Zwangsversteigerung von Grundstücken

Zwangsversteigerung von Grundstücken
Derzeit findet eine wahre Flut von Zwangsversteigerungen statt. Die betroffenen Schuldner sehen sich dann mit einem Verfahren konfrontiert, der vom Gesetzgeber äußerst kompliziert ausgestaltet worden ist. Die Gläubiger, die die
Verfahren betreiben (meist Banken) haben wesentlich bessere Kenntnisse über
den Ablauf des Verfahrens, die Gerichte sind in erster Linie bemüht, die
eingeleiteten Verfahren abzuschließen, um die Akten vom Tisch zu bekommen.
Die schutzwürdigen Belange der Betroffenen bleiben bei dieser Konstellation
meist auf der Strecke.
Die nachfolgenden Ausführungen dienen dazu, Betroffenen die Möglichkeit zu
geben, sich einen ersten Überblick über das Zwangsversteigerungsverfahren zu
verschaffen.
1. Einleitung des Verfahrens
Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht nur auf einen entsprechenden Antrag hin angeordnet. Antragsberechtigt ist derjenige, der einen
Vollstreckungstitel gegen den Schuldner besitzt.
Als Vollstreckungstitel kommen zum Beispiel Gerichtsurteile, mit denen der
Schuldner zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verurteilt wurde, gerichtliche Vergleiche oder notarielle Urkunden in Betracht.
In der Regel werden Zwangsversteigerungen auf Grund notarieller Urkunden,
mit denen an dem zu versteigernden Grundstück Grundschulden oder
Hypotheken bestellt wurden, beantragt.
Es muss auf jeden Fall ein vollstreckbarer Titel vorliegen, das heißt, das entsprechende Urteil bzw. die Urkunde muss mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel versehen sein,
weiterhin muss der Titel dem Schuldner zuvor zugestellt worden sein. Aus diesem Grunde
werden dem Schuldner oftmals vor Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens die
vollstreckbaren Ausfertigungen der Grundschuldbestellungsurkunden durch den
Gerichtsvollzieher zugestellt.
Sofern ein Grundstück mehreren Schuldnern gehört, ist für die Versteigerung des gesamten
Grundstückes ein Vollstreckungstitel gegen alle Schuldner erforderlich. Sofern der Vollstreckungstitel nur gegen einen der Schuldner lautet, kann auch nur dessen
Miteigentumsanteil an dem Grundstück versteigert werden.
2. Möglichkeiten des Schuldners unmittelbar nach Anordnung des Verfahrens
Der Schuldner hat das Recht nach § 30 a ZVG die einstweilige Einstellung des Verfahrens
zu beantragen. Das Gesetz sieht für den Antrag eine Notfrist von zwei Wochen vor, die
beginnt, sobald der Schuldner vom Gericht auf die Möglichkeit eines solchen Einstellungsantrages hingewiesen wurde. Der Hinweis erfolgt zumeist zusammen mit dem Beschluss,
mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde.
Eine Einstellung nach § 30 a ZVG ist in der Praxis jedoch äußerst schwierig. Der
Schuldner muss darlegen, dass durch die vorläufige Einstellung die Versteigerung voraussichtlich vermieden wird. Dies ist in der Regel nur dann der Fall, wenn der Schuldner
glaubhaft machen kann, dass es ihm kurzfristig möglich ist, die bestehenden Schulden
beim Gläubiger zu begleichen.
Alleine die Tatsache, dass der Schuldner dazu bereit ist, Zahlungen zu leisten, genügt hierfür nicht.
Möglich ist allerdings auch eine Einstellung nach § 30 ZVG, dies setzt jedoch voraus, dass
der Gläubiger zustimmt. Nachdem der Gläubiger in der Regel erst kurz zuvor die Versteigerung beantragt hat, wird er normalerweise einer Einstellung nicht zustimmen, es ist
allerdings einen Versuch wert, zum Beispiel monatliche Zahlungen anzubieten und unter
dieser Voraussetzung eine Zustimmung des Gläubigers zu einer vorläufigen Einstellung zu
erreichen.
3. Wertfestsetzung
Sofern eine vorläufige Einstellung des Verfahrens nicht gelingt, wird das Vollstreckungsgericht in der Regel einen Sachverständigen mit der Feststellung des Verkehrswertes des
Grundstückes beauftragen.
Der Schuldner ist nicht verpflichtet, an dieser Wertfestsetzung mitzuwirken, er ist auch
nicht verpflichtet, dem Sachverständigen Zutritt zu dem Grundstück zu gewähren.
Nachdem der Sachverständige sein Gutachten erstellt hat, wird dies üblicherweise vom
Vollstreckungsgericht dem Schuldner zu einer möglichen Stellungnahme übersandt. Wenn
der Schuldner dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert widerspricht,
entscheidet das Gericht, ob die vorgetragenen Argumente erheblich sind, in diesem Fall
wird die Stellungnahme des Schuldners üblicherweise dem Sachverständigen mit der Bitte
um Überprüfung vorgelegt. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass das Gericht
die Einwände des Schuldners für nicht relevant erachtet und eine Verkehrswertfestsetzung
vornimmt.
Sobald das Vollstreckungsgericht durch Beschluss den Verkehrswert festgesetzt hat, hat
der Schuldner die Möglichkeit, gegen diesen Beschluss Beschwerde einzulegen. Hierbei ist
eine Frist von zwei Wochen zu beachten, die mit Zustellung des Festsetzungsbeschlusses
zu laufen beginnt.
Im Falle einer Beschwerde hat das Vollstreckungsgericht die Möglichkeit, der Beschwerde
abzuhelfen, das heißt, den Beschluss zu ändern. Sofern das Gericht bei seiner Auffassung
bleibt, wird die Beschwerde dem zuständigen Landgericht vorgelegt, das dann entscheiden
muss, ob die Beschwerde begründet ist oder nicht.
Ein rechtskräftiger Wertfestsetzungsbeschluss kann zu einem späteren Zeitpunkt nicht
mehr angefochten werden. Das Gericht ist nur dann verpflichtet, die Wertfestsetzung zu
überprüfen, wenn neue Tatsachen vorliegen, die eine andere Wertfestsetzung möglich
erscheinen lassen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn an dem Gebäude
zwischenzeitlich erhebliche Schäden oder Wertsteigerungen eingetreten sind oder wenn
zum Beispiel ein Grundstück, das zum Zeitpunkt der ersten Wertfestsetzung als
landwirtschaftliche Nutzfläche einzustufen war, zwischenzeitlich in den Bereich eines
Bebauungsplanes fällt. Alleine aufgrund eines zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablaufes
ist das Vollstreckungsgericht nicht verpflichtet, eine neue Wertfestsetzung vorzunehmen.
4. Bestimmung des Versteigerungstermins
Nach erfolgter Wertfestsetzung bestimmt das Vollstreckungsgericht einen Versteigerungstermin. Der Termin ist zu veröffentlichen. Dies hat in der für das Gericht bestimmten
Zeitung zu erfolgen. In der Regel eine der ortsansässigen Tageszeitungen.
Weiterhin muss die Terminsbestimmung dem Schuldner zugestellt werden. Die Terminsbestimmung ist sechs Wochen vor dem Termin bekannt zu machen, sofern das Verfahren
vorläufig eingestellt war, genügt es auch, dass die Bekanntmachung der
Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin erfolgt. Die Zustellung an den
Schuldner muss mindestens vier Wochen vor dem Termin erfolgen.
Bei der Veröffentlichung des Termins ist zu beachten, dass das zu versteigernde
Grundstück hinreichend genau zu bezeichnen ist. Nach wie vor beschränken sich manche
Gerichte darauf, den Grundbuchinhalt wiederzugeben. Sofern dieser nicht mit den
tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmt, kann eine fehlerhafte Veröffentlichung
vorliegen. Dies hätte zur Folge, dass die Versteigerung nicht durchgeführt werden darf.
5. Durchführung des Versteigerungstermins
Bei der Durchführung eines Versteigerungstermins sind eine Reihe von Formalitäten zu
beachten, die für den betroffenen Schuldner meist nicht nachvollziehbar sind. Es sollen
nachfolgend einige wichtige Begriffe und Abläufe erläutert werden:
a) Geringstes Gebot
In § 44 ZVG ist bestimmt, dass bei der Versteigerung nur solche Gebote zugelassen
werden dürfen, durch welche die dem Anspruch des Gläubigers vorausgehenden Rechte
sowie die angefallenen Verfahrenskosten gedeckt werden.
Dies bedeutet, dass es darauf ankommt, aus welchem Recht die Versteigerung betrieben
wird. Betreibt der Gläubiger zum Beispiel die Versteigerung aus einer erstrangigen
Grundschuld, so gehen dieser keine weiteren Rechte voraus, so dass das geringste Gebot in
der Regel nur aus den Verfahrenskosten bestehen wird.
Betreibt der Gläubiger die Versteigerung aus einer persönlichen Forderung, zum Beispiel
einem Urteil, so gehen diesem Anspruch alle im Grundbuch eingetragenen Rechte voraus,
das heißt, eine Versteigerung ist nur dann möglich, wenn ein Gebot abgegeben wird, durch
dass auch alle im Grundbuch eingetragenen Rechte abgelöst werden können. Hierzu ein
vereinfachtes Beispiel:
Im Grundbuch ist an erster Rangstelle für A eine Grundschuld über 100.000,00 €
eingetragen, an zweiter Rangstelle für B eine Grundschuld über 50.000,00 €. An
Verfahrenskosten sind bislang 10.000,00 € angefallen. Die Versteigerung wird
ausschließlich von B betrieben. Das geringste Gebot besteht in diesem Fall aus der
erstrangigen Grundschuld von 100.000,00 € und den Verfahrenskosten von 10.000,00 €, so
dass ein zulässiges Gebot mindestens 110.000,00 € betragen muss. Ein geringeres Gebot
müsste vom Gericht als unzulässig zurückgewiesen werden.
Würde in diesem Fall A die Versteigerung betreiben, bestünde das geringste Gebot nur aus
den Verfahrenskosten von 10.000,00 €. Sobald ein Betrag in dieser Größenordnung
geboten wird, läge ein zulässiges Gebot vor.
b) Sogenannte Wertgrenzen
Es gibt grundsätzlich zwei Wertgrenzen, die eine Rolle spielen können. Auszugehen ist
hierbei immer von dem vom Gericht festgesetzten Verkehrswert des Grundstückes.
Nach § 85 a ZVG darf ein Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das abgegebene Meistgebot
die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht. Sofern aus diesem Grund der Zuschlag
bereits einmal versagt worden ist, gilt diese Vorschrift allerdings nicht mehr. In der Praxis
bedeutet dies Folgendes:
Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 200.000,00 €. Im ersten Versteigerungstermin
beträgt das Höchstgebot 90.000,00 €, somit weniger als die Hälfte des Verkehrswertes. Das
Vollstreckungsgericht darf keinen Zuschlag erteilen. Im nächsten Versteigerungstermin gilt
dann diese Vorschrift nicht mehr, das heißt, das Vollstreckungsgericht kann auch bei einem
Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes den Zuschlag erteilen.
Wird im ersten Versteigerungstermin überhaupt kein Gebot abgegeben, gilt im nächsten
Versteigerungstermin nach wie vor die 5/10 Wertgrenze.
In der Praxis kommt es daher häufiger vor, dass im ersten Termin von dem betreibenden
Gläubiger ein Scheinangebot abgegeben wird, dass unter 5/10 des Verkehrswertes liegt.
Der Zuschlag muss dann zwangsläufig versagt werden. Das Ganze hat allerdings zur Folge,
dass im nächsten Termin keine Wertgrenzen mehr gelten.
Es gibt weiterhin eine Wertgrenze von 7/10 des Verkehrswertes, mit der es folgende Bewandtnis hat:
Sofern das abgegebene Meistgebot unter dieser Wertgrenze bleibt, kann ein Berechtigter,
dessen Anspruch bei dem abgegeben Gebot ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, der
allerdings bei einem Gebot von über 7/10 des Verkehrswertes eine Zuteilung erhalten
würde, die Zuschlagsversagung beantragen. Hierzu ein vereinfachtes Beispiel:
Die Versteigerung wird von A betrieben aus einer erstrangigen Grundschuld von
100.000,00 €. Der Verkehrswert des Grundstückes beträgt 200.000,00 €. B ist zweitrangig
im Grundbuch mit einer Grundschuld von 50.000,00 € eingetragen.
Es wird ein Gebot von 100.000,00 €, dass nach § 85 ZVG zulässig wäre, da 5/10 des Verkehrswertes erreicht sind, abgegeben. B hätte nunmehr die Möglichkeit, Antrag auf Zuschlagsversagung zu stellen, nachdem bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes, also
140.000,00 €, auch eine Zuteilung auf seine Grundschuld erfolgen würde.
Wenn A eine erstrangige Grundschuld von 150.000,00 € hat, aus der er die Versteigerung
betreibt, hätte er unter gleichen Umständen ebenfalls die Möglichkeit, Zuschlagsversagung
zu beantragen, da er bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes mehr erhalten würde.
Auch hier gilt, dass die Zuschlagsversagung aus diesem Grund nur einmal erfolgen kann.
Die vorgenannten Wertgrenzen bedeuten für die Praxis, dass im ersten Termin mindestens
50 % des Verkehrswertes geboten werden müssen, in der Regel sogar 70 % des
Verkehrswertes, da die Ansprüche der vorhandenen Berechtigten zumeist mit 50 % des
Verkehrswertes nicht abgedeckt sind und somit ein Antrag auf Zuschlagsversagung gestellt
werden wird. Es gibt hiervon allerdings zahlreiche Ausnahmen, das heißt, Versteigerungen,
bei denen im ersten Termin bei einem Gebot unter 7/10 bereits ein Zuschlag erteilt wird.
Sofern die Wertgrenzen aus den vorgenannten Gründen in weiteren
Versteigerungsterminen nicht mehr gelten, ist grundsätzlich eine Versteigerung zu jedem
Gebot, durch das das geringste Gebot (s.o.) abgedeckt wird, möglich. Nach der
Rechtsprechung dürfen Grundstücke allerdings nicht verschleudert werden, in der Praxis
kommt es jedoch durchaus vor, dass Grundstücke unter 10 % ihres Verkehrswertes
versteigert werden.
c) Zuschlag
Sofern ein zulässiges Gebot vorliegt, muss das Gericht den Zuschlag auf dieses Gebot erteilen, es sei denn der Gläubiger bewilligt vor Zuschlagserteilung eine
Verfahrenseinstellung.
Der Zuschlag wird entweder direkt im Versteigerungstermin erteilt oder es wird ein
weiterer Termin bestimmt, in dem dann über den Zuschlag entschieden wird. Für den
Schuldner kann es sich lohnen, den Antrag zu stellen, den Zuschlag erst in einem späteren
Termin zu erteilen, um dadurch Zeit zu gewinnen, mit dem betreibenden Gläubiger zu
verhandeln, damit dieser eventuell vor Zuschlagserteilung noch eine Verfahrenseinstellung
bewilligt. Sofern allerdings der Gläubiger die sofortige Zuschlagserteilung beantragt, ist
das Gericht nicht gezwungen, die Zuschlagserteilung auf einen späteren Termin zu
verlegen.
Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des Grundstückes noch bevor das
Grundbuch geändert worden ist.
d) Sicherheitsleistung
Wenn in der Versteigerung ein Gebot abgegeben wird, kann jeder Berechtigte Sicherheitsleistung verlangen. Berechtigt ist derjenige, dessen Recht durch die Nichterfüllung des abgegebenen Gebots beeinträchtigt werden würde. In der Regel auf jeden Fall der die
Versteigerung betreibende Gläubiger. Auch der Schuldner kann Berechtigter sein, zum
Beispiel wenn im Grundbuch Eigentümergrundschulden eingetragen sind.
Die Sicherheitsleistung beträgt normalerweise 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes und muss vom Bieter in bar erbracht werden. Andere Möglichkeiten sind die
Vorlage einer Bankbürgschaft, eines bestätigten Bundesbankschecks oder eines Verrechnungsschecks. Wenn kein Zuschlag erteilt wird, wird die Sicherheitsleistung
zurückgegeben.
6. Nach Zuschlagserteilung
Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende Eigentümer des Grundstückes. Der
Zuschlag kann mit der Beschwerde angefochten werden, die Frist hierfür beträgt wieder
zwei Wochen und beginnt zu laufen, sobald der Zuschlag verkündet wurde bzw. wenn der
Beschwerdeführer im Versteigerungstermin nicht anwesend war, mit Zustellung des
Zuschlages.
Die Beschwerde kann nur auf bestimmte gesetzlich vorgegebene Gründe gestützt werden.
Die Möglichkeiten, im Rahmen einer Zuschlagsbeschwerde die Aufhebung des Zuschlages
zu erreichen, sind in der Praxis äußerst gering.
Der neue Eigentümer des Grundstückes wird in der Regel das ersteigerte Grundstück in
Besitz nehmen wollen. Dies kann er nicht eigenmächtig tun, sondern er ist hierfür auf die
gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten beschränkt. Dies bedeutet in der Praxis, dass das
Grundstück entweder von dem Schuldner freiwillig an den neuen Eigentümer übergeben
wird oder aber der Ersteigerer eine Zwangsräumung des Grundstückes durchführen muss.
Hierfür dient der Zuschlagsbeschluss als Vollstreckungstitel. Mit dem Zuschlagsbeschluss
kann der Ersteigerer den Schuldner und diejenigen Personen, die ihr Besitzrecht am Grundstück von den früheren Eigentümer ableiten, von dem Grundstück räumen lassen. Dies bedeutet in der Praxis, dass der Schuldner, dessen Ehegatte und Kinder von dem Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel umfasst sind. Nicht ausreichend ist der Zuschlagsbeschluss als
Räumungstitel gegenüber Mietern, hierzu jedoch weiter unten.
Der Ersteigerer kann beim Vollstreckungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und mit dieser den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der
Zwangsräumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher wird dann einen Räumungstermin
festlegen und gegebenenfalls an diesem Termin das Grundstück zwangsweise räumen
lassen. Praktisch funktioniert dies so, dass vom Gerichtsvollzieher eine Spedition
beauftragt wird, die das Anwesen räumt und das Räumungsgut dann einlagert.
Die Möglichkeiten, einen solchen Räumungstermin zu verschieben, sind äußerst begrenzt.
Nach § 765 a ZPO ist die dies nur dann möglich, wenn die Räumung eine besondere Härte
für den Schuldner oder dessen Angehörigen darstellt. Dies kann sich aus gesundheitlichen
Gründen ergeben, oder aber wenn der Schuldner Ersatzwohnraum gefunden hat, der kurz
nach dem angesetzten Räumungstermin erst bezogen werden kann.
Ein Antrag auf Räumungsschutz ist beim zuständigen Vollstreckungsgericht spätestens 14
Tage vor dem anberaumten Räumungstermin zu stellen, wobei der Räumungstag selbst bei
der Fristberechnung nicht mitzählt.
7. Rechte von Mietern und Pächtern
Nach § 57 ZVG tritt der Ersteigerer in bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse ein, das
heißt, er wird Kraft Gesetzes Vermieter.
Der Ersteigerer hat allerdings nach dem Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, er kann bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist kündigen. Das Kündigungsrecht muss allerdings zum ersten möglichen Termin
ausgeübt werden. Weiterhin ist zu beachten, dass der Ersteigerer nach der Rechtsprechung
bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ein berechtigtes Interesse, z. B.
Eigenbedarf, haben muss.
In der Praxis hat sich allerdings gezeigt, dass die Vollstreckungsgerichte auf Antrag des Ersteigerers oftmals auch vollstreckbare Ausfertigungen des Zuschlagsbeschlusses gegen den
Mieter erteilen, dies insbesondere dann, wenn es sich bei dem Mieter um einen Familienangehörigen handelt. Nach dem Gesetz ist dies eigentlich nicht zulässig (§ 93 ZVG). Diese
Bestimmung wird jedoch in der Praxis ignoriert, mit der lapidaren Begründung, es würde
sich um Scheinverträge handeln.
Sofern auch gegen den Mieter eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt wurde, ist dieser
dann gezwungen, seine Rechte im Wege der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO
geltend zu machen, das heißt, gegen den Ersteigerer, der die Zwangsräumung betreibt,
Klage zu erheben. Es besteht die Möglichkeit in diesem Verfahren einen Antrag auf
vorläufige Einstellung der Zwangsräumung zu stellen, in diesem Verfahren wird dann
ebenfalls geklärt, ob das Mietrecht besteht und ob die Voraussetzung für eine Anwendung
von § 57 c ZVG vorliegen.