Gestaltungspotenziale zur Weiter- entwicklung des
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Gestaltungspotenziale zur Weiter- entwicklung des
München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Bocholt mit Blick auf Revitalisierung des ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Hauses CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Straße 150 50933 Köln T 0221-937296-20 F 0221-937296-21 www.cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Ihr Ansprechpartner Michael Karutz Kultur Tourismus Köln, im September 2014 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. 2 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Inhalt 1 Ausgangssituation und Zielsetzung 7 2 Marktgebiet und einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina 8 2.1 Zur Abgrenzung des Marktgebietes des Bocholter Einzelhandels 8 2.2 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 9 3 Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt 11 3.1 Einzelhandelsstrukturen im Überblick 11 3.2 Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 14 3.2.1 Vorbemerkung 3.2.2 Warengruppenspezifische Marktabschöpfungsquoten – Auf dem Weg zur Ableitung konkreter Gestaltungspotenziale 14 3.3 Einzelhandelsdynamik in der Bocholter Innenstadt (2005 – 2014) 16 3.4 Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt 17 4 Benchmarkvergleich im Filialbesatz 14 21 4.1 Warenhäuser – Bekleidungshäuser - Fachmärkte 21 4.2 Premiumsegmente Bekleidung 22 4.3 Konsumige Labels (Eigenmarken, Jeanswear 23 4.4 ‚Young Fashion‘-Labels / Wäsche / Discountkonzepte 25 4.5 Schuhe 26 4.6 Lederwaren / Sportartikel / Bücher / Unterhaltungselektronik 28 5 Angebotsqualitäten des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 30 5.1 Vorbemerkungen 30 5.2 Zielgruppenorientierung und Qualitätsorientierung des Einzelhandels in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt 30 Ladengestaltung und Warenpräsentation in den Einkaufslagen der Bocholter Innenstadt 35 5.3 6 Standortpotenzial ‚KARSTADT / HERTIE-Haus‘ 38 3 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 6.1 Methodik zur Bewertung des Potenzialstandortes 38 6.2 Zur Standortbewertung der Immobile ‚Ehemaliges KARSTADT / HERTIE - Haus 40 6.3 Ansiedlungsempfehlungen für den Standortbereich der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobile 43 7 Exkurs: Aktuelle Entwicklungstrends relevanter Warengruppen im Einzelhandel 46 7.1 Bekleidung, Wäsche 46 7.2 Schuhe, Lederwaren 51 7.3 Unterhaltungselektronik 51 7.4 Bücher 52 7.5 Sport und Outdoor 52 8 Anhang 54 8.1 Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens 54 8.2 Methodik zur Abgrenzung der Einkaufslagen 55 8.3 Methodische Hinweise und Definitionen zum cima City-Qualitäts-Check 56 8.4 Glossar 58 4 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abbildungen Abb. 1: Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels 8 Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina im Marktgebiet der Stadt Bocholt 10 Abb. 3: Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt 11 Abb. 4: Marktabschöpfungsquote des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 15 Abb. 5: Marktabschöpfungsquoten im Vergleich 16 Abb. 6: Einzelhandelsdynamik in der Innenstadt von Bocholt (2005 – 2014) 17 Abb. 7: Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Bocholt 18 Abb. 8: Verkaufsflächenstruktur in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt 19 Abb. 9: Regionaler Benchmarkvergleich Warenhäuser – Bekleidungshäuser 22 Abb.10: Regionaler Besatzvergleich ‚Premiumkonzepte Fashion‘ 23 Abb. 11: Regionaler Besatzvergleich ‚Eigenmarken‘ / ‚Jeanswear‘ 24 Abb. 12: Regionaler Besatzvergleich ‚Young Fashion‘ / Wäsche / Discountkonzepte 25 Abb. 13: Regionaler Besatzvergleich ‚Schuhe‘ 27 Abb. 14: Regionaler Besatzvergleich Lederwaren / Sport / Unterhaltungselektronik / Bücher 29 Abb. 15: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in der Innenstadt von Bocholt Insgesamt 31 Abb. 16: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs 32 Abb. 17: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I 33 Abb. 18: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs in den maßgeblich relevanten Einkaufslagen 33 Abb. 19: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I 34 Abb. 20: cima City Qualitäts-Check: Ladengestaltung und Warenpräsentation in der Innenstadt von Bocholt. 35 Abb. 21: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I 36 Abb. 22: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt II 37 Abb. 23: Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen – Bewertungsschema zur Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren 39 Abb. 24: Standortbewertung der ehemaligen KASTADT / HERTIE - Immobilie 41 5 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 25: Standortfaktorengefüge für die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIEHauses 42 Abb. 26: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung auf dem Areal der ehemaligen ‚KARSTADT / HERTIE – Immobilie‘: Ausbau der Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment‘ 43 Abb. 27: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung auf dem Areal der ehemaligen ‚KARSTADT / HERTIE – Immobilie‘: Ausbau der Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment und bei Bekleidungshäusern sowie Schuhlabels 44 Abb. 28: 6 Thesen zur Zukunftssicherung des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 45 6 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Stadtsparkasse Bocholt hat das Areal des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Warenhauses erworben. Der Standort soll multifunktional städtebaulich attraktiv entwickelt werden. Neben der Verlagerung des Hauptsitzes der Stadtsparkasse Bocholt an diesen Entwicklungsstandort, soll auch der strategischen Lage des Entwicklungsareals an der AEinkaufslage der Stadt Bocholt Rechnung getragen. Frühzeitig sollen dementsprechend in der Dimensionierungs- und Raumplanung alle Nutzungsanforderungen berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere auch im Kontext zu integrierende Einzelhandelsnutzungen. Sie sind hinsichtlich Dimensionierung, Flächenzuschnitte und Lage einzuordnen und zu bewerten. Es gilt ein nachhaltiges Nutzungskonzept vor dem Hintergrund der Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt von Bocholt abzuleiten. Die cima hat hier im Juni 2014 unter Federführung der Stadt Bocholt einen Workshop mit der Stadtparkasse Bocholt sowie deren Planern zu den Entwicklungsperspektiven des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Areals begleitet.. Grundlage dieses Workshops waren Marktrecherchen, die mit dem hier vorliegenden Bericht dokumentiert werden. In die Berichtsfassung sind Diskussionsergebnisse des am 30.06.2014 durchgeführten Workshops mit eingeflossen. Die hier dokumentierten Marktrecherchen zur Einzelhandelsentwicklung in Bocholt enthalten eine Aktualisierung der einzelhandelsrelevanten Nachfragepotentiale, eine Aktualisierung der Einzelhandelsbestandsdaten für die Innenstadt von Bocholt, eine Aktualisierung der Angebotsbewertung des Bocholter Einzelhandels (CIMA City Qualitäts-Check), eine umfassende Standortbewertung des Entwicklungsareals Empfehlungen zur Dimensionierung von Einzelhandelsflächen auf dem Entwicklungsareal, Empfehlungen zur Akquisition konkreter Betreiberkonzepte. Die betreffenden Daten- und Standortrecherchen wurden im Juni 2014 durchgeführt. 7 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 2 Marktgebiet und einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina 2.1 Zur Abgrenzung des Marktgebietes des Bocholter Einzelhandels Nach wie vor gelten die in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes (2010) formulierten Rahmenbedingungen hinsichtlich der Kundenbindung des Bocholter Einzelhandels. Fußend auf einen Bevölkerungsstand vom 31.12.2013 kann für das Marktgebiet von einem Einwohnerpotenzial von rd. 460.300 Einwohnern ausgegangen werden. Mit zunehmender Entfernung von Bocholt nimmt die Intensität der der Marktabschöpfung durch den Bocholter Einzelhandel ab. Das Marktgebiet gliedert sich in drei Marktgebietszonen und weiteren diffusen Kaufkraftzuflüssen (Zone IV) aus den Städten Emmerich am Rhein und Wesel. Abb. 1: Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels Stadt Bocholt (71.035 Ew.) Naheinzugsbereich (Zone II) (80.996 Ew.) Weiterer Verflechtungsbereich (Zone III) (218.161 Ew.) Kaufkraftzuflüsse Wesel, Emmerich (90.112 Ew.) Marktgebiet insgesamt: 460.304 Ew. Zone I des Marktgebietes umfasst das Gebiet der Stadt Bocholt. Hier leben derzeit rd. 71.035 Einwohner. Zone II des Marktgebietes als Naheinzugsbereich umfasst, die an Bocholt angrenzenden Gemeinden auf ‚deutscher Seite‘ von Rees und Hamminkeln im Westen bis Rhede im Osten. Im Naheinzugsbereich leben 80.996 Einwohner. 8 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Der weitere Verflechtungsbereich (Zone III) umfasst den ländlichen Standortbereich bis unmittelbar vor die Gemarkung Rees und schließt in östlicher bzw. nordöstlicher Richtung die Städte Borken, Südlohn, Stadtlohn und Vreden mit ein. Auf niederländischer Seite sind die Gemeinden Aalten (mit den unmittelbar an Bocholt-Suderwick angrenzenden Ortsteil Dinxperloo) sowie ‚Oost-Gelre‘ und ‚Oude Ijsselstreek‘ zu berücksichtigen. Im weiteren Verflechtungsbereich leben Zone IV berücksichtigt ergänzende, als diffus einzuordnende unregelmäßige Kaufkraftzuflüsse aus Emmerich am Rhein und Wesel. Hier leben zusammen 90.112 Einwohner. 2.2 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Die Abb. 2 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert warengruppenspezifischen Nachfragevolumina im abgegrenzten Marktgebiet der Stadt Bocholt. Dabei entfällt insgesamt auf die Stadt Bocholt ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 397,4 Mio. €. Auf den Naheinzugsbereich (Zone II) entfällt ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 445,4 Mio. € Im weiteren Verflechtungsbereich (Zone III) beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen auf insgesamt 1.258,2 Mio. €. Die Städte Emmerich am Rhein und Wesel beheimaten ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 489,8 Mio. €. Einschließlich einer Potenzialreserve von 2 % auf die Marktgebietszonen I – III für Gäste, Besucher und Geschäftsreise beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im Marktgebiet insgesamt auf 2.683,9 Mio. €. 9 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina im Marktgebiet der Stadt Bocholt Z one I V: Erg änz ände CI MA Ware ng ruppe n Pe riodisch e r Be darf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit, Körperpflege Schnittblumen, Zeitschriften Pe rsönlich e r Be darf insg e sam t Z one I I : Z one I I I : Kauf kraf t- Z one I : Nah - we ite re r bindung Stadt e inz ug s- Ve rf le ch tung s- ( We se l, Pote nz ial- Boch olt be re ich be re ich Em m e rich ) re se rv e insg e sam t 208,4 233,6 659,7 256,8 22,0 1.380,5 146,3 164,0 463,3 180,4 15,5 969,4 55,6 62,3 176,0 68,5 5,9 368,4 6,5 7,2 20,4 8,0 0,7 42,7 60,8 68,1 192,5 74,9 6,4 402,7 Bekleidung, Wäsche 33,7 37,8 106,8 41,6 3,6 223,4 Schuhe, Lederwaren 11,2 12,6 35,5 13,8 1,2 74,3 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 15,8 17,8 50,2 19,5 1,7 105,0 41,6 46,7 131,9 51,3 4,4 275,9 8,2 9,2 26,0 10,1 0,9 54,3 33,4 37,5 105,9 41,2 3,5 221,6 19,7 22,1 62,4 24,3 2,1 130,5 11,3 12,7 35,7 13,9 1,2 74,8 Spielwaren 4,0 4,5 12,7 4,9 0,4 26,5 Hobbybedarf, Zooartikel 4,4 5,0 14,0 5,4 0,5 29,3 Glas, Porz e llan, Ke ram ik, Hausrat 6,2 7,0 19,8 7,7 0,7 41,3 27,3 30,6 86,6 33,7 2,9 181,2 22,2 24,9 70,4 27,4 2,4 147,3 5,1 5,7 16,2 6,3 0,5 33,9 33,3 37,3 105,4 41,0 3,5 220,6 397,4 445,4 1.258,2 489,8 42,0 2.632,9 71.035 80.996 218.161 90.112 Me die n und Te ch nik insg e sam t Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Spie l, Sport, Hobby insg e sam t Sportartikel, Fahrräder Einrich tung sbe darf Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baum arktartike l, Garte nbe darf SU MME EI NWO HNER 460.304 Quelle: cima Kaufkraftanalysen 2014 10 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 3 Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt 3.1 Einzelhandelsstrukturen im Überblick Im Rahmen der Bestandserhebungen im Juni 2014 wurden innerhalb des in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘ 279 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 66.320 m² erfasst. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 242,8 Mio. €. Die warengruppenspezifische Differenzierung ist in der nachfolgenden Abb. 3 dokumentiert. Abb. 3: Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt Ve rkauf sAnz . de r CI MA Ware ng ruppe U m satz - f läch e in Be trie be in % m² VKF in % U m satz in v e rte ilung Mio. € in % Pe riodisch e r Be darf 61 21,9% 10.275 15,5% 65,9 27,1% Lebensmittel, Reformwaren 38 13,6% 6.795 10,2% 32,7 13,5% Gesundheit, Körperpflege 20 7,2% 3.220 4,9% 32,0 13,2% 3 1,1% 260 0,4% 1,2 0,5% Zeitschriften, Schnittblumen Pe rsönlich e r Be darf insg e sam t 140 50,2% 26.940 40,6% 100,3 41,3% Bekleidung, Wäsche 85 30,5% 21.940 33,1% 78,3 32,2% Schuhe, Lederwaren 19 6,8% 2.850 4,3% 9,9 4,1% Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 36 12,9% 2.150 3,2% 12,1 5,0% Me die n und Te ch nik insg e sam t 27 9,7% 6.755 10,2% 29,2 12,0% 8 2,9% 2.315 3,5% 8,9 3,7% Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 19 6,8% 4.440 6,7% 20,3 8,4% Spie l, Sport, Hobby insg e sam t Bücher, Schreibwaren 11 3,9% 6.160 9,3% 18,0 7,4% Sportartikel, Fahrräder 4 1,4% 3.735 5,6% 11,4 4,7% Spielwaren 4 1,4% 1.045 1,6% 3,0 1,2% Hobbybedarf, Zooartikel 3 1,1% 1.380 2,1% 3,6 1,5% Glas, Porz e llan, Ke ram ik, Hausrat 17 6,1% 3.730 5,6% 10,2 4,2% Einrich tung sbe darf 19 6,8% 11.430 17,2% 17,0 7,0% 9 3,2% 9.110 13,7% 11,4 4,7% 10 3,6% 2.320 3,5% 5,6 2,3% 4 1,4% 1.030 1,6% 2,2 0,9% 279 100,0% 66.320 100,0% 242,8 100,0% Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baum arktartike l, Garte nbe darf Einz e lh ande l insg e sam t Quelle: cima Bestandserhebungen 2014 Folgende Befunde sind maßgeblich relevant: Mit 6.795 m² Verkaufsfläche (10,2 % der Gesamtverkaufsfläche) und einem dort realisierten Einzelhandelsumsatz von 32,7 Mio. € (13,3 % des in der Innenstadt realisierten Einzelhandelsumsatzes) ist das Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ angemessen vertreten. Neben dem REWE Verbrauchermarkt in den Aa-Arkaden und dem NETTO Lebensmitteldiscounter am Standort ‚Niederbruch‘ ist die Nahversorgungsagglomeration mit REWE und ALDI am Ostwall relevant. 11 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Die Warengruppe ‚Gesundheit, Körperpflege‘ realisiert in der Innenstadt von Bocholt eine Verkaufsfläche von 3.220 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 32,0 Mio. €. Relevante Anbieter sind das Kaufhaus MÜLLER sowie die Drogeriefachmärkte ‚dm‘ und ROSSMANN: Im innerstädtischen Kernsortiment ‚Bekleidung, Wäsche‘ beherbergt die Innenstadt von Bocholt ein sehr breites, an unterschiedliche Zielgruppen, orientiertes Angebot. 85 Betriebe bieten eine Verkaufsfläche von 21.940 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 78,3 Mio. €. Auf den breiten Massenkonsum hin orientiert sind die Bekleidungshäuser C&A, WE und TARA M. Premiummarken und Eigenlabels bietet das Bekleidungshaus PEEK&CLOPPENBURG. Das ‚Young Fashion‘-Segment wird bedient durch H&M, MADONNA, VERO MODA, JACK & JONES oder NEWYORKER. Insbesondere im Segment ‚Damenoberbekleidung liegt mit den Stores der ‚Eigenmarkenlabels STREET ONE, S.OLIVER, CECIL, ESPRIT, BONITA, ENGBERS und GERRY WEBER ein breites Angebot vor. Luxus- und Premiummarken konzentrieren sich an der Nordstraße in den Unternehmen KEMMING, BOGNER, MARCCAIN; MARCO POLO, BETTY BARCLAY und ANNA. Bocholter Traditionshäuser mit Orientierung auf eher konservative Zielgruppen sind das Textil- und Bekleidungshaus DER NÄHKASTEN an der Osterstraße sowie das Bekleidungshaus FISSER an der Nordstraße. Auch in der Warengruppe ‚Schuhe, Lederwaren‘ verfügt die Bocholter City über ein vielfältiges Angebot. Insgesamt sind hier 19 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 2.850 m² ansässig. Besonders profilierend sind die zielgruppenspezifischen Angebote des Unternehmens REKERS in der Osterstraße. Das Unternehmen hat in den letzten Jahren erheblich in den Marktauftritt investiert. Weitere Anbieter sind das Franchise- und Filialkonzept TAMARIS, die Schuhfachmärkte RENO und DEICHMANN sowie die Inhaber geführten Geschäfte ABC DEPPE (Nordstraße) und DEPPE (St. Georg-Platz). Im Segment Lederwaren sind die Unternehmen HAUSFELDER (Osterstraße) und LEDERSTUDIO LÜCKE (Aa-Arkaden) hervorzuheben. 36 Unternehmen im Segment ‚Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf‘ (Optik, Akustik, Sanitätshäuser) signalisieren mit einer Verkaufsfläche von 2.150 m² ein breites Angebot. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 12,1 Mio. €. In der Warengruppe ‚Bücher, Schreibwaren‘ realisieren in der Bocholter Innenstadt 8 Betriebe auf einer Verkaufsfläche von 2.315 m² einen Einzelhandelsumsatz von 8,9 Mio. €. Maßgeblich relevanter Anbieter im Buchsegment ist die MAYERSCHE BUCHHANDLUNG in den Aa-Arkaden. Das Angebot wird ergänzt durch das weitere Filialunternehmen WELTBILD PLUS und die Fachbuchhandlung SEITENBLICK. Es liegt ein für die Versorgungsfunktion der Stadt Bocholt angemessenes Angebot vor. 12 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt In der Warengruppe ‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik‘ beherbergt der Bocholter Einzelhandel in der Innenstadt 19 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 4.440 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 20,3 Mio. €. Maßgeblich relevanter Anbieter ist der Elektrofachmarkt SATURN in den Aa-Arkaden. Im Fachhandelssegment ist das Unternehmen KEMKES am Ostwall noch zu nennen, im Segment Tonträger hat das Kaufhaus MÜLLER relevantes Gewicht. Darüber hinaus bedienen zwei Facheinzelhandelskonzepte (GAME STOP, X GAMES) das ‚Spielkonsolensegment‘. Alle relevanten Mobilfunkanbieter sind ebenfalls in der Bocholter Innenstadt vertreten. Das Segment Sportartikel, Fahrräder‘ wird in der Innenstadt von Bocholt geprägt durch den neu etablierten modernisierten Sportfachmarkt INTERSPORT PIERON an der Rebenstraße und ROSE RADCENTER an der Ravardistraße. Beide Unternehmen binden aus großer Distanz Kaufkraft, durchaus auch von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes. In der Warengruppe ‚Sportartikel, Fahrräder‘ sind in der Innenstadt von Bocholt vier Betriebe ansässig. Einschließlich der Randsortimente übriger Unternehmen beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche 3.735 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 11,4 Mio. €. Die Warengruppe ‚Glas, Porzellan, Keramik‘ Hausrat verfügt über ein solides, qualifiziertes Angebot. Im Segment der Inhaber geführten Konzepte sind die Unternehmen HUNGERKAMP, WOHNTREND und LOHSCHELLER hervorzuheben. Sie profilieren sich insbesondere auch über Qualitätsmarken. Das stärker konsumige Segment wird als Randsortiment durch das Möbelhaus VAN OEPEN bedient. Als Fachmarktkonzepte sind XENOS und ALKAZAR ansässig. Die Bocholter Innenstadt beherbergt in der Warengruppe ‚Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat‘ eine Verkaufsfläche von 3.730 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 10,2 Mio. €. Die Bocholter Innenstadt verfügt mit den Häusern I und II des Unternehmens MÖBEL VAN OEPEN über ein relevantes Angebot im Angebot Einrichtungsbedarf. Zusammen mit den qualitätsorientierten Anbietern im Segment ‚Heimtextilien‘ (u.a. BED, BAD & CO., DER NÄHKASTEN, DIE WÄSCHETRUHE, RAUMGENUSS, HAUS DER STOFFE) realisiert die Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf in der Innenstadt von Bocholt eine Verkaufsfläche von 11.430 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 17,0 Mio. €. 13 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 3.2 Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 3.2.1 Vorbemerkung Die Marktabschöpfung beschreibt die Relation von erreichtem Einzelhandelsumsatz einer kleineren Raumeinheit zum Nachfragevolumen einer größeren Raumeinheit als Bezugsgröße. Die Marktabschöpfung wird als Messzahl ausgewiesen. Die Umsatzvolumina werden also durch die Nachfragevolumina dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert. In der Regel wird die Marktabschöpfung des innenstädtischen Einzelhandels zum Nachfragevolumen des Stadtgebietes ausgewiesen. Hier wird nachfolgend der warengruppenspezifische Einzelhandelsumsatz in der Bocholter Innenstadt dem jeweils warengruppenspezifischem Nachfragevolumen im Stadtgebiet von Bocholt gegenüber gestellt. Marktabschöpfungsquoten von deutlich über 100 weisen auf Kaufkraftzuflüsse ‚von außerhalb‘ des Stadtgebietes hin und bescheinigen dem entsprechendem Sortiment eine hohe Strahlkraft in die Region. Bei Marktabschöpfungsquoten von unter 50 hat die entsprechende Warengruppe in dem analysierten Innenstadtraum keine maßgebliche Relevanz. 3.2.2 Warengruppenspezifische Marktabschöpfungsquoten – Auf dem Weg zur Ableitung konkreter Gestaltungspotenziale Bei einem in der Innenstadt von Bocholt realisiertem Einzelhandelsumsatz von 242,8 Mio. € und einem in der Stadt Bocholt vorhandenem einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumen im stationären Einzelhandel von 397,4 Mio. € resultiert eine hervorragende Marktabschöpfungsquote von 61. Die Abb. 4 auf der nächsten Seite dokumentiert die warengruppenspezifischen Marktabschöpfungsquoten. Folgende Befunde sind mit Blick auf die zukünftige weiter erfolgreiche Profilierung des Einzelhandelsstandortes Bocholt hervorzuheben: Die höchste Marktabschöpfungsquote realisiert die Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ mit einem Wert von 232. Mehr als das doppelte der ‚vor Ort‘ zur Verfügung stehenden Kaufkraft wird in der Innenstadt von Bocholt gebunden. Einem Einzelhandelsumsatz von 78,3 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von 33,7 Mio. € gegenüber. Der Bocholter Einzelhandel schöpft hier sehr erfolgreich Potenziale des Marktgebietes ab. Eine weitere Steigerung der Marktabschöpfung ist nur möglich, wenn bisher nicht in Bocholt etablierte Absatzformenkonzepte der Oberzentren angesiedelt werden können. Unseres Erachtens sind mit Blick auf das Ambiente und der städtebaulichen Qualitäten der Bocholter Innenstadt hier Gestaltungsspielräume gegeben. Bocholt hat die ‚Reife‘ für Konzepte wie ZARA, MANGO, BERSHKA und DESIGUAL. Benchmark sollte durchaus das CentrO. sein. Insbesondere diffuse Zuflüsse aus den Niederlanden könnten bei einer weiteren Attraktivitätssteigerung des Angebotes in der Bocholter City verstärkt in Bocholt gebunden werden. 14 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 4: Marktabschöpfungsquote des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt Nach f rag e - CI MA Ware ng ruppe Pe riodisch e r Be darf U m satz in v olum e n Markt- Mio. € Stadt absch öpf ung Boch olt Boch olt I nne nstadt I nne nstadt ( in Mio. €) Boch olt 65,9 208,4 32 Lebensmittel, Reformwaren 32,7 146,3 22 Gesundheit, Körperpflege 32,0 55,6 58 1,2 6,5 19 100,3 60,8 165 78,3 33,7 232 Zeitschriften, Schnittblumen Pe rsönlich e r Be darf insg e sam t Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren 9,9 11,2 88 12,1 15,8 76 29,2 41,6 70 8,9 8,2 108 20,3 33,4 61 18,0 19,7 91 11,4 11,3 101 Spielwaren 3,0 4,0 75 Hobbybedarf, Zooartikel 3,6 4,4 82 Glas, Porz e llan, Ke ram ik, Hausrat 10,2 6,2 163 Einrich tung sbe darf 17,0 27,3 62 11,4 22,2 51 Heimtextilien 5,6 5,1 109 Baum arktartike l, Garte nbe darf 2,2 33,3 7 242,8 397,4 61 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf Me die n und Te ch nik insg e sam t Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Spie l, Sport, Hobby insg e sam t Sportartikel, Fahrräder Möbel, Antiquitäten Einz e lh ande l insg e sam t Quelle: cima Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2014; Rundungsdifferenzen in der Marktabschöpfungsquote, da bei den Nachfragevolumina nicht dokumentierte Nachkommastellen mit einfließen. Das Segment ‚Heimtextilien realisiert mit 109 die zweithöchste Marktabschöpfungsquote. Die deutlichen Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland realisiert der etablierte spezialisierte Facheinzelhandel in der Bocholter Innenstadt. Die Warengruppe ‚Sportartikel, Fahrräder‘ realisiert vor dem Hintergrund der etablierten Märkte ROSE RAD CENTER und INTERSPORT PIERON mit 101 ebenfalls eine Marktabschöpfungsquote von über 100. 15 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Die Marktabschöpfungsquoten von 88 für Schuhe, Lederwaren sowie 76 für Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf1 sowie 75 im Segment ‚Spielwaren‘ stellen ebenfalls überdurchschnittliche Marktabschöpfungsquoten dar. Die hervorragende Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt dokumentiert sich auch in Vergleichsdaten zu Ober- und Mittelzentren der ‚metropole ruhr‘ bzw. zum Oberzentrum Trier. Die Vergleichsdaten stammen aus cima-Erhebungen aus dem Jahr 2014. Lediglich im Vergleich zum Oberzentrum Trier, als ‚Benchmark-Oberzentrum‘ im EifelMosel-Raum schneidet Bocholt ungünstiger ab. Dennoch ist auch hier festzustellen, dass sich die Bocholter Kennziffern in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung deutlich den Trierer Kennziffern annähern. Abb. 5: Marktabschöpfungsquoten im Vergleich VerkaufsMarktab- Marktab- Marktab- Verkaufs- schöpfung schöpfung fläche je Ew. 'Schuhe, je Ew. 'Bekleidung, Einwohner- schöpfung 'Bekleidung Stadt / Gemeinde fläche zahl insgesamt Wäsche' Lederwaren' insgesamt Wäsche' Boch olt 71.035 61 232 88 0,93 0,31 Essen 566.744 24 143 58 0,34 0,17 Recklinghausen 115.186 33 154 0 0,45 0,22 Gelsenkirchen City (Bezugsrahmen engerer Verflechtungsbereich) 145.459 36 170 75 0,45 0,19 75.744 28 104 37 0,38 0,15 105.466 102 493 236 1,43 0,65 Dorsten Trier Quelle: cima Bestandserhebungen 2014 3.3 Einzelhandelsdynamik in der Bocholter Innenstadt (2005 – 2014) Die hervorragende regionale Positionierung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt darf jedoch die Strukturbrüche der vergangenen Jahre nicht ausblenden lassen. Die Schließung des KARSTADT / HERTIE-Hauses sowie die Betriebsstillegung des SinnLeffersHauses haben deutliche ‚Spuren‘ hinterlassen. So sank im Zeitraum von 2005 bis 2010 der Einzelhandelsumsatz in der Bocholter Innenstadt von 263,6 Mio. € auf 237,9 Mio. €. In der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ sank der Einzelhandelsumsatz überproportional von 95,7 Mio. € auf 79,8 Mio. €. Neben den Betriebsstilllegungen wirkten hier auch grundsätzlich sinkende Flächenproduktivitäten im Textileinzelhandel. 1 schließt Optiker und Sanitätshäuser mit ein. 16 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 6: Einzelhandelsdynamik in der Innenstadt von Bocholt (2005 – 2014) U m satz in Mio. € U m satz in Mio. € Ware ng ruppe Einz e lh ande l %-uale 'Be kle idung / Wäsch e ' %-uale Jah r insg e sam t Ve rände rung insg e sam t Ve rände rung 2005 263,0 2010 237,9 -9,5% 79,8 -16,6% 2014 242,8 2,1% 78,3 -1,9% Quelle: 95,7 cima Bestandserhebungen 2004 / 2005, 2010, 2014. Siehe zu den Daten 2005 und 2010 auch die Dokumentationen in den Einzelhandelskonzepten 2005 und 2010. Im Zeitraum 2010 bis 2014 stieg der Gesamtumsatz wieder deutlich um 2,1 % auf 242,8 Mio. €. In diesen Zeitraum fielen keine weiteren nennenswerten Schließungen. Der leichte, weitere Einzelhandelsrückgang in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ im gleichen Zeitraum von 79,8 Mio. € auf 78,3 Mio. € entfiel per Saldo auf Produktivitätsverluste weniger einzelner Betreiber. Insgesamt spiegeln die Daten jedoch einen ‚robusten‘ Einzelhandelsstandort wieder. Die im Zeitraum 2005 bis 2010 erfolgten Betriebsstilllegungen waren nicht primär auf Bocholter Rahmenbedingungen zurückzuführen, sondern folgten nationalen betrieblichen Entwicklungstrends. 3.4 Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt Die nachfolgende Abb. 7 zeigt die Abgrenzung der Einkaufslagen in der Bocholter Innenstadt. Die Kriterien zur Abgrenzung von A-, B-, C- und Streulagen sind im Anhang dokumentiert. A-Einkaufslagen sind die Aa-Arkaden sowie der Neutorplatz und die Neustraße bis zum Markt. Der nördlich an den Markt anschließende Lageabschnitt der Nordstraße wird als A/B-Lage eingeordnet. Ursache für die im Vergleich zur Neustraße ‚leichte‘ Lageabwertung sind niedrigere Passantenfrequenzen. In dem abgegrenzten Lageabschnitt liegt noch ein dichter Geschäftsbesatz vor. Der zentrale Lageabschnitt der Nordstraße hat B-Lagequalität. Er ist geprägt durch eine niedrigere, dennoch hinreichende Passantenfrequenz im Kontext von Zieleinkäufen im Bereich der Standortagglomeration von Premiumanbietern des Textileinzelhandels (ANNA, MARC CAIN, KEMMING, BOGNER). Mit der Etablierung des INTERSPORT-Hauses PIERON ist der unmittelbar an die Nordstraße andockende Lageabschnitt der Rebenstraße ebenfalls als B-Lage einzuordnen. 17 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt B-Lagequalität hat auch die Osterstraße östlich an den Markt andockend. Die Lage ist vergleichsweise in ihrer Angebotsbreite diversifiziert und stark ‚konsumig‘ orientiert. Die Ravardistraße, die ebenfalls in weiten Teilen als B-Lage einzuordnen ist, ist stärker durch ‚Nischenanbieter‘ geprägt. Alle übrigen Lagen sind als C- bzw.- Streulagen einzuordnen. Hierzu zählen u.a. die Königstraße, die Langenbergstraße / Liebfrauenplatz, die Wesemannstraße, der östliche Lageabschnitt der Osterstraße sowie der nördliche Kopfbereich der Nordstraße und der zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘ zählende Lageabschnitt des ‚Westend‘. Abb. 7: Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Bocholt A - Lage A / B - Lage B - Lage C - Lage Kartengrundlage mit Genehmigung der Stadt Bocholt Die nachfolgende Abb. 8 (nächste Seite) dokumentiert den warengruppenspezifischen Einzelhandelsbesatz in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt. Folgende Befunde sind hervorzuheben: Die A-Einkaufslagen Aa-Arkaden sowie Neustraße / Neutorplatz werden in erster Linie durch die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs geprägt. Der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ beläuft sich in den Aa-Arkaden auf 47,9 % und im Standortbereich Neutorplatz / Neustraße auf 54,4 %. Die Gesamtverkaufsfläche beläuft sich in der Lage Aa-Arkaden auf 19.525 m² und im Lageabschnitt Neutorplatz / Neustraße auf 7.825 m². Die Einkaufslage ‚Aa-Arkaden‘ fällt darüber hinaus durch den 18 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt hohen Verkaufsflächenanteil in der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik in Höhe von 24,7 % auf. Maßgeblich relevant sind das Elektrokaufhaus SATURN und die MAYERSCHE BUCHHANDLUNG. Abb. 8: Verkaufsflächenstruktur in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt Aa-Arkaden 15,7% Neustraße / Neutorplatz 11,8% Nordstraße 11,1% Osterstraße / Königstraße Ravardistraße 47,9% 54,4% 5,3% 8,9% "Liebfrauenviertel" 11,7% 47,5% 24,1% 0,0% 9,8% 31,4% 19,3% 20,0% 8,2% 53,3% 11,0% 40,0% 6,9% 9,0% 60,0% 7.825 m² (100 % ) 7,0% 24,7% 17,6% 8,0% 6,7% 20,0% 19.525 m² (100 % ) 24,7% 12,4% 10.330 m² (100 % ) 10,5% 5,6% 7.160 m² (100 % ) 13,3% 2.250 m² (100 % ) 21,4% 1.450 m² (100 % ) 80,0% 100,0% Periodischer Bedarf Bekleidung übriger persönlicher Bedarf Medien und Technik Spiel, Sport, Hobby GPK, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktartikel, Gartenbedarf Quelle: cima Bestandserhebungen 2014 Die maßgeblich durch A/B- bzw. B-Lagequalität geprägte Einkaufslage Nordstraße mit einer Gesamtverkaufsfläche von 10.330 m² wird ebenfalls in erste Linie durch die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ geprägt. Der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche‘ liegt hier bei 47,5 %. Der zweithöchste Verkaufsflächenanteil entfällt hier auf die Sortimente ‚Spiel, Sport, Hobby‘. Spielwaren und Bastelbedarf sind maßgeblich relevant. Die überwiegend als B-Einkaufslage bewertete Ravardistraße beherbergt eine Verkaufsfläche von 2.250 m². Auf die Warengruppe ‚Spiel, Spot, Hobby‘ entfällt ein Verkaufsflächenanteil von 53,3 %. Maßgeblich relevant ist hier das ROSE RAD CENTER. Darüber hinaus liegt eine breite Streuung von überwiegend kleinflächigen Anbietern in den Segmenten Lebensmittel, Bekleidung, ‚Übriger Persönlicher Bedarf‘ und Einrichtungsbedarf (Heimtextilien) vor. 19 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Osterstraße und Königstraße beherbergen eine Verkaufsfläche von 7.160 m². Das Angebot ist konsumig breit mit Bedeutung von mehreren Warengruppen angelegt. Dementsprechend beläuft sich hier der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ auf lediglich 31,1 %. Der zweithöchste Verkaufsflächenanteil entfällt mit 24,5 % auf den ‚Periodischen Bedarf‘. Maßgeblich relevant neben Ladenhandwerk ist ein ROSSMANN Drogeriefachmarkt. Die Warengruppe ‚Übriger persönlicher Bedarf‘ erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 17,8 %. Relevant sind die zielgruppenspezifischen Schuhgeschäfte der Fa. REKERS. Das Sortiment Heimtextilien erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 10,2 %. Relevant sind die Qualitätsanbieter DER NÄHKASTEN, RAUMGENUSS und DIE WÄSCHETRUHE. Auf die Warengruppe ‚Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat‘ entfällt ein Verkaufsflächenanteil von 8,2 %. Das ‚Liebfrauenviertel‘ umfasst die Straßenzüge Langenbergstraße, Liebfrauenplatz und die Wesemannstraße. Es beherbergt eine Verkaufsfläche von 1.450 m². Das Angebot ist breit gestreut im kleinflächigen Einzelhandel über fast alle Warengruppen. Es handelt sich um eine Nischen- bzw. Spezialistenlage. 20 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 4 Benchmarkvergleich im Filialbesatz Die möglichen Gestaltungspotenziale für den Einzelhandel in der Innenstadt von Bocholt sollen entlang von Besatzlisten der Zentren in der Region weiter konkretisiert werden. Außerdem zeigen sie die Stärken und Schwächen konkurrierender Wettbewerber. Die Dokumentation für die Haupteinkaufslagen von Köln, Düsseldorf und Trier sowie der Einzelhandelsbesatz im CentrO. dienen dem überregionalen Standortvergleich und setzen die ‚Messlatten‘ für ein umfassendes Angebot. Die nachfolgend dokumentierten Listen beziehen sich auf den Filialbesatz in den Segmenten Warenhäuser, Bekleidung (differenziert nach Angebotssegmenten), Schuhe, Lederwaren, Sportartikel, Bücher, Unterhaltungselektronik. 4.1 Warenhäuser – Bekleidungshäuser - Fachmärkte In Bocholt ist kein Warenhaus ansässig. Mit Blick auf den Strukturwandel im Einzelhandel ist dieser Tatbestand nicht außergewöhnlich. Leistungsstarke Zentren können diesen Verlust zum großenteil durch einen breiten Besatz an Bekleidungshäusern kompensieren. Bocholt ist hier mit den Unternehmen P&C, C&A, H&M, TARA M sowie WE gut aufgestellt. Der Besatz ist stärker als in den meisten Mittelzentren der Region. Lediglich das CentrO. und die leistungsstaken Oberzentren Essen, Düsseldorf und Köln sind deutlich besser aufgestellt. Gleiches gilt auch für Trier, das wir als Oberzentrum in Grenznähe und eingebettet in den ländlichen Raum noch als ‚Benchmark‘ aufgenommen haben (vgl. Abb. 9, nächste Seite) 21 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 9: Regionaler Benchmarkvergleich Warenhäuser – Bekleidungshäuser . ReckBoAbsatzform / Anbieter cholt lingEssen GALERIA KAUFHOF X KARSTADT X PEEK & CLOPPENBURG X Ansons X CentrO. hausen X X Gelsen- Duis- kirchen burg X DortBochum Düssel- mund Trier dorf Köln X X XX XX X X X X X X X X X X X X X X X X Breuninger X SinnLeffers X X Boecker X X X Hettlage & Fischer X Mensing AppelrathCüpper X Peter Hahn X Primark X C & A (Vollsortiment) X X X X X X X X X X X X X C & A (Family, Kids) X X X X X X WE X X X H & M X XX XX Tara M X HEMA X TK MAXX X Strauss Innovation X Pohland X Wormland X X X XX X Adler X X X XX XX X X X X X X X X X X X X X X XX Weingarten X X Woolworth X X X X X X X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 4.2 Premiumsegmente Bekleidung Die Bocholter Innenstadt profiliert sich mit einer beachtlichen Zahl von Shops, die sich strikt an Premiumsortimenten orientieren. Die Mittelzentren Gelsenkirchen und Recklinghausen können hier überhaupt nicht mithalten. Bocholt schneidet auch deutlich besser ab als Duisburg und Bochum. Maßgeblich relevante Markenshops sind BOGNER, MARCO Polo, MARC CAIN und BETTY BARCLAY (siehe Abb. 10). 22 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb.10: Regionaler Besatzvergleich ‚Premiumkonzepte Fashion‘ ReckBo- Absatzform / Anbieter cholt lingEssen CentrO. hausen Gelsen- Duis- kirchen burg DortBochum mund Max Mara Bogner X X Lacoste X X X (X) X Benetton Marc Cain X Trier dorf Köln X X X X X X Cove & Co. Marco Polo Düssel- X Stefanel X SOR X Hallhuber X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X Claudia Rüdinger X Prange X Anouk Tom Tailor Betty Barclay Eterna X X X X X X Seidensticker X Gaastra X Emilio Adani X Napapijiri Olymp X X X Walbusch X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X Sovrano Hilfinger X X X X X X X X X X X X X X X Soccx Okaidi X X X X Signum X X X O'Neil X X X X McNeal X X X XX X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 4.3 Konsumige Labels (Eigenmarken, Jeanswear Die Bocholter Innenstadt verfügt im Angebotssegment der Eigenmarken, also der zumeist konsumigen Labels, über ein sehr breites Angebot. Alle maßgeblich relevanten Unternehmen und Markenkonzepte sind vertreten. Die Besatzvielfalt liegt deutlich über jener der Mittelzentren Gelsenkirchen und Recklinghausen. Auch die Oberzentren Bochum und Duisburg werden getoppt (siehe Abb. 11). Deutliches Gestaltungspotenzial liegt im Segment ‚Jeanswear‘ vor. Bocholt wäre durchaus ein interessanter Standort für imagestarke Jeansmarken (LEVIS, MUSTANG, LEO’S). 23 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 11: Regionaler Besatzvergleich ‚Eigenmarken‘ / ‚Jeanswear‘ ReckBo- ling- cholt Essen Bonita X X Engbers X X Absatzform / Anbieter CentrO. hausen XX X Gelsen- Duis- kirchen burg Bochum mund Trier dorf Köln X XX X X XX XX XX X X X X X X XX X X X X Dort- X Düssel- Peacock M & S Mode X Liberty X Esprit X edc by ESPRIT X XX X X X S. Oliver X X X Street One X X X Gerry Weber X X X X X X X X X X X X X X X X X X XX XX XX XX XX X X X X XX XX X X X X X X X X X X X X X X Samoon / Taifun (by G. Weber) MEXX X X Promod X X X X Cecil X X X X Cruse Gina Tricot Gina Laura X X X X ZARA X X Mango X X 7th Main Street X Only X X X X Tally Weijl X X X X Gant X X Comma X Zero X X X X Biba X Pimkie X X X Ulla Popken X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X XX X X X Pieces X X X X X Forever 18 X X X X X Jeans Fritz X Mister*Lady Brax X X X X X X X X X X X X X X X X X Diesel X X X X X Levis X X X X X Mustang X X True Religion Leos Jeans X X Replay LTB X X X X X X X X X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 24 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 4.4 ‚Young Fashion‘-Labels / Wäsche / Discountkonzepte Im Segment der ‚Young-Fashion‘ – Labels beherbergt die Bocholter Innenstadt das grundsätzliche ‚Mainstream‘-Angebot. Spezifisch profilierende Konzepte konzentrieren sich auf die leistungsstaken Oberzentren Essen, Dortmund, Düsseldorf und Trier sowie das CentrO. Unseres Erachtens kann der Rückstand in der Angebotsbreite zum CentrO. durch gezielte Akquise zusätzlicher Konzepte verringert werden. CAMP DAVID, KULT, G-STAR-RAW, BERSHKA und Desigual gehören auch nach Bocholt. Abb. 12: Regionaler Besatzvergleich ‚Young Fashion‘ / Wäsche / Discountkonzepte ReckBo- Absatzform / Anbieter cholt lingEssen Riverwoods X G-Star X Holister / Abercrombie & Fitch Tom Tailor Centro. hausen Gelsen- Duis- kirchen burg Bochum mund X X X Dort- dorf Köln X X X X (X) X X X X X Orsay X X X Newyorker X X X Camp David X X Cotton On X X Olymp & Hades X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X KULT Colloseum DüsselTrier X X VERO MODA X X X X X Jack Jones X X X X X Superdry X X Vila X X X X X X X X X X X X X X X X X Carhartt X X American Apparel X X Urban Outfitters X The Sting X Bershka XX Desigual X X X X Pull & Bear X Bench X Monki X Schiesser Hunkemöller X X X X X X X X X X X Triumph X X Möve X X X X X X X X X X Calida X Calzedonia X Yamamay X Intimissimi X X X X Rigby & Peller X X X X X X X X X X X X X Bonprix X My Design X X KIK 1982 X X X X X X X X X X X X X X Takko Ernsting's Family X X Mey Zeemann X X X X X X X X X X X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 25 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Im Segment ‚Wäsche‘ liegt hinsichtlich der Labelstores auch noch Gestaltungspotenzial für Bocholt vor. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass Labels wie CALIDA, TRIUMPH und MEY in Bocholt auch umfassend vom Inhaber geführten Facheinzelhandel gut vertreten werden. Dementsprechend ist hier das Fehlen von Markenstores zu relativieren. Dass in der Innenstadt von Bocholt mit ZEEMANN und ERNSTINGS FAMILY nur zwei filialisierte Discountkonzepte vertreten sind, ist grundsätzlich positiv zu vermerken. 4.5 Schuhe Vor dem Hintergrund starker örtlicher Inhaber geführter Schuhfachgeschäfte ist der regionale Vergleich zum Besatz mit Filialisten und Markenstores zu relativieren. Der örtliche Schuhfachhandel verfügt über ein breites Angebot vom Premiumsegment bis hin zu Eigenmarken der Schuhindustrie im Massenmarkt. Mit Blick auf die weitere Profilierung der Innenstadt von Bocholt als attraktive Shopping-Destination könnten Labelstores von LLOYD, CLARKS, MEPHISTO oder GEOX den Standort weiter profilieren. Auch ein zusätzlicher Anbieter im ‚Sneakersegment‘ (SNIPES, SIDESTEP) kann die Angebotskompetenz weiter erhöhen. Grundsätzlich bleibt aber festzuhalten, dass die Bocholter Schuheinzelhandel in der Gesamtbetrachtung von Inhaber geführten Facheinzelhandel, Filialisten und Markenstores hinsichtlich des Angebotes den meisten Mittelzentren in der Region überlegen ist. Lediglich das CentrO. und die leistungsstarken Oberzentren Essen, Düsseldorf, Köln und Trier sind hier durch ein weitaus besseres Angebot gekennzeichnet. 26 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 13: Regionaler Besatzvergleich ‚Schuhe‘ ReckBo- Absatzform / Anbieter cholt Essen Centro. ling- Gelsen- Duis- Bo- Dort- hausen kirchen burg chum mund DüsselTrier Ludwig Reiter dorf Köln X X Tott & Co. X X Bally X X Kennnel & Schmenger Ara X Gabor X Lloyd X Piolo X ecco X X Rieker X Mephisto X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X crocs X X X Geox X X Tezenis X X X X X X X X X X X X Görtz XX XX XX Street X X X Kempgen X Klauser / Böhmer X X X X XX X Schlattholt X X X X X HUMANIC X Zurnorde X Sacha X Jumex X X X X Buffallo Zapato X Camper X X X X X X X X Roland Deichman X X Lollipops Tamaris X X X X X XX X X X X OSCO Schuh House X Reno X X X X X X X X X X X X X X X X X X XX X X X X X X X X X X X X X X XX XX X X X X X X Quick Schuhe La Scarpa X Sidestep X X Foot Locker X X Runners Point Snipes X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 27 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 4.6 Lederwaren / Sportartikel / Bücher / Unterhaltungselektronik In der Warengruppe ‚Lederwaren‘ verfügt die Innenstadt von Bocholt über keinen Labelstore. Labelstores im Segment Lederwaren sind ausschließlich in den Oberzentren anzutreffen. Der dichteste Besatz entfällt im vorliegenden Vergleich auf Düsseldorf, Köln und Trier. Mit INTERSPORT PIERON und dem Rose Rad Center verfügt die Innenstadt von Bocholt übe ein sehr qualifiziertes Angebot im Segment ‚Sportartikel‘. Recklinghausen konnte erst mit Realisierung des Shopping Center PALAIS VEST im Oktober 2014 zu Bocholt aufschließen. In Gelsenkirchen liegt bisher nur ein sehr rudimentäres Angebot im Segment Sport vor. Duisburg und Bochum verfügen über ein kaum besseres Angebot als Bocholt. Die Oberzentren Essen, Düsseldorf, Köln, Trier und das CentrO. beherbergen hier weitere Markenstores. Mit dem SATURN Elektrokaufhaus in den Aa-Arkaden ist Bocholt im Segment Unterhaltungselektronik gut aufgestellt. Top-Labelstores wie APPLE und BOSE sind in wenigen Oberzentren und im CentrO. präsent. Spielraum ist für Bocholt im Bereich der ‚APPLEReseller-Stores‘ oder dem aus einem Onlineshop hervorgegangenen Konzept GRAVIS gegeben. Im Buchhandel ist die Innenstadt von Bocholt mit der MAYERSCHEN BUCHHANDLUNG gut aufgestellt und braucht den regionalen Vergleich nicht zu scheuen. 28 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 14: Regionaler Besatzvergleich Lederwaren / Sport / Unterhaltungselektronik / Bücher ReckBocholt ling- Duis- Bo- Dort- kirchen burg chum mund Trier Düssel- X Köln X X X X X X X X X Hermés X X Luis Vuitton X X Essen Liebeskind CentrO. hausen Gelsen- dorf Absatzform / Anbieter X Bree X Goldpfeil X X X Marc Picard X Sport Scheck X Karstadt Sports X Intersport X Mammut X X X X X X X X X X X Schöffel X Wellensteyn Jack Wolskin X X Decathlon X X X X X X X X X X X X ADIDAS X X X X X Media Markt X X X X Cyberport X X X X X X X XX X X X Bose X X X X X X Weltbild Plus X X X X Thalia X X Apple Mayersche Buchhhandlung X X X NEO Saturn X X X X X X X X X X X X X X X X X Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014 29 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 5 Angebotsqualitäten des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 5.1 Vorbemerkungen Die spezifische Profilierung von Einkaufslagen hängt maßgeblich von den konkreten Angebotsqualitäten und der Präsenz des Einzelhandels über Ladenbau und Warenpräsentation ab. Der cima City-Qualitäts-Check bewertet den Einzelhandelsbesatz in entsprechenden Kategorien. Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger ‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden. Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnen konkret den Marktauftritt. Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Die Beschreibung der konkreten Ausprägungen ist im Anhang dokumentiert. 5.2 Zielgruppenorientierung und Qualitätsorientierung des Einzelhandels in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt In der Innenstadt von Bocholt zeigen 4 % der Betriebe einen Marktauftritt mit Profilierung über Top- und Premiummarken. Dieser Anteil ist bemerkenswert hoch. Weitere 30 % der Betriebe rücken ebenfalls ‚qualitätsorientierte Angebote‘ in den Vordergrund. 49 % der Betriebe haben einen konsumigen Marktauftritt. Nur 5 % sind dem Discountsegment zu zuordnen. Nur weitere 4 % wirken ‚diffus‘ und werden hier negativ bewertet. Der Anteil der Betriebe im Ladenhandwerk sowie Apotheken liegt mit 8 % in einem für vitale Städte zu erwartendem Rahmen. Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt ist insgesamt als überdurchschnittlich gut zu bewerten. 30 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Berücksichtigt man nur die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ 2 fällt das Bild noch positiver aus. 7 % der Betriebe profilieren sich über Top- und Premiummarken, weitere 38 % sind ‚qualitätsorientiert. Die Hälfte der Unternehmen ist der ‚konsumigen‘ Kundenansprache, zumeist über Eigenmarken‘ zuzuordnen. Nur 1 % sind ‚discountorientiert und lediglich 4 % der Betriebe wurden negativ bewertet. Abb. 15: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in der Innenstadt von Bocholt Insgesamt Potenzialanalyse Bocholt Einzelhandel insgesamt Segment ‚Persönlicher Bedarf‘ n = 279 n = 140 4% 4% 8% 1% 4% 7% 5% 30% 38% 50% 49% 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 4 Discountorientiert 5 Diffus, keine eindeutige Zielgruppen- 6 orientierung 3 Standardisiert, konsumig Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk, Apotheken) 16 Die nachfolgende Abb. 16 dokumentiert für die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ mit Qualitätsorientierung und konsumigen Angebot die konkrete Ausstattung mit Labels und Marken. 46 % der Betriebe bieten Waren ausschließlich im Premiumsegment an oder vertreiben einen Mix von Premium- und qualitätsorientierten Eigenmarken. Weitere 37 % der Betriebe im qualitätsorientierten und konsumigen Segment profilieren sich über Eigenmarken. 8 % der Betriebe bedienen Markenwelten im ‚Young Fashion‘ – Segment. Weitere 7 % entfallen auf weitere Qualitätsangebote (vor allem im Bereich Uhren, Schmuck, Lederwaren). Nur 2 % der Betriebe (ausschließlich Betriebe des konsumigen Segmentes) haben ausländische ‚Billigimporte‘ vornehmlich im Blick. Insgesamt zeigt die Verteilung der Markensegmente ein überdurchschnittlich gutes Angebotsniveau des innenstädtischen Bocholter Einzelhandels. 2 Warengruppen ‚Bekleidung, Wäsche‘, ‚Schuhe, Lederwaren‘ und ‚Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf‘ 31 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 16: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs Segment ‚Persönlicher Bedarf‘ 4% n = 90 (insgesamt) n = 73 (Qualitäts- und konsumig orientiert) 1% 7% 1% 7% 7% 2% 13% 33% 38% 37% 50% 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 3 Standardisiert, konsumig 4 Discountorientiert 5 Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung 6 Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk, Apotheken) 1 Ausschließlich Luxusmarken 2 Überwiegend Premiummarken 3 Mix von Premiummarken mit Eigenmarken und konsumigen Labels 4 Überwiegend Eigenmarken 5 Imagelabels im ‚Young Fashion‘-Segment (eher hochpreisig) 6 Konsumige ‚Young Fashion Label‘ und Eigenmarken (eher mittel- und niedrigpreisig) 7 Sonstige Qualitätssortimente (keine Luxus- und Premiummarken außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren) 8 Billigimportware, keine Qualitätsware (insbesondere außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren) Goldankaufsstellen ohne besonderen Ansprüche Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. Die nachfolgenden Abb. 17 und 18 dokumentieren die lagespezifischen Auswertungen des cima City Qualitäts-Checks in Bezug auf die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung. In den A-Lagen Aa-Arkaden, Neutorplatz und Neustraße / Markt wird die Lage durch das ‚konsumige‘ Segment geprägt. 76 % der Betriebe im Standortbereich Aa-Arkaden sowie 67 % der Betriebe im Standortbereich ‚Neustraße / Neutorplatz / Markt‘ bedienen das konsumige Segment. Insbesondere hier profiliert sich der Bocholter Einzelhandel durch eine breite Ansprache von Konsumenten, insbesondere auch in Bezug auf die Zielgruppe ‚Familien‘. 15 % der Betriebe in den Aa-Arkaden und 33 % der Betriebe im Standortbereich ‚Neutorplatz / Neustraße / Markt‘ akquirieren ihre Kunden über Markenqualitäten. Negativ bewertet wurde in diesen Standortbereichen kein Betrieb. Die Nordstraße hebt sich positiv über die Konzentration von Marken- und Qualitätsangeboten ab. 15 % der Betriebe sind durch das Premiumsegment mit Topmarkenorientierung geprägt, weitere 39 % sind qualitätsorientiert. Lediglich 29 % der Betriebe orientieren sich an der ‚konsumigen Nachfrage. Negativ bewertet im Kontext einer diffusen Kundenansprache wurden nur 2 % der Betriebe. 4 % ließen sich dem Discountsegment zuordnen. Die Nordstraße ist eine imagestarke Lage für den Bocholter Einzelhandel. Dies gilt auch trotz des höheren Anteils an Ladenhandwerk und Apotheken im Vergleich zu Aa-Arkaden und Neustraße. 32 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 17: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I Neustraße / Markt Neutorplatz Aa-Arkaden n = 41 Nordstraße / Nobelstraße Rebenstraße n = 51 2% 7% n = 54 4% 2% 15% 2% 15% 11% 4% 31% 29% 39% 63% 76% 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 4 Discountorientiert 5 Diffus, keine eindeutige Zielgruppen- 6 orientierung 3 Standardisiert, konsumig Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk, Apotheken) Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. Die besondere Profilierung über Markenqualitäten in der Nordstraße zeigt sich auch in der lagespezifischen Auswertung der Sortimentsstrukturen innerhalb der Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘. In der Nordstraße bieten 32 % der Betriebe hier ‚überwiegend Premiummarken an und weitere 45 % einen Mix aus Premiummarken und Eigenmarken. Abb. 18: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs in den maßgeblich relevanten Einkaufslagen Neustraße / Markt Neutorplatz Aa - Arkaden n = 21 Nordstraße / Nobelstraße Rebenstraße n = 32 24% 19% 0% 5% 9% n = 31 3% 13% 20% 5% 34% 32% 44% 45% 47% 5 Imagelabels im ‚Young Fashion‘-Segment (eher hochpreisig) Überwiegend Premiummarken 6 Konsumige ‚Young Fashion Label‘ und Eigenmarken (eher mittel- und niedrigpreisig) 3 Mix von Premiummarken mit Eigenmarken und konsumigen Labels 7 Sonstige 23Qualitätssortimente (keine Luxus- und Premiummarken außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren) 4 Überwiegend Eigenmarken 1 Ausschließlich Luxusmarken 2 8 Billigimportware, keine Qualitätsware (insbesondere außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren) Goldankaufsstellen ohne besondere Ansprüche 33 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt In den Aa-Arkaden liegt der Anteil der Betriebe mit überwiegendem Angebot an Premiummarken lediglich bei 5 % und im Standortbereich Neutorplatz / Neustraße / Markt bei 13 %. Markenorientierung im ‚Young Fashion‘-Segment bieten sowohl die Aa-Arkaden als auch der Standortbereich ‚Neutorplatz / Neustraße / Markt. Der Anteil der Betriebe in diesem Segment liegt in den Aa-Arkaden bei 24 % und im Standortbereich ‚Neutorplatz / Neustraße / Markt bei 9 %. Mit der Revitalisierung der ehemaligen KARSTADT / HERTIEImmobilie könnte insbesondere dieses Segment ausgebaut werden und hierdurch die Lage weiter profiliert werden. Die überwiegend als B-Lage eingeordnete Osterstraße ist dagegen wieder stärker konsumig orientiert. 55 % der Betriebe wurden diesem Segment zugeordnet. Weitere 19 % sind qualitätsorientiert. Jeweils 7 % der Betriebe sind Discount orientiert oder wurden hinsichtlich der Zielgruppenorientierung als ‚diffus‘ angesehen. Das Angebotsniveau in der Osterstraße hat sich seit den Qualitätsbewertungen im Rahmen der Fortschreibung zum Einzelhandelskonzept 2010, deutlich verbessert. Die B-Lage Ravardistraße hat mehrere Gesichter und ist als eine Lage im Umbruch anzusehen. Einerseits prägt sie ein relevanter Anteil an Betrieben mit Zielgruppenansprache über Qualität und Marken. 36 % sind diesem Segment zuzuordnen. Davon wurden 9 % der Betriebe der Kategorie ‚exklusiv, hochwertig‘ zugeschrieben. Weitere 37 % der Betriebe sind eher ‚konsumig‘ aufgestellt. Gleichzeitig wurden jedoch 18 % der Betriebe mit Schwerpunkt im ‚Discount‘ bewertet. Mit der Standortverlagerung von INTERSPORT PIERON hat die Lage einen relevanten Frequenzbringer verloren. Abb. 19: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I Ravardistraße Osterstraße / Königstraße 12% 9% 19% 7% „Liebfrauenviertel“ n = 11 n = 46 n = 22 5% 4% 4% 9% 18% 27% 7% 55% 32% 37% 55% 1 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert 2 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert 4 Discountorientiert 5 Diffus, keine eindeutige Zielgruppen- 6 orientierung 3 Standardisiert, konsumig Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk, Apotheken) Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. 34 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Das ‚Liebfrauenviertel‘ mit seinen C-Lagen ‚Langenbergstraße‘, ‚Liebfrauenplatz und ‚Wesemannstraße‘ beherbergt überwiegend Inhaber geführten Facheinzelhandel mit sehr zielgruppenspezifischen Nischenkonzepten. Dementsprechend werden hier 55 % der Betriebe als ‚qualitätsorientiert eingeordnet. Weitere 32 % sind eher ‚konsumig‘ orientiert. Das Quartier hat in den letzten Jahren leider einzelne der markanten Anbieter verloren. Der Ladenleerstand im Quartier ist noch nicht dramatisch, wird aber deutlich sichtbar 5.3 Ladengestaltung und Warenpräsentation in den Einkaufslagen der Bocholter Innenstadt Die nachfolgende Abb. 19 dokumentiert die Bewertung des innenstädtischen Einzelhandels bezüglich Ladengestaltung und Warenpräsentation. Mit 72 % wurden fast drei Viertel der Betriebe ‚positiv‘ bewertet. Sie zeigten entweder eine ‚vom Kunden erwartete Warenpräsentation‘ oder prägen besonders positiv den Standort durch einen ‚themenbezogenen Marktauftritt mit ‚Eyecatcherwirkung‘. Nur bei 22 % wurde Optimierungsbedarf gesehen, und lediglich 6 % der Betriebe wurden negativ bewertet. Abb. 20: cima City Qualitäts-Check: Ladengestaltung und Warenpräsentation in der Innenstadt von Bocholt. Einzelhandel insgesamt n = 279 6% 6% 22% 66% 1 Topp, in allen Ansprüchen genügend 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 2 Modern, zeitgemäß 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang, Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. 35 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Die nachfolgenden Abb. 20 und 21 dokumentieren die Bewertung der Ladengestaltung und Warenpräsentation in den Bocholter Einkaufslagen. Dabei wird deutlich, dass mit 93 % bzw. 94 % ‚positiver Bewertungen‘ für die A-Einkaufslagen Aa-Arkaden und Neutorplatz / Neustraße / Markt hier rekordverdächtige Werte erreicht werden. Der Einzelhandel in den maßgeblich relevanten Einkaufslagen beeindruckt durch sein durchweg gepflegtes Erscheinungsbild. Dieser Befund ist auch im Kontext der Akquise neuer Unternehmen am Standort ‚Neutorplatz, insbesondere im Bereich des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Warenhauses positiv zu bewerten. Nur bei 6 % bzw. 7 % der Betriebe wird in diesen Lagen Optimierungsbedarf gesehen. An der als A/B-Lage und B-Lage eingeordneten Nordstraße liegt der Anteil in Bezug auf Ladengestaltung und Warenpräsentation positiv bewerteter Betriebe bei 81 % und ist ebenfalls als sehr gut zu bewerten. Nur bei 15 % der Betriebe wurde Optimierungsbedarf gesehen. 4 % der Betriebe wurden negativ bewertet. Diese Betriebe konzentrieren sich auf den Nordkopf und C-Lageabschnitt. Insgesamt trägt die Nordstraße maßgeblich zur qualitätsorientierten Profilierung der Bocholter Innenstadt bei. Abb. 21: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I Aa - Arkaden n = 41 Neustraße / Markt Neutorplatz Nordstraße / Nobelstraße Rebenstraße n = 51 6% 7% n = 54 6% 15% 4% 11% 70% 93% 88% 1 Topp, in allen Ansprüchen genügend 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 2 Modern, zeitgemäß 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang, Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. Im Standortbereich ‚Osterstraße / Königstraße wurden noch 59 % der Betriebe hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung positiv bewertet. Bei 32 % der Betriebe wird ein möglicher Optimierungsbedarf gesehen. In den meisten Fällen zeigt sich hier ein Investitionsstau beim Ladenbau oder eine Überfrachtung der Schaufenster mit Ware. 9 % der Betriebe würden negativ bewertet. Der Befund spricht für eine sich erholende Lage. 36 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt In der Ravardistraße liegt der Anteil der hinsichtlich Ladengestaltung und Warenpräsentation positiv bewerteten betriebe bei lediglich 40 %. Dagegen wird bei 60 % Optimierungsbedarf gesehen. Dieser Befund spricht für eine Lage im Umbruch mit mehreren Facetten. Das Liebfrauenviertel wird durch stärkere und schwächere Inhaber geführte klein- und kleinstflächiger Einzelhandelsbetriebe bewertet. Positive Bewertungen und Betriebe mit Optimierungsbedarf halten sich in etwa die Waage (41 % bzw. 45 %). 14 % der Betriebe wurden hier negativ bewertet. Abb. 22: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt II Ravardistraße Osterstraße / Königstraße 9% „Liebfrauenviertel“ n = 11 n = 46 n = 22 14% 9% 41% 40% 32% 60% 50% 45% 1 Topp, in allen Ansprüchen genügend 3 Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf 2 Modern, zeitgemäß 4 Veraltet, renovierungsbedürftig Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang, Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration Quelle: cima Bestandserhebungen 2014. 37 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 6 Standortpotenzial ‚KARSTADT / HERTIEHaus‘ 6.1 Methodik zur Bewertung des Potenzialstandortes Für die vier Potenzialstandorte erfolgt eine Stärken-, Schwächen-Analyse über die Bewertung einzelner Standortfaktoren. Darüber hinaus wird diese Stärken-Schwächen-Analyse verknüpft mit einer nutzwertanalytischen Bewertung. Die Standortfaktorenbereiche sind Verkehrliche Erreichbarkeit: Erreichbarkeit mittels motorisierten Individualverkehr, Parkmöglichkeiten, Erreichbarkeit mittels ÖPNV, Taktfrequenz des ÖPNV. Städtebauliche Integration: Bewertung der Städtebaulichen Integration des Standortareals hinsichtlich der Vernetzung mit dem Standortumfeld (u.a. auch Einschätzung der fußläufigen Erreichbarkeit), verfügbare Kaufkraft im Standortumfeld (Nahpotenzial), mögliche Kopplungseffekte zu Versorgungseinrichtungen bzw. Arbeitsplatzangeboten. Ökonomische Auswirkungen: Welche Auswirkungen im Kontext von Umsatz- und Standortverlagerungen kann eine am Standort realistische Projektentwicklung auslösen? Profilierung im regionalen Wettbewerb: Welchen Beitrag kann eine Standortentwicklung im Kontext der Profilierung im Standortwettbewerb leisten? Immobilientechnische Faktoren: Sind Ver- und Entsorgungsinfrastrukturen optimal zu gestalten? Können optimale Flächenzuschnitte und Verkaufsflächendimensionierungen realisiert werden? Gibt es Entwicklungshemmnisse für einen projektierten Entwicklungsansatz? Für jeden Faktor wird eine Bewertung auf einer Skala von 1 (sehr schlecht / ungünstig) bis 10 (sehr gut / überdurchschnittlich günstig) vergeben. Die Bewertung der Faktoren wird im Standortprofil beschrieben. Für die jeweiligen Standortfaktorenbereiche werden die Gesamtbewertungen ausgewiesen. 38 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 23: Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen – Bewertungsschema zur Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren Verkehr: - Regionaler Erreichbarkeit Erreichbarkeit für den MIV Parkmöglichkeiten Erreichbarkeit mittels ÖPNV Taktfrequenz des ÖPNV (30 (30 (10 (20 (10 - 20% Ökonomische Auswirkungen: Prognose ökonomischer Effekte einer möglichen Standortentwicklung Standortumfeld /Integration: %) %) %) %) %) 30% 20% Städtebauliche Integration (50%) Nahpotenzial (30 %) Kopplungspotenziale Versorgen (15 %) Kopplungspotenziale Arbeitsplätze (5 %) Profilierung im regionalen Wettbewerb: Chancen, Risiken zusätzlichen Wettbewerbs 20% 7,8 10% Immobilientechnische Faktoren: - Lage Ver- / Entsorgung Verkaufsflächenzuschnitte / Branchenmix Entwicklungshemmnisse (10 %) (20 %) (70 %) Bewertung der Einzelfaktoren auf einer Skala von 1 - 10 Entwurf: cima 2014 Die vorstehende Abb. 35 dokumentiert die Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren. Das höchste Gewicht hat der Standortfaktorenbereich ‚Städtebauliche Integration‘. Mit einem Gewicht von jeweils 20 % fließen die Standortfaktorenbereiche ‚Verkehrliche Erreichbarkeit‘, ‚Ökonomische Auswirkungen‘ und ‚Profilierung im regionalen Wettbewerb‘ gleichwertig in die Bewertung ein. Das niedrigste Gewicht haben die ‚Immobilientechnischen Faktoren‘ mit 10 %. Innerhalb dieses Faktors dominieren die potenziellen Entwicklungshemmnisse mit einem Gewicht von 70 %. Die Gesamtbewertung der Punktzahlen ist wie folgt einzuordnen: 9 – 10 Punkte: Hervorragende Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (hervorragende Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs). 7 – 8 Punkte: Noch gute Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (noch gute Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs. 39 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 5 – 6 Punkte: Mäßige Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort; deutliche Entwicklungshemmnisse sind zu beachten (Standortfaktorenbereich hat deutliche Defizite). < 5 Punkte: Potenzialstandort ist zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort nicht geeignet (Standortfaktorenbereich ist quasi k.O.-Kriterium zur Umsetzung einer erfolgreichen Einzelhandelsentwicklung). Die Punktebewertungen der Einzelfaktoren werden in den nachfolgenden ‚Stärken- und Schwächen-Profilen‘ nicht veröffentlicht. Stattdessen wird die Qualität eines Standortfaktors von ‚—‚ bis ‚++‘ dargestellt. ‚—‚ entspricht einer Wertung zwischen 1-3; ‚++‘ einer Wertung von 9 oder 10: ‚+‘ beinhaltet Wertungen von 7 und 8. 6.2 Zur Standortbewertung der Immobile ‚Ehemaliges KARSTADT / HERTIE - Haus Die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Warenhauses bildet die östliche Flanke des Neutorplatzes und liegt im Scharnier Neutorplatz / Kreuzstraße. Das dem ehemaligen Warenhaus angegliederte Parkdeck wird über die Kreuzstraße erschlossen. Die Nordfassade des Objektes dockt unmittelbar an die Aa an. Das renaturierte Flussufer hat Potenzial, ein besonderes, positives Standortambiente zu fördern. Der Standort ist als attraktive städtebaulich integrierte Lage einzuordnen. Die Immobilie dockt an die A-Einkaufslage der Bocholter Innenstadt an. Sie wirkt zusammen mit der Geschäftsgalerie am Neutorplatz als südliches Entre in die Innenstadt. Die verkehrliche Anbindung ist insgesamt als gut zu bewerten. Sowohl für den motorisierten Individualverkehr, als auch dem ÖPNV und der Perspektive der Fußgänger besteht eine gute verkehrliche Anbindung aus dem Stadtgebiet an das Objekt. Lediglich die regionale Verkehrsanbindung muss ‚neutral‘ bewertet werden. Bocholt selbst ist lediglich über die B 67n indirekt an die BAB 3 (Oberhausen – Arnheim) angebunden. Im Kontext der ÖPNVAnbindung ist das Stadtbussystem der Stadt Bocholt hervorzuheben. Über dem Bushof besteht zu den Hauptverkehrszeiten eine halbstündige Busanbindung aus dem gesamten Stadtgebiet. 40 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 24: Standortbewertung der ehemaligen KASTADT / HERTIE - Immobilie Integrierte Standortlage am Abschluss der A-Einkaufslage Vernetzungsstandort ‚Einzelhandel – Aufenthaltsqualität – Wohnen Immobilienentwicklung auch als Impuls zur Weiterentwicklung der Kreuzstraße als Dienstleistungsstandort Optimale Rahmenbedingungen zur Realisierung einer multifunktionalen Immobilie Einzelhandelsdimensionierung: 3.000 – 5.000 m² Fotos: cima GmbH 2014 Mit der Anbindung an die Hauptgeschäftslage besteht eine optimale städtebauliche Integration. Es bestehen optimale Kopplungsmöglichkeiten zum innenstädtischen Einzelhandel insgesamt sowie zu Arbeitsplätzen in der Innenstadt. Die Nachfrageplattform im unmittelbaren Standortumfeld bzw. in der Innenstadt und dem innenstadtnahen Umfeld insgesamt bietet eine gute Basis zur Standortentwicklung. Die Innenstadt und angrenzende Quartiere verfügen über attraktive Wohnstandorte. Die Immobilienentwicklung im Standortbereich der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobilie wird positive Impulse auf das gesamte ‚Quartier Kreuzstraße‘ anstoßen können, die sich bestenfalls in weiteren Immobilieninvestitionen widerspiegeln werden. Das Gestaltungspotenzial für Einzelhandelsnutzungen in der ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Immobilie dürfte zwischen 3.000 m² und 5.000 m² liegen. Adressaten sollten internationale Filialisten sein, die das gute und hohe Angebotsniveau des Bocholter Einzelhandels weiterentwickeln und ggf. zu einem ‚Aufstieg‘ mit oberzentralen Angebotsqualitäten führen. Die ehemalige KARSTADT / HERTIE-Immobilie und ihr Umfeld ist ein Profil bildender Standort. Die Gesamtattraktivität der Projektentwicklung wird nicht nur durch die Flächenausschöpfung im Einzelhandel geprägt werden, sondern durch ihre Multifunktionalität mit Sitz der Stadtsparkasse Bocholt, attraktiver Gastronomie und Wohnungsnutzung in den Obergeschossbereichen. Die nachfolgende Abb. 25 dokumentiert die Bewertung des Standortfaktorengefüges für den Standortbereich der Immobile des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Hauses. 41 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 25: Standortfaktorengefüge für die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIEHauses S tandortfak toren - - - O Verk ehr + ++ Bemerk ungen X gute Rahmenbedingungen Bewertung 7 ,9 Anbindung an Hauptverkehrsachsen der Stadt (Innenstadterschließungsring: Ebertstraße); indirekte Anbindung an die B 67n und die BAB 3 Regionale Erreichbarkeit X (Arnheim - Oberhausen - Köln); keine unmittelbare BAB-Anbindung sehr gute Erreichbarkeit aus dem gesamten Stadtgebiet; Radialstraßen erschließen die Wohngebiete. Die Hauptverkehrsachsen münden in den Erreichbarkeit für den MIV X innerstädtischen Erschließungsring bestehende Parkmöglichkeiten Aa-Arkaden; zugleich Realisierung eines maßstabsgerechten Parkplatzangebotes im Rahmen der Immobilienent- Parkmöglichkeiten X wicklung Erreichbarkeit mittels ÖPNV X Zentraler Bustreff am Europaplatz Taktfrequenz des ÖPNV X gut: halbstündig mittels sieben Stadtbuslinien. Fast alle Wohngebiete sind erschlossen (zukunftsfähiges, nachhaltiges, dem demographischen Wandel Rechnung tragendes ÖPNV-Netz) optimale städtebauliche Integration ; Objek t ist S tandortbereich S tandortumfeld / Integration X der A-Lage 8 ,2 Anbindung und Integration in die A-Lage; ehemals 'topp' eingeführter Einzelhandelsstandort (Karstadt / Hertie). Realisierung der Galerie NEUTORPLATZ hat Immobilie an die A-Lage Neustraße nachhaltig Städtebauliche Integration X angebunden. gute Nachfrageplattform im Standortumfeld; attraktives Wohnen in der Nahpotenzial X Kopplungspotenziale Versorgen X Innenstadt und den angrenzenden Stadtquartieren Hervorragende Kopplungsmöglichkeiten zu anderen Einzelhandels- Kopplungspotenziale Arbeitsplätze quartieren in der City (Aa-Arkaden, Neustraße / Markt, Osterstraße) Arbeitsplätze der City (Handel, Dienstleistungen, Gastronomie), keine außergewöhnlich zu erschließende Potenziale X C hancen zur Ansiedlung imagestragenden , k omplementären Angebotes ("Zeit für den Ligaaufstieg als Handelsstandort "); Realisierung k omplementärer Angebote steigert Besuchsfre Ök onomische Auswirk ungen X quenzen und bedeutet Aufholen im Vergleich. zum C entrO. 8 ,0 deutliche Positonsverbesserung im regionalen Wettbewerb ist Profilierung im regionalen Wettbewerb möglich; potenzielle Einzelhandelsmagneten : ZARA, MANG O, X D ES IG UAL, PULL & BEAR, RES ERVED 8 ,0 Nachhaltige multifunk tionale Immobilienentwick lung möglich ; Flächenzuschnitte erlauben etablierung leistungsstark er , Immobilientechnische Fak toren X internationaler Filialisten Lage Ver- / Entsorgung X dürften gut gelöst werden; MIV-Anbindung über Ringstraße 8 ,8 in Abhängigkeit der Flächenansprüche der Stadtsparkasse Bocholt dürfte Realisierung nachhaltiger wettbewerbsfähige Flächenzuschnitte Verkaufsflächenzuschnitte Branchenmix möglich sein; Anforderungen des Handels sind 'kompromisslos' zu erX füllen; frühzeitige Einbindung in den Umsetzungsprozess werden geprägt von den Ansprüchen der Stadtsparkasse und der Reduzierung von Nutzungskonflikten (Wohnen, Ver-, Entsorgung, Er- Entwicklungshemmnisse X schließung der Stellplätze; u.E. lösbare Problemlagen GESAMTERGEBNIS 8 ,1 Quelle: cima Standortbewertungen 2014 Mit einer Gesamtbewertung von 8,1 zeigt sich die hervorragende Eignung zur Entwicklung eines attraktiven Einzelhandelsstandortes in der Innenstadt von Bocholt. Insgesamt dominieren Bewertungen im Bereich von ‚+‘. 42 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 6.3 Ansiedlungsempfehlungen für den Standortbereich der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobile Die nachfolgenden Abb. 26 und 27 dokumentieren mögliche Absatzformen und Betreiberkonzepte aus dem Fashionbereich, die ggf. im Rahmen einer Projektentwicklung der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobilie akquiriert werden können. Sie stellen eine Auswahl da und können selbstverständlich nicht alle dort etabliert werden: Abb. 26: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung auf dem Areal der ehemaligen ‚KARSTADT / HERTIE – Immobilie‘: Ausbau der Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment‘ Desigual: 500 -700 m²: Imagestarker ‚Young Fashion‘Label; ebenso attraktiv bei jungen Familien, die auch ihre Kinder farbenfroh eindecken BERSHKA: 400 – 600 m²: Imagestarker ‚Young Fashion‘ label im eher preisorientierten Segment; bietet in einer definierten Markenwelt immer wieder ‚Neues‘ G-STAR RAW: 500 – 1.000 m², Imagestarke Markenwelt im ‚Young Fashion‘-Segment; anspruchsvoller Ladenausbau REPLAY, RESERVED: 500 -1.000 m² Jeansmode mit Imageprofil; RESERVED mit deutschen Erstauftritt in Recklinghausen im September 2014 Quelle: cima Branchenanalysen 2014; Fotos: cima GmbH 2014 Die in Abb. 26 dokumentierten Betreiberkonzepte profilieren die Innenstadt im Segment der qualitätsorientierten ‚Young Fashion‘-Angebote. Mit Etablierung dieser Absatzformen verliert das CentrO. an Wettbewerbsgewicht; Bocholt muss mit seiner attraktiven Innenstadt punkten können. Gleiches Signal geht auch von den in Abb. 27 dokumentierten Labels BENCH, SUPERDRY, BENCH, SCOTCH & SODA, OLYMP & HADES / KULT aus. Die Kaufhauskonzepte MANGO und ZARA konzentrieren sich bisher überwiegend auf Oberzentren, haben jedoch leistungsstarke Standorte wie Bocholt durchaus im Blick. Etwas salopp formuliert wird der ‚Ligaaufstieg‘ des Bocholter Einzelhandels empfohlen. Der Einzelhandelsstandort Bocholt kann sich offensiv als qualitätsorientierter Einzelhandelsstandort mit großer Reichweite positionieren. 43 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Abb. 27: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung auf dem Areal der ehemaligen ‚KARSTADT / HERTIE – Immobilie‘: Ausbau der Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment und bei Bekleidungshäusern sowie Schuhlabels Qualitätsorientierte Schuhlabels: Lloyd, Mephisto, Geox, Timberland /Clarks : Verkaufsflächen zwischen 300 m² und 500 m² SUPERDRY, BENCH , SCOTCH & SODA, (OLYMP & HADES / KULT); Monolabelstores: 400 bis 1.000 m²; Mehr-Label Seller: 1.000 m² bis 1.500 m² ZARA, MANGO (Verkaufsfläche zwischen 800 m² und 1.500 (ggf. 2.000 m²) Quelle: cima Branchenanalysen 2014; Fotos: cima GmbH 2014 Ein maßgeblich relevantes Profilierungssegment des Bocholter Einzelhandels liegt trotz der hervorragenden Performance Inhaber geführter Geschäfte im Segment ‚Schuhe‘ auch in der Etablierung einzelner ergänzender Labelstores. Als Beispiele seien hie LLOYD, MEPHISTO, GEOX, CLARKS / TIMBERLAND genannt. Die nachfolgende Abb. 28 fasst die Zukunftsperspektiven des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt zusammen. Trotz nicht unbedeutender Herausforderungen sind attraktive Gestaltungsspielräume ablesbar. Grundsätzlich hat der Einzelhandel in der Bocholter Innenstadt die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 hervorragend überstanden. Das innenstädtische Leitsortiment ‚Bekleidung / Wäsche‘ war neben der Konsumflaute durch einen branchenspezifischen Restrukturierungsprozess mit sinkenden Flächenproduktivitäten gekennzeichnet. Auch in Bocholt sichtbare negative Entwicklungstrends fußten nicht auf lokalen Rahmenbedingungen. Spätestens seit 2010 zeigte sich bundesweit eine deutliche Erholung dieser Leitbranche. Bocholt konnte die Angebotsqualitäten deutlich weiterentwickeln. Der Bocholter Einzelhandel hat bereits deutlich bewiesen, interessante Marken- und Erlebniswelten seinen Besuchern zu bieten. Die auch auf Marketinginstrumente fußende Positionierung einzelner Quartiere (siehe z.B. Aktivitäten der Einzelhändler in der Nordstraße) kann weiterentwickelt werden. Ausruhen auf dem Erreichten leitet eher Rückschritt ein. Das BOCHOLT-PROFIL und die Vielfalt der Quartiere bleiben besonderes Kapital. 44 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Die Herausforderungen des ‚Online‘-Handels muss der Einzelhandel in Bocholt angstfrei annehmen. Langfristig wird der Inhaber geführte Einzelhandel nur seine Bedeutung und Versorgungsfunktion erhalten, wenn er auf ‚Multichanneling‘ setzt. Nicht jedes Unternehmen benötigt einen eigenen Online-Shop, sollte jedoch mit seiner Kompetenz im Netz zu finden sein. 85 % der ‚jungen Smartphonebesitzer‘ im Alter von 16 Jahren bis 25 Jahren, sehen bereits heute im Smartphone den relevanten ‚Shoppingassistenten‘. Nur ‚Offline‘ wird von der jungen Generation nicht mehr ernst genommen. Nicht zu unterschätzen ist auch der stetig steigende Zugang zum Internet der ‚älteren‘ Bevölkerung. Rund die Hälfte der über 60jährigen hat bereits Einkäufe oder Buchungen im Internet getätigt, bei den 45jährigen bis 60jährigen bewegt sich der Anteil auf 80 % zu. Der Wandel des stationären Einzelhandels durch das Internet steht erst am Anfang. Sich frühzeitig auf diese Veränderungen einzustellen, trägt zur Absicherung des eigenen Geschäftes bei. Die Präsentation von Markenwelten und Emotionen wird als Wettbewerbsvorteil an Bedeutung gewinnen. Auch die Entwicklung von Quartiersportalen mit der Präsentation von Standortimages und der Herstellung von Kundenbindungen zunächst virtuell im Netz wird selbstverständlich werden. Die ‚große‘ Kunst wird sein virtuelle Kundenbindung in reale Kundenbindung umzumünzen. Unseres Erachtens hat der innenstädtische Bocholter Einzelhandel hohes Potenzial, die Herausforderungen positiv zu überstehen. Grundsätzlich ist es Zeit für den Ligaaufstieg – der Bocholter Einzelhandel nähert sich ‚oberzentralen‘ Angebotsqualitäten an. Abb. 28: 6 Thesen zur Zukunftssicherung des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 1. Bocholt ist gut aus der Finanz- und Konsumkrise nach 2008 herausgekommen. 2. Der Textileinzelhandel als Leitsortiment befindet sich in der Erholungsphase; überdurchschnittliche Marktentwicklung in den Qualitätssegmenten 3. Marken- und Erlebniswelten sichern zukünftige Erfolge (Nicht ausruhen, sondern weiterentwickeln) 4. Die Herausforderung des ‚Online‘-Handels annehmen 5. Das BOCHOLT-PROFIL und die Vielfalt der Quartiere bleiben besonderes Kapital 6. Es ist Zeit für den Ligaaufstieg – CentrO. Paroli bieten 45 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 7 Exkurs: Aktuelle Entwicklungstrends relevanter Warengruppen im Einzelhandel Im vorliegenden Abschnitt werden die aktuellen Entwicklungstrends maßgeblich relevanter Warengruppen zur Weiterentwicklung der Bocholter Innenstadt dokumentiert. Sie sind als ergänzende Hinweise zu verstehen, wo die Bocholter Innenstadt partizipieren kann und welche Entwicklungen derzeit noch eher den leistungsstarken Oberzentren vorbehalten bleiben. 7.1 Bekleidung, Wäsche Der Textileinzelhandel befindet sich immer noch in einem deutlichen Strukturwandel. Die letzten zehn bis fünfzehn Jahre waren geprägt durch den Rückzug von Bekleidungshäusern aus Mittelzentren, aber auch weniger bedeutenden Oberzentren und einem kontinuierlichen Marktanteilsverlust inhabergeführter Geschäfte. Die Schrumpfungsprozesse wurden forciert durch einen deutlichen Rückgang der Flächenproduktivitäten. Konnten leistungsstarke Bekleidungshäuser in den 1990er Jahren noch Flächenproduktivitäten von deutlich über 4.000 € realisieren, so kann heute für innerstädtischen Fachhandel filialisiert und inhabergeführt eine Spanne der Flächenproduktivität zwischen 2.400 € / m² Verkaufsfläche bis 3.800 € / m² Verkaufsfläche als realistisch angesehen werden. Nur wenige Filialisten erreichen noch höhere Werte in ihren Spitzenfilialen. Hierzu zählen P&C, H&M, C&A, TK MAXX und PRIMARK. Der Strukturwandel wurde maßgeblich geprägt durch eine ‚Marginalisierung des mittleren Genres‘. Wachstumsraten verzeichneten in der Regel discountorientierte Anbieter sowie das marken- bzw. Label orientierte Luxus- und Premiumsegment. Erfolg hatten hier insbesondere Unternehmen mit einer imageorientierten konsequenten Markenführung. Sie hat insbesondere auch Relevanz für den ‚Young Fashion‘-Markt. Hier zeichnet sich eine Teilung in ‚preisorientierte‘ und stark ‚Label‘-gesteuerte Konzepte ab. Trotz des ‚demographischen Wandels‘ bleibt der ‚Young Fashion‘-Markt bedeutend. Die zum Teil kaufkraftstarken jungen Konsumenten werden immer jünger. Zehn- bis Zwölfjährige werden mittlerweile als eigene Zielgruppe definiert. Grundsätzlich lassen sich folgende Trends für die Textilbranche ableiten: Das Luxussegment mit den rd. 100 internationalen Spitzenlabels (z.B. PRADA, BURBERRY, ESCADA, STRENESSE, etc.) verzeichnete im Zeitraum 2006 bis 2013 eine positive Marktentwicklung. Die entsprechenden Cityquartiere in den Metropolen profilieren sich durch ihre konsequente Ausrichtung am Zielpublikum. In Deutschland maßgeblich relevant sind die Königsallee in Düsseldorf, der Neue Wall und die Neue ABC-Straße im Hamburger Passagenviertel sowie die Maximilianstraße und das Quartier rund um die FÜNF HÖFE. In Köln sind als Lagen mit deutlich geringerem Markenbesatz das Quartier rund um den Dom und das Quartier Mittelstraße zu nennen. Innerhalb der ‘metropole ruhr‘ verzeichnet lediglich die Essener City hier Ansätze. Seit rund einem halben Jahr sind hier deutliche konjunkturelle Abkühlungen festzustellen. STRENESSE und ESCADA überdenken ihre europäischen Filialnetze. Die Nordstraße in Bocholt hat Potenzial, dass zusätzlich 46 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt zum vorliegenden Angebot weitere Premiummarken in einzelnen Shopkonzepten zusätzlich angeboten werden. Positive Entwicklungstrends mit deutlicher Expansion auch in leistungsstarke Mittelzentren und größeren Stadtteilzentren verzeichnen darüber hinaus markenorientierte Boutiquen und Flagshipstores im Segment der Damenoberbekleidung sowie im ‚Young Fashion‘-Markt. Dabei beanspruchen die Produktpräsentationen einzelner Labels Verkaufsflächen von jeweils 500 m² bis 1.500 m². Die Profilierung der Geschäfte erfolgt hier über das Ambiente und einer zum Teil aufwändigen Ladengestaltung. Als Beispiele sind GERRY WEBER, ESPRIT, S.OLIVER, PROMOD und NEWYORKER zu nennen. Diese Filialisten suchen zunehmend die Nähe zu ortsbekannten Trendsettern im Segment ‚Fashion‘. Somit belegen diese Filialisten nicht nur Standorte in den A-Einkaufslagen, sondern auch in Szenequartieren. Die Bocholter Innenstadt ist in diesem Segment gut aufgestellt und kann sich durchaus noch weiterentwickeln. Großflächige Bekleidungshäuser sind heute noch erfolgreich, wenn sie sich konsequent an den Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren und somit Erwartungshaltungen optimal erfüllen. Die eindeutige Positionierung im mittleren bis gehobenen Markensegment und die Umsetzung eines attraktiven Ambientes gelingt insbesondere PEEK&CLOPPENBURG. Das Unternehmen hat in den letzten Jahren auch vor dem Hintergrund der Schwäche der Mitbewerber Marktanteile gewinnen können. Als Trendsetter für Metropolenkonzepte sind die Standortkonzepte in Köln, Düsseldorf und Dresden hervorzuheben. Auch das Essener Haus wird im kommenden Jahr modernisiert und seine Verkaufsfläche auf über 10.000 m² erweitern. Vor allem mit dem Angebot in den Aa-Arkaden ist die Bocholter Innenstadt hier sehr gut aufgestellt. Die Bekleidungshäuser und Markenstores der Zukunft werden sich über eine Reihe von zusätzlichen Dienstleistungen profilieren. Hierzu zählen Ruhezonen für Begleiter, Maßanfertigungen, Änderungschneiderei sowie „Bodyscans“ zur Vermessung der Figur. Die Verkaufsflächenuntergrenze leistungsstarker Konzepte in attraktiven Mittelzentren und Oberzentren dürfte bei 4.000 m² liegen. Profilierende Metropolkonzepte zeichnen sich durch Verkaufsflächen von 8.000 bis 15.000 m² aus. Erfolgskonzepte mit weit überörtlicher Ausstrahlung sind z.B. WEINGARTEN in Köln, ENGELHORN&STURM in Mannheim, sowie L&T in Osnabrück. Das Segment der Unter- und Obergrößen kann auch ein Profilierungssegment inhabergeführter Häuser sein. Authentizität, Markenmanagement und attraktivster Ladenbau sowie überzeugender Service sichern auch mittelständischen Lokalmatadoren beachtliche regionale Marktanteile. Sie realisieren Verkaufsflächen von bis zu 20.000 m² an einem oder mehreren innenstädtischen Standorten. Weitere Beispiele zu den zuvor genannten Unternehmen sind BRAUN in Moers, REISCHMANN in Ravensburg oder SCHRÖDER in Haselünne. Der Geschäftserfolg von H&M, ZARA sowie C&A resultiert aus der vertikalen Betriebsorganisation der Unternehmen mit effizienter Logistik und Bindung an auf die Betriebskonzepte zugeschnittenen Produktionsstätten. Die Konzepte beruhen auf einer globalen 47 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Arbeitsteilung. Kostenvorteile werden konsequent ausgeschöpft. Die Verkaufsflächendimensionierungen bewegen sich in der Regel zwischen 1.000 m² und 4.000 m². Metropolenkonzepte von C&A erreichen auch 8.000 m². In der Innenstadt von Bocholt hat H&M die Verkaufsfläche innerhalb des Neutorplatzes optimiert. Bekleidungshäuser ohne eindeutige Profilierung und Positionierung leiden sowohl unter dem Wettbewerbsdruck der bisher dargestellten Erfolgskonzepte als auch unter den Marktanteilsgewinnen der discountorientierten Fachmarktkonzepte. Hohe Mietbelastungen in den A-Einkaufslagen und stark sinkende Flächenproduktivitäten haben zur Insolvenz auch renommierter Filialkonzepte geführt. Eine Bestandsicherung einzelner Unternehmen wie SinnLeffers oder WEHMEYER konnte nur über Aufgabe schwächerer Standorte, einer strikten Kostenkontrolle und einem „Relaunch“ in der Positionierung gelingen. Bemerkenswert ist in diesem Kontext die STEILMANN-Gruppe mit der Neupositionierung der BOECKER-Häuser an zehn Standorten (u.a. Dortmund, Hagen, Remscheid, Kleve, Koblenz und Mülheim (Ruhr). Das Netz wird behutsam weiterentwickelt. Die Bekleidungsfachmärkte ADLER, VESTINO, VÖGELE, KIK, und TAKKO haben in den letzten Jahren deutlich an Marktanteilen gewinnen können. Sie bestimmen zunehmend das Bild in leistungsschwächeren Stadtteilzentren und Haupteinkaufslagen schwächerer Mittelzentren sowie in Fachmarktzentren. Die Verkaufsflächen dieser Konzepte bewegen sich zwischen 500 m² und 2.000 m².3 Die ADLER Modemärkte, zumeist in Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen präsent, belegen darüber hinaus auch Verkaufsflächen bis zu 4.000 m². VÖGELE unterzieht derzeit sein Filialnetz in Deutschland einer intensiven Prüfung. Unternehmen dieses Segmentes sollten nicht im Fokus von Akquisitionsbemühungen zur Weiterentwicklung der Innenstadt von Bocholt stehen. Mit TK MAXX und PRIMARK sind zwei neue internationale Filialisten auf dem deutschen Markt präsent. Beide Unternehmen bedienen das konsumige bis discountorientierte Segment. PRIMARK hat 2011 und 2012 eine Expansionsoffensive im Ruhrgebiet mit dem Erwerb auch geschlossener Bekleidungshausstandorte gestartet. In Gelsenkirchen erfolgte bereits im Dezember 2010 die Eröffnung eines Flagshipstores auf rd. 5.400 m² Verkaufsfläche im ehemaligen SinnLeffers-Haus auf der Bahnhofstraße in Gelsenkirchen. Danach folgten weitere Eröffnungen in Essen (8.000 m² im ehemaligen C&A-Haus am Kennedyplatz), Dortmund (neue THIER GALERIE mit über 6.000 m²), Karlsruhe (Postgalerie) und Berlin-Steglitz (rd. 8.000 m² im SSC am Walter-Schreiber-Platz). PRIMARK etabliert sich als begehrter Frequenzbringer konsumiger Einkaufslagen. Der größte Flagshipstore wird derzeit am Alexanderplatz mit über 10.000 m² Verkaufsfläche etabliert. TK MAXX ist mittlerweile in zahlreichen Oberzentren vertreten. Auch die Gelsenkirchener Bahnhofsstraße konnte hier profitieren. TK MAXX und PRIMARK ziehen in der Regel ‚Young Fashion‘-Konzepte nach sich. Mittelfristig könnte TK MAXX ein Anbieter in Bocholt sein. Für die Etablierung eines PRIMARK-Hauses ist der Naheinzugsbereich Bocholts zu 3 KIK, VESTINO und TAKKO mit Verkaufsflächen zwischen 400 und 1.000 m²; VÖGELE mit Verkaufsflächen zwischen 800 m² und 2.000 m². 48 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt klein. Bocholt ist mit seinem breiten Angebotsniveau jedoch auch nicht auf diesen Betreiber angewiesen. Die spanische INDITEX-Gruppe professionalisiert die Vertikalisierung ihrer Absatzkonzepte weiter. Immer zielgruppenschärfere Labels werden entwickelt und in eigenen Labelstores oder im Kontext von Shop-in-Shop–Konzepten vertrieben. Jüngstes Beispiel ist das Label DESIGUAL. Die Konzepte BERSHKA4 und PULL AND BEAR sind mittlerweile auch mit ersten Standorten (Köln, Berlin) in Deutschland vertreten. BERSHKA und DESIGUAL dürften in den nächsten Jahren weiter expandieren und sind im Kontext des ‚Young Fashion‘-Ansatzes in der Innenstadt von Bocholt interessant. Relevante Labels sind hier auch RESERVED, G-STAR-RAW und REPLAY. Mit ‚FOREVER 21‘, SUPERDRY und URBAN OUTFITTERS treten drei neue den ‚Young Fashion‘– Markt erobernde Labels die Expansion in Europa an. URBAN OUTFITTERS und SUPERDRY haben mittlerweile ‚Flagship‘-Stores in Berlin eröffnet. Weitere sich auch in etablierten ‚Fashionlagen‘ in Deutschland etablierende Labels sind SCOTCH & SODA aus den Niederlanden sowie BEN SHERMAN aus London. Adressaten sind hier zunächst die leistungsstarken Oberzentren Köln, Stuttgart, Nürnberg und München. Da Bekleidung zunehmend nicht mehr als Teil der Grundversorgung wahrgenommen wird, bestehen Wachstumspotenziale in erster Linie im Qualitätssegment. Das Unterstreichen von Individualität wird zur Maxime des Einkaufserlebnisses. Gerade hier bestehen Gestaltungspotenziale für mittelständische Nischenanbieter. Dies ist auch der Grund dafür, dass in Shoppingmetropolen von Zeit zu Zeit neue Kultquartiere entstehen, die durch spezifische Fashiontrends gekennzeichnet sind. Was die ‚14th Street West‘ für New York ist, sind für Köln das ‚Belgische Viertel‘ oder die Pfeil- und die Benesisstraße. In Berlin zeigen sich derzeit die innovativsten Trends im Segment ‚Junge Mode‘ und trendigen Accessoires in der Spandauer Vorstadt rund um die Hack‘schen Höfe im Standortbereich Weinmeisterstraße, Alte Schönhauser Straße und Münzstraße. Im Kontext von ‚Trendscouting‘ sollte die Entwicklung dieser Quartiere weiter intensiv beobachtet werden. Bezug nehmend auf Analysen der ‚TEXTILWIRTSCHAFT‘ 5 können derzeit insbesondere folgende Trends abgeleitet werden: 1. 4 5 Warenhauskrise ist auch Textilkrise: Das Aus für HERTIE und die Krise bei KARSTADT hat den Konzentrationsprozess im Textileinzelhandel im Segment des ‚mittleren Genres‘ beschleunigt. Die zunehmend vertikalisierenden Unternehmen H&M sowie C&A haben profitieren können. Im gehobenen mittleren ‚Genre‘ ist PEEK&CLOPPENBURG marktführend. BERSHKA mit zwei Flagshipstores in Berlin und Köln Aktualisiert für das Jahr 2014 nach Textilwirtschaft 53, 2009, S.22-31. 49 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 2. Konzentrationsprozesse und Aufkäufe: Einzelne Marken und Vertriebsschienen werden von bestehenden Textilunternehmen oder aber auch von Finanzinvestoren aufgekauft. So übernimmt das fränkische Textilunternehmen WÖHRL die Mehrheit an LUDWIG BECK in München, GELCO übernimmt die ‚Young Fashion‘-Kette BIBA. Die ‚OTTO-Group‘ übernimmt Markenrechte von Quelle. 3. „Durchstarter“: Trotz sinkender Margen sind H&M, C&A, GÖRGENS (‚Olymp&Hades‘, ‚KULT‘) auf Expansionskurs. Hohes Expansionstempo legen auch WE, S.OLIVER, P&C sowie GERRY WEBER vor. 4. Bremsspuren: Trotz anhaltend hoher Zahl an projektierten Shopping Centern verlangsamt sich das Verkaufsflächenwachstum im Textileinzelhandel. Einzelne Projekte in Deutschland verzögern sich aufgrund erschwerter Mieterakquisition. 5. Platzhirsche behaupten sich: Mittelständische Facheinzelhändler behaupten sich in regionalen Märkten. Sie sind innovativ, experimentieren mit ‚Shop-in-Shop‘– Konzepten, sehen sich als Erlebniskaufhäuser und entwickeln den Markenkern erfolgreicher Marken weiter. Die BLAUE HAND in Trier, BRAUN in Moers, L&T in Osnabrück, REISCHMANN in Ravensburg und ENGELHORN&STURM in Mannheim und BRAM in Luxemburg gehören zu den erfolgreichen Unternehmen. 6. Steigender Innovationsdruck: Neue Labels werden kreiert und damit auch neue Erlebniswelten mit spezifischen Zielgruppenorientierungen geschaffen. Der Internetversender WALBUSCH eröffnet mit seinen Maßhemden Stores in 1A-Einkaufslagen. PEEK&CLOPPENBURG gliedert McNeal-Shops aus. Das französische Kindermodelabel PETIT BATEAU eröffnet erste Shops für Erwachsene; mehrere Modebrands expandieren in das Sportsegment. 7. Professionalisierung von Serviceleistungen: Maßanfertigungen nach ‚Bodyscans‘ werden in innovativen Unternehmen selbstverständlich. Die RFID-Etiketten speichern Informationen zum Textil und ermöglichen eine effiziente Diebstahlsicherung. 8. Vernetzung mit Internet und Mobilfunk-Applikationen: Der Textileinzelhandel wird zunehmend stationäres Geschäft und Internetaktivitäten verzahnen. Online-Stores werden noch gezielter zur Markenpflege und Imageentwicklung genutzt. Anwendungssoftware für Smartphones (Applikationen) ermöglichen zusätzlichen Kommunikationsaustausch zwischen Hersteller, Händlern und Kunden. Online-Stores vermitteln Emotionen und wecken Vorfreude auf den Besuch aufwändig die Marke in Szene setzender Stores. 50 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 7.2 Schuhe, Lederwaren Auch im Segment Schuhe zeigt sich in Reaktion auf das geänderte Verbraucherverhalten eine Zweiteilung des Marktes: Qualitätsorientierte Schuhfachgeschäfte zeichnen attraktive Innenstadtlagen aus. Dabei besteht ein ausgewogener Mix zwischen Filialisten und mittelständischen Unternehmen. Letztere haben hier jedoch zunehmend an Marktanteilen gegenüber zunehmend auch auf bestimmte Zielgruppen orientierte Filialkonzepte verloren. Attraktive Schuhfachgeschäfte belegen Verkaufsflächen zwischen 400 m² und 800 m² Verkaufsfläche. Schuhfachmärkte mit eindeutiger Positionierung im Discount sind sowohl in innerstädtischen Einkaufslagen als auch in Fachmarktagglomerationen sowie in Standortgemeinschaften mit Discountern und Verbrauchermärkten anzutreffen. Die am weitesten verbreiteten Anbieter sind DEICHMANN, SIEMES und RENO mit Verkaufsflächen zwischen 500 und 1.000 m². Profil gewinnen innenstädtische Einkaufslagen zunehmend durch Monolabelstores wie ECCO, LLOYD, MEPHISTO, CAMPER, CROCS oder CLARKS. Die Gelsenkirchener City könnte hier durchaus auch noch an Profil gewinnen. Die Verkaufsflächen für Monolabelstores bewegen sich zwischen 150 m2 und 400 m². Marken wie BALLY, TODT, WALTER STEIGER, HÖGL und LUDWIG REITER sind Luxus- und Premiumlagen in Oberzentren vorbehalten. Lederwaren sind traditionell eine Domäne des Facheinzelhandels. Die Warenhäuser gewinnen zwar auch hier zunehmend an Kompetenz. Eine Konkurrenz erwächst ihnen durch Direktvertriebslinien der Markenhersteller. Im discountorientierten Segment besteht die maßgebliche Konkurrenz bei Lederwaren zwischen Warenhäusern, SB-Warenhäusern und auch Sonderpostenmärkten. 7.3 Unterhaltungselektronik Im Segment ‚Unterhaltungselektronik‘ ist die Entwicklung eines ‚immer höher und immer weiter‘ abgeschlossen. Die hohe Akzeptanz von relevanten Onlineplattformen setzt die etablierten Kaufhaus- und Fachmarktkonzepte von SATURN und MEDIAMARKT unter Druck. Die Eröffnung von ‚Flagshipstandorten‘ mit Verkaufsflächen von über 5.000 m² dürfte abgeschlossen sein. Die Eigentümer von MEDIAMARKT und SATURN haben angekündigt, mit Shopping-Center-Betreibern und den Eigentümer von Mietflächen in Warenhäusern über substantielle Verkleinerung der Verkaufsflächen zu reden. Statt der Vermittlung von Einkaufserlebnis steht die Rückentwicklung der Fachmärkte zu ‚Abholstationen‘ im Fokus. Die durchschnittliche Verkaufsfläche attraktiver SATURN- und MEDIAMARKT-Standorte dürfte zwischen 2.000 m² und 3.500 m² liegen. 51 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Neuer Marktteilnehmer sind die ‚CYBERPORT‘-Märkte in Berlin und im Rhein-Ruhr Verdichtungsraum. Sie belegen Verkaufsflächen zwischen 500 m² und 1.500 m² und haben stärker das APPLE-Segment im Focus. Die Monolabel-Flagshipstores von APPLE werden sich auch in Zukunft nur auf die großen Oberzentren und auf besondere Standorte konzentrieren. Dies ist Teil der Markeninszenierung. ELECTRONIC PARTNER (EP) mit dem Konzept MEDIMAX und EXPERT haben mittlerweile dort Elektrofachmärkte etabliert, wo SATURN und MEDIA-Markt den Markt nicht besetzt haben. Die Verkaufsflächen liegen hier zwischen 1.300 m² und 2.000 m². Profil bildend, jenseits der etablierten Fachmarktangebote sind APPLE RESELLER STORES oder GRAVIS. Sie sind stark auf APPLE-Produkte spezialisiert. In diesem Segment könnte sich auch die Innenstadt von Bocholt profilieren. 7.4 Bücher Auch der Buchhandel ist unter verstärkten Wettbewerbsdruck verschiedener Online-Portale geraten. Die Expansion der Buchkaufhäuser scheint abgeschlossen. Eher dünnen sich die Netze aus und es werden Verkaufsflächen zurückgefahren. Gleichzeitig haben THALIA und MAYERSCHE BUCHHANDLUNG verstärkt Spiele, Schreibwaren und Geschenkartikel in das Sortiment aufgenommen. Bei den Buchkaufhäusern erreichen nur noch ‚Metropolenkonzepte‘ Verkaufsflächen von über 3.000 m². In Shopping-Centern liegen die größten Flächen mittlerweile nur noch um 1.000 m². In Stadtteilzentren und Mittelzentren werden hier nur noch Verkaufsflächengrößen zwischen 600 m² und 800 m² angestrebt. Der inhabergeführte Buchhandel überlebt langfristig nur mittels Kompetenz, Spezialisierung und ‚Multichanneling‘ mit der Integration eines barrierefreien Online-Shops. Die Initiative ‚Lass‘ den Klick in deiner Stadt‘ soll Onlinebestellungen an den Kauf im stationären Buchhandel binden. Initiatoren sind hier überwiegend die Filialunternehmen. Der stationäre Buchhandel ist in der Innenstadt von Bocholt gut aufgestellt. 7.5 Sport und Outdoor Die Expansion der Warenhausableger SPORT ARENA und KARSTADT SPORTS ist vor rd. zehn Jahren zu erliegen kommen. Einzelne Filialen wurden wieder geschlossen. Dagegen verzeichnen INTERSPORT Kaufhäuser und Fachmärkte deutliche Zuwächse. Mit SPORT 2000 etablierte sich insbesondere in Mittelzentren ein stärker preisorientiertes Konzept. Derzeit ist die französische Fachmarktschiene DECATHLON auf deutlichem Expansionskurs. Das Unternehmen konzentriert sich sehr stark auf nicht integrierte Fachmarktlagen und hat daher erhebliche Probleme, Standorte zu realisieren. Eine Ausnahme ist die Filiale im Essener RATHAUS-CENTER. 52 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Im Segment ‚Outdoor-Fashion‘ profilieren Markenstores attraktive Zentrenlagen. Zu den in Oberzentren etablierten Labelstores gehören WELLENSTEYN, JACK WOLFSKIN und MAMMUT. In Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt, München Stuttgart und Dresden bieten die GLOBETROTTER Reisekaufhäuser alles, was im Kontext von Outdoor und Erlebnisreisen steht. Eine weitere Expansion dieses Erlebnisshoppingkonzeptes ist derzeit nicht zu erwarten. Im Segment der Labelstores (WELLENSTEYN, SCHÖFFL, MAMMUT) könnte langfristig auch Bocholt auf der Akquisitionskarte stehen. 53 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt 8 Anhang 8.1 Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse vor Ort abgegrenzt. Ergänzend werden auch ökonometrische Modellrechnungen nach HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berücksichtigt. In der Regel erfolgen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefragungen und Expertengespräche ergänzende Informationen. Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind: Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich, Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft, Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche. Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus: - der Attraktivität der Konkurrenzorte, - der geographischen Lage der Konkurrenzorte, - der Einwohnerzahl im Einzugsbereich, - den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und - den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr. Die Kaufkraftkennziffern berücksichtigen unterschiedliche Kaufkraftniveaus der Bevölkerung in Deutschland. Die verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von mb research, Nürnberg ermittelt. In die Datengrundlagen sind Informationen der CIMA GmbH mit eingeflossen. Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus umfangreichem sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, sodass nur der Pro-KopfVerbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser VerbrauchsausgabenErmittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von 5.668 € 54 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für das Jahr 2014). Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet. 8.2 Methodik zur Abgrenzung der Einkaufslagen Die Einkaufslagen des innerstädtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität einzelner Abschnitte wider. Die Abgrenzung dieser Lagen muss für jede einzelne Gemeinde bzw. Stadt individuell vorgenommen werden und auf ihr spezifisches Lagegefüge hin abgestimmt werden. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und das jeweilige Versorgungsniveau der Lagen sind relevante Kriterien für die Abgrenzung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Es muss unbedingt berücksichtigt werden, dass z.B. an A-Einkaufslagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen zu stellen sind als an solche in Mittel- oder Unterzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet zur Differenzierung der innerstädtischen Haupteinkaufsbereiche drei Einkaufslagen, die nach folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz, Besatzdichte im Einzelhandel, Branchen- und Betriebstypenmix, Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen. A-Lagen sind Hauptfrequenzlagen. Sie werden geprägt durch die Frequenz erzeugenden Einzelhandelsgroßbetriebe der überwiegend qualitätsorientierten und auf Massenkonsum ausgerichteten Filialbetriebe. Die Mehrzahl der dem Zentrum Profil gebenden Warenhäuser, Bekleidungshäuser und Buchkaufhäuser sind in den A-Lagen präsent. Sie sind in der Regel auch Standort der leistungsfähigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe des mittelständischen Einzelhandels. In den A-Einkaufslagen werden in der Regel die höchsten Ladenmieten realisiert. In leistungsfähigen, strukturstarken Zentren spielen Ladenleerstände und das Einsickern von Sonderpostenmärkten und ,1 €‘-Shops keine bedeutende Rolle. B-Lagen sind Nebenfrequenzlagen. Sie sind in der Regel gekennzeichnet durch stärker auf bestimmte Zielgruppen orientierte Betriebe und oftmals Standorte des qualitätsorientierten mittelständischen Facheinzelhandels. Darüber hinaus sind auch namhafte Filialisten präsent. In Zentren mit stärkeren strukturellen Problemen können in B-Lagen verstärkt Sonderpostenmärkte und ,1 €‘-Shops einsickern. Ebenso kann Ladenleerstand die an sich gute Qualität einer Lage negativ beeinflussen. B-Lagen sind in der Regel noch durch ansprechend hohe Passantenfrequenzen gekennzeichnet. Attraktivitätssteigernd kann ein guter Mix zwischen Einzelhandel, Gastronomie und ergänzenden Dienstleistungen wirken. In B-Lagen werden in der Regel noch akzeptable Ladenmieten realisiert, die Spitzen der A-Lagen jedoch nicht mehr erreicht. Hierdurch ergeben sich insbesondere für den ortsansässigen, 55 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt mittelständischen Einzelhandel stärkere Entfaltungsmöglichkeiten. Standorte, die Potenzial haben, derzeit jedoch deutliche Strukturschwächen aufweisen, können noch als ‚perspektivische B-Lage‘ eingeordnet werden. C-Lagen beschreiben die Rand- und Streulagen des Haupteinkaufsbereichs. Sie sind durch ein Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes gekennzeichnet. Es dominieren kleinflächige Einzelhandelsstrukturen. Darüber hinaus können Ladenleerstand und ein stark auf Discount ausgerichteter Einzelhandelsbesatz strukturprägend sein. Der Ladenleerstand in C-Lagen entsteht oftmals auch aufgrund überzogener Mieterwartungen der Immobilienbesitzer. In der Funktion von Zugangslagen zum Haupteinkaufsbereich sind schwächer besetzte Einzelhandelslagen eine akzeptable Erscheinung. Sie können manchmal durch quartiersbezogene Marketingmaßnahmen eine Profilschärfung erfahren. C-Lagen können auch durch ortsansässige Gastronomie geprägte Standorte sein. Alle nicht einzuordnenden Lagen in einer Innenstadt sind Zulauf- oder Erschließungslagen mit in der Regel nur sehr rudimentärem Einzelhandelsbesatz. Teilweise dienen sie auch anderen vorzuhaltenden Angeboten einer Innenstadt (z.B. Dienstleistungs- und Behördenstandort). 8.3 Methodische Hinweise und Definitionen zum cima City-Qualitäts-Check Der cima City-Qualitäts-Check bewertet den Marktauftritt des örtlichen Einzelhandels. Dabei werden zwei Merkmalsausprägungen abgeprüft: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung Warenpräsentation, Ladengestaltung Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger ‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden: Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, derentwegen man den Standort aufsucht. 56 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist meist weiter gefasst. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf. Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten ‚Young Fashion’-Konzepte in dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt. Hier wird auch der ‚Smart Shopper’ angesprochen, ohne dass jedoch das Angebot ‚billig’ erscheint. Die Handelskonzepte fördern Kauflust. Discountorientiert (4): Discountprinzipien stehen im Absatzkonzept dieser Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und ‚no name’-Produkten. In diese Bewertung fallen alle Lebensmittel- und Hartwarendiscounter sowie Kleinpreiskaufhäuser und Schnäppchenmärkte. Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die geordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheitliche Betriebe sind meistens durch veraltete Schaufenstergestaltungen deninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig präsentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar. in diese Kategorie einAbsatzorientierung. Die gekennzeichnet. Im Laübersichtlichen Waren- Nicht zu zuordnen (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken lassen sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenorientierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Ladendesign und eine deutliche Darstellung eines besonderen Frische- und Spezialitätenangebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Beratungskompetenz (Apotheken) auffällig sind. Der Anteil der nicht zuordenbaren Betriebe kann ein Indikator für ‚verkappten‘ Ladenleerstand sein. Eine Überzahl an Ladenhandwerksbetrieben drückt auf das Angebotsniveau einer Einkaufslage (Stichwort ‚Bäckermeile, Bäckerstrich). Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnen konkret den Marktauftritt. Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien werden unterschieden: Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht, durch ‚pfiffige’ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt. 57 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, das heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufsflächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus. Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert. 8.4 Glossar Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt dann über dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten von unter 100 zeigen per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für Stadtteile und einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen. Marktabschöpfung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt zum Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen Kernsortimenten sollten die Marktdurchdringungskennziffern im Bereich von 100 oder darüber liegen. Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel. Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt der warengruppen-spezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner und der Einwohnerzahl. Das Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer, die jährlich von mb research, Nürnberg, veröffentlicht wird. Hierdurch werden regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben im Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2014 auf 5.668 € je Einwohner. Potenzialreserve: Beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb des Einzugsbereichs oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale im Einzelhandel einer Stadt gebunden werden kann. Dies sind Ausgaben von Gästen, Geschäftsreisenden und Touristen sowie seltene Einkäufe von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von 58 Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt Einwohnern mit Zweitwohnsitz in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten. Die Potenzialreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem Aufkommen an Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 % bis 8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet angesetzt. HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur Ermittlung von Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von Einkaufsorten und Zeitdistanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Der Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren und die Distanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten bestimmen die Sogwirkung (Gravitation) einzelner Einkaufsorte. Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topographische Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich geprägte Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische Betrachtung führt immer nur zu einer Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertungen vor Ort vorzunehmen. Entscheidend für das jeweilige Ergebnis sind die Prämissen in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige Attraktivität der Einkaufsorte. Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, sondern ist als ‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten bei neu in den Markt eintretenden Mitbewerbern. Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten von Bedeutung: Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern. Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den geplanten Vorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen schneller zu einem „Rutschbahneffekt“ und somit zu höheren Umsatzverlagerungen. Sie sind geringer, wenn der Abstand in den Angebotsqualitäten deutlich geringer ausgeprägt ist. Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die Reichweite in die Region. Es bestehen optimale Akquisitionspotenziale. Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre. Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben fußen auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben der CIMA GmbH vorliegenden Umsatzdaten wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung berücksichtigt. In die Ausweisung konkreter Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen und die Attraktivität der Projektentwicklung aus der Kopplung mit anderen Absatzformen mit ein. 59