Baubehörde Baugrundstück Wohnbaugebiete Gesetze
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Baubehörde Baugrundstück Wohnbaugebiete Gesetze
www.norden.de Baubehörde Baugrundstück Wohnbaugebiete Gesetze Baugenehmigung Bauleitplanung Denkmalschutz Norden Bauen in der Stadt Norden Kleine Hilfe für Bauwillige Stand 2012 sanitär heizung klima ...alles aus einer Hand Sanitär . Heizung . Klima GmbH & Co. KG Wir übernehmen die Laufarbeit ... und die 1.000 anderen Dinge, die Sie schlussendlich in Ihre eigene Wunschimmobilie bringen werden. Wir sind Ihr zuverlässiger Wunscherfüller für ... • Immobilienankauf • Immobilienverkauf • Immobilienmarketing sowie • Vermittlung von Immobilien • Baulanderschliessung • Projektentwicklung /- planung • Verwaltung sowie Betreuung • Ihrer Immobilien(-projekte) Neuer Weg 12 | 26506 Norden | www.claashen.de tel: +49 (0)4931 - 93 700 | [email protected] J. BROSE Sanitär . Heizung . Elektro Klempnerei . Klima Norddeicher Str. 35–37 26506 Norden Tel. 0 49 31/ 9 42 00 Fax 0 49 31/ 55 19 [email protected] www.brose-heizungsbau.de Der AMÖ-Umzugsspediteur: Ein festes, eingespieltes und erfahrenes Umzugsteam mit einem zuverlässigen und gepflegten Fuhrpark sind die Grundlage für einen ordentlichen Umzug. Als Fachbetrieb bieten wir nicht nur die Be- und Entladung, den Transport, das Ein- und Auspacken der Kartons, die Schrankmontage und -demontage an, sondern übernehmen auf Wunsch ebenso Elektroarbeiten bis zum amtlichen Einrichten einer Haltezone für den Möbelwagen. Für Problemfälle wie beispielsweise den Tresor oder Aktenschrank an einen neuen Standort zu bringen, das Klavier oder den Flügel ins Obergeschoss zu transportieren etc. sind wir die richtigen Fachmänner, die mit Muskelkraft, technischen Hilfsmitteln und nicht zuletzt mit „Köpfchen“ die richtige Lösung parat haben. Für Inselumzüge nach und von allen sieben ostfriesischen Inseln sind wir die Spezialisten. Durch unsere langjährige Erfahrung halten für die individuell unterschiedlichen Anforderungen jeder einzelnen Insel das entsprechende „Know How“ und Equipment vor. Ebenso empfehlen wir uns für kurz- oder auch längerfristige Lagerung Ihres Umzugsgutes in unserer separaten und beheizten Möbellagerhalle. 2 Grußwort Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger! Der Bau eines Wohnhauses oder eines Betriebsgebäudes gehört zu den bedeutsamsten Investitionsentscheidungen in Ihrem Leben und bedarf gründlicher Vorbereitung. Gleiches gilt für Sanierung, Um- und Ausbau vorhandener Gebäude. Um Ihnen eine Hilfestellung bei der Verwirklichung Ihres Vorhabens zu bieten, hat die Stadt Norden die 5. Auflage der Broschüre „Bauen in der Stadt Norden“ aufgelegt. Sie will dazu beitragen, dass Sie Ihre persönliche Baumaßnahme erfolgreich, schnell und in Verbindung mit kompetenten Partnern realisieren können. Die vorliegende Broschüre wird insbesondere Bauwilligen, die sich zum ersten Mal mit einem Bauvorhaben befassen, Hilfestellung leisten und als Leitfaden für Antragstellung und Genehmigungsverfahren weiterhelfen. Themen sind u. a. der „demographische Wandel“, das Wohnen im Alter und die damit verbundene Ausgestaltung der Wohnräume, neue Baugebiete in Norden, das Bauplanungsrecht, das Bauordnungsrecht und eine Übersicht der zuständigen Ansprechpartner im Fachbereich 3 – Planen – Bauen – Umwelt – der Stadt Norden. Die Stadt Norden ist ein wirtschaftliches arbeitendes, bürgerorientiertes Dienstleistungsunternehmen. Bauanträge und –mitteilungen werden von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Fachbereichs 3 der Stadt Norden zügig und kompetent bearbeitet. Voraussetzung dafür ist natürlich die Vollständigkeit der eingereichten Unter- lagen. Schon bei der Auswahl eines geeigneten Baugrundstückes oder bei den ersten Planungen ergeben sich oft baurechtliche Fragen, die rechtzeitig mit der Baugenehmigungsbehörde abgestimmt werden sollten. Für Beratungsgespräche stehen Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gerne zur Verfügung. UnterGrußwort Bei der Realisierung Ihres Bauvorhabens wünsche ich Ihnen viel Freude und viel Erfolg. Mit freundlichen Grüßen Norden im Oktober 2012 Barbara Schlag, Bürgermeisterin 1 Inhaltsverzeichnis Grußwort1 Impressum4 Branchenverzeichnis4 1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden 6 2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden 7 3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden 9 4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3 11 5. Telefonliste und E-Mail-Adressen des Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt – 15 6. Das Baugrundstück 17 7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht 19 8. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht 24 9. Die Bauvoranfrage 27 10. Die Baugenehmigung 28 11. Genehmigungsfreie Wohngebäude (Mitteilungsverfahren) 32 12 Weitere baurechtliche Themen 33 13. Bauliche Veränderungen 36 14. Die Verschienden Verfahren der NBauO 38 15. Die Zukunft des Wohnens 39 16. Energetische und barrierefreie Modernisierung für mehr Wohnqualität im Alter 43 Unsere serviceleistungen Energieberatung Schlüsseldienst Holzzuschnitt Sicherheits-beratung • 0% Finanzierung • Baustoffservice Center (BSC) • Einladehilfe • Farbmischservice • Feuchtigkeitsberatung • Geschenkkarte • Kundenseminar DIY-Akademie • Lieferung bis Verwendungsstelle • Maßanfertigung • Schärfdienst • Transporterverleih 26506 NORDEN / GEWERBESTRASSE 1 TELEFON (0 49 31) 95 17 - 0 WWW.TOOM-BAUMARKT.DE A5_Flyer_Service_Norden.indd 1 2 29.01.2008 17:35:09 Terrassendächer & Wintergärten Individuelle Lösungen für alle Haustypen Ihr Fachberater vor Ort : Telefon: 04931 / 2216 Heerstr. 1, 26506 Norden www.metallbau-dejonge.de [email protected] M. Theesfeld Raumgestaltung Neubau, Umbau, Renovierung – Tapezieren – Streichen – Bodenverlegung – Raumgestaltung Michael Theesfeld 26506 Norden Lisztstraße 6a Telefon 04931 76415 Fax 04931 9183691 Mobil 0171 2892785 I h re P a r t n e r v o r O r t Ihr Partner in allen Fragen der Haustechnik NOTDIENST 24 Std. Elektro - Heizung - Sanitär Hauptstraße 87 26524 Hage Coldinner Straße 58 26532 Großheide Telefon: 04931 7029, Fax: 7020 Telefon: 04936 408 3 Branchenverzeichnis Abbrucharbeiten U3 Architekturbüros 7, 25, 34, 40 Bank 3, 28 Bau- und Baudienstleistungen 5, 8, U 3 Baudienstleistungen44 Bauelemente 5, 22, 23 Baufinanzierung 4, 28 Baumarkt2 Baustoffe 22, 23 Bauunternehmen 5, 8, U 3 Bodenbeläge3 Bohrungen5 Dachdeckerei U3 Elektro 3, 5 Energieversorgung U4 Alles rund um die Immobilie! Erdarbeiten U3 Erdwärme5 Fenster2 Ferienhäuser 8, U 3 Gas5 Haustüren2 Hausverwaltung5 Heizung – Sanitär U 2, 3, 5, 40, 44 Immobilien U 2, 4, 29, U 3 Ingenieurbüro25 Jalousien31 Leckortung - Trocknung 3 Malerarbeiten3 Metallbauer3 Möbeltransporte U2 Norder Finanzkontor Hans Beekmann Schulstraße 2a | 26506 Norden Tel. 04931 – 9180646 | Fax 04931 – 9180645 Mobil 0172 – 7329045 [email protected] www.norder-finanzkontor.de Finanzierung – Strategien – Luft zum Leben. Norder Finanzkontor Hans Beekmann Finanzierungs- und Immobilienberatung I M PR E SSU M Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der der Stadt Norden. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser B roschüre nimmt die Verwaltung oder das z uständige Amt der Stadt Norden entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen in Print und Online sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. Druck: Druckhaus Frank GmbH • Sandfeldring 13 • 86650 Wemding 4 PUBLIKATIONEN Quellennachweis: Fotos: SKN-Bildarchiv Norden Seite 34: kerstenarchitekten Seite 13 + 42: fotolia.de Seite 41: thinkstock Planungsbüro24 Raumausstattung U3 Raumgestaltung31 Renovierungen am Bau 44 Sanitär – Heizung U 2, 3, 40, 44 Sparkasse3 Spedition U2 Trockenbau12 Vermietung und Betreuung 8 Versicherungen 12, 40 Wärmepumpen40 Wintergärten 2, 3 Wohngebäudeversicherung40 Zimmerei12 U = Umschlagseite INTERNET KARTOGRAFIE MOBILE WEB mediaprint infoverlag gmbh Lechstraße 2 • D-86415 Mering Tel. +49 (0) 8233 384-0 Fax +49 (0) 8233 384-103 [email protected] www.mediaprint.info www.total-lokal.de 26506062 / 5. Auflage / 2012 THADE GERDES GmbH 26506 Norden/Ostfriesland • Gewerbestr. 23a Telefon 04931 / 12066 • Telefax 04931 / 14387 [email protected] • www.thade-gerdes.de • Erdwärme • Bohrungen leistungsstarker Partner! • Brunnenbau • Bohrpfähle • Abfangungen • Geothermie • Drucksondierungen Ihr Fachmann vor Ort BAUUNTERNEHMEN Gewerbestr. 23 26506 Norden ELEKTRO-ANLAGEN · SANITÄRE INSTALLATION GASHEIZUNGSANLAGEN · ELEKTRO-GROSSGERÄTE Gewerbestraße 12 · 26736 Greetsiel Tel. 04926 9189-0 · Fax 04926 918922 [email protected] Ihr zuverlässiger und Te c h n i k z u m W o h l f ü h l e n Autorisierte Stiebel Eltron Kundendienstwerkstatt [email protected] www.tellbau.de Hochbau Straßenbau Sportstättenbau Rohrleitungsbau Projektentwicklung Telefon (0 49 31) 93 84 - 0 Telefax (0 49 31) 16 85 68 ŶnjĞŝŐĞŶůĂLJŽƵƚϵϯdžϰϮŵŵ rtner a P e t n e t e p Kom e Ideen r h I n e h c i l k r sĂƌŝĂŶƚĞϭʹĨŝŶĂůͬĨƌĞŝŐĞŐĞďĞŶ verwi ĞŝƵŶƐŝƐƚ/ŚƌĞ/ŵŵŽďŝůŝĞŝŶĚĞŶďĞƐƚĞŶ ,ćŶĚĞŶ͊t'ͲsĞƌǁĂůƚƵŶŐ͕DŝĞƚǀĞƌǁĂůƚƵŶŐ͕ ,ĂƵƐŵĞŝƐƚĞƌƐĞƌǀŝĐĞ͘ĞƐƵĐŚĞŶ^ŝĞƵŶƐ͗ 'ƌŽƘĞEĞƵƐƚƌ͘ϭŝŶEŽƌĚĞŶ͕dĞů͘ϬϰϵϯϭͲϵϳϮϬϭϴϭ ŝŶĨŽΛǀĞƌǁĂůƚƵŶŐͲŬƵŚůŵĂŶŶ͘ĚĞ ǁǁǁ͘ǀĞƌǁĂůƚƵŶŐͲŬƵŚůŵĂŶŶ͘ĚĞ 5 1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden GiebelAmMarkt68Giebel am Markt 68 Wochenmarktander Ludgerikirche Unter1.0Stadtportrait Bereits 1255 gibt es die erste urkundliche Erwähnung der Stadt. Norden ist damit die bei weitem älteste Stadt in Ostfriesland. Zu dieser Zeit existieren bereits das Benedektinerkloster Marienthal und das Langhaus der Ludgerikirche, in der heute die berühmte ArpSchnitker-Orgel aus dem 17. Jahrhundert zu finden ist. In der zweiten Jahrhunderthälfte werden das Dominikanerkloster und die Andreaskirche erwähnt. Im Schatten der wuchtigen Bäume auf dem weiträumigen 6,678 ha großen Marktplatz, einem der größten in Europa, erheben sich viele jahrhundertealte Bauten. Neben der Ludgerikirche sind u. a. das alte Rathaus aus dem 16. Jahrhundert und die Mennonitenkirche, ein 1662 erbautes Patrizierhaus, zu nennen. Neben dem eigentlichen ursprünglichen Stadtgebiet existieren zehn weitere Ortsteile: Bargebur, Leybuchtpolder, Neuwesteel, Norddeich, Ostermarsch, Süderneuland I, Süderneuland II, Westermarsch I, Westermarsch II und Tidofeld. Die Ortsteile Norddeich, Ostermarsch und Westermarsch der Stadt Norden liegen direkt am UNESCO Weltnaturerbe Wattenmeer der Nordseeküste. 1813 wird erstmals der Küstenbadeort Lintelermarsch genannt, der 1972 als Norddeich in die Stadt Norden eingemeindet wird. Im Jahre 2010 erfolgt die Anerkennung als Nordseeheilbad. Der größte Badeort an der ostfriesischen Küste ist zugleich Fährhafen zu den Inseln Norderney und Juist. Neben der Kreisstadt Aurich ist Norden das zweite Mittelzentrum im Landkreis. Seit 2000 zeigt die Entwicklung der Bevölkerungszahl in der Tendenz ein „Pendeln“ um etwa 26.000 Einwohner. GiebelAmMarkt68 Wochenmarktander Ludgerikirche Die Baufertigungszahlen der vergangenen Jahre zeigen, dass die Neubautätigkeit stark vom Ein- und Zweifamilienhausbau geprägt wird. Es werden jährlich zwischen 100 und 200 Wohnungen errichtet. 6 Wochenmarkt an der Ludgerikirche Durch umsichtige Baulandpolitik und attraktive Bauleitplanungen kann der Bedarf an Wohnbaugrundstücken überwiegend befriedigt werden. Neben dem „normalen“ Wohnen gibt es u. a. verschiedene Altenund Pflegeheime und auch Angebote an Wohnungen, die an eine solche Einrichtung angegliedert sind und für deren Bewohner Betreuungsangebote/Dienstleistungen zur Verfügung stehen („betreutes Wohnen“). 2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden In den letzten Jahren hat sich Norden baulich immer wieder verändert und auch erweitert. Dazu beigetragen haben zum Beispiel die Umgestaltung des Torfmarktes, die Eröffnung der Norder Ortsumgehung, die Neugestaltung des Norder Südeingangs, die Verlängerung der Fußgängerzone mit ZOB und Zukunftsbahnhof, der Neubau des Hilfeleistungszentrums. Seniorenrelevant ist in diesem Zusammenhang die Ausgestaltung der Volkshochschule als Mehrgenerationenhaus und die umfangreiche Sanierung der Altenwohnanlage der AWO. den Räumen des MehrGenerationenHaus in Norden. Das erklärte Ziel ist die Errichtung eines Wohnprojektes, welches das Zusammenleben von Alt und Jung in einem räumlich abgeschlossenen Gebiet ermöglicht. Dies kann einerseits ein großes Gebäude sein oder aber ein entsprechendes Grundstück auf dem einzelne kleinere Einheiten gebaut werden können. Vor dem aktuellen Hintergrund, dass gemeinschaftliche Wohnprojekte immer größere Aufmerksamkeit erfahren, wird das MehrGenerationenHaus als zukunftsweisende Innovation der Stadt gesehen. Die Vorteile für die alle Generationen liegen klar auf der Hand: Das Zusammenleben mit anderen bewahrt vor Vereinsamung und sorgt für ein anregendes soziales Umfeld. Gegenseitige Unterstützung kann dabei in Form von Kinderbetreuung, Einkaufshilfen und der Verrichtung von Gartenarbeiten geleistet werden. Für diese Ziele und den Weg zur Umsetzung dieser Ideen steht das Mehrgenerationenhaus in Norden und die interessierten Norder, die sich unter einem Dach zusammengefunden haben. Die Projektgruppe „Generationsübergreifendes Wohnen“ trifft sich regelmäßig in PLANUNG u. ABWICKLUNG SANIERUNG DENKMAL HOTEL- / BEHERBERGUNG WOHN- / GESCHÄFTSHAUS SCHULEN / KINDERGÄRTEN GEWERBEBAU ARCHITEKTURBÜRO KREMER & KREMER Am Hafen 1 26506 Norden FON: 04931 / 14148 FAX: 04931 / 21 68 MAIL: [email protected] HTTP: www.kremer-kremer.de 7 Wir vermieten und vermarkten erfolgreich Ihre Ferienobjekte. Hausbetreuungs- & Vermietungsservice Ferien-Team www.fehnders-ferien.de Inhaber: Melanie Janssen Telefon: 04936 - 320 93 78, Telefax: 320 93 79 Mobil: 0160-96 46 58 41, Mail: [email protected] Kirschbaumweg 6, 26524 Berum, Büro: Frieslandstraße Termingerecht, zuverlässig und fachgerecht. Akkustikund Trockenbau Fliesen, Platten und Mosaiklegung Holz- u. Bautenschutz Frank Janssen und Team Bautrocknung Estricharbeiten Parkett, Laminat und Fußbodenverlegung Montageservice von Fenstern, Türen und Fertigteilen Baggerarbeiten 26524 Hage / Berum, Kirschbaumweg 6 Mobil: 0175 - 35 190 53 8 d Familien sin nft unsere Zuku 3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden 9 Beb.-Pl. Nr. Gebiet Verfahrensstand Gesamtz. Grundst. freie Grundst. Investor/Auktionator Ansprechpartner Telefon 101 40 Diemat Rechtskräftig 04.06.2004 ca. 52 ca. 2 Auktionator Stefan Schwitters Am Zingel 1, 26506 Norden www.immobilien-ostfriesland.de Herr Stefan Schwitters 04931 4240 116 Süderneul. 1 Siedlungsschloot Rechtskräftig 01.11.2002 ca. 113 ca. 6 Auktionator G. Claashen Am Markt 35, 26506 Norden www.claashen.de Frau A. Claashen/ Schneider Herr G. Schneider 04931 9370-0 134 Hof Willms/ Wurzeld.Str. Rechtskräftig 06.08.2004 ca. 32 ca. 12 Nds. Landgesellschaft mbH Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich www.nlg.de [email protected] Herr Degner Frau Reichert 04941 170531 04941 170529 120 Ostlintel Aufstellungsbeschluss ca. 42 ca. 42 Nds. Landgesellschaft mbH Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich www.nlg.de, [email protected] Herr Degner Frau Reichert 04941 170531 04941 170529 159 Östl. Looger Weg Im Bauleitplanverfahren ca. 42 ca. 42 Nds. Landgesellschaft mbH Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich www.nlg.de, [email protected] Herr Degner Frau Reichert 04941 170531 04941 170529 164 Dr.-Frerichs-Str./ Grenzweg Aufstellungsbeschluss ca. ?? ? Auktionator G. Claashen Am Markt 35, 26506 Norden www.claashen.de Frau A. Claashen/ Schneider Herr G. Schneider 04931 9370-0 167 Westlinteler Weg Aufstellungsbeschluss ca. 42 ca. 42 Bürgerstiftung - - Tidofeld Im Bauleitplanverfahren ca. 6 ca. 6 Nordsee-Bäck GmbH Lüttje Backhörn, Tunnelstr.1 26506 Norden-Norddeich Herr Lars Grünhoff 04931 8433 Norddeich Aufstellungsbeschlüsse für Hotel bzw. Ferienw. ca. ?? ? Noch nicht bekannt - - 38, 3. Änd. Stadt Norden Am Markt 39 26506 Norden 10 Stand 2012 Ansprechpartner Bauleitplanung: Herr Männel Tel.: 04931 923 339 [email protected] Herr v. Hardenberg Tel.: 04931 923 337 [email protected] Ansprechpartner Bauordnungsrecht: Herr Theilen Tel.: 04931 923 331 [email protected] Herr Hanssen Tel.: 04931 923 336 [email protected] Fachbereich 3 -SENStadtentwässerung Norden Fachbereich 3 -Fachdienst 3.1Stadtplanung/ Bauaufsicht Fachbereich 3 -Fachdienst 3.2Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing Fachbereich 3 -Fachdienst 3.3Umwelt und Verkehr Ludgerikirche Kriminalpolizei Marktplatz Blücherplatz Rathaus Standesamt 4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3 Der Fachbereich 3 der Stadt Norden ist als Bauaufsichtsbehörde für die gesamte Stadt einschließlich ihrer 11 Ortsteile zuständig. Fachbereichsleiter: Städtischer Baudirektor Johann Memmen. Vorzimmer: Frau Poets; Tel.: 923 311 Die in den Bauangelegenheiten beteiligten Fachdienste 3.1, 3.2. und 3.3 werden im Folgenden vorgestellt: Fachdienst 3.1 – Stadtplanung und Bauaufsicht 26506 Norden, Am Markt 43 Fachdienstleiter: K.-H. Wolkenhauer, Am Markt 43, Zimmer Nr. 10; Tel.: 923 341 11 Der Fachdienst 3.1 ist zuständig für: Stadtplanung · Aufstellen von Bauleitplänen und Sicherung der Bauleitplanung · Städtebauliche Verträge · Stadtsanierung, Stadterneuerung und Stadtentwicklung ·Verkehrskonzepte Ansprechpartner sind: Herr Wolkenhauer, Herr Männel, Herr von Hardenberg und Frau Buisker; Am Markt 43 Bauaufsicht ·Untere Denkmalschutzbehörde und Technisches Gebäudemanagement; Ansprechpartner ist: Frau Borchert; Am Markt 43 ·Technisches Gebäudemanagement „EDV, GIS, Telekommunikation“ Ansprechpartner sind Herr Kramer, Herr Fischer, Herr Rühaak und Herr Ahrends; Am Markt 15 ·Baugenehmigungsbearbeitung, Bauvoranfragen, Bauanträge, Bauüberwachung, planungs- und bauordnungsrechtliche Beratung bei Bauvorhaben, statische Berechnungen; Ansprechpartner sind: Herr Theilen und Herr Hanssen, Am Markt 43 ·Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungsbaueigentumsgesetz, Vorkaufsrechtbescheinigungen, Grundstücksteilungen Ansprechpartner sind: Herr Born und Herr Bents, Am Markt 43 Fachdienst 3.2 – Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing – 26506 Norden, Am Markt 39 Team, Ansprechpartner sind: Herr Groeneweg, Herr Swyter, Herr, Wiesmann, Frau Müller und Frau Pleines Für eine sichere Zukunft. Die Wohngebäudeversicherung. DEVK Geschäftsstelle Uwe Bents Norddeicher Str. 80 (Mühlenpark) 26506 Norden Telefon: 04931-4734 www.uwe-bents.devk.de 12 Der Fachdienst 3.2 ist zuständig für: Wirtschaftsförderung · Unternehmens- und betriebsorientierte Dienstleistung ·Ansiedlungsförderung/Aquisition · Entwicklung der Standortfaktoren · Beratung, Betreuung von Investoren und vorhandenen Betrieben/Unternehmen · Eigenes Gewerbeflächenangebot · Verwaltung städtischer Gewerbeflächen und Erbbaurecht Stadtmarketing · Erstellen/Umsetzung von Konzepten · Durchführung eigener Veranstaltungen · Koordination von Veranstaltungen ·Projekte/Publikationen · Städtepartnerschaft Pasewalk 13 Fachdienst 3.3 – Umwelt und Verkehr 26506 Norden, Am Markt 39 Fachdienstleiter: B. Kumstel, Am Markt 39, Zimmer Nr. 13; Tel: 923 313 Der Fachdienst 3.3 ist zuständig für: Umwelt · Freiraum- und Landschaftsplanung, Unterhaltung und Entwicklung der städtischen Grünflächen · Natur-, Landschafts- und Umweltschutz ·Straßenbäume, Baumschutzsatzung Ansprechpartner sind Herr Damm und Frau Mohr, Herr Markus und Frau Swyter Verkehr ·Planung, Neubau und Erneuerung von Verkehrsflächen Ansprechpartner sind: Herr Böschen und Herr G. de Vries ·Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge Ansprechpartner sind: Frau Mispelkamp und Herr Grohn ·Betrieb und Unterhaltung von Verkehrsflächen, Straßenkataster, Nutzungserlaubnisse, Beleuchtungsanlagen Ansprechpartner sind: Frau Nickisch, Herr Grohn und Herr Ites ·Verkehrslenkung,-regelung und -sicherung, Überwachung des ruhenden Verkehrs, verkehrsrechtliche Genehmigungen und Erlaubnisse, Bewirtschaftung der Parkräume, Straßennamen und Hausnummern Ansprechpartner sind: Herr Wiske, Herr Carstens und Herr Ites ·Straßenreinigung und Winterdienst Ansprechpartner ist: Herr Ites Stadtentwässerung Norden 26506 Norden, Am Markt 41 Betriebsleiter: H. Redenius, Am Markt 41, Zimmer Nr. 4; Tel.: 923 364 Die Stadtentwässerung ist zuständig für: ·Schmutz- und Oberflächenentwässerung Ansprechpartner sind: Herr Bauser und Frau Wozniak ·Kanalbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge Ansprechpartner ist: Frau Swyter 14 5. Kontakt Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt Name Telefon E-Mail Herr Ahrends 923-556 [email protected] Herr Bauser 923-362 [email protected] Herr Bents 923-533 [email protected] Frau Borchert 923-335 [email protected] Herr Born 923-333 [email protected] Herr Böschen 923-319 detlev.bö[email protected] Frau Buisker 923-334 [email protected] Herr Carstens 923-305 [email protected] Herr Damm 923-317 [email protected] Herr Endelmann 923-360 [email protected] Herr Fischer 923-254 [email protected] Herr Goldenstein 923-323 [email protected] Herr Groeneweg 923-301 [email protected] Herr Grohn 923-309 [email protected] Herr Hanssen 923-336 [email protected] Herr von Hardenberg 923-337 [email protected] Herr Ites 923-315 [email protected] Herr Kramer 923-256 [email protected] Herr Kumstel 923-313 [email protected] Frau Ludwig 923-338 [email protected] Herr Männel 923-339 [email protected] Herr Markus 923-318 [email protected] Herr Memmen 923-310 [email protected] Herr Mennenga 923-363 [email protected] 15 Name Telefon E-Mail Frau Mispelkamp 923-308 [email protected] Frau Mohr 923-327 [email protected] Frau Müller 923-507 [email protected] Frau Nickisch 923-322 [email protected] Frau Pleines 923-307 [email protected] Frau Poets 923-311 [email protected] Herr Redenius 923-364 [email protected] Herr Rühaak 923-255 [email protected] Frau Swyter 923-312 [email protected] Herr Swyter 923-308 [email protected] Herr Theilen 923-331 [email protected] Herr G. de Vries 923-320 [email protected] Herr Wiske 923-314 [email protected] Herr Wiesmann 923-302 [email protected] Herr Wolkenhauer 923-341 [email protected] Frau Wozniak 923-361 [email protected] Faxnummern: Fax Fachdienst 3.1: 04931 923-461 Fax Fachdienst 3.2 und 3.3: 04931 923-457 Internet:www.norden.de Die für die Antragsstellung von Bauanträgen notwendigen Formulare sind außerdem auf der Internetseite der Stadt Norden unter www.norden.de abrufbar. Die Formulare können zuhause am PC ausgefüllt werden. Die übrigen gemäß Bauvorlagenverordnung notwendigen Bauvorlagen (z.B. amtlicher Lageplan des Katasteramtes Norden mit Einzeichnung des Bauvorhabens, Grundriss- und Ansichtszeichnungen etc.) sowie evtl. weitere Angaben sind jedoch weiterhin notwendig. Auskünfte hierzu geben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachdienstes 3.1 – Stadtplanung und Bauaufsicht. 16 6. Das Baugrundstück Die Auswahl des richtigen Grundstücks „Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ lautet eine vielversprechende Anzeige im Immobilienteil der Tageszeitung. bebaubar, wenn es an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder über eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt damit verbunden ist. Die Wahl des Grundstücks bedeutet einen wichtigen Schritt in Richtung Eigenheim. Doch hier sind einige Faktoren zu beachten, um unvorhergesehene Überraschungen zu vermeiden. Informationen dazu erhalten Sie in der Stadtverwaltung von Norden. Auf der Suche nach dem perfekten Platz Da es sich um den Mittelpunkt Ihres zukünftigen Lebens handelt, sollten Sie bei der Standortsuche besonders sorgfältig vorgehen. Vorab sind einige Fragen zu klären: Wird ein Grundstück in der Stadt oder auf dem Land bevorzugt? Soll es ruhig und abgeschieden liegen oder schnellen Zugang zum Zentrum bieten? Richtlinien liefern können hier nur die eigene finanzielle Situation und die Frage, ob Ihr Vorhaben auf diesem Stück Land zu realisieren ist. Die Bebaubarkeit können Sie über die Gemeinde im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan in Erfahrung bringen. Beachten Sie dazu auch die folgenden Kapitel. Tipp: Verwechseln Sie nicht Bauerwartungsland mit Bauland, da sich der Baubeginn bei ersterem um einige Zeit hinauszögern kann, bis es als Bauland freigegeben wird. Ein Grundstück ist außerdem nur dann Auf dem Weg zum eigenen Grundstück holen Sie am besten anfangs Informationen über bestehende Angebote durch Zeitungsannoncen, die Gemeindeverwaltung, das Internet, Banken und Sparkassen oder einen Immobilienmakler ein. Wurde eine Auswahl an Objekten getroffen, sollten diese nach bestimmten Kriterien überprüft werden. • W ie weit entspricht die Infrastruktur um das gewünschte Grundstück den persönlichen Bedürfnissen? Die Nähe zum Arbeitsplatz spielt ebenso eine Rolle wie ein Hausarzt und bestimmte Fachärzte, zu denen der Weg nicht allzu weit sein sollte. Bedenken Sie auch die Entfernung zu Familie sowie Freunden. • W as bietet das öffentliche Leben in der Umgebung? Sind Schule und Kindergarten in der näheren Umgebung? Freizeit- und Sportangebote verschönern das Leben und verschiedene Einkaufsmöglichkeiten werden benötigt. • W ie sieht das nähere Wohnumfeld aus? Die Verkehrslage sollte nicht belastend sein, Industrieund Gewerbegebiete in der Nähe sind meist unerwünscht, aber Park- und Grünanlagen erhöhen die Lebensqualität. 17 • W ie verhält es sich mit Umwelteinflüssen? Optimal ist, wenn die Lärmbelastung so gering wie möglich ausfällt und das Grundstück sich vorzugsweise in einer sonnigen Lage befindet. Gegenden mit erhöhter Luftverschmutzungsgefahr sollten Sie besser meiden. Als Grundregel ist zu beachten, dass Sie ein Grundstück mehrmals – morgens, abends, werktags, am Sonntag usw. – besichtigen sollten, um einen richtigen Eindruck davon zu bekommen. Sprechen Sie ruhig auch einmal mit den Nachbarn des jeweiligen Grundstücks. Oft können sie Ihnen ebenfalls hilfreiche Auskünfte geben. Der Grundstückskaufvertrag Wurde nun das persönliche „Wunschgrundstück“ ausgewählt, geht es ans Eingemachte. Der Kaufvertrag soll abgeschlossen werden, der – laut Vorschrift des Gesetzgebers – nur durch eine notarielle Beurkundung rechtliche Wirksamkeit erlangt. Da Sie als Käufer die Kosten für den Notar tragen werden, sollten Sie sich auch die Möglichkeit einräumen, diesen selbst zu wählen. Er wird einen Kaufvertragsentwurf vorlegen, den Sie sorgfältig im Vorab prüfen können. Vergleichen Sie den Preis mit dem anderer Objekte ähnlicher Das Risiko Altlasten Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser sind eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle für Ihre Gesundheit und mindern zudem den Wert des Grundstücks enorm. Angesichts des großen Risikos machen sich daher Recherchen im großen Umfang immer bezahlt. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. 18 Größe und werden Sie aufmerksam, wenn er deutliche Abweichungen zeigt. Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Katasteramt Norden. Neben den Kosten für den reinen Grundstückserwerb dürfen die anfallenden Nebenkosten nicht vergessen werden: Der Notar muss bezahlt werden, der Preis für die Grundbucheintragung beträgt 0,5 Prozent des Kaufpreises und für die Grunderwerbssteuer muss mit 4,5 Prozent des Gesamtkaufpreises gerechnet werden. Nach der Überprüfung des Vertrags findet ein Termin beim Notar statt, der nach erfolgter Zahlung veranlasst, dass der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer wird. Dies wird rechtlich wirksam mit dem Eintrag ins Grundbuch. Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und Wasserversorgung Falls Ihr Grundstück erst noch ordnungsgemäß erschlossen werden muss oder aufgrund einer Teilung des bestehenden größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig wird, sollten Sie diese Kosten in Ihrer Finanzierung berücksichtigen. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können unter Umständen Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung auf Sie zukommen Weitere Nebenkosten In Ihre Finanzplanung müssen Sie ferner die Hausanschlusskosten einbeziehen. Dazu gehören Kosten für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kabelanschluss. Örtliche Wasser-, Energie und Telefonanbieter liefern hierzu nähere Informationen. Wurde das Grundstück über einen Makler erworben, muss die jeweilige Maklerprovision beglichen werden. 7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht Das öffentliche Baurecht regelt die Nutzung des Bodens und die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Dabei setzt es sich aus dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht zusammen. Das Bauplanungsrecht ist bundesweit einheitlich und befasst sich vor allem mit der Bauleitplanung und mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Letztere gibt die bauliche Nutzung von Grundstücken vor. Bauleitplanung für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll. Er umfasst im Gegensatz zum Bebauungsplan das gesamte Gemeindegebiet. Der Flächennutzungsplan besitzt in der Regel allerdings noch keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht also kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. Ein Bebauungsplan, der diese Eigenschaft dann aufweist, kann jedoch nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. KlinikNorddeich Die Bauleitplanung regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden allgemeinverbindlich. Aufgrund der kommunalen Selbstverwaltung und der damit einhergehenden Planungshoheit wird die Bauleitplanung von den Gemeinden erstellt. Die Bauleitplanung ist gegliedert in zwei Stufen: Als Vorbereitung dient der für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellte Flächennutzungsplan, anschließend wird der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB) erarbeitet. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten und dabei soziale, wirtschaftliche und umweltschonende Anforderungen nachhaltig berücksichtigen. Dadurch wird eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung garantiert. er5.0– 13.0 Klinik Norddeich Flächennutzungsplan Bebauungsplan Der Flächennutzungsplan, der auch vorbereitender Bauleitplan genannt wird, versteht sich als erste grobe Planung bezüglich der Nutzung des Gemeindegebietes. Er liefert also eine Richtlinie, ob eine Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder Die Gemeinde beschließt aus dem Flächennutzungsplan folgend die Aufstellung eines Bebauungsplanes (verbindlicher Bauleitplan, § 30 BauGB), wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung notwendig ist. Im Bebauungsplan werden die Art und das 19 Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen detailliert für relativ kleine Gemeindeteile festgelegt. Der Bebauungsplan setzt ein Gebiet z.B. als Misch-, Wohn- oder Industriegebiet fest, regelt die Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie Baugrenzen. Zusammengefasst regelt der Bebauungsplan also, welches Gebäude wie und an welcher Stelle gebaut werden darf. Nordseeheilbad Norddeich Stadt Norden Viele Bebauungspläne beinhalten neben den eigentlichen Festsetzungen auch noch örtliche Bauvorschriften über die genaue Ausgestaltung des Außenbereichs baulicher Anlagen. Hier kann zum Beispiel die Auswahl der Baustoffe und der Farben des Hauses sowie die Neigung der Dächer von Wohnhäusern eine Rolle spielen. Als Bauinteressent sollten Sie sich daher auf jeden Fall bei der Gemeinde oder bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt des jeweiligen Bebauungsplanes informieren, um zu erfahren, ob Ihren Bauabsichten nichts im Wege steht. Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dieser Rechtsanspruch schließt jedoch nicht die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes mit ein. Grünordnungsplan Der Grünordnungsplan (GOP) stellt innerhalb des Bebauungsplans sicher, dass die Belange des Naturschutzes berücksichtigt werden. Zudem wahrt er durch die Einplanung freier Grünflächen und Biotope den Erholungswert einer Region. In den meisten Bundesländern besitzt er allerdings nur Rechtswirksamkeit, wenn seine Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen werden. 20 Wesentliche Ziele des Grünordnungsplans sind: • der Schutz von Biotopen und anderen schützenswerten Landschaften • die Erhaltung von Grün- und Baumbestand • die Negativwirkungen eines Bauvorhabens so minimal wie möglich zu halten • die Begrünung der urbanen Flächen zur Erholungsnutzung • ein attraktives Fuß- und Radwegenetzes zu gewährleisten Der GOP wird gleichzeitig mit dem Bebauungsplan erarbeitet. Die Belange betroffener Bürger sowie Amtspersonen können artikuliert werden und fließen so in die Planung mit ein. Einvernehmen der Gemeinde Die Gemeinde muss am Baugenehmigungsverfahren beteiligt werden, um die gemeindliche Planungshoheit sicherzustellen. Gemäß § 36 BauGB entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren und nimmt zur Erschließung Stellung. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten entstanden, da Bebauungspläne erst seit 1960 Anwendung finden. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn sich das geplante Gebäude sowohl bezüglich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, als auch hinsichtlich der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden soll, in die näheren Umgebung einfügt ohne das Ortsbild zu stören. Zudem muss die Erschließung vollständig gesichert sein und ein gesundes Wohn- und Arbeitsklima darf nicht gefährdet werden. Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien die Zulässigkeit eines Vorhabens. Sie müssen sich auf viele Anpassungen Ihres Bauvorhabens einstellen, wenn sich die bereits vorhandenen Gebäude sehr homogen präsentieren. Daher lohnt es sich auf jeden Fall, einen genauen Blick auf das Gebiet zu werfen, in dem Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen wollen. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Außenbereich Der Außenbereich bezeichnet ein Gebiet der Gemeinde, für das kein Bebauungsplan vorliegt und das außerhalb von im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegt. Grundsätzlich darf im Außenbereich nicht gebaut werden (§ 35 BauGB). Er soll Erholungswert bieten und ist für land- und forstwirtschaftliche Nutzung prädestiniert. Planen Sie dennoch ein Vorhaben in diesem Bereich, lohnt es sich, mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde frühzeitig in Kontakt zu treten. Das Bauplanungs- recht erlaubt eine Bebauung in diesem Bereich nur, wenn Sie ein so genanntes privilegiertes Vorhaben planen und Ihnen öffentliche Belange nicht im Weg stehen. Zu den privilegierten Bauvorhaben zählen unter anderem land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Windenergieanlagen, Biomasseanlagen und gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder sich in einem Wohngebiet nachteilig auf ihre nähere Umgebung auswirken würden. Auch solche Bauvorhaben dürfen allerdings nicht gewissen öffentlichen Belangen bezüglich des Umweltschutzes, Denkmalschutzes oder der Wasserwirtschaft widersprechen. Ferner dürfen auch die Regelungen des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans nicht verletzt werden. Nur wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, ist ein Bauvorhaben innerhalb des Außenbereichs zulässig. Wenden Sie sich im konkreten Falle direkt an die Baugenehmigungsbehörde, wenn Sie weitere Fragen haben. Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung) gesichert ist (§ 30 BauGB); • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB). 21 OSTFRIESLANDS GRÖSSTE BAUAUSSTELLUNG BESUCHEN SIE Siebels Bau-Erlebniswelt: 2.800 qm Ausstellungsfläche 7000 qm Lagerhallen Ausstellung mit über 100 Innentüren Fenster- und Haustürenstudio Ter Hürne Bodenstudio Inova Schiebetürmaßsysteme gemütliche Café-Ecke PRODUKTVIELFALT ZU TOP-PREISEN Siebels Baumarkt: 1.500 qm Baumarkt großer Holzmarkt kompetente Fachberatung Ostfrieslands größter Makita-Händler Siebels Baustoffcenter GmbH & Co. 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Eine Baugenehmigung muss immer dann erteilt werden, wenn dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Das Bauordnungsrecht ist sehr komplex, weswegen hier nur ein kleiner Überblick über häufig nachgefragte Vorschriften geboten werden kann: 24 Grenzabstand Grundsätzlich muss jedes Hauptgebäude mindestens drei Meter Abstand von allen Grenzen des Baugrundstückes einhalten. Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand nach der jeweiligen Gebäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der Wandhöhe zu entsprechen hat. Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o.a. Mindestgrenzabstand von drei Metern ausreichend ist. Der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser ist mit den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend beraten. Grenzabstand für Garagen- und Abstellgebäude Um eine zweckmäßige Grundstücksbebauung zu gewährleisten, sieht die Niedersächsische Bauordnung für Garagen- und Abstellgebäude Ausnahmen des vorgenannten Grenzabstandes vor. Sie dürfen jeweils eine Garage und ein Nebengebäude auf Ihrem Grundstück ohne, oder mit einem bis auf einen Meter verringerten Grenzabstand errichten, wenn im Abstandsbereich, d. h. im drei Meter breiten Bereich, zur Grundstücksgrenze • „die Gesamtlänge der baulichen Anlage, einschließlich der seitlichen Dachüberstände das Maß von neun Metern nicht überschreitet und • die bauliche Anlage eine Höhe von drei Metern innerhalb des Abstandsbereichs nicht übersteigt“. • Die Fläche eines Abstellgebäudes darf maximal 15 Quadratmeter betragen. Die Fläche eines Garagengebäudes darf eine maximale Grundfläche von 36 Quadratmetern einnehmen. Bedenken Sie bei der Planung, dass bei geneigten Dächern leicht die maximale Höhe von drei Metern erreicht wird. Sollten Sie die Errichtung eines Nebengebäudes mit einer Höhe von mehr als drei Metern innerhalb des Abstandsbereiches beabsichtigen, so ist dieses nur mit einer schriftlichen Zustimmung des Nachbarn möglich. einen Entwurfsverfasser (z.B. Architekten, Bauingenieure, Maurer- oder Zimmerermeister) zu bestellen. Wechselt der Bauherr den Entwurfsverfasser während eines laufenden Genehmigungsverfahrens, so muss er dieses der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen.“ Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser (§ 58 NBauO) „Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht. Zum Entwurf gehören die Bauvorlagen, die Unterlagen, die im Fall der Baugenehmigungsbedürftigkeit als Bauvorlagen einzureichen wären und die Ausführungsplanung, soweit von dieser die Einhaltung des öffentlichen Baurechts abhängt. Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis verfügen, die für den jeweiligen Entwurf erforderlich ist. Verfügt er auf einzelnen Teilgebieten nicht über diese Sachkenntnis, so genügt es, wenn der Bauherr insoweit geeignete Sachverständige bestellt. Diese sind für ihre Beiträge ausschließlich verantwortlich. Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass die Beiträge der Sachverständigen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf berücksichtigt werden.“ Die am Bau Beteiligten Bauherr (§ 57 NBauO) Der Niedersächsischen Bauordnung zufolge ist der Bauherr dafür verantwortlich, „dass die von ihm veranlasste Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht. Er hat für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen 25 Unternehmer (§ 59 NBauO) „Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den technischen Baubestimmungen und den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.“ Hafen Norddeich 26 9. Die Bauvoranfrage Eine Bauvoranfrage ist dann sinnvoll, wenn man sich über die Bauzulässigkeit im Innen- und Außenbereich der Gemeinde nicht sicher ist. Denn es ist nicht immer im Voraus klar, ob sich ein geplantes Bauvorhaben auf dem ausgesuchten Grundstück überhaupt nach Ihren Vorstellungen realisieren lässt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan hat wie der normale Bebauungsplan die Aufgabe, für eine genau festgelegte Fläche Baurecht zu schaffen. Allerdings gibt es zwei grundlegende Unterschiede. Erstens besteht eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung, was beim Bebauungsplan nicht der Fall ist. Zweitens gibt es im Verfahren zur Erarbeitung des Planes einen Unterschied: Hier agiert eine Privatperson, der als Vorhaben- und Erschließungsträger zunächst seine Pläne mit der Stadt abstimmt. Diese Pläne werden im Anschluss dem Rat der Stadt zum Beschluss als Satzung vorgelegt. Zusätzlich schließen die Stadt und die Privatperson einen bindenden Vertrag. Darin wird unter anderem festgelegt, dass der Vorhabenträger sein Vorhaben innerhalb eines bestimmten Zeitraumes durchführt. Genehmigungsverfahren Vorbescheidsverfahren Der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§ 74 NBauO) dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Er ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner baurechtlicher Fragen für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu aufwändig und zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen: • Ist das Grundstück grundsätzlich bebaubar? • Welches Maß und welche Art der baulichen Nutzung ist zulässig? • Ist eine Ausnahme oder Befreiung möglich? Die Bauvoranfrage kann formlos und ohne ausgearbeitete Entwurfsplanung gestellt werden. Sie ist für Baumaßnahmen im Gebiet der Stadt Norden direkt bei der Bauaufsicht der Stadt Norden und im verbleibenden Kreisgebiet über die jeweilige Gemeinde beim Amt für Bauordnung und Kreisplanung des Landkreises Aurich einzureichen. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Der positive Bauvorbescheid berechtigt Sie nicht zur Ausführung des Bauvorhabens. Dieser stellt lediglich fest, dass die Baumaßnahme hinsichtlich der im Antrag gestellten Fragen beispielsweise der grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit, dem öffentlichen Baurecht entspricht. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung also nur hinsichtlich einzelner, im Antrag gestellter Fragen. Jedoch bietet er dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung, d. h. die Gültigkeit des Bauvorbescheids, beträgt drei Jahre. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändern sollte. Auf schriftlichen Antrag kann der Bauvorbescheid jeweils um höchstens drei Jahre verlängert werden. Wichtig ist, dass Sie den Verlängerungsantrag vor Ablauf der Gültigkeit des Bauvorbescheids stellen. Denn ist der Bescheid erst einmal abgelaufen, gibt es keine Möglichkeit zu einer Verlängerung mehr. 27 10. Die Baugenehmigung Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Dabei unterscheidet die Niedersächsische Bauordnung zwischen baugenehmigungspflichtigen, mitteilungspflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben. Jegliche Errichtung, Änderung sowie Nutzungsänderung baulicher Anlagen müssen vorab genehmigt werden. Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall folgende Unterlagen erforderlich: Bauantrag • der Architektenlageplan im Maßstab 1:500 Der Bauantrag ist in zweifacher Ausfertigung bei der Gemeinde einzureichen. Falls die Gemeinde nicht die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist, müssen Sie den Bauantrag in dreifacher Ausfertigung abgeben. • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im entsprechenden Maßstab Die für den Bauantrag erforderlichen Formulare erhalten Sie im Bauamt. Alternativ können Sie sich diese Vordrucke auch im Internet unter www. norden.de herunterladen. Dabei wird der Bauantrag von Ihnen als Bauherr und vom Entwurfsverfasser unterzeichnet. • der Antragsvordruck • der aktuellste Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 im Original • die Berechnung der bebauten Fläche, der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, des umbauten Raumes, der Rohbau- und Gesamtbaukosten sowie der Wohn- und Nutzflächen • ein Nachweis der Pkw-Stellplätze • gegebenenfalls ein Nachweis der Statik Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. 28 • gegebenenfalls der Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen und Bepflanzungsarten • gegebenenfalls ein Nachweis der Wärme- und Schalldämmung • ein statistischer Erhebungsbogen Die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch weitere Unterlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung der Baumaßnahme oder der baulichen Anlage erforderlich sind. Dies trifft vor allem bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Bauvorhaben zu. Bauaufsichtliche Verfahren Um die Verfahrensdauer vom Einreichen der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu gestalten, ist für genau definierte Bauvorhaben der Prüfumfang reduziert und in dem Bauanzeigeverfahren nach § 69 a NBauO sowie dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 75 a NBauO geregelt worden. Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren §75 NBauO) Wenn keine Ausnahmeregelung greift, wird im Baugenehmigungsverfahren ganz regulär der gesamte Bauantrag auf Übereinstimmung mit den öffentlichrechtlichen Vorschriften geprüft. Für den Fall, dass mehrere Behörden an einem Genehmigungsverfahren beteiligt sind, existiert die sogenannte Konzentrationswirkung. Im Fall des Baugenehmigungsverfahrens bedeutet dies, dass in der Regel alle für das Bauvorhaben erforderlichen Genehmigungen in der Baugenehmigung enthalten sind. Die Gemeinde ist dafür zuständig, sich mit allen zuständigen Stellen abzusprechen. Sollte für Sie ein Anzeigeverfahren nach § 69a NBauO möglich sein, so können Sie zwischen diesem Verfahren oder dem vereinfachten Verfahren nach § 75 a NBauO wählen. Ist kein Anzeigeverfahren möglich, so ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren verbindlich vorgeschrieben. Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens Wenn der Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde vorliegt, wird zunächst ein Aktenzeichen vergeben und eine Eingangbestätigung ausgestellt. Hannelore Daro Tel. 0 49 31/948 262 Anschließend wird der Antrag auf Vollständigkeit und grundsätzliche Vereinbarkeit mit dem Baurecht hin überprüft. Danach erhalten Sie eine Eingangsbestätigung, die gegebenenfalls dazu auffordert, noch fehlende Unterlagen nachzureichen. 29 Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Zeit noch nicht mit dem Bau begonnen wurde oder wenn die Baumaßnahmen drei Jahre unterbrochen worden sind. NBauO der bauordnungsrechtliche Prüfumfang für nachfolgende Gebäude reduziert: Die Geltungsdauer kann auf einen schriftlichen Antrag hin verlängert werden. Dies gilt allerdings nur, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Bauaufsichtsbehörde angekommen ist. • eingeschossige Gebäude bis 200 m2 Grundfläche Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§75a NBauO) Zur zeitlichen Verkürzung von Baugenehmigungsverfahren, vor allem im Wohnungsbau, wird nach § 75a • „Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser • landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit nicht mehr als einem Geschoss bis 1000 Quadratmetern Grundfläche und Dachkonstruktion bis sechs Meter Stützweite, bei fachwerkartigen Dachbindern bis 20 Meter Stützweite • Gebäude ohne Aufenthaltsräume und nicht mehr als drei Geschossen bis 100 m2 Grundfläche“ Diese Vorhaben werden daraufhin überprüft, ob sie an dem vorgesehenen Standort planungsrechtlich zulässig sind und ob andere Gesetze (z.B. das Naturschutzgesetz) eingehalten werden. Im vereinfachten Verfahren ist eine Erklärung des Entwurfsverfassers vorzulegen, dass die Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Zusätzlich ist eine entsprechende Erklärung des Aufstellers der bautechnischen Nachweise für die Statik, den Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz einzureichen. Diese bautechnischen Nachweise werden Ihnen von Ihrem Entwurfsverfasser ausgehändigt, bitte bewahren Sie diese mit Ihrer Baugenehmigung auf. Reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständige Unterlagen ein! Neubaugebiet am Siedlungsschloot NeubaugebietAm Siedlungsschloot 30 Die Bearbeitungszeit verkürzt sich nachweislich, wenn von Anfang an alle Unterlagen vorliegen. Außerdem kann ein Antrag nur bei vollständig vorliegenden Un- terlagen überprüft werden, ansonsten wird Ihnen eine Frist mitgeteilt, in der die fehlenden Dokumente nachreichen können. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt der Antrag als zurückgenommen. Sie sparen also Zeit und damit auch bares Geld, wenn Ihr Antrag vollständig ist. Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit individuellen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen. Lesen Sie diese bitte genau durch. Die Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurückgegeben. Eine weitere Ausfertigung der Genehmigung wird – wenn die Baumaßnahme außerhalb des Zuständigkeitsbereiches der Stadt Norden durchgeführt werden soll – an die zuständige Gemeinde gesandt. Die Baugenehmigung ist ein wichtiges Dokument, bitte bewahren Sie dieses vollständig auf. kann. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren wird erforderlich. Bedenken Sie allerdings, dass die Bauaufsichtsbehörde gesetzlich dazu verpflichtet ist, für alle nachträglich zu genehmigenden baulichen Anlagen die dreifache Baugenehmigungsgebühr zu erheben. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht sogar die Beseitigung des errichteten Bauwerkes. Baugenehmigungsgebühren Für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen fallen Gebühren an. Diese errechnen sich nach dem Niedersächsischen Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung. Ausschlaggebend sind dabei neben dem Bruttorauminhalt auch der Rohbauwert des Gebäudes, den die vorhabenbezogene Indexzahl vorgibt. Übrigens sind auch die Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages gebührenpflichtig. Bauen ohne Baugenehmigung Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden Sonnenschutz Qualität tion k er Produ n e g i e s u a SONNENSCHUTZ RAUMDESIGN UND Terrassendächer Eine Teilbaugenehmigung kann beantragt werden, wenn ein vollständiger Bauantrag vorliegt, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Standsicherheit gewährleistet ist. So können Ihnen beispielsweise Bauarbeiten für einen schriftlich festgelegten Teilbereich, wie die Baugrube, für einzelne Bauteile oder –abschnitte bereits vor Erhalt der Baugenehmigung gestattet werden. Markisen Sonderfall: Teilbaugenehmigung ne empfohlen Von der Son 26506 Norden-Molkereilohne 35 - Tel. 04931-9394-0 Glas-Schiebeelemente Plissee Vertikal Jalousetten 31 11. Genehmigungsfreie Wohngebäude Genehmigungsfreie Wohngebäude – Bauanzeigeverfahren (§69a NBauO) Folgende Unterlagen hat der Bauherr bei der Stadt Norden einzureichen: Die Errichtung von Wohngebäuden geringer Höhe, Nebengebäuden und Nebenanlagen für diese Wohngebäude, ausgenommen unterirdische Garagen mit mehr als 100 Quadratmetern Nutzfläche, bedürfen in Baugebieten, die ein qualifizierter Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiet oder als reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet festsetzt, keiner Baugenehmigung. Sie sind allerdings mitteilungspflichtig. • „den vollständigen Entwurf, ausgenommen die bautechnischen Nachweise Voraussetzung laut der Niedersächsischen Bauordnung ist, dass •„das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht oder notwendige Ausnahmen und Befreiungen bereits erteilt sind, • die Gemeinde dem Bauherrn bestätigt, dass – die Erschließung im Sinne des § 30 des Baugesetzbuches gesichert ist, und – sie die vorläufige Untersagung nach § 15 des Baugesetzbuches nicht beantragen wird, • der Bauherr einen Entwurfsverfasser bestellt hat, der den Anforderungen der NBauO entspricht und ausreichend gegen Haftpflichtgefahren versichert ist, • die Nachweise über die Standsicherheit, den Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz von einem Architekten oder einem Bauingenieur erstellt sind, die dafür die fachliche Eignung besitzen und ausreichend gegen Haftpflichtgefahren versichert sind.“ 32 • eine Erklärung des Entwurfsverfassers, dass die Voraussetzungen für die Freistellung vom Genehmigungsvorbehalt vorliegen, die von Sachverständigen im Sinne des § 58 Abs. 2 Satz 2 gefertigten Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf berücksichtigt sind und der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht.“ „Die Gemeinde hat dem Bauherrn, wenn die Erschließung gesichert ist und die vorläufige Untersagung nicht beantragt wird, innerhalb eines Monats nach Eingang der Unterlagen die oben genannten Bestätigungen auszustellen. Eine weitergehende Prüfpflicht besteht nicht.“ Die Gemeinde legt dann die eingereichten Unterlagen mit einer Ausfertigung ihrer Bestätigung an den Bauherrn dem Amt für Bauordnung und Kreisplanung vor. Die Bauaufsichtsbehörde wiederum prüft nicht die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem öffentlichen Baurecht. Es wird daher auch keine Baugenehmigung erteilt, sondern nach Überprüfung der Vollständigkeit des Entwurfs gegen eine Gebühr eine Eingangsbestätigung ausgestellt. Die Berechtigung zum Baubeginn erlischt nach drei Jahren. Der Baubeginn und die Bauausführung können untersagt werden, wenn die erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauausführung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht vorliegen. Folgende Gesichtspunkte sind noch zu beachten: • Der Entwurf einschließlich der bautechnischen Nachweise muss während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorgelegt werden können. • Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen. 12. Weitere baurechtliche Themen Das Nachbarrecht Beteiligung der Nachbarn (§72 NBauO) Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine dauerhafte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Harmonisch nebeneinander zu leben ist sicherlich besser, als sich dem Stress von ständigen Streitereien auszusetzen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Starten Sie daher am Besten von Anfang an die Beziehung zu ihren Nachbarn auf dem richtigen Fuß. Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern und verteuern, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Vor allem, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, könnten Probleme auftreten, denn als direkt Betroffener kann der Nachbar die Baugenehmigung anfechten. Ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben hat zwar keine aufschiebende Wirkung. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. Wenn für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich wird, ist es eine gute Lösung, vor Einreichung des Bauantrages den Lageplan und die Bauzeichnung dem Nachbarn für nachbarschützende Vorschriften zur Unterschrift vorzulegen. Unterschreibt er, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann in diesem Falle entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. Denkmalschutz Die Erhaltung von Denkmälern ist eine äußerst wichtige Aufgabe. Dabei geht es nicht nur um histori33 Quelle: kerstenarchitekten sche Prunkstücke, sondern besonders um den Erhalt von Zeugnissen unserer lebendigen Vergangenheit, um gewachsene Gemeindebereiche und um Einzelbauten. Baudenkmäler sind nicht nur schön und repräsentativ, sie stoßen bei Immobilienkäufern insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten auf Interesse. Die Gebäudeherstellungskosten für Baudenkmäler können über einen Zeitraum von zehn Jahren mit jährlich bis zu zehn Prozent abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Denkmaleigen- schaft bereits vor Aufnahme der Bauarbeiten anerkannt ist. Hausbesitzer sind trotz dieser Bedeutung oft nicht sonderlich begeistert, wenn sie erfahren, dass ihr Anwesen unter Denkmalschutz gestellt wurde. Alle Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden innerhalb einer Gesamtanlage bedürfen einer Baugenehmigung oder zumindest einer denkmalpflegerischen Erlaubnis. In der Praxis heißt das, dass grundsätzlich jede Veränderung an einem Gebäude innerhalb eines Ensembles (also innerhalb eines unter Denkmalschutz stehenden Straßenzuges oder Stadtteils) oder in und an einem Baudenkmal genehmigungspflichtig oder erlaubnispflichtig ist. Ohne Rücksprache mit den zuständigen Stellen dürfen deshalb niemals verändernde Maßnahmen an Baudenkmälern vorgenommen werden. Bei der Baugenehmigungsbehörde können Sie erfragen, was im Einzelnen baugenehmigungs- oder erlaubnispflichtig ist. Für die Erhaltung, Sicherung und Restaurierung von Denkmälern, die sich nicht im Eigentum des Staates befinden, können Zuschüsse gewährt werden. Baulast – Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hin- Architektur + Denkmalschutz kerstenarchitekten.de < Norden + Edewecht Norddeicher Str. 16 26506 Norden +49 (4931) 955 44 52 34 dernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis, das bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird, eingetragen werden. Dabei verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer – in der Regel ein beteiligter Nachbar – in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn. Die wichtigsten Baulasten dienen der Sicherung • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast oder Anbaubaulast) • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem Baugrundstück (Zusammenlegungsbaulast) • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche (Wegebaulast). Die häufigsten Arten der Baulast sind die Abstandsbaulast und die Anbaubaulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden. Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Abstandsbaulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den erforderlichen Abstand von der fiktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung findet nicht statt, es wird nur eine für beide Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt. Bei der Anbaubaulast erklärt der Eigentümer des Nachbargrundstücks, dass er an ein auf seiner Grenze ohne Abstand errichtetes Gebäude entsprechend anbauen wird. Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungsbaulast Ihnen als Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung die Zufahrt über einen bestimmten Teil seines Grundstückes ermöglichen. Verfahren und Rechtsfolgen Die Baulast muss in schriftlicher Form oder als Niederschrift abgegebene Erklärung von allen belasteten Grundstückseigentümern unterschrieben werden. Bei bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einem Notar oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. anerkannt werden. Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbescheid. Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten. Sonderfall: Grundstücksteilung Für viele Bauherren stellt sich bei der Planung eines Bauvorhabens die Frage nach der optimalen Größe des Grundstückes. Oftmals entscheiden sich die Bauherren aufgrund der Kostenersparnis für den Verkauf eines Grundstückteils. Dabei wird ein Teil des Grundstücks von einem Grundbuch abgeschrieben und in ein anderes übertragen. Bis 2008 war dieses Verfahren noch genehmigungspflichtig. Auch wenn das Verfahren heute nicht mehr genehmigt werden muss, gilt es trotzdem zu beachten, dass derjenige, der die Teilung des Grundstückes veranlasst, dafür verantwortlich ist, dass die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. So müssen beispielsweise die Grenzabstände der vorhandenen Gebäude, die Erschließung des geteilten Grundstücks und ggf. die Festsetzung eines Bebauungsplans beachtet werden. Unterstützend und beratend stehen hier die Katasterämter, Vermessungsingenieure und Bauämter zur Seite. 35 Naturschutz Nahezu alle Bauvorhaben beanspruchen Boden, Natur und Landschaft. Die Landschaft wird zersiedelt, Tier- und Pflanzenarten müssen sich auf Restlebensräume zurückziehen und die Funktionen des Bodens im Hinblick auf Fruchtbarkeit und Grundwasserneubildung werden beeinträchtigt. Daher ist der Schutz von Natur und Landschaft auch für Sie beim Bauen eine gesetzliche Verpflichtung. Soweit im Geltungsbereich von Bebauungsplänen gebaut wird, sind diese Randbedingungen mit dem Bebauungsplan im Regelfall abgearbeitet worden. Gegebenenfalls sind im jeweiligen Bebauungsplan naturschützende Festsetzungen enthalten, die Sie zu beachten haben. Diese Festsetzungen können beispielsweise Anpflanzungen von Hecken und Bäumen sowie deren dauerhaften Erhalt – auch auf Privatgrundstücken – verbindlich regeln. Insgesamt darf Ihr Bauvorhaben den im jeweiligen Bebauungsplan enthaltenen naturschützenden Festsetzungen nicht widersprechen. Unabhängig davon muss auf Baugrundstücken auch der Schutz bestimmter wild lebender Tier- und Pflanzenarten beachtet werden. Dies sind insbesondere: • nistende Vögel, • in hohlen Bäumen lebende Fledermäuse oder Hornissen, • hügelbauende Waldameisen. Bei Bauten im Außenbereich bzw. in Schutzgebieten sind zusätzlich besondere Anforderungen und Regeln zu beachten. Diese Anforderungen sind teilweise so speziell, dass eine auf das besondere Vorhaben bezogene Beratung erfolgen muss. Ansprechpartner im Fachdienst Umwelt und Verkehr: Herr Damm und Frau Mohr 13. Bauliche Veränderungen Neben baulichen Veränderungen müssen auch Nutzungsänderungen des Wohngebäudes oder von Wohnräumen genehmigt werden. Grund: Es können sich aus der veränderten Nutzung auch andere Anforderungen des öffentlichen Baurechts ergeben. Wird beispielsweise ein Büro zur Arztpraxis umgewandelt, sind vielleicht früher oder später neue Parkplätze vonnöten. Ausnahmen und Befreiungen Bei einer Abweichung von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien kann eine Ausnahme und/oder Befreiung (§ 31 BauGB) ein formal nicht zulässiges Vorhaben unter Umständen doch noch ermöglichen. Dabei bietet das Baugesetzbuch zwei Möglichkeiten. 36 Zum einen kann eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sein, wie zum Beispiel der spätere Ausbau eines Dachgeschosses. Zum anderen können Sie einen städtebaulich begründeten Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung müssen Sie im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich beantragen, außerdem wird sie nicht bereits im Bebauungsplan aufgeführt. Befreiungen sind jedoch nur bei Einhaltung von zwei Gesichtspunkten möglich: Die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten dürfen nicht verletzt werden und die beantragte Abweichung muss außerdem städtebaulich vertretbar sein. In aller Regel muss deshalb eine besondere Grundstückssituation eine Befreiung rechtfertigen. Individuelle e 3.0 Gründe, die sich nicht auf das Grundstück beziehen, sondern Sie als Person betreffen, sind nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten und den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag mit der Gemeinde und mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen In der Niedersächsischen Bauordnung sind die genehmigungsfreien Maßnahmen komplett aufgeführt. Beachten Sie bitte bei der Bauausführung, dass auch genehmigungsfreie Maßnahmen alle Bestimmungen des Baurechts (z.B. planungsrechtliche Zulässigkeit, Grenzabstände, Standsicherheit usw.) einhalten müssen. Auskünfte hierüber sowie über weitere genehmigungsfreie Baumaßnahmen erteilen Ihnen gerne die Bauaufsichtsbehörden. Ist auf dem Baugrundstück oder in der Umgebung ein Baudenkmal vorhanden, muss zudem das Denkmalrecht beachtet werden. Ludgerkriche Hier eine kleine Auswahl der gängigsten Baumaßnahmen: • Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten (also z.B. Garagen) mit nicht mehr als 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt, im Außenbereich bis 20 Kubikmeter. • Gewächshäuser bis 30 Kubikmeter, im Außenbereich bis 15 Kubikmeter • Gebäude bis 70 Quadratmeter Grundfläche und vier Meter Höhe, die einem landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichem Betrieb dienen und nur zum vorübergehenden Schutz von Tieren oder zur Unterbringung von Ernteerzeugnissen bestimmt sind und keine Feuerstätten haben • Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,80 Metern • Wasserbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt • Werbeanlagen bis zu einem Quadratmeter Ansichtsfläche • Dächer von vorhandenen Wohngebäuden einschließlich der Dachkonstruktion ohne Änderung der bisherigen äußeren Abmessungen. 37 14. Die verschiedenen Verfahren der NBauO Verfahren Reguläres Baugenehmigungsverfahren Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Mitteilunsverfahren Genehmigungsfreie Baumaßnahmen Rechtsgrundlage §§ 68, 75 NBauO § 75 a NBauO § 69 a NBauO § 69 NBauO Geltungsbereich alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben Wohngebäude außer Hochhäusern, eingeschossige Gebäude bis 200 m2 Grundfläche, bestimmte landwirtschaftliche Betriebe Wohngebäude geringer Höhe, Garagen und Nebenanlagen für diese Wohngebäude Diverse im Anhang zu NBauO aufgeführte Einzelvorhaben, z.B. Nebengebäude bis 40 m3 (im Außenbereich bis 20 m3) Einfriedungen bis 1,80 m Höhe und fast alle Abbrüche Wichtige Voraussetzungen Vollständige Bauvorlagen sind vom Entwurfsverfasser über die Gemeinde einzureichen Erklärung des Entwurfsverfassers, dass die Voraussetzungen vorliegen und die Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen Bebauungsplan entfällt mit Wohngebietsfestsetzung; Erklärung des Entwurfsverfassers und des Sachverständigen Prüfumfang Vollständige Prüfung aller Vorschriften des öffentlichen Baurechts Nur Prüfung des Bauplanungsrechts, der Abstände und der notwenigen Einstellplätze, Fachprüfung im Einzelfall Ausschließlich entfällt Prüfung der formellen Voraussetzungen, Gemeinde erteilt Bestätigung für Baubeginn Verantwortlichkeit Stadt Norden 38 Stadt Norden gemäß Entwurfsverfasser Prüfumfang, darüber hinaus der Entwurfsverfasser Der Bauherr insoweit, dass die materiellen Baurechtsvorschriften einzuhalten sind 15. Die Zukunft des Wohnens Die Zukunft des Wohnens In Norden sind rund 30 Prozent der Einwohner über 60 Jahre alt. Grund genug, um sich über die Zukunft des Wohnens Gedanken zu machen. In Politik und Gesellschaft wird dieses Phänomen unter den Schlagworten „demographischer Wandel“ und „sozialer Veränderung“ heiß diskutiert. Eins ist klar: Deutschland wird älter. Lag vor 150 Jahren die Lebenserwartung eines Menschen noch bei unter 40 Jahren, werden heute geborene Mädchen durchschnittlich 80, Jungen 75 Jahre alt. So bekommen die Themen flexibles Wohnen und Wohnen im Alter eine ganz neue Bedeutung. Norden hat hier vieles zu bieten. Einerseits Baugebiete, die besonders für Familien interessant sind und andererseits Gebäude in interessanten Wohnlagen mit hervorragender Infrastruktur. So entscheiden sich immer mehr Menschen, ihren Ruhestand in Norden zu verbringen. Es ist ganz natürlich, dass die Wohnung mit zunehmendem Alter aus verschiedenen Gründen eine wachsende Bedeutung für die eigene Lebensqualität bekommt. In den letzten Jahren ist der Trend zum selbstbestimmten Wohnen in den eigenen vier Wänden immer deutlicher geworden. Schließlich verbringen Sie gerade im Alter mehr Zeit zuhause, da Ihnen zum einen durch den Wegfall geregelter Arbeitszeiten mehr Freizeit zur Verfügung steht, zum anderen aber auch aufgrund von gesundheitlichen Problemen, die den Weg nach draußen und zurück erschweren. Zudem ist die eigene Wohnung noch in einer ganz anderen Hinsicht zentral: Durch eine barrierefreie Ausgestaltung der Innenräume ist sie der Schlüssel zu einer aktiven Teilnahme am Leben und dem Erhalt der eigenen Selbstständigkeit bis ins hohe Alter. Zudem haben sich in den letzten Jahren ganz verschiedene Strategien entwickelt, trotz körperlicher Einschränkungen am gesellschaftlichen Leben teilzunehmen. Dabei kann zum einen modernste Technik eine Hilfe sein – aber auch die verschiedensten Lebensgemeinschaften bieten gegenseitige Unterstützung und ein sicheres Wohnumfeld. Barrierefreies Wohnen durch vorausschauende Planung und Wohnraumanpassung Auch wenn sich heutzutage dank einer gesunden Ernährung und ausreichend Bewegung viele Menschen bis ins hohe Alter einer exzellenten Gesundheit erfreuen, gehen mit dem natürlichen Alterungsprozess zumeist auch einige gesundheitliche Veränderungen einher. Somit kann sich durch eine Beeinträchtigung des Körpers das gewohnte Umfeld in einen Hindernisparcours verwandeln, in dem die Treppe zu lang und ohne Halterung nicht zu bezwingen ist, Armaturen sowie Lichtschalter unerreichbar entfernt sind und Stufen oder Kanten sich in Stolperfallen verwandeln. Durch eine barrierefreie Ausgestaltung der Wohnräume kann vielen dieser natürlichen Schwächen jedoch Rechnung getragen werden. Dieses Thema spielt nicht nur im Alter eine wichtige Rolle, sondern auch für Familien. Denn viele der Maßnahmen, die Barrierefreiheit garantieren, kommen auch Kindern zu Gute. Höhenverstellbare Waschbecken sorgen 39 Das Dicke Plus für Ihre Sicherheit: Die Gothaer Wohngebäudeversicherung zum Beispiel dafür, dass Kleinkinder beim Zähneputzen nicht auf den Zehenspitzen balancieren müssen. Und ebenerdige Zugänge machen das Haus auch für Kinderwägen viel leichter befahrbar. steht im Zweifelsfall dem Umzug eines Kindes vom ersten in den zweiten Stock nichts im Weg. Außerdem spielt für junge Familien beim Thema Wohnen vor allem eines eine große Rolle: Flexibilität. Denn Kinder wachsen schließlich und dadurch ändern sich auch die Ansprüche, die sie an ihr Wohnumfeld stellen. So benötigen Kleinkinder zum Beispiel die ständige Aufsicht ihrer Eltern, wohingegen Teenager eine Möglichkeit brauchen, sich zurückzuziehen. Bei einer barrierefreien Ausgestaltung wird dafür gesorgt, dass die alltäglichen Wege begehbar bzw. befahrbar sind und all die Dinge des täglichen Lebens erreichbar sind. Das geschieht beispielsweise durch eine bessere Ausleuchtung von möglichen Stolperfallen oder die sinnvolle Anbringung von Handläufen zur Verringerung unnötiger Balanceakte. Es lohnt sich daher, sich bereits bei der Planung ein Höchstmaß an Flexibilität zu erhalten, indem zum Beispiel nicht alle Räume fest verplant werden. Dann Auch zu viel Mobiliar oder zu wenig Platz vor Waschtischen oder in der Küche können einschränken. Türschwellen und Treppen sind weitere Hin- Barrierefreiheit – was heißt das eigentlich? Jetzt bei Ihrer Geschäftsstelle Jörn Janssen. Mühlenloog 9 · 26529 Marienhafe Telefon 04934 1200 www.janssen.gothaer.de Wir b eraten Sie g ern e! Sichert Sie auch bei mutwilliger Beschädigung ab Schützt Sie zusätzlich bei grober Fahrlässigkeit Bezahlt die Beseitigung umgestürzter Bäume nach Stürmen GEBÄUDETECHNIK Meinhard Fluß • Heizung • Sanitär • Materialverkauf • Wärmepumpen • Solar-Anlagen • Bauklempnerei • Kundendienst Wärmepumpen für Sole, Wasser und Luft Ausführung sämtlicher Heizungs- und Sanitärarbeiten Zertifizierter Wärmepumpen Partner 26524 Berumbur · Achterum 5 · Telefon 04936 2077 · Fax 04936 698370 40 dernisse des Alltags, die ebenfalls relativ einfach behoben werden können, zum Beispiel durch die Anbringung von Rampen und Treppenliften. Somit machen sich Maßnahmen zur Barrierefreiheit nicht nur für ältere Menschen bezahlt – sie ersparen jungen Familien auch Probleme mit dem Kinderwagen und machen den Wohnraum an das Wachstum eines Kindes anpassbar. Vor allem das Bad möchten die Menschen jeden Alters am liebsten ohne fremde Unterstützung nutzen können. Eine innovative Gestaltung des Sanitärbereichs, die einen barrierefreien Zugang ermöglicht, verhilft körperlich eingeschränkten Menschen, die eventuell auf einen Rollstuhl angewiesen sind oder eine geringe Körpergröße haben, zu einer unkomplizierten Nutzung. Dabei helfen können zum Beispiel ebenerdige Duschen, ein höhenverstellbares Waschbecken und ein Badewannenlift. Auch beim Zugang zur Wohnung spielt Barrierefreiheit eine wichtige Rolle. Wie im Wohnbereich selbst können bei Stufen im Eingangsbereich Rampen schnell Abhilfe schaffen. Einige gesetzliche Rahmenbedingungen und Regeln sowie die DIN-Normen 18024 und 18025 bzw. 18040 liefern Richtlinien zu den allgemeinen Aspekten der Architektur wie beispielsweise Bewegungsflächen, Zugängen oder dem Boden und den Merkmalen einzelner Aspekte wie Toilette, Waschbecken und Griffe. Deutlich muss jedoch gesagt werden, dass es keine allgemeingültigen Vorschriften geben kann, denn die Bedürfnisse der einzelnen Menschen sind sehr unterschiedlich und müssen individuell gelöst werden. Dabei sind sicherlich Kompromisse mit den Vorgaben einzugehen, weil hier gilt: Der Mensch ist der Maßstab für Planung und Bau. Beratung ist alles Sie möchten an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus bauliche Veränderungen vornehmen, sind sich aber nicht sicher, welche Maßnahmen für Sie infrage kommen oder wie Sie Ihr Vorhaben finanzieren sollen? Bei allen Fragen rund um das Thema „Wohnen im Alter“ helfen Ihnen die Architekten in Norden und dem Umland. Achtung! Vorab nach den Beratungskosten fragen. Auch im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche Webseiten, die sich mit dem Thema barrierefreies Wohnen auseinandersetzen. Eine erste kostenfreie und unverbindliche Online-Beratung bietet zum Beispiel der Internetauftritt des Vereins „Barrierefrei leben e. V.“ unter www.online-wohn-beratung.de. Auf der Internetseite der Stadt Norden www.norden. de finden Sie unter „Lebenslagen“ den Punkt „Älter 41 werden“. Hier werden diverse Punkte zur Gesundheit und Pflege , MehrGenerationenhaus, Rentenberatung, Seniorenwegweiser, und Senioren in Niedersachsen mit vielen Informationen angeboten. Barrierefreie Stadt In den vergangenen Jahren wurden die Rechte von behinderten Menschen zur selbstständigen Teilnahme am gesellschaftlichen Leben durch eine Reihe von Gesetzen, Normen und Standards gestärkt. Viele Errungenschaften kommen nicht nur ihnen, sondern auch älteren Menschen zu Gute, denen zum Beispiel stufenlose Zugänge zu öffentlichen Gebäuden und Aufzüge an Bahnhöfen die selbständige Lebensführung ebenfalls erleichtern. Moderne Technik für mehr Komfort und Sicherheit Viele Senioren wollen sich noch immer lieber nicht mit komplexen technischen Entwicklungen auseinandersetzen. Doch eine wachsende Zahl älterer Menschen hat bereits erkannt, wie hilfreich moderne Technologien gerade bei einer selbstständigen Lebensführung sein können. Schon Kleinigkeiten wie elektrische Rollladen können im Alltag viele Mühen ersparen. Und auch bei der barrierefreien Ausgestaltung der Wohnräume findet neue Technik immer häufiger Anwendung. Ein beliebtes Beispiel hierfür ist der Treppenlift, der auch für gehbehinderte Menschen alle Stockwerke eines Hauses wieder leicht erreichbar macht. Ein weiteres Beispiel sind die mittlerweile recht verbreiteten Notrufsysteme. Dabei tragen Sie einen kleinen Funksender bei sich, der mit einer Notrufzentrale verbunden ist. Wenn Sie den Knopf drücken, ruft die Zentrale bei Ihnen zuhause an und meldet sich über einen speziellen Lautsprecher, der ebenfalls zum System gehört. Falls dabei keine Antwort gegeben wird, benachrichtigt die Notrufzentrale den Rettungsdienst oder einen Angehörigen, den Sie vorher festgelegt haben. Auf dem allerneuesten Stand der Technik sind die sogenannten SmartHouses, also intelligente Häuser. In diesen Häusern sind einzelne technische Komponenten vernetzt und können praktisch miteinander „kommunizieren“. So können sie mit nur einer Programmierung an die Bedürfnisse einzelner Personen angepasst werden, beispielsweise für Rollstuhlfahrer, die von elektrischen Türöffnern profitieren. Zudem lassen sich zum Beispiel Kaffeemaschinen oder Toaster so programmieren, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt automatisch in Betrieb gehen und somit am Morgen zum Beispiel schon das Frühstück fertig ist. 42 16. Energetische und barrierefreie Modernisierung für mehr Wohnqualität im Alter Viele ältere Gebäude aus den letzten Jahrzehnten sind heute energetisch nicht mehr auf dem aktuellen Stand. Dies führt zu einem wesentlich höheren Energieverbrauch und dadurch auch zu stetig steigenden Nebenkosten. Aus diesem Grunde entscheiden sich immer mehr Eigentümer zu einer umfassenden energetischen Gebäudesanierung. Nach dem Motto „Wenn wir schon gerade dabei sind“, verbinden viele diese Baumaßnahmen direkt mit einer barrierefreien Wohnraumanpassung. Denn breitere Türen, schwellenlose Böden und modernisierte Bäder mit ebenerdiger Dusche erleichtern das Leben im Alter um ein Vielfaches. Dies gilt für in die Jahre gekommene Einund Mehrfamilienhäuser genauso wie für Pflegeeinrichtungen. Dass sich der finanzielle Aufwand lohnt, zeigt sich nicht nur an der Nebenkostenabrechnung, sondern auch an der neuen Wohnqualität mit Wohlfühlcharakter. Beispiel: Altenwohnzentrum der AWO in Norden Ein Beispiel für eine solche barrierefreie und energetische Gebäudesanierung ist das 1966 errichtete AWO Altenwohnzentrum Norden, das 2011/2012 komplett modernisiert, um einen dreigeschossigen Neubau ergänzt sowie atmosphärisch an die heutigen Bedürfnisse von Senioren angepasst wird. Es werden umfangreiche Renovierungs-, Sanierungsund Umbauarbeiten vorgenommen. Zugunsten einer höheren Wohnqualität werden künftig mehr Einzelzimmer mit eigenem behindertengerechten Duschbad angeboten und großzügige Aufenthaltsbereiche mit integrierten Wohngruppen- küchen auf jeder Etage entstehen. Nach erfolgter Erweiterung und Sanierung des Altenwohnzentrums finden dann insgesamt 196 Bewohner in 134 Einzelzimmern und 31 Doppelzimmern im Alter ein sicheres Zuhause. Die Sanierungsarbeiten umfassen natürlich auch die Erneuerung der Fenster, Türen, Bodenbeläge und Heizkörper, die Neugestaltung sämtlicher Wandund Deckenflächen und die Installation moderner Notrufanlagen in den Zimmern und Bädern. Aufgrund steigender Energiepreise wird das Altenwohnzentrum auch energetisch saniert. Die Maßnahmen umfassen unter anderem die hochwertige Dämmung des Daches, den Einbau einer Solaranlage für Brauchwassererwärmung und Heizungsunterstützung sowie die Montage von 3-fach-verglasten Energiesparfenstern. Weitere Beispiele für barrierefreie und energetische Gebäudesanierungen sind die 82 Altenwohnungen auf dem parkähnlichen Gelände der AWO in Norden, die etwa in den Jahren 1965 und 1974 errichtet wurden. Bei der Sanierung der Altenwohnungen wird besonders auf eine dauerhafte Senkung der Nebenkosten geachtet. Hierfür werden soweit erforderlich energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Außenfassaden und der Dächer sowie der Austausch der Fenster gegen Energiesparfenster durchgeführt. Des Weiteren werden die Wohnungen an heutige Bedürfnisse von Senioren angepasst und grundlegend modernisiert. Vorhandene Schwellen werden beseitigt und die Bäder werden unter anderem durch den Einbau ebenerdiger Duschen den Anforderungen an barrierefreies Wohnen gerecht. Soweit erforder43 lich werden die Innentüren verbreitert, die Elektrik erneuert, Malerarbeiten durchgeführt und rutschhemmende Bodenbeläge verlegt. Durch diese Maßnahmen wird zum einen barrierefreier Wohnraum geschaffen, zum anderen wird durch die Verwendung heller und freundlicher Farben die Wohnqualität verbessert und eine selbstständige Lebensführung im Alter ermöglicht. Die Altenwohnungen werden nach Sanierung zu zeitgemäßen Wohnraum mit einem eigenen Eingang sowie eigenem Außenbereich in Form von Terrassen, Loggien und Balkonen. Ein barrierefreier Zugang zu den Woh- nungen wird auch in den Obergeschossen durch einen zentral gelegenen Fahrstuhl ermöglicht. Somit sind die Altenwohnungen auch für mobilitätseingeschränkte Senioren bestens geeignet, um ein selbstständiges und selbstbestimmtes Leben zu führen. Ein günstiges Mietpreisniveau bleibt auch nach Sanierung der Altenwohnungen erhalten. Die Wohnungen liegen zentral im Ortskern von Norden und in direkter Nachbarschaft zum Altenwohnzentrum der AWO und bieten somit ein sicheres Wohnumfeld bis ins hohe Alter. In Norden gibt es eine Vielzahl von Einrichtungen für betreutes Wohnen, Altenwohnungen u. Ä. Auf der Internetseite www.norden.de/Lebenslagen/Älter werden Gesundheit und Pflege finden Sie die Adressen und Ansprechpartner dieser Einrichtungen. P rofi s v o r O r t Heizung Sanitär dienst Kunden Holger Ahrends Heizung- u. 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