0323-2007_Anlage1 - Landeshauptstadt Hannover

Anlage zur Drucksache Nr.
/ 2007
EKZ Neue Mitte Garbsen
Ergebnis der Auswirkungsanalyse
erstellt durch die GMA
im Auftrag der Städte Hannover, Langenhagen, Seelze, Neustadt a. Rbge.
Die GMA war beauftragt worden, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums „Neue Mitte Garbsen“ mit
19.650 m² Verkaufsfläche schwerpunktmäßig auf die Städte Hannover, Langenhagen, Neustadt und Seelze und auf die zentralen Einkaufslagen in Garbsen selbst zu untersuchen.
Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Generelles Fazit
Aus Sicht der GMA ist eine Erweiterung des Einzelhandelsangebots in Garbsen in einzelnen
Sortimenten durchaus wünschenswert. Insbesondere im Elektrowarenbereich fehlt ein großflächiger, renommierter Fachmarktanbieter mit einer entsprechenden Ausstrahlungskraft.
Auch im Textilsektor ist nur ein unbefriedigendes Angebotsspektrum vorhanden.
Die Bekleidungsbranche wird gegenwärtig von niedrigpreisigen Discountmärkten dominiert;
auch hier wäre unter Versorgungsaspekten eine Aufwertung des Angebots durch ergänzende, höherwertige Retailmarken des mittleren bis gehobenen Niveaus oder durch Modernisierung bestehender Einzelanbieter sinnvoll.
Die Realisierung eines Shopping-Centers Neue Mitte Garbsen in der projektierten Größenordnung zur Beseitigung einzelner Angebotsdefizite würde jedoch erhebliche Strukturveränderungen beim Einzelhandel im Untersuchungsraum nach sich ziehen.
Die Umsetzung des Vorhabens am Planstandort entsprechend des vorliegenden Konzeptes
ist somit eindeutig als überdimensioniert zu bezeichnen, da versorgungsstrukturelle und
städtebauliche Auswirkungen in erheblichem Umfang zu erwarten sind und das Vorhaben
nicht den Zielen der Raumordnung sowie der Landes- und Regionalplanung entspricht.
Hervorzuhebende Einzelaspekte
Die geplanten Angebotsschwerpunkte liegen im Textilsektor und im Elektrowarenbereich. In
der Betrachtung der vorliegenden Verkaufsflächenstruktur sind für einzelne Sortimente ungewöhnlich hohe bzw. niedrige Flächenanteile festzustellen. Die Relationen von Verkaufsflächen, Mietnebenflächen und „anderen Flächen“ sind im Vergleich zur Konzeption anderer
Shopping-Center unüblich; u.a. ist die Verkaufsfläche des Centers im Verhältnis zur Bruttogeschossfläche sehr niedrig.
Zur Erwirtschaftung der Soll-Umsätze muss das projektierte Einkaufszentrum in mehreren
Angebotskomponenten eine hohe Marktbedeutung im Einzugsgebiet erreichen, die insgesamt als ambitioniert zu bezeichnen ist und nur unter optimalen Rahmenbedingungen des
Centers möglich scheinen. Im Nutzungssegment „Schmuck/Uhren“ kann die angesetzte SollUmsatzleistung jedoch selbst bei Ansetzung sehr hoher Marktanteile nicht annähernd erreicht werden.
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Mit Blick auf die Umsatzherkunft des Vorhabens ist festzuhalten, dass rund zwei Drittel des
Umsatzes (= ca. 49 – 50 Mill. €) im Umverteilungswettbewerb gegenüber bestehenden Anbietern im Einzugsgebiet wirksam werden. Ein Drittel des Umsatzes (= ca. 27 – 28 Mill. €)
fließt von Einzelhandelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes zum Planvorhaben, wobei der größte Teil zu Lasten der Innenstadt von Hannover umverteilt wird.
Effekte in Hannover
Obwohl das geplante Shopping-Center einen erheblichen Umsatzanteil gegenüber dem Einzelhandel in Hannover erwirtschaften muss, können die Umverteilungseffekte in Hannover
auf gesamtstädtischer Ebene nahezu vernachlässigt werden. Im Hinblick auf die untersuchten Standortbereiche ist folgendes festzuhalten:
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In der Innenstadt von Hannover errechnet sich eine Umverteilungsquote von insgesamt 1 – 2 %. Aufgrund der Vielzahl der Anbieter bewegen sich die zu erwartenden
Umverteilungswirkungen in fast allen projektrelevanten Branchen deutlich unterhalb
des städtebaulich relevanten Schwellenwertes von 10 %. Lediglich bei den Branchen
„Elektrowaren“ und „Optik“ sind Umverteilungsquoten in Höhe von 5-6% festzuhalten.
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Für den Einzelhandel im Stadtteilzentrum Stöcken löst das Vorhaben Umsatzverluste in Höhe von durchschnittlich ca. 1 – 2 % aus. Der Schwellenwert von 10 % Umverteilung wird auch in der Detailbetrachtung einzelner Sortimente nicht ereicht, liegt
aber in mehreren Sortimenten (u.a. Drogerie, Bücher, Bekleidung, Elektrowaren, Optik) im abwägungsrelevanten Bereich.
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Die Betriebe im Ortsteilzentrum Große Pranke haben mit einer Umverteilungsquote
von durchschnittlich 7 % zu rechnen. Im Bekleidungsbereich errechnet sich eine Umverteilungsquote von 13 – 14 %. Bestandsgefährdende Umsatzverluste des Textildiscounters im Ortsteilzentrum, der dort eine gewisse Ankerfunktion ausübt, können
nicht ausgeschlossen werden.
Effekte in Langenhagen
In Langenhagen wird das Vorhaben beim bestehenden Einzelhandel Umsatzschmälerungen in Höhe von ca. 2 – 3 % auslösen. Erhebliche Umsatzverluste sind für die Branche
„Schmuck/Uhren“ zu erwarten, abwägungsrelevante Umverteilungsquoten ergeben sich
auch in weiteren Brachen, u.a. für den Textilsektor. Betriebsschließungen einzelner Anbieter
können daher nicht ausgeschlossen werden; gravierende städtebauliche Auswirkungen sind
jedoch insgesamt nicht zu erwarten.
Effekte in Neustadt
In Neustadt a. Rbge. wird das Vorhaben eine Umsatzumverteilung von insgesamt ca.
4 – 5 % bewirken. Für den innerstädtischen Einzelhandel ist mit Umsatzverlusten beim bestehenden innerstädtischen Einzelhandel in Höhe von ca. 7 – 8 % zu rechnen. In mehreren Teilsortimenten, darunter auch der zentrumsprägende Textilsektor, wird der städtebaulich relevante Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung deutlich überschritten. Bestandsgefährdende Umsatzschmälerungen mit entsprechenden städtebaulichen Auswirkungen als Folge der Realisierung des Planvorhabens können daher nicht ausgeschlossen werden.
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-3Effekte in Seelze
Umsatzverluste beim bestehenden Einzelhandel sind in Höhe von durchschnittlich 4 – 5 %
zu erwarten. Für das Hauptzentrum Seelze errechnet sich eine Umverteilungsquote von ca.
7 – 8 %. In mehreren Angebotsbereichen sind Umsatzverluste oberhalb des genannten
Grenzwertes von 10 % wahrscheinlich. Betriebsschließungen und Geschäftsleerstände in
erheblichem Umfang sind daher anzunehmen. Gleiches gilt für das Stadtteilzentrum Letter.
Effekte in Garbsen
In der Stadt Garbsen wird das geplante Shopping-Center am Planstandort Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem Garbsener Einzelhandel in Höhe von ca. 8 – 9 % auslösen. In
zahlreichen Einzelsortimenten sind für die bestehenden Betriebe jedoch Umsatzverluste
deutlich oberhalb des städtebaulich relevanten Schwellenwertes anzunehmen. Existenzbedrohende Umverteilungen sind daher für Betriebe in Berenbostel, im Kohake-Zentrum und im
Planetencenter prognostiziert worden. Der Einkaufsbereich Shopping-Plaza / Nord-WestZentrum ist mit Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 14 – 15 % am stärksten betroffen.
Raumordnerische Verträglichkeit
Die angeführten wirtschaftlichen bzw. wettbewerblichen Auswirkungen lassen folgende
Rückschlüsse für die raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens annehmen:
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Das geplante Einkaufszentrum wird die Angebotssituation in wesentlichen Sortimentsbereichen in Garbsen deutlich verbessern und damit zum Erhalt und Ausbau
der mittelzentralen Versorgungsfunktionen von Garbsen beitragen.
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Lediglich ein Drittel des Umsatzes des Shopping-Centers wird mit der Kaufkraft von
Kunden aus der Zone I des Einzugsgebietes (= Kernstadt Garbsen) erwirtschaftet.
Die Einwohner der umliegenden Garbsener Ortsteile repräsentieren nur einen geringen Teil des Bevölkerungspotenzials im restlichen Einzugsgebiet. Kunden aus Seelze, Neustadt a. Rbge., Langenhagen, Hannover, Wunstorf und Barsinghausen werden somit den Großteil des Besucher- und Umsatzpotenzials des geplanten Shopping-Centers bilden.
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In deutlichem Umfang wird dadurch Kaufkraft nach Garbsen gelenkt, die bislang
überwiegend innerhalb der umliegenden Mittelzentren gebunden wird oder in das
Oberzentrum Hannover abfließt. Insgesamt ist daher festzuhalten, dass die Marktwirkung des Vorhabens in mehreren Angebotsbereichen weit über die Versorgungsfunktion des Mittelzentrums Garbsen hinausgeht.
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Mehr als ein Fünftel des Umsatzes wird zu Lasten der Innenstadt von Hannover erwirtschaftet, wodurch sich die Zentralität des Einzelhandels der Landeshauptstadt
mindern wird.
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Das geplante Shopping-Center steht damit im Widerspruch zu den Bestimmungen
des Kongruenzgebots der Landes- und Regionalplanung. Angesichts der ausführlich
dargestellten Beeinträchtigungen der Versorgungsbedeutung und der Funktionsfähigkeit zentraler Einkaufslagen in den benachbarten Zentralen Orte ist das in Garbsen
geplante Einkaufszentrum in der geprüften Dimensionierung im Hinblick auf das von
der Raumordnung sowie der Landes- und Regionalplanung formulierte Beeinträchtigungsverbot als nicht verträglich einzustufen.
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Die Ausführungen des Gutachters sind nach Einschätzung der Verwaltung plausibel und
nachvollziehbar dargestellt und bestätigen die bisherige Auffassung. Es werden deutliche
Unterschiede zum für das Projekt erstellten GfK-Gutachten deutlich. Dieses hatte die Umsatzumverteilungen als zwar hoch, insgesamt aber noch als verträglich eingestuft und keine
wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen festgestellt.
Dem widersprechen die Ergebnisse der GMA. Entscheidend ist vor allem die Einschätzung
des Gutachters, dass das Vorhaben in der geplanten Größenordnung gegen die Grundsätze
der Raumordnung verstößt.