GIEßEN - Comfort

GIEßEN // Investoren schauen vermehrt nach Gießen
13. Februar 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
76.680
Bevölkerungsentwicklung:
+0,8 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
44.289
Arbeitslosenquote:
6,9 %
Kaufkraftkennziffer:
89,5
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
197,7
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
Die Universitätsstadt Gießen ist das administrative Zentrum
Mittelhessens mit Sitz vieler Behörden. Das in der Mitte
Hessens gelegene Oberzentrun der Region ist ein bedeutender
Verkehrsknotenpunkt mit guter Erreichbarkeit der Ballungsräume Rhein-Ruhr bzw. Rhein-Main. Der traditionsreiche
Wissenschaftsstandort weist die höchste studentische Dichte in
Deutschland auf und dieser Sektor ist demzufolge ein bestimmender Wirtschaftsfaktor der Stadt. Die enge Vernetzung von
Wirtschaft und Wissenschaft ist für die Stadt programmatisch.
Darüber hinaus sind neben traditionellen Industrieunternehmen
die Sektoren Biotechnologie, Medizin- und Umwelttechnik im
Aufwind. Der Einzelhandel ist ebenfalls ein starker Wirtschaftszweig.
Wie so viele im Krieg zerstörte Städte profitierte Gießen in
seinem Stadtbild nicht vom Wiederaufbau. Ein Wahrzeichen
Gießens ist die wuchtige Fußgängerüberführung am Selterstor.
An der Kreuzung der Fußgängerzone Seltersweg überspannt
eine große Betonplatte den vierspurigen Anlagenring und damit
den gesamten Kreuzungsbereich. Die Zugänge sind über Rolltreppen und Aufzüge organisiert, die auf die Plattform führen.
Aufgrund der drei großen, achteckigen Öffnungen in der Betonplatte erhielt das Bauwerk im Volksmund den Namen
„Elefantenklo“.
100
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
90
80
Mit einem Einzugsgebiet von rund 479.000 Einwohnern und
einer Zentralitätsziffer von 197,7 genießt Gießens Innenstadt
eine hohe überörtliche Ausstrahlung auf das Umland. Allerdings
bekam
diese
zunehmenden
Druck
von peripheren
Geschäftszentren innerhalb und außerhalb der Stadt. Durch die
von
Stadtplanern
und
Hauseigentümern
erfolgreich
modernisierte Fußgängerzone ist die Innenstadt seit 2011
deutlich attraktiver, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank
Kaiser.
70
60
50
40
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
2013
Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Gießener
City knapp 340 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der
Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit knapp 48
Prozent überdurchschnittlich hoch aus.
Einzugsgebiet
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2013 in %
Giessen
Ø 50Tsd. ≤ 100 Tsd. Einwohner*
250,0
200,0
197,7
150,0
119,0
100,0
89,5
100,3
50,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Modezentralität 2012 in %
Innenstadtanteil 2012 in %
Giessen
Zentralität
Ø 50 Tsd. ≤ 100 Tsd. Einwohner*
450
400
350
Verkaufsflächenanteil
381,5
300
250
243,7
200
150
100
Umsatzanteil
50
0
Giessen
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Ø 50Tsd. ≤ 100Tsd.
Einwohner*
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Seltersweg





Toplage der Stadt
Stärkstes Teilstück befindet sich zwischen den Straßen Kinogasse und Kaplansgasse
Im Vergleich zu anderen Städten unter 100.000 Einwohner herausragende Frequenz
Neue Mieter: Mango, E-Plus, Back-Factory, Tamaris
Aktueller Mietpreis liegt bei 89 EUR/m²
Fußgängerzone Seltersweg
Kreuzplatz


Verlängerung der Fußgängerzone Seltersweg Richtung „Galerie Neustädter Tor“
Profitiert durch eine leichte Lageverschiebung aufgrund der Flächenknappheit
Gießen, eine heimliche Großstadt?
Auch wenn man bezüglich der Einwohnerzahl noch weit von den 100.000 entfernt ist, so hat man unter
Berücksichtigung der Berufspendlerbilanz bereits heute schon eine Tagesbevölkerung von 120.000
vorzuweisen. Tendenz steigend.
Überzeugend ist ebenfalls seit Jahren die Zentralitätskennziffer, die laut GfK Geomarketing bei 197,7 liegt
und eindrucksvoll die Bedeutung Gießens für das Umland dokumentiert. Das städtische Leben wird
geprägt durch die über 34.000 Studierenden, die an zwei Hochschulen immatrikuliert sind und Gießen zu
einer der bedeutendsten Studentenstädte Deutschlands macht.
Es gibt also genügend Gründe für die Einzelhändler und Investoren, den Standort Gießen bei Ihren
Überlegungen im Fokus zu haben.
„Dies spüren wir auch in unseren Geschäftsbereichen Vermietung und Investment“, weiß Frank Kaiser,
COMFORT-Geschäftsführer, zu berichten. Gute Flächen in der 1A-Lage Seltersweg sind sehr begehrt,
jedoch erfüllen eine Vielzahl der Häuser und Ladenlokale nicht die optimalen Voraussetzungen und lassen
sich somit nicht zu Top-Konditionen vermieten. Grundsätzlich können wir in Gießen aber von einem
konstanten Markt sprechen, der eine geringe Fluktuation zur Folge hat und der Bevölkerung ein breites
Angebot präsentiert. Mode ist hierbei stark dominierend, was auch durch die Modezentralität von 381,5%
belegt wird. Der bundesweite Durchschnitt in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern liegt bei 243,7%.
Galerie Neustädter Tor
INVESTMENT
Die Nachfragesituation im Investment ist groß, jedoch zweigeteilt. Wie auch in vielen anderen Standorten mit
einer Einwohnerzahl unter 100.000 liegt der Schwerpunkt im Bereich der Privatinvestoren bzw. regional
orientierten Anlegern. Ursache hierfür ist in den meisten Fällen die überregional eher eingeschränkte
Bedeutung der Stadt und die Kleinteiligkeit der Immobilien, die damit einhergehend selten einen Wert von 8
Millionen Euro überschreiten.
Gibt es in einer Stadt, so wie in Gießen, aber Geschäftshäuser mit einem Wert im zweistelligen
Volumenbereich, dann ist die Nachfrage der institutionellen Anleger überdurchschnittlich hoch und die
erzielbaren Preise teils im Bereich der 18- oder 19-fachen Jahresnettomiete. „Leider können wir die
Wünsche unserer Auftraggeber und Anleger bisher nicht in vollem Umfange erfüllen, weil sich die
Eigentümer trotz hoher Kaufpreise nicht von ihren Liegenschaften trennen wollen“, berichtet Frank Kaiser.
Bei kleineren Liegenschaften in der Gießener Innenstadt werden Preise zwischen der 16- und 18-fachen
Jahresnettomiete erzielt, wobei auch hier die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Außer der Entwicklung der ehemaligen Kaufhof-Immobilie zum Geschäftshaus mit dem Ankermieter C&A
sind keine weiteren größeren Veränderungen im Bereich der Fußgängerzonen geplant. Abzuwarten bleibt
weiterhin, ob das Shoppingcenter „Galerie Neustädter Tor“ sich nach diversen Problemen in der
Vergangenheit richtig am Markt etabliert. Damit einhergehend bleibt unklar, ob sich aus Einzelhandelssicht
die bislang schwach besetzten Verbindungsachsen dann positiv entwickeln bzw. stärker frequentiert werden.
Grundsätzlich bleibt Gießen ein stabiler Einzelhandelsstandort mit stetig wachsender Nachfrage auf
Investorenseite, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
89
80 - 120 m²
44
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Frank Kaiser
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: dü[email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540063 40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
* Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK
Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.