des Einzelhandelskonzeptes als PDF

Transcrição

Einzelhandelskonzept
für die Stadt Bad Oeynhausen
Junker und Kruse
April 2008
Stadt Bad Oeynhausen Einzelhandelskonzept
Einzelhandelskonzept für die
Stadt Bad Oeynhausen
Im Auftrag der Stadt Bad Oeynhausen
Svenja Krämer
Johanna Doepner
Stefan Kruse
Junker und Kruse
Stadtforschung Planung
Markt 5 44137 Dortmund
Telefon: 02 31-55 78 58-0 Fax: 02 31-55 78 58-50
www.junker-kruse.de [email protected]
April 2008
3
Junker und Kruse
Stadtforschung Planung, Dortmund
Inhalt
1
Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der Untersuchung.................................7
2
Methodik der Untersuchung ............................................................................11
2.1 Angebotsanalyse ...........................................................................................11
2.2 Nachfrageanalyse ..........................................................................................16
2.3 Städtebauliche Analyse .................................................................................18
2.4 Kommunikationsstruktur ................................................................................19
3
Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends in der
Einzelhandelsentwicklung ...............................................................................21
4
Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der
Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Oeynhausen .............................24
4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung ...........................................24
4.2 Bevölkerungsverteilung und Siedlungsstruktur ..............................................26
5
Einzelhandelsrelevantes Standortprofil..........................................................29
5.1 Gesamtstädtische Struktur.............................................................................29
5.2 Räumliche Angebotsschwerpunkte in der Einzelhandelsstruktur der
Stadt Bad Oeynhausen..................................................................................31
5.2.1
Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Bad
Oeynhausen................................................................................................................32
5.2.2
Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung ...............39
5.2.3
Großflächiger Einzelhandel ........................................................................................44
5.2.4
Leerstandssituation in der Stadt Bad Oeynhausen ....................................................46
5.3 Konkurrenzsituation in Löhne- Gohfeld..........................................................48
5.4 Städtebauliche Rahmenbedingungen der räumlichen Teilbereiche...............49
5.5 Fazit Angebotsanalyse...................................................................................72
6
Analyse der Nachfragesituation ......................................................................73
6.1 Einzugsgebiet ................................................................................................73
6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ..........................................................80
6.3 Umsätze und Zentralitäten des Bad Oeynhausener Einzelhandels ...............95
6.4 Fazit zur Analyse der Nachfrageseite ............................................................98
7
Prognose der Verkaufsflächenspielräume .....................................................99
5
Junker und Kruse
8
Entwicklungsperspektiven und –leitlinien ................................................... 103
9
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Oeynhausen ......... 113
9.1 Warum ist ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen
sinnvoll? ...................................................................................................... 113
9.2 Übergeordnete Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung ......... 115
9.3 Strategien und Maßnahmen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung
in Bad Oeynhausen ..................................................................................... 118
9.3.1
Räumliches Leitbild zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad
Oeynhausen .............................................................................................................118
9.3.2
Bad Oeynhausener Sortimentsliste..........................................................................122
9.3.3
Entwicklungs- und Tabubereiche .............................................................................128
9.3.4
Entwicklungsbereiche und zentrale Versorgungsbereiche ......................................128
9.3.5
Tabubereiche............................................................................................................143
9.3.6
Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Bad
Oeynhausen .............................................................................................................144
9.4 Übersicht über die Zulässigkeit von Einzelhandelsansiedlungen gemäß
der konzeptionellen Aussagen .................................................................... 149
9.5 Analyse der Potenzialflächen ...................................................................... 150
Verzeichnisse ........................................................................................................ 165
Anhang .................................................................................................................. 168
Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung .......................................................................168
Rechtliche Vorgaben ............................................................................................ 170
Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe .......................... 174
Junker und Kruse
6
1 Ausgangslage, Anlass und Zielsetzung der Untersuchung
Seit mehr als drei Jahrzehnten dauert der Strukturwandel im Einzelhandel an und hat,
angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne, anscheinend noch immer nicht seinen Höhepunkt erreicht. Auch wenn dieses Phänomen auf
fast alle Branchen und Betriebsformen zutrifft, kommt dem Lebensmittelsektor, und hier
insbesondere den Lebensmitteldiscountern, eine besondere Bedeutung zu. Lebensmitteldiscounter verfolgen gleich mehrere Strategien in ihren Betriebskonzepten: in der
Regel autokundenorientierte Standorte mit einer ausreichenden Anzahl an Stellplätzen,
preisaggressiv im Hauptsortiment Lebensmittel bzw. Food sowie gezielte (wöchentlich
wechselnde) Sortimentsergänzungen mit Non-Food-Artikeln, die dann nicht selten
Marktanteile von bis zu 50 % für den Angebotszeitraum erreichen und somit in eine
starke Konkurrenz zu anderen örtlichen Anbietern in den betroffenen Hauptbranchen
treten. Neben den immer größer werdenden Betriebsformen und der damit einhergehenden Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung NichtLebensmittel) führt zudem die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der
Einzelhandelsbetriebe bei einem nahezu gleichbleibenden (und teilweise sogar rückläufigem) Nachfragepotenzial zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb, der in vielen Fällen bereits „kannibalöse Ausmaße“ annimmt.
Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wächst zunehmend, was sich insbesondere in neuen Betriebskonzepten und –strategien ausdrückt, allerdings auch mit erheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und
Gemeinden einhergeht. Diese Neuorientierung ist für die raumbezogene Planung auch
mit neuen Standortanforderungen und –mustern verbunden: integrierte, in der Regel
den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt, während dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachen)
verstärkt nachgefragt werden. Eine mögliche Folge dieser Entwicklung kann darin bestehen, dass ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze zunehmend grobmaschiger werden. Zudem erhalten die Standorte in der Regel eine rein autokundenorientierte
Ausrichtung, wodurch insbesondere nicht-pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw.
Nahversorgungsqualität und somit auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden.
Ähnliche Probleme sind bei Fachmärkten festzustellen, wenngleich sie auch nicht so
aggressiv auftreten. Auch bei diesem Betriebstyp spielen neue Standortmuster und
größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie sich ändernde Betriebskonzepte eine
Rolle, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den Randoder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Konsequenzen dieser Entwicklung konzentrieren sich allerdings auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge
potenzieller Kunden- und somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztlich der gesamte Standortbereich (Zentrum/Nebenzentrum) gefährdet sein kann. Parallel zu dieser Entwicklung ist ein immer größer werdender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten. Traf dieses Phänomen bis
Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören „zugekleb-
7
Junker und Kruse
te Schaufenster“ mittlerweile auch zum Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen.
Diesen betrieblichen bzw. konzernimmanenten Entwicklungen stehen raumordnerische
und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- bzw.
Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. So steht auch die Stadt Bad Oeynhausen vor
der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten Standortwünschen auf
der einen und volkswirtschaftlichen bzw. städtebaulichen und stadtentwicklungspolitisch motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation in der Stadt ausgerichteten, konstruktiven Umgang mit den beschriebenen
Strukturentwicklungen zu finden.
Auch der Stadt Bad Oeynhausen liegen zahlreiche Ansiedlungs- bzw- Veränderungs-/
Erweiterungsanfragen für verschiedene Einzelhandelseinrichtungen vor bzw. wurden in
der jüngsten Vergangenheit an sie herangetragen.
Die – auch insbesondere rechtliche – Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) eines städtebaulichen Konzeptes i.S.v. § 1 (6) Nr. 11 ist in
jüngsten Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn „erst solche konzeptionelle Festlegungen, die dann gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (früher: § 1
Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem
der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist.“1 Aber auch für die Steuerung in – bisher – unbeplanten Innenbereichen ist ein solches Einzelhandelskonzept
eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der (neuen) Vorschrift des § 9 (2a) BauGB
können für„ im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) [...] zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2
zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind. [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder
zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält.“ [...]
Neben diesen bundesrechtlichen Vorgaben, sind auch landesplanerische Vorgaben zu
beachten. So verlangt auch das novellierte, im Juni 2007 in Kraft getretene Landesentwicklungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen mit dem novellierten § 24 a,
der sich mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben beschäftigt, u.a. die Abgrenzung
zentraler Versorgungsbereiche sowie die Erarbeitung ortsspezifischer Sortimentslisten.
Nach § 24 a LEPro NRW dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. d.
§ 11 (3) BauNVO nur noch in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.
1
OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2006 - 7 D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2006 - 7 D 112/05.NE
Junker und Kruse
8
Diese zentralen Versorgungsbereiche werden von den Gemeinden als Haupt-, Nebenoder Nahversorgungszentren festgelegt. Vorhaben i. S. des § 11 (3) BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur noch in Haupt- und Nebenzentren angesiedelt
werden, die sich unter anderem durch ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen („Multifunktionalität“
des Zentrums), eine städtebaulich integrierte Lage und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz auszeichnen. Ferner führt §24 a
LEPro NRW an, dass zentrenund nahversorgungsrelevante Sortimente von der Gemeinde festgelegt werden; hierbei sind die zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten2.
Daher wurde im Juni 2007 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes beauftragt. Diese Untersuchung soll, unter Berücksichtigung sowohl der
rechtlichen, demographischen und städtebaulichen Rahmenbedingungen als auch der
betrieblichen Anforderungen, Strategien zur Einzelhandels- und letztlich auch zur
Stadtentwicklung aufzeigen.
Ziel ist es, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung, eine
sachgerechte und empirisch abgesicherte Bewertungsgrundlage für aktuell anstehende
Bebauungsplanverfahren und/oder Ansiedlungsanfragen zu liefern als auch mögliche
Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzuzeigen, so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik der
Stadt in die Lage versetzt werden, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Gleichzeitig bildet
ein solches Konzept auch eine wichtige (Argumentations- und Rechts-) Grundlage für
eine Kommune, wenn es um die Abwehr geplanter Vorhaben in Nachbarkommunen
geht, die sich ggf. negativ auf die Verwirklichung ihrer eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen auswirken können.
Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit aber auch zeigt, ist es mittlerweile
nicht mehr nur damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten; immer mehr muss auch
die spätere Umsetzung bedacht werden; und dies auch schon während der Bearbeitung. Aus diesem Grund ist das vorliegende Einzelhandelskonzept auf der Basis eines
breit angelegten Kommunikations- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Neben der Berichterstattung (z. B. Pressearbeit) und Rückkopplung der entsprechenden
Zwischenergebnisse in einem regelmäßig stattfindenden Arbeitskreis erfolgte die Beteiligung der örtlichen Politik über die Vorstellung der Ergebnisse im Ausschuss für Stadtentwicklung. Parallel dazu erhielten auch die Bad Oeynhausener Wirtschaft und Bevölkerung Kenntnis über die Ergebnisse die Präsentation vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung am 14. Mai 2008.
2
vgl. hierzu auch das Kapitel „Rechtliche Vorgaben“ im Anhang
9
Junker und Kruse
Das vorliegende Einzelhandelskonzept wurde zudem in einem internen Arbeitskreis,
bestehend aus Mitarbeitern der Stadtverwaltung der Planung, Wirtschaftsförderung
und der Bauordnung, diskutiert und redaktionell bearbeitet.
Mit Blick auf die Ausgangssituation und die untersuchungsrelevanten Fragestellungen
wurden folgende Arbeitsschritte bzw. –bausteine bearbeitet:
Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und
Zentrenstruktur in Bad Oeynhausen
Einzelhandelsrelevantes Standortprofil/ Angebotsseite des Einzelhandels in
Bad Oeynhausen
Analyse der Nachfrageseite
Prognose der Verkaufsflächenspielräume
Entwicklungsperspektiven und –leitlinien
Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen mit Zielen und Grundsätzen, räumlichem Leitbild und planungsrechtlichen Instrumenten
Junker und Kruse
10
2 Methodik der Untersuchung
Das vorliegende Einzelhandelskonzept stützt sich auf die Ergebnisse aus sowohl primär- wie sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen
wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen im engeren Sinne3, der
Leerstände im Bad Oeynhausener Stadtgebiet sowie der Dienstleistungsbetriebe in
den zentralen Bereichen durchgeführt. Zudem wurde eine telefonische Haushaltsbefragung und eine Kundenherkunftserhebung in Bad Oeynhausen vorgenommen.
Aufgrund der besonderen siedlungsräumlichen Situation durch den „fließenden Übergang“ zwischen der Stadt Bad Oeynhausen und der Nachbarstadt Löhne und der damit
zu vermutenden engen funktionalen Verknüpfung wurde sowohl die Erhebung der Verkaufsflächen als auch die Haushaltsbefragung auf den Stadtteil Löhne- Gohfeld ausgedehnt, um die Wechselbeziehungen der verschiedenen Standorte zu analysieren.
Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten,
Gutachten) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen
Vergleich der für die Stadt Bad Oeynhausen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen
insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der BBE Handelsforschung, Köln4.
Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung
und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter
anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro
NRW darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Diese
städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Stadt Bad Oeynhausen ergibt.
2.1
Angebotsanalyse
Im September 2007 wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl.
Leerstände) im gesamten Stadtgebiet und eine Erhebung aller Dienstleistungsbetriebe
in den zentralen Bereichen der Stadt Bad Oeynhausen sowie in Löhne- Gohfeld vorgenommen. Bei der Erhebung des Einzelhandels in der Stadt Bad Oeynhausen und Löhne- Gohfeld wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung des Einzelhandels im engeren Sinne flächendeckend durchge-
3
Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel
auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare
Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoff, Tankstellen und Apotheken werden nicht dem Einzelhandel
im engeren Sinne zugerechnet. Allerdings wurden aufgrund ihrer Einzelhandelsrelevanz Tankstellenshops und der
freiverkäufliche Anteil der Apotheken bei der Erhebung berücksichtig und mit erhoben.
4
Tätigkeitsschwerpunkt der BBE ist die Handelsberatung. Tätigkeitsfelder sind die Unterstützung und Durchführung von
Organisation, Erfahrungsaustausch, Marktanalysen, Marketing, Existenzgründung und Strategie im Einzelhandelsbereich (vgl. www.bbe.de)
11
Junker und Kruse
führt. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen kartiert und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte (nach Lagen:
Hauptgeschäftsbereich, integrierter Lage, nicht-integrierter Lage) vorgenommen.
Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden zunächst die Gesamtverkaufsflächen und die
jeweiligen Hauptwarengruppen (=dominierende Warengruppe in der betrieblichen Angebotsstruktur) der einzelnen Betriebe aufgenommen. Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge
und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände,
der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter
befindlichen Flächen, Schaufenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich
sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden5.
Um einen möglichst hohen Genauigkeitsgrad zu erreichen, wurden zur Flächenerfassung lasergestützte Flächenerfassungsgeräte eingesetzt.
Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere
Rechtsprechung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung
ist jedoch eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle
geführten Sortimente differenziert erfasst (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, soweit möglich bzw. vom Geschäftsinhaber/ Filialleiter zugelassen.
Bedeutende Veränderungen in der Angebotsstruktur des Bad Oeynhausener Einzelhandels, die sich im Laufe der Bearbeitungszeit des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes ergeben haben, sind, soweit dem Gutachter bekannt, in die Erhebungsdaten mit
eingeflossen, um ein möglichst aktuelles Bild der Angebotssituation darzustellen.
In der Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den in der folgenden
Tabelle dargestellten 17 (Haupt-)Warengruppen zugeordnet.
5
Dabei können aufgrund unterschiedlicher Definitionen des Begriffs „Verkaufsfläche“ durchaus Differenzen zwischen
den nach dieser Methodik ermittelten Verkaufsflächenzahlen und anderen älteren Datenquellen entstehen (z.B. durch
Nicht-Berücksichtigung von Vorkassenzonen und/oder gewichteten Außenflächen). Die Zugehörigkeit solcher Flächen
zur Verkaufsfläche wurde jedoch durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgericht bestätigt (vgl. BVerwG 4 C 10.04 Beschluss vom 24. November 2005).
Junker und Kruse
12
Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Bad Oeynhausen
Hauptbranchen
Sortimente (Erhebungsgrundlage)
Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe:
1.
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)
Nahrungs- und Genussmittel
Bäckerei-/Konditoreiwaren
Metzgerei-/Fleischereiwaren
Getränke
2.
Blumen / Zoo
Blumen, Zoo
3.
Gesundheit und Körperpflege
Drogerie, Körperpflegeartikel
Parfümeriewaren
Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel
Reform- und Biowaren
Apothekenwaren
4.
Bücher
Papier, Bücher, Schreibwaren, Zeitungen,
Zeitschriften
Papier, Schreibwaren, Bürobedarf
Zeitungen/Zeitschriften
Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe:
5.
Herren, Damen- und Kinderbekleidung
Bekleidung/ Wäsche
Bekleidung und Textilien allgemein
Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren
6.
Schuhe
Schuhe/ Lederwaren
Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)
7.
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel,
Haushaltswaren
Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren
Glas, Porzellan, Keramik
Geschenkartikel
8.
Spielwaren
Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente
Musikinstrumente
Hobby- und Bastelbedarf
9.
Sportbekleidung
Sport und Freizeit
Sportschuhe
Sportartikel
Sportgeräte
Campingartikel
Fahrräder und Zubehör
Überwiegend langfristige Bedarfsstufe
Wohn- und Einrichtungsbedarf
10. Wohnungseinrichtungsbedarf/ Teppiche
Haus- und Heimtextilien, Gardinen
Sicht- und Sonnenschutz
Teppiche (Einzelware)
Kunst, Bilder, Rahmen
Bettwaren, Matratzen
Haus-, Bett- und Tischwäsche
Badmöbel
11. Möbel
Küchenmöbel
Büromöbel
Gartenmöbel
Möbel allgemein
13
Junker und Kruse
12. Elektrogeräte/ Leuchten
Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware)
Elektrobedarf, Elektrohaushaltsgeräte , Leuchten
13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte,
Tonträger
Telekommunikation
Videokameras und –geräte, Foto
Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör
Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software
14. Medizinische und orthopädische Artikel
Augenoptik, Hörgeräte,
Sanitätsbedarf
15. Uhren, Schmuck
Uhren/Schmuck
16. Bau- und Gartenmarktsortimente
Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente,
Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche
(Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör
Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf
Kfz-Zubehör
17. Sonstiges
Aktionswaren, Erotikartikel, Kinderwagen
Quelle: eigene Darstellung
Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte Vollerhebung des Bad
Oeynhausener und Gohfelder Einzelhandels stellt eine wesentliche Grundlage zur
Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Ebene einzelner Standortbereiche dar. Nicht
nur durch die räumliche Lage der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes,
sondern auch durch die im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können auch die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünftigen
Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. So stellt die
Einordnung nach Lagekategorien beispielsweise eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der Bad Oeynhausener Sortimentsliste (vgl. dazu Kap. 9.3.2) dar.
Hier wurde bei der Erhebung der Verkaufsflächen zwischen drei verschiedenen Lagekriterien unterschieden. Der Hauptgeschäftsbereich stellt dabei den zentralen Bereich
der Stadt Bad Oeynhausen dar und zeichnet sich insbesondere durch seine Multifunktionalität (Mischung aus den Funktionen Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie,
Kultur, Freizeit, Verwaltung etc.) aus. Dieser Hauptgeschäftsbereich ist zudem zentraler Versorgungsbereich i.S. der §§2 (2), 9(2a) und 34 (3) BauGB und §11(3) BauNVO sowie §24a LEPro NRW und besitzt somit den Status als schützenswerter Bereich
(vgl. dazu auch Kapitel 9.3.1). Die Abgrenzung ergibt sich aus planerischen Festlegungen, städtebaulichen Konzepten sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen und berücksichtigt sowohl funktionale (Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenzen, Multifunktionalität) als auch städtebauliche (Bebauungsstruktur, Verkehrsstruktur, Gestaltung öffentlicher Räume) Kriterien.
Davon unterscheidet sich die integrierte Lage (vgl. dazu Karte 1), zu der alle Einzelhandelsbetriebe gehören, die sich in städtebaulich und siedlungsräumlich integrierten
Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte bzw. Konzentration von Einzelhandelsbetrieben nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Die Betriebe in integJunker und Kruse
14
rierten Lagen befinden sich somit nicht mehr im Hauptgeschäftsbereich, aber innerhalb
des Siedlungsgefüges und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen.
Karte 1: Definition der Lage: integrierte Lage
Beispiel Integrierte
Lage:
Edeka (Südstadt)
Die nicht-integrierte Lage dagegen umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z. B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfall- bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten wie es in Bad Oeynhausen im
Gewerbegebiet Werste der Fall ist. Zudem wurde in Bad Oeynhausen aufgrund der
besonderen Situation (Einkaufszentrum außerhalb der Innenstadt) innerhalb der nichtintegrierten Lage differenziert zwischen dem Angebot im Einkaufszentrum Werre- Park
und in sonstigen nicht-integrierten Lagen.
15
Junker und Kruse
Karte 2: Definition der Lage: nicht- integrierte Lage
Beispiel nicht-integrierte Lage:
Baustoff- Centrum
Linnenbecker
2.2
Nachfrageanalyse
Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfrageseite dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und –präferenzen der Bad Oeynhausener Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse auf den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen.
Haushaltsbefragung
Um diese Ziele zu erreichen, wurde eine über das gesamte Stadtgebiet gewichtete, telefonische Haushaltsbefragung durchgeführt, aus der sich die für Bad Oeynhausen
spezifischen Kaufkraftbindungs- und –abflussquoten, deren Berechnung Voraussetzung für eine Analyse der Nachfrage und somit auch einer Verkaufsflächenpotenzialberechnung sind, ermitteln. Neben diesen Kenntnissen dient die Befragung auch der
Erschließung von Einkaufsgewohnheiten und –bedürfnissen insbesondere im Bereich
der Versorgung mit Lebensmitteln in den Bad Oeynhausener Ortsteilen. Insgesamt bildet eine Haushaltsbefragung somit eine realistische Momentaufnahme des derzeitigen
Einkaufsverhaltens im Untersuchungsraum ab. Ergänzend wurde auch hier LöhneGohfeld mit in die Untersuchung einbezogen.
Die Haushaltsbefragung wurde in der Zeit vom 18. bis 21. September 2007 (Dienstag
bis Freitag) von dem Marktforschungsinstitut mcs marketing systems GmbH, Erfurt im
Auftrag des Planungsbüros Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund
durchgeführt. Insgesamt wurden im Stadtgebiet 450 und in Löhne- Gohfeld 150 Haushalte interviewt.
Mit Hilfe der eingesetzten computergestützten Fragebogentechnik (Computer-AssistedPersonal-Interviewing, CAPI) ist es möglich, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befra-
Junker und Kruse
16
gung in einer Datenbank). Um dabei sicherzustellen, dass keine Fehler unterlaufen, erfolgt während der Befragung eine regelmäßige Kontrolle der Ergebnisse.
Die Haushalte bzw. Telefonnummern wurden nach einem statistischen Zufallsprinzip
nach dem Flächenstichprobenverfahren (sog. area sampling) ausgewählt. Die aus einer Datenbank stammenden Telefondaten unterliegen einer zusätzlichen Kontrolle
durch Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen
zulässt.
Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht zu stark zu strapazieren und
die Verweigerungsquote möglichst zu reduzieren (auf fünf Interviews entfallen in der
Regel vier Verweigerungen), ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. Adressat der Befragung ist jeweils das für den Einkauf verantwortliche Haushaltsmitglied.
Kundenherkunftserhebung
Ergänzt wird die Analyse der Nachfrageseite durch eine Kundenherkunftserhebung,
welche in Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in Bad Oeynhausen durchgeführt wurde. Hierzu wurden im Zeitraum von einer Woche (15. bis 20. Oktober 2007)
Listen in ausgewählten Geschäften im Hauptgeschäftsbereich und an ausgewählten
weiteren Standorten ausgelegt, in denen die für den Zahlvorgang zuständigen Personen jeweils den Wohnort der bezahlenden Kunden eintragen sollten. Berücksichtigt
wurden dabei strukturprägende Einzelhandelsbetriebe im gesamten Stadtgebiet, wobei
der räumliche Schwerpunkt im Hauptgeschäftsbereich Bad Oeynhausen gesetzt wurde. Ergänzend wurden durch die Betreiber des Werre- Park (ECE) die Daten der Kundenherkunft aus dem Werre- Park, in dem regelmäßig Erhebungen durchgeführt werden, zur Verfügung gestellt und sind mit in die Analyse eingeflossen. Hierdurch ergibt
sich ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Stadt Bad Oeynhausen.
In der Verknüpfung der beiden Nachfragebausteine ergibt sich ein umfassendes und
für die weiteren Bearbeitungsschritte notwendiges und wichtiges Grundlagenmaterial.
Sekundärstatistische Daten
Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von
Einzelhandelsgutachten und –analysen zählt zu den Schritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen
statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus
der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden.
In diesem Zusammenhang wird u.a. auf Werte der BBE Köln zurückgegriffen. Diese
sogenannten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktualisiert veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Stadt oder Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem
Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden
Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt ge-
17
Junker und Kruse
kennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. Für das vorliegende Einzelhandelskonzept wurde auf die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern zurückgegriffen, die einen Teilbereich der Kaufkraftkennziffern darstellen.
Ergänzend zu den beschriebenen primärstatistischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen
und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere
wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung.
2.3
Städtebauliche Analyse
Ergänzt werden die in erster Linie einzelhandelsrelevanten Betrachtungen der Angebots- und Nachfrageseite durch eine auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichtete
städtebauliche Analyse. Dabei werden im Einzelnen die einzelhandelsrelevanten Funktionsbereiche des gesamten Stadtraums, also das innerstädtische Hauptgeschäftszentrum sowie die für die Zentrenstruktur relevanten Einzelhandelsvorhaben bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung
untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteil der städtebaulichen Analyse:
Lage im Stadtgebiet
Lage der Einzelhandelsmagneten
Verteilung der Geschäfte
Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen
Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr
Bebauungsstruktur
Qualität und Erhaltungszustand der Architektur
Gestaltung des öffentlichen Raumes/Eingangssituation
Einkaufsatmosphäre
Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen
Zudem werden die im Zentrum vorhandenen Einzelhandelsdichten bestimmt. Die Einzelhandelsdichte beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstsleistungs- oder Wohnnutzungen im
Erdgeschoss. Hauptlagen weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von ca. 90 bis 100 % auf. Bei geringeren Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden.
Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt Bad Oeynhausen. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher
Handlungsempfehlungen insbesondere für die Versorgungszentren der Stadt. Gleich-
Junker und Kruse
18
zeitig ist die städtebauliche Analyse der Zentren ein unbedingt notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 2(2)
und 34(3) BauGB und des § 11(3) BauNVO und § 9 (2a) BauGB sowie §24a LEPro
NRW. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung
der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung keine planerische „Abgrenzungsübung“, sondern ein notwendiger Schritt ist, um
eine rechtssichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler
Einzelhandelsentwicklungen zu bieten.
2.4
Kommunikationsstruktur
Ein begleitender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und
stößt einen Diskussionsprozess – auch nach Ablauf der begleitenden Untersuchung –
an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die
Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung – nach Abschluss der Untersuchung – gegeben.
Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten
Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Aus diesem Grund
wurde die Erarbeitung durch einen Arbeitskreis (Sitzungen am 15. November 2007; 08.
Januar 2008; 07. Februar 2008 und 09. April 2008) begleitet, der die Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in den Prozess einbrachte und somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die
entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte.
Nachfolgend sind die Personen/ Institutionen aufgeführt, die an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen haben und denen für ihre konstruktive Mitarbeit an
dieser Stelle noch einmal ausdrücklich gedankt wird.
19
Junker und Kruse
Tabelle 2: Teilnehmer des Arbeitskreises
Name, Vorname
Institution
Beckmann, Ernst- August
Bezirksregierung Detmold
Dr. Berger, Axel
Einzelhandelsverband OWL e.V.
Brackmann- Tiedau, Monika
Förderkreis Bad Oeynhausen e.V.
Dr. Brand, Volker
GRÜNE/ Bürgerforum
Brenzke, Jürgen
Interessengemeinschaft Eidinghausen e.V.
Hunting, Karl-Ernst
IHK Ostwestfalen zu Bielefeld
Dr. Jacob, Marion
Janke, Rainer
Stadtsparkasse Bad Oeynhausen
Kämmerling, Andreas
Volksbank Bad Oeynhausen- Herford eG
Kipp, Gerhard
Kreis Minden- Lübbecke
Krämer, Svenja
Junker und Kruse, Dortmund
Kruse, Stefan
Junker und Kruse, Dortmund
Mueller-Zahlmann, Klaus
Bürgermeister Stadt Bad Oeynhausen
Nagel, Kurt
CDU-Fraktion
Nolte- Ernsting, Helke
CDU-Fraktion
Ober- Sundermeyer, Wilhelm FDP-Fraktion
Scheer, Reinhard
SPD-Fraktion
Thielscher, Peter
Dr. Tiemann, Wolfgang
Vaupel, Marlies
Interessengemeinschaft Südstadtmeile
Wehmeier, Detlef
Dr. Winkelmann, Olaf
SPD-Fraktion
Junker und Kruse
20
3 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends in der Einzelhandelsentwicklung
Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild
als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor
wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf
der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt:
Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen:
Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration (neueste Entwicklung: geplante Übernahme des Lebensmitteldiscounters Plus durch Edeka).
Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden
Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) und Rentabilitäten.
Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch
Nachfolgeprobleme.
Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit
und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte.
Ein Wandel der Standortpräferenzen seitens der Konzerne/ Betreiber.
Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen.
Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen.
Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten:
Eine tendenziell in den nächsten Jahren sinkende Bevölkerungsanzahl mit erheblichen regionalen Unterschieden, überlagert durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft.
Eine Veränderung der Alterspyramide mit einem wachsenden Anteil älterer
Menschen.
Ein akzentuiertes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf; „Geiz-istgeil-Mentalität“), von dem insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren.
Eine aktuell wieder zu beobachtende „wachsende Kauflust“ nach Jahren der
Kaufzurückhaltung.
21
Junker und Kruse
Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft
haben - im Falle einer „ungezügelten bzw. ungesteuerten Entwicklung“ - aus Sicht der
Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation.
Eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz führt nach wie vor zu
fehlender Chancengleichheit von (vielen) innerstädtischen Zentren im Vergleich
zu nicht integrierten Standorten, die sich häufig in Form einer nach wie vor geringen Angebotsbreite des kernstädtischen Einzelhandels und einem geringen
Niveau im innerstädtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen
manifestieren, verbunden mit einer Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente
an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Die Situation wird durch die anhaltende Nachfrage nach Standorten außerhalb des Innenstadtkontextes (Beispiel Mindener Straße, Weserstraße) weiter verschärft. Dabei sind es speziell
die Vorhaben mit zentren- aber insbesondere auch nahversorgungsrelevanten
Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit des Bad Oeynhausener Hauptgeschäftsbereiches Beeinträchtigungen mit sich bringen (können). Durch diese
Tendenz ist insbesondere im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich der Stadt
Bad Oeynhausen sowohl die Gefahr einer möglichen Schwächung der Grundversorgungsfunktion als auch der mittelzentralen Leitbranchen deutlich zu erkennen, die durch geringe Passantenfrequenzen, Leerstände und Mindernutzungen (z. B. Asialand, Mäc Geiz in der Klosterstraße etc.) sichtbar wird.
Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die vermeintlich nicht in vorhandene Siedlungsstrukturen passen. Durch die größtenteils
kleinteiligen Bebauungsstrukturen ist der Hauptgeschäftsbereich besonders von
diesem Problem betroffen. In den gewachsenen Siedlungsstrukturen können
die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur bedingt bzw. nur mit erheblichen
Eingriffen (Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegungen, Erweiterungen, Umnutzungen etc.) erfüllt werden.
Junker und Kruse
22
Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter „zieht es nach draußen“). Auch die Möglichkeit, dass sich
das Nahversorgungsnetz, also speziell das Netz der Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für Bad Oeynhausen
nicht ausgeschlossen werden. Erste Tendenzen sind bereits durch die Aufgabe
verschiedener Lebensmitteldiscounter an der Detmolder Straße und Herforder
Straße und die gleichzeitige Neuansiedlung an autokundenorientierten Standorten (Weserstraße) zu erkennen. Durch weitere Nahversorgungsangebote an
städtebaulich nicht geeigneten, nicht integrierten Standorten bzw. durch eine
Überschreitung der (sehr geringen) absatzwirtschaftlichen Spielräume können
sich auch Gefährdungen für bestehende, gewachsene Versorgungsbereiche
ergeben, mit der Folge eines insgesamt grobmaschigeren Versorgungsnetzes.
Ein weiterer Aspekt, der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes zukünftig verstärkt beitragen kann, sind die Ansprüche der Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute marktübliche Verkaufsflächen von
800 m² bis 1.000 m², häufig bis 1.200 oder sogar 1.500 m², liegen zum Teil
deutlich über der Flächengröße bestehender Märkte in Bad Oeynhausen (z. B.
in der Innenstadt an der Herforder Straße oder in einigen Stadtteilen), so dass
hier – wie auch bereits zu beobachten ist – entsprechende Anfragen zur Erweiterung bzw. Umsiedlung einzelner Betriebe zu erwarten sind.
23
Junker und Kruse
4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der
Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Bad Oeynhausen
Um zu einer grundsätzlichen Einordnung der Stadt Bad Oeynhausen hinsichtlich der
einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Situation zu gelangen, wird im Folgenden
eine Übersicht der allgemeinen Rahmenbedingungen dargestellt, die sich direkt oder
indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes Bad Oeynhausen auswirken können.
4.1
Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung
Die Stadt Bad Oeynhausen ist eine von elf zum Kreis Minden-Lübbecke gehörenden
Kommunen. Neben Bad Oeynhausen gehören Espelkamp, Lübbecke, Petershagen
und Porta Westfalica zu den Mittleren kreisangehörigen Städten, während Minden als
Große kreisangehörige Stadt eingestuft wird. Des weiteren gehören Hille, Hüllhorst,
Preußisch Oldendorf, Rahden und Stemwede zum Kreis Minden-Lübbecke. Bad
Oeynhausen ist mit rund 50.000 Einwohnern nach Minden die zweitgrößte Stadt des
Kreises.
Die Stadt Bad Oeynhausen zeichnet sich insbesondere durch ihre Funktion als Kurstadt aus und besitzt dadurch zahlreiche medizinische Einrichtungen. Zudem ist Bad
Oeynhausen durch die reizvolle landschaftliche Lage am südlichen Rand des Wiehengebirges geprägt. Dies macht die Stadt zu einem ansprechenden Wohn- und Lebensstandort in Ostwestfalen-Lippe.
Durch die Autobahnen A 30 und A 2 verfügt Bad Oeynhausen über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Zudem verlaufen verschiedene Landstraßen und die Bundestrassen
B 61 und B 514 durch bzw. entlang des Stadtgebietes und gewährleisten eine gute Erreichbarkeit. Durch die Realisierung der geplanten Nordumgehung der B 61 bzw. den
Lückenschluss der A 30 wird sich zukünftig auch die sehr starke Verkehrsbelastung
der B 61 im Bereich Kanalstraße/ Mindener Straße deutlich verbessern. Im Bereich des
öffentlichen Personennahverkehrs ist die Stadt durch einen IC-Haltepunkt an das Regional- und Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn angeschlossen. Zudem verbinden
Linienbusse des örtlichen Busverkehrs die Kernstadt mit den Ortsteilen und umliegenden Kommunen.
Insgesamt bestehen für alle genannten Verkehrsarten sehr gute Verbindungen ins Umland und zu den umliegenden Zentren.
Gleichzeitig teilen insbesondere die B 61 und die Bahnlinie die Stadt in einen nördlichen und einen südlichen Bereich. Nach Fertigstellung der A 30 wird sich diese Situation noch einmal verstärken.
Gemäß der landesplanerischen Einstufung übernimmt Bad Oeynhausen die Funktion
eines Mittelzentrums. Diese Funktion übernimmt Bad Oeynhausen allerdings nur in
Teilbereichen; insbesondere durch die Angebote im Einkaufszentrum Werre- Park.
Gleichzeitig werden der Stadt Bad Oeynhausen durch die sehr starke KonkurrenzJunker und Kruse
24
situation im Umland, insbesondere durch die Mittel- bzw. Oberzentren Bielefeld und
Porta Westfalica in unmittelbarer Nähe, Grenzen gesetzt.
Karte 3: Lage im Raum
Die nachfolgende Karte gibt einen Überblick darüber, wie sich die Stadt Bad Oeynhausen aus einzelhandelsrelevanter Sicht im Vergleich zu ihren Nachbargemeinden darstellt. In Abhängigkeit von der landesplanerischen Funktion, Einwohnerzahl und der
einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer6 von 101,79 bewegt sich Bad Oeynhausen zusam-
6
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer bezeichnet denjenigen Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben,
der dem Einzelhandel zufließt. Die BBE Köln ermittelt diesen Schätzwert für unterschiedliche räumliche Einheiten in
regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.
25
Junker und Kruse
men mit Löhne, Herford und Bad Salzuflen im oberen Bereich im Vergleich zu den
Nachbarkommunen.
Karte 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2007
Quelle: BBE Köln, 2006, eigene Darstellung
4.2
Bevölkerungsverteilung und Siedlungsstruktur
Zur Zeit leben ca. 50.668 Einwohner7 in der Stadt Bad Oeynhausen, die sich auf einer
Fläche von rund 64,8 km² erstreckt. Die Stadt Bad Oeynhausen besteht aus acht
Ortsteilen, von denen die Kernstadt Bad Oeynhausen den größten Ortsteil darstellt. Mit
etwa 15.000 Einwohnern bildet Bad Oeynhausen den Siedlungsschwerpunkt im Stadtgebiet. Bad Oeynhausen setzt sich aus einem zentral gelegenen, historisch gewach-
7
Quelle: Stadt Bad Oeynhausen, Stand: 31.12.2007; nur Hauptwohnsitze
Junker und Kruse
26
senem Ortskern, der das Haupteinzelhandels- und Dienstleistungszentrum der Stadt ist
und die Kureinrichtungen aufweist, und ihn umgebenden gewachsenen Wohngebieten
zusammen. Am nördlichen Rand des Siedlungsbereiches schließen sich gewerblich
geprägte Bereiche an, die sich insbesondere entlang der Mindener Straße/ Kanalstraße konzentrieren.
Die weiteren Ortsteile befinden sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zur Kernstadt
und bilden einen fließenden Übergang mit den Siedlungsbereichen der Kernstadt (z. B.
Rehme, Werste, Eidinghausen) oder befinden sich, insbesondere im Norden und Süden der Kernstadt, einige Kilometer von der Kernstadt entfernt mit deutlichen Zäsuren.
Zudem bildet die topographische Situation im nördlichen Stadtgebiet in den Stadtteilen
Wulferdingsen und Volmerdingsen am Rand des Wiehengebirges eine natürliche
Trennung zum übrigen Stadtgebiet, so dass sich diese deutlich vom Siedlungsbereich
der Kernstadt abgesetzt befinden.
Aufgrund der geringen Größe einiger Ortsteile ist in einigen Bereichen (z. B. Dehme im
Osten) eine sehr schwache Ausstattungssituation im Bereich Nahversorgung vorhanden.
Die disperse Siedlungsstruktur und die topographische Situation (insbesondere der
nördlichen Ortsteile am Rande des Wiehengebirges) erschweren zudem die Austauschbeziehungen zwischen den Ortsteilen. Für Einwohner aus den Ortsteilen sind
Standorte in den Nachbarkommunen Vlotho, Löhne oder Porta Westfalica häufig besser bzw. schneller zu erreichen als die Kernstadt Bad Oeynhausen.
27
Junker und Kruse
Karte 5: Siedlungsstruktur der Stadt Bad Oeynhausen
Junker und Kruse
28
5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil
Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel beschriebenen übergeordneten
standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstrukturen in Bad Oeynhausen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten dargestellt. Auf Grundlage der im September 2007 durchgeführten flächendeckenden Einzelhandelserhebung, der Haushaltsbefragung sowie der städtebaulichen und einzelhandelsbezogenen Beurteilung der Versorgungsstandorte und –
bereiche werden die Angebots- und Nachfrageseite des Bad Oeynhausener Einzelhandels analysiert. Dabei wird die Analyse jeweils differenziert für die Gesamtstadt sowie für die einzelnen Versorgungsbereiche vorgenommen.
5.1
Gesamtstädtische Struktur
Die wesentlichen Einzelhandelskennwerte zum Zeitpunkt der Untersuchung (2007) für
die Stadt Bad Oeynhausen stellen sich folgendermaßen dar.
Es existieren 430 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 121.500 m².
Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb beträgt etwa 280 m² und
deutet somit bereits in einer ersten Einschätzung auf eine durchschnittliche
Verkaufsflächengröße pro Betrieb hin. In diesem Zusammenhang sind allerdings die sehr unterschiedlichen Betriebsgrößen in der eher kleinteilig strukturierten Innenstadt und an anderen Standorten (z. B. Werre- Park) zu beachten.
Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 2,4 m² pro
Einwohner und liegt damit – unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen – deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnittswert von 1,3 – 1,4
m² pro Einwohner. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner in den einzelnen Hauptbranchen sehr unterschiedlich ausfällt.
Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Bad Oeynhausener Einzelhandels,
untergliedert in verschiedene Hauptbranchen, wie folgt dar:
29
Junker und Kruse
Tabelle 3: Angebotssituation des Bad Oeynhausener Einzelhandels8
Hauptwarengruppe
VKF in m² *
Anteil an der
GVKF in %
25.070
20,6
Einwohnerbezogene
Verkaufsflächenausstattung in m²
0,49
Blumen/Zoo
1.700
1,4
0,03
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
4.690
3,9
0,09
PBS9 Zeitungen/ Zeitschriften
2.480
2,0
0,05
überwiegend kurzfristiger Bedarf
33.950
27,9
0,67
Bekleidung/ Wäsche
13.910
11,4
0,27
Schuhe/ Lederwaren
2.680
2,2
0,05
GPK / Haushaltswaren/ Geschenkartikel
5.240
4,3
0,10
2.090
1,7
0,04
Sport und Freizeit
2.610
2,1
0,05
überwiegend mittelfristiger Bedarf
26.530
21,8
0,52
Wohneinrichtungsbedarf
3.170
2,6
0,06
Möbel
10.600
8,7
0,21
Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte
1.470
1,2
0,03
Unterhaltungselektronik/ Musik/ Video /IT / Kommunikation
3.720
3,1
0,07
Medizinische und orthopädische Artikel
1.040
0,9
0,02
640
0,5
0,01
Baumarktsortimente
13.900
11,4
0,27
Gartenmarktsortimente
25.250
20,8
0,50
überwiegend langfristiger Bedarf
Sonstiges
59.800
1.250
49,2
1,0
1,17
0,02
Gesamt
121.530
100,0
2,39
10
Uhren/ Schmuck
Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Oeynhausen, September 2007
* Abweichungen zwischen der Summe der aufgeführten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen und der in den Summenzeilen dargestellten Gesamtverkaufsflächen ergeben sich aus Rundungsfehlern.
8
VKF= Verkaufsfläche, GVKF= Gesamtverkaufsfläche
9
PBS= Papier/ Bücher/ Schreibwaren
10
GPK= Glas/ Porzellan/ Keramik
Junker und Kruse
30
Unter rein quantitativen Gesichtspunkten zeigt der Bad Oeynhausener Einzelhandel
folgendes Bild:
5.2
Mit rund 59.800 m² Verkaufsfläche und einem Anteil von etwa 49 % an der Gesamtverkaufsfläche nehmen die Hauptwarengruppen der langfristigen Bedarfsstufe den quantitativ wichtigsten Stellenwert ein. Hier fällt insbesondere
die Hauptbranche Gartenmarktsortimente (ca. 25.250 m² VKF; rund 21 %) auf,
was auf verschiedene großflächige Gartencenter, insbesondere aber auf den
Betrieb Gartenoase an der Detmolder Straße mit etwa 11.000 m² Verkaufsfläche zurückzuführen ist.
Zudem nehmen die Warengruppen Möbel und Baumarktsortimente in der langfristigen Bedarfsstufe eine bedeutende Rolle.
Mit etwa 34.000 m² Verkaufsfläche und einem Anteil von rund 28 % der gesamten Verkaufsfläche entfällt ein weiterer quantitativer Angebotsschwerpunkt auf
die Hauptwarengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe, d. h. auf Güter des
täglichen Bedarfes, die einen hohen Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben ausmachen. Der größte Teil davon ist mit etwa 25.100 m² Verkaufsfläche
und einem Anteil von rund 21 % in der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel vorhanden. Hier ist gleichzeitig mit 114 Betrieben der Großteil der Einzelhandelsbetriebe zu finden, wobei in diesem Zusammenhang insbesondere
die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine wichtige Rolle spielen. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner in der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel liegt – gesamtstädtisch betrachtet – bei
0,49 m² und damit deutlich über dem bundesdeutschen Orientierungswert von
0,35 m² pro Einwohner und deutet damit (gesamtstädtisch gesehen) auf eine
verschärfte Wettbewerbssituation hin.
Bei einer qualitativen Betrachtung des Angebotes im Bereich Nahrungs- und
Genussmittel, d. h. insbesondere bei einer Analyse der Betriebstypenmischung, ist ein relativ ausgewogener Mix aus Lebensmittelvollsortimentern (wie
WEZ, Edeka) und Lebensmitteldiscountern (Aldi, Lidl, Plus) festzustellen.
Im Bereich des mittelfristigen Bedarfs liegen die quantitativen Angebotsschwerpunkte mit rund 13.900 m² Verkaufsfläche (ca. 11 % der Gesamtverkaufsfläche) in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche sowie mit rund 5.200 m² im Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltswaren/ Geschenkartikel. In der mittelfristigen Bedarfsstufe sind insgesamt rund 26.500 m² Verkaufsfläche vorhanden, was einem Anteil von etwa 22 % an der Gesamtverkaufsfläche entspricht.
Räumliche Angebotsschwerpunkte in der Einzelhandelsstruktur der
Die konkrete räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe auf das Bad Oeynhausener Stadtgebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren
31
Junker und Kruse
Einzelhandelsentwicklung von großer Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei
die Verteilung des Einzelhandelsangebotes auf die einzelnen Ortsteile bzw. Stadtbereiche sowie die Lage der Betriebe in Bezug auf ihre städtebauliche und siedlungsräumliche Integration (Hauptgeschäftsbereich, integrierte Lage, Werre- Park, nichtintegrierte Lage) betrachtet.
Im Anschluss wird diese Analyse detaillierter für einzelne funktional zusammenhängende Standortbereiche, insbesondere den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich,
vorgenommen.
5.2.1
Räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Bad Oeynhausen
Zum Zeitpunkt der Erhebung stellt sich die Verteilung der Verkaufsfläche auf die
einzelnen Ortsteile wie folgt dar (vgl. dazu Tabelle 4):
Der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt liegt mit etwa 36.500 m² Verkaufsfläche deutlich im Agglomerationsbereich der Kernstadt Bad Oeynhausen;
schwerpunktmäßig in den Ortsteilen Bad Oeynhausen und Dehme, in denen
rund 36.500 bzw. 41.300 m² Verkaufsfläche vorhanden sind. Der hohe Anteil
des Stadtteils Dehme ist auf den Werre- Park mit einer Gesamtverkaufsfläche
von etwa 29.500 m² zurückzuführen.
In Lohe sind mit insgesamt etwa 12.800 m² Verkaufsfläche vorhanden, der
Großteil der Verkaufsfläche ist auf das rund 11.000 m² großen Gartencenter
Gartenoase an der Detmolder Straße sowie den Lebensmitteldiscounter Netto
zurückzuführen.
Mit rund 9.300 m² Verkaufsfläche nimmt der Stadtteil Eidinghausen eine bedeutende Rolle innerhalb der Bad Oeynhausener Einzelhandelsstruktur ein.
Neben dem „gewachsenen Zentrum“ an der Eidinghausener Straße ist hier der
Standort an der Werrestraße mit einer Gesamtverkaufsfläche von etwa 2.600
m² zu nennen. Hier sind unter anderem die Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi sowie eine Filiale des Dänisches Bettelagers und ein Getränkemarkt angesiedelt. Zudem befinden sich derzeit Filialen von Rossmann und Ernstings Family im Bau, die diesem nicht-integrierten Standort ein zusätzliches Gewicht
verleihen.
In den Ortsteilen Volmerdingsen, Werste und Wulferdingsen ist ein deutlich
geringeres Einzelhandelsangebot vorhanden, das insbesondere durch die ansässigen Lebensmittelanbieter gestellt wird. (vgl. dazu auch 5.2.2).
In Dehme ist mit etwa 4.800 m² Verkaufsfläche ein geringes Verkaufsflächenangebot vorhanden, das nur ein marginales Nahversorgungsangebot enthält
und in erster Linie Verkaufsflächen im Bereich Möbel anbietet.
Junker und Kruse
32
Tabelle 4: Verkaufsflächen in m² nach Ortsteilen
Hauptbranche
Bad Oeynhausen
Dehme
Eidinghausen
Lohe
Rehme
Volmerdingsen
Werste
Wulferdingsen
Gesamt
8.910
20
3.140
1.180
6.970
1.350
2.460
1.050
25.070
Blumen/Zoo
1.000
50
160
20
150
20
70
230
1.700
2.130
0
370
220
1.240
240
370
130
4.690
610
10
360
40
1.110
60
160
140
2.480
Überwiegend kurzfristiger Bedarf
12.650
70
4.020
1.470
9.470
1.670
3.060
1.540
33.950
Bekleidung/ Wäsche
5.490
0
790
40
7.200
220
150
10
13.910
Schuhe/ Lederwaren
1.410
0
110
0
1.100
10
30
30
2.680
GPK/ Haushaltswaren/ Geschenkartikel
3.670
110
190
50
500
270
320
150
5.240
310
30
10
0
1.640
90
20
0
2.090
Sport und Freizeit
840
0
20
0
1.520
0
180
50
2.610
Überwiegend mittelfristiger Bedarf
11.720
130
1.120
90
11.950
580
700
230
26.530
2.170
40
710
0
0
110
130
20
3.170
850
4.270
1.130
0
970
30
0
3.360
10.600
PBS/ Zeitungen/ Zeitschriften
Möbel
33
Junker und Kruse
Hauptbranche
Bad Oeynhausen
Dehme
Eidinghausen
Lohe
Rehme
Volmerdingsen
Werste
Wulferdingsen
Gesamt
440
50
530
80
0
30
190
170
1.470
Unterhaltungselektronik/ Musik/
Video/IT
430
30
240
10
2.820
10
120
70
3.720
Medizinische und orthopädische
Artikel
550
0
150
0
240
0
100
0
1.040
Uhren/ Schmuck
360
0
0
0
240
10
40
0
640
Baumarktsortimente
2.200
150
1.170
110
7.950
270
1.110
960
13.900
4.300
1.740
270
11.050
7.220
180
90
400
25.250
Überwiegend langfristiger Bedarf
11.290
6.270
4.200
11.240
19.450
630
1.770
4.960
59.800
Sonstiges
840
0
0
20
400
0
0
0
1.250
Gesamt *
36.500
6.470
9.326
12.820
41.260
2.890
5.530
6.740
121.530
* Abweichungen zwischen der Summe der aufgeführten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen und der in den Summenzeilen dargestellten Gesamtverkaufsflächen ergeben sich aus Rundungsfehlern. Geringe Verkaufsflächen in einzelnen Branchen ergeben sich durch Randsortimente einzelner Einzelhandelsbetriebe.
Junker und Kruse
34
Die nachfolgende Tabelle 5 verdeutlicht die räumliche Verteilung der Verkaufsflächen der einzelnen Hauptbranchen in der Stadt Bad Oeynhausen nach Lagen, differenziert nach innerstädtischem Hauptgeschäftsbereich, Nahversorgungszentren (Eidinghausen und Südstadt), integrierte Lage, Werre- Park und nicht-integrierte Lage.
Zum Zeitpunkt der Erhebung stellt sich der Anteil der Verkaufsfläche in Bad Oeynhausen auf die einzelnen Lagen in Bezug zur Gesamtverkaufsfläche Bad Oeynhausens
wie folgt dar:
Mit einem Anteil von rund 44 % (Gesamtverkaufsfläche in integrierten Lagen
ca. 53.700 m² VKF) entfällt ein großer Teil der Verkaufsfläche in Bad Oeynhausen auf die städtebaulich integrierten Lagen im Stadtgebiet. Hier fallen insbesondere die Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel (ca. 14.900 m²
VKF, ca. 60 %), GPK/ Haushaltswaren/ Geschenkartikel (ca. 3.350 m² VKF, ca.
64 %) und Gartenmarktsortimente (ca. 13.400 m² VKF ca. 53 %) ins Gewicht.
Dieser ungewöhnlich hohe Anteil an Verkaufsflächen in städtebaulich integrierten Lagen ist insbesondere durch die Vielzahl an Lebensmittelanbietern in den
Ortsteilen (z. B. Werste, Wulferdingsen, Volmerdingsen, Rehme) zurückzuführen, die sich nicht innerhalb von Nahversorgungszentren, aber innerhalb der
Wohnsiedlungsbereiche und somit in städtebaulich integrierter Lage befinden.
Diese sind in der Regel aufgrund ihrer Betriebsform großflächig und beanspruchen somit einen hohen Anteil der Gesamtverkaufsfläche für sich
Mit einem Anteil von etwa 24 % (Gesamtverkaufsfläche Werre- Park ca. 29.200
m² VKF) entfällt der zweithöchste Anteil an Verkaufsflächen auf das Einkaufszentrum Werre- Park im Stadtteil Rehme. Mit rund 42 % und einer Verkaufsfläche von etwa 11.000 m² nehmen die Sortimente der mittelfristigen Bedarfsstufe
wie Bekleidung/ Wäsche (ca. ca. 7.000 m² VKF, ca. 51 %), Schuhe/ Lederwaren (ca. 1.100 m² VKF, ca. 40 %) und Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente (ca. 1.600 m² VKF, ca. 78 %) als innenstadttypische Warengruppen
eine besondere Bedeutung ein und machen den Werre- Park zu einem innerkommunalen Konkurrenzstandort für die Bad Oeynhausener Innenstadt.
Mit insgesamt ca. 20 % (Gesamtverkaufsfläche nicht-integrierte Lagen ca.
23.800 m² VKF) ist der drittgrößte Anteil der Einzelhandelsverkaufsflächen in
den städtebaulich nicht- integrierten Lagen zu finden. Hier entfallen die größten Anteile auf die Bereiche Gartenmarktsortimente (ca. 11.900 m² VKF, ca. 47
%), Möbel (ca. 4.300 m² VKF, ca. 41 %) und Baumarktsortimente (ca. 4.300 m²
VKF, ca. 30 %).
Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich nimmt als Hauptzentrum – rein
quantitativ betrachtet – mit einem Anteil von rund 10 % und einer Gesamtverkaufsfläche von etwa 11.600 m² nur eine marginale Rolle innerhalb der Bad
Oeynhausener Einzelhandelsstruktur ein. Bedeutendste Warengruppen sind
hier Bekleidung/ Wäsche (ca. 4.400 m² VKF, ca. 31 %) und Schuhe (ca. 900 m²
VKF, ca. 36 %)
35
Junker und Kruse
In den Stadtteilen bzw. Bereichen Südstadt und Eidinghausen, in denen städtebaulich- funktionale Zentrenstrukturen vorhanden sind, sind in den jeweiligen
Zentren mit insgesamt etwa 3 % und rund 3.200 m² Gesamtverkaufsfläche nur
geringe Verkaufsflächenanteile vorhanden. Da diese Zentren in erster Linie die
Funktion als Nahversorgungszentren erfüllen, ist hier der Großteil der Verkaufsfläche mit etwa 1.300 m² im Bereich Nahrungs- und Genussmittel vorhanden. Mit etwa 350 m² Verkaufsfläche sind ebenfalls größere Verkaufsflächen in
der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel vorhanden. Zudem verfügen die Nahversorgungszentren über rund 380
m² Verkaufsfläche im Bereich Schuhe, die allerdings – gesamtstädtisch betrachtet – nur eine deutlich untergeordnete Rolle einnehmen.
Junker und Kruse
36
Tabelle 5: Verkaufsflächen in m² nach Lagen
Hauptbranche
Hauptgeschäftsbereich
Zentren
Südtstadt
und Eidinghausen
Integrierte
Lage
VKF in
m²
In %
1.320
5,3
1.330
5,3
14.910
59,5
6.330
25,2
170
9,8
130
7,7
1.290
76,0
0
1.230
26,2
350
7,5
2.200
46,9
310
12,3
130
5,2
820
3.020
8,9
1.940
5,7
Bekleidung/ Wäsche
4.370
31,4
80
Schuhe/ Lederwaren
940
35,2
690
Sport und Freizeit
Blumen/Zoo
VKF in In % VKF in
m
m²
Nichtintegrierte
Lage
VKF in In % VKF in
m²
m²
Gesamt
In %
VKF in
m²
In %
1.190
4,7
25.070
100
0,0
110
6,5
1.700
100
910
19,3
0
0,0
4.690
100
33,0
1.080
43,4
150
6,0
2.480
100
19.220
56,6
8.320
24,5
1.450
4,3
33.950
100
0,6
2.100
15,1
7.040
50,6
320
2,3
13.910
100
380
14,2
250
9,2
1.080
40,2
30
1,2
2.680
100
13,1
190
3,6
3.350
63,8
430
8,2
590
11,3
5.240
100
170
8,1
60
2,6
220
10,3
1.620
77,7
30
1,3
2.090
100
630
24,0
0
0,0
460
17,8
830
32,0
680
26,2
2.610
100
6.800
25,6
700
2,6
6.380
24,0
1.660
6,2
26.530
100
660
20,9
340
10,6
2.030
63,9
150
4,6
3.170
100
37
In %
Werre- Park
11.000 41,5
0
0,0
Junker und Kruse
Hauptbranche
Zentren
Südtstadt
und Eidinghausen
Integrierte
Lage
VKF in
m²
In %
Möbel
60
0,6
0
0,0
6.210
58,6
0
0,0
290
19,9
10
0,7
1.080
73,5
0
Unterhaltungselektronik/ Musik/
Video/IT / Kommunikation
60
1,7
40
1,2
760
20,4
390
37,7
120
11,3
240
Uhren/ Schmuck
300
46,7
50
7.8
Baumarktsortimente
20
0,1
30
0
0,0
1.790
Sonstiges
Gesamt *
VKF in In % VKF in
m
m²
In %
Werre- Park
Nichtintegrierte
Lage
VKF in In % VKF in
m²
m²
Gesamt
In %
VKF in
m²
In %
4.330
40,9
10.600
100
0,0
90
5,9
1.470
100
2.790
75,2
60
1,6
3.720
100
23,0
240
23,0
50
5,1
1.040
100
80
12,9
210
32,6
0
0,0
640
100
0,2
3.430
24,7
6.240
44,9
4.180
30,1
13.900
100
0
0,0
13.400
53,1
0
0,0
11.850
46,9
25.250
100
3,0
590
1,0
27.230
45,5
9.480
15,9 20.710
34,6
59.800
100
20
1,2
0
0,0
840
66,9
400
31,9
0,0
1.250
100
11.630
9,6
3.230
2,7
53.660
44,2
19,6
121.530
100
0
29.200 24,0 23.810
* Abweichungen zwischen der Summe der aufgeführten sortimentsspezifischen Verkaufsflächen und der in den Summenzeilen dargestellten Gesamtverkaufsflächen ergeben sich aus Rundungsfehlern.
Junker und Kruse
38
5.2.2
Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung
Ein besonderer Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur, aber auch im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge, kommt der wohnungsnahen Grundversorgung
der Bevölkerung und dabei vorrangig der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln zu. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern
und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in
räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden.
Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs gehören die Hauptwarengruppen Nahrungsund Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Schreibwaren/ Papier/ Zeitungen/ Zeitschriften sowie (Schnitt-)Blumen.
Ergänzt werden diese Hauptbranchen bzw. Sortimente häufig durch eher kleinteilige
Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können für die wohnungsnahe Grundversorgung als relevant bezeichnet werden:
Tabelle 6: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung
Mindestausstattung
Brot und Backwaren
Fleisch und Wurstwaren
Getränke
Drogerie- und Körperpflegeartikel
Post, Bank
Ärzte, Friseur
Apothekerwaren
Zusatzausstattung
Spirituosen, Tabakwaren
Zeitungen/Zeitschriften
Bücher/Schreibwaren
(Schnitt-)Blumen
Café, Gaststätte
Reinigung, Reisebüro
In der Praxis wird als Indikator zur Bewertung der Nahversorgungssituation einer
Kommune insbesondere die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben der rein quantitativen Betrachtung ist darüber hinaus auch die Analyse der
räumlichen (Erreichbarkeit) und strukturellen (Betriebsformenmix) Aspekte unerlässlich.
39
Junker und Kruse
Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung mit
Verkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel pro Einwohner (vgl. dazu
Tabelle 7). Gesamtstädtisch ergibt sich für die Stadt Bad Oeynhausen aufgrund der
ermittelten Verkaufsfläche für die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel ein Wert
von 0,49 m² pro Einwohner. Dieser Wert liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des
bundesweiten Referenzwertes von 0,35 m² pro Einwohner und weist somit in einer ersten Einschätzung – gesamtstädtisch betrachtet - auf eine sehr gute Versorgung hin.
Gleichzeitig deutet dieser Wert jedoch auch auf eine ausgedehnte Wettbewerbssituation hin. Durch die geplante Verlagerung inkl. Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters Aldi von der Herforder Straße an die Weserstraße wird sich dieser
Wert noch einmal erhöhen.
Tabelle 7: Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel in den Bad Oeynhausener
Stadtteilen
Stadtteil
Einwohner11
VKF in m²
VKF in m² pro Einwohner
Eidinghausen
7.659
3.140
0,41
Dehme
3.234
20
0,01
Bad Oeynhausen
14.706
8.910
0,61
Lohe
3.328
1.180
0,35
Rehme
7.580
6.970
0,92
Werste
6.618
2.460
0,37
Wulferdingsen
3.525
1.050
0,30
Volmerdingsen
4.018
1.350
0,34
Gesamt
50.668
25.070
0,49
Bei einer stadtteilspezifischen Betrachtung wird deutlich, dass im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel erhebliche Unterschiede festzustellen sind. Diese sind jedoch im Einzelnen in einen gesamtstädtischen, räumlichen Zusammenhang zu stellen, so dass sich einige Werte relativieren.
Denn je nach Lage und Größe können Einzelhandelsbetriebe innerhalb einer Erhebungseinheit durchaus auch eine Versorgungsfunktion für benachbarte Ortsteile, die
selbst ein quantitatives oder qualitatives Defizit aufweisen, übernehmen.
Grundsätzlich bleibt zur Verkaufsflächenausstattung in den Bad Oeynhausener Stadtteilen festzuhalten:
11
Quelle: Stadt Bad Oeynhausen, Stand: 31.12.2007, nur Hauptwohnsitze
Junker und Kruse
40
Erwartungsgemäß nimmt die Kernstadt Bad Oeynhausen mit einer Verkaufsflächenausstattung von rund 0,61 m² pro Einwohner eine herausragende Position ein. Hier sind insbesondere die Standorte an der Mindener Straße (Aldi,
WEZ), Schulstraße (Edeka) und Weserstraße (Plus, Aldi Verlagerung) zu nennen.
In Rehme ist die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung mit einem
Wert von rund 0,92 m² mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt,
was insbesondere auf die große Verkaufsfläche im Werre- Park zurückzuführen ist.
In den Stadtteilen Eidinghausen, Werste, Wulferdingsen, Lohe und Volmerdingsen ist mit Verkaufsflächen von 0,30 bis 0,41 m² pro Einwohner im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine ausreichende Angebotssituation vorhanden.
In Dehme dagegen ist eine deutliche Unterversorgung im Bereich wohnungsnahe Grundversorgung festzustellen, da kein größerer Lebensmittelanbieter,
sondern lediglich ein Bäcker vorhanden ist. Hier ist allerdings auch festzustellen, dass die Mantelbevölkerung in diesem Stadtteil mit etwa 3.230 Einwohnern
aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht als zu gering für die Ansiedlung eines
strukturprägenden Lebensmittelanbieters darstellt12. Erschwerend hinzu kommt
die Nähe Dehmes zu den Standorten in Rehme und Eidinghausen, so dass die
Entwicklungsspielräume für einen eigenen größeren Lebensmittelanbieter als
gering zu bewerten sind.
Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine räumliche Bewertung der
Einzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von
Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 600 bis 1.000 m
als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische
Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistanzen13. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als
anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Nahversorgungsangeboten. Im Rahmen dieser Untersuchung wird ein Radius von rund 600 m als
Bewertungsmaßstab angesetzt.
In der folgenden Karte 6 werden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (ab einer
12
Ein Lebensmittelvollsortimenter von rund 1.000 m² Verkaufsfläche und einer maximalen Kaufkraftabschöpfung von
etwa 50 % im Marktgebiet benötigt etwa eine Mantelbevölkerung von mindestens 5.000 Einwohnern.
13
Auch der Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen nennt die zumutbare Grenze von 10 Gehminuten.
Legt man eine Laufgeschwindigkeit von 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zu Grunde, wird in 10 Minuten eine Distanz von 900 m
zurückgelegt. Vgl. Gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und Sport, d. Ministeriums für Wirtschaft
und Mittelstand, Technologie und Verkehr, d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft u.d. Ministeriums für Bauen und Wohnen: Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von
Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 07.05.1996, in: Ministerialblatt für das Land Nordrhein-Westfalen, Nr. 38, 49 Jg.,
Düsseldorf, 20.02.1996
41
Junker und Kruse
Verkaufsfläche von 400 m²) im Bad Oeynhausener Stadtgebiet mit einem Luftlinienradius von 600 m dargestellt.
Es wird deutlich, dass ein großer Teil des Siedlungsbereiches der Stadt Bad
Oeynhausen durch die Radien abgedeckt wird, wobei sich einige Radien sogar mehrfach überschneiden, was insbesondere in den Bereichen mit guter
bzw. überdurchschnittlicher Verkaufsflächenausstattung wie dem südlichen Bereich Bad Oeynhausens (Südstadt und Weserstraße) bzw. in Rehme der Fall
ist. Somit wird deutlich, dass Bad Oeynhausen über ein sehr dichtes Netz von
Lebensmittelanbietern verfügt.
Auch die dispers liegenden Stadtteile wie Volmerdingsen oder Wulferdingsen sind gut versorgt, obwohl hier teilweise lediglich eine geringe Mantelbevölkerung vorhanden ist.
Allerdings sind in der Innenstadt und im Stadtteil Dehme Versorgungslücken
festzustellen. Anfang 2008 hat ein Lebensmittelanbieter mit rund 300 m² Gesamtverkaufsfläche in dem ehemaligen Ladenlokal des Lebensmitteldiscounters Plus in der Innenstadt an der Herforder Straße eröffnet, so dass die Nahversorgung in diesem Bereich verbessert worden ist. Ein Betrieb dieser Größenordnung kann allerdings die vorhandene Versorgungslücke im Innenstadtbereich nicht schließen. Diese Defizite werden sich durch die Verlagerung des
Lebensmitteldiscounters Aldi von der Herforder Straße an die Weserstraße
noch einmal verstärken.
Junker und Kruse
42
Karte 6: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte in Bad
Oeynhausen
Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Oeynhausen, September 2007, eigene Darstellung; rot= Lebensmittelvollsortimenter; blau= Lebensmitteldiscounter
Für die Qualität der Grundversorgung ist auch das strukturelle Angebot, insbesondere
der Betriebsformenmix, maßgeblich. Festhalten bleibt, dass in Bad Oeynhausen insgesamt eine gute Bandbreite der Betriebsformen im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln vorhanden ist. Neben den vorhandenen Lebensmitteldiscountern, Lebensmittelvollsortimentern runden kleinere Fachgeschäfte und Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) das Nahversorgungsangebot ab. Die Betriebsgrößen
43
Junker und Kruse
stellen sich zum Teil als zu gering und nicht mehr marktgängig dar. Hiervon betroffen
ist insbesondere der Lebensmittelanbieter Aldi an der Herforder Straße, der ja bereits
seine Verlagerungsabsicht angekündigt hat und derzeit einen neuen Standort an der
Weserstraße baut.
5.2.3
Großflächiger Einzelhandel
Wie die Ausführungen zur quantitativen Verkaufsflächenausstattung bereits gezeigt
haben, kommt den großflächigen Einzelhandelsbetrieben eine, je nach Betriebsform
oder Branche, prägende Rolle in der Bad Oeynhausener Einzelhandelsstruktur zu.
Rund 90.000 m² Verkaufsfläche und somit einem Anteil von ca. 75 %, entfallen in Bad
Oeynhausen auf großflächige Einzelhandelsbetriebe14.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel
planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Zu ihnen zählen u.a. Warenhäuser,
SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Planungsrechtlich werden Einzelhandelsbetriebe ab einer Verkaufsfläche von 800 m² (dies entspricht
1.200 m² BGF – Bruttogeschossfläche) als großflächig i. S. v. § 11 (3) BauNVO eingestuft15.
Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend wird auch in Bad Oeynhausen die Einzelhandelsstruktur zunehmend durch großflächige Betriebsformen geprägt.
Derzeit werden insbesondere aus der Lebensmittelbranche (Discounter) Ansiedlungsund Erweiterungsanfragen an die Kommunen gerichtet. Grundsätzlich sind Betriebe
dieser Art wichtig für eine attraktive und umfassende Branchen- und Betriebs (-formen)
mischung. Zu groß dimensionierte und/ oder peripher – sowohl innerhalb des Stadtgebietes als auch im Hinblick auf die Nachbarkommunen – angesiedelte Betriebe können
jedoch zu negativen Auswirkungen auf die Zentrenfunktion des Hauptgeschäftsbereiches oder auch die übrigen (zentralen) Versorgungsbereiche bzw. deren Entwicklungsperspektive führen.
14
Hier werden alle Einzelhandelsbetriebe ab einer Gesamtverkaufsfläche von 800 m² Berücksichtigung.
15
Vgl. hierzu auch das Urteil des BverwG vom 24.11.2005 zum Thema „Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben“
Junker und Kruse
44
Karte 7: Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Bad Oeynhausen
45
Junker und Kruse
Auch in Bad Oeynhausen hat, dem allgemeinen Trend folgend, eine Angebotsverschiebung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten an städtebaulich nicht-integrierte Standorte wie Gewerbegebiete oder „Grüne-WieseStandorte“ stattgefunden. An dieser Stelle ist insbesondere das Einkaufszentrum Werre- Park zu nennen, in dem ein Großteil der Verkaufsfläche aus zentrenrelevanten Sortimenten besteht.
Zudem ist eine räumliche Konzentration der großflächigen Betriebe entlang der Achse
Mindener Straße/ Kanalstraße und Eidinghausener Straße zu finden.
In der Bad Oeynhausener Innenstadt dagegen ist lediglich ein großflächiger Betrieb
(Modehaus Hagemeyer) mit einer Verkaufsfläche von rund 1.600 m² vorhanden.
5.2.4
Leerstandssituation in der Stadt Bad Oeynhausen
Ladenleerstände sind Ausdruck ökonomischer Veränderungen und werden im Wesentlichen durch sich verändernde Geschäftsbedingungen auf der Angebots- und/ oder
Nachfrageseite bedingt, die entweder den Betrieb selber oder den Standort des Betriebes betreffen. Ladenleerstände , verursacht durch zum Teil einzelbetriebliche Entscheidungen, aber auch durch Veränderungen am Mikrostandort, haben in den letzten
Jahren deutlich zugenommen und in einigen Städten bereits ein alarmierendes Ausmaß angenommen.
Auch der Bad Oeynhausener Einzelhandel bleibt von dieser Entwicklung nicht unberührt. Umnutzung von Ladenlokalen zu anderen Nutzungen (Wohnen oder
Dienstleister), Standortabwertungen, zunehmende Leerstände in einigen Lagen, die
durch diese Entwicklung ihre Bedeutung als Einzelhandelsstandort bzw. –lage verlieren, sind nur einige Phänomene dieser Entwicklungen, die auch in Bad Oeynhausen zu
beobachten sind. Diese Bedeutungsverluste einzelner Lagen sind auch in Bad Oeynhausen im Bereich der Nebenlagen City Center und Hohenzollernpassage zu erkennen.
Zum Zeitpunkt der Erhebung16 sind in der Stadt Bad Oeynhausen mindestens 4.900 m²
leerstehende Verkaufsfläche17 in insgesamt 52 Ladenlokalen zu verzeichnen (vgl. dazu
Tabelle 8).
16
September 2007; Teilaktualisierung April 2008
17
Er konnten lediglich die Flächen erhoben werden, die einsehbar waren bzw. bei denen Angaben zu Flächengrößen
vorhanden waren.
Junker und Kruse
46
Tabelle 8: Leerstände im Bad Oeynhausener Stadtgebiet (September 2007)
Stadtteil
Anzahl der
Leerstände
VKF in m²
(gerundet)
Bad Oeynhausen
42
4.020
davon Innenstadt
30
2.000
Eidinghausen
2
120
Rehme
3
500
Werste
4
660
Wulferdingsen
1
30
Lohe
1
50
53 (10 %)
5.380 (4 %)
Gesamt
Struktur
bis ca. 380 m²; eher
kleinteilig
Dies bedeutet, dass rund 10 % aller in der Stadt Bad Oeynhausen vorhandenen Ladenlokale von Leerstand betroffen sind. Dieser relativ hohe Anteil an leerstehenden
Ladenlokalen ist hauptsächlich auf die sehr kleinteilige Struktur der Ladenlokale (insbesondere in der Innenstadt) zurückzuführen, da diese nur in wenigen Fällen den aktuellen Flächenansprüchen des Einzelhandels genügen, so dass sich eine weitere Nutzung in vielen Fällen als schwierig erweist. Mit rund 5.150 m² und einem Anteil von etwa 4 %dagegen ist der Anteil an der Gesamtverkaufsfläche (ca. 126.700 m² VKF inkl.
Leerstände) als gering zu bezeichnen.
Bei einer detaillierten räumlichen Betrachtung der Leerstandssituation im Bad Oeynhausener Hauptgeschäftsbereich ist eine Konzentration von Leerständen im City Center und den Königshofkollonaden vorhanden. Klosterstraße und Viktoriastraße dagegen sind nur marginal von Leerständen betroffen, was auf eine insgesamt stabile Einzelhandels- und Vermietungssituation hinweist.
47
Junker und Kruse
Karte 8: Räumliche Verteilung der Leerstände im Bad Oeynhausener innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich
Quelle: Einzelhandelserhebung Bad Oeynhausen, September 2007, eigene Darstellung
5.3
Konkurrenzsituation in Löhne- Gohfeld
Aufgrund der besonderen siedlungsräumlichen Situation und dem „fließen Übergang“
zwischen dem Bad Oeynhausener Stadtgebiet und dem Stadtteil Löhne- Gohfeld wurden hier ebenfalls die Einzelhandelsverkaufsflächen erhoben, da davon auszugehen
ist, dass enge Austauschbeziehungen zwischen den verschiedenen Standorten stattfinden. Die Angebotssituation in Löhne- Gohfeld stellt sich wie folgt dar:
Insgesamt sind in Löhne- Gohfeld rund 22.400 m² Verkaufsfläche vorhanden.
Große Bedeutung hat die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit ca.
6.000 m² Verkaufsfläche. Hier sind insbesondere die Standorte des Ratio Einkaufszentrums an der Koblenzer Straße mit etwa 7.800 m² Verkaufsfläche und
der Plus Markt an der Weihestraße mit etwa 670 m² Verkaufsfläche zu nennen,
die aufgrund der unmittelbaren räumlichen Nähe eine direkte Konkurrenzsituation für den Bad Oeynhausener Einzelhandel darstellen.
Auch die Bereiche Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltswaren mit etwa 1.100 m²
Verkaufsfläche und Bau- und Gartenmarktsortimente weisen attraktive Angebote auf.
Junker und Kruse
48
Tabelle 9: Konkurrenzsituation in Löhne- Gohfeld
Hauptwarengruppe
Löhne- Gohfeld
6.000
Blumen/Zoo
480
660
430
7.570
Bekleidung/ Wäsche
970
Schuhe/ Lederwaren
260
1.060
210
Sport und Freizeit
300
2.800
130
Möbel
1.290
420
Unterhaltungselektronik/ Musik/ Video/IT
310
370
Uhren/ Schmuck
50
Baumarktsortimente
3.430
5.960
11.950
Sonstiges
70
Gesamt *
22.390
Quelle: eigene Erhebung, September 2007
5.4
Städtebauliche Rahmenbedingungen der räumlichen Teilbereiche
Die heutige Ausdehnung und Struktur der Stadt Bad Oeynhausen entstand durch die
kommunale Gebietsreform 1973, bei der die alte Kernstadt mit den Gemeinden Dehme, Eidinghausen, Lohe, Rehme, Volmerdingsen, Werste und Wulferdingsen zusammengelegt wurde. Dementsprechend besteht Bad Oeynhausen heute aus acht, teilweise räumlich voneinander getrennten Stadtteilen.
Im Folgenden werden die für Bad Oeynhausen entscheidenden Einzelhandelsagglomerationen detailliert betrachtet. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Einzelhandelsschwerpunkte innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich, Zentren Südstadt und
Eidinghausen, die solitären Nahversorgungsstandorte, Einkaufszentrum Werre- Park
und weitere Sonderstandorte.
49
Junker und Kruse
Die städtebauliche Analyse der relevanten Einzelhandelsstandorte dient unter anderem
als Grundlage für die im Rahmen des Konzeptes vorzunehmende räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, die im Sinne der §§ 2 (2) und 34 (3) BauGB
und 11 (3) BauNVO und §9 (2a) BauGB sowie § 24a LEPro NRW als schützenswerte
Bereiche beschrieben werden.
Lage, Ausdehnung und Struktur der Innenstadt
Die Innenstadt von Bad Oeynhausen liegt innerhalb der Kernstadt und reicht im Westen bis an die Stadtgrenze zu Löhne. Nach Norden und Süden wird sie von Bahnflächen begrenzt, nach Osten geht sie in Villenbebauung und einfachere Wohnquartiere
über.
Die Bebauungsstruktur der Innenstadt ist weitgehend offen, lediglich in einem kleinen
Quartier am Bahnhof Nord befindet sich ein verdichteter Bereich mit überwiegend geschlossener Bebauungsstruktur. Rund um den Kurpark, aber auch in den östlich und
westlich angrenzenden Stadtquartieren, ist eine villenartige Bebauung prägend. Die
Straßen sind vielfach als Allee mit großen Baumbeständen angelegt. Beides zeugt
auch heute noch von der Bedeutung Bad Oeynhausens als prachtvolle Kurstadt mit einem großen Anteil an gehobenem Bürgertum.
Städtebauliche Attraktion und Besonderheit bildet die große innerstädtische Grünanlage, der Kurpark nach den Plänen von Peter Josef Lenné. Mitte des 19. Jahrhunderts
als Landschaftspark angelegt und nach und nach ausgebaut, sind in ihn herausragende und architektonisch vielseitige Zeugnisse einer mondänen Kur- und Bäderzeit integriert: Die Baustile der imposanten Kureinrichtungen reichen vom Klassizismus Mitte
des 19. Jahrhunderts über Neorenaissance und Neobarock bis hin zum Neoklassizismus des beginnenden 20. Jahrhunderts. Neben seiner Erholungsfunktion für Kurgäste
dient der Kurpark auch der Bad Oeynhausener Bevölkerung als wichtiger innerstädtischer Naherholungsraum.
In der Innenstadt von Bad Oeynhausen sind rund 125 Einzelhandelbetriebe verortet,
die zusammen einen Anteil von rund 29 % des Bad Oeynhausener Einzelhandels
ausmachen. Insgesamt befinden sich in der Innenstadt damit rund 11.300 m² Verkaufsfläche, was nur einem Anteil von 9 % an der Gesamtverkaufsfläche entspricht.
Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich
Der innerstädtische Geschäftsbereich einer Stadt ist aufgrund seiner gesamtstädtischen und - je nach Zentralitätsstufe der Stadt - auch regionalen Funktion insbesondere in den Bereichen Einzelhandel und (private und öffentliche) Dienstleistungen in der
Hierarchie der Zentren einer Stadt an oberste Stelle zu finden.
Innerhalb der Innenstadt lässt sich ein zentraler Standortbereich für Einzelhandels- und
Dienstleistungsnutzungen erkennen, das Hauptgeschäftszentrum. Dieser Bereich umfasst demnach nur einen Teil der Innenstadt, die durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt geprägt ist. Neben dem Einzelhandel definieren Funktionen wie öffentliche und
private Dienstleistungen, Wohnen, Arbeiten sowie Freizeit, Kultur und Erholung eine
Junker und Kruse
50
Innenstadt. Sie stellt insgesamt betrachtet den Mittelpunkt städtischen Lebens dar und
ist gesamtstädtisch wichtigster Kristallisations- und Identifikationspunkt der Gesellschaft.
Ein wichtiges Merkmal für die Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereichs und die Differenzierung in Haupt-, Neben- und Ergänzungs- / Streulagen ist die einzelhandelsgeprägte Nutzungsstruktur. Mit Hilfe einer Analyse der Einzelhandelsdichte in den Geschäftsstraßen kann diese Struktur anschaulich sichtbar gemacht werden. Die Einzelhandelsdichte beschreibt dabei das Verhältnis von Einzelhandelsnutzungen zu anderen Nutzungen wie Dienstleistungen, Wohnen oder auch Leerständen in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung.
Karte 9 stellt die Dichte des Einzelhandelsbesatzes in der Innenstadt von Bad Oeynhausen dar. Erkennbar ist ein Bereich verdichteter Einzelhandelsnutzung, der Hauptgeschäftsbereich, zwischen Kurpark im Westen, Von-Möller-Straße im Süden, Kaiserstraße im Osten und Herforder Straße/Bahnhof im Norden. Innerhalb dieses verdichteten Bereichs lassen sich die parallel verlaufenden Straßenzüge Klosterstraße und Viktoriastraße als wichtigste Einzelhandelslagen identifizieren. In den angrenzenden Straßen findet sich weiterer Einzelhandelsbesatz. Eine klare Struktur, wie sie in vielen
Städten als klassische Knochenstruktur erkennbar ist, ist in Bad Oeynhausen nicht gegeben. Entsprechend der überwiegend kleinteiligen Bebauungsstruktur sind auch die
Betriebsgrößen vergleichsweise kleinteilig. Größere Einbauten sind das City-Center
sowie das Lenné-Karree, beide unweit des Bahnhofs an der Herforder Straße gelegen.
Wichtige Magnetbetriebe, die aufgrund ihrer Verkaufsflächengröße, ihrem Bekanntheitsgrad und dem angebotenen Warensortiment mit häufig nachgefragten Waren als
Frequenzerzeuger für den gesamten Geschäftsbereich dienen und damit einen wichtigen Beitrag zur Stärkung und Attraktivität eines Einzelhandelszentrums leisten, liegen
gut integriert in der Hauptlage und stärken damit das gesamte Zentrum. Insgesamt
sind jedoch nur wenige solcher Betriebe auszumachen. Ein großer Magnetbetrieb mit
entsprechender Verkaufsflächengröße fehlt. Wichtige Filialbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten (insbesondere Bekleidung, Schuhe) finden sich aufgrund der für
den Einzelhandel bestehenden Standortvorteile im Werre- Park vor den Toren der Innenstadt. Insgesamt betrachtet ist der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich für ein
Mittelzentrum nicht klein und überschaubar. Das angebotene Warensortiment im
Hauptgeschäftsbereich ist weitgehend hochwertig. Vielfach findet sich ein spezialisiertes Angebot, in dem die Ausrichtung auf (ehemals) zahlungskräftige Kurgäste deutlich
wird.
Der Hauptgeschäftsbereich von Bad Oeynhausen ist verkehrlich gut erreichbar. Der
Bahnhof Nord als wichtiger ÖPNV-Haltepunkt leitet über einen Vorplatz direkt in die
Klosterstraße über. Auch der ZOB liegt in unmittelbarer Nähe zum Hauptgeschäftsbereich östlich an den Bahnhof Nord angrenzend. Wichtige Zubringer für den Individualverkehr sind insbesondere die Kanalstraße bzw. die Mindener Straße mit direktem Anschluss an die BAB 2 und BAB 30. Ausreichend Parkmöglichkeiten bestehen durch die
Tiefgarage am ZOB sowie in weiteren, im Innenstadtbereich verteilten Parkhäusern
und Parkplätzen.
51
Junker und Kruse
Karte 9: Einzelhandelsdichte im Hauptgeschäftsbereich von Bad Oeynhausen
Quelle: eigene Darstellung, ohne Maßstab
Die in unterschiedlicher räumlicher Kontinuität angeordneten, differierenden Angebote
des Einzelhandels innerhalb des Hauptgeschäftsbereichs bilden Verdichtungsbereiche
mit eigener, aus der jeweiligen Ausprägung ihrer Strukturmerkmale resultierender, einzelhandelsbezogener Ausstrahlungskraft (Hauptlage, Nebenlage, Streulage). Für diese
Strukturbildung sind aus Sicht des Einzelhandels nicht nur die Dichte des Geschäftsbesatzes innerhalb der Randbebauung von Bedeutung, sondern auch die Kontinuität
der Lauflagen (doppelte Lauflage, einseitige Lauflage, versetze Lauflage), die Qualität
bzw. Quantität des Warenangebotes und die Qualität der Außendarstellung der Geschäfte von Bedeutung. Aus städtebaulicher Sicht bestimmt die Bebauungsstruktur,
der Erhaltungszustand der Gebäude sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen
Raum den Charakter des Geschäftsbereiches in entscheidendem Maß.
Die Hauptlage ist die „beste Adresse“ und das Aushängeschild eines Hauptgeschäftsbereichs. Sie zeichnet sich vor allem durch eine hohe Einzelhandelsdichte aus, die bei
Toplagen größerer Städte und in Einkaufszentren meist zwischen 90 % und 100 %
liegt. Als gut sind auch Werte zwischen 75 % und 90 % einzustufen, die in vielen Geschäftszentren mittlerer und größerer Städte vorzufinden sind. Die Zentren kleinerer
Junker und Kruse
52
Städte, Stadtteilzentren oder auch Randbereiche der Hauptlagen weisen noch Einzelhandelsdichten von 50 – 75 % auf. Darüber hinaus sind an Hauptlagen hohe Anforderungen an Qualität und Darstellung der Einzelhandelsbetriebe und des öffentlichen
Raums sowie an die Aufenthaltsqualität zu stellen.
In Nebenlagen sollte der Einzelhandel noch die Leitnutzung darstellen und in deutlichem funktionalen und städtebaulichen Zusammenhang mit der Hauptlage stehen. Gute Nebenlagen weisen Einzelhandelsdichten über 50 % auf. Die Qualität des Einzelhandels und des öffentlichen Raumes sowie die Aufenthaltsqualität lassen in der Regel
nach, es gelten diesbezüglich weniger „strenge“ Anforderungen.Ergänzungslagen und
Streulagen werden nicht mehr durch Einzelhandelsnutzungen dominiert; dementsprechend liegen die Werte für die Einzelhandelsdichte unter 50 %. Oft sind Dienstleistungsanbieter prägend, teilweise lässt die Qualität des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots deutlich nach.
Karte 10: Verteilung der Verkaufsflächen in der Bad Oeynhausener Innenstadt
Quelle: eigene Darstellung, ohne Maßstab, in Quadratmetern Verkaufsfläche
In Bad Oeynhausen ist die Unterscheidung in Haupt- und Nebenlagen im Gegensatz
zu der o.g. Definition weniger eindeutig. Zwar kristallisieren sich der nördliche Bereich
der Klosterstraße und die Viktoriastraße als wichtigste Einzelhandelslagen heraus, für
eine Hauptlage ist der Einzelhandelsbesatz jedoch vergleichsweise gering. Als Nebenlagen lassen sich der südliche Bereich der Klosterstraße, die Paul-Baehr-Straße sowie
die östliche Portastraße, die Herforder Straße zwischen City-Center und Bahnhofstraße sowie die Königsstraße im Bereich des ZOB identifizieren. Der weitere Verlauf der
53
Junker und Kruse
Herforder Straße wirkt deutlich abgesetzt vom übrigen Einzelhandel und kann kaum
mehr als Ergänzungslage gelten. Aufgrund des insgesamt sehr lückenhaften Einzelhandelsbesatzes, der in weiten Teilen nur einseitigen Lauflage und der städtebaulichen
Zäsur durch den Kurpark ist ihre Bedeutung für den Einzelhandel stark eingeschränkt.
Nutzungsstruktur und Profil einzelner Geschäftslagen
Hauptlage – Klosterstraße
Foto 1 und Foto 2: Klosterstraße
Quelle: eigene Aufnahme, Oktober 2007
Die Klosterstraße gehört zur Fußgängerzone der Kernstadt von Bad Oeynhausen und
erstreckt sich vom Bahnhof Nord Richtung Süden. Bis zur Kreuzung mit der PaulBaehr-Straße (Schweinebrunnen) stellt sie die wichtigste Einkaufsstraße mit dem
gleichzeitig dichtesten Einzelhandelsbesatz dar. Insbesondere die östliche Straßenseite der Klosterstraße weist in diesem Abschnitt mit 100 % Einzelhandel einen durchgehenden Besatz auf. Auf der westlichen Straßenseite ist der Einzelhandelbesatz weniger dicht und durch einzelhandelsaffine Dienstleistungsbetriebe ergänzt. Die Angebotsstruktur ist vorwiegend hochwertig und sehr spezialisiert (Herrenausstatter Backs
& Co, Hutatelier Andrea Schiemann, von Veen etc.). Vereinzelt finden sich jedoch auch
preisorientierte Anbieter, die leichte trading-down Tendenzen erkennen lassen. Wichtige Magnetbetriebe sind insbesondere der Drogeriemarkt Ihr Platz mit einer Verkaufsfläche von rund 470 m² sowie das Modehaus Hagemeyer mit etwa 1.550 m² Verkaufsfläche.
Die geschlossene, drei- bis viergeschossige, teilweise aus der Gründerzeit stammende
Bebauung befindet sich in gutem Erhaltungs- und Pflegezustand. Prägende Fassadenelemente sind jedoch teilweise durch Werbeanlagen, Kragplatten oder Markisen überformt und vermitteln damit einen uniformen Raumeindruck ohne die Besonderheit des
Ortes aufzunehmen. Der Straßenraum ist durch verschiedene Pflasterungen in eine
Mittelgasse sowie zwei Seitenstreifen gegliedert. In den Seitenstreifen sind Stadtmobiliar und Sondernutzungen untergebracht, so dass die Mittelgasse als durchgehende
Laufgasse weitgehend freigehalten wird. Im östlichen Seitenstreifen ist eine Baumreihe
angelegt, die durch weitere Grünelemente an den Straßenlaternen ergänzt wird. Insgesamt entsteht so ein freundlicher und aufgeräumter Raumeindruck, der zum Flanieren
Junker und Kruse
54
einlädt. Südlich des Schweinebrunnens nimmt die Einzelhandelsdichte deutlich ab. Der
Einzelhandelsbesatz wird vermehrt durch gastronomische Angebote und Wohnnutzungen ergänzt. Pflasterung, Raumordnung und Stadtmobiliar lassen an Qualität und Pflegezustand nach.
Hauptlage – Viktoriastraße
Foto 3 und Foto 4: Viktoriastraße
Ebenfalls zur Hauptlage gehörig ist die parallel zur Klosterstraße verlaufende Viktoriastraße. Wichtigster Einzelhandelsbaustein ist das Lenné- Karree, das als Kundenmagnet fast die komplette westliche Straßenseite einnimmt. In ihm situieren wichtige Frequenzbringer: der Drogeriemarkt Rossmann mit einer Verkaufsfläche von rund 350 m²
sowie das Bekleidungsgeschäft Intersport Johanning mit etwa 630 m² Verkaufsfläche.
Die gegenüberliegende Straßenseite ist mit Fachgeschäften besetzt, weist für eine
Hauptlage jedoch vergleichsweise geringe Dichten mit einem Wert zwischen 50 % und
75 % auf.
Die Gestaltung des öffentlichen Raumes ist einfach, wirkt jedoch weitgehend positiv.
Im südlichen Bereich findet sich auf Höhe der Hohenzollernhof-Passage eine dezente
Brunnenanlage, das Stadtmobiliar ist insgesamt maßvoll und zurückhaltend eingesetzt.
Die insbesondere im südlichen Bereich fehlenden Grünelemente werden teilweise
durch die Pflanzkübel der Einzelhändler aufgefangen.
Durch zwei Passagen, Viktoria-Passage im Norden und Hohenzollernhof-Passage im
mittleren Bereich, sind Viktoriastraße und Klosterstraße direkt mit einander verbunden.
Die Hohenzollernhof-Passage ist durch die Eingänge mit hohen Rundbogen und einem
hochwertigen Bodenbelag ansprechend gestaltet, bleibt in ihrer Wirkung jedoch auf einen Durchgang reduziert. Die Viktoria-Passage, grundsätzlich als Einzelhandelslage
angelegt, wirkt veraltet, dunkel und lieblos gestaltet und dadurch insgesamt wenig attraktiv. Hier finden sich vermehrt mindergenutzte Flächen und Leerstände.
55
Junker und Kruse
Nebenlage – Paul-Baehr-Straße / Portastraße
Foto 5 und Foto 6: Paul-Baehr-Straße und Portastraße
Paul-Baehr-Straße und Portastraße dienen insbesondere als Verbindungsachse zwischen den Einzelhandelslagen und bilden nur in geringfügigem Maß eigene Raumeinheiten aus. Der Einzelhandelsbesatz variiert in diesem Bereich sehr stark: in kurzen
Abschnitten liegt die Einzelhandelsdichte teilweise über 75 %, in anderen Bereichen
deutlich unter 50 %. Prägend und architektonisch reizvoll sind die modernisierten Königshof-Kolonnaden auf der südlichen Straßenseite der Paul-Baehr-Straße. Die hochwertige Gestaltung spiegelt sich in der spezialisierten und hochwertigen Angebotsstruktur wider. Die sehr kleinteiligen, marktunüblichen Ladeneinheiten mit einer Verkaufsfläche von maximal 60 m² führt jedoch gleichzeitig zu einer hohen Leerstandsquote.
Die Portastraße ist nicht als eigenständige Einzelhandelslage zu interpretieren. Der
vorhandene Besatz konzentriert sich einseitig nur auf einen kurzen Abschnitt und orientiert sich deutlich zur Klosterstraße. Auch hier ist die Angebotsstruktur eher kleinteilig
und besteht aus hochwertigen Bekleidungsanbietern. Im weiteren Verlauf finden sich
wichtige Finanzdienstleister, nach und nach geht die Erdgeschossnutzung in Wohnen
über.
Junker und Kruse
56
Nebenlage – Herforder Straße / Bahnhofstraße
Foto 7 und Foto 8: Herforder Straße und Bahnhofstraße
Die Herforder Straße dient im Bereich des Bahnhofs Nord analog zur Paul-Baehr-/
Portastraße im Süden vorwiegend als Verbindung der beiden Hauptlagen, die sich von
hier aus Richtung Süden erstrecken. Der lückenhafte und teilweise nur einseitige Einzelhandelsbesatz ergibt sich aufgrund der baulichen Unterteilung durch den Bahnhof
Nord sowie durch einer Vielzahl an Rückseiten der zur Hauptlage orientierten Bebauung entlang der Südseite der Herforder Straße. Städtebaulich und architektonisch wenig attraktiv wirkt das westlich des Bahnhofs gelegene City-Center. Das aus den
1970er Jahren stammende Einkaufscenter, das sich auf Höhenniveau der Herforder
Straße als Flachbau präsentiert, steht zum größten Teil leer. Lediglich die Ladeneinheiten, die über eine Schaufensterfront sowie einen Eingang von der Herforder Straße
verfügen, sind teilweise noch besetzt. Wichtige Anbieter sind in diesem Bereich das
Schuhhaus Koch sowie der Haushaltswaren- und Wohneinrichtungsanbieter CasaMobile.
In der Königstraße findet sich nur im direkten Einzugsbereich des ZOB nennenswerter
Einzelhandelsbesatz, das Angebot entspricht vorwiegend dem Standard. Richtung Osten wird der Einzelhandel durch gastronomische Einrichtungen und Dienstleistungsbetriebe mehr und mehr abgelöst. Auch das Einzelhandelsangebot in der Bahnhofstraße
ist hauptsächlich einseitig und orientiert sich in Richtung Bahnhof Nord/ZOB. Ab der
Kreuzung mit der Dr.-Neuhäußer-Straße bricht der Einzelhandel vollständig ab, vereinzelt finden sich noch gastronomische Angebote sowie weitere Dienstleistungsanbieter.
Mehr und mehr übernimmt das Wohnen jedoch die raumprägende Nutzung. Wichtige
Anbieter sind das Modehaus Sprekelmeier und Foto Wilke.
Weitere Einzelhandelsschwerpunkte
Neben dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich lassen sich in Bad Oeynhausen
weitere Einzelhandelsschwerpunkte identifizieren, die im Folgenden kurz beschrieben
werden.
57
Junker und Kruse
Einkaufszentrum Werre- Park
Foto 9 und Foto 10: Einkaufszentrum Werre- Park
Das Einkaufszentrum Werre- Park mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 29.200 m²
stellt den quantitativ bedeutendsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Bad Oeynhausener Einzelhandelsstruktur dar. Der autokundenorientierte Standort ist über die B
61 verkehrlich sehr gut zu erreichen. Der Werre- Park besitzt durch die Ausrichtung
nach Innen und die Entfernung zur Innenstadt keine Verbindung zum innerstädtischen
Hauptgeschäftsbereich, sondern stellt einen bedeutenden Konkurrenzstandort für diese dar.
Insgesamt sind im Werre- Park rund 50 Einzelhandelsbetriebe ansässig, die zu großen
Teilen innenstadttypische Sortimente wie Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren
und Unterhaltungselektronik anbieten.
In den letzten Monaten haben größere Veränderungen in der Angebotsstruktur stattgefunden; beispielsweise ist seit Ende 2007 ein Edeka e-center vorhanden, in dem auf
rund 6.000 m² nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden.
Ebenfalls Bestandteil des Werre- Parks sind ein Entertainment- Center mit Casino, Kino etc., die diesem Standort ein zusätzliches Gewicht mit zentrenrelevanten Nutzungen verleihen.
Junker und Kruse
58
Südstadt
Foto 11 und Foto 12: Detmolder Straße
Das Einzelhandelszentrum Südstadt erstreckt sich südlich der Innenstadt entlang der
Detmolder Straße vom Bahnhof Süd in Richtung des Stadtteils Lohe. An der als Allee
ausgebauten, zweispurigen Hauptverkehrsstraße befinden sich am Fahrbahnrand
straßenbegleitende Stellplätze. Die Detmolder Straße übernimmt eine wichtige Zubringerfunktion für die Innenstadt.
Das Einzelhandelsangebot entlang der Detmolder Straße entspricht vorwiegend der
kurzfristigen Bedarfsstufe, kann aber derzeit nur eingeschränkt einen Beitrag zur
wohnortnahen Grundversorgung der südlichen Kernstadt leisten: Ein großer Lebensmittelanbieter (Supermarkt, Discounter) fehlt. Ein ehemals in diesem Sinne genutztes
Ladenlokal ehemals Plus) steht zurzeit leer. Der nächstgelegene Lebensmittelanbieter
in der Schulstraße kann aufgrund der Distanz keine Synergieeffekte zur Detmolder
Straße entwickeln. Mit dem Fehlen eines großen Lebensmittelanbieters fehlt gleichzeitig der wichtigste Baustein eines Nahversorgungszentrums.
Neben der kurzfristigen Bedarfsstufe findet sich entlang der Detmolder Straße ein vergleichsweise großes Angebot an Waren der mittelfristigen und langfristigen Bedarfsstufe. Wichtige Anbieter sind der Drogeriemarkt Schlecker mit einer Verkaufsfläche von
etwa 170 m², das Schuhhaus Stahlsmeier mit rund 280 m² Verkaufsfläche sowie der
Haushaltswarenanbieter Kobusch mit ca. 190 m² Verkaufsfläche.
59
Junker und Kruse
Eidinghausen
Foto 13 und Foto 14: Eidinghausener Straße
Der Stadtteil Eidinghausen grenzt nördlich an die Kernstadt von Bad Oeynhausen, das
Einzelhandelszentrum erstreckt sich entlang der zentralen Nordsüdachse, der Eidinghausener Straße. Straßenbegleitend sind ihr Stellplätze angeordnet.
Wichtigster Anbieter in diesem Bereich ist der Lebensmittelvollsortimenter WEZ mit einer Verkaufsfläche von rund 1.200 m² (inkl. Getränkemarkt). Zusammen mit dem Drogeriemarkt Schlecker (rund 200 m² VKF) sowie zwei Bäckereien stellen sie die Nahversorgung der Wohnbevölkerung sicher. Daneben finden sich einige Anbieter der mittelfristigen Bedarfsstufe, Eidinghausen fällt jedoch sowohl in Bezug auf die Qualität als
auch auf die Breite des angebotenen Warensortiments deutlich hinter dem Einzelhandelszentrum Südstadt zurück.
Junker und Kruse
60
Solitärer Nahversorgungsstandort Werste WEZ
Foto 15 und Foto 16: Solitärer Nahversorgungsstandort Werste WEZ
Am solitären Nahversorgungsstandort in Werste an der Werster Straße ist neben dem
Lebensmittelvollsortimenter WEZ mit einer Verkaufsfläche von rund 1.200 m² auch ein
Getränkemarkt sowie ein Bäcker vorhanden.
Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage und ist von Wohnbebauung umgeben. Gleichzeitig übernimmt der autokundenorientierte Standort, neben der
Nahversorgungsfunktion, auch eine Versorgungsfunktion für den gesamten Stadtteil
Werste und zum Teil auch darüber hinaus.
Karte 11: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Werste
Werster Straße
61
Junker und Kruse
Solitärer Nahversorgungsstandort Werste Plus
Foto 17 und Foto 18: Solitärer Nahversorgungsstandort Werste Plus
Am solitären Nahversorgungsstandort in Werste ist im östlichen Bereich des Stadtteils
an der Grenze zu Eidinghausen ein Lebensmitteldiscounter der Fa. Plus mit einer Verkaufsfläche von rund 680 m² und ein Bäcker vorhanden.
Der integrierte Standort weist ebenfalls sowohl eine Autokundenorientierung als auch
eine Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete auf (vgl. dazu Karte 12).
Junker und Kruse
62
Sonderstandort Eidinghausen Werrestraße
Foto 19 und Foto 20: Sonderstandort Eidinghausen Werrestraße
Am autokundenorientierten Sonderstandort Werrestraße in Eidinghausen befinden sich
in teil-integrierter Lage neben den Lebensmitteldiscountern Lidl (ca. 1.000 m² VKF), Aldi (ca. 870 m² VKF) ebenfalls das Dänische Bettenlager (ca. 1.100 m² VKF) sowie kleinere ergänzende Betriebe wie ein Bäcker und Getränkemarkt. Zur Zeit im Bau befindlich sind Filialen der Fa. Rossmann und Ernsting’s Family, die diesem Standort mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 2.700 m² noch einmal zusätzliches Gewicht verleihen und die Konkurrenzsituation zu gewachsenen integrierten Standorten und den
Nahversorgungszentren (insbesondere Eidinghausen) verschärfen.
63
Junker und Kruse
Karte 12: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Werste (Plus) und Sonderstandort Eidinghausen
Junker und Kruse
64
Solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen
Foto 21 und Foto 22: Solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen
Am autokundenorientierten Sonderstandort mit Nahversorgungsfunktion in Wulferdingsen befindet sich der Lebensmittelvollsortimenter WEZ mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rund 800 m². Ergänzende Nahversorgungsfunktion haben ein Bäcker und ein
PostPoint. Dieser Standort fungiert nicht nur als Versorger für die Bevölkerung in Wulferdingsen, sondern auch für unterversorgte Ortsteile wie Bergkirchen im nördlichen
Siedlungsbereich Bad Oeynhausens am Rande des Wiehengebirges.
Karte 13: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen
65
Junker und Kruse
Solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen
Foto 23: Solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen
Im Ortsteil Volmerdingsen ist ein Lebensmittelvollsortimenter der Fa. Jibi mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 800 m² vorhanden, der sowohl als Nahversorger für Volmerdingsen, als auch für umliegende unterversorgte Ortsteile (Bergkirchen) übernimmt.
Karte 14: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen
Junker und Kruse
66
Sonderstandort Bad Oeynhausen/ Rehme Mindener Straße
Foto 24 und Foto 25: Sonderstandort Bad Oeynhausen/ Rehme Mindener Straße
An der Mindener Straße, an der Stadtteilgrenze zwischen bad Oeynhausen und Rehme, gegenüber des Einkaufszentrums Werre- Park, befindet sich der Sonderstandort
mit Angeboten im kurzfristigen Bedarfsbereich (WEZ, ca. 1.100 m² VKF; Aldi, ca. 760
m² VKF, Fressnapf, ca. 580 m² VKF), mittelfristigen Bedarfsbereich (Kik, ca. 570 m²
VKF) sowie langfristigen Bereich (Gartencenter Netzeband, ca. 1.700 m² VKF). In unmittelbarer räumlicher Nähe befindet sich der Anbieter Lingemann mit Kernsortiment
Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltswaren.
Der Standort an der Mindener Straße befindet sich in integrierter Lage und erfüllt sowohl eine Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete als auch die Funktion
als autokundenorientierter Standort mit einem größeren Einzugsgebiet; insbesondere
aufgrund des umfassenden Angebotes.
Karte 15: Lage Sonderstandort Bad Oeynhausen/ Rehme Mindener Straße
67
Junker und Kruse
Solitärer Nahversorgungsstandort Plus Weserstraße
Foto 26 und Foto 27: Solitärer Nahversorgungsstandort Plus Weserstraße
An der Weserstraße befindet sich der Lebensmitteldiscounter Plus mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 700 m² und ergänzenden kleineren Betrieben (Getränkemarkt,
Bäcker). Der Standort befindet sich in städtebaulich teil- integrierter Lage. Er ist zwar
von einseitig von Wohnbebauung umgeben; insgesamt ist das Umfeld allerdings eher
gewerblich geprägt und der Standort deutlich autokundenorientiert. Der Standort Weserstraße wird zukünftig durch die Verlagerung des Lebensmitteldiscounters Aldi deutlich an Bedeutung zunehmen. Dementsprechend wird sich die Konkurrenzsituation zu
Angeboten in der Innenstadt und im Zentrum Südstadt weiter verschärfen.
Karte 16: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße Plus
Junker und Kruse
68
Solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße (Ost)
Foto 28 und Foto 29: Solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße (Ost)
Im östlichen Bereich der Weserstraße ist ein weiterer Standortverbund mit nahversorgungsrelevantem Schwerpunkt vorhanden. Neben dem Lebensmitteldiscounter Lidl mit
einer Gesamtverkaufsfläche von rund 850 m² und dem Lebensmittelvollsortimenter
WEZ mit einer Gesamtverkaufsfläche von etwa 840 m² sind weitere ergänzende Betriebe wie Bäcker, Getränkemarkt, Elektrogeräte und ein Reformhaus vorhanden.
Dieser deutlich autokundenorientierte Standort erfüllt gleichzeitig eine Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete.
Karte 17: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße Ost
69
Junker und Kruse
Solitärer Nahversorgungsstandort Schulstraße Edeka
Foto 30: Solitärer Nahversorgungsstandort Schulstraße Edeka
Der Edeka-Markt an der Schulstraße besitzt eine Gesamtverkaufsfläche von rund
1.100 m² und erfüllt in erster Linie eine Nahversorgungsfunktion für umliegende Wohngebiete. Es ist nur eine vergleichsweise geringe Anzahl an Parkplätzen vorhanden.
Junker und Kruse
70
Solitärer Nahversorgungsstandort Lohe
Foto 31: Solitärer Nahversorgungsstandort Lohe
Im Stadtteil Lohe ist in solitärer Lage der Lebensmitteldiscounter Netto mit einer Gesamtverkaufsfläche von etwa 730 m² vorhanden. Dieser ebenfalls autokundenorientierte Standort dient insbesondere als Versorger für den Stadtteil Lohe im südlichen Stadtgebiet Bad Oeynhausens.
Karte 18: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Lohe
71
Junker und Kruse
5.5
Fazit Angebotsanalyse
Die Gesamtverkaufsfläche in Bad Oeynhausen beträgt zum Zeitpunkt der Erhebung (September 2007) rund 121.500 m². Räumliche Schwerpunkte des
Einzelhandelsangebotes stellen der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich
sowie das Einkaufszentrum Werre- Park mit rund 29.200 m² Verkaufsfläche
dar. Die Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen sowie verschiedene solitäre Nahversorgungsstandorte vervollständigen das Angebot in der
Stadt Bad Oeynhausen.
Aus städtebaulicher und einzelhandelsrelevanter Sicht weist der Bad Oeynhausener innerstädtische Hauptgeschäftsbereich insgesamt eine attraktive
Struktur auf, in der insgesamt, aufgrund der kleinteiligen historischen Bebauungsstruktur, sehr geringe Verkaufsflächen und nur wenige Magnetbetriebe
vorhanden sind.
Auf den großflächigen Einzelhandel entfallen ca. 75 % der Gesamtverkaufsfläche. Hier sind insbesondere Betriebe aus den Bereichen Bau- und Gartenmarktsortimente und Nahrungs- und Genussmittel zu nennen.
Quantitative Verkaufsflächenschwerpunkte liegen in den Hauptbranchen
Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung und Bau- und Gartenmarktsortimente, die durch großflächige Angebotsformen geprägt sind, so dass sie erwartungsgemäß zu den quantitativ bedeutendsten Branchen zählen.
Die quantitative Verkaufsflächenausstattung in Bad Oeynhausen liegt bei
2,4 m² Verkaufsfläche pro Einwohner. Damit liegt der Wert deutlich über dem
bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von 1,3 bis 1,4 m² pro Einwohner.
Die Ausstattung mit Lebensmittelverkaufsfläche liegt gesamtstädtisch bei
0,49 m² pro Einwohner, so dass die Verkaufsflächenausstattung deutlich über
dem bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von 0,35 m² pro Einwohner
liegt. In den einzelnen Ortsteilen ist die Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich sehr unterschiedlich ausgeprägt. In den meisten Ortstelen ist
eine sehr gute Ausstattung vorhanden; in einigen kleineren Orten (Oberbecksen, Dehme, Bergkirchen) dagegen sind deutliche Versorgungsdefizite vorhanden.
Junker und Kruse
72
6 Analyse der Nachfragesituation
Das nachstehende Kapitel stellt die wesentlichen nachfrageorientierten Rahmenbedingungen des Bad Oeynhausener Einzelhandels dar. In diesem Zusammenhang wird
insbesondere das Einkaufsverhalten der Bad Oeynhausener Bevölkerung detailliert
analysiert. Wesentliche Grundlage für diese Analyse sind die vom 18. bis 21. September 2007 durchgeführten Haushaltsbefragungen im Bad Oeynhausener Stadtgebiet
und in Löhne- Gohfeld sowie die in der Zeit vom 15. bis 20. Oktober 2007 vorgenommene Kundenherkunftserhebung in ausgewählten Einzelhandelsbetrieben im Hauptgeschäftsbereich sowie an weiteren Standorten (Zentren Südstadt und Eidinghausen sowie Fachmarktstandorte) innerhalb Bad Oeynhausens.
6.1
Einzugsgebiet
Vor dem Hintergrund der steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern finden räumliche Austauschbeziehungen zwischen
Einzelhandelszentren und Wohnorten statt. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als
auch für die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das des einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebes
bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Stadt
als Einzelhandelsstandort. Auf der anderen Seite ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum
Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Aus
diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich das Einzugsgebiet.
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Ermittlung des externen
Nachfragepotenzials. Auf der Grundlage der Kundenherkunftserhebung sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung/ Bewertung von Konkurrenzstandorten /-zentren lässt sich das Einzugsgebiet Bad Oeynhausens folgendermaßen abgrenzen (vgl. dazu Karte 19).
Kerneinzugsgebiet
Das Stadtgebiet Bad Oeynhausen wird mit einem Kundenpotenzial von rund 50.900
Einwohnern als Kerneinzugsgebiet definiert, da sich der überwiegende Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes (rund 74 % der Kunden aus dem Untersuchungsgebiet) aus diesem Bereich rekrutiert.
73
Junker und Kruse
Näheres Einzugsgebiet
Dem näheren Einzugsgebiet werden Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zu Bad Oeynhausen liegen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von rund
61.200 Einwohnern insgesamt die Nachbarkommunen Löhne und Vlotho. Rund 9 %
der Bad Oeynhausener Kunden stammen aus dem näheren Einzugsgebiet.
Karte 19: Verflechtungsbereiche des Bad Oeynhausener Einzelhandels
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung in Bad Oeynhausen, Oktober 2007 und Angaben der ECE, Erhebung im Werre- Park, Dezember 2006
Weiteres Einzugsgebiet
Das weitere und Streueinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die
keiner der oben genannten Gemeinden zugeordnet werden können. Rund 4 % der
Kunden werden aus diesem Bereich rekrutiert. Das weitere Einzugsgebiet umfasst die
Nachbarkommunen Minden, Hüllhorst und Porta Westfalica mit einem Kundenpotenzial
von rund 132.800 Einwohnern.
Junker und Kruse
74
Streueinzugsgebiet
Als sogenannte „Streuumsätze“ des Bad Oeynhausener Einzelhandels werden
daneben „Zufallskäufe“ von Personen außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes
bezeichnet. Dieser Kundenkreis stellt etwa 12 % des Bad Oeynhausener Kundenpotenzials und fällt durch die Bedeutung der Kurgäste vergleichsweise groß aus.
Insgesamt ergibt sich somit für den Einzelhandel in Bad Oeynhausen ein Kundenpotenzial von rund 244.800 Einwohnern18, wobei zu berücksichtigen ist, dass sich die Anteile an dem damit verbundenen Kaufkraftpotenzial, die durch den Bad Oeynhausener
Einzelhandel abgeschöpft werden, mit zunehmender Entfernung von Bad Oeynhausen
verringern und insbesondere Städte wie Minden, Löhne oder auch Porta Westfalica auf
eigenem Stadtgebiet attraktive Einzelhandelsstandorte/-zentren besitzen (zumindest in
einigen Branchen, z. B. Möbel in Porta Westfalica), die einen Großteil der eigenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft binden.
18
Hier wurde das Kundenpotenzial aus dem Streueinzugsgebiet nicht berücksichtigt, da dieses quantitativ nur schwer
zu beziffern ist.
75
Junker und Kruse
Eine differenziertere Betrachtung der Einzugsbereiche der verschiedenen Einzelhandelsstandorte in Bad Oeynhausen zeigt ein sehr unterschiedliches Bild:
In der Bad Oeynhausener Innenstadt stammen rund 57 % der Kunden aus
Bad Oeynhausen (vgl. dazu Abbildung 1), während größere Anteile auswärtiger
Kunden lediglich aus der Nachbarstadt Löhne mit rund 11 % zu verzeichnen
sind.
Der mit 21 % nicht unwesentliche Anteil der Kunden aus sonstigen Orten ist auf
die Kurgäste zurückzuführen, da die Kliniken sich zum großen Teil in Innenstadtnähe befinden und somit der innerstädtische Einzelhandel als Einkaufsstandort aufgesucht wird.
Abbildung 1: Einzugsbereich der Bad Oeynhausener Innenstadt
Sonstige
23,1%
Porta
Westfalica
1,8%
Herford
2,2%
Bad Oeynhausen
56,8%
Vlotho
2,4%
Minden
2,7% Löhne
10,9%
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung in Bad Oeynhausen, Oktober 2007
Junker und Kruse
76
Im Einkaufszentrum Werre- Park (vgl. dazu Abbildung 2) dagegen ist ein
deutlich größeres Einzugsgebiet festzustellen, da lediglich etwa 22 % der Kunden aus Bad Oeynhausen kommt. Höhere Anteile der Kunden stammen u. a.
aus den Umlandkommunen Löhne (ca. 10 %), Vlotho (ca. 7 %), Minden (ca. 5
%) und Bünde (ca. 5 %). Auch hier ist ein hoher Anteil an sonstigen Kundenherkunftsorten festzustellen, der mit dem großen Einzugsgebiet und der dementsprechenden Streuung zu erklären ist.
Diese Daten basieren auf einer Erhebung der ECE (Betreiber des Einkaufszentrums Werre- Park) und wurden im Dezember 2006 und somit in der umsatzstärksten Weihnachtszeit ermittelt. Aus Sicht des Gutachters allerdings wird das
aufgezeigte Bild des Einzugsbereiches des Werre- Parks als zu groß bewertet.
Der Werre- Park hat aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage und attraktiven
Angebotsstruktur sicherlich eine regionale Ausstrahlungskraft, allerdings nicht
in dem oben beschriebenen Ausmaß, so dass diese Daten durchaus kritisch zu
sehen sind. Leider war es nicht möglich, im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes eigene Erhebungen durchzuführen, die ein
repräsentativeres Bild des Einzugsgebietes des Werre- Parks aufzeigen.
Abbildung 2: Einzugsbereich des Werre- Parks
Bad Oeynhausen
22,1%
Sonstige
34,7%
Löhne
9,5%
Bad
Salzuflen
2,9%
Hüllhorst
2,9%
Lübbecke
3,2%
Vlotho
7,0%
Herford
5,0%
Bünde
Porta
4,6%
Westfalica
3,3%
Minden
4,8%
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Angaben der ECE, Erhebung im Werre- Park, Dezember 2006
77
Junker und Kruse
Das Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Bad Oeynhausener Südstadt (vgl.
dazu Abbildung 3) konzentriert sich auf die Kernstadt Bad Oeynhausen (ca. 30
%) sowie auf den südlichsten Stadtteil Lohe (ca. 27 %) und Rehme (ca. 10 %).
Des weiteren kaufen Kunden aus den Nachbarkommunen Löhne (ca. 7 %) und
Vlotho (ca. 6 %) sowie zu geringeren Anteilen aus weiteren Stadtteilen Bad
Oeynhausens in der Südstadt ein und die damit die Funktion eines Nahversorgungszentrums und in Teilbereichen eines Stadtteilzentrums übernimmt.
Abbildung 3: Einzugsbereich des Zentrums Südstadt
Werste
Sonstige
3,2%
10,3%
Eidinghausen
3,2%
Kernstadt
29,8%
Dehme
4,0%
Vlotho
6,3%
Löhne
6,7%
Rehme
9,7%
Lohe
26,9%
Junker und Kruse
78
Das Zentrum des Stadtteils Eidinghausen dagegen ist noch deutlich stärker
auf die Versorgung der umliegenden Stadtteile ausgerichtet. Fast zwei Drittel
der Eidinghausener Kunden stammen aus dem Stadtteil; zudem gehören die
Dehmer (ca. 13 %) zu den Kunden des Eindinghausener Einzelhandels, da in
Dehme keine Nahversorgungsbetriebe vorhanden sind. Des weiteren stammen
geringere Anteile der Kunden aus den nördlichen Stadtteilen Bad Oeynhausens
wie Volmerdingsen oder Werste.
Abbildung 4: Einzugsbereich des Zentrums Eidinghausen
Sonstige
15,3%
Werste
4,9%
Volmerdingsen
7,7%
Eidinghausen
58,7%
Dehme
13,4%
79
Junker und Kruse
6.2
Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss
Zur Bestimmung der Ausstrahlungskraft und Attraktivität eines Einkaufsstandortes ist
die Kaufkraftbindung bzw. der Kaufkraftabfluss eine wichtige Größe. Um das räumliche
Nachfrageverhalten der Konsumenten zu analysieren, wurden insgesamt 450 Bad
Oeynhausener und 150 Löhne- Gohfelder Haushalte befragt.
Die Kaufkraftbindungsquote beschreibt den Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft, der
in Bad Oeynhausen verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird.
Im Umkehrschluss wird der Kaufkraftanteil der Bad Oeynhausener Bevölkerung, der
von anderen Einzelhandelsstandorten gebunden wird, zum Kaufkraftabfluss.
Die ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen stellen für zukünftige Planungen und
Handlungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung eine hilfreiche Orientierungsgrundlage dar. Sie geben Aufschluss über die relevanten Konkurrenzstandorte des
Bad Oeynhausener Einzelhandels.
Zur Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten wurden die Bad Oeynhausener und Löhne- Gohfelder Haushalte gefragt, wo sie verschiedene Einkaufsartikel hauptsächlich
erwerben. Die Ergebnisse dieser Frage sind in der folgenden Abbildung zusammenfassend dargestellt:
Junker und Kruse
80
Abbildung 5: Kaufkraftbindungs- und Abflussquoten in %
92,0%
7,6% 0,4%
Blumen / Zoo
92,9%
6,9% 0,2%
3,4%0,5%
96,1%
PBS / Zeitungen / Zeitschriften
4,4%
81,4%
Bekleidung / Wäsche
27,3%
70,6%
GPK / Geschenkartikel/ Haushaltswaren
78,6%
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
80,9%
Sportartikel / Fahrräder / Camping
19,0%
2,4%
15,7%
3,5%
4,5%
59,1%
36,7%
4,2%
77,4%
18,9%
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte
3,7%
28,2%
69,8%
UEL / Musik / Video / IT / Kommunikation / Fotoartikel
77,7%
medizinische und orthopädische Artikel
70,3%
Uhren / Schmuck
2,0%
15,0%
7,3%
29,0%
0,7%
25,0%
74,6%
25,0%
74,6%
10%
20%
30%
40%
Bindung
50%
Abfluss
0,4%
6,6% 0,5%
92,9%
Baumarktsortimente
0%
2,1%
28,1%
67,4%
Möbel
5,2%
35,8%
59,0%
Schuhe / Lederwaren
14,3%
60%
70%
80%
0,4%
90% 100%
Versand/ Internet
Quelle: eigene Darstellung, Haushaltsbefragung Bad Oeynhausen, September 2007, n= 450, gerundete Werte
PBS= Papier/ Bücher/ Schreibwaren; GPK= Glas/ Porzellan/ Keramik; UEL= Unterhaltungselektronik
81
Junker und Kruse
Erwartungsgemäß weisen die Sortimente des kurzfristigen Bedarfs (wie Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheits- und Körperpflegeartikel) mit 92 bzw.
96 % die höchsten Bindungsquoten auf. Die Bindungsquoten im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind, angesichts der sehr guten Ausstattung, als gut
zu bewerten. Bei den Kaufkraftabflüssen spielt sicherlich die Nähe zu den
Nachbarstädten, insbesondere Löhne und Vlotho, eine große Rolle, da diese
von einigen Stadtteilen bzw. Siedlungsbereichen (z. B. westliches Kernstadtgebiet oder Lohe und Oberbecksen) schneller bzw. besser zu erreichen sind als
Einzelhandelsstandorte im Bad Oeynhausener Stadtgebiet.
Im mittleren Bedarfsbereich sind die Bindungsquoten von ca. 59 bis 81 % auf
einem vergleichsweise hohen Niveau angesiedelt. Diese Werte korrespondieren mit der – gesamtstädtisch gesehen - sehr guten Angebotsstruktur, die insbesondere auf das Verkaufsflächenangebot im Einkaufszentrum Werre- Park
zurückzuführen ist.
Das Einkaufsverhalten in den Hauptbranchen Möbel und Wohneinrichtung
hat sich in den letzten Jahren dahingehend verändert, dass die Kunden zu immer größeren Einkaufsdistanzen bereit sind und daher in der Regel, auch bei
einem sehr guten Angebot vor Ort, kaum mehr Bindungsquoten von deutlich
über 50 % erzielt werden. Die Bindungsquote von rund 19 % im Bereich Möbel
ist aufgrund der schwachen Angebotessituation in Bad Oeynhausen als dementsprechend gering einzustufen.
Die Bindungsquoten in den Branchen Bau- und Gartenmarktsortimente mit
ca. 92 bzw. 75 % sind entsprechend des Angebotes als gut zu bewerten.
Für das Mittelzentrum Bad Oeynhausen weist die BBE Köln eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 101,79 für das Jahr 2007 aus. Damit liegt dieser Wert
rund 2 % über dem Indexwert von 100 für die Bundesrepublik Deutschland und impliziert ein durchschnittliches, einzelhandelsrelevantes Ausgabevolumen von rund
5.070 Euro pro Kopf der Bad Oeynhausener Bevölkerung pro Jahr.
Anhand der bevölkerungs- und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das
in Bad Oeynhausen vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial insgesamt
und nach Branchen differenziert darstellen (vgl. dazu Tabelle 10). Die einzelhandelsrelevanten Werte der BBE Köln wurden dabei mit den erhobenen Bestandsdaten kompatibel gemacht, da sich in der Zusammenfassung einzelner Warenbereiche zum Teil geringfügige Unterschiede ergeben bzw. auch über den Einzelhandel im engeren Sinne
hinausgehende Hauptwarengruppen (insbesondere der rezeptpflichtige Teil der Apotheken) herausgenommen wurden.
82
Junker und Kruse
Tabelle 10: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Stadt Bad Oeynhausen
Hauptwarengruppe
Kaufkraftpotenzial Anteil in %
in Mio. Euro pro
Jahr
100,1
38,8
Blumen/ Zoo
3,0
1,2
14,0
5,4
Schreibwaren/ Papier/ Bücher/ Zeitungen/ Zeitschriften
10,0
3,9
127,1
49,5
Bekleidung/ Wäsche
23,6
9,2
Schuhe/ Lederwaren
5,5
2,1
GPK/ Geschenkartikel/ Haushaltswaren
3,9
1,5
6,9
2,7
Sport und Freizeit
4,3
1,7
44,1
17,1
6,1
2,4
Möbel
16,0
6,2
6,5
2,5
Unterhaltungselektronik/ Musik/ Video/ IT/ Kommunikation/ Foto
19,0
7,4
6,3
2,4
Uhren/Schmuck
2,7
1,0
Baumarktsortimente
24,0
9,3
4,6
1,8
85,1
33,0
Sonstiges
1,4
0,5
257,8
100,0
gesamt
Quelle: BBE Köln, 2007, eigene Berechnungen
Insgesamt beträgt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial für das
Jahr 2007 für die Stadt Bad Oeynhausen etwa 258 Mio. Euro.
Die Verbrauchsausgaben pro Hauptwarengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit rund 100 Mio. Euro
und ca. 39 % am gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial den
größten Anteil ausmacht. Mit deutlichem Abstand folgen die Hauptwarengruppe Baumarktsortimente mit etwa 9 % und Bekleidung/ Wäsche mit ca. 9 %.
Weitere monetär bedeutsame Hauptwarengruppe sind Gesundheits- und Körperpflegeartikel sowie Unterhaltungselektronik.
83
Junker und Kruse
Das zusätzliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial durch Kur- und Tagesgäste hat in Relation zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial der
Bad Oeynhausener Bevölkerung nur eine marginale Bedeutung für den Bad
Oeynhausener Einzelhandel. Kur- und Tagesgäste geben im Durchschnitt rund
fünf (bis zehn) Euro pro Tag im Einzelhandel aus, was in Bad Oeynhausen bei
rund 960.400 Übernachtungen (102.850 Ankünfte/ Personen)19 etwa 4,8 (bis
9,6) Mio. Euro pro Jahr ausmachen. Insbesondere durch Veränderungen im
Kurwesen (weniger Gäste, kürzere Aufenthaltsdauer, ganztägige Behandlungen etc.) hat sich die Bedeutung der Kurgäste für den Bad Oeynhausener Einzelhandel reduziert.
Die folgende Abbildung veranschaulicht die Kaufkraftbindungen und –abflüsse unter
monetären Aspekten und stellt zudem einen weiteren Baustein der absatzwirtschaftlichen Ausgangslage dar. Insbesondere ist anhand dieser Werte abzulesen, in welchem
Umfang die Kaufkraft der Bad Oeynhausener vom in Bad Oeynhausen ansässigen
Einzelhandel gebunden werden kann.
19
Die höchsten monetären Kaufkraftabflüsse sind in den Hauptwarengruppen
Möbel (ca. 13 Mio. Euro), Bekleidung/ Wäsche (ca. 10 Mio. Euro) und Nahrungs- und Genussmittel (ca. 8 Mio. Euro) vorhanden.
Als Konkurrenzstandorte des Bad Oeynhausener Einzelhandels sind Bielefeld,
Minden, Porta Westfalica und Löhne zu nennen. Daneben kommt in einigen
Warengruppen (beispielsweise in der Sparte Sortimentsbuchhandel) dem Bereich Versand/ Katalog/ Internet eine immer größer werdende Bedeutung zu.
Quelle: Stadt Bad Oeynhausen, für das Jahr 2006
84
Junker und Kruse
Abbildung 6: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse in Mio. Euro
-8,0
Blumen / Zoo
-0,2
Gesundheits- und Körperpflegeartikel -0,5
2,8
13,4
8,2
PBS / Zeitungen / Zeitschriften -1,9
13,9
-9,7
Schuhe / Lederwaren -1,6
3,9
3,1
GPK / Geschenkartikel / Haushaltswaren
-0,8
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinst.
-1,3
-1,4
2,9
-3,9
2,2
-12,9
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte -2,0
3,0
5,6
Möbel
UEL / Musik / Video / IT / Kommunik. / Foto
-4,2
medizinische und orthopädische Artikel -1,9
Uhren / Schmuck
4,5
14,7
4,4
-0,7
2,0
Baumarktsortimente -1,7
-20,0
22,3
-1,2
3,4
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
in Mio. €
Bindung
Abfluss
Quelle: BBE Köln, Haushaltsbefragung Bad Oeynhausen,. September 2007, eigene Berechnungen
85
Junker und Kruse
Aufgrund der besonderen siedlungsräumlichen Situation und der zu vermutenden engen Verflechtungsbeziehungen zwischen Bad Oeynhausen und dem Stadtteil LöhneGohfeld, der direkt in das Stadtgebiet Bad Oeynhausens übergeht, wurden zusätzlich
150 Haushalte in Löhne- Gohfeld nach ihren Einkaufsgewohnheiten in Bezug auf Bad
Oeynhausen befragt.
Hier wurde sehr deutlich, dass insbesondere im mittelfristigen Bedarfsbereich
enge Austauschbeziehungen zwischen Löhne- Gohfeld und den Einzelhandelsstandorten in Bad Oeynhausen vorhanden sind. Etwa 46 bis 47 % der befragten Gohfelder Haushalte kaufen beispielsweise Bekleidung/ Wäsche oder
Schuhe/ Lederwaren in Bad Oeynhausen, was insbesondere auf das Verkaufsflächenangebot im Werre- Park zurückzuführen ist.
Zudem werden von der Gohfelder Bevölkerung allerdings auch Güter des langfristigen und insbesondere des kurzfristigen Bedarfs nachgefragt, so dass auch
im täglichen Bedarf die engen Austauschbeziehungen deutlich werden. Beispielsweise kaufen immerhin rund 27 % der Gohfelder Gesundheits- und Körperpflegeartikel in Bad Oeynhausen.
86
Junker und Kruse
Abbildung 7: Kaufkraftbindung und –abfluss Bad Oeynhausen; Befragung der Bevölkerung in Löhne- Gohfeld
Blumen / Zoo
90,1%
9,7%
85,0%
15,0%
26,4%
PBS / Zeitungen / Zeitschriften
25,2%
73,6%
61,8%
45,5%
Schuhe / Lederwaren
46,8%
Uhren / Schmuck
82,8%
85,3%
13,0%
76,7%
20,4%
0%
52,4%
41,5%
76,0%
24,0%
82,9%
17,1%
39,8%
60,2%
Baumarktsortimente
28,1%
16,0%
UEL / Musik / Video / IT / Kommunikation / Fotoartikel
medizinische und orthopädische Artikel
52,6%
67,4%
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte
50,7%
42,1%
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
Möbel
49,8%
48,4%
GPK / Geschenkartikel / Haushaltswaren
45,8%
82,9%
17,1%
10%
20%
30%
40%
Bindung
50%
Abfluss
60%
70%
80%
90%
Versand/ Internet
Quelle: eigene Darstellung, Haushaltsbefragung Bad Oeynhausen/ Löhne- Gohfeld, September 2007, n= 150, gerundete Werte
87
Junker und Kruse
Abbildung 8 verdeutlicht die Einkaufsorientierung der Bad Oeynhausener Bevölkerung
im Bereich Nahrungs- und Genussmittel.
Aufgrund der Vielzahl der Lebensmittelstandorte sowohl in der Kernstadt Bad
Oeynhausen als auch in einigen Ortsteilen, nehmen mehrere Standorte im
Stadtgebiet innerhalb der Bad Oeynhausener Einzelhandelsstruktur eine bedeutende Funktion als Nahversorgungsstandort ein.
Aufgrund der guten Ausstattungssituation werden rund 19 % der Nahrungsund Genussmittel in Eidinghausen gekauft, wobei hier, neben dem Vollsortimenter „WEZ“ im Nahversorgungszentrum Eidinghausen, der Sonderstandort
an der Werster Straße mit den Lebensmitteldiscountern „Aldi“ und „Lidl“ eine
bedeutende Rolle einnimmt.
Weitere relevante Standorte für den Lebensmitteleinkauf sind zudem die Südstadt sowie Rehme, wo an der Stadtteilgrenze zu Bad Oeynhausen eine
Standortagglomeration von „Aldi“ und „WEZ“ und im östlichen Bereich der Weserstraße ein Standortverbund von „Lidl“, „WEZ“ und weiteren Anbietern vorhanden ist.
Auch der Werre- Park weist mit rund 8 % einen größeren Anteil auf, der sich
durch die mittlerweile stattgefundene Umstrukturierung und Umbaumaßnahmen des jetzt vorhanden Edeka e-Centers noch einmal erhöht haben dürfte.
Die Innenstadt nimmt mit lediglich 6 % eine lediglich sehr geringe Rolle als Lebensmittelstandort ein.
Abbildung 8: Wo werden überwiegend Lebensmittel gekauft?
Wulferdingsen
4,1%
Löhne-Gohfeld
4,3%
Volmerdingsen
4,5%
Sonstige
4,2%
Eidinghausen
19,3%
Innenstadt
5,7%
Lohe
6,5%
Südstadt
18,9%
Werre-Park
8,2%
Werste
10,1%
Rehme
14,2%
Quelle: Haushaltsbefragung Bad Oeynhausen, September 2007, eigene Darstellung, n = 686
88
Junker und Kruse
Insbesondere im Bereich Bekleidung/ Wäsche (vgl. dazu Abbildung 9) wird, wie bereits beschrieben, aufgrund der großen Verkaufsflächen, insbesondere im Werre- Park,
ein Großteil im Bereich Bekleidung/ Wäsche in Bad Oeynhausen gekauft. Der WerrePark nimmt dabei mit rund 31 % den wichtigsten Stellenwert ein. Rund 23 % der befragten Haushalte allerdings kaufen Bekleidung und Wäsche auch in der Innenstadt
von Bad Oeynhausen. Weitere bedeutende Konkurrenzstandorte außerhalb des Stadtgebietes von Bad Oeynhausen sind Minden (12 %) und Bielefeld (9 %).
Abbildung 9: Wo wird überwiegend Bekleidung/ Wäsche gekauft?
Sonstige
20,3%
Werre-Park
31,0%
Sonst. Bad
Oeynhausen
5,0%
Bielefeld
9,0%
Minden
11,8%
Innenstadt
22,9%
89
Junker und Kruse
Ein ähnliches Bild zeigt sich im Bereich Schuhe, in dem rund 29 % der Kaufkraft im
Werre- Park und etwa 26 % in der Innenstadt gebunden wird (vgl. dazu Abbildung 10).
Abbildung 10: Wo werden Schuhe gekauft?
Sonstige
14,2%
Werre-Park
29,3%
Sonst. Bad
Oeynhausen
4,4%
Eidinghausen
5,1%
Südstadt
5,7%
Minden
7,4%
Bielefeld
7,7%
Innenstadt
26,2%
90
Junker und Kruse
In der Hauptwarengruppe Möbel dagegen sind aufgrund des bereits dargestellten geringen Verkaufsflächenangebotes insgesamt sehr hohe Kaufkraftabflüsse insbesondere nach Porta Westfalica und Bielefeld festzustellen, wo rund 25 bzw. 20 % der Bad
Oeynhausener Haushalte überwiegend Möbel kaufen.
Abbildung 11: Wo werden Möbel gekauft?
PortaWestfalica
25,4%
Sonstige
25,4%
Werre-Park
8,5%
Bielefeld
19,7%
Minden
10,4%
Sonst. Bad
Oeynhausen
10,6%
91
Junker und Kruse
Zudem wurden die Haushalte nach der Einschätzung der Einkaufssituation in Bad Oeynhausen gefragt (vgl. dazu Abbildung 12).
Abbildung 12: Wie schätzen Sie die Einkaufssituation in Bad Oeynhausen ein?
keine Meinung
2,4%
teils / teils
42,1%
überwiegend
positiv
35,4%
überwiegend
negativ
20,1%
Lediglich rund 35 % der Befragten schätzt die Einkaufssituation in Bad Oeynhausen
positiv ein, während rund 20 % eine negative Einstellung gegenüber der Einkaufssituation in Bad Oeynhausen einnehmen. Allerdings beurteilen etwa 40 % der Befragten die
Einkaufssituation in der Stadt als teils positiv und teils negativ, was vermutlich auf die
sehr unterschiedliche Situation der verschiedenen Standorte (Insbesondere Innenstadt
und Werre- Park) zurückgeführt werden kann.
Die Gründe für die jeweils positiven oder negativen Einschätzungen sind in nachstehender Tabelle aufgeführt. Dargestellt sind alle Kriterien, auf die mehr als 10 % der
Antworten entfielen:
92
Junker und Kruse
Tabelle 11: Gründe für die Bewertung der Einkaufssituation
Positive Bewertung
(35,4 %, n= 213)
Negative Bewertung
(20,1 %, n=121)
Große Auswahl
(63,4 %)
Woanders mehr Auswahl
(71,1 %)
Gute Einkaufsatmosphäre
(28,2 %)
Woanders mehr Einkaufsatmosphäre
(19,8 %)
Gut mit dem Pkw zu erreichen
(16,4 %)
Andere Orte mit dem Pkw besser zu erreichen
(15,7 %)
Einkauf wird mit anderer Aktivität gekoppelt
(11,7 %)
Anderswo günstiger
(16,5 %)
Auf der positiven Seite wird insbesondere die große Auswahl (63,4 %) in Bad
Oeynhausen genannt. Zudem entfällt ein großer Teil der Antworten (28,2 %)
auf die gute Einkaufsatmosphäre in der Stadt.
Auf der negativen Seite nimmt insbesondere der Aspekt, dass an anderen
Standorten eine größere Auswahl vorhanden ist, eine herausragende Bedeutung ein. Die größere Auswahl an anderen Orten wird von rund 71,1 % der Befragten als negativer Aspekt genannt. Mit deutlich weniger Nennungen gehören
die fehlende Einkaufsatmosphäre und die schlechte Pkw- Erreichbarkeit zu den
von den Befragten am häufigsten genannten negativen Aspekten.
Bei einer Gegenüberstellung der positiven und negativen Bewertungen stehen
sich durchaus gleichgerichtete Argumente gegenüber. Dies spiegelt die subjektive Einschätzung bestimmter Kriterien durch unterschiedliche Befragte wider:
was die eine Person positiv bewertet, kann die andere durchaus eher negativ
oder unzureichend sehen. So sind rund 28 % der befragten Haushalte mit der
Einkaufsatmosphäre zufrieden, während andere rund 20 % der befragten
Haushalte die Einkaufsatmosphäre negativ einschätzen.
Den befragten Haushalten wurde weiterhin die Frage gestellt, welche einzelhandelsrelevanten Angebote bzw. welche Betriebsformen vermisst werden (vgl. dazu Abbildung
13). Insgesamt vermissen rund 56 % der Befragten bestimmte Sortimente in Bad Oeynhausen, während die restlichen 44 % mit dem Angebot zufrieden sind.
Als vermisste Angebote bzw. Betriebsformen werden insbesondere Angebote aus dem
Bereich Nahrungs- und Genussmittel (ca. 35 %) genannt, was mit der bereits beschriebenen schwachen Angebotssituation in einigen Ortsteilen korrespondiert.
Daneben entfallen ca. 32 % der Nennungen auf das Sortiment Bekleidung und Texti-
93
Junker und Kruse
lien. Etwa 26 % der befragten Haushalte wünschen sich ein Kaufhaus bzw. Einkaufscenter.
Abbildung 13: Vermissen Sie bestimmte einzelhandelsrelevante Angebote bzw.
Betriebsformen in Bad Oeynhausen?
34,9%
Lebensmittel
32,3%
Bekleidung / Textilien
Kaufhaus /
Einkaufscenter
25,5%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
in %
Bei der Frage nach Verbesserungsvorschlägen mit dem Ziel einer Attraktivitätssteigerung der Bad Oeynhausener Innenstadt beziehen sich die Antworten der befragten
Haushalte neben einzelhandelsrelevanten auch auf soziale, städtebauliche und kulturelle Kriterien.
Etwa 28 % der Befragten wünschen sich bestimmte spezielle Fachgeschäfte. Zudem
werden bessere Parkmöglichkeiten (20 %), ein verbessertes Lebensmittelangebot
(19 %), eine attraktive städtebauliche Gestaltung der Innenstadt (14 %), ein größeres
Freizeit- und Bildungsangebot (13 %) und mehr kulturelle Veranstaltungen (12 %) genannt.
Festzuhalten bleibt, dass lediglich 35 % der Befragten die Einkaufssituation in Bad
Oeynhausen insgesamt positiv einschätzt. Dabei wird ein sehr unterschiedliches
subjektives Empfinden bei der Nennung der Gründe für eine positive und negative
Einschätzung deutlich. Bei einem Vergleich einiger Nennungen stehen sich positive
und negative Bewertungen beispielsweise in Bezug auf die Einkaufsatmosphäre
gegenüber. Hinsichtlich der Betriebsformen und Sortimente werden vor allem
Bekleidung/ Textilien und Lebensmittel sowie ein Kaufhaus bzw. Einkaufscenter
vermisst.
Neben einzelhandelsrelevanten Aspekten beziehen sich die genannten
Verbesserungsvorschläge auch auf gestalterische/ städtebauliche sowie soziale und
kulturelle Aspekte. Zu berücksichtigen sind in diesem Zusammenhang auch die
94
Junker und Kruse
Wünsche der Bevölkerung, die als Anhaltspunkt dienen, aber auch im Hinblick auf
betriebswirtschaftliche Umsetzbarkeit und städtebauliche Sinnhaftigkeit überprüft
werden müssen.
6.3
Umsätze und Zentralitäten des Bad Oeynhausener Einzelhandels
Durch die Verknüpfung der angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen
lassen sich Aussagen zur Ausstrahlungskraft des Bad Oeynhausener Einzelhandels
ableiten. Denn bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden nicht nur die Verkaufsflächen pro Hauptbranche und bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt,
vielmehr wird die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dies erfolgt über durchschnittliche Flächenproduktivitäten (Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche) der Vertriebsformen, spezifische Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der
detaillierten Angebotsstrukturen in Bad Oeynhausen. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Hauptwarengruppen daraus die in nachfolgender Tabelle dargestellten branchenspezifischen Umsätze in Bad Oeynhausen.
Dabei wurden z. T. Agglomerationen vorgenommen, um eine Kompatibilität mit den
Angaben der BBE Köln zu erreichen. Insgesamt setzt der Bad Oeynhausener Einzelhandel 280 Mio. Euro im Jahr um.
Die Ausstrahlungskraft des Bad Oeynhausener Einzelhandels in die Nachbarkommunen wird durch die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird
durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen
(einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) dargestellt. Ein Wert von 1 bedeutet, dass
der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kaufkraftpotenzial, während Abweichungen oberhalb des Basiswertes auf eine Leistungsstärke bzw.
Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels
hinweisen können.
Bei einer Gegenüberstellung des ermittelten Bad Oeynhausener Umsatzes und dem
auf der Grundlage der BBE Köln Kennziffern ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial (ca. 258 Mio. Euro), ergibt sich ein Zentralitätswert von 1,08 über alle
Hauptwarengruppen, d.h. der Einzelhandel in Bad Oeynhausen besitzt insgesamt eine
Ausstrahlungskraft über das Stadtgebiet hinaus. Innerhalb der Hauptwarengruppen
zeigen die Zentralitätswerte allerdings ein sehr unterschiedliches Bild.
95
Junker und Kruse
Tabelle 12: Branchenspezifische Umsätze und Zentralitäten des Bad Oeynhau
sener Einzelhandels
Hauptwarengruppen
Umsatz in
Mio. Euro
Blumen/Zoo
Schreibwaren/Papier/Bücher
Bekleidung/Wäsche
Schuhe/Lederwaren
Sport und Freizeit
98,9
2,8
13,7
9,1
124,6
42,4
8,5
8,7
5,6
Möbel
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
Unterhaltungselektronik/Musik/Video/IT/Kommunikation/Foto
Uhren/Schmuck
Baumarktsortimente
Sonstiges
gesamt
Kaufkraftpo- Zentralität
tenzial in Mio.
Euro
100,1
0,99
3,0
0,94
14,0
0,98
10,0
0,91
127,1
0,98
23,6
1,8
5,5
1,55
3,9
2,22
6,9
0,82
5,4
70,6
4,3
44,1
1,28
1,60
3,7
8,5
4,7
6,1
16,0
6,5
0,61
0,53
0,73
20,4
19,0
1,07
6,1
3,8
22,1
12,4
81,7
2,4
279,3
6,3
2,7
24,0
4,6
85,1
1,4
257,8
0,97
1,41
0,92
2,69
0,96
1,70
1,08
Quelle: BBE Köln, Einzelhandelserhebung Bad Oeynhausen, September 2007, eigene Berechnungen
Die Zentralität von 0,99 in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zeigt,
dass, gesamtstädtisch gesehen, eine ausreichende Versorgung vorhanden ist
und nahezu die gesamte Kaufkraft der Bad Oeynhausener Bevölkerung gebunden wird. Kaufkraftzuflüsse sind in der Regel nicht zu erwarten, da die Umlandkommunen wie Löhne ebenfalls eine ausreichende eigene Angebote in
diesem Bereich aufweisen. In den weiteren Hauptwarengruppen zeigt sich ein
sehr differenziertes Bild.
96
Junker und Kruse
In den Bereichen Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren sind mit Zentralitätswerten von 1,80 bzw. 1,55 für ein Mittelzentrum sehr gute Werte festzustellen, die insbesondere auf die Angebote im Einkaufszentrum Werre- Park
zurückzuführen sind, eine Ausstrahlung in die Region aufweisen und so Kaufkraftkraftzuflüsse nach Bad Oeynhausen generieren.
Im langfristigen Bedarfsbereich sind insgesamt für ein Mittelzentrum durchschnittliche Werte festzustellen. Teilweise sind z. B. in den Bereichen Wohneinrichtung (0,61) und Möbel (0,53) vergleichsweise geringe Zentralitätswerte vorhanden, die mit der schwachen Angebotssituation in diesen Warengruppen
korrespondieren. In anderen Warengruppen wie Unterhaltungselektronik (1,07),
Uhren/ Schmuck (1,41) oder Gartenmarktsortimente (2,69) sind Zentralitätswerte von z. T. deutlich über 1 festzustellen weisen somit auf Stärken in der
Angebotsstruktur hin, die Kaufkraft aus anderen Kommunen generieren.
Insgesamt wird deutlich, dass der Bad Oeynhausener Einzelhandel eine Ausstrahlung über die Stadtgrenzen hinaus hat, die insbesondere auf die großen
Verkaufsflächen und attraktive Angebotsstruktur des Einkaufszentrums WerrePark zurückzuführen sind. Allerdings besitzen auch die Kurgäste und Besucher
eine gewisse Rolle und „verursachen“ Kaufkraftzuflüsse nach Bad Oeynhausen
beispielsweise in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltswaren/ Geschenkartikel oder Uhren/ Schmuck.
Insgesamt ist ein gesamtstädtischer Zentralitätswert von 1,08 für ein Mittelzentrum allerdings als leicht unterdurchschnittlich einzustufen. Die direkte Konkurrenz durch die in der Nachbarschaft liegenden Mittelzentren (Löhne, Minden,
Porta Westfalica) und das Oberzentrum Bielefeld erklären teilweise die insgesamt eher geringe Ausstrahlungskraft des Bad Oeynhausener Einzelhandels.
Betont werden soll an dieser Stelle noch einmal, dass die Zentralitätswerte in
den verschiedenen Hauptwarengruppen sehr unterschiedlich ausfallen und
auch die Ausstrahlungskraft der bedeutendsten Standorte (Werre- Park und Innenstadt) sehr unterschiedlich ausfallen.
97
Junker und Kruse
6.4
Fazit zur Analyse der Nachfrageseite
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Bad Oeynhausens beträgt
101,79 (2007) und liegt damit marginal über dem Bundesdurchschnitt (100).
Die Kaufkraftbindung weist in den einzelnen Hauptbranchen sehr unterschiedliche Werte auf. Insgesamt ist die Kaufkraftbindung (für ein Mittelzentrum) als
gut zu bewerten.
Der Bad Oeynhausener Einzelhandel befindet sich mit dem Einzelhandel in den
Umlandkommunen in einer Wettbewerbssituation. Insbesondere das Einzelhandelsangebot im Oberzentrum Bielefeld, aber auch das in den Mittelzentren
Löhne, Minden und Porta Westfalica, wird von den Bad Oeynhausenern in einigen Warengruppen nachgefragt. Hinzu kommt die disperse Siedlungsstruktur
Bad Oeynhausens, so dass die Einwohner der kleineren Ortsteile, insbesondere im Norden der Stadt, Einzelhandelsstandorte bzw. –zentren der Nachbarkommunen besser oder schneller erreichen können als Standorte innerhalb
Bad Oeynhausens.
Die Einwohner Bad Oeynhausens verfügen über ein einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftpotenzial von rund 258 Mio. Euro, welches dem Einzelhandel in
Bad Oeynhausen potenziell zur Verfügung steht. Die Verbrauchsausgaben pro
Hauptbranche sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der höchste Einzelanteil
mit rund einem Drittel auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel entfällt.
Die Umsätze des Einzelhandels in Bad Oeynhausen liegen bei rund 280 Mio.
Euro, woraus ein Zentralitätswert über alle Hauptbranchen von 1,08 resultiert. Insgesamt hat der Bad Oeynhausener Einzelhandel somit zwar eine Ausstrahlungskraft über das Stadtgebiet hinaus; die allerdings für ein Mittelzentrum
als eher gering zu bewerten ist. Dabei bestehen jedoch erhebliche Unterschiede in den einzelnen Hauptwarengruppen.
98
Junker und Kruse
7 Prognose der Verkaufsflächenspielräume
Die Ermittlung der Verkaufsflächenpotenziale dient grundsätzlich der rechnerischen Orientierung des bis zum Jahr 2017 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Bad Oeynhausen. An dieser Stelle muss betont werden, dass diese Werte lediglich den groben Rahmen des zukünftigen Flächenbedarfs darstellen, so dass Abweichungen nach oben oder unten durchaus sowohl städtebaulich als auch absatzwirtschaftlich verträglich sein können, wenn die räumliche Umsetzung der Potenziale an
einem geeigneten Standort stattfindet. Es wird davon ausgegangen, dass in den
nächsten Jahren Kaufkraft- und Umsatzveränderungen eintreten werden, die sowohl
angebotsseitig als auch nachfrageseitig Auswirkungen auf die erforderliche Verkaufsfläche haben werden.
Auf die Prognose der Verkaufsflächenspielräume wirken eine Reihe von Faktoren, für
die entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden dabei folgende Kriterien berücksichtigt:
Aktuelle Angebots- und Nachfragesituation
Bevölkerungsentwicklung
Haushaltseinkommen
Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern
Kaufkraftentwicklung und einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern
(Ziel-) Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch
Flächenproduktivitäten
Zum allgemeinen Verständnis ist bei der Ermittlung des Verkaufsflächenbedarfs folgendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial bedingen sich
weitestgehend und entwickeln sich damit parallel, woraus folgt, dass bei der Prognose
des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung von Status-quo-Werten
und Zielgrößen – angebots- wie nachfrageseitig – zurückgegriffen wird.
Die einzelnen Eingangswerte der Verkaufsflächenprognose ergeben in Bad Oeynhausen folgendes Bild:
20
Bei der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Bad Oeynhausen wird für den
Prognosezeitraum ein geringer Bevölkerungsverlust von etwa –3,3 % bis zum
Jahr 2020 prognostiziert20.
Der somit leicht negative Trend der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft für Bad
Oeynhausen fließt mit in die Prognoserechnung ein.
Quelle: Bezirksregierung Detmold, Bevölkerungsprognose 2004
99
Junker und Kruse
Es wird zudem davon ausgegangen, dass der Umsatz im Bad Oeynhausener
Einzelhandel auf Grund der leicht sinkenden Bevölkerungszahl eine geringere
Kaufkraft verursacht und es zu einer (geringen) Reduzierung der Zentralität
führt.
Die zugrunde gelegten Flächenproduktivitäten werden in Form von Spannweiten in der Berechnung berücksichtigt, um ein Qualitätsspektrum potenzieller
Anbieter und einen gewissen Entwicklungsspielraum abzubilden.
In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der
Bevölkerung im Bereich der Grundversorgung und auch im Hinblick der Funktion Bad Oeynhausens als Mittelzentrum eine idealtypische Zielzentralität von
100 % im kurzfristigen, 120 % im mittelfristigen und 120 % im langfristigen Bedarfsbereich angenommen.
An dieser Stelle soll noch einmal ausdrücklich betont werden, dass die durch den
prognostizierten Verkaufsflächenbedarf rechnerisch ermittelten Verkaufsflächen lediglich einen „Orientierungscharakter“ besitzen. Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens nach
Art (Betriebsform und –konzept)
Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkonzept) sowie
Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale)
kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines
Vorhabens abgeschätzt und bewertet werden. An dieser Stelle bleibt somit festzuhalten, dass bei einer kurzfristigen und einmaligen Realisierung des prognostizierten Verkaufsflächenbedarfs nicht auszuschließen ist, dass es durch die zusätzliche Konkurrenz zu spürbaren Umsatzumverteilungen und schließlich zur Verdrängung bestehender Einzelhandelseinrichtungen kommen kann. Die Folgen einer Einzelhandelsentwicklung sind wiederum abhängig von Art, Lage und Umfang der zusätzlichen Konkurrenz.
Zudem sind einer über die ermittelten Potenziale hinausgehenden Ausweitung der
Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Bei darüber hinaus führenden realisierten Einzelhandelsvorhaben sind Umsatzumverteilungen
innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit Umsatzverluste bzw. eine
Marktverdrängung bestehender Betriebe als Konsequenzen zu erwarten. Besonders
betroffen ist in diesem Zusammenhang der Bereich Lebensmittel, da dieser Sortimentsbereich insbesondere am Wohnstandort nachgefragt wird, so dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. Als Folge kann es zu Funktionsverlusten zentraler Geschäftsbereiche (Innenstadt, Südstadt, Eidinghausen) bzw. der Nahversorgungsstandorte kommen.
100
Junker und Kruse
Im Umkehrschluss können Vorhaben an innerstädtischen Standorten aber auch zu einer Schwächung städtebaulich-integrierter Standorte beitragen und dem Ziel einer geordneten und nachhaltigen Stadtentwicklung Vorschub leisten. Diese Erläuterungen
verdeutlichen die Mehrdimensionalität der Prognose der Verkaufsflächenpotenziale
und stellen heraus, dass die Einordnung der Berechnungswerte in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist.
Für die Stadt Bad Oeynhausen ergeben sich rein rechnerisch zusätzliche Flächenpotenziale von insgesamt ca. 19.800 m² bis zum Jahr 2017, die sich folgendermaßen auf
die verschiedenen Hauptwarengruppen aufteilen:
Tabelle 13: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m²
Hauptbranche
Blumen/Zoo
Schreibwaren/Papier/Bücher
Bekleidung/Wäsche
Schuhe/Lederwaren
Sport und Freizeit
Möbel
Unterhaltungselektronik/Musik/Video/IT/Kommunikation/Foto
Uhren/Schmuck
Baumarktsortimente
gesamt
bis 2017
< 30
< 100
< 130
830
830
2.700
9.730
1.030
160
160
4.420
18.190
19.790
Quelle: eigene Berechnungen
Die Verkaufsflächenspielräume für die kurzfristige Bedarfsstufe sind mit insgesamt
rund 130 m² als marginal zu bezeichnen. Diese geringen errechneten verkaufsflächenpotenziale sind insbesondere auf die überdurchschnittliche Ausstattungssituation und
somit verschärfte Wettbewerbssituation in Bad Oeynhausen zurückzuführen. Die geringen Spielräume können in erster Linie Arrondierung des Bestandes dienen, um Betriebe an moderne Marktgrößen anzupassen.
101
Junker und Kruse
Auch wenn – rein rechnerisch betrachtet – keine Verkaufsflächenpotenziale im Bereich
Nahrungs- und Genussmittel vorhanden sind, bedeutet dies nicht gleichzeitig, dass in
dieser Warengruppe keine weitere Entwicklung mehr möglich ist. Vorhaben (Erweiterungen bestehender Betriebe oder Neuansiedlungen) an städtebaulich sinnvollen
Standorten wie den gewachsenen Zentren (Innenstadt, Südstadt und Eidinghausen)
oder Solitärstandorten, die eine wichtige Nahversorgungsfunktion für umliegende
Wohngebiete erfüllen, sind auch zukünftig möglich. Auf diese Weise kann durch die
Schaffung einer erhöhten quantitativen und qualitativen Verkaufsflächendichte bzw.
Angebotsarrondierung die Attraktivität einzelner Einzelhandelsstandorte (entsprechend
ihrer Versorgungsfunktion) herbeigeführt bzw. erhöht sowie die wohnungsnahe Grundversorgung verbessert werden. Dies gilt insbesondere für das Nahversorgungszentrum
Südstadt, in dem ein strukturprägender Lebensmittelanbieter nach Aufgabe des PlusMarktes gänzlich als Frequenzbringer und Magnetbetrieb für das gesamte Zentrum
fehlt.
Bei den Hauptwarengruppen des mittelfristigen Bedarfs sind rechnerisch ausschließlich im Bereich Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente mit rund 830 m² größere Verkaufsflächenpotenziale vorhanden.
Im langfristigen Bedarfsbereich sind aufgrund der aktuell teilweise schwachen Angebotssituation insbesondere größere Verkaufsflächenpotenziale festzustellen. Insbesondere in den Bereichen Möbel mit rund 9.700 m² und Baumarktsortimente Gartenmarktsortimente mit rund 4.400 m² bis zum Jahr 2017 größere Verkaufsflächenspielräume vorhanden. Dies reicht allerdings (insbesondere im Bereich Möbel) in der Regel
nicht aus, um einen neuen Betrieb aus diesem Bereich anzusiedeln, da die
Markteintrittsgrößen deutlich höher liegen. Somit sind diese Verkaufsflächenpotenziale
eher als Arrondierungsspielräume für bestehende Betriebe oder für die Ansiedlung von
„Nischenanbietern“ zu sehen.
102
Junker und Kruse
8 Entwicklungsperspektiven und –leitlinien
Vor allem für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich
der Standortentwicklung sowie der Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine
neutrale Abschätzung mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Zum
Prognosezeitraum lassen sich im Allgemeinen auf unterschiedlichen Trendfortschreibungen basierende Annahmen zur Standortentwicklung treffen. In die Betrachtungen
zu einem Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen sind dabei die Entwicklungspotenziale für die unterschiedlichen Hauptwarengruppen einzubeziehen (vgl. dazu Kap.7). Dabei wurden zwar in einigen Bereichen (z. B. in den Warengruppen der
langfristigen Bedarfsstufe wie Möbel oder Baumarktsortimente) größere, in den meisten anderen Warengruppen allerdings nur marginale quantitative Verkaufsflächenpotenziale ermittelt, so dass diese teilweise geringen absatzwirtschaftlichen Spielräume
den Erweiterungs- bzw. Ansiedlungsmöglichkeiten von Einzelhandelsbetrieben Grenzen setzen bzw. die nur unter klaren Ziel- und Rahmenvorgaben ermöglicht werden
sollten.
Szenarien der Einzelhandels- und Stadtentwicklung
Welche Entwicklung die Stadt Bad Oeynhausen in Bezug auf die zukünftige Stadt- und
Einzelhandelsentwicklung nehmen wird, hängt – neben den politisch motivierten Stadtentwicklungsvorstellungen – von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab. Die folgenden Szenarien zeigen die
Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen mit Blick auf die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die
Szenarien bewusst überzeichnete Denkmodelle darstellen, die auf Grund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung mögliche Entwicklungsperspektiven aufzeigen.
Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“
Trotz der aktuell bereits in einigen Bereichen guten bis sehr guten Ausstattung und der
größtenteils begrenzten absatzwirtschaftlichen Spielräume, ist die Entwicklung der Einzelhandelsansiedlungen in diesem Szenario durch eine geringe Steuerungsaktivität
gekennzeichnet. Es findet eine Abkehr von der bisherigen (allerdings durch die Ansiedlung des Einkaufszentrums Werre- Park nicht ganz konsequent verfolgten) Konzentration und Ausrichtung auf den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich statt, wobei insbesondere dem Ansiedlungsdruck auf nicht-integrierte Lagen bzw. teil-integrierte Lagen (z. B. am Standort Werre- Park, im Gewerbegebiet Werste oder der Weserstraße)
stattgegeben wird. Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden ohne eine ordnende Steuerung statt. Für Einzelhandel und
Städtebau bedeutet dies, dass zahlreiche neue Einzelhandelsstandorte geöffnet werden können, was die Wahrscheinlichkeit von negativen Auswirkungen auf bereits be103
Junker und Kruse
stehende, insbesondere gewachsene Zentren- und Versorgungsstrukturen (z. B. innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich, Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen) durch Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Einzelhandelsstandorte
erhöht. Zudem wäre die bestehende wohnortnahe Grundversorgung zum Teil stark gefährdet, da der Verdrängungswettbewerb deutlich zunehmen würde. Folgen dieser
Entwicklung wären unter anderem Betriebsaufgaben und die Frage, wie zukünftig die
Folgenutzung an verlassenen Standorten aussehen könnte.
Für die Stadt Bad Oeynhausen könnte dies bedeuten, dass die autokundenorientierten
Standorte, beispielsweise am Werre- Park, durch den weiteren Ausbau von Einzelhandelsnutzungen, zunehmen. Bestehende, gewachsene Versorgungsstrukturen wie der
innerstädtische Hauptgeschäftsbereich oder die Nahversorgungszentren Südstadt und
Eidinghausen wären akut gefährdet und würden deutlich an Attraktivität verlieren. Die
Akteure aus Politik und Verwaltung würden sich somit von bestehenden Planungskonzeptionen abwenden. Bestehende Planungen zur Stadtentwicklung würden konterkariert. Politik und Stadtplanung machten sich so zum „Investorenspielball“ und könnten
lediglich auf Impulse von Außen reagieren, anstatt zu agieren. Auf der rechtlichen Seite
bleibt festzuhalten, dass die Stadt ihre Planungshoheit zu großen Teilen aufgäbe. Es
ist zudem nicht auszuschließen, dass es auch zu regionalen Klagen aufgrund negativer
städtebaulicher Auswirkungen auf die Nachbarkommunen kommen könnte.
104
Junker und Kruse
Karte 20: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ in der Stadt- und Einzelhandelsentwicklung
Bewertung
Dadurch, dass Politik und Verwaltung ihre aktive Steuerung (im Sinne einer positiven
Stadtentwicklung) aufgäben, würden sie zum „Investorenspielball“. Grundsätzlich wäre
nur eine geringe bzw. einseitige Akzeptanz dieses Szenarios zu erwarten. Planungs-,
Investitions- und Rechtssicherheit gingen verloren. Gewachsene städtebauliche Strukturen könnten in ihrer aktuellen Struktur nicht beibehalten werden. Die Folge wäre eine
105
Junker und Kruse
Verunsicherung aller Akteure, da die Politik der Stadt Bad Oeynhausen kein verlässlicher Partner mehr für „alte“ und „neue“ Investoren wäre.
Szenario 2: „Bewahrung“
Die Einzelhandelsentwicklung ist durch eine sehr restriktive Steuerungspraxis charakterisiert, die den Focus auf die „Bewahrung“ der vorhandenen Strukturen setzt und somit keine weiteren Einzelhandelsansiedlungen zulässt. Die bisher (allerdings nicht
ganz konsequent) verfolgte Planungs- und Steuerungspraxis mit Konzentration auf den
innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich und die Nahversorgungszentren Südstadt und
Eidinghausen wird in einer deutlich verschärften Form weitergeführt, was dazu führt,
dass nahezu keine weiteren Einzelhandelsansiedlungen (insbesondere außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche) ermöglicht werden. Nicht-integrierte Lagen werden auf
den Status- Quo festgeschrieben. Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden somit nur durch eine stark begrenzende
Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau hätte dies zur Folge, dass der Druck
auf die gewachsenen Zentren stark zunimmt, um den Bestand an zeitgemäße Angebotsformen anzupassen. Aufgrund der städtebaulichen Rahmenbedingungen stellen
sich Investitionen in diesem Bereich als sehr schwierig dar. Die Folgen wären unter
anderem Betriebsaufgaben und eine Abnahme der Einkaufsattraktivität. Andere Standorte und Nachbarkommunen würden dagegen an Attraktivität gewinnen, was wiederum
zu starken Kaufkraftverlusten führte. Diese „Käseglockenpolitik“ stellt somit einen starken Eingriff ins Marktgeschehen dar und verhindert notwendige Impulse für eine zeitgemäße und nachfragegerechte Entwicklung des Einzelhandelsangebotes.
Für die Stadt Bad Oeynhausen könnte dies zu einem Attraktivitätsverlust des zentralen
Versorgungsbereiches Hauptgeschäftsbereich und zu einer Schwächung der Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen führen. Die Bevölkerung würde sich deutlich stärker als bisher in Richtung Nachbarkommunen orientieren, was in jedem Fall zu
erheblichen Kaufkraftverlusten führen würde.
Die Akteure aus Politik und Verwaltung behielten ihre aktive Rolle und schafften Planungssicherheit, die allerdings durch einen Stillstand gekennzeichnet wäre.
Auf der rechtlichen Seite würden die umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten vollständig ausgeschöpft. Anfragen und Veränderungsanliegen
könnten ggf. nur noch gerichtlich geklärt werden.
106
Junker und Kruse
Karte 21: Szenario 2: „Bewahrung“
Bewertung
Szenario 2 ist zwar in sich konsequent, führt allerdings insgesamt nicht zu positiven Effekten, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert werden.
107
Junker und Kruse
Szenario 3: „Steuerung mit Ausnahmen“
Diesem Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass die Einzelhandelsentwicklung
zwar grundsätzlich gezielt von Politik und Verwaltung gesteuert wird, in Einzelfällen allerdings Ausnahmen formuliert werden, die den zuvor abgestimmten Zielen und
Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung widersprechen.
Somit wären, wenn dies im Einzelfall so beschlossen wird, in Bad Oeynhausen im gesamten Stadtgebiet Einzelhandelsansiedlungen möglich, was auch zu einer Einzelhandelsentwicklung in nicht-integrierten Lagen führen kann. Eine Investitionssicherheit wäre aufgrund der unsicheren und vor allem untransparenten Planungs- und Entscheidungspraxis weder für bereits ansässige Betriebe noch für ansiedlungsinteressierte
Einzelhandelsbetriebe gegeben.
Aus ökonomischer Sicht ist aufgrund der insgesamt geringen absatzwirtschaftlichen
Entwicklungsspielräume in Bad Oeynhausen von einem verstärkten Verdrängungswettbewerb auszugehen. Ein vermindertes Investitions- und Ansiedlungsinteresse in
den bestehenden städtebaulich-integrierten Zentren führe zu sinkenden Steuereinnahmen. Es käme zu absehbaren Kaufkraftverlusten in der Stadt durch fehlende wirtschaftliche Impulse.
Aus politischer und planerischer Sicht kommt es zu einem Widerspruch durch Inkonsequenz in den Entscheidungen. Ein freies Spiel des Marktes in Teilbereichen bzw. Einzelfällen steht einer ansonsten konsequenten Steuerung gegenüber, wodurch keine
verlässliche politische Steuerung gegeben ist. Diese (für ausgewählte Investoren)
freundliche Steuerungspraxis ermöglicht den Ausbau einzelner Einzelhandelsstandorte, bei dem die Gefahr besteht, die Zentrenentwicklung zu unterwandern und dadurch
einen Attraktivitätsverlust des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches und der Nahversorgungszentren bzw. der Nahversorgungsstrukturen und somit eine Ausdünnung
der Grundversorgung zu bewirken. Investorenwünsche an anderen Standorten, die aber nicht über die gleichen „Proteges“ verfügen, wären an dieser Stelle argumentativ
nicht zu widerlegen, was ein Messen mit zweierlei Maß bedeuten würde.
Aus rechtlicher Sicht entstehen dadurch eine Vielzahl von Problemen wie beispielsweise die Einschränkung der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten. Zudem besteht die Gefahr
kommunaler oder auch regionaler Klagen. Die kommunale Planungshoheit wird nicht
ausgeschöpft und Anfragen an anderen Orten sind nur schwer zu verhindern.
108
Junker und Kruse
Karte 22: Szenario 3: „Steuerung mit Ausnahmen“
Bewertung
Das Szenario ist insgesamt inkonsequent und gefährdet die Einzelhandels-, Zentrenund Stadtstrukturen. Zudem kann es zu einer Verunsicherung oder sogar Verprellung
von Betreibern und Investoren kommen.
109
Junker und Kruse
Fazit Szenarien
Die beschriebenen Szenarien stellen - bewusst in Form überzogener Modelle – extreme Gegenpole der Einzelhandels- und letztendlich auch der Stadtentwicklung dar, die
allerdings so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen diskutiert werden bzw. in der
Realität auch existieren (insbesondere die „Steuerung mit Ausnahmen“ ist gängige
Praxis in vielen Kommunen). Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist unwahrscheinlich und nicht zu empfehlen. Die folgende Empfehlung, die eine räumlichfunktionale Gliederung der Einzelhandelsentwicklung aufgreift, verfolgt die allgemeinen
Ziele der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Bad Oeynhausen im Hinblick auf den
Aufbau bzw. die Sicherung einer funktionsfähigen Versorgungsstruktur. Dieses somit
entwickelte und im Rahmen der Entwicklung des Einzelhandelskonzeptes mit dem Arbeitskreis abgestimmte „Leitbild“ stellt eine Orientierung für die zukünftige Planungsund Steuerungspraxis der Stadt Bad Oeynhausen dar. Als vorrangige Aufgaben hat es
sowohl die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche als auch die Verbesserung
der wohnortnahen Grundversorgung zum Ziel und entspricht somit den neuen landesplanerischen Zielvorgaben (§ 24a LEPro NRW) zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in Nordrhein-Westfalen.
Empfehlung: „Räumlich-funktionale Gliederung“
Die Einzelhandelsentwicklung ist durch eine stringente Planungspraxis gekennzeichnet. Einzelhandel wird danach in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen
sowie den zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen in gegenseitiger funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im Stadtgebiet Bad Oeynhausens konzentriert. Der
Schwerpunkt der Planungen und damit das Ziel mit der obersten Priorität liegt dabei
auf dem Erhalt des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches, der Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen und der wohnortnahen Grundversorgung. Integrierte Ergänzungsstandorte sind allerdings ebenfalls möglich. Für Einzelhandel und
Städtebau bedeutet dies, dass das Investitions- und Ansiedlungsinteresse in den zentralen Versorgungsbereichen erhalten bleibt, was zu einer Sicherung dieser Einzelhandelsstandorte führt. Ein ruinöser Wettbewerb kann dadurch verhindert und „Verwerfungen“ können reduziert werden. Im Sinne einer verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung können in den zentralen Versorgungsbereichen nicht realisierbare Angebote an
Ergänzungsstandorten verwirklicht werden, ohne die zentralen Versorgungsbereiche
jedoch zu schwächen bzw. zu gefährden.
Die Stadt Bad Oeynhausen kann auf diesem Weg durch eine stringente Planungs- und
Steuerungspraxis gezielt Entwicklungsimpulse setzen und die Einzelhandelsentwicklung steuern.
Die Akteure aus Politik und Verwaltung erhalten ihre aktive Rolle und schaffen Planungssicherheit. Es werden, im Hinblick auf Investoren, positive Signale nach Innen
und Außen gesetzt. Einzelinteressen der Stadtentwicklung werden nachgeordnet betrachtet, so dass es im Einzelfall zur „Verprellung“ von Ansiedlungswilligen kommen
kann.
110
Junker und Kruse
Rechtlich bedeutet dies, dass Planungs- und Rechtssicherheit gegeben werden. Umfangreiche gesetzliche Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten werden vollständig ausgeschöpft.
Das Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung ist in sich konsequent und
zeigt klare räumliche Zuordnungen für den Einzelhandel unter Berücksichtigung
der neuen landesplanerischen Zielvorgaben (§ 24a LEPro NRW) auf. Gleichzeitig
ist eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren unter
Beibehaltung der Planungshoheit möglich.
111
Junker und Kruse
Karte 23: Empfehlung: „Räumlich-funktionale Gliederung“
112
Junker und Kruse
9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Oeynhausen
Die vorangegangenen Analysen und Szenarien stellen die Grundlage für die im folgenden dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar. Diese verfolgen das Ziel, den Einzelhandelsstandort Bad Oeynhausen entsprechend seiner
Spielräume zu entwickeln. Insbesondere gilt es, die räumliche Angebotsstruktur mit
Konzentration auf den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich und die Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen zu bewahren, weiter zu profilieren und funktionale Ergänzungsstandorte zu ermöglichen.
Dazu dient das Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Oeynhausen mit seinen
Zielen und Grundsätzen
Entwicklungs- und Tabubereichen, der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sowie
den planungsrechtlichen Empfehlungen (insbesondere Bad Oeynhausener Sortimentsliste).
9.1
Warum ist ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen
sinnvoll?
Vor dem Hintergrund der ermittelten Rahmenbedingungen aus der Analyse der Angebots- und Nachfrageseite und der daraus resultierenden absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume ist eine zentrenverträgliche Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung auch weiterhin zu verfolgen.
Zentren- bzw. auch nahversorgungsrelevante Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Standorten können durch Überschneidungen mit Angeboten in den zentralen
Versorgungsbereichen und an integrierten Standorten bei gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (z.B. niedrigere Miet- und Grundstückspreise, geringere Betriebs- und Personalkosten, mehr Stellplätze oder größere Flexibilität bei Erweiterungen) kurz- bis mittelfristig zu einem massiven Bedeutungsverlust des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches und der Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen führen. Vor dem Hintergrund dieser Überlegenheit städtebaulich nicht integrierter Standorte bzw. anderer Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in
bezug auf Flächenpotenziale und Stellplätze sind eindeutige politische und planerische
Aussagen seitens der Stadt Bad Oeynhausen unerlässlich. Nur ein klares Konzept mit
verbindlichen Aussagen zur zukünftigen räumlichen, quantitativen und qualitativen
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung kann verhindern, dass die bestehende Zentrenstruktur mit Konzentration auf den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich und die
Nahversorgungszentren an Bedeutung verliert.
113
Junker und Kruse
Dabei ergeben sich zudem klare Vorteile für alle beteiligten Akteure:
Es wird eine zukünftig abgestimmte Weiterentwicklung der Einzelhandelsstrukturen im Konsens aller Akteure auf Ebene der Stadt Bad Oeynhausen möglich.
Klar formulierte Leitlinien und Grundsätze schaffen Planungs-, Rechts- und Investitionssicherheit für alle Beteiligten.
Es wird ein Beitrag für eine aktive Wirtschafts- und Einzelhandelsentwicklung
in der Stadt geleistet.
Es wird eine stringente Ansprache potenzieller Investoren ermöglicht.
Bisher getätigte Investitionen und vorhandene noch funktionstüchtige Einzelhandelsimmobilien bleiben weiterhin in Wert gesetzt.
Vor allem durch eine quantitative Steuerung wird eine ruinöse Wettbewerbssituation verhindert.
Auf die Entwicklung des Bad Oeynhausener Einzelhandels hat neben den Einzelhändlern und den Haus- und Grundstückseigentümern nicht zuletzt auch die Stadt Bad Oeynhausen als Träger der kommunalen Planungshoheit Einfluss.
So sind es Politik und Stadtverwaltung, die letztlich günstige Bedingungen im Rahmen
ihres Ordnungs- und Baurechtes schaffen können, die es dann von interessierten Investoren und Betreibern auszufüllen gilt. Die aufgezeigten absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale sind somit nicht willkürlich im Stadtgebiet zu verorten, sondern
speziell nach Art des Vorhabens und der Warensortimente, der Lage im Stadtgebiet
und hinsichtlich der Größendimensionen des Vorhabens zu beurteilen.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept kann sich in diesem Zusammenhang als
grundlegender Orientierungs- und Steuerungsrahmen für die weitere Einzelhandelsentwicklung in und für die Stadt Bad Oeynhausen erweisen und durch einen
entsprechenden politischen Beschluss des Rates als sonstiges städtebauliches
Entwicklungskonzept i.S.v. §1 (6) Nr.11 BauGB eine bedeutsame Abwägungsgrundlage für zukünftige Bauleitplanverfahren dienen.
114
Junker und Kruse
9.2
Übergeordnete Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung
Die übergeordneten zukünftigen Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Oeynhausen leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gesamtstadt, den daraus resultierenden Bewertungen sowie
allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z. B. Bevölkerungsentwicklung und –verteilung,
siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Auf dieser Grundlage werden Ziele
und Maßnahmen für die einzelnen Bereiche der Stadt definiert, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtentwicklung gewährleisten sollen. An dieser Stelle muss explizit
darauf hingewiesen werden, dass es bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen
nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so
dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.
Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Bad Oeynhausen
Die Attraktivität eines Einkaufsstandortes bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche) und
seine qualitative Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und –konzepte sowie Betriebsgrößenzuordnungen). Nur durch ein Miteinander
dieser beiden Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Bad Oeynhausen attraktiv zu gestalten und auch längerfristig zu erhalten. Ziel muss es daher
sein, eine Vielfalt (im oben genannten Sinne) für die Stadt Bad Oeynhausen zu erlangen bzw. zu sichern. Dies hat zwangsläufig zur Folge, dass die Entwicklung in den einzelnen Bereichen gemäß der ihnen zuerkannten Versorgungsfunktion gelenkt wird. So
kommt dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich eine zentrale Bedeutung nicht nur
für den Einzelhandel, sondern für alle weiteren innerstädtischen Funktionen wie Kultur,
Verwaltung, Gastronomie, Kur- und Erholungseinrichtungen etc. und den Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen eine Nahversorgungsfunktion zu, während
es Aufgabe der Ergänzungsstandorte ist, die Angebotssituation in den zentralen Versorgungsbereichen funktional zu ergänzen. Zu einem attraktiven Einzelhandelsangebot
zählt somit auch der großflächige nicht-zentrenrelevante Einzelhandel, der im Bereich
nördliche Innenstadt gesichert und ausgebaut werden sollte.
Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Bad Oeynhausen
Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches,
zentralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt es der Stadt
Bad Oeynhausen dabei – neben der Versorgung de eigenen Bevölkerung – auch zu,
verschiedene Versorgungsfunktionen für das Umland mit zu übernehmen. Maßnahmen
zur Einzelhandelsentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen und regionalen
115
Junker und Kruse
Kontext – auf diese Funktion Rücksicht nehmen, um so eine Sicherung und Stärkung
des Einzelhandelsstandortes Bad Oeynhausen zu gewährleisten.
Sicherung und Ausbau eines attraktiven innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches Bad Oeynhausen (als Hauptzentrum i.S.v. § 24a LEPro NRW)
Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich stellt den historisch, siedlungsräumlich und
städtebaulich wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb Bad Oeynhausens dar, der
sich, im Vergleich zu anderen ebenfalls quantitativ bedeutsamen Einzelhandelsstandorten, insbesondere durch seine Multifunktionalität (Einzelhandel, Dienstleister, Kulturund Freizeiteinrichtungen, Verwaltung, Kur- und Erholungseinrichtungen etc.) auszeichnet.
Auch zukünftig soll der Focus der Einzelhandelsentwicklung (insbesondere der Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten auch unter Berücksichtigung der Funktion Bad Oeynhausens als Kurstadt) auf den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich (als Hauptzentrum i.S.v. §24a LEPro NRW) gesetzt werden. Dieser Standort genießt als zentraler Versorgungsbereich oberste Priorität innerhalb der Bad Oeynhausener Zentrenstruktur, dem sich alle weiteren Standorte und Ziele im Rahmen einer hierarchischen Gliederung unterordnen.
Sicherung und ggf. Ausbau eines Nahversorgungsangebotes im gesamten
Stadtgebiet
Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Nahversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil
eines zukunftsfähigen Einzelhandelskonzeptes; häufig bilden Lebensmittelanbieter in
kleineren Orten eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieses Zieles erschweren. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und –größen) abgestufte und ausgewogene Nahversorgungsstruktur im Bad Oeynhausener Stadtgebiet, insbesondere in den kleineren Stadtteilen bzw. unterversorgten Bereichen (z. B.
Dehme, Oberbecksen) zu schaffen bzw. zu erhalten.
Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur
Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Dabei liegt die
Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in
der räumlichen Dichte und Vielfalt des – seiner Versorgungsstruktur entsprechenden –
116
Junker und Kruse
Einzelhandels- und Nutzungsangebotes. Eine Öffnung neuer oder Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen, in denen insbesondere zentrenrelevante (über die Entwicklungspotenziale hinausgehende) Sortimente angeboten werden, führt in der Regel zu
einer Schwächung der bestehenden Einzelhandelsstruktur und hat einen ruinösen
Wettbewerb zur Folge.
Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
Großflächige Einzelhandelsstandorte bzw. –standortgemeinschaften wie Standorte im
Einkaufszentrum Werre- Park oder an der Mindener Straße oder Weserstraße, die sich
außerhalb der gewachsenen Zentren befinden, sind – im Sinne einer Arbeitsteilung –
ausschließlich als Ergänzungsstandorte aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge,
dass bei Neuansiedlung (Eröffnung neuer Standorte) bzw. Umnutzung und Erweiterung bestehender Betriebe eine städtebauliche Verträglichkeitsanalyse – auf der
Grundlage der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen – durchzuführen ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort“ nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer
möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann.
Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel
Bei der Diskussion um neue Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der
bestehende Einzelhandel nach wie vor zu oft nur unzureichend in die entsprechenden
Überlegungen und Entwicklungsvorstellungen mit einbezogen. Dabei ist es der vorhandene Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Einkaufsstandortes
nicht unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für den
bestehenden Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der
Bestandspflege auf der einen wie auf der anderen Seite bei zukünftigen Planungen die
bestehenden Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussionen mit einzubeziehen sind.
Sicherung einer „nachhaltigen“ Stadtentwicklung, d.h. langfristig angelegten
Entwicklung des Einzelhandels
Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung erfolgen. Dafür ist eine
verbesserte Funktionsteilung der Einzelhandelsbereiche notwendig, die keine direkte
Konkurrenz, sondern eine Ergänzung der Angebote anstrebt.
117
Junker und Kruse
9.3
Strategien und Maßnahmen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Oeynhausen
Wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Oeynhausen
ist das Entwicklungsleitbild. Das Leitbild basiert zum Einen auf der in der Analyse dargestellten Versorgungsstruktur, zum Anderen auf den allgemeinen, auf die Situation in
Bad Oeynhausen übertragenen, übergeordneten Zielen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung.
Das Leitbild wird im Folgenden ausführlich dargestellt.
Zentrale Bausteine der Maßnahmen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes sind
dabei:
Entwicklungsbereiche (u.a. Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche),
Tabubereiche, in denen zukünftig keine weitere Einzelhandelsentwicklung
stattfinden soll
sowie die Bereitstellung eines baurechtlichen Instrumentariums, u.a. die Bad
Oeynhausener Sortimentsliste, die zur Feinsteuerung einzelner Sortimente
im Rahmen der bauleitplanerischen Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
dient.
9.3.1 Räumliches Leitbild zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in
Bad Oeynhausen
Grundgedanke des Leitbildes ist eine funktionale und einzelhandelsrelevante Gliederung der Versorgungsstrukturen in Bad Oeynhausen, bei denen insbesondere folgende
Zielsetzungen im Vordergrund stehen:
Zum Erhalt und Ausbau einer gegliederten Zentrenstruktur ist eine gezielte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, unter Ausschöpfung des baurechtlichen Instrumentariums, notwendig. Die verschiedenen Einzelhandelsstandorte im Bad Oeynhausener
Stadtgebiet werden gemäß ihrer Versorgungsfunktion gesichert bzw. ausgebaut, wobei
eine Arbeitsteilung der Standorte untereinander zu gewährleisten ist.
Zur Gewährleistung der Nahversorgung müssen die Nahversorgungsangebote mit Hilfe
von klaren Standortdefinitionen bzw.- Funktionszuweisungen auf den zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und die zentralen Versorgungsbereiche Südstadt und Eidinghausen konzentriert werden.
Strukturelle Verbesserungen wie beispielsweise die Abrundung des Betriebsformenmixes oder die Anpassung von Verkaufsflächengrößen einzelner Betriebe entsprechend
der allgemeinen Entwicklungen stellen zentrale Punke dar.
Zudem sorgen die solitären Nahversorgungsstandorte für eine flächendeckende
(wohnungsnahe) Grundversorgung innerhalb Bad Oeynhausens.
118
Junker und Kruse
Im Hinblick auf die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches innerstädtischer
Hauptgeschäftsbereich in Bad Oeynhausen (als Hauptzentrum i.S.d. §24a LEPro
NRW) und Ergänzungen der Einzelhandelsstruktur im Rahmen der absatzwirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen Verkaufsflächenpotenziale anzustreben. Zudem kann eine Abrundung des Branchen- und Betriebsformenmixes zu einer
Verbesserung der Attraktivität des Hauptgeschäftsbereiches insgesamt beitragen.
Die zentralen Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen (als Nahversorgungszentren i. S. d. § 24a LEPro) können durch eine Anpassung der Verkaufsflächen an aktuelle Anforderungen (sowohl in quantitativer als
auch in qualitativer Hinsicht) sowie die Ansiedlung strukturprägender Lebensmittelanbieter (insbesondere in der Südstadt) an Attraktivität gewinnen und die Nahversorgungssituation verbessern.
Tabelle 14: Allgemeine Kriterien zur Abgrenzung und Definition von Zentren
Einzugsbereich /
Versorgungsbedeutung
Nahversorgungszentrum
Sonder-/ Ergänzungsstandort
Gesamtstädtisch,
regional
Stadtteilbezogen, umliegende
Wohngebiete
Gesamtstädtisch,
regional
Vollständig, alle Bedarfsbereiche
Weitgehend vollständiges Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich, kaum mittel- und langfristiger Bedarfsbereich
Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nichtzentrenprägenden
Einzelhandels
Wettbewerb
Wettbewerb innerhalb
der Branchen gegeben
Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben
Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben
Betriebstypen
Vielfältiger Größen- und
Betriebstypenmix, hoher
Anteil kleinteiligen Facheinzelhandels
1-2 Lebensmittelanbieter, wenige ergänzende kleinteilige
Betriebe
Überwiegend großflächiger Einzelhandel
Breit gefächertes, z.T. in
Wettbewerb stehendes
Dienstleistungs- und
Gastronomieangebot
Vereinzelte, einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote
i.d.R. kein oder nur
geringes Dienstleistungsangebot
selten vereinzelte,
einzelhandelsnahe
Dienstleistungsangebote
Warenangebot
Ergänzende
Dienstleistungen
Quelle: eigene Zusammenstellung
Da eine flächendeckende (wohnungsnahe) Grundversorgung innerhalb Bad Oeynhausens jedoch nicht ausschließlich durch die zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden kann, decken die solitären Nahversorgungsstandorte diese vorhandenen räumlichen Lücken ab.
Somit wird erst unter Berücksichtigung dieser Standorte eine flächendeckende und umfassende wohnungsnahe Grundversorgung in Bad Oeynhausen gewährleistet. Auch
119
Junker und Kruse
wenn diese Standorte nicht unter das „Schutzregime“ der rechtlichen Grundlagen (insbesondere §§2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24 a LEPro NRW)
fallen, sollen diese Standorte dennoch im Rahmen des rechtlich möglichen (durch bauleitplanerische Maßnahmen) gesichert und, falls nötig und möglich, ausgebaut werden.
Um die Entwicklung und Ansiedlung großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe zu steuern, ist eine Konzentration dieser Betriebsformen an einem
Ergänzungsstandort Einzelhandel (nördliche Innenstadt) im Sinne einer geordneten
Stadtstruktur als Ziel zu verfolgen.
Durch die Umsetzung der Ziele unter Ausschöpfung des baurechtlichen Instrumentariums im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung wird eine hohe Planungs- und
Rechtssicherheit für alle Akteure erlangt. In möglichen Streitfällen bietet sich somit eine
gute Rechtsposition.
großflächige Ergänzungsstandorte mit lokaler und
regionaler Ausstrahlung
Sonderstandorte des Einzelhandels
Abbildung 14: Zentrenhierarchie in der Stadt Bad Oeynhausen
innerstädtisch
lokale und regionale
Bedeutung
Nahversorgungszentren Südstadt
und Eidinghausen
lokale und z. T. stadtteilübergreifende
Nahversorgungsfunktion
Schützenswerte zentrale
Versorgungsbereiche
(u.a. i.S. §§ 2 (2); 9 (2a) und
34 (3) BauGB sowie §11 (3)
BauNVO und § 24 a LEPro)
Solitäre Nahversorgungsstandorte
Betriebe in (in städtebaulich integrierten wie auch nicht-integrierten)
Solitärlagen; funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter
Das Leitbild ist insbesondere durch die Stärkung der innerstädtischen Funktionen auf
der einen Seite sowie die Sicherung bzw. den Ausbau der Nahversorgung bzw. bestehender Strukturen im gesamten Stadtgebiet unter Berücksichtigung stadtentwicklungspolitischer und betriebswirtschaftlicher Aspekte auf der anderen Seite charakterisiert.
Es ist darauf hinzuweisen, dass ausschließlich die im weiteren Verlauf als zentrale
Versorgungsbereiche bezeichneten Bereiche Bad Oeynhausener innerstädtischer
Hauptgeschäftsbereich (als Hauptzentrum i.S.d. § 24a LEPro NRW) und Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen (als Nahversorgungszentren i.S.d.
§24a LEPro NRW) - nicht aber sonstige Einzelhandelsstandorte– im Hinblick auf die
neuen rechtlichen Rahmenbedingungen als zentraler Versorgungsbereich im Sinne
u. a. der §§ 2 (2), 9 (2a) sowie 34(3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro
NRW fungieren und somit schützenswert sind.
120
Junker und Kruse
Karte 24: Räumliches Leitbild zur Einzelhandelsentwicklung in Bad Oeynhausen
Zentraler Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich (als
Hauptzentrum i.S.d. § 24a LEPro NRW)
Suchbereiche Nahversorgungsstandorte
Sonderstandort
Einkaufszentrum Werre- Park (Bestandsschutz)
Zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgung Südstadt und Eidinghausen
Ergänzungsstandort
Ergänzungsstandort großflächiger nichtzentrenrelevanter Einzelhandel nördliche Innenstadt
Solitäre Nahversorgungsstandorte
121
Junker und Kruse
9.3.2 Bad Oeynhausener Sortimentsliste
Die Definition der Zentrenrelevanz bestimmter Sortimente stellt durch ihre gesamtstädtische Relevanz einen wichtigen instrumentellen Baustein im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes dar. In der Praxis wird üblicherweise eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten vorgenommen. Dabei bestimmt hauptsächlich der Standort, an dem die Sortimente angeboten werden sowie eine mögliche Zielformulierung die Zuordnung zu einer der genannten Sortimentsgruppen.
Begriffsdefinition
In der Planungspraxis sind neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sortimentslisten auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe
vorhanden. Aus diesem Grund wird im Folgenden ein Kriterienkatalog, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente zu unterscheiden sind, dargelegt:
Zentrenrelevant sind Sortimente, die
für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind; einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind; im innerstädtischen Zentrum und den Stadtbezirken am stärksten vertreten sind (Kriterium: Einzelhandelsstruktur);
Innenstadtbesucher anziehen (Kriterium: Besucherfrequenz);
einen relativ geringen, spezifischen Flächenanspruch haben bzw. stapelbar
sind (Kriterium: Integrationsfähigkeit);
über hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung verfügen (Kriterium: Einzelhandelszentralität);
häufig im Zusammenhang mit anderen innerstädtischen Einrichtungen besucht
werden (Kriterium: Kopplungsaffinität) und
leicht transportiert werden können, d. h. zum Transport der Waren ist nicht regelmäßig das private Kfz erforderlich (Kriterium: Transportfähigkeit, „Handtaschensortiment“).
Nicht-zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die
die zentralen Standorte nicht prägen;
auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht-integrierten
Standorten angeboten werden (z. B. Baustoffe);
auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind
(z.B. Möbel) sowie
eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.
122
Junker und Kruse
Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten
Im Hinblick auf die Anwendung und Einordnung von Sortimentslisten besteht vielerorts
noch eine gewisse Unsicherheit. Häufig werden die von den jeweiligen Landesplanungen vorgegebenen Sortimentslisten oder einfach die „Kölner Liste“ in die eigenen Bebauungspläne übertragen. Dies entspricht jedoch nicht den planungsrechtlichen Anforderungen an die Anwendung von Sortimentslisten.
„...Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerorts-bedeutsamen Branchen
kann verständlicherweise nur konkret und nur im Einzelfall bestimmt werden“21
Daraus ergibt sich, dass ein Rückgriff auf die Sortimentsliste von Einzelhandelserlassen einzelner Bundsländer oder z. B. auf die „Kölner Liste“ nur dann möglich ist, wenn
diese den örtlichen Gegebenheiten entspricht und im gesamtstädtischen Kontext
steht22. Der alleinige Rückgriff auf „allgemeine Listen“ ist nur dann „planungsrechtlich
sicher“, wenn diese für die jeweilige Kommune überprüft wurde und keine Abweichungen festzustellen waren.
Zu berücksichtigen sind in diesem Zusammenhang ebenfalls die landesplanerischen
Vorgaben durch den im Juni 2007 novellierten § 24a LEPro NRW, der Angaben zu
sog. zentrenrelevanten Leitsortimenten enthält23. Aktuell befindet sich der neue Einzelhandelserlass in der Diskussion, die u.a. auch auf die vorgegebenen zentrenrelevanten
Leitsortimente abzielt.
Bei der Einordnung einzelner Sortimente ergeben sich Differenzen zwischen der Bad
Oeynhausener Sortimentsliste und den zentrenrelevanten Leitsortimenten im Sinne
des § 24a LEPro (Anlage 1), die aus Abwägungsprozessen im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandelserlasses resultieren und die städtebaulichen Zielvorstellungen (auch unter Berücksichtigung der Funktion Bad Oeynhausens als Kurstadt) der Stadt Bad Oeynhausen darstellen. Namentlich betrifft dies die Sortimente
„Leuchten/Lampen“, „Bettwaren/ Matratzen“, „Fahrräder und Zubehör“ und „medizinische und orthopädische Artikel“.
Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente
Bei der Aufstellung einer Sortimentsliste gibt es grundsätzlich immer wieder Diskussionen zu einzelnen Sortimenten. Diese Diskussionen entstehen meistens dann, wenn ein
konkreter Investor sich durch die Einstufung einzelner Sortimente im Hinblick auf sein
Planvorhaben benachteiligt sieht. Im Folgenden werden einige Sortimente, die häufig
in der Diskussion stehen, aufgeführt und gutachterlich bewertet.
Die Computerbranche ist starken Veränderungszyklen unterworfen. Vor allem ist hier
zunehmend eine Veränderung der Zielkunden festzustellen: Während es lange Zeit eine nahezu ausschließlich beruflich orientierte Nutzung gab, erschließt diese Branche
21
Vgl. Birk, H.J.; Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in: Verwaltungsblätter für BadenWürttemberg, Heft 8, 1988, S.288
22
Vgl. dazu z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998, Az 7 a D 108/96.NE, insbesondere S.19 ff; Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster in den Jahren 2003 und 2004.
23
Vgl. dazu auch die Anmerkungen im Anhang
123
Junker und Kruse
immer mehr den privaten Bereich. Bezeichnend hierfür ist die Entwicklung und Verbreitung von Computerspielen: Eine Grenze zwischen den Branchen Spielwaren und
Computer ist kaum noch zu ziehen. Darüber hinaus wird aus heutiger Sicht zukünftig
eine Trennung zwischen Unterhaltungselektronik und Computerbranche ebenfalls
kaum möglich sein (Stichwort: Multimedia). Damit eine definitorische Ungenauigkeit
wie Spielwaren oder Unterhaltungselektronik vermieden wird bzw. Einzelhandelsbetriebe nicht über die „Hintertür“ Computersortimente wie Spielwaren oder Unterhaltungselektronik an nicht-integrierten Standorten anbieten, sollte das Sortimente Computer als zentrenrelevant eingestuft werden.
Mit den neuen Betriebsformen sowie neuer Technik hat sich zum Teil das Kundenverhalten geändert. Lebensmittel werden z. B. sehr häufig auf Vorrat eingekauft. Auf
Grund dieser Verhaltensänderung wird von den Betreibern die Zentrenrelevanz der
Lebensmittel in Frage gestellt. Zur Erhaltung der Nahversorgung ist allerdings das Angebot von Lebensmitteln in zentralen Bereichen unabdingbar. Insofern ist die Standortwahl hierfür weiter auf die zentralen Bereiche zu beschränken. Darüber hinaus ist
durch die Veränderung der Altersstruktur (Erhöhung des Anteils älterer Menschen) und
der Haushaltsstruktur („Single-Gesellschaft“) davon auszugehen, dass der Vorratseinkauf zurückgehen wird. Eine rückläufige Tendenz bei den großflächigen Anbietern ist
dennoch eher unwahrscheinlich. Außerdem sind Lebensmittelanbieter auf Grund ihrer
hohen Kundenfrequenz insbesondere für die Erhaltung der Versorgungsfunktionen in
zentralen Bereichen der Ortsteile von herausragender Bedeutung.
Zudem verwandeln sich die Einzelhandelsbetriebe zunehmend zu Kaufhäusern; dies
ist insbesondere bei einigen Discountern festzustellen. Insofern ist auch vor diesem
Hintergrund grundsätzlich eine Zentrenrelevanz gegeben.
Getränke werden häufig ebenfalls nicht mehr als zentrenrelevant angesehen, da diese
in der Regel in Kisten und größeren Mengen eingekauft werden. In diesem Fall ist das
Herauslösen nachvollziehbar, da mit dem Betrieb eines Getränkemarktes eine Reihe
störender Faktoren einhergehen (An- und Ablieferverkehr mit Lkws, Be- und Entladen
im Kundenverkehr etc.). Eine Definition als nicht-zentrenrelevantes Sortiment ist dennoch problematisch, da damit eine Artikelgruppe und nicht mehr ein Sortiment bewertet
wird. Es ist deshalb eine planungsrechtliche Möglichkeit zu finden (z. B. über eine Ausnahmeregelung), die der Besonderheit dieses Artikels Rechnung trägt
Im Sport- und Freizeitbereich haben sich in den letzten Jahren Sportarten mit Sportgroßgeräten wie Surfen, Drachenfliegen, Tauchen etc. immer weiter verbreitet, so dass
der Nachfrage entsprechende Einzelhandelsangebote gegenüber stehen. Die Einzelhandelsbetriebe erzielen mit diesen Teilsortimenten nur eine verhältnismäßig geringe
Flächenproduktivität und sind auf Grund der Beschaffenheit ihrer Waren auf die PkwKunden angewiesen, womit die verstärkte Nachfrage nach preisgünstigen und autokundenorientierten Standorten häufig begründet wird. Im Allgemeinen sind auch diese
Sportgeschäfte jedoch durch einen erheblichen Umfang an Bekleidung gekennzeichnet, die Sportgroßgeräte werden häufig nur über den Katalog angeboten, im Ladengeschäft hingegen sind nur wenige Exponate vorhanden. Daneben bleibt die Besonderheit von Sportgroßgeräten im Hinblick auf ihre Transportfähigkeit unbestritten, was
schließlich auch für die Einstufung als nicht-zentrenrelevant spricht. Zudem sind Sport124
Junker und Kruse
fachgeschäfte, die tatsächlich den überwiegenden Anteil ihres Umsatzes mit den Geräten machen, erfahrungsgemäß entweder nicht großflächig oder bedürfen auf Grund ihrer städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit keines Kern- oder Sondergebietes; daher kommen auch Mischgebiete als Standorte in Frage.
Eine einheitliche Sortimentsliste in Bad Oeynhausen
Mit der aufgeführten einheitlichen Sortimentsliste für die Stadt Bad Oeynhausen soll
eine konsequente Vorgehensweise bei der Steuerung von Einzelhandelssortimenten,
insbesondere an nicht-integrierten Standorten, gewährleistet werden. Dabei wird zwischen nahversorgungsrelevanten (die eine Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente darstellen), zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden, da Definitionen, die scheinbar einen gewissen Spielraum zulassen (z. B. „in der
Regel“), dem Bestimmtheitsgrundsatz widersprechen (siehe dazu Urteile u.a. des OVG
Münster).
Die Zentrenrelevanz eines Sortimentes ergibt sich dabei aus zwei Kriterien:
Zum Einen aus der konkreten Verteilung der Einzelhandelsangebote in der
Stadt Bad Oeynhausen sowie
Zum Anderen aus der definierten (da städtebaulich erforderlichen) Zielperspektive, die ein Sortiment zu einem zentrenrelevanten macht, sofern dieses – obgleich aktuell nicht oder nur marginal in den Zentren vertreten – für die (zukünftige) Attraktivität und Lebensfähigkeit des Bad Oeynhausener Zentrums von
Bedeutung ist. Grundvoraussetzung hierfür ist allerdings, dass eine Realisierung (d. h. Ansiedlung eines entsprechenden Anbieters) realistisch ist.
Für die Stadt Bad Oeynhausen zeigt sich, so auch das Ergebnis der aktuellen Situation
(vgl. Kap. 5.2.1) dass die zentrenprägenden Hauptwarengruppen (wie Bekleidung/
Wäsche und Schuhe mit Verkaufsflächenanteilen von lediglich 31 % bzw. 35 % im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich) aktuell nur ein Drittel der Gesamtverkaufsflächen im historisch gewachsenen Zentrum vorhanden sind. Ein ähnliches Bild zeigt sich
in der Warengruppe Unterhaltungselektronik, in der nur 2 % der Gesamtverkaufsfläche
im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich vorhanden sind. Perspektivisch sollte dieser Anteil allerdings erhöht werden, da gerade diese innenstadttypischen Warengruppen die Attraktivität und auch Zentralität eines Zentrums maßgeblich determinieren.
Ebenfalls sehr gering ist der innerstädtische Anteil im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, bei dem etwa 5% im Hauptgeschäftsbereich vorhanden sind, doch perspektivisch sollte dieser Anteil erhöht werden, da gerade diese Hauptbranche wesentlich zur
Attraktivität und Lebensfähigkeit des Standortes beiträgt. Dies betrifft auch die Hauptbranche Gesundheits- und Körperpflegeartikel (26 % im Hauptgeschäftsbereich). Somit
werden diese Sortimente als zentrenrelevant, aber auch als nahversorgungsrelevant
vorgeschlagen.
125
Junker und Kruse
Das Sortiment medizinische und orthopädische Artikel ist zwar aktuell zu ca. 38 % im
Hauptgeschäftsbereich vorhanden; wird zukünftig allerdings als nicht-zentrenrelevant
definiert, um der besonderen Funktion Bad Oeynhausens als Kurstadt gerecht zu werden. Medizinische und orthopädische Artikel sollen zukünftig auch im unmittelbaren
Kontext der (Kur-) Kliniken angeboten werden können, die sich in der Regel außerhalb
der zentralen Versorgungsbereiche befinden.
Fahrräder und Zubehör sollen, so die städtebauliche Zielvorstellung der Stadt Bad Oeynhausen, zukünftig ebenfalls nicht-zentrenrelevant sein. Die Stadt Bad Oeynhausen
möchte in das Programm „Fahrradfreundliche Stadt“ aufgenommen werden und nicht
nur innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch entlang der Fahrradwege außerhalb der Zentren Betriebe mit Fahrrädern und Zubehör zulassen.
Die Sortimentsgruppe „Leuchten/ Lampen“ wird (laut §24a LEPro NRW) dem Leitsortiment Einrichtungsbedarf zugeordnet. Dies ist nachvollziehbar, entspricht jedoch nicht
dem gutachterlichen Verständnis bzw. der in der Handelsforschung (z.B. Kaufkraftdaten der BBE, Köln oder GFK, Nürnberg) nachvollziehbaren Methodik, bei der Leuchten/
Lampen dem Elektrobereich (Elektrohaushaltsgeräte, z.B. weiße Ware) zugeordnet
werden. Lampen/Leuchten werden heute bereits zu großen Teilen als Randsortimente
in Baumärkten oder in sortimentsspezifischen Fachmärkten in überwiegend nichtintegrierten Lagen angeboten und spielen unter Berücksichtigung der Flächengrößen
und -produktivitäten dieser Angebotsformen auf der einen Seite sowie üblichen Flächenstrukturen und Mietpreisen in zentralen Versorgungsbereichen nur eine untergeordnete Rolle bei perspektivischen Überlegungen zum notwenigen Angebotsspektrum
zentrenrelevanter Sortimente in Innenstädten. Dies trifft so auch für die Stadt Bad Oeynhausen zu; insofern ist eine Definition als nicht-zentrenrelevantes Sortiments nachvollziehbar.
Unter Berücksichtigung der oben aufgeführten beiden Kriterien sowie der Würdigung
und gutachterlichen Bewertung aller unten aufgeführten Sortimente bzw. übergeordneten Hauptwarengruppen wird für die Stadt Bad Oeynhausen folgende ortsspezifische
Sortimentsliste vorgeschlagen:
126
Junker und Kruse
Tabelle 15: Bad Oeynhausener Sortimentsliste nach Zentrenrelevanz
Zentrenrelevanz
Sortimente
Nahversorgungs- und
zentrenrelevante
Sortimente:
Backwaren, Fleischwaren, Nahrungs- und Genussmittel
(inkl. Tabakwaren und Getränke), Reformwaren
Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel
Zeitungen und Zeitschriften
Schnittblumen
Zentrenrelevante
Sortimente
Parfümerie
Sortimentsbuchhandel, Papierwaren, Schul-, Büroartikel,
Büromaschinen
Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, ,
Berufsbekleidung, Dessous/Nachtwäsche, Lederbekleidung,
sonstige Bekleidung,
Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren,
Stoffe, Wolle
Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen
Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen & Jagdbedarf
Babyartikel, Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne,
Künstlerbedarf, Musikinstrumente, Sammlerbriefmarken,
Pokale
Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, Glas, Porzellan
und Feinkeramik, Geschenkartikel, Antiquitäten, Bilderrahmen, Haus,- Bett- und Tischwäsche, Heimtextilien, Dekostoffe, Kunstgewerbe, Bilder, Gardinen
Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Videokameras, -rekorder, Telefone und Zubehör, Audio / CD, DVD, Unterhaltungselektronik und Zubehör, Computer und Zubehör,
Software, Bild- und Tonträger, Foto und Zubehör
Elektrogroßgeräte (weiße Ware), Elektrokleingeräte (z. B.
Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger, Bügeleisen etc.)
Uhren, Schmuck
Nicht-zentrenrelevante medizinische und orthopädische Artikel
Sortimente
(Hörgeräte, Augenoptik, Sanitätsbedarf)
Fahrräder & Zubehör
Campingartikel & Zubehör, Zelte, Boote und Zubehör
Rollläden, Markisen (Sicht- und Sonnenschutz)
Matratzen, Bettwaren
Leuchten und Leuchtmittel
Teppiche (Einzelware)
Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel
127
Junker und Kruse
Zentrenrelevanz
Sortimente
Bauelemente, Baustoffe, Bodenbeläge, TeppichbodenAuslegware, Eisenwaren und –beschläge, Elektroinstallationsbedarf, Tapeten, Lacke, Farben, Fliesen, Schrauben,
Kleineisen, Installationsbedarf, ,Werkzeuge und Maschinen,
Elektrozubehör, Holz, Kamine, Sanitärbedarf,
KfZ-Zubehör, Motorradzubehör
Pflanzen (Topf- und Freilandpflanzen), Sämereien
Gartenbedarf und Gartengeräte
Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende Tiere)
Erotikartikel
Quelle: eigene Zusammenstellung
9.3.3 Entwicklungs- und Tabubereiche
Im Folgenden werden jene Bereiche, deren Entwicklung bzw. Sicherung/ Ausbau im
Sinne der stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen als Einzelhandelsstandorte zu
befürworten sind, aufgezeigt, um anschließend auf die Tabubereiche einzugehen, die
grundsätzlich nicht für eine einzelhandelsrelevante Entwicklung genutzt werden sollen.
9.3.4 Entwicklungsbereiche und zentrale Versorgungsbereiche
Bei den Entwicklungsbereichen handelt es sich um folgende Versorgungsbereiche
bzw. Standorte:
Entwicklungsbereich: zentraler Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich
Der im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich angesiedelte Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten dient der gesamtstädtischen und z. T.
stadtübergreifenden Versorgung. Mit dem Ziel der Sicherung und Stärkung der innerstädtischen Funktionen sind zukünftige zentrenrelevante Entwicklungen, d. h. nicht
ausschließlich einzelhandelsrelevante, auf den zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich zu konzentrieren. (vgl. dazu Karte 25).
Der Hauptgeschäftsbereich nimmt als Knotenpunkt wirtschaftlicher und sozialer Beziehungen eine zentrale Rolle ein; vor allem unter besonderer Berücksichtigung der Funktion Bad Oeynhausens als Kurstadt.
Insbesondere der dort ansässige Einzelhandel stellt einen wichtigen Baustein dar, da
er vor allem für eine ausreichende Besucherfrequenz sorgt. Eine dauerhafte und hohe
Frequenz wiederum sorgt erst für die gewünschte Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attraktivität eines Zentrums. Aus diesem Grund ist es für den Bad Oeynhausener Haupt128
Junker und Kruse
geschäftsbereich von besonders großer Bedeutung, die ansprechende Struktur der
Haupt- und Nebenlagen und die städtebauliche und architektonische Attraktivität des
historisch gewachsenen Hauptgeschäftsbereiches zu bewahren bzw. auszubauen. Als
Ziel sollte dabei der Aufbau von Synergieeffekten zwischen Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie, Kur-, Erholungs- und sonstigen zentralen Einrichtungen verfolgt
werden.
Das Profil des zentralen Versorgungsbereiches innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich wird im Wesentlichen von der räumlichen Verteilung der Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetriebe bestimmt.
Entscheidend für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich, der damit als schützenswerter Bereich im Sinne von
u. a. der §§ 2 (2), 9 (2a), 34(3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW definiert wird, ist vor allem das Bilden einer funktionalen Einheit, die neben dem Einkaufen auch weitere zentrenprägende Nutzungen umfasst.
In Bad Oeynhausen umfasst der zentrale Versorgungsbereich den Großteil des gewachsenen Hauptgeschäftsbereiches und somit den Bereich der Kosterstraße und Viktoriastraße sowie den Nebenlagen Portastraße, Paul- Baehr- Straße und Teile der Herforder Straße. (vgl. zur Abgrenzung Karte 25).
Neben der aktuellen Situation werden auch zukünftige Entwicklungsperspektiven
des Bad Oeynhausener Hauptgeschäftsbereiches berücksichtigt, um weitere Entwicklungen im Zentrum zu ermöglichen und so den vorhandenen Einzelhandelsbestand zu
sichern und zu stärken. In Bad Oeynhausen wird aktuell die Überplanung des Bahnhofs und des City Centers diskutiert; hier sind u. a. Einzelhandelsnutzungen im Gespräch. Somit gehören diese Bereiche ebenfalls zum zentralen Versorgungsbereich;
zumal sie neben der potenziellen zukünftigen Einzelhandelsnutzung ohnehin zentrale
Bedeutung haben und zur Multifunktionalität des zentralen Versorgungsbereiches
Hauptgeschäftsbereich beisteuern.
Städtebauliche Empfehlungen
Neben der Stärkung der einzelhandelsrelevanten, innerstädtischen Struktur durch die
Etablierung bzw. den Ausbau von Fachgeschäften mit zeitgemäßen Verkaufsflächengrößen insbesondere entsprechend der ermittelten branchenspezifischen Verkaufsflächenpotenziale sind städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen ein wichtiger Aspekt zur
Steigerung der Attraktivität des Hauptgeschäftsbereiches und damit des Einzelhandels.
Aus gutachterlicher Sicht sind in diesem Zusammenhang folgende Maßnahmen zu
empfehlen.
Profilbildung der Innenstadt!
Zur Stärkung der Innenstadt ist es dringend notwendig, zentrenrelevante Sortimente
außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche auszuschließen. Gegen
die autokundenorientierten Versorgungsstandorte am Siedlungsrand ist der innerstädtische Einzelhandel zumeist machtlos und kann mit den dort vorgehaltenen Flächengrößen nicht konkurrieren. Für ein vitales und attraktives Stadtzentrum ist ein florieren129
Junker und Kruse
der Einzelhandel jedoch immer noch unerlässlich. Immer noch ist er wichtigster Besuchsgrund für Innenstädte. Von einer weiteren Entwicklung von Einzelhandelsflächen
in Siedlungsrandlagen ist daher abzusehen und das Augenmerk auf eine aktive Verbesserung des innerstädtischen Einzelhandels zu lenken.
Durch die Lage des Werre-Parks vor den Toren der Innenstadt kämpft der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich von Bad Oeynhausen gegen eine starke Konkurrenz. Gegen die Wettbewerbsvorteile ist die Innenstadt jedoch eher machtlos und hat deutlich
an Attraktivität verloren. Das erschwert die ohnehin immer schwieriger werdende Positionierung im nationalen Städtewettbewerb um Einwohnerzahlen und Besucher. Um so
mehr muss sich die Innenstadt von Bad Oeynhausen um eine klare Profilbildung bemühen, Stärken und Schwächen herausarbeiten und daraus eine Leitbild entwickeln,
will sie den Standort Innenstadt langfristig sichern. Eine klare Perspektive und Zielvorstellung für künftige Entwicklungen ist unabdingbar. In Bezug auf den Einzelhandel ist
eine Fokussierung auf Spezialanbieter mit hochwertigen Angeboten weiter zu fördern.
Stärkung der Hauptlage!
Aushängeschild eines jeden Hauptgeschäftsbereichs ist seine Hauptlage. Ihr muss besonderes Augenmerk bei der Gestaltung des öffentlichen Raumes gelten, gleichzeitig
müssen Außendarstellung und Warenpräsentation der Einzelhändler die Besonderheit
des Ortes hervorheben. Auch der Besatz in der Hauptlage muss ihrer herausragenden
Stellung im Hauptgeschäftsbereich gerecht werden. Zu diesem Zweck gilt es, derzeit
zu erkennende erste Trading-down Prozesse zu stoppen und durch ein gezieltes Ladenleerstandsmanagement ein weiteres Abrutschen zu vermeiden. Nur durch ein
hochwertiges Profil kann die Hauptlage gegenüber der Konkurrenz zum Werre- Park
bestehen bleiben.
Aufwertung des öffentlichen Raums!
Immer noch gilt das Einkaufen als wichtigster Besuchsgrund von Innenstädten. Damit
ist und bleibt der Hauptgeschäftsbereich zugleich erster und wichtigster Anlaufspunkt
für Besucher. Innenstadt und Hauptgeschäftsbereich sind demnach wichtiges Entscheidungskriterium für das Image einer Stadt und prägen ganz wesentlich den städtischen Gesamteindruck. Neben dem angebotenen Warensortiment ist die Gestaltung
des öffentlichen Raumes ein wichtiges Kriterium bei der Wahl der Einkaufsstadt. Sie
wirkt sich direkt auf die Zufriedenheit der Besucher und die Kaufmotivation der Kunden
aus.
Die Gestaltung des öffentlichen Raumes nimmt eine immer größere Bedeutung im Zusammenhang mit der Attraktivität von Innenstädten ein. Gleichen sich viele Innenstädte
häufig auch aufgrund eines hohen Filialisierungsgrades mit einer immer gleichen Abfolge an Geschäften und Werbeanlagen, so ist der öffentliche Raum sowie die gewachsene Stadtstruktur häufig einziges Unterscheidungsmerkmal, das innerstädtische
Geschäftslagen von einander abgrenzt und damit im gegenseitigen Städtevergleich zu
positionieren hilft. Für jede Stadt ist es in diesem Zusammenhang von besonderer Bedeutung, die eigenen Stärken zu erkennen und für Einwohner wie Besucher erleb- und
erfahrbar herauszuarbeiten.
130
Junker und Kruse
Erforderlich dafür ist neben einem guten Erhaltungs- und Pflegezustand der privaten
Immobilien und ihrer Fassaden auch ein hoher gestalterischer und ästhetischer Anspruch an den öffentlichen Raum. In Bad Oeynhausen stellen sich damit insbesondere
in den Nebenlagen Fragen nach dem passenden Mobiliar und einer zeitgemäßen
Pflasterung, die die positiven Voraussetzungen von Bad Oeynhausen unterstützen.
Gerade eine Stadt wie Bad Oeynhausen, die über ein großes Potenzial an attraktiver
Bausubstanz verfügt, muss auch bei der Gestaltung des öffentlichen Raums einen hohen Standard erfüllen.
Hohe architektonische und städtebauliche Ansprüche umsetzen!
Qualität in Städtebau und Architektur ist langfristig der einzig erfolgversprechende
Weg, die Innenstadt und das Hauptgeschäftszentrum zu stärken. Voraussetzung hierfür ist eine systematische Entwicklung innerstädtischer Flächen und Immobilien, die mit
hohen Qualitätsansprüchen verknüpft sein muss. Die Stadt Bad Oeynhausen kann in
ihrer Innenstadt diesbezüglich viel Positives vorweisen, verfügt sie doch über weitläufige Villenviertel, prunkvolle Bad- und Kureinrichtungen sowie einer in Teilen gründerzeitlichen Bebauung im Hauptgeschäftsbereich. Mit dem vorliegenden Gutachten sind
aus Sicht des Einzelhandels wichtige Grundlagen zur städtebaulichen Gliederung der
(Innen-)Stadt geschaffen. In Zukunft sollte daher weiterhin und verstärkt auf Qualität
gesetzt werden, insbesondere wenn es darum geht, die gewachsenen kleinteiligen
Einzelhandels- und Dienstleistungsbereiche der Fußgängerzone und des zentralen
Versorgungsbereichs Hauptgeschäftsbereich attraktiver zu gestalten. Dies gilt in besonderem Maße für die Entwicklung großflächiger Projekte aber auch für Maßnahmen
am Rande des Hauptgeschäftsbereiches und der Innenstadt.
Foto 32: Karstadt in Gütersloh
Quelle: Wettbewerb vorbildliche Handelsarchitektur 2004
131
Junker und Kruse
Augenfällig ist diesbezüglich insbesondere das City-Center am Bahnhof. Derzeit wird
das Center weder nach ästhetischen noch funktionalen Kriterien seinem Standort in
exponierter Lage gerecht. Direkt neben dem Bahnhof gelegen ist das City-Center für
viele Besucher erster Blickfang und trübt damit das Erscheinungsbild der gesamten
Stadt. Ein Umbau des City-Centers zu einem attraktiven Einzelhandelsbaustein in architektonisch und städtebaulich hochwertiger Qualität ist eine wichtige Zukunftsaufgabe, um den Standort Innenstadt zu stärken und für die kommenden Jahre zu rüsten. Im
Gegensatz zum übrigen, überwiegend kleinteilig organisierten Hauptgeschäftsbereich,
bietet sich hier die Chance, marktübliche größere Ladeneinheiten anzubieten.
Verbesserung der Außendarstellung des Einzelhandels!
Die Außendarstellung des Einzelhandels in Bad Oeynhausen entspricht überwiegend
Standardanforderungen und verdeutlicht damit kaum die besondere Bedeutung des
Ortes. So sind auch in der Hauptlage, dem „Aushängeschild“ der Stadt, nur vereinzelt
positive Beispiele zu finden. Verbesserungen in diesem Bereich sind daher angebracht
und notwendig. Wichtige Themenfelder sind in diesem Zusammenhang Fassadengestaltung, Werbeanlagen, Sondernutzungen im Straßenraum sowie Schaufenstergestaltung.
Foto 33 und Foto 34: Café in Aachen
Bekleidungsgeschäft in Arnsberg
Quelle: Wettbewerb vorbildliche Handelsarchitektur 2004
Quelle: eigene Aufnahme, 2005
Auf der Suche nach Lösungen bieten sich verschiedene Modelle an. Zur Verbesserung
der Schaufenstergestaltung können beispielsweise Informationsveranstaltungen mit
Experten für die Händlerschaft durchgeführt sowie Gestaltungswettbewerbe angeregt
werden. Bezüglich Fassadengestaltung, Werbeanlagen und Sondernutzungen können
über eine Gestaltungssatzung Gestaltungsgrundsätze und -regeln festgelegt werden,
die das Gesicht der Stadt bewahren, die städtebaulichen Qualitäten stärken und die
Eigenart der Stadtstruktur sichern helfen. Aufwertungen der Fassaden sind nur in Zusammenarbeit mit den Immobilienbesitzern möglich. Anreizförderungen schaffen hier
häufig gute Voraussetzungen für die Eigeninitiative. Insgesamt soll so durch die Stärkung und Aufwertung das Erscheinungsbild verbessert und ein Imagegewinn für die
gesamte Innenstadt von Bad Oeynhausen erwirkt werden.
132
Junker und Kruse
Verbindung von Kultur und Freizeit im Hauptgeschäftsbereich! Verbesserung
des Service!
Für die Atmosphäre und die Ausstrahlungskraft im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich sind Gastronomie- und Kultureinrichtungen zwar nicht hauptsächlich verantwortlich, ihnen kommt aber vor dem Hintergrund des multifunktionalen Charakters einer Innenstadt eine wichtige Rolle zu. In diesem Zusammenhang ist neben öffentlichen Einrichtungen auch ein gastronomisches Angebot im Hauptgeschäftsbereich von großer
Bedeutung; insbesondere vor dem Hintergrund der Funktion Bad Oeynhausens als
Kurstadt.
Die Möglichkeiten zur Kopplung von Einkaufen mit dem Besuch kultureller oder gastronomischer Einrichtungen sollten weitmöglichst gefördert werden.
Eine Besonderheit der Bad Oeynhausener Innenstadt liegt in ihrer unmittelbare Nähe
zu attraktivem Freiraum. Der von Lenné angelegte Kurpark mit seinem prachtvollen
Gebäudeensemble knüpft direkt an die Einkaufslagen der Bad Oeynhausener Innenstadt an. Mit seiner Ansammlung von Kultureinrichtungen, Bädern und Thermen ist er
wichtiger Anziehungspunkt der Bad Oeynhausener Innenstadt. Damit sorgt er gleichzeitig für potenzielle Kunden des Hauptgeschäftsbereichs. Für eine gute Verknüpfung
der Freizeitangebote und der „Konsumlandschaft“ des Hauptgeschäftsbereiches ist
beispielsweise eine Beschilderung und Hinweisführung denkbar. Positive Beispiele wie
die Gastkarte sollten unterstützt und ausgebaut werden.
133
Junker und Kruse
Karte 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der DGK 5
134
Junker und Kruse
Entwicklungsbereich: zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Südstadt
Der zentrale Versorgungsbereich Südstadt, südlich des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches an der Detmolder Straße gelegen, übernimmt aktuell lediglich Teioder Restfunktionen eines Nahversorgungszentrums. Es sind zwar einige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (Schuhe, Uhren/ Schmuck, GPK/
Haushaltswaren/ Geschenkartikel) sowie weitere zentrenprägende Nutzungen (Banken, Dienstleister) vorhanden, aber der für ein Nahversorgungszentrum bedeutende
Baustein eines Lebensmittelanbieters fehlt innerhalb des Zentrums und befindet sich
deutlich von diesem angesetzt an der Schulstraße, so dass keine Synergieeffekte zwischen Zentrum Südstadt und dem Solitärstandort vorhanden sind.
Zukünftig sollte somit die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgung Südstadt als Ziel verfolgt
werden, um so einen Magnetbetrieb, der gleichzeitig Frequenz ins Zentrum bringt, in
die vorhandenen Strukturen zu integrieren. Lebensmittelanbieter sind insbesondere für
Stadtteil- und Nahversorgungszentren von maßgeblicher Bedeutung für die Funktionsfähigkeit und Lebendigkeit eines gesamten Zentrums.
Zukünftig sollten Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kensortimenten
(auch großflächig) zulässig sein; gleichzeitig sollten Betriebe mit zentrenrelevanten
Kernsortimenten bis zur Grenze der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) zulässig
sein, um den Versorgungsschwerpunkt auf die Nahversorgung zu setzen und die hierarchischen Strukturen des Bad Oeynhausener Zentrenmodells auszubilden, in denen
der zentrale Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich an oberster Stelle steht und
unter dem sich alle weiteren Standorte einordnen müssen.
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgung Südstadt wurde
entlang des heute vorhandenen lockeren Einzelhandelsbesatzes vorgenommen (vgl.
dazu Karte 26). Gleichzeitig enthält die Abgrenzung zwei Entwicklungsbereiche, die
zwar aktuell keine Einzelhandelsnutzung aufweisen, allerdings als Potenzialflächen
(vgl. dazu Kap. 9.5) für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen (idealerweise eines größeren Lebensmittelanbieters) bieten, um diese in die eher kleinteilige Bebauungsstruktur zu integrieren.
135
Junker und Kruse
Karte 26: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Südstadt
136
Junker und Kruse
Entwicklungsbereich: zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum
Eidinghausen
Der zentrale Versorgungsbereich Eidinghausen, im gewachsenen Ortskern Eidinghausen an der Kreuzung Eidinghausener Straße/ Kirchbreite/ Alter Postweg gelegen, übernimmt aktuell eine Nahversorgungsfunktion für Eidinghausen und teilweise für umliegende (unterversorgte) Ortsteile. Neben dem Lebensmittelvollsortimenter WEZ befinden sich zwar weitere Anbieter auch mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (Schuhe, Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik) im Nahversorgungszentrum Eidinghausen,
nehmen allerdings nur eine deutlich untergeordnete Rolle ein, so dass der Versorgungsschwerpunkt deutlich im nahversorgungsrelevanten Bereich liegt.
Zukünftig sollten Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kensortimenten
(auch großflächig) zulässig sein; gleichzeitig sollten Betriebe mit zentrenrelevanten
Kernsortimenten bis zur Grenze der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) zulässig
sein, um den Versorgungsschwerpunkt auf die Nahversorgung zu setzen und die hierarchischen Strukturen des Bad Oeynhausener Zentrenmodells auszubilden, in denen
der zentrale Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich an oberster Stelle steht und
unter dem sich alle weiteren Standorte einordnen müssen. Die zentralen Versorgungsbereiche Südstadt und Eidinghausen nehmen die Funktion von Nahversorgungszentren innerhalb der Zentrenstruktur ein.
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgung Eidinghausen
umfasst den heute vorhandenen lockeren Einzelhandelsbesatzes (vgl. dazu Karte 27).
137
Junker und Kruse
Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Eidinghausen
138
Junker und Kruse
Entwicklungsbereiche: solitäre Nahversorgungsstandorte
Da eine flächendeckende wohnungsnahe Grundversorgung innerhalb der Stadt Bad
Oeynhausen nicht ausschließlich durch die zentralen Versorgungsbereiche Hauptgeschäftsbereich, Südstadt und Eidinghausen sichergestellt werden kann, decken die solitären Nahversorgungsstandorte vorhandene räumliche Versorgungslücken ab. An
dieser Stelle soll noch einmal betont werden, dass es bei diesen Standorten nicht um
den Schutz einzelner Betreiber geht, sondern um den Schutz bzw. Erhalt der Nahversorgungsfunktion am jeweiligen Standort.
Diese Standorte fallen nicht unter das „Schutzregime“ der zentralen Versorgungsbereiche (insbesondere §§ 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a
LEPro NRW), sollten aber dennoch im Rahmen der Bauleitplanung gesichert werden.
Eine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte an diesen Standorten zukünftig zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche vermieden werden.
Eine mögliche Erweiterung oder Umstrukturierung in Form von Anpassungsmaßnahmen des Bestandes an aktuelle Erfordernisse sollte positiv begleitet werden, sofern
das jeweilige Vorhaben nicht über die Nahversorgungsfunktion hinausgeht (vgl. dazu
9.3.6; „35 %- Regel“).
Folgende Standorte erfüllen im Rahmen der hierarchischen Zentrenstruktur der Stadt
Bad Oeynhausen als solitäre Nahversorgungsstandorte bzw. teilweise als Standortverbund eine wichtige Funktion zur wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung:
Solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen
(aktuell Lebensmittelvollsortimenter WEZ plus Bäcker)
Solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen
(aktuell Lebensmittelvollsortimenter Jibi plus Bäcker)
Solitärer Nahversorgungsstandort Werste
(aktuell Lebensmittelvollsortimenter WEZ plus ergänzende Betriebe)
Solitärer Nahversorgungsstandort Werster Straße (Ost)
(aktuell Lebensmitteldiscounter Plus plus Bäcker)
Solitärer Nahversorgungsstandort Mindener Straße
(aktuell Lebensmittelanbieter WEZ und Aldi plus ergänzende Betriebe)
Solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße
(aktuell Lebensmittelanbieter WEZ und Lidl plus ergänzende Betriebe)
Solitärer Nahversorgungsstandort Lohe
(aktuell Lebensmitteldiscounter Netto plus Bäcker)
139
Junker und Kruse
Nicht aufgeführte Standorte wie beispielsweise der Fachmarktstandort an der Werrestraße (Lidl, Aldi, Dänisches Bettelanlager etc.) sollte zukünftig eher restriktiv behandelt werden, da diese eine geringe Bedeutung als Nahversorgungsstandorte besitzen
und – aufgrund der räumlichen Nähe – bestehende Zentrenstrukturen (z. B. Eidinghausen oder Südstadt) gefährden und ihnen Entwicklungsspielräume nehmen.
Entwicklungsbereiche: Suchstandorte Nahversorgung
Neben den bereits bestehenden solitären Nahversorgungsstandorten enthält das Zentrenmodell der Stadt Bad Oeynhausen Suchbereiche für Nahversorgungsstandorte, die
sich auf Stadtteile oder Siedlungsbereich beziehen, die aktuell in Bezug auf die wohnungsnahe Grundversorgung deutlich unterversorgt sind.
Hier sind insbesondere die Bereiche Dehme und Oberbecksen zu nennen (vgl. dazu
auch Kap. 5.2.2), in denen die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters, der als Nahversorger für die umliegenden Wohngebiete dient, zu empfehlen ist.
Allerdings ist die Ansiedlung eines größeren bzw. großflächigen Lebensmittelanbieters
– realistisch betrachtet – als eher schwierig einzustufen, da die Mantelbevölkerung in
Dehme und Oberbecksen vergleichsweise gering ist und zudem die bereits vorhandene gesamtstädtisch deutlich überdurchschnittliche Angebotssituation eine verschärfte
Wettbewerbssituation erzeugt, die durch jeden neuen Marktzutritt erhöht wird.
Sonderstandort: Einkaufszentrum Werre- Park
Das Einkaufszentrum Werre- Park nimmt innerhalb der Bad Oeynhausener Einzelhandelsstruktur und auch im räumlichen Leitbild eine bedeutende Rolle ein, stellt zukünftig
allerdings keinen Entwicklungsbereich im Sinne des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes dar.
Der Werre- Park mit seinen aktuell vorhandenen Verkaufsflächen, die sortimentsspezifisch im Bebauungsplan festgesetzt sind, genießt in Zukunft Bestandsschutz.
Umstrukturierungen und Veränderungen/ Ergänzungen sind auch zukünftig im Rahmen
des aktuell baurechtlich Zulässigen möglich.
Eine Erweiterung der Verkaufsflächen sowohl im zentren- als auch im nichtzentrenrelevanten Sortimentsbereich allerdings entspricht nicht den städtebaulichen
Zielvorstellungen der Stadt Bad Oeynhausen und ist somit zukünftig nicht möglich.
Ergänzungsstandort für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten „Nördliche Innenstadt“
Aktuell ist bei der Verteilung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten keine klare räumliche Konzentration im Bad Oeynhausener Stadtgebiet zu erkennen. Sowohl an der Mindener Straße/ Kanalstraße als
auch im Gewerbegebiet Werste und an weiteren solitären Standorten (z. B. südliche
Detmolder Straße) sind einige Anbieter vorhanden.
140
Junker und Kruse
Zukünftig soll eine Konzentration von Einzelhandelsbetrieben mit nicht- zentrenrelevanten Kernsortimenten auf den Bereich nördliche Innenstadt stattfinden, um eine weitere
Zersiedelung des Stadtgebietes zu verhindern und gleichzeitig Synergieeffekte für Einzelhandelsbetriebe zu generieren.
Der Standortbereich nördliche Innenstadt mit einer Gesamtfläche von rund 20 Hektar
fungiert zukünftig als funktionaler Ergänzungsstandort der zentralen Versorgungsbereiche ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten.
Dies bedeutet auch, dass hier zukünftig keine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Kernsortimenten (unabhängig
von der Größenordnung) stattfinden sollte.
Um diese Entwicklung zu forcieren, sollte dieser Standortbereich bauplanungsrechtlich
gesichert werden, d. h. Einzelhandelsbetreibe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten
sowie weitere zentrenrelevante Nutzungen sollten im Bebauungsplan ausgeschlossen
erden.
141
Junker und Kruse
Karte 28: Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt
Quelle: Stadt Bad Oeynhausen
142
Junker und Kruse
9.3.5 Tabubereiche
Tabubereiche sind notwendig, um eine geordnete Stadtentwicklung mit klaren räumlichen Einzelhandelsstrukturen zu gewährleisten. Grundsätzlich umfassen die Tabubereiche für den Einzelhandel alle Gebiete, die nicht im Zusammenhang durch
Wohnen geprägt oder als zentrale Versorgungsbereiche definiert sind.
Insbesondere für den großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandel ergeben sich Restriktionen auf Basis zu geringer Siedlungsdichte bzw. Mantelbevölkerung im Stadtgebiet.
Gewerbe- bzw. Industriegebiete bzw. entsprechende Alternativstandorte ohne
Einzelhandelsvorprägung sind für jeglichen großflächigen Einzelhandel auszuschließen.
Die Ansiedlung von Einzelhandel (mit zentren- bzw. nahversorgungsrelevantem Einzelhandel; unabhängig von der Größenordnung) im Bereich der Einfallstraßen ist zum
Schutz bestehender Versorgungsbereiche und im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung auszuschließen. Dabei handelt es sich um folgende Straßen:
Mindener Straße
(in Teilbereichen; Ausnahme: Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt und
Nahversorgungsstandort)
Kanalstraße
(in Teilbereichen; Ausnahme: Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt)
Vlothoer Straße
Weserstraße
(in Teilbereichen; Ausnahme: Nahversorgungsstandort)
Werster Straße
(in Teilbereichen; Ausnahme: Nahversorgungsstandort)
Dehmer Straße
(in Teilbereichen; Ausnahme: Suchbereich Nahversorgungsstandort)
Grundsätzlich ausgenommen davon sind definierte Entwicklungsbereiche, wie der Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt und definierte solitäre Nahversorgungsstandorte sowie Suchbereiche für Nahversorgungsstandorte.
143
Junker und Kruse
9.3.6
Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Bad Oeynhausen
Die Ergebnisse der Verkaufsflächenpotenzialberechnungen bedeuten für Bad Oeynhausen, dass neben einem quantitativen Ausbau insbesondere räumlich-strukturelle
Verbesserungen der Angebotssituation (speziell im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich) die Ziele der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bad Oeynhausen sicherstellen können. Dies bedeutet insbesondere, dass neue oder sich vergrößernde
Anbieter nur bewusst, mit Blick auf die Gesamtentwicklung als Konkurrenz „gesetzt“
werden sollen. Dies impliziert eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter. Mögliche Ausnahmen müssen im Detail geprüft werden. Diese Ausnahmen können dann sinnvoll sein, wenn sie
die angestrebte räumlich-strukturelle Entwicklung des Einzelhandels in Bad Oeynhausen forcieren können wie z. B. durch die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches
innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und der Nahversorgungszentren Südstadt und
Eidinghausen, der räumlichen Konzentration des Einzelhandels oder durch die Sicherung bestehender Anbieter.
Im Hinblick auf eine den aufgeführten Zielen entsprechende Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Bad Oeynhausen sollten für die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien entwickelt werden (die als „Spielregeln“
für Ansiedlungs-, Erweiterungs- und Verlagerungsanfragen zu verstehen sind), um im
Rahmen der kommunalen Selbstbindung, aber auch für zukünftige Bauleitplanverfahren und für bestehende und zukünftige Betreiber Signale zu setzen, die durch entsprechende Beschlüsse des Rates der Stadt Bad Oeynhausen abzusichern sind. Erst mit
diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit zu gewährleisten.
Es werden daher folgende Grundsätze zur Umsetzung empfohlen:
Grundsatz 1
Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur noch im zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und in den zentralen
Versorgungsbereichen Nahversorgung Südstadt und Eidinghausen (bis zur
Großflächigkeit i. S.v. § 11 (3) BauNVO = 800 m²)
Zentrenrelevante Sortimente sollten als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben
ausschließlich im zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und in den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgung und Südstadt der
Stadt Bad Oeynhausen zulässig sein. Dies gilt generell für Bad Oeynhausen für strukturprägende Betriebsgrößenordnungen, von denen Negativwirkungen auf die zentralen
Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Mit Blick auf die sehr kleinteilige Bebauungsund dementsprechend Einzelhandelssituation im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich und den Nahversorgungszentren und die vorhandenen qualitativen und quantita-
144
Junker und Kruse
tiven (insbesondere städtebaulichen Rahmenbedingungen in Bad Oeynhausen) ist eine Größe von deutlich unterhalb der Schwelle der Großflächigkeitsgrenze (800 m²
VKF) strukturprägend, nämlich 100 m² VKF.
Fachmärkte mit Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Unterhaltungselektronik und anderen zentrenprägenden Leitsortimenten des innerstädtischen Einzelhandels sind außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in jedem Fall zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche zu vermeiden. Negativwirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sind nicht zu anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Kernsortimenten in kleinen Fachgeschäften mit einer Gesamtverkaufsfläche von bis zu 100 m² pro Betrieb außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden („Bagatellgrenze“).
Grundsatz 2
Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (auch großflächig)
im zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und in
den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen und an weiteren Standorten, wenn sie dem Ausbau/ Sicherung der
Nahversorgung dient und keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereich haben.
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (auch großflächige Einzelhandelsbetriebe) sollen neben dem zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich auch in den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgungzentren Südstadt und Eidinghausen zulässig sein, um die wohnungsnahe
Grundversorgung der im Einzugsbereich der Zentren lebenden Bevölkerung sicherzustellen.
Ausnahme:
Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollte nur dann zulässig sein,
wenn das Vorhaben der reinen Nahversorgung, d. h. ausschließlich der Versorgung
der im fußläufigen Einzugsbereich wohnenden Bevölkerung, dient. Orientierungsmaßstab sollte in diesen Fällen die im Bereich der fußläufigen Erreichbarkeit vorhandene
Kaufkraft für nahversorgungsrelevante Sortimente sein („35 %-Regel“). Dies bedeutet,
dass, wenn der Umsatz des Planvorhabens höher ist als 35 % der im fußläufigen Einzugsbereich vorhandenen vorhabenspezifischen Kaufkraft, davon auszugehen ist,
dass die Versorgungsfunktion über die reine Nahversorgung hinaus geht24.
24
Die „35 %- Regel“ basiert auf durchschnittlichen Marktanteilen von strukturprägenden Lebensmittelanbietern, deren
Marktanteil in der Regel 35 % der im Einzugsbereich vorhandenen sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet. Die „35%- Regel“ basiert nicht auf einer gesetzlichen Grundlage o.ä., sondern ist als Instrument für die Anwendung in der Praxis zu verstehen, um die Nahversorgungsfunktion eines Lebensmittelanbieters zu überprüfen.
Als Einzugsbereich für die Nahversorgung gilt ein Radius von 700 m um den Vorhabenstandort. In begründeten Fäl-
145
Junker und Kruse
Grundsatz 3
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen sowie am Ergänzungsstandort
nördliche Innenstadt
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten könnte zwar
grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung einer auch räumlich ausgewogenen
Zentren- und Versorgungsstruktur in Bad Oeynhausen – auch im Sinne positiver Synergien für die Betriebe – sollten jedoch auch Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben
mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten räumlich gelenkt werden.
Dafür bieten sich neben den zentralen Versorgungsbereichen innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgung Südstadt
und Eidinghausen insbesondere bestehende Agglomerationen (bzw. in der unmittelbaren Nähe bestehender Standorte) nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote wie
Standorte im Bereich der nördlichen Innenstadt an. Hier sollte eine Konzentration des
Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten stattfinden, um eine Dekonzentration des Angebotes und Verteilung über das Stadtgebiet zu vermeiden.
Grundsätzlich sollte hierbei jedoch beachtet werden, dass es derzeit nur sehr begrenzte Verkaufsflächenpotenziale in den „klassischen nicht-zentrenrelevanten Hauptbranchen“ gibt (u. a. Möbel, Bau- und Gartenmarktsortimente), so dass eine Verschärfung
des Wettbewerbs entweder durch eine sich von den klassischen Hauptbranchen lösende Sortimentsstruktur bewirkt wird (Zentrenrelevanz) und/oder der zunehmende
Wettbewerb in Leerständen resultiert, die städtebauliche Probleme (Nachfolgeprobleme an dezentralen Standorten) nach sich ziehen können. Somit besitzt in Bad Oeynhausen die Entwicklung vorhandener – stadtstrukturell sinnvoller – Flächenreserven
oberste Priorität; die Ausweisung neuer Standorte sollte dagegen vermieden werden.
Dies bedeutet allerdings auch, dass am Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt keine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten stattfinden sollte.
Grundsatz 4
Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE- und GI- Gebieten („Handwerkerprivileg“) und Bestandssicherung von
Betrieben außerhalb zentraler Versorgungsbereiche und definierter Ergänzungsstandorte:
Ausnahmsweise können Verkaufsstätten von produzierendem, weiterverarbeitenden
oder Handwerksbetrieben in GE- und/oder GI-Gebieten zugelassen werden, wenn die
len (z. B. ländlichen Gebieten) kann dieser auch größer angesetzt werden. Vgl. dazu auch die Ausführungen im Anhang.
146
Junker und Kruse
Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet und in unmittelbarem betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und die Grenze der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) nicht überschritten wird („Handwerkerprivileg“).
Nicht zuletzt sei aber auch auf Entwicklungsperspektiven für bestehende Einzelhandelsbetriebe außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte hingewiesen.
Sie können im Rahmen der betrieblichen Standortsicherung ihre Verkaufsfläche erweitern, wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standorts dient und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw.
deren Entwicklungsperspektiven auswirkt.
Dies ist in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn die Verkaufsflächenerweiterung
ausschließlich durch nicht-zentrenrelevante Sortimente erfolgt, die Erweiterungsfläche
einen Anteil von maximal 10 % der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche nicht überschreitet und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw. deren Entwicklungsperspektiven auswirkt.
Grundsatz 5
Ausnahme: zentrenrelevante Randsortimente an nicht-integrierten Standorten
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten führen regelmäßig
sogenannte Ergänzungs- und Randsortimente. Während von nicht-zentrenrelevanten
Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung des Hauptgeschäftsbereiches bzw. der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzeptes widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z. B. GPK/ Haushaltswaren/
Geschenkartikel). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z. B. Lebensmittel sind im Baumarkt unzulässig), zulässig sein.
Bisher hat sich eine Begrenzung auf rund 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max.
2.500 m² Verkaufsfläche25) als praktikabel erwiesen, wobei einzelne Randsortimentsgruppen eine Verkaufsflächengrößenordnung von maximal 300 m² nicht überschreiten
sollten26.
25
vgl. §24a LEPro NRW Absatz 3
26
Diese maximale Verkaufsflächengröße für einzelne zentrenrelevante Randsortimentsgruppen erscheint insbesondere
in Städten mit kleinteiligen Einzelhandelsstrukturen wie Bad Oeynhausen sinnvoll, da größere Verkaufsflächen an
nicht-integrierten Standorten schnell die vorhandenen Verkaufsflächenbestände im Hauptgeschäftsbereich über-
147
Junker und Kruse
Bei Neuansiedlungen oder Erweiterungen bestehender großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten muss eine städtebauliche Verträglichkeitsanalyse i. S. d. § 11 (3) BauNVO durchgeführt werden, um mögliche negative
städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens zu untersuchen. Hierbei müssen auch
die möglichen Auswirkungen der Randsortimente analysiert werden. Um eine neutrale
gutachterliche Einschätzung des Vorhabens sicherzustellen, wird der Gutachter durch
die Stadt bad Oeynhausen bestimmt und beauftragt; die entstehenden Kosten sollen
jedoch vom Antragsteller übernommen werden.
Die üblichen großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind Bau- und Gartenmärkte sowie Möbelanbieter. Um im Falle einer Neuansiedlung oder Verlagerung zweifelsfrei entscheiden zu können, welche zentrenrelevanten Sortimente als branchenübliche Randsortimente zulässig sind (da diese dem Kernsortiment funktional zugeordnet sein müssen), werden folgende Sortimente als zulässige zentrenrelevanten Randsortimente der verschiedenen Anbieter angegeben:
Tabelle 16: Zulässige zentrenrelevante Randsortimente bei Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten
Kernsortiment
Zulässige zentrenrelevante Randsortimente
Geschenkartikel, Glas/ Porzellan/ Keramik;
(Schnitt-) Blumen
Möbel
Geschenkartikel, Glas/ Porzellan/ Keramik;
Haushaltswaren/ Bestecke
Bilderrahmen, Kunstgewerbe/ Bilder, Gardinen,
Heimtextilien/ Dekostoffe
Elektrogroßgeräte (sog. Weiße Ware), Elektrokleingeräte
schreiten können, so dass in den zentralen Versorgungsgebereichen negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind.
148
Junker und Kruse
9.4
Übersicht über die Zulässigkeit von Einzelhandelsansiedlungen gemäß der konzeptionellen Aussagen
Im Folgenden wird übersichtlich die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gemäß
der konzeptionellen Aussagen dargestellt.
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten:
Grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich
zur Grundversorgung in den Stadtteilen (auch großflächig) auch in den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgungszentren (Südstadt und Eidinghausen)
außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche zur Sicherung und Verbesserung der wohnungsnahen Grundversorgungssituation (Anwendung der„35 %Regel“)
in Gewerbe-/Industriegebieten und Stadtrandlagen: nicht zulässig
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten:
Grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich
eingeschränkt (bis zur Großflächigkeit = 800 m² VKF) in den zentralen Versorgungsbereichen Nahversorgungszentren Südstadt und Eidinghausen
außerhalb dieser Bereiche nur zur Deckung des wohnortnahen Grundbedarfs
der Bevölkerung und ohne Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche („Bagatellgrenze“ von bis zu 100 m² Gesamtverkaufsfläche pro Betrieb)
in Gewerbe-/Industriegebieten und Stadtrandlagen: nicht zulässig
(Ausnahme: zentrenrelevante Randsortimente und „Handwerkerprivileg“)
Einzelhandelsbetriebe mit nicht- zentrenrelevanten Kernsortimenten:
unterhalb der Großflächigkeit grundsätzlich zwar überall im Stadtgebiet möglich, wo Einzelhandel zulässig ist, aber vorrangig Konzentration auf den Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt
Erweiterungspotenziale bestehender Betriebe (bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche und nur im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich und nur im
Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) )
räumliche Konzentration anzustreben
Berücksichtigung der ermittelten (geringen) Entwicklungsspielräume
149
Junker und Kruse
9.5
Analyse der Potenzialflächen
Neben der Ermittlung absatzwirtschaftlicher Spielräume und der Diskussion zukünftig
möglicher Entwicklungsszenarien bildet die Potenzialflächenanalyse einen wichtigen
Baustein im Rahmen der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Oeynhausen. Hierbei wird untersucht, ob und wenn ja welche Bereiche im Stadtgebiet
zukünftig für die Weiterentwicklung von Einzelhandelsnutzungen bzw. neuen Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen und wo im Umkehrschluss keine Einzelhandelsansiedlungen zu befürworten sind. In Abstimmung mit der Stadtverwaltung Bad
Oeynhausen wurden 13 Potenzialflächen ausgewählt, die für eine Einzelhandelsnutzung geeignet erscheinen bzw. auf denen zur Zeit und auch zukünftig ein deutlicher
Ansiedlungs- oder Erweiterungsdruck lastet oder möglicherweise zu erwarten ist.
Bei den Potenzialflächen handelt es sich nicht nur um Einzelgrundstücke, sondern es
werden auch mehrere Flächen gleicher Standortwertigkeit zu einer räumlichen Einheit
zusammengefasst und zusammen hinsichtlich einer einzelhandelsrelevanten Ansiedlung bewertet.
Die Analyse der Potenzialflächen wird durch die Bearbeitung der folgenden Kriterien
bzw. die Beantwortung der damit verbundenen Fragen vorgenommen:
Lage/ Umgebung:
Wo liegt der Standort im Stadtgebiet und was sind die umgebenden Nutzungen und
Gebäude?
Derzeitige Nutzung/ Zustand:
Wie wird die Fläche momentan genutzt (z. B. als Brache, Parkplatz, Gewerbe)? Wie
stellt sich der derzeitige Zustand dar (vorhandene Gebäude, Altlasten, Topografie, Zuschnitt etc.) und ergeben sich daraus Umsetzungsschwierigkeiten?
Lage zu zentralen Versorgungsbereichen:
Besitzt der Standort aktuell Anschluss an bestehende zentrale Versorgungsbereiche
bzw. ist eine zukünftige Anbindung realistisch? Ist die Fläche darüber hinaus geeignet,
bestehende Einrichtungen zu ergänzen?
Lage zu Wohnstandorten:
Ist der Standort in Wohnbereiche eingebunden und kann er vor diesem Hintergrund als
Nahversorgungsstandort fungieren?
Verkehrliche Rahmenbedingungen:
Wie sind die verkehrlichen Rahmenbedingungen zu bewerten (Anbindung motorisierter
Individualverkehr, öffentlicher Personennahverkehr, ruhender Verkehr)?
150
Junker und Kruse
Planungsrecht:
Welche Rahmenbedingungen ergeben sich für die Flächenverfügbarkeit aus den bestehenden Planwerken zum Standort (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan etc.)?
Städtebauliche Verträglichkeit:
Kann sich die Fläche in vorhandene städtebauliche Strukturen bzw. in die Umgebung
einpassen oder stellt sie einen Fremdkörper dar?
Einzelhandelsspezifische Einordnung:
Inwiefern beeinflusst eine geplante Einzelhandelsnutzung unter Berücksichtigung der
errechneten Potenziale die bestehenden Einzelhandelsstrukturen? Sind Synergien zu
erwarten oder eher negative Auswirkungen?
151
Junker und Kruse
Potenzialfläche 1: Heinrichstraße
Mikrostandort
(Größe, aktuelle Nutzung, rechtliche Situation)
Makrostandort
(Lage, Umfeld, Erschließung)
Einzelhandelspotenziale
(Einzelhandelseitige Integration,
Nähe zu Zentren und Wohnstandorten)
Fazit
152
Städtische Grundstücke;
lt. FNP öffentliche Verwaltung; teils Kerngebiet;
im Sinne des Einzelhandelskonzeptes Bestandteil des Ergänzungsstandortes nördliche Innenstadt (insgesamt ca. 20 ha)
Lage nördlich der Bahnlinie; Anbindung über die
Mindener Straße; gewerblich geprägtes Umfeld
Keine Nähe zu Einzelhandelszentren; keine Integration in Wohnsiedlungsbereiche
Eine Einzelhandelsnutzung kann ausschließlich
für Einzelhandelsbetriebe mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten empfohlen
werden.
Junker und Kruse
Potenzialfläche 2: Detmolder Straße 34 und 38
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Wohnbaufläche; kein Bebauungsplan
vorhanden; aktuell Baulücke
Zentrale Lage innerhalb des Zentrums Südstadt;
Erschließung über die Detmolder Straße
Nähe zu vorhandenen Einzelhandelseinrichtungen des Zentrums Südstadt; unmittelbare Nähe
zu Wohnsiedlungsbereichen; Integration in den
zentralen Versorgungsbereich Nahversorgung
Südstadt
Fazit
Die Fläche bietet sich aufgrund der zentralen
Lage innerhalb der Südstadt für Einzelhandelsbetriebe mit insbesondere nahversorgungs-/bzw.
zentrenrelevanten Kernsortimenten an. Idealerweise ist die Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters zu empfehlen, um diesen fehlenden
Baustein in die Südstadt zu integrieren.
153
Junker und Kruse
Potenzialfläche 3: Weserstraße 24
Mikrostandort
Makrostandort
Geltungsbereich des Bebauungsplans 55a;
Mischgebiet; Änderung des B-Plans erforderlich
Keine direkte Nähe zu bestehenden Einzelhandelszentren; Lage zwischen den zentralen Versorgungsbereichen innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und Nahversorgungszentrum
Südstadt;
Nähe zu Lebensmitteldiscounter Plus; keine Nähe zu Wohnstandorten
Planung: kombiniertes Ärztehaus, Seniorenwohnen und Einzelhandel (Lebensmittelanbieter bis
800 m² Verkaufsfläche und 3-4 ergänzende Einzelhandelsbetriebe)
werden. Im Sinne einer Konzentration der Angebote sollte ein Konzentration am Ergänzungsstandort nördliche Innenstadt angestrebt werden.
Fazit
154
Gewerblich geprägtes Umfeld entlang der Weserstraße; Erschließung über Weserstraße
Junker und Kruse
Potenzialfläche 4: Weserstraße (Bahngelände)
Mikrostandort
Makrostandort
Ehemalige Bahnflächen zwischen Südbahnhof
und Niederbecksener Straße; kein Planungsrecht vorhanden
Gewerblich geprägtes Umfeld entlang der Weserstraße; Erschließung über Weserstraße
Keine direkte Nähe zu bestehenden Einzelhandelszentren; Lage zwischen den zentralen Versorgungsbereichen innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und Nahversorgungszentrum
Südstadt;
Nähe zu Lebensmitteldiscounter Plus; keine Nähe zu Wohnstandorten
Fazit
155
Junker und Kruse
Potenzialfläche 4: Rehme, Fährweg bis Weser
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Gewerbefläche, teils Überschwemmungsgebiet, kein Bebauungsplan vorhanden
Lage zwischen A 30 und Weser in städtebaulich
nicht-integrierter Lage, gewerblich geprägtes
Umfeld
Keine direkte Nähe zu bestehenden Einzelhandelszentren oder Einzelhandelseinrichtungen;
keine Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen
Fazit
156
Junker und Kruse
Potenzialfläche 5: Dehme, Dehmer Straße 30
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Wohnbaufläche, aktuell landwirtschaftlich genutzte Fläche
Integration in den Siedlungsbereich des Stadtteils Dehme; Erschließung über Dehmer Straße,
gute ÖPNV-Anbindung
Keine Nähe zu bestehenden Einzelhandelszentren oder Einzelhandelseinrichtungen, aber Nähe
zu Wohnstandorten
Grundsätzlich kann die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten (insbesondere Lebensmittelanbieter) empfohlen werden, um die Nahversorgungssituation für den deutlich unterversorgten
Stadtteil Dehme zu verbessern.
Fazit
157
Junker und Kruse
Potenzialfläche 7: Werste (Erweiterung WEZ)
Mikrostandort
Makrostandort
Fazit
Vorhandener Lebensmittelvollsortimenter WEZ
plus Getränkemarkt und weitere ergänzende Betriebe; Bebauungsplan steht einer Erweiterung
entgegen.
Städtebaulich integrierter Standort mit wichtiger
Nahversorgungsfunktion für Werste; Erschießung über Werster Straße
Unmittelbare Nähe zu Wohnstandorten; keine
Nähe zu bestehenden Einzelhandelseinrichtungen
Das Erweiterungsvorhaben ist grundsätzlich positiv zu bewerten, um den Vollsortimenter an aktuelle Anforderungen (quantitativ und qualitativ)
an Lebensmittelmärkte anzupassen.
Allerdings ist zu prüfen, ob eine Verkaufsflächenerweiterung mit den landesplanerischen
Vorgaben des § 24a LEPro NRW kompatibel ist.
Einzelfallprüfung notwendig („35 %-Regel“)
158
Junker und Kruse
Potenzialfläche 8: Steinstraße/ Breitenbachstraße
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Gewerbegebiet; kein Planungsrecht
vorhanden, aktuell Nutzung durch eine Möbelfabrik,
Lage nördlich der Bahnlinie, Erschließung über
Steinstraße; gewerblich geprägtes Umfeld
Keine Nähe zu Einzelhandelszentren; keine Integration in Wohnsiedlungsbereiche
Fazit
werden.
159
Junker und Kruse
Potenzialfläche 9: Sültebusch
Mikrostandort
Makrostandort
Planungsrecht durch b-Plan 11 vorhanden, Lage
neben dem bestehenden Parkhaus
Keine Nähe zu Einzelhandelszentren; keine Anbindung an die Innenstadt (Zäsur Bahnlinie),
Nähe zu Standorten an der Mindener Straße
Fazit
werden.
160
Lage nördlich der Bahnlinie, gewerbliches Umfeld; im Osten angrenzende Wohnbebauung,
Anfragen zur Kerngebietsnutzung mit Lebensmittelvollsortimenter und Wochenmarkt; Gastronomie
Junker und Kruse
Potenzialfläche 10: Überplanung Bahnhof und City Center
Mikrostandort
Makrostandort
Flächen des heutigen Bahnhofs und City Center;
City Center aktuell durch Leerstände und Mindernutzungen geprägt,
Planungsrecht muss durch vorhabenbezogenen
Bebauungsplan erfolgen
Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches
innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich; sehr
gute Anbindung MIV und ÖPNV
Integration in den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich
Planung: Lebensmittelvollsortimenter und weiterer Einzelhandel sowie Gastronomie
Fazit
Die Fläche bietet sich aufgrund ihrer Größe und
innerstädtischen Lage als Einzelhandelsfläche
für insbesondere nahversorgungs-/ und zentrenrelevante Kernsortimente an und kann die ansonsten kleinteilige Bebauungsstruktur in der Innenstadt ergänzen. Chance: Stärkung der Innenstadt durch Ansiedlung von Magnetbetrieben
und Verbesserung der Nahversorgungssituation.
Eine Entwicklung von Einzelhandelsansiedlungen ist unbedingt zu empfehlen.
161
Junker und Kruse
Potenzialfläche 11: Rehme, Mindener Straße 95
Mikrostandort
Makrostandort
Geltungsbereich des Bebauungsplans 89;
Mischgebietsausweisung ohne Beschränkungen; aktuell Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen
Gewerblich geprägtes Umfeld entlang der Mindener Straße, keine direkte Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen
Nähe zum Einkaufszentrum Werre- Park und
weiteren Einzelhandelsbetrieben an der Mindener Straße;
Anfrage eines Lebensmittelanbieters mit etwa
800 m² Verkaufsfläche
werden.
Fazit
162
Junker und Kruse
Potenzialfläche 12: Mindener Straße 39 b/ Breitenbachstraße
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Kerngebiet, kein Bebauungsplan vorhanden, Bauvoranfrage im Jahr 2002, Einzelhandelsstandort mit festgeschriebener Nutzung
(Videothek, Sportartikel, Drogeriewaren)
Gewerblich geprägtes Umfeld entlang der Mindener Straße, keine direkte Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen
Nähe zum Einkaufszentrum Werre- Park und
weiteren Einzelhandelsbetrieben an der Mindener Straße;
Anfrage eines Lebensmittelanbieters mit etwa
800 m² Verkaufsfläche;
Bestandteil des Ergänzungsstandortes nördliche
Innenstadt
werden.
Fazit
163
Junker und Kruse
Potenzialfläche 12: „Möbel König“
Mikrostandort
Makrostandort
Lt. FNP Mischgebiet, kein Bebauungsplan vorhanden, aktuell Leerstand; ehemals Möbelanbieter
Nähe zu Autobahnzubringer, aber sehr schwierige verkehrliche Anbindung
Keine Integration in vorhandene Einzelhandelsstrukturen; unmittelbare Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen,
mehrere Anfragen in den letzten Jahren; Immobilie ist bereits sehr lange auf dem Markt
Die Fläche ist aufgrund der schwierigen verkehrlichen Anbindung und Integration in die Wohnsiedlungsbereichen (Probleme bei Anlieferung
etc.) zukünftig nicht als Einzelhandelsfläche zu
empfehlen.
Fazit
164
Junker und Kruse
Verzeichnisse
Abbildungen
Abbildung 1: Einzugsbereich der Bad Oeynhausener Innenstadt ............................... 76
Abbildung 2: Einzugsbereich des Werre- Parks.......................................................... 77
Abbildung 3: Einzugsbereich des Zentrums Südstadt................................................. 78
Abbildung 4: Einzugsbereich des Zentrums Eidinghausen ......................................... 79
Abbildung 5: Kaufkraftbindungs- und Abflussquoten in %........................................... 81
Abbildung 6: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse in Mio. Euro ..................... 85
Abbildung 7: Kaufkraftbindung und –abfluss Bad Oeynhausen; Befragung der
Bevölkerung in Löhne- Gohfeld............................................................................ 87
Abbildung 8: Wo werden überwiegend Lebensmittel gekauft?.................................... 88
Abbildung 9: Wo wird überwiegend Bekleidung/ Wäsche gekauft?............................. 89
Abbildung 10: Wo werden Schuhe gekauft? ............................................................... 90
Abbildung 11: Wo werden Möbel gekauft? ................................................................. 91
Abbildung 12: Wie schätzen Sie die Einkaufssituation in Bad Oeynhausen ein? ........ 92
Abbildung 13: Vermissen Sie bestimmte einzelhandelsrelevante Angebote bzw.
Betriebsformen in Bad Oeynhausen? .................................................................. 94
Abbildung 14: Zentrenhierarchie in der Stadt Bad Oeynhausen ............................... 120
Foto
Foto 1 und Foto 2: Klosterstraße ................................................................................ 54
Foto 3 und Foto 4: Viktoriastraße ............................................................................... 55
Foto 5 und Foto 6: Paul-Baehr-Straße und Portastraße ............................................. 56
Foto 7 und Foto 8: Herforder Straße und Bahnhofstraße............................................ 57
Foto 9 und Foto 10: Einkaufszentrum Werre- Park..................................................... 58
Foto 11 und Foto 12: Detmolder Straße ..................................................................... 59
Foto 13 und Foto 14: Eidinghausener Straße ............................................................. 60
Foto 15 und Foto 16: Solitärer Nahversorgungsstandort Werste WEZ ....................... 61
Foto 17 und Foto 18: Solitärer Nahversorgungsstandort Werste Plus ........................ 62
Foto 19 und Foto 20: Sonderstandort Eidinghausen Werrestraße .............................. 63
Foto 21 und Foto 22: Solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen..................... 65
Foto 23: Solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen........................................ 66
Foto 24 und Foto 25: Sonderstandort Bad Oeynhausen/ Rehme Mindener Straße .... 67
Foto 26 und Foto 27: Solitärer Nahversorgungsstandort Plus Weserstraße ............... 68
Foto 28 und Foto 29: Solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße (Ost) .............. 69
Foto 30: Solitärer Nahversorgungsstandort Schulstraße Edeka ................................. 70
Foto 31: Solitärer Nahversorgungsstandort Lohe ....................................................... 71
165
Junker und Kruse
Foto 32: Karstadt in Gütersloh...................................................................................131
Foto 33 und Foto 34: Café in Aachen
Bekleidungsgeschäft in Arnsberg.................132
Karten
Karte 1: Definition der Lage: integrierte Lage ..............................................................15
Karte 2: Definition der Lage: nicht- integrierte Lage.....................................................16
Karte 3: Lage im Raum ...............................................................................................25
Karte 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region 2007...................26
Karte 5: Siedlungsstruktur der Stadt Bad Oeynhausen................................................28
Karte 6: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte in Bad
Oeynhausen .........................................................................................................43
Karte 7: Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Bad Oeynhausen........................45
Karte 8: Räumliche Verteilung der Leerstände im Bad Oeynhausener innerstädtischen
Hauptgeschäftsbereich .........................................................................................48
Karte 9: Einzelhandelsdichte im Hauptgeschäftsbereich von Bad Oeynhausen ..........52
Karte 10: Verteilung der Verkaufsflächen in der Bad Oeynhausener Innenstadt..........53
Karte 11: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Werste ...........................................61
Karte 12: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Werste und Sonderstandort
Eidinghausen........................................................................................................64
Karte 13: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Wulferdingsen ................................65
Karte 14: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Volmerdingsen ...............................66
Karte 15: Lage Sonderstandort Bad Oeynhausen/ Rehme Mindener Straße...............67
Karte 16: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße Plus ..........................68
Karte 17: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Weserstraße Ost............................69
Karte 18: Lage solitärer Nahversorgungsstandort Lohe...............................................71
Karte 19: Verflechtungsbereiche des Bad Oeynhausener Einzelhandels ....................74
Karte 20: Szenario 1: „Freies Spiel der Kräfte“ in der Stadt- und
Einzelhandelsentwicklung...................................................................................105
Karte 21: Szenario 2: „Bewahrung“ ...........................................................................107
Karte 22: Szenario 3: „Steuerung mit Ausnahmen“ ...................................................109
Karte 23: Empfehlung: „Räumlich-funktionale Gliederung“ ........................................112
Karte 24: Räumliches Leitbild zur Einzelhandelsentwicklung in Bad Oeynhausen.....121
Karte 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs innerstädtischer
Hauptgeschäftsbereich .......................................................................................134
Karte 26: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgung Südstadt
...........................................................................................................................136
Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgung
Eidinghausen......................................................................................................138
Karte 28: Entwicklungsbereich nördliche Innenstadt..................................................142
166
Junker und Kruse
Tabellen
Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Bad Oeynhausen ......... 13
Tabelle 2: Teilnehmer des Arbeitskreises................................................................... 20
Tabelle 3: Angebotssituation des Bad Oeynhausener Einzelhandels ......................... 30
Tabelle 4: Verkaufsflächen in m² nach Ortsteilen........................................................ 33
Tabelle 5: Verkaufsflächen in m² nach Lagen............................................................. 37
Tabelle 6: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung............................... 39
Tabelle 7: Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel in den Bad Oeynhausener
Stadtteilen .................................................................................................. 40
Tabelle 8: Leerstände im Bad Oeynhausener Stadtgebiet (September 2007) ............ 47
Tabelle 9: Konkurrenzsituation in Löhne- Gohfeld ...................................................... 49
Tabelle 10: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Stadt Bad Oeynhausen . 83
Tabelle 11: Gründe für die Bewertung der Einkaufssituation ...................................... 93
Tabelle 12: Branchenspezifische Umsätze und Zentralitäten des Bad Oeynhausener
Einzelhandels ............................................................................................. 96
Tabelle 13: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale in m²...................................... 101
Tabelle 14: Allgemeine Kriterien zur Abgrenzung und Definition von Zentren........... 119
Tabelle 15: Bad Oeynhausener Sortimentsliste nach Zentrenrelevanz..................... 127
Tabelle 16: Zulässige zentrenrelevante Randsortimente bei Einzelhandelsbetrieben mit
nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ................................................. 148
167
Junker und Kruse
Anhang
Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung
Auf Grundlage der formulierten Ziele und Grundsätze und zur Sicherung der räumlichen Angebotsstruktur in der Stadt Bad Oeynhausen ist es zukünftig sinnvoll, Einzelhandelsverdachtsflächen, d.h. Flächen, für die bereits heute konkrete Einzelhandelsanfragen vorliegen oder die zukünftig ins Visier der Investoren rücken könnten (auch verlassene „Alt-Standorte“), bauplanungsrechtlich im Sinne des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes zu überprüfen und ggf. neu zu überplanen. Eine entsprechende Vorgehensweise ist auch für bereits bestehende Einzelhandelsstandorte zu empfehlen, da
eine gezielte sortimentsspezifische Steuerung im Falle einer Nachfolgeregelung gerade an nicht-integrierten Standorten ebenfalls notwendig erscheint.
Ganz allgemein sollte demnach zentrenrelevanter Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche vor allem an den Hauptausfallstraßen, außerhalb des definierte Entwicklungsbereiches, konsequent durch entsprechende Bebauungsplanfestsetzungen gem. §1 Abs.5 bzw. §1 Abs.9 BauNVO ausgeschlossen oder zumindest
weitgehend eingeschränkt werden. Die dafür notwendigen Planänderungen sollten
zumindest in den für Fachmärkten, Supermärkten oder Discountmärkten interessanten
Siedlungsrandbereichen bzw. an stark frequentierten Verkehrsstraßen vorsorglich
durchgeführt werden, um unnötige Schwierigkeiten und Entschädigungspflichten zu
vermeiden, die bei einem Abwarten entsprechender Bauanträge entstehen können.
Das vereinfachte Verfahren nach §13 BauGB bzw. dem am 01. Januar 2007 neu in
Kraft getretenen §9 (2a) BauGB bietet sich für eine zentrenorientierte Überplanung bislang unbeplanter Innenbereiche an, die trotz des neuen §34 Abs.3 BauGB insbesondere an nicht-integrierten, bereits durch Einzelhandel geprägten Standorten zu empfehlen
ist.
Übertragen auf die ortsspezifische Situation in der Stadt Bad Oeynhausen können folgende grundsätzliche Varianten des Umgangs mit zukünftigen Einzelhandelsplanungen festgehalten werden:
Allgemeiner Ausschluss von Einzelhandel
Der grundsätzliche Ausschluss von Einzelhandel bietet sich zur Wahrung der räumlichen Angebotsstruktur insbesondere in den erwähnten Tabubereichen der Stadt an.
Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die größeren Einfallstraßen (mit Ausnahme
der abgegrenzten Entwicklungsbereiche). Die bestehenden Betriebe sind im Rahmen
des Bestandsschutzes hiervon unbetroffen.
168
Junker und Kruse
Ausschluss bzw. Begrenzung von zentrenrelevantem Einzelhandel im Hauptsortiment
Am Standort „Nördliche Innenstadt“ ist der Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente
zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche zwingend geboten. Zentrenrelevante
Sortimente als Randsortimente sollen gemäß des Grundsatzes 5 behandelt werden.
Diese Standortbereiche müssen hinsichtlich baurechtlicher Lücken überprüft und im
Sinne der o.g. Aussagen baurechtlich gesichert werden.
169
Junker und Kruse
Rechtliche Vorgaben
Bundesrechtliche Vorgaben
Quelle: Baugesetzbuch, 40. Auflage (2007)
§ 11 Abs. 3 BauNVO
Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich [...] auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind außer in
Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im
Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind [...] auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der im Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder anderen Gemeinden.
§ 2 Abs. 2 BauGB (Novellierung 2004)
Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei
können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.
§ 34 Abs. 3 BauGB (Novellierung 2004)
Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen.
§ 9 Abs. 2a BauGB (Novellierung 01.01.2007)
Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2
zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind. [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. [...]
§ 1 Abs. 6 BauGB
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen [...]
Nr. 4
Die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener
Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
170
Junker und Kruse
Nr. 8
Die Belange
a) der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
Nr. 11
Die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung
Zielvorgaben für die landesplanerische Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten in NRW
Quelle: Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro) vom 19. Juni 2007 (Auszüge)
§ 24 a Großflächiger Einzelhandel
(1) Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 (3) BauNVO [...] dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.
(2) Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder
Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Standorte für Vorhaben i.S. des
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren
[...] und Nebenzentren [...] liegen, die sich auszeichnen durch:
-ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und
Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit,
der Freizeit und des Einzelhandels und
-eine städtebaulich integrierte Lage [...]
-eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz
[...] Die zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der
Gemeinde festgelegt. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der
Anlage aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. [...]
171
Junker und Kruse
Anlage:
Zentrenrelevante Leitsortimente
1. Bücher/ Zeitschriften/ Papier/ Schreibwaren
2. Bekleidung, Lederwaren, Schuhe
3. Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik/ Computer, Elektrohaushaltswaren
(Kleingeräte)
4. Foto/ Optik
5. Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel)
6. Uhren/ Schmuck
7. Spielwaren/ Sportartikel
(3) Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 (3) BauNVO mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn
- der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches liegt
-
der Umfang der zentrenund nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 %, jedoch nicht mehr als 2.500 m² beträgt.
Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nichtzentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Grundversorgung
i. S. des Absatzes 1 Satz 3 vorliegt.
172
Junker und Kruse
Anwendung der „35%- Regel“
Mit Hilfe der „35- Regel“ soll überprüft werden, inwieweit ein Lebensmittelanbieter der
Nahversorgung dient oder zusätzliche Kaufkraft abschöpft. Hierzu wird die Relation
zwischen dem potenziellen Umsatz des Vorhabens und der sortimentsspezifischen
Kaufkraft hergestellt.
Als Einzugsbereich für die Nahversorgung gilt ein Radius von 700 m um den Vorhabenstandort. In begründeten Ausnahmefällen kann der Radius auch größer angesetzt
werden (z. B. im ländlichen Raum).
Grundannahme ist dabei, dass der Anbieter eine maximale Kaufkraftbindung im Nahbereich von 35 % nicht überschreitet.
In die Berechnung finden folgende Eingangswerte Berücksichtigung:
Die Einwohnerzahl innerhalb des 700 m- Radius
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Bereich Nahrungs- und Genussmittel pro
Einwohner
Die Verkaufsfläche des Vorhabens
Der potenziell zu erwartende Umsatz pro Quadratmeter (Flächenproduktivität);
Vollsortimenter ca. 4.000 Euro/ m²; Lebensmitteldiscounter je nach Betreiber
ca. 5.000 bis 8.000 Euro/ m²).
Ist die sortimentsspezifische Kaufkraft (Einwohner x Kaufkraft x 0,35) gleich oder größer dem zu erwartenden Umsatz (Verkaufsfläche x Flächenproduktivität), ist davon
auszugehen, dass das Vorhaben nicht über die Nahversorgungsfunktion hinausgeht
und somit keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind.
173
Junker und Kruse
Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe
Begriff
Erläuterung
Einzelhandel
im engeren Sinne
Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-Handel, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren.
Einzelhandelsbetrieb
Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher verkauft.
Hierzu zählen u.a. alle Kauf- und Warenhäuser, SBWarenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie
Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort
des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) erfolgt.
Einzelhandelsrelevante
Kaufkraft
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil an den privaten Verbrauchsausgaben, der
dem Einzelhandel zufließt. Die Gesellschaft für Konsumund Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermittelt diesen
Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten
und in der Regel in regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für
Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.
Kaufkraftkennziffer
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt
das Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner
zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-EinzelhandelsrelevantenKaufkraft vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an.
Die Kennziffern werden z.B. von der Gesellschaft für
Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg
ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch auf
von der BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kennziffern zurückgegriffen werden.
Zentralität
Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt / Region stellt ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für
die Leistungsstärke des Einzelhandels dar, denn sie ist
Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur
lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die
Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den
Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Region.
174
Junker und Kruse
Zentralitätskennziffer
Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird
durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem
vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen
berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über
den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Einzelhandels in der untersuchten Region hin.
Fachmarkt
(Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400
m² Verkaufsfläche, Konzentration des Sortiments auf eine
oder mehrere Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non-Food, ausgenommen Kfz-Handel), meist
Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter
Pkw-Erreichbarkeit (v.a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbereich von Städten),
Dominanz des Selbstbedienungsprinzips.
GPK
Gängige Sortimentsgruppenbezeichnung für „Glas / Porzellan / Keramik“
Großflächiger Einzelhandel
Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche von 800 qm) unterliegen dem Sonderregime des §
11 (3) BauNVO, da von ihnen (als zuwiderlegende Vermutungsregel) negative städtebauliche Auswirkungen
ausgehen können. Zu den großflächigen Einzelhandelsbetrieben zählen u.a. Einkaufszentren, Warenhäuser, SBWarenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie
Fachmärkte.
Kaufkraftabfluss
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am
Ort vorhandenen Anbieter nicht gebunden werden kann
und folglich in andere
Orte / das Umland oder in den Versand- / Internethandel
abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der ansässigen Bevölkerung auf.
Kaufkraftbindung
Die Kaufkraftbindung beschriebt den Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner eines Ortes,
der von den Anbietern gebunden und somit in Umsatz
umgewandelt werden kann.
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotential
Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.
Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und
i.d.R. keine Käse- oder Wursttheke (mit Bedienung), z.B.
Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsfläche mindestens 800 – 1.000
qm, Selbstbedienung.
175
Junker und Kruse
Nahversorgungsrelevantes Sortiment
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen
(Lebensmittel, Getränke sowie ggf. auch Drogerie- und
Kosmetikartikel) und demzufolge wohnungsnah nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente können ggf. auch innenstadtrelevant sein.
Nahversorgungsstandort
Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebensmitteldiscounter. Aus städtebaulicher
Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit eingebunden
(somit kein Zentrum). Ein Nahversorgungsstandort ist
sowohl in städtebaulich integrierten als auch nichtintegrierten Lagen anzutreffen.
Nahversorgungszentrum
Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städtebauliche Einheit (z.B. durch Platz oder Straßengestaltung) und liegt im Siedlungsgefüge integriert in
räumlicher Nachbarschaft zu Wohngebieten. Es stellt ein
lokales Versorgungszentrum dar, welches überwiegend
der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in der Regel
durch einen Lebensmittelvollsortimenter und / oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäfte, Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleineren
Fachgeschäften bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil
Dienstleistungsbetriebe, wie beispielsweise Friseur,
Bank, Sonnenstudio angegliedert.
SB-Warenhaus
Nach dem Discountprinzip arbeitendes Einzelhandelsgroßbetrieb, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 qm bzw. 5.000 qm, umfassendes Sortiment
mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / Standort
häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze
(z.B. Real, Marktkauf)
Sonderstandort
Sonder-/ Ergänzungsstandorte des Einzelhandels sind
Standorte des großflächigen Einzelhandels. Vorrangig
handelt es dabei zum einen um Einkaufszentren und zum
anderen um Einzelhandelsbetriebe aus dem nichtzentrenrelevanten Sortimentsbereich (Gartenmärkte,
Baumärkte, Möbelmärkte). Kennzeichnend ist dabei eine
autokundenorientierte Lage.
Stadtteilzentrum
Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar.
Aus städtebaulicher Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefüge und liegt in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum einen der Nahversorgung und
zum anderen der Grundversorgung eines Stadtteils (bzw.
Versorgungsbereiches) mit Waren des mittel- bis langfristigen Bedarfs. Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet
durch Lebensmittelvollsortimenter und / oder Lebensmitteldiscounter (z.T. mit Konkurrenzsituation), Lebensmittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. Darüber hinaus umfasst das Handelsangebot Warengruppen
des mittel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z.T. in gerin176
Junker und Kruse
ger Tiefe und Breite. Darüber hinaus sind zentrentypische
Dienstleistungen (z.B. Bank, Versicherungsbüro, Post,
Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastronomie) vorhanden.
Supermarkt
(= Lebensmittelmarkt)
Verkaufsfläche mind. 400 m² – max. 1.500 m², Nahrungsund Genussmittel einschl. Frischwaren und ergänzend
Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedienung.
Umsatzkennziffer
Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der
Einzelhandelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck.
Berechnungsgrundlage ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden muss. Der Umsatz in
Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet getätigten
Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen
Durchschnittsbetrag des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die Umsatzkennziffer
pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des
Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik (Indexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf einen umsatzstärkeren Einzelhandel
im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt hin bzw. eine
Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der
untersuchten Region hin, und kann somit Hinweise auf
die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben.
Verbrauchermarkt
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500
– 3.000 bzw. 5.000 qm, breites und tiefes Sortiment an
Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und
Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs,
überwiegend Selbstbedienung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorientiert.
Verkaufsfläche
Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind
in die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch
Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden
können, die Vorkassenzone sowie ein ggf. vorhandener
Windgang einzubeziehen. Ohnehin gilt die Definition,
dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände,
Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt
werden (vgl. auch Einzelhandelserlass des Landes
NRW).
Verkaufsflächenausstat- Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflätung je Einwohner
che bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein
quantitativer Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersuchungsgebietes.
177
Junker und Kruse
Zentraler Versorgungsbereich
Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des §
34 (3) BauGB) schützenswerter Bereich, der sich aus
planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und oder städtebaulichen Konzeptionen sowie tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen ergibt.
Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen
zentralen Versorgungsbereich geben (innerstädtisches
Hauptzentrum sowie Stadtteil-/Neben oder Nahversorgungszentren). Daneben muss ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungszeitraum noch nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption (zum Genehmigungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der
Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich für
Einzelhandel und Dienstleistungen ab. Bei dem zentralen
Versorgungsbereich der Innenstadt handelt es sich somit
lediglich um einen Teil der durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt geprägten Innenstadt. Die Innenstadt „als
Ganzes“ übernimmt dabei über den Handel hinausgehende Funktionen wie öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur und Erholung.
Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches
ist unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtpunkten vorzunehmen. Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des innerstädtischen Geschäftsbereichs hinausgehen und muss nicht zwingend
mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungsplan)
übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskriterien sind:
Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden,
Fußgänger), Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastronomie). Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung etc.) und
Ladengestaltung -präsentation.
Zentrenrelevante
Sortimente
Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucherfrequenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentralität, Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit (Handtaschensortimente) aus. Sie sind abzugrenzen
von nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit Zentrenrelevanz eine
hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung der an den nicht-integrierten Standorten geführten Warensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht-integrierten Standorten angesiedelt werden,
können durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei
gleichzeitig wesentlich günstigeren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile u. a. aufgrund günstiger Miet178
Junker und Kruse
bzw. Grundstückspreise; geringen Betriebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kostenfreiem
Parken), zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte
und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten
Sortimenten ausgehenden Gefährdungspotentiale für
gewachsene Zentren sind zudem abhängig von der Größe und der zentralörtlichen Bedeutung der Kommune
(z.B. kann der Lebensmitteleinzelhandel in Grundzentren
- angesichts der daraus resultierenden Kundenfrequenz,
von denen auch Anbieter in anderen Branchen profitieren
- durchaus zentrentragend sein). Im Hinblick auf die Verwendung von Sortimentslisten als räumliches Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städtebaulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisierung notwendig (z.B. in Form von Positiv-, Negativlisten).
179
Junker und Kruse
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Oeynhausen durch den
Rat der Stadt Bad Oeynhausen
Der Rat der Stadt Bad Oeynhausen hat in seiner Sitzung am 18.06.2008 einstimmig
folgenden Beschluss gefasst:
1. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Bad Oeynhausen wird als inhaltliche
Grundlage zur Steuerung des Einzelhandels beschlossen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die städtebauliche Entwicklung und die Bauleitplanung an den Kriterien des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Oeynhausen auszurichten.
180
Junker und Kruse

des Einzelhandelskonzeptes als PDF

Transcrição

Documentos relacionados

Ambulante Vorsorgeleistung bzw. „Offene Badekur“

Balinesischer Kurzurlaub

Bad Oeynhausen – Prämierter

Elektrofachkraft (m/w) (VEFK)

technische informationen - meyer

finden Sie die Anfahrtskizze nach Bad Oeynhausen als PDF.

ElsE-WErrE- radWEg

Zeitschrift Caliber Behördentage 2012

32545 Bad Oeynhausen

Stellenanzeige Chefarzt Gollwitzer-Meier