Gemeinnütziger Wohnungsbau

Transcrição

Energie
Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau | Ausgabe 3 | Oktober 2013
Genossenschaften
sorgen für frischen Wind!
100 neue Wohnungen ohne Parkplätze
Mit Fernwärme ein «Sorglos-Paket»
Pro und kontra Baurecht
Zürcher Gemeinden sehen Potenzial
Seite 4
Seite 4
Seite 6
Seite 14
Seite 18
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Intern_Editorial
Windräder – in unsere Quartiere!
dem Bau von 100 Wohnungen, einer eindrücklichen Fotovoltaik-Anlage und mit nur 10 Parkplätzen (Seite 4)! Ganz anders die Wohnbaugenossenschaft Langnau, die sich auf Fernwärme
eingelassen hat (Seite 6).
Wir haben uns für dieses Titelbild entschieden,
weil das Windrad einfach zum Herbst gehört.
So wie Drachen, Winzer, Chilbi, Marroni. Sie
sind sympathisch, diese Windräder. Seit Generationen faszinieren sie Kinder und auf manchem
Balkon, in vielen Gärten steckt ein Windrad – als
Zeichen der Lebensfreude.
Die Pionierrollen im Energiebereich sind ein
weiteres Argument, dass Städte und Gemeinden
im Interesse ihres gesunden Wohnungsmixes
den gemeinnützigen Wohnungsbau (wieder-)
entdecken. Das zeigte sich einmal mehr an der
Tagung, die WOHNEN SCHWEIZ für die Gemeinden des Kantons Zürich organisiert hat
(Seite 18) und an der Tagung des Städteverbandes
(Seite 12). Immer mehr Gemeinden und Kantone
erkennen das Potenzial des gemeinnützigen
Wohnungsbaus für bezahlbaren Wohnraum für
Jüngere, für Ältere, für Familien – damit
es in Dörfern, Quartieren und Städten weiterhin
Kinder hat, und somit auch Windräder!
Mittlerweile gibt es in der Schweiz immer mehr
grosse Windräder. Kleine und grosse Windräder
funktionieren gleich. Sie machen sich einfach
das zunutze, was die Natur gratis schenkt.
Die kleinen Windräder erfreuen die Herzen, die
grossen Windräder produzieren Energie und
leisten einen Beitrag zur Energiewende.
Die Energiewende! Sie ist – allen Pessimisten
zum Trotz – machbar. Aber nur, wenn viele Kreise
viele Ideen in viele Projekte umsetzen. Dafür
braucht es auch die Wohnbaugenossenschaften.
Und die sorgen energetisch immer wieder für
neuen Wind. Wir stellen zwei beeindruckende
Ansätze vor. Das Beispiel Ostermundigen mit
Kurt Bischof
Redaktionsleiter Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Inhalt
Impressum
Energie: Autofrei-Siedlung Ostermundigen 4
Magazin für den
gemeinnützigen Wohnungsbau
Herausgeber
Adressänderungen/Inserate
Verlagsgenossenschaft
Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Obergrundstrasse 70, 6003 Luzern
Telefon 041 310 00 50
Fax 041 310 00 88
[email protected]
Redaktion
Kurt Bischof, bischof | meier und co.
Postfach 141, 6281 Hochdorf
Telefon 041 914 70 10, Fax 041 914 70 11
[email protected]
Produktion
Brunner AG, Druck und Medien, Kriens
Ausgabe 3 | 2013
Energie: Fernwärme als gute Option
6
Ratgeber Recht: Frieden im Treppenhaus 11
Erscheinungsweise
Wohnpolitik: Städte brauchen Lösungen 12
4 Mal jährlich
Auflage 15 000 Exemplare
Jahrgang 3 (Nachfolgeorgan von
«Wohnen-und-Bauen» sowie «Freies Wohnen»)
Debatte: Pro und Kontra Baurecht
14
Markt: Bauen mit Begeisterung
17
Nächste Ausgabe 4/2013
Wohnen im Alter: Beispiel Neuenkirch
Schwerpunktthema: Eigentum
Erscheinungstermin: 10. Dezember 2013
Redaktionsschluss: 12. November 2013
Inserateschluss: 19. November 2013
Wohnen im Alter: Start in Ehrendingen
24
WOHNEN SCHWEIZ: Neuer Mitarbeiter
26
WOHNEN SCHWEIZ: Neu im Vorstand
27
Titelbild
Genossenschaften: Es wird gebaut
29
Das Windrad als Symbol für den Herbst, für Lebensfreude und für die Kraft natürlicher Energiequellen.
Bild photos.com
News: Referenzzins und Gemeinnützige
31
Gemeinden: Genossenschaft als Partner 18
22
2|3
Energie_Oberfeld Ostermundigen
Energetisch mutig: 100 Wohnungen mit
nur 10 Parkplätzen in Ostermundigen im Bau
50 Millionen investiert die Baugenossenschaft Oberfeld Ostermundigen BE in den Bau eines «kleinen
Quartiers» – eines energetischen Leuchtturms: Die Fotovoltaik-Anlage produziert mehr Energie, als für
Heizung und Warmwasser nötig ist, und die Bewohner werden fast ganz auf ein eigenes Auto verzichten.
Genossenschaftspräsident und Geschäftsführer Christian Zeyer (Bild) steht auf der
10 000 Quadratmeter grossen Baustelle im
Oberfeld Ostermundigen. Vor ihm drei Mehrfamilienhäuser in ganz unterschiedlichen
Bauphasen. Rechts ein länglicher, leicht verwinkelter Bau mit vier Geschossen. Hier sind
Mitte August die ersten Bewohner eingezogen, auch wenn die Holzverschalung noch
nicht überall fertiggestellt ist und die Gartenbauer vor der Haustüre noch kräftig mit Umgebungsarbeiten beschäftigt sind.
gibt es eine grosse Velo-Einstellhalle und
Mobility-Fahrzeuge in umittelbarer Nähe –
kombinierte Mobilität lautet das Motto. Nachhaltig bedeutet, dass die Überbauung in
Holzarchitektur, nach Minergie-P-Standard
und mit innovativer Energieversorgung erstellt wird.
«
Das 50-Millionen-Projekt im
Oberfeld ist eindrücklich.
»
Sonne gibt genug Wärme und Strom
Gestaffelter Bezug über zwei Jahre
In der Mitte der Parzelle ein grosses, U-förmiges Gebäude mit öffentlichen Laubengängen auf der Innenseite und privaten Wohnungsbalkonen auf der Aussenseite. Hier
richtet das Holzbauunternehmen derzeit die
Holzelemente in Hybridbauweise auf (HolzBeton-Stahl-Konstruktion). Nächstes Jahr
ist dieser zweite Bau bezugsbereit. Vom letzten Mehrfamilienhaus schliesslich – wie das
erste ein länglicher, vierstöckiger Bau – ragen erst die betonierten Treppenhäuser in
den Himmel. Die Fertigstellung dieses dritten Holzbaus ist auf 2015 geplant.
Velo- statt Auto-Einstellhalle
Das 50-Millionen-Projekt im Oberfeld ist eindrücklich. Einerseits aufgrund seiner Grösse,
andererseits aufgrund des speziellen Bauund Wohnkonzepts. Die Genossenschaft hat
sich zum Ziel gesetzt, eine autofreie und
nachhaltige Siedlung zu erstellen. Autofrei
heisst, dass sämtliche Bewohner der 100 Eigentums- und Mietwohnungen ohne eigenes
Auto in die Siedlung einziehen. Stattdessen
Durch die optimale Dämmung, die Nutzung
der passiven Solarenergie und die individuell
regulierbaren Komfortlüftungen haben die
Wohnungen ohnehin einen tiefen Energieverbrauch. Die Sonne liefert die restliche Energie für die Fussbodenheizung und das Warmwasser. Auf der Dachfläche werden 1000
Quadratmeter Hybridkollektoren verlegt.
Diese produzieren auf der Vorderseite Strom,
auf der Rückseite nehmen die Kühlschlangen
die Abwärme der Sonnenzellen auf. Im Sommerhalbjahr wird diese Abwärme über 40
Erdsonden in den Boden geleitet und dort
zwischengespeichert. Im Winterhalbjahr
kann die Energie wiederum über die Erdson-
den entnommen und den Wärmepumpen zugeführt werden. So regeneriert sich der Erdspeicher periodisch selber.
Contracting sorgt für Sicherheit
Der Ertrag der Fotovoltaik-Anlage beträgt
rund 190 000 kWh und ist damit höher als der
Jahresbedarf für Heizung und Warmwasser.
Rund 30 Normhaushalte können zusätzlich
Ökostrom vom eigenen Dach beziehen. Die
gesamte Energieversorgung aus dieser Pionieranlage wird im Contracting von Energie
Wasser Bern ewb sichergestellt. Die Vorteile
für die Genossenschaft: ewb übernimmt die
Erstinvestition von rund zwei Millionen Franken und garantiert die Versorgungssicherheit.
Stolz auf den Durchhaltewillen
Ist Genossenschaftspräsident Christian Zeyer stolz, wenn er sieht, wie das Oberfeld Tag
für Tag wächst und mit Leben gefüllt wird?
«Schon stolz, aber auch etwas müde», sagt
er. Nicht erstaunlich, denn von der Idee bis
zum Einzug der ersten Bewohner sind Jahre
vergangen. Seit 2005 ist Christian Zeyer ins
Projekt involviert, 2007 wurde die Wohnbaugenossenschaft Oberfeld gegründet. In den
letzten Jahren hat der selbstständige Ener-
Grösse und Preise
Energie und Zertifizierung
Die drei viergeschossigen Gebäude (siehe auch
Plan) in der Siedlung Oberfeld Ostermundigen
beinhalten folgenden Wohnungsmix:
22 × 5 ½ Zimmer, 16 × 4 ½ Zimmer, 31 × 3 oder
3 ½ Zimmer, 29 × 2 oder 2 ½ Zimmer und
3 × 1 Zimmer. Die günstigste 2-Zimmer-Mietwohnung ist für 995 Franken exklusive Nebenkosten zu haben. Eine 4½-Zimmer-Wohnung
kostet zwischen 2200 und 2500 Franken. 2-Zimmer-Eigentumswohnungen werden ab 297 000
Franken verkauft, 4 ½-Zimmer-Eigentumswohnungen ab 622 000 Franken und die teuerste
5 ½-Zi-Eigentumswohnung kostet 896 000 Franken.
boa
Weitere Infos: www.wohnen-im-oberfeld.ch
Planer der Siedlung Oberfeld ist eine ARGE mit
der Halle 58 Architekten GmbH Bern und den
Planwerkstatt Architekten Bern.
Die ganze Überbauung wird in Holzbauweise ausgeführt und Minergie-P-zertifiziert. Da die Materialien nach ökologischen Prinzipien ausgewählt
werden, entspricht sie dem Zusatz «eco». Die
Genossenschaft verzichtet jedoch aus Kostengründen auf die «eco»-Zertifizierung. Die Siedlung ist auf ein autofreies Leben ausgerichtet. Es
gibt nur zehn Autoparkplätze, dafür gute Infrastrukturen für Fahrräder (gedeckte Einstellhalle). Zudem entstehen mehrere Gemeinschaftsräume, die von den Bewohnerinnen und
Bewohnern mitbenutzt werden können.
boa
Die ersten zwölf Wohnungen von Haus C sind im August bezogen worden. Zwei weitere Mehrfamilienhäuser sind noch im Bau.
Bild boa
gie- und Umweltfachmann bis zu 50 Prozent
seiner Arbeitszeit in dieses Projekt investiert.
Mit dem Einzug der ersten Bewohner geht
die Belastung etwas zurück, doch noch immer steht die WBG Oberfeld mitten in der Realisierungsphase. «Permanent dranbleiben,
nicht aufgeben und wenn man hinfällt wieder
aufstehen», das bezeichnet der Genossenschaftspräsident als grösste Herausforderung des Grossprojekts.
Astrid Bossert Meier
Miete und Eigentum
Die Siedlung Oberfeld besteht aus Eigentumsund Mietwohnungen. 4 ½- und 5-Zimmer-Wohnungen sind für Familien reserviert. Paare oder
Alleinstehende sollen maximal eine 3-ZimmerWohnung beziehen. Alle Bewohnenden sind Genossenschafter und zeichnen mindestens vier
Anteilscheine à 1000 Franken. Eigentümer und
Mieter beteiligen sich mit einem Darlehen (Mieter 10 % der Erstellungskosten, Eigentümer
30 % des Kaufpreises). Ein Beispiel: Mieter einer
2½-Zimmer-Wohnung gewähren der Genossenschaft ein Darlehen von 30 000 Franken. Dieses
wird mit rund 3 % verzinst. Der Zinssatz erhöht
sich mit steigendem Zinsniveau. Die Genossenschaft zählt aktuell 300 Mitglieder.
boa
Ausgabe 3 | 2013
4|5
Energie_Fernwärme
Sorglos in die Heizsaison dank Fernwärme:
Eine Option auch für Baugenossenschaften
Wer den Schritt wagt, will meist nicht mehr zurück: Der Anschluss an ein Fernwärmenetz bringt
Wohnbaugenossenschaften Komfort und Versorgungssicherheit. Allerdings: Damit ein Projekt
realisierbar ist, braucht es auch Grossabnehmer.
Seit bald 20 Jahren sind sämtliche 72 Mietwohnungen der Wohnbaugenossenschaft
Langnau im luzernischen Wiggertal an eine
Fernheizung angeschlossen. 1993 realisierte
sie im letzten Teil der Überbauung Chäppelimatte ihr achtes Mehrfamilienhaus. Dafür
wurden auch alternative Heizsysteme abgeklärt. Genau zu diesem Zeitpunkt prüfte die
im Dorf ansässige Firma Planzer Holz AG die
Realisierung einer Holzschnitzelheizung. Der
Vorstand der Wohnbaugenossenschaft packte die Chance und beschloss, sämtliche acht
Liegenschaften an die neue Fernheizung anzuschliessen. Der Wärmeverbund umfasst
ausserdem die ganze Schulanlage, die Kirche
mit Pfarrhaus und etliche weitere private
Ein- und Mehrfamilienhäuser.
Vertrag um 20 weitere Jahre verlängert
Soeben ist bei der Wohnbaugenossenschaft
Langnau der erste, 20-jährige Wärmelieferungsvertrag mit der Planzer Holz AG ausgelaufen. Nun wurde er um 20 weitere Jahre erneuert. Edi Bossert, Vorstandsmitglied und
«
Praktisch und ökologisch
Die Wohnbaugenossenschaft Langnau ist mit diesem
Heizsystem sehr zufrieden.
»
zuständig für Unterhalt/Vermietung, hat sich
für die Vertragserneuerung eingesetzt, denn
die Wohnbaugenossenschaft Langnau ist mit
diesem Heizsystem sehr zufrieden und der
Betrieb hat sich während der letzten zwei
Die Fernwärme sorgt dafür, dass Familien genug Wärme haben und glücklich leben können.
Jahrzehnte bewährt. Im Rahmen der Erneuerung des Wärmelieferungsvertrages wurden
jedoch «eingehende Verhandlungen geführt»,
damit den Bedürfnissen der Genossenschaft
Rechnung getragen werden kann.
Als grösste Vorteile des Wärmeverbundes erachtet Edi Bossert die ökologische Energieerzeugung sowie die völlige Unabhängigkeit
von Öl- oder Gasimporten aus dem Ausland.
«Ausserdem müssen wir keine eigenen Heizanlagen betreiben und unterhalten.» Die
Mieterschaft habe vor allem nach dem Umstieg von Heizöl zu Fernwärme die bessere
Luftqualität im Wohnquartier im positiven
Sinn bemerkt.
> Fortsetzung Seite 9
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Eine moderne Heizung senkt die
Heizkosten und schont die Umwelt
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Hohe Energiepreise und ökologische Gründe motivieren viele
Hausbesitzer, die Modernisierung
ihres Gebäudes zu prüfen. Wer
nicht zu viele Mittel auf einmal
einsetzen will oder kann, überlegt sich eine Sanierung auf Raten. Nach genauer Prüfung stellt
man fest, dass die Sanierung der
alten Ölheizung die beste Lösung
ist: umweltschonend und günstig.
A
uch wenn alte Heizungen immer noch einwandfrei funktionieren, sollte man sich nach 20
Jahren eine Sanierung offerieren
lassen. Denn ältere Heizkessel sind
meist schlecht isoliert und oft überdimensioniert. Dies führt zu grossen Energieverlusten, ohne dass
der Betreiber etwas davon merkt.
Finanziell noch ungünstiger wirkt
es sich aus, wenn direkt im Heizkessel ein Wassererwärmer eingebaut
ist. In diesem Fall ist der Heizkessel
rund um die Uhr in Bereitschaft, was
zu noch höheren Energieverlusten
führt. Studien haben aufgezeigt,
dass in solchen Anlagen bis zu 50
Prozent der eingesetzten Energie
bereits bei der Bereitstellung verloren gehen.
Wärmebereitstellung nach
Bedarf
Moderne, kompakt gebaute Wärmezentralen sind rundum gut isoliert
und halten die Wärme im System
zurück. Dank den neuen Steuerungen können sie auch mit niedrigen
Heiztemperaturen betrieben werden. Im Gegensatz zu alten Kesseln,
welche stets auf Betriebstemperatur
gehalten werden, erfolgt die Wärmebereitstellung in modernen Anlagen nach Bedarf. Das bedeutet: Es
wird nur so viel Wärme erzeugt, wie
auch von der Anlage benötigt wird.
Alte Ölheizungen nehmen viel Platz weg und verlieren an Wärme. Moderne Wandheizgeräte benötigen weniger Platz, dadurch entsteht frei nutzbarer Raum.
Heizungssanierung ohne Ärger
Die Sanierung einer kleineren Heizungsanlage für ein Einfamilienhaus kann einfach durch einen seriösen Heizungsinstallateur ausgeführt
werden. Normalerweise werden der
alte Heizkessel, der Ölbrenner und
die Steuerung durch den Heizungsinstallateur ausgebaut und durch
neue Geräte ersetzt. Zur Sanierung
gehört auch der Austausch des alten Boilers durch einen modernen
Wassererwärmer.
Je nach Platzverhältnis können Stand- oder Wandgeräte eingesetzt werden. Seit es im Markt zahlreiche Anbieter mit platzsparenden
Ölwandgeräten gibt, besteht ein
starker Trend zu diesen Modellen,
da sie im Heizraum noch Platz für
andere Dinge schaffen und das
Preis-Leistungs-Verhältnis sehr interessant ist. Sei es ein Stand- oder
ein Wandkessel, eine technisch moderne Ölbrennwertheizung bietet
folgende Vorteile:
 optimierte Betriebszeiten
 deutlich reduzierte Durchschnittsabgaswerte
 minimierte Wärmebereitschaftsabgabe
 ausserordentlich leiser Betrieb
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Dank Fernwärme – hier die Heizzentrale Balsthal – muss keine eigene Heizanlage betrieben und
unterhalten werden.
Professionelles Contracting
Die Firma Planzer Holz AG betreibt das Langnauer Fernwärmesystem mit Holzschnitzeln
aus der eigenen Sägerei. Es gibt jedoch auch
Energieunternehmen, die im sogenannten
Contracting professionell Fernwärmenetze
aufbauen. Sie initiieren, planen, finanzieren,
installieren und betreiben diese Wärmeverbunde auf eigene Rechnung und verkaufen
die Energie. Als Contractor tritt beispielsweise die AEK Energie AG Solothurn auf. In den
letzten 20 Jahren hat sie – teilweise gemeinsam mit der Genossenschaft Elektra Baselland EBL – bereits über 40 Wärmeverbunde
aufgebaut. Schwerpunktmässig basieren
diese auf Biomasse (Holzschnitzel, Restholz,
Pellets) und Abwärme (Kehrichtverbrennungsanlage, Industrieabwärme).
«
Nur für ein Einfamilienhausquartier ist ein Wärmeverbund
wenig geeignet.
»
Schlüsselkunden gesucht
Beim Aufbau eines neuen Wärmeverbundes
sucht die AEK den Kontakt zu lokalen Pro-
Fernwärme aus Holzschnitzeln ist ökologisch und macht unabhängig von Öl- oder Gasimporten aus
dem Ausland.
Bilder zvg
jektpartnern wie Gemeinden oder Bürgergemeinden. Meist wird sie mit offenen Armen
empfangen. «Die ökologische Energieversorgung ist heute sehr hoch angesehen. Hier hat
ein grosser Wandel stattgefunden», sagt Roger Scheidegger, Leiter Contracting bei AEK.
Entscheidend für Erfolg oder Misserfolg eines neuen Projekts sei allerdings, ob einige
grosse Schlüsselkunden einsteigen. Denn lediglich für ein Einfamilienhausquartier ist ein
Wärmeverbund wenig geeignet. Zu hoch sind
die nötigen Investitionen.
Bei einer Vollkostenrechnung
ist Fernwärme nicht entscheidend günstiger, aber auch
nicht teurer als Wärme aus
einer individuellen Heizung.
spielsweise einen 24-Stunden-Pikettdienst,
ausserdem ist jeder Hausanschluss fernüberwacht, sodass der Störungsdienst
schnell vor Ort ist.
«Sorglos-Paket» für Liegenschaftsbesitzer
Weil jeder Wärmeverbund individuell aufgestellt ist, gibt es bei der AEK kein einheitliches Tarifmodell. «Aber offenbar sind unsere Angebote attraktiv, sonst würden wir keine
Kunden gewinnen», sagt Roger Scheidegger.
Bei einer Vollkostenrechnung ist Fernwärme
nicht entscheidend günstiger, aber auch
nicht teurer als Wärme aus einer individuellen Heizung. «Wir können jedoch mit Ökologie und lokaler Wertschöpfung auftrumpfen», so Scheidegger. Ausschlaggebend sei
zudem oftmals der Aspekt, dass der Liegenschaftsbesitzer mit der Fernwärme ein
«Sorglos-Paket» erhalte. AEK bietet bei-
Verband Fernwärme Schweiz
Der Verband Fernwärme Schweiz VFS umfasst
aktuell 88 Mitglieder. 38 davon sind Betreiber
von Fernwärmeanlagen, 11 sind als Contractor
tätig, 30 arbeiten als Planer/Lieferanten, ausserdem sind im Verband einige Partnerorganisationen und Schulen vertreten. Der VFS wird seit
6. April 2000 von Walter Böhlen präsidiert.
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Ausgabe 3 | 2013
8|9
Energie_Fernwärme
«Der Wärmepreis ist stabil und marktfähig»
Das Potenzial in der Schweiz ist für Fernwärme gross. Davon ist Walter Böhlen, Präsident des Verbandes
Fernwärme Schweiz, überzeugt. Aus energetischen und preislichen Gründen.
Der Verband Fernwärme Schweiz setzt sich
aktiv für die Verbreitung der Fernwärme ein.
Verbandspräsident Walter Böhlen sagt zu
den Vorteilen aus der Sicht der Kunden: «Der
Wärmepreis ist stabil und marktfähig, das
Anschluss- und Verteilsystem weitgehend
wartungsfrei, es entsteht kein Aufwand für
Brennerservice, Tankreinigung, Kaminfeger
oder Emissionsmessungen und es gibt eine
maximale Sicherheit betreffend Versorgung
und Betrieb.» Umfragen zeigten, dass die allermeisten Umsteiger den Komfort der sorglosen Wärmelieferung sehr schätzten und
keinesfalls zurück zur eigenen Heizung
möchten.
Es ist viel Potenzial vorhanden
Walter Böhlen sieht in der Schweiz noch ein
grosses Potenzial für Fernwärme. Dies insbesondere auch aus energiepolitischen
Gründen. Rund 40 Prozent der Energie wird
in der Schweiz heute für Wärme verbraucht.
Der Verband Fernwärme Schweiz VFS hat berechnet, dass der heutige Verbrauch für
Raumwärme und Warmwasser von rund 88
TWh durch bauliche Massnahmen und Minergiestandard um 50 Prozent auf 44 TWh pro
Jahr reduziert werden kann. Rund 35 Prozent
bzw. 15,6 TWh sind davon in potenziellen
Fernwärmegebieten.
Eine intensivere Nutzung der Nah- und Fernwärme – respektive Fernkälte zum Kühlen –
kann einen nachhaltigen, wirtschaftlichen
und einheimischen Beitrag für eine CO2-arme Energiezukunft leisten, so der VFS. Oder
mit den Worten des Verbandspräsidenten
Walter Böhlen: «Mit jedem in die Fernwärme
investierten Franken lässt sich viermal mehr
CO2 einsparen, als wenn er für die Sanierung
von Gebäudehüllen investiert wird.» Der Verband Fernwärme Schweiz kämpft dafür, dass
die Fernwärme in der bundesrätlichen Energiestrategie 2050 besser berücksichtigt wird.
Er schlägt beispielsweise Finanzhilfen für
den Auf- und Ausbau von Wärmenetzen oder
eine Energierichtplanung in energiedichten
Gebieten vor.
Gebiete für Fernwärme erfasst
Nicht alle Gebiete eignen sich für Fernwärme. Abnahmemenge und Distanz zwischen
Wärmequelle und Verbraucher sind entscheidende Faktoren. Hier hat der Verband
Fernwärme Schweiz in den letzten Jahren
wichtige Grundlagenarbeit geleistet. Mit Unterstützung von privaten Energiedienstleis-
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Luzern | Stans | Sursee | Schötz | Willisau
tern und dem Bundesamt für Energie lancierte er ein Projekt zur systematischen
Identifikation von möglichen Standorten für
Nah- und Fernwärmeprojekte. Als Basis
dient das geografische Informationssystem
GIS. Darin werden alle für das Projekt relevanten Datenbanken zu Wärmeangeboten
und Wärmenachfragen räumlich vernetzt
und in eine GIS-Applikation integriert. Aufgrund der erhobenen Daten hat der Verband
Fernwärme Schweiz eruiert, dass sich 35
Prozent sämtlicher Wohn- und Dienstleistungsgebäude für Nah- und Fernwärmenetze eignen.
So kann Genossenschaft vorgehen
Dank GIS-Applikation sind jedoch nicht nur
allgemeine, sondern auch ganz konkrete
Aussagen möglich. Eine interessierte Wohnbaugenossenschaft kann beispielsweise abklären, ob Fernwärme für ein bestimmtes
Bauprojekt überhaupt in Frage kommt, und
dann auch selber aktiv werden und mit möglichen Anbietern das Gespräch suchen. VFSPräsident Walter Böhlen hofft, dass sich
Fernwärme dank der erarbeiteten Grundlagen weiter ausbreiten wird.
So funktioniert Fernwärme
46 Prozent der Wärme, welche für Fernwärmenetze verwendet wird, entstammt Kehrichtverbrennungsanlagen (2270 GWh). An zweiter Stelle
folgt mit rund 31 Prozent die Wärme aus Erdgas.
Der Energieanteil aus Abwärme von Kernkraftwerken, Biogasanlagen und Holzschnitzelheizungen liegt bei knapp 20 Prozent. Gut 3 Prozent der
Fernwärmenetze werden mit Öl betrieben. Fernwärme wird über ein Verteilnetz in Form von
heissem Wasser (60 bis 130 °C) dem Endverbraucher zugeleitet. Das in den Heizungen abgekühlte Wasser (rund 50 °C oder tiefer) fliesst
über ein zweites Rohr in die Fernwärmezentrale
zurück, womit der Kreislauf geschlossen ist.
Heute halten Nah- und Fernwärmenetze einen
Anteil von 6 Prozent am Verbrauch. Künftig
könnte der Anteil bis 2030 rund 20 Prozent und
bis 2050 sogar 30 bis 35 Prozent betragen,
hat der Verband Fernwärme Schweiz berechnet.
Ratgeber_Recht
Kein «Knatsch»
im und ums
Treppenhaus
Im Alltag ist es oft nicht ganz klar, was der Mieter im Treppenhaus darf, was nicht und wie sich der
Vermieter richtig verhält. Der Jurist zeigt auf, dass eigentlich vieles klar geregelt ist.
Wer kennt den Anblick nicht: Die freie Fläche
im Treppenhaus vor den einzelnen Wohnungstüren ist überstellt, häufig mit Schuhen
oder Sportgeräten, aber auch etwa mit Kinderwagen oder Spielsachen. Als Verwalter
stört man sich ja nicht grundsätzlich daran,
solange einigermassen Ordnung herrscht.
Trotzdem können Fragen auftauchen, ob die
Mieter berechtigt sind, vor ihrer Wohnungstüre Gegenstände zu deponieren.
Wem gehört das Treppenhaus?
Mietrechtlich ist die Sache vom Grundsatz
her einfach: Die Mieter haben kein Recht an
der Nutzung des Treppenhauses oder von
Hausgängen. Sie dürfen weder Gestelle noch
sonstige feste Einrichtungen hinstellen.
Wenn eine Verwaltung dies aber über eine
lange Zeit toleriert, so könnte man auf die
Idee kommen, eine Teilnutzung des Treppenhauses sei stillschweigend zu Vertragsbestandteil geworden und könne somit später
nicht einfach so verboten werden. Zwar wird
es daraus kaum einen Rechtsstreit geben,
aber Diskussionen werden kaum zu vermeiden sein.
Feuerpolizeiliche Regeln beachten
Auch wenn man kein Problem damit hat, dass
die Mieter Treppenhaus und Gänge teilweise
als Abstellfläche nutzen, muss die Verwaltung für die Durchsetzung der feuerpolizeilichen Vorschriften sorgen. Insbesondere ist
man verpflichtet, für einen genügend grossen Fluchtweg im Brandfall zu sorgen. Rettungskräfte müssen umgekehrt ebenfalls
unbehindert ins Haus kommen. Die Gebäu-
Ausgabe 3 | 2013
deversicherung Luzern beispielsweise hält in
einem Merkblatt fest, dass der Fluchtweg
von einer Mindestbreite von 1,20 m freigehalten werden muss und keine brennbaren
Wand- und Deckenverkleidungen angebracht
werden dürfen. Darunter gehören wohl auch
grössere Bastelarbeiten. Weiter wird empfohlen, keine brennbaren Materialien (Altpapier, Brennholz, Möbel, Gasflaschen) im
Treppenhaus zu belassen oder brennende
Kerzen aufzustellen.
Gegenüber den Mietern kann man unter Hinweis auf die feuerpolizeilichen Vorschriften –
beispielsweise indem man ein entsprechendes Merkblatt aushändigt – die Ordnung im
Treppenhaus wohl mit weniger Widerstand
durchsetzen, als wenn man mietrechtlich
oder mit der allgemeinen Ordnung argumentiert. Im Rahmen einer Hausordnung, welche
zum Bestandteil des Mietvertrages erklärt
wird, kann ebenfalls für Klarheit gesorgt
werden.
Wie lange ist Abmahnung gültig?
Der Schreibende wurde kürzlich mit einer
Anfrage konfrontiert, wonach ein Mieter vor
rund drei Jahren gestützt auf Art. 257e OR
eine Verwarnung mit Kündigungsandrohung
erhielt, weil er und seine Familie die Pflicht
zur Sorgfalts- und Rücksichtnahme verletzt
haben. Nun hat es wieder Reklamationen aus
der Nachbarschaft gegeben und es geht um
die Frage, ob jetzt gestützt auf die damalige
Verwarnung gekündigt werden kann.
Diese Anfrage muss klar mit Nein beantwortet werden: Es muss einen zeitlichen Zusammenhang geben zwischen Mahnung und
Kündigung. Liegt zwischen der Mahnung und
der erneuten Verletzung der Rücksichtspflichten eine längere Zeit, so muss zuerst
erneut verwarnt werden, bevor man ausserordentlich kündigen darf. Ändert sich das
Verhalten des Mieters und seiner Familie
nicht, dann ist man grundsätzlich zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt. Allerdings ist zusätzlich die Vorgabe zu beachten,
dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses
unzumutbar ist. Es liegt auf der Hand, dass
die Beurteilung der Unzumutbarkeit eine
starke subjektive Komponente hat und ein
entsprechender Spielraum besteht. Will man
als Verwaltung eher auf der sicheren Seite
sein, kündigt man nicht ausserordentlich (mit
Frist von 30 Tagen, wie nach Art. 257 f Abs. 3
OR vorgesehen), sondern ordentlich unter
Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und Termine.
Martin Schwegler
Ratgeber Recht
In der Rubrik Ratgeber Recht veröffentlicht das
Magazin WOHNEN SCHWEIZ regelmässig Informationen über aktuelle Entscheide
oder neue Trends im Mietrecht. Dieser Beitrag stammt von lic. iur.
Martin Schwegler, der in Menznau
LU als Rechtsanwalt tätig ist.
Martin Schwegler ist zudem Präsident der Wohnraumgenossenschaft
KAB und im Vorstand und Geschäftsausschuss von
WOHNEN SCHWEIZ.
10 | 11
Wohnraum_Politik
Gemeinnütziger Wohnbau statt Wohnraumnot
– aber nicht jeder Anlauf gelingt auf Anhieb!
Zu wenig bezahlbare Wohnungen beschäftigen die Behörden der Städte und Agglomerationen stark.
Das zeigte die sehr gut besuchte Tagung des Schweizerischen Städteverbandes. Als wirkungsvolles Rezept
wurde der gemeinnützige Wohnungsbau ins Spiel gebracht. Allerdings: Nicht jeder Anlauf klappt!
Was ist zu tun, damit in den Schweizer Städten und Agglomerationen wieder mehr Menschen des Mittelstandes wohnen können?
Dass sie Wohnraum überhaupt finanzieren
können? An einer Tagung des Städteverbandes Mitte September wurden dafür verschiedene Vorschläge gemacht, die am Schluss
wohl in einer «wohl temperierten Kombination» mehrheitsfähig sind.
Der Solothurner Stadtpräsident Kurt Fluri
(FDP), zugleich neuer Präsident des Städteverbandes, votierte für durchdachte Strategien in der Raumplanung. Das heisst:
Grundsätzlich keine interventionistischen
Massnahmen, die Investitionen dämpfen.
Wohl aber Rahmenbedingungen im Raumplanungsgesetz, damit auf städtischer Ebene
das stadteigene Land so genutzt werden
kann, dass ein gut durchmischtes und attraktives Quartier entsteht oder erhalten bleibt.
kreten Ansatz, der in dieser Form indes nicht
neu ist, sondern zum Beispiel an den Grenchner Wohntagen schon wiederholt und pointiert postuliert worden ist: Bundesbetriebe
wie SBB, Post und Armee müssen in die
Pflicht genommen werden, um im Sinne der
gesunden Stadtentwicklung Wohn- und Gewerbeplätze zu schaffen. In der Region Zürich seien diese oft noch die einzigen Eigentümer von namhaften Landreserven.
Einen beachtenswerten Impuls lieferte auch
die Sozialgeografin Corinna Heye. Sie plädierte für innovative Ansätze, um den Wohnflächenverbrauch zu reduzieren. Sie kritisierte, es werde nichts dagegen unternommen,
dass die Grundrisse und somit der Flächenbedarf des Einzelnen immer grösser werden.
Während es Heye mit der Analyse belassen
wollte, machte Regula Küng von der Stadt
Basel einen konkreten Vorschlag: eine Wohnflächenabgabe mit vollständiger Rückerstattung pro Kopf!
Landreserven von SBB und Co.
Gemeinnütziger Wohnungsbau
Anna Schindler von der Stadtentwicklung
Zürich vertrat in Fluris Sinn einen ganz kon-
Gut angekommen ist an der Tagung das Referat von Daniel Burri, Präsident von WOH-
Raumplanung
NEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften. Die Stadtpräsidentinnen und
Stadtpräsidenten stimmten ihm zu, dass es
möglich ist, mit den Mitteln des gemeinnützigen Wohnungsbaus den Wohnungsmix
zu verbessern und mehr günstigen Wohnraum anzubieten oder zu erhalten. Der Nutzen für den Schweizer Wohnungsmarkt ist
für Burri unbestritten: Wohnbaugenossenschaften sind zuverlässige Partner für Städte und Gemeinden, sie garantieren günstige
Mieten, genossenschaftliche Siedlungen haben eine integrierende und stabilisierende
Kraft. Ausserdem spekulieren sie nicht mit
Boden und verfolgen auch nicht das Ziel,
möglichst viel Gewinn abzuschöpfen.
«Wir sind doch nicht links»
Offensiv ging Daniel Burri auf einen Vorwurf
ein, mit dem er oft konfrontiert wird. Dass
nämlich der gemeinnützige Wohnungsbau
links ist. «Das stimmt nicht, wir sind nicht
links, wir sind ein bürgerlicher Verband, wir
sind das Dach von über 450 Baugenossenschaften, die bürgerlich ticken und den
Schweizer Mittelstand im Visier haben», so
Wohnbaugenossenschaften
wählen die GGL
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chitekt Markus Mächler, Luzern, die Beteiligten in diesem Prozess begleitet und aufgezeigt, wie man die juristischen und
organisatorischen Fragen lösen könnte. Man
hatte bereits eine Person gefunden, die vor
Ort den Lead übernommen hätte. Das Anliegen der SP nach kostengünstigem Wohnraum wäre gemäss Schwegler mit diesem
Vorgehen erfüllt worden. Er hätte deshalb
den Rückzug der SP-Initiative eigentlich
begrüsst. «Ich bin überzeugt, ein konkretes
Projekt hätte realisiert werden können, wenn
die parteipolitische Komponente keine Rolle
gespielt hätte.»
Im Bezirk Einsiedeln wurde die Initiative zur Förderung von kostengünstigem Wohnraum knapp abgelehnt.
Daniel Burri, der hauptberuflich als Oberstaatsanwalt des Kantons Luzern arbeitet
und während Jahren als städtischer Parlamentarier gewirkt hat. «Die Förderung des
gemeinnützigen Wohnungsbaus hat nichts
mit Links-Rechts-Denken zu tun, sondern
muss von allen politischen Parteien ernst genommen und umgesetzt werden», betonte
Burri.
Bild zvg
Stimmen knapp ab. Knapp zwar, aber ein
Nein ist ein Nein!
Eigentlich war es eine gute Idee. Im Bezirk
Einsiedeln soll kostengünstiger Wohnraum
gefördert werden, so verlangte es die SP und
lancierte eine Initiative. Dabei handelte es
sich um eine allgemeine Anregung. Bei Annahme hätte der Bezirksrat innerhalb eines
Jahres eine konkrete Vorlage zur Abstimmung bringen müssen.
Es kann harzen – siehe Einsiedeln
Dass für die bürgerliche Akzeptanz des gemeinnützigen Wohnungsbaus bisweilen in
ländlichen Gebieten ein grosses Stück Arbeit
geleistet werden muss, zeigt das Beispiel
Einsiedeln. Die Einsiedler Stimmberechtigten lehnten im Juni die SP-Initiative zur «Förderung von kostengünstigem Wohnraum im
Bezirk Einsiedeln» mit 51,7 Prozent Nein-
Ausgabe 3 | 2013
Konkrete Idee im Gespräch
Der Bezirksrat wollte das Anliegen konkret
umsetzen. Eine bezirkseigene Baulandparzelle sollte im Baurecht und zu günstigen
Konditionen an eine neu zu gründende Wohnbaugenossenschaft abgetreten werden. Martin Schwegler, Vizepräsident des Verbands
WOHNEN SCHWEIZ, hat zusammen mit Ar-
Im politischen Kreuzfeuer
Die SP wollte ihre Initiative jedoch nicht zurückziehen. Zehn Monate sei das Begehren
beim Bezirksrat unbearbeitet liegengeblieben, sagt SP-Präsident Benno Kälin. «Hätten
wir sie zurückgezogen, wäre unser Anliegen
einmal mehr versandet.» Andererseits gibt
Kälin unumwunden zu, dass es bei der Abstimmung längst nicht nur um den gemeinnützigen Wohnungsbau ging, sondern das
Nein wohl auch als politische Ohrfeige für
seine Partei zu verstehen sei.
Schade, wenn der gemeinnützige Wohnungsbau so ins Kreuzfeuer der Politik gerät. Denn
grundsätzlich sind sich alle Beteiligten einig,
dass der Wohnraum in Einsiedeln aufgrund
der Bevölkerungszunahme trotz hoher Bautätigkeit tendenziell knapper und teurer wird
und die Preisentwicklung vermehrt auch
dem Mittelstand zusetzt. Fazit: Ein zweiter
Anlauf dürfte höhere Erfolgschancen haben!
Astrid Bossert Meier/Kurt Bischof
12 | 13
Debatte_Baurecht
Ist es heute richtig und sinnvoll, das Baurecht als
«
Die Abgabe von Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften ist
ein richtiges und sinnvolles Instrument. Davon bin ich überzeugt. Mehr noch, das hat in
Küsnacht eine rund 60-jährige Tradition. Die
Initiative ging damals von bürgerlichen Kreisen aus mit dem Ziel, ‹guten› Lehrkräften
Wohnmöglichkeiten zu fairen Bedingungen
anbieten zu können.
Mit der Abgabe von Land im Baurecht zu
nicht marktkonformen Bedingungen verfolgt
der Küsnachter Gemeinderat auch heute
noch das Ziel, die soziale Durchmischung der
Gemeinde zu erhalten beziehungsweise zu
fördern. Wichtig ist, dass die Baurechtsbedingungen für beide Vertragspartner transparent und fair sind sowie auf klaren Grundlagen basieren. Dazu sind die Eckwerte
festzuhalten, welche für die Berechnung des
Baurechtszinses die Basis bilden: Welcher
(reduzierte) Landwert bildet die Basis, welcher Zins dient der Berechnung (zum Beispiel Referenzzinssatz gemäss Mietrecht,
Rendite 10-jährige Bundesobligationen)? Wie
lange dauert das Baurecht, wie ist der Heimfall der Bauten geregelt?
Im Baurechtsvertrag muss die Gemeinde als
Baurechtsgeber auch auf Vermietungsrichtlinien hinweisen, um die Wohnungen dauerhaft für den ‹richtigen› Personenkreis zu er-
halten. Weitere Bedingungen kann sie
beispielsweise bezüglich des nachhaltigen
Bauens integrieren wie ‹Bauen nach Minergie-Standard xy, Gebäudestandard xy›.
Die Abgabe von Land im Baurecht ist einem
Verkauf auf jeden Fall vorzuziehen. Denn bei
einem Verkauf verliert die Gemeinde alle Einflussmöglichkeiten und es wird lediglich eine
Jahresrechnung entlastet. Bei der Abgabe im
Baurecht hat die Gemeinde mit den Baurechtszinsen während Jahrzehnten eine Art
Rente. Und bei Ablauf des Vertrags können
spätere Generationen wiederum frei entscheiden, wie das Land und die allenfalls darauf erstellten Bauten künftig genutzt werden sollen.
Auch für die Baurechtsnehmer ist die Abgabe
von Land zu günstigen Bedingungen eine gute
Sache, weil sie die Finanzierung von Überbauungen weniger kostspielig macht, da kein
Landerwerb nötig ist. Sie profitieren zwar
nicht von Landwertsteigerungen, können sich
aber bei einer Kommune als Baurechtsgeber
auf einen verlässlichen Partner verlassen.
«
»
+
Ja
Martin Bachmann
SVP, Küsnacht
Vizepräsident Gemeinderat
Die Abgabe von Land im
Baurecht ist einem Verkauf auf
jeden Fall vorzuziehen.
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Baulandeigentümer und Baurechtsnehmer
sind in der Praxis nur schwer lösbar. Die dem
Baurechtszins zugrunde liegenden Werte
können sich in Zukunft stark verändern. Der
Heimfall muss aber bereits heute bestimmt
werden, ohne die Situation beim Ablauf des
Baurechts zu kennen. Die Berechnung des
«fairen» Baurechtszinses ist unter diesen
Bedingungen äusserst schwierig.
Die Verkäuflichkeit von im Baurecht erstellten Immobilien ist nur eingeschränkt gegeben, speziell bei Wohnbauten. Noch ausgeprägter trifft dies bei Eigenheimen zu. Wenn
der Verkaufspreis nicht äusserst attraktiv ist,
lässt sich kaum ein Käufer finden.
»
–
Nein
Die Bank wird eine Baurechtsfinanzierung
immer sehr genau prüfen. Der Baurechtsnehmer muss in der Lage sein, erhöhte
Amortisationen leisten zu können, um die
Schuld bis auf den vereinbarten Restwert
beim Heimfall zu reduzieren. Dies trifft speziell bei Gewerbebauten zu.
Der Baurechtszins kann für den Baurechtsnehmer zum finanziellen Risiko werden,
wenn die Zahlung an variable, nicht beeinflussbare Komponenten wie Landpreis, Zinssatz oder Teuerung gebunden ist. Der Baurechtsgeber kann sich das Risiko des
Zahlungsausfalls pfandrechtlich mit Baurechtszins absichern lassen, was den Handlungsspielraum der Bank zusätzlich einengt.
Die Bank muss deshalb die Bedingungen und
Auflagen des Baurechtsvertrages äusserst
kritisch prüfen.
«
Der Baurechtsnehmer muss
in der Lage sein, erhöhte Amortisationen leisten zu können,
um die Schuld bis auf den vereinbarten Restwert beim Heimfall zu reduzieren.
Daniel Salzmann
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»
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Ausgabe 3 | 2013
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Ausgabe 3 | 2013
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Infoveranstaltung_Zürich
Zürcher Gemeinden wollen Potenzial nutzen
Der gemeinnützige Wohnungsbau bietet Potenzial, damit die Gemeinden ihre Wohnraumprobleme
lösen können. Das gilt speziell für den boomenden Kanton Zürich. WOHNEN SCHWEIZ hat die
Zürcher Gemeinden über die Schaffung von Wohnraum für das Alter und den Mittelstand informiert.
Die Wohnraumversorgung beschäftigt den
Zürcher Regierungsrat stark, wie Baudirektor Markus Kägi (SVP) an der Infoveranstaltung von WOHNEN SCHWEIZ im Rathaus Zürich klarmachte. Die Bevölkerung des
Kantons Zürich werde bis ins Jahr 2030 um
180 000 Personen auf 1,6 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner zunehmen. Es gelte
zu verdichten und den bestehenden Wohnraum möglichst bedürfnisgerecht zu nutzen.
Was wollen die älteren Menschen?
Regierungsrat Kägi zeigte auf, dass die Zahl
der älteren Menschen stark zunehmen wird.
Der Kanton Zürich hat letztes Jahr in einer
Studie die Wohnbedürfnisse und die Wohnmobilität der älteren Menschen in Erfahrung
gebracht. Die drei wichtigsten Erkenntnisse:
• Wohnmobilität: Die künftigen älteren
Menschen sind stärker als die heutige Seniorengeneration bereit, im Alter nochmals umzuziehen. Für Eigentümer kommt
häufiger in Frage, ein Einfamilienhaus zu
verkaufen und Stockwerkeigentum zu erwerben.
• Hohe Ansprüche: Wer aufs Alter hin nochmals einen Umzug ins Auge fasst, sucht
eine Wohnung mit Mehrwert. Also mit
mehr Komfort, zentraler gelegen oder in
einer besser erschlossenen Gemeinde.
• Regionale Unterschiede: Bei älteren Menschen, die in Städten wohnen, ist die Bereitschaft umzuziehen gross. Sie möchten
aber mehrheitlich in der gleichen Stadt
bleiben. In ländlichen Gemeinden ist die
Umzugsbereitschaft ähnlich hoch, aber ein
grösserer Anteil möchte in eine Gemeinde
ziehen, die besser an den öffentlichen Verkehr angeschlossen ist.
Daraus zog Kägi das Fazit: «Die Bereitschaft
zur Wohnmobilität im Alter wird in Zukunft
steigen.» Es liege nun an den Gemeinden,
diese Wohnmobilität zu ermöglichen und dafür zu sorgen, «dass es auch ein entsprechendes Angebot an Wohnraum gibt».
Es braucht Alterswohnungen
Politisch relevant ist für Kägi der Wohnflächenverbrauch, weil ältere Personen zu wenig Anreiz hätten, ihre viel zu grossen Wohnungen zu verlassen. Zudem könne der
Aufwand für die Pflege reduziert werden,
Der Zürcher Regierungsrat Markus Kägi (links) und Daniel Burri, Präsident WOHNEN SCHWEIZ, waren sich einig:
Der gemeinnützige Wohnungsbau bietet den Gemeinden interessante Chancen.
Bild Kurt Bischof
wenn der Umzug in eine altersgerechte
Wohnumgebung früh genug erfolgt. Deshalb
stünden die Gemeinden in der Verantwortung, damit geeignete Wohnungen zur Verfügung stehen. «Es liegt im Interesse der
Städte und Gemeinden, den heutigen und
künftigen älteren Menschen frühzeitig den
Umzug in eine altersgerechte Wohnumgebung zu ermöglichen.»
und im Alterskonzept Ziele und Massnahmen
definiert. Die Gemeinde bekennt sich zum
Grundsatz, selbständiges privates Wohnen
im Alter zu fördern, und will das Angebot an
Alterswohnungen ausbauen. Die Gemeinde
selber konzentriert sich auf den Neubau des
Alters- und Pflegezentrums Tägerhalde. Gewisse Leistungen werden auch den Leuten in
den Alterswohnungen zur Verfügung stehen.
«Wir in den Gemeinden wissen es»
Wohnraum für den Mittelstand
Kägis Ausführungen kamen beim Vizepräsidenten des Küsnachter Gemeinderates, Martin Bachmann (SVP), gut an. Aus der Sicht der
Gemeinden sagte er: «Wir in den Gemeinden
wissen, dass wir einen Auftrag zur Schaffung
von Wohnraum im Alter haben.» Er empfinde
dies als schönen und ehrwürdigen Auftrag.
Nicht nur das: Bachmann zeigte auf, dass in
der Goldküstengemeinde Küsnacht der gemeinnützige Wohnungsbau schon lange ein
wichtiges wohnpolitisches Instrument ist.
«Gerade eine Gemeinde wie Küsnacht
braucht ein gewisses Angebot an bezahlbarem Wohnraum, dafür sind Genossenschaften Garanten.»
Beim Wohnraum für die ältere Generation
hat Küsnacht in den politischen Richtlinien
Den Ball von Martin Bachmann nahm Daniel
Burri, Präsident von WOHNEN SCHWEIZ –
Verband der Baugenossenschaften, gerne
auf. Wohnen im Alter sei ein gutes Themenfeld, um Synergien zwischen Gemeinden und
Genossenschaften aufzuzeigen. «Aber es gibt
noch andere Bereiche, wo die Gemeinden das
Potenzial des gemeinnützigen Wohnungsbaus nutzen können.» Der gemeinnützige
Wohnungsbau sei ein hervorragendes Instrument im Dienste des Mittelstandes und einkommensschwächerer Haushalte. Ohne dass
Gemeinden direkt auf den Markt eingreifen
müssen, können sie dank der Zusammenarbeit mit den Wohnbaugenossenschaften ihre
Wohnraumversorgung gestalten.
Kurt Bischof
Gute Beispiele zeigen, dass es funktioniert
Die direkte oder indirekte Zusammenarbeit zwischen Gemeinden und gemeinnützigen Baugenossenschaften im Bereich Wohnen im Alter ist nicht nur ein schönes Konzept. Die Zusammenarbeit funktioniert. An der Tagung im Rathaus Zürich wurden drei verschiedene, erfolgreiche Beispiele vorgestellt.
«Gemeinden und Wohnbaugenossenschaften
passen gut zusammen», sagte Reinhard
Hänggi an der Tagung im Rathaus Zürich und
belegte die Ausführungen von Martin Bachmann und Daniel Burri (Text linke Seite) am
Beispiel «Wohnen im Alter». Hänggi leitet
das gleichnamige Kompetenzzentrum bei
WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften. Hänggi stellte ein Modell
vor an dem drei Partner beteiligt sind:
• Gemeinde: Sie will im Sinne des Bürgerauftrags, dass Wohnungen für das Alter
entstehen. Die Umsetzung muss sie nicht
selber übernehmen. Sie sucht die Zusammenarbeit mit einer Genossenschaft (bestehende oder Neugründung) und ihr Beitrag kann sein: Initialzündung, Abgabe von
zentralem Bauland (Verkauf oder Baurecht), finanzieller Beitrag (Genossenschaftskapital, Bauprojekt) oder Mitwirkung im Vorstand.
• Genossenschaft: Als Immobilienprofi ohne
übermässige Gewinnmaximierungsabsichten übernimmt die Genossenschaft die
Planung, Realisierung und allenfalls Verwaltung der Wohnungen.
• Verband: Das Kompetenzzentrum «Wohnen im Alter» von WOHNEN SCHWEIZ begleitet Gemeinden oder Wohnbaugenossenschaften bei der Realisierung von
Wohnraum für das Alter. Das Angebot umfasst: Bedürfnisanalyse, Zielsetzungsprozess, Projektmanagement, Beratung in Finanzierung, Bau, Recht und Marketing.
Die Referenten über
Wohnen im Alter, von
links: Joseph Meier,
Hans-Ulrich Reichling,
Reinhard Hänggi, Martin Bachmann, Paul Villiger. Bild Kurt Bischof
Der Erfolg ist eindrücklich: Das Kompetenzzentrum Wohnen im Alter bearbeitet aktuell
Dossiers in 63 Gemeinden. 58 Projekte sind
abgeschlossen. Anschliessend wurden drei
Beispiele vorgestellt.
Beispiel Sins
«
Das Kompetenzzentrum
Wohnen im Alter bearbeitet
aktuell Dossiers in
63 Gemeinden.
»
Beispiel Stäfa
Die Baugenossenschaft Zürichsee baut momentan in Stäfa in Absprache mit der Ge-
meinde 28 klassische Alterswohnungen mit
2,5 und 3,5 Zimmern in der Nähe des Alterszentrums. «Die Gemeinde wollte, dass in diesem Bereich etwas geht und hat im Baurecht
das Land zur Verfügung gestellt», erläuterte
Hans-Ulrich Reichling von der Baugenossenschaft Zürichsee. Nach dem Zuschlag an die
Genossenschaft hat diese selber einen Architekturwettbewerb durchgeführt, dabei aber
immer die Gemeinde einbezogen. Der erfahrene Projektmanager Reichling sagte: «Gut
ist es bei diesem Projekt gelaufen, weil richtigerweise zuallererst von der Gemeinde der
Bauträger bestimmt wurde.»
Im Fall von Sins im aargauischen Freiamt waren die Oberfreiämter Gemeinden sehr daran
interessiert, dass neben dem bestehenden
Alterszentrum Aettenbühl Alterswohnungen
entstehen. Bauherrin und Eigentümerin ist
die gemeinnützige Stiftung Aettenbühl, die
ebenfalls Mitglied von WOHNEN SCHWEIZ
ist. Die 18 Mietwohnungen befinden sich unmittelbar neben dem Heim, zu dem es drei
verschiedene Verbindungspasserellen gibt –
je nach Saison. Die Bewohnerinnen und Bewohner können die Serviceleistungen des
Heims gegen Aufpreis in Anspruch nehmen.
«Das wird auch gemacht, mit Ausnahme der
Wäsche, die will man offenbar nicht rausge-
ben», sagte Paul Villiger, Heimleiter und Geschäftsführer der Stiftung Aettenbühl. Und er
kündigte an, dass sich angesichts des grossen Bedarfs an Begleitung eine weitere Etappe aufdrängen dürfte.
Beispiel Wettingen
Wieder völlig anders die Projekte von Joseph
Meier, Verwalter sowohl der Gemeinnützigen
Gesellschaft Wettingen GGW wie der Baugenossenschaft Pro Familia Baden. Die GGW
hat in ihrem Mehrfamilienhaus Bernau mit
Alters- und Familienwohnungen eine externe
Pflegewohnung eingerichtet. Hier leben
sechs bis acht pflegebedürftige Personen je
in ihrem Zimmer, haben aber eine gemeinsame Stube und werden von den Fachleuten
des Alters- und Pflegeheims betreut. «Die
Erfahrungen sind positiv und das Modell ist
schon oft übernommen worden.» Im Moment
beschäftigen sich die beiden Genossenschaften mit dem Neubauprojekt Sulperg 2. «Für
einen Partner allein war dieses von der Gemeinde Wettingen im Baurecht abgegebene
Land zu gross, zusammen können wir es
aber gut stemmen.» Geplant sind 83 Wohnungen, je zur Hälfte Alterswohnungen und
Familienwohnungen. Bei den Alterswohnungen will man neue Wege gehen – und ist am
Ausarbeiten eines Modells «Eigentum im
Alter».
Kurt Bischof
Ausgabe 3 | 2013
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Fröhliche Stimmung an der Infoveranstaltung
Kurt Weber, Gemeindepräsident Ottenbach; Rolf Hefti, BG Zurlinden; Walter Ess, Gemeindepräsident Stallikon. ZKB-Fee Claudia Keller (rechts) im Gespräch mit zwei Besucherinnen.
René Rey und Gisela Biesuz, Unterengstringen.
Ein starkes Banken-Trio: Walter Ritz, Heinz Wiedmer, Jürg Berweger.
Berater Jürg Gerli; Hubert Graf, Gemeinderat Niederweningen. Walter Eicher, Gemeinderat Volketswil; Beat Fellmann.
Peter Fehrlin, BG Gstueckt, Bülach; Referent Paul Villiger; Theo Häfeli, Gemeinde Winkel.
Ausgabe 3 | 2013
Grüninger Trio: Heinz Mikle, Tina Kessler, Walter Pfister.
Rudolf Baranzelli, WOHNEN SCHWEIZ; Philipp Käser, ZKB.
Otto Bieri, Gemeinde Zollikon; Liselotte Hanimann, Gemeinde Männedorf; Lorenz Halder, Zollikon.
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Wohnen im Alter_Modell Neuenkirch
Statt politischem Zoff eine neue Genossenschaft
Etwas Neues gründen statt jahrelang diskutieren: Deshalb haben in Neuenkirch LU zwei bestehende
Genossenschaften eine neue gegründet. Das Modell Baugenossenschaft Lippenrütipark wurde an der
Feierabendveranstaltung von WOHNEN SCHWEIZ vorgestellt.
90 Personen aus Genossenschaften und Gemeindebehörden konnte Hans Dietemann,
Geschäftsausschuss WOHNEN SCHWEIZ, zur
Feierabendveranstaltung des Kompetenzzentrums Wohnen im Alter begrüssen. Was
die Teilnehmenden an diesem schönen Sommerabend nach Neuenkirch gelockt hat, war
der spezielle Titel der Veranstaltung: «1 + 1 =
3». Dahinter steht das Modell, dass zwei Genossenschaften eine dritte Genossenschaft
gegründet haben.
2008 hat man in der 6000-Seelen-Gemeinde
Neuenkirch festgestellt, dass altersgerechte
Wohnungen gebraucht werden. In einer Arbeitsgruppe aus den Genossenschaften wurde das Anliegen diskutiert. Eine von der Gemeinde in Auftrag gegebenen Studie hat
gezeigt, dass die ältere Generation Alterswohnungen nahe beim Alters- und Pflegeheim wünscht. «Für uns war der Standort
beim Alters- und Pflegeheim Lippenrüti am
Rande des Dorfs gegeben», so Brunner. Als
Die Surseer Stadträtin Jolanda Achermann mit den Sempacher Kollegen Bruno Stofer und Alexander Lieb.
Immobiliengenossenschaft Beromünster: Martin Jäger,
Markus Liechti, Franz Steiger, Alex Pfiffner.
Trägerschaft kamen weder ein privater Investor mit Gewinnabsichten noch die Gemeinde
in Frage. «Also stand eine Trägerschaft auf
Genossenschaftsbasis im Vordergrund.»
konnte der aus den bestehenden Genossenschaften gebildete Vorstand zügig auf das
Ziel hinarbeiten: Alterswohnungen beim bestehenden Pflegeheim.
«Nicht Zeit und Kraft verlieren»
Gemeinde hat anfangs blockiert
Die drei bestehenden Genossenschaften haben alle eine parteipolitische Geschichte.
Entsprechend schwierig waren die Gespräche in einer Arbeitsgruppe. Dabei ist man
zum Schluss gekommen, dass die bestehenden Genossenschaften eine neue Genossenschaft für das Anliegen Alterswohnungen
gründen. «Sonst hätten wir enorm viel Zeit
und Kraft einsetzen müssen, um politische
Gräben zu überwinden.» Im Zuge der Vorbereitungen ist eine Genossenschaft ausgestiegen, so dass die Baugenossenschaft Sonnenhof und die Soziale Baugenossenschaft ein
Startkapital von je 400 000 Franken an die
Baugenossenschaft Lippenrütipark beitragen mussten. Dank seiner Erfahrungen
«Vom Gemeinderat wurde uns nichts geschenkt», sagte Brunner und erzählte von
«roten Köpfen» an den Sitzungen. Doch
schliesslich konnte man sich auf einen annehmbaren Baurechtszins von 16 264 Franken einigen. Der Durchbruch kam mit dem
neuen Sozialvorsteher Jim Wolanin, wie dieser an der Veranstaltung darlegte. Mehr
noch, er unterstrich die grosse Chance, die
Genossenschaften als Partner der Gemeinden haben. Inzwischen ist nach den Plänen
von Architekt Beat Büchler (Fakten rechts)
das erste Mehrfamilienhaus bezogen worden
und das zweite befindet sich im Endausbau.
Architektur, Anlage und Grösse überzeugten
an der Besichtigung.
Kurt Bischof
Peter Bühlmann mit Andreas Grieder und Rolf Frei von der Baugenossenschaft Stab Basel und Sandra Müller.
Robert Isler, BG Fildern Luzern, Georges Thalmann und Kaspar
Lang, Baugenossenschaft Buchrain.
Frauen-Trio: Angela Trütsch, Franziska Stalder (Wohnen
Malters), Marlis Lussi.
Wilhelm Kessi, Einwohner-Genossenschaft Dagmersellen; Pius
und Alice Vogel, Baugenossenschaft Sonnmatt Dagmersellen.
Blick auf die Anlage mit Heim, Wohnungen und Tiergehege.
Die Referenten Jim Wolanin, Werner Brunner, Beat Büchler.
Hanspeter Häcki erklärt einer Gruppe den Balkonboden.
Zahlen und Fakten
Gebäude
Gebäude: 2 Mehrfamilienhäuser
Wohnungen: total 34
Spezielles: Spitex-Stützpunkt plus
Mehrzweckraum für alle
Wohnungsgrössen: 2,5 bis 4 Zimmer
Bauzeit: 18 Monate
Volumen SIA 116: 15 800 m³
Bruttogeschossfläche: 3900 m²
Kosten pro m³ SIA: CHF 580
Kosten ohne Land: CHF 10,2 Millionen
Finanzierung
2 lokale Banken:
Fonds de Roulement:
Anleihe EGW:
Genossenschaft:
CHF 5 000 000
CHF 1 020 000
CHF 1 500 000
CHF 2 800 000
Behebung von Brand-, Wasser-, Schimmelpilz-, Feuchtigkeits- und Geruchsschäden • Bauheizung,
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22 | 23
Wohnen im Alter_Spatenstich Ehrendingen
Von der Stammtisch-Idee zum Spatenstich
Eine Bieridee war es nie! Aber eine Gruppe von älteren Männern im aargauischen Ehrendingen
war überzeugt, dass es in der Gemeinde Alterswohnungen braucht. Der Idee folgte ein dreijähriger
erfolgreicher Kampf: Im August war Spatenstich!
Heinz Erismann, Ernst Huser, Viktor Zimmermann und Jean-Pierre Wenger sind alle
engagierte Ehrendinger, die mitreden und
mitgestalten. Erismann und Huser waren
beispielsweise Mitglieder der Baukommission für das Alters- und Pflegeheim Breitwies
RAS, das 2002 seinen Betrieb aufgenommen
hat. «Wir vier waren immer überzeugt, dass
unsere Gemeinde neben dem Heim noch Alterswohnungen braucht.»
«In Pantoffeldistanz zum Heim»
Die Initianten kamen in Kontakt mit dem
Kompetenzzentrum «Wohnen im Alter» des
SWE, einem der beiden Vorgängerverbände
von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften. Sie organisierten einen
Orientierungsabend für alle Senioren mit
Reinhard Hänggi vom Kompetenzzentrum.
«Wir wollten in Erfahrung bringen, ob Alterswohnungen einem Bedürfnis entsprechen
und wie ein solches Projekt am besten anzugehen ist.» Aus einer anschliessenden Umfrage in der Bevölkerung ergab sich ein starkes Bedürfnis nach Alterswohnungen. Darauf
aufbauend formierte die Männergruppe die
Vision «Alterswohnungen in Pantoffeldistanz
zum bestehenden Heim».
Die im Dorf bestens verankerten Initianten
kannten die Besitzerverhältnisse der Parzellen rund um das Heim und standen regelmässig mit den Eigentümern in Kontakt.
Trotz Wohlwollen der Eigentümer gegenüber
Wohnraum für das Alter erlebte Ernst Huser
eines Tages einen Schock: «Auf dem Coiffeurstuhl habe ich erfahren, dass das von uns
gewünschte Land verkauft worden ist.»
Fast wäre Projekt gescheitert
Der «Coiffeur-Schock» war der Auftakt zu einer intensiven Phase von Verhandlungen mit
Landeigentümern, Projektverfassern, Investoren und der Gemeinde. Damit sie als verbindliche Rechtspersönlichkeit auftreten
konnten, gründeten die Initianten die «Genossenschaft Betreutes Wohnen im Alter
Ehrendingen». Dabei spürten die Initianten
eine breite Unterstützung seitens der Bevölkerung, leider weniger bei Teilen der Behörden. Ein Aufsteller war, dass die Genossenschaft bereits am Gründungstag 88 Mitglieder
hatte.
Fonds de Roulement
Als offiziell anerkannter gemeinnütziger Bauträger kann die Genossenschaft Betreutes
Wohnen im Alter Ehrendingen vom Fonds de
Roulement des Verbandes WOHNEN SCHWEIZ
profitieren. Für das Projekt wurde ein Beitrag
von 30 000 Franken pro Wohnung gesprochen,
was zu einem Gesamtbetrag von 450 000 Franken führt. Die Genossenschaft ist sehr froh
um diese Erleichterung. Die Finanzierungsbeihilfen stehen allen Mitgliedern von WOHNEN
SCHWEIZ zur Verfügung. Weitere Infos:
Hugo Odermatt, WOHNEN SCHWEIZ,
Telefon 041 317 05 65
[email protected]
Bi.
Heinz Erismann, Präsident:
«Der Spatenstich ist ein freudiges Ereignis für die ältere
Bevölkerung in unserer Region. Die Nachfrage ist sehr
gross.»
Ein wichtiger Faktor in der langen und anspruchsvollen Phase war die Begleitung
durch das Kompetenzzentrum «Wohnen im
Alter» von WOHNEN SCHWEIZ. «Ohne Unterstützung durch den Verband wäre das Projekt
gescheitert», sagt Heinz Erismann. Nachdem
viele Klippen überwunden waren, konnten
endlich ein Kaufrechtsvertrag für das gewünschte Land abgeschlossen und ein Architekturwettbewerb durchgeführt werden.
15 Wohnungen im Bau
Nach der langen Vorgeschichte war der Spatenstich am 5. August 2013 ein grosser Tag.
Es war der Auftakt zum Bau eines Gebäudes
mit vier Geschossen. Nach den Plänen des
Badener Architekten René Sidler entstehen
sechs 3,5-, acht 2,5-Zimmer-Wohnungen und
je eine Attikawohnung mit 4,5 und 5,5 Zimmern sowie eine Ferienwohnung. Dazu kommen Kellerräume und die Tiefgarage mit 15
Parkfeldern. Das Objekt wird im Minergiestandard erstellt und erfüllt die Vorgaben der
Behindertenberatungsstelle Procap. Die
Kosten belaufen sich mit Land auf 7,6 Millionen Franken.
Wichtig ist der Genossenschaft die Zusammenarbeit mit dem benachbarten Altersund Pflegeheim. Die Mieterinnen und Mieter
können nach Bedarf von den Dienstleistungen (Mahlzeiten, Wasch- und Nähservice,
Reinigung) profitieren und den Notfalldienst
rund um die Uhr in Anspruch nehmen.
Kurt Bischof
Hans Dietemann, WOHNEN SCHWEIZ:
«Das Beispiel Ehrendingen zeigt, wie das Kompetenzzentrum Wohnen im Alter Initianten erfolgreich unterstützen kann.»
Harald Hoppe, Gross AG:
«Die positive Grundhaltung der Initianten ist für uns die
beste Motivation, qualitätsbewusst und budgetgenau zu
bauen.»
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Wohnen
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FF 11.3 m2
Wohnen
BF 36.4 m2
FF 7.8 m2
Zimmer
BF 15.1 m2
FF 2.0 m2
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Pro Geschoss sind je fünf Wohnungen geplant.
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Bauen mit einem GU
Die Genossenschaft Betreutes Wohnen im
Alter Ehrendingen hat sich entschieden, mit
einem Generalunternehmer zu bauen. Es war
3
185
dies die Alternative zu einer privaten
Bauleitung, weil das konzipierende Architekturbüro
René Sidler, Baden, keine Bauleitungen
macht. Die Wahl fiel auf die Firma Gross AG in
Brugg. «Mit dem GU-Vertrag haben wir Garantie, dass das Kostendach für den Bau von 5,4
Millionen Franken eingehalten wird und die
Wohnungen Ende Oktober 2014 bezugsbereit
sind», so Präsident Heinz Erismann. Man habe
sich für eine sogenannte offene Vergabe entschieden: Der GU muss die Liste der Firmen
vorlegen, die er zur Offerte einladen will. Auch
muss er den Vergabeentscheid der Genossenschaft vorlegen. Zu diesen Spielregeln gehört,
dass die Genossenschaft allfällige Mehrkosten übernehmen muss, wenn sie unbedingt
einen bestimmten Unternehmer aus der
Region berücksichtigen will, der aber nicht
der günstigste ist.
Bi.
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WOHNEN SCHWEIZ_Personen
Rechtsauskunft: direkt, schnell, unkompliziert
Mehr Dienstleistungen für die Mitglieder von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der
Baugenossenschaften. Adrian Achermann verstärkt den Rechtsdienst, die Projektarbeit
und das politische Lobbying.
Im Zuge des Wachstums hat WOHNEN
SCHWEIZ Adrian Achermann als neuen
Stabsmitarbeiter in einem 60-Prozent-Pensum angestellt. Damit will der Verband unter
anderem die Dienstleistungen im Rechtsbereich ausbauen. «Bei den Genossenschaften
ist das Bedürfnis nach zeitnahen und effizienten Rechtsauskünften gross», hat Adrian
Achermann schon nach kurzer Zeit festgestellt. Im Vordergrund stehen Miet-, Gesellschafts- und Schuld-, Betreibungs- und Konkursrecht. «Es ist zum Beispiel möglich, dass
eine Genossenschaft um Durchsicht der Statuten bittet oder in der Auseinandersetzung
mit einem Mieter eine Rechtsunsicherheit
geklärt haben möchte.» Insbesondere bei
grösseren Statutenrevisionen bietet WOHNEN SCHWEIZ seinen Mitgliedern neben
Kurzauskünften auch juristische Beratung
an. Weitere Schwerpunkte seiner Tätigkeit
Adrian Achermann, ein neues Gesicht auf der
Geschäftsstelle.
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sind Mitarbeit und Koordination von Projekten wie «Wohnen im Alter» oder politisches
Lobbying. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird Wohnen im Alter bei Genossenschaften und bei Gemeinden immer aktueller. Hier kann WOHNEN SCHWEIZ auch in
juristischer Hinsicht eine wichtige Dienstleistung bieten.
Nach dem Rechtsstudium in Freiburg war er
in einer Anwaltskanzlei, bei einem nationalen
Versicherungsmakler und internationalen
Versicherungsbrokernetzwerk tätig. Vor zwei
Jahren begann er berufsbegleitend die Ausbildung als Wirtschaftsinformatiker an der
Fachhochschule Luzern und hat jetzt bei
WOHNEN SCHWEIZ eine spannende Teilzeitstelle gefunden. Die Position des Verbandes
passt ihm: «Genossenschaften sind ein urbürgerliches Anliegen auf der Grundlage des
Prinzips Hilfe zur Selbsthilfe.»
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WOHNEN SCHWEIZ_Personen
«Genossenschaften sind
architektonisch spannend»
Die ETH-Architektin Liliane Haltmeier (29) wurde im Juni in den
Vorstand von WOHNEN SCHWEIZ gewählt.
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Magazin WOHNEN SCHWEIZ: Wie kommt
eine junge Architektin aus einem grossen Zürcher Büro auf Genossenschaften?
schenkt
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die Inbetriebn
Neuanlage.
Liliane Haltmeier: Ganz einfach, durch tolle
Projekte.
Also nicht, dass Sie in einer Genossenschaftswohnung aufgewachsen sind oder wohnen?
Weder noch. Ich bin Architektin bei Neff Neumann Architekten Zürich. Wir hatten in letzter Zeit die Chance, Projekte zu realisieren
oder an Wettbewerben für grosse Überbauungen im Raum Zürich teilzunehmen. Dabei
habe ich mich intensiv mit dem Wesen der
Wohnbaugenossenschaften beschäftigt …
… und da hat es klick gemacht?
Liliane Haltmeier.
Bild boa
Sozusagen. Als Projektleiterin bei Neff Neumann Architekten realisiere ich im Moment
für die Baugenossenschaft Zurlinden Zürich
in Meilen 25 Wohnungen. So lernte ich Geschäftsführer Rolf Hefti kennen, der im Vorstand von WOHNEN SCHWEIZ ist. Ich liess
mich von ihm zusätzlich für den gemeinnützigen Wohnungsbau begeistern.
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Ausgabe 3 | 2013
Qu
Quali
té
Was ist es denn, das Sie als junge Architektin
am gemeinnützigen Wohnungsbau reizt?
Genossenschaften sind für eine Architektin
sehr spannend, weil sich wichtige Fragen des
Wohnens speziell und zugespitzt stellen.
Zum Beispiel: Was braucht der Mensch zum
Leben, um gut zu leben? Was muss die Wohnung bieten? Was muss die Genossenschaft
als Besitzerin leisten? Wie kann das Gemeinschaftsleben in einer Genossenschaft funktionieren? Wo liegen die Grenzen zwischen
Privatem und Gemeinschaft? Solche Fragen
stellen sich uns Architekten bei Projekten.
Diese Themen in Verbindung mit dem realen
Gestaltungs- und Bauauftrag, das fasziniert
mich.
Wie haben Sie die erste Vorstandssitzung von
WOHNEN SCHWEIZ, eine Klausur, erlebt?
Sehr intensiv. Der Vorteil war, dass ich so einen guten Überblick über die aktuellen Themen des gemeinnützigen Wohnungsbaus
und die Dossiers des Verbandes erhalten
habe.
Interview Kurt Bischof
26 | 27
Genossenschaften_Rundschau
Es wird geplant: Bauten und sogar Innovationen
Nicht nur Jubiläen feiern, sondern weiterhin aktiv bleiben: Das gilt für Baugenossenschaften in Ettiswil
und Hochdorf. Neubaupläne auch bei der Orbano Nottwil.
Nottwil: zwei Projekte
Die Baugenossenschaft Orbano Nottwil hat
zwei wichtige Entscheide gefällt. Sie genehmigte einen Kredit von 6,5 Millionen Franken
für ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohnungen
inklusive 48 Parkplätzen in der integrierten
Tiefgarage. Das Grundstück ist im Besitze
der Orbano. Bis anhin wird die Parzelle als
Parkplatz für die bestehenden Genossenschaftsbauten genutzt. Baustart ist im Frühling 2014, Bezug im Sommer 2015. Beim
zweiten Bauvorhaben ging es um «altersund behindertengerechte Wohnungen» in
Partnerschaft mit der Gemeinde und der
Schweizer Paraplegiker-Stiftung. Zu diesem
Zweck wurde die Aktiengesellschaft Awono
AG gegründet. Diese erstellt innerhalb einer
Gesamtüberbauung 13 Zweieinhalb- und 12
Dreieinhalbzimmer-Wohnungen sowie 24
Parkplätze in einer Tiefgarage. Die Orbano
beteiligt sich an diesem Projekt mit einem
Aktienkapital von 50 000 Franken und mit
einem nachrangigen Darlehen von 200 000
Franken.
Ettiswil: dynamische Jubilarin
Mit einer Hallwilersee-Schifffahrt und einem
Festessen feierte die Baugenossenschaft
Ettiswil, im Beisein von WOHNEN-SCHWEIZPräsident Daniel Burri, den 50. Geburtstag.
«Wir dürfen stolz sein auf das, was wir in fünf
Jahrzehnten erreicht haben», sagte Präsident Beat Hodel, der auch die Gründungsmitglieder Hans Stutz und Franz Felber begrüssen durfte. In elf Mehrfamilienhäusern hat
die Baugenossenschaft Ettiswil 74 Wohnungen realisiert. Zudem hat sie 22 Eigentumswohnungen erstellt und verkauft. Im Moment
nimmt die Genossenschaft schwungvoll die
Zukunft an die Hand. In der Ilgematte baut sie
zwei Mehrfamilienhäuser mit 18 Wohnungen
– und sie hat noch Baulandreserven.
Das geplante Mehrfamilienhaus der Baugenossenschaft
Orbano Nottwil.
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Was macht
Ihre Baugenossenschaft
Hochdorf: neues Vorhaben
Die Baugenossenschaft Bellevue Hochdorf
feierte zusammen mit 170 Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, mit Behörden, Gästen und der Sängerin Marie-Louise
Werth das 50-jährige Bestehen. Daniel Burri,
Präsident von WOHNEN SCHWEIZ, gratulierte der jubilierenden Baugenossenschaft. Gemeindepräsident Peter Huber würdigte das
soziale Engagement in Hochdorf während eines halben Jahrhunderts. Präsident Guido
Hörndli würdigte das lange Schaffen von Kurt
Wyss, der seit der Gründung während 48 Jahren Präsident war. «Du hast es sehr gut gemacht! Dein Engagement ist unübertrefflich», lobte der heutige Präsident. Die
Baugenossenschaft Bellevue Hochdorf hat
bisher 138 Wohnungen geschaffen und
möchte als Nächstes an der Hohenrainstrasse 38 Wohnungen mit Dienstleistungen für
Menschen über 60 Jahre realisieren. Der
Spatenstich soll im Frühling 2014 erfolgen.
Neubauten, Sanierungen, Jubiläen,
interessante Projekte oder Aktionen?
Gerne veröffentlichen wir Kurzmeldungen. Schicken Sie uns Texte,
Protokolle, Unterlagen, Einladungen
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Redaktion
Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Kurt Bischof
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Genossenschaften_Rundschau
Es wird gebaut: Wohnraum und sogar Kunst
Innovative Ideen: in Horw ein Mehrfamilienhaus mit öffentlicher Nutzung, in Zürich
ein Ersatzbau und in Zürich-Leimbach Kunst in der Unterführung!
Zürich: Kunst in Unterführung
Unterführung: Schon der Name sagt, dass es
in die Tiefe geht! Als für die Überbauung Sihlbogen in Zürich-Leimbach eine Personenunterführung nötig wurde, machte sich die Baugenossenschaft Zurlinden Gedanken über
deren Ausgestaltung. Auf keinen Fall wollte
man einen simplen Durchgang von A nach B
schaffen. Für Urs Frei, Präsident der Genossenschaft, war schnell klar, dass die Personenunterführung Tiefgang bekommen sollte.
Es war ihm wichtig, dass sich die Benutzer im
Untergrund wohl fühlen. Hell sollte die Unterführung sein und sicher sollte man sich
darin fühlen.
Die Personenunterführung am Sihlbogen
wurde deshalb im Auftrag der Baugenossenschaft Zurlinden von der Künstlerin Rita
Ernst gestaltet. Sie ist eine anerkannte
Künstlerin, die schon mehrere Preise und
Auszeichnungen gewonnen hat. Sie hat nun
mit «Bolero» ein beeindruckendes Kunstwerk geschaffen. Die auf beiden Seiten – in
den nahezu 30 Meter langen Vitrinen – montierten farbigen Stäbe erzeugen den Eindruck eines sozusagen «tanzenden Rhythmus». Die beiden Seiten sind unterschiedlich
ausgestaltet. Das Kunstwerk überzeugt
durch seine fröhliche Ausstrahlung und begleitet die Fussgängerinnen und Fussgänger
auf dem Hin- und Rückweg. Die Beleuchtung,
die nur bei Bedarf eingeschaltet wird, sorgt
für ein gutes und sicheres Gefühl. Die Installation wurde durch grosszügige Spenden der
am Bau beteiligten Unternehmer ermöglicht.
Die Baugenossenschaft Zurlinden realisiert
in der Wohnsiedlung Sihlbogen 220 Wohnungen. Das Bauvorhaben erfüllt die Ziele
der 2000-Watt-Gesellschaft und stösst bei
den Wohnungssuchenden auf riesiges Interesse.
Urs Frei und die Künstlerin Rita Ernst (mit dem Rücken zur Kamera) bei der Eröffnung der Unterführung für die Überbauung Sihlbogen in Zürich-Leimbach.
Bild zvg
Horw: Neubau im Ortskern
Zürich: Projekt bewilligt
Die Überbauung im Horwer Ortskern wird
endlich konkret. Die Baugenossenschaft Familie wird im Rahmen eines Gesamtkonzepts
mit verschiedenen Beteiligten einen sechsgeschossigen Neubau errichten. Der erste, zweite und dritte Stock ist für Nutzungen durch die
Gemeinde vorgesehen (Bibliothek, Ludothek,
Mehrzwecksaal, Gemeindesaal, Musikschule,
Spielgruppen). In der vierten, fünften und
sechsten Etage wird die Baugenossenschaft
Familie 17 Wohnungen mit 2½ bis 4½ Zimmern realisieren. Die Baugenossenschaft ist
Bauherrin des ganzen Gebäudes und wird die
ersten drei Stockwerke der Gemeinde verkaufen. Die ausserordentliche Generalversammlung am 17. Oktober 2013 wird über den Kredit von rund 13 Millionen Franken befinden.
Die Generalversammlung der Baugenossenschaft Röntgenhof Zürich hat den Ersatz der
bestehenden Siedlung Albisstrasse durch einen Neubau genehmigt. Damit nimmt die Genossenschaft im Rahmen der Langfristplanung ein weiteres Grossprojekt an die Hand.
In drei nebeneinanderliegende Reihenhäuser
aufgeteilt, werden die 33 geplanten Wohnungen durch eine Vorgartenfläche von der
Strasse geschützt. Für die ökologisch sinnvolle Bewirtschaftung der Gebäude wird ein
innovatives Energiekonzept mit einer SoleAblauf-Wasser-Wärmepumpe sorgen. Mit
Worten des Dankes und mit viel Applaus wurden die Verwaltungsmitglieder Hugo Buschauer nach 16 Jahren und Hubert Winkler
nach fünf Jahren verabschiedet.
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und entspricht strengsten ökologischen Richtlinien. www.isover.ch
Ausgabe 3 | 2013
28 | 29
Architektur, Planung und Realisation — mit Schweizer Holz
Als Gesamtleistungsanbieter, mit
Schwerpunkt
Holz,
vereint
die
Unternehmensgruppe
Strüby
Architektur, Planung und Realisation
unter einem Dach. Dies als wichtige
Voraussetzung, um mehrgeschossige
Bauten sowie Grossprojekte effizient
und präzise umzusetzen.
als Ergebnis der gemeinsamen und
motivierten Arbeit auf allen Stufen
betrachtet und so auch gefördert und
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als 25 Berufsgattungen ist anspruchsvoll,
aber gleichzeitig äusserst inspirierend
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Kunden die Gewissheit,
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Die Strüby Holzbau AG setzt nachweislich
auf Holz aus Schweizer Wäldern. Sie hat
dies mit dem Herkunftszeichen Schweizer Holz, welches die Rückverfolgbarkeit
innerhalb der Verarbeitungskette garantiert, zertifizieren lassen. Mit diesem Bekenntnis zum heimischen Rohstoff wird
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Zur Firmengruppe gehören die Strüby
Konzept AG als Architektur- und Totalunternehmung, die Strüby Holzbau AG
als Produktions- und Ausführungsfirma
sowie die Strüby Immo AG für Immobiliendienstleistungen. Die Strüby-Unternehmen sind in den Geschäftsfeldern
Wohnbau (Ein- und Mehrfamilienhäuser),
Umbau, Stallbau, Gewerbe- und Industriebau sowie Landi-Ladenbau tätig. Sie
gehören zu den schweizweit führenden
Gesamtleistungsanbietern mit Schwerpunkt Holz.
Erfahrung und Innovation – eine
starke Basis
Für einen nachhaltigen Erfolg setzen
sich rund 250 Mitarbeitende mit vollem Einsatz ein. Der Firmenerfolg wird
für sein Bauprojekt auch wirklich auf eine
Gesamtleistung zählen zu können. Dass
sich dabei rund 20 junge Menschen in
vier Berufen bei der Unternehmensgruppe Strüby ausbilden lassen können, ist
Garant für zukünftige praxisorientierte
und gleichzeitig spezialisierte Fachleute.
Ein Meilenstein für die Zukunft
Die Strüby Holzbau AG, als Produktionsunternehmen innerhalb der Unternehmensgruppe Strüby, verarbeitet für
ihre Bauprojekte in der ganzen Schweiz
pro Jahr mehr als 10‘000 m3 Konstruktionsholz. Um diese riesige Menge modern, rasch und exakt verarbeiten zu
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Realisation aus einer Hand
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Qualitätsmanagement
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News_Gemeinnütziger Wohnungsbau
Neuer Referenzzins: was nun?
Der Bund hat den Referenzzinssatz per 2. September 2013 auf 2 Prozent
gesenkt. Was müssen gemeinnützige Bauträger tun?
Adrian Achermann von WOHNEN SCHWEIZ
stellt fest, dass viele Genossenschaften die
Reduktion 1:1 weitergeben. «Das passt zum
Bild als faire Vermieter.» Die Reduktion des
Referenzzinses von 2,25 % auf 2,00 % bedeutet eine Mietzinsreduktion von 2,91 %. Wird
der Mietzins bei subventionierten Wohnungen (Art. 253 b Abs. 3 OR) festgelegt, richtet
sich eine Veränderung nach den öffentlichrechtlichen Bestimmungen (Vorgaben Subventionsbehörde). Jurist Achermann betont,
dass laut Gesetz ein Senkungsanspruch der
Mieter nur besteht, wenn Vermieter aufgrund
der Hyposenkung übersetzte Erträge erzielen. «Da viele Genossenschaften ihre Mieten
lange trotz grosser wertvermehrender Investitionen stabil gehalten haben, besteht auf-
grund der jüngsten Senkung nicht überall
akuter Handlungsbedarf.» Das Bundesgericht hat festgehalten, dass Vermieter ohne
kostendeckenden Ertrag oder genügend
Rendite den Mietzins nicht senken müssen.
Weitere den Mietzins beeinflussende Faktoren können durch den Vermieter geltend gemacht werden; Baugenossenschaften etwa,
die als Vermieter 40 % der seit der letzten
Mietzinsfestsetzung aufgelaufenen Teuerung
und die allgemeine Kostensteigerung beim
Unterhalt aufrechnen. Für schwer nachweisbare Kostensteigerungen im Unterhalt haben
sich in vielen Regionen jährliche Pauschalen
von 0,25 % bis 1 % eingebürgert, die Schlichtungsbehörden und Mietgerichte anerkennen.
Bi.
WOHNEN SCHWEIZ im Gespräch mit BWO-Direktor Ernst Hauri
Ein Mal jährlich trifft sich der Geschäftsausschuss von WOHNEN SCHWEIZ mit
dem Direktor des Bundesamtes für Wohnungswesen. An der diesjährigen Aussprache hielt BWO-Direktor Ernst Hauri
fest, man spüre, dass WOHNEN SCHWEIZ
im Aufwind ist. Es gelinge dem Verband,
sich als bürgerliche Kraft für den gemeinnützigen Wohnungsbau zu positionieren.
Das zeige sich unter anderem in den politischen Aktivitäten. Als «bemerkenswert»
bezeichnete Hauri die beabsichtigte stärkere Positionierung der Eigentumsförderung
durch WOHNEN SCHWEIZ. Ernst Hauri informierte die Verbandsspitze über beschlossene oder geplante Anpassungen beim
Fonds de Roulement, bei der Gesuchsbearbeitung und der Revision der Verbände
durch die Finanzkontrolle. Weitere Themen
waren die gesellschaftspolitische Verankerung des gemeinnützigen Wohnungsbaus
und die Position des Wohnbundes.
Bi.
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10.00 bis 17.00 Uhr, Grenchen
Grenchner Wohntage, Fachtage 2013: Hohe
Mieten als Folge der Personenfreizügigkeit?
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Auszug aus dem Weiterbildungsprogramm der Dachverbände.
Detailprogramm/Anmeldung: www.wohnen-schweiz.ch –
Rubrik Weiterbildung
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08.45 bis 16.30 Uhr, Laufen
Hauswart-Servicekurs: Unterhalt von Armaturen,
Keramik und Sanitärapparaten
24.10.2013
17.30 bis 21.00 Uhr, Zürich
Führungsinstrumente für Genossenschaften
30.10.2013
Immobilienschätzungen
7.11.2013
Partner von WOHNEN SCHWEIZ
Goldpartner:
Silberpartner:
Stand September 2013
Mietzinskalkulation bei gemeinnützigen
Wohnbauträgern
13.11.2013
18.15 bis 20.45 Uhr, Basel
Statutenrevisionen: Notwendiges, Nützliches,
Tipps zum Vorgehen
14.11.2013
Hauswart – Psychologe im Treppenhaus?
15.11.2013
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Gemeinnütziger Wohnungsbau

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Kontaktadresse Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH

Kontaktadresse Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH

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