 Q3
261,2
41.520
2012 Q3
254,0
9.000
2012 Q3
248,3
Immobilienmarkt
Kritisch sind weiterhin die südeuropäischen Standorte
zu sehen, da hier trotz rückläufiger Mieten nach wie
vor die Nachfrage fehlt und Leerstände eher weiter
Deutschland und Großbritannien weiter im Fokus
ansteigen als sinken.
der Investoren
Innerhalb der europäischen Märkte ist nach Grade A
Während Großbritannien, Schweden und Frankreich
und Durchschnittsflächen zu unterscheiden. Eine
in den letzten beiden Jahren steigende Einzelhandels-
Knappheit ist vor allem bei Topflächen festzustellen,
umsätze verzeichneten, gingen die Werte neben den
weshalb es hier bereits angebotsbedingte Mietsteige-
kriselnden PIIGS-Ländern auch in den Niederlanden
rungen (vor allem an den deutschen Standorten oder
und Polen zurück. Deutschland profitiert von der
auch im Quartier Leopold in Brüssel) gibt.
geringen privaten Verschuldung, steigenden Wohnungspreisen und dem stabilen Arbeitsmarkt und
Trotz Leerständen von 20 Prozent auf Gesamtmarkt-
konnte sich relativ stabil halten. Negativ beeinflusst
ebene ist der Mangel an Grade A Flächen beispiels-
wird Südeuropa vor allem durch die steigende Arbeits-
weise in Dublin der Grund, weshalb die Topmieten
losigkeit, die hohe (auch private) Verschuldung sowie
in den letzten Monaten dort sogar leicht gestiegen
einer Erhöhung der Mehrwertsteuer (Portugal und
sind.
Spanien).
In Kerneuropa gibt es aufgrund der besseren Rahmenbedingungen dagegen einen andauernden Expansionsdruck internationaler Filialisten und eine damit ver-
Spitzenrenditen High Streets
bundene Flächennachfrage, die in den Toplagen nicht
bedient werden kann. Besonders gefragt sind Prime
10,0
9,0
High-Street-Flächen sowie zentral gelegene Shopping
8,0
Center in Deutschland und den nordischen Ländern.
7,0
Dieser Nachfrageüberhang hat 2012 in vielen Ländern
6,0
Kerneuropas bereits wieder zu Mietanstiegen geführt
5,0
und erhöht die Bereitschaft vieler Einzelhändler, im-
4,0
mer höhere Prämien, sogenanntes „Key Money“, für
3,0
die begehrtesten Flächen zu zahlen.
2,0
1,0
In Südeuropa sind die Mieten für Toplagen trotz der
0,0
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
wirtschaftlichen Probleme der Länder stabil geblieben, B-Lagen haben dagegen mit deutlich steigenden
Leerständen zu kämpfen. Neben der Flächenknapp-
in Prozent (Daten bis Q1 2013)
Brüssel, Rue Neuve
Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie
Frankfurt, Zeil
London, New Bond Street
Madrid, Calle Serano
München, Kaufinger Straße
Paris, Champs Élysées
Prag, Wenzelsplatz
heit sind vor allem die Expansionspläne vieler internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass in
Deutschland nach den A-Standorten mittlerweile
auch Nebenstandorte zunehmend mehr Nachfrage
am Miet- und Investmentmarkt erfahren.
11
Immobilienmarkt
Im Hinblick auf die künftige Mietentwicklung prognos-
Während die Anfangsrenditen in den Prime Lagen
tizieren wir weiter zunehmende Preise an den deut-
in den letzten Monaten stabil waren und zwischen
schen Standorten Hamburg, München, Berlin und
3,0 Prozent (zum Beispiel London, Wien) bis 5,5 Pro-
Frankfurt. Optimistisch sind wir auch für die nordischen
zent (zum Beispiel Rom, Mailand, Madrid) lagen, gibt
Länder. In Südeuropa dagegen sollten die Prime Mieten
es bei den B-Lagen, vor allem in Südeuropa und den
bis 2013/2014 maximal stabil bleiben.
Niederlanden, weiterhin noch deutliche Renditeaufschläge von bis zu 500 Basispunkten. In Deutschland
Eine zu hohe Bautätigkeit sehen wir vor allem in
haben sich die Renditeaufschläge bei Objekten in
Polen, wo trotz einer im europäischen Vergleich über-
B-Lagen dagegen auf circa 175 bis 250 Basispunkte
durchschnittlichen Flächenversorgung weiterhin viele
(zum Beispiel bei Fachmarktzentren) reduziert. Dieses
Flächen gebaut und dadurch die Leerstände steigen
Renditeniveau halten wir weiterhin für kritisch, da
werden.
Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa
Standort
Adresse
Preis in
Mio. EUR
Käufer
Fläche in
m²
124.400
2012 Q4
944,3
67.500
2012 Q4
526,0
Datum
UK
Meadowhall RSC, Meadowhall – 50 % Anteil
Norges Bank Investment Management
SE
Stockholm, Kista Galleria
Citycon Oyj / CPPIB
DE
Stuttgart, Milaneo (78 % Anteil), Heilbronner Str.
Hamburg Trust
50.600
2012 Q3
400,0
PL
Lodz, Manufaktura, ul. Zachodnia/ul. Ogrodowa
UniImmo: Deutschland
91.240
2012 Q3
390,0
DE
Berlin, Boulevard Berlin, Schlossstraße 7–10, 11–15 Corio
86.000
2012 Q4
366,0
UK
Basingstoke, Festival Place
93.370
2012 Q3
353,9
TIAA-CREF
UK
Bradford, Westfield Bradford
Meyer Bergman
51.100
2012 Q4
247,7
DE
Saarbrücken, Europa Galerie, Reichsstraße 1
UniInstitutional European Real Estate
25.000
2012 Q3
173,0
UK
Leeds, Victoria Quarter
Hammerson
19.510
2012 Q3
171,9
UK
London, Clarges Estate
British Land
11.150
2012 Q3
163,8
SE
Malmö, Triangeln, Radmansgatan 8
Vasakronan AB
16.600
2012 Q4
140,0
UK
Cambridge, Beehive Centre
Orchard Street Inv Management
22.110
2012 Q3
138,0
SE
Burlov, Burlöv Center, Kronetorpsvagen 2
Grosvenor
41.000
2012 Q3
134,0
IT
Rom, Vacant building, Via del Tritone 56–66
Central Retail Corporation
17.500
2012 Q3
130,0
UK
Manchester, The Printworks
Land Securities
32.520
2012 Q4
116,3
DE
Frankfurt, Karstadt auf der Zeil, Zeil 90
Sahle Wohnen
44.400
2012 Q4
115,0
UK
London, 190–196 Piccadilly
The Crown Estate
7.510
2012 Q3
110,0
12
Immobilienmarkt
viele Mieter nach Auslauf von Mietverträgen häufig
nur bereit sind, bei deutlichen Mietabschlägen im
Deutsche Standorte mit Mietsteigerungen im core
Objekt zu bleiben.
Segment – geringer Neubau weiterhin Treiber für
Zu den bedeutendsten Investitionsländern gehörten
Preissteigerungen
2012 und im ersten Quartal 2013 Deutschland, Frankreich und Großbritannien, während Südeuropa kaum
Nach dem erfolgreichen Jahr 2011 gingen die Vermie-
nachgefragt wurde. Für das Jahr 2013 erwarten wir
tungsumsätze auf den europäischen Logistikmärkten
wieder ein Investitionsvolumen von rund 20 Mrd. EUR,
2012 durchschnittlich um 20 Prozent zurück. Viele
was europaweit dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre
Nutzer machen ihre Entscheidungen von der weite-
entspricht.
ren Entwicklung in der Eurozone abhängig, was sich
bremsend auf die Vermietungsaktivitäten auswirkte.
Zudem gab es in einigen Märkten kein entsprechendes Flächenangebot, vor allem an einigen deutschen
Standorten.
Die Mieten im core Segment von Kerneuropa waren
2012 stabil, beeinflusst vor allem durch die geringe
Bautätigkeit und rückläufige Leerstandsraten. Einige
Standorte wie München oder Birmingham konnten
sogar deutliche Mietsteigerungen registrieren.
Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien
Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass sich in einigen
140,0
Märkten immer noch erhebliche Incentives in Form
120,0
mietfreier Zeiten hinter den „headline“-Mieten verbergen, die dazu führen, dass das effektive Mietniveau
100,0
um bis zu 25 Prozent niedriger ist.
80,0
Im Gegensatz zu den hochwertigen Neubauten muss-
60,0
ten Bestandsobjekte europaweit Mietrückgänge ver40,0
zeichnen, da sich viele Mieter auf neue Projekte kon-
20,0
zentrieren und ältere Bestandsobjekte nach Auslauf
der Mietverträge verlassen. Die höchsten Leerstände
0,0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
gibt es in Dublin (23 Prozent), Budapest (19 Prozent),
Warschau (16 Prozent) und Edinburgh (32 Prozent).
Die geringsten Leerstände lassen sich in den nordi-
in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q1 2013)
Amsterdam
Brüssel
Dublin
Hamburg
Madrid
Mailand
Grafik 13 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL).
Paris
schen Ländern und London registrieren.
Die Spitzenanfangsrenditen liegen in den Märkten
Kerneuropas zwischen 6,5 und 7,0 Prozent, während
13
Immobilienmarkt
Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und
sie in Südeuropa 7,5 bis 9 Prozent betragen. Allerdings
Logistikimmobilien
gibt es auf diesem Niveau kaum Transaktionen.
80
Vor allem in den deutschen Märkten gab es im Verlauf
70
des Jahres 2012 einen Preisanstieg in Form rückläufi-
60
ger Prime Yields, während in Spanien ein Anstieg der
50
Yields beobachtet werden konnte. Ältere Bestandsobjekte verzeichnen allerdings in Kerneuropa (vor
40
allem in Deutschland, den Niederlanden und Frank-
30
reich) weiterhin Wertverluste, da Bestandsmieter nur
20
zu deutlichen Abschlägen bereit sind, auslaufende
10
Mietverträge zu verlängern.
0
2007 Q1
2008 Q1
2009 Q1
2010 Q1
2011 Q1
2012 Q1
2013 Q1
Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistikinvestmentsektor stieg 2012 auch als Folge verschärfter
Finanzierungsbedingungen der Banken im Vergleich
in Mrd. EUR (Daten bis Q1 2013)
Europa
Frankreich
Italien
zu 2011 nicht weiter an. Zu den größten Transaktio-
Deutschland
Großbritannien
Spanien
nen gehörten die Erwerbe von Norges Bank, Prologis
und Blackstone, das ein größeres Portfolio in Frank-
Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa
Käufer
Fläche in
Datum
Preis in
Standort
Adresse
A
EU
Portfolio, 50 % von ProLogis Portfolio
Norges Bank (NBIM)
4.500.000
2012 Q4
1.200,0
B
FR
Portfolio, 16 Objekte
Blackstone Group
480.000
2012 Q4
215,0
C
DE
Mannheim, Multicube Rheinneckar
UniImmo: Europa
122.800
2012 Q4
100,0
D
SE
Nordic Real Estate Partners
86.000
2012 Q4
85,0
m²
Mio. EUR
E
CH
Solothurn, Riverside Business Park
Swiss Prime Site
170.000
2012 Q4
75,0
F
UK
Hansteen Holdings
149.000
2012 Q4
69,5
G SE
Portfolio, 2 Objekte in Haninge & Borlange
Sagax AB
71.000
2012 Q4
64,0
H
SE
Göteborg, Hastagaren 3, Molndal
Klovern
48.000
2012 Q3
57,0
I
NL
Hamburg, Hausbruch, Heykenaukamp 20
Uni:Immo Deutschland
57.681
2012 Q3
56,0
J
PL
Warschau, Fachmarktzentren in Panattoni Park
RREEF Real Estate
80.000
2012 Q4
54,0
K
DE
Hansteen UK Industrial Property Ltd
25.188
2012 Q3
32,7
L
BE
Brüssel, Pont de Luttre 74
Intergrale & OGEO Fund
29.000
2012 Q3
32,0
M
DE
Stuttgart, Campus Böblingen
Deka WestInvest InterSelect
28.000
2012 Q3
30,0
14
Immobilienmarkt
Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen
„Priority Axes and Projects“ der Europäischen Kommission
Straße
Transportwege
Bahn
Schienennetz
Wasserstraßen
Seefahrtswege
kontinentale Wasserwege
Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt
È
3-Monats-Tendenz
47
Logistikimmobilientransaktionen
1 Standorte (s. Seite 14)
6
Ä
UK
SE
Oslo
Ä
Göteborg
St. Petersburg
Helsinki
Stockholm
Glasgow
Ä
FI
Tallinn
Moskau
8
Edinburgh
RU
Riga
Dublin
Manchester
Kopenhagen
London
Rotterdam
Antwerpen
1
EU
Ä
NL
Birmingham
9
BE
Berlin
Düsseldorf
Ä
J
Ê
DE
Brüssel
Lille
Ä
FR
È
Lyon
Ä
Ä
CZ
3 M
Bratislava
München
Basel
Wien
5
Budapest
Ljubljana
Mailand
Marseille
PL
Prag
K
Paris
Kiew
Warschau
Frankfurt
2
Minsk
Hamburg
Amsterdam
L
Vilnius
Ä
IT
HU
Chisinau
È
Odessa
Zagreb
È
Bukarest
Sarajewo
Belgrad
CEE
Ä
Sofia
Lissabon
Madrid
ES
È
Barcelona
Rom
Istanbul
Skopje
Tirana
Ankara
Palermo
Athen
Nikosia
Valletta
Grafik 16 – Quellen: Research iii-investments (EU).
15
Immobilienmarkt
reich erworben hat. In Deutschland kauften Offene
daten der Exportnation Deutschland und der Rendite-
Publikumsfonds Logistikobjekte in Mannheim und
spread zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien, der bis
Böblingen. Im ersten Quartal 2013 wurde in Deutsch-
zu 250 Basispunkte beträgt. Das Risiko im Logistiksek-
land ein Investitionsvolumen von mehr als 600 Mio.
tor bleibt die zukünftige Wertentwicklung, da in der
EUR registriert. Hinsichtlich der Nutzungsarten wur-
Wiedervermietung in der Vergangenheit oftmals Ab-
den Distributionshallen bevorzugt.
schläge akzeptiert werden mussten. Nur bei absoluten
und nachhaltigen core Lagen, die im Logistiksektor
Hauptargumente für eine Investitionsentscheidung in
weniger einmalig sind als im Retailsegment, halten
diesem Segment sind dabei die stabilen Fundamental-
wir IRRs über 5 Prozent für realistisch.
Ausgewählte Ereignisse seit 2008
Datum
Ereignis
29.09.2008
Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet
08.10.2008
Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 50 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 50 Bp auf 3,75 Prozent
16.12.2008
Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen 0 Prozent und 0,25 Prozent
13.02.2009
US-Kongress verabschiedet knapp 790 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket
07.05.2009
Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1,00 Prozent
03.11.2010
Quantitative Easing II – Fed kündigt Ankauf 600 Mrd. USD Staatsanleihen an
11.03.2011
Tsunami und Atomkatastrophe in Japan
07.04.2011
EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,25 Prozent
07.07.2011
EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,50 Prozent
21.09.2011
Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 400 Mrd. USD
06.10.2011
EZB legt ein 40 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf
09.11.2011
EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 1,25 Prozent
14.12.2011
21.12.2011
Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR
09.03.2012
Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen
05.07.2012
06.09.2012
EZB kündigt Anleihekaufprogramm zur Unterstützung kriselnder Euro-Staaten an
13.09.2012
Quantitative Easing „Teil III“ der Fed mit Schwerpunkt auf hypothekenbesicherte Wertpapiere
04.04.2013
BoJ weitet ihr Programm zum Ankauf von Wertpapieren weiter aus
02.05.2013
EZB senkt den Leitzins um 25 BP auf das Rekordtief von 0,5 Prozent
Grafik 17 – Quelle: Research iii-investments.
16
Investmentmarkt
Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt
Investmentmarkt
250
Europäische core Immobilien 2013: Preisblase oder
225
Einstiegschance?
200
Das Transaktionsvolumen in europäischen Gewerbe-
175
immobilien lag 2012 bei rund 130 Mrd. EUR, einer
150
Steigerung gegenüber den Jahren 2010 (circa 110 Mrd.
125
EUR) und 2011 (circa 120 Mrd. EUR). Die Spitzenwerte
100
aus 2006 und 2007 mit jeweils rund 250 Mrd. EUR
konnten aber bei weitem nicht erreicht werden. Auch
75
im ersten Quartal 2013 blieb die Investitionstätigkeit
50
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
rege, allein in Deutschland wurden bereits mehr als
7 Mrd. EUR investiert.
Prime Kapitalwerte in EUR/m2 (errechnet aus Prime Miete kapitalisiert mit jeweiliger
Prime Yield je Quartal) im Vergleich zum DAX 30; indexiert: Januar 2004 = 100
Berlin
München
London City
Madrid
Paris CBD
DAX 30 Kurs
Vor dem Hintergrund, dass die Preise für core Immobilien in den europäischen Kernländern seit Mitte 2009
deutlich gestiegen sind (London Westend: 60 Prozent,
München: 35 Prozent), stellt sich zunehmend die Frage,
Grafik 18 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
ob die heutigen Einstiegspreise noch attraktiv sind oder
bereits eine Preisblase existiert.
Durchschnittliche Finanzierungsmargen (core Objekte)
Zur Beantwortung dieser Frage ist anzumerken, dass
300
Wertsteigerungen für core Objekte mittels einer Yield
280
Kompression oder über Mietsteigerungen realisiert
260
werden können.
240
220
Trotz aktueller Anfangsrenditen zwischen 4 und
200
180
4,5 Prozent besteht in Kerneuropa immer noch ein
160
erheblicher Spread zu Staatsanleiherenditen, der sich
140
theoretisch weiter einengen könnte. Mietseitig positiv
120
ist zudem die geringe Bautätigkeit, die trotz moderater Wirtschaftsentwicklung für zumindest stabile
100
Q1 2010
Q3 2010
Q1 2011
Q3 2011
Q1 2012
Q3 2012
Italien
Niederlande
Schweden
Mieten sorgen sollte.
Andererseits ist zu berücksichtigen, dass bei Anfangs-
in Basispunkten (Basis: Investorenbefragung)
Deutschland
Frankreich
Großbritannien
Q1 2013
Spanien
renditen von 4 Prozent auch der Exit mit 4 Prozent
realisiert werden muss, um bei gleicher Miethöhe
auch mindestens einen IRR von 4 Prozent zu erreichen. Aufgrund des zunehmenden Alters der Objekte
17
Investmentmarkt
Durchschnitt Total Return Top 10 Märkte in Europa (Prime) im
darf aber zumindest bezweifelt werden, dass auch
Vergleich mit 12M EURIBOR
im Exit solche Verkaufsrenditen erreicht werden. Bei
Retail-Objekten in den Fußgängerzonen erscheint dies
30,0
6,0
realistischer als bei Büro- oder Logistikobjekten, da die
25,0
5,0
Einzelhandelslagen nachhaltiger und in der Regel nicht
20,0
4,0
duplizierbar sind.
15,0
3,0
10,0
2,0
Zinserhöhungen werden ebenfalls oft als Argument
5,0
1,0
für fallende Immobilienwerte angeführt. Hier ist zu
0,0
0,0
berücksichtigen, dass möglichen Zinserhöhungen
-5,0
-1,0
steigende Inflationserwartungen und in der Regel
-10,0
-2,0
-3,0
-15,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
Mietsteigerungen bei core Objekten vorhergehen, sodass Immobilienwerte zunächst steigen sollten. Dies
war auch in den Jahren von 1999 bis 2001 und 2005
bis 2007 der Fall.
in Prozent (Top 10 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City,
Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central)
Büroimmobilien
Im Gegensatz zu core Objekten sind derzeit core+ und
value added Objekte (kürzere Mietvertragslaufzeit,
12M EURIBOR (rechte Achse)
Einzelhandelsimmobilien
ggf. Leerstand oder Refurbishment-Aufwand) mit
Logistikimmobilien
Anfangsrenditen von 5,5 bis 6,5 Prozent in zentrums-
Grafik 20 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank).
nahen Lagen attraktiver bepreist, da diese von den
verbesserten Fundamentaldaten in Form rückläufiger
Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen
Leerstände und steigender Durchschnittsmieten pro-
EUR
%
80
8,0
70
7,0
60
6,0
50
5,0
40
4,0
30
3,0
20
2,0
10
1,0
0
2005
0,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
fitieren. Hier können eigenkapitalstarke Investoren
weiterhin attraktive rendite-risiko-adjustierte Renditen generieren.
Abzuraten ist dagegen von Objekten in B-Lagen mit
langen Mietverträgen zu Anfangsrenditen von 6 bis
7 Prozent. In diesen Fällen ist aufgrund des Renditeabschlages für die Lage von Bestandsobjekten oft nur ein
Verkaufspreis unterhalb des Einkaufspreises realistisch.
In Spanien sind die Anfangsrenditen zuletzt nach
oben gegangen. Allerdings sind Prime Yields von
Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR
Leitzinssatz der EZB in Prozent
5 J EUR Swap Rate in Prozent
Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent
Grafik 21 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB).
18
6 bis 6,5 Prozent bei Staatsanleiherenditen von rund
4 Prozent für uns noch nicht attraktiv genug, um die
Risiken des Marktes abzudecken. Sofern die Renditen
weiter steigen, werden wir Spanien wieder in unsere
erweiterte Watchlist aufnehmen.
Investmentmarkt
Core+ Renditen nähern sich core Renditen wieder an
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
FK in hohem Maße verfügbar,
auch für
Opportunistic-Immobilien
Immobilienmärkte gekennzeichnet durch relativ
hohe Intransparenz, hohe Bautätigkeit,
keine zu expansive FK-Vergabe
2,0
Kein FK verfügbar für
Opportunistic-Immobilien
0,0
1990
1995
2000
2005
2010
2015p
Renditen Büroimmobilien (europäischer Durchschnitt) in Prozent
Core
Core+
Value added / Opportunistic (Durchschnitt)
IRR-Matrix bei verschiedenen An- und Verkaufsrenditen und verschiedenen Mietszenarien
Annahmen
>
>
>
Neubau mit Mietvertragslaufzeit 10 Jahre (ohne Break)
Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten (7 EUR/m²/Jahr Instandhaltung, 2 Prozent des Rental Income: Property Management)
Durchschnittliche Fondskosten (0,5 Prozent der Assets)
>
Fremdkapital: 50 Prozent bei 2,9 Prozent Zins
Verkaufsrendite
Anfangsrendite
Annahmen
4,5
4,75
5,0
5,25
4,5
4,75
5,0
5,25
4,5
4,75
5,0
5,25
5,0
7,0
6,8
6,2
5,6
4,2
3,4
2,6
1,8
9,9
9,2
8,5
7,9
4,75
6,3
5,5
4,9
4,1
2,6
1,8
0,9
0,0
8,6
7,9
7,3
6,7
4,5
5,0
4,7
4,0
3,2
1,6
0,7
– 0,2
– 1,3
7,5
6,8
6,2
5,5
Mietsteigerung ≈ Inflation
10 % Abschlag im Vergleich
zur Ursprungsmiete
Mietsteigerung > Inflation: 4 % p. a.
– Wirtschaftswachstum ca. 2 % p. a.
– Neubautätigkeit moderat (unter
– Wirtschaftswachstum ca. 1 – 2 % p. a.
– Neubautätigkeit hoch (entspricht
– Wirtschaftswachstum ca. > 2 % p. a.
– Neubautätigkeit moderat (unter
Durchschnitt 1995 – 2000)
19
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte im Frühjahr 2013
Büroimmobilien
Spitzenrendite (Ø) in Prozent
Spitzenmiete in EUR/m²/Monat
Einzelhandel
Logistikimmobilien
4,4
40
4,5
130
6,75
9
Prognose Renditeentwicklung
È
*
3-Monats-Tendenz
in USD/m²/Monat
Ä
5,2
25
5,0
160
7,5
8
Ä
Ä
Ä
Ä
Ä
8,5
69
8,5
259
10,0
7
Helsinki
Stockholm
4,0
95
3,0
419
5,9
9
Ä
Ä
Ä
London
5,50
19
4,75
142
7,0
4
Ä
Ä
Brüssel
4,35
64
3,75
550
7,0
4
È
Paris
4,75
33
4,25
265
6,5
6
Frankfurt
Ê
6,25
15
6,0
144
8,25
5
Ê
Ê
È
È
Madrid
È
Ä
Ä
È
Budapest
6,15
40
5,0
238
8,5
4,3
Ä
Ä
Warschau
È
È
È
È
Grafik 24 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, Colliers, Newsec, Catella, CBRE).
20
Ä
Ä
Prag
Mailand
6,0
24
5,0
215
8,25
6
6,5
25
6,0
95
7,75
5
Ä
7,50
14
7,0
90
9,0
4
È
È
È
Ä
Ä
Ä
Moskau*
Marktthermometer
Marktthermometer
Herbst 2010
Lyon
Brüssel (City)
Marseille
Köln
Stuttgart
attraktiv
Düsseldorf
Hamburg
Berlin
selektiv
attraktiv
Amsterdam
moderat
London (M 25 West)
Rom
Mailand
kritisch
Lissabon
Lyon
Rotterdam
Birmingham
Wien
London (Westend, Mid)
Barcelona
Paris (La Défense)
Barcelona
Mailand
Dublin
Dublin
London (Westend, Mid)
Rotterdam
Prag
Paris (CBD)
London (Docklands)
Paris (WBD)
Budapest
Wien
Helsinki
moderat
Frankfurt/M. (City)
Warschau
Stuttgart
Stockholm
Düsseldorf
Frankfurt/M. (City)
München
Berlin
selektiv
attraktiv
Amsterdam
London (M 25 West)
Paris (La Défense)
London (Docklands)
Madrid (City)
Brüssel
London (City)
Warschau
Prag
attraktiv
Hamburg
Helsinki
Birmingham
Glasgow
Paris (WBD)
Stockholm
München (City)
Paris (CBD)
London (City)
Frühjahr 2013
Rom
kritisch
Budapest
Madrid (City)
Lissabon
Anmerkung
Das Ergebnis dieser Investmentanalyse spiegelt den
wohingegen die als kritisch eingestuften Märkte eher
allgemeinen Markttrend bei vollvermieteten moder-
Preisrückgänge befürchten lassen.
nen Büroobjekten wider und wird in erster Linie dazu
genutzt, das optimale Timing von Ankaufs- bezie-
Für die Ermittlung einer strategischen Asset Allokation
hungsweise Verkaufsentscheidungen innerhalb einer
innerhalb eines Immobilienportfolios wären jedoch
definierten Anlagestrategie zu bestimmen.
weitere Parameter, wie zum Beispiel volkswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
Märkte, die als attraktiv eingestuft werden, bieten auf
oder die Objektverfügbarkeit, zu berücksichtigen.
Fünfjahressicht insgesamt Preissteigerungspotenzial,
21
Marktthermometer
Erklärung Marktthermometer
rund 200 Basispunkten zwischen Italien und Spanien
gegenüber Deutschland, Finnland und Österreich be-
Als Folge der expansiven geldpolitischen Maßnahmen
stehen bleiben wird.
der EZB haben sich die Spreads bei den Staatsanleiherenditen im Vergleich zur deutschen Benchmark
Vor dem Hintergrund der rückläufigen Staatsanleihe-
seit Anfang September 2012 in den Krisenländern
renditen in der Peripherie drängt sich die Frage auf, ob
Spanien, Italien und Portugal eingeengt. Kurzfristig
nicht auch ein antizyklischer Einstieg an den Immobili-
sind zwar als Folge politischer Unsicherheiten (vor
enmärkten in Südeuropa sinnvoll ist. Aus unserer Sicht
allem Italien und Zypern) Renditeanstiege zu beob-
haben sich die Preise dort jedoch bei weitem nicht so
achten gewesen, mittelfristig weist der Trend jedoch
korrigiert, wie es die wirtschaftliche Verfassung dieser
in Richtung geringer Renditeaufschläge. In unserer
Länder widerspiegelt. Core Immobilien werden dort
Prognose erwarten wir bis 2015, dass ein Spread von
aus unserer Sicht bei Anfangsrenditen um 6 Prozent
Markteinschätzung am Beispiel London – Marktthermometer Frühjahr 2007, Frühjahr 2009 und Frühjahr 2011
Stockholm
Wien
ankfurt/M. (City)
GBP
Brüssel (City)
attraktiv
Mailand
2.500
Birmingham
Birmingham
Paris (CBD)
Rom
Warschau
moderat
London (M 25 West)
Dublin
Budapest
Frankfurt/M. (City)
12,0
Paris (CBD)
Paris (WBD)
aris (La Défense)
Edinburgh
London (M 25 West) Hamburg
Rotterdam
ondon (Docklands)
Manchester
%
Brüssel (City)
ondon (West End, Mid)
Paris (CBD)
Glasgow
Düsseldorf
London (City)
Birmingham
Prag
Amsterdam
Lille
Stockholm
Budapest
London (City)
Stuttgart
Lyon
3.000
Glasgow
London (West End, Mid)
Helsinki
Marseille
selektiv
attraktiv
Rom
London (Docklands)
kritisch
10,0
Manchester
Barcelona
Edinburgh
London (West End, Mid)
Glasgow
Madrid (City)
London (City)
2.000
8,0
1.500
6,0
1.000
4,0
500
2,0
0
0,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Kapitalwerte in GBP/sq ft/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
London City
London West End
Grafik 26 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
22
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013p
Marktthermometer
und einer nur geringen Verkaufsbereitschaft von Be-
Prime Anfangsrenditen von größer 6,0 Prozent eher
standsobjekten nach wie vor zu teuer gehandelt. Wir
im Wohninvestmentsegment interessant, da deren
erwarten Anfangsrenditen von mindestens 6,5 bis 7
Fundamentaldaten bei geringem Leerstand und sta-
Prozent in Madrid, Barcelona oder Mailand, bevor wir
biler Nachfrage wesentlich besser sind als im Büro-
diese Märkte wieder als attraktiv einstufen.
sektor.
Unter Berücksichtigung des Bond-Yield-Gaps und
Irland ist das erste Land der PIIGS-Krisenländer, das
positiver Mieterwartungen schätzen wir die deut-
den kritischen Bereich in unserem Thermometer ver-
schen Märkte wie schon 2012 weiterhin als selektiv
lassen hat. Hier wirken sich rückläufige Staatsanleihe-
attraktiv ein, wobei wir das bessere Rendite-Risiko
renditen und – als Folge der Lohnsenkungen – verbes-
Verhältnis bei core Objekten mit kurz laufenden Miet-
serte Produktivitätskennziffern positiv aus, sodass
verträgen sehen, da dort nach wie vor ein Aufschlag
das Land wieder wettbewerbsfähiger wird. Zudem
bei den Anfangsrenditen von bis zu 100 Basispunkten
zeichnet sich eine Flächenknappheit an core Flächen
marktgängig ist. Allerdings sehen wir in den letzten
ab, wovon der Mietmarkt für hochwertige Flächen
Monaten auch hier ein zunehmendes Interesse von
profitieren sollte. Allerdings ist aus Investmentsicht
Käufern, weshalb zu erwarten ist, dass sich diese Dif-
der Bestand an core Büroobjekten im Stadtzentrum
ferenz verringern wird. Core Immobilien mit lang lau-
von Dublin begrenzt.
fenden Mietverträgen sind bei Anfangsrenditen von
4,5 Prozent unserer Meinung nach mittlerweile nicht
mehr attraktiv bepreist. Für spekulativ orientierte Investoren kann eine Investition auf diesem Niveau aber
durchaus noch Sinn machen, da als Folge der expansiven Geldpolitik der Notenbanken eine weitere Yield
Kompression in Richtung 4 Prozent möglich und damit
kurzbis mittelfristig eine weitere Wertsteigerung
durchaus realistisch ist.
Nur noch geringeres Preispotenzial sehen wir aufgrund der Yield Kompression seit 2009 ebenfalls in
Paris (CBD) und im Londoner Westend, beide Standorte haben wir noch in 2009 und 2010 als attraktiv
beurteilt.
Die Märkte in den niederländischen Städten Amsterdam und Rotterdam scheinen aufgrund des BondYield-Gaps interessant zu sein. Aufgrund der hohen
Leerstandsraten und folglich der nur begrenzten
Mietsteigerungserwartungen sind diese Standorte
jedoch nur im moderaten Bereich des Thermometers zu finden. Die Niederlande erscheint derzeit bei
23
Deutschland
Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz
München
Büro
Frankfurt
Berlin
Spitzenmiete
(Tendenz)
(Tendenz)
Ä
Ä
È
6,5 – 7,25
Ä
È
4,7 – 5,5
Ä
Ä
4,25 – 4,75
Ä
È
Logistik
6,5 – 7,4
Ä
È
Büro
4,8 – 5,5
Ä
È
4,5 – 5,25
Ä
È
Logistik
6,5 – 7,4
Ä
Ä
Büro
4,6 – 5,5
Ä
È
3,7 – 5,25
Ä
Ä
Logistik
6,5 – 7,4
Ä
Ä
Büro
4,7 – 5,5
Ä
È
Einzelhandel
4,1 – 5,0
Ä
Ä
Logistik
6,5 – 7,5
Ä
Ä
Einzelhandel
Einzelhandel
Einzelhandel
Grafik 27 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, JLL).
24
Stand: Q1 2013
È
3,65 – 4,5
Einzelhandel
Büro
Hamburg
Prime Rendite
in Prozent
4,25 – 5,0
Logistik
Düsseldorf
Prime Rendite
Makroökonomische Daten Deutschland
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
ggü. Vorjahr
Prognose 2013
Verschuldung (in % des BIP)
0,1
– 0,3
0,8
81,9
Arbeitslosenquote (saisonbereinigt)
5,4
Leitzins
0,5
Grafik 28 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat).
>
Steigende Wohnimmobilienpreise als Folge der
niedrigen Zinsen unterstützen in Deutschland die
Konsumneigung durch den so genannten „wealth
effect“. Die Bundesrepublik wird in den nächsten
Jahren durch einen in Relation zur deutschen
Wirtschaftsstärke „zu niedrigen Euro-Kurs und
Leitzinssatz“ profitieren, der den Export und die
deutschen Asset-Preise begünstigen sollte.
>
Die stabile Entwicklung des deutschen Außenhandels sowie der Binnennachfrage dienen als
Stütze für die deutsche Wirtschaft.
Deutschland
EUR
800
%
8,0
700
7,0
600
6,0
500
5,0
400
4,0
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
300
3,0
Stuttgart) wurden 2012 mit 2,7 Mio. m² rund 11 Pro-
200
2,0
zent weniger Flächen als im Vorjahr umgesetzt. Gleich-
100
1,0
zeitig hat sich der Trend einer Verknappung verfügbarer
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
10 Jahre
An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin,
Flächen in den 1A-Lagen vor dem Hintergrund von nur
geringen Neubaufertigstellungen fortgesetzt.
Die Vermietungszahlen über alle Größensegmente
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Berlin
Düsseldorf
Leerstand auf dem niedrigsten Stand der letzten
aus dem ersten Quartal 2013 spiegeln die UmsatzFrankfurt/Main
Hamburg
München
dynamik am deutschen Büroimmobilienmarkt wider.
Vor allem in München macht sich das positive Wirtschaftsumfeld und die anhaltende Flächenexpansion
Grafik 29 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
von Großunternehmen wie BMW bemerkbar, was zu
einem deutlichen Anstieg der Vermietungstransaktionen geführt hat. Darüber hinaus gibt es innerhalb
des Altstadtrings mittlerweile kaum verfügbare Büroflächen, die Leerstandsrate (6,8 Prozent) befindet sich
Büroflächenumsatz
auf dem niedrigsten Wert seit Mitte 2003.
Q1 2013
2012
2011
Tendenz
Als Folge der anhaltend hohen Flächennachfrage auch
Berlin
87.000
548.000
550.000
Ä
außerhalb der absoluten Toplagen gab es in den Top 7
Düsseldorf
71.000
305.000
310.000
Ê
fige Leerstandsraten. Im Laufe des Jahres 2013 erwar-
Frankfurt
59.000
472.000
423.000
Ä
ten wir wieder einige großvolumige Abschlüsse. Für
Hamburg
110.000
430.000
540.000
Ä
Top 7 beim Flächenumsatz erreicht werden.
57.000
261.000
320.000
Ê
München
131.000
530.000
645.000
Ä
Stuttgart
26.000
191.000
285.000
Ä
541.000
2.737.000
3.073.000
Köln
Gesamt
Büromärkten, mit Ausnahme von Düsseldorf, rückläu-
das Gesamtjahr dürfte die Marke von 3 Mio. m² in den
Bezogen auf die einzelnen Standorte gab es beim
Flächenumsatz zum Teil deutliche Unterschiede. Während sich die Umsatzergebnisse im ersten Quartal 2013
in Hamburg und München mit einem Plus von 29 beziehungsweise 11 Prozent im Jahresvergleich sehr positiv
entwickelt haben, verzeichneten Frankfurt und Stutt-
gart Rückgänge von jeweils knapp 50 Prozent.
25
Deutschland
Auszug bedeutender Investmenttransaktionen in Deutschland
Stadt
Adresse
Käufer
Portfolio
T11 & One Goethe Plaza (Fra) / K195 (Berlin)
IVG Institutional Funds
Fläche in
m²
38.400
Datum
Preis in
Mio. EUR
2013 Q1
500,0
Portfolio
11 Objekte
Dundee International REIT
137.200
2013 Q1
420,0
Frankfurt
Frankfurter Welle (Fase 1–6), An der Welle 1–10
Norges Bank / Axa
73.015
2012 Q4
410,0
München
Ten Towers, Dingolfinger Straße 1–15
WealthCap
69.060
2012 Q4
206,0
München
Ehem. E.ON HQ, Brienner Straße 38–40
Conle Stiftung
26.350
2012 Q3
135,0
Berlin
HumboldtHafenEins, Kapelle-Ufer, Humboldthafen
2 Pensionsfonds
30.000
2013 Q1
130,0
Düsseldorf
Sky Office, Kennedydamm 24
Allianz Real Estate
31.000
2012 Q4
118,0
München
KPMG, Ganghoferstraße 27–29a
WealthCap
27.520
2012 Q3
113,9
Berlin
Leipziger Platz 1–6 / Potsdamer Platz 8–9
Deka-ImmobilienGlobal
22.400
2012 Q4
112,0
Hamburg
HypoVereinsbank, Alter Wall 22
Art-Invest Real Estate
19.000
2012 Q4
100,0
Frankfurt
Romeo & Julia, Ulmenstraße 37–39
AFIAA
14.500
2012 Q4
97,0
München
Angerhof, Oberanger 31–37
IVG Institutional Funds
16.550
2012 Q4
96,0
München
Medienfabrik, Ganghoferstraße 68–70 / Ridlerstraße 9
Allianz
22.560
2013 Q1
90,0
München
Ehem. HQ BayWa, Arabellastraße 4
Competo Capital Partners / BayWa
25.000
2012 Q4
80,0
Portfolio
49 % in VBG 4-Portfolio
Menora Mivtachim
42.122
2012 Q3
80,0
Frankfurt
frank und frei, Mainzer Landstraße 50
SSRP-Fonds (Blue Colibri AG)
20.500
2013 Q1
65,0
Frankfurt
Signaris, Mainzer Landstraße 35–39
BNP - Next Estate Income Fund
14.071
2013 Q1
65,0
Frankfurt
K26, Neue Mainzer Straße 28 / Kaiserstraße 26
11.500
2012 Q4
62,0
Berlin
TU Verwaltungsgebäude, Marchstraße 20–21
LHI Leasing
16.300
2012 Q3
58,0
Stuttgart
Mercedes-Benz Bank HQ, Siemensstraße 7
Hines Global Reit
24.400
2013 Q1
52,0
Hamburg
Justizforum Ost (Haus der Gerichte), Lübeckertordamm 4
Talanx
13.750
2013 Q1
46,5
Stuttgart
Hauffstraße 5 / Am Neckartor 22
Land Baden-Württemberg
23.278
2012 Q4
45,0
Düsseldorf
doubleU, Derendorfer Allee 4
12.750
2012 Q3
45,0
R+V Versicherung
11.921
2012 Q3
44,0
22.726
2012 Q4
43,0
Frankfurt
Beethovenstraße 12–16 / Bettinastraße 53–55
Berlin
Trigon-Haus, Katharina-Heinroth-Ufer 1 / Lützowufer 31–33 STAM
München
Take Off, Olof-Palme-Straße / Graf-zu-Castell-Straße
Talanx
10.625
2012 Q3
42,5
Hamburg
Imtech Haus, Hammer Straße 30–34
16.000
2012 Q4
42,0
Grafik 31 – Quellen: Research iii-investments (Presseauswertungen, PMA, CBRE, JLL).
26
Deutschland
Das Leerstandsvolumen in den sieben Topstandorten
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Monat
verringerte sich 2012 um circa 1 Mio. m² auf knapp
Q1 2013
6,2 Mio. m², die durchschnittliche Leerstandsquote im
Jahresvergleich damit von 10,2 auf 9,3 Prozent.
Büroleerstandsquoten in Prozent
Q1 2013
Berlin
22,00
Düsseldorf
24,00
Frankfurt
33,00
Hamburg
24,00
Köln
19,00
8,5
München
30,00
Düsseldorf
11,6
Stuttgart
18,50
Frankfurt
13,8
Hamburg
8,5
Berlin
Köln
10,2
Grafik 33 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE).
Der deutsche Investmentmarkt steht nach wie vor
München
6,8
ganz oben auf der Watchlist vieler institutioneller In-
Stuttgart
5,8
vestoren und profitiert von den stabilen Wirtschafts-
Grafik 32 – Quellen: Research iii-investments (JLL, Colliers).
aussichten. So wurden im ersten Quartal 2013 bundesweit insgesamt rund 7 Mrd. EUR in gewerbliche
Die Spitzenmieten haben 2012 ebenfalls von der an-
Immobilien investiert, etwa 50 Prozent mehr als im
haltenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen
gleichen Vorjahreszeitraum. Vor diesem Hintergrund
Flächen in zentralen Lagen (CBD) profitiert und wiesen
sowie der steigenden Bereitschaft vieler Marktteil-
in allen deutschen Topmärkten einen durchschnitt-
nehmer, auch in core+ und value added Produkte zu
lichen Anstieg von 3,5 Prozent im Jahresvergleich
investieren, dürfte im Gesamtjahr 2013 das Investi-
aus. Den höchsten Anstieg gab es in Düsseldorf mit
tionsvolumen des Vorjahres von 25 Mrd. EUR über-
6,5 Prozent, gefolgt von München und Stuttgart mit
troffen werden.
6 beziehungsweise 5 Prozent. Die NRW-Hauptstadt
profitierte dabei von dem Abschluss mehrerer groß-
Der Investmentmarkt profitierte 2012 von einer Zu-
flächiger Mietverträge beziehungsweise von Mietver-
nahme von Portfolio-Transaktionen, deren Volumen
längerungen (u. a. Deutsche Telekom, Huawei, Boston
sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres auf
Consulting Group).
2,5 Mrd. EUR mehr als verdoppelt hat. Auf der Verkäuferseite machten sich die Transaktionen von Freo
(circa 500 Mio. EUR für drei Büro- und Retailobjekte
in Berlin und Frankfurt an IVG-Konsortium) sowie
Portfolioverkäufe von sich im Verkaufsprozess befindlichen Publikumsfonds bemerkbar. Mit einem Anteil
von rund 40 Prozent waren Büroimmobilien die mit
Abstand am stärksten nachgefragte Asset-Klasse, gefolgt von Retailimmobilien mit 20 Prozent.
Die Spitzenrenditen sind im ersten Quartal 2013
in allen Topmärkten stabil geblieben. Dennoch ist
27
Deutschland
aufgrund der anhaltend starken Nachfrage nach
Prime Objekten im weiteren Jahresverlauf eine YieldKompression in einigen Märkten wie München und
Steigende Mieten und knappes Flächenangebot in
Hamburg realistisch.
den 1A-Lagen
Der deutsche Einzelhandelsmarkt hat sich 2012
positiv entwickelt. Auch wenn die RetailflächenumQ1 2013
sätze gegenüber dem Vorjahr um knapp 10 Prozent
Berlin
4,85
zurückgingen, wurden mehr Vertragsabschlüsse als
Düsseldorf
4,90
2011 registriert. Dabei ist der Umsatzrückgang nicht
Frankfurt
4,75
auf eine nachlassende Nachfrage, sondern vielmehr
Hamburg
4,70
auf eine Angebotsknappheit in den Toplagen (vor
Köln
5,20
allem im High-Street-Segment) zurückzuführen. Dies
München
4,50
wirkt sich wiederum positiv auf B-Städte aus, die von
Stuttgart
5,00
der verstärkten Flächennachfrage von Filialisten in
Alternativstandorten profitieren. Spitzenreiter beim
Flächenumsatz mit 75.000 m² war der Berliner Einzelhandelsmarkt. Hier wurde auch der höchste Anstieg
bei der Spitzenmiete erzielt (12,5 Prozent). Das knappe
Flächenangebot und die ungebrochene Mieternachfrage in den 1A-Lagen hat in den meisten Topmärkten
zu steigenden Spitzenmieten geführt.
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Monat
2011
2012
2013p
Berlin (Tauentzienstraße)
240
270
280
Frankfurt (Zeil)
280
290
290
Köln (Schildergasse)
230
245
250
Düsseldorf (Königsallee)
250
255
265
Hamburg (Spitalerstraße)
250
250
255
Stuttgart (Königstraße)
235
235
240
München (Kaufingerstraße)
320
330
350
Grafik 35 – Quellen: Research iii-investments (JLL).
In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 wurden
1,4 Mrd. EUR (5 Prozent weniger als 2012) in deutsche
Einzelhandelsimmobilien investiert. Rund 65 Prozent
aller Retail-Investments erfolgten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Im
28
Deutschland
Centern, auch vor dem Hintergrund fehlender Objektangebote, deutlich nachgelassen.
EUR
4.400
%
11,0
4.000
10,0
3.600
9,0
3.200
8,0
2.800
7,0
2.400
6,0
2.000
5,0
Berlin
4,60
1.600
4,0
Frankfurt
4,25
1.200
3,0
Köln
4,25
800
2,0
Düsseldorf
4,10
400
1,0
0
0,0
Hamburg
3,70
Stuttgart
4,20
München
3,65
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Berlin
Köln
Frankfurt/Main
Hamburg
Q1 2013
München
Hinsichtlich der Wertentwicklung erwarten wir mittelfristig stabile Anfangsrenditen und weiterhin leicht
steigende Mieten in den 1A-Lagen. Für Bestandsobjekte in B-Lagen gehen wir bei Mietvertragsverlängerungen dagegen an vielen Standorten von Mietabschlägen aus.
Gesamtjahr 2012 verbuchte der Einzelhandelssektor
Vor allem beim Markteintritt und im Hinblick auf eine
ein Transaktionsvolumen von etwa 8 Mrd. EUR und
optimale Marktpositionierung von neuen Marken spie-
lag damit knapp 30 Prozent unter dem Vorjahreser-
len die 1A-Lagen zunehmend auch in den B-Städten mit
gebnis. Zurückzuführen ist dies auf ein nur geringes
entsprechenden Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern
Angebot an core Objekten in Toplagen, da Eigentümer
sowie Passantenfrequenz eine entscheidende Rolle.
aufgrund steigender Kapitalwerterwartungen derzeit
kaum bereit sind, sich von Bestandsobjekten zu tren-
nen. Die mit Abstand größte Transaktion im ersten
Quartal 2013 war der Verkauf des Kö-Bogens in Düs-
Deutlich steigende Nachfrage nach modernen
seldorf für 400 Mio. EUR (inklusive Büroanteil).
Lager- und Logistikimmobilien
Neben Investitionen in Toplagen sind Fachmarktzen-
Der deutsche Logistikmarkt hat sich 2012 im Einklang
tren verstärkt in den Fokus vieler Investoren gerückt.
mit der Wirtschaftsstärke Deutschlands stabil entwi-
So konnten sich die Investitionen in diesem Marktseg-
ckelt, wenngleich die Flächenumsätze mit 4,7 Mio. m²
ment im ersten Quartal 2013 gegenüber 2012 mehr
unter dem Rekordergebnis von 5,9 Mio. m² des
als verdoppeln und ihren Anteil am Gesamtinvesti-
Vorjahres geblieben sind. Das verringerte Umsatzvo-
tionsvolumen in Retailobjekte auf knapp 55 Prozent
lumen liegt aber immer noch 10 Prozent über dem
steigern. Dagegen hat die Nachfrage nach Shopping
5-Jahres-Durchschnitt und spiegelt die Robustheit des
29
Deutschland
Hamburg sowie von BLG Logistics mit rund 32.000 m²
in Frankfurt.
EUR
100
%
20,0
90
18,0
80
16,0
Kurz- bis mittelfristig rechnen wir mit einer steigen-
70
14,0
den Umsatzdynamik, die mit der zunehmenden Be-
60
12,0
reitschaft der Logistikunternehmen, wieder längere
50
10,0
Mietverträge abzuschließen, einhergehen sollte.
40
8,0
30
6,0
20
4,0
10
2,0
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Bei den Spitzenmieten erwarten wir bis Ende 2013 eine
stabile bis leicht positive Entwicklung in Märkten wie
München und Hamburg, während wir für (ältere) Bestandsobjekte eher rückläufige Mieten prognostizieren.
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Monat
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt/Main
Hamburg
Q1 2013
München
Grafik 38 – Quellen: iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
deutschen Logistikimmobilienmarktes wider. Trotz
Berlin
5,10
Düsseldorf
5,60
Frankfurt
6,20
Hamburg
5,90
München
6,40
einer gestiegenen Nachfrage können aktuell viele
Die deutschen Topstandorte erfreuen sich nach wie
Mietgesuche aufgrund eines knappen Angebots an
vor einer ungebremst hohen Investmentnachfrage
modernen Flächen nicht bedient werden. Ursächlich
nach erstklassigen Objekten in bester Lage mit lang-
dafür ist das Ausbleiben von spekulativen Projektent-
fristigen Mietverträgen. Das knappe Angebot hat zu
wicklungen in den letzten Jahren, was unter anderem
einer Annäherung der Anfangsrenditen auf 6,5 Pro-
auf gestiegene Grundstückspreise und insbesondere
zent in allen Top 5 Märkten geführt.
die eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der
Banken zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund
Unterstützt durch die relativ robuste Wirtschaftsent-
haben sich Projektentwicklungen auf Eigennutzer-
wicklung sowie die positiven Konjunkturerwartungen,
objekte spezialisiert. Entsprechend hat sich deren
konnte das Investitionsvolumen im ersten Quartal
Anteil am Gesamtflächenumsatz in den Top 5 (Berlin,
2013 an das Schlussquartal des Vorjahres anknüpfen.
Düsseldorf, Frankfurt inklusive Wiesbaden/Mainz,
Mit 650 Mio. EUR wurden 80 Prozent mehr als im
Hamburg und München) 2012 im Jahresvergleich
ersten Quartal 2012 in deutsche Lager- und Logistik-
von 20 auf 25 Prozent erhöht. Zu den größten Ver-
immobilien investiert. Auf der Käuferseite zählten
mietungstransaktionen in 2012 gehörten die Anmie-
Spezialfonds sowie Asset- und Fondsmanager zu den
tungen von REWE (Eigennutzer) mit 63.000 m² in der
aktivsten Playern am Markt, gefolgt von Privatinves-
Region Frankfurt, von DSV Solutions mit 33.000 m² in
toren, deren Anteil stark zugenommen hat.
30
Belgien
Prime Rendite
Prime Rendite
Spitzenmiete
in Prozent
(Tendenz)
(Tendenz)
Büro
Brüssel
Makroökonomische Daten Belgien
Ä
5,0 – 6,25
Einzelhandel
È
4,25 – 5,25
Ä
È
6,5 – 7,5
Ä
Ä
Logistik
Stand: Q1 2013
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
ggü. Vorjahr
0,1
– 0,5
Prognose 2013
0,3
99,6
Leitzins
8,2
0,50
>
2013 wird die belgische Wirtschaft voraussichtlich stagnieren beziehungsweise nur leicht wachsen
>
Die belgische Wirtschaft ist exportabhängig
und angewiesen auf die Nachfrage anderer
Euro-Länder
>
Der Druck auf die Staatsanleiherenditen, die nach
der Dexia-Pleite hoch war, hat zuletzt deutlich
abgenommen (aktuell 10-Jahres Staatsanleihe:
2,0 Prozent)
EUR
400
%
8,0
350
7,0
300
6,0
Hoher Flächenumsatz und rückläufiger Leerstand in
250
5,0
den Toplagen von Brüssel
200
4,0
150
3,0
100
2,0
140.000 m². Für das Gesamtjahr ergab sich ein Flä-
50
1,0
chenumsatz von 423.000 m² und damit ein Anstieg
0,0
um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Trend
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Der Flächenumsatz in Brüssel, dem wichtigsten
Büromarkt Belgiens, lag im letzten Quartal 2012 bei
setzte sich ins Jahr 2013 fort, das mit einem Flächenumsatz von rund 100.000 m² im ersten Quartal
Brüssel
Grafik 42 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, CBRE).
stärker begann als erwartet. Auf der Nachfrageseite
fungierten vor allem große Unternehmen und die
europäischen Institutionen als Treiber des Umsatzes.
Die Pipeline spekulativer Entwicklungen in Brüssel
31
Belgien
Die Spitzenmieten in der Brüsseler City sind 2012 und
EUR
%
Anfang 2013 stabil geblieben und liegen derzeit bei
1.800
9,0
225 EUR/m². Für Topflächen im Quartier Leopold wur-
1.600
8,0
den im ersten Quartal 2013 auch bis zu 285 EUR/m²/
1.400
7,0
Jahr erzielt.
1.200
6,0
1.000
5,0
Das Transaktionsvolumen in Brüssel lag im Jahr 2012
800
4,0
bei etwa 850 Mio. EUR und somit unter dem Vorjah-
600
3,0
resniveau. Dies ist auf den Mangel an core Objekten in
400
2,0
200
1,0
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
1A-Lagen, aber auch auf die restriktive Kreditvergabe
der Banken zurückzuführen. Das Jahr 2013 verzeichnete mit knapp 200 Mio. EUR einen soliden Start und
übertraf das erste Quartal des Vorjahres um circa
50 Prozent. Wir erwarten relativ stabile Anfangs-
renditen von rund 6,25 Prozent bei Objekten mit
Brüssel
3/6/9-Verträgen und rund 5,0 Prozent bei Objekten
Grafik 43 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL, C&W, CBRE).
mit langfristigen Mietverträgen ohne Break-Vereinbarungen.
Yield-Kompression in Toplagen
Das belgische Verbrauchervertrauen ist gegen Ende
2012 aufgrund des negativen wirtschaftlichen Aus-
trocknet allmählich aus. In den Jahren 2013 und
blicks eingebrochen. Zu Beginn 2013 erholte sich
2014 werden voraussichtlich lediglich 23.000 m²
dieser Wert jedoch wieder. Einzelhändler präferieren
beziehungsweise 47.000 m² nicht vorvermietete
weiterhin Topflächen in 1A-Lagen; darunter leiden
Flächen auf den Markt kommen. Dieser Wert liegt
vor allem Flächen in B-Lagen. Dies spiegelt sich auch
deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt der
im Transaktionsvolumen wider, das im ersten Quartal
Büroflächennachfrage.
knapp 60.000 m² betrug und hauptsächlich in den
High-Street Lagen umgesetzt wurde.
Folglich wird die Leerstandsrate weiter sinken. Sie fiel
2012 im Vergleich zum Vorjahr um 70 Basispunkte
Auf der Angebotsseite kommen 2013 kaum neue Ent-
auf 10,4 Prozent bezogen auf den Großraum Brüssel.
wicklungen auf den Markt.
Bei Betrachtung der Teilmärkte ergibt sich ein differenzierteres Bild. So liegt die Leerstandsquote im
An den B-Standorten ist von steigenden Leerstands-
Quartier Leopold bei 5,9 Prozent, im South District
raten und sinkenden Mieten auszugehen. Die Mieten
bei nur 1,0 Prozent und in der Peripherie bei knapp
in 1A-Lagen dagegen werden auch zukünftig stabil
20 Prozent.
bleiben, da es nahezu keine Leerstände gibt. In einigen
32
Belgien
Die größte Transaktion des ersten Quartals 2013 war
EUR
100
%
10,0
der Kauf einer High-Street Immobilie im Quartier
90
9,0
Louise (Brüssel) durch einen privaten Investor. Die be-
80
8,0
deutendste Transaktion im Jahr 2012 war die Erweite-
70
7,0
rungsinvestition des Esplanade Shopping Centers für
60
6,0
rund 130 Mio. EUR.
50
5,0
40
4,0
30
3,0
20
2,0
10
1,0
Transaktionsvolumen geht stark zurück
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Das Investitionsvolumen fiel 2012 mit knapp 120 Mio.
EUR relativ gering aus. Auch das erste Quartal 2013
konnte im Hinblick auf das Investitionsvolumen von
rund 35 Mio. EUR nicht überzeugen. Einerseits ist dies
Brüssel
auf das mangelnde Angebot an Projekten, andererseits
Grafik 44 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL, C&W, CBRE).
auf die derzeitige Wirtschaftlage zurückzuführen.
Auch der Flächenumsatz des belgischen Logistikmarktes ging 2012 im Jahresvergleich mit 557.000 m²
um 34 Prozent zurück und wird sich nach unserer
Einschätzung aufgrund der schwachen Nachfrage bis
Ende des Jahres nicht signifikant erholen.
2012 wurden 340.000 m² neue Flächen geschaffen.
Toplagen und den gefragtesten Shopping Centern
Spekulative Neubautätigkeit fand 2012 nicht statt.
sind vereinzelt sogar steigende Mieten möglich. Die
2013 sollen 268.000 m² neu geschaffen werden, wo-
derzeit aufgerufenen Spitzenmieten belaufen sich auf
von nur 13.000 m² spekulativ sein werden.
1.850 EUR/m²/Jahr.
Die Prime Yields sind bei einem überschaubaren
Das Investitionsvolumen 2012 stieg im Vergleich zum
Transaktionsvolumen in Brüssel und in Antwerpen auf
Vorjahr deutlich auf 755 Mio. EUR an. Dennoch ist der
dem Niveau des Vorjahres geblieben (jeweils 7,0 Pro-
Retail-Investmentmarkt in Brüssel im vierten Quartal
zent). Bei den Spitzenmieten (aktuell 55 EUR/m²/Jahr
2012 auf ein bedenkliches Tief gefallen. Es wurden
in Brüssel und Umgebung und 46 EUR/m²/Jahr in
lediglich Retail Assets im Wert von 60 Mio. EUR gehan-
Antwerpen) ist im weiteren Jahresverlauf nicht mit
delt. Im ersten Quartal 2013 verbesserte sich dieser
Änderungen zu rechnen.
Wert deutlich und stieg auf rund 140 Mio. EUR an.
Die Prime Yields in Brüssel sanken 2012 auf 4,50 bis
4,25 Prozent für High-Street-Assets und blieben für
Einkaufszentren stabil bei 5 Prozent.
33
Finnland
Prime Rendite
in Prozent
Helsinki
Büro
Einzelhandel
Prime Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
5,0 – 5,5
Ä
5,0 – 5,5
Ä
Ä
7,5
Ä
Ä
Logistik
Makroökonomische Daten Finnland
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,1
ggü. Vorjahr
– 2,0
Prognose 2013
0,4
53,0
Leitzins
Grafik 45 – Quellen: Research iii-investments (KTI, PMA).
8,2
0,50
>
Eine im europäischen Vergleich relativ niedrige
Staatsverschuldung sowie gesunde Staatsfinanzen stützen die finnische Wirtschaft in der Eurokrise.
>
Finnland erfüllt als einer der wenigen EU-Staaten
kontinuierlich die EU Stabilitäts- und Wachstumsvorgaben.
>
Die sinkenden Exportzahlen sowie die wirtschaftlichen Probleme des Nokia-Konzerns, der einen
signifikanten Einfluss auf das finnische BIP hat,
sind aktuelle Risikofaktoren.
EUR
400
%
8,0
350
7,0
300
6,0
250
5,0
200
4,0
150
3,0
100
2,0
50
1,0
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
>
Die Anhebung der Transaktionssteuer Mitte März
diesen Jahres dürfte den Investmentmarkt negativ beeinträchtigen.
Gut gefüllte Entwicklungs-Pipeline in Helsinki
Gegen Ende 2012 stieg der Leerstand im Großraum
Helsinki auf 11,0 Prozent. Dies ist unter anderem
dem steigenden Volumen fertiggestellter Flächen
(80.000 m² im Jahr 2012 in Helsinki) geschuldet. In den
Helsinki
beispielsweise 16,7 Prozent in Espoo und 6,4 Prozent
Grafik 47 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat, KTI, PMA, Catella,
C&W, Newsec, JLL, CBRE).
34
Teilmärkten differiert die Leerstandsrate und beträgt
im CBD. 2013 und 2014 werden über 105.000 m²
Flächen in Helsinki, Vantaa und Espoo fertiggestellt,
Finnland
beispielsweise ein Portfolio mit 17 Immobilien im
EUR
2.000
%
10,0
Großraum Helsinki und Exilion kaufte den Hauptsitz
1.800
9,0
von Nokia in Espoo für 170 Mio. EUR.
1.600
8,0
1.400
7,0
Der finnische Investmentmarkt wird von deutschen
1.200
6,0
Fonds dominiert, die sich überwiegend auf neue,
1.000
5,0
vorvermietete core Projekte konzentrieren, sowie von
800
4,0
einheimischen Investoren, die überwiegend zentrums-
600
3,0
400
2,0
200
1,0
0,0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013p 2014p 2015p 2016 p
nahe Objekte mit kurz laufenden Verträgen nachfragen. Der Fokus der Investoren auf core Immobilien
spiegelt sich auch in den Prime Yields wider, die in Helsinki (CBD) unverändert bei 5,0 bis 5,25 Prozent liegen.
In anderen Städten Finnlands liegen die Yields 100 bis
200 Basispunkte darüber.
Helsinki
Tampere
Turku
Prime Yields und Spitzenmieten stabil, hohe Nachfrage nach Topflächen
Nachdem die Konsumausgaben aufgrund der hohen
Inflationsrate, der eingetrübten Wirtschaftsaussichten sowie des sinkenden Verbrauchervertrauens 2011
noch sanken, erholten sie sich bis Anfang 2013 wieder
und erreichten den höchsten Wachstumswert der
sodass kurzbis mittelfristig nicht mit einem Rück-
Eurozone. Für die Wertentwicklung der Mieten in den
gang der Leerstandsraten zu rechnen ist.
1A-Lagen bleibt der kurzfristige Ausblick positiv, da
diese von dem begrenzten Angebot an neuen Einzel-
Die Spitzenmieten im CBD und im Zentrum von Hel-
handelsflächen und einer hohen Nachfrage profitie-
sinki sind Anfang 2013 auf 370 EUR/m²/Jahr bezie-
ren. Die Spitzenmieten in den zentralen Einkaufsstra-
hungsweise 295 EUR/m²/Jahr angestiegen. Für den
ßen von Helsinki sollten ihr Niveau von 1.400 EUR/m²/
Großraum Helsinki prognostizieren wir für die nächs-
Jahr verteidigen können. Die Nachfrage nach Einzel-
ten Jahre eine moderate Mietentwicklung, vor allem
handelsflächen in B-Lagen hingegen nimmt weiter ab.
B-Lagen und ältere Bestandsobjekte werden aufgrund
der aktuell hohen Bautätigkeit keine Mietsteigerun-
Aktuell konzentrieren sich die Betreiber beziehungs-
gen erfahren.
weise Eigentümer von Einkaufszentren auf Flächenerweiterungen und Flächenaufwertungen, wie bei-
Im Jahr 2012 gab es einige bedeutende Investment-
spielsweise im Shopping Center Kluuvi und der Kämp
transaktionen, die zu einem Transaktionsvolumen
Galleria. Auch ein neues Shopping Center nahe der
von insgesamt 950 Mio. EUR führten. Niam erwarb
Kalasatama Metro Station ist in Planung. Insgesamt
35
Finnland
EUR
%
180
9,0
Mieter bestimmen Vertragskonditionen und werden
160
8,0
mit Incentives gelockt
140
7,0
120
6,0
Die finnische Wirtschaft ist Anfang 2013 aufgrund
100
5,0
80
4,0
der schwachen in- und ausländischen Nachfrage
60
3,0
40
2,0
ken ihre Tore schließen mussten (Nokia in Salo sowie
20
1,0
Papier- und Stahlwerke in ganz Finnland) wird es kurz-
0,0
fristig keinen Anstieg der Nachfrage auf dem Logistik-
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013p 2014p 2015p 2016p
geschrumpft. Da vor diesem Hintergrund einige Fabri-
immobilienmarkt geben. Das Prime Mietniveau im
Logistiksektor ist im Vergleich zum Vorjahr in Helsinki
um 4,0 Prozent gefallen, in Turku und Tampere blieb
Helsinki
Tampere
es stabil. Aufgrund der nur geringen Flächennachfrage
Turku
ist der Markt derzeit als „Mietermarkt“ zu bezeichnen,
in dem Incentives gewährt werden, um Mietverträge
abzuschließen beziehungsweise Mieter zu halten. Auch
die Projektentwicklungstätigkeit stagniert insoweit.
Die Prime Yields in Helsinki sind im Vergleich zu 2011
um 25 BP gestiegen und betragen aktuell 7,5 Prozent.
Bei core Objekten erwarten wir eine stabile Wertentwicklung, bei Bestandsobjekten in B-Lagen sollten die
werden 2013 rund 105.000 m² neue Shopping Center
Flächen entstehen. Infolgedessen werden es vor allem
kleinere bis mittelgroße Shopping Center in B-Lagen
schwer haben, im hartumkämpften Markt zu überleben.
Die Investmenttransaktionen beliefen sich im letzten
Quartal 2012 auf 90 Mio. EUR, das erste Quartal 2013
startete mit einem leicht gestiegenen Transaktionsvolumen von 100 Mio. EUR. Eine der bedeutendsten
Retail Transaktionen 2012 war der Kauf des Hämeenlinna Centre durch Keva. Die Spitzenrendite in Helsinki
(CBD und Kamppi) liegt aktuell bei 4,7 bis 5,2 Prozent,
an B-Standorten bis zu 200 Basispunkte darüber. Wir
erwarten eine stabile Entwicklung der Yields und
Prime Mieten bis 2014.
36
Yields steigen und die Mieten leicht zurückgehen.
Frankreich
Prime Rendite
in Prozent
È
3,75 – 4,75
È
Ä
Logistik
7,0 – 7,5
È
Ä
Büro
6,0 – 6,5
Ä
Ä
4,9 – 5,75
Ä
Ä
7,75
Ä
Ä
6,0 – 6,5
Ä
Ä
Einzelhandel
5,0 – 5,75
Ä
Ä
Logistik
7,5 – 7,75
Ä
Ä
Paris
Einzelhandel
Lyon
Spitzenmiete
(Tendenz)
4,35 – 5,0
Büro
Einzelhandel
Logistik
Büro
Marseille
Prime Rendite
(Tendenz)
Makroökonomische Daten Frankreich
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,2
ggü. Vorjahr
– 0,4
Prognose 2013
0,5
90,2
11,0
Leitzins
0,50
>
Verlust des Spitzenratings im Hinblick auf Kreditwürdigkeit (Abstufung auf AA+) von S&P.
>
Im vierten Quartal 2012 fiel die französische
Wirtschaft in eine Rezession, erholte sich aber
Anfang 2013 wieder. Die vom Statistikamt herausgegebene BIP-Prognose für das Gesamtjahr
2013 beträgt 0,5 Prozent.
%
dsa
EUR
1.000
10,0
800
8,0
600
6,0
Relativer stabiler Flächenumsatz auf dem Büromarkt
Île-de-France
Nach den beiden umsatzstarken Jahren 2011 und 2012
hat sich der Pariser Büromarkt zu Beginn 2013, beeinflusst durch die Konjunkturflaute in Frankreich, nur
400
4,0
200
2,0
0
0,0
moderat entwickelt. In den ersten drei Monaten des
laufenden Jahres wurden insgesamt knapp 390.000 m²
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
umgesetzt, 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Vermieter sind bei Verhandlungen über bestehende aber auch
neue Mietverträge zu immer größeren Zugeständnissen in Form von Mietincentives bereit. Großvolumige
Vermietungen von über 5.000 m², einem der Haupt-
Lille
Lyon
Jahren, verzeichneten einen Rückgang von 40 Prozent.
Marseille
Paris
Grafik 52 – Quellen: Research iii-investments (CBRE).
treiber des Vermietungsmarktes in den beiden letzten
Zu den bedeutendsten Transaktionen gehörten 2012
die Anmietungen des Französischen Umweltministe-
37
Frankreich
Büroflächenumsatz in m²
Büroleerstandsraten in Prozent
Q1 2013
Paris CBD
Paris Central
Paris WBD
2012
2011
Tendenz
79.000
419.000
493.000
Ê
194.000
1.040.000
994.000
Ä
90.000
457.000
392.000
Ä
Q1 2013
Paris CBD
5,4
Paris Central
8,0
Paris WBD
13,5
Paris La Défense
5,9
Lyon
6,2
Marseille
6,0
26.000
165.000
109.000
Ä
Lyon
k. A.
186.000
265.000
Ê
Marseille
k. A.
106.000
94.000
Ä
Vor dem Hintergrund der geringen Bautätigkeit und
389.000
2.373.000
2.347.000
Paris La Défense
Gesamt
der stabilen Leerstandsrate im CBD, rechnen wir im
Zuge einer weiterhin schwachen Wirtschaftsentwicklung mit nur leicht rückläufigen Spitzenmieten. Diese
sind zu Beginn 2013 im CBD von 771 auf 760 EUR/m²/
Jahr und in La Défense von 441 auf 420 EUR/m²/Jahr
zurückgegangen.
Am Investmentmarkt haben sich die Spitzenrenditen als Folge der anhaltenden Knappheit an core
Produkten auf dem Niveau von 4,25 bis 5,0 Prozent
stabilisiert (6,25 Prozent in Paris La Défense). In den
Zweitmärkten Lyon und Marseille liegt das Prime
Yield-Niveau mit rund 6,0 Prozent deutlich höher als
in Paris.
riums im „Esplanade Tower“ (53.000 m²) und der Allianz
im „Athena Tower“ (35.000 m²) im Teilmarkt Paris La
Der Abschluss einiger Transaktionen in der Größen-
Défense.
ordnung von über 100 Mio. EUR hat den Investmentmarkt im Großraum Paris entscheidend gestützt.
Die begrenzte Neubautätigkeit hat sich insgesamt sta-
Dennoch schrumpfte das Transaktionsvolumen 2012
bilisierend auf die Pariser Teilmärkte ausgewirkt. Wäh-
um 19 Prozent auf 10 Mrd. EUR. Zu den größten Trans-
rend der CBD nach wie vor mit knapp über 5 Prozent
aktionen gehörten die Verkäufe „Tour Mirabeau“ im
den niedrigsten Wert aufweist, konnte der Leerstand
15. Arrondissement für knapp 200 Mio. EUR, „118 Ave-
in La Défense im ersten Quartal 2013, unterstützt
nue des Champs Élysées“ für 135 Mio. EUR sowie
durch einige größere Vermietungen (u.a. an die An-
„Okabé“ in Kremlin-Bicêtre für 120 Mio. EUR.
waltskanzlei Fidal im Prisma Tower mit 14.000 m²),
um 0,5 Prozent gesenkt werden. Dennoch ist hier keine dauerhafte Entspannung in Sicht, da in La Défense
einige größere Spekulativbauten entstehen.
38
Frankreich
stetig ab. Für 2013 prognostizieren wir in Prime High%
Street Retail Lagen, trotz der sich nur langsam erho-
7.000
7,0
lenden Wirtschaft, stabile bis leicht steigende Mieten.
6.000
6,0
In B-Lagen dürfte das Mietniveau dagegen sinken und
5.000
5,0
die Leerstände steigen.
4.000
4,0
3.000
3,0
Einzelhandelsumsätze verantwortlich. Die Kunden-
2.000
2,0
frequenz der Einkaufszentren verbessert sich, nach
1.000
1,0
schwachen Zahlen zu Beginn 2012, langsam wieder,
2000
EUR
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Einkaufszentren sind in Frankreich für ein Viertel aller
jedoch haben alle Einkaufszentren, überwiegend
jedoch die in den B-Lagen, mit sinkenden Umsätzen
zu kämpfen. Vor allem Mieter größerer Flächen (über
1.000 m²) nutzen diese Situation, um bestehende
Lyon
Marseille
Verträge zu besseren Konditionen nachzuverhandeln.
Paris
Grafik 55 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
Die Entwicklungspipeline von Shopping Centern, mit
deren Fertigstellung bis Ende 2016 gerechnet wird,
ist mit circa 500.000 m² gut gefüllt. In der Île-deFrance wurde Ende 2012 das Einkaufszentrum „So
Ouest“ (53.000 m²) in Levallois-Perret eröffnet. Für
2013 wurden die Eröffnungen des „Beaugrenelle“
(45.000 m²) im 15. Arrondissement und des „Aeroville“
Wettbewerb um 1A-Lagen in den High-Streets
(84.000 m²) in Tremblay-en-France angekündigt.
Trotz der vielen Herausforderungen, denen die fran-
Nachdem das Zentrum von Marseille durch das Stadt-
zösische Wirtschaft gegenübersteht, verringern sich
entwicklungsprojekt Euroméditerranée und die Reno-
die Haushaltsausgaben und die Einzelhandelsumsätze
vierung der Rue de la République deutlich aufgewertet
derzeit nicht. Davon profitieren vor allem die Topad-
wurde, hat sich auch Marseille zu einem Anziehungs-
ressen von Paris, insbesondere kommen ihnen die ver-
punkt für nationale und internationale Einzelhändler
gleichsweise hohen Ausgaben im Luxus-Segment und
entwickelt, besonders in den Toplagen Rue Saint-
die steigenden Tourismuszahlen zugute. Die Pariser
Ferréol, Rue Paradis und Canebière.
High-Streets geraten verstärkt in den Fokus expandierender Einzelhändler, die zur Sicherung der begehrten
Ungeachtet der schwachen makroökonomischen
Verkaufsflächen bereit sind, hohe Mieten sowie eine
Ausgangslage konnten Retailinvestitionen 2012 ein
„Auszugsprämie“ an den Vormieter zu zahlen. Diese
Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd. EUR verzeichnen.
anhaltende Wettbewerbsdynamik hat zu einem An-
50 Prozent der Investitionen waren im Prime Segment
stieg der Spitzenmiete auf 18.000 EUR/m²/Jahr an der
angesiedelt. Die Prime Yields liegen derzeit bei 3,75 bis
Champs Élysées gesorgt (letzte Abschlüsse durch Es-
4 Prozent für High-Street Objekte. Die Spitzenrenditen
tée Lauder und Tiffany & Co.). Aufgrund dieser Markt-
für Shopping Center haben sich bei knapp unter 5 Pro-
entwicklungen nimmt die Leerstandsrate in A-Lagen
zent stabilisiert.
39
Frankreich
Das Transaktionsvolumen lag 2012 bei 1,3 Mrd. EUR
2000
EUR
%
(Q4 2012: 380 Mio. EUR), dies ist ein substantieller
100
10,0
Anstieg im Vergleich zu 2011. Dennoch sind die An-
90
9,0
fangsrenditen für Topobjekte in Paris und Lyon zuletzt
80
8,0
70
7,0
60
6,0
und 7,5 Prozent. Die durchschnittlichen Spitzenmieten
50
5,0
variieren standort- und qualitätsbezogen.
40
4,0
30
3,0
20
2,0
10
1,0
0
0,0
etwas unter Druck geraten und liegen zwischen 7,25
Q1 2013
Île de France
46 – 54
Rhône
42 – 44
Großraum „Mitte“
40 – 50
Großraum „Ost“
37 – 50
2004
2006
Lyon
2008
2010
2012
2014p
Marseille
2016p
Paris
Großraum „Nord“
38 – 45
Großraum „Süd“
40 – 48
West
40 – 45
Normandie
37 – 49
Burgund / Franche-Comté
30 – 35
Rückläufige Flächenumsätze bei stabilen Prime
Mieten
Der Logistikflächenumsatz in Frankreich belief sich
2012 auf 1,8 Mio. m² und verringerte sich aufgrund
der schwachen Nachfrage gegenüber 2011 um 25 Prozent. Die regionale Verteilung der Logistikflächenumsätze zeigt die Dominanz der Städte Lille, Paris, Lyon
und Marseille auf dem Logistikmarkt, die für 73 Prozent der Umsätze verantwortlich sind.
Angesichts der eingetrübten Wirtschaftsentwicklung
ist die Initiierung von spekulativen Projekten fast zum
Erliegen gekommen. Die meisten Projekte in der Entwicklungspipeline konzentrieren sich auf die Ballungsräume und sind „built-to-suit“-Objekte.
40
Großbritannien
Prime Rendite
in Prozent
London
Birmingham
Spitzenmiete
(Tendenz)
4,0 – 5,0
Ä
2,75 – 5,5
Ê
È
Logistik
5,9 – 6,5
Ä
È
Büro
6,0 – 6,5
Ä
Ä
5,5 – 6,25
Ä
Ä
Logistik
6,5 – 7,5
Ä
Ä
Büro
6,0 – 6,5
Ä
Ä
5,5 – 6,25
Ä
Ä
6,5 – 7,5
Ä
Ä
Büro
Manchester
Prime Rendite
(Tendenz)
Einzelhandel
Einzelhandel
Einzelhandel
Logistik
Makroökonomische Daten Großbritannien
Stand: Q1 2013
È
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
0,3
ggü. Vorjahr
0,6
Prognose 2013
Leitzins
0,9
90,0
7,8
0,50
>
Verbesserte Kreditbedingungen, höhere Nachfrage von Ländern außerhalb der Euro-Zone und
die Erholung des verarbeitenden Gewerbes deuten einen leichten wirtschaftlichen Aufschwung
für dieses Jahr an.
>
Der strenge Sparkurs der Regierung wurde bis
>
Hohe Inflation und gedämpftes Lohnwachstum
2018 verlängert.
hemmen Konsumausgaben.
Ausländische Investoren dominieren den
Investmentmarkt
Die Turbulenzen auf den Finanzmärkten sowie die
unsicheren Wirtschaftsaussichten haben sich unterschiedlich auf die Büromärkte in Großbritannien ausgewirkt.
Während die City of London im Gesamtjahr 2012 aufgrund einer gestiegenen Nachfrage ein Umsatzplus
von 25 Prozent im Jahresvergleich verzeichnen konnte,
haben die Top 6 Zweitmärkte (Birmingham, Bristol,
Leeds, Edinburgh, Glasgow und Manchester) tendenziell mit rückläufigen Vermietungsumsätzen zu kämpfen. Das Gesamtangebot an Mietflächen in den wich-
41
Großbritannien
tigsten B-Städten ist von Grade B Flächen dominiert,
%
dsa
EUR
zentral gelegene Grade A Flächen hingegen sind rar.
1.600
8,0
1.400
7,0
Der Flächenumsatz in den Top 6 Märkten 2012 be-
1.200
6,0
lief sich 2012 auf 5,5 Mio. sq ft einer Steigerung um
1.000
5,0
3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, liegt damit aber
800
4,0
immer noch 12 Prozent unter dem Zehnjahresdurch-
600
3,0
schnitt. Die City of London profitiert dagegen von ihrer
400
2,0
mittlerweile reduzierten Abhängigkeit vom Finanzsek-
200
1,0
tor und konnte trotz negativer Wirtschaftsindikatoren
0,0
im zweiten Halbjahr 2012 beim Flächenumsatz deut-
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
lich zulegen. In Central London betrug der Flächenumsatz 2012 insgesamt 7,2 Mio. sq ft und liegt damit
unter dem Zehnjahresdurschnitt von 9,3 Mio. sq ft.
Birmingham
Im West End war der TMT Sektor (Technologie, MeLondon
Manchester
dien- und Telekommunikation) der Haupttreiber des
Umsatzes, in der City haben sich Versicherungen als
wichtigste Nachfrager erwiesen. Der Grund für die
leicht rückläufige Umsatzentwicklung im West End
liegt nicht am Rückgang der Flächengesuche, sondern
am nahezu konstant gebliebenen Flächenbestand, sodass die rege Nachfrage nach Topflächen aktuell nicht
bedient werden kann. Im Vergleich zum Vorjahr wurde
der Vermietungsmarkt von kleinvolumigen Abschlüssen geprägt. Dabei entfielen nur 4 Prozent des gesamten Umsatzvolumens auf Flächen über 200.000 sq ft.
Trotz der schwächelnden Konjunktur erfreut sich Cen-
tral London derzeit einer regen Flächennachfrage, die
Q1 2013
2012
2011
Tendenz
maßgeblich von Unternehmen getrieben wird, die ihre
Break-Optionen in den nächsten ein bis zwei Jahren
London Central
170.000
724.000
697.000
Ä
London City
109.000
386.000
306.000
È
Grade A Flächen zu günstigen Mietkonditionen sind.
London Docklands
3.000
39.000
57.000
Ê
bot an verfügbaren Flächen in Central London durch
London West End &
Midtown
57.000
299.000
335.000
È
339.000
1.448.000
1.395.000
Gesamt
ausüben werden und bereits heute auf der Suche nach
Seit dem Höchststand Mitte 2009 hat sich das Angedas geringe Neubauvolumen seit Ausbruch der Finanzkrise kontinuierlich reduziert und beträgt aktuell rund
13,4 Mio. sq ft. Rund 10 Mio. sq ft der unvermieteten
Flächen sind von Grade A Qualität, von denen wie-
42
derum nur 3,7 Mio. sq ft neue Entwicklungen sind.
Großbritannien
Insgesamt befinden sich in London derzeit 6,3 Mio. sq
Bürospitzenmieten in GBP/sq ft/Jahr
ft spekulativer Büroflächen in der Pipeline. Das ist das
Q1 2013
höchste Volumen seit 2008, historisch gesehen ist es
aber ein relativ niedriger Wert. Fraglich bleibt jedoch,
M25 West
23,00
ob die neuen Projektentwicklungen in der City zu den
London City
57,00
ursprünglich kalkulierten Mieten vermietet werden
London Docklands
38,50
können. Diese Problematik wird an den Beispielen von
London West End
95,00
‚The Pinnacle‘ und ‚100 Bishopsgate‘ deutlich, deren
Birmingham
24,00
Fertigstellung aufgrund fehlender beziehungsweise
Manchester
26,00
zu niedriger Vorvermietungszahlen mehrmals ver-
Glasgow
24,00
schoben worden ist. Die bereits vermieteten Flächen
im ‚The Leadenhall (Cheesegrater)‘ und ‚20 Fenchurch
Grafik 63 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll).
Street (Walkie Talkie)‘ dürften sich zwischen 55 und
Das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt
65 GBP/sq ft/Jahr bewegen, jedoch mit signifikanten
in Central London lag 2012 bei rund 15 Mrd. GBP und
mietfreien Zeiten von bis zu 33 Monaten für einen
verzeichnete damit einen Anstieg um 55 Prozent im
10-Jahres-Vertrag.
Jahresvergleich. Gleichzeitig war dies das höchste
Ergebnis seit den Boomjahren 2006/2007. Alleine
im vierten Quartal wurden 3,5 Mrd. GBP investiert.
Wieder einmal waren ausländische Investoren die
Q1 2013
treibende Kraft am Londoner Investmentmarkt. Sie
London City
7,5
waren für über 70 Prozent des Transaktionsvolumens
London West End
4,1
im Schlussquartal und für 75 Prozent der Investitionen
London Docklands
7,0
im Gesamtjahr 2012 verantwortlich. Ein Großteil der
London Central
6,1
Investoren neigt dazu, lange und sichere Einkommens-
ströme zu suchen. Aufgrund des knappen Angebots
dieser Investmentmöglichkeiten verändert sich dieses
Die Spitzenmieten (headline) in den Prime Lagen im
Investmentkriterium jedoch zunehmend. Es wird
West End sind mit 95 GBP/sq ft/Jahr (für kleinere
nun auch wieder vermehrt in risikoreichere Objekte
Flächen in den Toplagen von Mayfair und St James
mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten investiert, die
werden auch über 100 GBP erzielt) und 38,50 GBP/
höhere Yields versprechen. Die knappe Objektverfüg-
sq ft/Jahr in den Docklands im fünften Quartal in Folge
barkeit und die hohe Investorennachfrage macht sich
stabil geblieben. In der City sind die Spitzenmieten im
auch bei den Prime Yields in der City bemerkbar, die
Schlussquartal 2012 von 55 auf 57 GBP/sq ft/Jahr zum
sich nach wie vor unter Abwärtsdruck befinden. Für
ersten Mal seit Ende 2010 leicht gestiegen. Ursächlich
großvolumige Objekte liegen diese bei 5,25 Prozent,
dafür war die zunehmende Flächennachfrage aus dem
bei kleineren Volumen werden bereits unter 5,0 Pro-
Versicherungssektor sowie der Anstieg der Vermie-
zent erzielt. Im West End sind die Prime Yields im
tungen über 50.000 sq ft. In den Regionalmärkten au-
Jahresverlauf unverändert geblieben und liegen bei
ßerhalb Londons wurde das aktuelle Prime Mietniveau
4,0 bis 4,25 Prozent, je nach Transaktionsvolumen und
trotz schwächerer Nachfrage durch die fehlende spe-
Mikrolage.
kulative Bautätigkeit entscheidend gestützt.
43
Großbritannien
zeichnet sich in den weniger begehrten Lagen der
%
Hauptstadt sowie in vielen Regionalmärkten ein Bild
8.000
8,0
steigender Leerstandsraten und sinkender Flächen-
7.000
7,0
nachfrage ab.
6.000
6,0
5.000
5,0
Der geplante Crossrail-Bahnhof am östlichen Ende der
4.000
4,0
Oxford Street hat für eine deutliche Aufwertung und
3.000
3,0
gestiegene Flächennachfrage in diesem Teil der Ein-
2.000
2,0
kaufsmeile gesorgt. Dies spiegelt sich in der Entwick-
1.000
1,0
2000
EUR
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
lung des Mietniveaus wider, das im Laufe des Jahres
2012 um 40 Prozent gestiegen ist und für Topflächen
bereits zwischen 350 und 380 GBP/sq ft/Jahr bezahlt
werden. Für die begehrtesten Flächen rund um Oxford Circus werden bis zu 800 GBP/sq ft/Jahr und in
Birmingham
London
der Bond Street bis zu 1.000 GBP/sq ft/Jahr erzielt.
Manchester
Die verschärfte Wettbewerbssituation zwischen den
Luxus-Retailern um die begehrtesten Flächen dürfte
2013 zu einem weiteren Mietanstieg, vor allem bei
Neuvermietungen, führen.
Der Investmentmarkt Central London verzeichnete
2012 ein unterdurchschnittliches Volumen. Es wurden
im vierten Quartal nur Transaktionen in Höhe von
240 Mio. GBP getätigt. Das gesamte Transaktionsvolu-
men im Jahr 2012 betrug 1,4 Mrd. GBP und lag damit
deutlich unter dem Vorjahreswert.
Prime Lagen heiß begehrt; Investmentmarkt
verzeichnet schwaches Jahresergebnis
Einzelhandelsspitzenrenditen High Street in Prozent
Q1 2013
Die Mietflächennachfrage in Central London konzentriert sich auf die Haupteinkaufsstraßen New Bond
London – West End
Street und Oxford Street. Die starke Nachfrage in den
Birmingham – High Street
5,75
Toplagen, vor allem seitens internationaler Luxusmar-
Edinburgh – Princes Street
5,50
ken und etablierter expandierender Einzelhändler,
Glasgow – Buchanan Street
5,25
wird sich auch 2013 fortsetzen, ebenso deren Bereit-
Manchester – Market Street
5,75
schaft, derzeitigen Mietern ein höheres „Key Money“
zu bezahlen. Obwohl einige Einzelhändler aufgrund
der hohen Mieten in den 1A-Lagen ihre Verträge nicht
verlängern werden, kann das Flächenangebot in 1ALagen die Nachfrage nicht befriedigen. Gleichzeitig
44
Grafik 65 – Quellen: Research iii-investments ( PMA).
2,75
Großbritannien
Anforderungen der Mieter angepasst sind. Da kaum
2000
EUR
%
spekulative Logistikimmobilien entwickelt werden, ist
140
14,0
mit einem weiteren Anstieg verfügbarer Flächen von
120
12,0
geringer Qualität bei einem sich gleichzeitig verknap-
100
10,0
pendem Flächenangebot von Grade A Flächen zu rech-
80
8,0
60
6,0
zu spüren, da hier nur 10 Prozent des Flächenbestan-
40
4,0
des als neuwertig gilt.
20
2,0
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
nen. Vor allem im Nordwesten und Südwesten von
Großbritannien ist diese Entwicklung bereits deutlich
Das Investitionsvolumen im Logistiksektor erreichte
2012 980 Mio. GBP und verzeichnete damit einen
Rückgang von 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Das Investoreninteresse richtete sich fast ausschließ-
Birmingham
London
lich auf Prime Objekte, vorzugsweise im Großraum
Manchester
von London. Das Prime Miet- und Renditeniveau im
Umfeld des Flughafens Heathrow hat von dieser
Entwicklung profitiert. Mittlerweile werden hier
Spitzenmieten von über 169 GBP/sq ft/Jahr erzielt,
die Spitzenrenditen liegen dort weiterhin stabil bei
6 Prozent.
Logistikspitzenrenditen in Prozent
Q1 2013
London – Heathrow
5,75
Erholung auf dem Miet- und Investmentmarkt im
London – Crydon
6,50
Großraum London
London – Romford
6,50
Birmingham
6,75
Auf dem britischen Logistikimmobilienmarkt wurden
Edinburgh
8,75
2012 19 Mio. sq ft Flächen (> 100.000 sq ft) umge-
Glasgow
8,50
setzt. Damit wurde das zweithöchste Umsatzergeb-
Manchester
6,50
nis der letzten 5 Jahre erzielt. Das Angebot auf dem
Logistikimmobilienmarkt ist aufgrund der geringen
Grafik 67 – Quellen: Research iii-investments (C&W).
spekulativen Neubautätigkeit der letzten Jahre wei-
Für 2013 erwarten wir in den Topregionen eine zu-
terhin sehr begrenzt. Im Zuge der wirtschaftlichen
nehmende Nachfrage nach Grade A Flächen sowie ein
Erholung und dem damit verbundenen Anstieg der
stabiles Spitzenmietniveau, jedoch wird das geringe
Flächennachfrage hat die Bautätigkeit wieder etwas
Angebot an gut gelegenen und qualitativ hochwer-
angezogen. Dabei handelt es sich hauptsächlich um
tigen Logistikimmobilien die Investitions- und Ver-
„built-to-suit“-Entwicklungen, die speziell auf die
mietungsaktivität begrenzen. Die Nachfrage nach
45
Großbritannien
älteren Bestandsobjekten in den Zweitmärkten dürfte
London und den Docklands. Umsteigemöglichkeiten
zurückgehen mit entsprechenden Auswirkungen auf
zu vorhandenen Eisenbahn- und U- Bahn Linien, u. a.
rückläufige Angebotspreise.
Whitechapel, Liverpool Street, Farringdon, Tottenham Court Road, Bond Street und Canary Wharf
Exkurs
werden die Attraktivität und Akzeptanz dieser Linie
erhöhen. Der neu zu bauende Bahnhof Paddington
Die Schnellbahnlinie Crossrail soll das Londoner
soll um einen zusätzlichen unterirdischen Teil für
Verkehrsnetz revolutionieren
Crossrail erweitert werden. Die Schnellbahn hat das
Potential, Standorten zu Wachstum zu verhelfen, die
Ab dem Jahr 2018 wird die Schnellbahntrasse Crossrail
bisher durch eine schlechte Anbindung eingeschränkt
fertiggestellt sein. Die 118 km lange Strecke soll dann
waren und in den letzten Jahren mit einer sinkenden
das Londoner Verkehrsnetz entlasten. Die Crossrail-
Neubautätigkeit und einer rückläufigen Mietflächen-
Züge sollen in dichten Abständen verkehren und
nachfrage zu kämpfen hatten. Die Schnellbahn soll ein
jeweils bis zu 1.500 Passagiere aufnehmen können.
Katalysator für die Regeneration von „key locations“
Crossrail verbindet in höchstens 45 Minuten Londons
und ein Treiber des Londoner Wirtschaftswachstums
„key business districts“ miteinander. Unter anderem
sein, speziell im Hinblick auf Immobilien. Der Einfluss
wird Crossrail dann die Great Western Main Line an ih-
des Projekts ist schon jetzt spürbar. Im Umkreis der
rem jetzigen Endbahnhof Paddington im Westen von
Strecke (1 Km) werden bis zum Jahr 2021 rund 57.000
London mit der Great Eastern Main Line am Bahnhof
neue Wohnungen und 3,25 Mio. m² Gewerbeflächen
Stratford im Osten Londons verbinden. Es wird insge-
entstehen. Die Kosten für Crossrail sollen sich voraus-
samt 37 neue Bahnhöfe geben, acht davon in Central
sichtlich auf rund 18 Mrd. EUR belaufen.
Übersichtskarte der neuen Crossrail Line 1
Shenfield
Custom House
Canary
Wharf
Woolwich
Heathrow Terminal 4
Bahnhof oberirdisch
Bahnhof oberirdisch mit Umsteigemöglichkeit
Bahnhof unterirdisch mit Umsteigemöglichkeit
Grafik 68 – Quellen: Research iii-investments (Crossrail Ltd).
46
od
Ch ma
ad ye
w s
el
lH
Seven Kings
Ilford
Stratford
Paddington
Heathrow Central
Crossrail Line 1
Go
ar
y
Fo lan
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Bu
r
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ea
t
h
Brentwood
Abbey Wood
Italien
Prime Rendite
in Prozent
Mailand
Büro
Einzelhandel
Logistik
Rom
Büro
Einzelhandel
Logistik
Prime Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,15 – 6,5
È
5,0 – 5,5
È
Ä
8,0 – 8,5
È
Ê
6,25 – 6,5
È
Ê
5,25 – 6,25
È
Ä
8,0 – 8,5
È
Ê
Makroökonomische Daten Italien
Stand: Q1 2013
Ê
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,5
ggü. Vorjahr
– 2,3
Prognose 2013
– 1,1
127,0
11,5
Leitzins
0,50
>
Die italienische Wirtschaft steckt seit knapp zwei
Jahren in einer Rezession .
>
Die positiven Nettoexporte waren der einzige
Treiber für wirtschaftliches Wachstum, im Gegensatz zum schwachen Privatkonsum, der die Wirtschaft lähmt.
>
Nach dem unklaren Ergebnis der Parlamentswahlen kam nach langen Verhandlungen eine
Regierungskoalition unter dem Sozialdemokraten
Enrico Letta zustande.
>
Bis Ende 2013 wird mit steigenden Arbeitslosenzahlen gerechnet.
>
Die Renditen der Staatsanleihen fallen seit Mitte
2012 auf aktuell rund 4 Prozent (10-Jahre).
47
Italien
EUR
%
dsa
Flächenumsatz sinkt signifikant
700
7,0
600
6,0
500
5,0
400
4,0
300
3,0
den Büroimmobilienmarkt ausgewirkt. Die Flächen-
200
2,0
nachfrage geht weiter zurück und die Vermietungs-
100
1,0
aktivität ist fast zum Erliegen gekommen. In Mailand
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Die prekäre Wirtschaftslage in Italien, verbunden mit
einem harten Sparkurs der Regierung und einem ungewissen politischem Umfeld, haben sich negativ auf
belief sich der Flächenumsatz im Jahr 2012 auf
245.000 m², dies entspricht einem Minus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Rom fiel der Umsatz
auf 63.000 m², was einem Rückgang um 70 Prozent
gegenüber dem Jahr 2011 entspricht. Im ersten Quar-
Mailand
tal 2013 brach der Flächenumsatz in Mailand weiter
Rom
um knapp 50 Prozent im Vergleich zum Vorquartal auf
30.000 m² ein.
Gründe für die schwachen Umsätze sind unter anderem Konsolidierungsmaßnahmen der großen Unternehmen, die andauernden Neuverhandlungen von
bestehenden Mietverträgen sowie die unsichere wirtschaftliche und politische Lage. Im Allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld steigt der Trend zur Kostenoptimierung bei den Mietern, die das aktuell günstige
Marktumfeld für die Neuverhandlungen ihrer Mietverträge nutzen.
Die Spitzenmieten in Mailand und in Rom sind zu
Beginn 2013 gesunken, diese Entwicklung ist über-
wiegend auf die geringe Flächennachfrage und die
Mailand
Rom
Summe
2012
2011
Tendenz
187.000
239.000
Ê
33.000
146.000
Ê
220.000
385.000
wirtschaftliche Unsicherheit vieler Unternehmen zurückzuführen. Auch in der zweiten Jahreshälfte dürfte
das aktuelle Spitzenmietniveau von 500 EUR/m²/Jahr
in Mailand und 320 EUR/m²/Jahr in Rom weiter sinken.
Aufgrund der restriktiven Kreditpolitik der Banken
und dem damit verbundenen Mangel an spekulativen
48
Projektentwicklungen ist die Leerstandsrate in Rom
Italien
für die Prime Yields weiteren Aufwärtsdruck, da Inves2000
EUR
%
toren höhere Risikoprämien verlangen werden.
3.500
7,0
3.000
6,0
2.500
5,0
2.000
4,0
1.500
3,0
1.000
2,0
Sinkende Haushaltsausgaben und ein geringes Ver-
500
1,0
brauchervertrauen belasten den Einzelhandelsimmo-
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Kaum Transaktionen auf dem italienischen Retail
Investmentmarkt
bilienmarkt Italiens. Gegen den Negativtrend stemmt
sich die Modewelthauptstadt Mailand, die bislang
kaum unter der Wirtschaftskrise gelitten hat und vor
allem in den High-Streets eine ungebrochene Flächen-
nachfrage verzeichnet. Mailand und Rom bleiben
Mailand
erste Adressen in Italien, wenn es um die Eröffnung
Rom
Grafik 73 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA, C&W).
von Luxus- und Flagship-Stores geht. Die am aktivsten
expandierenden Retailer sind derzeit Kiko, Calzedonia,
Prada, Desigual und Brunello Cucinelli. In den HighStreets werden Spitzenmieten von bis zu 2.800 EUR/
m²/Jahr gezahlt.
Die Vermieter abseits der Topmärkte haben jedoch
große Probleme, ihre Flächen zu vermieten und wer-
stabil bei 8,2 Prozent geblieben. In Mailand ist die
den zu immer größeren Zugeständnissen (Mietincen-
Leerstandsrate aufgrund einiger spekulativer Neubau-
tives) gezwungen, um Leerstände zu vermeiden.
ten, die im ersten Quartal 2013 fertiggestellt wurden,
auf 12 Prozent gestiegen.
Landesweit befinden sich aktuell knapp 800.000
m² Retailflächen im Bau, mit deren Fertigstellung
Investoren ziehen sich verstärkt aus dem italienischen
zwischen 2013 und 2016 gerechnet wird. Somit hat
Büromarkt zurück. Das Transaktionsvolumen belief
Italien die drittgrößte Entwicklungspipeline in Europa
sich in 2012 nur auf 750 Mio. EUR. Dieser Wert war
nach Polen und der Türkei. Ein Großteil der Flächen
signifikant niedriger als 2011 und stellt den niedrig-
entfällt dabei auf Shopping Center. Im vierten Quar-
sten Umsatz seit 12 Jahren dar. Das erste Quartal
tal 2012 wurden vier Objekte eröffnet: Die Shopping
2013 startete mit einem Transaktionsvolumen von
Center „San Giuliano M. Centro“ in Mailand, „Citta
375 Mio. EUR. Fast alle Investitionen wurden von
die Templi“ in Agrigento, „Castel Romano Shopping
lokalen Investoren getätigt. Die Prime Yields bleiben
Village“ in Rom und der Factory Outlet „Cilento Outlet
im Quartalsvergleich stabil bei circa 6,0 Prozent. Der
Village“ in Salerno.
Spread zwischen den Yields in den Prime und Sekun-
Das Investitionsvolumen im vierten Quartal 2012 ist
därmärkten liegt bei 300 BP. Für 2013 erwarten wir
stark gesunken und betrug nur circa 26 Mio. EUR. Da-
49
Italien
2000
EUR
%
Anstieg der Yields setzt sich fort
70
14,0
60
12,0
50
10,0
40
8,0
30
6,0
sich auch 2013 fort. Der geringe Anteil spekulativer
20
4,0
Projektentwicklungen und das limitierte Angebot an
10
2,0
modernen, qualitativ hochwertigen Flächen begrenzt
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Die Flächennachfrage ist im Jahr 2012 deutlich zurückgegangen und konzentrierte sich auf die Regionen
um Mailand, Florenz und Bologna. Dieser Trend setzte
einerseits die Auswahl, wirkt sich andererseits jedoch
stabilisierend auf die Spitzenmieten und das Flächenangebot aus. Dennoch stehen die Mieten 2013 aufgrund
der vorherrschenden wirtschaftlichen und politischen
Unsicherheiten weiter unter Abwärtsdruck.
Mailand
Rom
Q1 2013
Mailand
52,00
Piacenca
42,00
Rom
58,00
Grafik 75 – Quellen: Research iii-investments (PMA, C&W).
mit liegt das Gesamttransaktionsvolumen im Retail
Der Investmentmarkt leidet unter der schwachen
Investmentmarkt 2012 bei gerade einmal 1,3 Mrd.
Nachfrage nationaler und internationaler Investoren,
EUR und ist im Vergleich zu 2011 um 42 Prozent gefal-
die aufgrund der schlechten Prognosen für diesen
len. Dieses Volumen kam hauptsächlich durch einen
Sektor zurückhaltend agieren. Zu Beginn 2013 sind die
Verkauf der Simon Property Group zustande, die ihren
Prime Yields stabil geblieben. Für den weiteren Jahres-
49-prozentigen Anteil an Commerciali Italia S.p.A.
verlauf gehen wir von steigenden Prime Yields aus, da
(GCI) für knapp unter 1 Mrd. EUR an Immochan ver-
Investoren höhere Risikozuschläge erwarten. Aktuell
kaufte. Das Jahr 2013 startete erwartet schwach, im
werden nur langfristig vermietete hochwertige Prime
ersten Quartal wurden nur Einzelhandelsimmobilien
Logistik Assets das Interesse der Investoren wecken.
im Wert von 100 Mio. EUR transferiert.
Die Prime Renditen auf dem italienischen Logistikmarkt
liegen aktuell bei 8,5 Prozent, nur in Mailand sind sie
Die Prime Yields waren zu Beginn 2013 für alle Arten
von Retailobjekten, im Vergleich zum Vorquartal,
stabil. Für Prime High-Street-Objekte werden aktuell
5,75 Prozent und für Prime Shopping Center 7,00 Prozent aufgerufen.
50
etwas niedriger.
Niederlande
Amsterdam
Prime Rendite
in Prozent
Büro
Einzelhandel
Prime Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
5,75 – 6,25
Ä
4,2 – 5,1
Ä
Ä
6,7 – 7,5
Ä
Ä
Logistik
Makroökonomische Daten Niederlande
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,1
ggü. Vorjahr
– 1,3
Prognose 2013
0,4
71,2
Leitzins
6,4
0,50
>
Privatkonsum der niederländischen Bevölkerung
sinkt aufgrund der Mehrwertsteuererhöhung von
19 auf 21 Prozent Ende 2012 sowie der steigenden Arbeitslosigkeit.
>
Die neue Regierung um Ministerpräsident Mark
Rutte wird die staatliche Konsolidierung weiter
vorantreiben und vermutlich weitere Sparmaßnahmen beschließen. Dies wird die privaten
Haushalte ebenfalls belasten.
>
Wohnimmobilienpreise werden bis mindestens
Mitte 2013 weiter fallen und belasten dadurch
die zum Teil hoch verschuldeten Privathaushalte.
EUR
%
dsa
400
8,0
350
7,0
300
6,0
250
5,0
200
4,0
150
3,0
Auf dem niederländischen Büromarkt konzentriert
100
2,0
sich die Nachfrage der Mieter auf multifunktional
50
1,0
nutzbare Flächen in den Topstandorten. Dieser Trend
0,0
setzt Büroflächen in B- und C-Lagen zunehmend unter
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Leerstandsraten weiterhin sehr hoch
Druck. Das zweite Halbjahr 2012 war von einer schwächeren Flächennachfrage geprägt.
Amsterdam
In den Top 4 Städten (Amsterdam, Den Haag, RotterRotterdam
Grafik 78 – Quellen: Research iii-investments (JLL, C&W, CBRE).
dam und Utrecht) blieb die durchschnittliche Leerstandsrate im zweiten Halbjahr 2012 weiterhin stabil.
51
Niederlande
Betrachtet man die Teilmärkte, stieg der Leerstand
in Peripherielagen an, während er in den Toplagen
2012
2011
Tendenz
Amsterdam
224.000
166.000
Ä
Rotterdam
83.000
93.000
Ê
307.000
259.000
Summe
und der Nähe von wichtigen öffentlichen Verkehrsknotenpunkten, wie der Süd-Achse in Amsterdam
und dem Beatrix-Viertel in Den Haag, zurückging. Der
Rückgang der Leerstandsrate in Amsterdam ist dabei
maßgeblich auf Umbaumaßnahmen leer stehender
Bürogebäude in Hotels und (Studenten-)Wohnungen
zurückzuführen, die auch in den ersten Monaten 2013
weiter forciert wurden.
Das Transaktionsvolumen am niederländischen Investmentmarkt brach im zweiten Halbjahr 2012 auf
ein Allzeittief von 207 Mio. EUR ein. Dennoch verzeichnete der Markt im Jahr 2012 mit rund 1,2 Mrd. EUR ein
um 6 Prozent verbessertes Ergebnis zum Vorjahr. Die
größte Investmenttransaktion 2012 fand in Eindhoven
statt. Der Verkauf des Philips High Tech Campus hatte
ein Transaktionsvolumen von 425 Mio. EUR.
Alle größeren Transaktionen im zweiten Halbjahr
2012 fanden in Amsterdam statt. Darunter befanden
sich zwei Bürogebäude im ArenA District („The New
Loft Office“ mit 7.500 m² und „Arena Towers“ mit
2000
EUR
%
2.500
10,0
2.000
8,0
1.500
6,0
1.000
4,0
500
2,0
6.400 m²), die an APF International verkauft wurden.
Die Prime Yields in den CBDs der Top 4 Städte bleiben
aus unserer Sicht stabil, Yields in B-Lagen sind weiterem Aufwärtsdruck ausgesetzt.
0
Lebendiger Mietmarkt trotz wirtschaftlicher
Unsicherheit
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
In den letzten Monaten ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen relativ stabil geblieben. Da die Mieter
Amsterdam
ihr Hauptaugenmerk auf Prime Lagen in den großen
Städten richten, verlieren B-Lagen sukzessive ihren
Reiz. Außerdem üben das schwache Verbraucherver-
52
trauen und die gesunkenen Verbraucherausgaben
Niederlande
Transaktionen war der Verkauf von sieben Einkaufs2000
EUR
%
zentren von Corio, die für 170 Mio. EUR den Besitzer
wechselten.
80
16,0
70
14,0
60
12,0
Die Spitzenrendite bei Retail Assets in den High-Streets
50
10,0
von Amsterdam blieb unverändert bei knapp über
40
8,0
4 Prozent. Prime Yields für Shopping Center und Retail
30
6,0
Parks sind im Jahr 2012 kontinuierlich gestiegen und
20
4,0
liegen momentan bei 6,6 und 7,6 Prozent. Für Prime
10
2,0
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Lagen sind wir weiter optimistisch und erwarten kurzbis mittelfristig stabile Yields, in B-Lagen besteht aufgrund der Überversorgung des Marktes Drohpotenzial
für weitere Wertverluste und steigende Yields.
Amsterdam
Rotterdam
Prime Yields stabil; Renditen in B-Lagen unter Druck
Da es auf dem niederländischen Logistikimmobilienmarkt in den letzten drei Jahren nur wenige spekulative Bauvorhaben bei gleichzeitig stabilen Vermietungsumsätzen gab, ging das Angebot an modernen,
qualitativ hochwertigen Flächen zurück. 2012 wurden
350.000 m² neue Flächen geschaffen. Außerdem be-
Druck auf den Einzelhandel aus. Nichtsdestotrotz
finden sich noch 440.000 m² in der Pipeline.
haben verschiedene internationale Unternehmen
den Markteintritt gewagt, darunter befanden sich
Aufgrund des geringen Angebots und des damit ein-
die Einzelhändler Abercrombie & Fitch und Hollister,
hergehenden Wettbewerbs gehen wir davon aus, dass
die Shops in Amsterdam öffneten. Das Angebot an
die Spitzenmieten in Amsterdam und Rotterdam im
Topflächen in den großen Städten bleibt weiterhin
Laufe des Jahres steigen werden.
niedrig. Flächen in B-Lagen und kleineren Städten
verzeichnen hingegen einen Anstieg des Leerstands.
Das Transaktionsvolumen im Jahr 2012 fiel im Ver-
Insgesamt wurden im Jahr 2012 560.000 m² Han-
gleich zum Vorjahr um 29 Prozent auf 464 Mio. EUR.
delsflächen vermietet, rund 70.000 m² mehr als im
Die größte Transaktion stellte der Verkauf des Lake
Vorjahr.
Side Portfolios für 105 Mio. EUR dar (23 Prozent des
Gesamtvolumens). Der anhaltende Mangel an hoch-
Der Retail Investmentmarkt wird von kleinen Trans-
wertigen Investmentprodukten schränkt das Volumen
aktionen geprägt. Das Volumen im Jahr 2012 belief
im Logistikmarkt weiter ein. Die Prime Yields sanken
sich auf 1,1 Mrd. EUR und ist im Vergleich zum Vorjahr
im Jahresvergleich um 20 BP und liegen momentan
um 26 Prozent geschrumpft. Eine der bedeutendsten
bei 6,7 Prozent.
53
Polen
Prime Rendite
in Prozent
Warschau
Büro
Einzelhandel
Logistik
Prime Rendite
(Tendenz)
Makroökonomische Daten Polen
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,0 – 6,5
Ä
6,0 – 7,0
Ä
Ä
7,5 – 8,0
Ä
Ä
Stand: Q1 2013
Ê
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
0,1
ggü. Vorjahr
0,4
Prognose 2013
55,6
10,7
Leitzins
1,7
3,0
>
In den aktuell unsicheren Zeiten an den Finanzund Kapitalmärkten gewinnt das wirtschaftlich
und politisch stabile Land als Investitionsstandort
zunehmend an Attraktivität.
>
Für 2013 rechnet die EU-Kommission mit einem
Rückgang der Inflationsrate.
>
Die polnische Regierung plant langfristig die Einführung des Euro als Währung.
dsa
EUR
%
350
14,0
300
12,0
250
10,0
Der polnische Bürovermietungsmarkt entwickelte
200
8,0
sich im Jahr 2012 aufgrund der hohen Nachfrage nach
150
6,0
100
4,0
50
2,0
Aktuell befinden sich 650.000 m² in Bau, was rund
0,0
20 Prozent des gesamten Bestands an Topflächen in
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Hohe spekulative Bautätigkeit in Warschau
Topflächen stabil. Das Gesamtinvestitionsvolumen in
Büroimmobilien erreichte 2012 über 2,7 Mrd. EUR.
Warschau entspricht. Vor diesem Hintergrund und mit
Blick auf den hohen Anteil an Spekulativbauten (circa
Warschau
70 Prozent) rechnen wir kurzbis mittelfristig mit
einem Abwärtsdruck auf die Durchschnittsmieten sowie mit einem Anstieg der Leerstandsrate, die aktuell
54
bei 8,4 Prozent liegt.
Polen
2000
EUR
%
1.400
14,0
Prime Shopping Center bleiben weiterhin Besucher-
1.200
12,0
magneten
1.000
10,0
Mit rund 38 Mio. potenziellen Kunden zählt der pol-
800
8,0
600
6,0
Mittel- und Osteuropas. Die stabile volkswirtschaft-
400
4,0
liche Entwicklung, das gestiegene verfügbare Einkom-
200
2,0
men der Bevölkerung und die damit einhergehenden
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
nische Einzelhandelsmarkt zu den größten Märkten
steigenden Einzelhandelsumsätze machen das Land
attraktiv für internationale Investoren.
Aktuell gibt es rund 9 Mio. m² moderner Einzelhan-
delsflächen. Den größten Teilmarkt stellt mit rund
Warschau
1,3 Mio. m² beziehungsweise rund 15 Prozent des ge-
samten Flächenbestandes die Stadt Warschau dar.
Im Jahr 2012 wurden überwiegend kleinere Shopping
Center mit weniger als 35.000 m² fertig gestellt. Die
begehrtesten Flächen befinden sich in den Prime Shopping Centern von Warschau, in denen es allerdings
kaum verfügbare Flächen gibt. Entsprechend schwierig
gestaltet sich die Suche nach innerstädtischen Flächen
für neue Marktteilnehmer. Derzeit befinden sich rund
870.000 m² Einzelhandelsflächen im Bau. In den kommenden Jahren wird das Flächenangebot demnach
um 5 bis 10 Prozent pro Jahr wachsen und an einigen
Das steigende Flächenangebot hat die Verhandlungs-
Standorten zu Überkapazitäten führen.
position der Mieter bei Vertragsverlängerungen und
Neuabschlüssen gestärkt.
Die Prime Headline Rents bewegen sich in Warschau
in der Preisspanne zwischen 26 und 27 EUR/m²/Monat
und sollten stabil bleiben. In dezentralen Lagen liegen
die Durchschnittsmieten zwischen 15 und 16 EUR/m²/
Monat. Die Spitzenrendite mit 6,25 Prozent blieb relativ stabil und dürfte auf diesem Niveau verharren. Die
Bruttoanfangsrenditen in B-Lagen werden hingegen
steigen.
55
Polen
2000
EUR
%
120
12,0
100
10,0
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
Investoreninteresse bleibt auf den Großraum
Warschau konzentriert
Mit einem Flächenbestand von rund 7,2 Mio. m² moderner Flächen ist Polen der mit Abstand größte Markt für
Logistikimmobilien in Mittel- und Osteuropa. Obwohl
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
der Großraum Warschau den größten Flächenbestand
mit fast 3 Mio. m² aufweist, konzentriert sich die Mehrzahl der bislang vorhandenen oder geplanten Logistikneubauten auf die Regionen Breslau, Danzig, Kattowitz,
Lodz und Posen.
In den letzten beiden Jahren profitierte der polnische
Warschau
Logistikmarkt von guten Konjunkturkennzahlen.
Der Großteil neuer Projekte entfällt mit einem Anteil
von 40 Prozent auf „built-to-suit“-Projekte, die individuell auf die Anforderungen der jeweiligen Nutzer
zugeschnitten sind. Der Wettbewerb um die attraktivsten Standorte unter den Mietern ist nach wie vor stark
ausgeprägt. Dies ist auf das Fehlen verfügbarer großer
Logistikflächen an vielen Standorten zurückzuführen.
Aufgrund der zunehmenden Nachfrage nach Logistikflächen konnte die durchschnittliche Leerstandrate
auf 11,7 Prozent reduziert und das Spitzenmietniveau
stabil gehalten werden.
Nach einem starken Schlussquartal erreichte das
Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt 2012
450 Mio. EUR.
56
Russland
Prime Rendite
in Prozent
Moskau
Büro
Einzelhandel
Logistik
Prime Rendite
(Tendenz)
Makroökonomische Daten Russland
Spitzenmiete
(Tendenz)
8,5 – 10,0
Ä
8,5 – 10,0
Ä
Ä
10,0 – 13,0
Ä
Ä
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
0,8
ggü. Vorjahr
3,4
Prognose 2013
3,6
Leitzins
Grafik 87 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W, JLL).
9,6
5,7
8,25
>
Das Wirtschaftsministerium hat vor dem Hintergrund der weltweiten Konjunktureintrübungen
die BIP-Prognose nach unten revidiert.
>
Nach der positiven Entwicklung im Jahr 2012
mehren sich aktuell die Anzeichen für eine
schwächere Binnennachfrage.
Zurückhaltung internationaler Unternehmen bleibt
weiterhin bestehen
m²
Moskau gehört mit über 13 Mio. m² an modernen
1.800
1,8
Büroflächen zu den größten Büroimmobilienmärkten
1.600
1,6
Europas. Seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschafs-
1.400
1,4
krise bewegt sich der Moskauer Büromarkt bei den
1.200
1,2
Vermietungsumsätzen auf europäischem Topniveau.
1.000
1,0
800
0,8
600
0,6
400
0,4
200
0,2
0
0,0
USD
dsa
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die wichtigsten Indikatoren des Moskauer Büromarktes waren 2012 stabil, das Volumen der neuen Fertigstellungen nahm um 8 Prozent zu. Der Flächenumsatz
im Jahr 2012 erreichte 1,1 Mio. m² und sank im Vergleich zu 2011 um 14 Prozent. Ein Grund dafür ist die
zunehmende Zurückhaltung internationaler Unter-
Bürospitzenmieten in USD/m²/Jahr
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
Moskau
nehmen, die bislang als größte Abnehmer der Grade A
Flächen in der Hauptstadt agierten. Darüber hinaus
nimmt auch in Moskau der Trend zu Flächenzusammenführungen und -restrukturierungen als Folge der
57
Russland
unsicheren Wirtschaftslage zu. Die EntwicklungspipeUSD
m²
ii
line ist nach wie vor gut gefüllt, sodass bei Fortführung aller derzeit laufenden Bauvorhaben kurzfristig
6.000
4.800
5.000
4.000
4.000
3.200
3.000
2.400
2.000
1.600
sollte 2013 dieses Niveau halten können. Das schwie-
1.000
800
riger gewordene Marktumfeld dürfte jedoch für viele
noch fast 1 Mio. m² auf den Markt kommen werden.
Die durchschnittliche Leerstandrate ist leicht auf
11 Prozent zurückgegangen. Die Spitzenmiete ist in
Moskau mit 1.200 USD/m²/Jahr stabil geblieben und
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Vermieter, insbesondere von Class B-Flächen, bei anstehenden Neuvermietungen und Vertragsverlänge-
2012
rungen zu einer Herausforderung werden.
Einzelhandelsspitzenmieten (Prime) in USD/m²/Jahr
Einzelhandelsflächenbestand (Prime) in 1.000 m2
Im Jahre 2012 getätigte Transaktionen gingen zu
Moskau
70 Prozent von russischen Investoren aus.
Anhaltender Mangel an Topflächen in Innenstadtlagen
Der Moskauer Einzelhandelsimmobilienmarkt profitiert
nach wie vor von einer anhaltenden Nachfrage bonitätsstarker Einzelhändler und insgesamt steigenden
Konsumausgaben. Der vorherrschende Mangel an
14,0
qualitativ hochwertigen Flächen im Innenstadtbereich
12,0
führte dazu, dass sich der Aufwärtstrend der Spitzen-
10,0
mieten fortsetzte und die Leerstandsraten sanken. Die
bis zuletzt positiven Wirtschaftsindikatoren haben
8,0
auch für einen Schub der Entwicklungsaktivitäten und
6,0
somit für steigende Fertigstellungsvolumina gesorgt.
4,0
Die Verkaufstransaktionen im Shopping Center Seg-
2,0
ment im Jahr 2012 entsprechen 28 Prozent des gesamten Investitionsvolumens Russlands.
0,0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Einzelhandelsleerstandsraten (Prime) in Prozent
Moskau
St. Petersburg
Grafik 91 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL).
58
2010
2011
2012
Aktuell beträgt der Bestand an modernen Shopping
Center-Flächen circa 7 Mio. m², kurzbis mittelfristig
sollen noch 1 Mio. m² dazukommen. Dieser Bau-Boom
wird zu einer Intensivierung des Wettbewerbs zwischen
Russland
USD
m²
2000
200
10.000
Niedriges Leerstandniveau und hohe Netto-
175
8.750
absorption im Großraum von Moskau
150
7.500
125
6.250
Durch die starke Nachfrage nach qualitativ hochwer-
100
5.000
tigen Logistikflächen im Großraum Moskau wurden
75
3.750
zuletzt viele Projektentwicklungen eingeleitet. Seit
50
2.500
2007 hat sich der Flächenbestand auf aktuell etwa
25
1.250
8 Mio. m² verdreifacht. Die niedrige Leerstandrate von
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
lediglich 2 Prozent ist ein Indiz für die hohe Nettoabsorptionsfähigkeit in Russland. Der Großteil der Nachfrage konzentriert sich nach wie vor auf die Moskauer
Logistikspitzenmieten in USD/m²/Jahr
Logistikflächenbestand in 1.000 m2
Region, die verkehrstechnisch am besten erschlossen
Moskau
Petersburg und der Region Sotschi beobachtet, dem
Grafik 92 – Quellen: Research iii-investments (C&W, JLL).
ist. Zunehmende Investitionen werden aktuell in St.
Austragungsort der Olympischen Winterspiele 2014.
Durch begonnene Infrastrukturprojekte in anderen
Regionen wie Krasnodar und Ekaterinburg wird auch
dort die Flächennachfrage und damit die Investitionstätigkeit steigen.
den Betreibern führen, wobei eine verkehrsgünstige
Ähnlich wie in den meisten osteuropäischen Märkten,
Anbindung der bestehenden sowie der neuen Objekte
wird auch der Moskauer Logistikmarkt von auf den je-
eine entscheidende Rolle bei der Akzeptanz der Ver-
weiligen Nutzer zugeschnittenen „built-to-suit“-Objek-
kaufsflächen durch die Verbraucher spielen dürfte.
ten dominiert. Dennoch bleibt der Markt sehr intransparent und von einheimischen Investoren bestimmt,
was sich in den hohen Anfangsrenditen von 12 Prozent
widerspiegelt.
59
Schweden
Prime Rendite
in Prozent
Stockholm
Büro
Einzelhandel
Logistik
Prime Rendite
(Tendenz)
Makroökonomische Daten Schweden
Spitzenmiete
(Tendenz)
4,4 – 5,25
Ä
4,5 – 5,75
Ä
Ä
6,75 – 7,25
Ä
Ä
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
k. A.
ggü. Vorjahr
0,8
Prognose 2013
1,3
38,2
8,2
Leitzins
1,0
>
Einer drohenden Rezession wurde 2011/12 mit
Hilfe eines staatlichen Förderpakets und der
Lockerung der Geldmarktpolitik entgegengewirkt.
>
Der wirtschaftliche Ausblick kombiniert mit der
starken schwedischen Krone haben die Exportindustrie 2012 negativ beeinflusst.
>
Das gesunkene Vertrauen der Konsumenten und
Unternehmen führte zu fallenden Konsumausgaben, die sich erst bis Ende 2013 wieder erholen
sollten.
>
Der Wirtschaftsausblick ist grundsätzlich positiver als derjenige der Eurozone.
60
Schweden
Die durchschnittliche Leerstandsrate in Stockholm sank
%
um 0,7 Prozent auf 9,6 Prozent. Unter anderem ist dafür
700
7,0
das geringe Fertigstellungsvolumen von 106.000 m² im
600
6,0
zweiten Halbjahr 2012 verantwortlich, vor allem aber
500
5,0
400
4,0
300
3,0
beträgt diese im CBD von Stockholm nur 3,8 Prozent.
200
2,0
Die Leerstände in Solna und Kista belaufen sich hinge-
100
1,0
gen auf 9,9 beziehungsweise 14,3 Prozent. Der Stand-
dsa
EUR
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
die Tatsache, dass davon nur 4.000 m² spekulativ errichtet wurden. Die Leerstandsquote unterscheidet sich
in den Teilmärkten Stockholms teilweise signifikant. So
ort Solna, in dem die Leerstände weiterhin rückläufig
sind, gewinnt zunehmend an Attraktivität. Nachdem
2012 68.000 m² neue Flächen fertiggestellt wurden,
die zu 90 Prozent vorvermietet waren, sollen bis 2014
weitere 60.000 m² auf den Markt kommen. Für das Jahr
Stockholm
2013 prognostizieren wir für den Großraum Stockholm
Grafik 95 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).
stabile bis leicht fallende Leerstandsraten.
Bürospitzenmieten in SEK/m²/Jahr
Q1 2013
Spitzenmieten im Großraum Stockholm stabil
Stockholm (CBD)
4.400
Stockholm (Decentralised)
2.400
Göteborg
2.400
Malmö
2.100
Grafik 96 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll, C&W).
Die Spitzenmieten in den Vororten von Stockholm erDer Büromarkt in Schweden entwickelte sich unge-
reichten den höchsten Stand seit 2001 und liegen bei
achtet der andauernden Finanz- und Wirtschaftskrise
2.400 SEK/m²/Jahr. Im CBD stieg die Miete auf aktuell
auch Anfang 2013 positiv. Treiber der robusten schwe-
4.400 SEK/m²/Jahr und somit im Jahresvergleich um
dischen Wirtschaft sind das stabile politische Umfeld
rund 5 Prozent. Kurzfristig sollten die Spitzenmieten
und ein intakter Arbeitsmarkt. Dennoch ging der
konstant bleiben, Ende 2013 wollen fünf Großmieter
Flächenumsatz in Stockholm 2012 mit 392.000 m² im
aus Stockholms Stadtzentrum wegziehen, um auf
Vergleich zum Vorjahr um 10 Prozent zurück. Nichts-
moderne, günstigere und gut angebundene Flächen
destoweniger bedeutet dieser Wert das zweitstärkste
außerhalb des CBDs auszuweichen. Davon sind rund
Ergebnis der schwedischen Hauptstadt seit Ausbruch
200.000 m² Flächen im CBD betroffen.
der Finanzkrise 2007. Die Flächennachfrage war nicht
nur auf den CBD konzentriert, sondern verteilte sich
Am Investmentmarkt machte sich in Stockholm 2012
auf alle Teilmärkte Stockholms.
eine stärkere Präsenz internationaler Investoren be-
61
Schweden
2000
EUR
%
2.100
7,0
Toplagen heiß begehrt; schwache Nachfrage
1.800
6,0
hingegen außerhalb der Städte
1.500
5,0
1.200
4,0
900
3,0
Bestand beläuft sich auf über 4,5 Mio. m². Davon ent-
600
2,0
fällt der Großteil auf Shopping- und Fachmarktzentren.
300
1,0
Die höchsten Mieten werden in der Biblioteksgatan im
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
In Bezug auf Retailflächen nimmt Schweden eine
führende Position im europäischen Vergleich ein. Der
Stockholmer CBD erzielt, die sich zu einer der Topadressen für Flagship-Stores der etablierten Luxusmarken
entwickelt hat. Für kleinere Retailflächen bis 200 m²
werden bereits bis zu 19.000 SEK/m²/Jahr gezahlt,
während die durchschnittliche Miete im High-Street-
Stockholm
Segment bei 13.500 SEK/m²/Jahr liegt.
Grafik 97 – Quellen: Research iii-investments (Newsec, PMA).
Da das Angebot an Topflächen in schwedischen Städten sehr begrenzt ist, dürften die Mieten auch 2013
weiter steigen. Aufgrund der hohen Nettoabsorption
und der begrenzten Verfügbarkeit an Einzelhandelsflächen in den Toplagen erwarten wir keine negativen
Effekte auf die Leerstände. Im Gegensatz zur guten
Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen geht die
merkbar, die einen großen Anteil des Gesamtinvesti-
Nachfrage außerhalb der Städte weiter zurück mit der
tionsvolumens tätigten. Im Zuge der gestiegenen
Folge einer steigenden Leerstandsrate.
Nachfrage nach Topobjekten ist es im CBD von Stockholm zuletzt zu einer Prime Yield-Kompression von
Einzelhandelsspitzenmieten in SEK/m²/Jahr
10 Basispunkten auf 4,4 Prozent gekommen.
Q1 2013
Stockholm
14.700
Göteborg
8.100
Malmö
6.200
Im letzten Quartal 2012 zeigte sich der Retail Investmentmarkt noch sehr aktiv. Es wurden Immobilien im
Volumen von rund 850 Mio. EUR gehandelt. Die wichtigste Transaktion stellte der Verkauf der „Kista Galleria“, dem größten Einkaufszentrum des Landes für
62
Schweden
2000
EUR
%
120
12,0
100
10,0
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
Auch 2013 stabile Mieten und Yields
Schweden war eines der wenigen europäischen Länder
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
mit stabilem Wirtschaftswachstum in den letzten Jahren. Dennoch gingen die Exporte aufgrund sinkender
Auslandsnachfrage zurück. Dies wirkte sich negativ auf
die exportorientierte Industrie aus und erhöhte die Arbeitslosenquote. Unternehmen wie Volvo und Ericsson
mussten 2012 den Personalbestand verringern.
2016p
Logistikspitzenmieten in SEK/m²/Jahr
Q1 2013
Stockholm
Stockholm
Grafik 99 – Quellen: Research iii-investments (Colliers, Newsec, PMA).
1.050
Göteborg
800
Malmö
775
Aufgrund des schwächelnden Exportsektors erwarten
wir, dass davon neben der Investitionstätigkeit auch
der Mietmarkt negativ beeinflusst wird. Folglich werden Spitzenmieten nicht steigen und die bisher stabile
knapp 530 Mio. EUR dar. Käufer war ein Joint-Venture
Nachfrage könnte 2013 ins Stocken geraten.
aus dem finnischen Investor Citycon und dem CPP Investment Board. Im Jahresvergleich blieb die Spitzen-
Obwohl das Investitionsvolumen im vierten Quartal
rendite bei Einkaufszentren konstant bei 5 Prozent.
2012 mit knapp 300 Mio. EUR etwas schwächer im
Sowohl bei den High-Street-Shops als auch bei Retail
Vergleich zu den vorangegangenen Quartalen ausge-
Parks in Stockholm kam es zu einer Yield-Kompression
fallen ist, wurde das Transaktionsvolumen des Vorjah-
um 25 Basispunkte. Prime High-Street Yields fielen auf
res um 40 Prozent übertroffen. Hauptursache hierfür
4,5 Prozent, Yields für Retail Parks stiegen auf 6,0 Pro-
war eine Serie von großen Portfoliotransaktionen. Die
zent.
Logistikrenditen fielen um 25 BP auf 6,50 Prozent in
Stockholm und 6,75 Prozent in Göteborg und Malmö.
Die Prime Yields sollten sich im Verlauf dieses Jahres
auf dem aktuellen Niveau stabilisieren.
63
Spanien
Prime Rendite
in Prozent
Madrid
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,0 – 6,5
È
5,0 – 5,5
È
Ê
Logistik
8,0 – 8,5
È
Ê
Büro
6,0 – 6,5
È
Ê
5,0 – 5,75
È
Ê
8,0 – 8,5
È
Ê
Büro
Barcelona
Prime Rendite
(Tendenz)
Einzelhandel
Einzelhandel
Logistik
Makroökonomische Daten Spanien
Stand: Q1 2013
Ê
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,5
ggü. Vorjahr
– 2,0
Prognose 2013
– 1,4
84,2
26,7
Leitzins
0,50
>
Die Arbeitslosenquote erreichte Anfang 2013 mit
circa 27 Prozent einen neuen Höchststand.
>
Spanien beantragte 2012 finanzielle Hilfen von
den Mitgliedstaaten des Euroraums zur Stützung
seiner Banken. Die erste Tranche des Programms
wurde Ende 2012 mit einem Volumen von
39,5 Mrd. EUR an den spanischen Bankenrestrukturierungsfonds FROB ausgereicht.
>
Spanien hat das Defizitziel von 6,3 Prozent des BIP
für 2012 trotz Sparbemühungen deutlich verfehlt
und wies ein Defizit von 6,7 Prozent aus.
64
Spanien
%
dsa
EUR
Investmentmärkte erholen sich sehr langsam
700
7,0
600
6,0
500
5,0
400
4,0
300
3,0
trübt. Im Jahresvergleich betrug der Umsatzrückgang
200
2,0
jeweils rund 20 Prozent. Die Vermietungsmärkte
100
1,0
wurden von kleineren Transaktionen mit Flächen bis
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Im Einklang mit der Wirtschaftslage in Spanien hat
sich die Vermietungsaktivität auch im zweiten Halbjahr 2012 in Barcelona und Madrid deutlich einge-
zu 1.000 m² in zentralen Innenstadtlagen geprägt. Die
seit Anfang dieses Jahres zu beobachtende deutliche
Zurückhaltung der Unternehmen bei der Anmietung
neuer Flächen wird sich weiterhin belastend auf den
Büroimmobilienmarkt auswirken, wenngleich der
Barcelona
Umsatz im ersten Quartal 2013 in Madrid wieder zu-
Madrid
genommen hat.
Grafik 103 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL, C&W).
Im vierten Quartal 2012 sank das Spitzenmietniveau in
Madrid und Barcelona und lag bei 25,00 beziehungsweise 18,00 EUR/m²/Monat. Außerhalb der CBDs fielen
die Mieten stärker. Für das Jahr 2013 prognostizieren
wir bis zum Jahresende fallende Spitzenmieten. Ab
2014 gehen wir von einer Stabilisierung des Prime
Mietniveaus aus.
Im Großraum Madrid stieg die Leerstandsrate im
Quartalsvergleich auf 12 Prozent, im Großraum Barcelona blieb sie stabil bei 14 Prozent. Die Peripherielagen
weisen bereits Leerstände von über 20 Prozent auf.
Für 2013 und 2014 gehen wir davon aus, dass viele
Mieter ihre Betriebsflächen aufgeben, um in attrakQ1 2013
2012
2011
Tendenz
37.000
150.000
186.000
Ê
Madrid
113.000
199.000
250.000
Ê
Gesamt
150.000
349.000
436.000
Barcelona
tivere und preiswertere Neubauten umzuziehen. Spekulative Neubautätigkeit wird es kurzbis mittelfristig
kaum geben.
Im letzten Quartal des vorangegangenen Jahres stieg
das Transaktionsvolumen im Vergleich zu vorherigen
Quartalen signifikant auf 260 Mio. EUR. Dieses Volu-
men beinhaltete den zweitgrößten Deal des Jahres,
65
Spanien
2000
EUR
%
3.000
6,0
2.500
5,0
2.000
4,0
1.500
3,0
1.000
2,0
500
1,0
Relativ hohe Nachfrage nach 1A-Lagen
Der spanische Einzelhandelsmarkt hat weiterhin mit
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
sinkenden Retailumsätzen zu kämpfen. Laut spanischem Statistikamt musste der Einzelhandel einen Umsatzrückgang von 8 Prozent im Jahresvergleich zum November 2012 verkraften. Folglich steigt der Druck auf
B-Lagen, in denen Eigentümer mit sinkenden Mieten
und steigenden Leerstandsraten zu kämpfen haben.
2016p
Der Polarisierungstrend zwischen 1A- und B-Lagen
nimmt aufgrund der vielen wirtschaftlichen Herausfor-
derungen weiter zu. Viele Einzelhandelsketten ziehen
Barcelona
sich aus B-Lagen zurück. Die Nachfrage nach Prime
Madrid
Flächen hingegen entwickelte sich stabil, da Objekte
in den sehr guten Retail-Lagen weiter begehrt sind.
Demzufolge hielten sich auch die Spitzenmieten und
der Leerstand in den Toplagen auf einem konstanten
Niveau.
Im letzten Quartal 2012 eröffnete Spaniens größtes
Modeeinkaufszentrum in Zaragoza. Die Handelsfläche
den Verkauf des Plaza Catalunya Gebäudes in Barce-
von 130.000 m² war zu 93 Prozent vorvermietet und
lona durch DEKA an Pontegadea für 100 Mio. EUR.
lockte nationale sowie internationale Einzelhändler an.
Für 2013 sind keine weiteren großen Einkaufszentren
In Madrid stieg das Yield-Niveau im vierten Quartal
geplant.
2012 um 0,25 BP auf 6,0 bis 6,5 Prozent. In Barcelona
stiegen die Yields ebenfalls leicht an und betragen
Das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2012 er-
aktuell 6,5 Prozent.
reichte knapp 600 Mio. EUR und stieg im Vergleich zum
dritten Quartal stark an. Dieser signifikante Anstieg ist
auf eine Portfoliotransaktion zwischen der Caixa Bank
und Immobiliaria Carso zurückzuführen. Die „sale-andlease-back“ Transaktion über 428 Mio. EUR betraf die
High-Street-Filialen der Bank. Die Renditen für Toplagen
und Einkaufszentren bleiben unserer Ansicht nach
stabil und werden sich auch im Verlauf des Jahres nicht
ändern. Die Spitzenrenditen liegen in Madrid und Barcelona bei 5 bis 5,5 Prozent.
66
Spanien
tümer müssen großzügige Incentives gewähren, um
2000
EUR
%
100
10,0
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
Leerstände zu vermeiden.
Momentan gibt es nur eine geringe industrielle
Neubautätigkeit und nahezu alle Projekte, die sich
derzeit im Bau befinden, sind sogenannte „built–tosuit“-Objekte, die genau auf den zukünftigen Mieter
zugeschnitten sind. Nur solche vorvermieteten Projektentwicklungen können von dem zurückhaltenden
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Bankensektor eine Finanzierung erhalten. Der Leerstand im Großraum Barcelona beträgt rund 10 und in
Madrid 16 Prozent.
Das Transaktionsvolumen in Logistikimmobilien war
signifikant geringer als im vorangegangenen Jahr. Es
Barcelona
fanden lediglich zwei Transaktionen mit einem Ge-
Madrid
samtvolumen von 42 Mio. EUR statt. Im letzen Quartal
2012 wurde nur das Amazon Logistikzentrum in Madrid
verkauft. Ein Grund für dieses schwache Ergebnis ist
der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten. Folglich erwarten wir für den spanischen Logistikmarkt steigende
Yields. Die Prime Yields in Madrid kletterten Ende 2012
auf 8,5 Prozent. Aufgrund der Zurückhaltung der Investoren erwarten wir kurzbis mittelfristig keine neuen
Impulse auf dem Investmentmarkt.
Nachfrage und Mieten fallen kontinuierlich
Sparmaßnahmen des Staates hemmen die Inlandsnachfrage und die lahmende Weltwirtschaft hat negative Auswirkungen auf den Exportsektor. Demzufolge
verzeichnete die Industrieproduktion in Spanien erneut
einen Rückgang um 7 Prozent im Jahresvergleich.
Diese Entwicklung ist deutlich auf dem Logistikimmobilienmarkt zu spüren, auf dem die Flächenumsätze
17 Prozent unter dem Vorjahresniveau lagen. Viele
Mieter legen den Fokus derzeit auf die Konsolidierung
ihrer Immobilienportfolios und eine Verbesserung des
Kostenmanagements. Infolgedessen werden die Mietbedingungen von den Mietern bestimmt und Eigen-
67
Tschechien
Prime Rendite
in Prozent
Prag
Büro
Einzelhandel
Logistik
Prime Rendite
(Tendenz)
Makroökonomische Daten Tschechien
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,25 – 6,75
Ä
5,75 – 6,1
Ä
È
8,0 – 9,0
Ä
Ä
Stand: Q1 2013
Ä
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
– 0,8
ggü. Vorjahr
– 1,9
Prognose 2013
Leitzins
0,4
45,8
7,3
0,05
>
Die tschechische Krone gerät vor dem Hintergrund der lockeren Geldpolitik sowie des niedrigen Zinsniveaus zunehmend unter Abwertungsdruck.
>
Steigende Arbeitslosigkeit, die hohe Inflationsrate
und das strikte Sparprogramm der Regierung sorgen für einen Rückgang der inländischen Konsumausgaben.
>
Die tschechische Wirtschaft ist stark vom Export
abhängig, 80 Prozent der Ausfuhren werden von
der EU abgenommen. Der Binnenkonsum ist zu
gering, um den Rückgang der Auslandsnachfrage
zu kompensieren.
68
Tschechien
märkten, von 6,5 Prozent im Bezirk Prag 4 bis 32 Prodsa
EUR
%
zent im Bezirk Prag 9.
450
9,0
400
8,0
Für den Verlauf der Jahre 2013 und 2014 prognos-
350
7,0
tizieren wir aufgrund etlicher spekulativ errichteter
300
6,0
Bauten eine steigende Leerstandsrate. Momentan
250
5,0
befinden sich rund 185.000 m² neue Büroflächen in
200
4,0
150
3,0
100
2,0
50
1,0
Bau, mit deren Fertigstellung bis Ende 2014 gerechnet
wird. Der überwiegende Teil davon befindet sich in
den Bezirken Prag 1, 5 und 8.
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Die Spitzenmieten in Prag liegen stabil bei 20,00 bis
21,00 EUR/m²/Monat. Außerhalb der Innenstadt er-
reichten die Spitzenmieten 13,00 bis 14,50 EUR/m²/
Monat. Bei den Spitzenmieten ist jedoch zu berück-
Prag
sichtigen, dass zunehmend Mietincentives in Form
von mietfreien Zeiten oder Renovierungszuschüssen
gewährt wurden. Für das Jahr 2013 gehen wir von
stabilen Spitzenmieten aus.
Der tschechische Investmentmarkt ist im letzten
Quartal 2012 leicht eingebrochen. Nichtsdestoweniger übertraf das Investitionsvolumen in 2012 das
Ergebnis aus dem Vorjahr. Institutionelle Investoren
bleiben dabei die aktivsten Marktteilnehmer, deren
Interesse sich nach wie vor fast ausschließlich auf core
Spitzenmieten bleiben aufgrund der konstanten
Objekte mit langfristigen Mietverträgen konzentriert.
Nachfrage stabil
Das Prime Yield Niveau von 6,5 bis 6,75 Prozent wird
unserer Einschätzung nach bis Ende 2013 stabil blei-
Auf dem Prager Büromarkt wurden 2012 insgesamt
ben.
130.000 m² vermietet. Dieser Wert liegt unter dem
Zehnjahresdurchschnitt von 165.000 m². Davon entfielen 43 Prozent auf Anschlussvermietungen. Im
Jahr 2012 wurden in den Bezirken Prag 4, 5 und 8 die
höchsten Flächenumsätze erzielt (rund 70 Prozent des
Gesamtvolumens).
Die durchschnittliche Leerstandsrate stieg aufgrund
einiger neu geschaffener Flächen auf 12 Prozent an.
Die Leerstandsrate variiert deutlich zwischen den Teil-
69
Tschechien
In den letzten Monaten wurden fünf moderne Ein%
zelhandelszentren erweitert beziehungsweise fertig-
2.000
10,0
gestellt: das „Breda & Weinstein“ mit 26.000 m², die
1.800
9,0
„Galerie Moritz“ mit 6.600 m², die CPI Retail Parks in
1.600
8,0
1.400
7,0
1.200
6,0
1.000
5,0
170.000 m² neue Flächen auf den Markt, 102.000 m²
800
4,0
davon entfielen auf Shopping Center, 64.000 m² auf
600
3,0
Retail Parks und 6.000 m² auf Departement Stores.
400
2,0
200
1,0
2000
EUR
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Trutnov und Trinec sowie das „Parada Shopping Frydek Mistek“. Insgesamt kamen 2012 etwas mehr als
Aktuell befinden sich noch rund 230.000 m² Retailflächen in Bau, hauptsächlich Shopping Center und
Retail Parks.
Die Mieten am tschechischen Einzelhandelsimmobi-
Prag
lienmarkt sind regionalen Unterschieden unterworfen
und variieren stark. In den Außenbezirken von Prag
liegen die Spitzenmieten zwischen 30 und 40 EUR/
m²/Monat. Die Prime Shopping Center Mieten in Prag
hingegen befinden sich bei 95 EUR/m²/Monat, während die High-Street-Mieten bis zu 180 EUR/m²/Monat
erreichen.
Das Transaktionsvolumen ist 2012 mit rund 116 Mio.
EUR deutlich zurückgegangen. Die Prime Yields in Prag
Stabile Spitzenmieten aufgrund hoher Nachfrage in
(Na Příkopě, Wenzelsplatz) sind seit mehr als einem
den Toplagen
Jahr stabil und liegen bei 5,5 bis 6,0 Prozent.
Der tschechische Retailmarkt hat die europäische
Schuldenkrise deutlich zu spüren bekommen und
verzeichnete 2012 einen Rückgang der Konsumentennachfrage und der Verkaufsumsätze. Große Einkaufsstraßen, vor allem in Prag (Na Příkopě), sind davon
allerdings kaum betroffen. Die ungebrochene Nachfrage seitens internationaler Retailer sorgt bei den Topflächen für eine geringe Leerstandsrate und ein stabiles
Mietniveau. Viele internationale Toplabels haben 2012
den Markteintritt auf der Prager Luxus High Street „Parizska“ gewagt, darunter die Marken Tiffany, Chopard,
Rolex, Loro Piana, Roberto Coin und Jimmy Choo.
70
Tschechien
2000
EUR
%
120
12,0
100
10,0
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
Nachfrage schwach aber stabil
Der tschechische Logistikmarkt erholte sich gegen
Ende 2012 und verzeichnete mit circa 892.000 m² eine
Umsatzsteigerung von 9 Prozent im Jahresvergleich.
Der Vermietungsmarkt war von Vertragsverlängerun-
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
gen und Umzügen dominiert, da sich die Nachfrage
ausländischer Unternehmen, die bislang die größten
Abnehmer von Logistikflächen waren, in Grenzen hielt.
Die Mieten in Prag blieben stabil zwischen 3,80 bis
4,50 EUR/m²/Monat. Für „built-to-suit“-Objekte wur-
den 5,00 EUR/m²/Monat aufgerufen.
Prag
Der gesamte Flächenbestand an Logistik- und Industrieflächen in Tschechien ist mittlerweile auf über
4,1 Mio. m² angewachsen. Im Jahr 2012 kamen
knapp 210.000 m² neue Flächen auf den Markt, von
denen 85 Prozent vorvermietet waren. Derzeit werden 196.000 m² neue Flächen entwickelt, von denen
92 Prozent speziell auf die Mieter zugeschnitten sind.
Im aktuellen Marktumfeld werden derzeit nur Projektentwicklungen finanziert und durchgeführt, die nach
„built-to-suit“-Schema konzipiert sind.
Für 2013 erwarten wir stabile Spitzenrenditen und
Spitzenmieten. Die Leerstandsrate wird 2013 voraussichtlich leicht zurückgehen.
71
Ungarn
Prime Rendite
in Prozent
Budapest
Spitzenmiete
(Tendenz)
7,0 – 8,0
Ä
7,0 – 8,25
Ä
Ê
9,0
Ä
Ê
Büro
Einzelhandel
Prime Rendite
(Tendenz)
Logistik
Makroökonomische Daten Ungarn
Stand: Q1 2013
Ê
Reales BIP
Prozent
ggü. Vorquartal
0,7
ggü. Vorjahr
– 0,3
Prognose 2013
– 0,1
79,2
11,2
Leitzins
4,75
>
Die hohen Zinssätze Ungarns locken internationale Investoren an und stärken damit den Forint
>
Ungarn bleibt weiterhin in der Rezession
Negative Flächenabsorption bei stabilen Spitzenrenditen
Da sich der Budapester Büromarkt bei einem Flächenbestand von 3,2 Mio. m² und einer Leerstandsrate
EUR
%
von 25 Prozent immer mehr zu einem Mietermarkt
250
10,0
entwickelt, sind Vermieter zunehmend gezwungen,
200
8,0
150
6,0
stellungsvolumina der vergangenen Jahre.
100
4,0
Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes und der
50
2,0
dsa
flexiblere Mietverträge und vermehrt Mietincentives
anzubieten. Ursächlich dafür waren die hohen Fertig-
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
Budapest
2016p
Zurückhaltung des Bankensektors bei Immobilienfinanzierungen gibt es aber nur wenige Projekte, die
sich momentan in Bau befinden, was sich mittelfristig
positiv auf die Leerstandsquote auswirken sollte.
Die Spitzenmieten in Budapest liegen je nach Lage
und Flächenqualität zwischen 15 und 16 EUR/m²/Monat, die Spitzenrendite beträgt 7,5 Prozent. Wir erwar-
72
ten hier bis Jahresende keine Veränderung.
Ungarn
rung der Geldpolitik profitieren, zunächst erwarten
2000
EUR
%
wir jedoch keine Veränderung des zurückhaltenden
1.800
9,0
Verbraucherverhaltens. Nur im High-Street-Segment
1.600
8,0
gibt es bereits erste Anzeichen einer leichten Erho-
1.400
7,0
lung.
1.200
6,0
1.000
5,0
In den Toplagen von Budapest wurde ein Rückgang der
800
4,0
Leerstandsraten registriert. Die höchsten Leerstände
600
3,0
werden in den Randlagen beobachtet, in denen viele
400
2,0
Shopping Center unter der schlechten Anbindung an
200
1,0
0
0,0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
das öffentliche Verkehrsnetz sowie des stark gestiegenen Angebots von modernen Geschäftsflächen leiden.
Insoweit erscheint in B-Lagen der Tiefpunkt der Wert-
entwicklung noch nicht erreicht zu sein.
Die Spitzenmieten in Budapest liegen je nach Lage und
Budapest
Flächenqualität zwischen 40 und 85 EUR/m²/Monat.
Deutliche Abkühlung der Neubautätigkeit, B-Lagen
zunehmend unter Druck
Die Finanz- und Wirtschaftskrise verlangsamte die
Neubautätigkeit in Ungarn. Bis 2014 sollten jährlich
nicht mehr als 40.000 m² neue Retailflächen auf den
Markt kommen, die meisten davon in Budapest. Der
ungarische Einzelhandel hat als Folge der schwierigen wirtschaftlichen Situation weiter mit sinkenden
Konsumausgaben zu kämpfen. Die Umsätze des Einzelhandels sind kontinuierlich gesunken, besonders
die Möbel- und die Elektrobranche hatten hohe Rückgänge zu verzeichnen. Mittelfristig dürften die Verbraucher von der sinkenden Inflation und der Locke-
73
Ungarn
2000
EUR
%
Weiterhin hohe Leerstände
100
10,0
90
9,0
80
8,0
70
7,0
60
6,0
des Logistikmarktes in Ungarn. Der Flächenbestand ist
50
5,0
aufgrund des Stillstands bei Projektentwicklungen un-
40
4,0
verändert bei 1,8 Mio. m² geblieben.
30
3,0
20
2,0
10
1,0
0,0
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014p
2016p
Der Großraum Budapest bildet nach wie vor den Kern
Der Vermietungsmarkt wurde 2012 zu 60 Prozent von
Vertragsverlängerungen dominiert. Der steigende
Druck auf die Vermieter zwingt diese zu mehr Flexibilität und Zugeständnissen in der Vertragsgestaltung.
Mittlerweile sind selbst für große Unternehmen Miet-
verträge mit einer Laufzeit von einem Jahr keine Selten-
Budapest
heit mehr. Die Spitzenmieten in Budapest sind stabil
geblieben und befinden sich in der Spanne zwischen
4,5 und 5,0 EUR/m²/Monat.
74
Prime Rendite
in Prozent
Ä
6,75
Ä
Ä
8,25 – 10,0
Ä
Ä
Büro
8,0 – 9,0
Ä
Ä
Einzelhandel
8,5 – 9,0
Ä
Ä
9,75 – 10,25
Ä
Ä
9,0 – 9,5
Ä
Ä
8,75 – 9,0
Ä
Ä
11,0 – 12,0
Ä
Ä
7,5 – 8,25
Ê
È
7,5 – 8,0
Ä
È
9,0 – 10,5
Ä
Ä
Bratislava
Einzelhandel
Bukarest
Logistik
Logistik
Büro
Sofia
Spitzenmiete
(Tendenz)
7,25 – 7,5
Büro
Einzelhandel
Logistik
Büro
Istanbul
Prime Rendite
(Tendenz)
Einzelhandel
Logistik
Ä
Flächennachfrage in Istanbul überdurchschnittlich
Die Vermietungsmärkte in den CEE-Ländern entwickelten sich auch Ende 2012 und Anfang 2013 verhalten.
Der Markt wird von Mietvertragsverlängerungen und
Standortverlagerungen dominiert. Außerdem nutzen
viele Mieter das aktuell günstige Marktumfeld und das
gute Angebot an Topflächen, um bessere Mietkonditionen zu verhandeln oder qualitativ hochwertigere und
günstigere Flächen anzumieten. Der Flächenumsatz fiel
im Jahresvergleich über alle CEE-Märkte durchschnittlich um rund 10 Prozent. Die Städte Prag, Budapest und
Bukarest hingegen verzeichneten im Vergleich zu 2011
einen Flächenumsatzrückgang von bis zu 25 Prozent. In
Moskau sank der Flächenumsatz um 15 Prozent.
Die meisten Mietmärkte der CEE-Regionen gerieten
im Verlauf des Jahres 2012 und zu Beginn 2013 unter
Druck. Lediglich Belgrad und Istanbul konnten im Jahresvergleich eine Mietsteigerung verzeichnen.
Grafik 117 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, PMA, Savills).
Q1 2013
Prozent*
Belgrad
15,00
3,5
Bratislava
16,00
– 5,9
Bukarest
18,50
– 5,1
Istanbul
33,30
15,8
Sofia
13,00
0,0
* Veränderung im Jahresvergleich
Grafik 118 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W).
Aufgrund des hohen und in manchen Regionen immer
noch ansteigenden Leerstands, können die effektiven
Mieten signifikant geringer sein, als es die Spitzenmieten suggerieren. Für Bürogebäude guter Qualität kann
die Miete aufgrund von Mietincentives bis zu 20 Prozent niedriger ausfallen. In den meisten Büromärkten
75
der CEE-Länder sind Büroflächen angemessener Qualität für 10 bis 15 EUR/m²/Monat verfügbar.
1.200
1.000
Bürospitzenrenditen in Prozent
800
Q1 2013
600
400
200
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 2013p
8,60
Belgrad
9,50
Bratislava
7,25
Bukarest
8,25
Istanbul
7,50
Sofia
9,00
Grafik 121 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W).
Bratislava
Budapest
Bukarest
CEE (Durchschnitt)
Istanbul
Moskau
Prag
Die höchste Neubautätigkeit findet in Moskau und
Sofia
Warschau
Warschau statt. In den übrigen CEE-Märkten sind
als Folge des Baubooms der letzten zehn Jahre Leerstandsraten von teilweise über 20 Prozent (Budapest,
Grafik 119 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
Sofia, Kiew) Realität, was diese Märkte aus Sicht
der Entwickler unattraktiv macht. Der Büromarkt in
Istanbul hebt sich dagegen von dieser Situation deutlich ab und verzeichnet eine hohe Flächen- und Investorennachfrage. Im CBD gibt es kaum Leerstandsflächen, da hier viele Konzerne aus der Finanz- und
30,0
Versicherungsbranche für eine positive Flächen-
25,0
absorption sorgen.
20,0
Das Transaktionsvolumen belief sich 2012 in den
15,0
CEE-Ländern auf 3,3 Mrd. EUR und fiel im Vergleich
zu 2011 um 20 Prozent ab. Knapp 75 Prozent der
10,0
Transaktionen fanden im zweiten Halbjahr 2012 statt.
5,0
In Russland und Polen wurden 85 Prozent aller CEETransaktionen vollzogen.
0,0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bratislava
Budapest
Bukarest
Istanbul
Moskau
Prag
Sofia
Warschau
Grafik 120 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
76
2013p
Center. Unter dem verschärften Wettbewerb werden
18,0
insbesondere ältere Bestandsobjekte mit schwäche-
16,0
ren Verkehrsanbindungen leiden, was sich negativ
14,0
auf die Mietpreise und die Leerstandsraten auswirken
12,0
dürfte.
10,0
8,0
Neu fertiggestellte Shopping Center in zentralen
6,0
Lagen erfreuen sich dagegen einer hohen Nach-
4,0
frage.
2,0
0,0
2007
Einkaufszentrenspitzenmieten in EUR/m²/Monat
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Q1 2013
Leitzinssatz in Prozent (Daten bis April 2013)
Polen
Rumänien
Russland
Tschechien
Türkei
Ungarn
EZB
Grafik 122 – Quellen: Research iii-investments (Nationale Zentralbanken).
Belgrad
35,00
Bratislava
80,00
Bukarest
50,00
Istanbul
91,00
Kiew
Zagreb
112,00
22,50
Die Prime Yields in den CEE Ländern liegen zwischen
6,0 Prozent in Warschau und 12,5 Prozent in Kiew. In
der Türkei liegen die Renditen derzeit bei 7,25 Prozent
in Istanbul und 10,25 Prozent in Ankara. Die einzig
nennenswerte Transaktion in der Türkei war 2012
der Kauf des Redevco-Portfolios (bestehend aus drei
Einkaufszentren) durch die US-Investmentgesellschaft
Blackstone.
Weiter zunehmende Bautätigkeit
Trotz Finanz- und Wirtschaftskrise wächst der Bestand an Einzelhandelsflächen in den meisten CEELändern und der Türkei rasant an. Nachdem das
Problem der Unterversorgung mit hochwertigen
Flächen in den Großstädten überwiegend gelöst wurde, verschiebt sich die Entwicklungstätigkeit auf BStandorte. Den Schwerpunkt bilden hierbei Shopping
77
vergleich sind die Prime Yields weitestgehend unverändert geblieben, nur in Istanbul sind sie um 75 BP auf
Spitzenmieten und Prime Yields stabilisieren sich
Nachdem die Mieternachfrage in den Jahren 2009 und
2010 praktisch zum Erliegen gekommen war, scheinen
die Logistikmärkte in der CEE-Region den Tiefpunkt
des Mietmarktes erreicht zu haben. Dafür sprechen
aktuell sinkende Leerstandsraten und seit Ausbruch
der Finanz- und Wirtschaftskrise erstmals wieder steigende Mietpreise in Ländern wie Polen und Russland.
Die im Vergleich zu Kerneuropa immer noch sehr niedrigen Arbeitskosten stellen nach wie vor einen entscheidenden Wettbewerbsfaktor für die CEE-Länder
dar, vor allem wenn es um Produktionsverlagerungen
und die Eröffnung von neuen Logistikzentren geht.
Auch wird die Infrastruktur dank aktiver Unterstützung der EU ständig verbessert und aufgewertet.
Dennoch entspricht diese meist nur im Umfeld der
Großstädte westlichen Standards. Dementsprechend
liegt der Fokus vieler Investoren weiterhin auf zentral
gelegenen und gut angebundenen core Objekten
mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken
Mietern.
Q1 2013
Belgrad
54,00
Bratislava
51,00
Bukarest
49,00
Istanbul
61,00
Kiew
57,00
Zagreb
66,00
Die Spitzenrenditen auf dem Investmentmarkt für
Logistikimmobilien bewegen sich zwischen 7,5 Prozent in Warschau und 15 Prozent in Kiew. Im Quartals-
78
8,75 Prozent gefallen.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Immobilienmarktbericht richtet sich ausschließ-
Soweit iii-investments Prognosen oder Erwartungen
lich an Partnerunternehmen von iii-investments sowie
äußert oder Aussagen über die Zukunft trifft, kön-
an institutionelle Investoren. Eine Genehmigung zur
nen diese mit bekannten und unbekannten Risiken
Weitergabe an private Investoren liegt nicht vor.
verbunden sein. Die tatsächlichen Ergebnisse und
Entwicklungen können daher unter Umständen auch
Die enthaltenen Informationen dienen allein der allge-
wesentlich abweichen.
meinen Orientierung und sind keine Empfehlung oder
Angebote, ein konkretes Investment zu erwerben, zu
Die Vervielfältigung, Verbreitung und Veröffent-
veräußern oder eine andere konkrete Transaktion zu
lichung dieses Immobilienmarktberichts bedürfen der
tätigen. Dieser Immobilienmarktbericht stellt selbst
ausdrücklichen Zustimmung von iii-investments.
keine Beratung dar und kann eine individuelle Beratung auch nicht ersetzen. Er ist nicht Teil eines Verkaufsprospektes.
Die Informationen beruhen auf Quellen, die von iii-investments als verlässlich eingestuft werden. Auch bei
aller Sorgfalt kann iii-investments jedoch nicht garantieren, dass die Angaben korrekt und vollständig sind.
Im Wesentlichen wurden folgende Quellen verwendet: UniCredit Research, Jones Lang LaSalle (JLL), PMA
Property Market Analysis (PMA), Newsec, BNP Paribas
Real Estate, CB Richard Ellis (CBRE), Cushman & Wakefield (C&W), Eurostat, EZB, Deutsche Bundesbank.
79
Impressum
Frühjahr 2013
12. Auflage, Mai 2013
(Redaktionsschluss: 22. Mai 2013)
Herausgeber
iii-investments.
Albrechtstraße 14
80636 München
Telefon +49 89 12173-0
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