Das Konzept als Grundlage für ein erfolgreiches Hotel

Das Konzept als Grundlage für ein
erfolgreiches Hotel
Matthias Niemeyer
STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH
13. Februar 2012 Intergastra Stuttgart
© Hospitality Real Estate Akademie 2012
Curriculum Vitae
Beruflicher Werdegang
STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH [seit 2006]
Geschäftsführender Gesellschafter
Dr. Ebertz & Partner, Köln [2000 - 2006]
Geschäftsführer und Fondsmanager
Akademische Ausbildung
Master of Science
Real Estate Management & Construction Project Management
Bergische Universität Wuppertal / University of Reading
Diplom - Betriebswirt (FH)
Hotelmanagement / Tourismus
Fachhochschule München
Auszeichnungen / Engagement
Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS
Vorsitzender der Jury „Hotelimmobilie des Jahres“
Initiator des Studiengangs „Hospitality Real Estate“ an der
Internationalen Hochschule Bad Honnef / Bonn
Fundus Gruppe Köln [1995 - 1999]
Geschäftsführer Fundus Hotelentwicklungsges. mbH
Advantana Management AG, München [1993 - 1995]
Abteilungsleiter, zuständig für sämtliche Hotelaktivitäten der
Gesellschaft
Pierre 1er Baumanagement GmbH, Frankfurt [1991 - 1993]
Kfm. Projektleitung, Verwaltung von Gewerbeobjekten
Steigenberger AG, Frankfurt a. M. [1989 - 1991]
Assistent des Vorstandes und Projektleiter im Konzernbereich
Entwicklung
Hilton International, Mainz / London [1987-1989]
Banquet Manager Hilton, Mainz
Accounts Trainee Hilton, London-Gatwick (England)
Herausgeber des Kompendiums der Hotelimmobilie
1
Organisation STIWA
Hotelberatung
Text
Bewertung
Technische
Beratung
Asset
Management
Property
Management
© STIWA 2012
Leistungsspektrum
Studien
Hotelprojektentwicklung
► Hotelkonzeption
► Markt- und Standortanalysen
► Kostenkalkulation
► Potentialanalysen
► Hotelprojektmanagement
► Machbarkeitsstudien
► Revitalisierung
► Betriebsanalysen
Bewertung
Investitionsberatung
► Betreibersuche und -auswahl
► Verkehrswertgutachten
► Verhandlung von Betreiberverträgen
► Beleihungswertermittlung (HypZert)
► Portfoliobewertung
► Due Diligence und
Transaktionsberatung
► Bewertung von Businessplänen
Leistungspektrum
© STIWA 2012
4
2
hotelforum
Initiator & Organisator der Europäischen Branchenkonferenz für
Hotelentwickler
Zur Expo Real im Hotel Bayerischer Hof in München
Networking auf internationaler Ebene
Präsentation aktueller Hotel & Resortprojekte
Auszeichnung der Hotelimmobilie des Jahres
Verleihung des Hospitality Innovation Awards
Verleihung des Blue Award für Nachhaltige Hotelkonzepte
Netzwerk
Realisierte Hotelprojekte
Projekte
© STIWA 2012
3
Sofitel Bayerpost München
398 Zimmer 5-Sterne plus Konferenzhotel
Konzeption
Bauherrenvertreter
Fondsmanager
Projekte
© STIWA 2012
Sofitel Bayerpost München
Projekte
© STIWA 2012
4
4 Vorurteile zum Hotelmarkt Deutschland
Hotellerie in Deutschland ist seit langem in der Krise und lohnt
sich für Investoren nicht
Hotels werden erst nach der dritten Pleite rentabel
Hotels müssen jeden Tag neu vermietet werden und sind als
Spezialimmobilien besonders risikoreiche Anlageobjekte
Das Produkt Hotel war mit der „Erfindung“ der zum Zimmer
gehörenden Nasszelle fertig und bietet keine Innovationen
mehr
© STIWA 2012
Segmentierung der Hotels
Airporthotel
Budgethotel
Luxushotel
Businesshotel
Landhotel
All-Suite-Hotel
Kinderhotel
Motel
Familienhotel
Seniorenhotel
Sporthotel
Economyhotel
Pflegehotel
Boarding House
Grandhotel
Frauenhotel
Kettenhotel
Klinikhotel
Resort
Arthotel
Boutiquehotel
Apartmenthotel
Seminarhotel
Designhotel
Bahnhofshotel
Clubhotel
Homosexuellen-Hotel
Quelle: PKF hotelexperts
© STIWA 2009
5
Spezialisierung oder Standardisierung ?
Das ist die Gegenwart in Deutschland
© STIWA 2009
12
6
Warum ist das die Normalität ?
Es gibt in Deutschland ca. 36.500 Beherbergungsbetriebe (Hotels, Hotels garni, Pensionen, Gasthöfe)
•
57 % der Beherbergungsbetriebe haben weniger als 15 Zimmer
•
70 % aller Betriebe (ca. 26.000) generieren einen Umsatz von < 250.000 €
Entspricht 15 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie
•
7 % der Hotels (ca. 2.600) erwirtschaften einen Umsatz von > 1.000.000 €
Entspricht 61 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie
Markenhotels haben einen Anteil von ca. 10 % (128 Marken / 3.559 Hotels)*
Überdurchschnittlich hohe Umsätze / Zimmer: ca. 50 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie*
3 % Markenhotels im Budget Segment
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Hotelverband Deutschland 2009
© STIWA 2010
13
Auch das ist die Gegenwart
Motel One
Side Hotel Hamburg
East Hotel Hamburg
25hours Hotel Frankfurt
© STIWA 2009
7
Und das ist das Hotel von morgen?
© STIWA 2011 regulated by RICS
15
Oder diese ??
© STIWA 2009
8
Trends Nachfrage
Zunehmender Nachfragewandel
Kurzfristiges Buchungsverhalten
erlebnisorientierte Freizeitgestaltung erfordert integrierte Angebote
Verstärkte Segmentierung in billig oder luxuriös
Hybride Verbraucher (Billig Fliegen - First Class Schlafen)
bei Stadthotels: Effizienz und Funktionalität wird ergänzt durch Freizeitangebote
bei Ferienhotels: erschließen neuer Bedürfnisse und damit Zielgruppen (Selfness)
Nachhaltigkeit spielt noch keine Rolle, ist jedoch nicht aufzuhalten
Arbeits- und Privatheit verschmelzen – Hotels müssen reagieren
© STIWA 2009
Trends Angebot
neue Betriebstypen (Holstels, Luxuspensionen, Carehotels, Boardinghotels)
Preis oder Service oder Baukastensystem
Aufbrechen der klassischen Sterne-Klassifizierung (Cross-over Konzepte)
spezialisierte Wellnessangebote
Investition in USPs statt Gießkannenprinzip
Verschmelzung von Business und Leisure
Zunehmende technische Innovationen (Pre-Check-In, automatisierte Hotels)
© STIWA 2009
9
Markttrends
Luxushotels
Le Royal Méridien Hamburg
Ritz Carlton Berlin
Wirtschaftlichkeit nur noch in echten Metropolen erzielbar (3%-5% Nettorendite)
Das traditionelle Grand Hotel wird durch moderne Luxury Lifestyle Konzepte
abgelöst
Neue Standorte aus Mangel an bezahlbaren innerstädtischen Standorten
(Quellen: jeweilige Homepages)
Kempinski Grand Hotel Heiligendamm
© STIWA 2012
5***** W Barcelona
W Hotels Worldwide (Starwood Hotels & Resorts)
20
© STIWA 2012
10
5***** W Barcelona
Am Eingang des neuen Hafens, direkt am Meer,
Strandzugang
Segelförmiger 26-geschossiger Hotelkomplex;
Glasfront
Direkter Strandzugang, Blick aufs Meer aus allen
Zimmern
modernes, schlichtes Design mit ausgewählten
Designelementen
Verwendung von Low-E glass, etc.
21
© STIWA 2012
5***** W Barcelona
22
© STIWA 2012
11
5***** Kameha Grand Bonn
Betreiber Kameha Grand Bonn Betriebsgesellschaft mbH
23
© STIWA 2012
5***** Kameha Grand Bonn
weiche Gebäudeform, soll der Rheinwelle ähneln
offenes Atrium; eingeschnittene Dachterrassen
neobarocke und detailverliebter Innen-Architektur,
ein Ort, der "sexy und cool ist
Themen-Suiten wie "Hero-Suite", "Fair Play",
"Diva-Suite" oder "Beethoven-Suite„
27 Meter hohe Eventhalle Kameha Dome für 1.500
pax, Events für bis zu 2.500 pax,
Geothermieanlage deckt rund 70 % des eigenen
Wärme- & Kältebedarfs ab, CO² Ausstoß dadurch
um 400 Tonnen reduziert;
Kühlung und Heizung über Betonkernaktivierung
24
12
5***** Kameha Grand Bonn
25
Markttrends
Boutiquehotels
Keine Kategorisierung (3* bis 5* Sterne)
Wirtschaftlichkeit durch Konzentration auf Kernfunktionen
Design ist ein wesentliches Element
Revival der familiär geführten Hotels
(Quellen: jeweilige Homepages)
Kempinski Grand Hotel Heiligendamm
© STIWA 2009
13
casa camper berlin
Inca. Med. GmbH
27
casa camper berlin
Tags wirkt die Fassade nüchtern, rotes Logo
einziger Farbakzent, nachts wirken die
Zimmer wie kleine Theaterbühnen - ein
Schirm zur Außenwelt
Zimmer in rot gehalten, passend zur Marke
Zimmernummern auf Badezimmervorhängen aufgedruckt und von außen
sichtbar
Badezimmer zeigen auf die Straße mit Blick
auf die Stadt
Abweichung vom typischen
Hotelzimmergrundriss
28
14
casa camper berlin
29
Leonardo Boutique Hotel Munich
Leonardo Hotels
30
15
Leonardo Boutique Hotel Munich
Umbau eines aus den 60 Jahren stammenden
2-Sterne Garnihotel in ein modernes LifestyleDesign-Konzept
Neukonzeption im Retro Look der Sixties,
LED-Lichtvouten an Decken
Hotel wird zum Club, Sound- und Musikkonzept
Umbaukosten 2 Mio. € bei 74 Zimmern
31
Leonardo Boutique Hotel Munich
32
16
4**** Aspira Hotel
Aspira Berlin GmbH
33
4**** Aspira Hotel
urbanes Wellness-Resort, angegliedert an Aspira
Fitness Club
modernes Stadthotel mit sportlichem Ambiente
Umbau eines Bestandsgebäudes im Hinterhof mit
42 Zimmern
Hotel 2.000 m² / Club & Spa 14.000 m²
34
17
4**** Aspira Hotel
35
4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
Betreiber Lindner Hotels & Resorts
18
4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
Tierpark-Themenhotel der Welt
Kolonial und asiatisch orientierte Fassade bzw.
Architektur
Designelemente mit afrikanischen, asiatischen
und arktischen Akzenten
Ethnische Kunst
Darstellung der Kontinente Afrika, Asien, Arktis
auf den verschiedenen Etagen
4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
19
Markttrends
Boardinghäuser
Nach der Budget-Welle kommt die Serviced Apartment Welle
Alle großen Gesellschaften stehen mit
Konzepten in den Startlöchern
Marktvolumen bis 15% des Gesamtmarktes
Hotel und Serviced Apartments unter einem
Dach
Servicegrad entscheidend
Outsourcing von Dienstleistungen
© STIWA 2009
VASANO Suites
Parkhotel Leipzig Theo Gerlach OHG
40
20
VASANO Suites
Apartments in den obersten 3 Etagen einer
gemischt genutzten Immobilie (Büro- und
Geschäftsgebäude)
stimmiges Farbkonzept in Violett, Gold und Türkis,
ausgewählte Designer Möbel, hochwertige
Ausstattung
neues Übernachtungskonzept, zentrale Stadtlage,
Standard eines 5-Sterne Hotels mit entsprechend
zu buchbarem Service
Vapiano im Haus
41
VASANO Suites
42
21
Markttrends
Freizeithotels & Resorts
Trend zum Urlaub in Deutschland, aber keine adäquaten Hotels
Nachhaltigkeit wird im Urlaub ein wichtiges Kriterium
Beginnende Industrialisierung (Markenbildung)
Business- und Ferienhotels verschmelzen
Freizeitstandorte werden Ferienstandorte
z.B. Europapark Rust mit 5 ->Themenhotels
Wirtschaftlichkeit oft nur im Gesamtkonzept zu erzielen (Ferienwohnungen)
Finanzierung schwierig bis unmöglich
© STIWA 2009
4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
Iberostar Hotel & Resort
44
22
4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
umfassendes und nachhaltiges
Modernisierungskonzept
Erhaltung der bestehende Gebäudestruktur mit
Änderung des äußeren und inneren
Erscheinungsbildes
Ziel: 30 % Reduzierung des CO² Ausstoßes
durch Energieeinsparung bei Kühlung und Lüftung,
Strom, Wasser, Fenster isolierverglast
Wiederverwendbarkeit der verwandten Baustoffe
und Materialien
Einsatz einer Solarthermie-Anlage
45
4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
46
23
Markttrends
Wellness & Gesundheit
Spa‘s werden immer aufwendiger
(Wirtschaftlichkeit fraglich)
Flächenwachstum bei Hotel-Spas inzwischen beendet
Hohe Fehlerquote in Konzeption und Umsetzung
Trend geht klar zu Medical Wellness Konzepten
Zunehmende Privatisierung des Gesundheitswesens
Spezialisierung von Kliniken und Ärzten
Verstärkte Nachfrage aus Russland
und Arabischen Golfstaaten
Sekundärer Gesundheitsmarkt
•
Wachstum: 6 % / Jahr
•
Ausgaben: 900 € / Erwachsener
•
25 % der Erwachsenen sind bereit mehr für Gesundheit
auszugeben wenn passende Produkte/ Dienstleistungen
angeboten werden würden
© STIWA 2009
Healing Hotels of the World
Gründung: 2006
Kriterien
•
Sitz Köln
•
Atmosphäre und Wohlbefinden
•
Mitglieder 62 weltweit, davon 34x Europa
•
Service und Freundlichkeit der Mitarbeiter
•
Ganzeinheitliches Gesundheitsprogramm
•
Spa
Einziger weltweit agierendes Marketingverbund für „Gesundheitshotels“
Schwerpunkt sind bislang Wellness-Hotels
•
Größe: 22 - 131 Zimmer, Standard: 4 - 5 Sterne
Lage in natürlicher Umgebung
Therapie-Schwerpunkte
•
Entschlackung
•
Detox
•
Aging
•
Green Living
Angebote (Yoga, Meditation,
Ernährungsberatung, Fitness Check-Ups)
•
Hochqualitative und gesunde Küche
•
Verwendung Ökologische Materialien
•
Integration der lokalen Kultur
Wenige Healing Hotels haben eine echte „klinische“ Prägung
(z.B. Allergien, Rücken- oder Augenbehandlungen
© STIWA 2011
48
24
Referenzobjekt: Lanser Hof
•
4*Sterne Hotel und Klinik in der Nähe von Innsbruck
erreicht nach unseren Informationen Vollauslastung
•
62 Zimmer (20 - 70 m²)
•
Einrichtungen
•
•
2 Sonnenterrassen
•
1 Seminarraum
•
Schwimmbad, Sauna, Sanarium, Solarium
•
Speisesaal, Teebar,
•
Bewegungsraum
•
Bibliothek, Kaminzimmer
Gesundheitszentrum
Team bestehend aus 5 Ärzten und 28 Therapeuten
Quelle: www.lanserhof.at
© STIWA 2011
49
Referenzobjekt: Lanser Hof
•
•
Preise / Person / Nacht
•
Einzelzimmer 195 €
•
Doppelzimmer 170 € p.P.
•
Aufpreis für Apartments 55 - 150 € (ab 32 m²)
Anwendungen
•
Preis pro Woche (1.281 - 2.262 €)
•
USP: Detox, Vital Aging, Bewegung, Fettabbau
•
„Promi-Klinik“
•
Zusätzlich Diagnostikanwendungen (Stoffwechsel,
Magen-Darm, etc.)
•
Institut für Regenerationsforschung
•
Fokus: Dialog zwischen Naturheilkunde und universitärer
Medizin
•
Partner der Healing Hotels of the World
•
European Health & Spa Award
Quelle: www.lanserhof.at
© STIWA 2011
50
25
Referenzobjekt: Therme Längenfeld
•
4-Sterne Superior Hotel im Ötztal
•
140 Zimmer (35 m² - 90 m²)
•
•
Restaurant, Bistro, Bar, Vinothek
•
8 Tagungsräume (max. 270 Personen)
•
Fitnesscenter, Saunawelt, Beautyfarm
•
ärztliches Kompetenzzentrum
USP: Therme (50.000 m²)
•
•
Tirols größter Wellness & SPA Bereich
Ärztliche Untersuchungen
•
Facharztuntersuchungen
•
Vorsorgeuntersuchungen
•
Cardio-Check
© STIWA 2011
51
Markttrends
Budget Hotels
Produkt trifft den Zeitgeist
Budget ist massentauglich geworden
Budget ≠ Billig
Budget besetzt innerstädtische Standorte
beginnender Trend zu Budget-Großhotels
Aufgrund hoher Standardisierung
und hoher Wirtschaftlichkeit = Investor‘s Liebling
© STIWA 2009
26
2** Motel One Hamburg-Alster
Motel One Betriebs GmbH
53
2** Motel One Hamburg-Alster
Szeneviertel St. Georg, Hochhaus mit 20
Stockwerken
typisches Motel One Design
464 Zimmer auf 12. 740 m² = 27m² BGF/Zimmer
€ 69 DZ exkl. Frühstück, € 84 EZ exkl. Frühstück
umfangreiche Ausstattung (W-LAN, Klimaanlage,
Flachbildfernseher, etc.)
54
27
2** Motel One Hamburg-Alster
55
2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
B & B Hotels GmbH
56
28
2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
modernes Fassaden-Design
geometrisch angeordnete Fensterbänder
Neubau, ehemalige Industriebrache
Investitionskosten gesamt 9,0 Mio. €
182 Zimmern auf 4.400 m² (24,2 m²)
Service-orientiert: Parkplatz, Pay-TV und
Klimatisierung im Zimmerpreis inbegriffen
"all you can eat" Frühstücksbuffet,
57
2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
58
29
Markttrends
Hostels
Geiz ist geil Mentalität im Trend
Kaum Innovationen bei Jugendhotels
in der Vergangenheit
Zielen nicht mehr nur auf junge Gäste
Gemeinschaftserlebnis auch für andere
Zielgruppen interessant
Ideal für Revitalisierungen
Hohe Wirtschaftlichkeit über Bettenauslastung
Nur in touristischen Märkten interessant ?
© STIWA 2009
Michelberger Hotel
Michelberger Hotel
60
30
Michelberger Hotel
lokal produzieren, alte Gegenstände neu
verwenden, handgemacht auf Flohmarkt
Geld geht direkt zu Handwerkern, führt zu fairen
Zimmerpreisen,
119 Zimmer gebaut für österreichische
Almdudler, schwedische Models, engl.
Rockstars, jap. Geschäftsmänner, dt.
Rennfahrer und amerik. Dudes
Hotel am Puls der Zeit - angepasst an das
rebellische und unverbrauchte Berlin
61
Michelberger Hotel
62
31
Zukunftsprognose Hotels und Resorts
Verdrängungswettbewerb zu Lasten der mittelständischen Hotellerie nimmt zu
•
Weiter steigende Energiekosten und Energieeffizienzanforderungen
•
Zunehmende Technisierung erfordert verstärkte Investitionen
(W-LAN, Elektronische Schließsysteme, Klimatisierung auch für Budgethotels)
Traditionelle Werte und Nachhaltigkeit werden vom Gast gefordert
Architektur wird wichtiger
Boom im Budget- und Economy-Sektor der Hotellerie geht weiter
•
Neue starke Betreiber und Marken drängen in dieses Marktsegment
•
Wachstum zukünftig auch in B-Standorten
Wachstum weiterhin in folgenden Segmenten
Boardinghäuser
Boutiquehotels in jedem Segment
Themenhotels
Budgethotels
© STIWA 2009
Welche Kriterien erfüllen erfolgreich konzipierte Hotels?
Konzept folgt Zielgruppen und Nachfragegeneratoren
Standortauswahl mit der Brille des Betreibers
De-Emotionalisierung der Projektentwicklung
sorgfältige und psychologisch geschickte Betreiberauswahl
(mindestens drei zur Auswahl)
Maximierung der Zimmeranzahl
Architektur achtet auf Funktionalität und Reduzierung der
Betriebskosten
Less is more: Reduzierung von Flächen
Konzentration auf das Wesentliche
© STIWA 2009
32
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit
© STIWA 2009
33