Ertragswertverfahren - Architekturbüro MARTIN EITEL

Transcrição

MARTIN EITEL
Sachverständiger für Wertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken
WERTERMITTLUNG
NACH DEM
ERTRAGSWERTVERFAHREN
-Kurzinformation-
Haslach, im Juni 2005
Martin Eitel
MARTIN EITEL
Dipl.-Ing. FH, ARCHITEKT - 77716 Haslach i. K, Julius-Allgeyer-Strasse 1a
TELEFON: 07832/9968-60 TELEFAX: 9968-70, Funk: 0172-5311167
E-Mail: [email protected] / Web: www.architekt-eitel.de
MARTIN EITEL
Inhaltsverzeichnis
1. Verkehrswert von Grundstücken - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3
2. Ermittlungverfahren des Verkehrswertes - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4
3. Ertragswertverfahren - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5
3.1 Aufbau das Ertragswertverfahren - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5
3.2 Barwert - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6
3.3 Ertragswert baulicher Anlagen - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8
3.4 Der Rohertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9
3.6 Der Reinertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13
3.7 Die Verzinsung des Bodenwertes / Der Liegenschaftszins - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14
4. Einfluss der “Bauqualität” auf das Ertragswertverfahren - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 15
Anlagen - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16
Wertermittlungsverordnung - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16
Literatur - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 24
Seite 2 von 24
MARTIN EITEL
1. Verkehrswert von Grundstücken
Der Wert eines Grundstückes wird von den im Grundstücksverkehr herrschenden
Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein individueller Wert. Ein Wert, den das Grundstück für
jedermann hat. Darum kann er nur losgelöst von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen
Grundstückeigentümers betrachtet werden. Für seine Ermittlung gelten somit allein objektive
Gesichtspunkte. Dabei müssen Umstände, die lediglich den Preis des Grundstückes, nicht aber
dessen Wert beeinflussen, außer Betracht bleiben. Zwischen Wert und Preis muss stets
unterschieden werden.
Die Definition des Verkehrswerts erfolgt i.d.R. durch das Baugesetzbuch:
§ 194 Baugesetzbuch BauGB
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die
Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten
und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert bemißt sich dabei nach folgenden normativen Vorgaben:
y
y
y
Der Verkehrswert bestimmt sich auf der Grundlage aller tatsächlichen und rechtlichen
Merkmale eines Grundstückes, die für jedermann wertbeeinflussend sind.
Der Verkehrswert bestimmt sich nach den Anschauungen des gewöhnlichen
Geschäftsverkehrs ohne Rücksicht aus ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Der Verkehrswert bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen die in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Verkehrswertermittlung bezieht, auf dem Grundstücksmarkt
vorherrschen. Es handelt sich um einen stichtagsbezogenen Wert.
Seite 3 von 24
MARTIN EITEL
2. Ermittlungverfahren des Verkehrswertes
Die Wertermittlungsverordnung regelt u.a. die Grundsätze für die Ermittlung des materiall in
§194 BauGB definierten Verkehrswerts von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.
Die Wahl der zur Anwendung kommenden Wertermittlungsverfahren oder eines einzelnen
Wertermittlungsverfahrens ist in §7 WertV geregelt:
§ 7 Wertermittlungsverordnung WertV
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das
Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser
Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen
Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu
bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den
Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
(2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter
Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der
sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Die WertV nennt hier hier das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.
Wahl des Werermittlungsverfahrens
Unbebaute
Grundstücke
Bebaute
Grundstücke
Bodenwert bebauter
Grundstücke
Vergleichsvertverfahren
Vergleichswert
Preisbemessung nach
Ertragsfähigkeit des
Grundstücks
Eigentumswohnungen
Mietwohnhäuser
gewerblich genutzte
Grundstücke
gemischt genutzte
Grundstücke
Garagengrundstücke
Ertragswertverfahren
Ertragswert
Sachwertverfahren
Sachwert
Hotels
Preisbemessung nach
verkörperten Sachwerten
insbesondere bei
Eigennutzung
Ein- und
Zweifamilienhäuser
Im Weiteren soll nun das Ertraswertverfahren näher erläutert werden.
Seite 4 von 24
MARTIN EITEL
3. Ertragswertverfahren
3.1 Aufbau das Ertragswertverfahren
Die Grundsätze des Ertragswertverfahrens sind in den §§15 bis 20 der WertV geregelt. Die
WertV geht beim Ertragswertverfahren davon aus, dass sich der Verkehrswert am nachhaltig
erzielbaren Jahresreinertrag des Grundstücks unter Berücksichtigung einer angemessenen
Verzinsung orientiert.
Der Jahresreinertrag des Grundstücks wird in einen Ertragsanteil der baulichen Anlagen und
einem Ertragsanteil des Bodens aufgespalten. Der Ertragswert der baulichen Anlage ist somit
getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§15 (1) WertV. Der Bodenwert wird in der Regel durch
das Vergleichswertverfahren ermittelt (§15 (2) WertV).
Der Ertragswert der baulichen Anlagen und der Bodenwert ergibt im allgemeinen den
Ertragswert des Grundstücks (§15 (3) WertV). Aus diesem Ertragswert ist unter
Berücksichtigung der Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt der Verkehrswert zu bemessen.
Beim Ertragswertverfahren nach der WertV wird berücksichtigt, dass bauliche Anlagen nur eine
begrenzte Zeit wirtschaftlich nutzbar sind und zudem einer physischen Alterung unterliegen. Bei
Bodenwert hingegen wird davon ausgegangen, dass er keine Alterung erfährt und ewig die zum
Wertermittlungsstichtag gegeben Nutzung erfährt. Der Ertragswert wird demnach aus einem
Jahresertrag ermittelt, der sich zum einen aus einem zeitlich begrenzten Ertragsanteil der
baulichen Anlagen und zum anderen aus einem zeitlich unbegrenzten Ertragsanteil des Bodens
zusammensetzt. Beim Ertragswertverfahren nach der WertV handelt es sich somit um ein
gespaltenes Wertermittlungsverfahren.
Über die gesamte Dauer einer wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen
(Restnutzungsdauer RND) wird der jährliche Reinertragsanteil einer nachschüssigen Zeitrente
gleichgesetzt. Beim zeitlich unbegrenzten Reinertragsanteil des Bodens handelt es sich um eine
ewige Rente. Zeitrente und ewige Rente werden kapitalisiert. Eine kapitalisierte Zeitrente bzw.
kapitalisierte ewige Rente wird Barwert genannt. Das Ertragswertverfahren beruht somit auf
einer einfachen finanzmathematischen Berechnung.
Allgemein lässt sich das Ertragswertverfahren folgendermaßen definieren:
Der Ertragswert eines Grundstückes wird aus der Summe der Barwerte aller zukünftigen
Reinerträge ermittelt, die aus dem Grundstück zu erzielen sind.
Seite 5 von 24
MARTIN EITEL
Schematische Darstellung des Ertragswertverfahrens
Jahresreinertrag des Grundstückes
§16 (1) WertV
+
Ertragswert der baulichenAnlage
§15 (1) WertV
+
Bodenwert
§15 (2) WertV
Ertragswert des Grundstücks
§15 (3) WertV
Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt
§7 (1) in Verbindung mit §3 (3) WertV
Bemessung des Verkehrswerts gem. §194 BauGB
§7 (1) WertV
Die Auswirkung einer Aufspaltung in einen zeitlich begrenzten Ertragsanteil der baulichen
Anlage und einem zeitlich unbegrenzten Ertragsanteil des Bodens wird an zwei einfachen
Beispielen gezeigt.
3.2 Barwert
Der Barwert einer ewigen Rente wird nach der finanzmathematischen Formel ermittelt:
B = a x 100/p
wobei
B = Barwert
a = Annuität in € (Jahresbetrag)
p = Zinsfuß
Bei einer ewigen Rente von 10.000,-- € im Jahr und einen Zinssatz von 5 % beträgt der Barwert
demnach:
B
B
B
B
=
=
=
=
a x 100/p
10.000,-- € x 100/5
10.000,-- € x 20
200.000,-- €
Der Barwert einer Zeitrente stellt sich anders dar. Wie im obigen Beispiel soll auch hier die
jährliche nachschüssige Rente 10.000,-- € und der Zinssatz 5% betragen. Die Rente fließt jedoch
nicht ewig, sondern 10 Jahre, 25 Jahre, 50 Jahre bzw. 100 Jahre.
Der Barwert von jährlich nachschüssigen Zeitrenten wird nach der finanzmathematischen
Formel ermittelt:
B = a x V
Seite 6 von 24
MARTIN EITEL
wobei
B = Barwert
V = Vervielfältiger (nachschüssig)
Der Vervielfältiger errechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer (Dauer
der Rente):
V (i,n) = (1 + i)n - 1 / (1 + i)n x i
wobei
V = Vervielfältiger
i = Liegenschaftszins
n = Restnutzungsdauer
Die Vielfältiger sind auch als Anlage in Form einer Tabelle der WertV angefügt.
Somit ergeben sich folgende Vervielfältiger bzw. Barwerte der unterschiedlichen Zeiträume:
V10 = 7,72
V25 = 14,09
V50 = 18,26
V100 = 19,85
B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- €
B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- €
B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- €
B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- €
Dieses Beispiel zeigt, dass bei gleichem Zinssatz der Barwert einer Zeitrente sich mit
zunehmender Dauer einer ewigen Rente angleicht. Überträgt man dies auf das
Ertragswertverfahren, so lässt sich feststellen, dass mit zunehmender wirtschaftlicher
Nutzungsdauer der baulichen Anlage (Restnutzungsdauer) der Einfluss des Bodenwerts auf den
Ertragswert zunehmend geringer wird. Bei der Investorenrechnung wird daher meistens das
vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet, welches dem angelsächsischen entspricht.
Seite 7 von 24
MARTIN EITEL
3.3 Ertragswert baulicher Anlagen
Folgende Grafik zeigt einen Überblick über die Ermittlung des Ertragswerts baulicher Anlage
nach der WertV:
Schematische Darstellung des Ertragswerts baulicher Anlagen
Jahresrohertrag §17 WertV aus
Mieten + Pachten + Vergütungen
Abzüglich Bewirtschaftungskosten
+
§18 WertV
=
Jahresreinertrag des Grundstücks
§16 (1) WertV
Abzüglich Verzinsung des Bodenwertes
§16 (2) WertV
=
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
§16 (2) WertV
X
Multipliziert mit Vervielfältiger zur Kapitalisierung
§16 (3) WertV
=
Kapitalisierter Reinertragsanteil der baulichen Anlage
§16 (3) WertV
+/Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Faktoren
§19 WertV
=
Ertragswert der baulichen Anlage
§16 WertV
Seite 8 von 24
MARTIN EITEL
3.4 Der Rohertrag
Die WertV führt zum Begriff des Rohertrages aus:
§ 17 Rohertrag WertV
(1) Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung
nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten
einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind
nicht zu berücksichtigen.
(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom
Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung
nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.
Die Grundlage der Ertragswertermittlung bildet der Jahresrohertrag. Er setzt sich zusammen aus
nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus Mieten, Pachten und Vergütungen. Bei der Ermittlung des
Rohertrags ist besondere Sorgfalt notwendig, da nur die nachhaltigen und nicht umlagefähigen
Nebenkosten einzurechnen sind. Hier sind oft Diskusionspunkte gegeben. Ebenso sind nur die
Einnahmen zu berücksichtigen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger
Nutzung erzielbar sind.
3.5 Die Bewirtschaftungskosten
§ 18 Bewirtschaftungskosten
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung
nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3),
Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen
gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in
den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren geht von der Fiktion gleichbleibender Einnahmen (Jahresrohertrag)
und gleichbleibender Ausgaben (Bewirtschaftungskosten) aus. Gleich wie bei den Einnahmen
sind hier auch die nachhaltig zu erwartenden Bewirtschaftungskosten am Wertermittlungstag zu
berücksichtigen.
Hier ist besonders zu bemerken, dass Verwaltungs- und Betriebskosten sicherlich zum Stichtag
sehr genau ermittelt werden können und diese dann auch auf die wirtschaftliche
Restnutzungsdauer hochgerechnet werden. Die Instandhaltungskosten und das
Mietausfallwagnis hingegen sind kalkulatorische, durchschnittliche Ausgaben je Jahr zu
berücksichtigen und werden aus Erfahrungswerten abgeleitet.
Seite 9 von 24
MARTIN EITEL
Abschreibung
Im Steuerrecht bedeutet die Abschreibung das gleichmäßige Verteilen der Baukosten auf die
voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Bei der Wertermittlung wird dem durch die
Kapitalisierung mit dem Vervielfältiger berücksichtigt und wird deshalb nicht weiter gesondert
behandelt. Dies ist in § 18 (1) der WertV 98 auch so festgelegt.
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstückes und seiner baulichen
Anlagen erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert
der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten
gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
und der Geschäftsführung.
Zu den im Zusammenhang mit der Verwaltung anfallenden Leistungen gehören insbesondere:
- Vermietung,
- Überwachung des vertragsgerechten Verhaltens der Mieter,
- Mietebuchhaltung, Überwachung des Mieteinganges, Mahnwesen,
- Abrechnung von Nebenkosten, Betriebskosten, Steuern und Abgaben,
- Mietanpassung, Mietänderung,
- Erstellen des jährlichen Wirtschaftsplanes und mehrjähriger Budgets,
- Planung, Beauftragung, Überwachung und Abrechnung von Instandhaltungs-, Wartungsund Pflegearbeiten,
- Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr,
- Erstellen der Jahresabschlußrechnung,
- Bearbeitung von Versicherungsfällen,
- Organisation und Personalangelegenheiten.
Die Verwaltungskosten sind nach Erfahrungssätzen und vorliegenden Werten anzusetzen, die
unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung entsprechen.
In der einschlägigen Fachliteratur werden zum Beispiel für die Verwaltungskosten bezogen auf
ein Mehrfamilienwohnhaus folgende Ansätze gewählt:
lfd.Nr-
Autor
Mehrfam.Häuser / Mietwohngrundstücke
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Wert R 76/96
6% des Rohertrages ohne Grundstück
2
3
3-8% des Rohertrages
5,0
Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, S. 196 Luchterhand
Ross/Bachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken,
28. Aufl. Oppermann Verlag S. 300
3
Kleiber/Simon/Weyers; Die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl. 1998, Bundesanzeiger § 18
WertV Rnd. 32 ff
1
2
Seite 10 von 24
MARTIN EITEL
Betriebskosten
Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die dem Eigentümer oder dem
Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude,
Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen.
Die Betriebskosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen:
- Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes, insbesondere die Grundsteuer
(nicht jedoch Hypothekengewinnabgabe)
- die Kosten der Wasserversorgung
- die Kosten der Entwässerung
- die Kosten des Betriebs der Personen- und Lastenaufzüge
- die Kosten der Straßenreinigung
- die Kosten der Müllabfuhr
- die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage
- die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- die Kosten der Gartenpflege
- die Kosten der Beleuchtung ("Allgemeinbeleuchtung")
- die Kosten der Schornsteinreinigung
- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen
- die Kosten für den Hauswart
- die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der Versorgung mit Fernwärme, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
- die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der Versorgung mit
Fernwarmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
- die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
- sonstige Betriebskosten insbesondere von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
Es dürfen nur solche Betriebskosten von der Jahresrohmiete abgezogen werden, die nicht gemäß
mietvertraglicher Regelung durch Umlage auf die Mieter gedeckt sind.
Sofern bei einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Grundstück Abrechnungsunterlagen über die
Betriebskosten vorliegen, werden sie in ihrer tatsächlichen Höhe berücksichtigt. In anderen
Fällen sind sie nach Erfahrungswerten schätzen.
Dass gemäß § 18 (1) der WertV 98 die umlagefähigen Betriebskosten unberücksichtigt bleiben,
stimmt nur insoweit, als es den reinen Rechenvorgang betrifft.
Natürlich sind diese Kosten für den Mieter, da er sie ja bezahlen muss, von ausschlaggebender
Bedeutung. Wegen der Höhe dieser Kosten hört man heute häufig das Schlagwort von der
"zweiten Miete". Für den Mieter setzt sich die Gesamtbelastung aus Miete und Umlagen
zusammen. Und wenn beides zusammen seine Belastungsgrenze übersteigt, dann wird er Druck
auf den Vermieter ausüben; er wird den Vertrag kündigen.
Insofern können die umlagefähigen Betriebskosten doch nicht unberücksichtigt bleiben. Sie
können die Miethöhe oder das Wagnis - positiv wie negativ - beeinflussen. Vermieter moderner,
Seite 11 von 24
MARTIN EITEL
technisch gut konzipierter Gebäude können mit dem Argument niedriger Betriebskosten
durchaus erfolgreicher vermieten. Das Vorhandensein einer Vollklimaanlage ist andererseits
wegen der enormen Betriebskosten oft ein Vermietungshemmnis.
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Gebäude aufgewendet werden müssen, um die durch
Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Schäden
ordnungsgemäß zu beseitigen.
Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient zur Deckung der Kosten von Reparaturen, nicht
jedoch der Kosten von Baumaßnahmen zur Wertverbesserung.
Nur die Instandhaltungskosten - nicht die Instandsetzungskosten - gehören zu den laufenden
Bewirtschaftungskosten nach der Faustregel:
"Instandhaltung ist die Erhaltung von Vorhandenem" (z. B. Reparaturen an Heizungen und
Leitungen, Außenanstrich der Fenster, Neuverfugung der Außenwände).
"Instandsetzung ist das Auswechseln von alt gegen neu" (z. B. Ersatz alter Heizkörper durch
neue, Einbau neuer Fenster, Neueindeckung des Daches.)
In der Regel wird durch die Instandhaltung, vor allem des Ausbaues, die Nutzungsdauer nicht
verlängert. Es ist von vornherein klar, dass diese Bauteile während der Lebensdauer des
Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert werden müssen, um die Gesamtlebensdauer
sicherzustellen.
In der Literatur werden hierbei sehr verschiedene Werte angesetzt, Beispiel
Mehrfamilienwohnhäuser:
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Simon/Kleiber1
12-15% des Rohertrages ohne Grundstück
2
1
1
2
7,5-10,5% des Rohertrages
14,50 DM/m² Wohnfläche und Jahr
Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, S. 198/199 Luchterhand
Mietausfallwagnis
Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche
Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient
auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung des
Mietverhältnisses oder Räumung. Dazu gehören auch uneinbringliche Rückstände von
Betriebskosten.
Das Mietausfallwagnis ist nach Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der
Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.
Seite 12 von 24
MARTIN EITEL
Erneuerungsinvestitionen
Damit das Gebäude während seiner gesamten Nutzungsdauer ertragsfähig bleibt, muss es den
sich wandelnden Anforderungen des Marktes angepasst werden.
Wurden Erneuerungsinvestitionen unterlassen, so muss mit Ertragsrückgang durch Minderung
des Mietzinses oder gar Leerstand gerechnet werden. Die zeitlichen Intervalle für die
Durchführung solcher Erneuerungsinvestitionen sind je nach Nutzungsart unterschiedlich. Sie
werden bei Wohnhäusern länger sein als bei intensiv genutzten Geschäftsgrundstücken.
Insgesamt haben sich diese Zeiträume in den letzten Jahrzehnten verkürzt und dürften sich auch
weiterhin verkürzen.
Die Erneuerungsinvestitionen sind in der WertV nicht explizit genannt, werden aber nach
gängiger Praxis heute mit in das Verfahren mitaufgenommen, da nur so die Nachhaltigkeit der
Erträge gesichert werden kann.
3.6 Der Reinertrag
Bei ertragsorientierten Grundstücken ist der Reinertrag das wirtschaftliche Ziel. Der
Jahresreinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich den Bewirtschaftungskosten.
Der Jahresreinertrag
Abzüglich Verwaltungskosten
+
Abzüglich anteilige Betriebskosten
Abzüglich Instandhaltungskosten
Abzüglich Mietausfallwagnis
Abzüglich Erneuerungsinvestition
Jahresreinertrag
Seite 13 von 24
MARTIN EITEL
3.7 Die Verzinsung des Bodenwertes / Der Liegenschaftszins
Der Jahresreinertrag bezieht sich auf das Grundstück in seiner Gesamtheit, also auf Boden und
auf bauliche Anlage.
Da der Bodenwert als Einzelwert in der Berechnung auftaucht, ist der Ertragsanteil des Bodens
zu ermitteln und am Reinertrag abzuziehen. Hierzu ist der Liegenschaftszins der Immobilie zu
ermitteln. Nach der WertV §11 ist der Liegenschaftszins durch Vergleich einzelner, geeigneter
Liegenschaften und deren Reinerträge zu ermitteln. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der
Liegenschaftszins nur von bebauten Grundstücken abgeleitet werden kann. Da diese Ermittlung
sehr komplex ist, wird in der Regel auf Literaturwerte zurückgegriffen.
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 11 WertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von
Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
In der einschlägigen Literatur wird der Liegenschaftszins wie folgt dargestellt:
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Vogels2
Pohnert3
Sommer4
Ross5
Wert R 76/96
Kleiber/Simon/
Weyers6
Sturm7
Sprengnetter8
Simon/Cors/
Troll 9
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Wohnungseigentum
Ein- bzw.
Zweifam.
Häuser
gemischt
genutzte
Gebäude
Geschäfts-und
Bürogrundstücke
2,0 -4,0
4,0-5,0
4,5 -5,5
6,0 -6,5
2,5 -3,5
4,0-5,0
2,5 -4,5
2,5 -3,5
3,5 -4,5
5,5 -6,5
4,0 -5,5
3,5 -4,5
5,0
4,0 - 5,0
4,5 -5,5
5,5 -6,5
5,0 -6,5
5,0 -5,5
5,5 -6,0
4,5 -5,5
6,5 -7,0
6,0 -7,5
6,0 -7,0
5,0 -6,0
6,5 -8,0
6,0 -6,5
2,0 - 4,0
2,75 -4,00
2,00 -3,25
3,00 -4,00
4,50 -5,50
5,5 -6,0
4,25 -5,75
5,50 -6,50
5,50 -6,50
Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage, S 165
3
Pohnert, Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, 4. Auflage, S. 129
4
Goetz Sommer; was ist mein Haus heute Wert, Rentrop Immobilien S. 59
5
6
WertV Rnd. 48 ff
7
Sturm; Die neue Wertermittlung, Weka Verlag Lose Blatt einschl. 4. Ergänzungslieferung Juni 1998
8
Sprengnetter: Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Band II einschl. 36. Ergänzungslieferung
1998, Lose Blatt
9
Simon, Cors, Troll: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 3. Auflage, Vahlen München 1993
1
2
Hieraus lässt sich sehr schön erkennen, dass je unsicherer die nachhaltige Erzielung der
Grundstückserträge der Liegenschaftszins höher ist.
Seite 14 von 24
MARTIN EITEL
4. Einfluss der “Bauqualität” auf das Ertragswertverfahren
Der Einfluss der Bauqualität in die Wertermittlung und insbesondere in das Ertragswertverfahren
ist im §19 WertV geregelt:
§ 19 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis
18 noch nicht erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu
berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder
wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen
Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine
entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine mangelhafte Bauausführung bereits in den niedrigeren
Mieteinnahmen und / oder den höheren Bewirtschaftungskosten eingeflossen sein kann. Ist dies
nicht der Fall, so können die Abschläge über Wertanteilstabellen oder sonstige Tabellen (z.B.
BKI) in % errechnet werden. Alternativ können auch die Schadensbehebungskosten zum
Wertermittlungstag berechnet werden. Ebenso kann eine mangeln Bauqualität die
Nutzungsdauer wesentlich beeinflussen.
Aber auch besondere architektonische Gestaltungen in Grundriss und Fassade sowie
Materialwahl können sich werterhöhend im Reinertrag niederschlagen. Hierbei muss beachtet
werden, dass die Zuschläge beim Reinertrag unter dem Aspekt des gewöhnlichen
Geschäftsverkehrs erfolgen, d.h. dass die architektonischen Qualitäten von Jedem erkannt und
positiv bewertet werden.
Liegt für eine Liegenschaft eine Unterlage vor, aus welcher zweifelsfrei die Bauqualität
nachvollziehbar dargestellt ist, so fällt die Bewertung der Nutzungsdauer und eventueller
Bauschäden sicherlich für den Ertragswert bzw. den Verkehrswert positiv aus. In einer
derartigen Unterlage sollten neben der Dokumentation der Bauausführung nach §15 HOAI Lph.9
sowie der TGA-Planung und Tragwerksplanung auch Nutzungsvarianten mit dargestellt werden.
Die hätte entscheidenden Einfluss auf die angenommene wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Durch eine hohe Qualität in der Bauausführung und in der Architektur können somit Werte
geschaffen und erhalten werden.
Seite 15 von 24
MARTIN EITEL
Anlagen
Wertermittlungsverordnung
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung - WertV)
vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs
und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung
(Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 - BauROG)
vom 18. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081)
Erster Teil
Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen
§ 1 Anwendungsbereich
(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und bei der Ableitung der für die Wertermittlung
erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Absatz 1 ist auf die Wertermittlung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an
Grundstücken entsprechend anzuwenden.
§ 2 Gegenstand der Wertermittlung
Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs, sein. Die Wertermittlung kann sich
auch auf einzelne der in Satz 1 bezeichneten Gegenstände beziehen.
§ 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, daß aus rechtlichen oder sonstigen
Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist.
(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 4), die Art und das Maß der baulichen
Nutzung (§ 5 Abs. 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§5 Abs. 2), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4), die
Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks (§ 5 Abs. 5) und die Lagemerkmale (§ 5 Abs. 6).
(3) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am
Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für
Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt
und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 6) außer
Betracht.
§ 4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden
(1) Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
von denen anzunehmen ist, daß sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage,
nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder
forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden,
die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder
durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende
Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Seite 16 von 24
MARTIN EITEL
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage
eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere
auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten
der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung
bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine
bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
§ 5 Weitere Zustandsmerkmale
(1) Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die städtebauliche Zulässigkeit
von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs unter Berücksichtigung der sonstigen
öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften, die Art und Maß der baulichen Nutzung mitbestimmen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung am Wertermittlungsstichtag in der Umgebung regelmäßig nach
oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher
Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, in Betracht.
(3) Für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von
öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
(4) Die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit
der Nutzung erforderlich sind.
(5) Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden insbesondere durch die
Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (z. B. Bodengüte, Eignung als Baugrund,
Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt. Bei
bebauten Grundstücken wird die Beschaffenheit vor allem auch durch den Zustand der baulichen Anlagen
hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahrs, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des
baulichen Zustands und der Erträge bestimmt.
(6) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohnund Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
§ 6 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
(1) Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und
andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, daß sie nicht
durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind. Die Kaufpreise und die anderen
Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind, dürfen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfaßt werden können.
(2) Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt
werden, wenn
sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen,
ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem
Erwerb des Grundstücks bestanden hat,
besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden haben oder
Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen
abweichen.
(3) Eine Beeinflussung der Kaufpreise und der anderen Daten kann auch vorliegen, wenn diese durch Aufwen dungen mitbestimmt worden sind, die aus Anlaß des Erwerbs und der Veräußerung entstehen, wenn diese nicht
zu den üblicherweise vertraglich vereinbarten Entgelten gehören, namentlich besondere Zahlungsbedingungen
sowie die Kosten der bisherigen Vorhaltung, Abstandszahlungen, Ersatzleistungen, Zinsen, Steuern und Gebüh ren.
Seite 17 von 24
MARTIN EITEL
§ 7 Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der
Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem
Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
(2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu
wählen; die Wahl ist zu begründen.
Zweiter Teil
Ableitung erforderlicher Daten
§ 8 Erforderliche Daten
Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§193 Abs. 3 des Baugesetzbuchs) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören
insbesondere Indexreihen (§ 9), Umrechnungskoeffizienten (§ 10), Liegenschaftszinssätze (§ 11) und
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12).
§ 9 Indexreihen
(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfaßt
werden.
(2) Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der
Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100
ergeben. Die Bodenpreisindexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden.
(3) Die Indexzahlen der Bodenpreisindexreihen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und
Nutzungsverhältnissen aus den geeigneten und ausgewerteten Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke des
Erhebungszeitraums abgeleitet. Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen
voneinander abweichen, sind nach Satz 1 zur Ableitung der Bodenpreisindexzahlen nur geeignet, wenn die
Abweichungen
in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen,
durch Zu- oder Abschläge oder
durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.
Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer
Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume überprüft werden.
(4) Bei der Ableitung anderer Indexreihen, wie für Preise von Eigentumswohnungen, sind die Absätze 2 und 3
entsprechend anzuwenden.
§ 10 Umrechnungskoeffizienten
(1) Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale
sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung,
sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfaßt werden.
(2) Umrechnungskoeffizienten werden auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet. Kaufpreise von Grundstücken, die in
mehreren wertbeeinflussenden Merkmalen voneinander abweichen oder von den allgemeinen Wertverhältnissen
auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich beeinflußt worden sind, sind geeignet, wenn diese Einflüsse jeweils
durch Zu- oder Abschläge oder durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.
§ 11 Liegenschaftszinssatz
(1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt
marktüblich verzinst wird.
Seite 18 von 24
MARTIN EITEL
(2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden
Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer
der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20) zu ermitteln.
§ 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
(1) Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der
baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind.
(2) Die Kaufpreise nach Absatz 1 sind auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf
eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage
(Gebäudefaktor), zu beziehen.
(3) Soll bei der Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren der
Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert ermittelt werden, können nach Maßgabe des Absatzes 2 auch
die auf das jeweilige Gebäude entfallenden Anteile der Kaufpreise gleichartig bebauter und genutzter Grundstücke auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag oder auf eine der sonstigen geeigneten Bezugseinheiten
bezogen werden.
Dritter Teil
Wertermittlungsverfahren
Erster Abschnitt
Vergleichswertverfahren
§ 13 Ermittlungsgrundlagen
(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die
hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist,
nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen
werden.
(2) Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch
geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den
örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend
bestimmt sind.
(3) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbeson dere die nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch
Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit
dem nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktor; Zu- oder Abschläge nach § 14 sind dabei zu berücksichtigen. Bei
Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen (§ 12 Abs. 3), ist der getrennt vom
Gebäudewert zu ermittelnde Bodenwert gesondert zu berücksichtigen.
§ 14 Berücksichtigung von Abweichungen
Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu
berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten
zugrundeliegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei
sollen vorhandene Indexreihen (§ 9) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10) herangezogen werden.
Seite 19 von 24
MARTIN EITEL
Zweiter Abschnitt
(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude,
getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 zu ermitteln.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln.
(3) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht
nach § 20 zu ermitteln ist.
§ 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen
(1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen
Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der
Bewirtschaftungskosten (§ 18).
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts
ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer der baulichen Anlagen
angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig
und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus der Anlage zu
dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der
sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsge mäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten
können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allge meinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffe nen Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer
besonders zu berücksichtigen.
§ 17 Rohertrag
(1) Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen.
Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.
(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abwei chende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen
zugrunde zu legen.
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das
Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt.
(2) Verwaltungskosten sind
die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
die Kosten der Aufsicht sowie
die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
(3) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.
(4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden
Seite 20 von 24
MARTIN EITEL
müssen.
(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung (§ 17), die durch uneinbringliche Mietrückstände
oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten
einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
(6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssätzen
anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im üblichen Rahmen nach ihrer tatsächlichen Höhe unter Einbeziehung der vom
Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistung zu ermitteln. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist
von Erfahrungssätzen auszugehen.
Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 18 noch nicht
erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere
sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen sowie
Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des
Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
§ 20 Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen
(1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 16 Abs. 2
kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks
nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern,
insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten
Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
(2) Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb eine dem
Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem nach Absatz 1 Satz 2 verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so
ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren
Reinertrags ergibt den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart
entsprechenden Liegenschaftszinssatz.
(3) Stehen dem Abriß der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird den Gebäuden nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen, kann der Ertragswert
nach den §§15 bis 19 mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Wert nach § 15 Abs. 2 abweicht. Bei
der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer
als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen.
Dritter Abschnitt
Sachwertverfahren
(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen
und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach
Herstellungswerten zu ermitteln.
(3) Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters (§ 23) und von Baumängeln
und Bauschäden (§ 24) sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermitteln. Für die
Ermittlung des Herstellungswerts der besonderen Betriebseinrichtungen gelten die §§ 22 bis 25 entsprechend.
(4) Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert
miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22
bis 25 finden entsprechende Anwendung.
(5) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grund stücks.
Seite 21 von 24
MARTIN EITEL
§ 22 Ermittlung des Herstellungswerts
(1) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder
Flächeneinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen
Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen,
die insoweit nicht erfaßt werden, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
(2) Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in
unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung.
(3) Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Sie sind erforderlichenfalls mit Hilfe
geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen.
(4) Ausnahmsweise kann der Herstellungswert der Gebäude ganz oder teilweise nach den gewöhnlichen
Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden.
(5) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen.
§ 23 Wertminderung wegen Alters
(1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen; sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswerts auszudrücken.
Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer
gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden.
(2) Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch
Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltung oder
andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, sollen der Bestimmung der
Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche
Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
§ 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden
Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der
für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen, soweit sie nicht nach den
§§ 22 und 23 bereits berücksichtigt wurde.
Sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaßte, den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere eine
wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der
tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer
geeigneter Weise zu berücksichtigen.
Vierter Teil
Ergänzende Vorschriften
§ 26 Wertermittlung nach Maßgabe der § 153 Abs. 1, § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 des Baugesetzbuchs
(1) Zur Wertermittlung nach § 153 Abs. 1 des Baugesetzbuchs sind Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhält nisse möglichst aus Gebieten heranzuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4
und 5) auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Mißstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Aus dem förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung dürfen Vergleichsgrundstücke und
Ertragsverhältnisse nur herangezogen werden, wenn die entsprechenden Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse
nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflußt sind oder ihr Einfluß erfaßt werden kann.
(2) Absatz 1 ist entsprechend auf städtebauliche Entwicklungsbereiche anzuwenden. In Gebieten, in denen sich
kein vom Verkehrswert für Flächen im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 abweichender Verkehrswert gebildet hat, ist
der Verkehrswert aus Gebieten maßgebend, die insbesondere hinsichtlich der Siedlungs- und
Seite 22 von 24
MARTIN EITEL
Wirtschaftsstruktur sowie der Landschaft und der Verkehrslage mit dem städtebaulichen Entwicklungsbereich
vergleichbar sind, in denen jedoch keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind.
§ 27 Wertermittlung nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs ist der Zustand
des Gebiets nach Abschluß der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugrunde zu legen.
(2) Soweit die nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zu berücksichtigende rechtliche und
tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist, ist die Wartezeit bis zum Abschluß der vorgesehenen
Maßnahmen zu berücksichtigen.
§ 28 Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 des
Baugesetzbuchs
(1) Für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 Satz 4 des Baugesetz buchs zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte sind die §§ 26 und 27 entsprechend anzuwenden.
(2) Die nach Absatz 1 maßgebenden Anfangs- und Endwerte des Grundstücks sind auf denselben Zeitpunkt zu
ermitteln. In den Fällen des § 162 des Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der
die Sanierungssatzung aufgehoben wird, in den Fällen des § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit 162 des
Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Entwicklungssatzung aufgehoben
wird, und in den Fällen des § 163 Absätze 1 und 2 sowie des § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 163 Abs.
1 und 2 des Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt der Abschlußerklärung maßgebend.
(3) Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit
dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit,
die sich aus einer bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es
bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der
bisherigen Weise zu nutzen.
§ 29 Berücksichtigung sonstiger Vermögensnachteile bei der Wertermittlung
Wird bei einer Enteignung, im Falle von Übernahmeansprüchen oder bei Nutzungsbeschränkungen auf Grund
gesetzlicher Vorschriften oder bei freihändigem Erwerb zur Vermeidung einer Enteignung neben dem Rechtsverlust (§ 95 des Baugesetzbuchs) auch die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile (§ 96 des
Baugesetzbuchs) ermittelt, sollen beide voneinander abgegrenzt werden. Vermögensvorteile sind zu berücksichtigen.
Fünfter Teil
Schlußvorschriften
§ 30 Inkrafttreten und abgelöste Vorschriften
Diese Verordnung tritt im einzelnen Bundesland zugleich mit dessen nach § 199 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
erlassener Verordnung, spätestens jedoch am 1. Januar 1990 in Kraft. Gleichzeitig tritt dort jeweils die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. August 1972 (BGBl. I S. 1416) außer Kraft.
Anlage (zu § 16 Abs. 3): Vervielfältigertabelle
Seite 23 von 24
MARTIN EITEL
Literatur
Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Luchterhand
Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage
Pohnert, Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, 4. Auflage
Goetz Sommer; Was ist mein Haus heute Wert, Rentrop Immobilien
Ross/Bachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von
Grundstücken, 28. Aufl. Oppermann Verlag
Kleiber/Simon/Weyers; Die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl. 1998,
Bundesanzeiger § 11
WertV Rnd. 48 ff
Sturm; Die neue Wertermittlung, Weka Verlag Lose Blatt einschl. 4. Ergänzungslieferung
Juni 1998
Sprengnetter: Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Band II einschl. 36.
Ergänzungslieferung
1998, Lose Blatt
Simon, Cors, Troll: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 3. Auflage, Vahlen München
1993
Seite 24 von 24
MARTIN EITEL
WERTERMITTLUNG
NACH DEM
-Kurzinformation-
Martin Eitel
MARTIN EITEL
MARTIN EITEL
Inhaltsverzeichnis
3.2 Barwert - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6
3.4 Der Rohertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9
3.6 Der Reinertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13
Anlagen - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16
Literatur - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 24
Seite 2 von 24
MARTIN EITEL
y
y
y
Seite 3 von 24
MARTIN EITEL
Unbebaute
Grundstücke
Bebaute
Grundstücke
Bodenwert bebauter
Grundstücke
Vergleichswert
Preisbemessung nach
Grundstücks
Eigentumswohnungen
Mietwohnhäuser
gewerblich genutzte
Grundstücke
gemischt genutzte
Grundstücke
Garagengrundstücke
Ertragswert
Sachwertverfahren
Sachwert
Hotels
Preisbemessung nach
insbesondere bei
Eigennutzung
Ein- und
Zweifamilienhäuser
Seite 4 von 24
MARTIN EITEL
Seite 5 von 24
MARTIN EITEL
§16 (1) WertV
+
§15 (1) WertV
+
Bodenwert
§15 (2) WertV
§15 (3) WertV
§7 (1) WertV
Beispielen gezeigt.
3.2 Barwert
B = a x 100/p
wobei
B = Barwert
p = Zinsfuß
demnach:
B
B
B
B
=
=
=
=
a x 100/p
10.000,-- € x 100/5
10.000,-- € x 20
200.000,-- €
Formel ermittelt:
B = a x V
Seite 6 von 24
MARTIN EITEL
wobei
B = Barwert
der Rente):
V (i,n) = (1 + i)n - 1 / (1 + i)n x i
wobei
V10 = 7,72
V25 = 14,09
V50 = 18,26
V100 = 19,85
B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- €
B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- €
B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- €
B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- €
Seite 7 von 24
MARTIN EITEL
nach der WertV:
+
§18 WertV
=
§16 (1) WertV
§16 (2) WertV
=
§16 (2) WertV
X
§16 (3) WertV
=
§16 (3) WertV
§19 WertV
=
§16 WertV
Seite 8 von 24
MARTIN EITEL
3.4 Der Rohertrag
berücksichtigen.
Seite 9 von 24
MARTIN EITEL
Abschreibung
Verwaltungskosten
- Vermietung,
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Wert R 76/96
2
3
5,0
3
WertV Rnd. 32 ff
1
2
Seite 10 von 24
MARTIN EITEL
Betriebskosten
Seite 11 von 24
MARTIN EITEL
sicherzustellen.
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Simon/Kleiber1
2
1
1
2
Mietausfallwagnis
Betriebskosten.
Seite 12 von 24
MARTIN EITEL
3.6 Der Reinertrag
+
Jahresreinertrag
Seite 13 von 24
MARTIN EITEL
Liegenschaftszins
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Vogels2
Pohnert3
Sommer4
Ross5
Wert R 76/96
Kleiber/Simon/
Weyers6
Sturm7
Sprengnetter8
Simon/Cors/
Troll 9
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Wohnungseigentum
Ein- bzw.
Zweifam.
Häuser
gemischt
genutzte
Gebäude
Geschäfts-und
Bürogrundstücke
2,0 -4,0
4,0-5,0
4,5 -5,5
6,0 -6,5
2,5 -3,5
4,0-5,0
2,5 -4,5
2,5 -3,5
3,5 -4,5
5,5 -6,5
4,0 -5,5
3,5 -4,5
5,0
4,0 - 5,0
4,5 -5,5
5,5 -6,5
5,0 -6,5
5,0 -5,5
5,5 -6,0
4,5 -5,5
6,5 -7,0
6,0 -7,5
6,0 -7,0
5,0 -6,0
6,5 -8,0
6,0 -6,5
2,0 - 4,0
2,75 -4,00
2,00 -3,25
3,00 -4,00
4,50 -5,50
5,5 -6,0
4,25 -5,75
5,50 -6,50
5,50 -6,50
3
4
5
6
WertV Rnd. 48 ff
7
8
1998, Lose Blatt
9
1
2
Seite 14 von 24
MARTIN EITEL
Seite 15 von 24
MARTIN EITEL
Anlagen
vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209),
vom 18. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081)
Erster Teil
Betracht.
Seite 16 von 24
MARTIN EITEL
werden, wenn
abweichen.
Seite 17 von 24
MARTIN EITEL
Zweiter Teil
§ 9 Indexreihen
werden.
Abweichungen
Seite 18 von 24
MARTIN EITEL
bezogen werden.
Dritter Teil
Erster Abschnitt
werden.
bestimmt sind.
Seite 19 von 24
MARTIN EITEL
Zweiter Abschnitt
§ 17 Rohertrag
zugrunde zu legen.
Seite 20 von 24
MARTIN EITEL
müssen.
Dritter Abschnitt
Sachwertverfahren
Seite 21 von 24
MARTIN EITEL
Vierter Teil
Seite 22 von 24
MARTIN EITEL
Baugesetzbuchs
Fünfter Teil
Schlußvorschriften
Seite 23 von 24
MARTIN EITEL
Literatur
WertV Rnd. 48 ff
Juni 1998
1998, Lose Blatt
1993
Seite 24 von 24
MARTIN EITEL
WERTERMITTLUNG
NACH DEM
-Kurzinformation-
Martin Eitel
MARTIN EITEL
MARTIN EITEL
Inhaltsverzeichnis
3.2 Barwert - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6
3.4 Der Rohertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 9
3.6 Der Reinertrag - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13
Anlagen - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16
Literatur - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 24
Seite 2 von 24
MARTIN EITEL
y
y
y
Seite 3 von 24
MARTIN EITEL
Unbebaute
Grundstücke
Bebaute
Grundstücke
Bodenwert bebauter
Grundstücke
Vergleichswert
Preisbemessung nach
Grundstücks
Eigentumswohnungen
Mietwohnhäuser
gewerblich genutzte
Grundstücke
gemischt genutzte
Grundstücke
Garagengrundstücke
Ertragswert
Sachwertverfahren
Sachwert
Hotels
Preisbemessung nach
insbesondere bei
Eigennutzung
Ein- und
Zweifamilienhäuser
Seite 4 von 24
MARTIN EITEL
Seite 5 von 24
MARTIN EITEL
§16 (1) WertV
+
§15 (1) WertV
+
Bodenwert
§15 (2) WertV
§15 (3) WertV
§7 (1) WertV
Beispielen gezeigt.
3.2 Barwert
B = a x 100/p
wobei
B = Barwert
p = Zinsfuß
demnach:
B
B
B
B
=
=
=
=
a x 100/p
10.000,-- € x 100/5
10.000,-- € x 20
200.000,-- €
Formel ermittelt:
B = a x V
Seite 6 von 24
MARTIN EITEL
wobei
B = Barwert
der Rente):
V (i,n) = (1 + i)n - 1 / (1 + i)n x i
wobei
V10 = 7,72
V25 = 14,09
V50 = 18,26
V100 = 19,85
B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- €
B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- €
B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- €
B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- €
Seite 7 von 24
MARTIN EITEL
nach der WertV:
+
§18 WertV
=
§16 (1) WertV
§16 (2) WertV
=
§16 (2) WertV
X
§16 (3) WertV
=
§16 (3) WertV
§19 WertV
=
§16 WertV
Seite 8 von 24
MARTIN EITEL
3.4 Der Rohertrag
berücksichtigen.
Seite 9 von 24
MARTIN EITEL
Abschreibung
Verwaltungskosten
- Vermietung,
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Wert R 76/96
2
3
5,0
3
WertV Rnd. 32 ff
1
2
Seite 10 von 24
MARTIN EITEL
Betriebskosten
Seite 11 von 24
MARTIN EITEL
sicherzustellen.
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Ross2
Simon/Kleiber1
2
1
1
2
Mietausfallwagnis
Betriebskosten.
Seite 12 von 24
MARTIN EITEL
3.6 Der Reinertrag
+
Jahresreinertrag
Seite 13 von 24
MARTIN EITEL
Liegenschaftszins
lfd.Nr-
Autor
1
Simon/
Kleiber1
Vogels2
Pohnert3
Sommer4
Ross5
Wert R 76/96
Kleiber/Simon/
Weyers6
Sturm7
Sprengnetter8
Simon/Cors/
Troll 9
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Wohnungseigentum
Ein- bzw.
Zweifam.
Häuser
gemischt
genutzte
Gebäude
Geschäfts-und
Bürogrundstücke
2,0 -4,0
4,0-5,0
4,5 -5,5
6,0 -6,5
2,5 -3,5
4,0-5,0
2,5 -4,5
2,5 -3,5
3,5 -4,5
5,5 -6,5
4,0 -5,5
3,5 -4,5
5,0
4,0 - 5,0
4,5 -5,5
5,5 -6,5
5,0 -6,5
5,0 -5,5
5,5 -6,0
4,5 -5,5
6,5 -7,0
6,0 -7,5
6,0 -7,0
5,0 -6,0
6,5 -8,0
6,0 -6,5
2,0 - 4,0
2,75 -4,00
2,00 -3,25
3,00 -4,00
4,50 -5,50
5,5 -6,0
4,25 -5,75
5,50 -6,50
5,50 -6,50
3
4
5
6
WertV Rnd. 48 ff
7
8
1998, Lose Blatt
9
1
2
Seite 14 von 24
MARTIN EITEL
Seite 15 von 24
MARTIN EITEL
Anlagen
vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209),
vom 18. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081)
Erster Teil
Betracht.
Seite 16 von 24
MARTIN EITEL
werden, wenn
abweichen.
Seite 17 von 24
MARTIN EITEL
Zweiter Teil
§ 9 Indexreihen
werden.
Abweichungen
Seite 18 von 24
MARTIN EITEL
bezogen werden.
Dritter Teil
Erster Abschnitt
werden.
bestimmt sind.
Seite 19 von 24
MARTIN EITEL
Zweiter Abschnitt
§ 17 Rohertrag
zugrunde zu legen.
Seite 20 von 24
MARTIN EITEL
müssen.
Dritter Abschnitt
Sachwertverfahren
Seite 21 von 24
MARTIN EITEL
Vierter Teil
Seite 22 von 24
MARTIN EITEL
Baugesetzbuchs
Fünfter Teil
Schlußvorschriften
Seite 23 von 24
MARTIN EITEL
Literatur
WertV Rnd. 48 ff
Juni 1998
1998, Lose Blatt
1993
Seite 24 von 24

Ertragswertverfahren - Architekturbüro MARTIN EITEL

Transcrição

Documentos relacionados

Ein Merkblatt Ihrer IHK - IHK Bonn/Rhein-Sieg

Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung

Teil 2: Bodenwertermittlung

"Stilvolle Wohnträume auf Mallorca!" - Plön

Antrag Sanierungsrechtliche Genehmigung

7. Immobilien.

Antragsformular Kanalanschluss

Büropark Ottobrun

Gemeinde Hohwald - Wasserbehandlung Sächsische Schweiz GmbH

Satzung - Gemeinde Katlenburg