HIPOTECA
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HIPOTECA
HIPOTECA - NOVIDADES DO CÓDIGO CIVIL Rénan Kfuri Lopes, adv. A hipoteca é tratada no novo Código Civil nos arts. 1.419 a 1.430, dentro das disposições gerais do Título X e de maneira mais especial nos arts. 1.473 a 1.505. Essencialmente, a hipoteca é uma forma acessória de garantia de dívida através de um imóvel, e só tem o vínculo real a partir do instante que foi regularmente registrada perante o cartório imobiliário. Sem este registro não se considera um direito real, mas sim uma garantia obrigacional, não irradiando efeitos perante terceiros (art. 1.419). Diz-se o direito real, pois a garantia hipotecária acompanha o bem, mesmo em caso de sua alienação a terceiros. Só tem legitimidade para oferecer o bem imóvel em hipoteca o proprietário, ou seja, aquele que pode alienar (art. 1.420). Em caso de se excutir a coisa hipotecada, a preferência é dos credores hipotecários. E se existir mais de uma hipoteca, observar-se-á quem registrou primeiro. Porém, esta regra de preferência não se aplica se através de lei especial (por exemplo, na falência, D.L. 7.661/45, art. 102) estiver previsto outro débito preferencial ao credor hipotecário (art. 1.422). Interessante a nova colocação do parágrafo único do art. 1.428 que agora revestiu de legalidade expressa a possibilidade do devedor após o vencimento da obrigação, dar em pagamento ao credor o bem hipotecado. A hipoteca doravante pode ser estipulada em negócio jurídico, condicionada a evento futuro, desde que determinado o valor máximo do crédito garantido, ou seja, estabelecido o limite de garantia da hipoteca. Mas para fins de execução da hipoteca, o devedor haverá de expressamente (por escrito), manifestar sua concordância que o evento foi concretizado, se realizou ou quanto à correção do montante da dívida. Acaso suceder divergência sobre estas situações (realização da evento e valor da dívida), caberá ao credor demonstra-las em juízo, respondendo o devedor por perdas e danos na hipótese de superveniente desvalorização do imóvel, reduzindo a garantia em face deste empecilho gerado injustamente pelo devedor (art. 1.487). Outra novidade foi a disposição contida no art. 1.475 que considera nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o imóvel oferecido em garantia hipotecária. Se o imóvel estiver hipotecado e for vendido, poderá ocorrer o vencimento antecipado da dívida, se assim estiver convencionado no contrato. Significa dizer que o novo adquirente do imóvel terá de arcar com o débito para desonerar a hipoteca. Há de ser comentada a introdução do art. 1.488, há muito reclamada pelos jurisdicionados, principalmente aqueles que adquirem imóveis na planta (em construção ou loteamento) e que não raro estes imóveis se encontram gravados com hipoteca em favor de um terceiro credor da empresa vendedora. Dicciona o art. 1.488 que se o imóvel oferecido em hipoteca for posteriormente loteado ou nele se construir um condomínio edilício, o ônus da hipoteca será dividido para cada lote ou unidade autônoma no valor “proporcional” desta unidade calculado sobre o total do crédito. Com isso, a hipoteca seguirá as matrículas posteriormente desmembradas, sabendo os novos adquirentes, com certeza, qual o valor do débito individualizado do imóvel garantido pela hipoteca (anteriormente, só se sabia do débito total da hipoteca sobre a totalidade do imóvel, de forma não divisível por unidade). Este desmembramento não desonera o devedor de pessoalmente responder pela dívida, salvo se o credor manifestar sua concordância com a exoneração ou 2 mesmo a transferência da obrigação para o novo adquirente do imóvel, mantida a garantia hipotecária, como é praxe no mercado imobiliário. O credor só poderá opor ao pedido de desmembramento se provar que esta divisão venha a resultar em diminuição da garantia hipotecária, o que tem lógica e justeza. Sub censura. Rénan Kfuri Lopes, adv. FEVEREIRO DE 2006. 3
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