IFDL_WP_2005_04

Economic Research
Allianz Group
Dresdner Bank
Working Paper
Nr.: 40, 22. April 2005
Autoren: Dr. Thomas Beyerle (DEGI Research)
David F. Milleker (Group Economic Research)
_________________________________________________________________
Die private Wohnimmobilie in 2030:
Phoenix aus der Asche?
Inhalt
1. Einleitung .................................................................................................................................1
2. Wohnimmobilien: größter Vermögensposten - aber schwache Wertsteigerung .....................2
3. Warum neigen Immobilienmärkte zu ausgeprägten Preiszyklen? ..........................................3
4. Deutsche Immobilienbaisse ist ein Resultat des Vereinigungsbooms ....................................4
5. Licht am Ende des Tunnels .....................................................................................................5
6. Neue Lebensentwürfe führen zu geänderten Anforderungen an Wohnraum .........................8
7. Auf dem Weg zu einer neuen Immobilienphilosophie? .........................................................11
8. Schlussfolgerungen ...............................................................................................................14
1
1. Einleitung
Jeder Deutsche entscheidet sich laut Statistik genau 0,8 Mal in seinem Leben zum Erwerb einer
Immobilie. Da rund 90 Prozent der gekauften Immobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser
oder Doppelhaushälften, freistehende Eigenheime oder Objekte zu Kapitalanlagezwecken) aus
laufendem Einkommen erworben werden, ist ihm - neben Fragen zum Objekt - die Finanzierung
der wichtigste Aspekt.
Ein junger Haushalt steht folglich vor der Entscheidung „bauen, kaufen oder mieten?“. Diese Frage
muss stets nach der persönlichen Situation und den Perspektiven individuell beantwortet werden.
Fällt die Entscheidung für „bauen oder kaufen“, ist als erstes die geeignete Finanzierungsform von
zentraler Bedeutung.
Immobilienerwerb ist ein komplexes Thema und die jüngste Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt macht diese Materie nicht einfacher. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der
ständigen Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage scheint einerseits der Erwerb
von Wohneigentum so attraktiv wie nie. Auf der anderen Seite hat die Preisentwicklung in den letzten Jahren auf diesem Markt Zweifel am Eigenheim als rentierlicher Anlageform aufkommen lassen. Zudem tragen die ökonomische Unsicherheit und die Anforderungen an die Menschen zu
immer höherer beruflicher Mobilität dazu bei, die Bereitschaft zum Immobilienerwerb deutlich zu
dämpfen.
Ein zentraler Punkt für die Preisentwicklung in den nächsten Jahren wird neben dem Verhältnis
von Angebot und Nachfrage der demographische und soziale Wandel in der Gesellschaft sein.
Stichworte wie Single-Gesellschaft, erhöhte berufliche Mobilitätsanforderungen, PatchworkFamilien werfen neben der rein quantitativen auch die qualitative Frage auf: Wie werden sich in
den nächsten Jahren die Anforderungen an den Wohnraum verändern?
Bislang haben die Bundesbürger ein sehr traditionelles Verhältnis zu ihren Immobilien. In jungen
Jahren wird gespart, im mittleren Alter gebaut, danach mietfrei gewohnt und anschließend die
Wertsteigerung vererbt. Dieses traditionelle Verhältnis zur „eigenen Scholle“ hat aber seit jeher
verdeckt, dass der Traum vom Eigenheim für die Mehrheit aller Haushalte unerfüllt bleibt. Das
durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geänderte gesellschaftliche Grundmuster führt zu
mehr Transaktionen und damit auch zu höheren Schwankungen bei den Immobilienpreisen. Angedachte neue Finanzierungsformen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) können etwa indirekten Immobilienbesitz ohne Eigenheim ermöglichen. Eine höhere Flexibilität und Volatilität des Immobilienmarktes selbst erfordert aber zwangsläufig, dass man unter Wertgesichtspunkten schon
heute eine Abschätzung vornehmen sollte.
1
2. Wohnimmobilien: größter Vermögensposten - aber schwache Wertsteigerung
Die eigenen vier Wände sind traditionell eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Nach
Angaben der Bundesbank machten Grundstücke und Wohnimmobilien 41 Prozent oder
4.025 Mrd. EUR des Gesamtvermögens der deutschen Haushalte aus und bilden damit die größte
singuläre Vermögensklasse.
Wichtig zur Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung des Wohnimmobilienmarktes ist
aber nicht nur die reine Größenordnung im Vermögensbestand. Die Immobilie garantiert nach wie
vor einen der besten Zugänge zu Liquidität, da sie in der Regel als Sicherheit für Kredite aller Art
akzeptiert wird. Das Eigenheim bietet neben den unmittelbaren Vorzügen wie Sicherheit vor Mietsteigerungen, Prestige und Freude folglich auch ganz monetäre Vorteile.
Vermögen der privaten Haushalte
Mrd. EUR
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
Geldvermögen
3.000
Gebrauchsvermögen
2.000
sonstiges Sachvermögen
1.000
0
1991
Wohnungen/Grundstücke
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Quelle: Deutsche Bundesbank
Allerdings hat die Immobilie in den letzten Jahren als Anlageklasse in Deutschland an Popularität
verloren, da Wertsteigerungen im gesamtdeutschen Mittel zwischen 1995 und 2004 weit hinter
allen anderen Alternativanlagen zurückgeblieben sind. Gemessen an den reinen Preisentwicklungen legten Wohnimmobilien im Preis um gerade einmal 6 Prozent zu, Staatsanleihen brachten es
immerhin noch auf knapp über 12 Prozent und Aktien auf 89 Prozent.
Im Gegensatz dazu schnitten Immobilienbesitzer in Großbritannien mit einer Steigerung um
200 Prozent sowie die US-Amerikaner mit einem Zuwachs um immerhin stattliche 79 Prozent weit
besser ab. Zudem profitieren Immobilienbesitzer in diesen Ländern von dem dort gültigen Hypothekarsystem: Wertsteigerungen können sofort über aufgestockte Hypothekensummen konsumtiv
verwendbar gemacht werden.
2
Preissteigerungen in einzelnen Assetklassen in Prozent
1995-2004
250
200
150
100
50
0
Deutsche
Wohnimmobilien
Deutsche Aktien
Deutsche
Staatsanleihen
US Wohnimmobilien UK Wohnimmobilien
Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutsche Immobiliendatenbank, Nationwide, National Association of Realtors
Würde die Analyse auf die letzten vier Jahre des betrachteten Zeithorizonts reduziert, fielen die
Ergebnisse für die Wohnimmobilie sogar noch schlechter aus. Kurz und knapp: Der deutsche
Markt befindet sich gegenwärtig in einer ausgeprägten Preisbaisse. Die Ursachen hierfür müssen
untersucht werden, bevor man zum Immobilienerwerb aufgrund von Wertsteigerungen raten kann.
3. Warum neigen Immobilienmärkte zu ausgeprägten Preiszyklen?
Das wohnwirtschaftliche Immobiliensegment wird stark durch lokale bzw. regionale Strukturen geprägt. Die Preise richten sich, neben den klassischen Erstellungskosten, nach einer bestimmten
Bevölkerungsentwicklung, dem spezifischen regionalen Wirtschaftswachstum, der Kaufkraft oder
Lagequalität. Allein Stadtteile oder Stadtteilbereiche verfügen über derartig unterschiedliche Charaktere, dass bezüglich des Preisniveaus große Divergenzen vorliegen. Qualitativ hochwertige
Immobilien in guten Lagen sind in der Regel wertstabil. Insbesondere attraktive innerstädtische
Lagen haben die Konjunkturzyklen des Immobilienmarktes immer am besten überstanden. Ausgeprägte Preiszyklen auf dem Immobilienmarkt sind dennoch in der Breite des Marktes nicht die
Ausnahme sondern vielmehr die Regel, die allerdings international wie auch regional unterschiedlich stark ausgeprägt sind. Das hat auch - aber nicht nur - mit einer generell hohen Zinssensitivität
der Immobiliennachfrage zu tun. Darüber hinaus weist der Immobilienmarkt eine Reihe von Spezifika auf, die ihn deutlich von anderen Assetmärkten unterscheiden: So gibt es für Wohnobjekte im
Gegensatz zu Aktien oder Anleihen keinen national einheitlichen Markt, auf dem sich eine vergleichbare Preisstruktur herausbilden könnte. Zudem trifft bei Immobilien ein kurzfristig extrem
starres Angebot auf eine kurzfristig recht variable Nachfrage. Während Personen ihren Wohnort
wechseln und die Summe der Einkommen mit dem Konjunkturzyklus und dem regionalen Strukturwandel steigt oder fällt, ändert sich das Angebot mit Bauaktivität und Gebäudeabnutzung. Fazit:
Das Angebot an Wohnraum folgt der Nachfrageentwicklung erst mit erheblicher Zeitverzögerung
3
bzw. bedarf des Anstoßes durch die Preisentwicklung, um nachzuziehen. Aufgrund einer wesentlich stärkeren Migration ist dies in urbanen Zentren deutlich ausgeprägter als im ländlichen Raum.
4. Deutsche Immobilienbaisse ist ein Resultat des Vereinigungsbooms
Veränderungen der Wohnungsmarktbedingungen, steuerliche Anreize sowie gesamtwirtschaftliche
Parameter haben erhebliche Reaktionen bei den Wohnungsinvestitionen zur Folge gehabt. Der
große staatliche Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt gestaltet sich als eine Gratwanderung zwischen Mitnahmeeffekten und Wirkungslosigkeit im Extremen. Die Reaktion auf den zur Zeit in
weiten Teilen Deutschlands noch entspannten Wohnungsmarkt ist das Zurückfahren direkter und
indirekter Förderungen bzw. die Neuausrichtung der Wohnungspolitik.
Entwicklung der Baugenehmigungen (Wohnbau und Nichtwohnbau)
350.000
Grunderwerbssteuersenkung
BM F-Erlass gegen
Bauherrenmodell
250.000
Wiedereinf ührung
der degr. AfA
Senkung des AnfangsAnhebung des
satzes der degr. AfA
Anfangssat zes der
(Wohnungsbau)
degressiven Af A
50.000
50 %-ige
Sonder-Af A
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
0
2006
100.000
2004
Senkung des Anf angssat zes der
degr. AfA
Senkung und
reduziert e
Streichung der
Sonder-Af A
Eigenheimzulage?
Auf hebung
der SonderInvest itionszulage Af
f. A
M iet wohnungsneubau bis 2000,
f. Altbau bis 2004
2002
Anhebung des Anfangssatzes der degressiven AfA
2000
150.000
1998
M aßnahmegeset z
1996
200.000
1970
Baugenehmigungen
300.000
Abschaff ung der
degressiven Af A
J a hr
Baugenehmigungen West
Baugenehmigungen Ost
Quelle: Allianz Group, 2005
Unter Berücksichtigung der jüngeren deutschen Wirtschaftsgeschichte lässt sich die mehrjährige
Baisse bei der Preisentwicklung gut erklären: Nach der deutschen Wiedervereinigung bestand
gerade in den neuen Bundesländern ein erheblicher Nachholbedarf an qualitativ hochwertigem
Wohnraum. Die unmittelbar nach der Wiedervereinigung aufgelegten Wohnungsbauförderungsprogramme zogen entsprechend hohe Investitionen in diesem Sektor nach sich.
So erreichte der Anteil der Wohnungsbauausgaben an den verfügbaren Einkommen der privaten
Haushalte im Jahr 1997 einen Rekordwert von 12,4 Prozent (siehe Grafik).
4
Wohnungsbauinvestitionen und verfügbare Einkommen
Index 1991 = 100
160
14
12
140
10
8
120
6
Anteil Wohnungsbauausgaben am verfügbaren Einkommen (rechts, Prozent)
100
Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte
4
2
Wohnungsbauinvestitionen
80
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Quelle: Statistisches Bundesamt
Aufgrund der steuerlichen Förderung und einer Überschätzung des ostdeutschen Aufholprozesses
schoss die Bautätigkeit allerdings über das benötigte Maß hinaus. Bezogen auf Demographie und
Kaufkraft entstand in den neuen Ländern ein Überangebot an Wohnraum, welches bis heute
nachwirkt und die Preise dämpft. Der seit dem Jahr 1999 zu verzeichnende Rückgang bei den
absoluten Ausgaben für den privaten Wohnungsbau ist somit nicht nur als eine Reaktion auf die
schwache Wertentwicklung und damit die relativ geringere Attraktivität als Vermögensklasse zu
sehen. Es handelt sich vielmehr um eine natürliche Reaktion des Wohnungsmarktes, um Angebot
und Nachfrage wieder in Einklang zu bringen.
5. Licht am Ende des Tunnels
Auf Basis unserer vorangegangenen Einschätzung, dass Preis- und Baubaisse der vergangenen
Jahre hauptsächlich ein marktwirtschaftlicher Korrekturmechanismus für die nach der deutschen
Einheit entstandene Überversorgung mit Wohnraum ist, kann eine sorgfältige Abschätzung der
angebots- und nachfrageseitigen Faktoren zu einem differenzierteren Ausblick auf die zukünftige
Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes beitragen.
Die Investitionen in den privaten Wohnungsbau sind seit inzwischen fünf Jahren rückläufig, bezogen auf das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte sogar schon seit zehn Jahren. Neben
diesem allgemeinen Trend zeichnet sich ein weiteres Phänomen ab: Seit Mitte der 90er Jahre befinden sich ausschließlich fertig gestellte Wohneinheiten mit mehr als fünf Zimmern im Aufwärtstrend. Alles mit geringerer Zimmerzahl, somit auch die Geschosswohnungen, wird mit abnehmender Intensität bezugsfertig.
5
Stark steigender Anteil großflächigen Wohnraums
Prozent aller Fertigstellungen
70
60
50
40
30
20
10
Einfamilienhäuser
Geschoßwohnungen
Anteil Zimmerzahl 5+
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
0
Quelle: Baustatistisches Jahrbuch
Weiterhin steigt die Wohnfläche pro Kopf und das Verhältnis von Ausgaben für Wohnraum und
Einkommen bleibt relativ konstant, was bei anderen Aufwendungen des täglichen Bedarfs – etwa
Nahrungsmitteln und Getränken – klar rückläufig ist. Das private Wohneigentum wird somit nach
wie vor als Ausdruck von Lebensqualität gesehen.
Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung
in Quadratmetern
45
40
West
Ost
35
30
25
20
15
10
5
0
1968
1972
1978
1980
1982
1987
1993
1998
2003
Quelle: Statistisches Bundesamt
Bei der Betrachtung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt fällt auf, dass die
Mieten gegenwärtig steigen. Dies ist ein Indikator für eine zunehmende Knappheit von Wohnraum.
Durch die gesetzlich festgeschriebene Obergrenze für Mietsteigerungen für Altmieter könnte der
Indikator die wirklichen Knappheitsverhältnisse sogar noch unterzeichnen. Im Zusammenspiel mit
stagnierenden Immobilienpreisen bedeuten steigende Mieten jedoch auch eine höhere Rentabilität
von Wohnobjekten. Dieser Entwicklung werden sich auch die preislichen Perspektiven des Eigenheims früher oder später anpassen. Denn auf Dauer steigende Mieten machen die eigenen vier
Wände wieder attraktiver.
6
Dies ist übrigens ein Trend, der die Bundesrepublik von anderen Industrieländern wie den USA
deutlich unterscheidet. Dort hat es in den letzten Jahren bei stark anziehenden Immobilienpreisen
nur äußerst moderate Mietsteigerungen gegeben. Die Rentabilität der Immobilie ist daher recht
deutlich gesunken.
Rentabilität (Miet-Preis-Verhältnis) von Wohnimmobilien
Index 1995 = 100
110
100
90
Deutschland
80
USA
70
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Quellen: Statistisches Bundesamt, Bulwien, Bureau of Labor Statistics, National Association of Realtors, eigene Berechnungen
Eine zunehmende Knappheit an Wohnraum kann auch hinsichtlich der Entwicklung der Zahl der
Haushalte in Deutschland über einen längeren Zeitraum prognostiziert werden. Die hin und wieder
geäußerte Befürchtung, dass die Immobilienpreise allein aufgrund der rückläufigen Bevölkerungszahl ins Schwanken geraten könnten, wird sich voraussichtlich nicht betätigen. Wenn sich die
durchschnittliche Haushaltsgröße nicht markant vermindert, sondern bei rund zwei Personen stabilisiert, wird die Zahl der Haushalte gegenüber heute noch bis zum Jahr 2020 weiter ansteigen und
erst ab dem Jahr 2040 unter das heutige Niveau sinken.
7
Zahl der Haushalte in Millionen
45
40
35
30
25
20
15
10
bis 65 Jahre
ab 65 Jahre
5
0
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Quellen: Statistisches Bundesamt, Mannheim Research Institute for the Economics of Aging
Auch nachfrageseitig spricht einiges für eine Trendwende bei der preislichen Bewertung von
Wohnimmobilien.
Damit ergibt sich eine grundsätzlich positive Einschätzung für die Entwicklung der Wohnimmobilie
als Anlageobjekt. Denn die schwache Ausweitung des Angebots in Kombination mit einer stetigen
Steigerung der Wohnraumnachfrage wird schon jetzt zu einer ansteigenden Rentabilität und über
die mittlere Sicht auch zu höheren Preisen führen.
6. Neue Lebensentwürfe führen zu geänderten Anforderungen an Wohnraum
Der Anstieg der Zahl der privaten Haushalte enthält neben der Nachfrage nach Immobilien eine
ausgesprochen interessante strukturelle Aussage. Am Wohnimmobilienmarkt sind aktuell zwei
unterschiedliche Entwicklungen zu registrieren. Die Eigentumsbildung bei jüngeren Haushalten
(Altersklasse 30-40) stagniert, obwohl diese Gruppe eigentlich in der so genannten Kapitalbildungsphase steckt und traditionell die erste eigene Immobilie erwirbt. Hingegen treten Teile der
Bevölkerungsklasse über 45 Jahre und vor allem der über 60 Jahre in überdurchschnittlich hohem
Maße als Immobilienerwerber zu Eigennutzungszwecken auf.
Die Begründung wird bei unseren Befragungen nach dem Motiv des „Nichterwerbs“ bzw. der Entscheidung für ein Mietverhältnis meist mitgeliefert: „Ich kann gegenwärtig nicht längerfristig planen.“ Oder plakativer: „Eine eigene Immobilie stellt in meiner aktuellen beruflichen Situation einen
Bremsklotz dar – später gerne, jetzt noch nicht.“ Folglich das „Aus“ für die eigene Immobilie, das
Ende vom Lebenszyklusansatz, das Finanzdienstleister gerne propagieren? Haben jahrzehntelange staatliche Anreize zur Steigerung der im europäischen Maßstab unterdurchschnittlichen Ei8
gentumsquote von rund 42 % nichts bewirkt? Interessant erscheinen im Gegensatz dazu die fast
einstimmig positiven Aussagen, die über die Vorteile dieser Sachanlageform geäußert werden,
Sicherheit, Altersvorsorge etc. – also doch „Pro“ Immobilie?
Hinter diesen Aussagen verbergen sich Entwicklungen, die den Wohnimmobilienmarkt in den
nächsten Jahren zudem strukturell beeinflussen werden. Im Wesentlichen werden die Veränderungen in den Segmenten Beruf, Soziales/Familie und Kapitalmarkt als prägende Elemente auftreten.
Hier werden Finanzierer und Entwickler mit neuen Konzepten gefordert sein.
Von den zunehmend international agierenden Unternehmen wird tendenziell ein höherer Anspruch
an die Mobilität der Beschäftigten gestellt. Die Veränderungen der traditionellen Arbeitsstrukturen
und die Unsicherheit im Hinblick auf die persönliche Arbeitsplatzsituation sind nur einige der plausiblen Erklärungsmuster. Zudem befindet sich das familiäre und soziale Umfeld im Wandel: Ein
verändertes Verhalten hinsichtlich der Familienbildung, eine zunehmende Flexibilität bei der Partnerwahl, ein späteres Heiratsalter, ein steigender Anteil nicht-ehelicher Gemeinschaften, mehr
Single-Haushalte bzw. Paare ohne Kinder oder niedrige Geburtenraten. Die ökonomischgesellschaftlichen Prozesse, wie z.B. lange Ausbildungszeiten mit späteren Einkommen, eine hohe
Gegenwartsorientierung, veränderte Wertvorstellungen vom Produkt Immobilie, führen dazu, dass
die Immobilie sich immer stärker der Konkurrenz anderer Kapitalanlageformen stellen muss wie
zum Beispiel Fondssparen. Hinzu kommen exogene Faktoren wie das Fehlen preisgünstiger Immobilienangebote, tendenziell hohe Grundstückspreise und Gestehungskosten. Dies erfordert wiederum lange Ansparzeiträume, die die Wertvorstellungen vom Produkt Immobilie verändern.
Zwar wird der demographische Wandel in der näheren Zukunft nicht dazu führen, dass der Bedarf
an Wohnraum absolut sinkt. Es wird aber bereits in absehbarer Zeit deutlich mehr Haushalte mit
Mitgliedern von 65 Jahren und darüber geben. Ebenfalls abzusehen ist, dass die in den nächsten
Jahrzehnten am stärksten wachsende Bevölkerungsgruppe die der Hochbetagten ist.
Im Zuge dieser Entwicklung ist zu erwarten, dass sich auch die Anforderungen an Wohnraum verändern werden. Die Ansprüche an die Infrastruktur vor Ort wie Nähe zu Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten wird zunehmen, während die nach einem grünen Wohnumfeld eher abnehmen wird. Dass „man einen alten Baum nicht gern verpflanzt“, ist zwar nach wie vor zutreffend,
allerdings ist es fraglich, ob sich der Verbleib im Eigenheim auf dem Lande bis zum Lebensende
soziologisch und wirtschaftlich durchhalten lässt. Um so mehr hinsichtlich der Tatsache, dass Kinder heute nicht bis ins fortgeschrittene Alter in räumlicher Nähe zu ihren Eltern bleiben und kleinere
Dienstleistungen erbringen können.
Die folgende Übersicht beschreibt exemplarisch schlagworthaft einige der Veränderungen, die im
Sinne von Innovationen auf die Immobilie Einfluss haben und noch in dieser Dekade grundlegende
Impulse auf den Wohnimmobilienmarkt geben werden:
9
•
Innovationen rund um den Baukörper, Haustechnik als Werbeträger, barrierefreies Wohnen
•
Innovationen in der Nutzbarkeit der Wohnfläche, Boom von Boarding-Häusern, Apparthotels,
serviceorientierte Angebote, Gemeinschaftswohnungen
•
Innovationen im Umfeld, Dienstleistungen
•
Home Networking, Technologie vernetztes Heim, Prognose USA Verzehnfachung in 3 Jahren,
E-commerce-Infrastruktur
•
Differenziertes Angebot (Kostengünstiges Bauen), um die Zielgruppen zu befriedigen,
•
Wohnkultur und Lebensstil, Loft Living
•
Loft:
- L = Lebensform,
- O = räumliche und geistige Offenheit,
- F = Freiheit,
- T = Transparenz
•
Das Haus der Zukunft ist drinnen (Bsp. Kühlschrank als multimediale Einheit)
•
Wohnen der Zukunft wird teurer
•
Trend Wohnen und Arbeiten verknüpfen
•
Hoher Flächenbedarf beim Bau wird reduziert
•
Energieverbrauch auf dem Weg zwischen Heim und Büro wird verringert
•
Multimedia-Haus
Die erhöhten räumlichen Mobilitätsanforderungen an die Berufstätigen führen auch zu einer höheren Fluktuation der Wohnbevölkerung. Insbesondere in Ballungsgebieten kommt es daher zu einem höheren Umschlag von Mietern und Eigentümern. Dies ändert die Funktionsbedingungen auf
dem Immobilienmarkt, indem sich die Schwankungen von Immobilienpreisen und/oder Mieten auf
regionalen Märkten sehr deutlich erhöhen werden. Zur Verdeutlichung ist in der nachfolgenden
Grafik die Korrelation der Preisentwicklung auf einigen regionalen Märkten der USA mit dem nationalen Durchschnitt dargestellt. Eine Korrelation mit dem Wert 1 bedeutet, dass sich der Immobilienpreis auf dem regionalen Markt genau mit dem nationalen Mittel entwickelt hat. Eine Korrelation
von –1 bedeutet, dass sich der regionale Markt genau entgegen dem nationalen Durchschnitt entwickelt hat, z. B. die Preise dort im selben Maß gefallen sind, wie sie national weiter expandierten.
Es wird allerdings keine Aussage darüber getroffen, ob die Abweichung nach oben oder unten
aufgetreten ist.
10
Im Falle der USA sehen wir anhand der Grafik, dass sich im Normalfall die Preise relativ einheitlich
mit dem nationalen Durchschnitt entwickeln. Es gibt jedoch immer wieder Phasen, in denen sich
einzelne Teilmärkte sehr deutlich und für eine längere Zeit von der allgemeinen Entwicklung abkoppeln.
USA: Immobilienpreisvolatilität
Korrelation mit dem nationalen Durchschnitt über 36 Monate
1.00
0.75
0.50
0.25
0.00
-0.25
-0.50
-0.75
-1.00
84
85
86
87
88
89
District of Columbia
Idaho
90
91
92
93
94
95
96
97
Montana
Texas
98
99
00
01
02
03
04
Florida
West North Central
Quelle: EcoWin
In Deutschland sind derartig starke regionale Volatilitäten bis zur Wiedervereinigung nahezu unbekannt gewesen. Erst das Entstehen der Überversorgung mit Wohnraum in den neuen Ländern hat
zu einer weitgehenden Abkopplung der Preisentwicklung auf den regionalen Märkten geführt. Denn
hinter der Stagnation der Immobilienpreise im deutschen Durchschnitt verbergen sich teils deutlich
fallende Preise in den neuen bei – allerdings nur sehr moderat – steigenden Preisen in den alten
Bundesländern.
7. Auf dem Weg zu einer neuen Immobilienphilosophie?
Die Deutschen haben bislang ein ausgesprochen traditionelles Verhältnis zu ihrer Immobilie. Bereits in jungen Jahren wird für den zukünftigen Immobilienerwerb gespart. Ziel ist es, im mittleren
Alter ein Eigenheim käuflich zu erwerben bzw. zu bauen, um für den Rest des Lebens mietfrei zu
wohnen. Anschließend erfolgt die Vererbung der Wertsteigerung. Der Verkauf der Immobilie ist
eher selten der Fall. Auch bei einer Trennung oder Scheidung wird zunächst an der Immobilie festgehalten, selbst wenn diese nicht mehr der neuen Lebenslage entspricht. Das Resultat: Ein erheblicher Teil der in den letzten Jahren vollzogenen Zwangsvollstreckungen ist darauf zurückzuführen,
dass eine überdimensionierte Immobilie zu lange gehalten wurde.
In Ländern wie den USA, Großbritannien oder auch den Niederlanden hingegen ist das Wohnen
auf Zeit in den eigenen vier Wänden fast schon die Regel. Ändern sich die persönlichen Umstände
– sei es nun durch Familiengründung oder einen beruflichen Umzug – wird das bisherige Eigen11
heim verkauft und ein neues gekauft. Darüber hinaus werden Immobilien dort bereits in jungen
Jahren erworben. Die Messlatte für den Immobilienerwerb ist in Deutschland im Gegensatz zu
anderen Ländern entsprechend hoch: Man muss sich erst vollkommen sicher sein, auch tatsächlich bis zum Lebensende an einem Ort verbleiben zu wollen und beruflich sowie privat in stabilen
Verhältnissen leben, um den Schritt zum Eigenheim zu wagen.
In Kombination mit dem im internationalen Vergleich ausgesprochen konservativ ausgelegten Hypothekarsystem, führt das traditionelle Immobilienverständnis in Deutschland dazu, dass der Immobilienbesitz hierzulande ausgesprochen geringe Verbreitung hat und junge Menschen unterproportional häufig über eigenen Immobilienbesitz verfügen (siehe die nachfolgenden beiden Grafiken).
Anteil der Eigenheimbesitzer in Prozent der Haushalte 2001
Spanien
Großbritannien
USA
EU 15
Frankreich
Schweden
Niederlande
Deutschland
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Quelle: Eurostat
Eigenheimbesitzeranteile unter Single-Haushalten nach Alter 2001
in Prozent
70
60
50
unter 30
30 - 64
65+
40
30
20
10
0
Deutschland
Niederlande
Großbritannien
EU15
Quelle: Eurostat
Wie bereits zuvor skizziert wird das traditionelle Immobilienverständnis in Deutschland durch den
soziokulturellen Wandel mit hoher Wahrscheinlichkeit unter Druck geraten. Nicht zuletzt bedeuten
12
Immobilien für eine Erbengeneration, die woanders ihren Lebensmittelpunkt gefunden hat als die
Eltern, mehr Last als Lust.
Für die Eigennutzung ist die Immobilie unbrauchbar und deren Vermietung mit erheblichen Kontrollkosten verbunden. Schon allein aus diesem Grund ist eine Entwicklung wahrscheinlich, die für
die heutigen Immobilienbesitzer psychologisch nicht einfach ist – insbesondere wenn sie viel Zeit in
ihr Eigenheim investiert haben. Oft ist die Aussicht, dass die familieneigene Immobilie später von
den Kindern übernommen wird, nicht besonders hoch.
Die Folge für die künftige Erbengeneration lautet: höherer Immobilienumschlag und höhere Volatilität des Wiederverkaufswerts. Dabei dürfte die Lage, d.h in letzter Konsequenz der Bodenpreis
bzw. Bodenrichtwert der Immobilie für den Wiederverkaufswert künftig von noch entscheidenderer
Bedeutung sein als heute.
Die Ausstattung des Objektes wird dagegen an Bedeutung verlieren, da im Zuge des Alterungsprozesses mit einer Rekonzentration der Wohnbevölkerung zu rechnen ist. Nur so können die Kosten einer Dienstleistungsinfrastruktur in akzeptablen Grenzen gehalten werden. In hoch verdichteten Räumen ist somit mit tendenziell steigenden Preisen zu rechnen, während Immobilien auf dem
Land eher an Wert verlieren dürften.
Auf die zentrale Frage, wie die Deutschen auf die beschriebenen Änderungen reagieren können,
lassen sich zwei Szenarien skizzieren:
Das erste Szenario stellt den Wandel zu einer reinen Mietergesellschaft dar. Statt selbst ein Eigenheim zu erwerben, wird den erhöhten Flexibilitäts- und Fungibilitätserfordernissen durch die Übertragung des Immobilienbesitz an Wohnungs- oder Fondsgesellschaften Rechnung getragen. Als
Anlageklasse wird das Einzelobjekt durch eine Teilhabe über Fonds abgewickelt. Diese Beteiligungsform ist heute aus steuerlicher Sicht recht kostenintensiv, denn sowohl auf der Ebene der
Gesellschaft als auch im Rahmen der Einkommensteuer vom Fiskus wird auf die Erträge zugegriffen. Die derzeit vom Bundesfinanzministerium in Erwägung gezogene Einführung von Real Estate
Investment Trusts (REITs) setzt an diesem Punkt an: Unter Maßgabe der Zweckbindung der Erträge soll die Besteuerung auf Gesellschaftsebene entfallen. Zudem zeigt das Beispiel der Vereinigten Staaten, dass über REITs, deren Anteile wie Aktien frei handelbar sind, sich auch die Fungibilität des Marktes deutlich steigern lässt. Mit diesem Instrument ist es möglich, die Preis- und Mietentwicklung in bestimmten Regionen gegeneinander zu hedgen.
Das zweite Szenario beschreibt den Wandel zu einem Immobilienbesitz auf Zeit. In dem Fall wird
Wohneigentum – wie bereits heute in vielen angelsächsischen Ländern üblich – lediglich für einen
begrenzten Zeitraum erworben. Ort und Größe des Eigentums werden der aktuellen Lebenssituation angepasst. Dieses Modell verlangt in erster Linie einen weitreichenden Mentalitätswandel, denn
je mehr Menschen an diesem System partizipieren, desto praktikabler wird es für jeden Einzelnen.
13
Aber auch gewisse rechtliche und finanztechnische Rahmenbedingungen müssen gegeben sein:
Nur ein tiefer Markt mit entsprechend hohen Umschlagsraten ermöglicht auch bei gestiegener Volatilität die reibungslose Wiederveräußerung. Die Kosten für eine Immobilientransaktion in Deutschland sind nach wie vor höher als in den meisten europäischen Nachbarländern. Auch das restriktive deutsche Hypothekarsystem mit einem an historischen Werten orientierten Bewertungsraster
und einer auf 60 Prozent dieses Werts beschränkten Beleihungsgrenze beschleunigt den Immobilienumschlag nicht.
In ihren extremen Ausprägungen verdeutlichen beide Szenarien, dass sich die Rahmenbedingungen für den Wohnimmobilienmarkt der Zukunft im Vergleich zum heutigen Zeitpunkt entscheidend
verändern werden. Temporäre, das heißt zeitlich befristete Wohnformen wie Boardinghäuser und
Zeitappartements gewinnen immer mehr an Bedeutung. Die eigene Immobilie, die sich zunehmend
im Grünen befindet, wird zukünftig nur noch am Wochenende von der ganzen Familie genutzt werden. Die sogenannte „Cocooning-Wohnform“ weist immer ausgefeiltere Sicherheitskonzepte auf.
Die Besitzstruktur der immer älter werdenden Bevölkerung zeichnet sich durch die Kombination
„Stadtimmobilie – Landimmobilie – Sonnenimmobilie“ aus. Zugleich wird die Nachfrage nach
preiswerten Einfamilienhäusern weiterhin ansteigen. Die Konsequenz daraus: Die Wohnsitzsuche
verlagert sich in das preisgünstigere Umland (Angleichung der Bodenpreiskurven auf hohem Niveau). Der Immobilienumschlag bei Einschnitten im Lebenslauf wie Paarbildung, Heirat, Scheidung
oder Arbeitsortwechsel wird sich ebenfalls häufen.
Beide Szenarien bilden die Ausgangsbasis für eine intensivere Diskussion mit den Käufern bzw.
Mietern. Noch hat das politisch definierte Ziel einer Sachkapitalbildung für eine breite Bevölkerungsschicht vor dem Hintergrund der aktuellen Altersvorsorgediskussion Gültigkeit. Die Finanzund Immobilienbranche muss sich auf diese Entwicklung zur Individualisierung und Segmentierung
rechtzeitig ein- aber auch umstellen. In diesem Paradigmenwechsel liegen jedoch enorme Chancen.
8. Schlussfolgerungen
Angebots- wie Nachfrageseite des Wohnimmobilienmarkts in Deutschland zeigen, dass sich die
fundamentalen Voraussetzungen für ein Ende der Preisbaisse deutlich verbessern. Nach wie vor
wird die Immobilie eine geeignete Anlageform – auch und gerade zur Altersvorsorge – bleiben.
Allerdings ist davon auszugehen, dass Deutschland aufgrund von soziokulturellen und ökonomischen Änderungen einen qualitativen Wandel auf dem Wohnungsmarkt erleben wird. Die Veränderungen werden einerseits eine erhöhte Volatilität, andererseits eine größere regionale Spreizung
der Immobilienbewertung auslösen. Sowohl für den potenziellen Immobilienkäufer als auch für den
Altbesitzer besteht die Notwendigkeit, frühzeitig eine gesunde Abwägung zwischen persönlichen
Präferenzen, Rentabilität und Stabilität zu treffen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass in Zukunft
eher die Lage als die Ausstattung über den Preis entscheiden wird.
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Die Ergebnisse unserer Untersuchungen bei Immobilienkäufern haben wir in einer idealtypischen
Motiv- bzw. Entscheidungsmatrix (s.u.) zusammengefasst. Abschließend kann man sagen, dass
sich durch soziokulturelle und ökonomische Veränderungen die bisherige Sichtweise des Immobilieneigentums weiterhin fundamental wandeln wird. Derzeit befinden wir uns am Anfang dieses
Wegs.
Gliederungskriterien
bevorzugte
räumliche
Orientierung
Erwachsenenzahl
und Hinzukommen
von Kindern
City
Haushalt mit 1
Erwachsenen
City
Haushalt mit 2
Erwachsenen
Stadtrand/ Land
Haushalt mit 2
Erwachsenen und
Kindern
City
Haushalt mit 1
Erwachsenen und
Kindern
Alter/ Lebensabschnitt
unter 35 Jahre
35-64 Jahre
Kapitalbildung
Kapitalanlage/ Altersversorgung
Miete
Miete
Miete
ETW
große ETW
RH/ DHH
freist. EFH
Miete
Miete
ETW
über 64 Jahre
Miete
ETW
Miete
ETW
ETW
RH/ DHH
Ferienhaus/ETW
als Kapitalanlage
ETW
RH/ DHH
Ferienhaus/ETW
als Kapitalanlage
ETW
RH/ DHH
Ferienhaus/ETW
als Kapitalanlage
ETW
Quelle: Allianz Group, 2005
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Die scheinbar geradlinige strukturierte Form wird zunehmend durch eine atomisiertere Variante
abgelöst werden gemäß dem Motto: Die Wohnimmobilie ist in der Tat ein Phönix aus der Asche –
nur eben immer einer anderer Phoenix.
Wohneigentum steht in stärkerem Wettbewerb mit anderen Kapitalanlageformen
KONSEQUENZ
T
R
E
N
D
S
M
O
T
I
V
E
Eigentumsbildung
stagniert, Entscheidung
für ein Mietverhältnis
geringe
Bereitschaft zum
Konsumverzicht
lange
Ausbildungszeiten
20 Jahre
Änderungen im
familiären und
sozialen Bereich
Mobilität
30 Jahre 40 Jahre
hoher Anteil an
Eigentumsbildung zu
Eigennutzungszwecken
Altersvorsorge
aus beruflicher
Sicht größere
Planungssicherheit
Vermögensbildung
50 Jahre
Sicherheit
60 Jahre
Alter
Quelle: Allianz Group, 2005
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