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INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO
SECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN
COMPORTAMIENTO DE LA PLUSVALÍA EN
INMUEBLES CON OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
T
E
S
I
N
A
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA
P R E S E N T A:
ANGÉLICA MARTÍNEZ RUIZ
TECAMACHALCO, ESTADO DE MÉXICO A 27 DE AGOSTO DE 2008
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO
SECCIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN
COMPORTAMIENTO DE LA PLUSVALÍA EN
INMUEBLES CON OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
T
E
S
I
N
A
QUE PARA OBTENER LA ESPECIALIZACIÓN EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA
PRESENTA:
ANGÉLICA MARTĺNEZ RUIZ
M. en Urb. Humberto Chehaibar Arroyo. Presidente.
M. C. María del Pilar M. Morales Rubio. Vocal.
Dr. Arístides de la Cruz Gallegos. Secretario.
Dr. Alfonso Rodríguez López. Suplente.
TECAMACHALCO, ESTADO DE MÉXICO A 27 DE AGOSTO DE 2008
II
ÍNDICE
I.
AGRADECIMIENTOS. ….…..…………….………..………………..………. V
II.
SIP - 13 .……...…………………………………………..……………………... VI
III. SIP - 14 …………………...………………………………...………………….. VII
IV.
CARTA CESIÓN DE DERECHOS. ……………………..………………… VIII
V.
RESUMEN. ……...………………....…….…………………..……………….. IX
VI.
ABSTRACT. ….……...………………………………………...………………. XI
VII. PALABRAS CLAVES …...……………………………………....………….. XIII
CAPITULO I. GENERALIDADES. ….……………………………………………….. 14
1.1 Introducción……………………………….…………………………….…..…….. 15
1.2 Titulo. ………………………………………………………………….…..……... 17
1.3 Planteamiento del Problema. ………………………………………….…...…….. 18
1.4 Hipótesis. ……………………………………………………………….…..……. 19
1.5 Objetivos. …………………………………….……………………….…..………. 21
1.5.1 Objetivo General. ……………………………………………….…..……… 21
1.5.2 Objetivos Específicos. ………………………………………….…...……… 21
1.6 Fundamentación (Justificación). …………….……………………………..…….. 22
1.7 Antecedentes. ………………………………….…………………………....…….. 23
1.7.1 Marco Histórico. …………………………………………………..……….. 23
1.7.2 Marco Teórico. ……………………………………………………….……. 29
1.7.3 Marco Normativo…………………………………………………..……… 31
CAPITULO II. DESCRIPCION FISICA DEL INMUEBLE……..…….....….……… 34
2.1 Antecedentes del inmueble. ………………………………………….…………… 35
2.2 Características urbanas de la zona. …………………………………..…………… 36
2.3 Localización. ………………………………………………………..….………… 37
2.4 Elementos de construcción. …………………………………………….………… 38
2.5 Fotografías del inmueble. …………………………………………...….………… 40
III
CAPITULO III. ANALISIS TEÓRICO……………………….……..………..……… 42
3.1 Mayor y mejor uso. ……………………………………..…………..…..……..…. 43
3.2 Obsolescencia funcional. ……………………………….………...…..………..… 48
3.3 Obsolescencia económica. ………………………………..………..……..…….… 48
3.4 Obsolescencia técnica. ………………………………………………..…..……… 48
3.5 Plusvalía. ………………………………………………………………………… 49
CAPITULO IV. ANALISIS COMPARATIVO. …………...………………...……….. 50
4.1 Calculo de avalúo de un inmueble para uso habitacional. ………….……………. 51
4.1.1 Determinar el valor físico o directo. …..…………………..………..…….. 51
4.1.2 Determinar el valor por capitalización de rentas. ….…………...…...……. 52
4.1.3 Determinar el valor comparativo de mercado. ..……………………...…. . 53
4.1.3.1
Venta de terrenos similares. ……………………………………….. 53
4.1.3.2
Renta de inmuebles similares. …………………………….……….. 54
4.1.3.3
Venta de inmuebles similares. ……………………………..…...…. 55
4.1.4 Resumen del cálculo de un inmueble para uso habitacional. …………...… 57
4.2 Calculo de avalúo de un inmueble para uso no habitacional. ..….….……...……. 58
4.2.1 Determinar el valor físico o directo. ………………………....…...…..…... 58
4.2.2 Determinar el valor por capitalización de rentas. ………..………..…..….. 59
4.2.3 Determinar el valor comparativo de mercado. ………....………..…...…... 60
4.2.3.1
Venta de terrenos similares. ……………….….……..………..….. 60
4.2.3.2
Renta de inmuebles similares. ……….…………..………..……... 61
4.2.3.3
Venta de inmuebles similares. ……….…………..……...…..…… 62
4.2.4 Resumen del cálculo de un inmueble para uso no habitacional. ……..…… 64
VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. …..….....…….………..…….… 65
IX.
GLOSARIO………………………………………….……..……………....……… 66
X.
BIBLIOGRAFIA…………………………………….……….…………………… 77
XI.
MEDIOGRAFIA. ….…………………………………………..………………….. 78
XII. ANEXOS…………………………………………………………………..……..… 79
IV
I.
AGRADECIMIENTOS
Primero que nada me gustaría agradecer a las personas más importantes que son mis padres
ya que sin su apoyo no podría haber concluido esta etapa de mi vida, gracias por el apoyo
que me brindaron en estos años, fue vital para mi, sin ustedes no hubiese sido posible todo
esto, lo único que me queda decirles es, gracias y los quiero mucho.
A mis hermanas por su apoyo y comprensión que me dieron, la paciencia que han
demostraron a lo largo de la especialidad.
A mis compañeros de equipo que tanto ellos como yo sabemos lo importante que es
llegar hasta aquí, y la responsabilidad que implica esta especialidad.
No por ser los últimos son menos importantes a mis maestros, ya que ustedes fueron
mis guías, mi ejemplo a seguir, gracias por ser la persona que al brindarme y compartir sus
conocimientos han hecho que logre un paso más de lo que será mi vida profesional, ya que
el día de hoy empieza una nueva etapa, gracias por el apoyo, la paciencia y la entrega de
cada clase.
V
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
SECRETARIA DE INVESTIGACION Y POSGRADO
ACTA DE REGISTRO DE TEMA DE TESINA
Y DESIGNACION DE DIRECTOR DE TESINA
2008
juruo
EI Colegio de Profesores de Estudios de Posgrado e Investigaci6n de ESIA-Tecamachalco en su sesion
celebrada el dia 25
del mes de
Ordinaria 06/08 No. 06
junio
conoci6 la solicitud
presentada por el(la) alumno(a):
MARTINEZ
RU[Z
ANGELICA
Apellid6 paterno
materno
nombre
Con registro:
L-----'------~_L-----'---~_-'----___.J
Aspirante de:
1.-
Se designa al aspirante el tema de tesina titulado: COMPORTAMIENTO DE LA PLUSVALiA EN
INMLlEBLES CON OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
De manera general el tema abarcara los siguientes aspectos: DEMOSTRACION DE INPRODUCTIVIDAD EN
INMUEBLES CON OBSOLESCENCIA FLiNCIONAL Y ECONOMICA
23.-
Se designa como Director de Tesina al C. Profesor: M. EN t IRS. HUMBERTO CHEHAIBAR ARROYO
EI trabajo de investigaci6n base para el desarrollo de la tesina sera elaborado por el alumno en:
SEPI ESIA TECAMACHALCO
que cuenta con los recursos e infraestructura necesarios.
4.-
EI interesado debera asistir a los seminarios desarrollados en el area de adscripcion del
trabajo desde la fecha en que se suscribe la presente hasta la aceptacion de la tesina por
la Cornision Revisora correspondiente:
EI Dir . tor d_~~el'na
u
_
.~._.,".
~~ <
\
<.
EN URB. HUMBt:R10 Chehaibar
'--ARROYO
I.
EI Aspirante
171t1~
~C~ MARTINEZ Ruiz
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ARQU1TECTU RA
i_P~
EI Presidente
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DR RICAf?6 i'.:'N
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iECCION DE ESTUtllCS IJE
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P~RA{)O
1
INSTrTUTO POLITECNICO NAcrONAL
SECRETARIA DE INVESTIGACION Y POSGRADO
ACTA DE REVISION DE TESINA
En la Ciudad de
JUI\lIO
del
MEXICO
siendo las
19:00
horas del dfa
16
del mes de
2008 se reunieron los miembros de la Comisi6n Revisora de Tesina
designada
---
por el Colegio de Profesores de Estudios de Posgrado e Investigaci6n de ESIA-Tecamachalco
para examinar la tesina de titulada:
"COMPORTAMIENTO DE LA PLUSVALIA EN INMUEBLES CON OBSOLESCENCIA FUI'JCIOI\lAL"
Presentada por el alumno:
nutz
MARTiNEZ
ANGELICA
materna
Apellida paterno
nambre(s)
Con registro:
'-------'-_-----'-_~
_ _"______L___-"-_-----.J
aspirante de: ESPECIALJDAD EN VALUACION INM!BILIARIA
Despu8s de intercarnbiar opiniones los miembros de la Comisi6n manifestaron SU
APROBACION DE LA TESINA, en virtud de que satisface los requisitos seriatados por las
disposiciones reg!amentarias vigentes.
11;1
--------------­
~"
AHQUiTECTURA
____
O_R_R_IC_A-cRO'---O-#--j"JL--~~----'-'-'--"'-"-"-'--""--'---___+_--
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
COORDINACIÓN GENERAL DE POSGRADO E INVESTIGACIÓN
CARTA CESIÓN DE DERECHOS
En la Ciudad de México el día 27 del Mes de Agosto del año 2008, el (la) que suscribe
Angélica Martínez Ruiz alumno (a) del Programa de Especialidad en Valuación
Inmobiliaria con número de registro B 071187 adscrito a Sección de Estudios de
Posgrado de la Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura, Unidad Tecamachalco,
manifiesta que es autor (a) intelectual de presente trabajo de tesina bajo la dirección de
M en Urb. Humberto Chehaibar Arroyo y cede los derechos del trabajo intitulado
Comportamiento de la Plusvalía en Inmuebles con Obsolescencia Funcional, al
Instituto Politécnico Nacional para su difusión, con fines académicos y de investigación.
Los usuarios de la investigación no deben reproducir el contenido textual, graficas o datos del trabajo sin el
permiso expreso del autor y/o director del trabajo. Este puede ser obtenido escribiendo a la siguiente dirección
[email protected] si el permiso se otorga, el usuario deberá dar el agradecimiento
correspondiente y citar la fuente del mismo.
________________________
Angélica Martínez Ruiz
VIII
V.
RESUMEN.
Este trabajo contiene el análisis comparativo del estudio técnico, funcional y de mercado
aplicado a un inmueble que presenta obsolescencia funcional tomando en cuenta su
plusvalía.
Considerando que la “obsolescencia funcional” es una forma de pérdida de valor a factores
inherentes al bien mismo y a cambios en el diseño, materiales o procesos, que traen como
consecuencia la inadecuación, exceso de capacidad, falta de utilidad funcional, uso de
materiales, o excesivos costos de operación, etc. y la “plusvalía” la entendemos como un
incremento de valor generado y obtenido en una operación económica (por ejemplo, de tipo
bursátil o inmobiliaria).
El inmueble el cual es objeto de este estudio se ubica en la calle de Sófocles de la
colonia Chapultepec de Morales, México D.F., la cual es una casa habitación de 60 años de
edad adaptada provisionalmente como oficinas. Esta propiedad se encuentra en una zona
donde la transformación de inmuebles de uso habitacional a no habitacional por efecto del
crecimiento comercial (cambio de uso de suelo), es evidente.
La obsolescencia funcional en este inmueble se presenta inicialmente por su
distribución arquitectónica la cual fue diseñada para uso habitacional y posteriormente por
la falta de uso fue adaptada como oficina provisional, sin contar con una distribución
adecuada.
Posteriormente se hace un análisis comparativo, para lo cual es necesario seguir una
metodología basada en el avalúo inmobiliario. Esta metodología esta expresada en forma
escrita y visual (fotografías); por medio de un formato que proporciona información
cualitativa y cuantitativa del inmueble, que consiste en una investigación de campo a la
cual se integra toda la información escrita existente sobre el inmueble.
Para dar una correcta solución se realiza el estudio de Antecedentes, Características
Urbanas, Terreno, Descripción General, Elementos de Construcción, Reporte Fotográfico,
Planos, Cálculo del Valor Físico o Directo, Valor de Mercado y Valor de Capitalización de
IX
Rentas; es de esta forma como se determinará el Valor Comercial de un Inmueble
considerando el mayor y mejor uso del mismo.
Descrito en forma general un Avalúo inmobiliario es la búsqueda de una solución
Inteligente a la inversión privada y comercial; desde luego ambos argumentan mayores
beneficios; dependiendo del criterio adoptado por el solicitante.
Con base en lo anterior se realizan dos análisis similares, presentando de esta
manera una comparativa entre el uso habitacional y no habitacional del mismo, ya que son
éstos los dos casos que son objeto de estudio en este trabajo y para lo cual nuestro inmueble
ejemplifica su proceso.
Con los resultados obtenidos y tomando en cuenta todos los aspectos importantes
dentro de éste estudio como son la plusvalía y la obsolescencia, se llega a una conclusión
representada mas gráficamente por los dos análisis hechos, ya que la parte potencial de un
Avalúo es la que está encaminada a determinar el valor en números, a esto se refiere lo
cuantitativo del inmueble; esta información se obtiene empleando herramientas como tablas
y factores ya determinadas.
Es de ésta manera que tras la comparativa, se llega a la conclusión de que el
inmueble en estudio es más productivo si comercializa de un modo no habitacional, por lo
cual se hace la recomendación de cambiar su uso, y ampliamos la sugerencia a todos los
inmuebles que se encuentran en las mismas condiciones de uso y suelo.
X
VI.
ABSTRACT.
This work contains the comparative analysis of the technical, functional study and of
market applied to a building that presents/displays functional obsolescence taking into
account its capital gain. Considering that “functional obsolescence” is a form of loss of
value to inherent factors to or the same one and to changes in the design, materials or
processes, that consequently bring the unsuitability, excess of capacity, lack of functional
utility, use of materials, or excessive costs of operation, etc. and the “capital gain we
understand” it like an increase of value generated and obtained in an economic operation
(for example, of stock-exchange or real estate type).
The building which is object of this study locates in the street of Sófocles of the
colony Chapultepec de Morales, Mexico D.F., which is a house room of 60 years of age
adapted provisionally like offices. This property is in a zone where the transformation of
buildings of residential use to nonresidential as a result of the commercial growth (change
of ground use), is evident.
Functional obsolescence in this building appears initially by its architectonic
distribution which was designed for residential use and later by the lack of use it was
adapted like provisional office, without counting on a suitable distribution.
Later a comparative analysis is made, for which it is necessary to follow a
methodology based on the real estate estimate. This methodology this expressed in written
and visual form (photographies); by means of a format that provides qualitative and
quantitative information of the building, that consists of an investigation from field to
which Integra all the information written existing on the building.
In order to provide a correct solution it is realised the study of Antecedents, Urban
Characteristics, Land, General Description, Elements of the Construction, Photographic
Report, Planes, Calculation of the Physical or Direct Value, Value of Market and Value of
XI
Capitalization of Rents; it is of this form as the Commercial Value of a Building will be
determined considering the major and better use of the same.
Described in general form a real estate Estimate it is the search of an Intelligent solution to
the private and commercial investment; of course both argue majors benefits; following the
criterion adopted by the applicant.
With
base
in
the
previous
thing
two
similar
analyses
are
realised,
presenting/displaying this way a comparative one between the residential and
nonresidential use of the same, since cases are these both that are object of study in this
work and for which our building exemplifies their process.
With results obtained and taking into account all the aspects important within this
one study as they are the capital gain and the obsolescence, arrives at conclusion
represented but graphically by both analysis done, since the potential part of a Estimate is
the one that is directed to determine the value in numbers, to this talks about the
quantitative thing of the building; this information is obtained using tools like tables and
factors already determined.
It is this way that after the comparative one, reaches the conclusion that the building
in study is more productive if commercializes of a nonresidential way, thus is made the
recommendation change its use, and we extended the suggestion to all the buildings that are
in the same conditions of use and ground.
XII
VII.
PALABRAS CLAVES
1. Avaluó inmobiliario.
2. Obsolescencia funcional.
3. Mayor y mejor uso.
4. Plusvalía.
5. Valor físico.
6. Valor de mercado.
7. Valor de capitalización de rentas.
8. Valor comercial.
XIII
CAPITULO I.
GENERALIDADES
14
1.1 INTRODUCCIÓN
Se entiende por Avalúo Inmobiliario como el documento oficial que te permite identificar
todo lo referente a cualquier tipo de Inmueble que deseas adquirir, su vida útil remanente y
además, conocer cuál es su valor comercial.
Para adquirir un Inmueble (tipo habitacional o no habitacional), nueva o usada, el
avalúo es un apoyo que te permite tomar la decisión para que puedas seleccionar la vivienda
que más te convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio.
Para la construcción de un inmueble en un terreno de tu propiedad el avalúo, te
indicará su valor antes de la edificación de este. Para mejora, reparación o ampliación del
inmueble el avalúo indicará su valor en las condiciones actuales en que se encuentra.
En este documento se tocaran los avalúos mencionados anteriormente englobados en
cuatro capítulos que representan todo este proceso:
El Capítulo 1. “Generalidades” contiene la presentación del tema así como los
objetivos generales y específicos, la fundamentación del proyecto y los aspectos que enmarcan
las características que definen este cálculo.
Dentro de la “Descripción física del inmueble” se presentan todas las características
principales y necesarias para realizar los avalúos, características como; antecedentes del
inmueble, características urbanas de la zona, localización, elementos de construcción y
fotografías del inmueble, esto lo podremos ver en el Capítulo 2.
En el Capítulo 3. “Análisis Teórico” se hace referencia a los aspectos fundamentales
que definen el enfoque de este proyecto, como son; mayor y mejor uso, obsolescencia
funcional, la obsolescencia económica y la obsolescencia técnica.
El “Análisis Comparativo” se divide, a su vez en dos análisis que se llevan a cabo a lo largo
de este proceso. Estos dos análisis se sustentan en tres cálculos cada uno; determinar el valor
físico directo, determinar el valor por capitalización de rentas y determinar el valor
15
comparativo del mercado. Este último se hace para determinar el mayor y mejor uso
comparando el cálculo del avalúo del inmueble para uso habitacional y para uso no
habitacional. Esto se desarrollara en el Capítulo 4.
De los temas IV al VII se incluyen las conclusiones y recomendaciones del análisis del
capítulo anterior, un glosario de terminología usada en el texto, la bibliografía correspondiente
e información relevante archivada en los anexos.
16
1.2 TITULO
Comportamiento de la Plusvalía en inmuebles con
Obsolescencia Funcional.
17
1.3 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En la actualidad existen muchos inmuebles en la zona céntrica de la ciudad México que
presentan obsolescencia, ya sea funcional, económica o técnica.
Siendo la evolución una causa inherente del crecimiento de la ciudad, muchas colonias
se han transformado, de su uso original como zona habitacional a uso no habitacional como
pueden ser comercial o de oficina.
Esto trae consigo la necesidad de la adecuación del propio inmueble a su entorno
actual, debido a que presenta una devaluación en su valor tanto físico como comercial.
Específicamente en el entorno en el cual se ubica el inmueble en cuestión, la demanda
de inmuebles de uso habitacional decrece inversamente proporcional a la demanda de
inmuebles de uso no habitacional, ya que la zona soporta una importante diversidad de
comercios y oficinas.
Como un ejemplo claro de esta situación, la casa habitación de la cual es objeto de este
estudio, ha sido acondicionada como oficina en un 70% de su uso original, ya que el usuario
no hacía el uso adecuado del espacio disponible, debido a que no es funcional como lo fue en
su proyecto inicial.
18
1.4 HIPOTESIS
Es importante reflejar la esencia de un inmueble, para lo cual se debe hacer el estudio
completo de una casa habitación que presenta obsolescencia, tomando en cuenta la plusvalía
del mismo.
En el inmueble a estudiarse se presentan los tres casos de obsolescencia anteriormente
mencionados.
La obsolescencia funcional en este inmueble se presenta inicialmente por su
distribución arquitectónica la cual fue diseñada para uso habitacional y posteriormente por la
falta de uso, fue adaptada como oficina, sin contar con una distribución adecuada. Para lo cual
se debe estudiar, de ser necesaria, su redistribución o algún cambio mayor que de las
conclusiones surjan.
Debido a la situación de crecimiento de la ciudad, la necesidad de las personas de tener
más espacio y de estar en proyectos con mejores condiciones de habitabilidad, son otro factor
importante para considerar que el inmueble no es apto en su totalidad para soportar un uso
habitacional, esto es causado por la obsolescencia técnica que presenta la propiedad.
El último de los factores es el causado por la actual situación de improductividad o
baja rentabilidad de la propiedad, el cual se define como obsolescencia económica, esta afecta
de tal modo que el valor del inmueble decae cuando no se hace un buen uso de él.
Basándome en la oferta y demanda, así como en la observación del entorno en el cual
se ubica el inmueble surge la posibilidad de darle un uso no habitacional, siguiendo la
tendencia al cambio de uso de suelo para aumentar el valor de la rentabilidad, productividad y
el mejor aprovechamiento de los espacios del mismo, lo que significaría un mayor y mejor uso
del inmueble.
19
Para resolver nuestro problema planteado se propone hacer el estudio de Antecedentes,
Características Urbanas, Terreno, Descripción General, Elementos de la Construcción,
Reporte Fotográfico, Planos, Cálculo del Valor Físico o Directo, Valor de Mercado y Valor de
Capitalización de Rentas; es de esta forma como se determinará el Valor Comercial de un
Inmueble considerando su mayor y mejor uso, presentando de esta manera una comparativa
entre el uso habitacional y no habitacional del mismo, mediante los dos casos que se
presentarán en este trabajo.
20
1.5 OBJETIVOS
1.5.1 Objetivo General:
Realizar y analizar un caso práctico de avalúo de un inmueble con obsolescencia funcional
considerando el comportamiento de la plusvalía y el concepto de mayor y mejor uso.
Esto con el fin de ejemplificar las consideraciones importantes que deben tomarse en
cuenta en el avalúo, para de esta forma ofrecer una solución correcta en lo referente al valor y
al futuro del inmueble en cuestión. También para ejemplificar un panorama más real de lo que
es la obsolescencia funcional.
1.5.2 Objetivos Específicos:
Enfatizar la importancia del concepto de mayor y mejor uso en el avalúo de un
inmueble con obsolescencia funcional.
Enfatizar también el concepto de plusvalía y su aplicación en el avalúo de un inmueble
con obsolescencia funcional.
Ejemplificar mediante el análisis de un inmueble el problema de la obsolescencia
funcional.
Analizar mediante comparativas de mercado el comportamiento de la plusvalía en el
avalúo de un inmueble con obsolescencia funcional.
21
1.6 FUNDAMENTACIÓN (JUSTIFICACIÓN)
Dentro del mercado inmobiliario, la demanda de información para la compra, venta y renta de
un inmueble, es primordial. Esto se hace a través de los estatutos definidos en una valuación,
dentro de los cuales se hace una descripción del inmueble.
Dado que el mercado inmobiliario demanda información sobre el valor de los
inmuebles disponibles en venta, es importante para los propietarios o poseedores contar con
una referencia de valor, sin que esto implique un alto costo, ya que comparativamente con los
avalúos bancarios o fiscales el honorario es inferior, tratándose de dar con este tipo de
valuación (opinión de valor comercial) una referencia de valor del bien inmueble de manera
práctica.
Tomando en cuenta lo anterior y considerando como objeto de este estudio un
inmueble que presenta obsolescencia funcional, es importante hacer un análisis enfocado al
mayor y mejor uso, considerando su plusvalía.
22
1.7 ANTECEDENTES.
1.7.1 Marco Histórico.
Don Francisco de Sedano, publicó en el año de 1790 un censo o padrón con valor de las
propiedades de la Ciudad de México. En 1794 mandó el Conde de Revillagigedo, limpiar la
ciudad, haciendo un plano regulador, formado por el maestro mayor de arquitectura Don
Ignacio Castera, el 24 de Junio de ese mismo año para establecer "La pensión de la
contribución que deben hacer los dueños de las fincas para la contribución y subsistencia de
los empedrados con las demás que expresa el informe e igualmente para el claro conocimiento
de las tres clases en que está dividido el terreno por la diferencia de las contribuciones".
El Teniente Coronel Don Diego García Conde, levantó y grabó en cobre con dibujos,
adornos y vistas de Don Rafael Ximeno y Planes, en 1807, un plano de la ciudad, la que
contaba con 397 calles y callejones, 78 plazas, plazuelas y pulquerías; una catedral, catorce
parroquias, cuarenta y un conventos, diez colegios principales, siete hospitales, tres
recogimientos, un hospicio de pobres; y la gran fábrica de puros y cigarros (edificio de la
ciudadela). Y la división de la ciudad por cuarteles y la lista alfabética de todas las calles.
Hasta entonces con excepción de los avalúos practicados por Andrés de la Concha en
1607, los de 1629 y 1748 con motivo de las inundaciones, en que fueron practicado por
profesionales siguiendo el sistema de cuantificación de partidas, el resto de los bienes estaba
tasado por el tribunal de Propios y Atributos quien estaba encargado de fijar las rentas tanto
para los propios, que eran las tierras inalienables cuyas rentas tenían por objeto que los
vecinos no tuvieran gravamen alguno a los gastos públicos, o al menos que su contribución
fuera solo para llenar el déficit, al arrendamiento de propios hacia el remate público al mejor
postor, y en presencia de los alcaldes y regidores y ante un oidor en los lugares donde residiera
la Audiencia. A parte de disponer el producto de los propios, la Hacienda municipal disponía
de los arbitrios, los que consistían en: sisas, derramas, contribuciones, concesiones; las tres
Primeras eran impuestos, de los que los indios estaban exentos, los que sólo podían ser
gravados por los Cabildos para la construcción de puentes necesarios a los mismos indios, y
nunca más de la sexta parte de lo que el Rey contribuyera por merced para la obra.
23
Las concesiones eran rentas cedidas por el Rey a algunos municipios de lo que le tocaba a
título de los tributos, pena de cámaras, etc.
En el año de 1806 y en virtud de que la mayor parte de las transacciones comerciales se
hacían a " Bona Fide " (de buena fe), lo que ocasionaba no pocos pleitos y problemas, el
Diario de México, publicó en los Nº 340, 341, 342, 356, 363, 368, 378, 379, 392, 393 y 394
del año de 1806, artículos que se llamaron " Nociones Elementales sobre el Comercio ",
determinadas por suposiciones o principios de Ciencia Económica. Divididas en capítulos se
aprecian en diferentes fechas y que son fundamento del valor de las cosas sobrante útil y
sobrante inútil, necesidades naturales, necesidades ficticias, utilidad por inutilidad de las
cosas, fundamento del precio de las cosas, variación de precios, de los mercados o parajes
donde se juntan las que necesitan hacer cambios, ¿qué se entiende por comercio?; en donde los
editores ilustraban al pueblo sobre la forma de hacer las transacciones comerciales, y obtener
precios justos con base a la ley de la oferta y la demanda.
Así en diciembre de 1830 el síndico primero del Ayuntamiento, encomendó a los
arquitectos Don Joaquín de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia el avalúo de los
terrenos de la ciudad, los que se publicaron en la memoria económica de la municipalidad de
México por orden del excelentísimo ayuntamiento, por la comisión de su seno en 1830.
Para lo cual se empleó la siguiente técnica:
Como la diferencia de los valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad,
nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros o centro de las cuatro esquinas,
los que tanto sirven, para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que aquí van
expresadas, como las de Oriente a Poniente; pues el valor del centro de una de calle es el
término medio de los números de las esquinas, y por esta causa siendo cada número común a
cuatro calles, omitimos poner las que giran de Oriente a Poniente. Entiéndase que cada valor
es el de una vara cuadrada del terreno.
La primera vez el 3 de junio de 1836 se expidió la Ley que estableció una contribución del dos
al millar al año sobre el valor de las fincas urbanas de la ciudad de México.
24
Para llevar a práctica esta ley que establecía que el pago debía de hacerse por semestres
vencidos, con una pena del uno al millar por cada quince días de retardo en el pago pero sin
que esa pena pudiera pasar del cuatro al millar, se estableció una oficina recaudadora, la que
desde luego nombró peritos que practicaran el avalúo de todas que debían de pagar impuestos.
Los avalúos se iniciaron el 1º de Octubre de 1836, siendo los peritos Don Joaquín de
Heredia, Don José del Mazo, Don Vicente Casarín, Don José María Domínguez, Don Manuel
Cortés y Don Manuel Delgado, todos arquitectos de reconocido crédito.
Los avalúos se practicaban por el perito designado por la oficina y lo ratificaba otro
perito, cuando había Inconformidad se nombraba otro perito y se asignaba un tercero en
discordia, no para que prevaleciera su opinión, sino que se tomaba un promedio de las tres
estimaciones y el resultado era la cantidad fijada para el pago de contribuciones.
La ubicación y el estado material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los
elementos principales para fijar su valor, tomando en consideración también el producto, pero
como elemento secundario.
Esas adjudicaciones de fincas rústicas y urbanas fueron valuadas por el valor
correspondiente a la renta que pagaban entonces, calculando como rédito al 6% anual,
llevándose a cabo la desamortización sin respetar en muchos casos el avalúo resultante,
regidos solamente por voluntad o capricho de los denunciantes.
El emperador Maximiliano ratificó las condiciones de la propiedad de los pueblos
promulgando un decreto en Chapultepec el 16 de Septiembre de 1866, dando a todos los
pueblos que carecían de fondo legal (fundo: bien inmueble por naturaleza) y de ejido,
concediéndoselos.
En 1869 el Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Téllez Pizarro, ayudado por los señores
ingenieros y arquitectos Don Francisco Garay, Don Juan Cardona, Don José María Rego, Don
Luis C. Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio de la Hidalga, Don Juan y Don Ramón Agea,
Don Antonio Torres Torrija, Don Manuel F. Álvarez y algunos otros, formó la tarifa de
precios de terrenos en diversos puntos de la ciudad, llegando a establecer que el sistema
empleado hasta entonces, que fijaba los precios en los cruceros de las calles, no era
25
conveniente, exponiendo la razón siguiente: fijar el precio de las cuatro esquinas que
constituyen el crucero, cuando precisamente por su situación relativa deben considerarse
diferentes, sino por la importancia comercial en las calles céntricas, cuando menos en general,
por su orientación, como también por cualquier otra circunstancia que favorezca o perjudique
a alguna de ellas.
En efecto por la manera como está orientada la ciudad, una de las cuatro esquinas
tendrá un frente al sur y otro al oriente, es la mejor situada: otra, la opuesta, o sea en contra
esquina con un frente al norte y otro al poniente, es el peor; y las otras dos condiciones
idénticas. Con ese sistema el perito se veía obligado a adoptar tácticamente para cada una de
las cuatro esquinas el mismo precio, ya que lo encontraba fijado determinantemente en la
tarifa aprobada por la asociación, y sólo podía discutir sobre los valores que deberían
corresponder al terreno de diversas fincas en cada una de las cuatro calles.
Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle tomando en consideración que
decrecen en un sentido y aumentan en otro tomando en cuenta las siguientes circunstancias:
1.- La situación relativa a la orientación de la casa.
2.- La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece tomando como tipo un rectángulo
que en el frente y el fondo estén en relación de 1 a 2, variando esta relación, se deberán
estimar de más mérito cuando el frente o fachada aumente relativamente al fondo y viceversa;
desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor número de lados.
3.- La posición del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una finca, y es por el
terreno cuando en algún o en algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes,
pertenecientes a propiedades vecinas.
4.- Las servidumbres: si soporta el terreno las de albañales, desagües, luces, chimeneas y otra
servidumbre cualquiera, según lo nocivo o gravoso de ella, tiene que disminuir su valor.
26
Por el decreto del 10 de Diciembre de 1882, se optó para toda la República Mexicana el
Sistema Métrico Decimal, pero ya el 15 de Marzo de 1857 se había dado una ley semejante en
la que se establecía en el artículo segundo que los valores de los terrenos y las aguas se
derivaran de los actuales y se reducirían las nuevas unidades de medida: los precios de estos
serán los que se expresen en todas las partidas del avalúo, en el artículo quinto fracción
segunda, se menciona asentar el horario del avalúo.
Relacionando las proporciones de los predios se formó el " lote tipo " con relación al
valor de la tierra de cada predio de acuerdo con los procedimientos y tablas uniformes que
determinan los incrementos y castigos que corresponden de acuerdo con su ubicación, forma y
dimensiones.
En el año de 1925 se creó en beneficio de los empleados del Gobierno, la Dirección
General de Pensiones Civiles y de Retiro, la que tenía entre otras, la función de otorgar
créditos en garantía hipotecaria de sus afiliados, con el fin de facilitarles la adquisición de
habitación, creando el departamento de avalúos con el objeto de establecer los valores reales
de los inmuebles, siguiendo para ello bajo un aspecto comercial las normas de catastro. En el
año de 1933 se creó la Asociación Hipotecaria Mexicana que fue la primera institución que
emitió Cédulas Hipotecarias para el otorgamiento del crédito a la iniciativa privada, el que
estaba sujeto en todos los casos a avalúos previos sobre la posible recuperación del préstamo
cuya capacidad de recuperación es necesaria en el otorgamiento.
En el año de 1933, se estableció por ley predial el sistema de nomenclatura quedando
definidos los predios por el conjunto de cuatro cifras que son: sección o región, manzana y
predio, imponía la información de una de las Juntas Regionales que estaban integradas por tres
representantes del Departamento del Distrito Federal, y tres representantes propietarios, como
un órgano coordinador de todos los trabajos existía la Junta Central integrada por los
representantes del Departamento y de los propietarios, tratando de obtener: "El avalúo general,
uniforme y equitativo de la propiedad en el Distrito Federal". 1
1
http://www.finanzas.df.gob.mx/estructura/catastro_antecedentes.html
27
CUADRO COMPARATIVO DE PRECIOS OFICIALES DEL METRO CUADRADO
DE TERRENO EN VARIOS LUGARES DE LA CIUDAD EN LOS AÑOS 1814, 1872,
1901 Y 1971:
NOMBRE DE LOS LUGARES
1814
Esquina de Tacuba y Brasil
1872
1901
1971
$ 16.02
$ 26.00
$ 115.00
$ 2,700.00
$ 16.91
$ 30.00
$ 125.00
$ 4,000.00
1° calle de Guerrero
$ 0.01
$ 0.02
$ 13.50
$ 1,000.00
Calzada de San Cosme
$ 0.02
$ 3.00
$ 12.00
$ 1,000.00
1° Calle de Argentina
$ 9.79
$ 18.00
$ 55.00
$ 1,390.00
$ 17.80
$ 25.00
$ 85.00
$ 1,600.00
$ 17.80
$ 45.00
$ 160.00
$ 5,700.00
$ 2.13
$ 12.00
$ 52.50
$ 5,250.00
$ 0.25
$ 7.50
$ 40.00
$ 4,280.00
$ 0.02
$ 1.50
$ 20.00
$ 4,500.00
Esquina de Tacuba y Monte
Piedad
Plaza de la Constitución y
Moneda
Plaza de la Constitución y
Madero
Av.
Juárez
frente
a
la
Alameda
Av. Juárez entre Humboldt y
Balderas
Paseo
de la Reforma
Glorieta Colón
y
Cuadro 1. Cuadro Comparativo de Precios.
28
1.7.2 Marco Teórico.
Existen actualmente tres métodos o Enfoques de Valuación comúnmente aceptados: el Físico
(Costos), el de capitalización de Rentas (Ingresos) y el Comparativo de Mercado, y es en
función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o alguno o
algunos de ellos.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Se utiliza en los avalúos para el
análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien
en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización
adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de
capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o
bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama
capitalización de flujo de efectivo. Refleja el principio de anticipación.
METODO COMPARATIVO DE MERCADO: Se utiliza en los avalúos de bienes
que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este
método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría
dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
También se conoce como Método o Enfoque Comparativo de Ventas.
METODO FISICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICION: Se utilizan en los
avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas
características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador
bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir
o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia.
29
El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o
reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el
valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las
pérdidas / ganancias del desarrollador.2
2
Manual de GC Mexicana de Valuación S.A. de C. V. México D. F. 2006
30
1.7.4
Marco Normativo.
Es importante destacar que dentro de la actividad valuatoria existe un marco legal al amparo
del cual la misma tendrá que regularse, esto con el fin de llevarla a cabo con la mayor
transparencia y ética posible, sin dejar pasar las penas y sanciones en las que incurran los
profesionales, que no se conduzcan con apego a los lineamientos que el presente manual de
valuación propone.
En virtud de lo anterior, a continuación se hace mención a una serie de legislaciones
que de manera enunciativa mas no limitativa y tienen aplicación ya sea de manera directa o
supletoria
Con el desarrollo de la actividad valuatoria.
Ley Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal:
Artículo 2°. Tendrá por objetivo impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario
de crédito a la vivienda, mediante otorgamiento de garantías, destinadas: a la construcción,
adquisición y mejora de la vivienda.
Artículo 3°. Frac. I. Podrá llevar a cabo los actos siguientes: aceptar préstamos y créditos.
Frac. VIII. Realizar avalúos que tendrán la misma fuerza probatoria que las leyes asignan a los
efectuados por corredor público o perito.
Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el crédito garantizado:
Artículo 1° Regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de crédito
garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la
vivienda, con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la
competencia.
31
Artículo 6°. Oferta vinculante: entidad obligada u otorgar crédito garantizado cuando
compruebe la realización de un avalúo practicado por un valuador autorizado, y el
cumplimiento de las demás formalidades que requiera la ley, si una vez realizado el avalúo
existieren diferencias entre este y el valuador declarado de la garantía.
Artículo 7° Los avalúos de los bienes inmuebles, objeto de los créditos garantizados a la
vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad
Hipotecaria Federal, S. N. C. El acreditado tendrá derecho a escoger al perito valuador que
intervenga en la operación de entre el listado que le presente la entidad.
A efecto de lo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C., deberá establecer mediante
reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito
valuador, la que renovara cada 3 años, así mismo, la Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C.,
podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes
inmuebles.
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Artículo 1°.
Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y tienen por objeto regular
la constitución, modificación, organización, fundamento, administración y terminación del
régimen de propiedad en condominio.
Artículo 2°. Para efectos de esta ley se entiende por:
Áreas y Bienes Comunes: son aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los
condominios y su uso estará regulado por esta Ley. La escritura constitutiva y el reglamento.
Extinción Voluntaria: La desaparición del régimen de propiedad en condominio. Se refiere al
reglamento del condominio.
Reglamento: Es el instrumento jurídico que complementa y especifica las disposiciones de
esta ley de acuerdo a las características de cada condominio.
Unidad de Propiedad Exclusiva: Es el Departamento, casa o local y los elementos anexos que
le corresponda sobre el cual el condominio tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo.
Artículo 3°.
32
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves en
un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la
vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado
uso o disfrute.
Artículo 5°.
Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser:
I. Por su estructura:
a) Condominio Vertical. Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un
terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo
y además elementos y partes comunes del inmueble para uso y disfrute.
b) Condominio Horizontal Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el
condominio tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la
edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería,
siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso o disfrute de las áreas del terreno,
construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
c) Condominio Mixto. Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que
pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: Edificios,
Torres, Manzanas, Secciones o Zonas.
II. Por su uso:
a) Habitacional.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas
a la vivienda.
b) Comercial o de Servicios. - Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas
están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad.
c) Industrial.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a
actividades propias del ramo.
d) Mixtos. - Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o
más de los usos señalados en los incisos anteriores.3
3
Manual de GC Mexicana de Valuación S.A. de C. V. México D. F. 2006
33
CAPITULO II.
2 DESCRIPCIÓN FISICA DEL INMUEBLE
34
2.1
ANTECEDENTES DEL INMUEBLE.
Figura 1. Fachada Principal.
En un terreno sensiblemente plano, a nivel de banqueta y de forma regular, se
desplanta una casa habitación desarrollada en tres niveles la cual
posee las siguientes
características y distribución arquitectónica:
Edad: 60 años
Uso actual: H 3/20, Habitacional desarrollo hasta 3 niveles con 30 % de área libre de terreno.
Planta Baja: Acceso peatonal y vehicular, estacionamiento a cubierto con capacidad para dos
autos, vestíbulo, cocina, cubo de escalera, estancia, dos medios baños, comedor, patio y jardín.
Planta Primer Nivel: Cubo de escaleras, recamara principal con vestidor y baño completo, tres
recamaras con closet y terraza en una de las recamaras, baño completo y cubo de escaleras de
servicio.
Planta Segundo Nivel: Cubo de escaleras, cuarto de servicio y cuarto de lavado.4
4
Trabajo de investigación propia de Casa Habitación ubicada en Calle Sófocles No. 220, Col. Chapultepec de Morales, México, D. F.
35
2.2
CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA.
Vista hacia zona urbana habitacional de primer orden. Donde sus tipos de construcción
predominante son casas habitación antiguas y modernas, desarrolladas hasta de dos a tres
niveles, de media a buena calidad y edificios habitacionales y de oficinas de hasta diez niveles
con locales comerciales en planta baja, de calidad media a buena.
El índice de saturación de la zona aproximadamente 98%, población densa, nivel
socioeconómico medio – alto. Contaminación ambiental no satisfactoria entre 100 y 200
puntos IMECA, de ozono en promedio anual producido fundamentalmente por circulación
vehicular. Densidad habitacional de 98 Hab./ Ha, según Gaceta Oficial del Distrito Federal de
fecha 10 de abril de 1997.
El uso de suelo en la zona, Según programa parcial de la Col. Polanco con fecha del
15-01-1992. Con uso Habitacional y de oficinas de intensidad baja apreciado en la zona.
Vías de acceso tenemos al norte la Avenida Horacio, al poniente el Anillo Periférico
Blvrd. Manuel Ávila Camacho, al sur la Av. Presidente Masarik y al oriente Calz. Chivatito;
todas vías primarias con intenso flujo vehicular.
Infraestructura urbana.
Servicios públicos completos, con abastecimiento de agua mediante red con toma
domiciliaria independiente.
Drenaje y alcantarillado en sistema combinado. Red de electrificación aérea y subterránea con
postería de concreto armado. Alumbrado público mediante luminarias mercuriales con
postería metálica. Banquetas a base de concreto. Pavimentos asfalticos y red telefónica aérea y
subterránea con postería de madera, recolección de desechos sólidos mediante vehículos
recolectores.
Instituciones de educación primaria, secundaria, media superior y superior, museos,
oficinas, bancos, hoteles, restaurantes, comercios, templos, parques y plazas, bibliotecas,
mercados, hospitales; transporte urbano suficiente mediante autobuses, microbuses, Sistema
de Transporte Colectivo Metro, taxis; nomenclatura, señalización de calles y concesionado a
200 mts. a la redonda.
36
2.3
LOCALIZACIÓN
LOCALIZACIÓN.
CROQUIS:
MACRO-CROQUIS:
Inmueble que se localiza en el
Distrito
Federal,
Delegación
Miguel Hidalgo, C.P. 11570,
ubicado sobre calle Sófocles No.
220, Col.
ol. Chapultepec Morales.
El inmueble se ubica en la
acera que ve hacia el Poniente,
entre las Av. Homero al norte y la
Av. Horacio al Sur, completando
la manzana la calle Sócrates al
Oriente.
Figura 2. Macro-croquis5
MICRO-CROQUIS:
Lote de terreno
no de forma
regular, de topografía plana,
donde se desplanta una casa
habitación desarrollada en tres
niveles.
Figura 3. Micro-croquis6
5
6
Google Earth.
Guia Roji: http://beta.guiaroji.com.mx/busqueda/resultados.php?gv_calle=SOFOCLES&gv_colonia=LOS+MORALES+SECCION+
ALAMEDA&gv_delegacion=MIGUEL+HIDALGO&gv_cp=11530&gv_mapa=1&gv_x=478496.475471805&gv_y=2148880.76660821
_delegacion=MIGUEL+HIDALGO&gv_cp=11530&gv_mapa=1&gv_x=478496.475471805&gv_y=2148880.76660821
37
2.4
ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA GRUESA O NEGRA.CIMENTACIÓN: A base zapatas aisladas de concreto armado y mampostería de piedra braza
contra trabes de concreto armado.
ESTRUCTURA: A base de castillos, trabes, contra trabes de concreto armado.
MUROS: Tabique de barro rojo recocido de 14 cm de espesor juntado con cemento arena con
refuerzos de concreto armado; dalas, trabes y columnas de concreto armado.
ENTREPISOS y techos: Losas macizas de 12 cms. De espesor, losas planas en claros cortos y
medianos.
AZOTEAS: Impermeabilizado con productos asfálticos.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: Aplanado de yeso, acabado final liso con pintura vinílica en general.
PLAFONES: A base de yeso liso en general.
LAMBRINES: Azulejo de cerámica de 20 x 20 cm. en área húmeda de baños y cocina, en
área húmeda de baño de recamara principal mármol de 20 x 20 cm.
PISOS: Concreto acabado pulido para recibir duela de madera de primera en sala, pasillos de
distribución, escaleras, recamara principal y recamaras, alfombra tipo nudo de buena calidad
en recamaras, recamara y cuarto de servicio, loseta de cerámica de 20 x 20 cm en comedor,
cocina y baño de servicio. Loseta de 6 x 6 cm en medio baño y loseta de mármol de 20 x 20
cm en baños.
ZOCLOS: Adecuado al recubrimiento de piso.
ESCALERAS: A base de concreto armado con escalones forjados acabado con madera de
buena calidad.
PINTURA: En general, vinílica; esmalte en elementos metálicos.
c) CARPINTERÍA:
PUERTAS: A base de tambor de madera de pino acabado entintado con barniz.
GUARDARROPA: De madera de pino con cajoneras y entrepaños; con puertas corredizas
tipo tambor de pino.
38
d) INSTALACIONES HIDRÁULICA Y SANITARIA:
En general con tubería galvanizada y cobre en alimentaciones; de Fo. Fo. en ramales, bajadas
sanitarias y pluviales.
MUEBLES DE BAÑO: W.C. de cerámica mediana calidad, lavabos de cerámica con pedestal
y lavabo de vidrio templado de sobreponer sobre mueble de madera. Accesorios cromados.
MUEBLES DE COCINA: Tarja doble de acero inoxidable con gabinetes altos y bajos con
puertas abatibles lisas.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
En general: Oculta, entubada con poliducto, con salidas normales de centro y profusas.
f) PUERTAS, VENTANEARÍA METÁLICAS Y CANCELERÍA:
VENTANAS: A base de perfil tubular y aluminio.
PORTONES: De lámina con refuerzos de solera.
REJA: Herrería a base de solera acabado con pintura de esmalte.
g) VIDRIERÍA:
Vidrio común semidoble en general.
h) CERRAJERÍA:
Del país de mediana calidad.
i) FACHADA.
Líneas rectas, con aplanado a base de mezcla acabado fino y aplicaciones de cantera con
ventanería de perfiles tubulares y portón de lámina de acceso de perfiles tubulares y lámina
acanalada.7
7
Trabajo de investigación propia de Casa Habitación ubicada en Calle Sófocles No. 220, Col. Chapultepec de Morales, Mexico, D. F.
39
2.5
FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE
Fig. 4. Entorno Urbano
Fig. 5. Entorno Urbano
Fig. 6. Estacionamiento.
Fig. 7. Recibidor.
Fig. 8. Cocina.
Fig. 9. Recamara uno.
40
Fig. 8. Cubo de escaleras.
Fig. 9. Recamara dos.
Fig. 10. Baño completo.
Fig. 11. Pasillo distribuidor.
Fig. 12. Recamara tres.
Fig. 13. Azotea y patio de servicio.
41
CAPITULO III.
ANÁLISIS TEÓRICO
42
3.1 MAYOR Y MEJOR USO.
Uso probable y razonable que resulta en el mayor valor del terreno o propiedad construida, de
entre los usos físicamente posibles, legalmente permitidos y económicamente factibles.
Lo genera las fuerzas del mercado (esencialmente oferta y demanda) que interactúan en
un medio competitivo, en el que se definirá aquél uso que produzca la máxima rentabilidad
para el virtual (típico) comprador; por ello, el análisis e interpretación del MyMU consiste en
un estudio económico de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se está valuando.
Es importante porque las fuerzas de mercado también dan forma al valor comercial de
las propiedades.
El MyMU de la propiedad valuada nos proporciona, por tanto, las bases para una
investigación a fondo de las posturas competitivas de los participantes en el mercado. De él se
determinan los comparables que deben ser analizados y los métodos de valuación más
apropiados a ser utilizados.
El MyMU de un inmueble puede entenderse como la base en el que recae el valor
comercial, ya que ambos se ven sujetos a las mismas fuerzas de mercado interactuantes y en
ambos casos el uso de la propiedad es fundamental para su obtención; un virtual comprador
siempre estará interesado en adquirir la propiedad que le proporcione la mayor rentabilidad y
en un mercado “ideal” el valor que proporcione esa mayor rentabilidad debe coincidir con el
valor comercial de la propiedad.
La habilidad del valuador está fundamentada en poder “reproducir” las condiciones de
mercado imperantes que afectan la propiedad, especialmente en sus aspectos de oferta y
demanda. El valor de un terreno debe basarse en la alternativa que produzca el MyMU,
independientemente del uso que pudieran sugerir los terrenos adyacentes y las propiedades
“comparables”.
Las propiedades se valúan para su MyMU, considerando 4 variables (físicamente factible,
legalmente permitido, económicamente viable y máxima productividad) que el típico
43
inversionista debe buscar en su adquisición. Es decir, el MyMU “limita” las posibilidades de
valor de las propiedades, en cuanto a sus usos, desde los puntos de vista físico, legal, de
factibilidad y de máxima productividad.
El MyMU del terreno como vacante y del terreno con mejoras:
El análisis del MyMU de una propiedad implica considerar primero al terreno como si
estuviera vacante y, posteriormente, la propiedad con sus mejoras. En ambos casos las pruebas
que determinen dicho MyMU serán de naturaleza similar y sus resultados tendrán la misma
utilidad para uno y otro escenario.
Pruebas para establecer el MyMU de las propiedades:
De acuerdo a su definición, las pruebas que debemos hacer para seleccionar el MyMU
de una propiedad son las siguientes:
Físicamente factible:
Aquí se analizan factores como topografía del terreno, condiciones del suelo,
existencia de agua en el subsuelo, tamaño y forma del terreno, siempre considerando en
seleccionar el “óptimo arreglo” para un determinado proyecto.
Legalmente permitido:
Las restricciones legales corresponden a aspectos de uso autorizado, densidad de
construcción (número de viviendas, cuartos de hospital, slips para marinas, etc. que pueden
construirse en un predio) e intensidad de construcción (superficie de construcción permitida
respecto a la superficie del predio) autorizadas, limitaciones en cuanto a la subdivisión de
predios, No. mínimo o máximo de cajones de estacionamiento autorizados, servidumbres
existentes, restricciones de ZFMT.
En este apartado son de destacarse dos casos importantes: el primero, la situación que
puede presentarse en el sentido de que un predio no esté debidamente zonificado, en razón de
las condiciones actuales de mercado o las tendencias del mismo. El valuador podrá seleccionar
como MyMU uno que no está autorizado siempre y cuando justifique debidamente el
44
inminente o futuro cambio de uso en la zona. El valuador NO debe suponer un posible cambio
de uso sin estar debidamente informado / documentado.
Otro caso importante es cuando las mejoras actuales de un terreno no coinciden con el
uso actual autorizado, debido a que esas mejoras fueron construidas en un tiempo previo al
establecimiento del uso actual. En este caso se habla de “usos legales no concordantes”, lo que
puede resultar en propiedades “submejoradas” (P. Ej. residencia unifamiliar sobre un terreno
de uso comercial) o “sobremejoradas” (P. Ej. una vieja tienda ubicada en un sitio con uso
actual habitacional de baja densidad)
En ambos casos anteriores, la obtención del MyMU puede ser una tarea difícil, que
sólo se resuelve con un cuidadoso análisis de los ingresos generados bajo las condiciones
actuales y bajo condiciones de usos alternos.
Financieramente factible:
Una vez definidos aquellos usos que física y legalmente son aceptables, se procede a
analizar los usos “que podrían crear un valor potencial respecto a sus costos de desarrollo,
operación y comercialización”.
Para lo anterior, el valuador debe reproducir modelos analíticos para estimar el valor
residual del terreno (para el caso de terrenos considerados como vacantes) o el valor de la
propiedad en su conjunto (para el caso de terreno con mejoras). Así, todos los usos que
produzcan un rendimiento positivo (normalmente evaluado a través del Valor Presente Neto o
por medio de la Tasa Interna de Retorno) deben ser considerados como viables.
Mayor valor (máxima productividad):
De entre los usos financieramente viables el valuador debe seleccionar aquél que
proporcione el mayor valor residual para el terreno o, alternativamente, el mayor valor
presente que resulte de los ingresos NETOS (restando gastos de operación y/o de capital) para
propiedades con construcciones.
45
Para los propósitos anteriores, particular importancia reviste el tratamiento de las tasas de
capitalización a ser empleadas para el caso de terrenos y para el caso de construcciones.
Uso interino (intermedio):
Se define como “el uso temporal que le corresponde a un terreno o propiedad en su
conjunto hasta que las condiciones se dan para poder ser ubicados en su MyMU futuro”.
Se presenta cuando las tendencias de mercado y crecimiento de una zona indican el
cambio a (relativamente) corto plazo en el MyMU de un terreno o propiedad en su conjunto.
Así, el terreno o propiedad tendrán un uso temporal hasta el tiempo en que el mercado
establezca las nuevas condiciones para el cambio en su MyMU.
Un caso típico es el de una propiedad cuyo uso actual es, P. Ej. el de un edificio
habitacional de mediana edad (30 años) ubicado en una zona en la cual se anticipa, a corto
plazo, el cambio de uso de suelo para edificios de oficinas de nivel alto.
En su condición actual, el edificio de departamentos genera ingresos superiores a los
que podrían obtenerse con la construcción de un edificio de oficinas y, por tanto, el MyMU del
terreno como vacante es, precisamente, el de edificios de departamentos. Sin embargo, tanto la
depreciación del mismo, como la aparición de nuevas y más modernas construcciones con
usos más rentables hará que con el tiempo el nuevo uso más rentable del terreno cambie al de
edificio de oficinas. Así, el MyMU del sitio será el de edificio habitacional hasta que el valor
del terreno con el nuevo uso de oficinas menos los costos de demolición de las construcciones
actuales superen al valor obtenido del terreno con el uso actual; es decir, hasta que:
V. terreno con uso actual < V terreno con nuevo MyMU – costo de demoliciones.
El uso interino o intermedio puede darse también cuando existen usos no concordantes.
P. Ej. el caso de una propiedad submejorada, en la cual se presenta una obsolescencia
funcional que debe reflejarse en el Enfoque de Costos, debido a su falta de capacidad para
generar los ingresos requeridos para un adecuado rendimiento del terreno con mejoras más
modernas.
46
Terrenos sobrantes y terrenos excedentes:
Se presentan cuando los terrenos con mejoras poseen parte de su terreno que no
contribuye a darle mayor valor a la propiedad. En algunos casos, los mejores usos de terrenos
excedentes consisten en mantener espacios abiertos o simplemente no realizar ninguna
urbanización. En otras situaciones, los mejores aprovechamientos pueden consistir en la
expansión futura.
Cuando el terreno no apoya la construcción existente, pero no puede separarse de la
propiedad y venderse, carece de valor como uso independiente y se considera como terreno
sobrante.
Es importante destacar que para casos de terrenos excedentes improductivos es
necesario realizar ajustes por obsolescencia funcional en el Enfoque de Costos
Reporte y declaraciones del MyMU
Por la importancia que reviste, las normas de valuación de los EU (AI, ASA,
ASFMRA, etc.) y Canadá (AI de Canadá) hacen obligatorio, en todos los reportes orientados a
obtener el Valor Comercial de un inmueble, el incorporar declaraciones (a nivel de estudio u
opinión) sobre el MyMU del terreno como vacante y de la propiedad en su conjunto.
Es indispensable que la Norma Mexicana de Valuación contemple este importante
concepto y que las dependencias gubernamentales e instituciones y empresas privadas
consideren su aplicación, especialmente para casos en los que esté contemplada la obtención
del Valor Comercial. 8
8
Valle Septien José Manuel. El Negocio de Bienes Raices en México, Ed. Real State Education, Chicago 1998.
47
3.2 OBSOLESCENCIA FUNCIONAL.
Una forma de Pérdida de valor a factores inherentes al bien mismo y a cambios en el diseño,
materiales o procesos, que traen como consecuencia la inadecuación, exceso de capacidad,
falta de utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos costos de operación, etc.
3.3 OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.
Es una forma de depreciación o pérdida de valor debido a condiciones externas
adversas.
3.4 OBSOLESCENCIA TÉCNICA.
Inoperancia de los bienes, producidos por los cambios y avances tecnológicos. 9
9
Manual de GC Mexicana de Valuación S.A. de C.V. México D. F. 2006
48
3.5
PLUSVALÍA.
Concepto económico con varios significados. Por un lado, plusvalía designa un
incremento de valor generado y obtenido en una operación económica (de tipo bursátil o
inmobiliaria, por ejemplo). Una segunda definición de plusvalía correspondería al incremento
de valor creado en un bien o derecho cuando se realiza una transmisión en la propiedad de
éstos.
Por último, en la doctrina económica marxista (que analizó en profundidad tal concepto), la
plusvalía equivale al beneficio que el capitalista obtiene por la apropiación del trabajo
excedente no pagado a los asalariados. En una jornada de trabajo, los trabajadores destinan
parte de la misma a producir por valor de su consumo de subsistencia, lo que se denomina
producción socialmente necesaria. El resto del tiempo se genera un plusvalor que se apropia el
capitalista. La diferencia entre el tiempo total de trabajo y el socialmente necesario se
denomina plusvalía. Se puede establecer la razón entre la masa de plusvalía y el capital
variable utilizado, a la que se denomina tasa de plusvalía. Esta tasa expresa el grado de
explotación de los trabajadores, y también puede definirse como el cociente entre el trabajo
excedente y el socialmente necesario. El capitalista puede aumentar la tasa de plusvalía
incrementando la plusvalía absoluta (sin variar el proceso productivo amplía la jornada o
disminuye el salario) o la relativa (introduciendo mejoras tecnológicas).
49
CAPITULO IV.
ANÁLISIS COMPARATIVO
50
4.1
CALCULO DE AVALÚO DE UN INMUEBLE PARA USO HABITACIONAL.
4.1.1 Determinar el valor físico o directo.
51
4.1.2 Determinar el valor por capitalización de rentas.
52
4.1.3
Determinar el valor comparativo de mercado.
4.1.3.1 Venta de terrenos similares.
4.1.3.1
53
4.1.3.2
Renta de inmuebles similares.
54
4.1.3.3
Venta de inmuebles similares.
55
56
4.1.4
Resumen del cálculo de un inmueble para uso habitacional.
57
4.2 CALCULO DE AVALÚO DE UN INMUEBLE PARA USO NO HABITACIONAL.
4.2.1
Determinar el valor físico o directo.
58
4.2.2
Determinar el valor por capitalización de rentas.
59
4.2.3 Determinar el valor comparativo de mercado.
4.2.3.1 Venta de terrenos similares.
60
4.2.3.2 Renta de inmuebles similares.
61
4.2.3.3
Venta de inmuebles similares.
62
63
4.2.4 Resumen del cálculo de un inmueble para uso no habitacional.
64
VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Ya realizados los cálculos correspondientes al avalúo del inmueble propuesto para uso
habitacional, considerando su obsolescencia funcional, se ha llegado a la conclusión de que su
valor es de:
Y posteriormente ya realizados los cálculos correspondientes al avalúo del inmueble
propuesto para uso no habitacional, considerando su obsolescencia funcional, se ha llegado a
la conclusión de que su valor es de:
Con estos resultados se hace la comparación pertinente considerando como elemento
primordial la plusvalía, y de acuerdo al análisis valuatorio se llega a la conclusión de que el
uso más apropiado de acuerdo con la situación actual, social, económica y urbana es de
comercializarlo o utilizarlo como uso no habitacional.
Por lo cual se hace la recomendación al usuario el inmueble se comercialice o se utilice
de forma no habitacional, preferentemente como oficinas, debido a que de esta forma el valor
de la propiedad se incrementa casi en un 30 % del valor con su estado actual de uso
habitacional, mejorando así sus condiciones de rentabilidad.
65
IX.
GLOSARIO
GLOSARIO DE TERMINOS DE VALUACION INMOBILIARIA
ARRENDADOR: Persona que posee los derechos para usar un activo, el cual se le transfiere a
otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento. El arrendador normalmente se conoce
también como propietario o casero.
ARRENDAMIENTO: Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un
alquiler al propietario (arrendador), a cambio del usufructo de un activo. Puede ser financiero
(largo plazo) o de operación (corto plazo). Generalmente incluye un acuerdo de contrato en
donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de
pagar rentas.
ARRENDATARIO: Persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de
arrendamiento. Al arrendatario se le conoce también como inquilino.
AVALUO: Dictamen técnico de un bien, elaborado por un perito valuador, en el que a partir
de una metodología establecida, permita estimar el valor de un bien a una fecha determinada,
de acuerdo a sus características físicas, de ubicación, uso, de investigación y análisis de
mercado.
BIEN: Cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte
trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho, y de
la cual puede disponer libremente.
BIEN INMUEBLE: Los derechos, participaciones y beneficios sobre una parte de la tierra con
sus mejoras permanentes, así como a los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las
principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN RAIZ: Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del
terreno, así como aquellas mejoras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES DEL DOMINIO PRIVADO: Los señalados en el artículo 3 de la Ley General de
Bienes Nacionales.
BIENES DEL DOMINIO PUBLICO: Los señalados en los artículos 2 y 29 de La Ley General
de Bienes Nacionales.
CAPITAL: Es un conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista
económico. Asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el
66
trabajo y la organización). Desde el punto de vista contable el capital es igual a la diferencia
entre el activo y el pasivo de una empresa.
CAPITALIZACION: En la valuación es una técnica que se utiliza para convertir en un valor
el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos:
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que
se espera recibir a futuro, llamada capitalización.
COMERCIALIZACION: Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las
técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización
también se le llama mercadeo que implica el estudio de: precio, producto, mercado y
promoción.
COMODATO: Contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente
el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente.
COMPRA: Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.
CONTRAPRESTACION: Pago por el uso o usufructo de un bien.
COSTO: Es la cantidad de dinero pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida en
que se incurre para crear o producir un bien o servicio, dentro de un sistema de producción. En
el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre
para reponer un bien.
El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la
producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien.
El costo es un concepto relativo a la producción y no es aplicable al proceso de intercambio.
Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en
un costo para él.
COSTO DE REEMPLAZO: Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para
sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las
características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
COSTO HISTORICO: Es el costo inicialmente capitalizado de un bien, en la fecha en que fue
puesto en servicio por primera vez.
COSTOS DIRECTOS: Son los costos asociados directamente con la producción física de un
bien, tales como materiales o de mano de obra.
67
COSTOS INDIRECTOS: Ver Gastos Indirectos.
CRITERIOS TECNICOS: Son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito
valuador y la forma en que debe analizarlos para formular el avalúo. Estos deberán ser
complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas.
DEMANDA: Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a
adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado.
DEPRECIACION: Es la pérdida de valor de un bien ocasionado por el uso, el deterioro físico,
la obsolescencia funcional (técnica), y/o por la obsolescencia económica (externa). También
se conoce como depreciación acumulada.
DERECHO DE PROPIEDAD: Los derechos que están relacionados con el régimen de
propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a
rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a
subdividirla, a gravarla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer
ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce
como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a
restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad
específica de desarrollo, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.
DESVALORIZACION: Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el
paso del tiempo, lo cual se debe a:
a) uso constante y continuado, que provoca desgaste;
b) obsolescencia;
c) cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.
DETERIORO FISICO: Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de
un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el desgaste o exposición a los
elementos.
DEVALUACION: Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas
extranjeras.
EDAD CRONOLOGICA: Es el número de años que han transcurrido desde la construcción
original de un bien.
EDAD EFECTIVA: Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo
similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un
bien y su vida útil normal.
68
ELEMENTOS ACCESORIOS: Son los que se consideran indispensables para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir que se convierten en elementos
característicos del bien analizado.
ESCRITURA DE PROPIEDAD: Instrumento escrito y autentificado de traslación de dominio
sobre bienes raíces.
ETICA: Es un sistema de principios morales y su aplicación a problemas particulares de
conducta; se puede mencionar a las reglas de conducta de una profesión, impuestas por un
cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.
FACTOR DE DEMERITO: Es el conjunto de acciones que en total deprecian al valor de
reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
FACTOR DE CONSERVACION: Refleja la reducción o incremento del valor con relación al
mantenimiento que se le ha dado a la construcción.
FACTOR DE EDAD: Refleja la reducción del valor de las construcciones por su edad.
FACTOR DE DESCUENTO: Es el multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo
que genera un bien a valor presente.
FACTOR DE HOMOLOGACION: Es la cifra numérica que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de
dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA: Se entiende como la contribución técnica o económica a la
pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado
de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida
en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).
FACTORES EXTERNOS: Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un
bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancarias; existencia de créditos
hipotecarios, a nivel local al atractivo de un vecindario; y el buen mantenimiento de los bienes
inmuebles.
FACTOR RESULTANTE: Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción
que mide el valor de un bien considerado como nuevo después de ajustarlo por su
depreciación total.
GASTO: Egreso, o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se
habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.
69
GASTOS INDIRECTOS: Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un
bien que no se puede identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de
financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos
administrativos y los gastos legales.
HIPOTECA: Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de
un crédito hipotecario.
HOMOLOGACION: Se entiende como la acción de poner en relación en igualdad y
semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona,
ubicación, edad, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir
para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
IMPUESTO: Contribución, cantidad de dinero o especie que el gobierno cobra por ley a los
particulares, con el objeto de sostener los gastos gubernamentales y los servicios que
proporciona a la sociedad.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA: Contribución que grava el ingreso y la utilidad de las
personas y entidades económicas (personas físicas y morales).
INFLACION: Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de
aumento de precios, provocados por un exceso de dinero circulante en relación con las
necesidades de la producción.
INFORME DE AVALUO: Es un informe a manera de comunicación escrita, magnética o
electrónica de un avalúo, revisión o análisis. Es el documento que es remitido al interesado, al
desarrollarse, completarse y concluirse una asignación de avalúo.
INGRESO BRUTO: Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir
ningún gasto o pago.
INGRESO NETO: Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y
mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros Y/O impuestos.
INSTALACIONES
ESPECIALES:
Son
aquellos
equipos
adheridos
o
instalados
permanentemente a un bien inmueble, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo
inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplo:
elevadores, calefacciones y subestaciones, etc.
MERCADO: Es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes
y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de
mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre
70
compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá a
las relaciones de oferta – demanda y otros factores de fijación de precios, la capacidad y
sapiencia de la parte, su entendimiento de la relativa utilidad de los bienes o servicios y sus
necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.
METODOS DE VALUACION: Existen actualmente tres métodos o Enfoques de Valuación
comúnmente aceptados: el Físico (Costos), el de capitalización de Rentas (Ingresos) y el
Comparativo de Mercado, y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la
aplicación de todos o alguno o algunos de ellos.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Se utiliza en los avalúos para el análisis de
bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en
relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización
adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de
capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o
bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama
capitalización de flujo de efectivo. Refleja el principio de anticipación.
METODO COMPARATIVO DE MERCADO: Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden
ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este
método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría
dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
También se conoce como Método o Enfoque Comparativo de Ventas.
METODO FISICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICION: Se utilizan en los avalúos para
el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este
método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no
pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno
nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por
este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien
sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
71
comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas / ganancias del
desarrollador.
MONOPOLIO: Es aquella forma de mercado en la que existe una sola empresa como único
vendedor.
MONOPSONIO: Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que
impone sus condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.
OBJETO DEL AVALUO: El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a
cabo el trabajo de valuación.
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son aquellas personas que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble al que pertenecen: Rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OBSOLESCENCIA: Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad,
por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales) o externos (económicos) distintos al uso
y deterioro físico.
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL: Una forma de Pérdida de valor a factores inherentes al
bien mismo y a cambios en el diseño, materiales o procesos, que traen como consecuencia la
inadecuación, exceso de capacidad, falta de utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos
costos de operación, etc.
OBSOLESCENCIA ECONOMICA: Es una forma de depreciación o pérdida de valor debido
a condiciones externas adversas.
OLIGOPOLIO: Es aquella situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que
puede ser idéntico o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia
sobre el precio.
OLIGOPSONIO: Se considera que hay oligopsonio cuando el número de comparables es muy
reducido y éstos se imponen a los vendedores, lo que les permite influir sobre el precio.
PERITO VALUADOR: Un perito es aquel valuador profesional miembro del Colegio de
Profesionistas, certificado correspondiente por el Colegio, que demuestra de manera
fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en
valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores
públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
72
PLUSVALÍA: Concepto económico con varios significados. Por un lado, plusvalía designa un
incremento de valor generado y obtenido en una operación económica (de tipo bursátil o
inmobiliaria, por ejemplo). Una segunda definición de plusvalía correspondería al incremento
de valor creado en un bien o derecho cuando se realiza una transmisión en la propiedad de
éstos.
PRÁCTICA VALUATORIA: Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de
tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoría.
PRECIO: Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de precio se
relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a
cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un
hecho histórico y generalmente se asienta como un costo.
PRECIO DE MERCADO: Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un
ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA: Es aquel precio que el propietario de un bien lo ofrece formalmente
en venta en el mercado.
PROPOSITO DE UN AVALUO: Es el tipo de aplicación que se le va a dar al dictamen del
avalúo, como puede ser crédito hipotecario, enajenación, expropiación, etc. En otras palabras,
se entiende como la razón por la cual se necesita el estimado de valor.
RENTA BRUTA: Ver Ingreso Bruto.
RENTA NETA: Ver Ingreso Neto.
SERVIDUMBRE: Es un derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un
camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
TASA DE CAPITALIZACION: La tasa de capitalización se utiliza en el cálculo del valor,
para descontar un ingreso neto. Dicha tasa se determina a través de la relación entre la renta de
un inmueble y el valor de venta del mismo. Para llegar a la tasa de capitalización, deben
tomarse en cuenta tres componentes: la tasa de descuento, la tasa efectiva de impuesto y la
tasa de recuperación.
TASA DE DEPRECIACION: Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en
un determinado período.
TASA DE INTERES: Es la relación que existe entre el monto principal de un préstamo y la
cantidad de ingreso excedente que le proporciona a su propietario.
73
UTILIDAD: Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un
bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término
genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos
correspondientes.
UTILIDAD BRUTA: Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes
vendidos.
UTILIDAD NETA: Es el cambio en el capital contable de una entidad, producido durante un
período. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias en
una entidad, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los
propietarios y las distribuciones de efectivo hechas a los dueños del negocio.
VALOR: Concepto económico que se refiere a la relación monetaria (grado de utilidad) entre
los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor
no es un hecho, sino una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo dado
conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la
visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe
los servicios en la fecha efectiva de valuación.
VALOR COMERCIAL: Valor que se concluye generalmente en el avalúo, resultado de
ponderar el valor comparativo de mercado, el valor físico y el valor de capitalización de rentas
y representa el precio más probable que podría tener un bien en un mercado abierto y
competido, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de
exposición, bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa, con el comprador y
vendedor cada uno actuando prudentemente y con conocimiento, suponiendo que el precio no
está afectado por un estímulo indebido.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: Es la cantidad estimada, en términos monetarios,
en que se podría comercializar un bien de acuerdo a la investigación y análisis de mercado de
bienes similares y/o comparables al del estudio, que han sido vendidos o en proceso de venta
en el mercado abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre
la oferta y la demanda.
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Es el valor presente de los beneficios futuros
derivados de la propiedad. Capital que se requiere para generar rendimientos financieros
iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo.
74
Se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación que
produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.
VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el costo actual de un bien considerándolo como
nuevo a precios de contado.
VALOR DE REPRODUCCION NUEVO: Es la cantidad de dinero necesaria, para reproducir
una nueva réplica de un bien existente, utilizando el mismo diseño, procedimientos
constructivos e iguales materiales de construcción.
VALOR CATASTRAL: Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del
pago de impuesto predial.
VALOR DE OPORTUNIDAD: Es el máximo valor aceptable de un bien, expresado en
términos monetarios, en función del beneficio que se espera generará.
VALOR DE RESCATE: Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios,
que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física
de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para
utilizarse en otra parte.
VALOR FISCAL: Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines
fiscales.
VALOR NETO DE REPOSICION O DE REPRODUCCION: Se entiende como el valor que
tienen los bienes en la fecha de referencia y se estima a partir del Valor de Reposición o de
Reproducción Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su
vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia funcional y/o económica.
VALOR POTENCIAL: Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro
que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico,
político o social.
VALOR PRESENTE NETO: Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo
descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia el valor presente de
todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada
uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR RESIDUAL: En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo
de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACION: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación
física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en
75
término monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de
cualquier bien.
VALUADOR: Persona que estima el valor de un bien.
VALUAR: Proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que
incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VENTA: Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la
propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
VIDA ECONOMICA REMANENTE: Es el periodo estimado, expresado en término de años,
en el cual la propiedad continuará contribuyendo con valor.
VIDA UTIL ECONOMICA: Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien
funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
VIDA UTIL FISICA: Período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien
durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
VIDA UTIL NORMAL: Es la vida, en termino de años que un bien funcionara antes de su
deterioro hasta alcanzar una condición de inutilizable, Esta información deriva de datos de
mortalidad y estudios de algunos bienes bajo actuales condiciones de operación. (Ver Vida
Económica).
VIDA UTIL TOTAL: Es el periodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar
su función para el cual fue hecho o designado.
VIDA UTIL REMANENTE: Período de tiempo probable, expresado en años, que se estima
funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de
eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.10
10
Manual de GC Mexicana de Valuación S.A. de C. V.
76
X.
BIBLIOGRAFÍA.
Manual de Procedimientos del Distrito Federal. México D. F. 2005
Manual de GC Mexicana de Valuación S.A. de C.V. Mexico D. F. 2006
Código Financiero del Distrito Federal 2008. Editorial Sista. México D. F. 2008
Roca Cladera, Josep: Manual de valoraciones inmobiliarias. Editorial Ariel. Barcelona,
1986.
Inmobiliaria. Teoría y práctica. Editorial LA LEY. Madrid, 2006.
William L. Ventolo, Jr., Martha R. Williams. Tecnicas del avaluo inmobiliario. Real
Estate Education Company. Chicago E.U.A. 1997.
77
XI.
MEDIOGRAFĺA
http://www.munisanborja.gob.pe/sanborja/espanol/pdf/ordenanzas/ORDENANZA_31
9-MSB.pdf.
Metros Cúbicos:
http://metroscubicos.com/m3/buscador/busqueda.m3/?listado_de_propiedades_en_Mig
uel_Hidalgo_Distrito_Federal&mas=10058_11631_4_1
Google Earth.
Guía Roji:
http://beta.guiaroji.com.mx/busqueda/resultados.php?gv_calle=SOFOCLES&gv_colon
ia=LOS+MORALES+SECCION+ALAMEDA&gv_delegacion=MIGUEL+HIDALG
O&gv_cp=11530&gv_mapa=1&gv_x=478496.475471805&gv_y=2148880.76660821
http://www.finanzas.df.gob.mx/estructura/catastro_antecedentes.html
78
XII. ANEXOS.
COPIA Y TRANSCRIPCION DE UN AVALUO DEL SIGLO XVIII
28 de Julio de 1707, Testimonio del remate de unas casas de Domingo de la Mata en la Calle
Real cuyo avalúo y medida fue efectuado por el M. en Arq. y Alarife Mayor de la Ciudad de
Diego Rodríguez.
(Caja 1, Vol. 5, Exp. 16, Fs. 212 a 214) Diego Rodríguez de arquitectura y Alarife de
esta nobilísima ciudad digo que habiendo sido nombrado por Doña Juana de Rojas viuda de
Domingo de la Mata para efecto de tazar unas casas bajas entre soladas que son en esta ciudad
bajada.
La fuente que llaman de la Merced que va para el hornillo y dichas casas, la fábrica de
nuevo en la fachada que mira a la calle real que hace esquina a un callejón cerrado por donde
se mandan las otras casas que la primera que hace esquina de fabrica nueva se compone de
una tienda y trastienda, un zaguán y una sola, esto está en la fachada que mira a la calle Real
así mismo tiene adentro dos aposento viejos de obra en antigua piedra y adobe con más un
corral cercado de adobe y piedra, esto se manda por el zaguán nuevo, la segunda casa de
vecindad obra antigua de piedra y adobe y se compone dicha casa de vecindad de dos salas y
tres aposentos y su corredor techado todo con quarbones y enladrillados sus azoteas así lo
viejo como la obra nueva y el patio de cal casas de vecindad empedrado = la tercera casa que
también se manda por dicho callejón se compone de dos salas y una caballería y la cocina sus
paredes de dicha casa de piedra y adobe antiguo techado con guarbones y enladrillados sus
azoteas con un corredor que hace cubierta a la entrada de las dos salas formando dicho
corredor con sus planchas de cedro y zapatas y sus tres pilares de cedro con sus basas y
empedrado dicho patio con mas otro corral cercado de adobe y piedra en dicho corral
formados dos aposentos de obra nueva de cal y canto techados con guarbones y enladrillados
sin azotes de dichos aposentos con más de un pedazo de sitio erizado se hallan fabricas unos
sácales de caña = y habiendo medido dichos sitios por lo que mira a la fachada tiene de frente
20 varas que corren de oriente a poniente y de fondo treinta y siete por lo que mira al callejón
que corre de norte a sur, y en dicho sitio se incluyen las tres casas que miran a la calle Real = y
así mismo otro pedazo de sitio cercado en que están fabricados los dos dichos aposentos
nuevos que tienen de ancho dieciséis varas que corren de oriente a poniente y fondo de veinte
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dos varas que corren de norte a sur, y el dicho pedazo de sitio cercado en que están fabricados
los otros sácales tiene por su frente diecinueve varas que corren de norte a sur, y de fondo
cuarenta varas que corren de oriente a poniente y en lo que toca a los pisos de esquina y
trastienda entabladas de nuevo la cola y dicha sala se sigue entablada en la misma
conformidad = por lo que toca a la segunda casa en los pisos entablados en la misma
conformidad que lo de arriba = con mas una reja lumbrera que cae al callejón, de poco más de
dos varas.
Habiendo hecho regulación por mayor y menor y dadote a cada casa su justo valor
según el estado como se halla así lo viejo como lo nuevo vale dicha fabrica ocho mil pesos y
esto es lo que hallo en mi leal saber y entender y por ser así, lo firme en diez u seis de agosto
del año mil setecientos y seis = Diego Rodríguez y teniendo dichos inventario, pido a dicha
Juana de Rojas, que se aprobasen; y por otro si pido que dichas casas anduviesen al pregón por
él termino del derecho a que se mande de traslado el curador ad litem por lo que toco a dicha
aprobación, y en notificado dicho auto al curador ad litem, dicho que por haber asistido a
dichos inventarios y estar bien hechos suplicara a su merced se sirviere de aprovecharlos, con
lo cual dicho Corregidor de consentimiento de las partes aprobó dichos inventarios y las
condeno a estar y pasar por ellos, habiéndose dado treinta pregones para que si hubiese que
hiciese postura a dichas casas pareciese y se le admitirá la que hiciera, no hubo persona
ninguna que hiciera postura alguna; con lo cual la dicha Juana de Rojas pidió que en atención
a estar dados dichos pregones se sirviere su merced dicho a la corregidor señalar el día para el
remate de dicha casas a que se mando asignar el día treinta del mes de junio del año de mil
setecientos y siete para dicho remate cortadas las partes, y habiéndose citado respondieron que
el día que.
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