Verkehrswertgutachten - Amtsgericht Zeven

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Verkehrswertgutachten
Bewertungsobjekt:
Adresse:
Auftraggeber/in:
Aktenzeichen:
Grundstück bebaut mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus, einem Nebengebäude (Lager-/
Abstellflächen) und einem Unterstand
Mühlenweg 1
27404 Gyhum / OT Hesedorf
Amtsgericht Zeven
Vollstreckungsgericht
6 K 12/15
Wertermittlungsstichtag:
13. August 2015
Verkehrswert (Marktwert):
rund 68.000 EUR
Torsten Reschke - Sachverständiger für Immobilienbewertung
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................................ 1
1 Zusammenstellung wesentlicher Daten......................................................................... 2
2 Allgemeines ..................................................................................................................... 3
2.1 Bewertungsobjekt ....................................................................................................... 3
2.2 Auftraggeber / Auftragsinhalt ...................................................................................... 3
2.3 Bewertungsrelevante Stichtage .................................................................................. 3
2.4 Grundbuchrechtliche Angaben.................................................................................... 4
2.5 Dokumente, Informationen, rechtliche Grundlagen, Literatur ...................................... 4
3 Wertrelevante Merkmale ................................................................................................. 6
3.1 Grundstücksbeschreibung .......................................................................................... 6
3.1.1 Lage .................................................................................................................. 6
3.1.2 Gestalt / Form / Beschaffenheit ......................................................................... 8
3.2 Rechtliche Gegebenheiten.......................................................................................... 9
3.3 Bauliche Anlagen...................................................................................................... 12
3.3.1 Gebäude- und Ausstattungsmerkmale............................................................. 12
3.3.2 Gebäudeaufteilung .......................................................................................... 18
3.4 Beurteilung ............................................................................................................... 24
4 Wertermittlung ............................................................................................................... 25
4.1 Verfahrenswahl mit Begründung............................................................................... 25
4.2 Sachwertermittlung ................................................................................................... 26
4.2.1 Herstellungskosten der baulichen Anlagen ...................................................... 27
4.2.2 Alterswertminderung........................................................................................ 30
4.2.3 Sachwert der baulichen Anlagen ..................................................................... 32
4.2.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen ........................................................... 32
4.2.5 Bodenwert ....................................................................................................... 32
4.2.6 Vorläufiger Sachwert ....................................................................................... 33
4.2.7 Marktanpassung .............................................................................................. 34
4.2.8 Marktangepasster vorläufiger Sachwert........................................................... 35
4.2.9 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ....................................... 35
4.2.10 Sachwert ......................................................................................................... 35
4.3 Vergleichswertermittlung / Plausibilitätskontrolle....................................................... 36
5 Fragen des Gerichts ...................................................................................................... 37
6 Zusammenfassung / Verkehrswert (Marktwert)........................................................... 39
Insgesamt umfasst dieses Gutachten 40 Seiten, einschließlich Deckblatt. Es wurden 4 Ausfertigungen erstellt, davon 1 Exemplar für die Unterlagen des Unterzeichners.
Hinweis!!!
In der vorliegenden Ausführung des Gutachtens sind, aus lizenzrechtlichen Gründen, Abweichungen
in der Darstellung der Übersichtspläne / Landkarten gegenüber der ursprünglichen (Print-)Version
des Gutachtens vorhanden.
Mühlenweg 1, 27404 Gyhum / OT Hesedorf - 6 K 12/15
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1 Zusammenstellung wesentlicher Daten
Bewertungsgegenstand
Grundstück bebaut mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus,
einem Nebengebäude (Lager-/Abstellflächen, etc.) und einem Unterstand
Aufteilung
Wohnung 1:
Wohnung 2:
3 Zimmer, Bad/WC, Küche, Flur, Abstellraum
2-3 Zimmer, Bad/WC, Küche, Flur, Abstellraum
Lage
Mühlenweg 1, 27404 Gyhum / Hesedorf
Auftraggeber/in
Amtsgericht Zeven, Vollstreckungsgericht – 6 K 12/15
Bewertungsrelevante Stichtage
Wertermittlungs- uns Qualitätsstichtag / Ortstermin
13. August 2015
Abschluss der Recherchen
12. Oktober 2015
Gebäude- und Grundstücksmerkmale
Art des Gebäudes
Zweifamilienwohnhaus
Ursprüngliches Baujahr des Wohngebäudes
um 1900
Ursprüngliches Baujahr des Nebengebäudes
1950
Restnutzungsdauer
Brutto-Grundfläche (Wohngebäude)
Anzahl der Wohnungen
Wohnfläche insgesamt
Wohnung 1 (Erdgeschoss)
Wohnung 2 (Erdgeschoss)
Anzahl der Zimmer (gesamt)
Kfz-Stellplätze
Grundstücksgröße
25 Jahre
rund 420 m²
2 Stück
rund 157 m²
79 m²
78 m²
5 - 6 Stück (3 + 3)
3 bis 4 Stück
2.433 m²
Ergebnis der Sachwertermittlung
Herstellungskosten der baulichen Anlagen
373.375 EUR
Alterswertminderung
240.080 EUR
Bodenwert (Vorderland)
Vorläufiger Sachwert
Sachwertfaktor
28.000 EUR
167.960 EUR
0,68
Marktangepasster vorläufiger Sachwert
112.533 EUR
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (gesamt)
-44.500 EUR
Sachwert
rund 68.000 EUR
Ergebnis der Vergleichswertermittlung / Plausibilitätskontrolle
Vergleichswert
Vergleichsfaktor (Wohnfläche) - unbelastet
Verkehrswert (Marktwert)
rund 68.000 EUR
719 EUR/m²
rund 68.000 EUR
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2 Allgemeines
2.1 Bewertungsobjekt
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück, gelegen im Mühlenweg 1 in 27404
Gyhum / OT Hesedorf, das mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus, einem Nebengebäude
(Lager-/ Abstellflächen, etc.) und einem Unterstand im rückwärtigen Grundstücksbereich bebaut ist.
In dem Wohngebäude (Erd- und nicht ausgebautes Dachgeschoss) befinden sich zwei Wohnungen.
Das Gebäude wurde ursprünglich um 1900 (Annahme) als Wohn-/Wirtschaftsgebäude mit Stallung
erbaut und im Laufe der Zeit umgenutzt / umgebaut / modernisiert. Das Nebengebäude wurde ursprünglich Anfang der 1950er Jahre erbaut und wurde am Wertermittlungsstichtag augenscheinlich
zu Lager-/Abstellzwecken genutzt.
Eine Wohnung war am Wertermittlungsstichtag vermietet, die andere Wohnung wurde nicht genutzt
(Leerstand) bzw. war aufgrund des Zustandes nicht nutzbar.
2.2 Auftraggeber / Auftragsinhalt
Auftraggeber/in
Amtsgericht Zeven
Vollstreckungsgericht
Aktenzeichen
6 K 12/15
Datum der Auftragserteilung
Schriftlicher Auftrag / Beschluss vom 15. Juli 2015
Auftragsumfang /Beschluss
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Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 74a V
ZVG im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens
Ermittlung ob Mieter/Pächter vorhanden sind
Ermittlung ob baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen bestehen
Fotos von den Gebäuden / baulichen Anlagen herzustellen
Grundrisse der Gebäude herzustellen oder beizufügen
Die Wohn-Nutzfläche des Bewertungsobjekts festzustellen
Gegenstände bei denen es sich vermutlich um Fremdeigentum handelt, sollen gesondert bewertet werden
2.3 Bewertungsrelevante Stichtage
Ortsbesichtigung
Die Ortsbesichtigung des Bewertungsobjekts wurde am 13. August 2015 durchgeführt. Anwesend
waren:
 Die Vertreterin / Betreuerin des Eigentümers
 Der Mieter
(zeitweise)
 Der Sachverständige
(Unterzeichner)
Besonderheit im vorliegenden Fall
Bei der durchgeführten Ortsbesichtigung konnte der Innenbereich der Wohnung 2 und des
Nebengebäudes nicht bzw. nur teilweise besichtigt werden. Ein Zugang zu diesen Bereichen
war nicht möglich. Die nachfolgende Wertermittlung des Bewertungsobjekts, einschließlich
der Beschreibungen in Bezug auf den Zustand und die Ausstattung dieser Bereiche erfolgen
deshalb nur auf Grundlage der äußeren Besichtigung oder Annahmen.
Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag / Abschluss der Recherchen
Der Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der 13. August 2015 (Tag der Ortsbesichtigung). Die
Recherchen bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurden am 12. Oktober
2015 abgeschlossen.
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2.4 Grundbuchrechtliche Angaben
Das Bewertungsobjekt ist wie folgt im Grundbuch eingetragen:
Amtsgericht: Zeven - Grundbuch von Hesedorf - Blatt: 517
Die Eintragungen lauten auszugsweise wie folgt:
Bestandsverzeichnis
Lfd.-Nr................... 1
Gemarkung........... Hesedorf
Flur........................ 1
Flurstück/e- Nr...... 70/4
Wirtschaftsart........ Gebäude-/Freifläche
Lage...................... Mühlenweg 1
Größe ................... 2.433 m²
Eigentümer lt. Abt. I
wird aus datenschutzrechtlichen Gründen hier nicht wiedergegeben
Abt. II (Rechte/Belastungen)1 Lfd.-Nr. 4 Zwangsversteigerungsvermerk vom 24.04.2015
Anmerkung zu Abt. III
(nachrichtlich)
Schuldverhältnisse, soweit sie in Abt. III des Grundbuchs verzeichnet sind, werden im Gutachten nicht berücksichtigt
2.5 Dokumente, Informationen, rechtliche Grundlagen, Literatur
Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen
 Grundbuchauszug vom 24.04.2015
 Auszug aus der Liegenschaftskarte/- buch vom 22.07.2015
 Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises Rotenburg / W. vom 20.07.2015
 Schriftliche Auskunft des zuständigen Sachbearbeiters bei der Samtgemeinde Zeven über die
abgabenrechtlichen Gegebenheiten vom 23.07.2015
 Schriftliche Auskunft aus dem Altlastenkataster des Landkreises Rotenburg / W. vom 28.07.2015
 Auskunft aus der digitalen Bodenrichtwertkarte des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes Niedersachsen
 Vorort-Auskünfte der zuständigen Sachbearbeiter beim Bauordnungsamt des Landkreises Rotenburg/W. in Bremervörde bezüglich der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten 23.07.2015
 Einsichtnahme in die Bauakte bei Landkreis Rotenburg/W. in Bremervörde am 23.07.2015
 Grundstücksmarktbericht 2015 für das Land Niedersachsen
 Grundstücksmarktbericht 2015 für den Bereich des Landkreises Rotenburg / W.
 Statistisches Bundesamt Wiesbaden
 Befragung von ortsansässigen / ortskundigen Maklern sowie Recherchen im Internet
 Auskünfte und Informationen insbesondere der an der Ortsbesichtigung beteiligten Personen
Hinweis:
Mündlich erteilte Auskünfte - insbesondere der Behörden - werden als zutreffend unterstellt. Bei der
Recherche ergaben sich unter kritischer Würdigung keine Anhaltspunkte, die Richtigkeit der mündlichen Informationen in Frage zu stellen. Ein Rechtsanspruch auf mündlich erteilte Informationen der
Behörden besteht allerdings nicht.
1
Vgl. Ausführungen unter Kapitel 3.2. – Rechtliche Gegebenheiten, Seite 10
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Wesentliche rechtliche Grundlagen
Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich u. a. in den folgenden Rechtsnormen:
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Baugesetzbuch (BauGB)
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Sachwert-Richtlinie (SW-RL)
Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
Energieeinsparverordnung (ENEV)
Wesentliche Literatur
 Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von
Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung
von ImmoWertV; 7 Auflage 2014, Bundesanzeiger Verlag Köln,
 Kleiber-digital, Bundesanzeiger Verlag, Köln
 Sommer / Kröll / Piehler, Grundstücks- u. Gebäudewertermittlung für die Praxis, Stand September 2015, Freiburg: Haufe-Verlag
 Sommer / Kröll. Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, 4. Auflage, Werner Verlag 2013
 Sprengnetter H. O. u. a. Grundstücksbewertung Band I bis IV Marktdaten und Praxislösungen,
lose Blattsammlung; Sinzig, Sprengnetter Immobilienbewertung
 Pohnert, Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen, 6. bzw. 8. erweiterte und neu bearbeitete Auflage; IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, Wiesbaden 2015
 Gottschalk, Götz-Joachim; Immobilienwertermittlung - Wertermittlung und mathematische Formelsammlung; 3. Auflage, C.H. Beck Verlag 2014
 Kröll / Hausmann, Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4.
überarbeitete und erweiterte Auflage, Werner Verlag 2011
 Immobilienbewertung in der Zwangsversteigerung, Kompendium zu rechtlichen Grundlagen und
Praxishinweisen, Institut für Sachverständigenwesen (IfS), 1. Auflage, Köln 2011
 Stumpe / Tillmann, Versteigerung und Wertermittlung, 2. Auflage, Bundesanzeiger Verlag 2014
 Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, Praxisnahe Erläuterungen zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage, Bundesanzeiger Verlag 2012
 Schmitz / Krings / Dahlhaus / Meisel; Baukosten 2012/2013 - Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung, 21. Auflage Verlag für Wirtschaft und Verwaltung – Hubert Wingen, Essen
 Stöber, Kurt; Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), Band 12, Beck’sche Kurz-Kommentare, Kommentar zum ZVG der Bundesrepublik Deutschland mit einem Anhang einschlägiger Texte und
Tabellen, Verlag C.H. Beck, München 2012
Urheberrechtschutz
Der Unterzeichner hat an dieser Wertermittlung ein Urheberrecht. Dieses Gutachten wurde ausschließlich zur Verwendung durch den Auftraggeber erstellt. Die Verwendung über den angegebenen Zweck hinaus, auch von einzelnen Auszügen, Auflistungen, Berechnungen, etc. bedarf der
schriftlichen Genehmigung durch den Verfasser.
Bezüglich der abgebildeten Kartenausschnitte (Übersichtspläne, Liegenschaftskarte, etc.) wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese urheberrechtlich durch Dritte geschützt sind. Die Darstellung ist aus lizenzrechtlichen Gründen nur in der vorliegenden Printform des Gutachtens zulässig.
Verwendung Dritter jeglicher Art, insbesondere der Darstellung / Wiedergabe im Internet, sind
unzulässig. Dies umfasst auch die evtl. dargestellten Aufnahmen des Innenbereichs des Gebäudes /
der Wohnung/en, etc.
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3 Wertrelevante Merkmale
3.1 Grundstücksbeschreibung
3.1.1 Lage
Bundesland
Kreis
Samtgemeinde
Einwohner
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
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Niedersachsen
Landkreis Rotenburg/Wümme
Zeven
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rund 22.500
rund 2.400 (Stand. 31.12.2013 - Quelle: Wikipedia. de und Komsis.de )
Entfernungen
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
Hamburg- Zentrum ............... ca. 76 km
Bremen ................................. ca. 53 km
Rotenburg / W....................... ca. 19 km
Zeven .................................... ca. 12 km
(Samtgemeinde)
(Gyhum)
Verkehrswege
Allgemeines zur Samtgemeinde Zeven und Gyhum
Die Samtgemeinde Zeven liegt im Landkreis Rotenburg / Wümme in Niedersachsen zwischen
Hamburg und Bremen. Sie besteht aus den Mitgliedsgemeinden Elsdorf, Gyhum, Heeslingen und
der Stadt Zeven. Mittelpunkt des Geschäftslebens für den täglichen Bedarf und Sitz der Verwaltung ist Zeven. Die wirtschaftliche Struktur der Samtgemeinde wird hauptsächlich durch die Landwirtschaft aber auch von mittelständischen Unternehmen geprägt.
Die Gemeinde Gyhum besteht aus den Ortsteilen Bockel, Hesedorf, Gyhum, Nartum und Wehldorf, ist ländlich geprägt und die überregional bekannte Rehabilitationsklinik bekannt.
Großräumiger
Übersichtsplan
©2015
(Hesedorf/Gyhum)
Verkehrsanbindung

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

Bushaltestelle des ÖPNV (Regionalverkehr) in Hesedorf vorhanden und fußläufig erreichbar
Die Autobahnanschlussstelle Elstorf (Bundesautobahn A1 Hamburg - Bremen) befindet sich in
rund 5 Kilometer Entfernung
Die nächste Bahnstation (überregional) befindet sich in Rotenburg, ca. 19 Kilometer entfernt
Der Flughafen Hamburg befindet sich rund 85 Kilometer und der Flughafen Bremen rund 51
Kilometer entfernt
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Innerörtliche Lage / unmittelbare Umgebung
Das Bewertungsrundstück liegt im Mühlenweg, im Randbereich von Hesedorf. Die unmittelbare
Umgebung wird durch eine gemischte Bebauung (Ein-/Zweifamilienhäuser, landwirtschaftliche
Hofstelle/Gebäude, etc.) und Landwirtschaftsflächen im rückwärtigen Bereich geprägt. Dier Entfernung zum Gemeindezentrum von Gyhum beträgt rund 3 Kilometer.
Örtlicher Übersichtsplan
©2015
Mühlenweg 1, Gyhum
Parkplätze
Auf dem Bewertungsgrundstück befinden sich ausreichend Kfz-Abstellmöglichkeiten.
Infrastruktur
Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen/ längerfristigen Bedarf, kulturelle -,
gesundheitliche- sowie Freizeit-Einrichtungen sind teilweise in Hesedorf (Kindergarten, Einkaufmöglichkeit) und weitläufiger in Zeven bzw. Rotenburg/W. vorhanden.
Immissionen
Bei dem Mühlenweg handelt es sich um eine Anliegerstraße mit einer geringen Verkehrsfrequentierung. Störende Immissionen konnten während des Ortstermins nicht festgestellt werden.
Lagebeurteilung
Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:
 Randlage von Hesedorf (ländliches Gemeindegebiet)
 normale Infrastruktur für ein ländliches Gemeindegebiet
 Immissionen konnten nicht festgestellt werden
Wo wird die Lage bei der Wertermittlung berücksichtigt?
Insbesondere im Bodenwert bei Anwendung des Sachwertverfahrens (ImmoWertV) bzw. in der
Höhe des erzielbaren Ertrags bei Anwendung des Ertragswertverfahrens (ImmoWertV).
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3.1.2 Gestalt / Form / Beschaffenheit
Liegenschaftskarte
Bewertungsgrundstück
(Mühlenweg 1)
Flurstück 70/4
Nebengebäude
Unterstand
Wohngebäude
(nicht maßstabsgerechte Verkleinerung)
Grundstücksgröße
2.433 m²
Zuschnitt
regelmäßig (rechtwinklig /trapezförmig)
Topographie
eben
©2015
Bodenbeschaffenheit / Altlasten
Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen)
wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Während des
Ortstermins konnten keine möglichen Indikatoren für Besonderheiten des Bodens beobachtet werden.
Gemäß schriftlicher Auskunft aus dem Altlastenkataster des Landreises Rotenburg/Wümme vom
28.07.2015, bestehen für das Bewertungsgrundstück keine Hinweise auf Altlasten bzw. Verdachtsmomente. Das Grundstück wird nicht im Altlastenkataster geführt. Dementsprechend wird
eine standortübliche Bodenbeschaffenheit, ohne bewertungsrelevante Besonderheiten, unterstellt.
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3.2 Rechtliche Gegebenheiten
Baurecht / Baugenehmigung
Gemäß der Vorort-Auskunft des zuständigen Sachbearbeiters beim Landkreis Rotenburg/W. in
Bremervörde vom 23.07.2015, besteht für den Bereich mit dem Bewertungsgrundstück kein Bebauungsplan. Es handelt sich einerseits um ein Gebiet im sogenannten unbeplanten Innenbereich
(vorderer Grundstücksbereich) und um ein Außengebiet (hinterer Grundstücksbereich). Die bauplanungsrechtlichen Grundlagen bilden die Vorschriften des § 34 BauGB in Verbindung mit § 30
BauGB (vorderer Bereich) und § 35 BauGB (hinterer Bereich).
Gemäß den durchgeführten Recherchen beim Bauordnungsamt des Landkreises Rotenburg/W. in
Bremervörde, befanden sich keine Bauunterlagen (Bauanträge, Baugenehmigungen, Zeichnungen, etc.) für das Bewertungsobjekt in der Bauakte. Worauf dieser Umstand zurückzuführen ist,
konnte nicht abschließend recherchiert werden. Im Jahre 2008 wurde seitens der Bauaufsichtsbehörde unter der Nr. 20159/08 ein bauaufsichtliches Verfahren wegen nicht genehmigter Anbauten
eingeleitet.
Dabei handelt es sich um den Unterstand im rückwärtigen Gebäudebereich und einen Anbau im
Bereich des Nebengebäudes. Das Verfahren ruht derzeit, ist jedoch noch nicht abgeschlossen.
Demzufolge kann davon ausgegangen werden, dass die Gebäude (Wohnhaus, Nebengebäude),
die nicht in das bauaufsichtliche Verfahren einbezogen sind, zulässiger Weise errichtet wurden
oder aber Bestandschutz genießen.
Baulasten
Die Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, was einem
anderen Grundstück zum Vorteil gereicht. Der Vorteil des anderen Grundstücks besteht in der Regel darin, dass ein Vorhaben auf dem begünstigten Grundstück aufgrund der Baulasteintragung
baurechtskonform errichtet werden kann.
Gemäß schriftlicher Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises Rotenburg/W. vom
20.07.2015, sind auf dem Bewertungsgrundstück keine Baulasten (§ 81 NBauO) eingetragen. Es
wird davon ausgegangen, dass auch zugunsten des Bewertungsgrundstücks keine Baulasten auf
den Nachbargrundstücken eingetragen sind.
Abgabenrechtliche Situation
Gemäß der schriftlichen Auskunft des zuständigen Sachbearbeiters bei der Samtgemeinde Zeven
vom 23.07.2015, sind zum Wertermittlungsstichtag keine öffentlich-rechtlichen Beiträge und nicht
steuerlichen Abgaben gemäß § 127 BauGB und dem Kommunalabgabengesetz (KAG) für das
Bewertungsgrundstück mehr zu entrichten. Zusätzliche beitragspflichtige Ausbau- oder Erschließungsmaßnahmen sind in absehbarer Zeit nicht geplant / bekannt.
Ob zum Wertermittlungsstichtag noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge und nicht steuerliche
Abgaben zu entrichten waren, konnte nicht festgestellt werden. Es wird daher vorausgesetzt, dass
derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich
vor allem um:





Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB
Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 154 f. BauGB
Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge)
Versiegelungsabgaben, Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen
Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- Boden und Deichverbände
Sonstige planungs- u. baurechtliche Gegebenheiten
Weitere bauplanungs- u. bauordnungsrechtliche Gegebenheiten, insbesondere Einbeziehung in
städtebauliche Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebiete, Eintragungen in der Denkmalschutzliste,
etc., sind nicht bekannt oder konnten nicht ermittelt werden. Es wird daher in diesem Gutachten
unterstellt, dass in Bezug auf die vorgenannten Gegebenheiten keine weiteren wertbeeinflussenden Umstände bestehen.
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Rechte und Lasten in Abt. II des Grundbuchs
In Abt. II des Grundbuchs sind neben dem Zwangsversteigerungsvermerk (lfd.-Nr. 4) - nicht wertrelevant - keine weiteren Eintragungen vorhanden.
Energetische Qualität
Durch die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) zum 01.05.2014 haben sich
die Ansprüche an die energetische Qualität für Neubauten und Bestandsgebäude erhöht. Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich um ältere Bestandsgebäude die im Lauf der Zeit umgebaut umgenutzt bzw. teilweise modernisiert wurde. Diesbezüglich sind beispielsweise folgende
Vorschriften zu berücksichtigen:
 bei größeren Änderungen an Außenbauteilen müssen bestimmte Grenzwerte der EnEV eingehalten werden (z.B. Wärmedurchgangskoeffizienten)
 Heizkessel, die nach dem 01.01.1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, müssen nach 30
Jahren außer Betrieb genommen werden. Wurden diese vor 1985 eingebaut, dürfen sie ab
2015 nicht mehr betrieben werden. (Ausnahmen gelten u. a. bei einer Eigennutzung in Ein-/
Zweifamilienwohnhäusern, für Niedertemperatur-/ Brennwertgeräte, etc.)
 ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen
von Heizungsanlagen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, müssen gedämmt werden
 ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume oder die darüber liegenden Dächer
müssen so gedämmt werden dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird
Eine genaue Analyse der energetischen Anforderungen kann nur durch einen entsprechenden
Spezialisten angefertigt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens ist eine derartige
Analyse nicht möglich. Bei den Gebäuden des Bewertungsobjekts kann aufgrund der ursprünglichen Baujahre, der Bauweisen und den Ausstattungsmerkmalen nicht ausgeschlossen werden,
das Maßnahmen in Bezug auf die Anforderungen der EnEV erforderlich sind, die im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel stehen.
Energieeinsparverordnung (EnEV) / Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt vor, dass für jedes Gebäude bei Verkauf oder
Vermietung, seitens des Verkäufers / Vermieters ein Energieausweis auf Verlangen vorgelegt werden muss. Der Energieausweis gibt Auskunft, wie das Gebäude energetisch einzuschätzen ist.
Das heißt, er informiert über den Verbrauch (Energiebedarf) eines Gebäudes. Nicht anders als z.
B. bei Autos oder elektrischen Geräten, wissen Eigentümer, Mieter oder Käufer, ob es sich um
einen "Spritfresser" oder ein energiesparendes Gebäude handelt. Weiterhin ermöglicht der Energieausweis einen unkomplizierten Vergleich des energetischen Zustands von Gebäuden und zeigt
Einsparpotenziale auf.
In Zeiten steigender Energiepreise und immer höhere Anforderungen an Gebäude zur Verminderung des Co2-Ausstoßes kann davon ausgegangen werden, dass jeder potentielle Käufer oder
Mieter einem energiesparenden Gebäude den Vorrang gegenüber einem energetisch unzureichend ausgerüsteten Gebäude geben wird und sich somit dieser Umstand auch auf den
Wert/Preis (Kauf oder Miete) niederschlägt.
Die Auswirkungen der Einführung des Energieausweises auf den Immobilienmarkt können aber
auch zum heutigen Zeitpunkt noch nicht genau vorhergesagt werden. Gemäß einer repräsentativen Studie des Immobilienportals „immowelt.de“ in Zusammenarbeit mit der Hochschule Nürtingen-Geislingen2, spielt jedoch die Energieeffizient von Gebäuden bzw. Wohnungen eine untergeordnete bzw. nachrangige Bedeutung bei der Kaufpreisfindung bzw. der Kaufentscheidung. Dies
ist vor allem unter dem Gesichtspunkt erstaunlich, da durch die Neuerungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) unter Umständen hohe Folgekosten auf Hausbesitzer (Käufer) zukommen
können, wenn die Vorschriften nicht eingehalten werden.
Ob für die Gebäude des Bewertungsobjekts schon Energieausweise erstellt wurden konnte nicht
recherchiert werden. Dementsprechend ist seitens des Unterzeichners keine abschließende Einschätzung über den energetischen Zustand der Gebäude möglich.
2
„Marktmonitor Immobilien 2014“ - Gemeinsame Studie von immowelt.de mit Prof. Dr. Stehan Kippes (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen)
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Aufgrund der Bauweise, des Baujahres und des Allgemeinzustandes kann aber davon ausgegangen werden, dass es sich um eher „unterdurchschnittliche“ Bestandgebäude in Bezug auf die
energetischen Anforderungen der EnEV handelt und Energieausweise dies dokumentieren würden.
Die Ausweispflicht besteht nicht bei Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerung.3
Erschließung
Das Bewertungsgrundstück wird von dem Mühlenweg aus direkt verkehrsmäßig erschlossen. Ich
gehe davon aus, dass die übrige Erschließung (Kanal, Wasser, Strom, etc.) ebenfalls über diese
Straße verläuft.
Entwicklungsstufe / Grundstücksqualität
Die Entwicklungsstufe des Bewertungsgrundstücks kann am Wertermittlungsstichtag einerseits als
baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) = vorderer Grundstücksbereich klassifiziert werden, da
dieser nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, voll erschlossen bzw. die Erschließung gesichert sowie nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung geeignet ist.
Bei dem hinteren Grundstücksbereich handelt es sich bei der Entwicklungsstufe um eine Fläche
der Land- und Forstwirtschaft (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV).4
Mietverhältnisse
Am Wertermittlungsstichtag bestand gemäß den Auskünften des Mieters am Tag der Ortsbesichtigung, für die Wohnung Nr. 1 eine mietvertragliche Vereinbarung. Dabei soll es sich um einen unbefristeten Mietvertrag für Wohnraum handeln, der seit 2007 besteht. Über die Höhe der Mietzahlungen wurden seitens des Mieters keine Angaben gemacht.
Eine schriftliche Ausführung des Mietvertrags konnte nicht vorgelegt und somit durch den Unterzeichner auch nicht eingesehen werden.
Der Name der/des Mieter/s/in wird aus datenschutzrechtlichen Gründen hier nicht wiedergegeben,
dem Gericht aber gesondert mitgeteilt.
Die Wohnung Nr. 2 wurde am Wertermittlungsstichtag augenscheinlich nicht genutzt (Leerstand).
Nachbarrechte
Nachbarrechte sind Beschränkungen, die sich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) oder
durch Landesrecht begründen können (z. B. Überbau, Notwegerecht oder Leitungsrecht).
Derartige Rechte existieren ausweislich der Bauakte und dem Auszug aus der Liegenschaftskarte /
-buch nicht. Auch ergab die im Rahmen der Ortsbesichtigung vorgefundene Bebauung keine Verdachtsmomente auf möglicherweise bestehende Nachbarrechte.
3
4
Quelle: - Informationsbroschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zur ENEV 2009 und
- Stöber ZVG, 20 Auflage , § 66, Seite 757, Rnd.-Nr. 6.11
Flächen der Land- und Forstwirtschaft (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV) sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder
baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
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3.3 Bauliche Anlagen
3.3.1 Gebäude- und Ausstattungsmerkmale
Vorbemerkung
Die Beschreibung der baulichen Anlagen erfolgt auf Grundlage der eigenen Feststellungen während des Ortstermins, von Auskünften der während des Ortstermins anwesenden Personen, von
vorliegenden bzw. eingesehenen Unterlagen und von Annahmen. Die Angaben beziehen sich auf
dominierende und offensichtliche Bauteile bzw. Ausstattungsmerkmale. Aufgrund der nur eingeschränkten Möglichkeit der Innenbesichtigung der Gebäude sind Abweichungen jeglicher
Art in diesen Bereichen möglich und können nicht ausgeschlossen werden.
Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der
Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die
Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer
oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich.
Die Funktionsfähigkeit von einzelnen Bauteilen, Anlagen und der technischen Ausstattung (z. B.
Heizungsanlage, Wasserversorgung, Elektroausstattung, etc.) wurde bei der örtlichen Inaugenscheinnahme nicht explizit überprüft. Für die Wertermittlung wird eine Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtung unterstellt, soweit nicht nachfolgend Abweichungen beschrieben werden.
Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind.
Ebenfalls nicht Bestandteil dieses Gutachtens sind eine technische Gebäudeanalyse, die Prüfung
der Einhaltung der formellen und materiellen Legalität des Brandschutzes, der Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie energetische Aspekte, wie Sie sich beispielsweise aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergeben können.
Umfang der Besichtigung
Das Wohngebäude konnte nur im Bereich der Wohnung 1 und das Nebengebäude nur im hinteren Bereich (Heizung, etc.) besichtigt werden.
Baujahr / Chronik
Wohneinheiten
Baukonstruktion










Außenanlagen




Um 1900 - ursprüngliches Baujahr des heutigen Wohnhauses (Annahme)
1950 - ursprüngliches Baujahr des Nebengebäudes
2 Stück
Freistehendes Zweifamilienwohnhaus (Erd- / nicht ausgebautes Dachgeschoss)
Fundamente/Sohle aus Beton bzw. dem ursprünglichen Baujahr
Zweischaliges Außenmauerwerk (Innenschale, Fachwerk-/ Verblendmauerwerk), im rückwärtigen Giebelbereich mit Faserzementplattenverkleidung
Innenwände in Massiv-/ Fachwerk- oder bzw. Holzständerkonstruktion
Geschossdecke in Holzbalkenkonstruktion mit Unterschalung, Verkleidung,
Lehmeinschub oder Dämmung
Satteldachkonstruktion mit Dachziegeleindeckung, Dachentwässerung (Rinnen
/ Fallrohre) in Stahl-Zinkausführung
Nebengebäude in Massiv- oder/und Holzrahmenbauweise, Fassade mit Verblendmauerwerk, teilweise mit Fachwerkausbildung, im rückwärtigen Gebäudebereich mit Holzdeckelschalung, Sattel- und Pultdachkonstruktion mit Faserzementplatteneindeckung oder bituminöser Abdichtungsbahn, rückwärtiger Anbau in Holzrahmenkonstruktion mit Flachdachkonstruktion
Zuwegung / Zufahrt teilweise unbefestigt, teilweise gepflastert (kleinformatig)
Baum- und Strauchaufwuchs, Ziergewächse, Rasenfläche bzw. Wildwuchs
Einfriedung mit Zaun und /oder Hecke bzw. Sichtschutzwänden
Unterstand in Holzständerkonstruktion mit Flachdach
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Fotodokumentation (Außenbereich)
Vorder-/Straßenansicht
Wohngebäude (Vorderansicht)
Rückwärtige Ansicht (Wohngebäude)
Seitliche Ansicht (Eingang Wohnung 1)
Eingangsbereich - Wohnung Nr. 2
Rückwärtiger Grundstücksbereich
Unterstand
Unterstand Straßenansicht
Der Unterstand unterliegt dem
bauaufsichtlichen Verfahren
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Nebengebäude
Nebengebäude - seitliche Ansicht
Der Anbau unterliegt dem
bauaufsichtlichen Verfahren
Rückwärtige Ansicht Nebengebäude
Straßenbereich (Mühlenweg)
Wesentliche Ausstattungsmerkmale des Wohngebäudes (auszugsweise)
Wände

Verputzt, tapeziert/gestrichen, in Wohnung Nr. 2 überwiegend Roh-Wände
in den sanitären Bereichen (Bad/WC, etc.) gefliest
Decken


Wohnung 1:
Wohnung 2:
Profilholz- / Paneel- Verkleidung
verputzt / gestrichen
Bodenbeläge


Wohnung 1:
Wohnung 2:
Fliesen-, Laminat- oder Textil-Belag
PVC-, Fliesen- oder Roh-Belag
Innentreppe/n

Nottreppe / Anstellleiter zum Dachgeschoss innerhalb der Wohnung 2
Fenster /-türen


Holzrahmenkonstruktion mit Zweischeibenverglasung (1989) - Wohnung 1
Holzrahmenkonstruktion mit Zweischeibenverglasung (1970er) - Wohnung 2
Türen

einflüglige Gebäude-Wohnungseingangstüren, in Holzrahmenkonstruktion
mit Glas- / Profilfüllung
furnierte Innentüren mit Umfassungszargen

Sanitärbereich
Wohnung Nr. 1
 Stand-WC mit Spülkasten, Duschwanne mit Abtrennung, Waschbecken
Wohnung Nr. 2
 K. A.
Haustechnik



Ölzentralheizung (defekt) mit 2x 3.000 Liter Tank (Nebengebäude)
Warmwasseraufbereitung mittels elektrischer Geräte (Durchlauferhitzer, etc.
Hausanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon-/ Internetanschluss),
teilweise mit getrennten Zähleranlagen
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





Flach-/Plattenheizkörper5
Hausanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon-/ Internetanschluss),
teilweise mit getrennten Zähleranlagen
Unterverteilung der elektrischen Installation mit Kippsicherungen und Zähleranlage
SAT-TV -Empfangsanlagen
Kaminofen (Festbrennstoffofen) mit gemauerten Außenschornstein
Einbauküche mit elektrischen Geräten (Wohnung-Nr. 1)6
Wesentliche Ausstattungsmerkmale des Nebengebäudes (Annahmen)
Wände

Verputzt, gestrichen oder Roh-Wände, Dusche/WC - gefliest
Decken

Profilholz- / Paneel- Verkleidung
Bodenbeläge

Fliesen-, PVC-Belag oder Rohfußboden
Innentreppe/n

Nottreppe zum Dachgeschoss
Fenster /-türen

Holzrahmenkonstruktion mit Zweischeibenverglasung
Türen / Tore




einflüglige Eingangstüren in Holz- oder Metallrahmenkonstruktion
einfache Innentüren mit Umfassungszargen
Selktional-Tor im straßenseitigen Bereich
Zweiflügliges Holzschwingtor
Sanitärbereich

Stand-WC mit Spülkasten, Duschwanne mit Abtrennung, Waschbecken
Haustechnik


Ölzentralheizung (defekt) mit 2x 3.000 Liter Tank (Nebengebäude)
Warmwasseraufbereitung mittels elektrischer Geräte (Durchlauferhitzer, etc.
Innenaufnahmen
Innenaufnahmen der Gebäude können in dem vorliegenden Gutachten nur von dem Nebengebäude und der Wohnung Nr. 2 (diese wurden vom Außenbereich aufgenommen) wiedergegeben werden. Für die Wiedergabe / Darstellung von Aufnahmen der Wohnung 1 wurde seitens des Mieters
keine Genehmigung erteilt.
Zimmer (Wohnung 2)
Küche (Wohnung Nr. 2)
Innenaufnahmen werden in der vorliegenden Version des Gutachtens nicht wiedergegeben.
5
Die Beheizung der Wohnung 1 erfolgt derzeit über ein Festbrennstoffeinzelofen, der an die Heizungsanlage angeschlossen ist
6
Bei den Küchenmöbel und den elektrischen Geräten handelt es sich gemäß Auskunft um das Eigentum der Mieter
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Lagerraum - Nebengebäude (Außenaufnahme)
Heizungsanlage (Nebengebäude)
Innenaufnahmen werden in der vorliegenden Version des Gutachtens nicht wiedergegeben.
Dusche/WC (Nebengebäude)
Hobbyraum (Nebengebäude)
Zustand des Gebäudes / der baulichen Anlagen
Die Gebäude / baulichen Anlagen befanden sich am Wertermittlungsstichtag in einem unterschiedlichen Unterhaltungs- und Ausstattungszustand. Das Nebengebäude befand sich unter Berücksichtigung der Nutzung (Lager-/Abstellbereich) überwiegend in einem normalen Unterhaltungszustand.
Im Bereich des Wohngebäudes waren jedoch Schäden-/Unterhaltungsrückstände vorhanden, die
aus Sicht von wirtschaftlich handelnden und denkenden Marktteilnehmer beseitigt werden müssen,
um eine weitere wirtschaftliche Nutzung zu gewährleisten. Dabei handelt es sich um:

Die Wohnung 2 bedarf einer Komplettsanierung. Dies betrifft neben der Erneuerung der
Fenster / Außentüren auch den gesamten Innenbereich der Wohnung (Sanitäre Anlagen,
technische Einrichtung, Maler- und Boden-Belagsarbeiten, etc.)


Die Heizungsanlage für die Gebäude ist defekt und muss erneuert werden
Im rückwärtigen Bereich des Wohnhauses sind Ausbesserungs-/Erneuerungsmaßnahmen
an der Giebelverkleidung (Wellprofil-Platten) erforderlich
Der Schornsteinzug (außen) des Festbrennstoffofens (Wohnung 1) befindet sich noch im
Rohbauzustand. Dieser muss fertig gestellt werden.
Die Dachentwässerung (Dachrinnen) an dem Wohngebäude ist teilweise defekt. Hier ist eine Reparatur bzw. Erneuerung notwendig



An den Außenanlagen, insbesondere im rückwärtigen Grundstücksbereich und im Bereich
der Wohnung 2 ist ein allgemeiner Pflege- und Unterhaltungsrückstand vorhanden. Hier ist
eine komplette Überarbeitung notwendig.
Die vorangegangene Aufzählung ist nicht als abschließend zu betrachten. Es wären insbesondere
im Hinblick auf die energetische Qualität, insbesondere des Wohngebäudes, weitere Maßnahmen
denkbar.
Die Kosten für die Beseitigung der vorgenannten Mängel bzw. zur Durchführung der erforderlichen
Maßnahmen sowie eine entsprechende Wertminderung, werden aufgrund von Erfahrungswerten in
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der führenden Fachliteratur7 auf rund 56.000 EUR geschätzt, unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt und untergliedern sich wie folgt:






Sanierung der Wohnung Nr. 28 ..................................................................35.000 EUR
Erneuerung der Heizungsanlage .................................................................9.000 EUR
Ausbesserungs-/Erneuerungsmaßnahmen an der Fassade (Giebel).........5.000 EUR
Fertigstellung des Außenschornstein...........................................................1.000 EUR
Ausbesserung / Erneuerung der Dachentwässerung ..................................1.000 EUR
Überarbeitung / Erneuerung der Außenanlagen..........................................5.000 EUR
Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich nur um eine grobe Schätzung der
Kosten handelt. Erfahrungsgemäß können Diese aufgrund des Umfangs, je nach Ausführungsstandard und je nach ausführenden Unternehmen erhebliche Schwankungen aufweisen. Entscheidend
ist letztendlich nur, wie der Immobilienmarkt reagiert, d. h., wie die entsprechende Wertminderung
von den Marktteilnehmern durchschnittlich beurteilt wird. Kleiner Reparatur- bzw. Renovierungsmaßnahmen sind in diesem Betrag bereits enthalten.
Wichtiger Hinweis!!!!
In der vorliegenden Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt (Gebäude / Grundstück) in einem üblichen Zustand (geräumt / besenrein) bei einem Zuschlag / Verkauf
übergeben wird. D. h, sämtliche sich noch in den Gebäuden befindlichen Einrichtungsgegenstände, etc. und die im Außenbereich befindlichen / lagernden Altmaterialien, etc. entfernt/ entsorgt
werden.
Sollte dies nicht erfolgen, müssen die Räumungskosten, diese können aufgrund des Umfangs und
der Art der Materialien grob überschlägig mit rund 5.000 - 6.000 EUR brutto inklusive aller Arbeiten
angenommen werden, von dem/den/der neuen Eigentümer/n/in getragen werden.
7
8
Schmitz / Krings / Dahlhaus / Meisel; Baukosten 2012/2013 - Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung, 21.
Auflage Verlag für Wirtschaft und Verwaltung – Hubert Wingen, Essen
Wohnfläche rund 78 m² x 450 EUR/m² = 35.000 EUR
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3.3.2 Gebäudeaufteilung
Vorbemerkung
Die nachfolgenden Flächenangaben (Wohn-/Nutzfläche gemäß Wohnflächenverordnung, BruttoGrundfläche (BGF)) wurden durch den Unterzeichner überschlägig ermittelt. Hierfür erfolgt am Tag
der Ortsbesichtigung ein Aufmaß der zugänglichen Bereiche der Gebäude. In diesem Zusammenhang wird aber nochmals darauf hingewiesen, dass die Wohnung 2 und der überwiegende Teil des
Nebengebäudes nicht zugänglich waren. Abweichungen bei den Flächenangaben und den Aufteilungen der Zeichnungen sind möglich und können nicht ausgeschlossen werden.
Bei den abgebildeten Zeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansichten) handelt es sich um nicht maßstabsgerechte Verkleinerungen der Pläne, die durch den Unterzeichner gefertigt wurden.
Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgend angegebenen Wohn-/Nutzflächen ausschließlich im Rahmen dieses Gutachtens verwendet werden dürfen und nicht als Grundlage von
Flächenangaben in Mietverträgen oder ähnlichen dienen können. Hierfür wäre ein konkretes und
vollständiges Aufmaß bzw. eine Überprüfung aller Flächen erforderlich.
Wohngebäude
Geschoss
Zimmer/Räume
Erdgeschoss
(Wohnung 1)







Wohnzimmer
Esszimmer
Schlafzimmer
Flur
Abstellraum
Dusche/ WC
Küche
Erdgeschoss
(Wohnung 2)







Zimmer I
Zimmer II
Zimmer / Raum III
Bad/WC
Küche
Flur
Abstellraum
Dachgeschoss 
Wohnfläche
17,30 m²
16,67 m²
26,62 m²
6,93 m²
1,99 m²
4,03 m²
5,05 m²
Nutzfläche
rund 79 m²
rund 78 m²
Nicht ausgebaut
Wohnfläche gesamt
Nutzfläche gesamt
rund 157 m²
-
-
Die Wohnfläche des Gebäudes beträgt insgesamt rund 157 m² (Wohnung 1 = 79 m² ; Wohnung 2
= 78 m²). Es wurde ein Putzabzug von 1 Prozent berücksichtigt.
Die Nutzfläche des Nebengebäudes (nur Erdgeschoss), kann überschlägig mit rund 200 m² angenommen werden. Inwieweit die Fläche im Dachgeschoss nutzbar ist, kann aufgrund der fehlenden
Zugänglichkeit am Tag der Ortsbesichtigung nicht beurteilt werden.
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Brutto-Grundfläche (BGF)
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundriss Ebenen eines Bauwerks
(Außenmaß). Dabei handelt es sich um die Summe der marktüblich nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen eines Bauwerks, berechnet nach dessen äußeren
Maßen, jedoch ohne nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohlräume. Sie ist die
Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten, die an späterer Stelle durchgeführt wird.
In Anlehnung an die DIN 277-1: 2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:



Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich c: nicht überdeckt
Für die Anwendung der Normalherstellungskosten 2010 zur Ermittlung der absoluten Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind laut Sachwert-Richtlinie (SW-RL) im Rahmen der Ableitung der Brutto-Grundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn Sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen. Nicht zur BruttoGrundfläche gehören Flächen von Spitzböden, vgl. auch nachfolgende Abbildung:
Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ist ihre Nutzbarkeit.
Dabei genügt es nach der Sachwert-Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung, z. B.
als Lager- oder Abstellräume, möglich ist. Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten
Höhe von ca. 1,25 m behandelt werden, soweit sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine
feste Decke und die Zugänglichkeit voraus, vgl. auch nachfolgende Abbildung:
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Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss, dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach
der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe.
Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes wurde anhand der vorliegenden Grundrisszeichnungen in
einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt:
EG
DG
gesamt
ca.
ca.
ca.
210 m²
210 m²
420 m²
Die Brutto-Grundfläche des Wohngebäudes beträgt rund 420 m².
Anmerkungen zu der ermittelten Brutto-Grundfläche:


Die Fläche im Dachgeschoss wurde, aufgrund des Zustands und der Nutzbarkeit gemäß den
Vorgaben der Sachwertrichtlinie, beim Ansatz der Brutto-Grundfläche berücksichtigt.
Der Anbau (Eingang/Wohnung 1), das Nebengebäude (einschl. des rückwärtigen Anbaus)
und der Unterstand im rückwärtigen Grundstücksbereich wurden beim Ansatz der BruttoGrundfläche nicht berücksichtigt. Diese Gebäude / baulichen Anlagen werden unter den besonderen Bauteilen separat bei der Wertermittlung angesetzt.
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Grundrisse / Schnitt / Ansichten
Grundriss (EG) Wohngebäude (Wohnung 1 und 2)
Wohnung Nr. 2
Wohnung Nr. 1
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Grundriss (EG) Nebengebäude
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Schnitt Wohngebäude
Schnitt Nebengebäude
(nicht maßstabsgerechte Verkleinerungen)
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3.4 Beurteilung
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück, gelegen im Mühlenweg 1 in 27404
Gyhum / OT Hesedorf, das mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus, einem Nebengebäude
(Lager-/ Abstellflächen, etc.) und einem Unterstand im rückwärtigen Grundstücksbereich bebaut
ist.
In dem Wohngebäude (Erd- und nicht ausgebautes Dachgeschoss) befinden sich zwei Wohnungen. Das Gebäude wurde ursprünglich um 1900 (Annahme) als Wohn-/Wirtschaftsgebäude mit
Stallung erbaut und im Laufe der Zeit umgenutzt / umgebaut / modernisiert. Eine Wohnung war am
Wertermittlungsstichtag vermietet, die andere Wohnung wurde nicht genutzt (Leerstand) bzw. war
aufgrund des Zustandes nicht nutzbar.
Das Nebengebäude wurde ursprünglich Anfang der 1950er Jahre erbaut und wurde am Wertermittlungsstichtag augenscheinlich zu Lager-/Abstellzwecken genutzt.
Die Gebäudekonzeption/en (Grundrissgestaltung (teilweise gefangen Zimmer), Aufteilung, Größe
der jeweiligen Wohnungen (mittel), die Ausstattungen, etc.) entsprechen nur noch bedingt den
heutigen Anforderungen an Gebäude dieses Teilmarktsegments, wobei insbesondere im Bereich
der Wohnung Nr. 2 eine Komplettsanierung erforderlich ist, um eine weitere wirtschaftliche Nutzung zu gewährleisten.
Bei der wirtschaftlichen Folgenutzung des Grundstücks / der baulichen Anlagen kann von reinen
Wohnzwecken ausgegangen werden, wobei hier verschiedene Möglichkeiten der Nutzung (reine
Selbstnutzung, teilweise Selbstnutzung / teilweise Vermietung oder aber auch ein komplette Vermietung in Betracht kommen. Die Nutzung des Nebengebäudes muss als untergeordnet gegenüber dem Wohngebäude angesehen werden.
Aufgrund der objektspezifischen Gegebenheiten (u. a. Lage des Grundstücks, Art und Zustand der
Gebäude und der allgemeinen Situation auf dem Immobilienmarkt) muss von einer leicht eingeschränkten Vermarktungsfähigkeit des Bewertungsobjekts ausgegangen werden.
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4 Wertermittlung
Das Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, den marktkonformen Wert eines Bewertungsgrundstücks zu bestimmen. Dieser Verkehrswert (Marktwert) stellt den wahrscheinlichsten Kaufpreis im
nächsten Kauffall dar. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) im Sinne des § 194
BauGB, ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anzuwenden. Die ImmoWertV
benennt drei Wertermittlungsverfahren konkret: Das Vergleichswertverfahren (§§ 15-16), das Ertragswertverfahren (§§ 17-20) und das Sachwertverfahren (§§ 21-23).
4.1 Verfahrenswahl mit Begründung
Vergleichswertverfahren
Idealerweise werden Gebäude und Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, vorausgesetzt, es kann eine hinreichende Vergleichbarkeit zu anderen Objekten hergestellt werden.
Dabei werden zeitnahe Verkaufsvorfälle von vergleichbaren Gebäuden und Grundstücken herangezogen. Jedoch besteht die Schwierigkeit bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens darin, das Unterschiede (Größe, Art, Ausstattung, Schäden, etc.) der Vergleichsobjekte berücksichtigt
werden müssen (Vergleichbarkeit).
Beim örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte konnte aber keine ausreichende Anzahl
von Vergleichspreisen aus zeitnahen und zurückliegenden Kauffällen aus der Kaufpreissammlung
recherchiert werden, die hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Aus diesem
Grund kann das direkte Vergleichswertverfahren im vorliegenden Bewertungsfall nicht angewendet
werden. Jedoch besteht die Möglichkeit, den abgeleiteten Verkehrswert (Marktwert) über so genannte Vergleichsfaktoren (indirektes Vergleichswertverfahren) zu überprüfen / zu plausibilisieren.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn eine Ertragserzielung im Vordergrund steht. Dieses Verfahren ist in der heutigen Zeit in fast allen Bereichen der Wertermittlung
anwendbar, weil es eng an die Denkweise eines wirtschaftlich denkenden und handelnden Marktteilnehmers angeknüpft ist und insbesondere die Erträge berücksichtigt, die der Bewertungsgegenstand dem Eigentümer erwirtschaftet.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen (hauptsächlich der Gebäude),
getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages ermittelt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bewertet das/die vorhandene/n Gebäude anhand seiner/ihrer Art, der Ausstattung, des Alters und der Restnutzungsdauer. Es kommt dann zur Anwendung, wenn nicht die
Erzielung von Erträgen, sondern die (persönliche, zweckgebundene) Eigennutzung im Vordergrund steht, wie z. B. bei Grundstücken die mit Ein-/Zweifamilienwohnhäuser bebaut sind und basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts.
Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert, dem Wert des Gebäudes (einschl. der besonderen
Bauteile/ Betriebseinrichtung) und dem Wert der Außenanlagen ermittelt.
Konsequenz für die Verfahrenswahl im vorliegenden Bewertungsfall
Als Konsequenz für die Verfahrenswahl im vorliegenden Bewertungsfall bleibt festzuhalten:
Der Verkehrswert (Marktwert) des Bewertungsobjekts wird, aufgrund der Gebäudestruktur, den
regionalen Gegebenheiten und den für der Wertermittlung erforderlichen Daten, mittels des Sachwertverfahrens abgeleitet, da der gewöhnliche Geschäftsverkehr Ein-/ Zweifamilienwohnhäuser,
auch wenn das Bewertungsobjekt am Wertermittlungsstichtag teilweise vermietet war, im Allgemeinen nach Baukosten einschätzt.
Das in der ImmoWertV normierte Vergleichswertverfahren kommt bei der Ermittlung des Bodenwerts und zur Stützung (Plausibilitätskontrolle) des ermittelten Sachwerts mittels eines Vergleichsfaktors (indirektes Vergleichswertverfahren) zum Tragen.
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4.2 Sachwertermittlung
Vorgehensweise bei Anwendung des Sachwertverfahrens
Im Sachwertverfahren hängt der resultierende Sachwert im Allgemeinen von folgenden Eingangsgrößen ab:







Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen
Baupreisindex
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Alterswertminderung
Bodenwert
Sachwertfaktor (Marktanpassung)
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die für das Sachwertverfahren notwendigen Eingangsgrößen werden im Folgenden zunächst quantifiziert. Anschließend wird die Sachwertberechnung mit den ermittelten Eingangsgrößen durchgeführt. Dabei wird zunächst davon ausgegangen, dass keine Unterhaltungsrückstände an dem Gebäude / den baulichen Anlagen vorhanden sind, d. h., dass sich das Gebäude / die baulichen Anlagen in einem zeitgemäßen Zustand befinden. Die Kosten für die Beseitigung der Unterhaltungsrückstände werden unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd
berücksichtigt.
Das in der Wertermittlung anzuwendende Kalkulationsmodell ergibt sich unter Berücksichtigung der
obigen Aspekte wie folgt:
Sachwertverfahren (ImmoWertV)
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen
+ Bodenwert
= Vorläufiger Sachwert (reparaturfrei)
x Sachwertfaktor (Marktanpassung)
= Marktangepasster vorläufiger Sachwert (reparaturfrei)
± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 ImmoWertV)
= Sachwert
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in der vorliegenden Wertermittlung die vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) einfließen. Aufgrund der erforderlichen Modellkonformität kann insofern nicht in allen Schritten die in der Sachwertrichtlinie (SWRL) normierte Vorgehensweise bei der Sachwertermittlung herangezogen werden.
Die Abweichungen werden in den nachfolgenden Ausführungen an den entsprechenden Stellen
kurz beschrieben.
Hinweis:
Bei den nachfolgenden Kalkulationen handelt es sich um die Wiedergabe der Ergebnisse eines DV- unterstützten Rechenganges. In den Nachkommastellen sind daher Rundungen vorgenommen worden.
Insofern kann der Nachvollzug der Kalkulationen mit den aufgeführten gerundeten Werten zu geringen
Abweichungen führen.
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4.2.1 Herstellungskosten der baulichen Anlagen
Normalherstellungskosten / Kostenkennwerte (NHK 2010)
Die Herstellungskosten des Wohngebäudes werden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die
in der Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte (NHK 2010). Dort werden für die vorliegende Gebäudeart folgende Normalherstellungskosten
(Kostenkennwerte) für das Jahr 2010 inklusive ca. 17 % Baunebenkosten angegeben:
Die Einordnung des zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standard Stufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus Anlage 2 der Sachwert-Richtlinie. Diese beziehen sich ebenfalls auf das Jahr 2010 und sind abhängig von folgenden Merkmalen:

Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwänden / -türen, Deckenkonstruktion und
Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung, sonstige technische Ausstattung
Im vorliegenden Fall ergibt sich nachfolgende Wertung im Sinne der Sachwert-Richtlinie:
Standardmerkmal
Außenwände
Dach
Fenster und Außentüren
Innenwände und -türen
Deckenkonstruktion und Treppen
Fußböden
Sanitäreinrichtungen
Heizung
Sonstige technische Ausstattung
Kostenkennwerte- Typ 1.22
1
0,5
585
EUR/m²
2
0,8
0,5
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Standardstufe
3
0,5
1,0
0,5
650
EUR/m²
745
EUR/m²
4
0,2
5
900
EUR/m²
1.125
EUR/m²
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Über die Wägungsanteile der einzelnen Standardmerkmale9 ergibt sich folgender gewogener Kostenkennwert des Gebäudetyps:
Gebäudetyp 1.22:
Außenwände
Dach
Fenster und Außentüren
Innenwände und -türen
Deckenkonstruktion und Treppen
Fußböden
Sanitäreinrichtungen
Heizung
Sonstige technische Ausstattung
23 %
15 %
11 %
11 %
11 %
5%
9%
9%
6%
Anteil am
Kostenkennwert
161 EUR/m²
93 EUR/m²
72 EUR/m²
72 EUR/m²
72 EUR/m²
33 EUR/m²
59 EUR/m²
67 EUR/m²
42 EUR/m²
Ergebnis (gewogene Summe)
100 %
671 EUR/m²
Standardmerkmal
Wägungsanteil
Anteil an der
Standardstufe
0,55
0,23
0,22
0,22
0,22
0,10
0,18
0,27
0,15
2,14
Der vorläufige Kostenkennwert des Gebäudes beträgt rund 671 EUR/m².
Korrekturen und Anpassungen
Die Sachwert-Richtlinie sieht Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten der Kostenkennwerte vor:
 Die Gebäudeart (freistehendes Zweifamilienwohnhaus) bedarf einer Kostenkorrektur von 1,05.
 Es muss berücksichtigt werden, dass sich die Kostenkennwerte der Normalherstellungskosten
auf das Jahr 2010 beziehen, der Wertermittlungsstichtag jedoch im Jahr 2015 liegt.
Korrektur wegen der Baupreisentwicklung
Die Baupreise haben sich von 2010 (Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten 2010) bis
zum Wertermittlungsstichtag, gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamts, wie folgt geändert:
Baupreisindex 2010 (Basisjahr)........................................................................... = 100,0
Wertermittlungsstichtag 08/2015 ........................................................................ = 110,9
NHK am Wertermittlungsstichtag : 110,9/ 100,0 ................................................ = 1,109
Normalherstellungskosten / Kostenkennwert im vorliegenden Fall
Der endgültige Kostenkennwert für das Wohngebäude ergibt sich somit wie folgt:
x
=
x
=
Ausgangswert........................................................................................... 671 EUR/m²
Anpassung Zweifamilienwohnhaus....................................................................... 1,05
Zwischenwert............................................................................................ 705 EUR/m²
Baupreissteigerung ............................................................................................. 1,109
Endgültiger Kostenkennwert ................................................... rund 782 EUR/m² BGF
Herstellungskosten des Wohngebäudes
Mit dem ermittelten Kostenkennwert und der in dem vorangegangenen Abschnitt ermittelten Brutto-Grundflächen (420 m²) ergeben sich die Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt:
x
=
9
Endgültiger Kostenkennwert .................................................................... 782 EUR/m²
Brutto-Grundfläche ............................................................................................ 420 m²
Herstellungskosten des Gebäudes ........................................................ 328.375 EUR
Die Standardmerkmale wurden unter der Prämisse angesetzt, dass eine Revitalisierung der Wohnung 2 erfolgt und die weiterenn Unterhaltungsrückstände / Schäden beseitigt werden.
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In den NHK nicht erfasste Bauteile
Im vorliegenden Fall gilt es folgende Bauteile zu berücksichtigen:



Nebengebäude ....................................................................................... 40.000 EUR
Überdachung / Eingang (Wohnung 1)...................................................... 1.500 EUR
Unterstand ................................................................................................ 3.500 EUR
Gesamt ................................................................................................... 45.000 EUR
Es handelt sich um übliche Kostenkennwerte gemäß Sachwertrichtlinie10 und Erfahrungswerten
aus der Fachliteratur11.
Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (inklusive der Baunebenkosten) ergeben sich somit
wie folgt:
+
=
Herstellungskosten des Wohngebäudes ............................................... 328.375 EUR
Bauteile die nicht in den NHK erfasst sind ............................................... 45.000 EUR
Herstellungskosten der baulichen Anlagen............................................ 373.375 EUR
Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen betragen rund 373.375 EUR.
10
Nr. 4.1.1.7 der Sachwertrichtlinie
Kleiber / Tillmann; Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, 1.Auflage 2008, Bundesanzeiger Verlag, Köln
11
Seite 29 von 39
4.2.2 Alterswertminderung
Vorbemerkung
Aus § 23 ImmoWertV ergibt sich, dass eine Wertminderung der baulichen Anlagen wegen des
Alters vorzunehmen ist. Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird.
Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt werden.
Zur Bemessung der Korrekturgröße müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt werden. Dies ist erforderlich, da es sich im vorliegenden Fall um ältere Bestandgebäude handelt und diese zum Wertermittlungsstichtag, im Vergleich zu im Jahr 2015 erstellten Neubauten, eine geringere Restnutzungsdauer aufweisen.
Gesamtnutzungsdauer
Die übliche Gesamtnutzungsdauer fällt je nach Objektart unterschiedlich aus. Im Allgemeinen hat
sich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aufgrund gewachsener Ansprüche gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert. Nach der aktuellen Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Anlage 3) ergeben sich für Ein-/Zweifamilienhäuser
folgende Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemäßer Instandhaltung:
Da die vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) auf Basis einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren für Ein-/ Zweifamilienwohnhäuser abgeleitete wurden, ist es aufgrund der notwendigen Modellkonformität erforderlich, eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren der Wertermittlung im vorliegenden Fall zugrunde zu legen.
Seite 30 von 39
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV) ist der Zeitraum, in denen die baulichen
Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Gebäude (Wohnhaus), das ursprünglich um 1900 erbaut und im Laufe der Zeit umgenutzt, umgebaut und modernisiert wurde. Eine rein mathematische Ermittlung der Restnutzungsdauer würde zu einem verfälschten Ergebnis führen. Daher erscheint es als sinnvoller, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Gebäude / die baulichen
Anlagen sachgerecht zu schätzen. Die Schätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird
auch in der Fachliteratur als unproblematisch empfunden. So schreibt Kleiber12:
„Die bei (bloßer) Instandhaltung der baulichen Anlage zeitlich begrenzte Restnutzungsdauer kann üblicherweise geschätzt werden… Dabei muss allein der Blick in die Zukunft maßgebend sein, denn das,
was in der Vergangenheit an Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
ist, hat seinen Niederschlag im Bestand gefunden… Die Ermittlung der Restnutzungsdauer durch Abzug
des Alters von der üblichen Gesamtnutzungsdauer wird den gegebenen Verhältnissen oftmals nicht
gerecht. Sachgerechter ist es daher, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag
unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustands sowie der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen zu schätzen.“
Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude / baulichen Anlagen des Bewertungsobjekts, aufgrund der Bauweise, dem Zustand und der Ausstattung
auf rund 25 Jahre13 geschätzt. Diese wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde in Anlehnung an
das Modell (Anlage 4 der Sachwert-Richtlinie – Punktetabelle des Modernisierungsgrades) gewählt. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von rund 70 Jahren und einer unterstellten Restnutzungsdauer von 25 Jahren, ergibt sich ein fiktives Baujahr des Gebäudes von 1970.
(GND: 70 Jahre - RND: 25 Jahre = Alter: 45 Jahre 2015 - 45 = 1970 (fiktives Baujahr)
Hierzu wird seitens des Unterzeichners aber angemerkt, dass die Restnutzungsdauer eine modelltheoretische Rechengröße der ImmoWertV zur Übertragung von Erkenntnissen aus erfolgten
Transaktionen ist. Eine modellkonforme Anwendung der einzelnen Wertermittlungsverfahren erfordert die Bemessung von Restnutzungsdauern bei den Vergleichsobjekten wie beim Bewertungsobjekt nach gleichartigen Gesichtspunkten. Die bemessene Restnutzungsdauer stellt jedoch nur eine
grobe Prognose der tatsächlichen zukünftigen Restnutzungsdauer dar.
Weiterhin ist zu erwähnen, dass unter der Restnutzungsdauer nicht die technische, sondern die
wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu verstehen ist.
Alterswertminderung
Auf der Grundlage der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) und der wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer (RND), wird die Alterswertminderung gemäß § 23 ImmoWertV und dem Modell
zur Ableitung des Sachwertfaktors (Marktanpassung) des örtlichen Gutachterausschusses im linearen Modell wie folgt ermittelt:
Gesamtnutzungsdauer − Restnutzungsdauer
x 100
Gesamtnutzungsdauer
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und einer unterstellten Restnutzungsdauer von
rund 25 Jahren, erhält man eine Korrekturgröße von rund 64,3 Prozent des Herstellungswerts der
baulichen Anlagen, demnach rund 240.080 EUR. (64,3 % von 373.375 EUR)
12
Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage Bundesanzeiger Verlag 2014, § 6- Seite 868
13
Die Restnutzungsdauer steht aber unter dem Vorbehalt der notwendigen Revitalisierungsmaßnahmen
Seite 31 von 39
4.2.3 Sachwert der baulichen Anlagen
Der Sachwert der baulichen Anlagen ergibt sich mit den ermittelten Werten wie folgt:
–
Alterswertminderung.............................................................................. 240.080 EUR
=
Sachwert der baulichen Anlagen ........................................................... 133.295 EUR
4.2.4 Sachwert der baulichen Außenanlagen
Vorhandene bauliche Außenanlagen
Wie bereits bei den Gebäudemerkmalen beschrieben, sind insbesondere folgende baulichen Außenanlagen vorhanden:



Einfriedungen
Ver- und Entsorgungsleitungen
Zuwegung und Zufahrt
Erfahrungssätze
Im Allgemeinen werden die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen mit rd. 1 - 5 Prozent
der Herstellungskosten der baulichen Anlagen hinreichend erfasst. Im vorliegenden Fall halte ich
einen pauschalen Ansatz von 5 Prozent des Sachwerts der baulichen Anlagen für angemessen, da
auch der örtliche Gutachterausschuss diesen Prozentsatz dem Modell zur Ableitung des Sachwertfaktors (Marktanpassung) zu Grunde gelegt hat.
Sachwert der baulichen Außenanlagen
Somit ergibt sich der Sachwert der baulichen Außenanlagen wie folgt:
Sachwert der baulichen Anlagen ........................................................ 133.295 EUR
x Ansatz der baulichen Außenanlagen (5 %) ....................................................... 0,05
= Sachwert der baulichen Außenanlagen .................................................. 6.665 EUR
4.2.5 Bodenwert
Bodenrichtwert
Der Bodenwert (Wert des Bodens) ist gemäß § 16 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem/den Grundstück/en zu ermitteln. Im vorliegenden Fall wird der
Bodenwert aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Bodenrichtwerte kommen dann zur Anwendung,
wenn wie im vorliegenden Fall, keine unmittelbaren Vergleichspreise von unbebauten Grundstücken zur Verfügung stehen und weiterhin das Modell des Gutachterausschusses zur Ableitung des
Sachwertfaktors bei der Bodenwertermittlung auf den Bodenrichtwert bezogen ist (Modellkonformität). Insofern wird der Bodenwert des Grundstücks mit dem Bewertungsobjekt aus einem geeigneten Bodenrichtwert abgeleitet.
Die gängige Praxis, den Bodenwert eines Grundstücks aus Bodenrichtwerten abzuleiten, basiert
auf der Immobilienwertermittlungsverordnung. Dort heißt es in § 16 Abs. 1:
„…dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.“
Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Zonen innerhalb eines Gebietes, die im Wesentlichen gleiche Lage- u. Nutzbarkeitsmerkmale aufweisen.
Sie werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen ermittelt.
Die Größe des Bewertungsgrundstücks beträgt 2.433 m². Gemäß der digitalen Bodenrichtwertkarte
des Oberen Gutachterausschusses für das Land Niedersachsen, wurde für den Bereich mit dem
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Bewertungsobjekt ein Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei) mit folgenden wertbestimmenden
Merkmalen ermittelt:





Stichtag Bodenrichtwert
Entwicklungszustand
Bodenrichtwert
Art der Nutzung
Grundstücksgröße
: 31.12.2014
: baureifes Land
: 28 EUR/m²
: W = Wohnen
: 1.000 m²
Eine weitere Spezifizierung des Bodenrichtwerts (Geschoss- oder Grundflächenzahl - GFZ/GRZ,
Grundstückstiefe, etc.) wurde nicht vorgenommen.
Aufgrund der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten (unbeplanter Innenbereich und Außenbereich), erfolgt eine Aufteilung des Bewertungsgrundstücks in ein sogenanntes Vorderland (bebauter / bebaubarer Grundstücksbereich) = 1.000 m² und in einen Hinterlandbereich (nicht bebaubar)
= 1.433 m². Dieser Bereich wird als sogenanntes hausnahes Gartenland eingestuft. Eine Anpassung wegen der unterschiedlichen Größen zwischen dem Vorderland (1.000 m²) und dem Bodenrichtwert (1.000 m²) ist nicht notwendig. Somit ergibt sich folgender Bodenwert für das Vorderland
des Bewertungsgrundstücks:
x
=
Bodenrichtwert....................................................................................... 28,00 EUR/m²
Größe des Grundstücksbereichs ...................................................................1.000 m²
Bodenwert (Vorderland) ........................................................................... 28.000 EUR
Hinterland
Für den Hinterlandbereich wird von folgender Überlegung ausgegangen:
Haus nahe Garten-/Grünlandflächen dienen häufig der Erweiterung der eigentlichen bebauten
Grundstücke, sind aber selbst nicht bebaubar. Die Preise sind hauptsächlich vom Wert des jeweiligen benachbarten Baulandes, der Grundstücksgröße sowie von den individuellen Nutzungsvoraussetzungen des Erwerbers abhängig. Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurde im
Grundstücksmarktbericht 2015 für den Landkreis Rotenburg/W. für Gartenlandflächen folgende
Preisspanne abgeleitet 14:
Gartenland:
Ø 4,95 EUR/m² (Spanne 1,00 - 27,81 EUR/m²)
Aussagekräftiger als die vorgenannten relativen Kaufpreise ist die Angabe der Wertrelation zum
jeweils benachbarten Baulandrichtwert. Diese Wertrelation für Flächen unter 2.000 m² verdeutlicht,
das je höher das Bodenrichtwertniveau ist, je niedriger ist der Wertansatz des hausnahen Gartenlandes und umgekehrt. Die Preise größerer Flächen nähern sich oft den landwirtschaftlichen
Richtwerten an. Bei einem Bodenrichtwertniveau von 28 EUR/m² und einer Größe des Gartenlandes von rund 1.433 m², halte ich einen Ansatz von rund 8 EUR/m² (ungefähr 29 Prozent des Baulandwerts) für ortüblich und angemessen. Der Bodenwert des Hinterlandes ergibt sich wie folgt:
x
=
Ausgangswert.......................................................................................... 8,00 EUR/m²
Größe des Grundstücksbereichs ...................................................................1.433 m²
Bodenwert (Hinterland) ............................................................................ 11.464 EUR
gerundet.................................................................................................... 11.500 EUR
Der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks beträgt insgesamt rund 39.500 EUR (28.000 + 11.500)
4.2.6 Vorläufiger Sachwert
Der vorläufige Sachwert ergibt sich in dem vorliegenden Bewertungsfall somit wie folgt:
–
+
+
=
Alterswertminderung............................................................................... 240.080 EUR
Sachwert der baulichen Außenanlagen ..................................................... 6.665 EUR
Bodenwert ................................................................................................ 28.000 EUR
vorläufiger Sachwert............................................................................... 167.960 EUR
Der vorläufige Sachwert des Bewertungsgrundstücks beträgt rund 167.960 EUR.
14
vgl. Grundstücksmarkbericht 2015 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Rotenburg/W. - Seite 48
Seite 33 von 39
4.2.7 Marktanpassung
Allgemein
Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Ableitung des Verkehrswerts (Marktwerts) aus dem Sachwert, immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert
(Marktwert), also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen
wäre.
Marktanpassung im vorliegenden Fall
Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zum Sachwert, lässt
sich über so genannte Sachwertfaktoren bestimmen. Sachwertfaktoren werden auf Grundlage der
von den Gutachterausschüssen geführten Kaufpreissammlungen empirisch abgeleitet. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei den Sachwertfaktoren um Durchschnittswerte handelt,
diese aus den vergangenen Jahren stammen und somit der aktuelle Marktbezug nicht (immer)
vorhanden ist. Gemäß Grundstücksmarktbericht 2015 des örtlichen Gutachterausschusses für
Grundstückswerte, wurden für den Landkreis Rotenburg/W. Sachwertfaktoren15 (Marktanpassungsfaktoren) für Ein-/ Zweifamilienwohnhäuser ermittelt. Die Ableitung der Sachwertfaktoren erfolgte
auf Grundlage der Auswertung von 396 realisierten Verkaufsfällen. Folgende Ø Merkmale liegen
diesen Faktoren zu Grunde:
Merkmal
Ausprägung
Merkmal
Ausprägung
Kaufzeitpunkt
05.2013
Wohn-/Nutzfläche
146 m²
Bodenrichtwertniveau
55 EUR/m²
Unterkellerung
31 %
Grundstücksgröße
910 m²
Baujahr
1986
Standardstufe
2,6
Sachwert
222.000 EUR
Bei einem vorläufigen Sachwert von rund 168.000 EUR, einem Bodenrichtwertniveau von 28
EUR/m² und einer Standartstufe von 2,21, ergibt sich ein Sachwertfaktor von rund 0,74 (Marktanpassungsabschlag 26 %)16
Bei dem vorgenannten Sachwertfaktor handelt es sich um einen Durchschnittswert. Je nach Lage
und Beschaffenheit des Bewertungsobjekts sind Abweichungen möglich. Die Höhe der zu veranschlagenden Marktanpassung bedarf also einer Begründung.
Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Randlage von Hesedorf mit einer
gemischten Bebauung und für ein ländliches Gemeindegebiet typische Infrastruktur handelt. Der
Immobilienmarkt in dem Preissegment des Bewertungsobjekts im Bereich der Samtgemeinde
Zeven kann ausgeglichen angesehen werden. Der seit 2012 in den Ballungsgebieten (z. B. Hamburg, Bremen, etc.) erfolgte Anstieg des Preisniveaus von Immobilien, ist in den angrenzenden
ländlichen Bereichen nur bedingt feststellbar ist. Als positiv kann die Möglichkeit der Erweiterung /
des Ausbaus des Dachgeschosses (Wohngebäude) und die mögliche variable Nutzung (eigen
Nutzung / Vermietung) eingeschätzt werden.
Als negativ sind die Risiken in Bezug auf die Kosten für die notwendige Revitalisierung von Bereichen des Wohngebäudes, die teilweise nicht mögliche Innenbesichtigung von Gebäudebereichen
(u. a. Wohnung Nr. 2, Nebengebäude, etc.) und das noch nicht abgeschlossene bauaufsichtliche
Verfahren wegen der Errichtung von baulichen Anlagen ohne Genehmigung (Unterstand, Anbau
Nebengebäude) zu beurteilen.
Die vorgennannten Punkte führen nach meiner Auffassung dazu, dass im vorliegenden Bewertungsfall ein modifizierter Sachwertfaktor von 0,67 (Marktanpassungsabschlag in Höhe von 33
Prozent vom vorläufigen Sachwert) als angemessen angesehen werden kann, da nach meiner
Auffassung die negativen Einflusskriterien deutlich überwiegen und der Verkehrswert (Marktwert)
des Bewertungsobjekts durch diese Faktoren geprägt wird.
15
16
Diese Sachwert-/ Marktanpassungsfaktoren wurden auf Grundlage der Brutto-Grundfläche (DIN 277-1:2005-02 SW-RL, Kostenkennwert 2010, Baupreisindex, lineare Alterswertminderung, Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre, Bodenrichtwert x Grundstücksfläche, Wertansatz für sonstige bauliche Anlagen und Außenanlagen = 5 %) abgeleitet.
vgl. Grundstücksmarkbericht 2015 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises Rotenburg/W. - Seite 70
lineare Inter- und Extrapolation der angegeben Werte.
Seite 34 von 39
4.2.8 Marktangepasster vorläufiger Sachwert
Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich im vorliegenden Bewertungsfall wie folgt:
x
=
Vorläufiger Sachwert .............................................................................. 167.960 EUR
Sachwertfaktor....................................................................................................... 0,67
Marktangepasster vorläufiger Sachwert ............................................... 112.533 EUR
Der marktangepasste vorläufige Sachwert des Bewertungsobjekts beträgt rund 112.533 EUR.
4.2.9 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) müssen im vorliegenden Fall einerseits die Kosten für die Beseitigung der Unterhaltungsrückstände/Schäden
und andererseits der Bodenwert des Hinterlandes berücksichtigt werden.
In Bezug auf die Beseitigung der Unterhaltungsrückstände / Schäden verweise ich auf Kapitel
3.3.1 - Seite 16/17 des vorliegenden Gutachtens. Wie dort ausgeführt, werden die Kosten / Aufwendungen für die erforderlichen Maßnahmen mit rund 56.000 EUR angesetzt und untergliedern
sich wie folgt:






Sanierung der Wohnung Nr. 2................................................................... 35.000 EUR
Erneuerung der Heizungsanlage................................................................. 9.000 EUR
Ausbesserungs-/Erneuerungsmaßnahmen an der Fassade (Giebel) ........ 5.000 EUR
Fertigstellung des Außenschornstein .......................................................... 1.000 EUR
Ausbesserung / Erneuerung der Dachentwässerung ................................. 1.000 EUR
Überarbeitung / Erneuerung der Außenanlagen ......................................... 5.000 EUR
Es wird seitens des Unterzeichners aber nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich
bei diesen Kosten um eine grob überschlägige Schätzung handelt und aufgrund der umfangreichen Unterhaltungsrückstände / Schäden größere Schwankungen des Kostenrahmens nicht ausgeschlossen werden können.
Hinweis:
Die vorgenannten Maßnahmen sind zwingend erforderlich, um die unterstellte wirtschaftliche
Restnutzungsdauer von 25 Jahren für das Wohngebäude zu gewährleisten.
Weiterhin ist noch der Bodenwert (11.500 EUR) für den Hinterlandbereich - Haus nahes Gartenland - zu berücksichtigen.
4.2.10 Sachwert
Der Sachwert für das mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus und Nebengebäude (Carport, Abstellräume, Unterstände, etc.) bebauten Grundstücks, ergibt sich somit wie folgt:
±
=
Marktangepasster vorläufiger Sachwert ................................................ 112.533 EUR
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
 Kosten für die Beseitigung der Unterhaltungsrückstände .......... -56.000 EUR
+ Bodenwert Hinterland (hausnahes Gartenland) .......................... 11.500 EUR
Sachwert................................................................................................... 68.033 EUR
gerundet.................................................................................................... 68.000 EUR
Der Sachwert und der daraus resultierende Verkehrswert (Marktwert) des Bewertungsobjekts betragen rund 68.000 EUR.
Seite 35 von 39
4.3 Vergleichswertermittlung / Plausibilitätskontrolle
Eine Plausibilitätskontrolle des ermittelten Sachwerts wird über den Vergleichsfaktor (Kaufpreis/
Wohnfläche) durchgeführt. Dieser Vergleichsfaktor für Ein-/Zweifamilienwohnhäuser wurde seitens
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Landkreis Rotenburg / Wümme aus der
Kaufpreissammlung (332 Verkaufsfälle) abgeleitet. Folgenden Eigenschaften / Zustandsmerkmale
liegen diesem Vergleichsfaktor zugrunde:
Merkmal
Ausprägung
Merkmal
Ausprägung
Kaufzeitpunkt
12.2013
Baujahr
1986
Bodenrichtwertniveau
90 EUR/m²
Wohnfläche
147 m²
Unterkellerung
30 %
Grundstücksgröße
917 m²
Unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertniveaus (28 EUR/m²) und des Baujahres (fiktiv 1970)
ergibt sich für das Bewertungsobjekt, gemäß den Angaben im Grundstücksmarktbericht 2015 für
den Landkreis Rotenburg / Wümme, zunächst ein vorläufiger Vergleichsfaktor von rund 728
EUR/m² Wohnfläche.17 Für Abweichungen einiger wertbestimmenden Eigenschaften / Zustandsmerkmale des durch den Gutachterausschuss abgeleiteten Vergleichsfaktors gegenüber dem Bewertungsobjekt, sind im Grundstücksmarktbericht folgende Korrekturfaktoren angegeben:
Wohnfläche (157 m²)
= 0,96
Grundstücksgröße (1.000 m² - Vorderland)
= 1,04
Für die besondere Grundstücks-/Gebäudekonzeptionen (u. a. Nebengebäude) wird ein pauschaler
Korrekturfaktor in Höhe von 1,10 und für die bestehenden Risiken (Höhe / Umfang der Revitalisierungsmaßnahmen, teilweise keine Innenbesichtigung von Gebäudebereichen, bauaufsichtliches
Verfahren) ein Korrekturfaktor in Höhe von 0,90 angesetzt, da diese Merkmale zwingend berücksichtigt werden müssen und nicht in den Eigenschaften / Zustandsmerkmalen des Vergleichsfaktors der seitens des örtlichen Gutachterausschusses abgeleitet wurde, enthalten sind.
Mit den genannten Eingangswerten ergibt sich folgender Vergleichswert:
x
=
x
=
x
=
x
=
x
=
±
=
vorläufiger Vergleichsfaktor...................................................................... 728 EUR/m²
Korrekturfaktor Wohnfläche................................................................................... 0,96
Korrekturfaktor Grundstücksgröße........................................................................ 1,04
Korrekturfaktor Grundstücks-/Gebäudekonzeption ............................................. 1,10
Korrekturfaktor Risiko............................................................................................ 0,90
angepasster Vergleichsfaktor................................................................... 719 EUR/m²
Wohnfläche........................................................................................................ 157 m²
vorläufiger Vergleichswert ...................................................................... 112.971 EUR
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
 Kosten für die Beseitigung der Unterhaltungsrückstände .......... -56.000 EUR
+ Bodenwert Hinterland (hausnahes Gartenland).......................... 11.500 EUR
Vergleichswert .......................................................................................... 68.472 EUR
gerundet.................................................................................................... 68.000 EUR
Der Vergleichswert des Bewertungsobjekts, abgeleitet aus dem Vergleichsfaktor (Kaufpreis/ m²
Wohnfläche), beträgt rund 68.000 EUR und liegt genau in der Größenordnung des ermittelten
Sachwerts, der damit bestätigt wird.
Es wird aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei diesem Vergleichswert nur um
eine grob überschlägige Plausibilitätskontrolle handelt. Dies begründet sich darin, dass für einige
abweichende wertrelevante Eigenschaften (Nebengebäude / besondere Bauteile, etc.) des Bewertungsobjekts, die dem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Vergleichsfaktor zugrunde liegen,
keine Anpassungsfaktoren zur Verfügung stehen und hierfür teilweise eine freie Schätzung erfolgen musste. Dies bezieht sich auch auf die bestehenden Risikofaktoren.
Eine Ableitung des Verkehrswerts (Marktwerts) aus dem Vergleichswert ist, aufgrund der nur grob
überschlägigen Differenzierung der wertbestimmenden Merkmale, in der Regel nicht möglich.
17
Vgl. Grundstücksmarkbericht 2015 für den Landkreis Rotenburg / Wümme - Seite 75
Seite 36 von 39
5 Fragen des Gerichts
a) Sind Mieter/Pächter vorhanden?
Am Wertermittlungsstichtag bestand gemäß den Auskünften des Mieters am Tag der Ortsbesichtigung, für die Wohnung Nr. 1 eine mietvertragliche Vereinbarung. Dabei soll es sich um einen unbefristeten Mietvertrag für Wohnraum handeln, der seit 2007 besteht. Über die Höhe der Mietzahlungen wurden seitens des Mieters keine Angaben gemacht.
Eine schriftliche Ausführung des Mietvertrags konnte nicht vorgelegt und somit durch den Unterzeichner auch nicht eingesehen werden.
Der Name der/des Mieter/s/in wird aus datenschutzrechtlichen Gründen hier nicht wiedergegeben,
dem Gericht aber gesondert mitgeteilt.
Die Wohnung Nr. 2 wurde am Wertermittlungsstichtag augenscheinlich nicht genutzt (Leerstand).
b) Gibt es baubehördliche Beschränkungen?
Wie bereits im Gutachten ausgeführt18, ist für das Bewertungsobjekt ein bauaufsichtliches Verfahren beim Bauordnungsamt des Landkreises Rotenburg/W. in Bremervörde, unter der Nr. 20159/08
anhängig. Dieses Verfahren wurde im Jahr 2008 aufgrund von nicht genehmigten baulichen Anlagen (Unterstand und Anbau / Erweiterung im Bereich des Nebengebäudes) eingeleitet, bis zum
Wertermittlungsstichtag aber noch nicht abgeschlossen. Die betroffenen Bereiche sind auf dem
nachfolgenden Plan rot gekennzeichnet.
Unterstand
Anbau Nebengebäude
©2010
18
Vgl. Ausführungen in Kapitel 3.2. - Seite 9
Seite 37 von 39
c) Baulastenverzeichnis
Gemäß schriftlicher Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises Rotenburg/W. vom
20.07.2015, sind auf dem Bewertungsgrundstück keine Baulasten (§ 81 NBauO) eingetragen. Es
wird davon ausgegangen, dass auch zugunsten des Bewertungsgrundstücks keine Baulasten auf
den Nachbargrundstücken eingetragen sind.
d) Wohn-/ Nutzflächen
Folgende Wohn-/Nutzflächen der Gebäudes wurden überschlägig ermittelt:
Wohnhaus
Nebengebäude
Wohnfläche
Nutzfläche
Wohnfläche
Nutzfläche
rund 157 m²
-
-
rund 200 m²
e) Fremdeigentum
Gemäß Auskunft des Mieters der Wohnung 1 am Tag der Ortsbesichtigung, handelt es sich bei der
Einbauküche mit den elektrischen Geräten um sein Eigentum. Weitere Gegenstände auf dem
Grundstück / in dem Gebäude, bei denen es sich um Fremdeigentum handeln könnte, konnten
nicht recherchiert werden.
Hierzu wird aber nochmals darauf hingewiesen, dass einige Bereich der Gebäude nicht im Innenbereich besichtigt werden konnten.
Seite 38 von 39
6 Zusammenfassung / Verkehrswert (Marktwert)
Definition:
Der Verkehrswert (Marktwert), wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, unter Berücksichtigung aller
wertrelevanten Merkmale, zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert
(Marktwert) um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
Ableitung des Verkehrswerts (Marktwerts)
Der Verkehrswert (Marktwert) als der wahrscheinlichste Preis, ist nach § 8 Abs.1 ImmoWertV aus
dem Ergebnis der herangezogenen Verfahren, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten, der sonstigen Umstände des Einzelfalls und der zur
Verfügung stehenden Daten, zu bemessen.
Im vorliegenden Bewertungsfall wurde für das mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus und
einem Nebengebäuden (Lager-/ Abstellflächen) sowie einem Unterstand bebaute Grundstück, das
Sachwertverfahren angewandt, wobei das Ergebnis bei mit dem Bewertungsgegenstand vergleichbaren Objekten auf direktem Weg zum Verkehrswert (Marktwert) führt. Dabei wurden durchschnittliche u. a. an den Wertermittlungsstichtag angepasste Normalherstellungskosten herangezogen. Diese wurden zudem aufgrund des Gebäudealters einer Alterswertminderung unterzogen
und letztendlich an die Lage auf dem Grundstücksmarkt angepasst. Der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks wurde mittels eines geeigneten Bodenrichtwerts abgeleitet. Die Kosten / Aufwendungen für die Beseitigung der vorhandenen Unterhaltungsrückstände / Schäden wurden unter
den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt.
Der als Plausibilitätskontrolle ermittelte Vergleichswert (dieser wurde aus dem Vergleichsfaktor
EUR/m² Wohnfläche abgeleitet, der seitens des örtlichen Gutachterausschusses aus realisierten
Verkäufen ermittelt wurde), bestätigt den ermittelten Sachwert und somit das Ergebnis überschlägig.
Ergebnis:
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände, kann der Verkehrswert (Marktwert)
des mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus, einem Nebengebäude (Lager-/Abstellflächen)
und einem Unterstand bebauten Grundstücks, gelegen im Mühlenweg 1 in 27404 Gyhum / OT
Hesedorf, zum Wertermittlungsstichtag 13. August 2015, mit rund
68.000 EUR
angenommen werden.
Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interesse am Ergebnis
verfasst zu haben.
Harsefeld / Hamburg, den 14. Oktober 2015
Seite 39 von 39

Verkehrswertgutachten - Amtsgericht Zeven

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