Casser/Schultheis - Immobilienverwaltung

5/2012
Seiten 325–412
65. Jahrgang
ISSN 0340-7497
Art.-Nr. 24308205
Aus dem Inhalt:
Das Mietrechtsnderungsgesetz –
berblick zum Referentenentwurf
vom 25.10.2011 (Teil 2)
Ralf Dietrich
! Seite 325
Einzelaspekte der Versorgungssperre
im Wohnungseigentumsrecht
Michael Bonifacio
! Seite 330
Neue Probleme bei der Wohnungszuweisung nach § 1568 a Abs. 5
BGB
Andrik Abramenko
! Seite 334
Straßenreinigung – Kostenumlegung
und Mieterleistung
Michael J. Schmid
! Seite 337
Anspruch des Mieters auf Vorlage
einer vom Vermieter erstellten
Flchenberechnung
Christoph Stellwaag
! Seite 339
Kndigungsverzicht
BGH (23.11. 2011)
! Seite 344
Abrechnungseinheit
BGH (22.11. 2011)
! Seite 344
Heizkostenabrechnung ohne Erluterung
BGH (26.10. 2011)
! Seite 345
Eigenbedarf; fehlende Hinweise des
Gerichts
BGH (21.12. 2011)
! Seite 345
Redaktion
Mieterhhungsverlangen unter Bezugnahme auf rtlich und sachlich
unanwendbaren Mietspiegel
LG Heidelberg (17. 2. 2012)
! Seite 355
Redaktionsbeirat
Verdeckte Sicherheit fr Differenzmiete; aufgedrngte Mietsicherheit
AG Kerpen (14. 2. 2012)
! Seite 363
Erstreckung des Sondereigentums an
einer Doppelstockgarage auf die
dazugehrige Hebeanlage
BGH (21.10. 2011)
! Seite 377
Falsche Auskunft des Gerichts ber das
zustndige Berufungsgericht;
Wiedereinsetzung
BGH (12.1. 2012)
! Seite 378
Formalien einer Ladung zur Eigentmerversammlung
BGH (13.1. 2012)
! Seite 380
Verußerungszustimmung
Saarlndisches OLG (7.11. 2011)
! Seite 381
Zustimmung des Verwalters zur Verußerung
OLG Frankfurt (13.12. 2011)
! Seite 383
Heiko Ormanschick
Dr. Olaf Riecke
Dr. Dr. Andrik Abramenko
Prof. Dr. Christian Armbrster
Dr. Lothar Briesemeister
Dr. Michael Casser
Dr. Wolf-Dietrich Deckert
Wolfgang Dtsch
Johannes Drabek
Prof. Dr. H.-J. Driehaus
Dr. Oliver Elzer
Gnther Geldmacher
Prof. Dr. Martin Hublein
Dr. Werner Hinz
Prof. Dr. Stefan Hgel
Prof. Dr. Florian Jacoby
Dr. Georg Jennien
Wilfried J. Khler
Prof. Dr. Siegbert Lammel
Dr. Klaus Ltzenkirchen
Horst Mller
Dr. Marcel M. Sauren
Edwin Schlger
Dr. Michael J. Schmid
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
Prof. Wolfgang Schneider
FerrØol Jay von Seldeneck
Prof. Dr. Friedemann Sternel
Dr. A. Olrik Vogel
Dr. Joachim Wichert
Wolters Kluwer Deutschland GmbH
Luxemburger Strae 449
50939 Kln
Tel. (0 26 31) 8 01-22 22
Fax (0 26 31) 8 01-22 23
E-Mail: [email protected]
www.wolterskluwer.de
www.luchterhand-fachverlag.de
5/2012
Seiten 325 … 412
65. Jahrgang
Redaktion:
RA Heiko Ormanschick
Blankeneser Bahnhofstrae 46,
22587 Hamburg
E-mail: [email protected]
RiAG Dr. Olaf Riecke
Baumweg 1, 22589 Hamburg
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
ZMR aktuell
Neue Meldungen aus dem Immobilienbereich . . . 2. und 3. Umschlagseite
Aufstze
Dr. Ralf Dietrich
Das Mietrechtsnderungsgesetz … berblick zum Referentenentwurf
vom 25.10.2011 (Teil 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
Dr. Michael Bonifacio
Einzelaspekte der Versorgungssperre im Wohnungseigentumsrecht . . . . . 330
Dr. Dr. Andrik Abramenko
Neue Probleme bei der Wohnungszuweisung nach § 1568 a Abs. 5
BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
Dr. Michael J. Schmid
Straenreinigung … Kostenumlegung und Mieterleistung . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Christoph Stellwaag
Anspruch des Mieters auf Vorlage einer vom Vermieter erstellten
Flchenberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
Rechtsprechung
Miet- und Pachtrecht
BGH
1. 2. 2012 … VIII ZR 156/11
Heizkostenabrechnung, verbrauchter Brennstoff im Abrechnungsjahr
(mit Anm. Schmid). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
BGH
23. 11. 2011 … VIII ZR 120/11
Kndigungsverzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
BGH
22. 11. 2011 … VIII ZR 228/11
Abrechnungseinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
BGH
26. 10. 2011 … VIII ZR 270/10
Heizkostenabrechnung ohne Erluterung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
BGH
21. 12. 2011 … VIII ZR 166/11
Eigenbedarf; fehlende Hinweise des Gerichts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
BGH
11. 1. 2012 … XII ZR 40/10
Mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
OLG Koblenz
15. 2. 2012 … 5 U 1159/11
Nutzungsfortsetzung nach fristloser Kndigung begrndet keinen
neuen Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
LG Berlin
17. 10. 2011 … 67 S 58/11
Kndigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution bei Wohnraummiete; Schonfristzahlung (mit Anm. Riecke) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
LG Berlin
15. 11. 2011 … 63 S 145/11
Modernisierungsmieterhhung; formelle Anforderungen; Vorwegabzug. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
LG Frankfurt
18. 1. 2012 … 2/17 S 90/11
Vernachlssigung der Wohnung; Ruhestrung; fristlose Kndigung;
unntige vorherige Abmahnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
LG Hamburg
25. 11. 2011 … 317 S 55/11
Direkter Unterlassungsanspruch gegenber Mieter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
LG Heidelberg
17. 2. 2012 … 5 S 95/11
Mieterhhungsverlangen unter Bezugnahme auf rtlich und sachlich
unanwendbaren Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
LG Lneburg
7. 12. 2011 … 6 S 79/11
Eigenbedarfskndigung; vorhersehbarer Bedarf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
LG Nrnberg-Frth 17. 8. 2011 … 12 O 4361/10
AG Gelsenkirchen
AG HamburgBarmbek
Einrohrheizung; Fernwrmekosten; Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
7. 11. 2011 … 3a C 299/11
Vermieterwechsel und Glubigerstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
21. 4. 2011 … 817 C 71/10
Minderung; selbststndiges Beweisverfahren; fristlose Kndigung;
Lrm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
AG HamburgSt. Georg
13. 12. 2011 … 980 C 80/10
Vermietung an Touristen; Rechtsprechungsnderung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
AG Kerpen
14. 2. 2012 … 104 C 366/2011 Verdeckte Sicherheit fr Differenzmiete; aufgedrngte Mietsicherheit . . 363
AG Mnchen
14. 9. 2011 … 413 C 25938/10 Bauliche Vernderung durch den Mieter; fristlose Kndigung oder
nur Unterlassungsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
AG Stuttgart
8. 2. 2012 … 32 C 6091/11
Berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . 366
AG Stuttgart
8. 11. 2011 … 32 C 2842/11
Verweigerung der Mngelbeseitigung durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
AG Wiesbaden
4. 7. 2011 … 93 C 4774/10
Eigenbedarfskndigung; Hrteklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368
BGH
17. 2. 2012 … V ZR 251/10
Heizkosten in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung
(mit Anm. Casser/Schultheis) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
BGH
21. 10. 2011 … V ZR 75/11
Erstreckung des Sondereigentums an einer Doppelstockgarage auf die
dazugehrige Hebeanlage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
BGH
12. 1. 2012 … V ZB 198
und 199/11
Falsche Auskunft des Gerichts ber das zustndige Berufungsgericht;
Wiedereinsetzung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
BGH
13. 1. 2012 … V ZR 129/11
WEG
Saarlndisches OLG 7. 11. 2011 … 5 W 214/11-96
Formalien einer Ladung zur Eigentmerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380
Veruerungszustimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
OLG Frankfurt
13. 12. 2011 … 20 W 321/11
Zustimmung des Verwalters zur Veruerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
LG Dsseldorf
3. 11. 2011 … 19 S 45/11
Nichtladung des WEG-Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
LG Hamburg
30. 11. 2011 … 318 S 201/10
Wichtiger Grund; Verwalterwahl; Berufsbild. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
LG Hamburg
18. 1. 2012 … 318 S 164/11
Alternativangebote; Instandsetzungsmanahme; Rechtsschutzinteresse. 388
LG Itzehoe
24. 1. 2012 … 11 S 16/11
˜nderung der Kostenverteilung; Vergemeinschaftung; Individualanspruch; Streitwert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
LG Karlsruhe
28. 6. 2011 … 11 S 7/10
Haftungsbeschrnkte Unternehmergesellschaft als WEG-Verwalter? . . . . 391
LG Lneburg
8. 12. 2011 … 9 S 16/11
Wasserschaden im Sondereigentum; Verwalterhaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392
LG Lneburg
10. 1. 2012 … 5 S 61/11
˜nderung des Kostenverteilungsschlssels (mit Anm. Brinkmann) . . . . . 393
LG Mnchen I
14. 11. 2011 … 1 S 4681/11
Einrohrheizung; Verteilerschlssel; Abberufungsverlangen . . . . . . . . . . . . . . 394
LG Mnchen I
12. 1. 2012 … 36 S 6417/11
Anfechtungsklage des einzelnen Bruchteilseigentumsberechtigten;
Richtige Beklagte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
LG Stuttgart
29. 6. 2011 … 10 S 19/10
Fassadensanierung; Kostenverteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
AG Charlottenburg 6. 1. 2012 … 73 C 124/11
Notwendige Bestandteile einer Jahresabrechnung; kein bloer
Ergnzungsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
AG HamburgSt. Georg
LG Hamburg
31. 5. 2011 … 980 C153/10
5. 1. 2012 … 318 S 137/11
Nutzungsgestattung des vermietenden Sondereigentmers; ffentlichrechtliche Genehmigung; unzulssige Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
AG HamburgBlankenese
4. 4. 2012 … 539 C 24/11
Feststellungsklage; bauliche Vernderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
AG Wiesbaden
10. 2. 2012 … 92 C 5584/11
Beseitigungsanspruch wegen einer baulichen Vernderung am
Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
Grundstcksrecht (allgemein)
OLG Brandenburg 10. 11. 2011 … 5 U 77/10
OLG Koblenz
AG Spandau
Wohnrecht; beschrnkte persnliche Dienstbarkeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
10. 1. 2012 … 5 U 1418/11
Verkehrssicherungspflicht auf dem Parkplatz einer Bank. . . . . . . . . . . . . . . . . 409
1. 11. 2011 … 70 C 73/11
Vergtungsanspruch einer Winterdienstfirma; Rechtliche Einordnung
des Vertrages und Rechtsfolgen mangelhafter Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
11. 1. 2012 … 120 C 121/11
Vollstreckung gegen einen WEG-Verwalter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
ZV-Recht
AG Halle
Literatur
V…VI
Beilagenhinweis: Mit dieser Ausgabe verteilen wir Beilagen vom C. H. Beck Verlag und Verlag Dr. Otto Schmidt.
Wir bitten um freundliche Beachtung.
ZMR 2012, 372
handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Betriebskostenpauschale. Hierfr spricht nicht zuletzt auch, dass
die Zahlung der Nebenkosten im konkreten Fall ber Jahrzehnte unstreitig derart gehandhabt und Nebenkostenabrechnungen nie erteilt wurden.
Nicht zuletzt besttigen die Klger mit ihrem Vortrag,
„dass die Beklagten die Interessenlosigkeit der Voreigentmer ausgenutzt haben“, dass die Abrechnung der Betriebskosten ber den genannten Zeitraum in der geschilderten
Art und Weise erfolgte.
Soweit die Klger sich ferner darauf berufen, dass eine Vereinbarung hinsichtlich der pauschalen Betriebskosten gar
nicht vorlag, da die Beklagten durch sie unbegrenzt begnstigt wrden, vermag das Gericht dieser Argumentation aus den o. g. Grnden nicht zu folgen. Selbst wenn
man jedoch der Rechtsauffassung der Klger folgen wollte,
ergbe sich hieraus, dass weder ein Katalog umzulegender
Betriebskosten, noch Vorauszahlungen eindeutig vereinbart wren und mithin nach der Rechtsprechung des BGH
von einer Inklusivmiete auszugehen ist (WuM 2004, 151),
so dass bereits mit der Mietzinszahlung smtliche Nebenkosten abgegolten wren und die Klger sich noch schlechter stellen wrden.
Auch wenn den Klgern zuzugestehen ist, dass die Beklagten eine relativ geringe Miete und eine ebenfalls gnstige
Betriebskostenpauschale zu tragen haben, vermag dieser
Umstand nichts daran zu ndern, dass das Mietverhltnis
genau zu diesen Konditionen mit der Voreigentmerin bestand und wie sich aus dem zeitlichen Abstand der beiden
Schreiben der Voreigentmerin ergibt, zumindest seit
mehr als 8 Jahren, bis unmittelbar vor Eigentumsbertragung, auch derart gehandhabt wurde.
Auch knnen die Klger sich nicht darauf berufen, dass
das streitige Mietverhltnis bereits vor dem 31.12.2010 endete, da die von ihnen unter dem 26.3.2010, 24.8.2010, 9.
und 17.12.2010 jeweils ausgesprochenen fristlosen Kndigungen rechtsunwirksam waren.
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
sung der Wohnung an „irgendwelche Personen“ als Kndigungsgrund angeben, gelten die oben getroffenen Feststellungen entsprechend. Soweit die Klger in der letztgenannten Kndigung von „irgendwelchen Personen“ sprechen, ist ihr Vortrag auch nicht verstndlich.
Letztlich vermag auch die auf Zahlungsverzug gem
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB gesttzte fristlose Kndigung
vom 17.12.2010 nicht durchzugreifen. Zwar haben die Beklagten fr die Monate November und Dezember 2010
unstreitig keine Mietzahlungen geleistet, allerdings konnten sie zumindest fr den November schon deshalb nicht
in Zahlungsverzug geraten, weil sie fr diesen Monat auf
Grund einer einhundertprozentigen Mietminderung gar
keine Miete schuldeten.
Unstreitig haben die Klger das Versorgungsverhltnis mit
der E. zum 1.12.2009 gekndigt. Ebenso unstreitig wurde
die Wohnung der Beklagten seit dem 14.9.2010 weder mit
Strom, Gas noch mit Wasser versorgt. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch noch ein gltiger Mietvertrag mit einer Betriebskostenpauschale zugunsten der Beklagten bestand,
schuldeten die Klger im Rahmen der ihnen obliegenden
Gebrauchsgewhrungspflicht aus § 535 Abs.1 BGB auch
noch die Energie- und Wasserversorgung der streitgegenstndlichen Wohnung. Durch die Kndigung des geschuldeten Versorgungsvertrages haben die Klger mithin eine
verbotene Eigenmacht gem §§ 858, 862 BGB begangen,
die zu einem Mangel der Mietsache nach § 536 Abs.1 BGB
fhrte.
Einsender: Rechtsanwalt Dr. F. Schmidt-Marloh, Wiesbaden
Anmerkung des Einsenders:
Die Entscheidung wurde in den vorstehenden Punkten
vom LG Wiesbaden mit Urteil vom 8.12.2011 … 3 S 96/
11 … besttigt.
Wohnungseigentumsrecht
Heizkosten in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung
Die auf eine unbefugte Gebrauchsberlassung nach § 543
Abs. 2 Nr. 2 gesttzte fristlose Kndigung vom 26.3.2010
scheitert bereits daran, dass nach Vorlage der Geburtsurkunde nunmehr unstreitig sein drfte, dass es sich bei dem
Beklagten zu 4 um den Enkel der Beklagten zu 1 handelt
und diese mithin zu dessen Aufnahme in die Wohnung
und dessen Eingliederung in ihren Haushalt auch ohne Erlaubnis des Vermieters befugt war (s. hierzu, LG Hamburg,
WuM 1999, 687 f.) Selbst wenn man hier anderer Meinung
sein wollte, hegt das Gericht erhebliche Zweifel, ob in der
Einrumung eines solchen unselbstndigen Mitgebrauchs
eine erhebliche Rechtsgutverletzung begrndet sein kann.
Dessen ungeachtet haben die insoweit darlegungsbelasteten Klger jedoch auch keinerlei Angaben darber gemacht, seit wann und in welchem Umfang die behauptete
Gebrauchsberlassung vorlag und wann, in welcher Form
und mit welchem Inhalt die von § 543 Abs. 3 BGB geforderte Abmahnung, bzw. Fristsetzung, ausgesprochen wurde. Vielmehr haben die Klger an anderer Stelle sogar vorgetragen, dass der Beklagte zu 4 gar nicht in ihrem Haus
wohne, sondern ber eine eigene Wohnung verfge.
Sachverhalt:
Hinsichtlich der fristlosen Kndigungen vom 24.8.2010
und 9.12.2010, die ebenfalls die unbefugte Gebrauchsberlassung an den Beklagten zu 4, bzw. eine Gesamtberlas-
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentmergemeinschaft.
Auf der Eigentmerversammlung vom 7.7.2009 wurde die Abrechnung fr
das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den
Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht die Kosten
23. WEG § 28 Abs. 3; HeizKV § 3 Satz 1:
1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten
fr die Wohnungseigentmergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses ber ihre Geltung bedarf es nicht.
2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen,
aufzunehmen.
3. Fr die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind
dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatschlich verbrauchten Brennstoffs mageblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verstndlich zu
erlutern.
BGH, Urteil vom 17.2.2012
V ZR 251/10
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
fr die im Jahr 2008 tatschlich bezogene Fernwrmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind. Die Klger haben beantragt, die Beschlsse, soweit die
Gesamt- und Einzelabrechnungen fr die Heiz- und Warmwasserkosten genehmigt wurden, fr ungltig zu erklren.
Aus den Grnden:
II. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der innerhalb der Begrndungsfrist eingegangene Schriftsatz der Klger die an eine Klagebegrndung
nach § 46 Abs.1 Satz 2 WEG zu stellenden Anforderungen
erfllt.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch den Beschluss der Eigentmergemeinschaft, soweit die Gesamtabrechnung genehmigt wurde, wegen Verstoes der Abrechnung gegen die Heizkostenverordnung fr ungltig erklrt.
a) Dies folgt allerdings nicht daraus, dass es an einem
schlssigen Sachvortrag der Klger dazu fehlt, ob die
Wohnungseigentmer die Anwendung der Vorschriften
der Heizkostenverordnung fr ihre Gemeinschaft berhaupt eingefhrt haben. Eines solchen Vortrages bedurfte
es nicht.
Nach § 3 Satz 1 HeizKV sind deren Vorschriften unabhngig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentmer
durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Die Heizkostenverordnung ist
ihrem Inhalt nach allerdings nicht fr eine unmittelbare
Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentmergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8
HeizKV).
Dieser Rahmen muss von der Wohnungseigentmergemeinschaft erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung mglich ist. Der Verwalter kann eine derart
weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenstndig
treffen (Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3
Rdn. 6;
Danner/Theobald/Schuhmacher,
Energierecht
[2011], § 3 HeizKV Rdn. 4; Jennien, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl.,
Rdn.114). Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur
gefolgert, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung
fr die Wohnungseigentmergemeinschaft keine unmittelbare Geltung htten, sondern erst durch Vereinbarung
oder Beschluss eingefhrt werden mssten (BayObLG,
ZMR 1988, 349; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458 [460];
OLG Kln, NZM 2005, 20; Brmann/Becker, WEG,
11. Aufl., § 16 Rdn. 57; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16
WEG Rdn. 238; Schmid, in: Riecke/Schmid, WEG,
3. Aufl., § 3 HeizKV Rdn.1; Mller, Praktische Fragen des
Wohnungseigentums, 5. Aufl., 6. Teil Rdn.156; Lammel,
Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rdn. 4 ff.; Danner/
Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizKV
Rdn. 4).
Dieser Schlussfolgerung ist nicht beizutreten. Die von den
Wohnungseigentmern zu treffende Entscheidung ber
die Ausfllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die Wohnungseigentmer die vorgeschriebene verbrauchsabhngige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der mglichen Verteilungsmastbe sie whlen. Insoweit bedarf es
ZMR 2012, 373
fr eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung einer Regelung durch die Wohnungseigentmergemeinschaft.
Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darber, ob
nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich. Diese Verpflichtung ergibt sich bereits unmittelbar aus § 3 Satz 1
HeizKV, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhltnis der Wohnungseigentmer zwingend vorschreibt (LG Itzehoe, ZMR 2011, 236;
LG Lbeck, ZMR 2011, 747 f.; OLG Hamburg, ZMR 2007,
210; Jennien, in: Jennien, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn.103).
Daher entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung gengende Abrechnung den Grundstzen ordnungsgemer Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom
16.7.2010 … V ZR 221/09 …, NJW 2010, 3298 [3299]
Rdn.15). Genehmigen die Wohnungseigentmer eine
Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhngig orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung fr unwirksam
zu erklren. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentmer (noch) keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung eingefhrt haben (OLG Karlsruhe,
WuM 2001, 458; a. A. Danner/Theobald/Schuhmacher, Energierecht [2011], § 3 HeizKV Rdn. 4). Dann mssten sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage
die Heizkosten verteilt werden knnen.
b) Ein Versto gegen die Heizkostenverordnung liegt jedoch nur vor, soweit die Einzelabrechnungen betroffen
sind, nicht dagegen im Hinblick auf die Gesamtabrechnung.
aa) Die Verwaltung einer Wohnungseigentmergemeinschaft hat gem § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. In dieser sind die
gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatschlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen (Senat, Urteil vom
4.12.2009 … V ZR 44/09 …, ZMR 2010, 300 = NJW 2010,
2127 [2128] Rdn.10). Die Abrechnung soll den Wohnungseigentmern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentmergemeinschaft
im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb drfen
in ihr nur tatschlich erzielte Einnahmen und tatschlich
erfolgte Ausgaben gebucht werden (Senat, a. a. O.,
Rdn.17).
bb) Demgegenber schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhngige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem wrde eine Ermittlung dieser Kosten nach dem Abflussprinzip, also nach den im Abrechnungsjahr bezahlten Rechnungen, nicht gerecht.
Nach § 6 Abs.1 HeizKV hat der Gebudeeigentmer die
Kosten der Versorgung mit Wrme und Warmwasser auf
der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Magabe der
§§ 7 bis 9 HeizKV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Nach §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizKV gehren zu den Kosten
der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Daraus
folgt, dass nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten
Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum
tatschlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentmer umzulegen sind (einhellige Meinung in Rspr. und
Lit.; vgl. etwa BayObLG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR
1993, 1166 [1167]; OLG Hamm, ZWE 2001, 446 [448];
ZMR 2012, 374
OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458 [460]; LG Hamburg,
ZMR 2009, 530 [531]; Merle, in: Brmann, WEG,
11. Aufl., § 28 Rdn. 71; Jennien, in: Jennien, WEG,
2. Aufl., § 28 Rdn. 80; Jennien, ZWE 2011, 153 [154];
Weitnauer, WEG, 9. Aufl., Anh. II Rdn. 24; MnchKomm.Engelhard, BGB, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn.17; Staudinger/
Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rdn. 206 und § 28 WEG
Rdn. 348 f.; Niedenfhr, DWE 2005, 58 [61]; Drasdo, ZWE
2002, 166 [168]; fr die Betriebskostenabrechnung des
Vermieters BGH, Urteil vom 1.2.2012 … VIII ZR 156/11 …
). Die Anwendung des Abflussprinzips wrde vor allem
bei der Versorgung mit Heizl zu Ergebnissen fhren, die
mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen sind. Wird ein grerer Heizlvorrat gekauft, der im Folgejahr eine Auffllung des Tanks entbehrlich macht, wrden die Nutzer im jeweiligen Abrechnungsjahr auch nicht annhernd mit den Kosten des tatschlichen Verbrauchs belastet. Unabhngig von der Art
der bezogenen Energie fhrt eine Kostenverteilung nach
dem Abflussprinzip aber auch in den Fllen eines Nutzerwechsels, etwa bei Verkauf der Wohnung, zu nicht sachgerechten Ergebnissen. Nach § 9 b Abs. 2 HeizKV sind die
nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf
Vor- und Nachnutzer zu verteilen. Ein verbrauchsabhngiger Kostenausgleich zwischen Veruerer und Erwerber ist
jedoch nicht mglich, wenn Bezugsgre der Abrechnung
nicht die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatschlich
erfolgten Verbrauchs, sondern die bezahlten Rechnungen
sind. Dies wre vor allem in Fllen, in denen … witterungsbedingt … die Abschlagszahlungen nicht dem tatschlichen Verbrauch entsprechen, oder etwa beim Kauf eines
Heizlvorrats, mit der Heizkostenverordnung nicht vereinbar.
cc) Im Hinblick auf die von der Heizkostenverordnung
vorgeschriebene verbrauchsabhngige Abrechnung macht
die herrschende Meinung fr die Heiz- und Warmwasserkosten vom Prinzip der Jahresabrechnung der Wohnungseigentmergemeinschaft als reiner Einnahmen- und Ausgabenabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) eine Ausnahme. In
die Jahresgesamtabrechnung drfen danach die in dem
Abrechnungszeitraum tatschlich angefallenen Verbrauchskosten fr Heizung und Warmwasser auch dann
eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum
geleisteten Zahlungen nicht bereinstimmen. Die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung und die Prfbarkeit
der Vermgensentwicklung wrden dadurch gewhrleistet,
dass die gegenber den Verbrauchskosten entstandenen
Mehr- oder Minderbetrge auf Grund der geleisteten Ausgaben als „Abgrenzungsposten“ in der Jahresgesamtabrechnung Bercksichtigung finden. Unterschiedliche Vorstellungen bestehen darber, an welcher Stelle der Gesamtabrechnung die Abgrenzungen vorzunehmen sind, ob dies
bei der Kontenentwicklung zu erfolgen hat oder in Form
von Ausgleichsposten bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung (BayObLG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993,
1166 [1167]; OLG Hamm, ZWE 2001, 446 [448]; OLG
Karlsruhe, WuM 2001, 458 [460]; LG Nrnberg-Frth,
ZMR 2009, 74; Merle, in: Brmann, 11. Aufl., § 28 Rdn. 71;
Jennien, in: Jennien, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdn. 80; Jennien, ZWE 2011, 153 [154]; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 28
Rdn. 25 f.; MnchKomm.-Engelhard, BGB, 5. Aufl., § 28
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
WEG Rdn.17; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG
Rdn. 348 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rdn. 38).
dd) Nach einer Gegenauffassung ist in der Gesamtabrechnung ausnahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. Die Heizkostenverordnung erfordere keine Abweichung, da die dort vorgeschriebene verbrauchsabhngige Verteilung lediglich die Einzelabrechnungen betreffe.
In die Gesamtabrechnung mssten daher alle tatschlichen Zahlungsflsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, eingestellt werden, whrend in den Einzelabrechnungen die
auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind. Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit
zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr bestehe,
sei in deren unterschiedlichen Zielrichtungen begrndet.
Die Gesamtabrechnung diene der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhltnis der Wohnungseigentmer. Die
Differenz zur Gesamtabrechnung sei aus Grnden der
bersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu erlutern (Hublein, ZWE 2010, 237 [245]; Niedenfhr, DWE 2005, 58 [61] und in Niedenfhr/Kmmel/
Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 53; Drasdo, ZWE
2002, 166 [168 f.] = NZM 2005, 721 ff. und NZM 2010,
681 ff.).
ee) Der Senat hlt die unter dd) dargestellte Auffassung
fr zutreffend. Die Verwaltung hat eine geordnete und
bersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die fr einen Wohnungseigentmer auch ohne
Hinzuziehung fachlicher Untersttzung verstndlich ist
(Senat, Urteil vom 4.12.2009 … V ZR 44/09 …, NJW 2010,
2127 [2128] Rdn.10). Diesen Anforderungen gengt eine
Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatschlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatschlichen
Geldflsse ermglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontostnden ohne Weiteres die berprfung der
rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache
Prfung liee sich im Falle der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchfhren (Drasdo, NZM
2005, 721 [723]). Ein sachlicher Grund, hiervon bei der
Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lsst sich ein solcher nicht aus den Bestimmungen der
Heizkostenverordnung herleiten. Diese erfordert lediglich
eine Verteilung der tatschlich angefallenen Heiz- und
Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen
Verbrauchs. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist
daher bereits dann Genge getan, wenn zwar nicht in der
Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine
verbrauchsabhngige Abrechnung vorgenommen wird,
dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatschlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung
enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer
verstndlichen Erluterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erluterung erfolgt (vgl. etwa Casser/Schultheiss, ZMR-Sonderheft, Januar 2011, 1 [7 ff.] sowie ZMR 2011, 85 ff.),
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
bleibt dem Verwalter berlassen. Entscheidend ist allein,
dass die Darstellung verstndlich und nachvollziehbar ist.
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder fr die
angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe
enthlt die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese
Kosten sind daher zunchst nach dem allgemeinen, in
§ 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten
vereinbarten Kostenverteilungsschlssel zu verteilen (vgl.
Drasdo, NZM 2010, 681 [683]).
ff) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht den Beschluss der Eigentmergemeinschaft, soweit die Einzelabrechnungen genehmigt wurden, wegen Verstoes der
Abrechnungen gegen die Heizkostenverordnung fr ungltig erklrt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind in den Einzelabrechnungen fr 2008 die an das
Versorgungsunternehmen geleistete Abschlagszahlung fr
den Monat Januar 2008, die Zahlung auf die Schlussabrechnung des Versorgers fr den Versorgungszeitraum
10.2.2007 bis 13.2.2008 und die Abschlagszahlungen fr
die Monate Mrz bis Dezember 2008 erfasst. Die Einzelabrechnungen legen somit nicht den im Abrechnungsjahr
2008 erfolgten Verbrauch, sondern lediglich die geleisteten Zahlungen zugrunde. Dies ist mit der von der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen verbrauchsabhngigen Abrechnung nicht vereinbar. Der Beschluss ber die
Genehmigung der Gesamtabrechnung ist hingegen nicht
zu beanstanden.
Anmerkung:
Dieses Urteil ist eines der ersten Nachbeben, die die Verfasser dieser Anmerkung nach der Entscheidung des
BGH1) zum Ausweis der Instandhaltungsrckstellung in
der Jahresabrechnung vorausgesehen haben.2)
Die Leitstze lassen dies nicht sofort erkennen, sie vermitteln zunchst wenig Spektakulres:
So ist die Feststellung, dass die Anwendung der Heizkostenverordnung keiner Vereinbarung oder keines Beschlusses bedarf, in Hinblick auf den eindeutigen Wortlaut von
§ 3 Satz 1 HeizkV3) nur deshalb notwendig, weil bisher groe Teile der Rechtsprechung hinsichtlich der Beschlusskompetenz nicht klar zwischen dem „ob“ und dem „wie“
unterschieden haben.
Und es erstaunt im Hinblick auf den eindeutigen Wortlaut in § 7 Abs. 2 HeizkV,4) der von den „Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ spricht, auch nicht, dass nun auch
der V. Senat des BGH … ebenso wie wenige Wochen zuvor
der fr Mietsachen zustndige VIII. Senat5) … klarstellt,
dass „nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatschlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentmer umzulegen
sind“.
Die wesentliche Bedeutung des Urteils liegt darin, dass die
bisher nur vereinzelt vertretene6) Aufspaltung der Jahresabrechnung in eine smtliche Einnahmen- und Ausgaben
ausweisende Gesamtabrechnung und in eine der Kostenverteilung dienende Einzelabrechnung hchstrichterlich
besttigt wird.
Bricht man die sklavische Abhngigkeit zwischen Gesamtund Einzelabrechnung auf und begreift die Gesamtabrechnung als Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben ge-
ZMR 2012, 375
m § 28 WEG gegenber der Eigentmergemeinschaft
und die Einzelabrechnung als Kostenabrechnung gem
§ 16 Abs. 2 WEG gegenber den Einzeleigentmern, dann
ergibt sich eine Lsung nicht nur fr die Heizkosten, sondern auch fr alle anderen verbrauchsabhngig abzurechnenden Kostenarten.7)
Die Eigentmer erwarten zum Beispiel auch bei einer ber
§ 16 Abs. 3 WEG beschlossenen verbrauchsabhngigen
Wasserkostenabrechnung keine Abrechnung nach Abschlagszahlungen.
Der BGH scheint den Weg fr eine solche Lsung frei zu
machen, indem er formuliert, dass in die Gesamtabrechnung alle (im konkreten Fall an einen Fernwrmeversorger
geleisteten) Zahlungen aufzunehmen sind, fr die Verteilung in den Einzelabrechnungen dagegen nur die Kosten
des tatschlichen Verbrauchs mageblich sind. Gesamt- und
Einzelabrechnung weichen also voneinander ab, was deutlich ersichtlich zu machen ist. Der BGH fordert: „Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verstndlich zu erlutern“.
So endet der Leitsatz … aber im Urteil folgen zwei Stze,
die berraschen und einer vertieften Betrachtung bedrfen:
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder fr die angeschafften, aber noch
nicht verbrauchten Brennstoffe enthlt die Heizkostenverordnung keine Regelung.
Diese Kosten sind daher zunchst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlssel zu
verteilen.
Diese Aussage berrascht, weil hierdurch eine vollstndige
Verteilung aller Zahlungen fr Brennstoffe erfolgt und die
zuvor betonte Abweichung zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung nicht bestehen wrde. Die Umsetzung dieser
von Drasdo8) geforderten Abrechnungsweise begegnet erheblichen Bedenken.
Der BGH whlt selbst in den Urteilsgrnden das Beispiel,
dass ein grerer Heizlvorrat gekauft wird, der im Folgejahr eine Auffllung des Tanks entbehrlich macht, um die
negativen Folgen einer nicht verbrauchsabhngigen Abrechnung zu veranschaulichen, nmlich dass die „Nutzer
im jeweiligen Abrechnungsjahr auch nicht annhernd mit den
Kosten des tatschlichen Verbrauchs belastet“ werden. Genau
dies wrde aber geschehen:
Im Jahr des Kaufs wrden die einzelnen Eigentmer unabhngig von ihrem konkreten Verbrauchsverhalten in der
Einzelabrechnung mit den vollen Bezugskosten belastet
werden … einmal ber die Verbrauchsabrechnung und zustzlich ber die Umlage per allgemeinen Kostenverteilungsschlssel. Im Folgejahr, in dem der lvorrat verbraucht wird, mssen die hierfr bereits im Vorjahr umge1) BGH, Urteil vom 4.12.2009 … V ZR 44/09 …, ZMR 2010, 300.
2) Casser/Schultheis, Musterabrechnung fr Wohnungseigentmergemeinschaften, ZMR 2011, 85.
3) § 3 Satz 1 HeizkV: Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhngig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentmer abweichende Bestimmungen ber die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wrme und
Warmwasser getroffen worden sind.
4) § 7 Abs. 2 HeizkV: Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlielich der Abgasanlage gehren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe.
5) BGH, Urteil vom 1.2.2012 … VIII ZR 156/11 …, NZM 2012, 230.
6) Drasdo, ZWE 2002, 166; Hublein, ZWE 2010, 237.
7) Casser/Schultheis, Musterabrechnung fr Wohnungseigentmergemeinschaften, ZMR 2011, 85 [86].
8) Drasdo, NZM 2010, 681.
ZMR 2012, 376
legten Zahlungen gem der Heizkostenverordnung nochmals als Verbrauchskosten abgerechnet werden. Es erfolgt
also ber die Einzelabrechnung des Folgejahres insoweit
sogar eine Doppelbelastung.
Dieses Ergebnis lsst sich allerdings korrigieren. So fhrt
Drasdo aus, dass der hierdurch entstehende Liquidittsberschuss „als liquide Masse im Vermgen der Wohnungseigentmergemeinschaft verbleiben oder im Verhltnis des allgemeinen Verteilungsschlssels ausgeschttet“ werden kann.9) Da
die Einzelabrechnung die Verbrauchskosten auch getrennt
ausweist, knnten sich bei Nutzerwechseln die Parteien
mit entsprechendem Aufwand auch auseinanderrechnen.
Die Nebenwirkungen einer solchen Umlagesystematik
sind aber hoch und bedrfen einer Rechtfertigung. Diese
knnte auf den ersten Blick darin liegen, dass die Betrge
unbestreitbar abgeflossen sind und einer Finanzierung bedrfen. Insoweit erscheint die Umlage konsequent.
Allerdings msste folgerichtig ein solches jahresbergreifendes Umlagesystem auch fr alle brigen gem § 7
Abs. 2 HeizkV verbrauchsabhngig abzurechnenden Kosten (Heizungswartung, Heizungsstrom, Immissionsmessung und Messdienstgebhren) angewendet werden.
Veranschaulichen lsst sich dies an den Messdienstgebhren, die regelmig erst im Folgejahr bezahlt werden, jedoch in die Verbrauchsabrechnung des Vorjahres einzustellen sind. Hier kommt niemand auf die Idee, diese Gebhren im Jahr des Abflusses nochmals nach dem allgemeinen Verteilungsschlssel umzulegen. Beim Festhalten
am Einnahmen-/Ausgabenprinzip auch auf der Ebene der
Einzelabrechnung msste dies aber geschehen mit der Folge, dass durch die Doppelbelastung wiederum „liquide
Masse“ entsteht oder aber „Liquidittsausschttungen“
zur Neutralisierung vorgenommen werden mssten.
Auch der bei Fernwrme- und Gaslieferungen hufige Fall,
dass die gezahlten Betrge fr Brennstoffe unter denen des
Verbrauchs liegen (weil die Abschlagszahlungen zu niedrig
sind oder die Dezemberrechnung erst im Folgejahr gezahlt
wird), wird bisher, soweit ersichtlich, nicht problematisiert. Auch dort msste -bei stringenter Befolgung des Einnahmen-/Ausgabenprinzips auch auf der Ebene der Einzelabrechnung … die Nachzahlung im Folgejahr nochmals
nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlssel verteilt
werden. Wiederum wrden Korrekturrechnungen zur
Neutralisierung erforderlich.
Die scheinbare Systemgerechtigkeit der direkten Umlage
fhrt in den Folgeperioden durch „Liquidittsausschttungen“ oder die faktische Bildung nicht beschlossener,
sondern zufllig entstehender „liquider Massen“ zu ebenso systemwidrigen Korrekturen. Die Nachvollziehbarkeit
der Einzelabrechnungen wird beeintrchtigt. Ihre Gestaltung konterkariert die Zielsetzung der Heizkostenverordnung, die Nutzer periodengerecht nur fr ihre Verbrauchskosten heranzuziehen und hierdurch zu verbrauchsbewusstem Verhalten zu motivieren.
Auf der Ebene der Einzelabrechnung als Kostenverteilungsrechnung kann es ein Nebeneinander von Verbrauchsabrechnung und allgemeiner Verteilung bei den
unter die Heizkostenverordnung fallenden Ausgaben
nicht geben. Die Differenzierung muss zwischen der alle
Zahlungsflsse ausweisenden Gesamtabrechnung und der
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
nur der Kostenverteilung dienenden Einzelabrechnung erfolgen. Durch die Aufnahme gem der Heizkostenverordnung zwingend abzugrenzender Positionen in die Einzelabrechnung werden die Vorteile dieser begrenswerter
Weise jetzt besttigten Modells wieder beseitigt.
Allerdings ist es in der Tat nicht ausreichend, die Abweichungen zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung darzustellen. Es bedarf auch einer Lsung fr die Finanzierung
der verausgabten, aber noch nicht in die Verbrauchsabrechnung eingeflossenen Betrge.
Bleiben die abgeflossenen Betrge fr die nicht in die Verbrauchsabrechnung eingestellten Ausgaben in der Einzelabrechnung unbercksichtigt, fehlt es schlicht an deren
Deckung. Dies erklrt, warum die Direktumlage nicht in
die Verbrauchsabrechnung eingeflossener Ausgaben gefordert wird, umgekehrt jedoch nicht die Umlage bereits in
die Verbrauchsabrechnung eingeflossener und erst spter
gettigter Ausgaben.
Die Direktumlage nur dieser Ausgaben erscheint daher als
Reaktion auf die Schwche des vorherrschend praktizierten Systems, in dem nur die in die Verbrauchsabrechnung
eingegangenen Kosten umgelegt werden. Folglich wird zur
Zwischenfinanzierung der die Verbrauchsabrechnung
bersteigenden Ausgaben auf die allgemeine Liquiditt
oder Mittel aus der Instandhaltungsrckstellung zurckgegriffen, oft ohne Beschlussgrundlage und ohne ausreichende Kenntlichmachung in der Jahresabrechnung.
Dass diese Vorgehensweise jahrzehntelang nicht problematisiert wurde, liegt daran, dass es sich in der Regel um
berschaubare Betrge handelt und eine schnelle Korrektur ber die nchste Jahresabrechnung erfolgt.
Wie der BGH selbst ausfhrt, beinhaltet die Heizkostenverordnung keine Regelung zur Umlage der verausgabten
Gelder fr die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe. Sie beschftigt sich nur mit der verbrauchsabhngigen Abrechnung gegenber dem Nutzer
und nicht mit der Finanzierung der Aufwendungen.
Die Finanzierung aller unter die Heizkostenverordnung
fallenden Ausgaben muss sich ebenso in das Abrechnungsund Finanzierungssystem der WEG einzufgen wie alle
anderen Einnahmen und Ausgaben.
Der BGH hat das Finanzierungssystem der WEG bereits
1988 in seiner die Flligkeitstheorie begrndenden Entscheidung ausfhrlich beschrieben:10)
„Mit guten Grnden sieht das Wohnungseigentumsgesetz auch insoweit davon ab,
jede einzelne Verwaltungsschuld von Rechts wegen sogleich auf die einzelnen Wohnungseigentmer umzulegen, stattdessen bietet es mit den Vorschriften ber den
Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 28 WEG) ein anpassungsfhiges Instrumentarium von Vorschuss- und Nachforderungen sowie sonstigen Manahmen an. Der Gemeinschaft der Eigentmer bleibt z. B. die Entscheidung vorbehalten, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden etwa Sonderumlagen
erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf vorhandene, wenngleich fr andere Zwecke gebildete Rcklagen zurckgegriffen werden soll. Erst durch den Beschluss der
Wohnungseigentmer werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht (§ 16
Abs. 2 WEG) die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentmers gegenber den anderen begrndet.“
Das Wohnungseigentumsgesetz erffnet also ein sehr flexibles System zur Finanzierung der Gemeinschaft ber
9) Drasdo, NZM 2010, 681 [683].
10) BGH, Beschluss vom 21.4.1988 … V ZB 10/87 …, BGHZ 104, 197 [204]
= NJW 1988, 1910 f.
Rechtsprechung Wohnungseigentumsrecht
Vorschsse, Nachforderungen, Sonderumlagen, Darlehen
und Rcklagenverwendungen, von dem die Aufteilung
zwischen den einzelnen Wohnungseigentmern zu unterscheiden ist.
Auf der Ebene der Eigentmergemeinschaft findet stndig
eine Zwischenfinanzierung noch nicht ber die Einzelabrechnungen refinanzierter Ausgaben aller Art ber die
allgemeine Liquiditt und die Instandhaltungsrckstellung
(als bisher einzig existierende und anerkannte Rckstellung) statt.
Treten whrend des Wirtschaftsjahres Liquidittsengpsse
auf, so wird dies meistens auf unvermeidliche Planberschreitungen oder auf Hausgeldrckstnde zurckgefhrt.
Selbst wenn auf diese mit Plananpassungen und Sonderumlagen reagiert wird, erfolgt dies aber mit einer gewissen
Zeitverzgerung, bis dahin erfolgt immer eine Zwischenfinanzierung aus anderen Mitteln.
Verkannt wird auch oft, dass selbst bei idealem Verlauf des
Wirtschaftsjahres Liquidittsengpsse vorprogrammiert
sind. Der Grund ist simpel: Die gesetzliche Regelung in
§ 28 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentmer
verpflichtet sind, „nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschsse zu leisten“. Der Gesetzgeber hat also eine flexible, der Bedarfssituation angepasste Vorschussleistung vorgesehen. Diese
Regelung wird aber in fast allen Gemeinschaftsordnungen
abbedungen und durch starre, monatliche Ratenzahlungen ersetzt. Der Verwalter hat daher beispielsweise im Monat Januar die gesamte Jahresprmie fr die Gebudeversicherung zu bezahlen, erhlt aber durch die Eigentmer
ber die monatlichen Hausgeldzahlungen nur 1/12 des bentigten Betrages. Die nachfolgende Darstellung einer Liquidittsentwicklung11) veranschaulicht, dass bei einer
WEG mit einer Plansumme von 240 000,… . mit im Plan
liegenden Ausgaben und ohne Hausgeldausflle im 1.
Quartal eine tatschliche Inanspruchnahme der Instandhaltungsrckstellung von bis zu 22 000,… . stattfindet, die
sich erst im Laufe des Jahres abbaut.
Versuche, diese faktische Zwischenfinanzierung von Teilbetrgen aus der Instandhaltungsrckstellung durch Beschlsse zu legitimieren, werden von Einzeleigentmern
oft heftig bekmpft und von den Gerichten kritisch beurteilt.
Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang die Beobachtung, dass die (durch die WEG-Novelle) entstandene Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7 WEG in der Praxis
nicht dazu genutzt wird, die Flligkeit der Hausgeldzahlungen an die bentigte Liquiditt anzupassen.
Dies ist eine bizarre Situation, zumal die zweckwidrige
Verwendung von fr die Instandhaltungsrckstellung bestimmten Beitrgen durch die seit „BGH 44/09“ geltende
Erkenntnis, dass die Zweckbindung bereits mit dem Eingang der entsprechend zweckbestimmten Beitragsleistungen auf dem allgemeinen Bankkonto eintritt,12) noch an
Brisanz gewonnen hat.
Eine dem Finanzierungssystem der WEG entsprechende
und ehrliche Lsung wre daher die Bildung einer separaten Liquidittsrckstellung. Aber auch diese Versuche werden von den Gerichten noch kritisch beugt und Beschlsse ber ihre Bildung mit dem wenig berzeugenden Argu-
ZMR 2012, 377
ment aufgehoben, eine Liquidittsrckstellung sei im Gesetz nicht vorgesehen.13)
Es bleibt daher zu hoffen, dass der BGH in weiteren Entscheidungen das Modell der Differenzierung zwischen der
Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung fortfhrt
und als Alternative zur Direktumlage noch nicht verteilter
Ausgaben deren praxisgerechte Zwischenfinanzierung aus
per Beschluss legitimierten Liquidittsrckstellungen oder
durch Verwendung von Teilbetrgen aus Instandhaltungsrckstellungen ermglicht.
Rechtsanwalt Dr. Michael Casser, Kln
Astrid Schultheis, .b.u.v.
Sachverstndige f. Wohnungseigentumsverwaltung, Brhl
11) Den Schulungsunterlagen von Sthling zur „Jahresabrechnung in der
WEG“ entnommen.
12) Hublein, ZWE 2010, 237 [243]; Casser/Schultheis, ZMR 2011, 85 [89].
13) OLG Hamm, Urteil vom 3.5.2001 … 15 W 7/01 …, ZWE 2001, 446.
Erstreckung des Sondereigentums an einer Doppelstockgarage auf die dazugehrige Hebeanlage
24. WEG §§ 3 Abs. 2 Satz 2, 5 Abs. 2:
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehrige Hebeanlage,
wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
BGH, Urteil vom 21.10.2011
V ZR 75/11
Sachverhalt:
Der Klger parkte seinen Pkw in der Zeit vom 2. bis 22.8.2009 mit Zustimmung des Berechtigten in einer zu einer Wohnungseigentumsanlage gehrenden Doppelstockgarage. Nach seiner Darstellung ist das Wagendach
whrend dieser Zeit durch ein zu tiefes Absinken der hydraulischen Hebeanlage beschdigt worden.
Die von dem Klger genutzte Doppelstockgarage besteht aus vier Stellpltzen und verfgt, wie auch die brigen Garagen-Einheiten der Anlage, ber
einen eigenstndigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb. In der Teilungserklrung ist fr jede der Doppelstockgaragen
Sondereigentum gebildet und dieses jeweils vier Eigentmern zu je 1/4 zugewiesen worden.
Mit der Behauptung, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf deren
unzureichende Wartung zurck, nimmt der Klger die Wohnungseigentmergemeinschaft auf Zahlung von 2064,03 . in Anspruch.
Aus den Grnden:
I. Das Berufungsgericht hlt die Beklagte fr nicht passivlegitimiert. Verkehrssicherungspflichtig fr die Doppelstockgarage seien die jeweiligen Eigentmer der Garageneinheit. Ihnen stehe das Sondereigentum an dem Garagenraum einschlielich der darin befindlichen hydraulischen
Hebeanlage zu. Die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG hindere die Annahme von Sondereigentum nicht. Die Hebeanlage diene weder dem Gebude noch dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer, sondern nur
dem sonderrechtsfhigen Raum „Doppelstockgarage“ und
dessen Eigentmern.
II. Diese Ausfhrungen halten revisionsrechtlicher Nachprfung stand. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum und die beklagte Wohnungseigentmer-