Le Terrain - Ministère du Logement

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WOHNEN IN LUXEMBURG
VIVRE AU LUXEMBOURG
Das Grundstück
Le terrain
Inhalt Table des Matières
Vorwort von / Préface de M. Fernand Boden
03
Suche nach dem geeigneten Bauplatz
La recherche du terrain à bâtir approprié
04 –06
Gastbeitrag von / Contribution de Léon CONTATO
Das Erbpachtrecht / Le bail emphitéotique
06 – 08
Zukunftsvorsorge durch Baulandmobilisierung
Mobilisation de terrains en prévision de l’avenir
09 – 10
Baulandmobilisierung in Luxemburg
Mobilisation de terrains au Luxembourg
10 – 11
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Für die Regierung ist das Recht auf eine Wohnung für alle
Mitbürger eine der politischen Prioritäten in Bezug auf die
Förderung des sozialen Zusammenhalts. Deshalb werden die
Gemeinden staatlicherseits bei der Umsetzung einer aktiven
Wohnungsbaupolitik bezüglich der Planung, der Finanzierung
sowie der Realisierung von Wohnungen ermutigt und unterstützt.
Pour l’Etat, le droit au logement demeure l’un des vecteurs de
la cohésion sociale et de la lutte contre les exclusions.
A cet effet, le Gouvernement encourage et soutient une politique active du logement des communes, notamment en participant financièrement à la planification de l’habitat et à la
construction de logements et en jouant un rôle de conseiller
auprès des communes en ce qui concerne la planifica-tion, la
réalisation et le financement de l’habitat.
Staat und Gemeinden haben eine gemeinsame Verantwortung
hinsichtlich der Bereitstellung von Wohnungen. Darum gilt es, mit
vereinten Kräften das Angebot am Wohnungsmarkt zu steigern.
Erschwingliche Bauplätze für erschwingliche Wohnungen
Des terrains à bâtir abordables pour des logements abordables
Am 11. Juni 2008 wurde in der Abgeordnetenkammer in erster Lesung der
Gesetzesentwurf zum Wohnungsbaupakt angenommen.
L’Etat et les communes ont une responsabilité partagée dans la réalisation
du droit des citoyens à un logement convenable et doivent donc unir leurs
efforts pour augmenter l’offre de logements.
Der Staat und die Gemeinde verpflichten sich durch die Unterzeichnung einer
Wohnungsbaupakt-Konvention gemeinsam, mittels der Umsetzung verschiedener Instrumente, zukünftig das Wohnungsangebot hierzulande zu erhöhen
und somit die Grundstücks- und Wohnungspreise erschwinglich zu gestalten.
Ainsi, le 11 juin 2008, la Chambre des Députés a adopté en première lecture
le projet de loi n°5696 ayant pour objectif de promouvoir l’habitat, de créer
un « pacte logement » avec les communes et d’instituer une politique active
de maîtrise du foncier.
Diesbezüglich veröffentlicht das „Département du Logement“ eine Reihe
von Themenheften, in denen die unterschiedlichen Aspekte illustriert werden, welche seitens der öffentlichen Promotoren als wesentliche Bestandteile
einer kohärenten und nachhaltigen Wohnungsbaupolitik berücksichtigt
werden sollten.
Par la signature du « pacte logement », l’Etat et la commune s’engagent
à unir leurs efforts pour augmenter l’offre de logements et pour réduire le
coût du foncier et de l’habitat par la mise en œuvre de différentes mesures.
Dans cette optique, le Ministre du Logement lance la publication d’une
série de cahiers thématiques qui illustrent les différents sujets faisant
partie intégrante d’une politique de logement cohérente et durable.
Das Themenheft „Das Grundstück“ geht auf die verschiedenen Aspekte
ein, die mit der Bebauung eines Grundstücks zusammenhängen, um so die
Wohnqualität insgesamt zu fördern.
Le cahier thématique « Le Terrain » tient à décrire les différents éléments
inhérents à l’aménagement du terrain et permettant de promouvoir la
qualité de l’habitat.
In erster Linie geht es natürlich um den Kauf eines geeigneten, den eigenen
Ansprüchen und, vor allem, den eigenen finanziellen Möglichkeiten entsprechenden Baugrundstücks. Nicht immer ein leichtes Unterfangen in Anbetracht
der hohen Grundstückspreise hierzulande, bedingt durch ein unzureichendes
Angebot, das einer schon jahrelang sehr großen Nachfrage hinterher hinkt.
Dans une première étape, il s’agit bien évidemment de s’assurer que le
terrain à bâtir corresponde réellement à ses propres besoins, ses désirs et
à son budget. Il va sans dire que le foncier affiche actuellement des prix
exorbitants. Le stock foncier effectivement mis sur le marché est rare, trop
rare. Ce stock est donc très convoité et il ne sera économiquement accessible que si la collectivité intervient par le biais de la création de zones de
réserves foncières, par des allègements fiscaux, des aides étatiques et par
l’utilisation du droit de préemption.
Nur durch ein gezieltes Eingreifen von Staat und Gemeinden, u. a. mittels
der Schaffung von Reserveflächen, der Gewährung von Steuererleichterungen sowie der Einführung des Vorkaufsrechts, kann mittel- und längerfristig wieder vermehrt bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden.
Es macht also Sinn, die Preislast des Baugrunds vom Preis der Wohnung abzukoppeln. Der Gesetzesentwurf zum Wohnungsbaupakt beinhaltet diesbezüglich
die Möglichkeit einer breiteren Anwendung des Erbpacht- sowie des Bodennutzungsrechts. Durch diese gezielten Gesetzesmaßnahmen wird der Bodenpreis
bei Projekten öffentlicher Promotoren sozusagen „neutralisiert“ und somit die
Anschaffung einer Wohnung künftig finanziell wieder erschwinglich sein.
Dans ce contexte, il s’avère nécessaire de réduire le poids financier du foncier afin de faciliter l’accès à la propriété. A cet effet, une plus large utilisation du bail emphytéotique et du droit de superficie est de mise, raison pour
laquelle un important chapitre y est consacré dans le projet de loi « pacte
logement ». Elle permet de neutraliser en quelque sorte le prix du terrain et
de diminuer ainsi le coût du logement.
Néanmoins, la tâche reste ardue. Ce n’est que par la volonté conjointe des
divers intervenants sur le marché immobilier que l’on pourra réellement
inverser la tendance haussière et réduire le coût du foncier et de l’habitat.
Derzeit jedoch ist die Situation noch eher angespannt und viel wird davon
abhängen, inwiefern die jeweiligen Akteure auf dem Wohnungsmarkt – allen
voran die Gemeinden – die ihnen durch das hoffentlich im kommenden
Herbst vom Parlament verabschiedete Gesetz zum Wohnungsbaupakt zur
Verfügung gestellten Instrumente nutzen werden.
Le Ministre des Classes moyennes,
du Tourisme et du Logement
Fernand Boden
3
Ob nun eine junge Familie ihr eigenes Häuschen mit Garten verwirk­
lichen möchte, oder ob ein Bauträger oder eine Gemeinde plant, ein
ganzes Wohnviertel mit Läden, Grünflächen, Kindergarten und Spielplätzen zu bauen – am Anfang steht immer der Kauf eines geeigneten
Baugrundstücks. Und das ist in Zeiten der Bodenknappheit und steigender Grundstückspreise gar nicht so einfach. Umso wichtiger ist es,
neben dem Preis auch noch eine Reihe weiterer Kriterien beim Grundstückskauf zu beachten.
La recherche du terrain à
bâtir approprié
Toute construction débute avec l’achat d’un terrain à bâtir approprié, qu’il s’agisse de celle d’une jeune famille voulant bâtir sa
propre maison individuelle avec jardin, ou de celle d’un promoteur ou d’une commune planifiant un quartier d’habitation entier
incluant des commerces de première nécessité, des espaces
verts, des crèches et des aires de jeux. Entreprise difficile dans une
période où les terrains disponibles sont rares et les prix des terrains
élevés. Lors de l’achat d’un terrain, il est d’autant plus important de
considérer une série d’autres critères, que seul celui du prix.
Suche nach dem geeigneten
Bauplatz
Nicht alle unbebauten Grundstücke, die innerhalb des Bauperimeters
liegen, sind für jede Art von Wohnbebauung geeignet. Mit der falschen
Wahl des Bauplatzes sind spätere qualitative und wirtschaftliche Nach­
teile zum Schaden der Allgemeinheit, des Bauträgers und der Bewohner
oft schon vorprogrammiert. Daher sollten bei jedem Bauprojekt vor dem
Grundstückskauf die folgenden Aspekte sorgfältig geprüft werden:
Les terrains en friche à l’intérieur du périmètre constructible ne se
prêtent pas tous aux diverses formes d’habitat. Le mauvais choix
d’une place à bâtir entraîne souvent des inconvénients qualitatifs
et économiques, qui peuvent porter préjudice à la communauté,
au maître d’ouvrage et aux habitants. De ce fait, pour chaque
projet de construction, les aspects suivants doivent être vérifiés
soigneusement avant l’achat d´un terrain :
Lage des Grundstücks
Die Lebensqualität in einem Wohnviertel hängt unter anderem
von einer guten Anbindung an das überörtliche Straßennetz und
von der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln ab. Kindergärten
und Schulen sollten bequem zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit
öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein, ebenso wie Einkaufs­
möglichkeiten für den täglichen Bedarf. Oft ist eine direkte Anbin­
dung eines neuen Wohnbauprojektes an bestehende, gewachsene
Strukturen auch aus städtebaulichen Gründen einem Standort auf
der grünen Wiese überlegen. Um der weiteren Zersiedelung des
Landes entgegenzuwirken, sollten Baulücken und Brachen im
Inneren der Gemeinden gefüllt und das Ortsbild zur Landschaft
hin arrondiert werden.
Emplacement du terrain
La qualité de vie dans un quartier d’habitation est fonction notamment de ses connexions au réseau routier régional et de la proximité
des transports en commun. Les crèches et les écoles ainsi que les
commerces de première nécessité doivent être aisément accessibles
à pied, à bicyclette ou par les transports en commun. La connexion
directe de nouveaux projets d’habitation à des structures déjà
existantes est à privilégier – et non seulement pour des raisons
urbanistiques – à la planification sur des terrains encore vierges,
situés en périphérie. Afin d’endiguer le mitage, il serait préférable de
combler les lacunes et les friches urbaines à l’intérieur des localités
et d’arrondir les contours bâtis aux interfaces avec les paysages.
Rapports de propriété
Afin d’assurer, dès le départ, la sûreté de planification, les rapports
de propriété, les contraintes et les servitudes ainsi que les questions relevant du droit de voisinage pouvant influencer la viabilité
et la construction d’un terrain, doivent être connus. Lorsque la zone
d’urbanisation comprend des parcelles appartenant à plusieurs
propriétaires, les décisions concernant les rapports de propriété
finals doivent être prises à temps.
Réglementation urbanistique
Une condition impérative à tout projet est la constructibilité du
terrain selon la législation relative à la planification en vigueur.
Au cas où un projet défini ne disposerait pas encore d’un droit
d’aménagement selon la loi concernant l’aménagement communal
et le développement urbain, il est impératif d’entamer, en premier
lieu, la procédure de planification et d’autorisation administrative
imposée légalement (obligation d’élaborer un PAP) pour obtenir
la base juridique nécessaire au projet. C’est alors seulement que
le permis de construire peut être demandé auprès de la commune.
Eigentumsverhältnisse
Um frühzeitig die nötige Planungssicherheit für ein Projekt zu
erlangen, müssen alle Eigentumsverhältnisse, Grundlasten und
Dienst­barkeiten wie auch Fragen des Nachbarschaftsrechts geklärt
sein, die einen Einfluss auf die Erschließung und Bebauung des
Grundstücks haben könnten. Umfasst das Baugebiet die Parzellen
mehrerer Grundeigentümer, müssen rechtzeitig die Eigentumsverhältnisse nach Fertigstellung des Projektes geregelt werden.
Lors de l’établissement d’un PAP, toutes les contraintes ayant
un impact restrictif sur la planification doivent être pris en considération dès le départ. Il faudra par exemple vérifier les questions
suivantes : nécessité d’une permission de voirie, présence de
lignes à haute tension, de biotopes protégés, de zones tampon
par rapport aux cours d’eau et aux zones protégées d’intérêt
Planungs- und Baurecht
Eine zwingende Voraussetzung für jedes Bauprojekt ist die Bebau­
barkeit des Grundstücks nach dem geltenden Planungsrecht. Falls
für ein bestimmtes Vorhaben noch kein Planungsrecht gemäß dem
Gesetz hinsichtlich der Gemeindeplanung und Stadtentwicklung
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communautaire, etc. Le règlement sur les bâtisses est à respecter
en tout état de cause. En outre, les diverses taxes communales
doivent également être prévues dans le budget pour le calcul des
coûts.
besteht, muss zunächst die gesetzlich vorgeschriebene Planungsund Genehmigungsprozedur (PAP-Pflicht) durchgeführt werden, um
die nötige Rechtsgrundlage für das Projekt zu erlangen. Erst dann
kann bei der Gemeinde eine Baugenehmigung beantragt werden.
Bei der Aufstellung eines PAP sollten auch frühzeitig alle sonstigen
die Planung möglicherweise einschränkenden Schnittstellen geprüft
werden: permission de voirie, Hochspannungsleitungen, permission de cours d’eau, geschützte Biotope, Pufferzonen zu Wasserläufen
und Habitatzonen usw. In jedem Fall ist das Bautenreglement der
Gemeinde zu befolgen. Und bei der Berechnung der Kosten müssen
außerdem die kommunalen Taxen in das Budget mit eingeplant werden.
Parzellen | parcelles
Teilbebauungsplan | Plan d’Amenagement Particulier (PAP)
vorher | avant
nachher | apres
Altlasten und Emissionen
Déchets toxiques et pollutions
Mit zunehmender Bodenknappheit werden für neue Bauprojekte
auch brachliegende ehemalige Industrie-, Gewerbe- und Lager­
flächen genutzt. Dies ist grundsätzlich als umweltschonendste und
nachhaltigste Form der Baulandaktivierung zu begrüßen. Dennoch
muss zunächst gezielt untersucht werden, welche Bereiche einer
Brache als Wohnbauland geeignet sind. Die Auswirkungen von
Altlasten, die durch frühere Nutzungen verursacht wurden, und
Emissionen bestehender Aktivitäten müssen geprüft und bewertet
werden, damit potenzielle Gefahrenquellen für die späteren Bewoh­
ner durch geeignete Sanierungs- und Schutzmaßnahmen ausgeschlossen werden. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, bieten
gerade die Industriebrachen große Chancen, freiraum- und landschaftsplanerische Mängel auszugleichen und historisch entstandene
Enklaven im Stadtkörper durch räumliche Vernetzung zu beheben.
Du fait de la pénurie croissante de terrains à bâtir, l’implantation
de nouveaux projets peut s’avérer intéressante dans des zones
industrielles et artisanales désaffectées ou sur des emplacements
ayant servis au stockage. En général ceci permet une mobilisation de
terrains constructible d’une manière écologique et durable. Toutefois
il est nécessaire d’entamer des recherches ciblées au préalable pour
déceler les parties d’une friche industrielle répondant aux critères
d’une zone constructible destinée à l’habitation. Les effets de
déchets toxiques issus d’activités anciennes et de pollution produites par des installations encore en activité doivent être examinés,
afin de prendre les mesures d’assainissement et de protection permettant d’exclure les sources de dangers potentiels pour les futurs
habitants. Si ces conditions sont remplies, les friches industrielles
offrent de grandes opportunités pour compenser des déficiences
dans l’aménagement des espaces libres et des paysages. De plus,
en les connectant au tissu urbain existant, de grands terrains historiquement enclavés peuvent être intégrés au corps urbain.
Topografie und Himmelsrichtung
Hanggrundstücke sind reizvoll und bieten oft einen schönen Ausblick.
Dennoch muss geprüft werden, inwiefern ein Projekt sich ohne
allzu große Erdbewegungen harmonisch in die Topografie einfügen
lässt. Dabei spielt auch die Himmelsrichtung eine entscheidende
Rolle für die Qualität der Wohnungen. Nordhänge z. B. sind ungünstig – nicht zuletzt unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizi­
enz der geplanten Bebauung durch Ausnutzung der natürlichen
Solarenergie-Gewinne.
Topographie et orientation
Les terrains en pente sont attrayants et offrent souvent une vue
imprenable. Cependant, il est nécessaire de vérifier les possibilités
d’intégration d’un projet à la topographie existante en renonçant
à des travaux de terrassement trop importants.
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En outre, l’orientation du terrain joue un rôle prépondérant quant
à la qualité des logements qui y seront construits. Les versants
nord par exemple sont défavorables, notamment au point de vue
de l’efficience énergétique de la construction projetée, ne pouvant
ainsi pas profiter du bénéfice de l’énergie solaire.
Nature du sol et végétation
La nature du sol fait partie des caractéristiques techniques et économiques décisives pour la réalisation d’un projet de construction.
Un terrain instable ou un niveau élevé de la nappe phréatique peuvent occasionner une augmentation substantielle des frais de réalisation. D’un autre côté, l’eau peut être mise à profit comme élément
de planification des espaces libres, si elle est présente sur le terrain. Il en va de même de la végétation existante et des arbres à
conserver éventuellement.
Mit Hilfe einer Lärmkarte kann die Eignung von Flächen für bestimmte Nutzungen
geprüft werden.
L’aptitude des surfaces pour des utilisations du sol déterminées peut être vérifiée
à l’aide d’une carte des nuisances sonores.
Bodenverhältnisse und Vegetation
Geeignete Bodenverhältnisse gehören zu den entscheidenden
bautechnischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für ein Bau­
projekt. Ein nicht ausreichend tragfähiger Baugrund oder ein hoher
Grundwasserstand können zu einer erheblichen Verteuerung des
Projektes führen. Andererseits kann das auf dem Grundstück vorhandene Wasser als Gestaltungselement für die Qualität der späteren Außenräume genutzt werden. Dies gilt auch für die bestehende Vegetation und den eventuell erhaltenswerten Baumbestand.
Dans la plupart des cas, des solutions au niveau technique ou économique ou dans le cadre de la planification du projet peuvent être
trouvées pour toutes les questions susmentionnées. L’idée direc­
trice est que ces questions doivent être posées et réglées avant
toute nouvelle prise de décision ou nouvelle étape de planification.
In den meisten Fällen lassen sich die hier aufgelisteten Fragen
planerisch, technisch und wirtschaftlich lösen, wenn sie gleich zu
Beginn des Entscheidungs- und Planungsprozesses gestellt und
gewissenhaft untersucht werden.
Léon CONTATO
In Wirtschaftswissenschaften an der Universität von Louvain
diplomiert, war der Verfasser dieses Artikels während 35 Jahren
Direktor der Société Nationale des Habitations à Bon Marché.
Er war einer der Initiatoren der Erbpacht hier im Lande und hat
diese Art des Wohnungsverkaufs bei der SNHBM eingeführt.
Diplômé en sciences économiques de l‘Université de Louvain, l‘auteur
de cet article a été pendant 35 ans Directeur de la Société Nationale
des Habitations à Bon Marché. Il a été un des promoteurs du bail
emphytéotique dans notre pays, formule qu‘il a introduit pour la vente
des logements construits par la Société qu‘il a dirigé.
Die Erbpacht
Le bail emphytéotique
Seit etwa 15 Jahren erlebt die auf einem Gesetz von 1824
fußende Erbpacht, dank der öffentlichen Bauträger1), eine
wahre Wiedergeburt.
Depuis une quinzaine d’années, le bail emphytéotique – basé
sur une loi de 1824 – connaît, grâce aux promoteurs publics1),
une véritable renaissance.
In diesem Beitrag werden die wesentlichen Merkmale dieses
Pachtvertrags unter dem Gesichtspunkt der täglichen Praxis der
„Société Nationale des Habitations à Bon Marché“ dargestellt.
La présente contribution a pour objet de rappeler les principales caractéristiques de ce type de bail un peu particulier, plus
spécialement sous l’angle de vue de la Société Nationale des
Habitations à Bon Marché.
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Das Erbpachtrecht
Im Gesetz von 1824 wird die Erbpacht als « un droit réel qui
consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble [bâti ou
non bâti] appartenant à autrui, sous la condition de lui payer
une redevance annuelle […], en reconnaissance de son droit
de propriété », bestimmt. Anders formuliert bedeutet dies:
Die Erbpacht ist ein auf einen sehr langen Zeitraum (mindestens
27 Jahre, maximal 99 Jahre) abgeschlossener Mietvertrag, der
dem Mieter, auch Erbpächter genannt, erlaubt den Grund und
Boden wie ein Eigentümer zu nutzen2).
Beim Erwerb einer Wohnung bei der SNHBM wird der Käufer
Eigentümer des Gebäudes (ob Haus oder Appartement); das
Grundstück aber, auf dem das Haus gebaut wird, mietet er
über einen Zeitraum von 99 Jahren mittels Entrichtung eines
jährlichen Pachtzinses. Die Höhe der Pacht wird durch eine
groß­herzogliche Verordnung festgelegt3).
Parzellengebundene Wohnbebauung in Hamburg
Habitat défini au niveau de la parcelle à Hambourg
L‘emphytéose en droit
La loi de 1824 définit l’emphytéose comme étant un droit réel
qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble [bâti
ou non bâti] appartenant à autrui, sous la condition de lui payer
une redevance annuelle […], en reconnaissance de son droit de
propriété. Autrement dit: l’emphytéose est un contrat de bail
à très longue durée (minimum 27, maximum 99 ans) conférant
au bailleur, appelé emphytéote, le droit de disposer comme un
propriétaire des fonds loués2).
Dans la pratique
L’acheteur d’un logement auprès de la Société Nationale des
Habitations à Bon Marché devient propriétaire de la construction (maison ou appartement); il loue le terrain sur lequel
l’immeuble est construit pour une durée de 99 ans moyennant
paiement d’une redevance annuelle, appelée encore „canon“.
Le montant de cette redevance ou loyer est fixé par règlement
grand-ducal3).
Form des Pachtvertrages
Der Verkauf des Hauses oder der Wohnung wird durch eine zwei­­
teilige notarielle Urkunde belegt. Der erste Teil betrifft das Grund­
stück und die Bestimmungen unter welchen es verpachtet wird;
im 2. Teil sind das Verkaufsobjekt, der Verkaufspreis (ohne
das Grundstück), die Zahlungsauflagen und alle anderen Beding­
ungen, die zum Verkauf des Gebäudes gehören, aufgeführt. Das
Haus oder die Wohnung ist somit billiger, da das Grundstück
nicht mit verkauft wird.
Der finanzielle Vorteil liegt bei erheblichen 30-40% und erlaubt
so vielen Menschen sich eine Wohnung zu kaufen, die sie sich
ansonsten nicht leisten könnten.
Forme du bail
La vente du logement et le bail emphytéotique font l’objet d’un
seul et même acte notarié qui comprend, en conséquence, deux
parties. La première concerne le terrain et les conditions sous
lesquelles il est loué; dans la seconde partie sont précisés
l’objet de la vente, son prix (sans terrain), les modalités de paiement et les autres conditions usuelles auxquelles est soumise
la vente de l’immeuble. L’acheteur du logement profite donc
d’un prix largement inférieur au prix „terrain compris“.
L’avantage financier, de l’ordre de 30 à 40% est considérable
et permet à de nombreuses personnes d’acheter un logement
qu’ils ne pourraient financer s’ils devaient également payer le
prix du terrain.
Jährliche Pacht
Ab dem 1. Jahr nach dem Einzug in die Wohnung, bekommt der
Erbpächter, Eigentümer der Wohnung, einmal jährlich eine
Rechnung über die vereinbarte Erbpacht. Für ein Haus beläuft
sie sich zurzeit auf 373,70 € (Index 747,38) und für eine Wohnung
auf 201,80 €; sie wird jährlich an die Entwicklung des Lebens­
haltungskosten-Index angepasst.
Mit einer Laufzeit von 99 Jahren wird der Erbpachtvertrag für
einen äußerst langen Zeitraum abgeschlossen. Während dieser
Zeit können die Umstände dazu führen, dass die Wohnung aus
verschiedenen Gründen den Besitzer wechselt.
Redevance annuelle
A partir de la première année qui suit l’emménagement, l’emphy­­
téote, propriétaire du logement, reçoit une fois pas an, une
facture l’invitant à payer la redevance convenue. Celle ci s’élève
actuellement à 373,70 euros (indice 747,38) dans le cas d’une
maison et à 201,80 euros pour un appartement; elle est par ailleurs adaptée chaque année en fonction de l’évolution de l’indice
du coût de la vie.
Am häufigsten möchte der Wohnungseigentümer diese innerhalb der 99 Jahre verkaufen. Kann er dies tun und was passiert
dann mit dem Erbpachtvertrag?
1) Die öffentlichen Bauträger sind: der «Fonds pour le Développement du
Logement et de l’Habitat», die «Société Nationale des Habitations à Bon
Marché» und die Gemeinden.
2) Der Erbpächter hat die Möglichkeit sein Recht gegen Entgelt zu veräußern
(Verkauf ) oder unentgeltlich zu verschenken (Vermächtnis), mit einer Hypothek
zu belasten oder es für die Dauer der Nutzung mit einer Dienstbarkeit zu
belegen.
3) « Règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’exécution
relatives aux immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un
droit de superficie », vorgesehen vom « règlement grand-ducal modifié du 25
février 1979 concernant l’aide au logement ».
1) Sont des promoteurs publics: le Fonds pour le Développement du Logement et
de l’Habitat, la Société Nationale des Habitations à Bon Marché et les Communes
2) L’emphytéote a la faculté d’aliéner son droit à titre onéreux (vente, cession)
ou gratuitement (donation, legs), de l’hypothéquer et de grever le fonds
emphytéotique de servitudes pour la durée de sa jouissance.
3) Règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’exécution
relatives aux immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphytéose et d’un
droit de superficie, prévues par le règlement grand-ducal modifié du 25 février
1979 concernant l’aide au logement.
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Verkauf der Wohnung
Nous avons vu que le contrat de bail est conclu pour une période fort longue. Il est donc tout à fait normal qu’au cours de son
existence de nombreux événements peuvent se produire qui ont
une incidence sur le bail emphytéotique.
Le plus commun est celui où le propriétaire du logement désire
vendre son immeuble au cours de la période de 99 ans. Peut-il
le faire et qu’advient-il alors du bail?
Angenommen die Wohnung soll im zwanzigsten Jahr des Pacht­
vertrages verkauft werden. Nichts setzt sich dem entgegen
unter der Bedingung, dass gleichzeitig der Pachtvertrag an den
neuen Eigentümer überschrieben wird. Der Zeitpunkt an dem
der Verkauf stattfindet ist nicht wichtig. In jedem Fall läuft die
Pacht unter den ursprünglich festgelegten Bedingungen weiter
(in diesem Fall 79 Jahre).
Der Pachtvertrag wird also weder verlängert noch abgeändert.
Die ursprüngliche Laufzeit von 99 Jahren bleibt unverändert
bestehen und der neue Erbpächter entrichtet den Pachtzins an
den Grundstückseigentümer.
Revente du logement
Supposons, à titre d’exemple, qu’un logement est revendu au
cours de la vingtième année d’existence du contrat de bail.
Dans ce cas, rien ne s’oppose à la vente du logement à condition de céder, en même temps, le bail emphytéotique. Le moment
où cette vente a lieu importe peu. Le bail continue à courir pour
les 79 années restantes, aux mêmes conditions que celles énoncées dans le contrat original. Il n’y a donc ni prolongement des
effets du contrat, ni modification de son contenu. La durée initialement fixée à 99 ans reste inchangée et le nouvel emphytéote
paie la redevance annuelle au propriétaire du terrain.
Tod des Pächters
Im Sterbefall des Erbpächters erben die Nachkommen das Gebäude;
der Erbpachtvertrag wird auf sie übertragen und zwar unter den
gleichen Bedingungen die beim Verkauf der Wohnung gelten.
Décès de l‘emphytéote
Il en va de même si le décès de l’emphytéote – ou d’un des
emphytéotes successifs – survient pendant la période de 99
ans. L’immeuble revient alors à ses héritiers exactement dans
les mêmes conditions que celles qui prévalent en cas de vente.
Règle générale
La règle générale veut donc que le bail emphytéotique est
transmissible en cas de cession de l’immeuble endéans la
période de 99 ans et que cette durée peut être fractionnée
en autant de périodes que les circonstances l’exigent4).
Allgemeine Regel
En fin de contrat
Die allgemeine Regel besagt also, dass die Erbpacht im Falle
des Verkaufs des Gebäudes, innerhalb der 99 Jahre, übertragen
wird und dies sooft die Umstände es erfordern4).
La question se pose ensuite de savoir ce qu’il advient en fin
de contrat, à l’expiration donc du terme de 99 ans contractuellement fixé.
Les actes notariés conclus avec la Société Nationale des
Habitations à Bon Marché prévoient deux options:
Bei Pachtende
Die Frage stellt sich was bei Pachtende, d. h. nach Ablauf der
99 Jahre geschieht.
Die notarielle Urkunde der „Société Nationale des Habitations
à Bon Marché“ sieht zwei Optionen vor:
n La première consiste à proposer une prolongation du bail
pour une durée et à des conditions à déterminer entre
l’emphytéote et la Société, propriétaire du terrain.
n La seconde consiste à reprendre les constructions érigées
sur le terrain loué à charge pour la Société d’en rembourser
la valeur telle qu’elle existera à la fin du bail. La valeur de
rachat sera fixée alors par deux experts désignés par les
parties en cause.
n Die erste besteht in einer möglichen Verlängerung des
Pachtvertrages, welcher dann zwischen dem neuen
Erbpächter und SNHBM (die nach wie vor Eigentümerin
des Grundstückes ist) festgelegt wird.
n Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass die SNHBM das
Gebäude übernimmt und dem Erbpächter den dann aktuellen
Wert der Immobilie (ohne Grundstück) bezahlt. Geschätzt
wird dieser Wert von 2 Experten die von beiden Parteien
ernannt werden.
Si à ses débuts, le bail emphytéotique était accueilli avec une
certaine réticence par le public, les choses ont bien évolué
depuis lors et aujourd’hui l’avantage du prix prévaut sur le
caractère non définitif de la cession des terrains. Il n’est donc
pas surprenant que le Gouvernement souhaite promouvoir cette
formule de bail5) en encourageant les promoteurs publics à
recourir plus systématiquement à l’emphytéose ou au droit
de superficie.
Wenn die Erbpacht anfänglich auch nur zögernd anerkannt
wurde, so ist ihre Akzeptanz mittlerweile weitestgehend ge­­
geben. Der Preis der Wohnung ist heute ausschlaggebender
als der Besitz des Grundstückes. Deshalb befürwortet die
Regierung die Erbpacht und ermutigt die öffentlichen Bauträger dazu, diese5) systematisch anzuwenden.
4) Dans le cas de la Société Nationale des Habitations à Bon Marché, cette règle
générale souffre d’une exception: La Société dispose d’un droit de préemption
lors de la revente d’un de ses logements. Ce droit de préemption (ou de priorité)
est de 12 ans pour les appartements et de 19 ans pour les maisons unifamiliales.
5)Projet de loi 5696 . . . . portant sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie.
4) Bei der «Société Nationale des Habitations à Bon Marché» gilt im Falle des
Verkaufs der Wohnung eine Ausnahmeregelung, da diese über ein Vorkaufs­ recht verfügt. Dieses Vorkaufsrecht wird bei Appartements während 12 Jahren
und bei Einfamilienhäusern während 19 Jahren ausgeübt.
5)« Projet de loi 5696 . . . . portant sur le droit d’emphytéose et le droit de
superficie ».
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Zu den Grundbedingungen einer sozialen Wohnungsvorsorge zählen eine Flächen sparende Siedlungsentwicklung und eine darauf
abgestimmte Bodenpolitik. Die Steuerungsinstrumente hierfür
schafft der Gesetzgeber. Im Großherzogtum Luxemburg erfolgt
dies im Rahmen des modifizierten Gesetzes vom 25.02.1979 über
die Wohnungsbauförderung, des modifizierten Gesetzes vom
19.07.2004 über die Gemeindeplanung und Stadtentwicklung
sowie des zukünftigen Gesetzes zum Wohnungsbaupakt. Ein weiteres Instrument mit strukturierender und gestaltender Wirkung
bei der Baulandausweisung durch die Gemeinden werden zukünftig auf der landesplanerischen Ebene die plans sectoriels sein,
insbesondere der „Plan sectoriel Logement“.
Les conditions fondamentales de la prévoyance sociale en matière de logement consistent dans le développement urbain basé sur
l’utilisation parcimonieuse des sols et une politique de la terre
correspondante. A cette fin, le législateur crée les instruments de
pilotage en accord avec celle-ci. Au Grand-Duché de Luxembourg,
ceci s’effectue dans le cadre de la loi modifiée du 25 février 1979
concernant l’aide au logement, de la loi modifiée du 19 juillet
2004 concernant l’aménagement communal et le développement
urbain ainsi que du projet de loi « pacte logement ». A l’avenir,
les plans sectoriels, en particulier le Plan sectoriel « Logement »,
serviront à structurer et moduler au niveau national le classement
communal des zones constructibles.
Zukunftsvorsorge durch
Baulandmobilisierung
Mobilisation de terrains
constructibles en prévision
de l’avenir
Der Wohnungsbauminister hat bereits in den vorangegangenen
Publikationen der „Themenhefte“ immer wieder auf die Notwendig­­­­­
keit und die Qualitätskriterien eines Flächen sparenden Wohnungsbaus hingewiesen. Hier sind alle Akteure am Wohnungs­
markt gefordert: die öffentlichen und privaten Bauträger, die Stadtund Landschaftsplaner, die Architekten und Ingenieure, die Gemeinden,
die staatlichen Administrationen und letztlich auch der kritische
Endverbraucher – ob nun privater Bauherr, Wohnungsmieter oder
Wohnungskäufer.
Dans les précédentes publications des « cahiers thématiques »,
le Ministre des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement
a démontré à maintes reprises la nécessité de l’utilisation parcimonieuse des sols et les critères de qualité la concernant. Tous
les acteurs du marché immobilier doivent y contribuer : les promoteurs publics et privés, les urbanistes et paysagistes, les architectes et ingénieurs, les communes, les administrations publiques
et finalement aussi le consommateur final critique – qu’il s’agisse
d’un maître d’ouvrage privé, locataire ou acquéreur d’immobilier.
Bürger
Grundbedürfnis „Gemeinschaft“
Grundbedürfnis „Wohnen“
Bauträger
Projektentwicklung
Gemeinde
Lors de la mobilisation de zones constructibles – surtout en période de pénurie de terrain – il est nécessaire de toujours rechercher l’équilibre entre les intérêts de la collectivité et le droit de
propriété. D’une part il faut combattre la pénurie artificielle de
terrains et la spéculation foncière exorbitante, d’autre part il faut
avant tout préserver les intérêts du propriétaire foncier privé, qui
garde ses terrains à bâtir d‘avantage pour ses besoins propres,
en guise de prévoyance-vieillesse et pour subvenir à l’existence
de ses enfants, que pour des raisons de spéculation.
Bei der Baulandmobilisierung – vor allem in Zeiten der Boden­
knappheit – geht es auch immer um einen wohl abgestimmten
Ausgleich zwischen den Interessen des Gemeinwohls und dem
privaten Eigentumsrecht. Einerseits soll einer künstlichen Bauland­­
verknappung und Preistreiberei entgegengewirkt werden, andererseits ist vor allem das Interesse des privaten Grundeigentümers
zu schützen, der nicht in erster Linie aus Spekulationsgründen,
sondern zur eigenen Altersvorsorge und zur Existenzsicherung
seiner Kinder Baugrundstücke für den Eigenbedarf vorhält.
9
Doch auch für die Wohnungswirtschaft muss der Anreiz bestehen
bleiben, potenzielles Bauland zu entwickeln und in eine Wohnungs-­
produktion zu investieren, die den finanziellen Möglichkeiten der
Verbraucher Rechnung trägt und die langfristigen Ziele einer nach­
haltigen Siedlungsentwicklung berücksichtigt.
Baulandmobilisierung in
Luxemburg
Die Instrumente einer staatlichen Bodenpolitik sind vielfältig. Sie
sind nicht beliebig auf jedes Land und jede Volkswirtschaft übertragbar. Über die Grundsteuer beispielsweise, eine der ältesten,
bereits in der Antike als Grundzehnt bekannten direkten Steuern,
regulieren Staaten – je nach Berechnungsgrundlage – Boden­
spekulation und Baulandmobilisierung (z. B. Bodenwertsteuer als
Potenzialsteuer = Besteuerung des Potenzials statt des Einheits­
werts) oder Siedlungsflächenbegrenzung (z. B. Flächensteuer zur
Begrenzung des Flächenverbrauchs). Aber auch über Bebauungs­
fristen und Vorkaufsrechte bis hin zur Enteignung nimmt der Staat
Einfluss auf die Baulandmobilisierung.
Der zukünftige Wohnungsbaupakt, der vor allem die kurzfristige
und sozialverträgliche Mobilisierung von Bauland zum Ziel hat,
besteht im Wesentlichen aus den folgenden Bausteinen:
n Staatliche Finanzbeihilfen an Gemeinden, welche unter
bestimmten Bedingungen einen vorgegebenen Bevölkerungszuwachs erreichen und mit dem Staat eine entsprechende
Konvention unterzeichnet haben.
n Das Vorkaufsrecht unter anderem der Gemeinden hinsichtlich
bestimmter Grundstücke, welche sich zu diesem Zweck in festgesetzten Zonen im Plan d’Aménagement Général (PAG) der
jeweiligen Gemeinde befinden.
n Das Erbpachtrecht, auf das der Gastbeitrag dieser Ausgabe
am Beispiel der Société Nationale d’Habitation à Bon Marché
(SNHBM) ausführlich Bezug nimmt, welches aber auch von
anderen öffentlichen Bauträgern im Lande angewendet wird
und das sich ebenso im privaten Sektor als praktikables und
regulieren­des Instrument durchsetzen könnte.
n Verschiedene fiskalische Instrumente, wie Steuerbefreiung
auf dem Mehrwert bei Verkauf an Vorkaufsrechtnehmer,
spezifische im jeweiligen Gemeindereglement vorgesehene
Besteuerungen oder Anhebung der Grundsteuersätze.
Über Einzelheiten des Gesetzes zum Wohnungsbaupakt und seine
praktische Anwendung wird der Wohnungsbauminister zu gegebener Zeit noch detaillierter informieren.
Über die Jahrzehnte sind im Großherzogtum und in seinen euro­
päischen Nachbarländern vielfältige Strategien der Bauland­mobi­
li­sierung entwickelt worden. Ein Idealweg wurde nicht gefunden.
Neben den hoheitlichen Möglichkeiten der öffentlichen Hand
haben sich in zunehmendem Maße vertragliche Kooperations­
formen zwischen dem Staat und den Gemeinden sowie zwischen
den Gemeinden und den Grundeigentümern bzw. den Investoren
als praxisnah und effizient erwiesen. Hierzu setzt der Gesetz­
entwurf zum Wohnungsbaupakt einen entscheidenden Impuls.
VIABILISATION
VIABILISATION
VIABILISATION
GESTION
Néanmoins le développement de zones constructibles potentielles
VIABILISATION
VIABILISATION
VIABILISATION
GESTION
GESTION
doit rester attrayant pour l’économie de l’immobilier ainsi que
GESTION
GESTION
GESTION
l’investissement dans la construction d’immeubles, tenant compte
agora
agora friches industrielles
agora
société de développement
des possibilités financières des consommateurs et des objectifs
société
développement
friches
industrielles
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développement
friches
industrielles
Société société
de
développement
agora
agora
agora
du développement urbain durable.
Sociétéde
dedéveloppement
développement
Société
Société
Société
de
Société
de
développement
développement
de développement
Secteur privé
Secteurprivé
privé
Secteur
Les instruments de la politique publique du territoire sont multipSecteur
Secteur
privé
Secteur
privé
privé
Etat
les, mais ne peuvent être employés indifféremment dans chaque
Etat
Etat
pays et pour chaque économie nationale. Avec la taxe foncière par
Etat
Etat
Etat
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
exemple, une des plus anciennes taxes directes, connue déjà dans
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
l’Antiquité sous le nom de Dîme, les Etats règlent, selon leur proviabilisation et développement du site
pre base de calcul, la spéculation foncière et la mobilisation de
viabilisation
développementdudusite
site
viabilisation
gestion etetdéveloppement
gestion
gestion
terrains constructibles (par exemple : taxe sur la valeur intrinsèplanification
viabilisation
viabilisation
et
viabilisation
développement
et développement
et développement
du site
duetsite
du site
planificationetet
planification
mise
en œuvre
gestion
gestion
gestionurbanisme
que du terrain devient taxe sur le potentiel du terrain) ou la limimiseenet
enœuvre
œuvreurbanisme
urbanisme
planification
planification
planification
et et mise
masterplan
tation du périmètre d’agglomération (par exemple : taxe sur la
mise
mise
en œuvre
en œuvre
mise
urbanisme
en
urbanisme
œuvre urbanisme
masterplan
masterplan
manuel d'urbanisme
superficie pour limiter la consommation de terrains). Mais l’Etat
manueld'urbanisme
d'urbanisme
manuel
documents
réglementaires
masterplan
masterplan
masterplan
documentsréglementaires
réglementaires
documents
manuel
manuel
d'urbanisme
d'urbanisme
manuel d'urbanisme
peut également influencer la mobilisation de zones constructibles
documents
documents
réglementaires
documents
réglementaires
réglementaires
par le biais de délais de construction et de droits de préemption
pouvant aller jusqu’à l’expropriation.
société
société
de développement
desociété
développement
de développement
friches
friches
industrielles
industrielles
friches industrielles
vente des terrains viabilisés
ventedes
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terrainsviabilisés
viabilisés
vente
et constructibles
etconstructibles
constructibles
vente
vente
desdes
terrains
vente
terrains
des
viabilisés
viabilisés
terrainsetviabilisés
et constructibles
et constructibles
et constructibles
Depuis des décennies, de multiples stratégies ont été développées au Grand-Duché et dans ses pays voisins européens en
faveur de la mobilisation de zones constructibles. La voie idéale
n’a pas été trouvée. A côté des possibilités souveraines du secteur
public, de plus en plus de formes de coopération entre l’Etat et
les communes ainsi qu’entre les communes et les propriétaires de
foncier privés ou les investisseurs s´avèrent efficaces et orientés
vers la pratique. Le projet de loi sur le « pacte logement » y apporte
une impulsion déterminante.
mise à jour masterplan
miseà àjour
jourmasterplan
masterplan
mise
élaboration PAP
mise
mise
à jour
à jour
masterplan
mise
masterplan
à jour masterplan
élaborationPAP
PAP
élaboration
élaboration
élaboration
PAP
élaboration
PAP
PAP
Organisationsschema einer Projektentwicklung mit privaten sowie öffentlichen Akteuren
10
GTG
GTG
GTG
Mobilisation de terrains au
Luxembourg
Le « pacte logement », lequel a surtout comme objectifs de mobiliser
de façon socialement supportable et à court terme les zones construc­
tibles, est constitué principalement des éléments constitutifs suivants :
n Aide financière publique pour les communes atteignant, sous
certaines conditions, une croissance fixée au préalable de leur
population et ayant signé une convention correspondante
avec l’Etat.
n Le droit de préemption entre autres des communes sur des
terrains déterminés, situés dans des zones du plan d’aménagement
général (PAG) fixées à cette fin.
n Le recours au bail emphytéotique, comme le fait notamment la
Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM), qui est
également sollicitée par des communes du pays pour construire
des logements à coût modéré sur leur territoire, et qui pourrait s’imposer dans le secteur privé comme un instrument de régulation.
n Des instruments fiscaux divers, comme l’exemption de l’impôt
sur le revenu lors de la vente de terrains à l’Etat ou aux communes, des taxes spécifiques (définies par un règlement communal)
ou l’augmentation de l’impôt foncier.
Le Ministre du Logement donnera des informations plus détaillées
sur le projet de loi « pacte logement » – et de sa pratique – en
temps utile.
REALISATIONS
REALISATIONS
REALISATIONS
REALISATIONS
REALISATIONS
REALISATIONS
COORDINATION
COORDINATION
COORDINATION
ORIENTATION
COORDINATION
COORDINATION
COORDINATION
ORIENTATION
ORIENTATION
ORIENTATION
ORIENTATION
ORIENTATION
Comité de
Comitéde
de
Comité
pilotage politique
pilotage
politique
Comité
Comité
de
Comité
de pilotage
de politique
pilotage
pilotage
pilotage
politique
politique
politique
Fonds public
Fondspublic
public
Fonds
Fonds
Fonds
public
Fonds
public public
Etat
Etat
Etat
Etat
Etat
Etat
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
Commune(s)
Comité de
Comitéde
de
Comité
pilotage technique
pilotage
technique
Comité
Comité
de
Comité
de pilotage
de technique
pilotage
pilotage
pilotage
technique
technique
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réalisation des équipements publics
réalisation
deséquipements
équipementspublics
publics
réalisation
des
planification
/ programmation
planification
/ programmation
/ programmation
organisation
concours
réalisation
réalisation
des
réalisation
des
équipements
équipements
des planification
équipements
publics
publics
publics
organisationconcours
concours
organisation
gestion
planification
planification
planification
/ programmation
/ programmation
/ programmation
gestion
gestion
organisation
organisation
organisation
concours
concoursconcours
gestion
gestion gestion
Investisseurs privés
Investisseursprivés
privés
Investisseurs
Investisseurs
Investisseurs
Investisseurs
privés
privés privés
GT mobilité
GTmobilité
mobilité
GT
Investisseurs publics
Investisseurspublics
publics
Investisseurs
Investisseurs
Investisseurs
Investisseurs
publics
publicspublics
GT
mobilité
mobilité
GT mobilité
GT Infrastructures techniques
GTInfrastructures
Infrastructurestechniques
techniques
GT
etc.
GT
Infrastructures
Infrastructures
GT Infrastructures
techniques
techniques
techniques
etc.
etc.
GT réglementation et programmation ubaine
GTréglementation
réglementationetetprogrammation
programmationubaine
ubaine
GT
etc.
etc.
etc.
GT
réglementation
réglementation
GT réglementation
et programmation
et programmation
et programmation
ubaine
ubaine ubaine
Organigramme du développement d’un projet avec des acteurs publics et privés
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Ministère du Logement
L-2937 Luxembourg
Tel/Tél Info
(+352) 247-848 19
Fax
(+352) 247-848 40
www.logement.lu
Impressum:
Redaktion / Rédaction
Département du logement in Zusammenarbeit mit / en collaboration avec
Dewey Muller architectes et urbanistes
Konzeption | Grafik / Conception | Graphisme
Dewey Muller architectes et urbanistes, Dewey Grafik
Fotos | Pläne / Photos | Plans
ACT, Dewey Muller architectes et urbanistes, Dewey Grafik, Hertha Hurnaus,
Marc Schreiner
Vorwort / Préface
M. Fernand Boden
Ministre des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement
Gastbeitrag / Contribution
Leon Contato
Themen 08, Ausgabe September 2008 / Thème 08, parution septembre 2008
© Ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement