Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis

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NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Gewerbeflächenentwicklungskonzept
für den Landkreis Wesermarsch
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
für den Landkreis Wesermarsch
von
Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter)
Matthias Franck
Timur Habekost
Kai Weber
gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums
für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr
im Auftrag des
Landkreises Wesermarsch
Hannover, März 2003
Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover ! Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: [email protected]
Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel
II
III
Landkreis Wesermarsch
Vorwort
Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) hat sich in der Vergangenheit bereits
in zahlreichen Regionen Niedersachsens mit den verschiedenen Aspekten der Gewerbeflächenpolitik auseinander gesetzt und verfügt daher über breit gefächerte Erfahrungen zu diesem Thema.
Alle diesbezüglichen Arbeiten des NIW verwenden eine regionale Betrachtungsebene, die zum
Ziel hat, die Gewerbeflächenentwicklung zwischen den verschiedenen Gemeinden abzustimmen
und Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation auszuloten. Eine regionale Herangehensweise
hat allerdings nur dann Erfolg, wenn sie die gemeindliche Planungshoheit respektiert, d.h. die
Gemeinden eng in die Erarbeitung einer Gewerbeflächenentwicklungsstrategie eingebunden werden. Ein solches durch Information, Transparenz, Koordination und Kooperation gesteuertes
Verfahren ermöglicht es, den Gemeinden einerseits hochwertige Flächen für die zukünftige Entwicklung zu sichern und andererseits durch eine mit den Nachbargemeinden abgestimmte „Gewerbeflächenpolitik mit Augenmaß“ Kosten für überdimensionierte Planungen und überzogene Bodenbevorratung zu sparen.
Diese Grundsätze gelten auch für das vorliegende „Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den
Landkreis Wesermarsch“ 1. Eine unverzichtbare Säule der Untersuchungen für den vorliegenden
Baustein war deshalb die Zusammenarbeit mit den Städten und Gemeinden des Landkreises. In
allen neun Städten und Gemeinden wurden Ende Mai / Anfang Juni 2002 ausführliche Gespräche
mit den Hauptverwaltungsbeamten und den für Bau- bzw. Planungsangelegenheiten sowie Wirtschaftsförderung zuständigen Fachleuten der Verwaltung zur Situation und zu den Perspektiven der
Gewerbeflächenentwicklung geführt. Eine umfangreiche schriftliche Gewerbeflächenerhebung
bei den Städten und Gemeinden ergänzte die Gespräche.
Eine weitere elementare Säule des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes war die Begleitung
durch eine Arbeitsgruppe unter Beteiligung der Wirtschaftsförderung Wesermarsch GmbH, der
Landkreisverwaltung sowie aller Städte und Gemeinden. Die Koordination der Bearbeitungsschritte
und die Diskussion der Zwischenergebnisse erfolgte in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber
und der Arbeitsgruppe. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept besteht aus folgenden Bausteinen:
-
Als Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung werden in Abschnitt 2 die Standortbedingungen im Landkreis Wesermarsch kurz dargestellt (S. 6). Aufbauend hierauf erfolgt eine Charakterisierung und Bewertung der einzelnen Wirtschaftsstandorte (S. 9). Die Aktivitäten
der kommunalen Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderung im Landkreis sowie
seinen Städten und Gemeinden (S. 13) wurden im Rahmen der Gemeindegespräche erörtert.
Auch sie werden in Abschnitt 2 zusammengefasst dargestellt.
-
Zur Erfassung des Gewerbeflächenangebots und der Flächennachfrage wurden in allen Städten
und Gemeinden des Landkreises die Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen, die Gewerbeflächenplanungen sowie der Flächenumsatz der vergangenen zehn Jahre schriftlich erhoben sowie im Rahmen von Gesprächen diskutiert. Die Ergebnisse werden im Abschnitt 3 Gewerbeflächenangebot und -nachfrage dokumentiert und bewertet (S. 24). Zusätzlich wird die
Gewerbeflächensituation in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten kurz charakterisiert (S. 46).
1
Das „Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch“ ist ein Baustein des Gesamtgutachtens
„Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“.
IV
-
Eine zentrale Aufgabe des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ist die Zusammenstellung
und Bewertung potenzieller Gewerbeflächen in Abschnitt 4 Für jede dieser sogenannten Vorschauflächen wurde ein Profil erstellt (S. 53).
-
Auf Grundlage der Abschnitte 2 (Standortbedingungen), 3 (Gewerbeflächenangebot und
-nachfrage) und 4 (Vorschauflächen) werden in Abschnitt 5 Konsequenzen und Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung sowie das Gewerbeflächenmarketing abgeleitet (S. 96). Insbesondere werden die Vorschauflächen vor dem Hintergrund
der Standortbedingungen und der derzeitigen Gewerbeflächensituation bewertet und mit Empfehlungen für die weitere Entwicklung versehen. Dieser Abschnitt behandelt alle relevanten
Aspekte und Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik im Landkreis Wesermarsch. Um die Bedeutung dieses Abschnitts zu betonen, ist er auf farbigem Papier gedruckt worden.
Die Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes bildet nur den ersten Schritt zur Umsetzung einer langfristigen Strategie der Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung für den
Landkreis Wesermarsch. Bei der Realisierung der vorliegenden Handlungsempfehlungen kommt
den politischen Vertretern der Städte und Gemeinden sowie des Landkreises eine zentrale
Rolle zu. Sie müssen einen Großteil der erforderlichen Rahmenbedingungen für die umsetzenden
Akteure der Verwaltungen schaffen. Teilweise ist in der Politik das Bewusstsein hierfür noch nicht
hinreichend ausgeprägt. In den Fraktionen der Gemeinderäte und des Kreistages muss deshalb
intensiv für die Erreichung der im Gewerbeflächenentwicklungskonzept formulierten Ziele
geworben werden.
Das vorliegende Gutachten konnte nur durch eine intensive Zusammenarbeit und in enger Abstimmung mit den relevanten Akteuren im Landkreis Wesermarsch erarbeitet werden. Die Städte
und Gemeinden, die Landkreisverwaltung und insbesondere die Wirtschaftsförderung Wesermarsch
GmbH haben umfangreiche Arbeitsunterlagen zur Verfügung gestellt, die Erhebungen unterstützt
und in Arbeitsgesprächen die Befunde erläutert und diskutiert. Allen Beteiligten sei an dieser Stelle
für ihre konstruktive Mitarbeit gedankt.
Die Arbeiten sind im NIW begleitet worden von Klaus-Jürgen Hentschel (Datenauswertungen), von
Mareike Bode und Susanne Endres (Redaktionsarbeiten, Datenauswertungen) sowie von Hendrik
Nee (Karten). Auch ihnen gilt unser Dank.
V
Inhalt
Seite
1.
2.
Ziele und Methodik des Konzeptes
1
1.1
1.2
1
3
Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
Ablauf der Erhebungen
Standortbedingungen, Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderung
im Landkreis Wesermarsch
2.1
2.2
Charakterisierung und Bewertung der Wirtschaftsstandorte
Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten des
Landkreises Wesermarsch und seiner Städte und Gemeinden
2.2.1
2.2.2
2.2.3
3.
4.
Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten
der Städte und Gemeinden
Strategische Positionen der Gemeindeentwicklung
Wirtschaftsförderungsgesellschaft Landkreis Wesermarsch
(WFG)
6
9
13
13
18
19
Gewerbeflächenangebot und -nachfrage im Landkreis Wesermarsch
24
3.1
3.2
3.3
3.4
27
37
41
46
Verfügbare Gewerbeflächen
Gewerbeflächenplanungen
Gewerbeflächennachfrage
Gewerbeflächensituation im Umfeld des Landkreises Wesermarsch
Vorschauflächen
49
4.1
4.2
49
53
Vorschauflächen im Überblick
Beschreibung und Bewertung der einzelnen Vorschauflächen
VI
5.
Konsequenzen und Empfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik
5.1
5.2
Zusammenfassende Bewertung der Flächenpotenziale und
Empfehlungen für die einzelnen Kommunen und Teilräume
Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und
Entwicklung von Gewerbeflächen
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.2.5
5.2.6
5.2.7
5.3
Empfehlungen zur Ausgestaltung und Organisation des
Gewerbeflächen- und Standortmarketings
5.3.1
5.3.2
5.3.3
5.3.4
5.4
Aufwertung der Verkehrsinfrastruktur
Spezielle Standortqualitäten für die maritime Wirtschaft
sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe
Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten
Umfang des Gewerbeflächenangebots im Landkreis
Wesermarsch
Strategische Flächenvorratspolitik
Gestaltung von Gewerbegebieten
Interkommunale Kooperationen
Wirtschaftsförderung als Voraussetzung für ein
erfolgreiches Gewerbeflächenmarketing
Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings
Organisation des Gewerbeflächenmarketings
Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing
Fazit und Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen
97
97
105
106
107
108
111
112
114
115
117
117
118
120
122
125
1
1.
Ziele und Methodik des Konzeptes
1.1
Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
Im Rahmen des wirtschaftlichen Strukturwandels von Regionen hat, trotz der zunehmenden Relevanz weicher Standortfaktoren, die Ausstattung mit Gewerbeflächen weiterhin entscheidende Bedeutung. Umfragen bestätigen, dass die meisten
Kommunen in Deutschland die Gewerbeflächenpolitik als eines der wichtigsten
Instrumente ihrer Wirtschaftsförderungsaktivitäten ansehen.
Ausstattung mit Gewerbeflächen hat weiterhin entscheidende Bedeutung
Die aktuellen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenpolitik stellen die Kommunen vor besondere Herausforderungen:
Herausforderungen für
die Kommunen:
-
Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben sind
immer schwieriger zu realisieren, wogegen Neugründungen und die Bestandsentwicklung, d.h. Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb von Kommunen
und Regionen, für die Flächenpolitik stark an Bedeutung gewonnen haben.
... wenig Neuansiedlungen
-
Die gewerbliche Nachfrage richtet sich zunehmend auf qualitativ hochwertige
Gewerbeflächen mit einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren. Das
bedeutet, dass es an den Standorten, auf die sich die Nachfrage konzentriert,
häufig nicht gelingt, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen,
sich aber in den Kommunen mit ungünstigen Standortbedingungen und geringer Entwicklungsdynamik z. T. große ungenutzte Flächenreserven ergeben.
... räumliche Konzentration der Nachfrage
-
Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten steigen. Auch wenn sich die meisten Betriebe
noch wenig mit diesen Aspekten der Qualität von Gewerbeflächen auseinander
setzen, so sind doch zumindest bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben zunehmend höhere Ansprüche an das unmittelbare Unternehmensumfeld zu verzeichnen.
... Qualitätsanforderungen
-
Zahlreiche Städte und Gemeinden haben sich in Hinblick auf ihr Gewerbeflächenangebot neu positioniert und so den Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten erhöht. In einigen Landkreisen wird das Gewerbeflächenangebot in Flächenpools regional gebündelt und somit effizienter vermarktet.
... Wettbewerbsdruck
-
Die notwendigen finanziellen Mittel zur Entwicklung hochwertiger und gut vermarktbarer Gewerbeflächen sind in den Städten und Gemeinden i.d.R. knapp.
Das bedeutet, dass die vorhandenen Ressourcen gebündelt und auf die Projekte mit den besten Realisierungschancen konzentriert werden müssen.
... knappe Ressourcen
-
Der seit geraumer Zeit zu beobachtende Suburbanisierungsprozess, d.h. die
Verlagerung von Betrieben aus den Zentren (beispielsweise Bremen oder Oldenburg) in das nähere Umland, hat maßgeblichen Einfluss auf die Gewerbeflächennachfrage in den umliegenden Standorten. Die Städte und Gemeinden
des Landkreises Wesermarsch können aufgrund ihrer unterdurchschnittlichen
Lagegunst hiervon jedoch kaum profitieren. Selbst in der Gemeinde Lemwerder mit ihrer vergleichsweise günstigen Entfernung zu Bremen und Delmenhorst lassen sich im Untersuchungszeitraum zwischen 1992 und 2001 lediglich
zwei Betriebsverlagerungen feststellen.
... Suburbanisierung
-
Ein Trend zur intensiveren Nutzung von Gewerbegrundstücken ist nicht auszumachen. Vor allem bei Verlagerungen und Neugründungen wird betriebsbe-
... Reserveflächen
2
dingt oftmals flächenextensiv, meist eingeschossig gebaut und ein möglichst
hoher Anteil an Reserveflächen angestrebt, um jederzeit flexibel reagieren zu
können.
... Grundstückskauf
-
Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr
Betriebsgrundstück überwiegend selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen
zwar derzeit an Bedeutung, sind aber immer noch die Ausnahme. Die anbietenden Kommunen müssen sich deshalb in der Gewerbeflächenentwicklung
und -vermarktung weiterhin unmittelbar mit den unternehmerischen Zielgruppen auseinander setzen.
... weitere Leistungen der
Wirtschaftsförderung
-
Insbesondere ansiedlungsinteressierte, aber auch ansässige Betriebe erwarten
über den reinen Grundstücksverkauf hinaus zunehmend eine Reihe weitergehender Dienstleistungen. Die lokalen und regionalen Wirtschaftsförderungsakteure sind deshalb aufgefordert, ihr Dienstleistungsangebot rund um das Gewerbegebiet zu erweitern.
Städte, Gemeinden und
Landkreis müssen sich
den Herausforderungen
stellen
Für die Kommunen im Landkreis Wesermarsch ist es unumgänglich, sich diesen
Herausforderungen zu stellen und das eigene Gewerbeflächenangebot vor dem
Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen sowohl im Hinblick auf seine
Quantität als auch seine Qualität einzuordnen, weiter zu entwickeln und dann
möglichst effizient zu vermarkten.
Zielrichtungen des vorliegenden Konzeptes:
Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept soll hierzu einen wichtigen
Beitrag leisten, indem es schwerpunktmäßig zwei Zielrichtungen verfolgt:
... Vorschauflächen auswählen und bewerten
-
Potenzielle Standorte der Gewerbeflächenentwicklung - die sogenannten Vorschauflächen - werden vor dem Hintergrund des derzeitig verfügbaren und geplanten Angebots, der zu erwartenden Flächennachfrage sowie der Standortbedingungen im Landkreis und seinem Umfeld ausgewählt und bewertet.
... Empfehlungen zur Mobilisierung, Entwicklung, und Vermarktung
-
Für die Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung dieser Vorschauflächen
werden Handlungsempfehlungen formuliert, um das künftige Flächenangebot
im Landkreis Wesermarsch bestmöglich auf die innerregionale Nachfrage ansässiger Betriebe und den interregionalen Wettbewerb auszurichten.
Unternehmerische Zielgruppen von zentraler
Bedeutung
Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des kommunalen Gewerbeflächenangebots sind die nachfragenden Betriebe. Die Vermarktungschancen der Gewerbegrundstücke sind in starkem Maße davon abhängig, dass das Angebot,
insbesondere in qualitativer Hinsicht, bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage
abgestimmt ist. Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept berücksichtigt in seinen Empfehlungen deshalb auch die potenziellen unternehmerischen
Zielgruppen des Flächenangebots.
Regionaler Ansatz des
Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ...
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept geht dabei bewusst über die einzelgemeindliche Betrachtung hinaus und verfolgt einen regionalen Ansatz. Interkommunale Kooperationen oder zumindest die regionale Koordination und Schwerpunktsetzung werden künftig wesentliche Bestandteile einer effizienten Entwicklung und Vermarktung eines hochwertigen Gewerbeflächenangebots im Landkreis
Wesermarsch sein.
... auch über die Landkreisgrenzen hinaus
Hierbei muss intensiv geprüft werden, inwiefern Kooperationen auch über die
Landkreisgrenzen hinaus sinnvoll sein können. Die Einbindung des Gutachtens
3
„Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch“ als Baustein IV in das „Gemeinsame Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte
Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ macht bereits deutlich, dass im Interesse aller Partner
die Zusammenarbeit an Stadt- und Landkreisgrenzen nicht Halt machen darf.
1.2
Ablauf der Erhebungen
Die Entwicklung von Gewerbeflächen ist und bleibt ureigenste kommunale Aufgabe. Die Kreisebene und z.T. auch die Bezirksebene sind zwar in die Planungsund Genehmigungsprozesse eingebunden, doch ausführliche Informationen zum
Stand der Planungsprozesse, zur Qualität und Ausgestaltung der Flächen und
nicht zuletzt zu Erfahrungen bei der Vermarktung und zu den angesiedelten Betrieben sind nur vor Ort bei den Städten und Gemeinden zu erhalten. Die einzelnen Aspekte der Gewerbeflächenentwicklung wurden deshalb im Rahmen der
Gemeindegespräche mit den Hauptverwaltungsbeamten und weiteren Vertretern
der Verwaltung behandelt. Als Grundlage für eine fundierte Analyse der Gewerbeflächensituation wurden bei den Kommunen Daten aus folgenden Bereichen abgefragt:
-
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen,
-
Gewerbegebietsplanungen,
-
Umsatz von Gewerbeflächen und Betriebsansiedlungen in der Vergangenheit
sowie
-
künftig zu entwickelnde, potenziell hochwertige Gewerbeflächen (Vorschauflächen)
In einem detaillierten Fragebogen ist der Bestand an verfügbaren Gewerbeflächen
in den Kommunen erhoben worden. Dabei wurde von den Gemeindeverwaltungen
für jedes räumlich getrennte Gewerbegebiet mit noch verfügbaren Flächen ein
eigener Fragenkatalog mit folgenden Informationen ausgefüllt:
-
Name des Gewerbegebietes,
-
Lage innerhalb der Gemeinde,
-
Verkehrsanbindung des Gewerbegebietes,
-
Flächengröße und Art der möglichen Nutzung 1 (v.a. GE- und GI-Nutzung),
-
Eigentumsverhältnisse,
-
Angaben zum Kaufpreis (soweit möglich),
-
Angaben zu möglichen Konflikten mit Nachbarnutzungen.
In einem weiteren Fragebogen wurden bei den Städten und Gemeinden Informationen zur Planung von Gewerbegebieten erfragt. Zusätzlich zu den o.g. Merkmalen für bestehende Gewerbegebiete - soweit sinnvoll und bereits möglich - stand
1
Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als
Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Einzelhandel) benutzt. Wird
nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt.
Quellen:
Gemeindegespräche und
Gewerbeflächenerhebung
Detaillierte Erhebung der
einzelnen Gewerbegebiete
mit noch verfügbaren
Flächen
Zusammenstellung aller
4
dabei der Planungsstand der Vorhaben im Vordergrund. In diesem Zusammenhang sind nur Flächen aufgenommen worden, bei denen die formalen Planungen
bereits begonnen hatten, d.h. mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung vorlag.
Gewerbeflächenumsatz
und angesiedelte Betriebe
in den Kommunen
Um die Gewerbeflächennachfrage in der Vergangenheit abschätzen zu können,
wurde der Umsatz (bzw. Verkauf) von Gewerbeflächen für die einzelnen Jahre
1992 bis 2001 bei den Städten und Gemeinden erhoben. Sämtliche Fälle der Gewerbeflächennachfrage, d.h. Betriebserweiterungen, Umsiedlungen innerhalb der
Städte und Gemeinden, Neugründungen und Ansiedlungen von außerhalb der
Kommunen wurden berücksichtigt. Betriebe, die vor 1992 Flächen nachgefragt
haben, blieben unberücksichtigt. Folgende Informationen wurden abgefragt:
-
Name, Standort und Gewerbegebiet,
-
Branche,
-
Beschäftigtenzahl,
-
belegte Fläche,
-
Ansiedlungsjahr,
-
Herkunft des Betriebes.
Untersuchung von Vorschauflächen als Schwerpunkt des Gutachtens
Schwerpunkt der flächenbezogenen Untersuchungen des Gutachtens ist die Zusammenstellung und Bewertung von potenziell hochwertigen, zukünftig zu entwickelnden Gewerbeflächen (Vorschauflächen), die über die bestehenden und (formal) geplanten Gewerbegebiete hinaus gehen. Auf Basis der Gemeindegespräche sowie des von den Kommunen zur Verfügung gestellten Datenmaterials wurden für alle in Betracht genommenen Vorschauflächen Profile erstellt (Abschnitt 4.2).
Besichtigung der Gewerbeflächen
Im Rahmen der Gemeindegespräche wurden die wichtigsten verfügbaren und
geplanten Gewerbeflächen sowie alle Vorschauflächen in Augenschein genommen, um unabhängig von der Datenlage einen Eindruck von den Standorten zu
erhalten.
Abgrenzung von Flächenarten
Abgrenzung der Gewerbeflächenarten
Für das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept wurde die folgende
Abgrenzung von Gewerbeflächen gewählt:
-
Vollständig belegte Gewerbegebiete: Es sind keine Flächen oder nur noch
einzelne kleine Grundstücke verfügbar. Diese Gewerbegebiete sind im Rahmen dieser Untersuchung ausgeblendet worden. Erhoben wurden lediglich die
ansässigen Betriebe, sofern sie sich seit 1992 dort angesiedelt oder erweitert,
d.h. Flächen nachgefragt haben.
-
Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen: Für diese Gebiete existiert ein
rechtsgültiger Bebauungsplan und es sind noch Grundstücke verfügbar. Die
freien Flächen sind nicht in allen Fällen sofort verfügbar, d.h. die Verfügbarkeit
kann durch z.B. mangelnde Verkaufsbereitschaft der Eigentümer, Optionierung
von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt sein. In der
5
Analyse des Gewerbeflächeangebots wird deshalb nach „sofort“ und „nicht
sofort“ verfügbaren Flächen unterschieden.
-
Geplante Gewerbegebiete: Die entsprechenden Flächen sind noch nicht verfügbar, befinden sich aber im Planungsverfahren. Die Bandbreite reicht vom
Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung bis zum bevorstehenden Satzungsbeschluss und Inkrafttreten eines Bebauungsplans.
-
Vorschauflächen: Für diese potenziellen Gewerbeflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist noch nicht erfolgt. In der Regel handelt es sich
bei den Vorschauflächen um reine „Zukunftsideen“, für die bislang noch keinerlei schriftliches Datenmaterial vorliegt.
Die Einstufung der untersuchten Flächen in verfügbare Gewerbeflächen, geplante
Gewerbegebiete und langfristige Vorschauflächen war bei einigen Flächen nicht
immer eindeutig möglich:
-
Der Übergang zwischen Gewerbegebieten mit verfügbaren Flächen und solchen, die sich noch in Planung befinden, ist fließend. So werden z.B. teilweise
Planungsverfahren nicht bis zur endgültigen Bebauungsreife durchgeführt, d.h.
der Satzungsbeschluss wird verzögert, wenn die erforderliche Flächennachfrage von Seiten der Unternehmen nicht vorhanden ist. Solche Gewerbegebiete
sind formell noch in Planung, können aber ggf. innerhalb kürzester Zeit zur Erschließung freigegeben werden.
-
Auch zwischen bereits in Planung befindlichen Gebieten und Vorschauflächen
ist eine Unterscheidung nicht immer klar zu treffen. So sind z.B. bei einigen
Vorschauflächen bereits umfangreiche, aber informelle Vorarbeiten für ein
künftiges Planungsverfahren geleistet worden, ohne dass die Planungen schon
formell begonnen hätten. Das eigentliche Planungsverfahren kann hierdurch
merklich verkürzt werden.
Einstufung der Flächen in
„verfügbar“, „geplant“
und „Vorschauflächen“
nicht immer eindeutig
Bei den Vorschauflächen sind die räumliche Abgrenzung und die Angaben von
Flächengrößen nur größenordnungsmäßig möglich. In der Regel handelt es sich
bei den betrachteten Flächen um Bruttoangaben, von denen möglicherweise lediglich Teilflächen realisiert werden sollen. Eine Addition der Flächengrößen im
Landkreis Wesermarsch ist daher nicht aussagekräftig.
Flächenangaben von Vorschauflächen nur größenordnungsmäßig
Die Realisierungschancen und zeitlichen Planungshorizonte von Vorschauflächen
sind je nach Rahmenbedingungen (z.B. Verkaufbereitschaft der Eigentümer, Nutzungskonflikte, Auflagen des Natur- und Landschaftsschutzes, noch vorhandenes
Gewerbeflächenangebot der Gemeinde) sehr unterschiedlich. Sehr kleine Vorschauflächen (unter 2 ha, z.B. „Stollhamm“, Gemeinde Butjadingen), die lediglich
für den lokalen Bedarf gedacht sind, wurden in der Erhebung nicht berücksichtigt.
Realisierungschancen
und zeitliche Planungshorizonte unterschiedlich
6
2.
Standortbedingungen, Gewerbeflächenpolitik und
Wirtschaftsförderung im Landkreis Wesermarsch
Jadebusen, Nordseeküste
und Unterweser als Grenze
Der Landkreis Wesermarsch wird im Westen vom Jadebusen, im Norden von der
niedersächsischen Nordseeküste und im Osten von der Unterweser begrenzt. Aus
dieser Küstenlage ergeben sich einerseits spezifische Standortvorteile für Schifffahrt und Häfen sowie auch für industrielle Anlagen am seeschifftiefen Fahrwasser. Darüber hinaus bietet die Küstenlage bedeutsame Potenziale für den Tourismus, vorwiegend in der nördlichsten Gemeinde Butjadingen.
Standortnachteile: Barrieren der Küstenlinie und
der Unterweser
Auf der anderen Seite sind die generellen Standortbedingungen für wirtschaftliche
Aktivitäten mit nicht wassergebundenen überregionalen Verflechtungen durch die
Küstenrandlage und die natürliche Grenze der Unterweser, die eine feste Landverbindung derzeit erst in Bremen bietet, ausgesprochen ungünstig. Die überregional bedeutsamen Linien des Straßen- und Schienenverkehrs gehen zudem großräumig am Landkreis Wesermarsch vorbei. Die Küstenlage und vor allem die Lage
an der Unterweser bedeuten darüber hinaus auch für die zentralen Orte (v.a. die
Städte Nordenham und Brake), dass sie in ihren Einzugsbereichen stark beschnitten sind.
Wesertunnel als herausragendes standortverbesserndes Projekt
Vor diesem Hintergrund ist der im Bau befindliche Wesertunnel, der eine Straßenverbindung zwischen dem Landkreis Wesermarsch und den Landkreisen Cuxhaven bzw. Stadt Bremerhaven schaffen und damit die nördliche Wesermarsch an
die Autobahn A 27 Bremerhaven – Bremen anschließen wird, ein herausragendes
Projekt zur Verbesserung der wirtschaftlichen Standortbedingungen.
Charakteristika eines
dünnbesiedelten ländlichen Raums
Die Bevölkerungsdichte im Landkreis liegt mit lediglich 114 Einwohnern/km² bei
der Hälfte des Bundesdurchschnitts. Die Region zählt entsprechend zu den vergleichsweise dünn besiedelten ländlichen Räumen in Deutschland. Der ländliche
Charakter wird auch daran deutlich, dass nur knapp 10 % der Fläche bebaut sind
und über 80 % landwirtschaftlich genutzt werden. Alle großen Wirtschaftsstandorte des Landkreises Wesermarsch liegen perlschnurartig entlang der Weser. Im
übrigen Landkreisgebiet befinden sich lediglich vereinzelt kleine Wirtschaftsstandorte.
Hoher Anteil von wertvollen Flächen für Naturund Landschaftsschutz
Der hohe Anteil landschaftlich wertvoller und naturschutzrechtlich geschützter
Flächen beschränkt die Auswahl potenzieller Gewerbeflächenstandorte. Unter den
Gesichtspunkten der Lebensqualität und der touristischen Nutzung ist dieser Umstand aber positiv zu bewerten.
Bedeutung der umliegenden Oberzentren Bremen,
Oldenburg, Bremerhaven
und Wilhelmshaven
Der Landkreis Wesermarsch liegt im weiteren Einzugsbereich der Oberzentren
Bremen (540.000 Einwohner) im Südosten, Oldenburg (157.000 Einwohner) im
Südwesten und Bremerhaven (123.000 Einwohner) im Nordosten. Die Verflechtungsbeziehungen sind im westlichen Landkreisgebiet auf die Stadt Oldenburg
und die Mittelzentren Rastede und Varel, im Süden des Landkreises auf Bremen
und Delmenhorst ausgerichtet. Wilhelmshaven im Nordwesten ist ein kleines Oberzentrum (unter 100.000 EW) mit vergleichsweise geringer Arbeitsmarktzentralität und aufgrund seiner im Vergleich zur Stadt Oldenburg ungünstigeren Erreichbarkeit insgesamt für den Landkreis Wesermarsch von untergeordneter Bedeu-
7
tung. Mittelzentren im Landkreis sind die Städte Nordenham (28.000 Einwohner)
und Brake (16.000 Einwohner).
Aufgrund seiner besonderen Lage wird der Landkreis Wesermarsch durch Stichstrecken an die bedeutsamen überregionalen Straßen- oder Schienenverkehrsachsen angebunden:
-
Die Bundesstraßen B 212 bzw. B 211 erschließen den Landkreis von Bremen
bzw. Oldenburg nach Nordenham. Die B 212 wurde in letzter Zeit durch Baumaßnahmen (Bsp. Ortsumgehung Rodenkirchen) aufgewertet. Die Ortsdurchfahrt Berne stellt jedoch weiterhin ein Hemmnis für den Verkehrsfluss dar. Die
Realisierung der bereits erfolgten Planungen zur Verbesserung der Situation
(B 212-neu) ist allerdings noch offen. Abschnitte der B 211 weisen ebenfalls
eine ungünstige Verkehrsführung auf. Im Abschnitt Mittelort-Brake ist allerdings
bereits eine neue Trassenführung geplant, durch deren Realisierung spätestens im Jahre 2010 eine erhebliche Verbesserung der Straßenführung erreicht
werden wird.
-
Die ost-westlich verlaufende B 437 verbindet den Landkreis Friesland mit der
mittleren Wesermarsch und zukünftig auch über den Wesertunnel mit der Stadt
Bremerhaven und der A 27.
-
Von Bedeutung ist zudem die Bahnstrecke Hude-Nordenham. Die Strecke ist
zwar elektrifiziert, der Ausbauzustand ist aber verbesserungswürdig. Für den
Zeitraum 2004 bis 2006 ist die Sanierung geplant.
Verkehrliche Anbindung
durch Stichstrecken
Der Landkreis Wesermarsch hat eine vergleichsweise schwache Bevölkerungsentwicklung. Vor allem in den 80er Jahren war die Bevölkerung stark rückläufig.
Mit der Wiedervereinigung verzeichnete der Landkreis dann zwar überdurchschnittliche Zuwächse, in der zweiten Hälfte der 90er Jahre schwächte sich die
Entwicklung aber wieder ab. Seit 1998 ist die Bevölkerungszahl, vornehmlich aufgrund von Abwanderungen, sogar wieder rückläufig.
Vergleichsweise schwache Bevölkerungsentwicklung
Innerhalb des Landkreises sind die Unterschiede vergleichsweise groß. Ein starker Bevölkerungszuwachs ist in der verkehrsgünstig gelegenen Gemeinde Jade
zu verzeichnen. In den Gemeinden Berne und Stadland sowie der Stadt Elsfleth
liegen die Zuwächse etwas über dem Bundesdurchschnitt. Rückläufig ist die Bevölkerungsentwicklung in der vom Strukturwandel gezeichneten Stadt Nordenham
und in den letzten Jahren auch in Brake.
Starke Unterschiede innerhalb des Landkreises
Die Wirtschaftsstruktur im Landkreis Wesermarsch ist stark durch industrielle Betriebe geprägt. Der Anteil des Verarbeitenden Gewerbes an der Gesamtzahl der
Erwerbstätigen liegt über dem Durchschnitt des Bundesgebietes (West). Entsprechend ist der Dienstleistungssektor unterrepräsentiert. Die wichtigsten Industriezweige sind
Wirtschafsstruktur stark
durch industrielle Betriebe geprägt
-
der Luftfahrzeugbau an den Standorten Nordenham (Flugzeugteile) sowie
Lemwerder (Flugzeugwartung),
-
die Elektrotechnik, u.a. in Nordenham (Elektroausrüstungen wie Schaltgeräte,
Schutzschalter, Relais u.ä., Fernmeldekabel, Meereskabel, Lichtwellenleiter,
Elektromotoren) und in Brake (Kabelbäume für Automobile, Fahrzeugleitungen),
8
-
der Schiffbau in Lemwerder (Handels-, Spezial- und Marineschiffe, Motoryachten, Großyachten), in Berne (u.a. Schlepper, Fähren, Feuerlöschboote,
Forschungsschiffe, Lotsenschiffe, Spezialboote, z.B. Seenotrettungskreuzer
sowie Zulieferungen an die Automobilindustrie) und in Elsfleth (Schiffsreparaturen, -wartungen und –umbauten, allerdings auch Verpackungsherstellung
(Omni Pac) und Schilderfabrikation (Signature Verkehrstechnik GmbH).
Weitere Branchen des
Verarbeitenden Gewerbes
Weitere Branchen des Verarbeitenden Gewerbes sind die Kunststoffverarbeitung
in Brake, die Energiewirtschaft in der Gemeinde Stadland (Kernkraftwerk Unterweser) sowie die Chemische Industrie in Nordenham (Herstellung von Titanoxid),
die Nicht-Eisen-Metallerzeugung in Nordenham (Blei- und Zinkhütte am seeschifftiefen Fahrwasser in Nordenham) sowie das Ernährungsgewerbe in Ovelgönne
(Milcherzeugnisse, Milchpulver, Speiseeis, Tiefkühlkost).
Hoher Anteil Beschäftigter in Großbetrieben
Die Industrie im Landkreis Wesermarsch ist in besonderem Maße durch Großstrukturen geprägt. Der Anteil Beschäftigter in Großbetrieben 2 ist überdurchschnittlich hoch. In sechs Betrieben arbeiten alleine 5.000 Beschäftigte. Demzufolge gibt es ein Defizit bei Klein- und Mittelbetrieben.
Hoher Anteil der Großbetriebe unter externer Kontrolle
Alle Großbetriebe sind in übergeordnete Konzernstrukturen eingebunden und
unterliegen entsprechend der externen Kontrolle, d.h. der Steuerung durch Unternehmens- bzw. Konzernzentralen außerhalb der Region. Der Anteil der Industriearbeitsplätze in eigenständigen Unternehmen beträgt im Landkreis Wesermarsch
nur 35 %.
Dienstleistungssektor:
Verkehrssektor steht im
Vordergrund
Im Dienstleistungssektor steht der Verkehrssektors (Schifffahrt) besonders im
Vordergrund. Überdurchschnittlich vertreten sind zudem der Bereich Erziehung
und Unterricht und Öffentliche Verwaltung. Wichtigster Dienstleistungsstandort im
Landkreis ist die Stadt Brake als Hafenstandort und Kreissitz. Der Verkehrssektor
ist zudem in der Stadt Nordenham aufgrund der dortigen Hafenfunktionen stark
vertreten. In der Gemeinde Elsfleth ist der Bildungssektor von großer Bedeutung.
Der Fachbereich Seefahrt der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven ist mit ca. 400 Studenten vor Ort angesiedelt. Außerdem befindet sich
dort das „Maritime Kompetenzzentrum“ (MARIKO.RIS), das im Rahmen verschiedener Projekte die Möglichkeiten der Innovationsförderung und des Innovationstransfers, besonders für KMU3 der maritimen Verbundwirtschaft, erforscht.
Vergleichsweise schwache Beschäftigtenentwicklung
Der Landkreis Wesermarsch hat nach einer etwa durchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung in den 80er Jahren zunächst von der Wiedervereinigung eher
schwächer profitiert und seitdem aufgrund des starken industriellen Strukturwandels weit überdurchschnittliche Arbeitsplatzverluste zu verzeichnen. Von 1992 bis
1999 war die Dienstleistungsentwicklung zwar überdurchschnittlich, im Produzierenden Gewerbe gingen aber von 1992 bis 1999 fast ein Viertel der Arbeitsplätze
verloren, so dass insgesamt ein Defizit von 12 % oder 3.300 Arbeitsplätzen zu
verzeichnen war. In den letzten Jahren steigt die Beschäftigung im Landkreis Wesermarsch wieder leicht an.
2
3
mit mehr als 500 Beschäftigen
kleine und mittlere Unternehmen
9
2.1
Charakterisierung und Bewertung der Wirtschaftsstandorte
Im Folgenden werden die einzelnen Wohn- und Wirtschaftsstandorte differenziert
betrachtet. Ziel ist die Charakterisierung der Städte und Gemeinden im Hinblick
auf ihre gewerbeflächenrelevanten Standort- und Vermarktungspotenziale.
Stärken für das Standort- u.
Nordenham, Stadt
Gewerbeflächenmarketing
---5
Pendlerbilanz:
28.000 Einwohner 4
+6%6
Wirtschaftsstandort:
9.400 Beschäftigte 7
-8
Wohnstandort:
- Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, Mittelzentrum, größter Wohn- und Wirtschaftsstandort des
Landkreises
- Leichter Einpendlerüberschuss, d.h. Wohn- und Wirtschaftsstandortfunktion gleichermaßen
ausgeprägt
- Hafenstandort, überwiegend Umschlag von Massengütern (v.a. Erze, Kohle, Mineralölprodukte)
- Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nahe der Wesermündung, bedeutende
Hafenstadt Bremerhaven auf der gegenüberliegenden Weserseite
- Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 62 km und Oldenburg 53 km
- Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 18 km über Weserfähre, A 29
38 km, künftig wesentliche Verbesserung der Verkehrsanbindung durch Fertigstellung des
Wesertunnels
- Verbesserte verkehrliche Anbindung in Richtung Süden durch die Bundesstraße B 212-neu
- Bahnhof Nordenham (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 1 Std. 10 Minuten)
- Wirtschaftsstruktur stark durch das Produzierende Gewerbe geprägt, zahlreiche größere
Industriebetriebe (Luftfahrzeugbau, Metallerzeugung, Elektrotechnik, Chemie)
- Arbeitslosenquote (10,3 % 9) über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt
4
5
6
7
8
9
! Lage am seeschifftiefen
Fahrwasser, wichtiger
Hafenstandort
! Künftig deutlich verbesserte Verkehrsanbindung durch Wesertunnel / B 212-neu
! Größter Wirtschaftsstandort im Landkreis
! Größter Wohnstandort
im Landkreis, dadurch
quantitativ großes Arbeitskräftepotenzial
Bevölkerung am 1.1.2002
jahresdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung 1996 bis 2002 (jeweils 1.1.) nach 7 Klassen
(+++: sehr stark ... o: etwa Bundesdurchschnitt ... ---: sehr schwach)
Einpendler abzüglich Auspendler in % der Beschäftigten am Wohnort am 30.6.2001
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2001
jahresdurchschnittliche Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (insg.) 1995
bis 2001 (jeweils 30.6.) nach 7 Klassen (+++: sehr stark ... o: etwa Bundesdurchschnitt ... ---:
sehr schwach)
30.6.2002
10
Brake (Unterweser), Stadt
Wohnstandort:
16.400 Einwohner
Pendlerbilanz:
+ 25 %
6.400 Beschäftigte
---
- mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter Wohn- und Wirtschaftsstandort des Landkreises, Kreisstadt und Mittelzentrum
- Deutlicher Einpendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wirtschaftsstandort steht im Vordergrund
- Landeseigener Hafen, überwiegend Umschlag von Massengütern (v.a. Futtermittel, Getreide,
Düngemittel, Zellstoffe, Holz, Stahl, sonstige Massengüter)
- Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“
- Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 49 km und Oldenburg 36 km
- Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 15 km über Weserfähre mit zukünftiger Verbesserung durch den Wesertunnel, A 29 23 km
- Bahnhof Brake (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 50 Minuten)
- Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Dienstleistungen geprägt, aber auch
einige größere Industriebetriebe (Gummi-/Kunststoffwaren, Metallverarbeitung, Elektrotechnik)
- Mit Abstand höchste Einzelhandelszentralität im Landkreis, einziger Standort mit Kaufkraftzufluss
- Höchste Arbeitslosenquote im Landkreis (10,4 %), über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt
! Lage am seeschifftiefen
Fahrwasser, wichtiger
Hafenstandort
! Gute Anbindung an die
B 211 und B 212, durch
die B 211-neu und den
Wesertunnel wird sich
in Zukunft eine deutlich
verbessert Verbindung
nach Oldenburg und
zur A 27 ergeben
! Großer Wirtschaftsstandort mit zentraler
Lage im Landkreis,
Kreisstadt und Behördenstandort
! Großer Wohnstandort
im Landkreis, dadurch
großes Arbeitskräftepotenzial
Elsfleth, Stadt
Wohnstandort:
9.200 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 32 %
2.000 Beschäftigte
-
+
o
! Vergleichsweise kurze
Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg
Kleiner Wirtschaftsstandort
Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund
Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“
Hafen für Binnenschiffsverkehr
Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 38 km und Oldenburg 27 km
(über L 865
Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 26 km über Weserfähre, A 29 21 km
Bahnhof Elsfleth (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 40 Minuten)
Wirtschaftsstruktur überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe (Werften) geprägt,
ein größerer Industriebetrieb (Verpackungen)
Arbeitslosenquote (10,2 %) über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt
Stadland
Wohnstandort:
7.900 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 48 %
1.400 Beschäftigte
-
-
+
++
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort
Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“
Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 13 km über Weserfähre, A 29
Wesertunnels (2003/2004)
Verbesserte verkehrliche Anbindung durch die Bundesstraße B 212-neu
Bahnhof Rodenkirchen (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 1 Std.)
Wirtschaftsstruktur überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe geprägt, Standort
des Kernkraftwerks „Unterweser“
Niedrigste Arbeitslosenquote im Landkreis (8,1 %) wie im Bundesdurchschnitt, unter dem
Landkreiswert
! Lage zwischen den
beiden größten Wirtschaftsstandorten des
Landkreises Nordenham und Brake
! Künftig deutlich verbesserte Verkehrsanbindung durch Wesertunnel / B 212-neu
11
Lemwerder
Wohnstandort:
7.500 Einwohner
Pendlerbilanz:
-5%
2.400 Beschäftigte
o
---
Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord)
- Kleiner Wirtschaftsstandort
- Leichter Auspendlerüberschuss, d.h. Wohn- und Wirtschaftsstandortfunktion gleichermaßen
ausgeprägt
- Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nordbremische Stadtteile auf der
gegenüberliegenden Weserseite
- Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 23 km und Oldenburg 33 km,
Entfernung nach Delmenhorst 16 km
- Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 8 km über Weserfähre, A 28 16 km
- Sonderflughafen vorhanden (ASL), der auch von Geschäftsleuten genutzt werden kann
- Wirtschaftsstruktur sehr stark durch Produzierendes Gewerbe geprägt, einige größere Industriebetriebe (Luftfahrzeugbau, Schiffbau)
- Arbeitslosenquote (8,2 %) wie im Bundesdurchschnitt, unter dem Landkreiswert
Berne
Wohnstandort:
7.200 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 38 %
1.400 Beschäftigte
+
+
- Sehr kleiner Wirtschaftsstandort
- Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund
- Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nordbremische Stadtteile auf der
gegenüberliegenden Weserseite
- Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 30 km und Oldenburg 25 km,
Entfernung nach Delmenhorst 20 km
- Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 15 km über Weserfähre, A 29 17 km
- Bahnhof Berne (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 30 Minuten)
- Wirtschaftsstruktur stark durch Produzierendes Gewerbe geprägt, einige größere Industriebetriebe (Schiffbau, Metallverarbeitung)
- Arbeitslosenquote (8,6 %) unter dem Landkreisdurchschnitt, aber über dem Bundeswert
Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord)
Butjadingen
Wohnstandort:
6.600 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 38 %
1.000 Beschäftigte
-
o
--
vergleichsweise periphere Lage im Norden des Landkreises Wesermarsch
Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 28 km über Weserfähre, A 29
Wesertunnels
- Verbesserte verkehrliche Anbindung in Richtung Süden durch die Bundesstraße B 212-neu
- Wirtschaftsstruktur stark durch Dienstleistungen geprägt, bedeutender Tourismusstandort an
der Nordseeküste mit den Nordseebädern Tossens und Burhave sowie den Küstebadeorten
Eckwarderhörne und Fedderwardersiel
- Arbeitslosenquote (8,4 %) unter dem Landkreisdurchschnitt, aber über dem Bundeswert
! Stärken der Gemeinde
beziehen sich in erster
Linie auf ihre Funktion
als Tourismusstandort
12
Jade
Wohnstandort:
5.900 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 63 %
670 Beschäftigte
+++
o
-
Hoher Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht deutlich im Vordergrund
Lage in Nähe der Verkehrsachse A 29 (Wilhelmshaven - Oldenburg - Osnabrück)
Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 65 km und Oldenburg 32 km,
Entfernung nach Wilhelmshaven (künftiger Jade-Weser-Port) 35 km
- Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 29 7 km
- Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Dienstleistungen geprägt, keine nennenswerten Industriebetriebe
- Arbeitslosenquote (8,5 %) unter dem Landkreiswert, aber über dem Bundesdurchschnitt
Entfernung zu einer Autobahnanschlussstelle
(A 29 Jaderberg)
! Lage in Nähe der Verkehrsachse A 29 Wilhelmshaven (JadeWeser-Port) - Oldenburg - Osnabrück
Ovelgönne
Wohnstandort:
5.700 Einwohner
Pendlerbilanz:
- 67 %
630 Beschäftigte
-
---
Hoher Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht deutlich im Vordergrund
Lage im Binnenland des Landkreises Wesermarsch
Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 20 km über Weserfähre, A 29 16 km
Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe geprägt, ein
größerer Industriebetrieb (Nahrungsmittel)
- Arbeitslosenquote (8,8 %) unter dem Landkreiswert, aber über dem Bundesdurchschnitt
13
2.2
Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten des
Landkreises Wesermarsch und seiner Städte und Gemeinden
2.2.1
Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten der
Städte und Gemeinden
Die Bestandsaufnahme der Gewerbeflächenpolitik sowie der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Kommunen erfolgte im Rahmen der Gemeindegespräche
Ende Mai bis Anfang Juni 2002. Gesprächspartner vor Ort waren neben den jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten weitere Fachleute aus der Verwaltung, z.B.
Bauamtsleiter, Kämmerer sowie ggf. das für Wirtschaftsförderung zuständige
Fachpersonal.
Im Rahmen der Gemeindegespräche: Bestandsaufnahme der ...
Im Bereich Gewerbeflächenpolitik wurden in den Gesprächen schwerpunktmäßig
folgende Themen behandelt:
... Gewerbeflächenpolitik
sowie der ...
-
Zuständigkeiten für die Gewerbeflächenentwicklung innerhalb der Verwaltung,
-
Strategien der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die Städte und Gemeinden und (kommunale) Finanzierung der Entwicklung von Gewerbeflächen,
-
Aktivitäten zur Vermarktung von Gewerbeflächen,
-
Möglichkeiten zur interkommunalen Kooperation.
Darüber hinaus wurden mit den Vertretern der Städte und Gemeinden deren Aktivitäten der kommunalen Wirtschaftsförderung erörtert. Hierbei ging es in erster
Linie um
-
Aufgaben, Schwerpunkte und Instrumente der lokalen Wirtschaftsförderung,
-
die Zuständigkeiten und Organisation innerhalb der Verwaltung sowie personelle und finanzielle Ressourcen für Wirtschaftsförderungsaktivitäten,
-
weitere lokale Akteure außerhalb der Verwaltung sowie
-
die Zusammenarbeit mit der WFG und überregionalen Institutionen.
... Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Kommunen
Zuständigkeiten sowie Strategien der Entwicklung von Gewerbeflächen
Die Gewerbeflächenentwicklung der Kommunen im Landkreis Wesermarsch erfolgt in der Regel durch das Zusammenspiel der jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten mit dem Bauamt (Bauleitplanung) und der Kämmerei (Liegenschaften / Vermarktung) unter Einbeziehung der entsprechenden politischen Gremien.
Lediglich im Fall der Stadt Nordenham existiert ein eigens für Wirtschaftsförderung
zuständiges Referat, das in enger Zusammenarbeit mit dem Stadtdirektor, der
Kämmerei und dem Baudezernat für die Gewerbeflächenentwicklung zuständig
ist. Die geringe Größe der einzelnen Gemeindeverwaltungen ermöglicht in der
Regel eine direkte und unkomplizierte Abstimmung zwischen den Verantwortungsträgern der beteiligten Ämter bzw. Fachbereiche unter Federführung des
jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten.
Abstimmung der Gewerbeflächenentwicklung in
den Städten und Gemeinden
14
Gemeinde Berne: Stedinger Entwicklungs-, Beratungs- und Dienstleistungsgesellschaft mbH
(EBD)
Die Gemeinde Berne hat die „Stedinger Entwicklungs-, Beratungs- und Dienstleistungsgesellschaft mbH“ (EBD) als einhundertprozentige Tochter gegründet, die
laut Firmenprofil auf der eigenen Website10 sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen erschließt und entwickelt. Bisher ist sie allerdings erst in den Bereichen
Wohngebietsentwicklung, Bau öffentlicher Einrichtungen (Schulen) und als Betreiberin des Betriebshofes tätig geworden. An Personal verfügt die Gesellschaft über
drei Personen (Vollzeitstellen), die ursprünglich in der Gemeindeverwaltung beschäftigt waren. Die Tätigkeiten der EBD erfolgen in enger Abstimmung und gemäß den Planungen und Beschlüssen von Rat und Verwaltung der Gemeinde.
Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung in
Eigenregie der Städte und
Gemeinden
Derzeit stehen sämtliche Städte und Gemeinden außer Berne im Landkreis Wesermarsch der Beteiligung einer Entwicklungsgesellschaft an der Gewerbeflächenentwicklung und Vermarktung eher skeptisch gegenüber und versprechen
sich hiervon keine entscheidenden Vorteile. Sie betreiben entsprechend alle
Schritte vom Flächenerwerb bis zur Vermarktung der Gewerbegrundstücke in
eigener Regie. Selbst die Verantwortlichen in der Gemeindeverwaltung Berne
betrachten die Möglichkeit einer Beteiligung als zukünftige Option.
Engpässe bei der Mobilisierung von Flächen:
Haushaltslage, Verkaufsbereitschaft + Preisforderungen
Ein Hauptproblem bei der Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen ist
für alle Kommunen im Landkreis der Erwerb bzw. die eigentumsrechtliche Sicherung der erforderlichen Grundstücke durch die Kommune. In einigen Fällen besteht keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer. Zudem haben begonnene Bauleitplanungsprozesse ohne vorherigen Flächenerwerb bereits einmal zu
Preissteigerungen geführt. Damit verschlechtern sich die Vermarktungschancen
bzw. werden die kommunalen Haushalte stärker belastet. Teilweise ist die Haushaltslage so ungünstig, dass der Kauf von Flächen zum Zwecke der Bevorratung
seit Jahren nicht mehr möglich ist.
Frühzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der
Flächen nicht immer gelungen
Die überwiegende Zahl der Städte und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch
strebt grundsätzlich an, die Grundstücke, die für die Entwicklung von Gewerbeflächen gedacht sind, bereits vor der Durchführung der Bauleitplanung eigentumsrechtlich zu sichern. In der Vergangenheit ist dieses, wie u.a. die Erhebung des
Gewerbeflächenangebots zeigt (Abschnitt 3), nicht immer angestrebt worden bzw.
nicht immer gelungen. Rund 39 % der in Bebauungsplänen ausgewiesenen und
theoretisch verfügbaren Gewerbeflächen befinden sich derzeit in privatem Eigentum. Im Falle der in Planung befindlichen Gewerbeflächen beträgt der nicht in
kommunalem Besitz befindliche Anteil noch 57 %.
Zukünftig wird nach Angaben der Kommunen weiterhin die Strategie einer langfristigen Flächenvorratspolitik verfolgt, um die kommunalen Einstandspreise für
künftige Gewerbegrundstücke so gering wie möglich zu halten.
Aktivitäten zur Vermarktung von Gewerbeflächen
Vermarktungsaktivitäten
der Kommunen im Landkreis Wesermarsch
Von den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch werden unterschiedliche Vermarktungsaktivitäten betrieben, u.a.
10
http://www.stedinger-ebd.de/
15
-
Darstellung der Gewerbeflächen im Internet (Präsentation auf den Webseiten
der jeweiligen Kommunen sowie im Gewerbeflächen-Informations-System GewIS und KomSIS),
-
Informationsstände auf verschiedenen Messen und Gewerbeschauen in Zusammenarbeit mit der WFG,
-
Veröffentlichung der aktuellen Gewerbeflächenentwicklung im Wirtschaftsblatt
der WFG,
-
vereinzelt Anzeigen in lokalen, regionalen und überregionalen Zeitungen,
-
Aufstellen von Werbetafeln am Gewerbegebiet sowie an Durchgangsstraßen.
Die Mehrzahl der Kommunen betreibt keine aktive Vermarktung der Gewerbeflächen in ihrem Gemeindegebiet, d.h. eine zielgerichtete Ansprache von Unternehmen (regional und überregional) mit der Absicht, sie zur Ansiedlung zu bewegen,
findet nicht statt. Vielmehr wird auf eine Nachfrage seitens potenziell interessierter
Unternehmen gewartet und daraufhin reagiert. Dieses gilt insbesondere für die
kleineren Gemeinden, denen die personellen Voraussetzungen fehlen. In allen
Fällen besteht aber nach Angaben der Gesprächspartner eine gute Zusammenarbeit mit der WFG bei der Gewerbeflächenvermarktung.
In den Kommunen teilweise keine personellen
Ressourcen für aktive
Gewerbeflächenvermarktung
Oftmals sind es nach Einschätzung der Städte und Gemeinden aber nicht unbedingt die aktiven Vermarktungsbemühungen, die zum Erfolg führen. In den meisten Fällen wären die grundstücks- und ansiedlungsinteressierten Unternehmen
bereits vor Ort oder zumindest in unmittelbarer Nähe ansässig und von sich aus
an die Kommunalverwaltungen herangetreten. Diese Beobachtung deckt sich mit
den Erhebungen des Gewerbeflächenumsatzes und der Betriebsansiedlungen
(Abschnitt 3.3), die zeigen, dass der Großteil der Gewerbeflächennachfrage aus
den jeweiligen Städten und Gemeinden selbst stammt.
Aktive Vermarktungsbemühungen oftmals wenig
erfolgreich
Im Hinblick auf die Zielgruppen der Gewerbeflächenvermarktung bzw. die ansiedlungswilligen Betriebe sind die meisten Kommunen für ein breites Branchenspektrum offen. Kommunen mit Gewerbeflächen am Fahrwasser der Weser setzen
daneben den Schwerpunkt auf hafenaffine Gewerbe- und Industriebetriebe. Ausgeschlossen ist im Regelfall die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels, um negative Auswirkungen für die Ortskerne zu vermeiden.
Keine enge Abgrenzung
von Zielgruppen der Gewerbeflächenvermarktung
Die Kommunen prüfen in der Regel - unabhängig von der Branche - zunächst die
Unternehmen, indem sie Gespräche über den geplanten Investitionsumfang führen. Erst wenn grundsätzliche Konflikte am gewünschten Standort ausgeschlossen werden können, wird auf die detaillierten Ansiedlungsmodalitäten eingegangen.
Prüfung der Betriebe
durch die Kommunen
Möglichkeiten zur interkommunalen Kooperation
Die Gemeindevertreter haben sich in den Gesprächen im Hinblick auf die Möglichkeit von interkommunalen Kooperationen bei der Gewerbeflächenentwicklung
grundsätzlich offen gezeigt. Allerdings wurde auch betont, dass interkommunale
Ansätze echte Vorteile für die jeweilige Gemeinde bringen müssten.
Kommunen grundsätzlich
zu interkommunalen Kooperationen bereit
16
Bisher nur wenig Erfahrung bei der gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklung
Bei den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch besteht im Hinblick
auf eine zwischengemeindliche Kooperation bei der Gewerbeflächenentwicklung
bislang nur ein Beispielfall. Es handelt sich um die Gewerbegebiete „Wesertunnel“, Stadt Nordenham und „Hiddingen-Weserquerung“, Stadland, die interkommunal entwickelt werden.
An vier weiteren Standorten könnten sich die Kommunen interkommunale Gewerbegebietsentwicklungen vorstellen, in einem Fall sogar kreisübergreifend. Der
diesbezügliche informelle Austausch befindet sich allerdings in einem noch recht
unkonkreten Stadium.
Nach Einschätzung der Gesprächspartner ist noch sehr viel Überzeugungsarbeit
in den Verwaltungen und v.a. auch der Politik nötig, um ein offenes Kooperationsklima zwischen den Kommunen des Landkreises sowie kreisgrenzenüberschreitend zu schaffen. Die Initiativen der WFG, gerade auch im Hinblick auf die erhöhten Fördermöglichkeiten für die Erschließung interkommunaler Gewerbegebiete,
werden hier sicherlich auch in näherer Zukunft eine Intensivierung der kooperativen Tendenzen bewirken.
„Vorteile: Gemeinsame
Finanzierung und Vermarktung, bessere Chancen für Förderung“
Die generelle Bereitschaft zur interkommunalen Zusammenarbeit schlägt sich
aber bereits in den Vorschauflächen (Abschnitt 4) nieder, die vom NIW gemeinsam mit den Gemeindevertretern ausgewählt wurden. Von 14 potenziellen Gewerbeflächen sind 7 Standorte als interkommunale Gewerbegebiete prädestiniert
bzw. enthalten Ansätze interkommunaler Zusammenarbeit. Die Vorteile gemeinsamer Gewerbegebiete werden von den Städten und Gemeinden u.a. in der Zusammenarbeit bei der Finanzierung (Erschließung) und Vermarktung der Flächen,
hinsichtlich der Möglichkeit einer Konzentration auf qualitativ absolut hochwertige
Gewerbegebiete (z.B. hohe Verkehrsgunst) sowie im Hinblick auf bessere Chancen für die Infrastrukturförderung gesehen.
Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Städte und Gemeinden
Personelle Zuständigkeiten für Wirtschaftsförderung in den Städten und
Gemeinden
Wirtschaftsförderung wird in den Kommunen des Landkreises Wesermarsch überwiegend federführend von den Hauptverwaltungsbeamten wahrgenommen
(„Wirtschaftsförderung als Chefsache“) und hat damit einen entsprechend hohen
Stellenwert unter den kommunalen Aufgaben. Ergänzend hierzu sind je nach Gemeinde die Leiter des Fachbereichs bzw. Amtes für Bauen (Berne, Butjadingen,
Lemwerder und Ovelgönne) und der Kämmerei (Berne, Brake, Butjadingen, Elsfleth, Nordenham, Ovelgönne) in die Wirtschaftsförderungsaktivitäten eingebunden. Die Stadt Nordenham besitzt ein eigenes Referat für Wirtschaftsförderung, in
dem neben dem Leiter noch eine Sachbearbeiterin und eine Schreibkraft für die
Wirtschaftsförderung zuständig sind. Einige Gemeinden stellen ebenfalls weiteres
Personal, vornehmlich Sachbearbeiter, für die Wirtschaftsförderung zur Verfügung
(Elsfleth, Lemwerder).
Unternehmenskontakte
als Schwerpunkt der Wirtschaftsförderung
Schwerpunkte der Wirtschaftsförderungsaktivitäten sind die Entwicklung des Unternehmensbestandes und die Kontaktpflege zur lokalen Wirtschaft. Es herrscht
eine vornehmlich zurückhaltende, eher reaktive Wirtschaftsförderung vor, die in
der Regel erst dann tätig wird, wenn Unternehmen mit Anliegen an sie herantreten. Einzelne Städte und Gemeinden (bspw. Nordenham, Lemwerder) bemühen
sich diesbezüglich um eine aktivere Strategie. Allgemein wünscht sich die Mehr-
17
zahl der Gemeinden eine Intensivierung der Wirtschaftsförderungsaktivitäten,
aufgrund der allgemein problematischen kommunalen Finanzsituation sind Verbesserungen auf diesem Gebiet jedoch schwierig.
Darüber hinausgehende Aufgaben der Wirtschaftsförderung wie z.B. die überregionale Ansiedlungswerbung, die Beratung von Existenzgründern, die Förderung
des Technologietransfers oder Komponenten des Standort- und Stadtmarketings
werden lediglich von der Stadt Nordenham wahrgenommen, die über entsprechende personelle Ressourcen verfügt.
Weitere Aufgaben der
Wirtschaftsförderung
Bei spezialisiertem Beratungsbedarf - überwiegend handelt es sich hierbei um
Fördermittel- und Existenzgründungsberatung - werden die Unternehmen von den
Städten und Gemeinden in der Regel an die WFG weitervermittelt. Die Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Landkreises wird durchweg als sehr positiv bezeichnet. Die WFG gilt unter den Gemeinden als zentraler
regionaler Ansprechpartner in weitergehenden Fragen der Wirtschaftsförderung.
Bei spezialisiertem Beratungsbedarf Weiterleitung
an die WFG
Weitere verwaltungsexterne Akteure auf dem Feld der Wirtschaftsförderung vor
Ort sind bisher nur in den Städten Brake und Nordenham aktiv. Der gerade gegründeten „Marketing und Tourismus e.V.“ in Brake, in dem die Stadt neben Mitgliedern aus Gewerbe und Handel vertreten ist, verfolgt das Ziel einer positiven,
strategischen Entwicklung der Stadt Brake in gewerblicher und touristischer Hinsicht. Der „Nordenham Marketing & Touristik e.V. (NMT) ist ebenfalls für die Wirtschaftsförderung in weiterem Sinne zuständig. Aufgabenfelder sind Stadtmarketing, Citymanagement sowie Einzelhandels- und Tourismusförderung.
Weitere Wirtschaftsförderungsakteure
Insgesamt haben die Gespräche gezeigt, dass sich die Gemeinden im Landkreis
Wesermarsch der Bedeutung der kommunalen Wirtschaftsförderung für die Entwicklung der Unternehmen vor Ort bewusst sind. Allerdings sind die personellen
Ressourcen für Wirtschaftsförderungsaktivitäten eingeschränkt. Vorwiegend liegt
die Zuständigkeit für Wirtschaftsförderung bei den Hauptverwaltungsbeamten
sowie weiteren leitenden Mitarbeitern der Verwaltung, die allerdings auch eine
Vielzahl anderer kommunaler Aufgaben zu erledigen haben. Der Wunsch der
Städte und Gemeinden, in naher Zukunft zusätzliches Personal für diese Aufgaben zur Verfügung zu stellen, wird aufgrund der finanziellen Lage nur unter
Schwierigkeiten zu verwirklichen sein.
Personelle und finanzielle
Ressourcen für Wirtschaftsförderung weiter
ausbaufähig
18
2.2.2
Strategische Positionen der Gemeindeentwicklung
Wohn-, Wirtschafts-, Einkaufs-, Freizeit- und Tourismusfunktionen der
Gemeinden
Ergänzend zur Bestandsaufnahme der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten wurden in den Gemeindegesprächen die allgemeinen
Ziele und Strategien der Gemeindeentwicklung diskutiert. Hierbei ging es vor allem um die Position der jeweiligen Gemeinde im Spannungsfeld zwischen den
Funktionen als Wohn-, Wirtschafts-, Einkaufs- sowie Freizeit-, Erholungs- und
Tourismusstandort.
Tendenziell eher gemäßigte Einwohnerentwicklung
und Wohnbauaktivitäten
Im Vergleich der Kommunen zeigt sich im Falle der Bevölkerungsentwicklung ein
differenziertes Bild. Jade weist diesbezüglich eine überdurchschnittliche Entwicklung auf, im Gegensatz zu den Städten Brake und Nordenham, deren Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum 1996 – 2001 rückläufig war. Jade profitiert sicherlich von der günstigen Autobahnanbindung nach Oldenburg und beabsichtigt
demgemäss, weitere Wohngebiete in Jaderberg auszuweisen. Die Wohnbauentwicklung wird von den übrigen Städten und Gemeinden der Wesermarsch zurzeit
bedarfsorientiert moderat geplant, um einer Überlastung kommunaler Infrastruktur
vorzubeugen und teilweise bereits vorhandene monofunktionale Ausrichtungen
(Auspendlerstandorte) nicht zu verstärken.
Tourismus ist für Butjadingen wichtigster Wirtschaftsfaktor
Eine Strategie als Tourismusstandort im klassischen Sinne verfolgt vornehmlich
die Gemeinde Butjadingen. Der Grund hierfür liegt in den naturräumlichen Potenzialen als Küstengemeinde. Pro Jahr werden in etwa 1 Mio. Übernachtungen gezählt, die sich vornehmlich auf die Badeorte Burhave und Tossens konzentrieren.
Durch die Erweiterung des Angebots und den Ausbau der touristischen Infrastruktur versucht die Gemeinde eine Verlängerung der Saison zu erreichen.
Weitere Tourismusstandorte im Landkreis Wesermarsch
In der Gemeinde Jade befindet sich in der Ortschaft Sehestedt ein Strandbad mit
Campingplatz. Daneben bemühen sich auch die anderen Städte und Gemeinden
im Landkreis unterschiedlich stark um eine Verbesserung des touristischen Angebots. Besonders die Städte Elsfleth, Nordenham und Brake sowie die Gemeinden
Berne, Lemwerder und Stadland (50.000 Übernachtungen pro Jahr) versuchen,
die Lage an der Weser touristisch (z.B. Segelsport, historische Schifffahrt) zu nutzen sowie ansprechende Angebote für Radtouristen anzubieten (Weserradweg,
Deutsche Sielroute). Auch die Binnengemeinde Ovelgönne lockt mit attraktiver
Landschaft und dem kulturhistorisch interessanten Ortskern vornehmlich Radtouristen an. Für Campingtouristen und Wohnmobilisten sind Stellplätze vorhanden
(z.B. in Lemwerder). Teilweise ist eine Aufwertung der Uferbereiche (Marina und
Promenade in Nordenham und Brake) geplant. Mit den Gemeinden der östlichen
Weserseite befinden sich kooperative Tourismusprojekte im Aufbau.
Potenziale für Freizeit und
Erholung
Die Übergänge zwischen Naherholung und Tourismus sind fließend. Für die nicht
unbeträchtlichen Einwohnerzahlen in den benachbarten Städten Bremen, Oldenburg und Delmenhorst und die eigene Bevölkerung bieten die Städte und Gemeinden der Wesermarsch ein in stetigem Ausbau befindliches Angebot an Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Hier werden von den Gemeinden weitergehende Entwicklungsmöglichkeiten gesehen, die auch in aktuellen Projekten zum Ausdruck kommen (z.B. Ausbau des Freizeitbades Störtebecker in Nordenham).
19
Die Auswertung der Einzelhandelszentralität aller Gemeinden im Landkreis Wesermarsch zeigt, dass die Städte Brake und Nordenham einen Zufluss an einzelhandelsrelevanter Kaufkraft schwerpunktmäßig im Segment Lebensmittel / täglicher Bedarf verzeichnen können. Generell besteht seitens der Einwohner im
Landkreis die Tendenz, Güter des längerfristigen Bedarfs (u.a. Textilien) in den
Oberzentren Oldenburg und Bremen sowie teilweise in den Städten Delmenhorst,
Bremerhaven und Varel zu kaufen, da Auswahl und Angebot vor Ort nicht als ausreichend bewertet werden. Demzufolge sind Nordenham und Brake bemüht, ihre
Attraktivität als Einzelhandelsstandort durch qualitätssteigernde Maßnahmen (z.B.
Schaffung gut erreichbarer Parkflächen) zu verbessern, um den Kaufkraftabfluss
bei Gütern des längerfristigen Bedarfs zu reduzieren.
Wichtigste Einkaufsstandorte im Landkreis:
Städte Brake und Nordenham
Insgesamt wurde in den Gesprächen betont, dass die Kommunen im Landkreis
Wesermarsch eine ausgewogene Stadt- und Gemeindeentwicklung mit tendenziellem Schwerpunkt Wirtschaftsentwicklung anstreben. Eindeutige Schwerpunkte,
d.h. die Konzentration auf einzelne Funktionen sind, außer im Falle von Butjadingen, nicht auszumachen.
Insgesamt ausgewogene
Stadt- Gemeindeentwicklung angestrebt
2.2.3
Wirtschaftsförderungsgesellschaft Landkreis Wesermarsch (WFG11)
Die Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Landkreises Wesermarsch (WFG) mit
Sitz in der Kreisstadt Brake wurde im Sommer 1998 in der Rechtsform der GmbH
gegründet. Sie ist aus dem Amt für Wirtschaftsförderung beim Landkreis Wesermarsch hervorgegangen. Hauptgesellschafter ist der Landkreis Wesermarsch, der
51 % der Gesellschaftsanteile hält. Weitere Gesellschafter sind die Städte und
Gemeinden des Kreises (Berne, Brake, Butjadingen, Elsfleth, Jade (seit 2000),
Lemwerder, Nordenham, Ovelgönne und Stadland), drei Kreditinstitute 12 sowie
die EWE AG und die Wohnungsbaugesellschaft Wesermarsch.
Rechtsform und Gesellschafterstruktur
Die WFG beschäftigt derzeit 11 Mitarbeiter auf sieben Vollzeit- und vier Teilzeitstellen (z.T. mit befristeten Verträgen). Als Haushaltsbudget stellt der Landkreis
ca. 500.000 € pro Jahr zur Verfügung, wovon 2/3 für Personalkosten aufgewendet
werden.
Personelle und finanzielle
Ressourcen
Hauptziel der WFG ist laut Gesellschaftsvertrag, die „wirtschaftliche Entwicklung
im Landkreis Wesermarsch voranzutreiben und zu begleiten“, um die regionale
Wirtschaftsstruktur zu verbessern. In diesem Zusammenhang hat die Sicherung
der bestehenden und die Schaffung neuer Arbeitsplätze eine hohe Priorität. Mit
Hilfe der kooperativen Beteiligung regionaler Akteure versucht die WFG ein wirtschaftsfreundliches Klima zu schaffen, das endogene Potenzial zu stärken sowie
Image und Identität des Landreises Wesermarsch zu schärfen und zu verbessern;
diesbezüglich werden auch EU-Projekte initiiert und koordiniert. Die WFG versteht
sich als Dienstleistungsanbieter und Ansprechpartner für die Unternehmen und
Kommunen bei wirtschaftsrelevanten Fragestellungen und Problemen. Sie fungiert
als Schnittstelle zwischen Verwaltung, Wirtschaft und Politik. Zur Erreichung die-
Hauptziele der WFG
11
12
im Folgenden mit WFG abgekürzt, die Angaben der WFG stammen aus dem Geschäftsbericht
2001 und einem Gespräch mit Herrn Wilke
Bremer Landesbank Oldenburg, Raiffeisenbank Varel-Nordenham eG, Landessparkasse zu
Oldenburg)
20
ser Oberziele nimmt die WFG vielfältige Aufgaben der kommunalen Wirtschaftsförderung und des Regionalmarketings wahr.
Aufgabenschwerpunkte
Die Arbeitsfelder der WFG sind in Anbetracht der verfolgten Ziele ausgesprochen
weit gefächert (Wirtschaftsförderung, Europa, Regionalmarketing / ländlicher
Raum sowie Tourismus). Im Bereich der klassischen Wirtschaftsförderung sind
neben der Förderung von Existenzgründern vor allem die Unterstützung investitionswilliger Unternehmen (z.B. Fördermittelberatung) und die Bestandsentwicklung
von entscheidender Bedeutung; in diesem Zusammenhang sind auch die Aktivitäten zur Innovations- und Technologietransferförderung zu sehen.
Aufgaben im Einzelnen
Das Leistungsangebot der WFG umfasst:
-
Existenzgründungsberatung,
-
Fördermittelberatungen bei Unternehmensgründungen oder –erweiterungen,
Schwerpunkt GA-Förderung - diesbezüglich auch Antragsannahme und Weiterleitung an die Bezirksregierung Weser-Ems,
-
Beratung über Inanspruchnahme öffentlicher Finanzierungshilfen,
-
Vermittlung von Kontakten zu Behörden (Arbeitsämter), Kammern (Handwerkskammer, IHK) und Institutionen (Kreditinstitute der Wesermarsch),
-
Förderung des Technologietransfers, z.B. durch kooperative, kreisübergreifende Finanzierung eines Technologietransfer- und Innovationsberaters für KMU
am Regio Institut Oldenburg,
-
Aufnahme von Firmen und Gewerbeflächen in ein qualifiziertes Wirtschaftsinformationssystem (RegIS-Online / GewIS, demnächst nur noch KomSIS), das
im Internet zugänglich ist. Dies geschieht im Verbund mit Kreisen und Kommunen Nordwest-Niedersachsens und in Kooperation mit dem Regio Institut in
Oldenburg,
-
Tourismusförderung, Schwerpunkt maritimer Tourismus und Radtourismus,
durch die 1989 gegründete Tourismusgemeinschaft Wesermarsch (TGW), die
organisatorisch eng mit der WFG verknüpft ist; Koordination des Arbeitskreises
Traditionsschifffahrt,
-
EU-Förderung in Verbindung mit Unternehmensberatung,
-
Kooperation mit der BEA (Beratung-Entwicklung-Arbeit GmbH) im Rahmen des
2001 gegründeten „Europa-Büros“, dessen zwei Mitarbeiter vor allem Projekte
an der Schnittstelle von Beschäftigungs- und Wirtschaftsförderung initiieren
und organisieren,
-
Initiierung und Koordinierung verschiedener EU-Aktivitäten (Projekte im Bereich der Gemeinschaftsinitiativen) 13,
-
Herausgabe und regelmäßige Versendung eines Wirtschaftsbriefes an ansässige Unternehmen und „Multiplikatoren“,
-
Mitarbeit in regionalen, nationalen und internationalen Netzwerken (Strukturkonferenz Oldenburg, RAG, BMWA , North Sea Commission).
13
vgl. WFG (Hrsg.): Wesermarsch-Aktions-Programm (WAP) 2000, S. 6
21
Folgende Maßnahmen werden von der WFG umgesetzt:
-
Veröffentlichung eines jeden zweiten Monat erscheinenden Wirtschaftsblattes,
-
Bereitstellung einer Website,
-
Erstellung und Verteilung eines Gastgeberverzeichnisses (auch im Internet),
-
Erstellung und Verteilung von Informationsbroschüren (Bsp. Imagebroschüre),
-
Mitarbeit an verschiedenen Büchern (z.B. „Im Land der Moore“),
-
Präsenz der WFG auf Gewerbeschauen und Regionalmessen,
-
Präsenz auf verschiedenen überregionalen Messen und Gründungstagen
(2001 beispielsweise auf der Gründermesse „NEXT“ in Oldenburg, der CeMAT
in Hannover oder der „Grünen Woche“ in Berlin),
-
aktive Pressearbeit,
-
gelegentliche Anzeigen in Printmedien (geringe Resonanz).
Im Jahr 2001 wurden durch die WFG an die 180 Unternehmenskontakte und Anfragen gezählt:
-
ca. 110 Existenzgründungsberatungen, davon ca. die Hälfte im Rahmen der
Aktion „Existenzgründungsberatung vor Ort“. In ca. 78 % dieser Beratungen
ging es um den Bereich Dienstleistungen/Handel; außerdem wurden 44 Informationspakete zur Existenzgründung versandt,
-
19 Innovations- und Technologieberatungen in Kooperation mit dem Regio
Institut Oldenburg. Zwei dieser Kontakte werden vermutlich zu weitergehenden
Projekten führen,
-
ca. 50 Investitionsberatungen im Bereich GA / Ziel-2 / PROLAND.
Verschiedene zeitlich begrenzte Aktivitäten, die teilweise auch eine besondere
Relevanz für die Gewerbeflächenentwicklung besitzen, sind im Folgenden aufgeführt:
-
Die WFG führt seit September 2000 die Aktion „Existenzgründungsberatung
vor Ort“ durch. Einmal monatlich finden hierzu Beratungen in den Rathäusern
der Städte und Gemeinden im Kreis statt. Diese Aktion wurde bisher sehr gut
angenommen,
-
Im Mai 2000 erfolgte die Fertigstellung einer „Grundlage für ein Regionales
Entwicklungskonzept (REK)“ durch die WFG,
-
Ein Konzept zur Positionierung der TOP Gewerbestandorte in der Wesermarsch wurde 2001 im Auftrag des Oberkreisdirektors erstellt,
-
Mit dem Ziel, die Beratungstätigkeit der WFG zu evaluieren, wurde 2001 ein
Fragebogen an bereits beratene Existenzgründungswillige versandt,
-
Das Projekt „Chancen der Biomilch aus der Wesermarsch“ mit dem Ziel des
Erhalts einer nachhaltigen ökologischen Landbewirtschaftung wurde durchgeführt,
Marketingmaßnahmen
Stetige Dienstleistungen
Aktionen / Konzepte
22
-
www.Bauernfrische.de: Direktvermarktung landwirtschaftlicher Produkte im
Internet, Marktplatz soll im August 2002 eröffnen; Zusammenarbeit der Kreise
Ammerland, Oldenburg, Wesermarsch und der Stadt Oldenburg,
-
Im Oktober 2001 erstmals Beteiligung am „Tag der Regionen“ in Form eines
landwirtschaftlichen Informationsevents in der Braker Innenstadt,
-
Durch die WFG wurde ein länder-, kreis-, und gemeindeübergreifendes Tourismuskonzept „maritimer Tourismus“ (Traditionsschifffahrt) entwickelt,
-
Erstellung eines Gewerbeflächenentwicklungskonzepts für den Landkreis Wesermarsch durch das NIW im Jahr 2002/2003.
Investitionsvolumen der
GA - geförderten Aktivitäten
Zum Jahresende 2001 waren kommunale GA-Förderanträge mit einem Investitionsvolumen von 23 Mio. DM in Bearbeitung. Das Investitionsvolumen von Aktivitäten der gewerblichen Wirtschaft, für die eine Förderung beantragt wurde, betrug
258 Mio. DM. Ziel dieser Fördermaßnahmen ist unter anderem die Schaffung von
mind. 582 Dauerarbeitsplätzen. Die Verschärfung der Förderkriterien und Verminderung der Förderhöchstsätze durch das Niedersächsische Wirtschaftsministerium wird im Jahr 2002 und den folgenden Jahren zu einer erschwerten und reduzierten Förderung führen.
EU - Förderung
Bis auf wenige Bereiche im Stadtgebiet Nordenham und Brake ist die Wesermarsch seit dem 01.01.2000 Ziel-2 Fördergebiet der EU. Mittel fließen allerdings
erst seit März 2001. Im Geschäftsjahr 2001 wurden neben unternehmensorientierten GA-Anträgen vor allem fünf kommunale Investitionsvorhaben gefördert:
-
-
-
-
-
-
-
Das interkommunale Gewerbegebiet „am Wesertunnel“ (50% Förderung bei
den Erschließungskosten),
Drei touristische Infrastrukturprojekte im Rahmen des Konzeptes zum „maritimen Tourismus“ wurden ebenfalls durch die EU zu 50% mitfinanziert, dabei
handelt es sich um die Renovierung einer Strandhalle in Tossens, die Erweiterung einer Spielscheune in Burhave sowie das Info-Haus am Elsflether Hafen,
Die Stadt Elsfleth erhielt für das Info-Haus am Elsflether Hafen ca. 108.000 €
EU-Fördermittel,
Für die Errichtung einer Pontonanlage an der Braker Kaje wurden EU-Mittel
von 189.000 € bereitgestellt,
Das INTERREG IIc Projekt „A string of pearls along the North Sea“ wurde als
Gemeinschaftsinitiative auf internationaler Ebene entscheidungs- und antragsreif vorbereitet. Die WFG ist zusammen mit dem LK für die Projektleitung in
Deutschland zuständig,
Im Jahr 2000 sind 6,6 Mio. DM an EU-Fördermitteln in die Wesermarsch geflossen, größtenteils für den Ausbau landwirtschaftlicher Wege (4,8 Mio. DM,
Pro-Land-Programm). 650.000 DM wurden für die Erschließung von GEGebieten bereitgestellt, 190.000 DM für das Wiesenvogelschutzprogramm
Stollhammer Wisch; 450.000 DM für das Projekt String-of-Pearls sowie
545.000 DM für die Beschäftigungsförderung,
Im Jahre 2001 wurden Ziel-2-Förderanträge mit einem Gesamtvolumen von
300 Mio. DM gestellt. Allerdings ist die notwendige Gegenfinanzierung durch
das Land Niedersachsen zurzeit nicht gesichert (Verpflichtungsermächtigung
bis 2004), so dass eine Freigabe der EU-Gelder behindert wird.
23
Seitens der WFG wird grundsätzlich die Tendenz festgestellt, dass die Qualität der
Existenzgründungen sinkt, weil die meisten Gründungsvorhaben zunehmend aus
Notlagen heraus (Arbeitslosigkeit) erfolgen und demgemäss kaum vorbereitet
sind. In diesem Zusammenhang ist das fehlende Eigenkapital dieser Gründer ein
weiteres Problem. Um die Beratungstätigkeit der WFG besser bewerten zu können, wurden im Jahr 2001 Fragebögen an Existenzgründungswillige versandt, die
bereits eine Beratung in Anspruch genommen hatten. Der Rücklauf erwies sich als
eher dürftig. Tendenziell lässt sich aus den Angaben jedoch ableiten, dass die
Beratungen und das Informationsmaterial der WFG den Gründungswilligen weiterhelfe, weil nur ein Drittel der Beratenen auf zusätzliche Beratungsmöglichkeiten
(Kammern etc.), auf die durch die WFG verwiesen wird, zurückgegriffen habe.
Weiterhin wurde ermittelt, dass vor allem die Finanzierung für die Mehrheit der
Existenzgründer problematisch ist. Insgesamt ist es nur bei der Hälfte der zurückgesandten Fragebögen zu einer Existenzgründung gekommen.
Zielgruppe Unternehmen
und Existenzgründer
Die seitens der WFG für die neun Städte und Gemeinden erbrachten Dienstleistungen werden von den Kommunen als sehr positiv bewertet, besonders im Bereich der Fördermittelbeantragung, der Koordination und Kontaktvermittlung, aber
auch was touristische Fragestellungen anbelangt. Beispielsweise hat die WFG im
Rahmen der regionalen Innovationsstrategie (RIS) den Antrag zur Errichtung eines Maritimen Kompetenzzentrums (MARIKO.RIS) am Standort Elsfleth wesentlich begleitet sowie die Ziel-2 Fördergebietsanerkennung vorbereitet und zu einem
erfolgreichen Abschluss gebracht.
Zielgruppe Städte und
Gemeinden
Verglichen mit anderen Regionen in Niedersachsen sind die Wirtschaftsförderungsaktivitäten auf Landkreisebene von den unternommenen Anstrengungen und
Ergebnissen her als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings sind die zur Verfügung stehenden Ressourcen in finanzieller und personeller Hinsicht für die zu
erledigenden Aufgaben etwas knapp bemessen. Da eine Intensivierung der Vermarktungsaktivitäten in Anbetracht der vorhandenen Defizite in der Wirtschaftsstruktur der Wesermarsch anzuraten ist, sollte in naher Zukunft eine Verbesserung der personellen und finanziellen Ausstattung der WFG in Erwägung gezogen
werden.
Wirtschaftsförderung auf
Landkreisebene überdurchschnittlich
24
3.
Gewerbeflächenangebot und –nachfrage im Landkreis
Wesermarsch
Erhebung von Gewerbeflächenangebot und –
nachfrage im Landkreis
Wesermarsch
Die Erhebung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch wurde
mit Hilfe einer schriftlichen Befragung bei allen Gemeinden durchgeführt. Zusätzlich wurden die Gewerbeflächenstandorte mit noch verfügbaren Flächen und die
Planungsvorhaben im Rahmen der Gemeindegespräche ausführlich erörtert. Ergänzende Informationen sind der im Internet verfügbaren Gewerbeflächendatenbank GewIS entnommen worden.
Untersuchung des Gewerbeflächenangebots im
auf drei Ebenen
Die Untersuchung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch erfolgt auf drei Ebenen:
Überregional, regional
und lokal bedeutsame
Gewerbeflächen
Kriterien für die Bewertung von Gewerbegebieten
-
Gesamtschau aller im Landkreis verfügbaren (Abschnitt 3.1) und geplanten
(Abschnitt 3.2) Gewerbeflächen sowie die Analyse nach Flächeneigenschaften
wie Nutzungsart, Eigentum, Verfügbarkeit und Entfernung zu den Autobahnen
und Bundesstraßen.
-
Beschreibung und Bewertung der einzelnen Gewerbeflächenstandorte mit
verfügbaren Flächen (Übersicht 3-1) sowie der einzelnen Planungsvorhaben
(Übersicht 3-2).
-
Ausführliche Auswertung der Gemeindeangaben zu den Gewerbeflächenumsätzen und den angesiedelten Betrieben (Abschnitt 3.3).
Die Bewertung der Gewerbeflächen (Übersichten 3-1 und 3-2) erfordert die Einbeziehung vielfältiger Kriterien, da sich die Flächen hinsichtlich ihrer Standortqualität
und der Eignung für unternehmerische Zielgruppen erheblich unterscheiden. Nach
der NIW-Klassifikation für Gewerbegebiete werden demzufolge grundsätzlich drei
Kategorien von Gewerbeflächenstandorten gebildet:
-
Überregional bedeutsame Flächen (Ü), d.h. absolut hochwertige Flächen
(ohne nennenswerte Nutzungseinschränkungen), die sich in besonderer Weise
auch für die überregionale Akquisition eignen,
-
Regional bedeutsame Flächen (R), d.h. Flächen mit gewissen qualitativen
Nutzungseinschränkungen und damit Einschränkungen der überregionalen
Akquisition, schwerpunktmäßig für die regionale Um- und Ansiedlung von Betrieben,
-
Lokale Flächen (L), d.h. Flächen mit deutlichen Einschränkungen der überregionalen und regionalen Akquisition, für die Umsiedlung und Erweiterung von
lokal gebundenen Betrieben.
-
Wegen des differenzierten Angebots werden neben den Kategorien „Ü“, „R“
und „L“ auch die Misch- oder Zwischenformen „Ü/R“ bzw. „R/L“ zugewiesen.
Zur Bewertung und Einordnung der Gewerbeflächen werden im Wesentlichen die
folgenden Kriterien herangezogen:
-
Verkehrsanbindung,
-
Bedeutung des Wirtschaftsstandortes,
-
Verfügbarkeit der Fläche (kein Kriterium für geplante Gewerbegebiete),
25
-
Größe der Gewerbefläche,
-
planerische Ausweisung,
-
angesiedelte Betriebe (kein Kriterium für geplante Gewerbegebiete).
Kriterien
Bedeutung des
Wirtschaftsstandortes 14
Ausprägungen der Kriterien
- große, dominierende Wirtschaftstandorte:
angrenzende Städte Bremen und Oldenburg sowie mit Einschränkungen Bremerhaven und Delmenhorst,
- mittelgroßer Wirtschaftsstandort im Land-
kreis: > 5.000 Beschäftigte,
Konsequenzen für die Bewertung
" Ü müssen in unmittelbarer Nähe zu einem
der dominierenden Wirtschaftsstandorte
liegen.
" R müssen entweder in oder unmittelbar
an einem mittelgroßen Wirtschaftsstandort
liegen.
- kleiner Standort im Landkreis: 1.500 bis
5.000 Beschäftigte,
- sehr kleiner Standort im Landkreis: < 1.500
Beschäftigte.
Verkehrsanbindung
- Nähe zur Autobahn, zu einer bedeutenden
Bundesstraße oder sonstigen wichtigen
Verbindungen,
- Zahl der Ortsdurchfahrten zur nächsten
bedeutenden Verkehrsachse,
- konfliktfreie Anbindung im Ort,
- Nähe zu wichtigen Wasserstraßen (Unter-
weser),
- ggf. Anbindung anderer Verkehrsträger
(Bahn, Binnenschiff, Flughafen).
Verfügbarkeit
der Flächen
schlussstelle sind i.d.R. mindestens Ü/R.
" Nur L dürfen in Wohnsiedlungsbereichen
liegen.
" Die Anbindung an andere Verkehrsträger
kann die Gewerbefläche aufwerten.
" Sofort verfügbare Flächen in öffentlichem
Eigentum sind grundsätzlich höher zu bewerten, da sie uneingeschränkt zur Verfügung stehen und zudem als Instrument
der Wirtschaftsförderung eingesetzt werden können.
- < 10 ha 15 Nettofläche: klein
- 10 bis 25 ha Nettofläche: mittelgroß
- > 25 ha Nettofläche: groß
14
15
" Standorte direkt an einer Autobahnan-
Verkaufbereitschaft privater Eigentümer,
Gewerbegebieten mit verfügbaren Flächen).
Planerische
Ausweisung
einer wichtigen Verkehrsachse liegen; ansonsten sollte der Weg dorthin keine nennenswerten Ortsdurchfahrten enthalten
und maximal wenige Kilometer lang sein.
- öffentliches oder privates Eigentum bzw.
- sofort oder nicht sofort verfügbar (nur bei
Größe der
Gewerbefläche
" Ü, Ü/R und R sollten möglichst direkt an
- Industriegebiet (GI), Gewerbegebiet (GE)
oder andere (Sonderbaufläche SO, Mischgebiet MI)
" Ü und Ü/R sollten mindestens mittelgroß
(besser: groß) sein.
" L sind i.d.R. klein, ggf. auch mittelgroß.
" GI-Ausweisung wertet ein Gewerbegebiet
auf, da die Nutzungseinschränkungen für
die ansässigen Betriebe geringer sind.
Zur Bewertung der Wirtschaftsstandorte im Landkreis Wesermarsch siehe Abschnitt 2.2.
einschließlich bereits belegter Grundstücke
26
Kriterien
Angesiedelte
Betriebe
Ausprägungen der Kriterien
- Magnetbetriebe
- Wertigkeit des Branchenmixes
- Größe der Betriebe (Beschäftigtenzahl)
Konsequenzen für die Bewertung
" Bei Ü, Ü/R und R sollten die angesiedel-
ten Betriebe der Wertigkeit des Gewerbegebietes entsprechen, d.h. es müssen
mindestens einige hochwertige Unternehmen (ggf. Magnetbetriebe) und möglichst wenige minderwertige Betriebe (z.B.
Schrotthändler, reine Lagerhallen) vorhanden sein.
" Nur bei L und R/L darf der Branchenmix
lediglich aus kleinteiligen, relativ unbedeutenden Betrieben bestehen.
Weitere Bewertungskriterien
Daneben spielen mögliche Nutzungskonflikte im Umfeld der Gewerbefläche, die
Wertigkeit der Gewerbegebietsgestaltung (nur bei verfügbaren Flächen) sowie die
städtebauliche Einbindung der Gewerbefläche eine Rolle. Für die Einschätzung
der Vorschauflächen ist zudem die Frage der regionalplanerischen und naturschutzrechtlichen Bewertung der Flächen teilweise von entscheidender Bedeutung. Beispielsweise können Auflagen des Naturschutzes die Verwirklichung einer
ansonsten hochwertigen potenziellen Gewerbefläche verhindern oder die Kosten
für die Entwicklung der Flächen soweit in die Höhe treiben, dass kein marktgängiger Verkaufspreis mehr zu erreichen ist. Ebenso verhält es sich mit eventuell vorhandenen Altlasten, deren Sanierung zu einer Erhöhung des Verkaufspreises und
infolgedessen zu einer geringeren Attraktivität der Fläche für potenzielle Investoren führt.
Bedeutung der Standortfaktoren
Die oben gewählte Reihenfolge entspricht in etwa dem Gewicht der einzelnen
Faktoren, d.h. die Frage der Nähe zu einem der großen Wirtschaftsstandorte sowie die verkehrliche Anbindung sind von ganz besonderer Bedeutung für die Bewertung einer Gewerbefläche. Mängel bei einzelnen Faktoren können nur z.T.
durch andere Qualitäten ausgeglichen werden.
27
3.1
Nach den Ergebnissen der Gewerbeflächenerhebung gibt es im Landkreis Wesermarsch insgesamt 21 Gewerbegebiete mit z.Zt. noch verfügbaren Gewerbeflächen 16. Diese Gewerbegebiete haben zusammengenommen eine Größe von
rund 301 ha, darunter sind rund 174 ha an noch verfügbaren Flächen. Hiervon
sind nach den Einschätzungen der Gemeinden 90 ha sofort und 84 ha nicht sofort
verfügbar 17. Das größte Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen (über 20 ha)
haben die Standorte:
Gemeinde
Verfügbare Flächen
insgesamt (in ha)
davon:
sofort verfügbar (in ha)
Nordenham
48,8
32,6
Elsfleth
34,3
8,4
Ovelgönne
32,6
4,2
Einen geringeren Umfang an verfügbaren Flächen (weniger als 20 ha) haben:
Gemeinde
Verfügbare Flächen
insgesamt (in ha)
davon:
sofort verfügbar (in ha)
Brake
18,3
18,3
Stadland
18,3
11,4
Lemwerder
11,3
11,3
Jade
9,1
3,8
Verfügbare Gewerbeflächen mit einer Größe von unter 2 ha befinden sich in den
Gemeinden Berne und Butjadingen.
16
17
Stand: Februar 2003
Kriterien, welche die sofortige Verfügbarkeit für die Vermarktung im Rahmen der kommunalen
Wirtschaftsförderung einschränken können, sind z.B. fehlende Erschließung oder eingeschränkte Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer.
174 ha verfügbare Gewerbeflächen, davon 90 ha
sofort verfügbar
28
Abb. 3.1-1:
Sofort verfügbare Gewerbeflächen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch
Flächen in ha
50
nicht sofort verfügbar
sonstige Nutzungsarten
GE-Flächen
GI-Flächen
45
40
35
30
25
20
15
10
5
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ge
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Ja
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No
rde
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0
Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003
135 ha Gewerbe- und
20 ha Industriefläche
Nach Nutzungsmöglichkeiten sind von den verfügbaren Flächen im Landkreis
Wesermarsch insgesamt 135 ha oder 77 % für gewerbliche Nutzung (GE), 20 ha
(11 %) als Industrieflächen (GI) und 20 ha (11 %) als sonstige Nutzungen (SO)
ausgewiesen (Abb. 3.1-1). Die GI-Flächen sind:
Gewerbegebiet
Verfügbare
GI-Fläche
(in ha)
davon sofort
verfügbare
GI-Fläche (in ha)
„Industriebrache ehem. Guano“, Nordenham
10,7
0,0
„Industriegebiet Süd“, Elsfleth
4,8
4,8
„Im Gewerbepark“, Rodenkirchen (Stadland)
4,3
0,0
Von diesen GI-Flächen sind allerdings nur 4,8 ha sofort verfügbar, die sich ausschließlich im „Industriegebiet Süd“ in Elsfleth befinden.
Anteil von Industrieflächen (GI) an verfügbaren
Flächen insgesamt unterdurchschnittlich
Der Anteil von GI-Flächen am gesamten Flächenangebot im Landkreis Wesermarsch ist folglich im Vergleich zu anderen Regionen Niedersachsens als unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Dieses gilt insbesondere bei Betrachtung der so
fort verfügbaren Flächen sowie der innerregionalen Verteilung der Industrieflächen.
29
Abb. 3.1-2:
Eigentumsverhältnisse der sofort verfügbaren Gewerbeflächen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch
Flächen in ha
50
45
nicht sofort verfügbar
privates Eigentum
öffentliches Eigentum
40
35
30
25
20
15
10
5
Be
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0
Die größten derzeit sofort zur Vermarktung stehenden Flächen 18 im Landkreis
Wesermarsch mit mindestens 2 ha verfügbarer Fläche (GE, GI und SO) sind:
Gewerbegebiet
Sofort verfügbare Fläche
(in ha)
davon in
öffentlichem
Eigentum (ha)
20,8
20,8
14,419
14,4
„Wesertunnel“, Nordenham
10,2
10,2
„Hiddingen- Weserquerung“, Rodenkirchen
9,9
9,9
„Deichshausen“, Lemwerder
7,0
7,0
„Wesermarsch-Mitte“, Ovelgönne
5,2
5,2
„Industriegebiet-Süd“, Elsfleth
4,8
4,8
„Hammelwarden“, Brake
3,9
0,0
„Gewerbepark Blexen“, Nordenham
"Ehem. Kasernengelände", Brake
18
19
Sofort verfügbar sind solche Flächen, die ohne nennenswerte zeitliche Einschränkung ansiedlungswilligen Unternehmen zur Verfügung gestellt werden können.
Es handelt es sich um eine Fläche mit Sondernutzung (SO) beschränkt auf hafengebundenes
Gewerbe, Lagerhallen und Umschlagflächen.
Flächen zur sofortigen
Vermarktung
30
Gewerbegebiet
Sofort verfügbare Fläche
(in ha)
davon in
öffentlichem
Eigentum (ha)
„Raiffeisenstraße“, Jade
3,8
3,8
„Bahnhof Altenesch“, Lemwerder
3,8
3,8
Weitere Gewerbegebiete mit sofort verfügbaren Flächen unter 2 ha existieren
darüber hinaus in Lemwerder, Elsfleth, Butjadingen, Stadland und Berne.
Verfügbarkeit von privaten Flächen für Zwecke
der Wirtschaftsförderung
eingeschränkt
Eine wichtige Voraussetzung für die Vermarktung von Gewerbeflächen sind die
Eigentumsverhältnisse. Da die Nutzungs- bzw. Preisvorstellungen privater Eigentümer durchaus andere sein können, sind die Vermarktbarkeit und die Verfügbarkeit von privaten Flächen für die Zwecke der kommunalen Wirtschaftsförderung
oftmals eingeschränkt bzw. unsicher. Städte und Gemeinden haben im Falle privater Flächen kaum Einfluss auf die Vergabe an spezifische Betriebe und können
den Flächenpreis nicht als strategisches Element der kommunalen Wirtschaftsförderung einsetzen.
66 % der verfügbaren
Gewerbeflächen in öffentlichem Eigentum
Von den verfügbaren Gewerbeflächen insgesamt befinden sich im Landkreis Wesermarsch 66 % (115 ha) in öffentlichem Eigentum; über ein Drittel (59 ha) befindet sich in privater Hand (Abb. 3.1-2). Die sofort verfügbaren Gewerbeflächen sind
mit 90 % (81 ha) weitestgehend in öffentlicher Hand. Im Rahmen der Gemeindegespräche hat sich ergeben, dass in einigen Städten und Gemeinden eine Vermarktung von Gewerbeflächen durch mangelnde Verkaufsbereitschaft von privaten Grundstückseigentümern erschwert wird.
Hoher Anteil Flächen mit
ungünstiger Lage zur
Autobahn
In qualitativer Hinsicht ist das Gewerbeflächenangebot im Landkreis - vor allem im
Hinblick auf die Anbindung an den Fernverkehr sowie die benachbarten großen
Zentren - als tendenziell ungünstig zu bewerten. Diese Standortfaktoren werden
von vielen Unternehmen als die wichtigsten gewerbeflächenrelevanten Faktoren
bezeichnet. Lediglich in einem Fall (Jade) beträgt die Entfernung weniger als 5
km. 40 % (35 ha) der sofort verfügbaren Flächen liegen in einer Entfernung zwischen 5 und 10 km zur nächsten Autobahnanschlussstelle. Der Anteil der Flächen
in relativ weiter Distanz, d.h. zwischen 10 und 15 km zur nächsten Autobahn beträgt 45 % (41 ha). In mehr als 15 km, teilweise über 20 km Entfernung von einem
Autobahnanschluss, sind immerhin noch 12 % (11 ha) der sofort verfügbaren Flächen lokalisiert (Abb. 3.1-3 und Karte 4-1).
63 % (57 ha) der sofort
verfügbaren Gewerbeflächen liegen direkt an einer Bundesstraße
Die B 212 stellt in ihrem parallelen Verlauf zur Weser die Verbindung zwischen
den wichtigsten Wirtschaftsstandorten des Landkreises Wesermarsch her. Die
B 211 und die B 437 sind ebenfalls bedeutende Verkehrsachsen im Landkreis.
Demzufolge ist es im Sinne einer verkehrlichen Anbindung auch an das Fernstraßennetz als positiv zu bewerten, dass 63 % (57 ha) der sofort zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen direkt an einer dieser Bundesstraßen liegen, und weitere
28 % (26 ha) sich in einem Radius von bis zu 5 km dazu befinden (Abb. 3.1-4 und
Karte 4-1).
Vorteil Wasserstraße Unterweser
Ein weiterer positiver und für die Wesermarsch durchaus entscheidender Standortfaktor verkehrlicher Erschließung ist die Lage einiger Flächen direkt an der Unterweser, vor allem in Nordenham und Brake, so dass Branchen, die einen Zu-
31
gang zum schiffbaren Fluss benötigen, geeignete Standorte finden können. Der
Standortfaktor Unterweser kann demzufolge für Unternehmen von überregionaler
Bedeutung sein.
Die Grundstückspreise für Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch (je m², voll
erschlossen) bewegen sich zwischen 9 und 18 € und sind damit etwas günstiger
als im regionalen Umfeld. Über 20 € kostet der m ² Gewerbefläche lediglich in den
Gewerbegebieten „Edenbüttel“, Lemwerder (20,50 €) und „Hammelwarden“, Brake
(25 €).
Abb. 3.1-3:
Grundstückspreise für
Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch
Entfernung der sofort verfügbaren Gewerbeflächen zu den nächsten Autobahnanschlussstellen
Flächen in ha
über 10 km
5 bis 10 km
unter 5 km
35
30
25
20
15
10
5
rne
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0
32
Abb. 3.1-4:
Entfernung der sofort verfügbaren Gewerbeflächen zu den nächsten Bundesstraßen
Flächen in ha
5 bis 10 km
unter 5 km
unter 1 km
30
25
20
15
10
5
Bu
tja
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Ja
rne
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rde
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am
0
33
Übersicht 3-1:
Stadt /
Gemeinde
Bewertung der Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen
Gewerbegebiet
verfügbare
Fläche
davon
sofort
verfügb.
Bewertung
Beschreibung des Gewerbegebietes
Berne
Ranzenbüttel
1,1 ha
0,0
R/L
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet –
Lage direkt an der B 74, vergleichsweise kurze Entfernung
zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und
Bremen – ausschließlich GE(E)-Flächen – 1,1 ha in privatem Eigentum, allerdings nicht sofort verfügbar, da die
Verkaufsbereitschaft eingeschränkt ist – bislang 12 Betriebe
angesiedelt (breiter Branchenmix) – Magnetbetrieb mit
überregionaler Bedeutung vorhanden (Aljo) (vgl. auch
Vorschaufläche Nr.2)
Berne
Campe
0,2 ha
0,2 ha
L
Lage direkt an der B 212 – ausschließlich GE(E)-Flächen –
0,2 ha in öffentlichem Eigentum und sofort verfügbar –
Fläche ist zur Zeit komplett frei
Brake
Hammelwarden
3,9 ha
3,9 ha
L
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis,
Mittelzentrum und Kreisstadt – kleines Gewerbegebiet –
Lage direkt an der B 212 – GE-Flächen – alle noch
verfügbaren Flächen in privatem Eigentum, sofortige
Verfügbarkeit ist gegeben – 5 Betriebe angesiedelt (vor
allem Handwerksbetriebe) – aus Sicht der Gemeinde
besonders geeignet für nichtstörendes Gewerbe und kleine
Handwerksbetriebe
Brake
SO-Hafen
„ehemaliges Kasernengelände“
14,4 ha
14,4 ha
Butjadingen
Stollhamm
0,5 ha
0,5 ha
L
ungünstige verkehrliche Lage (B 212: 7 km entfernt) – es
sind nur GE-Flächen vorhanden – alle verfügbaren Flächen
befinden sich in öffentlichem Eigentum – vergleichsweise
hoher Quadratmeterpreis - bislang 4 Betriebe angesiedelt
(Handwerksbetriebe) – aus Sicht der Gemeinde besonders
geeignet für Kleingewerbe
Elsfleth
Industriegebiet
Süd
4,8 ha
4,8 ha
R/L
Kleiner Wirtschaftsstandort – großes Gewerbegebiet – gute
Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - Bahnstrecke vorhanden –
Lage an der Hunte – reine GI-Flächen – verfügbare Flächen
befinden sich in öffentlichem Eigentum - bislang 4 Betriebe
angesiedelt – keine Konflikte mit Nachbarnutzungen, kein
Ausschlusskatalog
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis,
R
(Ü20) Mittelzentrum und Kreisstadt – mittelgroßes Gewerbegebiet
– etwas ungünstige Erschließung über die Boitwarder Str.
zur L 889 oder B 212 – relative Nähe zur A 27, Auffahrt
„Hagen“, allerdings über Weserfähre – Bahnlinie vorhanden
– nur SO-Flächen, dadurch Einschränkung auf Lagerhallen,
Umschlagflächen und hafengebundenes Gewerbe – Moorboden ab 4 m kann eventuell zu baulichen Einschränkungen bzw. Mehrkosten führen – Vorteil: alle verfügbaren
Flächen befinden sich in öffentlichem Eigentum - aus Sicht
der Gemeinde besonders geeignet für hafengebundenes
Gewerbe, insbesondere für die Errichtung eines Logisitkzentrums - (vgl. auch Vorschauflächen Nr. 3 u. 5)
Ü: Überregional bedeutsame Flächen, R: Regional bedeutsame Flächen, L: Lokale Flächen (Erläuterungen hierzu siehe S. 24)
20
im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe ggf. auch überregionale Bedeutung
34
Stadt /
Gemeinde
Gewerbegebiet
verfügbare
Fläche
davon
sofort
verfügb.
Bewertung
Elsfleth
Oberrege
West
I+II+Alt
27 ha
1,1 ha
R/L
Kleiner Wirtschaftsstandort – großes Gewerbegebiet – gute
Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - reine GE-Flächen – 26 ha
der verfügbaren Flächen befinden sich in privatem Eigentum und sind vorerst nicht verfügbar - lediglich 1,1 ha in
öffentlichem Eigentum sofort verfügbar - bislang 32 Betriebe angesiedelt – Lebensmittelhandlungen sind ausgeschlossen – Gewerbegebiet vermittelt einen sehr unorganisierten Eindruck – eigenwilliger Branchenmix - (vgl. auch
Vorschaufläche Nr. 6)
Elsfleth
Am
Schöpfwerk
Lienen /
Hunte
0.9 ha
0,9 ha
L
Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – gute
Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - reine GE-Flächen – 0,9 ha
in privatem Eigentum sofort verfügbar – angrenzend ist ein
Betrieb vorhanden, der im Dezember 2002 geschlossen
wird (Kornbrennerei) – störende Emissionen sind nicht
zulässig
Elsfleth
Kasernenstraße
1,7 ha
1,7 ha
L
Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – gute
Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt – reine GE-Flächen – 1,7 ha
in privatem Eigentum sofort verfügbar – 5 Betriebe vorhanden, Kleingewerbe – Fläche vermittelt provisorischen Eindruck
Jade
Raiffeisenstraße
9,1 ha
3,8 ha
Ü/R
sehr gute verkehrliche Lage, 2,5 km bis zur A 29 – ausschließlich GE-Flächen – 3,8 ha der verfügbaren Fläche
sofort verfügbar, 5,3 ha befinden sich in Privatbesitz und
sind vorerst nicht verfügbar – aus Sicht der Gemeinde
besonders für Produzierendes Gewerbe geeignet – 4 Betriebe werden sich zwischen Ende 2002 und Anfang 2003
ansiedeln
Lemwerder
Edenbüttel
0,5 ha
0,5 ha
R/L
Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet –
relativ verkehrsgünstige Lage (9 km zur A 27 und 15 km zur
A 29, 3 km zur B 212) – relative Nähe zu Bremen-Nord –
ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen
in öffentlichem Eigentum – Nutzungskonflikte werden nicht
vermutet – 18 Betriebe angesiedelt (Branchenmix, Handel,
Handwerk, Dienstleistungen) – aus Sicht der Gemeinde
besonders geeignet für Betriebe, die Ortsnähe benötigen (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 9)
Lemwerder
Bahnhof
Altenesch
3,8 ha
3,8 ha
R/L
Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet –
relativ verkehrsgünstige Lage, etwas ungünstiger als Edenbüttel (14 km zur A 27 und 18 km zur A 29, 5 km zur B 212)
– relative Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort
Bremen – ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum – Nutzungskonflikte
werden nicht vermutet - 13 Betriebe angesiedelt (Branchenmix) – Quadratmeterpreis günstiger als im Gewerbegebiet Edenbüttel
Lemwerder
Deichshausen
7,0 ha
7,0 ha
21
R/L Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet –
(Ü21) relativ verkehrsgünstige Lage (9 km zur A 27 und 15 km zur
A 29, 3 km zur B 212) – Bahnanschluss und Flughafen
vorhanden – ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum (NILEG/Gemeinde)
– Planungsstand: F-Plan und B-Plan rechtskräftig – Erschließung läuft – keine Nutzungskonflikte – Ausschluss
von Tankstellen, kulturellen Einrichtungen und Vergnügungsstätten – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Zulieferer der Schiffbau- und Luftfahrtbetriebe
im Hinblick auf die Eignung für Betriebe des Luftfahrzeugbaus /-wartung ggf. auch überregionale Bedeutung
35
Stadt /
Gemeinde
Gewerbegebiet
verfügbare
Fläche
davon
sofort
verfügb.
Bewertung
Ü/R
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis,
Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – Lage direkt
an der B 212 und B 437-neu, gute Anbindung an die A 27
nach Fertigstellung des Wesertunnels – nur GE-Flächen
ausgewiesen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum, sofortige Verfügbarkeit ist gegeben –
vergleichsweise günstiger Quadratmeterpreis – 3 Betriebe
angesiedelt (Handwerk und Logistik) – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, prod. Gewerbe, Handwerk – (vgl.
auch Vorschaufläche Nr. 11)
Nordenham
Wesertunnel
10,2 ha
10,2 ha
Nordenham
Industriebrache
„ehem.
Guano“
10,7 ha
0 ha
Gewerbepark Blexen
20,8 ha
Nordenham
NordseeCenter
7,1 ha
1,6 ha
R/L
Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – nah an der
B 212 (0,2 km) – relativ kurze Entfernung zum Oberzentrum Bremerhaven – nur GE-Flächen ausgewiesen – alle
sofort verfügbaren Flächen (1,6 ha) befinden sich in Privatbesitz, die längerfristig verfügbaren ebenfalls – 17 Betriebe
(Handel, Handwerk Dienstleistungen) bereits angesiedelt –
aus Sicht der Gemeinde für diesen Branchenmix besonders
geeignet
Ovelgönne
WesermarschMitte
32,6 ha
4,2 ha
R/L
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – relative Nähe zum Wesertunnel und der A 27 – von
den 33 ha Flächen im Besitz der Kommune sind lediglich
4,2 sofort verfügbar – Quadratmeterpreis relativ günstig –
soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – 2 Handwerksbetriebe ansässig – aus Sicht der Gemeinde besonders für
Handel, Handwerk und Speditionen geeignet
Stadland
Gartenstraße
1,2 ha
1,2 ha
L
vergleichsweise nah zum Wesertunnel und der A 27 –
sämtliche noch verfügbare Flächen befinden sich in privatem Eigentum – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte –
bislang 6 Betriebe angesiedelt
Nordenham
22
21
R
(Ü22) Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – Entfernung
zur B 212 ca. 2,5 km – Gleisanschluss und Seehafenanlage
vorhanden – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in
Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (10 km) – nur GIFlächen ausgewiesen – alle noch verfügbaren Flächen
befinden sich in privatem Besitz (Erweiterungsflächen) und
sind vorläufig nicht verfügbar – 4 Industriebetriebe (Magnetbetrieb Airbus Deutschland) bereits angesiedelt
20,8 ha
R
(Ü23) Mittelzentrum – großes Gewerbegebiet – direkte Lage an
der B 212 – kurze Entfernung zum Oberzentrum Bremerhaven – Gleisanschluss vor Ort, Seehafenanlage in 0,5 km –
etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in BremerhavenMitte über Weserfähre (8 km) – GE und GI-Flächen ausgewiesen – Ausschluss großflächiger Einzelhandel – alle noch
verfügbaren Flächen befinden sich in öffentlichem Besitz –
12 Betriebe vorhanden (Branchenmix), aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für hafenaffines Gewerbe,
diesbezüglich auch überregionale Bedeutung
36
Stadt /
Gemeinde
Gewerbegebiet
verfügbare
Fläche
davon
sofort
verfügb.
Bewertung
Stadland
HiddingenWeserquerung
9,9 ha
9,9 ha
Ü/R
kurze Entfernung zum Wesertunnel und der A 27 – sämtliche noch verfügbare Flächen sind öffentliches Eigentum,
allerdings nicht sofort verfügbar – soweit bekannt keine
Nutzungskonflikte – relativ günstiger Quadratmeterpreis –
Erschließung ist noch nicht abgeschlossen – aus Sicht der
Gemeinde geeignet für überregional tätige Spezialunternehmen – (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 13)
Stadland
Im Gewerbepark
7,2 ha
0,3 ha
L
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – vergleichsweise nah zum Wesertunnel – 1 km bis
zur B 212, 2 km zum Wesertunnel - keine direkte Anbindung an eine Bundesstraße – GE und GI-Flächen sind
vorhanden - lediglich 0,3 ha GE-Flächen in öffentlichem
Besitz, 6,9 ha GI und GE-Flächen sind in Privatbesitz und
nicht sofort verfügbar – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – bislang 9 Betriebe angesiedelt
37
3.2
Bei den Gewerbeflächenplanungen sind verschiedene Stadien der „Planungsreife“
zu unterscheiden. Grundsätzlich sind nur solche Gewerbeflächenplanungen in die
Erhebung aufgenommen worden, für die mindestens eine Flächennutzungsplanänderung in Vorbereitung ist oder bereits ein Aufstellungsbeschluss existiert. Damit sind zunächst Flächen ausgeblendet, die zwar als langfristige „Vorschauflächen“ in Frage kommen könnten, deren Realisierung aber noch sehr unsicher ist.
Aber auch rechtswirksam in Flächennutzungsplänen dargestellte gewerbliche
Bauflächen sind dann nicht einbezogen worden, wenn die Gemeinden diese Planungen offensichtlich nicht mehr weiter verfolgen. Bei den im Folgenden betrachteten Planungsvorhaben liegen noch keine rechtskräftigen Bebauungspläne vor,
womit diese gegenüber den oben genannten Gewerbegebieten mit verfügbaren
Flächen abgegrenzt sind.
Abgrenzung der aufgenommenen Gewerbeflächenplanungen
Nach der Gewerbeflächenerhebung gibt es derzeit im Landkreis Wesermarsch
6 Planungsvorhaben mit zusammen rund 56 ha Gewerbefläche (brutto). Abzüglich
Infrastruktur- und Ausgleichsflächen entspricht dies an die 42 ha Nettofläche
(Abb. 3.2-1). Die größten Gewerbegebietsplanungen ab 5 ha Nettofläche sind:
6 Gewerbeflächenplanungen mit zusammen 42 ha
Nettofläche
geplantes Gewerbegebiet
Fläche
(netto)
„Tecklenburg“, Lemwerder
12,0 ha
„Ehem. MAN-GHH“, Nordenham
9,8 ha
„Brake Süd“, Brake24
9,0 ha
„Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham
7,5 ha
Darüber hinaus existieren noch zwei weitere Planungsvorhaben unter 5 ha bei
Großenmeer (Ovelgönne) und in Berne. In Butjadingen, Elsfleth und Jade befinden sich keine Gewerbeflächen in der Planung.
24
Als Erweiterungsfläche eines bereits ansässigen Betriebes geplant, demzufolge nicht frei
verfügbar.
38
Abb. 3.2-1:
Gewerbeflächenplanungen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch
Flächen in ha
noch offen
GE-Flächen
GI-Flächen
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
nd
dla
Sta
de
Ja
th
fle
Els
n
ge
din
Bu
Ov
tja
Be
rne
ne
elg
ön
e
ak
Br
er
erd
mw
Le
No
rde
nh
am
0
Planungsstand der Vorhaben sehr unterschiedlich
Die Planungsstände der genannten Gewerbeflächenplanungen sind sehr unterschiedlich. Ein wirksamer Flächennutzungsplan mit entsprechender Darstellung
als „Gewerbliche Baufläche“ liegt lediglich im Falle der Industriebrache "Ehem.
MAN-GHH", Nordenham vor.
Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung laufen z.Zt. im Falle der folgenden
Projekte unter gleichzeitiger Aufstellung von Bebauungsplänen:
laufende Flächennutzungsplanänderungen
„Rennbahn“, Berne
„Tecklenburg“, Lemwerder
„Gildestraße“, Ovelgönne
Für das Planungsvorhaben „Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham, gibt es den
Beschluss zur Aufstellung eines Flächennutzungs- und eines Bebauungsplanes.
Im Falle des Projekts „Brake Süd“ ist die Fertigstellung des Bebauungsplanes im
Frühjahr 2003 geplant.
39
Für beinahe sämtliche geplanten Flächen stehen die beabsichtigten Nutzungsarten bereits fest. Hiervon sind ca. 18 ha (44 %) für GE-Nutzung und über 22 ha
(54 %) für industrielle Nutzungen (GI-Flächen) vorgesehen. Lediglich bei 1 ha der
Flächen (2 % der Nettofläche) ist die Nutzungsart noch offen.
Geplante Nutzungsarten
Von den in Planung befindlichen Flächen sind derzeit bereits 49 % (20 ha) in öffentlichem Eigentum. Die privaten Flächen (21 ha, 51 %) werden teilweise von
den Eigentümern zurückgehalten (12 ha, 29 %) oder befinden sich bereits im Besitz von Firmen, die Erweiterungsmaßnahmen planen (9 ha, 22 %). Im Falle folgender Gewerbeflächenplanungen befinden sich bereits Grundstücke in öffentlichem Eigentum:
Bereits 49 % der geplanten Nettoflächen in öffentlichem Eigentum
geplante Gewerbeflächen in öffentlichem Eigentum
„Rennbahn“, Berne (teilweise)
„Tecklenburg, Lemwerder (Eigentümer NILEG/Gemeinde)
„Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham
In der Gemeinde Stadland befindet sich an der Dedesdorfer Str. das Kernkraftwerk Unterweser (KKU), dessen Stilllegung voraussichtlich im Jahre 2012 erfolgen
wird. Die Gesamtgröße der KKU-Fläche beträgt ca. 50 ha. Nach Beendigung der
nuklearen Nutzung plant die Gemeinde, das Areal als SO-Fläche für Institutionen
und Unternehmen der Energiewirtschaft auszuweisen, die sich mit Forschung und
Entwicklung sowie mit nichtnuklearer Energieproduktion befassen. Aufgrund der
bereits vorhandenen Infrastruktur, eignet sich die Fläche besonders für Großkraftwerke. Da es sich um eine reine SO-Fläche handelt, deren konkrete zukünftige Nutzung aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der derzeitigen Nutzung
noch längerfristig offen ist, wird sie hier gesondert behandelt und erscheint nicht in
den graphischen Darstellungen.
Fläche des KKU nach
Stilllegung als SO-Fläche
für Institutionen und Unternehmen der Energiewirtschaft
40
Übersicht 3-2:
Stadt /
Gemeinde
Bewertung der geplanten Gewerbegebiete
Planungsvorhaben
geplante
Fläche
(netto)
Bewertung
Beschreibung des Planungsvorhabens
Berne
Rennbahn
1,0 ha
L
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – Lage
direkt an der B 74, vergleichsweise kurze Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Bremen – ausschließlich GE(E)-Flächen geplant – 0,25 ha in privatem Eigentum – Planungsstand: F-Plan und B-Plan-Verfahren laufen – frühestens Sep.
2002 verfügbar – aus Sicht der Gemeinde besonders für einen
Verbrauchermarkt geeignet
Brake
Brake-Süd
9,0 ha
L
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis, Mittelzentrum und Kreisstadt – kleines Gewerbegebiet – direkte Lage an
der B 212 – ausschließlich GI-Flächen – Erweiterungsfläche für vorhandenen Betrieb – Planungsstand: B-Plan Aufstellungsbeschluss
wirksam – Verfügbarkeit 2003 oder 2004, nach Bedarf – eventuell
bauliche Einschränkungen, bzw. Mehrkosten durch Moorboden ab
4 m unter GOK - Eigentum: privat
Lemwerder
Tecklenburg
12 ha
R/L
(Ü25)
Kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – relativ
verkehrsgünstige Lage (15 km zur A 27 und 18 km zur A 29, 6 km zur
B 212, 3 km zur B 212-neu), Bahnanschluss und Flughafen vorhanden – in unmittelbarer Nähe zur Weser gelegen – ausschließlich GEFlächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum
(NILEG/Gemeinde) – Planungsstand: Aufstellungsbeschluss B-Plan
– frühestens 2005 verfügbar – keine Nutzungskonflikte – bauliche
Höhenbeschränkung – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet
für Zulieferer der Schiffbau- und Luftfahrtbetriebe
Nordenham
Industriebrache
„Ehem.
MANGHH“
9,8 ha
R
(Ü26)
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum
– kleines Gewerbegebiet – 0,1 km zur B 212 – kurze Entfernung zum
Oberzentrum Bremerhaven – Gleisanschluss vor Ort – Lage direkt an
der Weser (Schiffsanlegestelle) – etwas ungünstige Anbindung an die
A 27 in Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (8 km) – nur GI-Flächen
geplant – Fläche komplett in Privatbesitz, Eigentümer will keine Parzellierung der Fläche – Planungsstand: im F-Plan ausgewiesen –
Verfügbarkeit offen – aufgrund der Lage für hafenbezogenes Gewerbe auch überregional interessant – weitere Optionen in der Überlegung: städtebauliche Nutzung „Ocean Park“, „Energiepark“ (Windkraft/Biomasse-Heizkraftwerk)
Nordenham
"Bei Felten &
Guilleaume"
7,5 ha
R
25
(Ü )
Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum
– kleines Gewerbegebiet – Entfernung zur B 212 - 2,5 km – Gleisanschluss und Seehafenanlage vorhanden – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (10 km) –
GE und GI-Flächen ausgewiesen – verfügbare Flächen in öffentlichem Eigentum – Planungsstand: Aufstellungsbeschluss für F- und BPlan ergangen – Ausschlussnutzung Einzelhandel – aus Sicht der
Stadt vor allem für Zulieferer- und Servicebetriebe für die Industrie
geeignet
Ovelgönne
Gildestraße
2,3 ha
R/L
Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – relative
Nähe zu Oldenburg / A 29 – Flächen befinden sich vollständig in
Privatbesitz – Planungsstand: F-Plan und B-Plan-Verfahren laufen –
Verfügbarkeit Ende 2002 – Quadratmeterpreis sehr günstig – soweit
bekannt keine Nutzungskonflikte – aus Sicht der Gemeinde besonders für Handel und Handwerk geeignet – (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 12)
Ü: Überregional bedeutsame Flächen, R: Regional bedeutsame Flächen, L: Lokale Flächen (Erläuterungen hierzu siehe S. 24)
25
26/25
41
3.3
Umsatz von Gewerbeflächen in der Vergangenheit
Von 1992 bis 2001 wurden im Landkreis Wesermarsch fast 57 ha Gewerbeflächen
umgesetzt; dies entspricht einem Jahresdurchschnitt von fast 6 ha. Hierbei
schwankte der Umsatz zwischen 1,9 ha im Jahre 1993 und knapp 22,5 ha im Jahr
2000 (Abb. 3.3-1). Tendenziell ist im Landkreis Wesermarsch seit Beginn der 90er
Jahre - wie auch in anderen Regionen Niedersachsens - ein Anstieg der Flächennachfrage zu verzeichnen. Der aktuell bundesweit zu beobachtende, konjunkturell
bedingte Einbruch des Gewerbeflächenumsatzes ist im Rahmen der Gewerbeflächenbefragung noch nicht erfasst worden.
57 ha Gewerbeflächenumsatz zwischen 1992
und 2001
Alleine an den zwei umsatzstärksten Standorten des Landkreises, den Städten
Nordenham (17 ha) und Brake (14 ha), wurden zusammen über die Hälfte aller
Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch verkauft. Im Gegensatz dazu sind in
den Gemeinden Butjadingen (0,5 ha) und Ovelgönne (0,4 ha) nur sehr geringe
Flächenumsätze in den letzten zwei Jahren zu verzeichnen. Zwischen 1992 und
1999 erfolgten in diesen Gemeinden keine Ansiedlungen.
Schwerpunkte der Flächennachfrage: Städte
Brake und Nordenham
Insgesamt konzentrierten sich die Flächenumsätze stark auf ausgewählte Gewerbegebiete. 32 ha, d.h. 57 % der Grundstücksverkäufe wurden alleine in den fünf
umsatzstärksten Gewerbeflächenstandorten im Landkreis Wesermarsch realisiert.
Im Einzelnen waren dies:
Fünf umsatzstärkste Gewerbeflächenstandorte:
57 % des Umsatzes
Gewerbegebiet
Flächenumsatz
1992 bis 2001
„Weserstraße“, Brake
9,3 ha
„Ehem. Guano“, Nordenham
7,6 ha
„Edenbüttel“, Lemwerder
6,7 ha
„Nordsee-Center“, Nordenham
4,6 ha
„Oberrege West“, Elsfleth
4,2 ha
42
Abb. 3.3-1:
Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes im Landkreis Wesermarsch
20
Fläche in ha
15
10
5
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Abb. 3.3-2:
Gewerbeflächenumsatz der Standorte im Landkreis Wesermarsch 1992-2001
20
Fläche in ha
15
10
5
O
ve
lg
ön
ne
Bu
tja
di
ng
en
St
ad
la
nd
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Br
N
or
de
nh
am
0
Flächenumsatz und -angebot im Vergleich
Eine vereinfachte Gegenüberstellung von Flächenumsatz und -angebot zeigt,
dass im Landkreis Wesermarsch insgesamt ein reichlicher Umfang an z.Zt. sofort
verfügbarer Flächen vorhanden ist. Hinzu kommt eine beträchtliche Zahl nicht
sofort verfügbarer Flächen, bei denen größtenteils mit einer Verfügbarkeit in den
nächsten Jahren gerechnet werden kann.
43
Dieser zunächst pauschale Vergleich von Gewerbeflächenangebot und -nachfrage
darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass an Standorten mit derzeit geringem
oder auf spezielle Betriebe zugeschnittenem Flächenangebot - insbesondere in
den Gemeinden Berne und Lemwerder - in naher Zukunft Engpässe auftreten
können. In der Gemeinde Lemwerder befinden sich bereits weitere Flächen in
Planung, die 2005 zur Verfügung stehen sollen. Der Umfang geplanter Flächen in
der Gemeinde Berne ist nur sehr gering.
Standortbezogen teilweise Engpässe möglich
Im Vergleich mit anderen Regionen Niedersachsens weist der Landkreis Wesermarsch - bei einem in etwa durchschnittlichen Flächenumsatz - ein insgesamt
quantitativ überdurchschnittliches Gewerbeflächenangebot auf. Die Entwicklung
und Vermarktung weiterer Gewerbeflächen muss demzufolge auf Grundlage von
regional angepassten, bedarfsorientierten und qualitativen Schwerpunktsetzungen
erfolgen.
Insgesamt quantitativ
überdurchschnittliches
Gewerbeflächenangebot
Ansiedlung von Betrieben in Gewerbegebieten
Die im Rahmen der Gemeindebefragung durchgeführte Erhebung der Belegung
von Gewerbeflächen mit Betrieben gibt Auskunft über die in der Vergangenheit
angesiedelten Zielgruppen. Einbezogen wurden solche Unternehmen, die ihren
Betrieb von 1992 bis 2001 in Gewerbegebieten eröffnet oder erweitert haben 27.
Bei den Ansiedlungen von außerhalb der Gemeinde wurde zwischen Ansiedlungen aus anderen Standorten des Landkreises (regionale Ansiedlungen) und Betriebsansiedlungen von außerhalb des Landkreises (überregionale Ansiedlungen)
unterschieden.
In der Vergangenheit angesiedelte Zielgruppen
Die Qualität der erhobenen Daten ist nicht in allen Gemeinden gleich. Vor allem
Beschäftigtenzahl und Herkunft der Betriebe, teilweise auch das Ansiedlungsjahr,
waren in einigen Fällen nicht zu ermitteln. Insofern können die folgenden Ausführungen nur als Anhaltspunkte für die Struktur der angesiedelten Betriebe dienen.
Insgesamt konnten 129 Betriebe in die Analyse einbezogen werden, wobei den
einzelnen Auswertungen - je nach Informationslage - kleinere Bezugszahlen
zugrunde liegen.
Qualität der Unternehmensdaten sehr unterschiedlich
Die Auswertung der betrieblichen Nachfrage macht deutlich, dass die Bereitstellung von Gewerbeflächen überwiegend der Sicherung des Bestandes und der
Entwicklung der ortsansässigen bzw. im Landkreis Wesermarsch beheimateten
Betriebe dient. Von den insgesamt 108 Betrieben, deren Herkunft bekannt ist,
betreffen 94 % der Grundstücksverkäufe innergemeindliche (90 %) bzw. innerregionale (4 %) Erweiterungen, Verlagerungen und Neugründungen.
überwiegend für Bestandsentwicklung
27
Dieses betrifft sowohl Betriebe in Gewerbegebieten mit noch verfügbaren Flächen als auch
solche, die sich in mittlerweile vollständig belegten Gewerbegebieten angesiedelt haben.
44
Übersicht 3-3: Herkunft der betrieblichen Gewerbeflächennachfrage im Landkreis Wesermarsch (1992 bis 2001)
Herkunft der Betriebe
aus dem Landkreis We-
innerhalb der eigenen Gemeinde
Anzahl der
Anteil
Betriebe
(in %)
Erweiterungen
17
15,7
Verlagerungen
38
35,2
Neugründungen
42
38,9
5
4,6
2
1,9
3
2,8
1
0,9
108
100
sermarsch
(innerregional)
Verlagerungen zwischen den
Gemeinden des Landkreises
von außerhalb des
Städte Oldenburg, Bremen
Landkreises Weser-
und Delmenhorst
marsch
(überregional)
andere Nachbargemeinden des
Landkreises Wesermarsch
übrige überregionale Ansiedlungen
Summe
(Übersicht 3-3). Lediglich 6 % der nachfragenden Unternehmen stammen aus
Standorten außerhalb des Landkreises.
Überregionale Ansiedlungen vornehmlich aus
benachbarten Zentren
und Gemeinden
Die geringe Zahl überregionaler Ansiedlungen stammt aus dem angrenzenden
Zentrum Bremen, der Stadt Delmenhorst und der Gemeinde Rastede. Von einem
für die Wesermarsch profitablen Suburbanisierungsprozess aus den benachbarten
großen Zentren kann in Anbetracht der geringen Zahl von Ansiedlungen kaum die
Rede sein.
Überregionale Ansiedlungen: Handwerksbetriebe
und Händler
Bei näherer Betrachtung der Ansiedlungen von außerhalb des Landkreises stellt
sich heraus, dass es sich um kleine Handwerksbetriebe, Produzierendes Gewerbe
und Handelsbetriebe mit im Durchschnitt lediglich drei Mitarbeitern handelt.
Verteilung der erhobenen
Betriebe auf einzelne
Wirtschaftszweige
Die Analyse der Unternehmen nach Branchen zeigt, dass unter den Gewerbeflächennachfragern im Landkreis Wesermarsch Betriebe des Produzierenden Gewerbes (53 %) etwas stärker vertreten sind als Dienstleistungsunternehmen
(47 %). Der Gewerbeflächenumsatz verteilt sich folgendermaßen auf die einzelnen Wirtschaftszweige:
45
Branchen
Anzahl der Betriebe
Anteil
Anzahl der Betriebe
Anteil
(innerreg. Herkunft)
(in %)
(überreg. Herkunft)
(in %)
sonstiges Handwerk
35
29
2
33
Baugewerbe
10
8
1
17
Kfz-Gewerbe
7
6
0
0
Verarbeitendes Gewerbe
12
10
1
17
Handel
25
20
2
33
Unternehmensbezogene Dienstleist.
3
2
0
0
Verkehr
11
9
0
0
sonstige Dienstleistungen
19
16
0
0
122
100%
6
100%
Summe:
Die Gewerbeflächennachfrage seit 1992 saldiert sich auf gut 57 ha (s.o.). Die
durchschnittliche Grundstücksgröße je Betrieb lag damit bei 5.000 m². Die Größen
der einzelnen Gewerbegrundstücke differieren sehr stark und bewegen sich in
einer Spanne zwischen 200 m² und 3 ha. 72 % der Grundstücksgrößen liegen
aber zwischen 2.000 m² und 5.000 m². Die erhobenen Betriebe verteilen sich auf
die Grundstücksgrößenklassen wie folgt:
Grundstücksgrößenklassen
Anzahl der
Betriebe
Anteil
(in %)
< 2.000 m²
25
22
2.000 m² bis < 3.000 m²
26
23
3.000 m² bis < 5.000 m²
30
27
5.000 m² bis < 1 ha
18
16
1 ha bis 2 ha
8
7
> 2 ha
5
4
112
100%
Summe:
Verteilung auf Grundstücksgrößenklassen
46
3.4
Gewerbeflächensituation im Umfeld des Landkreises Wesermarsch 28
Stadt Bremen
Große Flächenreserven in
Bremen, aber z.T. nur
eingeschränkt verfügbar
Im Vergleich zu zahlreichen anderen großen Wirtschaftsstandorten ist die Gewerbeflächensituation in der Stadt Bremen in geringerem Maße durch Flächenengpässe gekennzeichnet. Aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung Bremens
findet ein nicht unbeträchtlicher Teil des Suburbanisierungsprozesses innerhalb
der Stadtgrenzen statt. Allerdings besteht sehr wohl das Problem, dass von dem
erheblichen Umfang an Flächenreserven, die für die Gewerbeentwicklung theoretisch geeignet wären, zahlreiche Flächen aus verschiedenen Gründen nur eingeschränkt verfügbar sind. Hierunter sind eine Reihe altindustrieller Recyclingflächen. Die Schwerpunkte des Gewerbeflächenangebots in der Stadt Bremen sind
der „Gewerbepark Hansalinie“ unmittelbar an der A 1, der „Bremer Industrie-Park“
auf dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks sowie das „Güterverkehrszentrum“
in Niedervieland.
Stadt Delmenhorst
Kaum noch Gewerbeflächenangebot in Delmenhorst
Die Stadt Delmenhorst verfügt nur noch über ein marginales Gewerbeflächenangebot. Auch für die künftige Entwicklung ist nur sehr eingeschränkt hochwertiges
Flächenpotenzial vorhanden, u.a. aufgrund enger Stadtgrenzen sowie vielfältiger
Restriktionen. In Zukunft wird die Stadt in der Gewerbeflächenentwicklung verstärkt auf Zusammenarbeit mit den umliegenden Gemeinden setzen müssen.
Aufgrund der im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch höheren Lagegunst dürften sich diese Kooperationen vorerst überwiegend auf die Gemeinde Ganderkesee und die SG Harpstedt beziehen. Im Falle der Realisierung der B 212 neu und
der Anbindung an die entstehende A 281 im bremischen Niedervieland sowie der
damit einhergehenden gesteigerten Standortgunst des nördlichen Stadtgebiets
können sich langfristig interkommunale Kooperationen bei der Gewerbeflächenentwicklung auch zwischen der Stadt Delmenhorst und Lemwerder anbieten.
Stadt Oldenburg
Relativ niedrige Grundstückspreise in der Stadt
Oldenburg
Auch die Gewerbeflächensituation in der Stadt Oldenburg ist durch zunehmende
Flächenknappheit gekennzeichnet. Allerdings besteht im Gegensatz zur Stadt
Delmenhorst derzeit noch ein ausreichendes verfügbares Angebot auch hochwertiger Gewerbeflächen. Darüber hinaus bieten der Flächennutzungsplan der Stadt
sowie die im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die Stadt
ermittelten Vorschauflächen noch Reserven für die künftige Entwicklung. Der
Grundstückspreis je m² erschlossener Gewerbefläche liegt mit 23 bis 31 € für eine
Stadt von der Größenordnung Oldenburgs auf einem relativ niedrigen Niveau.
28
Quellen:
- GewIS (Gewerbeflächeninformationssystem von RegIS-Online, www.regis-online.de),
- Senator für Wirtschaft und Häfen: Wirtschaftsstandort Bremen 2000 - 2001
sowie www.wfg-bremen.de
- Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Oldenburg sowie Zwischenberichte
zu den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten Stadt Oldenburg und Landkreis Ammerland
- Gespräch mit Vertretern der Wirtschaftsförderung der Stadt Delmenhorst
47
Landkreis Ammerland
Im Landkreis Ammerland ist die Anbindung an das überregionale Autobahnnetz
und den wichtigen Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg sehr gut. Die der Stadt am
nächsten liegenden Gemeinden Bad Zwischenahn („Industriepark Bad Zwischenahn“), Wiefelstede („Westerholtsfelde“) und Rastede („Wahnbek / Ipwege“,
„Leuchtenburg“) verfügen über qualitativ hochwertige, verfügbare Gewerbegebiete
an den Autobahnen A 28 und A 29. Zudem ist keiner der genannten Standorte
weiter als 15 km vom Stadtzentrum Oldenburg entfernt. Die Quadratmeterpreise
für diese Gewerbeflächen liegen zwischen 20 und 30 €.
Landkreis Ammerland:
Teilweise sehr hochwertiges Flächenangebot
Landkreis Oldenburg
Der Landkreis Oldenburg ist über die Autobahnen A 1, A 28 und A 29 sehr gut an
die Städte Bremen, Oldenburg und Delmenhorst angebunden. Zentraler Standortvorteil des Landkreises ist die Lage zwischen diesen Wirtschaftszentren. Entlang
der Autobahnachsen befinden sich diverse hochwertige Gewerbegebiete mit regionaler und überregionaler Bedeutung. Die im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für den Landkreis vorgeschlagenen Vorschauflächen werden
darüber hinaus langfristig ein hochwertiges Flächenangebot sichern. Die Quadratmeterpreise für Gewerbeflächen liegen zwischen 16 und 31 €.
Qualitativ hochwertige
Gewerbegebiete entlang
der Autobahnen A 1, A 28
und A 29
Landkreis Friesland
Im Landkreis Friesland liegen die hochwertigen Gewerbegebiete mit größerem
Flächenpotenzial tendenziell im Umfeld der A 29. Das Angebot verfügbarer Flächen ist im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch quantitativ deutlich geringer.
Im Rahmen der Entwicklung des Jade-Weser-Ports ist allerdings eine Ausweitung
und Aufwertung des Gewerbeflächenangebots vorgesehen. Insbesondere die
geplante Entwicklung eines zentralen, interkommunalen Gewerbegebietes mit
Ausrichtung auf den neuen Tiefwasserhafen wird die Wettbewerbsposition des
Landkreises Friesland stärken.
Gewerbeflächenentwicklung vornehmlich entlang
der Autobahn A 29
Stadt Bremerhaven
Die Stadt Bremerhaven weist vergleichsweise große Gewerbeflächenreserven
auf. Rund 150 ha sind sofort verfügbar, zusätzlich sind noch 90 ha nicht sofort
verfügbare Gewerbeflächen (GE und GI) vorhanden. Fast 90 % der sofort verfügbaren Flächen verteilen sich auf Gewerbegebiete, die im Norden der Stadt liegen.
Bereits angesiedelte Betriebe gehören der Logistik- und Verkehrsbranche und
dem hafenorientierten Gewerbe an. Teilweise sind auch Textil- und Autoveredler
ansässig. Die Anbindung dieser Flächen an die A 27 ist allerdings nicht optimal.
Entscheidender Standortfaktor ist die unmittelbare Nähe zum Containerterminal.
Die Flächen sind vergleichsweise etwas teuerer; die ermittelten Quadratmeterpreise liegen in etwa zwischen 30 und 40 €. Die Gewerbegebiete mit Hafenzugang und Bahnanschluss im Landkreis Wesermarsch weisen demzufolge einen
nicht unerheblichen Preisvorteil gegenüber Standorten in der Stadt Bremerhaven
auf.
Großes Flächenangebot,
speziell für hafenaffine
Betriebe
48
Landkreis Cuxhaven
Hochwertige Gewerbegebiete vor allem im westlichen Kreisgebiet entlang
der A 27
Der Landkreis Cuxhaven weist ein großes Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen auf. Qualitativ hochwertige Gewerbegebiete befinden sich vor allem im westlichen Gemeindegebiet im Umland von Bremerhaven und entlang der A 27 in den
Gemeinden Loxstedt („Gewerbepark Wedenberg“), Nordholz („An der Wusterheide“, „Knill“), Langen („Debstedt“) sowie in der Stadt Cuxhaven („Eurokai“, „Mehrzweckumschlagsanlage“). Die Gemeinde Loxstedt plant den „Gewerbepark östlich
des Wesertunnels“ im Bereich der Auffahrt B 437 / A 27, um von der Fertigstellung
des Wesertunnels direkt profitieren zu können. Die Bruttogröße wird ca. 40 ha
betragen, mit der Fertigstellung ist im Frühjahr 2003 zu rechnen. Für dieses Vorhaben konnten in erheblichem Umfang GA und Ziel 2 Fördermittel eingeworben
werden. Eine starke Konkurrenz zum Standort Wesertunnel lässt sich in diesem
Fall nicht von der Hand weisen, zumal die Straßenanbindung günstiger ist. Durch
die A 27 hat der Landkreis Cuxhaven generell, im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch, den Vorteil einer etwas günstigeren Anbindung nach Bremen und
Bremerhaven. Die Quadratmeterpreise sind - soweit diesbezüglich Informationen
vorliegen - durchaus vergleichbar und liegen zwischen 13 und 23 €.
Landkreis Osterholz
Gewerbegebiete mit Flächenpotenzial im Umfeld
der A 27 und Bremens
Der Landkreis Osterholz wird entscheidend durch die Lage am Rande des überregional bedeutsamen Wirtschaftsstandortes Bremen geprägt. Aufgrund der unmittelbaren räumlichen Nähe zu Bremen und der Anbindung an die A 27 hat der
Landkreis zumindest in Teilen eine sehr hohe Lagegunst. Aus dem Gewerbeflächenangebot ist insbesondere das interkommunale Gewerbegebiet „Heilshorn /
Brundorf“ (Stadt Osterholz-Scharmbeck / Gemeinde Schwanewede) hervorzuheben. Dieser Standort hat ein großes Potenzial an gut angebundenen, sofort verfügbaren GE und GI-Flächen. Die Quadratmeterpreise liegen bei knapp 30 €.
Fazit zur Konkurrenzsituation
Teils sehr hochwertiges
Gewerbeflächenangebot
im Umfeld ...
Im Umfeld des Landkreises Wesermarsch gibt es eine Reihe von Wirtschaftsstandorten und Gewerbeflächen mit hoher Lagegunst, großem Flächenpotenzial
und einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren. Hervorzuheben sind die
unmittelbare Nähe zu den zentralen Verkehrsachsen sowie die direkte, konfliktfreie Anbindung an die großen bedeutenden Wirtschaftsstandorte der Region. Mit
Ausnahme der Stadt Delmenhorst sind im Umfeld keine wesentlichen Flächenengpässe auszumachen. Im kommunalen Wettbewerb um mobile Betriebe befindet sich der Landkreis Wesermarsch folglich in einer schwierigen Ausgangslage.
... aber auch spezifische
Wettbewerbsvorteile der
Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch
Dennoch weisen auch die Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch einige
Standortvorteile auf, die zu einer erfolgreichen Positionierung im interregionalen
Wettbewerb beitragen können. Hierzu gehören die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser, die Verfügbarkeit von Standorten für großflächige Ansiedlungen, die Nähe
zu industriellen Großbetrieben sowie die überwiegend günstigen Flächenpreise.
Darüber hinaus wird der bereits in Bau befindliche oder projektierte Ausbau von
Verkehrswegen die Konkurrenzsituation zugunsten des Landkreises Wesermarsch verbessern.
49
4.
4.1
Vorschauflächen
Vorschauflächen im Überblick
Ein Blick auf die Verteilung der Standorte im Landkreis (Karte 4-1, Übersicht 4-1)
macht deutlich, dass die Vorschauflächen - wie auch schon die verfügbaren und
geplanten Gewerbegebiete - überwiegend entlang der B 212 bzw. der Unterweser
liegen. Lediglich zwei Vorschauflächen befinden sich an der westlichen Kreisgrenze in relativ kurzer Entfernung zur Verkehrsachse A 29.
Übersicht 4-1:
Nr.
Gemeinde
Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch - Lage und Flächengröße
Ortsteil
Vorschaufläche
Bruttofläche (in ha)
1
Berne
Harmenhausen
Harmenhausen
50
2
Berne
Ranzenbüttel
Ranzenbüttel
20
3
Brake
Boitwarden
Boitwarder Groden
50
4
Brake
Wesermarsch-Mitte
30
5
Brake
SO-Hafen
60
6
Elsfleth
Oberrege – Ost
25
7
Jade
Jaderberg
Raiffeisenstraße
10
8
Lemwerder
Butzhausen
Butzhausen
20
9
Lemwerder
Edenbüttel
12
10
Lemwerder
Ritzenbüttel
Ritzenbütteler Sand
9
11
Nordenham
Havendorf
Wesertunnel
43
12
Ovelgönne
Großenmeer
Gildestraße
25
13
Stadland
Hiddingen – Weserquerung
10
Boitwarden
Die Flächengrößen sind nur ungefähre Angaben, i.d.R. handelt es sich um Bruttogrößen. Teilweise sind die betrachteten
Flächen Suchräume, von denen nur ein noch nicht definierter Teilbereich realisiert werden soll. Die Flächenangaben zu
summieren ist methodisch daher nicht sinnvoll. Die Vorschaufläche der Gemeinde Butjadingen wurde aufgrund ihrer geringen Größe (unter 2 ha) nicht berücksichtigt.
50
Karte 4-1:
Vorschauflächen sowie verfügbare und geplante Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch
Wesertunnel
(in Bau)
IC
IC
IC
ICE
IC
Geplante Gewerbeflächen
(Außerhalb des LK Wesermarsch
nur ausgewählte Standorte)
Vorschauflächen
(ohne Größenangabe)
Teilräume
Wichtige Tourismusstandorte
Autobahn
Küstenautobahn A 22 (geplant, Trassenführung
noch offen) und A 281 (geplant)
Flächengrößen (Brutto)
2 ha
Bundesstraße
Wesertunnel (in Bau), B 211-neu (geplant),
B 212-neu (geplant)
5 ha
Kartengrundlage:
ÜKN 1:500.000
Landesvermessung und
Geobasisinformation
Niedersachsen
(Maßstab verändert)
wichtige Landesstraße
10 ha
Bahnverbindung
IC ICE
Wichtige Bahnhöfe
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
52
53
4.2
Beschreibung und Bewertung der einzelnen Vorschauflächen
Auf Basis der Gespräche in den Gemeinden wurde für jede der 13 Vorschauflächen ein Gewerbeflächenprofil erstellt, das den jeweiligen Standort - soweit dies
zum jetzigen Zeitpunkt bereits möglich und sinnvoll ist - detailliert beschreibt
(Übersicht 4-2). Diese Profile dienen der Bewertung der einzelnen Flächen und
ermöglichen die Festlegung vorrangig zu sichernder bzw. zu entwickelnder Projekte.
Gewerbeflächenprofile zur
Beschreibung und Bewertung der Vorschauflächen
Es liegt in der Natur der Sache, dass die Qualität bzw. Verfügbarkeit der bei den
Gemeinden abgefragten Informationen sehr unterschiedlich ist. Für einen Teil der
Vorschauflächen sind bei den entsprechenden Gemeindeverwaltungen relativ
detaillierte Entwicklungsvorstellungen vorhanden bzw. bereits informelle Planungsvorbereitungen im Gange. Bei anderen Flächen wiederum existieren nur
vage Vorstellungen bzw. die jeweilige Projektidee ist erst im Verlauf der Gemeindegespräche entwickelt worden. Im Einzelnen wurden folgende Daten abgefragt:
Qualität und Verfügbarkeit
der Flächeninformationen
sehr unterschiedlich
-
Stadt / Gemeinde / Ortsteil
Grunddaten
-
Name der Vorschaufläche (+ lfd. Nummer)
-
Bedeutung des Projektes
-
Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde
-
Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbe
-
Entfernungen zu Autobahn-Anschlussstellen, Bundesstraßen sowie Kreis- bzw.
Landesstraßen
-
Anbindung durch andere Verkehrsträger und den ÖPNV
-
Die Flächenangaben sind überwiegend nur grobe Schätzungen bzw. die erhobene Fläche ist ein Suchraum für das zu entwickelnde Gewerbegebiet.
Flächengröße
-
Planungsstand (z.B. informelle Planungsvorbereitungen, Grundstückverhandlungen)
Planungsstand
-
voraussichtliche Planungsabschnitte
-
geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit
-
geplante Aufteilung in GE- / GI- / SO-Flächen
-
bisherige Darstellung im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP)
-
Einschränkungen bzw. Nutzungsausschluss
-
Eignung für bestimmte Zielgruppen
-
bisherige Nutzung
-
Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind)
Lage / Anbindung
Geplante Einschränkungen / Zielgruppen
Flächeneigenschaften
54
Eigentumsverhältnisse
Umweltkonflikte
Konflikte im Umfeld der
Vorschaufläche
Abschließende Bewertung
der Vorschauflächen
-
Einschränkung z.B. durch Bodenbeschaffenheit
-
Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat)
-
Verkaufsbereitschaft (Privateigentum)
-
öffentlicher Erwerb der Flächen angestrebt?
-
Bodenpreis (kommunaler Erwerb)
-
angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung)
-
naturschutz-, gewässerschutz- und wasserschutzrechtliche Auflagen
-
Altlasten (-verdacht)
-
Konflikte mit Nachbarnutzungen
-
Konflikte mit zu- und abfließendem Verkehr
-
Vorteile und Nachteile der Vorschauflächen unter Berücksichtigung der Besichtigung durch die Gutachter im Rahmen der Gemeindegespräche
-
Bewertung der Vorschauflächen und ihre Bedeutung für die künftige Gewerbeflächenentwicklung im Landkreis Wesermarsch
-
Empfehlungen für das weitere Vorgehen (einschließlich noch offener Fragen,
die vor der Entwicklung der Vorschauflächen geklärt werden müssen)
Standort- und Vorschauflächenbewertung
Analog zur Bewertung der verfügbaren und geplanten Gewerbeflächen (Abschnitt 3) gilt für die Vorschauflächen, dass die Wertigkeit einer Gewerbefläche
stark von der Bedeutung des jeweiligen Wirtschaftsstandortes beeinflusst wird.
Entsprechend muss auch die Bewertung der einzelnen Vorschauflächen vor dem
Hintergrund des wirtschaftlichen Potenzials und der Lagegunst des jeweiligen
Wirtschaftsstandortes gesehen werden (Abschnitt 2.1).
Verschiedene Prioritäten
der Vorschauflächen
Für die Bewertung der Vorschauflächen gelten im Wesentlichen die im Abschnitt 3
genannten Kriterien und die daraus resultierende Einstufung in die Klassen „Ü“,
„R“ oder „L“ bzw. deren Mischformen. Darüber hinaus stellt sich bei potenziellen
Gewerbeflächen die Frage, mit welcher Priorität und welchem Zeithorizont ein
solches Projekt von der jeweiligen Gemeinde verfolgt werden sollte. Die Bandbreite reicht von Vorschauflächen, die z.B. aufgrund eines momentanen Flächenengpasses kurzfristig realisiert werden sollten, bis zu Flächen, für die auf absehbare Zeit kein Bedarf gesehen wird oder die nur als Alternativstandorte zum Zuge
kommen sollten. Entsprechend werden die Vorschauflächen in folgende Prioritätengruppen eingestuft (Übersicht 4-2):
I: Prioritär d.h. kurzfristig zu entwickelnde Projekte (Flächenentwicklung),
II: Mittelfristig bzw. langfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage und dem
Ausbau der Verkehrswege zu entwickelnde Projekte (Flächensicherung),
III: Nachrangige, z.Zt. weniger bedeutsame Projekte (ggf. sehr langfristig weiter zu
verfolgen oder als Alternativflächen zu entwickeln, falls sich prioritär eingestufte
Standorte nicht realisieren lassen).
55
Bei den Prioritätensetzungen handelt es sich um Empfehlungen der Gutachter vor
dem Hintergrund der jeweiligen Standort- und Nachfragebedingungen sowie der
weiteren Flächenpotenziale im Umfeld. Probleme bei der Flächenmobilisierung,
können aber die Entwicklung von prioritär eingestuften Vorschauflächen erheblich
verzögern bzw. sogar verhindern. In diesen Fällen kann es erforderlich sein, dass
andere, zunächst nachrangig bewertete Flächenprojekte vorgezogen werden.
Probleme bei der Flächenmobilisierung
Bei allen Vorschauflächen ist zu beachten, dass die Maßnahmen zur eigentumsrechtlichen Sicherung der Grundstücke und zur Beplanung der Flächen teils erhebliche Zeit in Anspruch nehmen können. Selbst die Realisierung prioritär eingestufter, d.h. kurzfristig zu entwickelnder Vorschauflächen kann noch einige Jahre
dauern.
Lange Entwicklungszeiträume
Übersicht 4-2:
Nr.
1
Gemeinde
Berne
Bewertung der Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch
Vorschaufläche
Harmenhausen
Bewertung und Priorität
- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ
guter Verkehrsanbindung
- II: Langfristiges Projekt, ggf. als Alternativfläche bei NichtVerwirklichung der Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 8) entwickeln
2
Berne
Ranzenbüttel
- I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, da in der
Gemeinde kaum noch Flächen verfügbar sind
3
Brake,
Stadt
Boitwarder
Groden
- R/L (Ü): Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für
hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung
- II: Langfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu
entwickelndes Projekt
4
Brake,
Stadt
WesermarschMitte
- R: Regional bedeutsame Vorschaufläche mit deutlich verbesserter Verkehrsanbindung nach Neubau der B 211
- I: Prioritär, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, als Teil des
künftig interkommunalen Gewerbegebietes „WesermarschMitte“ mit der Gemeinde Ovelgönne
5
Brake,
Stadt
SO-Hafen
- R (Ü): Regional bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter
Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines
Gewerbe auch überregionale Bedeutung
- III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit
von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem
Umfang Flächen für haffenaffines Gewerbe vorhanden sind
6
Elsfleth,
Stadt
Oberrege-Ost
- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas
ungünstiger Verkehrsanbindung
- III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit
von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem
Umfang Gewerbeflächen an diesem Standort vorhanden sind
7
Jade
Raiffeisenstraße
- Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit
sehr guter Verkehrsanbindung
- I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt
56
Nr.
8
Gemeinde
Lemwerder
Vorschaufläche
Butzhausen
Bewertung und Priorität
- Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche bei
Realisierung einer Anbindung an die B 212-neu und die A 281
- II: Langfristiges Projekt, in Abhängigkeit vom Neubau der B 212
zu entwickelndes Gewerbegebiet, Standort sollte interkommunal
um Flächen auf dem Gebiet der Gemeinde Berne ergänzt werden
9
Lemwerder
Edenbüttel
- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas
ungünstiger Verkehrsanbindung
- I: Prioritäres, d.h. kurzfristig für den lokalen Erweiterungs- und
Verlagerungsbedarf zu entwickelnde Fläche, derzeit Engpässe
im Gewerbeflächenangebot der Gemeinde
10
Lemwerder
Ritzenbütteler
Sand
- L (Ü/R): Lokal bedeutsame Vorschaufläche mit ungünstiger Verkehrsanbindung, ggf. für Schiffbauindustrie und Zulieferer von
überregionaler bis regionaler Bedeutung
- III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr
langfristig weiter zu verfolgen
11
Nordenham,
Stadt
Wesertunnel
guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Gemeinde Stadland
- II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu
12
Ovelgönne
Gildestraße
kurzer Entfernung zur A 29, aber umfangreiches und besser
angebundenes Konkurrenzangebot in der Gemeinde Rastede
- III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr
langfristig weiter zu verfolgen
13
Stadland
Hiddingen –
Weserquerung
guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Stadt Nordenham
- II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu
57
Übersicht 4-3: Vorschauflächenprofile
Nr. 1
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Berne
- Ortsteil
Harmenhausen
- Name der Vorschaufläche
Gewerbegebiet Harmenhausen
- Bedeutung des Projektes für die Stadt /
Gemeinde
das derzeitige Angebot ist knapp
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde
Westlich der B 212 an der Gemeindegrenze zu Lemwerder, 5,5 km zum Zentrum Berne
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
Nein
- Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten
Oldenburg: 38 km über die B 212 und die A 28
Bremen: 30 km über die B 212, A 28 und die B 75
Brake: 26 km über die B 212
Delmenhorst: 18 km über die B 212 und die A 28
Bremen-Nord: 10 km
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen
A 1 „Groß Mackenstedt“: 24 km A 27 „Br. Burglesum“:
22 km über L875 und B 74
A 28 „Ganderkesee“ 10 km
A 29 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 30 km über B 212 / A 28)
A 281(gepl.): 20 km, falls B 212-neu gebaut wird
- Entfernungen zu Bundesstraßen
B 212: direkt
B 212-neu: 1,5 km
B 74: 6 km (Berne)
- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen
L 875: direkt
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
Bahnhof Berne: 6 km
- Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle
direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
- Flächengröße (ungefähre Angabe)
ca. 50 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
- voraussichtliche Planungsabschnitte
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit
2004 – 2008
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO
GE
- bisherige Darstellung im RROP-Entwurf
Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege
und Entwicklung; Vorranggebiet für Landwirtschaft
und Erholung)
58
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss
- Eignung für bestimmte Zielgruppen
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
- bisherige Nutzung
Weideland
- Erschließungsansätze
- Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit
7. EIGENTUM
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum)
- öffentlicher Erwerb angestrebt?
ja
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb)
- angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung)
8. UMWELTKONFLIKTE
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz
- Auflagen Wasserschutz
- Altlasten (-verdacht)
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
... Nachbarnutzungen
keine
... zu- und abfließendem Verkehr
keine
59
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
- Vorteile
- Nachteile
- Bewertung der Fläche
- Empfehlungen für das weitere Vorgehen
-
vergleichsweise kurze Entfernung zur A 28, direkte
Anbindung an die B 212
-
Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (Bremen-Nord) und Oldenburg in
vergleichsweise kurzer Entfernung zu Bremen, speziell Bremen-Nord
-
relative Nähe zum Mittelzentrum Delmenhorst
-
großes Flächenpotenzial
-
weitgehend konfliktfrei, räumliche Trennung zu
Wohngebieten
-
Möglichkeit zur interkommunalen Kooperation mit
der Gemeinde Lemwerder
-
nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen
-
ungünstige Straßenanbindung nach Bremen-Nord
über Weserfähren
-
mangelnde städtebauliche Einbindung, gänzlich
neuer Standort
-
im RROP als Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung sowie Landwirtschaft und Erholung ausgewiesen
-
R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche
mit relativ guter Verkehrsanbindung
-
II: Langfristiges Projekt, ggf. als Alternativfläche bei
Nichtverwirklichung der Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 8) entwickeln
-
Projekt in Abstimmung mit der Fläche „Butzhausen“
(Nr. 8) entwickeln, wenn sich die Verwirklichung der
B 212-neu abzeichnet, zunächst „Butzhausen“ interkommunal mit der Gemeinde Lemwerder entwickeln
-
Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die
beteiligten Gemeinden sichern
-
ausreichend GI-Flächen ausweisen
-
Aufgrund des großen Flächenpotenzials prüfen, ob
Grundstücke für die Ansiedlung von großflächigen
Betrieben reserviert werden können
60
Nr. 2
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Berne
- Ortsteil
Ranzenbüttel
Ranzenbüttel
Gemeinde
derzeitiges Angebot knapp
2. LAGE / ANBINDUNG
südöstlich der B 74 an das vorhandene Gewerbegebiet Ranzenbüttel angrenzend, 1,5 km zum Zentrum
Berne
Gewerbegebiet
ja
Oldenburg: 47 km über die B 74, B 212 und die A 28
Bremen: 33 km über die B 74, A 27 und B 6
Delmenhorst: 26 km über die B 74, B 212 und A 28
Oldenburg: 22 km über die B 212 und die L 865
A 27 „Br. Burglesum“: 15 km
A 28 „Ganderkesee“: 19 km
A 29: „Kreuz Oldenburg-Ost“ 39 km über die B 212
und die A 28
A 29: „Ohmstede“ 21 km über B 212 und L 865
B 212: 2 km
B 74: direkt
L 868: 1,5 km
L 865: 4 km
Bahnhof Berne: 2 km
direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 20 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
2004 – 2008
GE
Südwestlicher Bereich der Fläche Vorranggebiet für
Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung
61
- bisherige Nutzung
Weideland
über das vorhandene Gewerbegebiet
7. EIGENTUM
ja
8. UMWELTKONFLIKTE
62
- Vorteile
- Nachteile
-
vergleichsweise kurze Entfernung zu den Autobahnen A 27 und A 28, direkte Anbindung an die B 212
und B 74
-
Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (Bremen-Nord) und Oldenburg
-
vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen, speziell BremenNord
-
Sollte die Ortsumgehung Berne (B 212-neu) verwirklicht werden, wäre ein direkter Anschluss an die
B 212 gegeben.
-
-
ungünstige Straßenanbindung nach Bremen-Nord
über Weserfähren
-
die vergleichsweise kurze Strecke nach Oldenburg
über die Landesstraße L 865 ist aufgrund des Straßenzustandes nicht sonderlich schnell; die schnellere Verbindung über die B 212 und die A 28 ist mehr
als doppelt so lang
-
Verkehr in Richtung Südosten entlang der B 212
muss zurzeit den Ort Berne durchqueren. Die beengte Verkehrsführung in diesem Bereich ist bereits
sehr konfliktträchtig; eine Verbesserung der Situation würde sich durch den Bau der Ortsumgehung
(B 212-neu) erreichen lassen
-
Konflikte mit nordwestlich liegender Wohnbebauung
durch Emissionen möglich (Lärm, Luftschadstoffe)
-
im RROP teilweise als Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung ausgewiesen
-
mit relativ guter Verkehrsanbindung
-
I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, da in der Gemeinde kaum noch Flächen verfügbar sind
-
Kommune sichern
-
die Ansiedlung von stark störenden Betrieben vermeiden
-
eine zügige Verwirklichung der Ortsumgehung Berne (B 212-neu) anstreben
63
Nr. 3
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Stadt Brake
- Ortsteil
Boitwarden
Boitwarder Groden
Gemeinde
groß
2. LAGE / ANBINDUNG
nördlich des Stadtzentrums an der Boitwarder Str.
Gewerbegebiet
Anschluss an das Gewerbegebiet SO-Hafen, B-Plan
Nr. 61
Bremen: 54 km über die B 212, B 74, A 27 und B 6
Bremen: 48 km über die L 889, A 27 und B 6
Bremerhaven: 39 km über die B 212, B 437, (WT)
B 437 und die A 27
Bremerhaven: 31 km über die L 889 und die A 27
Oldenburg: 40 km über B 211 und A 293
A 27 „Hagen“: 8 km über Weserfähre
A 28 „Oldenburg“: 36 km
A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 28 km
B 211: 2,8 km
B 212: 2,5 km
L 889: 0,3 km
Boitwarder Str.: direkt
Weserstr.: 0,5 km
Bahnstrecke anliegend, Bahnhof Brake 3 km
0,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 50 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
Darstellung im FNP
B-Plan je nach Nachfrage
ungewiss, nachfrageabhängig
GI und GE(E)
Vorranggebiet für industrielle Anlagen
64
teilweise GE(E)
großflächige Betriebe
- bisherige Nutzung
landwirtschaftliche Nutzung
über die Nordstraße
ab 4 m unter Oberfläche Moorboden
7. EIGENTUM
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) öffentlich/privat
ca. 23 €
8. UMWELTKONFLIKTE
nein
nein
nein
nein, z.T. in der Nähe von WA
nein
65
- Vorteile
-
relativ kurze Entfernung zur A 27 und B 212
-
relativ kurze Entfernung zum Wesertunnel
-
Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremerhaven und Oldenburg
-
direkter Bahnanschluss vorhanden
- Nachbarschaft zum Hafen
- Nachteile
-
-
vergleichsweise weit von den großen Wirtschaftsstandorten Bremen und Oldenburg entfernt
-
zur Zeit noch ungünstige Straßenanbindung zur
A 27 und nach Bremen über Weserfähren
-
möglicherweise zusätzliche Verkehrsbelastungen
auf der Weser- und Berliner Str. von und in Richtung Oldenburg
-
Bahnstrecke verläuft streckenweise über instabilem
Untergrund (Moorboden), eine Sanierung der gesamten Strecke Hude – Nordenham ist seit einiger
Zeit im Gespräch
-
ab 4 m unter GOK befindet sich Moorboden, dies
ist, je nach Art der baulichen Maßnahmen, zu beachten und kann zu Mehrkosten führen (spezielle
Fundamente)
-
R/L (Ü): Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe
auch überregionale Bedeutung
-
II: Langfristiges, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt
-
private Teilflächen frühzeitig eigentumsrechtlich
durch die Kommune sichern
-
Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Fläche B-Plan Nr. 61 und der Vorschaufläche SOHafen, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reservefläche vorhalten
-
wenn die Vorschaufläche „Wesermarsch-Mitte“
(Nr. 4) aufgrund rechtlicher Schwierigkeiten nicht
entwickelt werden kann, sollte stattdessen eine
mittelfristige Entwicklung der Fläche „Boitwarder
Groden“ erfolgen
-
aufgrund des relativ großen Flächenpotenzials
prüfen, ob Grundstücke für die Ansiedlung von
großflächigen Betrieben reserviert werden können
66
Nr. 4
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Stadt Brake
- Ortsteil
Wesermarsch-Mitte
Gemeinde
groß
2. LAGE / ANBINDUNG
westlich des Ortskerns Brake
Gewerbegebiet
Anschluss an das Gewerbegebiet Bereich Weserstr.,
B-Plan Nr. 12
B 437 und die A 27
Bremerhaven: 37 km über die B 212, L 889, A 27
A 27 „Hagen“: 14 km
B 211-neu: direkt
B 212: direkt
L 889: 2,5 km
nein
direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 30 ha, in Teilflächen realisierbar
4. PLANUNG
- Planungsstand
FNP-Änderung eingeleitet
evtl. im Zuge des Planfeststellungsverfahrens B 211neu ebenfalls Durchführung der Bauleitplanung
ungewiss
GE, in Teilbereichen auch GI
Vorranggebiet für Siedlungsentwicklung
67
keine
alle
- bisherige Nutzung
über B 211 und B 212 (in Zukunft auch B 211-neu)
Moorboden
7. EIGENTUM
ja
noch nicht bekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
nein
nein
nein
nein
nein
68
- Vorteile
-
relativ kurze Entfernung zur A 27, direkter Anschluss an die Bundesstraße B 211-neu und 212
-
vergleichsweise kurze Entfernung zum Wesertunnel
-
Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremerhaven und Oldenburg
- städtebauliche Einbindung
- Nachteile
-
-
zur Zeit ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähren
-
Konflikte mit den südlich der B 211 geplanten WAFlächen möglich
-
Moorboden kann zur Verteuerung der Baumaßnahmen beitragen, wenn zur Verhinderung von Sackungen spezielle Fundamente angelegt werden
müssen
-
R: Regional bedeutsame Vorschaufläche mit relativ
-
I: Prioritär, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt,
als Teil des künftig interkommunalen Gewerbegebietes „Wesermarsch-Mitte“ mit der Gemeinde Ovelgönne
-
interkommunale Entwicklung eines gemeinsamen
Gewerbestandortes „Wesermarsch-Mitte“ zusammen mit der Gemeinde Ovelgönne anstreben
-
Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene
Nutzungsarten und Branchen untergliedern
-
Die Entwicklung sollte abschnittsweise und von der
B 211-neu ausgehend, erfolgen
-
Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage besonders
für die Ansiedlung von Produzierendem Gewerbe
und Logistikbetrieben sowie Dienstleistungsbetrieben mit Ortsbezug geeignet
69
Nr. 5
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Stadt Brake
- Ortsteil
Boitwarden
SO-Hafen
Gemeinde
groß
2. LAGE / ANBINDUNG
nördlich des Ortskerns Brake
Gewerbegebiet
Anschluss an das Gewerbegebiet Bereich der NEAG,
B-Plan Nr. 33
B 437 und die A 27
A 27 „Hagen“: 8 km
B 211: 2,8 km
B 212: 2,5 km
L 889: direkt
Boitwarder Str.: 0,1 km
Weserstr.: 0,5 km
nein
0,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 70 – 80 ha Nettofläche
4. PLANUNG
- Planungsstand
Darstellung im FNP
nachfrageorientiert
gemäß Nachfrage
SO (Hafen)
Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen
70
nein
Hafengewerbe / Industrie
- bisherige Nutzung
Außendeichbereich
Nordstraße
Vordeichflächen
7. EIGENTUM
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Nds. Hafenamt
Nds. Hafenamt
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb
8. UMWELTKONFLIKTE
Deichvorland
Bundeswasserstraße, Deichflächen
nein
nein
71
- Vorteile
-
relativ kurze Entfernung zur A 27 und B 212
-
vergleichsweise kurze Entfernung zum Wesertunnel
-
Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen, Bremerhaven und Oldenburg
-
Lage direkt an der Weser
-
die große Vorschaufläche Boitwarder Groden
grenzt westlich an, eine gemeinsame Entwicklung
ist möglich
- auch für industrielle Nutzung geeignet
- Nachteile
-
-
vergleichsweise weite Entfernung nach Bremen,
z.Zt. über Weserfähren und Oldenburg
-
Deichvorland, Überschwemmungsgebiet, Neueindeichungen notwendig
-
zusätzliche Verkehrsbelastungen auf der Weserund Berliner Str. von und in Richtung Oldenburg
-
R (Ü): Regional bedeutsame Vorschaufläche mit
relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die
Eignung für hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung
-
III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in
Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Flächen für haffenaffines Gewerbe vorhanden sind
-
die Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der
Vorschaufläche „Boitwarder Groden“, vorerst nur
die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche
„Boitwarder Groden“ als Reserve vorhalten
-
aufgrund des großen Flächenpotenzials für großflächige Ansiedlungen geeignet, Schwerpunkt hafenaffines Gewerbe
-
für störende Betriebe geeignet
72
Nr. 6
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Stadt Elsfleth
- Ortsteil
Oberrege - Ost
Gemeinde
2. LAGE / ANBINDUNG
südlich der Industriestraße
Gewerbegebiet
nein
Bremen: 40 km über die B 212, B 74, A 27 und die B 6
Delmenhorst: 30 km über die B 212 und die A 28
Oldenburg: 22 km über die B 212 und die L 865
A 28 „Ganderkesee“ 23 km
A 29 „Oldenburg-Ost“ 43 (B 212 / A 28) km
A 29 „Oldenburg-Ohmstede“ 19 (B 212 / L 865) km
B 211: 11 km
B 212: direkt
L 865: 1 km
Bahn (Deich liegt zwischen Bahnstrecke und Vorschaufläche)
Bahnhof Elsfleth: 1 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 25 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
keine
keine
nicht bekannt
nicht bekannt
Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen
73
- bisherige Nutzung
überwiegend landwirtschaftliche Nutzungen
B 212
7. EIGENTUM
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt
noch nicht bekannt
noch nicht bekannt
noch nicht bekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
noch nicht recherchiert
noch unklar
noch unklar
74
- Vorteile
- Nachteile
-
Lage in relativer Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg und zu Bremen-Nord
-
Anbindung an die B 212
-
weitgehend konfliktfrei
-
im RROP bereits als Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen ausgewiesen, demzufolge
ist die Ausweisung von GI-Flächen möglich
-
vergleichsweise weit von Autobahnanschlüssen
entfernt
-
ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über
Weserfähre, nach Oldenburg über die stark abgenutzte die L 865 mit ungünstiger Auffahrtsituation
zur A 29
-
mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung
-
III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in
Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Gewerbeflächen
an diesem Standort vorhanden sind
-
Flächen längerfristig eigentumsrechtlich durch die
Kommune sichern
-
laut RROP für hafenaffine industrielle Nutzung vorgesehen, demzufolge evtl. GI-Flächen ausweisen
-
Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Gewerbefläche Oberrege-West
-
75
Nr. 7
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Jade
- Ortsteil
Jaderberg
Raiffeisenstraße
Gemeinde
mittelfristige Erweiterung in interkommunaler Zusammenarbeit mit der Gemeinde Rastede
2. LAGE / ANBINDUNG
westlich Jaderberg, sowie angrenzend auf dem Gemeindegebiet Rastede
Gewerbegebiet
Anschluss an das Gewerbegebiet Raiffeisenstraße
Wilhelmshaven: 35 km über L 862 und A 29
Oldenburg: 25 km über L 862, A 29 und A 293
Rastede: 13 km über L 862 und A 29
Varel: 10 km über L 862, A 29 und B 437
Wesertunnel: 29 km über die L 862 und die B 437
A 1 „Ahlhorner Heide“: 60 km über die A 29
A 27 „Sotel“: 38 km
A 28 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 29 km
A 29 „Jaderberg“: 2,5 km
A 293 „Kreuz Oldenburg-Nord: 17 km
B 437: 9 km
L 862: direkt
Bahnhof Varel: 11 km
Bahnhof Rastede: 13 km
Bahnhof Jaderberg: 1,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 10 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
grobe Vorplanung
z.Zt. keine Angaben möglich
Vorsorgegebiet für Erholung
76
Produzierendes Gewerbe und Logistik
- bisherige Nutzung
landwirtschaftliche Flächen, Gärtnerei
L 862
größtenteils Sandboden, teilweise sumpfig / moorig
7. EIGENTUM
unbekannt
unbekannt
unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
gering
gering
nein
gering, (M und WA-Gebiete) angrenzend
nein
77
- Vorteile
- Nachteile
-
in unmittelbarer Nähe zur A 29
-
relativ nah an den Mittelzentren Rastede und Varel
-
vergleichsweise kurze Entfernung nach Oldenburg
-
große Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen und Bremerhaven
-
Flächen werden teilweise als Gärtnerei genutzt,
demzufolge muss, je nach Verkaufbereitschaft des
Eigentümers, eventuell mit einem erhöhten Einkaufspreis gerechnet werden
-
Konflikte mit Nachbarnutzung möglich (WA-Gebiet)
-
zusätzlicher Zulieferer- und Kundenverkehr auf der
L 863 in Richtung Wesertunnel würde zur Vergrößerung der Emissionslast für die anwohnende Bevölkerung führen
-
Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit sehr guter Verkehrsanbindung
-
I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt
-
Flächen eigentumsrechtlich sichern
-
mit Rastede klären, ob eine interkommunale Entwicklung über die Kreisgrenze hinweg gewünscht
wird, im positiven Fall sollte die Fläche gemeinsam
entwickelt und vermarktet werden, die Wahrscheinlichkeit ist allerdings als gering einzustufen
-
störende Betriebe aufgrund der angrenzenden
Wohngebäude möglichst vermeiden
78
Nr. 8
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Lemwerder
- Ortsteil
Butzhausen
Gemeinde
Anschlussmöglichkeit durch den Bau der B 212-neu
2. LAGE / ANBINDUNG
an der Gemeindegrenze zu Berne
Gewerbegebiet
Oldenburg: 40 km über die L 875, B 212 und A 28
Oldenburg: 33 km über die L 875, B 212 und die L 865
Bremen: 35 km über die L 875, B 212, A 28, B 6
Bremen: 31 km über die L 875, B 74
Delmenhorst: 20 km über die L 875, B 212 und A 28
A 28 „ Ganderkesee“: 13 km
A 281 (gepl.): 20 km
B 212: 1,5 km
B 212-neu: direkt
L 875: 0,1 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 22 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
Ausweisung im F-Plan
und -entwicklung, teilweise Vorranggebiet für Rohstoffgewinnung (Klei)
79
- bisherige Nutzung
(L 875)
7. EIGENTUM
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja
ja
noch nicht bekannt
ca. 30 €
8. UMWELTKONFLIKTE
80
- Vorteile
- Nachteile
29
-
Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord), vergleichsweise kurze Entfernung nach Delmenhorst
-
Im Falle der Verwirklichung der B 212-neu relativ
guter Anschluss an die in Planung befindliche A 281
-
relativ weit von Autobahnanschlüssen entfernt
-
Weserfähre
-
Verbindung nach Oldenburg über die B 212 und
L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist wiederum länger
-
abhängig vom Bau der B 212-neu 29
-
Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche bei Realisierung einer Anbindung an
die B 212-neu und die A 281
-
II: Langfristiges Projekt, in Abhängigkeit vom Neubau der B 212 zu entwickelndes Gewerbegebiet,
Standort sollte interkommunal um Flächen auf dem
Gebiet der Gemeinde Berne ergänzt werden
-
zunächst die Planungen bezüglich der B 212-neu
abwarten
-
interkommunale Entwicklung zusammen mit der
Gemeinde Berne, sollte sich die Realisierung der
B 212-neu und deren Verlängerung zur A 281 als
sehr unwahrscheinlich herausstellen, eventuell den
Standort „Harmenhausen“ (Nr. 1) kooperativ entwickeln
-
Flächen eigentumsrechtlich durch die Kommune
sichern
-
aufgrund des großen Flächenpotenzials auch für
großflächige Betriebe geeignet
-
-
für störende Betriebe geeignet, demzufolge wäre
auch eine Ausweisung von GI-Flächen anzuraten
entscheidend ist die Verwirklichung der B 212 und deren Anbindung an die A 281
81
Nr. 9
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Lemwerder
- Ortsteil
Edenbüttel
Gemeinde
Erweiterung des bereits bestehenden Gewerbegebietes
2. LAGE / ANBINDUNG
Ortseingang L 885 von Süden
Gewerbegebiet
ja
Oldenburg: 43 km über die L 885, B 212 und die A 28
Oldenburg: 36 km über die L 885, B 212 und die L 865
Bremen: 25 km über L 885 und B 74
Delmenhorst: 22 km
A 28 „Ganderkesee“ : 15 km
A 281 (gepl.): 22 km
B 212: 3,5 km
B 212-neu: 2 km (evtl.)
L 875: 0,5 km
L 885: direkt
0,1 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 12 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
z. Zt. keine Planung
Vorranggebiet für Siedlungsentwicklung
82
Betriebe mit Anspruch auf Ortsnähe
- bisherige Nutzung
Weideflächen
L 885
7. EIGENTUM
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat)
8. UMWELTKONFLIKTE
83
- Vorteile
- Nachteile
-
-
vergleichsweise relativ günstige Lage zu Autobahnanschlussstellen
-
Verbesserung des Anschlusses, wenn B 212-neu
verwirklicht wird
-
Weserfähre
-
L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist wiederum länger
-
mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung
-
I: Prioritäres, d.h. kurzfristig für den lokalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf zu entwickelnde
Fläche, derzeit Engpässe im Gewerbeflächenangebot der Gemeinde
-
Flächen zügig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern, Projekt kurzfristig verwirklichen
-
Zielgruppen regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer für die Schiffbauindustrie
84
Nr. 10
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Lemwerder
- Ortsteil
Ritzenbütteler Sand
Gemeinde
Ansiedlung von maritim geprägten Betrieben
2. LAGE / ANBINDUNG
Außendeichgelände nordwestlich vom Ortskern Lemwerder
Gewerbegebiet
nein
Oldenburg: 47 km über die L 885, B 212 und die A 28
Delmenhorst: 26 km über die L 885, B 212 und die
A 28
A 28 „Ganderkesee“: 18 km
A 281: 21 km (gepl.)
B 212: 2,5 km
B 212-neu: 1,5 km (evtl.)
L 875: 2,5 km
Wasserstraße (Weser)
3. FLÄCHENGRÖßEN
ca. 9 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
noch keine Planung vorhanden
keine Angaben
keine Angaben
keine Angaben
teilweise Gebiet zur Verbesserung der Landschaftsstruktur und des Naturhaushaltes
85
-
maritim ausgerichtete Betriebe
- bisherige Nutzung
Sukzessivflächen
K 217
7. EIGENTUM
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Eigentum der Gem. Lemwerder
8. UMWELTKONFLIKTE
86
- Vorteile
- Nachteile
-
-
Fläche befindet sich bereits im Besitz der Gemeinde
-
-
Weserfähre
-
L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist länger
-
Flächengröße mit 9 ha klein
-
L (Ü/R): Lokal bedeutsame Vorschaufläche mit ungünstiger Verkehrsanbindung, ggf. für Schiffbauindustrie und Zulieferer von überregionaler bis regionaler Bedeutung
-
III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen
-
Schwerpunkt regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer für die Schiffbauindustrie, hafenaffines Gewerbe
87
Nr. 11
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Stadt Nordenham
- Ortsteil
Havendorf
Wesertunnel
Gemeinde
mittelfristig hohe Bedeutung für die Stadt Nordenham
2. LAGE / ANBINDUNG
südliche Gemarkungsgrenze
Gewerbegebiet
Erweiterung des Gewerbegebietes Wesertunnel
Bremen: 64 km über die L 143, A 27 und die B 6
Oldenburg: 47 km über die B 212, B 211 und A 293
A 27 „Stotel“: 9 km
A 29 „Varel Bockhorn“: 30 km über B 437
A 29 „Jaderberg“: 30 km über B 437 und L 862
B 212: direkt
B 437: direkt
K 344: 1 km
ÖPNV (Bus), Hafenanlagen in der Nähe (ca. 3 km)
voraussichtlich Errichtung einer Bushaltestelle
3. FLÄCHENGRÖßEN
43 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
bisher nur als Erweiterungsmöglichkeit angedacht
noch nicht festgelegt
Vorsorgegebiet für Natur und Landschaft sowie Erholung
88
großflächiger Einzelhandel
Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, Produzierendes Gewerbe, Handwerk
- bisherige Nutzung
Grünland
7. EIGENTUM
evtl.
noch unbekannt
noch unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
nicht zu erwarten
nicht zu erwarten
nicht zu erwarten
89
- Vorteile
- Nachteile
-
relativ kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremerhaven, nach Fertigstellung
des Wesertunnels Verbesserung der Anbindung
-
direkte Lage an der B 212 und der B 437
-
weitgehend konfliktfrei, räumliche Trennung zu
Wohngebieten
-
-
vergleichsweise große Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Bremen
-
keine städtebauliche Einbindung
-
Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach
Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler
Standort mit der Gemeinde Stadland
-
II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt
-
beteiligten Kommunen sichern
-
Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und vermarkten, in Kooperation der Stadt
Nordenham mit der Gemeinde Stadland
-
Großflächige Betriebe können sich aufgrund des
großen Flächenpotenzials ebenfalls ansiedeln
-
für störende Betriebe geeignet, deswegen auch die
Ausweisung von adäquat dimensionierten GIFlächen in Erwägung ziehen
-
die Erweiterungsfläche gestalterisch und vom Branchenmix in Abstimmung mit dem vorhandenen Gewerbegebiet „Wesertunnel“ entwickeln
-
90
Nr. 12
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Ovelgönne
- Ortsteil
Großenmeer
Gildestraße
Gemeinde
Schaffung von Gewerbeflächen in Nähe eines Autobahnanschlusses
2. LAGE / ANBINDUNG
südliches Gemeindegebiet nahe der Ortschaft Großenmeer
Gewerbegebiet
Gewerbegebiet Gildestraße
Wilhelmshaven: 55 km über die B 211 und die A 29
Varel : 33 km über die B 211 und die A 29
Rastede: 14 km über die B 212 und die A 29
A 29 „AK Oldenburg-Nord“: 7 km
B 211: 0,5 km
L 864: 2,5 km
K 215: direkt
Bahnhof Oldenburg 16 km
Buslinie Wesersprinter: 0,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
25 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
informelle Planungsvorbereitungen
Änderungen Flächennutzungsplan und Aufstellung
Bebauungsplan in mehreren Planungsabschnitten
mittel- bis langfristig
GE
und Entwicklung
91
- bisherige Nutzung
Fortsetzung der bereits vorhandenen Gewerbestraße
„Gildestraße bis zur Kreisstraße K 215
7. EIGENTUM
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja
ja
6€
12,50 €
8. UMWELTKONFLIKTE
Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung
evtl. Regenrückhaltung (Oberflächenentwässerungsplan muss abgewartet werden)
92
- Vorteile
- Nachteile
-
relativ kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg
-
direkte Lage an der B 211
-
relative Nähe zur Autobahn A 29
-
-
vergleichsweise große Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen
-
Nutzung widerspricht dem RROP
-
mit relativ kurzer Entfernung zur A 29, aber umfangreiches und besser angebundenes Konkurrenzangebot in der Gemeinde Rastede
-
III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen
-
-
93
Nr. 13
1. GRUNDDATEN
- Stadt / Gemeinde
Gemeinde Stadland
- Ortsteil
Hiddingen
Hiddingen - Weserquerung
Gemeinde
2. LAGE / ANBINDUNG
Gewerbegebiet
Hiddingen – Weserquerung
Bremen: 67 km über die B 212 alt, L 143, A 27, B 6
Wilhelmshaven 53 km über die B 212, L 437, A 29
Oldenburg: 40 km über die B 212, B 211, A 293
Nordenham: 11 km über die B 212
A 27 „Stotel“ : 13 km
A 29 „Varel Bockhorn“: 30 km über die B 437
A 29 „Jaderberg“: 28 km über die B 437 und die L 862
A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 33 km über die B 212,
B 211 und die A 293
B 212: 0,5 km
B 437: 1,5 km durch die Ortschaft Rodenkirchen, 2 km
über B 212-neu
direkt (nach Abstufung B 212-alt)
direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
10 ha
4. PLANUNG
- Planungsstand
keine konkreten Planungen
ist im RROP ohne Darstellung
94
Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, Produzierendes Gewerbe, Handwerk
- bisherige Nutzung
Grünland
keine
nicht bekannt
7. EIGENTUM
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) keine konkreten Planungen
8. UMWELTKONFLIKTE
keine Prüfung bisher
95
- Vorteile
-
relativ kurze und schnelle Verbindung zur A 27,
nach Fertigstellung des Wesertunnels, direkter Anschluss an die B 212-alt sowie eine gute Anbindung
an die wichtige Ost-West Verbindung B 437
-
kurze Entfernung zum Wesertunnel
- Nachteile
-
-
Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach
Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler
Standort mit der Stadt Nordenham
-
II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt
-
-
Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und vermarkten, zusammen mit der Stadt
Nordenham
-
auf hochwertige Gestaltung achten
96
97
5.
Konsequenzen und Empfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik
Aus den veränderten Rahmenbedingungen und Aufgabenschwerpunkten der
Gewerbeflächenpolitik (Abschnitt 1.1), den Standortbedingungen (Abschnitt 2),
dem Gewerbeflächenangebot und der Flächennachfrage (Abschnitt 3) sowie den
im Abschnitt 4 dargestellten Vorschauflächen werden im Folgenden Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung und -politik im Landkreis Wesermarsch abgeleitet.
5.1
Zusammenfassende Bewertung der Flächenpotenziale und Empfehlungen für die einzelnen Kommunen und Teilräume
Um eine Bewertung der Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch unter Berücksichtigung der verfügbaren und bislang geplanten Gewerbeflächen vornehmen zu können, ist eine isolierte Betrachtung der einzelnen Städte und Gemeinden nicht sinnvoll. Vielmehr sind die aktuelle Situation und mögliche zukünftige
Entwicklungen in einem größeren räumlichen Zusammenhang zu sehen, da Umfang, Qualität und Vermarktungschancen eines kommunalen Flächenangebots
immer durch die im Umfeld befindlichen Gewerbeflächen beeinflusst werden.
Isolierte Betrachtung der
Gewerbeflächensituation
in den einzelnen Gemeinden nicht sinnvoll ...
Andererseits ist der Landkreis Wesermarsch aufgrund seiner flächenmäßigen
Ausdehnung und seiner teilräumlich unterschiedlichen Standortqualitäten als alleinige räumliche Untersuchungsebene zu groß. Daher wird im vorliegenden Gutachten neben einer einzelgemeindlichen und landkreisweiten Betrachtung zusätzlich eine Analyse der Vorschauflächen auf der Basis von Teilräumen vorgenommen. Für die Abgrenzung dieser Teilräume ist die Lage der jeweiligen Vorschauflächen zu den Verkehrsachsen (Bundesstraßen, Unterweser, Wesertunnel, A 29
etc.) und die Nähe zu den überregional bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen und Oldenburg sowie zu den wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten Brake
und Nordenham im Landkreis entscheidend. Die Definition der Teilräume dient
lediglich als Arbeitshilfe für die Bewertung der Gewerbeflächensituation und berührt keine weiteren Felder der Kreisentwicklung. Folgende Gemeinden wurden
zu Teilräumen zusammengefasst:
... deswegen Untersuchung der Gewerbe- und
Vorschauflächen auf der
Basis von Teilräumen
-
Südliches Kreisgebiet: Berne, Stadt Elsfleth und Lemwerder,
-
Mittleres Kreisgebiet: Stadt Brake und Ovelgönne (Ost),
-
Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel: Stadt Nordenham, Stadland, Butjadingen
-
Westliches Kreisgebiet: Jade, Ovelgönne (West)
Südliches Kreisgebiet
Insgesamt gesehen ist der südliche Teilraum im Vergleich mit den anderen Teilräumen des Landkreises durch eine relativ hohe Lagegunst gekennzeichnet, die
aus der Nähe zu den Oberzentren Bremen und Oldenburg sowie dem Mittelzent-
Vergleichsweise hohe
Lagegunst des Teilraumes
98
rum Delmenhorst resultiert. Die verkehrliche Infrastruktur und Anbindung weist
allerdings insgesamt, trotz des Vorteils eines auch von Geschäftskunden nutzbaren Flughafens, noch Defizite auf. Demzufolge ist eine zügige Realisierung der
Verkehrsprojekte B 212-neu und A 281 dringend anzuraten, um eine deutliche
Verbesserung der verkehrlichen Anbindung zu erzielen.
Starke Konkurrenzstandorte im Umfeld
Die Gewerbeflächen in diesem Teilraum stehen in starker Konkurrenz zu Standorten im Umfeld. In Bremen und im Landkreis Oldenburg befinden sich Gewerbegebiete mit größtenteils höherer Lagegunst. Eine entscheidende Aufwertung der
Standorte im südlichen Gebiet des Landkreises Wesermarsch wäre durch die
Umsetzung der Verkehrsprojekte A 281 und B 212-neu zu erreichen.
Berne:
Nachfragepotenzial und
derzeitiges Angebot
Die Gemeinde Berne weist als sehr kleiner Wirtschaftsstandort im Untersuchungszeitraum zwischen 1992 und 2001 nur geringe Gewerbeflächenumsätze
auf. Die von Jahr zu Jahr schwankenden Umsätze wurden ausschließlich im Gewerbegebiet „Ranzenbüttel“ erzielt. Die Gemeinde konnte, trotz der relativen Nähe
zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen, bisher nicht von Agglomerationsund Suburbanisierungseffekten profitieren. Berne verfügt derzeit lediglich über
marginale Flächenreserven.
Berne:
Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung
Demzufolge ist es von großer Wichtigkeit für die Gemeinde, dass eine kurzfristige
Entwicklung weiterer Gewerbeflächen angestrebt wird. Speziell die Vorschaufläche Nr. 2 als Erweiterung des vorhandenen Gewerbegebietes Ranzenbüttel sollte
zügig in Planung genommen werden, da aufgrund der Lage von einem relativ
guten Vermarktungspotenzial für die lokale und ggf. auch regionale Nachfrage
ausgegangen werden kann. Die Vorschaufläche Nr. 1 „Harmenhausen“ sollte
lediglich als Alternative zum Standort „Butzhausen“ (Nr. 8, Lemwerder) betrachtet
werden. Dieser hätte im Falle einer interkommunalen Entwicklung der Gemeinden
Berne und Lemwerder, insbesondere bei Realisierung der B 212-neu, eine deutlich bessere Lagegunst und höhere Standortqualität. Auf Berner Gemeindegebiet
sind entsprechende Vorschauflächen im Bereich Butzhausen noch zu diskutieren.
Stadt Elsfleth:
derzeitiges Angebot
In der Gemeinde Elsfleth als kleinem Wirtschaftsstandort konzentrierte sich die
Nachfrage vor allem auf das Gewerbegebiet „Oberrege-West“, das sich südlich
des Stadtkerns Elsfleth direkt an der B 212 befindet. Die Ansiedlungen, Neugründungen und Erweiterungen hatten bis auf wenige Ausnahmen ihren Ursprung in
der Stadt selbst, womit auch in Zukunft weiterhin zu rechnen ist. Die Stadt Elsfleth
besitzt ein gutes Angebot sofort verfügbarer Flächen, darunter auch GI-Flächen.
Für einzelne Betriebe kann die sofortige Verfügbarkeit von GI-Flächen ein entscheidender Standortfaktor sein.
Stadt Elsfleth:
Die Stadt Elsfleth ist im Vergleich zu den beiden anderen Gemeinden im südlichen Kreisgebiet ungünstiger angebunden und insbesondere weiter von Bremen
entfernt. Kürzer ist die Entfernung zur Stadt Oldenburg, allerdings erfolgt die Anbindung über die sanierungsbedürftige und konfliktträchtige L 865. Auch für Elsfleth würde die Verwirklichung der Verkehrsprojekte B 212-neu und A 281 eine
Verbesserung der Standortqualität bedeuten.
Die Vorschaufläche Nr. 6 „Oberrege-Ost“ stellt eine adäquate Ergänzung des
Gewerbegebietes „Oberrege-West“ dar. Sie sollte allerdings nur langfristig und
bedarfsorientiert entwickelt werden, da noch genügend Gewerbeflächen verfügbar
sind. Geeignet wäre der Standort auch für hafenaffine industrielle Betriebe, vor
99
allem, weil im angrenzenden Industriegebiet-Süd schon ein Werftbetrieb ansässig
ist. Die Flächen sind im RROP-Entwurf bereits entsprechend festgelegt. Generell
ist der Kommune anzuraten, ein größeres Augenmerk auf das Erscheinungsbild
der Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen zu legen. Dies betrifft vor allem den Standort „Oberrege-West“, der aus gestalterischer Sicht einen eher unvorteilhaften Eindruck vermittelt.
In Lemwerder als kleinem Wirtschaftsstandort haben sich im Untersuchungszeitraum an den zwei Ansiedlungsschwerpunkten „Altenesch“ und „Edenbüttel“ Betriebe angesiedelt. Vereinzelt erfolgten sogar Ansiedlungen aus den Städten Bremen und Delmenhorst. Da im Gewerbegebiet „Altenesch“ nur noch in geringem
Umfang Flächen verfügbar sind, wurde das Gewerbegebiet „Deichshausen“ entwickelt und steht seit kurzem potenziellen Ansiedlern zur Verfügung. Auch in Zukunft, insbesondere bei einer Verbesserung der regionalen Verkehrssituation,
muss mit weiterer Flächennachfrage v.a. aus Bremen und Delmenhorst gerechnet
werden, so dass zusätzliche Gewerbeflächen zur Verfügung gestellt werden sollten. Die Gemeinde beplant demzufolge die Fläche „Tecklenburg“ westlich des
Flughafengeländes der ASL, die im Jahr 2005 verfügbar sein wird. Sie ist wie die
Gewerbefläche „Deichshausen“ vor allem für Zulieferer der Luftfahrtindustrie und
des Schiffbaus interessant.
Lemwerder:
derzeitiges Angebot
Als hochwertige, wenn auch eher langfristig zu realisierende Gewerbeflächenplanung ist die Vorschaufläche „Butzhausen“ einzustufen, die in Kooperation mit der
Gemeinde Berne entwickelt werden sollte. Für die lokale Nachfrage ist eine kurzfristige Entwicklung der Vorschaufläche Nr. 9 als Erweiterung des fast vollständig
belegten Gewerbegebietes „Edenbüttel“ zu empfehlen.
Lemwerder:
Zusammenfassung: Südliches Kreisgebiet
! Bislang konnten die Gemeinden Berne und Lemwerder sowie die Stadt Elsfleth
36 % des Gewerbeflächenumsatzes im Landkreis auf sich vereinigen. Da es
sich dabei vornehmlich um Neugründungen, Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb der Gemeindegebiete handelt, ist die Entwicklung des endogenen Potenzials weiterhin von entscheidender Bedeutung. Überregionale Ansiedlungen aus Bremen und Delmenhorst sind vornehmlich in der Gemeinde
Lemwerder erfolgt. Auch in Zukunft kann mit einer gewissen Nachfrage aus
diesen Städten gerechnet werden. Bei Verwirklichung der B 212-neu und der
A 281 wird das Nachfragepotenzial deutlich steigen.
derzeitiges Angebot
100
Vorschauflächen, interkommunale Kooperation
! Im Teilraum sind einige hochwertige potenzielle Gewerbeflächen vorhanden,
so dass die Kommunen der Flächennachfrage gerecht werden können. Diese
Vorschauflächen sind in der Mehrzahl Erweiterungen vorhandener oder geplanter Gewerbegebiete bzw. liegen in der Nähe existierender Gewerbeflächen. Zwei Vorschauflächen sind gänzlich neue Standorte („Harmenhausen“,
„Butzhausen). Seitens der Gutachter wird vorrangig die interkommunale Entwicklung der Vorschaufläche „Butzhausen“ durch die Gemeinden Berne und
Lemwerder empfohlen, soweit sich eine Realisierung der Verkehrsprojekte
B 212-neu und A 281 abzeichnet. Die Vorschaufläche „Oberrege-Ost“ könnte
für Betriebe mit Hafenbezug bzw. Zulieferbetriebe der ansässigen Werft von
Interesse sein, allerdings ist aufgrund des bereits vorhandenen Angebots verfügbarer Flächen in der Stadt Elsfleth eine langfristige und nachfrageorientierte
Entwicklung der Vorschaufläche anzustreben.
Mittleres Kreisgebiet
Lagegunst
Die Straßenanbindung in den Raum Bremen ist im Vergleich zum südlichen
Kreisgebiet weniger günstig. Von einer verbesserten Verbindung in Richtung A 27
durch den Wesertunnel wird dieser Teilraum weniger profitieren als das nördliche
Kreisgebiet. Die B 211 nach Oldenburg weist aufgrund von Ortsdurchfahrten eine
Reihe von Engpässen auf. Im Februar 2003 ist allerdings mit dem Planfeststellungsverfahren zur Verbesserung der Straßenführung im Abschnitt Mittelort-Brake
(B 211-neu) begonnen worden. Es ist geplant, die Baumaßnahmen im Jahre 2010
abzuschließen. Die Entscheidung zur Realisierung der Ortsumgehung Loyerberg
wird vermutlich erst im nächsten Jahr gefällt. Positiv ist die Lage an der schiffbaren Unterweser zu bewerten, so dass hafenbezogenes Gewerbe geeignete
Standorte finden kann. Der Bahnanschluss für Güter- und Personenverkehr ist für
den Standort Brake und bestimmte Zielgruppen ebenfalls von Vorteil, allerdings
wäre im Sinne einer effektiveren Nutzung die möglichst zügige Sanierung der
Strecke zu empfehlen. Derzeit werden Baugrunduntersuchungen entlang der
Strecke vorbereitet.
Konkurrenzstandorte im
Umfeld
Konkurrenzstandorte sind im Falle des mittleren Kreisgebietes in erster Linie Gewerbeflächen im Landkreis selbst, beispielsweise in den Kommunen Nordenham
und Elsfleth, da diese entweder näher am Wesertunnel oder in kürzerer Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Bremen liegen.
Stadt Brake:
derzeitiges Angebot
Die Stadt Brake ist zweitgrößter Wirtschaftsstandort im Landkreis. Besonders
Ende der 90er Jahre wurden verstärkt Flächen umgesetzt, teilweise aufgrund
flächenextensiver Ansiedlungen. Im Untersuchungszeitraum entstand die Nachfrage im Stadtgebiet selbst. Zur Zeit stehen in der Stadt Brake für potenzielle Interessenten 4 ha am Standort „Hammelwarden“ und über 14 ha auf dem „ehem.
Kasernengelände SO-Hafen“ zur sofortigen Verfügung. Das Gewerbegebiet
„Hammelwarden“ ist für die Deckung der lokalen Nachfrage der nächsten Jahre
von Bedeutung. Die Fläche „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“ ist im Bebauungsplan für hafenaffines Gewerbe vorgesehen. Deswegen sollten die Flächen in
unmittelbarer Nähe zum schiffbaren Fluss auch bei vorerst fehlender Nachfrage
längerfristig für diese spezifischen Branchen vorgehalten werden.
101
Um regional und lokal nachfragenden Betrieben ohne Hafenbezug auch zukünftig
geeignete Flächen anbieten zu können, ist in Abhängigkeit von den Vermarktungsfortschritten der verfügbaren Gewerbeflächen eine Erweiterung des Flächenangebots notwendig. Anzustreben ist die Entwicklung der Fläche Nr. 4 „Wesermarsch-Mitte“ im Kreuzungsbereich der B 211-neu und der B 212, die vor allem für regionale bis lokale Betriebe günstige Standortbedingungen bietet.
Stadt Brake:
Für die Vorschaufläche Nr. 5 „SO-Hafen“ gilt vergleichbares wie für die bereits
verfügbare Fläche „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“. Von einer überregionalen
Bedeutung für hafenorientierte gewerbliche und industrielle Nutzungen kann ausgegangen werden. Die Entwicklung dieser Fläche sollte langfristig in Abhängigkeit
von der Nachfrage im Gebiet „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“ erfolgen und
spezifisch auf hafenbezogenes Gewerbe ausgerichtet sein.
Die Gemeinde Ovelgönne konnte im Untersuchungszeitraum am einzigen Standort „Wesermarsch-Mitte“ im östlichen Gemeindegebiet nur einen marginalen Gewerbeflächenumsatz erzielen. Durch die geplante Verlegung der B 211 und den
interkommunalen Zusammenschluss mit der Vorschaufläche Nr. 4 der Stadt Brake wird der Standort erheblich aufgewertet. In diesem Zusammenhang ist mittelfristig eine Erschließung der Erweiterungsfläche „Wesermarsch–Mitte II“ sinnvoll.
Ovelgönne (Ost):
Nachfragepotenzial, derzeitiges Angebot und
Zusammenfassung: Mittleres Kreisgebiet
! Der Gewerbeflächenumsatz in der Vergangenheit konzentrierte sich fast vollständig auf die Stadt Brake. Fast das gesamte Nachfragepotenzial entstand in
der Stadt selbst. Da z.Zt. vornehmlich Sonderflächen für hafenaffines Gewerbe
verfügbar und lediglich betriebsspezifische Erweiterungsflächen geplant sind,
besteht kurzfristig Handlungsbedarf zur Entwicklung weiterer hochwertiger
Gewerbeflächen für die regionale bis lokale Nachfrage.
derzeitiges Angebot
! Das „mittlere Kreisgebiet“ verfügt über drei bedeutsame, teilweise für hafenaffines Gewerbe geeignete, potenzielle Gewerbeflächen, deren sukzessive Entwicklung die Voraussetzung für erweiterte Vermarktungsmöglichkeiten und
höhere Flächenumsätze schaffen wird. Durch eine interkommunale Entwicklung der Vorschaufläche „Wesermarsch-Mitte“ (Nr. 4) und der noch nicht erschlossenen aber planungsrechtlich verfügbaren Erweiterungsfläche „Wesermarsch-Mitte II“ (Ovelgönne) würde kurz- bis mittelfristig ein hochwertiger gewerblicher Entwicklungsschwerpunkt entstehen, der nach Aufwertung der
B 211 verkehrlich gut angebunden sein wird.
Vorschauflächen, interkommunale Kooperationen
Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel
Die Lagegunst des nördlichen Kreisgebietes ist aufgrund der großen Entfernung
zu den wirtschaftlichen Zentren Oldenburg und Bremen derzeit etwas geringer
einzustufen als die der übrigen Teilräume. Nach Fertigstellung des Wesertunnels
(2003/2004) wird jedoch eine schnellere West-Ost Verbindung zur A 27 bestehen,
die zu einer erheblich aufgewerteten überregionalen Anbindung führen wird. Zur
Verbesserung der regionalen Verkehrsanbindung sind die Umbauprojekte B 212-
Lagegunst
102
neu und B 211-neu ebenfalls von Wichtigkeit. Speziell für die Stadt Nordenham ist
die Lage direkt an der schiffbaren Unterweser ein spezifischer Standortvorteil, der
für Unternehmen des hafenaffinen Gewerbes auch überregional nachgefragt werden könnte.
Umfeld
Wichtiger Konkurrenzstandort für das nördliche Kreisgebiet mit der Stadt Nordenham ist die angrenzende Stadt Bremerhaven mit ihrem großen Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen, die teilweise auch besonders für hafenaffines Gewerbe
geeignet sind. Der Landkreis Cuxhaven besitzt ebenfalls hochwertige Standorte
entlang der A 27 und im Umland von Bremerhaven, wobei die Planung der Gemeinde Loxstedt im Mündungsbereich der B 437 in die A 27 besonders erwähnenswert ist. Der dort entstehende „Gewerbepark östlich des Wesertunnels“ soll
hochwertig gestaltet und bereits im Frühjahr 2003 fertiggestellt werden. Aufgrund
der unmittelbaren Lage direkt an der A 28 und der größeren Nähe zur Stadt Bremen erwächst den Gewerbegebieten „Wesertunnel“ und „HiddingenWeserquerung“ eine ernstzunehmende Konkurrenz. Demzufolge ist eine hochwertige Gestaltung sowie angepasste Preispolitik von entscheidender Bedeutung.
Stadt Nordenham:
derzeitiges Angebot
Die Stadt Nordenham ist der größte Wirtschaftsstandort im Landkreis Wesermarsch. Entsprechend waren auch die Gewerbeflächenumsätze in der Vergangenheit die höchsten im Landkreis. Erwartungsgemäß stammen die angesiedelten
und erweiternden Betriebe fast ausschließlich aus Nordenham selbst. Auch künftig werden die Gewerbeflächen in der Stadt in hohem Maße dem innergemeindlichen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf dienen. Allerdings haben einige vorhandene Gewerbegebiete das Potenzial, regional und überregional Betriebe zu
akquirieren. Hier ist besonders die Fläche „Wesertunnel“ zu nennen, die als interkommunale Entwicklung im nächsten Jahr von den Vorteilen der schnelleren
West-Ost-Verbindung profitieren wird. Weiterhin sind die teilweise noch in Planung befindlichen Flächen für hafenbezogenes Gewerbe entlang der Unterweser
für spezifische Zielgruppen von Bedeutung. Der Bahnanschluss für Güter- und
Personenverkehr ist für die Stadt Nordenham und bestimmte Zielgruppen (hafenbezogenes Gewerbe, Hafenbetriebe) ebenfalls von Vorteil. Die Strecke ist allerdings sanierungsbedürftig.
Stadt Nordenham:
Unter Berücksichtigung der vorhandenen und geplanten Flächen sowie der Vorschaufläche Nr. 11 weist die Stadt eine im Vergleich auch langfristig sehr gute
Ausstattung mit Gewerbeflächen für unterschiedliche Ansprüche auf. Im Falle der
Vorschaufläche handelt es sich um eine erhebliche Erweiterung des Gewerbegebietes „Wesertunnel“, die mittelfristig und nachfrageorientiert entwickelt werden
sollte. Von überregionaler Bedeutung sind vor allem die Flächen für hafenaffines
Gewerbe. Demzufolge stellt die Unterweser als Verkehrsweg eine besondere
Standortqualität dar, die es gesondert zu vermarkten gilt.
Stadland:
derzeitiges Angebot
Als sehr kleiner Wirtschaftsstandort wies Stadland in der Vergangenheit eine vergleichsweise geringe Flächennachfrage auf, die vermutlich auch im ehemals fehlenden Angebot gut angebundener Flächen begründet lag. Mittlerweile wurde
jedoch in Kooperation mit der Stadt Nordenham der Standort „HiddingenWeserquerung“ entwickelt. Nach Fertigstellung des Wesertunnels ist hier eine im
Vergleich mit anderen Gewerbegebieten des Landkreises sehr gute Anbindung an
die A 27 gegeben, wodurch sich eine stärkere Nachfrage entwickeln dürfte. Vor
103
diesem Hintergrund ist das derzeitige Angebot quantitativ und qualitativ langfristig
ausreichend.
Wenn sich eine stärkere Nachfrage einstellen sollte, besteht die Möglichkeit, vorhandene Potenzialflächen zu entwickeln (Vorschaufläche Nr. 13). Die Fläche des
KKU wird nach der voraussichtlichen Stillegung im Jahr 2012 ebenfalls zur Verfügung stehen. Die Gemeinde plant bereits jetzt die Ausweisung als SO-Fläche für
Großkraftwerke (nichtnuklear) und Unternehmen der Energiewirtschaft.
Stadland:
Die Gemeinde Butjadingen ist der herausragende Tourismusstandort im Landkreis. Die Gewerbeflächenentwicklung ist demzufolge nur auf den lokalen Bedarf
ausgerichtet. Auf dem Gemeindegebiet existiert lediglich ein Gewerbegebiet mit
verfügbaren Flächen bei der Ortschaft Stollham. Im Untersuchungszeitraum wurde der zweitgeringste Flächenumsatz auf Kreisebene erzielt. Auch in Zukunft wird
sich an diesem geringen Nachfragepotenzial nicht viel ändern, darum ist die Gemeinde mit den bereits verfügbaren Flächen und potenziellen Erweiterungsmöglichkeiten am Standort Stollham für die zu erwartende endogene gewerbliche
Nachfrage langfristig gut ausgestattet.
Butjadingen:
Nachfragepotenzial, derzeitige Situation sowie Empfehlungen für die Zukunft
Zusammenfassung: Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel
! Trotz der Lagedefizite wurde beinahe ein Drittel aller Gewerbeflächenumsätze
der Kommunen des Landkreises Wesermarsch im nördlichen Kreisgebiet realisiert, vornehmlich auf dem Gebiet der Stadt Nordenham. Auch in Zukunft
dürfte der Großteil der Flächennachfrage aus den Kommunen selbst stammen.
Dennoch sollte künftig versucht werden, verstärkt regional und überregional
mobile Unternehmen zu gewinnen, die von den günstigen und demnächst verkehrlich gut angebundenen Gewerbestandorten „Wesertunnel“ und „Hiddingen-Weserquerung“ in unmittelbarer Nähe des Wesertunnels profitieren können. Generell besteht auch ein überregionales Nachfragepotenzial für die in
Nordenham entlang der Weser liegenden Flächen mit besonderer Eignung für
hafenaffines Gewerbe. Um für zukünftige Entwicklungen gerüstet zu sein,
sollten die Flächen für hafenaffines Gewerbe langfristig vorgehalten und gezielt vermarktet werden.
derzeitiges Angebot
! Das nördliche Kreisgebiet verfügt über zwei hochwertige Vorschauflächen, die
sich durch ihre nach Fertigstellung des Wesertunnels vergleichsweise gute
verkehrliche Lage und ihr mittelgroßes bis großes Flächenpotenzial auszeichnen. Diese Standorte sollten, orientiert an der Nachfrage in den bereits vorhandenen Gewerbegebieten „Wesertunnel“ und „Hiddingen-Weserquerung“,
mittel- bis langfristig und nachfrageorientiert interkommunal entwickelt werden,
um ein hochwertiges Angebot an diesem Standort zu gewährleisten. Sollte in
Zukunft die Küstenautobahn A 22 realisiert werden, würde sich daraus eine
weitere Aufwertung der tunnelnahen Standorte ergeben.
Vorschauflächen und
interkommunale Kooperationen
104
Westliches Kreisgebiet
Lagegunst
Das westliche Kreisgebiet orientiert sich in Richtung der A 29 und somit zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg sowie zu den Mittelzentren Rastede
und Varel. Von der im Vergleich geringen Entfernung zur Autobahn profitiert vornehmlich der Standort „Raiffeisenstraße“ in Jaderberg. Falls die Küstenautobahn
A 22 realisiert werden sollte, würde der Standort Jaderberg erheblich von der
Aufwertung der West-Ost Verbindung und der Lage an einem BAB-Kreuz profitieren. Zusätzliches Nachfragepotenzial besteht auch nach Fertigstellung des JadeWeser-Ports.
Umfeld
Als Haupt-Konkurrenzstandorte sind die Gewerbeflächen in der Gemeinde Rastede (Landkreis Ammerland) anzuführen, die aufgrund ihrer unmittelbaren Lage an
der A 29, ihrer größeren Nähe zur Stadt Oldenburg und ihres teilweise großen
Flächenpotenzials auch für überregionale Ansiedlungen interessant sind. Im
Landkreis Friesland befinden sich nur wenige Standorte mit größerem Flächenpotenzial. Im Rahmen der Entwicklung des Jade-Weser-Ports sind aber größere
Gewerbeflächen in Planung. Von der Fertigstellung des Jade-Weser-Ports werden
die Gewerbestandorte im Landkreis Friesland besonders profitieren.
Jade:
derzeitiges Angebot
Die Gemeinde Jade weist als sehr kleiner Wirtschaftsstandort immerhin einen
relativ großen Flächenumsatz insbesondere gegen Ende der 90er Jahre auf. Bei
den Betrieben handelte es sich vornehmlich um Handwerks-, Dienstleistungsbetriebe sowie Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes, die fast ausschließlich aus
dem Gemeindegebiet stammen. Neuansiedlungen sind zurzeit im Gebiet „Raiffeisenstrasse“ möglich, dessen Erschließung teilweise noch nicht abgeschlossen ist.
Die bereits verkauften Flächen gingen zur Hälfte an Unternehmen aus dem Landkreis Ammerland. In Zukunft sollte aufgrund der kurzen Entfernung zur Autobahn
A 29 auch mit weiteren Anfragen aus angrenzenden Kreisen gerechnet werden.
Jade:
Da es sich im Falle der „Raiffeisenstraße“ um ein im Vergleich mit den anderen
Flächen im Landkreis verkehrlich sehr gut angebundenes Gewerbegebiet handelt,
dessen Flächen bereits von Betrieben aus angrenzenden Gemeinden nachgefragt
werden, besteht in näherer Zukunft die Gefahr, dass nicht mehr in ausreichendem
Maße Flächen zur Verfügung gestellt werden können. Deshalb sollte die bereits in
Betracht gezogene Vorschaufläche Nr. 7 möglichst kurzfristig und nachfrageorientiert entwickelt werden. Es bestünde auch die Option einer Weiterentwicklung
des Gewerbegebietes in westlicher Richtung über die Kreisgrenze hinweg. Dazu
wäre allerdings die Bereitschaft der Gemeinde Rastede vonnöten, eine interkommunale Zusammenarbeit in die Wege zu leiten. Zurzeit konzentriert sich Rastede
aber auf Standorte in größerer Nähe zur Stadt Oldenburg. Bei sich abzeichnender
Realisierung der A 22 ist eine Änderung der Prioritätensetzung allerdings wahrscheinlich.
Ovelgönne (West):
Nachfragepotenzial, Angebot und Empfehlung für die
zukünftige Flächenentwicklung
Im Verlauf des Jahres 2002 ist eine Erweiterung des Gewerbegebietes „Gildestraße“ um 2,4 ha in Richtung Kreisgrenze geplant, was in Anbetracht des Nachfragepotenzials mittel- bis langfristig ausreichen sollte. Falls sich aufgrund eines
Ausbaus der B 211 im Abschnitt Loyerberg und der daraus resultierenden Verbesserung der Anbindung nach Oldenburg und zur A 29 eine verstärkte Nachfra-
105
ge einstellen sollte, besteht zusätzlich die Möglichkeit einer Entwicklung der Vorschaufläche Nr. 12.
Zusammenfassung: Westliches Kreisgebiet
! Im Vergleich weist das westliche Kreisgebiet den mit Abstand geringsten Flächenumsatz auf, was in Anbetracht der sehr kleinen Wirtschaftsstandorte und
der geringen Anzahl an Gewerbegebieten nur zu verständlich ist. Für die Zukunft sind z. Zt. zwei Gewerbeflächen nebst möglichen Vorschauflächen zur
Erweiterung vorhanden. Das Gewerbegebiet „Raiffeisenstraße“ in Jaderberg
wird auch in Zukunft aufgrund der im Vergleich geringen Entfernung zur Autobahn und der günstigen Quadratmeterpreise ein regionales bis überregionales
Nachfragepotenzial besitzen. Der Standort „Gildestraße“ liegt zwar im Vergleich mit anderen Standorten im Landkreis Wesermarsch in relativer Autobahnnähe; die bereits in den 80er Jahren angesiedelten Betriebe sprechen
aber eher dafür, dass vornehmlich mit einem regionalen bis lokalen Nachfragepotenzial zu rechnen ist.
derzeitiges Angebot
! Das „westliche Kreisgebiet“ verfügt über zwei als Erweiterungen ausgelegte
Vorschauflächen. Vorschaufläche Nr. 7 (Erweiterung „Raiffeisenstraße“) sollte
möglichst kurzfristig und in Abhängigkeit von der Nachfrage im Gewerbegebiet
Raiffeisenstraße entwickelt werden. Die Erweiterungsmöglichkeiten sind allerdings durch die Untergrundbeschaffenheit und die Kreisgrenze beschränkt. Im
Falle der Vorschaufläche Nr. 12 „Gewerbegebiet Gildestraße“ ist eher mit einem mittel- bis längerfristigen Bedarf zu rechnen. Vorerst wäre die Nachfrage
im geplanten Erweiterungsbereich des Gewerbegebietes „Gildestraße“ abzuwarten, bevor weitere Entwicklungsschritte eingeleitet werden.
Vorschauflächen
und interkommunale Kooperationen
5.2
Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung
von Gewerbeflächen
Ziele für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen
im Landkreis Wesermarsch sind
-
die Aufwertung der Straßeninfrastruktur, d.h. die Verbesserung der verkehrlichen Anbindung der Gewerbeflächen durch Realisierung der B 212-neu mit
Anbindung an die A 281, der Ausbau der B 211 in den Abschnitten Loyerberg
und Mittelort-Brake 30 sowie den Bau der Küstenautobahn A 22 als Ost-West
Verbindung; weiterhin sollte die Bahnstrecke Hude-Nordenham saniert und
aufgewertet werden 31,
-
die Förderung der ansässigen Wirtschaft sowie die Ansiedlung neuer Betriebe
zur Bereitstellung wohnstandortnaher Arbeitsplätze im Landkreis und damit zur
Verringerung des Auspendlerüberschusses,
-
ein an der zu erwartenden unternehmerischen Nachfrage ausgerichtetes Angebot von hochwertigen Gewerbeflächen; dabei gilt es, die Hafenflächen bzw.
30
31
Planungsmaßnahmen bereits eingeleitet
Baugrunduntersuchungen entlang der Strecke laufen bereits
Ziele für eine nachfragegerechte Sicherung und
Entwicklung von Gewerbeflächen
106
Flächen für hafenaffines Gewerbe gerade als Option für überregionale Ansiedlungen zu betonen,
5.2.1
-
eine langfristig orientierte, strategische Vorratspolitik zur Sicherung der hochwertigen Gewerbeflächenstandorte,
-
eine an den Bedürfnissen der Betriebe und dem Erscheinungsbild der Gewerbegebiete ausgerichtete zielgruppenspezifische Belegung der Flächen,
-
die Förderung von Synergieeffekten und Kooperationen in Gewerbegebieten,
-
eine nachfragegerechte und differenzierte städtebauliche Gestaltung von Gewerbegebieten sowie
-
die effiziente Bündelung der kommunalen Ressourcen zur Flächenentwicklung
durch zwischengemeindliche Kooperationen.
Ziel der Regionalentwicklung: Aufwertung der
Verkehrswege
Die wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis Wesermarsch und somit auch die
Intensität der Gewerbeflächennachfrage hängen in hohem Maße von der verkehrlichen Erschließung des gesamten Landkreises, speziell der verschiedenen vorhandenen, geplanten und potenziellen Gewerbegebiete ab. Die weitere Verbesserung und Aufwertung der Verkehrswege im und um den Landkreis Wesermarsch
muss eines der Hauptziele der Regionalentwicklung sein.
Mangel an leistungsfähigen und schnellen Straßenverbindungen, Defizite
im Schienennetz
Wie bereits des Öfteren betont, mangelt es im Landkreis Wesermarsch bislang
noch an leistungsfähigen und schnellen Straßenverbindungen speziell zu den
wichtigen Zentren Oldenburg und Bremen. Die vorhandenen Bundesstraßen und
vor allem die Landesstraßen sind teilweise in schlechtem Zustand, verlaufen
durch Ortschaften (z.B. B 212: Berne, B 211: Mittelort und Loyerberg) oder werden durch die Weser unterbrochen (B 74), so dass Fähren zu benutzen sind. Die
Bahnstrecke Hude-Nordenham, die unter anderem für den Massenguttransport
von und zu den Häfen Nordenham und Brake von großer Bedeutung ist, bedarf
der Sanierung und Aufwertung, um ihrer Funktion besser gerecht werden zu können.
Wesertunnel als herausragendes standortverbesserndes Projekt fast fertiggestellt
Demzufolge bestehen teilweise seit Jahrzehnten Planungsansätze und konkrete
Planungen, die bei Verwirklichung zu einer deutlichen Verbesserung der Situation
beitragen würden. Eine herausragende standortverbessernde Planung befindet
sich kurz vor ihrer Vollendung. Durch die Fertigstellung des Wesertunnels im Jahre 2003 wird die erste feste Querung der Unterweser nördlich von Bremen geschaffen. Positive Effekte der bequemeren und schnelleren Verbindung zur A 27
werden sich sicherlich sehr schnell nachweisen lassen, speziell im Fall der tunnelnahen Gewerbeflächen. Der Erfolg dieser infrastrukturverbessernden Maßnahme könnte dazu beitragen, dass weiteren Verkehrsprojekten im Landkreis
etwas mehr Nachdruck verliehen wird. Dabei handelt es sich vornehmlich um drei
entscheidende Projekte:
-
Die Ortsumgehung Berne (B 212-neu) und deren Weiterführung bis zur noch
fertigzustellenden A 281 würde das südliche Kreisgebiet erheblich besser an
Bremen und Delmenhorst anbinden. Auch das mittlere und nördliche Kreisge-
107
biet würden von der konfliktfreien und schnelleren Verbindung nach Süden
profitieren.
-
Die B 211 weist in ihrem Verlauf Engpässe in den Ortschaften Mittelort und
Loyerberg und eine ungünstige Straßenführung im Westen der Stadt Brake
auf. Durch eine Aufwertung der Straßenführung wird die Anbindung zur Stadt
Oldenburg erheblich verbessert. Das Straßenbauamt in Oldenburg hat mittlerweile mit Planungsmaßnahmen im Abschnitt zwischen Mittelort und der B 212
begonnen. Die Realisierung der Umbaumaßnahme ist bis 2010 projektiert. Für
das zu entwickelnde interkommunale Gewerbegebiet „Wesermarsch-Mitte“ ist
diese Aufwertung der Straßenanbindung von besonderer Bedeutung. Im Abschnitt Loyerberg steht eine Entscheidung zur Realisierung der Umgehung
noch aus 32.
-
Die Küstenautobahn A 22 in ihrem Abschnitt zwischen der A 28 und dem Wesertunnel ist für den Landkreis Wesermarsch verkehrlich von sehr hoher Bedeutung als überregionale Ost-West Verbindung. Bei Umsetzung der Planung
wäre für die mittleren, westlichen und nördlichen Kreisbereiche eine sehr gute
Anbindung nach Westen zu den Autobahnen A 28 und A 29 und nach Osten
zur A 27 sowie weiter nach Hamburg gegeben.
5.2.2
Spezielle Standortqualitäten für die maritime Wirtschaft sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe
Der entscheidende Standortfaktor, mit dem sich der Landkreis Wesermarsch von
den meisten anderen Landkreisen und Städten abhebt, ist die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser. Flächen für hafenbezogenes Gewerbe entlang der Unterweser
befinden sich vornehmlich in den beiden größten Wirtschaftsstandorten des Landkreises, den Städten Brake und Nordenham sowie der Stadt Elsfleth und der Gemeinde Lemwerder:
-
Besonders am Standort Brake sind die bereits verfügbaren Flächen und Vorschauflächen dermaßen lokalisiert, dass bereits vorhandene Kaianlagen verlängert werden könnten bzw. landseitig Flächen für Speditionen und Lagerhausbetriebe zur Verfügung stehen. Die Kombination von ineinandergreifenden Nutzungen im Bereich Transport/Verladung, räumlich konzentriert im Norden Brakes, gibt der Stadt die Möglichkeit, Unternehmen aus entsprechenden
Branchen auf längere Sicht geeignete Flächen anbieten zu können.
-
In Nordenham liegen die geplanten Flächen vergleichsweise weit auseinander,
vereinzelt blockieren Eigentümer eine adäquate Nutzung. Trotzdem gilt auch
für Nordenham, dass die Stadt ebenfalls langfristig die Option besitzt, entsprechende Flächen anzubieten.
-
Die Gemeinden Elsfleth und Lemwerder können Flächen in Planung nehmen,
die für Zulieferer der bereits ansässigen Werften bedeutsam sind. Am Standort
Elsfleth befinden sich zudem der Fachbereich Seefahrt der Fachhochschule
Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven sowie das „Maritime Kompetenzzentrum“ (MARIKO.RIS), das für die Förderung kleiner und mittlerer Unternehmen der maritimen Verbundwirtschaft zuständig ist. In diesem Zusammen-
32
Entscheidung evtl. im Jahr 2004
Schwerpunktstandorte
mit Hafenaffinität in Brake, Nordenham, Elsfleth
und Lemwerder
108
hang laufen verschiedene Projekte, die sich mit Möglichkeiten der Innovationsförderung und des Innovationstransfers befassen.
Schwerpunktstandorte
mit Luftfahrtaffinität in
Lemwerder und Nordenham
Im Umfeld der vorhandenen Luftfahrtindustrie in Nordenham und Lemwerder
sollten die Kommunen Reserveflächen zur Verfügung stellen, um für eventuelle
Erweiterungsmaßnahmen oder ansiedlungswillige Zulieferer Flächen bereitstellen
zu können. Dies ist im Fall der Stadt Nordenham bereits gegeben. In der Gemeinde Lemwerder laufen diesbezüglich Planungen im Bereich „Deichshausen“. Die
langfristige Verfolgung des Zieles, den Sektor Luftfahrtindustrie und luftfahrtorientiertes Gewerbe als speziellen Standortvorteil in der Wesermarsch weiterhin auszubauen, ist zu empfehlen.
Gesonderte Berücksichtigung bei der Gewerbeflächenentwicklung erforderlich
Beide Standortqualitäten gilt es bei der Gewerbeflächenentwicklung gesondert zu
berücksichtigen. Erforderlich ist zudem eine spezielle Vermarktung der Flächen in
Kooperation mit privaten Akteuren, insbesondere den bereits ansässigen Betrieben. Mehr noch als bei anderen zielgruppenspezifisch ausgerichteten Gewerbegebieten ist bei diesen Flächen ein „langer Atem“ der kommunalen Liegenschaftspolitik unerlässlich. Die Tatsache, dass kurzfristige Erfolge nicht wahrscheinlich sind, darf nicht dazu verleiten, diese einmaligen Flächenqualitäten aufzugeben und einer allgemeinen, unspezifischen gewerblichen Nutzung zuzuführen.
5.2.3
Branchenmix ist wichtiger, aber nicht bedeutendster Standortfaktor
Branchenspezifische
Belegung im engeren
Sinne in der Regel nicht
erforderlich
Zielgruppenspezifische Belegung der übrigen Gewerbegebiete
Der Branchenmix, d.h. die Belegung eines Gewerbegebietes mit verschiedenen
Betrieben, wird von den Unternehmen als Standortfaktor in der Regel weniger
bedeutsam eingestuft als die dominierenden Faktoren „Verkehrsanbindung“, „Nähe zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort“ und „Verfügbarkeit der Flächen“.
Unter bestimmten Bedingungen kann die Frage des Branchenmixes dennoch von
großer Bedeutung sein:
-
Die Nähe zu unansehnlichen Betriebsstätten und stark emittierenden Betrieben wird von den meisten Unternehmen möglichst gemieden.
-
Für Unternehmen, deren Umsatz durch den Kundenverkehr profitiert, der von
so genannten Frequenzbringern ausgeht (Einzelhandel und Haushaltsorientierte Dienstleistungen), hat der Branchenmix eine hohe Bedeutung.
-
Je höherwertiger ein Unternehmen ist, desto mehr legt es Wert auf die Auswahl und das Erscheinungsbild der benachbarten Betriebe.
Bei der Entwicklung und Vermarktung von Gewerbegebieten ist aber insgesamt
zu beachten, dass für viele Betriebe, insbesondere des Produzierenden Gewerbes, eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne nicht erforderlich ist.
Zudem ist für die Mehrzahl der Gewerbestandorte zu bezweifeln, dass bei einer
zu starken Einengung von Zielgruppen noch ausreichend Nachfragepotenzial
vorhanden ist. Eine ausgewogene betriebliche Mischung und Vielfalt verschiedener oder auch ähnlicher Branchen dürfte an den meisten Standorten ausreichen.
109
Für die Belegung von Gewerbegebieten im Landkreis Wesermarsch folgt hieraus,
dass die Ansiedlung von potenziell störenden Betrieben mit Bedacht angegangen
werden sollte. Zu diesem Betriebstyp zählen z.B. Recyclingbetriebe, Schrott- und
Altreifenhändler, Betriebe mit hohem Verkehrsaufkommen sowie andere
emittierende Betriebe. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Ansiedlung solcher
Unternehmen vermieden werden sollte. Stattdessen wird empfohlen, Teile von
Gewerbegebieten für diesen Betriebstyp zu reservieren und somit zu einer räumlichen Trennung von störenden und nicht-störenden Betrieben zu gelangen. Vorraussetzung ist, dass bei den in Frage kommenden Gewerbeflächen möglichst
keine Konflikte mit Nachbarnutzungen bestehen und der Gesamteindruck eines
Gewerbegebietes nicht beeinträchtigt wird.
Sensibilität bei Ansiedlung von störenden Betrieben gefragt
Konzeptionell besteht die Möglichkeit, Gewerbegebiete in verschiedene Nutzungssektoren für unterschiedliche Zielgruppen mit beispielsweise begrünten
Trennstreifen und einer gezielten Verkehrsführung zu untergliedern (Dienstleistungen, GE, GI). Nicht zueinander passende Nutzungen werden somit voneinander getrennt. Durch diese Vorgehensweise kann die Gemeinde die Zusammenstellung der Betriebe positiv steuern und behält dennoch eine ausreichende Flexibilität bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken.
Unterteilung eines Gewerbegebietes ...
Die Untergliederung des Gewerbegebietes könnte sogar noch weiter geführt werden, indem z.B. nicht-innenstadtrelevanter und nicht-großflächiger Einzelhandel
und Haushaltsorientierte Dienstleistungen einbezogen werden und auch diesen
Branchen ein abgegrenzter Teil des Gewerbegebietes reserviert wird. Hierdurch
würde das Dienstleistungsangebot im Gewerbegebiet verbreitert und damit die
Attraktivität des Standortes weiter gesteigert. Außerdem können konsumentenorientierte Betriebe vom Kundenverkehr der jeweils anderen profitieren. Die Umsetzung einer solchen Untergliederung setzt aber eine gewisse Mindestgröße des
gesamten Vorhabens voraus.
... für unterschiedliche
Zielgruppen
Die Übertragung des skizzierten Modells auf die im Rahmen des vorliegenden
Gutachtens untersuchten Vorschauflächen sollte von den Gemeinden entsprechend geprüft werden. Aus Sicht der Gutachter eignen sich insbesondere hochwertigere Gewerbeflächenstandorte für ein solches Konzept, da die hier zu erwartende Nachfrage die Steuerung der Grundstücksvergabe erleichtert und zudem mit einer größeren Bandbreite an ansiedlungsinteressierten Betriebe gerechnet werden kann. Als mögliche Modellflächen wären die potenziellen Schwerpunktgewerbegebiete am Wesertunnel sowie „Butzhausen“ und „Wesermarsch
Mitte“ geeignet.
Insbesondere hochwertige Gewerbeflächenstandorte für Unterteilung geeignet
An hochwertigeren Gewerbeflächenstandorten, die sich für die Ansiedlung ebenso
hochwertigerer Betriebe eignen, sollte bei der Auswahl und der Platzierung von
Unternehmen sorgfältiger vorgegangen werden. Unbedingt zu vermeiden ist, dass
„Filetstücke“ des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch durch eine
willkürliche Ansiedlung verschiedenster, nicht zueinander passender Betriebe
entwertet werden. Als Standorte mit der Eignung und dem Potenzial für die Ansiedlung hochwertiger Unternehmen gelten insbesondere die oben genannten
Vorschauflächen sowie darüber hinaus in der Gemeinde Jade die Erweiterung
des Gewerbegebietes „Raiffeisenstraße“.
Bei besonders hochwertigen Gewerbegebieten
Betriebe sorgfältig auswählen
110
Auswahl und Anordnung
der Betriebe als „Visitenkarte“ des Gewerbegebietes
Aber auch für die übrigen Standorte gilt, dass die Mischung der Betriebe die Wertigkeit eines Gewerbegebietes mit beeinflusst. Die Auswahl der Betriebe gilt als
„Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes. Um in dieser Hinsicht von Seiten der
Kommunen positiv Einfluss nehmen zu können, ist es erforderlich, nicht alle
Grundstücke pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen anzubieten.
Unter Umständen müssen die Unternehmen überzeugt werden, dass ein anderes
als das zunächst ins Auge gefasste Grundstück im Interesse des eigenen Betriebes, der anderen ansässigen Betriebe sowie des Erscheinungsbildes des Gewerbegebietes insgesamt geeigneter ist. Gegebenenfalls sollten den Betrieben auch
Grundstücke an anderen Gewerbeflächenstandorten angeboten werden. Dass
dies in Anbetracht der teilweise geringen Nachfrageintensität keine leichte Aufgabe ist, steht außer Frage, allerdings ist dieses Vorgehen im Sinne einer nachhaltigen und umfassend positiven Entwicklung der verschiedenen Gewerbegebiete
anzustreben.
Kaum Austausch oder
Kooperationen zwischen
Betrieben in einem Gewerbegebiet
In Gewerbegebieten ist oftmals zu beobachten, dass es trotz der räumlichen Nähe
zueinander an Austausch oder Kooperationen zwischen den ansässigen Betrieben mangelt. Gemeint ist hierbei weniger eine Zusammenarbeit welche die zentralen Geschäftsfelder sich ergänzender Unternehmen betrifft, sondern vielmehr
die Nutzung von Synergieeffekten teils ganz unterschiedlicher Betriebe. Hierzu
zählen beispielsweise
Förderung von Synergieeffekten in Gewerbegebieten als Aufgabe der Wirtschaftsförderung
-
die Einrichtung einer Gewerbeflächen- und Gewerberaumbörse, d.h. einer
Datenbank aller ungenutzten privaten Grundstücke und Gebäude, um diese an
andere erweiternde Betriebe mit Flächen- oder Raumbedarf weitervermitteln
zu können,
-
der gemeinschaftliche Einkauf (z.B. Material, Energieversorgung), um hierdurch Kostenvorteile zu erzielen,
-
die gemeinsame Inanspruchnahme von Sicherheitsdienstleistungen zum
Schutz der Betriebe,
-
die gemeinsame Nutzung vorhandener Ressourcen (z.B. Spezialmaschinen,
Messmittel, Geräte, Kantine), um diese besser auszulasten und Betrieben, die
über diese Ressourcen nicht verfügen, den Zugang zu erleichtern,
-
gemeinsame Werbeaktionen aller ansässigen kundenorientierten Unternehmen, um das Image und den Bekanntheitsgrad des Gewerbegebietes zu fördern,
-
die Einstellung gemeinschaftlicher Sicherheits- und Umweltschutzbeauftragter,
um die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften zu erfüllen sowie
-
der Austausch von Mitarbeitern, um den Beschäftigungsbedarf zu Spitzenzeiten kurzfristig decken zu können.
Diese Formen der Kooperation zu fördern, ist grundsätzlich in allen Gewerbegebieten im Landkreis Wesermarsch möglich. Hierbei handelt es sich allerdings
weniger um Aufgaben der Gewerbeflächenpolitik im eigentlichen Sinne, sondern
vielmehr um Instrumente der kommunalen Wirtschaftsförderung. Größtenteils ist
eine Beschränkung auf die räumlichen Grenzen eines Gewerbegebietes nicht
unbedingt erforderlich. Notwendig ist in jedem Fall das Engagement der beteiligten Betriebe; die Wirtschaftsförderung kann nur als Initiator aktiv werden.
111
5.2.4
Umfang des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch
Die Erhebung der Gewerbeflächenumsätze im Landkreis Wesermarsch (Abschnitt 3.3) verdeutlicht, dass die Nachfrage im Verlauf der 90er Jahre tendenziell
angestiegen ist. In den letzten drei Jahren (1999 bis 2001) konnte ein Umsatz von
jahresdurchschnittlich über 7 ha realisiert werden, so dass in den nächsten Jahren
nach Überwindung der aktuellen konjunkturellen Probleme mit einer vergleichbaren Flächennachfrage zu rechnen ist.
im Verlauf der 90er Jahre
tendenziell angestiegen
Der Vorrat an verfügbaren Flächen, die derzeitigen Planungsvorhaben und die
Entwicklung von Vorschauflächen sind vor dem Hintergrund dieser Umsatzzahlen
auf die unternehmerische Nachfrage auszurichten. Insgesamt gesehen ist das
quantitative Gewerbeflächenangebot im Landkreis Wesermarsch derzeit überdurchschnittlich, allerdings sind an einigen Standorten die verfügbaren Flächen
etwas zu knapp bemessen, so dass vereinzelte Flächenengpässe nicht auszuschließen sind. Hiervon können in näherer Zukunft z.B. Lemwerder oder auch
Berne betroffen sein.
Flächenvorrat meist ausreichend, nur vereinzelte
Flächenengpässe
Bei einer regionalen Betrachtung der Gewerbeflächensituation ist zu beachten,
dass die verschiedenen Flächenqualitäten an den einzelnen Standorten im Landkreis Wesermarsch nicht gegeneinander aufgerechnet werden können. Das Flächenangebot ist vor dem Hintergrund der zu erwartenden Flächennachfrage
räumlich sehr unterschiedlich zu bewerten. So kann z.B. ein auf den lokalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf ausgerichtetes Gewerbeflächenangebot in
der peripher gelegenen Gemeinde Butjadingen nicht mit den erheblich besser
angebundenen und damit überregional vermarktbaren Flächen in Jaderberg oder
in Lemwerder verglichen werden.
Verschiedene Flächenqualitäten sind nicht gegeneinander aufzurechnen
Da sich die unternehmerische Nachfrage insbesondere auf Flächen mit einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren konzentriert, ist für die Beurteilung des
Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch sowie des erforderlichen
Vorrats an verfügbaren Flächen der Umfang an hochwertigen Gewerbeflächen
entscheidend. Zu den wichtigsten Kriterien zählen die Verkehrsanbindung, die
sofortige Verfügbarkeit der Flächen und die Nähe zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort sowohl innerhalb als auch außerhalb des Landkreises.
Umfang an hochwertigen
Gewerbeflächen entscheidend
Die Gemeinden im Landkreis sind in der ungünstigen Situation, durch die fehlenden direkten Autobahnanbindungen und die teilweise weite Entfernung zu den
Oberzentren über eine eher geringe Lagegunst und eingeschränkte Möglichkeiten
zur Entwicklung von hochwertigen Gewerbeflächenstandorten zu verfügen. Demzufolge muss das vorhandene, wenn auch im Vergleich mit anderen Regionen
geringere Nachfragepotenzial bestmöglich genutzt werden, um eine insgesamt
positivere regionalwirtschaftliche Entwicklung des Kreises umsetzen zu können.
Die Verwirklichung verschiedener Verkehrsprojekte (B 211-neu, B 212-neu und
A 281) wird mittel- bis langfristig zu einer erheblichen Verbesserung der Standortsituation im Landkreis beitragen und damit zu einer anziehenden Nachfrage.
Relativ wenige und spezielle Möglichkeiten
hochwertige Flächen zu
entwickeln
Die Erschließung der Gewerbegebiete sollte grundsätzlich schrittweise und unter
Berücksichtigung der Vermarktungsfortschritte erfolgen. Uneingeschränkt lassen
sich in der Regel aber nur vollständig erschlossene Gewerbeflächen vermarkten,
Schrittweise Erschließung
der Gewerbegebiete anstreben
112
d.h. es ist ständig ein ausreichender Umfang an voll erschlossenen Gewerbeflächen in den verschiedenen Teilräumen vorzuhalten. Andererseits muss aber eine
übermäßige Bindung kommunaler Finanzmittel durch zu großzügig ausgelegte
Erschließungen vermieden werden.
Flexible Parzellierung der
Gewerbegebiete erforderlich
Die Analyse der Gewerbeflächennachfrage hat gezeigt, dass die Größen der verkauften Grundstücke eine sehr große Spannweite aufweisen. Auch wenn sich der
Großteil der Grundstücksverkäufe in der Größenklasse 2000 bis 5000 m² abgespielt hat, ist eine flexible Parzellierung der Gewerbegebiete sinnvoll, die es den
ansiedlungsinteressierten Unternehmen ermöglicht, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Grundstücksgröße zu erwerben. Diese betrifft insbesondere größere
Ansiedlungsvorhaben, schließlich fand über ein Viertel aller Grundstücksverkäufe
im Betrachtungszeitraum in der Kategorie über 5000 m² statt.
GI-Flächen bei Unternehmen oftmals besonders
begehrt
Da die Ausweisung Industriegebiet (GI) nach Baunutzungsverordnung (BauNVO)
eine höhere Emissionslast zulässt als GE-Nutzungen, sind solche Flächen bei
Unternehmen oftmals besonders begehrt. Dieses gilt nicht nur für die klassischen
Industriebetriebe, sondern auch für Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes oder
beispielsweise Speditionen.
In ausreichendem Umfang
GI-Flächen bereitstellen
Das Angebot an Industrieflächen (GI) im Landkreis Wesermarsch ist vor dem
Hintergrund der potenziellen Nachfrage als zu gering einzustufen. Derzeit sind nur
in Elsfleth GI-Flächen sofort verfügbar, in der Gemeinde Stadland könnten nach
entsprechenden Erschließungsmaßnahmen ebenfalls GI-Flächen zur Verfügung
stehen. Geplant ist die Ausweisung von GI-Flächen in Brake und Nordenham, in
Brake allerdings als unternehmensspezifische Erweiterungsflächen. Im Falle der
Fläche „MAN-GHH“ in Nordenham ist die Verfügbarkeit aufgrund spezieller Zielvorstellungen der Eigentümer längerfristig offen. Demzufolge ist das Angebot an
GI-Flächen in Brake, Lemwerder, Berne und im westlichen Kreisgebiet zu verbessern.
5.2.5
Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe
Preisforderungen stellen
zentrale Engpässe dar
Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen privater Eigentümer sind zentrale Engpässe bei der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die
Kommunen. Zur Nutzung von Gewerbeflächen als strategisches Instrument der
Wirtschaftsförderung, so um beispielsweise die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe steuern zu können, ist es für die Städte und Gemeinden unerlässlich, den
eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke zu haben.
Nach Darstellung der
Flächen im Flächennutzungsplan steigen die
Preisforderungen oftmals
deutlich an
Erfahrungsgemäß steigen die Preisforderungen der Grundstückseigentümer deutlich an, wenn durch die Darstellung im Flächennutzungsplan bekannt wird, dass
die Ausweisung von Gewerbeflächen zu erwarten ist. Eine rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung hilft den Einstandspreis der Kommunen für künftige Gewerbegrundstücke möglichst gering zu halten, so dass anschließend ein größerer
Spielraum bei der Preisgestaltung für Gewerbeflächen besteht.
113
Die Auswertung der Eigentumsverhältnisse von derzeit bereits verfügbaren Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch hat gezeigt, dass der Anteil von Flächen
in öffentlichem Eigentum vergleichsweise hoch ist. In anderen Regionen Niedersachsens sind teilweise deutlich mehr Gewerbeflächen in privatem Eigentum.
Verfügbare Gewerbeflächen in hohem Maße in
öffentlicher Hand
Bei den geplanten Gewerbegebieten, d.h. bei jenen Flächen, für die derzeit eine
Flächennutzungsplanänderung oder die Bebauungsplanung läuft, sieht das Verhältnis etwas anders aus. Noch über die Hälfte der Flächen sind in privater Hand:
Daraus folgt, dass es nicht allen Kommunen gelungen ist, Flächen rechtzeitig
eigentumsrechtlich zu sichern. Beispielsweise hatten die Städte Brake, Nordenham und Ovelgönne aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten, eine langfristige Flächenvorratspolitik zu betreiben.
Privates Eigentum überwiegt im Falle der geplanten Flächen
Demzufolge wird den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch zur
Entwicklung der Vorschauflächen eine langfristig orientierte, d.h. strategische
Flächenvorratspolitik empfohlen. Für die Mehrzahl der erhobenen Vorschauflächen sind bislang noch keine formellen Planungsverfahren begonnen worden. Für
diese Standorte besteht deshalb die Möglichkeit, sich bereits vor der Darstellung
im Flächennutzungsplan Grundstücke eigentumsrechtlich durch die jeweilige
Kommune zu sichern.
Langfristig orientierte,
d.h. strategische Flächenvorratspolitik empfehlenswert
Dies erfordert von den Gemeinden aufgrund der notwendigen Bindung von Kapital
einen „langen Atem“ der kommunalen Liegenschaftspolitik und setzt seitens der
politischen Vertreter ein entsprechendes Verständnis voraus. Die Verantwortlichen für Gewerbeflächenentwicklung und Wirtschaftsförderung müssen für diese
politische Unterstützung aktiv werben, um eine erfolgreiche Flächenbevorratungsstrategie überhaupt zu ermöglichen.
Politik muss strategische
Flächenbevorratung mittragen
Sollte sich aufgrund mangelnder Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer die
eigentumsrechtliche Sicherung von künftigen Gewerbeflächen und damit auch
das Planungsverfahren verzögern, so besteht für die Kommunen zumindest die
Möglichkeit, mit informellen Planungsvorarbeiten zu beginnen. Auf diese Weise
wird eine Verkürzung und Vereinfachung der anschließenden formellen Planungsschritte erreicht.
Informelle Planungsvorarbeiten können Planungsverfahren verkürzen
Darüber hinaus sollten Alternativen in die Gewerbeflächenentwicklung einbezogen werden. Fast alle Gemeinden sind an mindestens zwei Vorschauflächen beteiligt und haben somit die Möglichkeit, die Planung mehrerer Standorte gleichzeitig voranzutreiben. Im Fall von Engpässen bei einem Vorhaben kann eine alternative Planung weitergeführt werden.
Alternative Vorschauflächenstandorte helfen
Engpässe zu vermeiden
Im Falle der Gewerbeflächenverkaufspreise ist eine stringente Preispolitik von
entscheidender Bedeutung. Die Quadratmeterpreise sollten in Relation zu vergleichbaren Angeboten in angrenzenden Städten und Landkreisen merkbar niedriger angesetzt werde.
Konkurrenzorientierte
Preispolitik von entscheidender Bedeutung
Die Frage der Einbindung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft in die Gewerbeflächenentwicklung muss von den Gemeinden individuell vor dem Hintergrund der jeweiligen kommunalen Finanzsituation und personellen Ressourcen
entschieden werden. Eine eindeutige Empfehlung kann hierzu nicht gegeben
werden. Die meisten Städte und Gemeinden im Landkreis beurteilen die Beteili-
Einbindung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft nur individuell
zu entscheiden
114
gung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft v.a. unter Kostengesichtspunkten skeptisch. Solange die kommunale Finanzsituation die Gewerbeflächenentwicklung weiterhin ermöglicht, beispielsweise auch mit Hilfe von Krediten, betreiben die Kommunen den Erwerb und die Entwicklung der Flächen vorzugsweise in
Eigenregie.
5.2.6
Weiche Standortfaktoren
auch in Gewerbegebieten
zunehmend bedeutsam
Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat im Rahmen
der regionalwissenschaftlichen Standortdiskussion der vergangenen Jahre deutlich an Gewicht gewonnen. Im Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B.
das Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend
eine ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird.
Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen
in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in
Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb eine differenzierte Herangehensweise:
-
Hochwertige Standorte bzw. dortige Teilflächen, die für die Ansiedlung ebenso
hochwertiger Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende
Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen.
-
Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für
eher preissensible Betriebe bereitzuhalten. Es kann unterstellt werden, dass
für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel
wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung.
Für hochwertige Gewerbeflächen hochwertige
Erschließung erforderlich
Bei der künftigen Gestaltung der als besonders hochwertig eingestuften Vorschauflächenstandorte sollte der qualitative Anspruch v.a. über die öffentliche
Erschließung des Geländes angestrebt werden. Entsprechende bauplanerische
Festsetzungen für die Unternehmen müssen diese Maßnahmen flankieren. Diese
Vorgehensweise hat den Vorteil, dass bereits bei der Erschließung des Gewerbegebietes der Anspruch einer hochwertigen Gestaltung sichtbar wird und somit
frühzeitig als Vermarktungsargument eingesetzt werden kann. Im Bebauungsplan
festgesetzte gestalterische Auflagen für Unternehmen machen sich in der Regel
erst sehr viel später im Erscheinungsbild des Gewerbegebietes bemerkbar.
Teilflächen hochwertig
gestalten und entsprechend vermarkten
Für die im vorliegenden Konzept untersuchten Gewerbe- und Vorschauflächen
dürfte das Ansiedlungspotenzial für Unternehmen mit hohen Ansprüchen an das
Erscheinungsbild voraussichtlich nicht für eine hochwertige Gestaltung des gesamten Gewerbegebietes ausreichen. Dennoch sollten zumindest Teilflächen für
eine hochwertige Gestaltung reserviert werden. Dieses wäre z.B. für die Flächen
am Wesertunnel sowie die Vorschauflächen „Raiffeisenstraße“ (Nr. 7) und „Butzhausen“ (Nr. 8) möglich.
115
Im Rahmen der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten eines Gewerbegebietes hat
auch die Auswahl des Namens eine gewisse Bedeutung. Die im vorliegenden
Gutachten verwendeten Namen der Vorschauflächen sind nur Arbeitstitel. Der
Name eines Gewerbegebietes sollte eingängig und positiv besetzt sein und wenn
möglich einen lokalen Bezug haben. Eher technische Bezeichnungen wie „Gewerbegebiet Ost“ sollten vermieden werden. Zusätzlich förderlich sind die Verwendung eines Logos, das den ausgewählten Namen unterstützt und im Sinne
einer „Corporate Identity“ auch auf den Info-Prospekten verwendet wird sowie
eine entsprechende Beschilderung des Gewerbegebietes.
5.2.7
Name, Logo und Beschilderung als Gestaltungsmerkmal von Gewerbegebieten beachten
Die kommunale Gewerbeflächenpolitik findet in vielerlei Hinsicht unter zunehmend
erschwerten Rahmenbedingungen statt: Steuereinnahmen und Subventionen
gehen zurück, die Verfügbarkeit von Flächen für gewerbliche Entwicklungen wird
immer problematischer, die zwischengemeindliche Konkurrenz wird intensiviert
und der beschleunigte Strukturwandel der Wirtschaft stellt die Kommunen vor
immer neue Herausforderungen. Vor allem aufgrund eingeschränkter Verwaltungskapazitäten sind zahlreiche Gemeinden mit der Bewältigung dieser Probleme überfordert.
Kommunale Gewerbeflächenpolitik unter zunehmend erschwerten Rahmenbedingungen
Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik können gerade im Hinblick auf ein
qualitativ hochwertiges Flächenangebot durch eine Bündelung der Kräfte dazu
beitragen, die Position aller beteiligten Gemeinden zu stärken und die genannten
Schwierigkeiten zu überwinden. Eine echte zwischengemeindliche Zusammenarbeit umfasst alle Stadien der Planung und Entwicklung bis hin zur gemeinsamen
Vermarktung der Gewerbegebiete. Interkommunale Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik bieten im Einzelnen folgende Vorteile:
Interkommunale Kooperationen stärken die Position aller beteiligten Gemeinden
-
Es besteht die Möglichkeit zu Flächenoptionen, die Gemeindegrenzen überschreiten. Hierdurch erhöht sich die Zahl der Alternativen, und es kann ein
Standort gewählt werden, der in besonderer Weise unternehmerischen Anforderungen entspricht.
-
Die Schaffung eines zentralen Gewerbegebietes, an dem verschiedene Kommunen beteiligt sind, verringert im Vergleich zu mehreren kleinteiligen Entwicklungen den Flächenverbrauch und die Zersiedelung.
-
Kooperationen eröffnen dadurch Chancen zur Entwicklung und Vermarktung
von Gewerbegebieten, die sich mit ihren spezifischen Merkmalen aus der
Masse des Gewerbeflächenangebots herausheben.
-
Die Bündelung von Finanzkraft und Verwaltungskompetenz stärkt die Position
der Gemeinden gegenüber den nachfragenden Unternehmen, anderen Kommunen und anderen Verwaltungsebenen.
-
Durch eine Kooperation kann die ansonsten teilweise belastende zwischengemeindliche Konkurrenz überwunden werden.
-
Die derzeitige Förderpolitik begünstigt interkommunale Gewerbegebiete.
116
Chance zur Entwicklung
von besonders hochwertigen Gewerbegebieten
Die Forderung nach interkommunalen Kooperationen darf kein Selbstzweck sein.
Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen Gemeinden sind immer im Einzelfall zu prüfen. Sowohl die Kosten als auch die Erträge eines interkommunalen Gewerbegebietes sind fair unter den beteiligten Partnern aufzuteilen.
Bereits erste interkommunale Gewerbegebiete
im Landkreis Wesermarsch vorhanden
Die interkommunale Kooperation bei der Gewerbeflächenentwicklung ist für die
Gemeinden des Landkreises Wesermarsch noch ein relativ neues Betätigungsfeld. Bislang existieren nur zwei interkommunale Gewerbegebiete, die von der
Stadt Nordenham zusammen mit der Gemeinde Stadland entwickelt wurden und
sich in der Nähe des Wesertunnels befinden („Wesertunnel“, Nordenham und
„Hiddingen-Weserquerung“, Stadland). Erste Überlegungen zu kooperieren sind
im Falle folgender Flächen angestellt worden.:
-
„Butzhausen“ (Nr. 8) bzw. „Harmenhausen“ (Nr. 1), Gemeinden Lemwerder
und Berne,
-
„Wesermarsch – Mitte“ (Nr. 4)“ und Wesermarsch Mitte II (ehem. Logemannsdeich), Stadt Brake und Gemeinde Ovelgönne,
-
„Raiffeisenstraße“ (Nr. 7), Gemeinden Jade und Rastede (Landkreis Ammerland).
Weiterer Gesprächsbedarf
bezüglich Prioritätensetzung und Zielvorstellungen
In der Mehrzahl sind dies allerdings eher einseitige Überlegungen der verschiedenen Kommunen, die beispielsweise auch differierende Prioritätensetzungen der
potenziell beteiligten Gemeinden zum Ausdruck bringen. Dies betrifft die Gemeinden Berne und Lemwerder sowie Jade und Rastede. Um sich über die Standortpräferenzen und Zielvorstellungen klar zu werden und die eventuelle Art und Weise der Zusammenarbeit konkretisieren zu können, besteht hier weitergehender
Gesprächsbedarf.
Soweit möglich Konzentration auf interkommunale Schwerpunktstandorte im jeweiligen Teilraum
Neben den bereits genannten potenziellen Partnern ist eine Einbindung weiterer
Kommunen in diese interkommunalen Projektansätze zu überlegen. Ziel muss
sein, der Entwicklung einiger großflächiger und hochwertiger Vorschauflächen
den Vorrang vor der Realisierung vieler kleinerer Standorte zu geben. Dies bedeutet, dass ausgewählte Vorschauflächen zeitnah gemeinsam entwickelt werden
und andere als langfristige Reserveflächen verbleiben. Anzustreben ist die Konzentration in den vier Teilräumen des Landkreises Wesermarsch auf jeweils ein
oder zwei hochwertige Schwerpunktstandorte:
-
Mittelfristige Konzentration der Gemeinden im Umland der Stadt Bremen auf
zunächst eine der beiden Vorschauflächen: „Butzhausen (Nr. 8)“, falls sich die
Verwirklichung der B 212-neu nebst Verlängerung zur A 281 abzeichnet, sonst
„Harmenhausen (Nr.1)“.
-
Im mittleren Kreisgebiet empfiehlt sich die kooperative Entwicklung des Gewerbegebietes „Wesermarsch-Mitte“ (Vorschaufläche„Wesermarsch-Mitte und
verfügbare aber unerschlossene Fläche Wesermarsch-Mitte II)“.
-
Die Stadt Nordenham und die Gemeinde Stadland könnten ihre in Nähe zum
Wesertunnel liegenden Gewerbegebiete nebst den mittelfristig zu entwickelnden Vorschauflächen „Wesertunnel“ (Nr. 11) und „Hiddingen-Weserquerung“
(Nr. 13) trotz räumlicher Trennung kooperativ zu hochwertigen Standorten
117
entwickeln. Zu prüfen ist, ob die räumliche Lücke zwischen den Standorten
geschlossen werden kann.
-
Im westlichen Kreisgebiet bieten sich keine konkreten Kooperationen zwischen
den Gemeinden Ovelgönne und Jade an. Vorerst dürfte sich die gewerbliche
Entwicklung am Standort Jaderberg „Raiffeisenstraße“, Vorschaufläche Nr. 7
konzentrieren. Im Falle einer Aufwertung der B 211 im Abschnitt Loyerberg
könnte auch der Standort Ovelgönne „Gildestraße“ profitieren.
Weitergehende interkommunale Kooperationen, beispielsweise mit den angrenzenden Städten Oldenburg, Delmenhorst und Bremen oder den angrenzenden
Landkreisen Ammerland und Cuxhaven, werden derzeit nicht gesehen.
5.3
Z.Zt. keine weitergehenden interkommunalen
Kooperationen
Empfehlungen zur Ausgestaltung und Organisation des Gewerbeflächen- und Standortmarketings
Die Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings und des Standortmarketings dürfen nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Gewerbeflächenmarketing ist
ein integraler Bestandteil des Standortmarketings. Dies bedeutet auch, dass die
Aufgaben der Wirtschaftsförderung mit denen des Gewerbeflächenmarketings in
engem Zusammenhang stehen.
ist integraler Bestandteil
des Standortmarketings
Folgende Ziele sollten für das Gewerbeflächenmarketing im Landkreis Wesermarsch gelten:
Ziele des Gewerbeflächenmarketings im
-
eine räumliche Differenzierung nach unternehmerischen Zielgruppen, insbesondere innerhalb von Gewerbegebieten, teilweise aber auch zwischen den
Standorten (z.B. hafenaffines Gewerbe, Flugzeugbauzulieferer, Logistik),
-
die innerregional ausgerichteten Vermarktungsaktivitäten sollten effizient organisiert werden und in Arbeitsteilung erfolgen,
-
Ressourcen für das überregionale Marketing sollten gebündelt und benachbarte Städte und Landkreise einbezogen sowie
-
Marketinginstrumente sollten effizient eingesetzt werden.
5.3.1
Wirtschaftsförderung als Voraussetzung für ein erfolgreiches
Unternehmen legen bei Ansiedlungen, Verlagerungen und Erweiterungen großen
Wert auf kurze Wege zu kompetenten und entscheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung sowie auf schnelle und unkomplizierte Entscheidungsprozesse. Die Funktion dieses Ansprechpartners im Sinne einer „onestop-agency“ sollte sich tatsächlich auch in einer Person bündeln und nicht auf
verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen Ämtern aufgeteilt sein.
Unternehmen fordern
kurze Wege in der Verwaltung („one-stop-agency“)
118
Unkomplizierte Abstimmung innerhalb kleiner
Gemeindeverwaltungen
als positiver Standortfaktor
Vor diesem Hintergrund ist die direkte Abstimmung bei Unternehmensansiedlungen, -verlagerungen und -erweiterungen innerhalb der meist relativ kleinen Gemeindeverwaltungen des Landkreises Wesermarsch unter Federführung der
Hauptverwaltungsbeamten positiv zu bewerten. Dies lässt sich gegenüber größeren Städten durchaus als Standortvorteil bezeichnen. Wichtig ist das Bewusstsein,
dass Wirtschaftsförderung eine der zentralen Aufgaben der Gemeindeverwaltung
ist. Wirtschaftsförderung sollte als „Chefsache“ aufgefasst und von den jeweiligen
Hauptverwaltungsbeamten als Schwerpunktaufgabe betrieben werden. Der direkte und relativ unkomplizierte Kontakt zu den jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten in den einzelnen Kommunen sowie die kleine und schlagkräftige Organisationsstruktur der Verwaltungen wird von Unternehmern in der Regel als sehr positiv bewertet und sollte deshalb als Standortfaktor weiter ausgebaut werden.
Zusammenarbeit und
Arbeitsteilung zwischen
Gemeinden und WFG
weiter führen
Systematische Unternehmenskontakte vor Ort und das „Aufspüren“ von Beratungsbedarf durch die lokalen Wirtschaftsförderungsakteure sind unabdingbare
Voraussetzungen für erfolgreiche regionale Wirtschaftsförderungsaktivitäten. Bei
spezialisierten Anliegen der Unternehmen - beispielsweise Fördermittelfragen sollten die Städte und Gemeinden die bisherige Praxis einer Weiterleitung an die
WFG fortführen. Schließlich hat sich diese Verfahrensweise bisher im Interesse
aller Wirtschaftsförderungsakteure sehr bewährt.
Arbeitsteilung zwischen
WFG und Gemeinden
wichtig
Die Gemeinden werden sich auch künftig aufgrund ihrer beschränkten finanziellen
und personellen Ressourcen kein eigenes Fachpersonal für Wirtschaftsförderung
leisten können, d.h. sie sind auf die Dienstleistungen der WFG angewiesen. Dennoch dürfte die jeweilige Gemeindeverwaltung für die meisten Unternehmen die
erste Anlaufstelle sein. Die Gemeinden müssen also entscheiden, welche Probleme gemeinsam mit der WFG gelöst werden sollen und für welche unternehmerischen Anliegen die Mittel der Gemeinde ausreichen. Da sich die Wirtschaftsförderung auf Landkreisebene in ihrer Arbeit auf die wichtigsten Unternehmen (Produzierendes Gewerbe, Unternehmensbezogene Dienstleister etc.) konzentrieren
soll, können nicht alle wirtschaftsförderungsrelevanten Probleme durch die WFG
bearbeitet werden.
5.3.2
Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings
Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots:
Ansässige Betriebe
Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots sind neben den spezialisierten
Zielgruppen die bereits im Landkreis Wesermarsch ansässigen Betriebe, d.h.
Neugründungen, Erweiterungen sowie lokale und innerregionale Verlagerungen.
Selbst innerregional sind die Verlagerungsdistanzen meist nur gering. Eine längerfristige Veränderung dieser Situation kann nur mit Hilfe einer Aufwertung der
verkehrlichen Erschließung erreicht werden (vgl. Abschnitt 5.2.1).
Aufgabenschwerpunkt:
Gewerbeflächenvermarktung nach innen ...
Demzufolge muss die Gewerbeflächenvermarktung nach innen weiterhin Schwerpunkt der Vermarktungsaktivitäten sein. Vornehmlich ist von Bedeutung, die bereits ansässigen Betriebe im Landkreis zu halten und Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf im Rahmen der Wirtschaftsförderungsaktivitäten rechtzeitig zu ermitteln. Einerseits sollten die ansässigen Betriebe ständig über das aktuelle Angebot verfügbarer Gewerbeflächen informiert sein. Andererseits empfiehlt sich für
die einzelnen Kommunen, speziell für die mit Wirtschaftsförderung betrauten Per-
119
sonen, bezüglich der Unternehmensentwicklung der angesiedelten Betriebe immer auf dem neusten Stand sein. Überregionale Vermarktungsanstrengungen
werden konterkariert, wenn durch mangelnde Aktivitäten der Bestandsentwicklung
Unternehmen aus dem Landkreis abwandern.
In diesem Zusammenhang sollte die innerregionale Konkurrenz - zumindest in
Teilbereichen - zugunsten einer intensiven Abstimmung und Kooperation aller
Städte und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch überwunden werden. Die
Priorität, ansässige Betriebe im Landkreis zu halten und ihre Weiterentwicklung zu
fördern, kann in Konsequenz dazu führen, dass einem Unternehmen aufgrund der
Standortbedingungen und des Gewerbeflächenangebots ein Grundstück in einer
Nachbargemeinde angeboten wird. Die Kommunen müssten sozusagen ihren
lokalen Blickwinkel zugunsten einer regionalen Sichtweise erweitern, was sicherlich viel Überwindung und noch mehr Überzeugungsarbeit, besonders seitens der
Wirtschaftsförderung auf Landkreisebene, verlangt.
... unter Überwindung der
zwischengemeindlichen
Konkurrenz
Eine weitere wichtige Zielgruppe sind Unternehmen aus den benachbarten Städten Bremen, Delmenhorst, Oldenburg und eventuell auch Bremerhaven sowie
angrenzenden Gemeinden. Da lediglich im Umland der Stadt Bremen sehr leichte
Suburbanisierungseffekte vornehmlich in der Gemeinde Lemwerder festzustellen
sind, sollte die Wirtschaftsförderung des Landkreises Wesermarsch durch geeignete Marketingmaßnahmen auf die vorhandenen hochwertigen Standorte hinweisen. Eine offensive Abwerbung von Betrieben aus den Städten und angrenzenden
Gemeinden sollte wegen der damit verbundenen negativen Folgen für die regionale Kommunikations- und Kooperationskultur aber vermieden werden. Möglicherweise erwachsen gerade aus den noch zu entwickelnden überregionalen
kooperativen Bemühungen Prozesse, die zur überregionalen Weitervermittlung
von Betrieben, beispielsweise aus den Zentren, führen. Verbesserte Vermarktungschancen ergäben sich vor allem durch den Ausbau der Verkehrsanbindung
zu den Zentren Bremen und Oldenburg.
Weitere wichtige Zielgruppe: Unternehmen aus
den benachbarten Zentren
und Gemeinden
Eine generelle zielgruppenspezifische Einengung des Gewerbeflächenmarketings
im Landkreis Wesermarsch auf spezielle Branchen ist nicht sinnvoll. Ziel sollte
vielmehr sein, den unterschiedlichen ansiedlungsinteressierten Betrieben entsprechend ihrer Eigenschaften ein besonders gut geeignetes Gewerbegebiet bzw.
-grundstück anzubieten (vgl. Abschnitt 5.2.3 „Zielgruppenspezifische Belegung
von Gewerbegebieten“). Lediglich die folgenden Branchen sind in Anlehnung an
die im Landkreis Wesermarsch vorhandenen spezifischen Flächenqualitäten besonders zu berücksichtigen:
Keine Beschränkung auf
spezielle Branchen
-
Vermarktung der entsprechenden Flächen entlang der Weser für hafenaffines
Gewerbe. Hierbei kommt überregional bis international tätigen Institutionen wie
der Port-Promotion-Agency33 sowie der vorhandenen Hafenbetriebe eine
wichtige Bedeutung zu,
-
Nutzung der sich künftig durch den Jade-Weser-Port ergebenden Chancen für
die Ansiedlung von Logistikbetrieben (z.B. am Wesertunnel und in der Gemeinde Jade),
33
http://www.port-promotion.de
120
-
5.3.3
Zulieferer im Umfeld ansässiger Fahrzeugbaubetriebe (Luftfahrt, Schiffbau).
Die Einbeziehung der Fahrzeugbaubetriebe in eine Vermarktungsstrategie ist
unerlässlich.
Organisation des Gewerbeflächenmarketings
Innerregionale Gewerbeflächenvermarktung
Bei der innerregionalen Vermarktung von Gewerbeflächen ist zu unterscheiden
zwischen
-
lokal ausgerichteter Gewerbeflächennachfrage, d.h. Erweiterungen am bestehenden Standort, innergemeindlichen Verlagerungen von Kleinbetrieben etc.
sowie
-
dem Verlagerungsbedarf regional und überregional ausgerichteter Unternehmen.
Lokales Gewerbeflächenmarketing durch die
einzelnen Gemeinden
Die Bearbeitung der lokalen Gewerbeflächennachfrage sollte auch weiterhin soweit wie möglich im Aufgabenbereich der einzelnen Kommunen verbleiben, da sie
durch ihre Kenntnisse der spezifischen Situation vor Ort und ihre Kontakte zu den
lokalen Unternehmen hierzu die besten Voraussetzungen haben.
Einbeziehung der WFG im
Falle größerer Verlagerungsvorhaben
Wenn es allerdings zu größeren Verlagerungsvorhaben kommt, sollte der Bedeutung des Unternehmens entsprechend auch die WFG als regionaler Wirtschaftsförderungsakteur einbezogen werden. Der optimale Betriebsstandort innerhalb des Landkreises Wesermarsch muss das Ziel sein, d.h. die Städte und
Gemeinden des Landkreises müssen kundenorientiert gemeinsam unter Federführung der WFG das Wohl des jeweiligen Unternehmens im Blick haben und
dessen Bedürfnisse möglichst befriedigen. Dabei sollten innerregionale Konkurrenzen in den Hintergrund treten.
Überregionale Gewerbeflächenvermarktung
Kaum Ressourcen für
überregionales Gewerbeflächenmarketing in den
Gemeinden
Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen ist eine finanziell aufwendige Angelegenheit. Bei den Gemeinden im Landkreis Wesermarsch
sind die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das Knowhow für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing nicht in ausreichendem Maße vorhanden. Hinzu kommt, dass kleinere Einzelstandorte oder auch einzelne Landkreise überregional kaum wahrgenommen werden.
Ziel: Überregionale Vermarktungsaktivitäten
regional bündeln ...
Um die knappen kommunalen Ressourcen effektiv einsetzen zu können, empfiehlt
sich die Kooperation mehrerer Partner bei den Vermarktungsaktivitäten. Der Kooperationsansatz hat zudem den Vorteil, dass Ansiedlungsinteressenten eine sehr
breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden kann.
121
Dies gilt besonders im Falle der Hafenstandorte Nordenham, Brake sowie Elsfleth
und Lemwerder, die auf eine überregionale Vermarktungsstrategie angewiesen
sind. Um eine unproduktive innerregionale Konkurrenz zu vermeiden, sollte eine
kooperative Vermarktungsstrategie verfolgt werden.
... besonders im Falle der
Flächen für hafenbezogenes Gewerbe
Die Auswahl der Partner, d.h. in erster Linie der beteiligten Gebietskörperschaften, muss auf einen regionalwirtschaftlich sinnvollen und organisatorisch machbaren räumlichen Zuschnitt der Region abzielen. Die Region sollte dabei so gewählt
sein, dass sie nach außen auch überregional als eigenständiges „Produkt“ wahrgenommen werden kann.
Sinnvollen Zuschnitt der
„Vermarktungsregion“
wählen
Folglich wird bereits deutlich, dass eine effiziente überregionale Gewerbeflächenvermarktung nicht auf die Städte und Gemeinden des Landkreises Wesermarsch
allein beschränkt bleiben darf. Die Einbeziehung der unmittelbar benachbarten
Städte Bremen, Delmenhorst und Oldenburg sowie ausgewählter weiterer Gemeinden bzw. Landkreise sollte angestrebt werden.
Einbeziehung benachbarter Städte und Landkreise
anstreben
Die Optionen gemeinsamer, überregionaler Vermarktungsaktivitäten können
erst abschließend bewertet werden, wenn auch die anderen Bausteine des
Gutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die
Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise
Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ fertig gestellt sind. Es ist in der
Region zu diskutieren, inwiefern im Hinblick auf ein gemeinsames Standortund Gewerbeflächenmarketing eine Kooperation der am Konzept beteiligten
Gebietskörperschaften sinnvoll und möglich ist.
Die Darstellung der Ergebnisse dieser Diskussion und eine abschließende
Bewertung durch die Gutachter erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in Baustein V „Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale in
den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den umliegenden Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Konsequenzen für die
künftige Gewerbeflächenpolitik“.
Auch bei der Koordination und Bündelung der überregionalen Vermarktungsaktivitäten sollte die WFG federführend für alle Kommunen im Landkreis Wesermarsch tätig sein. Zusätzlich wird empfohlen, weitere Akteure (Unternehmen,
Sparkassen, Banken, Verbände, Kammern und Vereine etc.) für die Unterstützung und Durchführung überregionaler Marketingaktivitäten zu gewinnen.
Weitere Akteure für überregionales Marketing
wichtig ...
Bezüglich der Hafenflächenvermarktung kommt Institutionen wie der PortPromotion-Agency oder dem Verein Niedersächsischen Hafenvertretung34 eine
wichtige Bedeutung zu. Beide befassen sich mit der überregionalen und internationalen Vermarktung niedersächsischer Seehäfen. Durch eine Intensivierung des
kooperativen Informationsaustauschs zwischen diesen Institutionen und den Wirtschaftsförderern der Hafenstädte und des Landkreises bestünde die Option, gemeinsam Vermarktungsalternativen zu entwickeln und umzusetzen. Dies gilt
ebenfalls für private Hafenbetreiber, deren strategische Planungen für die Kommunen von großem Wert sein können.
... speziell im Fall der
Hafenflächenvermarktung ...
34
http://www.seaports.de/
122
... und der Flächen für
Zulieferer der Großbetriebe (Werften, Luftfahrzeugbau)
5.3.4
Eine vergleichbare Vorgehensweise wird im Falle der Zuliefererstandorte im Umfeld der Großbetriebe für Schiff- und Flugzeugbau empfohlen. Es sollten gesonderte überregional orientierte Vermarktungsaktivitäten in Kooperation mit den
Fahrzeugbaubetrieben entwickelt und umbesetzt werden.
Marketingaktivitäten auf
wenige, konzentriert
durchgeführte Maßnahmen beschränken
Besondere Aktivitäten für ein regional gebündeltes Gewerbeflächenmarketing
sollten sich auf wenige, konzentriert durchgeführte Maßnahmen und Instrumente
beschränken. Parallel hierzu sind Standardinstrumente (Pressearbeit, Infomappen, Broschüren, Internetdarstellung etc.) weiterhin bereitzuhalten bzw. durchzuführen. Ein ständiges Monitoring der Vermarktungsaktivitäten ist unerlässlich. Im
Folgenden werden die möglichen Marketinginstrumente dargestellt und bewertet
(Übersicht 5.3-1).
123
Übersicht 5.3-1:
Marketingmaßnahme
Imagebroschüre
(einschl. Internetdarstellung)
Vorteile
Nachteile / Grenzen
- vielfältige Gestaltungsmög- - nur geringe Verbreitung
aufgrund vergleichsweise
lichkeiten
hoher Distributionskosten
- kostengünstige Erstellung
möglich
Gewerbeflächenbroschüre / Infoblätter /
Infomappe
- hoher Informationswert
Darstellung der Gewerbeflächen im Internet
möglich
- ständig aktualisierbar und
flexibel
Bewertung / Effizienz
- Standardinstrument; darf
nicht fehlen
- dient zur Ergänzung anderer Instrumente (z.B. Direktansprache, Mailaktionen)
- nur geringe Verbreitung
nicht fehlen
- kein gezielter Einsatz
möglich
nicht fehlen
- dient zur Ergänzung anderer Instrumente (z.B. Direktansprache, Mailaktionen)
- dient zur Ergänzung anderer Instrumente
- interaktive Präsentation
möglich
möglich
Regionale Zeitschrift
für den Wirtschaftsstandort Landkreis
Wesermarsch
- hohe Herstellungskosten
- vielfältige Gestaltungsmög- - nur geringe Verbreitung
lichkeiten
- gut geeignet zur Imagebildung des Landkreises Wesermarsch und zur Information / Motivation regionaler Akteure und Unternehmen
- auch für überregionalen
Einsatz geeignet
- ggf. in Kooperation mit
umliegenden Städten und
Landkreisen
Anzeige in einschlägigen Zeitschriften (z.B.
IHK-Nachrichten)
- weniger teuer als überregionale Anzeigen
Anzeige in regionalen
und lokalen Zeitungen
und Zeitschriften
Anzeige in überregionalen Zeitungen
und Zeitschriften
- für die überregionale Vermarktung weniger geeignet
- geeignet zur Information
der bereits ansässigen und
regionalen Betriebe (ergänzendes Instrument der
Bestandsentwicklung)
- weniger teuer als überregionale Anzeigen
- erreicht in erster Linie
bereits ansässige Unternehmen
- geeignet zur Information
der bereits ansässigen und
regionalen Betriebe (ergänzendes Instrument der
Bestandsentwicklung)
- Ansprache von Unternehmen in anderen Regionen
möglich
- nur geringe Wahrnehmung
durch Zielgruppen, hohe
Streuverluste
- ungünstiges KostenNutzen-Verhältnis
- erreicht alle Unternehmen
im Kammerbezirk
- meist hohe Kosten
- nur sinnvoll in speziellen
Zeitschriften
- in Kooperation mehrerer
Partner durchzuführen
Pressearbeit
- relativ niedrige Kosten bei
guten, kontinuierlichen
Kontakten zur Presse
- i.d.R. gute Verbreitung der
Informationen durch die
regionale Presse
- nicht immer direkt steuerbar
nicht fehlen
- muss kontinuierlich durchgeführt werden
124
Marketingmaßnahme
Vorteile
Mailaktion (ggf. mit
Faxantwortmöglichkeit)
möglich
- gezielt einsetzbar
Nachteile / Grenzen
- hohe Streuverluste
- Adressen der Zielgruppen
bzw. der relevanten Ansprechpartner in den Betrieben schwer zu beschaffen
Bewertung / Effizienz
- nur sinnvoll bei überschaubarer, zuverlässiger Adressdatenbank
Direktansprache von
- gezieltes Instrument
Unternehmensberatern, - mit relativ wenig Aufwand
Maklern, Agenturen etc.
zu realisieren, wenn Anals Multiplikatoren
sprechpartner bekannt
- Multiplikatoren vertreten in
erster Linie eigene Interessen
- Instrument sehr stark von
der Qualifikation, der Motivation und dem Arbeitsbereich der einzelnen Multiplikatoren abhängig
Direktansprache von
ausgewählten ansässigen Unternehmen als
Multiplikatoren
- Motivation der Multiplikatoren durch die Wirtschaftsförderung u.U. schwierig
- Instrument sehr stark von
der Qualifikation, der Motivation und dem Arbeitsbereich der einzelnen Multiplikatoren abhängig
- mit relativ wenig Aufwand
zu realisieren, wenn Ansprechpartner bekannt
- überregionale Geschäftspartner der Unternehmer
Telefonaktion (ggf.
durch Call-Center)
- nur ausgewählte, z.B.
innovative Unternehmer
ansprechen
- hohe Streuverluste
- telefonische Kontakte
ermöglichen persönlichere
Ansprache als Mailaktionen
- Kompetenz von CallCentern fraglich
möglich
Kombination von
- differenziertes mehrstufiges Instrument (mehrere
- Befragung,
Selektionsebenen)
- Telefonaktion,
- gezielten Mailings
- selektierte Unternehmen
- sowie anschließenden
gehören zum Kern der
Veranstaltungen /
Zielgruppe und können
Einladungen
sehr gezielt angesprochen
- Telefonnummern der
Zielgruppen schwer zu beschaffen
- nur sinnvoll bei überschaubarer, zuverlässiger Adressdatenbank
- Kompetenz von CallCentern kritisch überprüfen
- nur zeitlich begrenzt einsetzbar
- hoher Aufwand
- Erfolg ungewiss
- aufwändiges zeitintensives
Instrument, dass zur Identifikation einer interessierten Zielgruppe führt
werden
Teilnahme an Messen
und Gewerbeschauen
- sehr gezielt, da direktes
und unmittelbares Reagieren auf Anfragen von Besuchern bzw. ansiedlungsinteressierten Unternehmern gegeben
- vergleichsweise sehr zeitund kostenaufwendig (Anschaffung Messestand,
Vorbereitung, Standgebühren, Personalkosten)
- ggf. ungünstiges KostenNutzen-Verhältnis
- weiterführendes Instrument
- ggf. in Kooperation mehrerer Partner (z.B. Gemeinden, Kreditinstitute) durchzuführen
125
5.4
Fazit und Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen
Im Landkreis Wesermarsch bestehen im Vergleich mit angrenzenden Landkreisen
deutliche Defizite in der Straßenverkehrsanbindung. Dies ist in Anbetracht der
Konkurrenz der Landkreise um überregionale Betriebsansiedlungen ein großer
Nachteil. So konnte bisher nur geringfügig von den Suburbanisierungsprozessen
aus den bedeutenden Zentren Oldenburg und Bremen profitiert werden. Demzufolge ist an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich die Bedeutung der in Abschnitt
5.2.1 angeführten Verkehrsprojekte (B 212-neu, B 211-neu und A 22, Sanierung
der Bahnstrecke Hude-Nordenham) zu betonen. Je zügiger eine Realisierung
dieser drei Projekte gelingt, desto eher werden sich auch positive Effekte beim
überregionalen und innerregionalen Gewerbeflächenumsatz bemerkbar machen.
Höherer Gewerbeflächenumsatz durch Ausbau der
Verkehrswege ...
Besonders von den verbesserten Verkehrsverbindungen würden die im vorliegenden Konzept vorgeschlagenen Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung profitieren. Dieses sind die Gewerbeflächen im Umfeld des Wesertunnels
(Stadt Nordenham und Gemeinde Stadland), das interkommunale Gewerbegebiet
im Süden des Landkreises (Gemeinden Berne und Lemwerder) ergänzt um bestehende Flächen der Stadt Elsfleth sowie der interkommunale Standort „Wesermarsch-Mitte“ (Stadt Brake und Gemeinde Ovelgönne). Die verkehrliche Anbindung der Gewerbeflächen in der Gemeinde Jade ist schon heute als sehr gut zu
bezeichnen. Insbesondere die Standorte Wesertunnel und Jaderberg können von
den Verkehrsströmen des geplanten Jade-Weser-Ports und der Ansiedlung von
Logistikbetrieben profitieren. Auch wenn konkrete Annahmen über zusätzliche
Verkehre noch verfrüht sind, sollte der Landkreis Wesermarsch für diese künftigen
Chancen vorbereitet sein.
... insbesondere in den
künftigen Schwerpunktstandorten der Gewerbeflächenentwicklung
Ein wichtiger Standortvorteil des Landkreises Wesermarsch ist die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser. Die Hafenstädte entlang der Weser besitzen bereits Gewerbeflächen für hafenbezogenes Gewerbe bzw. können mittel- bis langfristig
entsprechende Flächen bereitstellen. Diesen Standortvorteil gilt es langfristig zu
bewahren, weiterzuentwickeln und entsprechend zu vermarkten. Die Zusammenarbeit der Wirtschaftsförderungsakteure im Landkreis mit spezialisierten Vermarktungsinstitutionen sowie den Hafenbetreibern und bereits ansässigen hafenaffinen Betrieben sollte weiter ausgebaut werden.
Lage am seeschifftiefen
Fahrwasser als wichtiger
Standortvorteil des Landkreises Wesermarsch
In der Stadt Nordenham und der Gemeinde Lemwerder sind Betriebe der Luftfahrtindustrie ansässig. Im näheren Umfeld dieser „Magnetbetriebe“ wurden im
Sinne einer langfristigen Flächenvorratspolitik bereits Standorte für die Ansiedlung
von Zulieferbetrieben gesichert. Teilweise laufen hierzu konkrete Planungen. Auch
für diese Flächen gilt, dass der spezifische Standortvorteil mit seinen Chancen
weiterentwickelt werden sollte. Weil die Vermarktung in Anbetracht der anzusiedelnden Zielgruppen eher überregional ausgerichtet sein muss, sind hierfür - wie
auch bei den hafenaffinen Flächen - gesonderte Vermarktungsaktivitäten in Kooperation mit den Luftfahrzeugbaubetrieben notwendig. Im Wesentlichen lässt
sich dieser Ansatz auch auf die Schiffbauindustrie sowie andere industrielle Großbetriebe und ihre Standorte im Landkreis Wesermarsch übertragen.
Flächen im Umfeld der
Fahrzeugbaubetriebe
sichern und spezifisch
vermarkten
126
Bestandsentwicklung ist
und bleibt Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots
Neben diesen speziellen unternehmerischen Zielgruppen ist die besondere Bedeutung der Bestandsentwicklung, d.h. des innerregionalen Erweiterungs- und
Verlagerungsbedarfs, zu betonen. Überregionale Vermarktungsanstrengungen
werden konterkariert, wenn durch mangelnde Aktivitäten der Bestandsentwicklung
ansässige Unternehmen aus dem Landkreis abwandern. Durch einen Ausbau der
Verkehrswege kann zudem die Zielgruppe der Verlagerungen aus den großen
Zentren (insbesondere Bremen) künftig an Bedeutung gewinnen. Im Übrigen
stammen aber auch in Regionen mit einer deutlich höheren Lagegunst als der
Landkreis Wesermarsch i.d.R. mindestens drei Viertel der Gewerbeflächennachfrage aus dem Landkreis selbst.
Preisniveau für Gewerbegrundstücke sollte unter
dem der umliegenden
Regionen bleiben
Aufgrund der Defizite in der Lagegunst des Landkreises Wesermarsch darf die
Frage der Gewerbeflächenpreise nicht unterschätzt werden. Das Preisniveau für
Gewerbegrundstücke im Landkreis sollte tendenziell unter dem der besser angebundenen umliegenden Regionen liegen. Die Auswertung der Gewerbeflächenpreise hat gezeigt, dass dieses derzeit i.d.R. bereits der Fall ist. Auch weiterhin
müssen die Städte und Gemeinden anstreben, preislich günstige Gewerbegrundstücke anzubieten.
Allgemeine Empfehlungen
Handlungsfeld
(5.2.1)
Handlungsempfehlungen
- Die B 212-neu und A 281 sollten realisiert werden
- Durch die begonnenen Planungen zur B 211-neu wird eine Verbesserung
der Straßenführung im Abschnitt zwischen Mittelort und der B 212 erreicht.
Im Abschnitt Loyerberg besteht allerdings noch Handlungsbedarf, da noch
keine Entscheidung zur Realisierung der Umbaumaßnahme gefallen ist.
- kreisübergreifende Zusammenarbeit mit den Landkreisen Ammerland und
Cuxhaven, um die Realisierung der A 22 forcieren
- Sanierung der Bahnstrecke Hude-Nordenham erwirken
Standortqualitäten für mari- - Flächen für hafenbezogenes Gewerbe langfristig an den Standorten Nordenham, Brake sowie Elsfleth und Lemwerder vorhalten
time Wirtschaft sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe
- Standorte für Zulieferer der Luftfahrtindustrie in den Kommunen Nordenham
(5.2.2)
und Lemwerder sichern bzw. ausbauen
Zielgruppenspezifische
Belegung von Gewerbegebieten, Förderung von zwischenbetrieblichen Synergieeffekten
(5.2.3)
- bei der Ansiedlung von störenden Betrieben sensibel verfahren (räumliche
Trennung zu anderen Unternehmen)
- konsumentenorientierte Betriebe (v.a. Einzelhandel und Haushaltsorientierte
Dienstleistungen) in Nähe zueinander ansiedeln
- an besonders hochwertigen Gewerbeflächenstandorten bei der Auswahl und
der Platzierung von Unternehmen sorgfältig vorgehen
- „Filetstücke“ des Gewerbeflächenangebots nicht durch eine willkürliche An-
siedlung verschiedener, nicht zueinander passender Betriebe entwerten
- teilräumliche Untergliederung von einzelnen Gewerbegebieten nach Ziel-
gruppen anstreben, im Falle der hochwertigen potenziellen Gewerbestandorte eine entsprechende Unterteilung in Erwägung ziehen
- Flächen in unmittelbarer Nähe zum schiffbaren Fluss sollten vornehmlich für
hafenaffine Betriebe hergerichtet und langfristig vorgehalten werden
- Förderung von Synergieeffekten und Kooperationen in Gewerbegebieten als
Aufgabe der Wirtschaftsförderung wahrnehmen
127
Handlungsfeld
- für die Gewerbeflächenpolitik einen Flächenumsatz von jährlich mindestens
Umfang des Gewerbeflä7 ha im Landkreis Wesermarsch voraussetzen
chenangebots im Landkreis
Wesermarsch
- Nutzung des Flächenpotenzials im Landkreis zur Entwicklung von möglichst
(5.2.4)
hochwertigen Gewerbeflächen
- GI-Flächen sollten in ausreichendem Umfang bereitgestellt werden
- flexible Parzellierung der Gewerbegebiete
(5.2.5)
- eigentumsrechtliche Sicherung künftiger Gewerbegrundstücke wenn möglich
noch vor der Darstellung im Flächennutzungsplan, um den Einstandspreis
der Kommunen möglichst gering zu halten
- politische Unterstützung einer strategischen Flächenvorratspolitik sicher
stellen
- bei zunächst noch fehlender Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer be-
reits mit informellen Planungsvorarbeiten beginnen
- bei der Gewerbeflächenentwicklung in Alternativen planen
- Gewerbegebiete schrittweise und den Vermarktungsfortschritten entspre-
chend erschließen
(5.2.6)
- besonders hochwertige Standorte (siehe 5.2.7 und 5.4), die für die Ansied-
lung hochwertiger Betriebe geeignet sind, durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben
- Gestaltung in erster Linie über eine hochwertige Erschließung erzielen, ggf.
nur Teilflächen aufwendig gestalten
- ausreichendes Gewerbeflächenangebot für eher preissensible Betriebe be-
reithalten, die an einer hochwertigen Gestaltung nicht interessiert sind
(5.2.7)
- interkommunale Kooperationen zur Bündelung der Ressourcen, insbesonde-
re zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächenstandorte, nutzen
- in jedem Teilraum des Landkreises Konzentration auf interkommunale
Schwerpunktstandorte (5.2.7) anstreben
- Kooperationen mit angrenzenden Städten und Landkreisen ggf. realisieren
- Kosten und Erträge eines interkommunalen Gewerbegebietes fair unter den
beteiligten Partnern aufteilen
Wirtschaftsförderung als
Voraussetzung für ein erfolgreiches Gewerbeflächenmarketing (5.3.1)
- für die Unternehmen auch weiterhin kurze Wege zu kompetenten und ent-
scheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung anbieten („one-stop-agency“)
- Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Gemeinden intensivieren (insbesondere
Ausbau von systematischen Unternehmenskontakten vor Ort)
- Zusammenarbeit und Arbeitsteilung zwischen den Gemeinden und der WFG
weiterführen
Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings (5.3.2)
- Gewerbeflächenvermarktung nach innen auch weiterhin als Schwerpunkt der
Vermarktungsaktivitäten verfolgen
- zielgruppenspezifische Einengung des Gewerbeflächenmarketings im Hin-
blick auf Branchen grundsätzlich nicht sinnvoll
- Vermarktung der entsprechenden Flächen entlang der Weser für hafenaffi-
nes Gewerbe
- Nutzung der sich künftig durch den Jade-Weser-Port ergebenden Chancen
für die Ansiedlung von Logistikbetrieben (z.B. am Wesertunnel und in der
Gemeinde Jade)
- Zulieferer sind für Flächen im Umfeld ansässiger Fahrzeugbaubetriebe
(Luftfahrt, Schiffbau) eine weitere wichtige Zielgruppe des Gewerbeflächenmarketings
128
Handlungsfeld
Organisation des Gewerbeflächenmarketings (5.3.3)
- lokale Gewerbeflächennachfrage auch weiterhin durch die einzelnen Ge-
meinden betreuen
- bei größeren Verlagerungsvorhaben innerhalb des Landkreises die WFG als
regionalen Wirtschaftsförderungsakteur einbeziehen (optimalen neuen
Standort im Landkreis Wesermarsch finden)
- die knappen kommunalen Ressourcen für überregionale Vermarktungsakti-
vitäten im Landkreis bündeln sowie ggf. benachbarte Städte und Landkreise
einbeziehen; zu diesem Punkt werden im Dachkonzept konkretere Aussagen
getroffen werden
- Flächen für hafenaffines Gewerbe und Zulieferbetriebe der Fahrzeugbauin-
dustrie (Flugzeugbau, Werften) benötigen überregional ausgerichtete Vermarktungsstrategien, die beispielsweise in Zusammenarbeit mit bereits ansässigen Unternehmen und spezialisierten Vermarktungsinstitutionen (PortPromotion-Agency) entwickelt werden könnten
Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing (5.3.4)
- Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings auf wenige, konzentriert durch-
geführte Maßnahmen und Instrumente beschränken
- Standardinstrumente (Pressearbeit, Infomappen, Broschüren, Internetdar-
stellung etc.) weiterhin bereithalten bzw. durchführen
Vorschauflächenspezifische Empfehlungen
Nr.
1
Beteiligte
Gemeinden
Berne und
Lemwerder
Arbeitstitel der
Vorschaufläche
Harmenhausen
Empfehlungen für das
weitere Vorgehen
- Projekt nur in Abstimmung mit der Fläche „Butzhausen“ (Nr. 8)
entwickeln. Wenn sich die Verwirklichung der B 212-neu abzeichnet, zunächst „Butzhausen“ interkommunal mit der Gemeinde
Lemwerder entwickeln
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Ge-
meinden sichern
- ausreichend GI-Flächen ausweisen
- Aufgrund des großen Flächenpotenzials prüfen, ob Grundstücke
für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden
können
- geeignet für störende Betriebe
2
Berne
Ranzenbüttel
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern
- die Ansiedlung von stark störenden Betrieben vermeiden
- eine zügige Verwirklichung der Ortsumgehung Berne (B 212-neu)
anstreben
3
Stadt Brake
Boitwarder
Groden
- private Teilflächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kom-
mune sichern
- Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Fläche B-Plan
Nr. 61 und der Vorschaufläche SO-Hafen, vorerst nur die Fläche
„SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als
Reservefläche vorhalten
- aufgrund des relativ großen Flächenpotenzials prüfen, ob
Grundstücke für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden können
129
Nr.
4
Beteiligte
Gemeinden
Stadt Brake,
Gemeinde
Ovelgönne
Arbeitstitel der
Vorschaufläche
WesermarschMitte
weitere Vorgehen
- interkommunale Kooperation der Stadt Brake und der Gemeinde
Ovelgönne anstreben
- Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten
und Branchen untergliedern
- Die Entwicklung sollte Abschnittweise und von der B 211-neu
ausgehend erfolgen
- Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage besonders für die Ansied-
lung von Produzierendem Gewerbe und Logistikbetrieben sowie
Dienstleistungsbetrieben mit Ortsbezug geeignet
5
Stadt Brake
SO-Hafen
- die Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Vorschaufläche
„Boitwarder Groden“, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reserve vorhalten
- aufgrund des großen Flächenpotenzials für großflächige Ansied-
lungen geeignet, Schwerpunkt hafenaffines Gewerbe
- für störende Betriebe geeignet
6
Elsfleth
Oberrege-Ost
- Flächen längerfristig eigentumsrechtlich durch die Kommune
sichern
- laut RROP für hafenaffine industrielle Nutzung vorgesehen, dem-
zufolge evtl. GI-Flächen ausweisen
- Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Gewerbefläche
„Oberrege-West“
7
Jade
Raiffeisenstraße
- Flächen eigentumsrechtlich sichern
- mit Rastede klären, ob eine interkommunale Entwicklung über die
Kreisgrenze hinweg gewünscht wird, im positiven Fall sollte die
Fläche gemeinsam entwickelt und vermarktet werden, die Wahrscheinlichkeit ist allerdings als gering einzustufen
- störende Betriebe aufgrund der angrenzenden Wohngebäude
möglichst vermeiden
8
Lemwerder,
eventuell Berne
Butzhausen
- zunächst die Planungen bezüglich der B 212-neu abwarten
- interkommunale Beteiligung der Gemeinde Berne prüfen, sollte
sich die Realisierung der B 212-neu und deren Verlängerung zur
A 281 als sehr unwahrscheinlich herausstellen, eventuell den
Standort „Harmenhausen“ (Nr. 1) kooperativ entwickeln
- Flächen eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern
- aufgrund des großen Flächenpotenzials auch für großflächige
Betriebe geeignet
- für störende Betriebe geeignet, demzufolge wäre auch eine Aus-
weisung von GI-Flächen anzuraten
9
Lemwerder
Edenbüttel
- Flächen zügig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern,
Projekt kurzfristig verwirklichen
- Zielgruppen regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zuliefe-
rer für die Schiffbauindustrie
10
Lemwerder
Ritzenbütteler
Sand
- Zielgruppe regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer
für die Schiffbauindustrie, hafenaffines Gewerbe
130
Nr.
Beteiligte
Gemeinden
11
Stadt Nordenham, Gemeinde Stadland
Arbeitstitel der
Vorschaufläche
Wesertunnel
weitere Vorgehen
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kom-
munen sichern
- Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und ver-
markten, in Kooperation der Stadt Nordenham mit der Gemeinde
Stadland
- großflächige Betriebe können sich aufgrund des großen Flächen-
potenzials ebenfalls ansiedeln
- für störende Betriebe geeignet, deswegen auch die Ausweisung
von adäquat dimensionierten GI-Flächen in Erwägung ziehen
- die Erweiterungsfläche gestalterisch und vom Branchenmix in
Abstimmung mit dem vorhandenen Gewerbegebiet „Wesertunnel“
entwickeln
12
Ovelgönne
Gildestraße
munen sichern
13
Stadland
HiddingenWeserquerung
munen sichern
- Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und ver-
markten, zusammen mit der Stadt Nordenham
- auf hochwertige Gestaltung achten

Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis

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