Pachtverträge richtig gestalten - Wochenblatt für Landwirtschaft
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Pachtverträge richtig gestalten - Wochenblatt für Landwirtschaft
Geld & Recht Landwirtschaftliches Wochenblatt Pachtverträge richtig gestalten Heute informiert Sonja Friedemann über Pachtpreiszahlung, Nebenkosten, Gewährleistung und welche Formvorschriften zu beachten sind. W enn Pächter und Verpächter einen Pachtvertrag neu abschließen oder einen alten Vertrag verlängern möchten, haben sie sich in der Regel bereits im Vorfeld auf die Pacht verständigt. Der Pachtpreis ist oft der wichtigste Teil eines Landpachtvertrages, er muss zwingend im Vertrag geregelt werden. Dazu ist mindestens die Gesamtsumme pro Jahr zu nennen. Pacht aufteilen Aus steuerlichen Gründen sollte die Pacht aufgeteilt werden in Landpacht, Pacht für Zahlungsansprüche, Pacht für Inventar und Pacht für die Gebäude und Die meisten Landwirte besitzen sehr leistungsstarke Maschinen. Sie können ohne baulichen Anlagen. Wird Probleme zusätzliche Pachtflächen bewirtschaften. Foto: Große Enking ein Milchkontingent mit überlassen, ist auch dieser zulässig, im Vertrag zu vereinba- ter in jedem Fall zu zahlen. Andere Wert mit einem gesonderten Betrag ren, dass die Pacht auch im Voraus Nebenkosten für landwirtschaftauszuweisen, daneben sind auch oder zu anderen Terminen fällig liche Grundstücke, wie die Umlage die Preise für die Überlassung ist, zum Beispiel an jedem 10. des zur Landwirtschaftskammer, die sonstiger Rechte, etwa ein Rüben- Monats. Grundsteuer A und sonstige öffentlieferrecht, extra aufzuführen. Will der Verpächter wegen Zah- liche Abgaben, etwa die Beiträge Darüber hinaus ist zu regeln, ob ei- lungsverzugs den Vertrag kündi- zum Wasser- und Bodenverband, ne unter Umständen anfallende gen, kommt es entscheidend darauf sind praktischerweise in der Pacht Umsatzsteuer in dem Betrag ent- an, wann die Pacht fällig ist, siehe enthalten, da diese für das Gesamthalten oder zusätzlich vom Pächter letzte Ausgabe. eigentum dem Verpächter von der zu entrichten ist. öffentlichen Hand in Rechnung geDas Bürgerliche Gesetzbuch bestellt werden. Nebenkosten regeln stimmt, dass die Pacht am Ende der Der Pachtvertrag kann vorsehen, Pachtzeit zu zahlen ist. Ist die Pacht Daneben sollten die Parteien im dass diese Kosten ebenfalls vom nach Zeitabschnitten bemessen, so Pachtvertrag regeln, welche Ne- Pächter zu tragen sind. In diesem ist sie am ersten Werktag nach dem benkosten der Pächter trägt. Die Fall muss der Verpächter dem Ablauf der einzelnen Zeitab- Beiträge zur Landwirtschaftlichen Pächter mindestens einmal jährschnitte zu entrichten. Es ist jedoch Berufsgenossenschaft hat der Päch- lich alle Kosten in einer geson- Fazit, Ratschläge und Hinweise n Wer Flächen pachten oder verpachten will, hat sich dies meistens reiflich überlegt. Häufig stehen junge Bauern nach Abschluss der Ausbildung vor der Frage, ob sie Flächen zum Beispiel für 600, 700 oder 800 €/ha pachten sollen. Dies muss jeder Unternehmer anhand der eigenen Zahlen und Pers pektiven entscheiden. Im Zweifel mit dem Wirtschaftsberater der Kammer rechnen, ob die Pachtung lohnt. Haupterwerbslandwirte müssen nach einer Flächenaufstockung oft auch mehr Beitrag an die Krankenkasse (LKK) zahlen. n Pachtflächen gehen häufig unter der Hand weg. Denn in vielen Bauerschaften ist bekannt, wenn 106 etwa der Ludger oder Paul, die keinen Hofnachfolger haben, das Rentenalter erreichen und verpachten müssen. Auch die gezahlten Pachten bleiben selten ein Geheimnis. Wer wie viel zahlt, dies sorgt häufig für Diskussionen. n Verpächter sollten an zwei Klauseln im Vertrag denken: Beim Tod des Verpächters sollte der Erbe (die Erbengemeinschaft) den Pachtvertrag vorzeitig kündigen können, etwa zum Ende des laufenden Pachtjahres. Ein solches Kündigungsrecht empfiehlt sich auch für den Fall, dass der Verpächter Grundstücke für öffentliche Zwecke (Straßenbau, Baugebiete usw.) verkaufen möchte. n Haben sich Verpächter und Pächter über die Höhe der Pacht und zum Beispiel über die weitere Nutzung von Ställen verständigt, sollten sie sich individuell vom WLV-Kreisverband beraten lassen. Denn heute müssen oft auch Zahlungsansprüche und weitere Rechte mitverpachtet werden. Ferner sollte man über eine Anpassungsklausel im Vertrag offen und ehrlich sprechen. Gerade die letztjährige Preisrallye bei Getreide, Mais, Raps oder Milch und der genauso schnelle Absturz der Preise haben gezeigt: Für die Bauern, die wirtschaften und das unternehmerische Risiko tragen, sind keine goldenen Zeiten angebrochen. Jeder Verpächter muss wissen: Ein hoher Pachtpreis allein macht es Serie: Pachtverträge 1. Parteien, Inhalt, Pachtgegenstand 2. Laufzeit, Kündigung 3. Pachtpreis, Gewährleistung, Formvorschriften derten Rechnung detailliert nachweisen. Dies ist arbeits- und zeitaufwendig und bei bestimmten öffentlichen Abgaben, wie den Wasser- und Bodenverbandsbeiträgen, kompliziert. Insofern bietet es sich an, bei einer Grundstückspacht die se Kosten in der Gesamtpacht bereits mit einzukalkulieren. Bei einem Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke nebst Gebäuden, nicht über ganze Hofstellen, sind Nebenkosten in der Regel Strom-, Gas- und eventuell der Wasserverbrauch. Hier ist vertraglich zu regeln, welche Nebenkosten in der Pacht enthalten sind und welche extra gezahlt werden. Im Fall einer gesonderten Zahlung ist weiter zu regeln, wie diese Kosten ermittelt werden, etwa durch Stromzwischenzähler oder Wasseruhren. Daneben sind Versicherungsbeiträge im Pachtvertrag aufzuteilen. Pachtanpassung Vielfach werden insbesondere bei langfristigen Verträgen die Anpassungen der Preise vertraglich an gewisse Bedingungen geknüpft. Gängig ist die Verwendung einer Gleitklausel, die bei einer Änderung des Mittelwertes zwischen Verbraucherpreisindex und Index für Erzeugerpreise landwirtschaftlicher Produkte um mindestens 10 % eine Pachtpreisanpassung vorsieht. Durch die im letzten Jahr stark gestiegenen Erzeugerpreise wird im Einzelfall jetzt auch der Einbezug des Index für landwirtschaftliche Betriebsmittel durch den Pächter gewünscht. Ebenso häufig wünnicht. Der Pächter muss auf Dauer Geld verdienen und die Pacht bezahlen können! n Der Verpächter sollte zum Beratungsgespräch beim WLV mitbringen: die Grundstücksbezeichnungen nach Gemarkung, Flur, Flurstück bzw. Feldblocknummern, jeweils die Größen getrennt nach Katasterauszug und dem Flächenverzeichnis, eventuell Lageplan und Aufstellung über Zahlungsansprüche, ZID-Registriernummern und PIN-Nummer des Betriebes. n Die Beratung beim WLV-Kreisverband gibt es nicht zum Nulltarif. Allerdings ist es in der Regel so, dass der Pächter die Rechnung bezahlt. Nie verkehrt: vorher fragen, was die Beratung kostet. As 46 / 2008 Geld & Recht Landwirtschaftliches Wochenblatt schen die Parteien eine Anpassung des Preises während einer Vertragslaufzeit, zumindest wenn diese über mehrere Jahre vereinbart wird, für den Fall, dass sich die EU-Agrarförderung wesentlich ändert, also Brüssel die Zahlungsansprüche kürzt. Aufgrund der agrarpolitisch noch nicht absehbaren Situation, mindestens für die Zeit ab dem Jahr 2013, wird nicht selten vereinbart, dass der Preis anzupassen ist, wenn sich die Prämie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um mehr als 20 % nach oben oder unten ändert. Da dies eine Individualvereinbarung ist, muss eine solche Anpassungsmöglichkeit ausdrücklich im Vertrag aufgenommen sein. Bezüglich der Preisanpassungen ist es sinnvoll, diese an das schriftliche Verlangen eines Vertragsteils zu koppeln und nur für zukünftig fällige Preise zu vereinbaren. Sonst wäre dem Streit für noch ausstehende Nachzahlungen Tür und Tor geöffnet. Gewährleistung Verpächter legen heute Wert da rauf, für Güter und Beschaffenheit des Pachtgegenstandes keine Gewährleistung zu übernehmen. Manchmal stellt sich erst später heraus, dass die Pachtgrundstücke kleiner oder größer sind als in den Grundbüchern und Katasterauszügen aufgeführt, was auf neue Messmethoden zurückzuführen ist. Demzufolge möchten die Verpächter nicht für die Größen haften. Die gängigen Verträge sehen eine Änderung des Preises erst für den Fall vor, dass die Größe um mindestens 5 % tatsächlich von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht. Auch für die Auszahlungsbeträge der mitverpachteten Zahlungsansprüche, die dem politischen Wandel unterliegen, wollen die Verpächter nicht haften. Darüber hinaus wird in der Regel im Vertrag auf eine Beschreibung des Pachtgegenstandes in detaillierter Art verzichtet. Dies wird lediglich dann anders gehandhabt, wenn Gebäude mit Inneneinrichtung oder Tierbestand übernommen werden. In der Regel verweist man in solch einem Vertrag auf die Buchführungsergebnisse oder fügt eine Anlage mit den einzelnen Gegenständen dem Vertrag hinzu. Das BGB sieht vor, dass der Verpächter und der Pächter bei Pachtbeginn gemeinsam eine Beschreibung der Pachtsache anfertigen sollen. Der Verpächter muss dem Pächter die Pachtsache in einem zur vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand überlassen und während der Pachtzeit in diesem Zustand erhalten. Der Pächter hat demgegenüber die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedungen auf seine Kosten durchzuführen. Der Pächter ist zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung verpflichtet. Besondere Stilllegungsverpflichtungen oder andere Bewirtschaftungsauflagen sind im Einzelfall zu vereinbaren. Will der Pächter die Pachtsache, also Flächen oder Gebäude, anders als zu landwirtschaftlichen Zwecken nutzen, benötigt er die vorherige Erlaubnis des Verpächters. Gebäude kann der Pächter nur mit Erlaubnis des Verpächters errichten. Andere als notwendige Ver- wendungen, sprich wertverbessernde Verwendungen, denen der Verpächter zugestimmt hat, hat er dem Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu ersetzen, soweit die Verwendungen den Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus erhöhen (Mehrwert). Bei Streitigkeiten können beide Parteien das Landwirtschaftsgericht anrufen. Der Pächter ist demgegenüber berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, bei Pachtende wegzunehmen. Dies betrifft insbesondere transportable Einrichtungen wie Fütterungscomputer und Ähnliches. Anderer Nutzer Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist ohne Erlaubnis des Verpächters nicht zulässig. Überlässt der Pächter die Nutzung einem Dritten, so hat er ein Verschulden des Dritten zu vertreten, sogar dann, wenn der Verpächter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. In der Regel sehen schriftliche Landpachtverträge hierzu vor, dass ohne schriftliche Erlaubnis des Verpächters der Betrieb im Ganzen in die nächste Generation übergeben oder verpachtet werden darf bzw. der Pächter berechtigt ist, den Pachtgegenstand in eine Gesellschaft einzubringen, wenn er an dieser selbst beteiligt ist. Der Pächter hat die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. Endet das Pachtverhältnis im Laufe eines Pachtjahres, so hat der Verpächter dem Pächter den Wert der noch nicht getrennten Früchte zu ersetzen. Streitigkeiten verjähren bereits in sechs Monaten nach Pachtrückgabe. Gegenseitige Ansprüche sollten deshalb schnell geklärt werden. Es bietet sich an, in einen schriftlichen Landpachtvertrag die Klausel aufzunehmen, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages ebenfalls schriftlich vereinbart werden müssen. Auch sind eventuelle zusätzliche Vereinbarungen, die die Parteien vorsehen wollen, schriftlich festzuhalten. Dies betrifft zum Beispiel eine Rückgabepflicht von Zahlungsansprüchen bei Pachtende, insbesondere bei Verträgen, die bereits vor 2005 bestanden. Exakte Formulierungen müssen hier danach angepasst werden, ob der Zahlungsanspruchsinhaber auch Inhaber von betriebsindividuellen Beträgen ist, denn dann ist zu regeln, wie mit diesen betriebs individuellen Anteilen der Zahlungsansprüche bei Pachtende verfahren werden soll. Im Einzelfall empfehlen wir dringend, einen Beratungstermin beim Landwirtschaftlichen Kreisverband zu vereinbaren. Dabei sollten beide Parteien anwesend sein, auch der Hofnachfolger des Pächters sollte die wichtigsten Vertragsbestandteile kennen. Die Mitarbeiter(innen) der Landwirtschaftlichen Kreisverbände versuchen stets, die Interessen des Verpächters und des Pächters unter einen Hut zu bekommen. Alle Beteiligten sollten gerade beim Abschluss eines Pachtvertrages im Hinterkopf behalten: Ein Vertrag ist nur dann ein guter Vertrag, wenn beide Seiten davon profitieren. q „Holzlege“ ein Gebäude? Waldbesitzer verliert Streit um Ausschlussklausel in der Rechtsschutzversicherung. E in Waldbesitzer hatte eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen. Wie häufig, waren auch in seinem Vertrag Rechtsstreitigkeiten vom Versicherungsschutz ausgeschlossen, die „mit der Planung oder Errichtung von Gebäuden“ des Versicherungsnehmers zusammenhängen. Um Holz zu lagern, baute der Waldbesitzer in seinem Wald eine sogenannte Holzlege. Keine Deckung Als das Landratsamt davon erfuhr, schickte es ihm einen Bußgeldbescheid über 100 € und warf ihm vor, er habe im „Außenbereich ein Nebengebäude ohne erforder- 46 / 2008 liche Baugenehmigung“ errichtet. Gegen diese – seiner Ansicht nach unberechtigte – Sanktion wollte sich der Waldbesitzer wehren und beantragte Deckungszusage von seiner Versicherung. Das Unternehmen verwies auf die Ausschlussklausel und lehnte jede Leistung ab. Eine Holzlege sei doch kein Gebäude, argumentierte der Waldbesitzer. Den Prozess gegen die Versicherung verlor er beim Amtsgericht München. Eine Holzlege sei eine selbstständig benutzbare, überdachte, bauliche Anlage, so der Amtsrichter. Sie sei fest mit dem Erdboden verbunden und zudem geeignet und bestimmt, Menschen, Tiere oder Sachen (hier Holz) zu Wer einen Holzschuppen im Wald bauen möchte, sollte sich im Zweifel beim Bauamt oder Förster erkundigen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Foto: Asbrand schützen. Daher sei sie ein Gebäude im Sinne der Klausel. Die Klausel betreffe nicht nur Bauprozesse gegen Privatleute, sondern auch Baustreitigkeiten mit Behörden q (Az. 262 C 88/08). 107