Urbanes Wohnen - Fakultät Raumplanung

Titel der Arbeit:
Urbanes Wohnen – Begrenzung von Stadt-Umland-Wanderung durch urbanen Wohnungsneubau
Verfasser:
Hendrik Trappmann
Hochschule:
Universität Dortmund, Fakultät Raumplanung
Gutachter:
Prof. Dr. Volker Kreibich
Anja Szypulski M.A.
Abgabe:
April 2004
Kontaktadresse:
[email protected]
Kurzfassung:
Stadt-Umland-Wanderungen prägen seit Jahrzehnten die Wohnsiedlungsentwicklung der westdeutschen Stadtregionen. Dieser Wanderungsprozess ist mit einer Vielzahl negativer Folgen verbunden.
Hierzu gehören insbesondere die finanziellen Belastungen für die Kernstädte, die ökologischen und
volkswirtschaftlichen Fehlentwicklungen, die mit einer dispersen Besiedelung des Umlands einhergehen sowie die Verstärkung von Segregationsprozessen, die durch den strukturell selektiven Charakter der Wanderungsbewegungen bedingt wird. Aufgrund dieser Problemlage ist es notwendig
Stadt-Umland-Wanderungen und die disperse Wohnsiedlungsentwicklung zu begrenzen. Ansätze
zur Begrenzung von Stadt-Umland-Wanderung und zur Sicherung kompakter Siedlungsstrukturen
sind vielfältig und betreffen unterschiedliche Politikbereiche. In dieser Ausarbeitung steht der Ansatz
im Mittelpunkt, Stadt-Umland-Wanderung durch attraktive Wohnungs- und Flächenangebote in den
inneren Bereichen der Kernstädte und ihren Nebenzentren zu begrenzen.
Die Ergebnisse von Wanderungsuntersuchungen deuten darauf hin, dass ein Teil der potenziellen
Abwandererhaushalte in den Städten gehalten werden könnte, wenn die Haushalte dort ein Wohnungsangebot vorfänden, das ihren Bedürfnissen und Wünschen entspräche. So haben viele der in
der Vergangenheit von den Städten in das jeweilige Umland gewanderten Haushalte zunächst in der
Stadt nach Wohnraum gesucht bevor sie die Stadt verlassen haben. Des Weiteren ergeben Untersuchungen zu den Motiven der Stadt-Umland-Wanderung, dass ein Mangel an großen und günstigen
Wohnungen in den Städten ein bedeutendes Motiv für Abwanderungen aus den Städten ist.
Viele Städte versuchen bereits durch eine Verbesserung des Wohnungsangebotes und verstärkte
Flächenausweisung Einwohnerinnen und Einwohner in ihrem Gemeindegebiet zu halten. Im Mittelpunkt dieser Bemühungen steht jedoch die Förderung von Einfamilienhäusern an den Stadträndern.
Problematisch an diesem Ansatz ist, dass viele der negativen Auswirkungen von Stadt-UmlandWanderungen nur an den Stadtrand verlagert und nicht behoben werden. Die neuen Einfamilienhausgebiete an den Stadträndern sind häufig ebenfalls suboptimal platziert und auch innergemeindliche Randwanderungen gehen mit zahlreichen ökonomischen und ökologischen Fehlentwicklungen
einher. Im Folgenden wird daher der Ansatz erörtert, Stadt-Umland-Wanderung durch neue urbane
Wohnungsangebote zu begrenzen.
Urbaner Wohnungsneubau als Alternative zum Einfamilienhausbau an den Stadträndern
Urbanes Wohnen – definiert als verdichtetes Wohnen in einem gemischt genutzten Umfeld und eingebunden in innere Bereiche der Städte bzw. deren Nebenzentren – weist gegenüber dem Wohnen
in Einfamilienhäusern am Stadtrand den großen Vorteil auf, dass bestehende Strukturen effizient
genutzt werden können und die verbliebenen größeren Freiflächen der Städte nicht zusätzlich durch
Bebauung zerstört und zerschnitten werden. Darüber hinaus bildet urbanes Wohnen in kompakten
Stadtstrukturen die Voraussetzung für kurze Wege und eine Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs. In den meisten Städten bieten sich zentral gelegene Brachflächen als Standorte für neue
urbane Wohnungsangebote an.
Voraussetzung dafür, dass durch die Bereitstellung und Förderung attraktiver urbaner Wohnungsangebote Stadt-Umland-Wanderungen begrenzt und kompakte Siedlungsstrukturen gesichert werden
können, ist allerdings eine entsprechende Nachfrage nach urbanen Wohnungsangeboten. Auf Wohnungsmärkten, die durch eine gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur und einen hohen Motorisierungsgrad weit über die Stadtgrenzen hinausreichen, können urbane Wohnungsangebote nur dann
im Wettbewerb mit Angeboten im Umland bestehen, wenn sie von den Nachfragerinnen und Nachfragern akzeptiert werden.
Der Wunsch nach dem Einfamilienhaus und dem suburbanen bzw. ländlichen Wohnen
Wohnwunschbefragungen deuten darauf hin, dass urbane Wohnungsangebote nicht selbstverständlich auf eine große Nachfrage bei den wohnungssuchenden Haushalten stoßen werden. Die empirischen Erhebungen ergeben, dass eine große Mehrheit der westdeutschen Bevölkerung
Einfamilienhäuser und das Wohnen im suburbanen und ländlichen Raum präferiert. Aus den weit
verbreiteten Präferenzen für Wohnen in ländlichen und suburbanen Bereichen sowie für das Einfamilienhaus sollte allerdings nicht die Konsequenz gezogen werden diese Art des Wohnens zum wohnungspolitischen Leitbild zu erklären. Dagegen sprechen vor allem die negativen Auswirkungen einer
dispersen Besiedelung des suburbanen und ländlichen Raums und der hohe Flächenverbrauch von
Ein- und Zweifamilienhäusern. Es gilt vielmehr, die Ursachen für diese Präferenzlage zu ermitteln,
um Anhaltspunkte für eine bessere Anpassung urbaner Wohnungsangebote an die Wünsche der
Nutzerinnen und Nutzer zu erreichen.
Der Wunsch nach dem Einfamilienhaus ist u. a. dadurch zu erklären, dass bestimmte Qualitäten mit
diesem Haustyp assoziiert werden. Dazu gehören z.B. der Einfluss auf Gestaltung und Umgestaltung
oder die Möglichkeit der Gartennutzung. Diese Qualitäten müssen jedoch nicht zwangsläufig mit dem
Einfamilienhaus verknüpft sein, sondern sie können grundsätzlich auch in anderen Haustypen realisiert werden. Ein wesentlicher Ansatzpunkt, um urbane Wohnungsangebote besser an die Wünsche
der Nachfragerinnen und Nachfrager anzupassen und somit Abwanderungen in das Umland zu begrenzen ist es, diese Qualitäten auf urbane Haustypen zu übertragen.
Die weit verbreiteten Präferenzen für einen Wohnstandort außerhalb der Städte lassen sich teilweise
durch Defizite des Wohnstandortes Stadt erklären. Empirische Untersuchungen zu Wanderungsmotiven ergeben, dass insbesondere in den inneren Stadtbereichen Beeinträchtigungen des Wohnumfeldes durch Umweltbelastungen und sonstige Mängel des Wohnumfelds die Wohnqualität
beeinträchtigen und Abwanderungen fördern. Hervorzuheben sind hierbei die Belastungen, die der
KfZ-Verkehr verursacht sowie der Mangel an attraktiven Freiräumen und Kinderspielmöglichkeiten.
Um die Wettbewerbsfähigkeit urbaner Wohnungsangebote zu steigern, müssen auch diese Defizite
abgebaut werden.
Auswirkungen des gesellschaftlichen Wandels auf die Wettbewerbsfähigkeit urbanen Wohnens
Begünstigt werden könnten die Versuche, urbanes Wohnen zu stärken, durch die aktuellen gesellschaftlichen Entwicklungen. Einige der aktuellen gesellschaftlichen Veränderungen deuten darauf
hin, dass urbanes Wohnen zukünftig einen Bedeutungszuwachs erfahren könnte. So gibt es Hinweise darauf, dass die inneren Stadtbereiche mit ihrer Infrastrukturdichte günstige Standortvoraussetzungen sowohl für die neuen Haushaltstypen (z.B. Singles oder Alleinerziehende) als auch für die
wachsende Gruppe der älteren Menschen bieten. Ein urbanes Wohnungsangebot, das den Wünschen dieser Gruppen entspricht, könnte dazu beitragen, Abwanderungen von Haushalten dieser
Gruppen zu verringern.
Die Nachteile urbaner Wohnungsangebote aus Kostenaspekten
Neben den Wohnwünschen sind die Kosten ein entscheidender Faktor für die Wohnungsnachfrage.
Durch das Baulandpreis- und Wohnkostengefälle zwischen inneren Stadtbereichen und Standorten
im Umland ergeben sich weitere Nachteile für urbane Wohnungsangebote gegenüber Angeboten im
Umland. Teilweise werden diese Kostennachteile durch geringere durchschnittliche Mobilitätskosten
an städtischen Wohnstandorten ausgeglichen. Es zeigt sich aber, dass die Mobilitätskosten nur unzureichend von den privaten Haushalten bei der Wohnstandortwahl berücksichtigt werden. Das
Kostengefälle zwischen Stadt und Umland zu reduzieren, ist daher ein weiterer konkreter Anknüpfungspunkt für Handlungsansätze zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit neuer urbaner Wohnungsangebote.
Handlungsansätze für Kommunen und Wohnungsanbieter
Aus diesen Erkenntnissen lassen sich Handlungsansätze ableiten, mit denen Kommunen und Wohnungsanbieter sowie teilweise auch Bund und Länder dazu beitragen können, die Wettbewerbsfähigkeit neuer urbaner Wohnungsangebote gegenüber den Angeboten im Umland zu erhöhen.
Selbstbestimmtes Wohnen und Beteiligung fördern:
Eine wesentliche Voraussetzung dafür, Wohnen in der Stadt attraktiver zu gestalten und Umlandwanderungen zu begrenzen, besteht darin, urbane Wohnungsangebote besser auf die Wünsche und
Bedürfnisse der Nutzerinnen und Nutzer auszurichten. Die Berücksichtigung der Wünsche der Nachfragerinnen und Nachfrager wird allerdings dadurch erschwert, dass sich die Wohnwünsche immer
stärker ausdifferenzieren. Um das urbane Wohnungsangebot dennoch an den ausdifferenzierten
Wünschen auszurichten, sollten die späteren Nutzerhaushalte stärker in die Planungs-, Bau- und
Verwaltungsprozesse der Wohnungen und des Wohnumfeldes eingebunden werden. Hierfür bieten
sich zwei Lösungsmöglichkeiten an. Zum einen können Bauherren (Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder sonstige Wohnungsanbieter) die späteren Nutzerhaushalte bei der Planung, Erstellung und anschließenden Verwaltung der Wohnung beteiligen und zum anderen können
Nutzergruppen in die Lage versetzt werden, ihre Wohnungen in gemeinschaftlichen Planungs- und
Bauprozessen als Baugemeinschaften selber zu erstellen.
Bei einer Beteiligung der späteren Nutzerinnen und Nutzer durch die Wohnungsanbieter gilt, dass
eine früh einsetzende Beteiligung mit umfangreichen Mitbestimmungs- und Selbstverwaltungsmöglichkeiten, die auch nach Abschluss der Bauphase fortbestehen, die größten Vorteile bietet. Daneben
sind aber auch solche Beteiligungsangebote sinnvoll, die in weiter fortgeschrittenen Planungsstadien
einsetzen und sich an Haushalte richten, die keine Zeit oder kein Interesse haben, sich über mehrere
Monate oder Jahre in einem Planungsprozess zu engagieren. Neben der Beteiligung an der Planung
des Gebäudes, der Wohnungen und des Wohnumfelds sollte auch verstärkt die Möglichkeit zur Mitbestimmung und Selbstverwaltung bei der Nutzung des Wohnraums angeboten werden. Dadurch
können urbanes und selbstbestimmtes Wohnen verbunden und somit wesentliche Qualitäten des
Eigenheims auf urbane Wohnungsangebote im Geschosswohnungsbau übertragen werden.
Ein noch weiter gehender Ansatz als die Beteiligung von Nutzerinnen und Nutzern beim Wohnungsbau ist die selbstbestimmte Planung und Realisierung von Wohnraum durch Baugemeinschaften.
Baugemeinschaften bieten die Möglichkeit, unter weitgehender persönlicher Einflussnahme, Wohnraum sowohl im individuellen als auch im genossenschaftlichen Eigentum auf Grundstücken und in
Lagen zu realisieren, in denen es Einzelnen kaum möglich wäre, selbst genutzten Wohnraum zu
erstellen. Die aktive Mitarbeit und die Einbindung in die Entscheidungsprozesse führen zu einer aktiven und persönlichen Aneignung des Wohnraums durch alle Mitglieder. Das sind Qualitäten, die
sonst nur beim Bau des eigenen Hauses zu finden sind.
Städte können Baugemeinschaften fördern, indem sie gewährleisten, dass die Baugrundstücke nicht
wie sonst üblich überwiegend an Bauträger vergeben werden, sondern vermehrt direkt an die interessierten Nutzergruppen. Dafür werden Grundstückszuschnitte benötigt, die die individuellen Bedürfnisse von Nutzerinnen und Nutzern sowie Nutzergruppen berücksichtigen. Darüber hinaus sind
die weiteren Möglichkeiten zur Unterstützung von Baugemeinschaften stärker auszuschöpfen, z.B.
indem bei der Stadtverwaltung intensive Beratungsangebote eingerichtet werden. Die Bundesländer
können Baugemeinschaften unterstützen, indem sie bei der Wohnraumförderung die Organisationsstruktur und die speziellen Anforderungen von Baugemeinschaften berücksichtigen.
Sowohl die Beteiligung der Nutzerinnen und Nutzer als auch die Schaffung der Voraussetzungen für
das Planen und Bauen durch Baugemeinschaften können urbanes Wohnen mit wesentlichen Qualitäten verbinden, die in der Regel mit dem Eigenheim assoziiert werden. Dazu gehören selbstbestimmtes Wohnen und Mitgestaltung des Wohnumfeldes.
Zielgruppenspezifische Wohnungsangebote berücksichtigen:
Eine weitere Möglichkeit, neue urbane Wohnungsangebote stärker auf die Bedürfnisse der Nachfragerinnen und Nachfrager auszurichten, stellt die Zielgruppenorientierung beim Wohnungsneubau
dar. Nachfrageorientierte urbane Wohnungsangebote, die möglichst viele Haushalte an der Abwanderung ins Umland hindern sollen, müssen die Heterogenität der potenziell abwanderungsbereiten
Haushalte und die Ausdifferenzierung der Wohnwünsche, die mit der Pluralisierung der Gesellschaft
einhergeht, berücksichtigen. Eine Studie zu den Wanderungsbewegungen in Hamburg kommt zu
dem Ergebnis, dass keine eindimensionalen Pauschalangebote, sondern ein differenzierter Mix aus
Wohnungsangeboten erforderlich ist, um die Stadtorientierung der wohnungssuchenden Haushalte
zu erhöhen. Bei diesem „Angebotsmix“ sollten auch verstärkt Nischenprodukte für urbanes Wohnen
berücksichtigt werden. In der Summe können diese Nischenangebote eine relevante Größe auf dem
Markt für Wohnungsneubau darstellen.
Nischenangebote zeichnen sich in der Regel durch eine Orientierung auf eine bestimmte Zielgruppe
aus, die sich durch besondere Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld von anderen
Gruppen abgrenzt. Dabei handelt es sich zum einen um Wohnkonzepte mit thematischen Bezügen,
die besondere Wohnqualitäten bieten, die für die anvisierte Zielgruppe erstrebenswert sind (z.B. autofreies Wohnen oder ökologisches Wohnen). Zum anderen können Angebote auf bestimmte Haushaltstypen und Menschen in bestimmten Lebenszyklen ausgerichtet werden. Dazu gehören
beispielsweise Gemeinschaftswohnprojekte für ältere Menschen, Wohnprojekte für Alleinerziehende,
Wohnen für Jung und Alt oder freizeitorientiertes Wohnen für junge Menschen.
Bei urbanen Nischenangeboten gilt es, die komparativen Standortvorteile städtischer Quartiere, wie
z.B. die Infrastrukturdichte oder die gute ÖPNV-Vernetzung, zu nutzen und vor allem solche Zielgruppen anzusprechen, die vom Wohnen in der Stadt profitieren. Ein Beispiel für solch ein Nischenangebot, das auf eine bestimmte Zielgruppe ausgerichtet ist und dabei die Vorteile der städtischen
Standortvoraussetzungen nutzt, ist das autofreie Wohnen.
Aufgabe der Wohnungsanbieter ist es, zu prüfen, welche Nischenangebote marktfähig sind und in
welcher Form diese realisiert werden können. Bei der Realisierung der Angebote sind eine intensive
Kommunikation und eine Beteiligung der Nutzerinnen und Nutzer von Bedeutung. Daneben können
aber auch die Kommunen Nischenangebote stärken, indem sie z.B. bei der Vergabe kommunaler
Grundstücke Baugemeinschaften und Bauherren, die experimentelle Wohnungsbauvorhaben realisieren möchten, vorrangig berücksichtigen.
Das Wohnumfeld aufwerten:
Die meisten kommunalen Wanderungsuntersuchungen identifizieren Mängel im Wohnumfeld als
wichtige Motive für den Fortzug aus der Stadt. Bei der Aufgabe, attraktive urbane Wohnungsangebote bereitzustellen, spielt das Wohnumfeld daher eine besonders wichtige Rolle.
Empirische Erhebungen zeigen, dass der Kfz-Verkehr großen Anteil an den Belastungen des
Wohnumfelds in städtischen Quartieren hat. Neben den Emissionen von Lärm und Schadstoffen
beeinträchtigt der Kfz-Verkehr auch die Sicherheit des Wohnumfeldes. In Stadtquartieren, in denen
das Auto nicht im Vordergrund steht, können wesentliche Belastungen des städtischen Wohnumfeldes vermindert werden und eine Vielzahl städtebaulicher und ökologischer Qualitäten verwirklicht
werden. Insbesondere für Haushalte mit Kindern wird das städtische Wohnumfeld wesentlich attraktiver. Neben autofreien Siedlungen lassen sich diese Qualitäten auch in Quartieren erreichen, bei
denen der Autoverkehr durch bestimmte Regelungen aus dem unmittelbaren Wohnumfeld ausgelagert wird (z.B. Tübingen „Französisches Viertel/Loretto-Areal“).
Die Städte können im Rahmen der Bauleitplanung die Voraussetzungen dafür schaffen, dass wesentliche Bereiche von neuen Siedlungen autofrei bleiben und dass der ruhende Verkehr nicht den
größten Teil des öffentlichen Raums einnimmt. Zentrale Parkierungsanlagen oder Tiefgaragen bieten
sich in dichten Stadtquartieren an.
Die Reduzierung der MIV-bedingten Belastungen kann einen wesentlichen Beitrag zur Aufwertung
des Wohnumfelds leisten, ist aber nicht der einzige Handlungsansatz zur Förderung der Attraktivität
des urbanen Wohnumfelds. Ein weiterer wichtiger Aspekt, der beim Wohnungsneubau berücksichtigt
werden sollte, ist die Verfügbarkeit und Qualität wohnungsnaher Freiräume. Die Betrachtung der
wohnumfeldbezogenen Wanderungsmotive verdeutlicht, dass der Wunsch, im Grünen zu wohnen,
und der Wunsch nach besseren Spielmöglichkeiten bzw. Lebensbedingungen für Kinder wichtige
Einflussfaktoren bei der Abwanderung von Haushalten ins Umland darstellen. Diese Wanderungsmotive weisen zugleich auf Defizite der Freiräume im Wohnumfeld städtischer Quartiere hin.
Um die Attraktivität urbanen Wohnens zu steigern, sind insbesondere die Wohnungsanbieter in den
Städten gefordert bei urbanen Wohnungsangeboten private und gemeinschaftlich nutzbare Freiräume stärker zu berücksichtigen. Am günstigsten ist es, wenn sich private und gemeinschaftlich nutzbare Freiraumangebote ergänzen können. Neben der Bereitstellung der Freiräume ist auch die
Einbeziehung der Bewohnerinnen und Bewohner bei der Planung und Nutzung notwendig.
Die Kommunen sollten ebenfalls Einfluss auf die Freiraumqualität nehmen. Mit Hilfe des Bebauungsplans können Festsetzungen zur Gebäudestellung, zur Erschließung und zu Stellplätzen getroffen
und somit die planerischen Voraussetzungen für attraktive Freiräume geschaffen werden. Befinden
sich die zu bebauenden Grundstücke in kommunalem Besitz, haben die Städte sowohl über den
Kaufvertrag als auch über die Vergabe der Grundstücke selbst die Möglichkeit, Einfluss auf die Gestaltung der Freiräume zu nehmen. Sie können zum Beispiel Wohnungsanbieter bevorzugen, die der
Freiraumgestaltung höhere Bedeutung zumessen. Über Kaufverträge lassen sich Vorgaben zu Lage,
Größe und Ausstattung von gemeinschaftlichen und privaten Freiflächen sowie Spielbereichen treffen. Das gilt allerdings nur, wenn mehrere Wohnungsanbieter um Flächen konkurrieren. Finden sich
nur schwer Investoren für eine Fläche, dann schwinden auch die Möglichkeiten der Einflussnahme
durch die Kommune. Beim städtisch geförderten Wohnungsbau sollten die Kommunen zudem die
Möglichkeit nutzen, über die Fördervorgaben Einfluss auf die Freiraumgestaltung zu nehmen.
Wie die Wanderungsmotivuntersuchungen aus verschiedenen Städten belegen, sind neben der Qualität der Freiräume auch andere Gegebenheiten des Wohnumfelds ausschlaggebend für Abwanderungsentscheidungen. Dazu gehören insbesondere das soziale Umfeld, die Schulsituation und
Aspekte der Sicherheit. Gerade die soziale Situation in den Wohnquartieren ist besonders komplex
und nur sehr schwierig zu beeinflussen. Ein geeigneter Ansatz, den sozialen Problemen zu begeg-
nen, sind integrierte Handlungsansätze, wie sie z.B. im Rahmen des Bund-Länder-Programms „Soziale Stadt“ umgesetzt werden.
Kostennachteile urbanen Wohnens reduzieren:
Eine weitere wichtige Voraussetzung zur Verbesserung der Wettbewerbschancen der Wohnungsangebote in der Stadt ist der Abbau der Disparitäten zwischen den Wohnkosten in Stadt und Umland.
Der Reduzierung des Bodenpreisgefälles zwischen Stadt und Umland kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang wird häufig gefordert, dass die Kommunen durch
verstärkte Ausweisung von Bauland und Bodenvorratspolitik die Preise für Bauland senken sollten.
Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die verstärkte Ausweisung von Bauland in einem
Zielkonflikt zu der Forderung steht, sparsam und schonend mit Grund und Boden umzugehen (vgl.
BauGB §1a). Daher sollten die Städte in erster Linie Brachflächen reaktivieren und bestehende Baulandreserven mobilisieren.
Die Möglichkeiten des Baulandmanagements reichen von der klassischen Angebotsplanung über
Bodenvorratspolitik und städtebauliche Verträge bis hin zu städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Die klassische Angebotsplanung ist für die Kommunen nicht besonders lohnenswert, weil sie
dabei weder an den planungs- und maßnahmebedingten Wertsteigerungen beteiligt sind noch Einfluss auf die Nutzung und Vermarktung der baureifen Bauflächen haben.
Die Städte können allerdings kaum aus eigener Kraft den Abbau des Baulandgefälles erreichen.
Solange die Gemeinden einer Region um Einwohner konkurrieren, bleiben die Bemühungen einzelner Städte zur Reduzierung der Bodenpreise ein Nullsummenspiel bzw. die Umlandgemeinden gehen als Sieger aus diesem Wettbewerb hervor. Es besteht die Gefahr eines ruinösen Wettbewerbs
um die Gewinnung von Einwohnerinnen und Einwohner. Ideal wären daher regionale Kooperationen
zwischen den Kernstädten und den Umlandgemeinden.
Die Ansätze zur Reduzierung der Bodenpreise müssen durch Einsparungen beim Wohnungsbau
und bei der Wohnraumfinanzierung ergänzt werden. Hierfür eignen sich zum einen stärkere Verdichtung und zum anderen Selbsthilfeleistungen durch die Nutzer und Nutzerinnen der Wohnungen. Die
Voraussetzung für eine stärkere Verdichtung müssen die Kommunen durch ihre planerischen Festsetzungen schaffen. Den Einsparmöglichkeiten durch höhere Verdichtung sind allerdings dadurch
Grenzen gesetzt, dass die Verdichtung nicht zu Beeinträchtigungen der Wohnqualität führen darf.
Hier lässt sich keine pauschale Grenze ziehen. Das geeignete Maß der Dichte hängt stark von den
örtlichen Gegebenheiten und der angestrebten Zielgruppe der Wohnungsangebote ab.
Die Initiative für das Ermöglichen und Forcieren von Selbsthilfeleistungen muss von den Wohnungsanbietern ausgehen. Während die Selbsthilfemöglichkeiten beim Eigenheimbau am weitesten verbreitet sind, ist Selbsthilfe bei Eigentumswohnungen und Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau
relativ selten. Dabei kann bauliche Selbsthilfe von Nutzerinnen und Nutzern maßgeblich dazu beitragen, dass Wohnungen kostengünstig gebaut und finanziert werden. Dies gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mietwohnungen. Selbsthilfeleistungen zu ermöglichen, könnte sich auch für
Wohnungsanbieter lohnen, denn Selbsthilfe kann nicht nur Ausgaben sparen, sondern trägt auch
dazu bei, dass die Nutzerinnen und Nutzer individuelle Wohnvorstellungen realisieren können und
damit die Wohnzufriedenheit steigt.
Flankierend sollten die Wettbewerbsnachteile urbanen Wohnens durch eine räumlich differenzierte
Förderung, die Wohnungsbau im Bereich von Siedlungsschwerpunkten und insbesondere städtischen Lagen bevorzugt, ausgeglichen werden. Hierbei können auch der Bund und insbesondere die
Länder mit ihren Förderungsbestimmungen maßgeblich Einfluss nehmen.
Umsetzung der Handlungsansätze
Die angesprochenen Handlungsansätze sind nicht isoliert voneinander zu betrachten bzw. umzusetzen. Die meisten der aufgeführten Handlungsansätze können bzw. sollten miteinander kombiniert
werden. So können zielgruppenorientierte Wohnungsangebote nur dann optimal auf die Bedürfnisse
und Wünsche der Nachfragerinnen und Nachfrager abgestimmt werden, wenn ihnen intensive Beteiligungs- und Mitbestimmungsmöglichkeiten bei der Planung und Verwaltung eingeräumt werden. Da
die Handlungsansätze, die sich an die Städte richten, je nach Verwaltungsorganisation der Kommunen in die Zuständigkeitsbereiche verschiedener Ressorts fallen können (z.B. Planungsamt, Amt für
Wohnungswesen, Liegenschaftsamt), wäre ein ämterübergreifendes kommunales Konzept zur Forcierung urbanen Wohnens eine sinnvolle Grundlage für die Verknüpfung der verschiedenen Handlungsansätze. Zudem könnte eine Kooperation von Wohnungsanbietern und Kommunen dazu
beitragen, die Handlungsansätze zusammenzuführen und somit die Wettbewerbsfähigkeit urbaner
Wohnungsneubauprojekte zu erhöhen.
Grenzen des Ansatzes
Der Wirksamkeit des Ansatzes, Stadt-Umland-Wanderung durch urbanen Wohnungsneubau einzudämmen, sind Grenzen gesetzt. Durch den Wohnungsneubau kann nur ein Teil des Wohnungsangebotes in den Städten beeinflusst werden. Einen weitaus größeren Teil des Wohnungsangebotes
stellt der Wohnungsbestand dar. Angesichts demographischer Prognosen, die für die meisten Großstädte sinkende Einwohnerzahlen und langfristig auch sinkende Haushaltszahlen vorhersagen, wird
der Wohnungsbestand zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen. Insbesondere in schrumpfenden
Städten wird es daher erforderlich sein, auch den Wohnungsbestand wettbewerbsfähig gegenüber
den Wohnungsangeboten im Umland zu halten. Obwohl sich die Handlungsansätze in dieser Arbeit
vorrangig auf den Wohnungsneubau beziehen, können einige der vorgestellten Ansätze auch auf die
Erneuerung des Wohnungsbestandes übertragen werden. Dies gilt zum Beispiel für die Beteiligung
der Bewohnerinnen und Bewohner und die Ansätze zur Verbesserung der wohnungsnahen Freiräume.
Schließlich ist davon auszugehen, dass urbane Wohnungsneubauprojekte auch dann, wenn die in
dieser Arbeit vorgestellten Handlungsansätze konsequent umgesetzt werden, nicht die Wünsche
aller Nachfragerinnen und Nachfrager befriedigen können. Trotz attraktiver Wohnungsangebote in
den Städten wird ein Teil der Haushalte das Wohnen im Umland bevorzugen. Auch das Wohnen in
einem freistehenden Einfamilienhaus wird nicht für alle Haushalte durch attraktive urbane Wohnungsangebote substituierbar sein. Daher ist es wichtig, neben den Anstrengungen zur Konzentration der Wohnungsneubautätigkeit auf die inneren Bereiche der Kernstädte auch den
Wohnungsneubau im Umland und an den Stadträndern auf Siedlungsschwerpunkte mit gut ausgebauter Infrastruktur zu begrenzen. Hierfür wären regional abgestimmte Siedlungsentwicklungskonzepte sinnvoll, die Wohnungsneubau nur in flächensparender Form an ÖPNV-Knotenpunkten bzw.
bestehenden Siedlungsschwerpunkten ermöglichen. Zentrales Element eines solchen Konzeptes
müsste die Koordination der Baulandpolitik zwischen Kernstädten und dem Umland sein. Zudem
könnte im Rahmen eines regionalen Siedlungskonzeptes eine Art regionaler Arbeitsteilung vereinbart
werden, bei der die Großstädte sich auf urbane Wohnungsangebote konzentrieren, während das
Umland an ausgewählten und bereits infrastrukturell erschlossenen Standorten Wohnungsangebote
für Haushalte bereitstellt, die Präferenzen für ländliches oder kleinstädtisches Wohnen haben.
Inhaltsübersicht:
1
Einleitung....................................................................................................................................... 1
2
Stadt-Umland-Wanderung............................................................................................................. 5
2.1
Stadt-Umland-Wanderung als bedeutender Trend der Siedlungsentwicklung ............................ 5
2.2
Wesentliche Ursachen und Motive der Stadt-Umland-Wanderung ............................................ 10
2.3
Folgen von Stadt-Umland-Wanderung........................................................................................ 14
2.4
Fazit............................................................................................................................................. 27
3
Förderung des Wohnens in der Stadt durch attraktive urbane Wohnungsangebote.................. 28
3.1
Begrenzung von Stadt-Umland-Wanderung durch attraktive Wohnungsangebote in den
Städten ........................................................................................................................................ 28
3.2
Definition von „urbanem Wohnen“ .............................................................................................. 32
3.3
Urbaner Wohnungsneubau auf Brachen und in Baulücken........................................................ 36
3.4
Die Vorteile von urbanem Wohnungsneubau gegenüber Wohnungsneubau im Umland
und am Rand der Kernstädte ...................................................................................................... 38
3.5
Fazit............................................................................................................................................. 43
4
Überlegungen zur Wettbewerbsfähigkeit urbanen Wohnens...................................................... 44
4.1
Urbanes Wohnen und die Wohnwünsche der nachfragenden Haushalte .................................. 44
4.2
Die Ursachen der Wohnwünsche „Wohnen in einem freistehenden Einfamilienhaus“
und „Wohnen außerhalb der Großstädte“ ................................................................................... 57
4.3
Gesellschaftliche Trends und ihre möglichen Auswirkungen auf die Nachfrage nach
urbanem Wohnen........................................................................................................................ 64
4.4
Urbanes Wohnen und Kostenaspekte ........................................................................................ 72
4.5
Fazit: Schlussfolgerungen für urbanen Wohnungsneubau ......................................................... 78
5
Handlungsansätze für urbanen Wohnungsneubau..................................................................... 80
5.1
Beispielprojekte für urbanen Wohnungsneubau ......................................................................... 81
5.2
Handlungsansätze für den urbanen Wohnungsneubau.............................................................. 92
5.3
Fazit........................................................................................................................................... 150
6
Resümee ................................................................................................................................... 152
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis .................................................................................................... ii
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................. iv
Tabellenverzeichnis ..................................................................................................v
Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................ vi
1 Einleitung ........................................................................................................1
2 Stadt-Umland-Wanderung .............................................................................5
2.1 Stadt-Umland-Wanderung als bedeutender Trend der Siedlungsentwicklung .....5
2.2 Wesentliche Ursachen und Motive der Stadt-Umland-Wanderung ....................10
2.3 Folgen von Stadt-Umland-Wanderung............................................................14
2.4 Fazit ............................................................................................................27
3 Förderung des Wohnens in der Stadt durch attraktive urbane
Wohnungsangebote......................................................................................28
3.1 Begrenzung von Stadt-Umland-Wanderung durch attraktive
Wohnungsangebote in den Städten ...............................................................28
3.2 Definition von „urbanem Wohnen“.................................................................32
3.3 Urbaner Wohnungsneubau auf Brachen und in Baulücken...............................36
3.4 Die Vorteile von urbanem Wohnungsneubau gegenüber Wohnungsneubau
im Umland und am Rand der Kernstädte........................................................38
3.5 Fazit ............................................................................................................43
4
Überlegungen zur Wettbewerbsfähigkeit urbanen Wohnens ...................44
4.1 Urbanes Wohnen und die Wohnwünsche der nachfragenden Haushalte ...........44
4.1.1 Das Erfordernis eines nachfrageorientierten Wohnungsangebotes in
den Kernstädten ...................................................................................45
4.1.2 Die Bedeutung der Wohnwünsche für die Wohnungswahl .......................46
4.1.3 Die Ergebnisse von Wohnwunschbefragungen ........................................47
4.1.4 Kritik an der direkten Abfrage von Wohnwünschen .................................54
4.1.5 Fazit ....................................................................................................56
4.2 Die Ursachen der Wohnwünsche „Wohnen in einem freistehenden
Einfamilienhaus“ und „Wohnen außerhalb der Großstädte“..............................57
4.2.1 Erklärungsansätze für die Dominanz des Wunsches nach dem
Einfamilienhaus ....................................................................................57
4.2.2 Defizite der Stadt als Wohnstandort .......................................................59
4.2.3 Fazit ....................................................................................................63
4.3 Gesellschaftliche Trends und ihre möglichen Auswirkungen auf die
Nachfrage nach urbanem Wohnen.................................................................64
4.3.1 Neue Haushaltstypen und ihre Wohnbedürfnisse ....................................64
4.3.2 Urbanes Wohnen und Alterung der Gesellschaft......................................69
4.3.3 Fazit ....................................................................................................71
4.4 Urbanes Wohnen und Kostenaspekte.............................................................72
4.4.1 Die Faktoren Boden- und Erschließungskosten........................................72
4.4.2 Der Kostenfaktor Mobilitätskosten..........................................................74
4.4.3 Externe Kosten .....................................................................................76
4.4.4 Fazit ....................................................................................................77
4.5 Fazit: Schlussfolgerungen für urbanen Wohnungsneubau................................78
5
Handlungsansätze für urbanen Wohnungsneubau ....................................80
5.1 Beispielprojekte für urbanen Wohnungsneubau ..............................................81
5.1.1 Die „Gartensiedlung Weißenburg“ in Münster .........................................81
5.1.2 Das Wohnquartier „Zeisewiese“ in Hamburg-Ottensen ............................84
5.1.3 Die Wohnbebauung am Innenhafen Duisburg.........................................86
5.1.4 „Französisches Viertel“ und „Loretto-Areal“ in Tübingen ..........................89
5.1.5 Bedeutung der Beispiele im weiteren Verlauf der Arbeit ..........................91
5.2 Handlungsansätze für den urbanen Wohnungsneubau ....................................92
5.2.1 Nutzerbeteiligung und selbstbestimmtes Wohnen ...................................93
5.2.1.1 Beteiligung der Nutzerinnen und Nutzer beim Wohnungsbau ............95
5.2.1.2 Wohnraumerstellung durch Baugemeinschaften............................. 102
5.2.2 Zielgruppenorientierung ...................................................................... 115
5.2.3 Besondere Berücksichtigung des Wohnumfelds..................................... 122
5.2.3.1 Der Umgang mit dem Kfz-Verkehr in urbanen Quartieren ............... 123
5.2.3.2 Wohnungsnahe Freiräume............................................................ 129
5.2.3.3 Öffentliche Freiräume................................................................... 134
5.2.4 Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit urbanen Wohnens durch
Kostenreduzierung .............................................................................. 137
5.2.5 Weitere Handlungsansätze zur Förderung urbanen Wohnens................. 148
5.3 Fazit .......................................................................................................... 150
6
Resümee...................................................................................................... 152
Literaturverzeichnis .............................................................................................. 157
Interviewverzeichnis ............................................................................................ 167