Polen – ein spannender Markt mit Zukunft - FeWo

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Polen – ein spannender Markt mit Zukunft
Spätestens mit der Fußball-EuropameisterInhalt
schaft 2012 ist Polen in den Fokus vieler
Menschen gerückt und mancher hat das Land
• Beliebt und gut gebucht: Ostsee, Masuren,
erstmals als Reiseziel für sich entdeckt. Aller-
Karpaten und Riesengebirge
dings verzeichnen Anbieter von Ferienimmobi-
• Polnische Metropolen – Shopping und Sightseeing in historischem Flair
lien schon länger ein steigendes Interesse ausländischer Gäste an dem Land. Ein Trend, den
• Nicht Billigurlaub, sondern ein gutes PreisLeistungs-Verhältnis ist gesucht
Vermieter, die sich mit dem Gedanken an ein
neues oder ein zweites Feriendomizil tragen,
• Gut informiert in die Kaufverhandlungen gehen
nutzen können. Denn noch ist Polen in weiten
Teilen nicht vom Massentourismus überlaufen,
bietet weitläufige, naturbelassene Landschaften und einen abwechslungsreichen Urlaub
für jeden Geschmack. Wir zeigen Ihnen, wo die
beliebtesten Destinationen in Polen liegen,
Kauf
was Urlauber von ihrer Unterkunft erwarten
und worauf Käufer achten müssen.
Beliebt und gut gebucht: Ostsee,
Masuren, Karpaten und Riesengebirge
Wer den Ferienimmobilienmarkt in Polen unter die Lupe
nimmt, sollte sich vier Regionen besonders genau ansehen. „Die zurzeit beliebtesten Ferienregionen in Polen
sind die Ostseeregion von Świnoujście (Swinemünde)
bis zur Halbinsel Hel, nach wie vor Masuren und drittens
die Wintersport- und Wanderregion rund um Zakopane
(Karpaten)“, erklärt Jens Hansel, Redakteur des Nachrichtenportals www.polen.pl.
Ebenfalls stark im Kommen sei auch das Riesengebirge
im Südwesten des Landes, wobei die daran angrenzende
Gegend rund um Wrocław (Breslau), ebenfalls interessant ist.
Die Auslastung in den jeweiligen Regionen richtet sich
dabei natürlich vor allem nach der Gästestruktur: „Die
Ostseeregion ist von Juli bis September in der Regel ausgebucht, obwohl das Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sehr hoch ist“, weiß Polen-Experte Hansel.
So gebe es zum Beispiel in der 45.000 Einwohner
zählenden Stadt Kołobrzeg (Kolberg) insgesamt 30.000
offizielle Betten.
„In der Nebensaison im Mai und Juni, sowie im Oktober,
liegt die Auslastung schätzungsweise noch immer bei
bis zu 65 Prozent“, so Hansel weiter. In den restlichen
Monaten sinke die Nachfrage außer an Weihnachten
und Silvester auf unter 40 Prozent. Auf das ganze Jahr
bezogen: Offizielle Statistiken aus 2008 zeigen für den
Ort eine Bettenauslastung von 54,9 Prozent.
„Masuren ist ebenfalls eher ein Sommerziel, allerdings
mit geringeren Schwankungen. Die Karpaten und das
Riesengebirge sind im Winter merklich stärker gefragt
als im Sommer, zeigen über das Jahr betrachtet aber
eine insgesamt etwas weniger stark schwankende Nachfrage“, erklärt der Fachmann.
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Tip
Bei der Auswahl der passenden Region zählen zuerst Ihr
persönlicher Geschmack und Ihre Vorlieben. Bedenken
Sie aber bei Ihrer Entscheidung, wie Sie typische Zeiträume schwächerer Nachfrage für sich nutzen. Wohnen Sie
nicht allzu weit von Ihrem Domizil entfernt, können Sie
in dieser Zeit schnell Mobiliar oder Geräte austauschen
oder selbst einfache Reparaturen vornehmen. Auch bei
nötigen Modernisierungen oder Ausbesserungsarbeiten
am Objekt sind Sie rasch vor Ort.
aber infolge der Wirtschaftskrise nicht durch die
Decke geschossen. Ältere, aber voll modernisierte
Gebäude oder kleinere Einfamilienhäuser jüngeren
Datums an der Ostseeküste gibt es bereits ab
100.000 Euro. Sie punkten meist mit großen und
bereits eingewachsenen Grundstücken und bieten
oft schon einen gemauerten Grillplatz. Wer nach
einer größeren Immobilie mit einer Wohnfläche
von 150 oder mehr Quadratmetern sucht, wird
zum Beispiel in Masuren ab 150.000 Euro fündig.
Wobei hier natürlich Ausstattung und Lage den Preis
erhöhen. Im Vergleich teuer sind dagegen luxuriöse
Neubauten und Wohnraum in zentraler Lage etwa
in Warschau oder Danzig. Hier wird mitunter die
Grenze von 250.000 Euro für ein Vier-Zimmer-Domizil
schnell übersprungen. Einen guten Überblick liefern
einschlägige Immobilienportale.
Polnische Metropolen – Shopping und
Sightseeing in historischem Flair
Unter den polnischen Städten haben Kraków (Krakau),
Warszawa (Warschau), Gdańsk (Danzig) und Wrocław
(Breslau) die Nase ganz vorne. „Krakau wirkt auf Besucher wegen des mediterranen Flairs, der historischen
Gebäude und seiner Kneipenkultur in den Gewölbekellern besonders anziehend“, erklärt Hansel die Vorzüge
der Stadt, in der sich Touristen aus unterschiedlichsten
Ländern tummeln. Warschau ziehe dagegen viele Business-Gäste und internationale Besucher an, die vor allem
die Einkaufsmöglichkeiten nutzen und das Nachtleben
genießen wollen. „Das maritime Danzig mit der wiedererrichteten Altstadt ist überwiegend bei deutschen
und skandinavischen Gästen beliebt, während Breslau
vorwiegend von Deutschen besucht wird.“
Nicht Billigurlaub, sondern ein gutes
Preis-Leistungs-Verhältnis ist gesucht
Immobilienpreise in Polen
Seit der Öffnung des polnischen Immobilienmarktes
für ausländische Käufer im Jahr 2009 sind die Preise
in den besonders beliebten Feriengebieten Ostsee,
Masuren, Karpaten und Riesengebirge zwar gestiegen,
Egal, ob Familien- oder Wellness-Urlaub an der Ostsee,
Gruppen- und Seniorenreisen in Städte wie Breslau oder
Stettin, Aktivurlaub in Masuren oder im Riesengebirge
oder Skiferien in Zakopane – die Ziele der Gäste sind
unterschiedlich, dennoch haben die meisten von
Polen eine gemeinsame Vorstellung: „Natürlichkeit,
Freundlichkeit, Authentizität und Normalität sind nach
unserer Wahrnehmung primäre Treiber für einen Urlaub
in Polen“, erklärt Experte Hansel.
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Kauf
Tip
Da Städtereisen weniger abhängig von Jahreszeiten und Ferien sind, ist hier die Nachfrage über
das Jahr konstanter als in anderen Teilen des Landes.
In etwas schwächeren Monaten können Sie in Ihre
Stadtimmobilie preissensiblere Gäste mit Sonderkonditionen oder Last-Minute-Angeboten locken.
Im Frühjahr und Herbst, wenn sich besonders viele
Reisende für Städtetrips interessieren, gleichen Sie
diese Delle durch höhere Mieten wieder aus.
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Dabei gehe es schon lange nicht mehr um „Billigtourismus“ wie noch vor einigen Jahren. An der Ostsee verlangen Vermieter beispielsweise zur Hauptsaison durchaus
Preise auf dänischem Niveau. Vor allem jüngere Wellness-Urlauber mit höheren Ansprüchen und ältere Gäste
seien bereit, die trotz der Krise gestiegenen Kosten für
die Unterkunft in einer Top-Region zu bezahlen. Das
machten die Touristen mit Preisvorteilen bei regionalen
Lebensmitteln oder Dienstleistungen zum Teil wieder
wett.
Tip
Achten Sie also beim Kauf auf einen Mindeststandard an und in der Immobilie. Dazu gehören auf
jeden Fall eine gut ausgestattete Küche, ein funktionales, gefliestes Bad, moderne Möbel, sowie eine gute
Technikausstattung. Wenn Sie etwas mehr in Komfort
investieren und das Objekt durch Parkett, einen offenen
Kamin, einen Whirlpool oder eine Sauna aufwerten,
können Sie vor allem zur Hochsaison mit einem vollen
Buchungskalender rechnen.
„Der typische Polen-Urlauber sucht also neben dem
authentischen Erlebnis abseits des Massentourismus
ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis auf mittlerem bis
hohem Qualitätsniveau“, fasst es Hansel zusammen.
Und das findet er meist in kleineren Wohnungen oder
Häusern, die aber selten über eine luxuriöse Ausstattung
verfügen, dafür aber oft mit einem kleinen Spielplatz
und einem Grillplatz punkten. Die wenigen, sehr
hochwertigen Objekte, die einen Pool, Whirlpool oder
eine Sauna bieten, seien „in der Saison eigentlich immer
ausgebucht“, meint der Experte.
Mit dem Beitritt zur Europäischen Union im Jahr 2004
wurden in Polen Befürchtungen laut, der Kauf von
Immobilien durch Ausländer könnte die Preise in große
Höhen treiben und den Einwohnern jede Chance auf
ein erschwingliches Eigentum nehmen. Daher war der
polnische Immobilienmarkt bis Mai 2009 geschützt. Ausländer konnten nur in bestimmten Fällen Häuser oder
Wohnung erwerben und bedurften einer Genehmigung.
Diese ist bis auf wenige Ausnahmen, die vor allem große
bäuerliche Betriebe und Ländereien mit Wald betreffen,
nun nicht mehr nötig.
Dennoch ist es ratsam, gut informiert in die Verkaufsgespräche zu gehen und nicht blindlings auf Angaben
in Prospekten oder Exposés zu vertrauen. „Wichtig ist,
einen vertrauenswürdigen Notar und Makler einzusetzen“, rät Polen-Fachmann Hansel. „Außerdem sind
mehrere Vor-Ort-Termine erforderlich. Denn die Bürokratie ist mindestens so aufwendig wie etwa in Deutschland.“
Auch das Marketing ist für eine erfolgreiche Vermietung
ein wichtiger Punkt: Viele Ferienwohnungen und -häuser
werden fast ausschließlich in Polen und in polnischer
Sprache offeriert, sodass sie zum Beispiel für ausländische Gäste kaum zu finden sind. „Wer sich hier als Vermieter internationaler aufstellt, ist klar im Vorteil“, meint
Hansel. Vermieter von FeWo-direkt können hierzu das
Europa- oder Weltweit-Paket nutzen, um möglichst
viele potenzielle Gäste zu erreichen.
Jens Hansel gehört zum ehrenamtlichen Redaktionsteam von www.polen.pl. Die Nachrichtenseite
bietet vielfältige Artikel zu Politik, Wirtschaft, Gesellschaft und Kultur in Polen. Speziell für den Urlaubsort Kolberg an der Ostsee betreibt das Team auch
die Webseite www.kolberg-cafe.de
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Kauf
Gut informiert in die Kaufverhandlungen gehen
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Kosten und Steuern
Hier können ggf. Verluste gegengerechnet werden.
Vermieter sollten sich daher unbedingt von fachlich
kompetenter Stelle beraten lassen!
Tip
Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten
Sie sich unbedingt fachlich über die in Polen übliche
Abwicklung der rechtlichen Vertragsmodalitäten,
der Besteuerung und der anfallenden Kosten beraten lassen. Sie können sich hierzu an einen auf
polnisches Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder
Steuerberater wenden, der meist auch einen Übersetzungsdienst für die entsprechenden Dokumente
an der Hand hat.
Die Haftung für den Textinhalt ist ausgeschlossen. Die im Beitrag
genannten rechtlichen Gegebenheiten beziehen sich auf die aktuelle
Rechtslage und können sich in Zukunft ändern.
Bitte lassen Sie sich im Einzelfall von einer sachkundigen Stelle wie
einem Rechtsanwalt, Steuerberater oder einer spezialisierten Agentur
beraten.
Wer in Polen eine Immobilie erwirbt, zahlt grundsätzlich 22 Prozent Mehrwertsteuer. Hinzu kommen
noch Gebühren für das Gericht, die sich nach dem
Kaufvertrag richten, sowie Kosten für eventuell
nötige Genehmigungen. Der polnische Makler erhält in der Regel 1 bis 2 Prozent des Vertragswertes
als Vermittlungsgebühr. Bei deutschen Maklern
kann der Prozentsatz aber höher liegen. Hier sollten
sich Käufer genau informieren.
Die Kosten für den Notar sind abhängig vom Immobilienwert und in Festkosten und Prozentsätze
gestaffelt. So kommen bei Immobilienkaufverträgen
durchaus Staffelungen mit verschiedenen Festbeträgen und Zinssätzen zusammen, die in der Regel
in polnischen Złoty berechnet werden.
Die Mieteinnahmen werden in Polen versteuert.
Je nachdem, wo der Hauptwohnsitz des Vermieters
liegt, muss er sich die erzielten Gewinne aber im
Heimatland anrechnen lassen, was unter Umständen
den Steuersatz (Progressionsvorbehalt) erhöht.
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Kauf
Grundsätzlich muss in Polen der Immobilienkauf
notariell beurkundet und im Falle von Wohnungseigentum auch der Umfang der Eigentumsrechte
beschrieben werden. Sind spezielle Bedingungen an
den Kauf geknüpft, wie etwa eine behördliche Genehmigung, schließen die Parteien häufig einen Vorvertrag.
Dieser sollte ebenfalls notariell beurkundet werden,
um diese Bedingung später auch vor Gericht einklagen
zu können.
Zwar geht das Eigentum bereits mit Vertragsschluss auf
den Käufer über, dennoch muss das Geschäft im polnischen Immobilien- und Hypothekenregister eingetragen
werden. Diese Eintragung dient vor allem der öffentlichen Bekanntgabe. „Bei Ferienimmobilien in Kurorten ist
die Kurtaxe zu berechnen und abzuführen, Ferienobjekte können auch nicht ohne Weiteres dauerhaft bewohnt
werden“, weiß Hansel.
Handelt es sich um eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, sollte auch eine entsprechende Information über
die Nutzung als Ferienobjekt erfolgen.