Das Waggon-Investment
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Das Waggon-Investment
TRAIN DIREKT Das Waggon-Investment Exklusiv mit der DIREKTINVESTMENT GmbH Oak Capital Rail Invest GmbH Hohenzollernring 18 22763 Hamburg Fon Fax +49 40 3252 2066 +49 40 3252 2078 Webwww.oak-capital.de [email protected] DIREKTINVESTMENT GmbH Ihre Vorteile auf einen Blick • Mietzins von bis zu 7,00 % p. a. • Kurze Laufzeiten von vier bis sieben Jahren mit Verlängerungsoptionen • Direktes Eigentum • Sachwertinvestment • Treuhänderische Eintragung im Eisenbahnregister Verantwortung für die Verkaufsunterlage: Verantwortlich für den Inhalt der vorliegenden Verkaufsunterlage ist die Oak Capital Rail Invest GmbH, Hohenzollernring 18, 22763 Hamburg. Sie erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in der Verkaufsunterlage richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Hamburg, Dezember 2015 Jan Schröder Oak Capital Rail Invest GmbH 2 DIREKTINVESTMENT GmbH Inhaltsverzeichnis Markt und Wettbewerb......................................................................... 4 Vertragspartner..................................................................................... 6 Beispielrechnung..................................................................................10 Rechtliche Risiken................................................................................14 Steuerliche Risiken...............................................................................17 Rechtliche Grundlagen........................................................................19 Steuerliche Grundlagen.......................................................................21 Zusammenfassung.............................................................................. 26 Angabenvorbehalt............................................................................... 30 3 DIREKTINVESTMENT GmbH Eisenbahn und Waggons Markt und Wettbewerb Wie kommt der chilenische Rotwein in den Münchner Supermarkt? Oder das französische Tafelwasser aus der Auvergne zu uns? Und wie kommt der fertig produzierte 3er BMW aus Regensburg nach Nordamerika? Die Antworten sind einfach und doch immer wieder für viele überraschend: per Bahn! Wussten Sie, dass 70 % aller langlaufenden Containerverkehre vom und zum Hamburger Hafen auf der Schiene stattfinden? Und auch für die Automobilhersteller spielt die Bahn eine wichtige Rolle. Jeder zweite Neuwagen wird über die Schiene transportiert. In Zeiten des nachhaltigen Gütertransports gibt es ein zusätzliches gewichtiges Argument: Der LKW verursacht pro Tonnenkilometer viereinhalbmal so viel CO₂ wie die Güterbahn. Der Schienengüterverkehr in Europa ist integraler Bestandteil der globalen Logistikketten. Zwei wesentliche Faktoren bestimmen die Anzahl des dafür notwendigen europäischen Güterwagenparks: Die Investitionsfähigkeit der (ehemaligen) Staatsbahnen sowie der Marktanteil von privaten Eisenbahnverkehrsunternehmen. Güterwaggons sind zum überwiegenden Teil im Besitz der (ehemaligen) Staatsbahnen und stehen nicht oder kaum zur Vermietung zur Verfügung. Die Staatsbahnen haben zurzeit rund 600.000 Güterwaggons aller Art in ihrem Bestand. Die Anzahl ist aufgrund der fehlenden Investitionsmöglichkeiten markant rückläufig. Hatte die Deutsche Bahn im Jahr 2006 noch rund 106.000 Güterwagen in ihrem Bestand, so sank diese Zahl im Jahr 2014 auf 97.000 Wagen ab. Das heißt, dass der Bestand um rund 1,50 % p. a. abschmilzt. Dies wird durch das Anmieten von Güterwagen von Vermietgesellschaften kompensiert. Allein im Jahr 2014 betrug die Anzahl der zugemieteten Güterwagen rund 12.000 Stück. Bei anderen großen Bahnen wie der FS, ÖBB und SNCF sind analoge Beobachtungen zu verzeichnen. Hinzu kommen mehr als 200.000 private Güter- 4 wagen mit einem Investitionsvolumen von etwa 15 Mrd. Euro. Ein großer Teil der zur Vermietung am Markt bereitstehenden Wagen bestand zunächst aus Kesselwaggons, inzwischen haben die Vermietungsgesellschaften ihre Wagenparks um weitere Typen wie Schiebewand-, offene, Schüttgut-, Containerund Getreidewagen etc. erweitert. Ein weiterer starker Wachstumstreiber für die Vermietung von Güterwagen ist die seit 1998 einsetzende Liberalisierung des Schienengüterverkehrs, d. h. der einsetzende Wettbewerb zwischen privaten Eisenbahnverkehrsunternehmen und den alten Staatsbahnen. Transportierten „die Privaten“ im Jahr 2000 in Deutschland knapp 2% des Güteraufkommens, so waren es bis zum Jahr 2013 schon rund 25%. Die KCW GmbH prognostiziert, dass dieser Anteil 2015 bereits auf 30% steigen wird. „Die Privaten“ nutzen fast ausschließlich selbst finanzierte Güterwagen oder solche, die von privaten Vermietgesellschaften bereitgestellt werden. Viele Argumente, die für eine nachhaltige Investition in den Zukunftsmarkt der Güterschienenlogistik sprechen! Waggonvermietgesellschaften (privat) Anzahl Waggons VTG 1 80.000 ERMEWA 2 60.000 GATX 20.000 Nacco 9.000 Touax 7.500 Millet 4.500 Wascosa 3.000 Atir Rail 2.500 ORV 2.500 Wagon Care 1.500 Andere 74.000 1 Seit 30.09.2014 inkl. AAE, die übernommen wurde. 2 Tochtergesellschaft der SNCF aufgeführt, aber nicht mitgerechnet. DIREKTINVESTMENT GmbH Entwicklung des europäischen Güterverkehrs* (in Mrd. tkm) 500 Prognose SCI 450 400 350 300 250 20 22 20 20 20 18 20 16 20 14 20 12 20 10 20 08 20 06 20 04 20 02 20 00 200 Quelle: Voraussagen und Prognosen der SCI Verkehr GmbH, EU, nationalen und Operator-Statistiken *aller europäischen Staaten mit einer Spurweite von 1.435 mm Entwicklung des Marktanteils von DB Schenker und Wettbewerbern in Deutschland (in Mrd. tkm) 100% 90% 98,1% 97,1% 94,9% 80% 92,6% 89,8% 85,6% 70% 82,6% 79,4% 77,9% 60% 74,3% 74,0% 73,9% 71,4% 66,8% 65,1% 33,2% 34,9% 50% 40% 30% 20% 10% 1,9% 2,9% 5,1% 7,4% 10,2% 14,4% 17,4% 20,6% 22,1% 25,7% 26,0% 26,1% 28,6% 0% 2000 2002 2004 2006 DB Schenker 2008 2010 2012 2014 Wettbewerber Quelle: SCI Verkehr GmbH, KCW GmbH 5 DIREKTINVESTMENT GmbH Vertragspartner 6 DIREKTINVESTMENT GmbH Oak Capital Rail Invest GmbH Die Oak Capital Rail Invest GmbH vermietet Güterwaggons aller Art, sowie Diesellokomotiven in ganz Europa (aktuell verwaltetes Portfolio beträgt rund 15 Mio. Euro „Assets under Management“). Die Mietkunden der Oak Capital Rail Invest GmbH sind private, kommunale und staatliche Eisenbahngesellschaften, Schienenspeditionen, Werkstätten und unterschiedlichste Unternehmen, wie z. B. BBL Logistik, Chemion, DB Bahnbau, Euromaint, Mülheimer Verkehrsbetriebe etc. Oak Capital hat mit der Wagon Care aus den Niederlanden ein Joint Venture gegründet. Wagon Care ist eine Waggonvermietgesellschaft, die ständig über 1.500 Güterwaggons im Verwaltungsbestand führt. Seit dem 1. Mai 2014 gehört außerdem die Tankwagon Sp. z o.o. aus Polen zur Oak Capital-Gruppe. Dieses Unternehmen vermietet seit mehr als 20 Jahren Kesselwagen in Osteuropa und Skandinavien. So stehen über 50 Personen an Standorten in den Niederlanden, Deutschland, Polen und Ungarn zur Verfügung, die sich exklusiv um Ankauf, Vermietung, Verwaltung, technische Wartung und den Verkauf der Waggons kümmern. Loks und Waggons von Oak Capital werden unter folgenden Firmierungen vermarktet: LOKS WAGGONS www.oak-capital.de 7 DIREKTINVESTMENT GmbH Eigentum besitzen! 8 DIREKTINVESTMENT GmbH Direkt einen Waggon erwerben! Käufer Kauf-Mietvertrag Kauft und vermietet Waggon Miete Oak Capital Rail Invest GmbH Untervermietung des Waggons Untermietvertrag Miete Untermieter 9 DIREKTINVESTMENT GmbH Beispielrechnung 10 DIREKTINVESTMENT GmbH Beispielrechnung* Ein Käufer entscheidet sich, für 27.800,00 Euro zzgl. Umsatzsteuer einen gebrauchten Wagen von der Oak Capital Rail Invest GmbH zu erwerben und an diese zu 1.876,50 Euro/p. a. zu vermieten. Nach Rücksprache mit seinem Steuerberater schreibt er den Wagen zu 6,75% p.a., bezogen auf den Kaufpreis, ab. Nach fünf Jahren verlängert er den Mietvertrag um ein Jahr und beendet seinen Mietvertrag dann zum Ende des sechsten vollen Jahres. Er fragt bei der Oak Capital Rail Invest GmbH an, ob diese an einem Rückkaufangebot Interesse hat. Diese bietet ihm einen Rückkaufpreis von 22.800,00 Euro netto an. Der Investor stimmt dem Angebot zu: Kaufpreis*** Veräußerung*** 27.800,00 € 22.800,00 € Betriebsphase*** Gesamtbetrachtung*** Miete Miete in % Rückfluss Rückfluss Kaufpreis vor Steuern Kaufpreis 1. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % Einzahlung 27.800,00 € 2. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % Mietzahlungen vor Steuern 11.259,00 € 3. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % Auszahlung Verkauf vor Steuern 22.800,00 € 4. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % Summe Rückfluss vor Steuern 34.059,00 € Vermögenszuwachs vor Steuern 5. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % 6. Jahr 1.876,50 € 6,75 % 1.876,50 € 6,75 % Summen 11.259,00 € * 11.259,00 € BEISPIELRECHNUNG: Die hierin enthaltenen Angaben und Mitteilungen sind ausschließlich zur Information bestimmt. Keine der hierin enthaltenen Informationen begründet ein Angebot zum Verkauf oder Rückkauf oder die Werbung von Angeboten zum Kauf eines hierin erläuterten Kaufgegenstandes. Der Inhalt dieser Verkaufsunterlage und die bereitgestellten Informationen IRR vor Steuern** 6.259,00 € 5,06 % werden sorgfältig ausgewählt und regelmäßig aktualisiert. Trotzdem lassen sich Fehler und Unvollständigkeiten nicht immer vermeiden.Die Oak Capital Rail InvestGmbH übernimmt daher keine Gewähr oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der in dieser Beispielrechnung bereitgestellten Informationen und behält sich das Recht vor, ohne vorherige 11 DIREKTINVESTMENT GmbH Ankündigung, Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen. Die in der Beispielrechnung verbreiteten Informationen und Ansichten werden von der Oak Capital Rail Invest GmbH ausschließlich für Informationszwecke bereitgestellt; sie können jederzeit und ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Angaben stellen weder Entscheidungshilfen für rechtliche, steuerliche oder andere Beratungsfragen dar, noch sollten aufgrund dieser Angaben Kauf- oder sonstige Entscheide gefällt werden. Lassen Sie sich bei Kaufentschei- ** IRR-METHODE: Unter der Rendite einer Kapitalanlage ist die in Prozent – in der Regel auf Jahresbasis – ausgedrückte Verzinsung des angelegten Kapitals zu verstehen. Abhängig von der Struktur der Kapitalanlagen gibt es verschiedene Methoden, Renditen zu berechnen. Die hier angegebene, nach der IRR (Internal Rate of Return)-Methode ermittelte Rendite gibt die Verzinsung des von Zeit zu Zeit gebundenen Kapitals an. Das jeweils gebundene Kapital ist das ursprünglich vom Anleger eingezahlte Kapital abzüglich aller an den Anleger erfolgten Kapitalrückflüsse, insbesondere durch Ausschüttungen, Entnahmen, Steueranrechnungsbeträge und Steuerersparnisse. Ein nach der IRR errechneter Zinssatz erlaubt keinen Rückschluss auf die Höhe des tatsächlich an den Anleger bis zur voraussichtlichen Beendigung *** UMSATZSTEUER: Die oben aufgeführte Beispielrechnung ist eine Nettobetrachtung, d. h., dass der Kaupreis, die Mieten und der Verkaufspreis ohne Umsatzsteuer ausgewiesen sind. Es wird davon ausgegangen, dass der Käufer umsatzsteuerpflichtig ist. Das bedeutet, dass er, • beim Erwerb des Waggons die auf der Rechnung 12 dungen von einer qualifizierten Fachperson beraten. Die Inhalte dieser Beispielrechnung ersetzen nicht eine ausführliche Beratung durch Ihren Finanz-/Steuerberater. Der Erwerb dieses Kaufgegenstandes ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen. Die ausführliche Beschreibung der Risiken dieses Kaufgegenstandes entnehmen Sie bitte den Kapiteln „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) und „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten 17 ff.) der Investition zurückfließenden Betrages. Vielmehr kann der Anleger einen dem IRR-Zinssatz entsprechenden Kapitalrückfluss nur dann realisieren, wenn er die während der Laufzeit an ihn zurückfließenden Beträge (einschließlich solcher aus Steueranrechnungsbeträgen und Steuerersparnissen) für die restliche Laufzeit anderweitig zu dem angegebenen IRR-Zinssatz anlegen kann. Nach der IRR-Methode ermittelte Renditen können daher nicht mit Renditen anderer Kapitalanlageprodukte (z. B. festverzinslichen Anlagen) verglichen werden, da diese regelmäßig von einer festen Bindung des gesamten ursprünglich investierten Kapitals bis zum Ende der Kapitalanlage ausgehen. IRR-Renditeangaben sollten nicht isoliert als Kriterium für Anlageentscheidungen herangezogen werden. • • ausgewiesene Umsatzsteuer zieht (d. h. vom Finanzamt nachträglich zurückerhält), der Zahlungsverpflichtung der auf der Rechnung ausgewiesenen Umsatzsteuerbeträge der laufenden Mieteingänge nachkommt (d. h. an das Finanzamt zu zahlen hat), die Zahlungsverpflichtung des auf der Rechnung ausgewiesenen Umsatzsteuerbetrages beim Verkauf nachkommt (d. h. an das Finanzamt zu zahlen hat). DIREKTINVESTMENT GmbH Welche Risiken bestehen? 13 DIREKTINVESTMENT GmbH Rechtliche Risiken Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um eine Investition in Form des Erwerbs und der Vermietung von Eisenbahnwaggons, deren Entwicklung nicht endgültig vorhersehbar ist. Es kann daher keine Gewähr für das Eintreten bestimmter wirtschaftlicher oder sonstiger Ziele abgegeben werden. Mit der Investition in einen Eisenbahnwaggon sind unternehmerische Risiken verbunden, so dass auch das Risiko des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals besteht. Es wird darauf hingewiesen, dass der Anleger keinen Anspruch auf einen Rückkauf des Eisenbahnwaggons und daher auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals hat. Daher besteht das Risiko, dass der Käufer am Ende der Mietlaufzeit den Eisenbahnwaggon auf dem freien Markt selbst verkaufen oder selbst weiter vermieten muss. Damit ist das Risiko verbunden, dass der Verkauf oder die Vermietung jeweils nicht zu den gewünschten Konditionen erfolgen kann, so dass das Risiko des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals besteht. Dies Risiko besteht insbesondere in dem Fall, dass die Oak Capital Rail Invest GmbH zahlungsunfähig oder insolvent werden sollte. Die folgende Darstellung behandelt die wesentlichen, tatsächlichen, rechtlichen und steuerlichen Risiken einer Investition in Eisenbahnwaggons, nicht aber alle individuellen Risiken des Käufers. Allgemeine Marktrisiken Die allgemeine Entwicklung des Marktes für die Vermietung von neuen und gebrauchten Eisenbahnwaggons ist nicht vorhersehbar. Ein geringerer Transportbedarf kann dazu führen, dass der Waggon nach Beendigung des Untermietvertrages nicht oder nur teilweise erneut vermietet werden kann. Es besteht das Risiko, dass der Vertragspartner hierdurch selbst in Zahlungsschwierigkeiten kommt und seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. 14 Mietausfallrisiko Für den Erfolg der Investition in den Eisenbahnwaggon sind die Mieteinnahmen aus der Vermietung des Waggons von wesentlicher Bedeutung. Der Käufer vermietet den von der Oak Capital Rail Invest GmbH erworbenen Waggon für eine im Mietvertrag fixierte feste Mietlaufzeit an den Vertragspartner. Diese wird den Waggon entweder laufzeitidentisch, kurz- oder langfristig an ein Logistikunternehmen untervermieten. Es besteht das Risiko, dass die Oak Rail Invest GmbH den Waggon entweder nicht vermieten kann, nur zu einer geringeren Miete vermieten kann oder der Untermieter seinen vertraglichen Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt. Dies kann dazu führen, dass bei der Oak Rail Invest GmbH Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausfallen und diese hierdurch selbst in Zahlungsschwierigkeiten kommt und ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. Betriebskostenrisiko Der Untermieter der Oak Rail Invest GmbH ist grundsätzlich verpflichtet, alle Kosten zu tragen, die aus dem Betrieb und der Nutzung des Eisenbahnwaggons entstehen. Hierzu zählen insbesondere die Wartungs- und Versicherungsleistungen. Die Wartungsarbeiten werden nach den gesetzlichen Anforderungen und den behördlichen Anordnungen durch das Eisenbahnbundesamt vom Untermieter durchgeführt. Falls der Untermieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht oder nur unvollständig nachkommt, müssen die Betriebs- bzw. Wartungskosten und Versicherungsleistungen von der Oak Capital Rail Invest GmbH getragen werden. Dies kann dazu führen, dass die Oak Capital Rail Invest GmbH selbst in Zahlungsschwierigkeiten kommt und ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. DIREKTINVESTMENT GmbH Technische Risiken Es besteht das Risiko, dass, trotz einer vorherigen technischen Begutachtung des von der Oak Capital Rail Invest GmbH angeschafften und an den Käufer veräußerten Eisenbahnwaggons durch einen Sachverständigen, versteckte Mängel bestehen, die von der Oak Capital Rail Invest GmbH nicht im Rahmen der vertraglichen oder gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften gegenüber dem Verkäufer des Waggons geltend gemacht werden können, was zu einem nicht vorhergesehenen Reparaturaufwand oder einem Minderwert des Eisenbahnwaggons führen kann. Dies kann aber auch dazu führen, dass höhere laufende Betriebs- und Wartungskosten für den Waggon entstehen, die nicht auf den Untermieter des Waggons umgelegt werden können. Daneben kann dies auch zu höheren oder unvorhergesehenen Instandhaltungskosten im Zuge einer Vermietung bzw. Neuvermietung des Waggons führen. In allen Fällen besteht das Risiko, dass die Oak Capital Rail Invest GmbH ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. Beschädigung und Zerstörung des Waggons Da die Eisenbahnwaggons bewegliche Gegenstände sind, können diese bei Gebrauch über die normale Abnutzung hinaus ganz oder teilweise beschädigt oder zerstört werden. Die Untermieter des Vertragspartners sind vertraglich verpflichtet, die Eisenbahnwaggons für Haftpflichtgefahren, Schäden oder Totalverlust zu versichern. Der Vertragspartner gibt den versicherten Anspruch an den Käufer weiter und tritt selbst nicht für etwaige Schäden ein. Sollten der Untermieter des Vertragspartners oder die Versicherung des Untermieters den Schaden nicht oder nicht in voller Höhe ausgleichen, kann der Käufer hierdurch einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden. Haftung für einen durch den Waggon verursachten Schaden Im Eisenbahnbetrieb werden vier zentrale Begrifflichkeiten verwendet, die maßgeblich für die Haftungskette sind: Der Waggon darf auf der Schiene nur durch ein lizensiertes Unternehmen, dem Eisenbahnverkehrsunternehmen „EVU“ bewegt werden. Dieses hat zwangsweise eine Eisenbahnhaftpflichtversicherung abzuschließen und nachzuweisen. Des Weiteren hat jedes Schienenfahrzeug (Loks, Triebwagen, Wag- gons etc.) einen Halter. Dieser ist am Waggon an- und in einem der nationalen Fahrzeugregister der europäischen Länder zwingend registriert. Die Halterschaft übernimmt die Oak Capital Rail Invest GmbH bzw. eine Tochter- oder Partnergesellschaft. Diese schließen eine Halterhaftpflichtversicherung ab. EVUs und Halter werden von den nationalen Eisenbahnaufsichtsbehörden überwacht. Neben diesen eisenbahnrechtlichen Begrifflichkeiten stehen noch die zivilrechtlichen Begriffe „Eigentümer“ und „Besitzer“. Die Oak Capital Rail Invest GmbH schließt als Besitzer für den Eigentümer – in diesem Kapitel auch als „Käufer“ bezeichnet – eine Sachversicherung, auch Maschinen-Kaskoversicherung genannt, auf eigene Kosten ab. Die Käufer sind mit allen Rechten und Pflichten mitversichert. Der Käufer ist folglich Eigentümer des gekauften Waggons. Im Fall eines durch den Waggons verursachten Schadens kommt in erster Linie die für den Waggon bestehende Haftpflicht- und/oder Sachversicherung für den Schaden auf. Sollte die Versicherung den Schaden nicht oder nicht in voller Höhe ausgleichen, besteht das Risiko, dass der Käufer für einen Schaden, der durch den gekauften Waggon verursacht wird, persönlich und der Höhe nach unbeschränkt haftet. Genehmigungsrisiko Soweit zur Aufnahme und Führung des Geschäftsbetriebes der Oak Rail Invest GmbH oder ihres Untermieters behördliche Genehmigungen, insbesondere der Zulassung des Eisenbahnwaggons durch die nationalen Zulassungsämter, erforderlich sind, kann sich die Nichterteilung oder der Entzug solcher Genehmigungen nachteilig auf das wirtschaftliche Ergebnis des Vertragspartners auswirken. Dies kann zur Folge haben, dass der Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. Vertragspartner/Schlüsselpersonen Der Erfolg der Bewirtschaftung des Waggons hängt zum wesentlichen Teil von den Fähigkeiten und Entscheidungen der Oak Rail Invest GmbH ab. Mögliche unternehmerische Fehlentscheidungen des Vertragspartners können zu sinkenden Einnahmen 15 DIREKTINVESTMENT GmbH und/oder höheren Ausgaben führen. Weiter besteht das Risiko, dass maßgebliche Schlüsselpersonen der Oak Capital Rail Invest GmbH ausfallen und sich dies negativ auf die Entwicklung der Waggonbewirtschaftung auswirkt. Sollten sich eines oder mehrere der vorstehenden Risiken realisieren, kann dies zur Folge haben, dass die Oak Capital Rail Invest GmbH ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. Rechtsrisiken im Ausland Der Kauf und die Vermietung eines Eisenbahnwaggons zwischen der Oak Capital Rail Invest GmbH und dem Käufer unterliegen deutschem Recht. Da der Waggon jedoch europaweit (inkl. Türkei) zu Transporten eingesetzt werden kann, können vom Vertragspartner mit Logistikunternehmen geschlossene bzw. noch zu schließende Verträge anderen als der deutschen Rechtsordnung unterliegen. Eine Rechtsverfolgung, insbesondere z. B. eine Verfolgung der Eigentumsrechte des Käufers im Rahmen ausländischer Rechtssysteme, kann erhebliche Zeit in Anspruch nehmen und zu weiteren Kosten bei der Durchsetzung der Ansprüche des Käufers führen. Neben dem Kosten- und Zeitrisiko aufgrund ausländischer Rechtsverfolgung ist die Durchsetzbarkeit von Rechtsansprüchen ggf. eingeschränkt oder gar nicht möglich. Dies kann zur Folge haben, dass der Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. Verfügung über den erworbenen Waggon durch den Käufer Eine Verfügung bzw. die Übertragung des vom Käufer erworbenen Eisenbahnwaggons an einen Dritten ist nur vorbehaltlich der Zustimmung durch die Oak Capital Rail Invest GmbH zulässig und nur unter gleichzeitiger Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Kauf- und Mietvertrag möglich. Für die Verfügung entstehen Gebühren, für die sowohl der Verfügende als auch der Empfangende gesamtschuldnerisch haften. Eigentumsgemeinschaft Soweit eine Eigentumsgemeinschaft den Waggon erwirbt, ist der Kaufpreis ggf. zzgl. des vereinbarten Agios von jedem Mitglied der Eigentumsgemeinschaft im 16 Verhältnis der Eigentumsanteile der Käufer am Waggon zahlbar. Sollte der Kaufpreis ggf. zzgl. des vereinbarten Agios nicht fristgerecht und/oder nicht vollständig auf dem Konto des Vertragspartners eingegangen sein, ist die Oak Capital Rail Invest GmbH berechtigt, mit Wirkung für alle Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft mit sofortiger Wirkung von diesem Vertrag zurückzutreten. Es besteht das Risiko, dass die Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft ihren bereits gezahlten Kaufpreisanteil nicht oder nicht vollständig zurückerhalten. Fremdfinanzierungsrisiko Sollte der Käufer seine Investition durch die Aufnahme eines Darlehens refinanzieren, so bleibt er, auch bei Ausbleiben oder einer Verzögerung der Mietzahlungen durch die Oak Capital Rail Invest GmbH, zur Leistung der Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten sowie der Rückzahlung des Darlehens verpflichtet. Die sich aus einer Refinanzierung ergebenden Verpflichtungen des Käufers sind in jedem Fall – auch beim Ausbleiben von Zahlungen vom Vertragspartner – zu erfüllen. Somit besteht bei einer Fremdfinanzierung das Risiko, dass der Käufer den Kapitaldienst und die Zinsen und sonstige Kosten für seine Finanzierung leisten muss, wenn vom Käufer bei der Finanzierungsplanung einkalkulierte Zahlungen der Oak Capital Rail Invest GmbH ausbleiben, geringer ausfallen oder sich verzögern sollten. Es wird daher davon abgeraten, eine Anlage in Eisenbahnwaggons unter Aufnahme von Fremdmitteln zu finanzieren. Rechtliche Risiken Die rechtlichen Grundlagen des Investitionsangebots beruhen auf der aktuellen Rechtslage. Rechtliche Risiken können aus Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen oder aus Mängeln der Verträge entstehen. Dies kann dazu führen, dass der Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann. DIREKTINVESTMENT GmbH Steuerliche Risiken Allgemeine steuerliche Risiken Die in dieser Verkaufsunterlage dargestellten „Steuerlichen Grundlagen“ sowie etwaige individualisierte Berechnungen und Prognosen beruhen auf der im Zeitpunkt der Aufstellung geltenden steuerlichen Rahmenbedingungen. Da Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung zu einzelnen Besteuerungsfragen einer ständigen Entwicklung unterliegen, können künftige Abweichungen von den Darstellungen nicht ausgeschlossen werden. Derartige Abweichungen können zu einer anderen steuerlichen Bewertung des Sachverhalts und zu einer Veränderung der Ergebnisse aus der Investitionsmöglichkeit führen. Dies kann zu einer höheren steuerlichen Belastung des Käufers führen. Einkommensteuerliche Risiken Sollte ein Käufer den von ihm für den Erwerb des Waggons zu entrichtenden Kaufpreis ganz oder teilweise durch einen Kredit finanzieren oder weitere Werbungskosten im Zusammenhang mit dem erworbenen Waggon haben, kann die Überschusserzielungsabsicht fehlen. Dies kann zu steuerlichen Nachteilen des Käufers führen. Soweit ein Käufer eine Vielzahl von Waggons erwirbt und diese in einem laufenden Vorgang veräußert (und die vereinnahmten Verkaufspreise ggf. zum Erwerb neuer Waggons verwendet) könnte die Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass der Käufer keine vermögensverwaltende Tätigkeit ausübt, sondern gewerblich tätig wird. Durch eine entsprechende Umqualifizierung der Einkunftsart können sich höhere Steuerbelastungen ergeben. Gewerbesteuerliche Risiken Sollte die Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass der Käufer eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, können sich durch die Festsetzung von durch den Käufer zu entrichtender Gewerbesteuer eine höhere Steuerbelastung ergeben. Umsatzsteuerliche Risiken Sofern die Finanzverwaltung die Auffassung vertritt, dass der Käufer nicht selbständig und nachhaltig tätig wird, führt dies zu einer Negierung der Unternehmereigenschaft. Der Käufer könnte die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuerbeträge geltend machen. Dies würde zu einer Erhöhung der Anschaffungskosten für den Waggon sowie einem Ausbleiben von kalkulierten Steuererstattungen führen. Zusätzlich müsste der Käufer die von ihm in Rechnungen ausgewiesenen Umsatzsteuerbeträge an das Finanzamt abführen bzw., sofern der Käufer die von ihm erteilten Rechnungen berichtigt, an den Mieter erstattet werden. Dies würde zu zusätzlichen Belastungen und einer entsprechenden Minderung der kalkulierten Erträge führen. Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) Das Steuergesetz kann nicht durch den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten umgangen werden (§ 42 Abs. 1 AO). Mit dem Jahressteuergesetz von 2008 wurde diese allgemeine Missbrauchsvorschrift ab dem 01.01.2008 modifiziert. Seither liegt ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird und diese zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Ungewöhnlich soll eine Gestaltung sein, die nicht der Gestaltung entspricht, die vom Gesetzgeber in Übereinstimmung mit der Verkehrsanschauung zum Erreichen bestimmter wirtschaftlicher Ziele vorausgesetzt wurde. Ein Missbrauch ist dagegen zu verneinen, wenn der Steuerpflichtige beachtliche außersteuerliche Gründe nachweisen kann (Gegenbeweismöglichkeit). Gelingt ein Gegenbeweis nicht, entsteht der Steueranspruch hierbei so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entstanden wäre. Sollte die Finanzverwaltung einen Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten annehmen, kann dies zu weiteren Steuerbelastungen für den Käufer führen oder die Liquidität des Mieters belasten und zu einer Verzögerung, Reduzierung oder dem vollständigen Ausfall der Mietzahlungen an den Käufer führen. 17 DIREKTINVESTMENT GmbH Wie sieht die rechtliche Grundlage aus? 18 DIREKTINVESTMENT GmbH Rechtliche Grundlagen Nachfolgend möchten wir Sie über die wesentlichen rechtlichen Grundlagen des Kauf- und Mietvertrages wie folgt informieren: Unternehmensgegenstand der Gesellschaft ist die Treuhandgeschäftsübernahme sowie die Verwaltungs- und Managementleistungen. Vertragspartner Ihr Vertragspartner beim Abschluss des Kauf- und Mietvertrages ist die Oak Capital Rail Invest GmbH, Hohenzollernring 18, 22763 Hamburg (HRB 137080, AG Hamburg). Die Gesellschaft wurde notariell am 16. September 2011 gegründet und am 18. November 2011 im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Handelsregisternummer HRB 120566 HH eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft wurde per Gesellschafterbeschluss in die Waldhofstraße 19, 25474 Ellerbek verlegt, die Gesellschaft dementsprechend am 10.08.2012 unter der Handelsregisternummer HRB 10119 PI in das Handelsregister Pinneberg eingetragen. Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 30. April 2015 wurde eine Sitzverlegung nach Hamburg beschlossen. Die Gesellschaft ist nunmehr im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Handelsregisternummer HRB 137080 eingetragen. Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der S+C Treuhandgesellschaft mbH sind Herr Dr. Illya Steiner sowie Frau Katrin Tretow. Das Stammkapital beträgt 150.000,00 Euro und ist voll eingezahlt. Unternehmensgegenstand ist der Ankauf, die Anmietung, die Vermietung und der Verkauf von Schienenfahrzeugen aller Art sowie alle damit im Zusammenhang stehenden Tätigkeiten und Geschäfte. Ausgenommen sind Tätigkeiten, die einer Erlaubnispflicht unterliegen. Der Käufer schließt im Rahmen des Kauf- und Mietvertrages zugleich einen Mietvertrag ab, in welchem der Käufer den Eisenbahnwaggon an den Verkäufer, die Oak Capital Rail Invest GmbH, für einen vereinbarten Zeitraum von vier, fünf oder sieben Jahren zu einem festen Mietpreis vermietet. Während der Miet-zeit wird der Eisenbahnwaggon durch die Oak Capital Rail Invest GmbH untervermietet. Der Käufer erhält während der Laufzeit des Mietvertrages den vereinbarten festen Mietzins in vier Quartalsraten ausgezahlt. Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Gesellschaft ist Herr Jan Schröder, Hamburg. Er ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Ihr Vertragspartner beim Treuhandvertrag ist die S+C Treuhandgesellschaft mbH, Fuhlentwiete 14, 20355 Hamburg (HRB 96604, AG Hamburg). Die Gesellschaft wurde notariell am 04. Januar 2006 gegründet und im Handelsregister des AG Hamburg unter der Handelsregisternummer HRB 96604 eingetragen. Das Stammkapital der S+C Treuhandgesellschaft mbH beträgt 25.000,00 Euro und ist voll eingezahlt. Wesentliche Vertragsinhalte Mit Abschluss des Kauf- und Mietvertrages kauft der Käufer einen Waggon oder einen Miteigentumsanteil an einem Waggon in Höhe von 25%, 50% oder 75%. Erwirbt der Käufer einen Eisenbahnwaggon, wird er – vorbehaltlich seiner vollständigen Kaufpreiszahlung – alleiniger Eigentümer des betreffenden Eisenbahnwaggons. Erwirbt der Käufer nur einen Eigentumsanteil von 25%, 50% oder 75%, wird er – vorbehaltlich der vollständigen Kaufpreiszahlung aller Mitkäufer – Miteigentümer des Eisenbahnwaggons entsprechend seiner Eigentumsquote. Die Miteigentümer bilden dann eine sog. Miteigentümergemeinschaft gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB. Mit Abschluss des Treuhandvertrages übernimmt die S+C Treuhandgesellschaft mbH die treuhänderische Mitverwaltung des Treuhandkontos, auf das der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat und die Firma Oak Capital Rail Invest GmbH die geschuldete Miete jeweils zahlt. Die S+C Treuhandgesellschaft mbH überweist vom Treuhandkonto die eingegangene Miete auf das Konto des Käufers. Die S+C Treuhandgesellschaft mbH übernimmt des Weiteren die Register- 19 DIREKTINVESTMENT GmbH treuhandschaft, indem sie im Eisenbahnregister als Eigentümerin des Waggons eingetragen wird. Zahlungsverpflichtungen des Käufers Der Käufer hat für den gekauften Eigentumsanteil an dem Eisenbahnwaggon den im Kauf- und Mietvertrag vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer, die Oak Capital Rail Invest GmbH, zu zahlen. Des Weiteren ist der Käufer verpflichtet, das im Kauf- und Mietvertrag für einen Eisenbahnwaggon vereinbarte Agio zu zahlen. Veräußert der Käufer während der Dauer des Mietvertrages seine Rechte und Pflichten an dem Miteigentumsanteil an dem Eisenbahnwaggon, so hat er an die Firma Oak Capital Rail Invest GmbH eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 125,00 Euro (inkl. USt) zu zahlen. Weitere Zahlungen hat der Käufer durch den Abschluss des Kauf- und Mietvertrages nicht zu leisten. Der Käufer hat im Zusammenhang mit dem Abschluss und der gesamten Dauer des Treuhandvertrages mit der S+C Treuhandgesellschaft mbH keine Zahlungen zu leisten. Zahlungsmodalitäten und Lieferung der Ware Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zzgl. Agio innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des vom Verkäufer unterzeichneten Kauf- und Mietvertrages auf das Konto des Verkäufers zu zahlen. Erwirbt der Käufer einen ganzen Eisenbahnwaggon (d.h. also einen Eigentumsanteil von 100%), so wird er nach Zahlungseingang des Kaufpreises zzgl. ggf. vereinbarten Agios Alleineigentümer des Eisenbahnwaggons. Erwirbt der Käufer nur einen Eigentumsanteil von 25%, 50% oder 75% an einem Eisenbahnwaggon, wird er erst mit der vollständigen Kaufpreiszahlung zzgl. ggf. vereinbarten Agios durch alle Mitkäufer Miteigentümer des Eisenbahnwaggons entsprechend seiner Eigentumsquote. Die Miteigentümer bilden dann eine sog. Miteigentümergemeinschaft gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB. Laufzeit des Vertrages Der Käufer vermietet den erworbenen Eisenbahnwaggon für eine feste Laufzeit – abhängig von der 20 jeweiligen Vereinbarung im Kauf- und Mietvertrag – von vier, fünf oder sieben Jahren an den Verkäufer, die Oak Capital Rail Invest GmbH. Die Laufzeit des Mietvertrages beginnt mit Eingang des Kaufpreises zuzüglich Agio auf das Konto der Oak Capital Rail Invest GmbH. Der Mietvertrag endet nach Ablauf der festen Laufzeit jeweils zum Ende des betreffenden Kalendermonats. Während der festen Laufzeit des Mietvertrages kann der Mietvertrag von beiden Seiten nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden. Das Mietverhältnis über den Eisenbahnwaggon verlängert sich um die Dauer von einem Jahr, wenn es nicht vom Käufer oder von der Oak Capital Rail Invest GmbH mit einer Frist von sechs Monaten vor Ablauf der festen Laufzeit des Mietvertrages gekündigt wird. Danach verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr, wenn der Mietvertrag nicht vom Käufer oder von der Oak Capital Rail Invest GmbH mit einer Frist von jeweils sechs Monaten vor dessen Beendigung gekündigt wird. Die Kündigung bedarf dabei der Schriftform. Das Treuhandverhältnis mit der S+C Treuhandgesellschaft mbH kommt mit dem Abschluss des Kauf- und Mietvertrages für einen Eisenbahnwaggon zustande. Die Laufzeit des Treuhandvertrages entspricht dabei der Laufzeit des Mietvertrages. Der Treuhandvertrag endet daher – ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf – mit der Beendigung des Mietvertrages über den Eisenbahnwaggon. Das Treuhandverhältnis kann während der festen Laufzeit des Mietvertrages nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform. DIREKTINVESTMENT GmbH Die steuerlichen Grundlagen 21 DIREKTINVESTMENT GmbH Steuerliche Grundlagen Im Folgenden werden die für einen Käufer wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption, die sich für diesen durch eine Investition ergeben, dargestellt. Die Darstellung beruht auf der zum Zeitpunkt der Fertigung dieser Verkaufsunterlage geltenden Steuergesetzgebung, der veröffentlichten Rechtsprechung sowie der Auffassung der Finanzverwaltung. Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung zu einzelnen Besteuerungsfragen unterliegen einer ständigen Entwicklung. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich infolge einer zukünftigen geänderten Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Verwaltungsauffassung eine abweichende steuerliche Behandlung ergibt. Zu den steuerlichen Risiken wird auf die entsprechenden Hinweise im Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ verwiesen (siehe Seite 17 ff.). Die Darstellung der wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption richtet sich an natürliche Personen mit Wohnsitz in der Bundesrepublik Deutschland, die unbeschränkt steuerpflichtig sind und die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten. Sollte der „Kauf- und Mietvertrag“ von einer (im Inoder Ausland) ansässigen Kapitalgesellschaft abgeschlossen werden oder der Investitionsgegenstand zum Betriebsvermögen eines Beteiligten zählen oder durch eine natürliche Person mit Wohnsitz im Ausland erworben werden, ergeben sich erhebliche Abweichungen von den dargestellten Grundsätzen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit der Darstellung wird nachfolgend von dem Erwerb eines Waggons ausgegangen. Beim Erwerb eines Miteigentumanteils an einem Waggon oder mehrerer Waggons ergibt sich keine abweichende steuerliche Beurteilung. Beurteilung des Kauf- und Mietvertrages Der zwischen dem Käufer und der Oak Capital Rail Invest GmbH zu schließende „Kauf- und Mietvertrag“ ist in zwei Verträge zu unterteilen: 1. Kaufvertrag 2. Mietvertrag 22 Durch den Abschluss des Kaufvertrages und die Übereignung des Waggons erwirbt der Käufer das zivilrechtliche Eigentum an dem in dem Vertrag bezeichneten Waggon und vermietet diesen anschließend für eine festgelegte Dauer an die Oak Capital Rail Invest GmbH (Mietvertrag). Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer unterliegt der Investor hinsichtlich der weiteren Verwendung des Waggons keinerlei Bindungen. Er kann den Waggon mittels Abschluss eines neuen Mietvertrages an den bisherigen Mieter vermieten, anderweitig vermieten, an einen von ihm frei wählbaren Erwerber veräußern oder in anderer Form verwerten. Aufgrund dieser Vertragsgestaltung bestehen für den Käufer in Bezug auf den erworbenen Waggon somit uneingeschränkte Dispositionsmöglichkeiten, somit liegen sämtliche Chancen und Risiken bezüglich des Waggons bei dem Investor. Der Investor ist somit auch wirtschaftlicher Eigentümer des Waggons (§ 39 Abs. 1 Abgabenordnung). Einkunftsart Da der Käufer zivilrechtlicher und auch wirtschaftlicher Eigentümer des Waggons wird, ist ihm dieser aus steuerlicher Sicht zuzurechnen. Die aus der Vermietung des Waggons erzielten Einnahmen stellen aus steuerlicher Sicht sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 Nr. 3 EStG dar. Eine Qualifizierung der Einkünfte als solche aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG kommt nicht in Betracht, da es sich nicht um Einkünfte aus der Vermietung bzw. Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, von Sachinbegriffen, aus der zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten oder aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen handelt. Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons nach derzeitiger Rechtslage keine originäre gewerbliche Tätigkeit i. S. des § 15 Abs. 2 Nr. 1 EStG, aus. Bei der Vermietung des Waggons steht die Absicht der Vermögensnutzung durch Fruchtziehung aus dem zu erhaltenden Vermögen im Vordergrund, eine Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch laufende Umschichtungen ist dagegen nicht geplant. Für die Beurteilung ist die zunächst für einen Zeitraum von vier Jahren geplante Vermietung des Waggons von wesentlicher Bedeutung. Dessen Erwerb stellt den DIREKTINVESTMENT GmbH Beginn der auf die Vermietung gerichteten Tätigkeit dar. Da die Veräußerung des Waggons zu diesem Zeitpunkt weder vertraglich vereinbart noch in anderer Weise geplant ist, unterscheidet sich die Tätigkeit des Käufers nachhaltig von dem seitens des BFH im Urteil vom 22.01.2003 (BStBl 2003, II, 464) zu beurteilenden Sachverhalt, in dem aufgrund eines ständigen Handels mit beweglichen Wirtschaftsgütern eine gewerbliche Tätigkeit angenommen wurde. Einkommensteuer Grundlage für die Einkommensbesteuerung bildet der Gesamtbetrag der Einkünfte, vermindert um persönliche Frei- und Entlastungsbeträge. Der Einkommensteuer-Höchstsatz beträgt nach derzeitiger Rechtslage 45%. Auf die festgesetzte Einkommensteuer ist der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% zu berechnen, zusätzlich erfolgt ggf. eine Kirchensteuerfestsetzung von 8% bzw. 9% auf die Einkommensteuer. Überschusserzielungsabsicht Wesentliche Voraussetzung für die Annahme steuerrelevanter Einkünfte ist das Bestehen einer Überschusserzielungsabsicht. Hierzu muss die Erzielung eines Totalüberschusses realisierbar und beabsichtigt sein. Es muss sich um einen mit großer Wahrscheinlichkeit eintretenden und für den Käufer wirtschaftlich ins Gewicht fallenden Überschuss handeln. Da es sich bei der Vermietung des Waggons um eine vermögensverwaltende Tätigkeit handelt, aus der Sonstige Einkünfte i. S. des § 22 Nr. 3 EStG erzielt werden, sind für die Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht realisierte Überschüsse aus der Veräußerung des Waggons, da dieser zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, zu berücksichtigen. Die Voraussetzungen der Überschusserzielungsabsicht sind daher grundsätzlich erfüllt. Jedoch können, beispielsweise durch eine Refinanzierung des für den Waggon zu entrichtenden Kaufpreises, Unterschüsse eintreten, die die Erzielung eines Gesamtüberschusses verzögern oder verhindern. Zur Vermeidung einer Gefährdung der steuerlichen Anerkennung der Überschusserzielungsabsicht sollte daher vor Aufnahme eines entsprechenden Refinanzierungsdarlehens der persönliche Steuerberater zu Rate gezogen werden. Absetzungen für Abnutzungen Der Käufer ist berechtigt, auf die Anschaffungskosten des Waggons Absetzungen für Abnutzungen (AfA) vorzunehmen. Die Absetzungen haben unter Berücksichtigung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Waggons zu erfolgen und sind linear vorzunehmen. Im Jahr der Anschaffung sowie im Jahr der Veräußerung des Waggons sind die Absetzungen unter Berücksichtigung der Besitzdauer zeitanteilig vorzunehmen. Nach der seitens des Bundesministeriums für Finanzen veröffentlichten amtlichen AfA-Tabelle beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Waggons 25 Jahre. Im Falle des Erwerbs eines gebrauchten Waggons reduziert sich die Restnutzungsdauer entsprechend. 23 DIREKTINVESTMENT GmbH Verlustausgleich und Verlustabzug Gewinne und Verluste können grundsätzlich innerhalb der einzelnen Einkunftsarten uneingeschränkt saldiert werden. Eine abweichende Behandlung ergibt sich jedoch gem. § 22 Nr. 3 S. 3 EStG für Werbungskostenüberschüsse bei den Sonstigen Einkünften. Bei diesen Einkünften können steuerliche Fehlbeträge ausschließlich mit positiven Einkünften derselben Art ausgeglichen werden. Ist ein Ausgleich mangels positiver Sonstiger Einkünfte nicht möglich oder entsteht durch den Ausgleich ein negativer Saldo der Sonstigen Einkünfte, besteht nach § 10d EStG die Möglichkeit, diesen bis zur Höhe von 511.500,00 Euro (bei Ehegatten 1.023.000,00 Euro) in das vorangegangene Jahr zurückzutragen und in dem Rücktragsjahr mit Sonstigen Einkünften auszugleichen. Auf Antrag kann auf die Rücktragsmöglichkeit verzichtet und stattdessen ein Verlustvortrag bis zu einem Betrag von 1.000.000,00 Euro (bei Ehegatten 2.000.000,00 Euro) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60% des 1.000.000,00 Euro übersteigenden Betrages und eine Verrechnung mit positiven Sonstigen Einkünften i. S. des § 22 Nr. 3 EStG vorgenommen werden. Veräußerungsergebnisse Die Veräußerung des Waggons führt zu einkommensteuerpflichtigen Einkünften, da der Waggon vor der Veräußerung zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Hierbei ist zu beachten, dass aus Veräußerungen erzielte Gewinne steuerfrei bleiben, sofern der aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn weniger als 600,00 Euro betragen hat (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Verluste aus der Veräußerung des Waggons dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Käufer im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden. Nicht ausgeglichene Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d EStG (vgl. vorstehenden Absatz „Verlustausgleich und Verlustabzug“) die Einkünfte, die der Käufer im unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahr oder in den nachfolgenden Kalenderjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat bzw. erzielt. Gewerbesteuer Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons keine originär gewerbliche Tätigkeit im Sinne der 24 §§ 15 Abs. 2 Nr. 1 EStG, 2 GewStG aus und unterliegt daher keiner gewerbesteuerlichen Belastung. Aus diesem Grund kommt zugleich die in § 35 EStG vorgesehene Regelung über die pauschalierte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer nicht in Betracht. Umsatzsteuer Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons eine nachhaltige Tätigkeit zwecks Erzielung von Einnahmen aus, er nimmt durch die Vermietung des Waggons am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Bei der erbrachten Vermietungsleistung handelt es sich um eine steuerbare Leistung, die mangels Befreiungsvorschrift steuerpflichtig ist. Die Umsatzsteuerpflicht erstreckt sich auf die laufenden Einnahmen aus der Vermietung des Waggons sowie dessen Veräußerung. Der Umfang des (umsatzsteuerlichen) Unternehmens erstreckt sich auf sämtliche Einnahmen aus nachhaltig ausgeübten Tätigkeiten. Der Käufer ist berechtigt, die ihm im Zusammenhang mit dem Ankauf des Waggons sowie für die Inanspruchnahme von laufenden Leistungen in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend zu machen. Der Käufer ist verpflichtet, dem für ihn zuständigen Finanzamt die Aufnahme der unternehmerischen Tätigkeit anzuzeigen und während der ersten zwei Jahre nach Aufnahme der Tätigkeit monatliche Umsatzsteuervoranmeldungen einzureichen. In den Umsatzsteuervoranmeldungen sind, neben den Umsätzen aus der Vermietung des Waggons, auch alle weiteren Umsätze zu erfassen. Besteuerung der Kleinunternehmer Zu beachten ist, dass u. U. eine Besteuerung als Kleinunternehmer (§ 19 Abs. 1 UStG) in Betracht kommen kann. Nach dieser Vorschrift wird die geschuldete Umsatzsteuer nicht erhoben, wenn der Bruttoumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500,00 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000,00 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird. Bei einer Besteuerung als Kleinunternehmer ist der Käufer von der Verpflichtung zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen befreit, im Zusammenhang mit dem Erwerb des Waggons sowie für die Inanspruchnahme von laufenden Leistungen in Rech- DIREKTINVESTMENT GmbH nung gestellten Umsatzsteuerbeträge können nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden. Auf eine Behandlung als Kleinunternehmer kann auf Antrag des Käufer verzichtet werden (§ 19 Abs. 2 UStG). Sofern ein entsprechender Antrag gestellt wird, bindet dieser den Käufer für die Dauer von fünf Jahren. Aufgrund der Komplexität des Umsatzsteuerrechts wird jedem Käufer empfohlen, die sich aus dem Erwerb und der Vermietung des Waggons ergebenden umsatzsteuerlichen Fragen mit dem persönlichen Steuerberater zu erörtern. Erbschaft- und Schenkungsteuer Der Übergang des im Eigentum eines Käufers befindlichen Waggons im Wege der Schenkung oder durch Erbschaft stellt einen in der Bundesrepublik Deutschland schenkung- oder erbschaftsteuerpflichtigen Vorgang dar. Ob und in welcher Höhe sich aus dem Vermögensübergang eine steuerliche Belastung ergibt, hängt von den Umständen des Einzelfalls (Gesamtwert des übergehenden Vermögens, Verwandtschaftsgrad, vorangegangene Vermögensübertragungen etc.) ab. Der steuerliche Wert des Vermögensüberganges ist nach Maßgabe des Ersten Teils des Bewertungsgesetzes (allgemeine Bewertungsvorschriften) zu ermitteln. Als Wert der Bereicherung ist daher der gemeine Wert des übergehenden Waggons (§ 9 Bewertungsgesetz) und auch der bewertungsrechtliche Wert der Mietforderungen (§ 12 Bewertungsgesetz) in Ansatz zu bringen. Finanzierung des Kaufpreises Der Käufer kann den zu entrichtenden Kaufpreis grundsätzlich durch Aufnahme von persönlichen Krediten fremdfinanzieren. Die hierfür anfallenden Zinsen stellen Werbungskosten dar und sind als solche bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung des Waggons abzugsfähig. Zu den Risiken, die mit einer Finanzierung des Kaufpreises verbunden sind, wird auf die Ausführungen im Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) verwiesen. 25 DIREKTINVESTMENT GmbH Zusammenfassung 26 DIREKTINVESTMENT GmbH Bezeichnung des Angebots Train Direkt Art des Angebots Investment ohne Rückkauf Anbieterin, Verkäuferin, Mieterin des Angebots Oak Capital Rail Invest GmbH, Hohenzollernring 18, 22763 Hamburg, Amtsgericht Hamburg HRB 137080 Treuhänderin S + C Treuhandgesellschaft mbH, Fuhlentwiete 14, 20355 Hamburg übernimmt die treuhänderische Mitverwaltung des Treuhandkontos, die treuhänderische Auszahlung der von Oak Capital Rail Invest geschuldeten Miete vom Treuhandkonto auf das Konto des Käufers sowie die Registertreuhandschaft im Eisenbahnregister für den Käufer. Beteiligungsstruktur und Anlageform Die Käufer erwerben durch Abschluss eines „Kauf- und Mietvertrages für einen Eisenbahnwaggon“ einen Waggon oder Miteigentumsanteil zu 25%, 50% oder 75% an einem Eisenbahnwaggon und vermieten diesen Waggon für die vertraglich vereinbarte feste Laufzeit von vier, fünf oder sieben Jahren zu einem vertraglich vereinbarten Mietpreis an die Oak Capital Rail Invest GmbH. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn der Mietvertrag nicht von einer der Vertragsparteien fristgerecht gekündigt wird. Aus dem Abschluss des Kauf- und Mietvertrages erwachsen für den Käufer Rechte (insb. auf Übereignung des Eigentums an dem Waggon bzw. des Anteils an einem Waggon, auf Dokumentation des Eigentumsübergangs in Form eines sog. Eigentumszertifikats, auf Zahlung einer festen Miete, auf Stellung eines Ersatzwaggons bzw. einer Entschädigung im Falle des Totalverlusts des erworbenen Waggons, auf Übertragung des Eigentumsanteils auf Dritte) und Pflichten (insb. zur fristgerechten Einzahlung des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer sowie Agio, Vermietung des Waggons an die Oak Capital Rail Invest GmbH zu den Bestimmungen des Mietvertrages, Zahlung einer Verwaltungsgebühr im Falle der Übertragung, Übernahme der Kosten für Instandhaltung/notwendige Versicherungen nach Ablauf des Mietvertrages). Nach Ablauf der Mietlaufzeit verbleibt der Eisenbahnwaggon im Eigentum des Käufers. 27 DIREKTINVESTMENT GmbH 28 Bezeichnung des Angebots Train Direkt Kaufpreis und Währung Der Kaufpreis variiert je nach Waggon (siehe „Faktenblatt zum Waggon“) und Höhe des Eigentumsanteils (individuell festzulegen im Kauf- und Mietvertrag). Auf den Kaufpreis ist jeweils ein Agio in Höhe von bis zu drei Prozent zu zahlen. Währung des Angebots ist Euro. Zielgruppe Das Angebot richtet sich an Käufer, die einen Eisenbahnwaggon erwerben möchten, einen unbestimmten Anlagehorizont haben, den Waggon zu einem vereinbarten Mietpreis vermieten und bereit sind, die mit diesem Angebot verbundenen Risiken (siehe „Risiken“ bzw. Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten 17 ff.) in der Verkaufsunterlage zu diesem Angebot) einzugehen. Erwerbsgegenstand Eisenbahnwaggon gemäß Anlage zum Kauf- und Mietvertrag („Faktenblatt zum Waggon“) Finanzierung Der Kaufpreis für den Eisenbahnwaggon wird durch den Käufer bzw. eine Eigentümergemeinschaft aufgebracht. Eine Anteilsfinanzierung wird durch Oak Capital Rail Invest GmbH weder angeboten noch empfohlen. Laufzeit/Kündigungsfrist Der Mietvertrag hat – abhängig von der jeweiligen Vereinbarung – eine Festlaufzeit von vier, fünf oder sieben Jahren nach Beginn des Mietvertrages und endet jeweils zum Ende des betreffenden Kalendermonats. Die Laufzeit des Mietvertrages beginnt mit Eingang des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer sowie Agio auf dem Konto der Oak Capital Rail Invest GmbH. Während der Festlaufzeit ist eine Kündigung des Mietvertrages nur aus wichtigem Grund zulässig. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, wenn es nicht fristgerecht gemäß § 5 des Kauf- und Mietvertrages gekündigt wird. Im Falle einer Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag der Oak Capital Rail Invest GmbH auf Dritte hat der Käufer das Recht, sich einseitig vom Mietvertrag zu lösen. Risiken (Verkaufsunterlage Seite 14 ff.) Es handelt sich um eine Investition mit unternehmerischen Risiken und unbestimmter Laufzeit. Käufer sollten alle in Betracht kommenden Risiken in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Nachfolgend können nicht sämtliche mit dem Angebot verbundenen Risiken ausgeführt werden. Auch die nachstehend genannten Risiken können hier nicht abschließend erläutert werden. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist der Verkaufsunterlage zu entnehmen. DIREKTINVESTMENT GmbH Maximalrisiko Das Maximalrisiko des Käufers besteht darin, dass er einen Totalverlust des eingesetzten Kapitals (Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer und Agio) und Risiken einer möglichen Inanspruchnahme aus persönlicher Haftung erleidet. Geschäftsrisiko Der wirtschaftliche Erfolg der Investition kann nicht garantiert werden. Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen (Mietzahlungen) können weder zugesichert noch garantiert werden. Der wirtschaftliche Erfolg ist abhängig von einer Vielzahl variabler Faktoren, insbesondere der allgemeinen Marktsituation für den An- und Verkauf und die Vermietung von neuen und gebrauchten Eisenbahnwaggons, der Zahlungsfähigkeit der Oak Capital Rail Invest GmbH, der Entwicklung von Betriebs- und Wartungskosten und der notwendigen Genehmigungen. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich verändern und Auswirkungen auf das vorliegende Angebot haben. Ausfallrisiko der Verkäuferin/Mieterin Oak Capital Rail Invest GmbH als Verkäuferin und Mieterin kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Es besteht das Risiko, dass sie ihren (Miet-)Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht nachkommt. Wäre der Käufer aufgrund von Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz der Oak Capital Rail Invest GmbH gezwungen, den Waggon anderweitig auf dem freien Markt zu vermieten und/oder zu veräußern, so besteht das Risiko, dass dies jeweils nicht zu den gewünschten Konditionen erfolgen kann, mit dem Risiko des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals. Das Investment gehört keinem Einlagensicherungssystem an. Haftungsrisiko Der Käufer bzw. die Miteigentümergemeinschaft ist Eigentümer des gekauften Waggons. Die Oak Capital Rail Invest GmbH stellt sicher, dass die Waggons während der Mietlaufzeit durch eine Maschinen-Kaskoversicherung für Schienenfahrzeuge nach Industriestandard versichert sind. Im Fall eines durch den Waggon verursachten Schadens kommt in erster Linie die für den Waggon bestehende Haftpflicht- und/oder Sachversicherung für den Schaden auf. Sollte die Versicherung den Schaden nicht oder nicht in voller Höhe ausgleichen, besteht das Risiko, dass der Käufer/die Miteigentümergemeinschaft für einen Schaden, der durch den gekauften Waggon verursacht wird, persönlich und der Höhe nach unbeschränkt haftet. 29 DIREKTINVESTMENT GmbH Angabenvorbehalt Für den Inhalt dieser Verkaufsunterlage sind ausschließlich die bis zum Datum der Erstellung der Verkaufsunterlage bekannten Sachverhalte maßgebend. Dennoch kann für den wirtschaftlichen Erfolg beim Käufer keine Gewähr übernommen werden. Die wirtschaftlichen Ergebnisse beim Käufer können sowohl zeitlich als auch der Höhe nach nicht garantiert werden. Es wird ausdrücklich auf die in den Kapiteln „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 17 ff.) mit der Investition verbundenen und dort beschriebenen Risiken verwiesen. Von dieser Verkaufsunterlage 30 abweichende Angaben bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung der Anbieterin, der Oak Capital Rail Invest GmbH, Hamburg. Eine Haftung der Oak Capital Rail Invest GmbH und auch eine etwaige Haftung anderer Personen gleich aus welchem Rechtsgrund für unrichtige und unvollständige Angaben oder für Verletzungen eventuell bestehender Aufklärungs- und Hinweispflichten gegenüber dem Käufer ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie die Verletzung von groben Vertragspflichten (Kardinalpflichten), das Nichtbestehen etwaig garantierter Beschaffenheitsmerkmale sowie die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit DIREKTINVESTMENT GmbH beschränkt. Bei leicht fahrlässiger Verletzung von Kardinalpflichten haften die vorgenannten Personen überdies begrenzt auf den vertragstypischen, vorhersehbaren Schaden. Eventuelle Ersatzansprüche gegen die vorgenannten Personen, die Gesellschaft oder ihre Gesellschafter, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, verjähren vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen ein Jahr nach Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dieses Angebot richtet sich an Käufer von Güterwaggons, die einen mittelfristigen Anlagehorizont haben, regel- mäßige Auszahlungen in kürzeren Zeitabschnitten wünschen und dafür bereit sind, gewisse Risiken beim Kauf von Güterwagen einzugehen. Hierzu wird auf die Abschnitte „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 17 ff.) verwiesen. Dieses Angebot ist nicht für Käufer geeignet, die eine sofortige Verfügbarkeit ihres angelegten Kapitals wünschen oder für die eine Veräußerbarkeit des Kaufgegenstands vor Ende des vorgesehenen Anlagehorizonts wichtig ist. 31