erfurt - Comfort

STÄDTEREPORT
ERFURT
Gefragte Einkaufsdestination mit soliden Rahmenbedingungen
MÄRZ 2015
In Zahlen
Bundesland:
Die Landeshauptstadt ist die größte Stadt Thüringens
und gleichzeitig auch das regionale Oberzentrum des
Bundeslandes. Es wartet mit der geringsten Arbeitslosenquote in ganz Ostdeutschland auf. Die ausgewogene Wirtschaft der Messestadt Erfurt ist von
Verwaltung, Dienstleistung und sowohl traditioneller
als auch moderner Industrie geprägt.
Thüringen
Einwohnerzahl:
204.880
Bevölkerungsentwicklung:
+0,7 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
102.520
Arbeitslosenquote:
8,1 %
Kaufkraftkennziffer:
92,5
Zentralitätskennziffer:
116,6
Relevante Shopping-Center:
Anger 1 (C), T.E.C. Erfurt (S), Thüringen-Park Erfurt (P)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-Einzelhandelsmieten
Die als Blumen-, Luther- und Domstadt bekannte
Stadt profitiert zudem von seiner zentralen Verkehrslage, dem Kreuzungspunkt uralter europäischer
Handelsstraßen. Sechsspurig ausgebaute Autobahnen (A4 / A71) und die ICE-Trasse von Berlin über
Erfurt nach München verschaffen Erfurt Standortvorteile. Wegen ihres schönen Umlands und dem historischen Stadtkern ist die junge Universitätsstadt auch
als Wohnort begehrt. Die Bevölkerungsentwicklung
und der Anteil der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten sind entgegen dem ostdeutschen
Trend positiv und die Arbeitslosenquote rückläufig.
von 2005 - 2014 in EUR/m²
80-120m²
Als Oberzentrum der Region Erfurt-Weimar-Jena
kommt Erfurt auch für den Einzelhandel eine einflussreiche Rolle zu.
300-500m²
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
Modezentralität
Erfurt
0
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
50
100
Einzugsgebiet
150
200
Erfurt zählt zu den gefragtesten Einzelhandelsstandorten in Ostdeutschland. Aktuell werden auf 134.700
m² Handelsfläche in der Erfurter City rund 347 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt
am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit mehr als 30
Prozent über dem Durchschnitt gleich großer Städte.
Der Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche liegt
auf gleichem Niveau und die Modezentralität ist etwas
höher als in Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Flächenproduktivität in der City liegt bei rund
2.600 EUR/m².
Eckdaten, die vor dem Hintergrund der einst übermächtigen Konkurrenz auf der grünen Wiese die
Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in Erfurt
verdeutlichen, berichten die
Einzelhandels- und
Immobilienexperten von COMFORT.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Erfurt
Erfurt
Einzelhandelskaufkraft-Index
100,0
24,9%
30,4%
98,0
97,9
96,0
94,0
92,0
92,5
90,0
88,0
Erfurt
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Zentralität
130,0
24,7%
27,5%
125,0
124,6
120,0
115,0
116,6
110,0
Erfurt
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
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Anger






Wichtigste Fußgängerzone in Thüringen
Die höchste Passantenfrequenz ist im
Kreuzungsbereich Anger, Bahnhof-straße
und Schlösserstraße zu verzeichnen
Insgesamt sehr hoher Filialisierungsgrad
Das Topstück der Handelslage befindet
sich im Bereich des EKZ Anger 1 und der
Grafengasse; hier ist auch die höchste
Mieternachfrage zu attestieren
Aktueller Mietpreis liegt stabil bei 85
EUR/m²
Neue Mieter: Betty Barclay, Oxfam
Anger 47-49: Neuer Mieter Betty Barclay, Vermietung durch COMFORT
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Bahnhofstraße

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

Stellt die fußläufige Verbindung zwischen dem
ICE-Bahnhof und dem Filetstück der Erfurter
Einzelhandelslage dar
Ausgehend vom Anger bis zur Mühlgasse
befindet sich das beste Teilstück
Neue Mieter: Promod, Mäc Geiz
Aktueller Mietpreis liegt bei 65 EUR/m²
Schlösserstraße




Das aus Einzelhandelssicht wichtigste Teilstück
der Fußgängerzone erstreckt sich zwischen
Anger und Junkersand/ Barfüßerstraße
Im stärksten Teilstück ist der Filialisierungsgrad
am höchsten, im weiteren Verlauf der
Einkaufslage
Richtung
Fischmarkt
sind
überwiegend regionale Einzelhändler vertreten
Neuer Mieter: Vorwerk, BBBank
Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m²
Bahnhofstraße 1: Neuer Mieter Promod, Vermietung durch
COMFORT
Thüringens bestfrequentierte Einkaufstraße ist und bleibt der Anger. Zwischen ECE-Einkaufscenter Anger 1 und
Grafengasse ist ein nahezu 100%iger Filialisierungsgrad zu verzeichnen. Die höchste Passantenfrequenz wird
weiterhin im Bereich Angerplatz im Schnittpunkt der drei Einkaufsstraßen Anger, Bahnhofs- und Schlösserstraße
registriert. Als ÖPNV-Hauptumsteigeplatz ist dieser Standort nicht nur für den Einzelhandel über die
Stadtgrenzen hinaus von Bedeutung. Eine geringe Mieterfluktuation bestätigt die Stärke des Erfurter
Einzelhandelsmarktes. Somit hat die hohe Nachfrage - von national wie auch international erfolgreichen
Filialisten - bei einem begrenztem Flächenangebot zur Folge, dass sich das beste Teilstück des Angers über die
Grafengasse hinaus bis zur Weiter-/ Lachsgasse ausdehnt.
In der Projektentwicklung „Löbdertor“ an der Kreuzung Neuwerkstraße und Löbderstraße ist ein
Lebensmittelmarkt sowie ein Parkhaus mit 500 Stellplätzen geplant. Dieses Einzelhandelsprojekt könnte die
Neuwerkstraße perspektivisch als zusätzliche Passantenquelle für die Innenstadt etablieren und damit den
rückwärtigen Bereich des Angers weiter stärken. Auch die zuletzt positive Entwicklung der Passantenfrequenzen
um den Angerbrunnen bis zur Toplage Anger könnte einen weiteren Auftrieb erfahren.
In der Einzelhandelslage Bahnhofstraße übersteigt die Nachfrage ebenfalls das Angebot. Die überwiegend von
jungen Leuten genutzte Einkaufslage verbindet die Fußgängerzone mit dem Erfurter Hauptbahnhof. Nahe dem
neuen ICE-Drehkreuz plant die Stadt die Entwicklung einer benachbarten Brachfläche in Form eines
Stadtquartiers. Nach Projektfertigstellung und Integration in die vorhandene Erfurter Handelslandschaft wird die
Bahnhofstraße im bisher schwächeren Bereich südlich des Juri-Gagarin-Rings nachhaltig gestärkt
Die Erneuerung des Bodenbelages entlang der Schlösserstraße ist nun auch abgeschlossen und wirkt sich
attraktivitätssteigernd auf das Erscheinungsbild der Fußgängerzone sowie den Einzelhandel aus.
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INVESTMENT
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Neben Dresden und Leipzig ist auch Erfurt aufgrund seiner
gesunden Strukturdaten und positiven Dynamik im Fokus von
Investoren. Liegenschaften in A-Lagen sind attraktiv und begehrt
bei privaten und institutionellen Investoren. Erfurt weist auch für
den Investmentmarkt eine gesunde Mischung an Objekten
verschiedener Größenordnungen auf, sodass der Markt für private
und institutionelle Investorengruppen interessant ist. Wie auch an
anderen Standorten übersteigt die Nachfrage hier deutlich das
Angebot.
KAUFPREISFAKTOR
17,0 – 19,0 
0
10
20
30
40
Dieser Nachfrageüberhang führt dazu, dass sich die Kaufpreisfaktoren ebenfalls positiv entwickelt haben.
Auf Grund der aktuell vorherrschenden Angebotsknappheit sowie der allgemein robusten Verfassung des
Immobilienmarktes werden in Erfurt Kaufpreise zwischen dem das 17- und 19-fachen der aktuellen
Jahresnettomiete aufgerufen und erzielt. Dies entspricht Anfangsrenditen zwischen 5,3 und 5,9 % p.a.
Wurden in den vergangenen Jahren Großobjekte wie die Hauptpost oder das Einkaufszentrum Anger 1 mit
beachtlichen Volumina an institutionelle Investoren gehandelt, beschränkten sich die Verkäufe jüngst auf
kleinere Objekte wie beispielsweise die Liegenschaft Anger 46.
Abseits der klassischen 1A Lage wurde das „Forum 1“, ein benachbartes Bürogebäude mit ca. 6.800 m²
Verkaufs- und 4.000 m² Bürofläche und ein 5.500 m² großes Cinestar-Multiplex-Kino sowie 400 Pkw-Stellplätze,
von der DIC an ein Spezialfonds von Schroder Property veräußert. Das Volumen dieser Transaktion lag bei rund
37 Millionen Euro. Eine weitere Transaktion im zweistelligen Millionenbereich befindet sich derzeit in der
Vorbereitung.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Durch das nachhaltige Interesse sowohl von Investoren als auch Einzelhandelsmietern geht COMFORT auch in
Zukunft von einer weiterhin stabilen Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in den untersuchten innerstädtischen
Einzelhandelslagen aus. Erfurt wird seinen Status als attraktiver Einzelhandelsstandort und mit hoher
Anziehungskraft auf das Umland festigen und mit hoher Wahrscheinlichkeit ausbauen. Das weitreichende
Einzugsgebiet, die stetig wachsende Einwohnerzahl Erfurts sowie die touristische Bedeutung der
Landeshauptstadt werden den positiven Trend insgesamt weiter stützen.
Die Mieten und Kaufpreisfaktoren bleiben nachhaltig stabil. Diese Entwicklung lässt auf eine positive Zukunft des
Immobilienstandortes schließen und durchaus Steigerungstendenzen erkennen, resümieren die Einzelhandelsund Immobilienexperten von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
ANGER
SCHLÖSSERSTRAßE
85
80 - 120 m²
50
300 - 500 m²
60
80 - 120 m²
35
300 - 500 m²
BAHNHOFSTRAßE
65
80 - 120 m²
300 - 500 m²
35
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Berlin-Leipzig
Ronald Steinhagen, Björn Gottschling
Goethestraße 1, 04109 Leipzig
Tel: +49 341 339681-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Erfurt 2015
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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