Wann muss der Vermieter Betriebskosten in seine Steuererklärung

Wann muss der Vermieter Betriebskosten in seine Steuererklärung
aufnehmen?
Bei der Vermietung von Immobilien, die
dem
Vollanwendungsbereich
des
Mietrechtsgesetzes unterliegen, dürfen
nur bestimmte, im Gesetz dezidiert
angeführte Kosten, als Betriebskosten
an die Mieter weiterverrechnet werden.
Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um folgende Kostenpositionen:
1. Wassergebühren sowie Kosten zur Überprüfung und Erhaltung der
Wasserversorgung
2. Kosten für Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen, sofern die
Mietermehrheit einer Abrechnung (z.B. Wärme) nach dem individuellen
Verbrauch zugestimmt hat (grundsätzlich erfolgt die Aufteilung nämlich anteilig
gemäß der jeweiligen Nutzfläche der einzelnen Wohnungen)
3. Kosten
für
Rauchfangkehrer,
Kanalräumung,
Müllabfuhr
und
Schädlingsbekämpfung
4. Kosten für Beleuchtung der Allgemeinflächen (Treppenhaus, Hof, etc.)
5. Feuerversicherung
6. Haftpflichtversicherung für gesetzliche Haftpflicht der Hauseigentümer und
Leitungswasserschäden
7. Andere Versicherungen, sofern die Mietermehrheit diesen zugestimmt hat
(z.B. Versicherung gegen Glasbruch, Sturmschäden etc.)
8. Honorar der Hausverwaltung
9. Kosten für die Hausbetreuung (darunter fallen vor allem Kosten für die
Reinigung, Wartung und Beaufsichtigung der Liegenschaft bzw. des
Mietobjekts inkl. der hierzu verwendeten Materialien und Gerätschaften von
geringem Anschaffungswert wie z.B. Putzmittel und Putzgeräte)
10. Öffentliche Abgaben und Grundsteuer
Diese mietrechtlich an die Mieter weiterverrechenbaren Betriebskosten stellen
steuerlich grundsätzlich so genannte Durchläufer dar, sofern der Vermieter seine
Betriebskosten 1:1 an seine Mieter weiterverrechnen kann.
Da sich beim Vermieter in diesem Fall ein Nullsummenspiel (Ausgaben entsprechen
Einnahmen aus Weiterverrechnung) ergibt, ist es aus Vereinfachungsgründen
zulässig, dass der Vermieter die Betriebskosten sowie seine Einnahmen aus der
Betriebskostenweiterverrechnung in seine Einkommensteuererklärung nicht
aufnimmt.
Lediglich Betriebskosten für leer stehende Wohnungen, die der Eigentümer bzw.
Vermieter selbst zu tragen hat und nicht an seine übrigen Mieter weiterverrechnen
darf (somit kein Durchläufer!), kann er als Werbungskosten steuerlich absetzen.
Anderes gilt bei der Selbstverwaltung bzw. -betreuung durch den Vermieter:
Mietenrechtlich kann der Eigentümer bzw. Vermieter tendenziell mehr verrechnen,
als er steuerlich absetzen kann (z.B. auch ein fiktives Entgelt für seine eigene
Arbeitszeit).
Steuerlich müssen sämtliche an die Mieter verrechneten Betriebskosten erklärt
werden, hingegen werden nur die tatsächlich verausgabten Aufwendungen (wie z.B.
Kosten für Büromaterial, Telefon, Fahrten, Putzmaterial etc.) zum Abzug zugelassen.
Jedenfalls nicht abzugsfähig sind Kosten des Eigentümers bzw. Vermieters für
eigene Arbeitszeit sowie Kosten für sein Arbeitszimmer.
Da bei der Selbstverwaltung bzw. -betreuung somit die Einnahmen tendenziell höher
sein werden, als die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben (somit kein Durchläufer!),
müssen
die
Betriebskosten
sowie
die
Einnahmen
aus
der
Betriebskostenweiterverrechnung in die Steuererklärung aufgenommen werden.
Ferner ist sowohl bei der Selbst- als auch Fremdbetreuung darauf zu achten, dass
Gerätschaften mit einem Anschaffungswert von über € 400 steuerlich nur verteilt
über die Nutzungsdauer als Abschreibung abzugsfähig sind.
Die Autorin:
Mag. (FH) Sonja Druml
Steuerberaterin bei LBG Wirtschaftstreuhand Österreich (www.lbg.at)
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